exemple étude de capacité

COMMUNE DE ROUBAIX ETUDE DE FAISABILITE, SITE DE LA FONDERIE HONORE LMH 259 RUE PIERRE DE ROUBAIX NOVEMBRE 2010

ETUDE DE FAISABILITE

SITE DE LA FONDERIE SAINT HONORE ROUBAIX

COMMUNE DE ROUBAIX ETUDE DE FAISABILITE, SITE DE LA FONDERIE HONORE LMH 259 RUE PIERRE DE ROUBAIX NOVEMBRE 2010 SYNTHESE DU REGLEMENT DURBANISME :

DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE U.B.a 1.00 CARACTERE DE LA ZONE Il sagit dune zone urbaine mixte de densit leve, affecte lhabitat, pouvant comporter des commerces, des services, des bureaux, des activits artisanales et industrielles, des quipements publics, compatibles avec un environnement urbain. VOIES DACCES ET DE DESSERTE Le schma de la voirie, partie intgrante des espaces extrieurs de toute opration, doit tre structur. Il prsente, inclus dans l'unit foncire considre, un ensemble de voies hirarchises dont le dimensionnement est adapt la polyvalence des fonctions et usages assurer. Aucune voie automobile nouvelle d'intrt priv ne doit avoir une emprise infrieure 5 mtres. De mme aucune voie automobile nouvelle d'intrt public notamment en raison de ses fonctions urbaines, ne peut avoir une emprise infrieure 9 mtres. Les voies en impasse doivent tre amnages dans leur partie terminale, afin de permettre aux vhicules de faire aisment demi-tour. ARTICLE U.B. 6 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES DISPOSITIONS GENERALES 1) Les rgles dimplantation par rapport aux voies ne sappliquent quaux constructions principales. Les constructions annexes peuvent tre implantes en retrait. 2) Sur les units foncires dont le front rue non bti est riverain d'une voie publique ou prive sur une longueur infrieure 20 mtres, les constructions doivent, pour la faade entire ou un segment dune longueur minimale de 3 mtres, soit tre difies l'alignement ou la limite de la voie prive (ou obir la marge de recul inscrite au plan), soit s'aligner sur les constructions existant sur l'unit foncire, soit s'aligner sur les constructions existant sur l'unit foncire contigu. 3) Sur les units foncires dont le front rue non bti est riverain d'une voie publique ou prive sur une longueur gale ou suprieure 20 mtres, les constructions doivent, pour la faade entire ou un segment dune longueur minimale de 3 mtres, soit tre difies l'alignement ou la limite de la voie prive (ou obir la marge de recul inscrite au plan), soit tre difies en retrait de l'alignement ou de la limite de la voie prive (ou de la marge de recul inscrite au plan) : - ce retrait volontaire peut varier en fonction de la composition architecturale sous rserve que la construction s'intgre harmonieusement l'ensemble urbain environnant.

COMMUNE DE ROUBAIX ETUDE DE FAISABILITE, SITE DE LA FONDERIE HONORE LMH 259 RUE PIERRE DE ROUBAIX NOVEMBRE 2010 - dans les secteurs de parc reprs au plan par l'indice SP, le retrait par rapport un alignement peut varier afin d'assurer la protection du boisement. 4) Les surplombs et saillies doivent respecter le rglement de voirie. 5) Il est impos : - un retrait minimum de 5 mtres au rez-de-chausse devant le garage des constructions usage d'habitation individuelle, y compris les oprations groupes et lotissements, lorsque le garage n'est pas l'alignement ou la limite de la voie prive, sauf lorsque l'esthtique et la forme urbaine environnante recommandent de les implanter l'alignement ou la limite de la voie prive. Toutefois, dans le cas dun front bti constitu, limplantation du garage peut tre ralise en continuit de celui-ci, lexclusion de la ralisation des oprations groupes et des lotissements. La distance de 5 mtres se mesure partir du point de lentre du garage le plus proche de la voie. ARTICLE U.B. 7 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES. POUR LES CONSTRUCTIONS NOUVELLES ET RECONSTRUCTIONS 1) Tout point d'un btiment doit tre : - compris dans le gabarit dlimit par un angle de 60 par rapport l'horizontale partir d'1 mtre de hauteur, sur les limites sparatives compter du niveau du terrain naturel de l'unit foncire d'implantation ou de celui de l'unit foncire infrieure si l'unit voisine est un niveau diffrent. - et une distance du point le plus proche des limites sparatives au moins gale 3 mtres. Les lucarnes ne sont pas concernes par le recul de 3 mtres (voir schma en annexe documentaire). 2) Toutefois, et sous rserve de l'application des dispositions du prsent rglement : a) A l'intrieur d'une bande de quinze mtres de profondeur compter de l'alignement de la voie publique ou de la limite de la voie prive qui dessert lunit foncire (ou de la marge de recul inscrite au plan), ou de la limite de constructibilit figurant dans un arrt de lotissement, ou de l'emplacement rserv d'infrastructure inscrit pour l'largissement de la voie : - Est autorise la construction de btiments jouxtant une ou les limites sparatives latrales de l'unit foncire. Les toitures et superstructures doivent tre comprises dans un gabarit 60 par rapport l'horizontale partir de la ou des limites sparatives latrales concernes. - Dans le cas d'unit foncire d'une profondeur gale ou infrieure 15 mtres, la hauteur des constructions ne doit pas excder 3,20 mtres sur la limite sparative non latrale. Au-dessus de cette hauteur et sur une distance horizontale de 3 mtres par rapport la ou aux limites sparatives non latrales, les toitures et superstructures doivent tre comprises dans un gabarit 45 par rapport l'horizontale partir de la ou des limites sparatives concernes. - Les constructions difies l'intrieur d'une bande de 15 mtres de profondeur compter de l'alignement d'une voie ou de la limite d'une voie prive, ou de la limite de constructibilit par rapport une voie figurant dans un arrt de lotissement, doivent respecter la rgle relative aux constructions difies l'extrieur de la bande de 15 mtres, lorsqu'elles sont contigus la limite sparative de l'"opration groupe" ou du lotissement dans lequel s'implantent ces constructions (un schma explicatif de cette rgle figure dans lannexe documentaire). b) Au-del de cette bande de quinze mtres de profondeur : - Est autorise la construction de btiments jouxtant une ou plusieurs limites sparatives de l'unit foncire et dont la hauteur sur cette ou ces limites n'excde pas 3,20 mtres au-dessus du niveau naturel de l'unit foncire d'implantation ou de celui de l'unit foncire infrieure si l'unit voisine est un niveau diffrent. Au-dessus de cette hauteur et sur une distance horizontale de 3 mtres par rapport aux limites sparatives, les toitures et superstructures doivent tre comprises dans un gabarit 45 par rapport l'horizontale partir de la ou des limites sparatives concernes. - Cette hauteur de 3,20 mtres peut tre dpasse pour la construction, la reconstruction, l'extension, la transformation de btiments usage d'activits, s'ils sont contigus des btiments usage autre que d'habitation implants sur l'unit foncire voisine, avec l'accord du propritaire concern. c) Au-del dune bande de trente mtres de profondeur : Les constructions difies plus de 30 mtres de profondeur par rapport la voie desservant lunit foncire doivent respecter un retrait minimum de 6 mtres par rapport aux limites sparatives de l'unit foncire (voir schma). En cas de division, les 6 mtres se calculent par rapport aux limites sparatives externes de lunit foncire qui fait lobjet de la division. Le retrait de 6 mtres nest pas exig pour les abris de jardin non attenant lhabitation et infrieurs ou gaux 10 m et 2,50 mtres de hauteur.


ARTICLE U.B. 8 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE En cas de construction nouvelle, de reconstruction, dextension, de changement de destination, de division de logement, ou de travaux douverture de baies, les baies clairant les pices principales dhabitation ne doivent tre masques par aucune partie d'immeuble qui, l'appui des baies, serait vue sous un angle de plus de 60 degrs au-dessus du plan horizontal.

COMMUNE DE ROUBAIX ETUDE DE FAISABILITE, SITE DE LA FONDERIE HONORE LMH 259 RUE PIERRE DE ROUBAIX NOVEMBRE 2010 ARTICLE U.B. 9 - EMPRISE AU SOL PRINCIPE GENERAL La surface maximale d'emprise des constructions par rapport la superficie de l'unit foncire est fixe : - 50 % lorsque le mode principal d'occupation dtermin par la surface hors oeuvre nette est l'habitation ARMENTIERES, l'habitation, les bureaux et les services ROUBAIX et TOURCOING. ARTICLE U.B. 10 - HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS HAUTEUR RELATIVE La diffrence de niveau entre tout point de la faade d'un btiment et tout point de l'alignement oppos ne doit pas excder la distance compte horizontalement entre ces deux points. Pour le calcul de cette distance, il est tenu compte de la largeur d'emprise de la voie existante ou de la largeur de la voie prvue au plan local durbanisme, et du retrait de la construction par rapport l'alignement (ou la marge de recul inscrite au plan) ou la limite de la voie prive. Lorsque la voie automobile ou pitonnire est dune largeur infrieure ou gale 3,20 mtres, la hauteur relative maximale est fixe 3 mtres. >SOIT 12.00m HAUTEUR ABSOLUE La hauteur absolue au fatage ou lacrotre dune toiture-terrasse de toute construction ne peut excder 21 mtres partir du niveau du terrain naturel de l'unit foncire d'implantation. ARTICLE U.B. 11 - ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS, AMENAGEMENT DES ABORDS, PROTECTION DES ELEMENTS DE PAYSAGE TRAITEMENT DES CLOTURES EN LIMITES SEPARATIVES Les cltures en limites sparatives autres que celles voques au paragraphe a ci-dessus, qu'elles soient difies cheval sur la limite ou entirement sur l'unit foncire, ne peuvent dpasser 2 mtres de hauteur. ARTICLE U.B. 12 - AIRES DE STATIONNEMENT Au-dessus de 50 places de stationnement de vhicules particuliers, il peut tre exig que les entres et sorties des vhicules soient diffrencies. Les places de stationnement doivent avoir pour dimensions minimales 2,30 mtres sur 5 mtres, avec un dgagement minimum de 5 mtres pour permettre les manoeuvres. Ces dimensions doivent tre libres de tout encombrement par des murs et piliers. Sauf cas de logements aids par ltat : Dans les zones C.O.S. compris entre 0,60 et 1,00 inclus : - deux places par maison individuelle dont une place pour le stationnement temporaire des rsidents et des visiteurs ; - pour les logements collectifs : - pour les programmes de cinq logements maximum, deux places de stationnement par logement, - pour les programmes de plus de cinq logements, une place-et-demie de stationnement par logement (arrondie au nombre entier suprieur). Pour le logement social : (logement locatif financ avec un prt aid de ltat), Il ne peut tre exig la ralisation de plus dune aire de stationnement par logement lors de la construction. La ralisation de 50% de ces places de stationnement peut tre diffre sous rserve que le plan de masse maintienne la possibilit de ralisation ultrieure de ces places. DISPOSITIONS COMMUNES AUX IMMEUBLES COLLECTIFS ET FOYERS-RESIDENCES a) Places des visiteurs Il doit tre cr au minimum une place rserve aux visiteurs par tranche de quatre logements pour les oprations comportant plus de 20 logements. 1 place pour 4 logements Ces places ne doivent pas tre regroupes mais rparties dans lopration, ni tre situes en bout dimpasse afin de ne pas disparatre lors de la ralisation du prolongement ventuel.

COMMUNE DE ROUBAIX ETUDE DE FAISABILITE, SITE DE LA FONDERIE HONORE LMH 259 RUE PIERRE DE ROUBAIX NOVEMBRE 2010 b) Stationnement des vlos Il doit tre cr dans les immeubles collectifs de logements et foyers-rsidences, un ou des locaux amnags pour le stationnement des vlos des rsidents, des visiteurs et du personnel, raison de 1,50 m par logement. TRAITEMENT PAYSAGER DES AIRES DE STATIONNEMENT Toute aire de stationnement au sol de plus de 150 m doit tre plante raison dun arbre de haute tige pour quatre places, en dissminant ces arbres sur lensemble de laire, avec une circonfrence de 25 30 cm mesure un mtre du sol, avec un cube de terre de deux mtres darte ou volume quivalent, et avec une protection efficace contre le choc des vhicules. ESPACES LIBRES DE CHAQUE UNITE FONCIERE - A ROUBAIX et TOURCOING les surfaces vgtalises, avec une paisseur minimale de 70 cm de terre vgtale, doivent couvrir au moins 30 % de la surface de l'unit foncire lorsque le mode principal d'occupation dtermin par la surface hors oeuvre nette est constitu par de l'habitation ou des bureaux et 20 % dans les autres cas. ESPACES PAYSAGERS COMMUNS DES OPERATIONS DAMENAGEMENT DENSEMBLE ET AIRES DE JEUX a) Traitement des espaces paysagers Pour toute opration de construction (immeuble collectif, opration groupe, lotissement) en UBa d'au moins 20 logements sur un terrain d'une superficie suprieure ou gale 3000 m, ou en UBb et UBc d'au moins 10 logements sur un terrain d'une superficie suprieure ou gale 5000 m , les espaces paysagers communs doivent couvrir au moins 15 % du terrain dassiette de lopration. Ils doivent constituer un lment structurant de la composition urbaine de lensemble, et : - soit tre groups dun seul tenant, et dans la mesure du possible tre visibles des voies existantes ou crer afin de constituer un lieu convivial participant la qualit de vie des rsidents et des passants ; - soit composer une trame verte : - qui participe la vgtalisation des abords des voies avec une largeur minimale de deux mtres, - ou qui constitue un maillage incluant ou non une liaison pitonne douce traversant lopration pour se raccorder sur les voies existantes ou crer ouvertes la circulation publique ; - soit utiliser les deux amnagements prcdents en complment lun de lautre. Les aires de stationnement en dalles ajoures ne comptent pas comme espace paysager. b) Aires de jeux Des aires de jeux permables doivent tre amnages raison de 5 m par logement, en dehors ou l'intrieur des espaces paysagers communs. ARTICLE U.B. 14 - COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL Le coefficient d'occupation du sol, tel que dfini en annexe documentaire, est fix : - 1,00 en UBa + Possibilit de bonification du cos de 20% pour performance nergtique. (COS 1,20) + Possibilit de bonification du COS de 20% pour logements locatifs aids. (COS 1,20) Soit : 2851m x 1.44 = 4105m shon

COMMUNE DE ROUBAIX ETUDE DE FAISABILITE, SITE DE LA FONDERIE HONORE LMH 259 RUE PIERRE DE ROUBAIX NOVEMBRE 2010 II) LES PRECONISATIONS : 1) Conservation du patrimoine architectural.

> Conservation et mise en valeur des faades de brique et du mur denceinte la modnature de brique intressante.

COMMUNE DE ROUBAIX ETUDE DE FAISABILITE, SITE DE LA FONDERIE HONORE LMH 259 RUE PIERRE DE ROUBAIX NOVEMBRE 2010 2) Sur la rue Lalande, gradation des volumes pour une transition progressive du bti.

> Gradation des faades sur la rue Lalande. De lindividuel en Rez-de-chausse + combles au collectif en R+4.

COMMUNE DE ROUBAIX ETUDE DE FAISABILITE, SITE DE LA FONDERIE HONORE LMH 259 RUE PIERRE DE ROUBAIX NOVEMBRE 2010 PHOTOS DU SITE :

ANGLE DE LA RUE LALANDE ET DE LA RUE PIERRE DE ROUBAIX

DEPUIS LA RUE PIERRE DE ROUBAIX


DEPUIS LA RUE PIERRE DE ROUBAIX


III) PROJET : UNE ARCHITECTURE DE TRANSITION 1) Une mise en valeur du patrimoine architectural > Un projet en symbiose avec le patrimoine existant :

1. Logements en locatif social poss en lger dbord sur le mur denceinte, mise en scne de langle des deux rues,

2. Logements en accession sociale accols au petit btiment conserv et rhabilit. 3. Logements en accession prive lis la faade remarquable de lentrept au moyen de larges

terrasses suspendues.

Vue sur langle des deux rues depuis la rue Pierre de Roubaix


Vue arienne sur les logements en accession.

COMMUNE DE ROUBAIX ETUDE DE FAISABILITE, SITE DE LA FONDERIE HONORE LMH 259 RUE PIERRE DE ROUBAIX NOVEMBRE 2010 2) Une transition architecturale et volumtrique Une architecture en dialogue avec son contexte. > Sur la rue Pierre de Roubaix, crer avec les volumes de logements en R+4, une transition volumtrique entre la barre en R+4 et la tour en R+7 dun cot et les logements de ville en R+2 et R+1+combles de lautre :

> Sur la rue Lalande passer progressivement le bti du Rdc+combles au R+4 :

> Depuis la rue Pierre de Roubaix, mnager des perces visuelles, crer des arations urbaines par lespacement et le retrait variable des volumes au dessus du mur conserv :

COMMUNE DE ROUBAIX ETUDE DE FAISABILITE, SITE DE LA FONDERIE HONORE LMH 259 RUE PIERRE DE ROUBAIX NOVEMBRE 2010 3) Un jardin en cur dlot > Une large surface de la parcelle traite en espace vert.

> Un traitement paysager gnreux.

COMMUNE DE ROUBAIX ETUDE DE FAISABILITE, SITE DE LA FONDERIE HONORE LMH 259 RUE PIERRE DE ROUBAIX NOVEMBRE 2010 4) Le stationnement > Impact visuel minimis. > Parking clair naturellement et directement accessible.

a) Un parking divisible : 18 places pour laccession prive 25 places et 5 garages pour le logement social

Soit : 48 places (dont 3 PMR). b) Un stationnement dissimul derrire le mur denceinte conserv : Un parking invisible depuis la rue, mais clair naturellement par de larges ouvertures sur le cur dlot au travers de massifs vgtaux. c) Un stationnement dissimul sous une dalle vgtalise et sous des pergolas.

COMMUNE DE ROUBAIX ETUDE DE FAISABILITE, SITE DE LA FONDERIE HONORE LMH 259 RUE PIERRE DE ROUBAIX NOVEMBRE 2010 > Depuis la rue Pierre Legrand seules les entres du parking trahissent sa prsence :

> Depuis les logements un parking peine perceptible :


> Sur la rue Lalande, dans une enveloppe soigne, un volume de 5 garages participe la gradation volumtrique. 5) une emprise au sol infrieure 50 %

COMMUNE DE ROUBAIX ETUDE DE FAISABILITE, SITE DE LA FONDERIE HONORE LMH 259 RUE PIERRE DE ROUBAIX NOVEMBRE 2010 6) Circulations pitonnes > Une venelle intrieure qui dessert 3 cages descalier depuis la rue Lalande et donne accs au parking. > Un accs depuis la rue Lalande qui dessert directement un petit collectif de 5 logements.

COMMUNE DE ROUBAIX ETUDE DE FAISABILITE, SITE DE LA FONDERIE HONORE LMH 259 RUE PIERRE DE ROUBAIX NOVEMBRE 2010 7) rpartition du programme

COMMUNE DE ROUBAIX ETUDE DE FAISABILITE, SITE DE LA FONDERIE HONORE LMH 259 RUE PIERRE DE ROUBAIX NOVEMBRE 2010 Exemple de rpartition :

8) Les surfaces du projet de faisabilit : SHON LOCATIF SOCIAL : 1645m SHON ACCESSION SOCIALE : 1215m SHON ACCESSION PRIVE : 1115 SHON TOTALE PROJETEE : 3975 m (pour une shon possible de 2851 X 1.44= 4105m) TERRAIN : 2851 m EMPRISE PROJET : 1266 m (44,40%) PARKING + VOIRIE: 962 m ESPACES VERTS : 1262 m (44,20%) SURFACE HABITABLE TOTALE : 2800 m (70% SHON) 9) Estimation approche du cot des travaux COUT DES VRD + BATIMENT 3 600 000.00 HT DEMOLITION 70 000.00 HT TOTAL 3 670 000.00 HT

COMMUNE DE ROUBAIX ETUDE DE FAISABILITE, SITE DE LA FONDERIE HONORE LMH 259 RUE PIERRE DE ROUBAIX NOVEMBRE 2010 Plan masse du projet:

Documents

exemple étude de capacité