%F 0VEF ,BBSU WBO /FEFSMBOE - Oude Kaart Nederland · gericht zijn op het tegengaan van leegstand of het stimuleren van herbestemming. Voorbeelden hiervan zijn het beleid voor vrijkomende

De Oude Kaart van Nederland

leegstand en herbestemming in Zuid-Holland

Rotterdam februari 2008

Leegstand en herbestemming in Zuid-Holland ii

uitvoerder project:

Dorp, Stad & Land

Postbus 29129

3001 GC Rotterdam

tel. 010 280 9445

www.dorpstadenland.nl

auteur:

ir. Ilse Rijneveld

medeauteur:

drs. Emily Nijboer

kantoor landelijk project:

Dorp, Stad & Land

Postbus 29129

3001 GC Rotterdam

tel. 010 280 9445

www.dorpstadenland.nl

coördinator landelijk project:

dr. GerhardMark van der Waal

secretaris landelijk project:

Hilde Harmsen

uitgevoerd in opdracht van:

Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed, prof. drs. Fons Asselbergs

vormgeving omslag:

Sander Boon

respondenten en anderen die betrokken waren bij de

verstrekking en verzameling van informatie worden hierbij

hartelijk bedankt voor hun hulp

Leegstand en herbestemming in Zuid-Holland iii

INHOUDSOPGAVE

SAMENVATTING .............................................................................................................v VOORWOORD .............................................................................................................. vii

1. INLEIDING ....................................................................................................................1 1.1 RUIMTE EN KENNIS...................................................................................................1 1. 2 DOEL......................................................................................................................1 1.3 AFBAKENING............................................................................................................2 1.4 VRAAGSTELLING.......................................................................................................2 1.5 OPDRACHTGEVER EN UITVOERENDEN..........................................................................3 1.6 UITVOERING ............................................................................................................3

1.6.1 Opzet en methode ..............................................................................................3 1.6.2 Uitgangspunten ..................................................................................................4 1.6.3 Kaart ................................................................................................................6 1.6.4 Beperkingen van de onderzoeksmethodes ..............................................................6

1.7 LEESWIJZER.............................................................................................................7 2. LEEGSTAND EN HERBESTEMMING IN ZUID-HOLLAND ........................................................ 11

2.1 METHODE .............................................................................................................. 11 2.2 BESCHIKBAARHEID VAN GEGEVENS .......................................................................... 12 2.3 BELEID.................................................................................................................. 13

2.3.1 Provincie ......................................................................................................... 14 2.3.2 Gemeenten ...................................................................................................... 17

2.4 LEEGSTAND ........................................................................................................... 20 2.5 HERBESTEMMING.................................................................................................... 23 2.6 RUIMTELIJKE TRENDS ............................................................................................. 24

2.6.1 Agrarisch......................................................................................................... 25 2.6.2 Trends in de industrie en nijverheid ..................................................................... 26 2.6.3 Trends met betrekking tot kantoren..................................................................... 26 2.6.4 Maatschappelijke trends .................................................................................... 30 2.6.5 Trends met betrekking tot wonen........................................................................ 31

3. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN .................................................................................. 35 3.1 CONCLUSIE............................................................................................................ 35 3.2 AANBEVELINGEN .................................................................................................... 36

4. BIJLAGEN....................................................................................................................39 BIJLAGE 1 UITSNIT ZUID-HOLLAND UIT DE OUDE KAART VAN NEDERLAND.......................... 39 BIJLAGE 2 INVULFORMULIER.......................................................................................... 40 BIJLAGE 3 LIJST VAN BENADERDE PERSONEN EN ORGANISATIES IN ZUID-HOLLAND ............ 43 BIJLAGE 4 ALGEMENE BEVINDINGEN OVER LEEGSTAND EN HERBESTEMMING ...................... 45 BIJLAGE 5.LITERATUURLIJST ......................................................................................... 50

Leegstand en herbestemming in Zuid-Holland iv

De tekst van het verslag wordt afgewisseld met de volgende voorbeelden (in willekeurige

volgorde):

LEEGSTAND IN ZUID-HOLLAND

RDM-terrein te Rotterdam

VROM-kantoor te Oud-Leidschendam

Hasco-verffabriek te Schoonhoven

Rooms-katholieke kerk te Vlaardingen

HERBESTEMMING IN ZUID-HOLLAND

Meelfabriek te Leiden

Pius X-Kerk te Den Haag

Rijksautomobiel Centrale Laakhaven te Den Haag

Kop van Zuid en Lloydpier te Rotterdam

Dr. Neherlaboratorium te Leidschendam-Voorburg

Boerderijen op Tiengemeten

Leegstand en herbestemming in Zuid-Holland v

SAMENVATTING

De provincie Zuid-Holland is één van de meest verstedelijkte provincies van Nederland en heeft te

maken met een toenemende druk op de ruimte. Verschillende respondenten hebben aangegeven

dat leegstand daarom ook een betrekkelijk klein probleem vormt. Toch is leegstand op de kantoor-

en bedrijfsruimtemarkt nadrukkelijk naar voren gekomen. Leegstand en functieverlies is ook

aangetroffen bij industrieel erfgoed, agrarische bebouwing, school- en kerkgebouwen, detailhandel

en in woningen boven winkels. De omvang van leegstand bij deze objecten is niet duidelijk.

De gegevens ten aanzien van leegstand en verwacht functieverlies waren dan ook beperkt

aanwezig in de provincie. Slechts een klein deel van de leegstand is bij overheden bekend. De

informatie is deels voortgekomen vanuit de kennis van respondenten. Daarnaast zijn een aantal

inventarisaties beschikbaar gesteld over leegstand op de kantoor- en bedrijfsruimtemarkt. Niet alle

verkregen informatie kon meegenomen worden voor De Oude Kaart van Nederland. De wijze

waarop gegevens worden bijgehouden zijn verschillend en daardoor ook moeilijk onderling

vergelijkbaar. De inventarisatie van De Oude Kaart van Nederland is een momentopname en geeft

wegens beperkte informatie een vertekend beeld van het aantal leegstaande objecten.

In de provincie Zuid-Holland is weinig proactief beleid ontwikkeld ten aanzien van leegstand en

herbestemming. Van anticiperen is nauwelijks sprake. Wel zijn door een aantal gemeenten en de

provincie verschillende initiatieven en beleidsinstrumenten ontwikkeld die, meer indirect dan direct,

gericht zijn op het tegengaan van leegstand of het stimuleren van herbestemming. Voorbeelden

hiervan zijn het beleid voor vrijkomende agrarische bebouwing en de verruiming van het

bestemmingsplan van een gebied in de gemeente Den Haag waar in de toekomst mogelijk

leegstand zal optreden. Voor herbestemming geldt dat gemeenten doorgaans ad hoc omgaat met

herbestemming. Daarnaast is blijkt dat de handelswijze ten opzichte van herbestemming van

gemeenten afhankelijk is van het heersende historische besef: Voor herbestemming bestaat

toenemende belangstelling. Niet alleen cultuurhistorisch waardevolle objecten worden herbestemd.

Ook naoorlogse architectuur en industriële complexen worden relatief vaker herbestemd. Voor

herbestemmingsprojecten geldt echter wel dat ze vaak samengaan met complexe processen.

Verschillende (economische) ontwikkelingen zijn van invloed op het vrijkomen van de verschillende

typen objecten in de provincie Zuid-Holland. Zo speelt schaalvergroting bij een deel van de

objecten een rol. Daarnaast heeft de ontwikkeling van een steeds meer vraaggestuurde markt op

de kantoor- en bedrijfsruimtemarkt een effect bij de leegstand in deze sectoren.

Het structureel bijhouden van gegevens van leegstand zou kunnen bijdragen aan een beter inzicht

in de leegstand. Ook kan het aanbrengen van uniformiteit in de monitoring belangrijk zijn voor de

regionale afstemming van plannen en het ontwikkelen van toekomstig beleid. Daarnaast kan het

aanbrengen van uniformiteit in de monitoring een basis vormen voor toekomstig beleid en

afstemming van plannen binnen de provincies. Voor het behalen van de inbreidingsdoelstellingen

die onlangs zijn vastgesteld door de provincie Zuid-Holland is een goede en complete inventarisatie

van leegstand van belang.

Leegstand en herbestemming in Zuid-Holland vi

Leegstand en herbestemming in Zuid-Holland vii

VOORWOORD

Verrommeling en verloedering, maar ook ‘Mooi Nederland’ zijn veelgehoorde termen dezer dagen.

Ruimtelijke kwaliteit is een onderwerp dat speelt bij burger en bestuurder. Juist ook in de provincie

Zuid-Holland die zich ten doel stelt om een aantrekkelijke provincie te zijn om te wonen en te

werken.

We staan aan het begin van een andere manier van denken over de herinrichting van Nederland:

een accentverschuiving van ontwikkeling met steeds meer nieuwbouw naar juist meer hergebruik

van de bestaande ruimte. Hoe gaan wij op een duurzame wijze om met de beschikbare ruimte?

Hoewel leegstand een belangrijke bedreiging voor de positieve kwaliteiten van Zuid-Holland vormt,

is het ernstiger als blijkt dat we weinig weten over leegstand. Wat is de aard en omvang van

leegstand en functieverlies in de provincie? Hoe kunnen we anticiperen op leegstand en de kansen

die het brengt voor hergebruik, herbestemming of herontwikkeling beter benutten? De afwezigheid

van dit soort analyses maakt goed beleid onmogelijk. Daaraan probeert dit onderzoek een positieve

bijdrage te leveren.

Leegstand van gebouwen en verwaarlozing van terreinen leiden vaak tot materiële en sociale

schade en achteruitgang van de leefomgeving. Leegstand heeft dus niet alleen een technische of

economische kant, maar het is ook een emotioneel probleem. Leegstand raakt ons allemaal!

Dit provinciale rapport (samen met die van de andere 11 provincies) verschijnt onder auspiciën van

de Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed. De resultaten van alle provincies vormen belangrijke

bouwstenen voor het landelijke onderzoek.

Hoewel verrommeling een ‘hot issue’ is en er veel onderzoek naar wordt uitgevoerd, onderscheidt

dit onderzoek zich in diverse opzichten. Ten eerste in zijn opzet; naast alle thematische en

deelonderzoeken over leegstand, is dit project alomvattend. Het betreft alle functiecategorieën.

Ook zijn trends op regionaal en provinciaal niveau geanalyseerd.

Ten tweede verschilt De Oude Kaart van Nederland van gangbaar onderzoek vanwege haar bottom-

up aanpak. De analyse van het probleem vindt plaats vanuit de spelers in de praktijk en van

daaruit zijn ook de suggesties voor een goede aanpak in de toekomst verzameld.

Het beeld dat uit dit onderzoek ontstaat, is een indicatieve momentopname van structurele

leegstand in de provincie. Het effect is heftig, gezien de harde definitie van leegstand: alles wat

langer dan 2 jaar leeg staat en waarvoor er geen bestuurlijk-geaccordeerde plannen zijn. Er staat

veel meer leeg, en veel zal leeg komen te staan, maar daar is men momenteel niet van bewust. Dit

vraagt om gericht kennismanagement over dit thema.

Toch kan er ook een positief aspect genoemd worden. Leegstand biedt namelijk ook kansen.

Kansen op herbestemming, kansen op hergebruik van ruimte en dus kansen om het waardevolle

landschap te sparen. De nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening biedt gelegenheid om in het proces van

Leegstand en herbestemming in Zuid-Holland viii

actualiseren van de bestemmingsplannen een prognose te maken van leegstand in Zuid-Holland.

Laten we die ruimte gebruiken om een bijdrage te leveren aan de herinrichtingsopgave van de

provincie.

De resultaten van dit onderzoek dwingen ons opnieuw na te denken over hoe wij met de toekomst

van de ruimte omgaan. Het is tijd dat de betrokken partijen de kansen grijpen. Dit project is

landelijk uitgevoerd door regionale welstandsorganisaties. We staan klaar om u hierbij met raad en

daad terzijde te staan, zodat er gezamenlijk gewerkt kan worden aan een (nog) mooier Zuid-

Holland.

ir. F.B. van den Meiracker

directeur stichting Dorp, Stad & Land

Leegstand en herbestemming in Zuid-Holland 1

1. INLEIDING

1.1 RUIMTE EN KENNIS

Ruimte is belangrijk in Nederland. De vraag is echter hoe het mogelijk is dat in een land waarin

zoveel aandacht is voor ruimtelijke kwaliteit, verrommeling en verloedering als gevolg van

leegstand om zich heen grijpt. En waarom wordt in een dichtbevolkt land waar ruimte een schaars

goed is, de bebouwde omgeving uitgebreid ten koste van het open landschap, terwijl op andere

locaties leegstaande gebouwen wachten op een nieuwe gebruiker? Veel Nederlanders maken zich

zorgen om het verdwijnen van het rurale landschap ten koste van bijvoorbeeld bedrijventerreinen.

Iedereen wil immers in een aantrekkelijke omgeving wonen, werken, leven! Verval als gevolg van

langdurige leegstand kan dusdanig pijnlijk bijdragen aan de verrommeling van het landschap, dat

sloop soms de beste optie wordt.

Aanleiding voor deze studie is het gebrek aan kennismanagement van leegstand en

herbestemming. We weten niet wat de huidige stand van zaken is omtrent de aard en omvang van

leegstand en herbestemming in Nederland. We weten niet wie wat daarover weet en wat er niet

geweten wordt. We weten niet waar die informatie dan wel te vinden is en hoe toegankelijk en

actueel deze is. Ruimtelijk beleid is belangrijk, maar het ondersteunende kennissysteem ontbreekt

op dit vlak!

1.2 DOEL

Het project De Oude Kaart van Nederland streeft ernaar een bijdrage te leveren aan de verbetering

van de Nederlandse leefomgeving. Het project heeft tot doel het onderwerp leegstand en

herbestemming als thema’s te agenderen, en in kaart te brengen waar informatie en kennis

daarover zich bevindt. Implementatie daarvan in het reguliere ruimtelijk beleid is het streven.

Het getuigt van visie om in beleid en bestemmingsplannen te anticiperen op leegstand en

herbestemming, om op deze wijze het waardevolle landschap te sparen. De nieuwe Wet Ruimtelijke

Ordening verplicht tot het digitaal actualiseren van bestemmingsplannen en biedt dus een grote

kans om de aanbevelingen van dit onderzoek te realiseren. De Oude Kaart van Nederland sluit

hiermee aan bij de zogenaamde SER-ladder, die onder andere stelt dat ruimte die al beschikbaar is

gesteld voor een bepaalde functie, zoveel mogelijk hergebruikt dient te worden alvorens uitbreiding

van ruimtelijk gebruik aan de orde is.1 Leegstand biedt dus ook kansen! Immers, door

beleidsmatig te anticiperen op leegstand met revitaliseringsmethoden als herbestemming,

herontwikkeling, herontwerp en hergebruik, kan zuinig met ruimte worden omgegaan en kan

verdieping van de bestaande bebouwde omgeving gecreëerd worden. De Oude Kaart van

Nederland vormt daarmee een tegenhanger van de het project De Nieuwe Kaart van Nederland.

1 De SER-ladder is geïntroduceerd in een advies van 17 december 1999, dat werd uitgebracht als reactie op de nota Ruimtelijk Economisch Beleid (REB). Het SER-advies is te vinden op: www.ser.nl/nl/publicaties/adviezen/1990-1999/1999/b18120.aspx.


Terwijl De Nieuwe Kaart plannen voor nieuwbouw weergeeft, brengt dit onderzoek de

herbestemmingsmogelijkheden van de al bebouwde omgeving in kaart. Vandaar dus de titel van

het project.

De uitvoering van De Oude Kaart van Nederland is een actiepunt in de meerjarenagenda van de

Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed en loopt parallel aan de principes van de beleidsnota Mooi

Nederland.2

1.3 AFBAKENING

Het project De Oude Kaart van Nederland heeft als uitgangspunt gehad om binnen een tijdsbestek

van vier maanden een beeld te schetsen van leegstand en herbestemming in de 12 Nederlandse

provincies. Daarnaast heeft ook een onderzoek plaatsgevonden onder landelijke organisaties en

overheidsinstellingen. Deze rapporten, met dezelfde aanpak en omvang,3 vormen de bouwstenen

voor een landelijk rapport. Dit rapport is het resultaat van twee maanden veldwerk in de provincie

Zuid-Holland. Middels interviews is geïnventariseerd bij welke overheden, marktpartijen en andere

vastgoedprofessionals (commercieel en niet-commercieel) informatie en kennis aanwezig is over

leegstand en in hoeverre op basis daarvan beleid ontwikkeld wordt.

Ten behoeve van de helderheid ten opzichte van de respondenten en de zuiverheid van de

begrippen is een strakke definitie van leegstand gehanteerd, te weten structurele leegstand,

waarbij voor ‘structureel’ een termijn van 2 jaar of langer gedefinieerd is. Ook begrippen als

hergebruik, herontwikkeling en herontwerp zijn relevant, maar deze zijn minder strak gedefinieerd,

omdat strikt genomen het onderzoek hier niet over gaat. Waar leegstand en herbestemming aan

het begin liggen van een nieuw leven voor een object, komen de eerdergenoemde begrippen pas

later in het proces aan de orde. Immers, eerst dient leegstand geïdentificeerd te worden en dient

het object opgenomen te worden in een herbestemmingstraject.

1.4 VRAAGSTELLING

Richtinggevend voor het onderzoek is de vraag hoe de overheid kan anticiperen op leegstand, en

herbestemming kan stimuleren. Deze vraag wordt onderzocht vanuit vijf deelvragen:

1. Welke gegevens met betrekking tot leegstaande complexen, terreinen en gebouwen zijn

beschikbaar? In welke vorm zijn deze gegevens beschikbaar? Bij wie zijn deze gegevens

beschikbaar? Waar kunnen deze gegevens gemeld worden?

2. Wordt er op basis van de beschikbare informatie beleid gemaakt? Is er sprake van direct of

indirect beleid? Is beleid reactief of anticiperend? Op welk niveau wordt welk beleid

uitgevoerd?

3. Wat is de omvang van leegstand en in welke sectoren speelt leegstand vooral?

4. Welke successen en knelpunten zijn er bij herbestemming?

2 Zie: College van Rijksadviseurs (2006) Visie Architectuurbeleid 2008+. Den Haag: Atelier Rijksbouwmeester. [online] beschikbaar via: www.vrom.nl. 3 Kleine verschillen in de pilotrapportages (Zuid-Holland, Zeeland en Noord-Brabant) daargelaten.


5. Welke maatschappelijke trends liggen ten grondslag aan leegstand en hoe zullen deze zich

naar verwachting in de toekomst manifesteren?

1.5 OPDRACHTGEVER EN UITVOERENDEN

Het project De Oude Kaart van Nederland is uitgevoerd in opdracht van de Rijksadviseur voor het

Cultureel Erfgoed, dhr. Fons Asselbergs.4 Het onderzoek is gebaseerd op de eerder uitgevoerde

pilotinventarisaties in de provincies Noord-Brabant (winter 2005 - 2006), Zuid-Holland en Zeeland

(zomer 2007). In alle overige provincies zijn de inventarisaties uitgevoerd in de periode oktober

2007 – januari 2008. De landelijke projectcoördinatie was daarbij in handen van de Stichting Dorp,

Stad & Land, Adviseurs Ruimtelijke Kwaliteit Zuid-Holland en Zeeland. Het coördinatieteam werd

aangestuurd door een begeleidingsgroep waarin ook de Rijksadviseur zitting had. Naast de

onderzoeken in de provincies is in dezelfde periode een onderzoek gehouden onder

bovenprovinciale instanties. Uit de dertien rapporten samen ontstaat een momentopname van

leegstand en functieverlies in Nederland, welke gerapporteerd wordt in het landelijke eindrapport

(een publicatie onder auspiciën van het Atelier van de Rijksbouwmeester). Naast de provinciale

rapporten en het landelijke eindrapport is, als derde deelproject, een digitale kaart ontwikkeld

waarop leegstand gepresenteerd wordt.5

De inventarisatie in de provincie Zuid-Holland is uitgevoerd door Stichting Dorp, Stad & Land. De

auteur van het rapport van Zuid-Holland is Ilse Rijneveld, geactualiseerd door Emily Nijboer.

1.6 UITVOERING

1.6.1 Opzet en methode

Het project De Oude Kaart van Nederland is opgebouwd uit vier componenten, te weten

inventarisatie, analyse, interpretatie en conclusie en aanbevelingen. Het is een analytisch

onderzoek, gebaseerd op een combinatie van kwalitatieve en kwantitatieve methoden. De

bestudering van relevante literatuur en berichtgeving in de media en de gevoerde interviews (zowel

persoonlijk als telefonisch) vallen in de eerste categorie.6 De kwantitatieve methoden zijn vooral

gebruikt om uit vastgoedlijsten leegstand en herbestemming te identificeren om op deze wijze een

cijfermatige indicatie te verkrijgen van de problematiek en mogelijk gekozen oplossingen.

Bewust van de beperkte tijd en middelen die het project ter beschikking stonden, is een kader

ontwikkeld voor het identificeren van informatiebronnen op basis van geografische spreiding,

organisatietype (overheden, markt- en maatschappelijke partijen) en -omvang. Dit geeft tevens

één van de beperkingen van dit onderzoek aan: voor het veldwerk stond een maximale termijn van

twee maanden en eenieder die met dergelijk onderzoek bekend is, weet dat dit zeer kort is. Ten

4 Asselbergs, F. (april 2005) Jaarprogramma 2005-2009 Rijksadviseur Cultureel Erfgoed, [online] beschikbaar via: www.vrom.nl. Ministerie van OCW (22 juni 2007) Kunst van leven, hoofdlijnen cultuurbeleid, [online] beschikbaar via: www.minocw.nl. 5 De digitale kaart is te vinden via www.oudekaartnederland.nl 6 Deze interviews zijn opgeslagen in een interviewbestand dat voor eventueel verder onderzoek te raadplegen is via de Stichting Dorp, Stad & Land.


tweede gaat dit onderzoek uitdrukkelijk uit van bestaande informatie en zijn er dus geen nieuwe

onderzoeken opgestart of inventarisaties gemaakt. Bovendien was de medewerking van de

instanties op basis van vrijwilligheid.

Ter ondersteuning van de uitvoering is een website ontwikkeld waarop respondenten op snelle en

effectieve wijze kwantitatieve data konden invoeren, die vervolgens geautomatiseerd op een

Google-maps kaart geprojecteerd zijn. Deze kaart, te vinden via www.oudekaartnederland.nl vormt

een integraal onderdeel van dit rapport en geeft de locaties en de kenmerken van leegstaande

objecten aan.

Met het oog op optimale benutting van bestaande netwerken zijn regionale welstandsorganisaties

(RWO’s) de hoofduitvoerenden van het project geweest. Deze RWO’s hebben dagelijks contact met

gemeenten, aanvragers van bouwvergunningen en beschikken bovendien over de nodige expertise

ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. Naast het gemak van het netwerk voor het uitvoeren van het

onderzoek, biedt een netwerk met contacten op uitvoeringsniveau het project ook de kans het

anticiperings- en implementatieaspect te versterken.

Ter vergemakkelijking van de uitvoering van het landelijke project heeft iedere RWO minstens één

provincie onder de loep genomen.7 Middels deze opzet zijn ruim 325 interviews gehouden. De

betrokken uitvoerders werkten binnen een gedetailleerd uitvoeringskader (met templates en

handreikingen), uitgezet door de landelijke projectcoördinatie, die ook de betrokkenen van

permanente feedback voorzag. Binnen het uitgezette kader zijn de RWO’s vrij geweest om de

organisatie van de interviews op te zetten. In paragraaf 2.1 wordt de specifieke opzet voor Zuid-

Holland beschreven.

1.6.2 Uitgangspunten

Leegstand kan veel oorzaken hebben en hoeft niet per definitie een probleem te zijn. Leegstand

van gebouwen en terreinen wordt bijvoorbeeld veroorzaakt door: functieverlies door

maatschappelijke ontwikkelingen, functieverlies door verandering van beleid of technische

ontwikkelingen, beperkingen door regelgeving, schommelingen in de economische conjunctuur,

beperkingen door bereikbaarheid of langdurige processen van herbestemming, herstructurering of

sloop. Deze mogelijke categorieën van oorzaken, die allemaal zijn meegenomen in het onderzoek,

kunnen verschillende typen leegstand tot gevolg hebben. Zo is er maatschappelijke leegstand,

ervaringsleegstand, gevoelsmatige leegstand, juridische leegstand, planologische leegstand

(veroorzaakt door vertraagde planvorming), wachtende leegstand, milieutechnische leegstand,

bewuste leegstand (om de prijs op te drijven), frictieleegstand (leegstand door het veranderen van

gebruiker) en structurele leegstand.8

7 De provincies Groningen, Friesland en Drenthe zijn uitgevoerd door het Drents Plateau, in de eerste twee gevallen namens respectievelijk Hûs en Hiem en Libau. Het Oversticht voerde het onderzoek uit in de provincie Overijssel en Flevoland. Het Gelders Genootschap heeft de provincies Gelderland en Limburg voor haar rekening genomen. De provincie Utrecht is namens Welstand en Monumenten Midden Nederland uitgevoerd door Stichting Dorp, Stad & Land, alwaar ook de onderzoeken voor Noord-Holland, Zuid-Holland en Zeeland zijn uitgevoerd, de digitale kaart is gemaakt, en het landelijk eindrapport is geschreven. De provincie Noord-Brabant is de enige provincie waar geen RWO direct betrokken was; hier is het project uitgevoerd door onderzoeksbureau De Onderste Steen. 8 Bekijk voor meer algemene informatie over leegstand en herbestemming bijlage 4


Om de uitvoering hanteerbaar te maken, is de inventarisatie beperkt tot terreinen, complexen en

gebouwen die óf structureel leegstaan óf in de komende tien jaar hun huidige functie verliezen.

Daarbij is leegstand voor meer dan twee jaar als structureel gedefinieerd. Deze definitie is

afkomstig uit de kantorenmarkt, alwaar deze met name gebruikt wordt om structurele leegstand te

onderscheiden van frictieleegstand.9

Gezien het doel van de kaart, namelijk het anticiperen op herbestemming, zijn terreinen,

complexen en gebouwen waarvoor concrete plannen voor herbestemming of sloop bestaan, buiten

het onderzoek gehouden. Helaas is de interpretatie van het begrip ‘concrete plannen’ nog steeds

discutabel. In dit onderzoek is de betekenis van ‘een concreet plan’ opgevat als een plan dat

bestuurlijk geaccordeerd is. De verkoop van een leegstaand gebouw is niet beschouwd als

herbestemming en is dus als functieverlies opgenomen. Langdurige leegstand door het ontwikkelen

van plannen voor herbestemming is afhankelijk van de fase waarin het plan verkeerde wel

opgenomen! Ook tijdelijk herbestemd vastgoed is opgenomen in het onderzoek en op de kaart.

Hoewel tijdelijke herbestemming de leefbaarheid van de omgeving bevordert en het verval van het

gebouw enigszins tegen kan gaan, is tijdelijke herbestemming op lange termijn zelden een

rendabele oplossing. Ook bij tijdelijke herbestemming dreigt het gevaar van verval. Het opnemen

van tijdelijke herbestemming en structurele leegstand in één categorie biedt ook een aanzienlijk

voordeel ten aanzien van de weergave op de kaart. Op deze wijze wordt immers de vraag of het

gebouw mogelijk gekraakt kan worden, in het midden gelaten.

Dit is ook één van de redenen waarom woningen niet zijn opgenomen op de kaart. Daarbij komt

dat er sprake is van krapte op de woningmarkt, de markt over het algemeen goed in de gaten

wordt gehouden door commerciële partijen en woningcorporaties en dat woonhuizen zelden

veranderen van functie. Waar deze toch structureel leegstaan, wordt meestal overgegaan tot

herstructurering en sloop. Daarom is ook tijdens het onderzoek naar trends relatief minder

aandacht besteed aan woningen.

Bij de objecten die op de kaart staan, is geen onderscheid gemaakt tussen cultuurhistorisch

waardevolle en minder waardevolle gebouwen. De mogelijkheden voor herbestemming zijn immers

niet alleen afhankelijk van de cultuurhistorische waarde van een gebouw. Het is aan de gebruiker

van de kaart om de mogelijkheden voor herbestemming of sloop af te wegen. Aan de objecten op

de kaart kan geen andere waarde toegekend worden dan het feit dat deze gebouwen óf langer dan

twee jaar leegstaan óf hun functie kwijt zullen raken.

9 Deze definitie is overgenomen uit het onderzoek van de Stec Groep en uit de brochure Wonen op de Zaak. Voor nieuwe kantoren, van na 1990, geldt dat een periode van 3 jaar als structurele leegstand wordt aangemerkt. Dit verschil is binnen ons onderzoek verwaarloosbaar. Overigens definieert de ‘Herbestemmingswijzer’ een termijn van 3 jaar leegstand als structurele leegstand. Dit ter onderscheid van frictieleegstand en conjuncturele leegstand. Geuting, E., Voerman E. (juni 2006) Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland [online] beschikbaar op: www.zuid-holland.nl/index/overzicht_alle_themas/ thema_ economie_ werk.htm. Ministerie van VROM (maart 2006) Wonen op de zaak, transformeren van kantoren in woningen [online] Beschikbaar via: www.vrom.nl. Hek, M., Kamstra, J., Geraedts, R. (2004) Herbestemmingswijzer. Herbestemming van bestaand vast. Delft: Publikatie Bouwkunde.


1.6.3 Kaart

De tijdens het project ontwikkelde digitale kaart, die de potentie heeft zich tot een interactief

beleidsinstrument te ontwikkelen, bestaat uit twee soorten informatie. Enerzijds is dat de

objectinformatie: gegevens over een concreet leegstaand gebouw of terrein. Anderzijds is dat meer

kwalitatieve informatie over te verwachten maatschappelijke ontwikkelingen die leegstand

veroorzaken. Beide soorten informatie zijn verkregen van de respondenten.

De respondenten is verzocht informatie over concrete leegstandobjecten in te vullen in een online

dataformulier.10 Deze data zijn weergegeven op een digitale kaart in Google Maps: De Oude Kaart

van Nederland. De complete inventarisatie heeft ruim 800 objecten opgeleverd waarvan bekend is

dat ze structureel leegstaan, tijdelijk herbestemd zijn of in de toekomst hun functie verliezen. De

objecten zijn verdeeld in overheid, welzijn, wonen en economie, op basis van de typologie van het

terrein, complex of gebouw. Waar bekend, is de eventuele monumentale status van het object

vermeld evenals het vloeroppervlak. Adresgegevens zijn uit privacyoverwegingen achterwege

gelaten. De locatie op de kaart is gebaseerd op de postcode van het object en geeft daarom een

indicatie van de plek, waarbij overigens niet tot adresniveau ingezoomd kan worden op de kaart.

Door selectiecriteria aan te geven kan een deel van de objecten op de kaart geselecteerd worden,

bijvoorbeeld alleen de rijksmonumenten en/of alleen de leegstaande religieuze gebouwen etc.

Door op een object te klikken verschijnt gedetailleerde informatie over dit object. Vervolgens kan

doorgeklikt worden naar trendinformatie die op het object van toepassing is. Dit kan

achtergrondinformatie zijn over de oorzaken van leegstand die voor de betreffende categorie

waarin het object valt van toepassing is, of informatie over het leegstandsbeleid van de gemeente

waarin het object ligt.

In eerste instantie geeft de kaart dus in één oogopslag de herbestemmingsopgave in Nederland

weer. In tweede instantie wordt ook een indicatie gegeven van de oorzaken die daaraan ten

grondslag liggen.

1.6.4 Beperkingen van de onderzoeksmethodes

Zowel de kaart als het rapport zijn gebaseerd op reeds bestaande inventarisaties. Daardoor bestaat

het gevaar dat het resultaat van De Oude Kaart van Nederland ten onrechte een beeld van

volledigheid suggereert; de kaart geeft alleen een indruk van leegstaande gebouwen en niet van de

omvang van leegstand. Respondenten is gevraagd de bij hen bekende leegstand in te voeren op

een digitaal invoerformulier gekoppeld aan een database.11 Door de gekozen methode komen juist

in het oog springende gebouwen, waar al enige aandacht voor is, op de kaart te staan. Over een

gemeente waar weinig inzicht is in leegstand van gebouwen, kan de indruk ontstaan dat er weinig

leegstand voorkomt. Het tegendeel is eerder waar: daar waar veel kennis is over leegstaande en

leegkomende gebouwen, is de zorg voor de leefomgeving groter. De Oude Kaart is daarom niet

zonder de toelichting te lezen.

10 In bijlage 2 is een weergave van het invulformulier te vinden. 11 Fouten in de spelling van adressen bij de invoer van data door respondenten kan leiden tot een onjuiste plaatsbepaling van de objecten op de kaart (www.oudekaartnederland.nl) Een foutieve adresinvoer verandert Google automatisch in het meest waarschijnlijke alternatief en dit adres wordt omgezet in een plaatsbepaling op de kaart. Helaas kunnen er bij deze automatische aanpassing van Google fouten ontstaan. Naar onze verwachting zijn deze fouten echter minimaal, temeer omdat alle tijdig ingevoerde objecten gecontroleerd zijn.


De inventarisatie is mede uitgevoerd vanuit de verwachting dat het voor vastgoedeigenaren

voordelig zou zijn om in een vroeg stadium gebruikers voor leegkomend vastgoed te vinden, maar

in werkelijkheid zijn er diverse redenen aan te wijzen waarom het openbaar maken van leegstand

de eigenaar geen voordeel lijkt te bieden. Om commerciële reden kunnen vastgoedeigenaren zich

niet willen uitlaten over aan- of verkoopplannen. Het komt voor dat makelaars langdurige

leegstand proberen te verbloemen om waardevermindering van een pand tegen te gaan. Daarnaast

spelen religieuze (bij religieuze objecten of complexen) en emotionele motieven mee. Om die reden

wordt bijvoorbeeld zeer voorzichtig omgegaan met informatie over de toekomst van de kerk. Een

laatste, niet onbelangrijke reden om leegstand niet openbaar te maken, is dat een langdurig

leegstaand gebouw het risico loopt gekraakt te worden of doelwit te worden van vandalisme.

Uiteraard is tijdens de uitvoering getracht de inventarisatie zo min mogelijk te laten belemmeren

door gefundeerde tegenargumenten te gebruiken en, waar het gevoelige kwesties betrof,

zorgvuldig om te gaan met de privacy van de betrokkenen. Echter, de basis van vrijwilligheid

waarop de medewerking van de respondenten gestoeld was, werd toch soms als een belemmering

ervaren.

1.7 LEESWIJZER

Deze rapportage vat de resultaten samen van het onderzoek naar kennis en beleid over leegstand

en herbestemming, en de maatschappelijke trends die daaraan ten grondslag liggen. De resultaten

van de inventarisatie van leegstaande objecten zijn geprojecteerd op een digitale kaart die te

vinden is via www.oudekaartnederland.nl. De kaart en deze rapportage vullen elkaar aan, het één

kan niet zonder het ander bekeken dan wel gelezen worden.

Met het doel om de verschillende provinciale rapporten in een groter raamwerk te plaatsen, is de

inleiding voor alle provinciale rapporten geschreven door het projectbureau De Oude Kaart van

Nederland.12

Hoofdstuk 2 gaat in op de situatie zoals die specifiek voor de provincie Zuid-Holland geldt.

Paragraaf 1 behandelt de wijze waarop het onderzoek in deze provincie is uitgevoerd. In de

volgende paragraaf wordt weergegeven in hoeverre er in de provincie gegevens beschikbaar zijn

over leegstand, van welk type deze zijn en bij welke organisaties deze gevonden kunnen worden.

Vervolgens beschrijft paragraaf 3 in hoeverre er door de verschillende organisaties beleid gevoerd

wordt en welke middelen er zijn om leegstand tegen te gaan. Paragrafen 4 en 5 schetsen een beeld

van leegstand en herbestemming in de provincie. In paragraaf 6 wordt voor verschillende

bestemmingen beschreven welke oorzaken er zijn voor leegstand en worden de trends voor de

toekomst geschetst. Deze paragraaf heeft dus een voorspellende waarde. In hoofdstuk 3 worden

de conclusies van de belangrijkste bevindingen en de aanbevelingen weergegeven. Tenslotte is in

het rapport een groot aantal concrete voorbeelden van leegstand weergegeven, waaruit blijkt ‘hoe

het niet moet’, maar, ter inspiratie, ook een groot aantal voorbeelden van succesvolle

herbestemming. Deze zijn verspreid over het rapport opgenomen.

12 De inleiding is geschreven door GerhardMark van der Waal en Hilde Harmsen.


Overigens bevat het rapport ook een aantal bijlagen, in eerste instantie bedoeld voor de opvolging

van de resultaten, maar ook om een vollediger beeld van de gevolgde werkwijze te geven.


Leegstand in Zuid-Holland Hasco verffabriek te Schoonhoven Tussen de lintbebouwing van de Lopikerweg ligt even buiten Schoonhoven een verlaten verffabriek. Door het afgesloten hek is de naam van de producent, Hasco, nog leesbaar. Het is de enige achtergebleven aanwijzing van de bedrijvigheid uit het verleden. Nu bestaat de fabriek alleen nog uit een verzameling eenvoudige bedrijfshallen of schuren waar niemand meer naar omkijkt. Het terrein is een typisch voorbeeld van verrommeling die ontstaat als ruimtelijke ordening alleen een vraagstuk van vraag en aanbod zou zijn. Want wie is er nog geïnteresseerd in een gebied ergens in een vergeten uithoek van het Groene Hart? De vervuilde grond bij de fabriek maakt herontwikkeling een lastige en kostbare opgave. Met als gevolg dat de fabriek leeg blijft staan, nu al meer dan twintig jaar. Bron: gesprek met omwonende, juni 2007.


Herbestemming in Zuid-Holland Meelfabriek te Leiden Looptijd project: 1999 - heden In 1988 verliest de Meelfabriek ‘De Sleutels’ zijn functie. Tien jaar lang wordt gediscussieerd over behoud of sloop van de fabriek. Een verzoek om de monumentenstatus wordt aanvankelijk afgewezen. In 1999 besluit de gemeenteraad tot het behoud en hergebruik van zeven van de dertien gebouwen. In 2000 kent de Rijksdienst voor de Monumentenzorg de meelfabriek alsnog de status van rijksmonument toe. Van 2002 tot 2004 wordt gewerkt aan het ontwerp voor het masterplan. Eind 2004 gaat de gemeente akkoord met het ontwerp van de gerenommeerde Zwitserse architect Peter Zumthor. In de fabriek en in de nieuwbouw bij het complex zullen 16.000 m2 hoogwaardige woningen worden gerealiseerd, 7.400 m2 studentenwoningen, een skybar, twee restaurants, een café, een fitnesscentrum en een gezondheidsclub. Het masterplan wordt integraal opgenomen in het bestemmingsplan van de gemeente Leiden. Maar de vaststelling van het bestemmingsplan wordt verhinderd door bezwaren uit de omgeving. Sindsdien ligt de uitvoering van het plan stil, nu al twee en een half jaar. De projectontwikkelaar, de Meelfabriek CV, wacht op de uitspraak van de Raad van State om goedkeuring van het bestemmingsplan te krijgen. Omwonenden hebben bezwaar gemaakt tegen de massaliteit en hoogte van de bebouwing en tegen de verwachte toename van verkeersbewegingen. Het vervolg van het project hangt af van de gerechtelijke uitspraak. Met een beetje geluk kan de eerste bewoner er in 2009 intrekken, of in 2010 misschien….. Bronnen: www.demeelfabriek.nl. Telefoongesprek dhr. John Moerland, projectmanager van DMP (Noordwijk), voor de Meelfabriek CV, 17 juli 2007.


2. LEEGSTAND EN HERBESTEMMING IN ZUID-HOLLAND

Als één van de meest verstedelijkte provincies van Nederland is leegstand in Zuid-Holland vooral

een kwalitatief probleem. Terwijl de schaarse open groene ruimte wordt volgebouwd, staan

afgedankte gebouwen te verloederen. De uitstraling van leegstand op de leefomgeving is hierdoor

groot en heeft verrommeling van het landschap tot gevolg. Hoewel de leegstand van met name

kantoor- en bedrijfsruimte groot is, is de beschikbare informatie over leegstand minimaal en

onderling moeilijk te vergelijken. De weergave van objecten op De Oude Kaart van Nederland is

dan ook maar een fractie van de werkelijkheid.

Schaalvergroting heeft een rol gespeeld bij het vrijkomen van verschillende type objecten. Naast

leegstand op de kantoor- en bedrijfsruimtemarkt, zijn er ook problemen rondom herbestemming in

Zuid-Holland.

De provincie Zuid-Holland is met 3,45 miljoen inwoners (2007) en een oppervlak van 3403 km²

een van de dichtstbevolkte en meest geïndustrialiseerde gebieden van Nederland.13 De toenemende

verstedelijking van Zuid-Holland gaat samen met een groei van de dienstensector en een afname

van het agrarisch grondgebruik. Toch levert de land- en tuinbouw nog altijd een grote bijdrage aan

de beleving van het landschap. In het Westland is de glastuinbouw een belangrijke bron van

inkomsten, in het noorden van de provincie de bloembollenteelt en in het oosten, rond Boskoop, de

pot- en containerteelt. De veranderingen die zich voordoen in de agrarische sector hebben ook

vrijkomende agrarische bebouwing met zich meegebracht, met leegstand en/of herbestemming tot

gevolg. Ondanks de groei van de dienstensector speelt leegstand op de kantoor- en

bedrijfsruimtemarkt. In dit hoofdstuk wordt er nader op de verschillende ontwikkelingen omtrent

leegstand en herbestemming ingegaan.

2.1 METHODE

Het onderzoek voor het project De Oude Kaart van Nederland in Zuid-Holland is gebaseerd op het

eerste pilotonderzoek in de provincie Noord-Brabant (winter 2005-2006).14 Het project in Zuid-

Holland (en parallel hieraan in Zeeland) is uitgevoerd in de periode tussen maart en september

2007. Voor Zuid-Holland is het onderzoek in Noord-Brabant als uitgangspunt genomen, maar is er

gekozen voor een andere benadering. Ten eerste is het onderzoek in de provincie Zuid-Holland

verbreed van alleen leegstaande of leegkomende cultuurhistorische objecten naar alle leegstaande

of leegkomende objecten. Ten tweede zijn de verzamelde data geprojecteerd op een digitale kaart.

Ten derde zijn er tijdens dit onderzoek sjablonen ontwikkeld voor de werkwijze en de rapporten

van de andere provincies.

In oktober 2007 is na de afronding van de pilots in Zuid-Holland en Zeeland gestart met het

onderzoek in de overige provincies.

13 www.wikipedia.nl (bezocht op 8 augustus 2007); www.zuid-holland.nl (bezocht op 16 januari 2008) 14 Zie ook paragraaf:1.5


Naar aanleiding van de afronding van deze onderzoeken is het onderzoeksrapport van Zuid-Holland

in januari 2008 aangevuld en aangepast.15

Het onderzoek in de provincie Zuid-Holland heeft zich beperkt tot organisaties of onderdelen van

organisaties die alleen binnen de betreffende provincie werkzaam zijn, zowel overheidsinstanties,

vastgoedeigenaren als belangenorganisaties. Het onderzoek heeft zich vooral geconcentreerd op

overheidsinstanties, omdat deze zowel beleidsmatig met leegstand en herbestemming te maken

hebben als vanuit de positie van vastgoedeigenaar. Het onderzoek in Zuid-Holland heeft zich

beperkt tot de 18 grootste gemeenten en Hellevoetsluis. Daarbij is getracht om enige spreiding aan

te brengen in de te benaderen gemeenten.16 Daarnaast is de vastgoedafdeling van de provincie

Zuid-Holland benaderd en zijn de afdelingen economie van de Stadsregio Rotterdam en het

Stadsgewest Haaglanden geïnterviewd. Tot slot is er ook gesproken met vastgoedeigenaren en

regioafdelingen van belangenorganisaties binnen de provincie Zuid-Holland.

Bij het benaderen van gemeenten en instanties is doorgaans contact gezocht met de afdeling

Vastgoed. In gemeenten zonder vastgoedafdeling zijn de afdelingen Ruimtelijke Ordening of

Monumentenzorg benaderd, afhankelijk van de grootte van de gemeente en de taakverdeling

binnen de gemeenten. Het merendeel van de interviews zijn face-to-face afgenomen. Daar waar

aanvullende informatie wenselijk was van andere afdelingen zijn extra telefonische interviews

afgenomen. Een overzicht van de benaderde instanties is in de bijlage opgenomen.

2.2 BESCHIKBAARHEID VAN GEGEVENS

Gegevens van leegstand en verwacht functieverlies van gebouwen, complexen en terreinen waren

beperkt beschikbaar in de provincie Zuid-Holland. Uit de inventarisatie blijkt dat er een groot

verschil bestaat tussen de geraamde leegstand van vastgoed en de concrete informatie die bij

overheidsinstanties bekend is. Tevens is er een groot verschil in de manier waarop gegevens van

leegstand worden bijgehouden en bleek niet alle verkregen informatie bruikbaar te zijn voor De

Oude Kaart van Nederland.

Er zijn geen aanwijzingen dat er binnen de provincie Zuid-Holland grote vastgoedeigenaren zijn, bij

wie leegstand van gebouwen een rol speelt. Misschien komt leegstand wel voor bij het

Hoogheemraadschap Delflanden, dat helaas niet heeft meegewerkt aan dit onderzoek. Het

Protestants Dienstencentrum en het Bisdom Rotterdam maken informatie over leegkomende

kerkgebouwen niet openbaar. De houding van vastgoedeigenaren om toekomstige leegstand niet

openbaar te maken en de terughoudendheid van respondenten om over leegstand te spreken,

heeft ertoe geleid dat er weinig informatie over toekomstige functieverandering te vinden is. Wat

dat betreft is leegstand een te groot taboe en prevaleren economische motieven boven het behoud

van het vastgoed. Overigens zijn wel globale cijfers bekend in de vorm van percentages en

hoeveelheden, maar geen concrete adresgegevens. Hoeveelheden en percentages van leegstand

15 Dit verslag is een bewerking van het oorspronkelijke pilotrapport van Zuid-Holland en Zeeland dat in september 2007 is afgerond. Zie voor het oorspronkelijke pilotrapport de website: www.oudekaartnederland.nl 16 De provincie Zuid-Holland bestaat per 1 januari 2007 in totaal uit 77 gemeenten.


verschaffen beperkt inzicht in de aard van leegstand. Aan de hand van percentages en

hoeveelheden kan niet achterhaald worden of het om structurele leegstand gaat, waardoor deze

gegevens niet binnen de definitie van dit onderzoek vallen.

Het verkrijgen van concrete gegevens over leegstand van niet-monumentale gebouwen bleek een

moeilijke opgave. Informatie over leegstaande cultuurhistorisch interessante gebouwen bleek

daarentegen in grotere mate voorhanden. Niettemin is er slechts in enkele grote gemeenten in

Zuid-Holland, zoals Den Haag, Rotterdam en Delft, bekend dat er enkele cultuurhistorisch

waardevolle panden gaan vrijkomen. De overige informatie bij gemeenten had hoofdzakelijk

betrekking op monumentale panden waarvan bekend was dat plannen voor herbestemming of

sloop in ontwikkeling zijn. Bij monumentale panden zijn gemeenten vaak nauwer betrokken bij de

planvorming, terwijl dit voor ‘gewone’ gebouwen in het algemeen niet geldt. Over de niet-

monumentale panden konden gemeenten daarom minder informatie verstrekken.

Gegevens over leegstaande niet-monumentale kantoor- en bedrijfsruimten waren meestal wel

aanwezig. Vanuit een aantal organisaties wordt namelijk informatie verzameld over leegstand op

de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt. Door de provincie en stadsregio’s wordt met enige regelmaat

onderzoek naar leegstand van kantoren en bedrijfspanden gedaan en naar de voorraad uitgeefbaar

en te herstructureren bedrijventerrein.17 Via het COS, Centrum voor Onderzoek en Statistiek van

de gemeente Rotterdam, en door het Stadsgewest Haaglanden zijn gegevens over leegstaand

onroerend goed voor dit onderzoek beschikbaar gemaakt. Echter, alleen de informatie van het

stadsgewest Haaglanden was bruikbaar voor De Oude Kaart van Nederland. Het COS inventariseert

alleen structurele leegstand van het bruto vloeroppervlak van grote kantoorpanden en aangezien

deze panden meestal niet volledig leegstaan, kunnen ze niet op de Kaart worden meegenomen.

Overigens is het belangrijk om aan te geven dat de relatief beperkte beschikbaarheid van gegevens

van leegstaande objecten in Zuid-Holland niet betekent dat er ook daadwerkelijk geen leegstand is.

Het gebrek aan beschikbare gegevens is veelzeggend. Bovendien maken de grote verschillen

tussen de monitoring van leegstand per regio het moeilijk om het beleid met betrekking tot

herbestemming en nieuwbouw op provinciaal niveau af te stemmen.

2.3 BELEID

Uit het onderzoek in de provincie Zuid-Holland is naar voren gekomen dat er weinig proactief beleid

is ten aanzien van leegstand en herbestemming. In Zuid-Holland wordt de omvang van leegstand

en de financiële schade als een betrekkelijk klein probleem ervaren. Daarnaast zijn de middelen om

herbestemming te stimuleren beperkt en is het beleid van gemeenten met betrekking tot

herbestemming sterk afhankelijk van het heersende historische besef.18 Een aantal gemeenten is

17 Bijvoorbeeld: ECORYS Nederland BV (13 juli 2007) Kwalitatieve analyse van bedrijventerreinen in Groot-Rijnmond, Hoofdrapport, Rotterdam [online] beschikbaar via: www.stadsregio.info. ETIN Adviseurs (mei 2002) Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam, Eindrapport, Tilburg. Geuting, E., Voerman E. (juni 2006). 18 Zie bijvoorbeeld interview gemeente Spijkenisse en Westland. Spijkenisse: “dorp met weinig gevoel voor cultuurhistorie”. 11 mei 2007./ Westland: “binnen de gemeente is weinig aandacht voor het behoud van cultureel erfgoed.” 1 mei 2007


momenteel bezig met voorstellen en/of de ontwikkeling van beleid om leegstand tegen te gaan of

te voorkomen. Daarnaast is een aantal initiatieven en beleidsdocumenten te noemen van

gemeenten en provincie die (indirect) gericht zijn op leegstand.

2.3.1 Provincie

De provincie heeft geen direct beleid geformuleerd ten aanzien van leegstand en ziet het ook niet

als een taakveld. 19 Vanuit de huidige sturingsfilosofie, waarbij ‘decentraal wat kan, centraal wat

moet’ op de voorgrond staat, worden herbestemmingsprojecten steeds meer ervaren als een lokale

aangelegenheid. De provincie is overigens wel betrokken bij een aantal specifieke herbestemmings-

projecten.20

Indirect wordt wel aandacht besteed aan leegstand. Dit geldt voornamelijk voor het beleid ten

aanzien van vrijkomende agrarische bebouwing. Het beleid richt zich op de versterking van de

vitaliteit van het gebied en wordt daarnaast ingezet op het versterken van de ruimtelijke kwaliteit

van het gebied. De Ruimte-voor-Ruimte regeling vormt een onderdeel van het beleid. Hierin wordt

sloop van voormalige agrarische en niet-agrarische bedrijfsgebouwen of verspreid glas die buiten

de duurzame concentratiegebieden liggen nagestreefd, om de gewenste landschappelijke kwaliteit

in het landelijke gebied te behalen. De sloop van deze gebouwen wordt gecompenseerd door op

passende locaties één of meer compensatiewoningen te kunnen bouwen.21 Daarnaast worden

verschillende mogelijkheden geboden voor de verbreding van de agrarische functie, om

nevenactiviteiten in het agrarische gebied te ontwikkelen.22 Voormalige agrarische bebouwing mag

onder voorwaarden hergebruikt worden voor niet-agrarische activiteiten. Voor de ontplooiing van

nevenactiviteiten als aanvulling op de bestaande agrarische activiteiten en als nieuwe invulling voor

vrijgekomen agrarische bebouwing, heeft de provincie een nota ontwikkeld gericht op een

specifieke niet-agrarische sector: ‘Zorg in het buitengebied’. De provincie heeft verschillende

projecten gesubsidieerd die betrekking hebben op de ontwikkeling van landbouw én zorg op de

boerderij. Vanuit deze projecten is geconstateerd dat er een stijgende interesse is voor het

realiseren van zorgfuncties in het buitengebied. De nota vormt een vervolg op deze projecten. De

doestelling van de nota is om te komen tot een woon-zorgcombinatie die wat de zorgactiviteiten

betreft uit de AWBZ (Algemene Wet Bijzondere Ziekten) gefinancierd kan worden, waarbij

duurzaamheid en kwaliteit voorop staan.23 Door in te zetten op het vitaal houden van het

buitengebied, middels het mogelijkheden bieden voor nieuwe functies op het platteland, wordt

leegstand in dit gebied in feite zoveel mogelijk voorkomen.

19 Interview provincie Zuid-Holland, bureau Wonen en Stedelijke Programma’s 20 Afkomstig uit schriftelijke correspondentie met: dhr. E. Schimmel, afdeling Cultuurhistorie (18 januari 2008) 21 www.zuid-holland.nl 22Provincie Zuid-Holland (2005), Nota Regels voor Ruimte, p.13-16 23 Provincie Zuid-Holland (2003). Zorg in het buitengebied. Herziening. Nota over het ruimtelijke beleid voor zorgboerderijen en (woon-)zorgcombinaties in voormalige agrarische bedrijfscomplexen in het Zuid-Hollandse buitengebied. Den Haag, p.3.


Leegstand in Zuid-Holland RDM terrein te Rotterdam De Rotterdamse Droogdok Maatschappij NV (RDM) was een scheepswerf voor scheepsnieuwbouw, scheepsreparatie en machinebouw in Rotterdam, die heeft bestaan tussen 1902 en 1996. Het bedrijf werd gevestigd op de Heijplaat aan de zuidelijke Maasoever. Voor de huisvesting van de medewerkers liet de RDM vanwege de nogal afgelegen ligging van het bedrijf, een eigen dorp bouwen, het tuindorp Heijplaat. Na diverse fusies in de jaren zeventig werd in 1983 het faillissement over de RDM uitgesproken. Van de 3180 werknemers werden 1370 mensen werkloos. De nog levensvatbare onderdelen werden ondergebracht in een nieuwe vennootschap: RDM Nederland BV, eigendom van de overheid. In 1991 werd het bedrijf door de overheid verkocht aan het bedrijf van de ‘bedrijvendokter’ Joep van den Nieuwenhuyzen. In 1996 worden de RDM BV’s eigendom van de privé-persoon Van den Nieuwenhuyzen; sindsdien worden de BV’s gebruikt voor diverse activiteiten in de wapenindustrie en financiële transacties. Het werfterrein met opstallen kwam uiteindelijk in het bezit van de gemeente Rotterdam. Naast het werfterrein ligt het Quarantaineterrein. Deze in 1934 geopende instelling had tot doel het huisvesten van schepelingen en landverhuizers met besmettelijke ziekten. Sinds 1980 zijn de gebouwen in gebruik als atelierruimte voor kunstenaars. In 2006 is de prijsvraag ‘Unorthodocks’ georganiseerd om de toekomst van het RDM terrein te onderzoeken. Intussen is een deel van de gebouwen in gebruik genomen door de Hogeschool Rotterdam. Omdat door de grote hoeveelheid woningbouwplannen in Rotterdam deze slechts gefaseerd opgeleverd kunnen worden, zijn de scholen in Rotterdam een populaire doelgroep voor herbestemming. Bronnen: De eerste alinea is een samenvatting van de tekst ‘Rotterdamsche Droogdok Maatschappij’ Wikipedia [online] http://nl.wikipedia.org/wiki/Rotterdamsche_Droogdok_Maatschappij [bezocht op 15 augustus 2007]. Groenendijk, P, e.a. (2007) Architectuurgids Rotterdam, Rotterdam: Uitgeverij 010, pp 224. www.unorthodocks.nl [bezocht op 15 augustus 2007]. interview gemeente Rotterdam OBR, Zuid-Holland, 27 juni 2007.


Herbestemming in Zuid-Holland Pius X-kerk te Den Haag Looptijd project: 2002-2004 De Pius X-kerk is een kerkgebouw uit de jaren zestig, gelegen op het scharnierpunt van twee lanen centraal in de wijk Bouwlust. Door het afnemende kerkbezoek is de eigenaar op zoek gegaan naar nieuwe gebruikers om deze kerk een passende bestemming te geven. Al voor de verkoop van de kerk bleek dat de bestemming gezondheidscentrum een reële optie was. De herontwikkeling van de Pius X-kerk is uitgevoerd door Ceres projecten, de ontwikkelaar die werkt in opdracht van Vestia, een woningbouwcorporatie. Vanwege de lage winstverwachting die herontwikkeling van maatschappelijk vastgoed met zich meebrengt, zijn het juist woningbouwcorporaties die de mogelijkheid hebben daarin te investeren. De totale investering in het realiseren van het gezondheidscentrum bedraagt ongeveer 6 miljoen euro. De gemeente Den Haag heeft 125.000 euro geïnvesteerd; ook opbrengsten uit de verkoop van koopwoningen zijn aan het project besteed. In de wijk Bouwlust was een groot tekort aan huisartsen. Om die reden lag een functie als gezondheidscentrum voor de hand. Naast een groepspraktijk voor huisartsen is het programma aangevuld met andere organisaties voor maatschappelijke dienstverlening: een apotheek, een consultatiebureau, een fysiotherapeut, een wijkloket van de gemeente, de jeugdgezondheidszorg, een dienstbureau, het psycho-medisch centrum Parnassia en Thuiszorg Den Haag. Bronnen: Kenniscentrum stedelijke vernieuwing Den Haag, Transformatie Pius X-kerk, [online] beschikbaar via: http://www.kei-centrum.nl/view.cfm?page_id=1897&item_type=project&item_id=231. Ceres projecten (2005) Presentatie ‘van kerk tot zorgcentrum’, Den Haag: Ceres projecten, oktober 2005 [online] beschikbaar via: www.dekopgroep.nl.


Uit het nieuwe collegeprogramma van de provincie Zuid-Holland blijkt dat de aandacht van de

provincie enigszins verschuift van uitbreiding van bedrijventerrein naar herstructurering.24 Het

verstrekken van subsidies vormt één van de beleidsinstrumenten. De herstructureringsopgave

wordt geschat op zo’n 3000 hectare bedrijventerrein.25 In de vorige beleidsnota had de provincie

tot doelstelling om 500 hectare bedrijventerrein te herstructureren en 500 hectare bedrijventerrein

nieuw aan te leggen. Uiteindelijk is 700 hectare geherstructureerd en 300 hectare terrein nieuw

aangelegd. In de nieuwe nota is een doelstelling van 750 hectare geherstructureerd terrein en de

aanleg van 250 hectare nieuw bedrijventerrein opgenomen. De nadruk ligt in het nieuwe beleid op

ruimtewinst en kwaliteit. In het Actieprogramma Ruimte voor Economie 2007-2011 vormt het

tegengaan van veroudering en verrommeling van bestaande werklocaties een uitgangspunt.

Daarnaast wordt er ingezet op het stimuleren van een zorgvuldige planning bij de ontwikkeling van

nieuwe vestigingsplaatsen.26 Ook wordt er onderzoek verricht naar functiemenging op

bedrijventerreinen, waarbij gekeken wordt naar hoe bedrijventerreinen kwalitatief kunnen

verbeteren door functiemenging en of het een wenselijke ontwikkeling is.

De provincie overweegt ook om een regionale bedrijventerreinen- en kantorenstrategie op te

nemen in de structuurvisie om de regionale afstemming te bevorderen.27 De regionale strategie is

van belang voor een goede afstemming van vraag en aanbod op de kantoor- en

bedrijfsruimtemarkt. Daarnaast wordt daarmee ook niet onnodig voor leegstand gebouwd.

De grote druk op de ruimte vraagt om verdichting. Onlangs heeft de provincie het doel gesteld dat

tachtig procent van de totale woningbouw die de komende jaren moet gaan plaatsvinden binnen de

bestaande bouw moet gebeuren. Tussen 2010-2020 streeft Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland

naar de bouw van 175.000 woningen in totaal, waarvan 140.000 woningen in bestaande

bebouwing moet plaatsvinden. Het overige deel is geoormerkt voor nieuwe woongebieden of het

buitengebied. Voorheen gold een percentage van vijftig procent voor het binnenstedelijk bouwen in

de provincie.28 Zorgvuldig ruimtegebruik vormt hierbij een uitgangspunt. Een goede inventarisatie

van leegstaande objecten en terreinen zou van nut kunnen zijn bij het realiseren van

inbreidingsdoelstellingen.

2.3.2 Gemeenten

Voor een groot deel van de gemeenten geldt dat er nauwelijks sprake is van geformaliseerd beleid

ten aanzien van leegstand en herbestemming. Een aantal gemeenten geeft aan vooral ad hoc om

te gaan met deze zaken.29 Zo laat de gemeente Rijswijk bijvoorbeeld weten dat wanneer vastgoed

van de gemeente leegkomt er een ad hoc oplossing gezocht wordt om verpaupering of kraak te

voorkomen. Gemeenten met een vastgoedafdeling proberen in het algemeen leegstand van het

eigen vastgoed te voorkomen. Dit wordt onder andere gedaan door de panden te verhuren,

24 Interview provincie Zuid-Holland, afdeling economie, 5 juli 2007. 25 Interview Provincie Zuid-Holland, afdeling economie, 5 juli 2007. 26 http://www.zuid-holland.nl/overzicht_alle_themas/thema_economie_werk/c_e_thema_economie-newpage-11/c_e_thema_economie-newpage-17.htm. (geraadpleegd: 21 januari 2008) 27 Interview provincie Zuid-Holland, afdeling Economie, 5 juli 2007 28 Leidsch Dagblad (2008), Verdere Verdichting Steden,17 januari 2008 29 Zie interviews Zuid-Holland; gemeente Gouda, gemeente Rijswijk, gemeente Zwijndrecht.


gebouwen zelf te exploiteren, gebouwen te verkopen (verbonden aan voorwaarden voor de nieuwe

functie) of gebouwen te verkopen aan een organisatie zoals Hendrick de Keyzer die het zelf

opknapt en opnieuw in de markt brengt. Een ander doel dat naar voren is gekomen bij de

vastgoedafdeling van de gemeente Dordrecht is het inzicht krijgen in het aanbod van vastgoed.30

De gemeente Delft heeft in 2006 een ontwikkelingsmaatschappij opgericht, Vastgoed

Ontwikkelingsmaatschappij Delft, bestaande uit de gemeente Delft, een woningcorporatie en een

bank. Het doel van deze publiek-private samenwerking is het voorkomen van de kwalitatieve

achteruitgang van het historische gedeelte van de binnenstad. De maatschappij koopt

(probleem)panden aan, renoveert ze om ze daarna procesgericht te exploiteren.31 De binnenstad

van de gemeente Delft vormt een aandachtsgebied. Sinds de jaren negentig is de gemeente Delft

bezig met het stimuleren van wonen boven winkels in de binnenstad. Zo wordt een subsidie van

19.000 euro per eenheid verleend voor het ombouwen van de lege ruimtes boven de winkels. Ook

wordt er 4.000 euro verleend voor het realiseren van een eigen opgang naast de winkel. Dit beleid

heeft tot doel om de leegstand te verminderen en daarmee verkrotting en verloedering tegen te

gaan. Daarnaast wordt de leefbaarheid van de binnenstad vergroot en wordt de potentiële

woningvoorraad efficiënter benut.32

Ook in de gemeenten Schiedam en Gouda wordt het wonen boven winkels gestimuleerd. De

gemeente Gouda geeft echter aan dat het beleid tot nu toe tegengewerkt wordt door het strenge

parkeerbeleid in de binnenstad. Voor woningen boven winkels geldt dat er geen parkeerplaatsen bij

komen en in de toekomst ook niet te verkrijgen zijn.33

Tijdelijke herbestemming van gebouwen wordt ook wel ingezet door overheden om leegstand te

voorkomen en een positieve bijdrage te leveren aan de leefbaarheid van een gebied. Met name in

Rotterdam maar ook in Schiedam, wordt tijdelijke herbestemming gebruikt om creatieve en

culturele initiatieven te stimuleren. Door goedkope tijdelijke huisvesting aan te bieden aan

kunstenaars en creatieve bedrijven, krijgen gebieden een nieuwe impuls en wordt het gebied

aantrekkelijker om te wonen en werken. De herstructurering van de Witte de Withstraat in

Rotterdam is een succesvol voorbeeld van deze strategie.34

Echter, welke mogelijkheden een gemeente concreet heeft om actie te ondernemen tegen

opzettelijke leegstand en verwaarlozing (vanwege de waarde van de grond) door particuliere

eigenaren, blijft een grote vraag.35 De gemeente Rotterdam heeft onlangs wel ‘Het Rotte Tanden’-

project opgezet, waarin het de bedoeling is om binnen twee jaar 150 ernstig verwaarloosde panden

aan te pakken. Het gaat om panden die zich bevinden aan een doorgaande weg of een strategische

plek in een woonwijk. Eén verloederd pand kan van grote invloed zijn op de uitstraling van een

straat. Dit probleem gaat aangepakt worden door de eigenaar van deze panden aan te schrijven,

30 Interview gemeente Schiedam (11 april 2007), interview gemeente Dordrecht (14 mei 2007), interview gemeente Vlaardingen (5 juni 2007). 31 http://vromruimteforum.nl.asp4all.nl/index.cfm?vID=D4DD03D4-F206-B8C5-1C889172... (geraadpleegd op: 23 januari 2008) 32http://www.gemeentedelft.info/gvscriptvk/dspage.asp?sessionid=1BDY@p5K7cL9!zmQ!2AD1FIsdrhoUlCp3Q4aGxJl@OuKEX@hW9pz8XH1!b8xG1ji&objectid=27143 (geraadpleegd 11 januari 2008) 33 Interview Gemeente Schiedam en Gouda, 11 april 2007 en 8 mei 2007. 34 Zie interviews Zuid-Holland: gemeente Rotterdam 27 juni 2007, gemeente Schiedam, 11 april 2007. 35 Interview gemeente Dordrecht, 14 mei 2007


waarin aangegeven wordt dat de woning opgeknapt moet worden. Indien dit niet binnen de

gestelde tijd gedaan wordt, knapt de gemeente het pand zelf op en worden de kosten verhaald op

de eigenaar.36

Met herbestemming wordt per gemeente zeer verschillend omgegaan. Een groot gedeelte van de

gemeenten reageert ad hoc op herbestemmingsprojecten. De middelen om herbestemming te

stimuleren zijn beperkt en het beleid van gemeenten met betrekking tot herbestemming is sterk

afhankelijk van het heersende historisch besef. In dit kader is de toenemende aandacht voor

cultuurhistorie bij de gemeente Rotterdam illustratief: terwijl Rotterdam vroeger vooral een

moderne stad was, begint de stad zich nu steeds bewuster te worden van zijn geschiedenis.

Intussen is de gemeente bezig het cultuurhistorisch onderzoek verplicht te stellen voordat nieuwe

ontwikkelingen goedgekeurd kunnen worden. Hoewel de gemeente uitdrukkelijk tot doel heeft om

ook bij niet-monumentale panden herbestemming te stimuleren, blijft het van de medewerking van

derden afhankelijk in hoeverre herbestemming gerealiseerd kan worden. Het bestemmingsplan

biedt beperkte mogelijkheden om herbestemming te stimuleren. Ondanks dat ruime

bestemmingsplannen soms meer mogelijkheden bieden om gebouwen een nieuwe bestemming te

geven, lijken gemeenten daarvan terug te komen, met name daar waar monumentale waarden in

het spel zijn. De ervaring leert dat het beter plannen maken is binnen de beperkingen die het

monument stelt dan hooggespannen winstverwachtingen te moeten terugdraaien.37

Een verruiming van bestemmingsplannen wordt echter niet altijd uit de weg gegaan. Zo heeft de

gemeente Den Haag onlangs in bestemmingsplannen gebieden opgenomen met een dubbele woon-

werkbestemming. Het betreft gebieden met potentiële leegstand in kantoren die door sloop,

transformatie of herbestemming een bijdrage zouden kunnen leveren aan het vergroten van de

woningproductie in de stad. Hier spelen monumentale waarden hoogstwaarschijnlijk ook minder

een rol. De verruiming van het bestemmingsplan kan ook ervaren worden als een middel om

leegstand te voorkomen.38 De afdeling Monumentenzorg van de gemeente Den Haag heeft

daarnaast een beleidsvoorstel gedaan om subsidiegeld te reserveren voor de eerste twee jaar dat

gebouwen onverwacht leegkomen, om het mogelijk te maken financierings- en

hergebruikmogelijkheden uit te zoeken. Dit voorstel is voortgekomen uit het feit dat het vinden van

een gebruiker bij herbestemming vaak extra tijd en aandacht vraagt en het tijstip van leegstand

van bijvoorbeeld kerken en scholen moeilijk te voorspellen is.39 De subsidiegelden kunnen het

proces van herbestemming bij dergelijke gebouwen stimuleren en versnellen. Het beleidsvoorstel is

nog niet officieel aangenomen, mede doordat verschillende panden nog aan het beleidsvoorstel

moesten worden toegevoegd. Naar verwachting zal het voorstel in de loop van 2008 worden

aangenomen.40

Behalve het meewerken aan de procedures, kan de gemeente ook een actieve bijdrage leveren aan

herbestemming door het inbrengen van kennis en informatie. Bij de herbestemming van het Dr.

36 Gemeente Rotterdam (2008), Rotterdam Start ‘Rotte Tanden’-Aanpak, 24 januari 2008, (online) http://www.rotterdam.nl/smartsite2182865.dws?Menu=2115522&MainMenu=267127&SubStyle=251100 (geraadpleegd 24 januari 2008) 37 Zie interviews Zuid-Holland: gemeente Delft, 10 mei 2007 en gemeente Rotterdam, 27 juni 2007. 38 Voordt T. van der, red. (2007) pp 369. 39 Interview gemeente Den Haag, afdeling Monumentenzorg, 12 juli 2007.

40 Schriftelijk contact gemeente Den Haag, afdeling Monumentenzorg, 13 februari 2008.


Neherlaboratorium in Leidschendam-Voorburg bijvoorbeeld, heeft de gemeente onderzoek laten

uitvoeren naar de monumentale waarde van het pand en is de gemeente actief op zoek gegaan

naar een nieuwe gebruiker voor het complex. Door informatie over het gebouw te verspreiden en

de buurt te informeren is uiteindelijk een ontwikkelaar gevonden die een woon-zorgcentrum gaat

realiseren.41 Voor lokale overheden blijft het lastig om vraag en aanbod van monumentale panden

te overzien. In sommige gemeenten wordt deze vraag via periodiek overleg of ad hoc opgelost. Het

direct afstemmen van vraag en aanbod is voor de afdeling vastgoed van de gemeente Dordrecht

een reden om contact te onderhouden met het plaatselijke ondernemersloket.

Om de ingewikkelde en langdurige procedures die vaak aan herbestemming verbonden zijn te

vergemakkelijken, wil de gemeente Delft het nu nog reactieve beleid ten aanzien van

herbestemming in de toekomst actiever maken. Er is een voornemen om met een groep

beleidsmakers regelmatig bij elkaar te komen om te overleggen welke functies gewenst zijn bij

herbestemming, zodat initiatiefnemers sneller weten waar ze aan toe zijn. Momenteel opereren de

betrokken afdelingen nog los van elkaar.

2.4 LEEGSTAND

Met de stijgende welvaart neemt de druk op de ruimte in Zuid-Holland toe. Om die reden geven

veel gemeenten aan weinig leegstand te kennen. Vrijkomende panden worden hergebruikt,

gesloopt of herbestemd. Intussen is de leegstand van kantoren en bedrijfsgebouwen hoger dan

ooit. Opmerkelijk is dat veel ‘verouderde’ gebouwen nog vrij nieuw zijn. Met name bij kantoren

komt het voor dat gebouwen uit de jaren tachtig nu al niet meer gewild zijn.42 De gebruikscyclus

van deze gebouwen is vele malen korter dan de levenscyclus van het gebouw zelf. Of er een tekort

of juist een overschot aan bedrijfsgebouwen is, blijft een punt van discussie. Het alarmerende

rapport van de Provinciale Milieufederaties43 wordt door de afdeling Economische Zaken van de

provincie Zuid-Holland enigszins genuanceerd, aangezien niet alle in de bestemmingsplannen

gereserveerde ruimte voor bedrijventerrein ook werkelijk gerealiseerd zal worden. Onomstreden is

wel dat er een grote herstructureringsopgave voor bedrijventerreinen ligt, niet alleen qua omvang

van de opgave, maar ook qua bijkomende inspanning en kosten.44

De inventarisatie heeft in totaal 140 objecten op de kaart opgeleverd, waarvan relatief het grootste

gedeelte gevormd wordt door kantoor- en bedrijfspanden. De weergave van deze objecten is

echter vertekend, omdat alleen de gegevens van structurele leegstand van Stadsgewest

Haaglanden gebruikt konden worden voor De Oude Kaart van Nederland.45 Andere databases, zoals

van het COS van Rotterdam waren niet bruikbaar, maar tonen aan dat ook in deze gemeente

sprake is van leegstand in deze categorie gebouwen.

41 Zie voorbeeld herbestemming Dr. Neherlaboratorium Leidschendam-Voorburg. 42 Interview gemeente Rotterdam, Zuid-Holland, 27 juni 2007. 43 Natuur & Milieu, de Provinciale Milieufederaties (2007) Zuinig op ruimte? Een provinciale vergelijking van bedrijventerreinen. Utrecht: Stichting Natuur en Milieu en De Provinciale Milieufederaties. [online] 44 NVB, Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers (22 mei 2007) Persberichtenarchief 50.000 hectaren bedrijventerreinen dreigen te verpauperen,[online] beschikbaar via: www.nvb-bouw.nl/list.php?id=25&view=detail&xs=persberichten. En interviews Zuid-Holland: Stadregio Rotterdam, 4 juni 2007 en Stadsgewest Haaglanden, 31 mei 2007. 45 Zie ook paragraaf 2.2.


Leegstand in Zuid-Holland VROM kantoor te Oud-Leidschendam Naast het kantoor van de Algemene Inlichtingen- en Veiligheidsdienst, die binnen enkele jaren zal gaan verhuizen, staat een kantoor van VROM al tijden leeg. Alleen van de parkeerplaats bij het gebouw wordt nog gebruik gemaakt. Het kantoor maakt deel uit van een rijtje jaren zeventig kantoren die als logge massa’s in de wijk Oud-Leidschendam zijn geplaatst. Het rijtje ooit zo moderne kantoren vormt een bruut contrast met de kleinschalige bebouwing van de oude kern. Het is onwaarschijnlijk dat de gebouwen weer als kantoor in gebruik genomen zullen worden. De locatie heeft daar net te weinig allure voor en ligt te ver uit het centrum van Den Haag. Wie doet er iets? Bron: Interview gemeente Leidschendam-Voorburg, Zuid-Holland, 14 juni 2007.


Herbestemming in Zuid-Holland Kop van Zuid en Lloydpier te Rotterdam De Kop van Zuid, maar ook de Lloydpier, even buiten het centrum van Rotterdam, zijn indrukwekkende voorbeelden van herstructurering van voormalige havengebieden. Al in de jaren zestig hebben deze gebieden hun functie verloren en kwamen grote bouwterreinen vrij, op aantrekkelijke binnenstadslocaties. Met de aanleg van de Erasmusbrug in 1996 en het metrostation Wilhelminaplein, werd de ‘sprong naar Zuid’ een feit. Op de Wilhelminapier wordt hoogbouw, het Manhattan aan de Maas, gecombineerd met een zone van herbestemde pakhuizen, kantoren en werkplaatsen die ruimte bieden aan goed bezochte cafés, restaurants en culturele functies. Recent is het fotomuseum geopend, gevestigd in het voormalige werkplaatsengebouw van de Holland-Amerikalijn. Op de Lloydpier wordt een oud pakhuis herbestemd tot woningen en krijgt het 25kV-gebouw een nieuwe functie als bedrijfsverzamelgebouw. In de Schiecentrale wordt een opnamestudio gevestigd. Rotterdam maakt zich op voor de MTV-generatie. Bronnen: Groenendijk, P. e.a. (2007) Architectuurgids Rotterdam Rotterdam: Uitgeverij 010 pp 109, 126.


Leegstand en verwacht functieverlies is bij andere type objecten ook naar voren gekomen,

waaronder bij fabrieksgebouwen, agrarische bebouwing, schoolgebouwen en detailhandel. Een

duidelijk beeld van leegstand in deze categorieën kan echter niet gegeven worden, aangezien er

nauwelijks bestanden van deze gegevens bijgehouden worden en de informatie voornamelijk

gebaseerd was op de kennis en ervaring van de respondenten.

2.5 HERBESTEMMING

In Zuid-Holland zijn volop voorbeelden van herbestemming te vinden, zowel van industrieel

erfgoed, kerken, scholen als van kantoren. Herbestemming gaat echter vaak gepaard met

complexe processen. Een grote valkuil bij elk herbestemmingsproject of herstructureringsopgave

vormt het spanningveld tussen de wens om een leefbare omgeving te maken en de wetten van de

marktwerking. Bovendien wordt de uitvoering van complexe projecten bemoeilijkt door wisselingen

in de lokale politiek. Daardoor kan de slagvaardigheid van gemeenten afnemen.46 Bij grote

complexe herbestemmingsprojecten komt het vooral voor dat gebouwen tijdens de uitvoering van

het project lange tijd leeg staan en in verval raken. Herbestemming is dikwijls een langdurig proces

waar veel partijen bij betrokken zijn, zoals overheden, projectontwikkelaars, vastgoedeigenaren,

omwonenden. Bij dergelijke projecten kan het voorkomen dat de bestuurlijke daadkracht

ontbreekt.47 Ook kan regelgeving met betrekking tot milieuzonering en risicogebieden grote

beperkingen opleggen aan de mogelijkheden voor herbestemming. Daarnaast vormt het saneren

van de grond een drempel voor de herbestemming van oude fabrieks- of industriële terreinen.

De grote hoeveelheid in onbruik geraakt industrieel erfgoed vormt daarnaast een grote uitdaging

voor herbestemming. In de provincie zijn daarvan interessante voorbeelden te vinden. Het meest

bekend zijn de Van Nelle-ontwerpfabriek en de pakhuizen op de Kop van Zuid in Rotterdam.

Terwijl belangenorganisaties het herbestemmen van cultuurhistorisch erfgoed als een

maatschappelijke plicht beschouwen, lijken andere vastgoedeigenaren herbestemming eerder als

een noodzakelijk kwaad te beschouwen. Gebouwen met een monumentale status worden als

verliespost beschouwd en gebouwen zonder status worden al snel gesloopt. Gelukkig zijn er wel

uitzonderingen te vinden. Met name bij kantoorgebouwen zijn meerdere voorbeelden van

herbestemming bekend.48 De meeste kantoorgebouwen worden herbestemd tot woningen,

studentenhuisvesting of luxe appartementen. Herbestemming van kantoren biedt veel voordelen:

het is een duurzame oplossing, het voorkomt dure sloop en er is een snelle ontwikkelen bouwtijd

mogelijk. Bovendien is de leegstand op de kantorenmarkt hoog, terwijl er nog altijd grote vraag is

naar woningen. Behalve de herbestemming tot woningen is het ook mogelijk om bedrijfs- of

kantoorruimte te herbestemmen tot bedrijfsverzamelgebouw om jonge, startende ondernemers te

huisvesten.

46 Zie bijlage 4 voor rol actoren, overheid. 47 Interview gemeente Leiden, 20 juni 2007 en gemeente Vlaardingen, 5 juni 2007, Zuid-Holland. 48 SenterNovem (26-3-2007) Herbestemming van gebouwen [online] beschikbaar via: www.senternovem.nl. Voordt T. van der, red. (2007).


Gebrek aan kennis en slagvaardigheid vormen echter een drempel om tot herbestemming over te

gaan. De complexe en vaak onsamenhangende regelgeving, fiscaal, bouwtechnisch en van het

bestemmingsplan, maken herbestemming extra lastig.49

Daarnaast zijn de mogelijkheden voor transformatie beperkt voor kantoren met een perifere ligging

en op een monofunctioneel-ingericht terrein liggen. De kansen voor leegstaande kantoren op

centrumlocaties en rond knooppunten van openbaar vervoer in de randstad zijn positiever.

Leegstand op deze locaties is beperkter en de plek draagt bij aan de transformatiemogelijkheden.50

Uit de herbestemming van kantoren tot woningen blijkt dat flexibiliteit in het bestemmingsplan de

herbestemmingprocedure kan vereenvoudigen. Een goed voorbeeld is De Stadhouder, een kantoor

in Alphen aan de Rijn dat op initiatief van de eigenaar is verbouwd tot starterswoningen. Dankzij

een verouderd bestemmingsplan had het kantoorgebouw de bestemming wonen en kon de

transformatie in korte tijd worden gerealiseerd. De snelle uitvoering van het project leverde een

belangrijke bijdrage aan de financiële haalbaarheid ervan.51

Uit bovenstaande komt naar voren dat herbestemming wordt toegepast in verschillende sectoren in

de provincie. In de onderstaande paragraaf zal ingegaan worden op welke ontwikkelingen er spelen

ten aanzien van deze verschillende sectoren op het gebied van leegstand, functieverlies en/of

herbestemming in Zuid-Holland.

2.6 RUIMTELIJKE TRENDS

De vraag naar de toekomstige ontwikkeling van de provincie is complex en moeilijk te doorzien.

Toch zijn er enkele opvallende ontwikkelingen aan te wijzen. In de ruimtelijke ontwikkeling is een

kentering gaande van de naoorlogse expansie tot een vraag naar ruimtelijke kwaliteit van de

leefomgeving. Het ruimtegebruik wordt steeds vaker gestuurd door de vraag en niet alleen meer

door het aanbod.52 Deze ontwikkeling hangt sterk samen met een verandering van de

samenstelling van de bevolking. De groei van de bevolking neemt af, er is een toename van het

aantal ouderen (vergrijzing) en een afname van het aantal jongeren (ontgroening). Vanaf 2020

wordt er zelfs een afname van de bevolking verwacht. Overigens zijn deze ontwikkelingen het

sterkst merkbaar in afgelegen gebieden. Grote steden als Den Haag en Rotterdam worden

gekenmerkt door een eigen dynamiek. Door immigratie is de bevolking in de stad gemiddeld

jonger. Binnen steden zijn er grote inkomensverschillen tussen wijken; de inkomensverschillen

tussen wijken in een stad zijn groter dan de verschillen tussen kleinere gemeenten onderling.53

Het ruimtegebruik per persoon lijkt met de toenemende welvaart nog altijd te stijgen. Dit gaat

samen met een afname van de dichtheid van de stad. Daardoor neemt de druk op het resterende

49 Geuting, E., Voerman E. (juni 2006). 50 Geuting, E., Voerman E. (juni 2006). 51 Voordt T. van der, red. (2007) Transformatie van kantoorgebouwen, Thema’s, actoren, instrumenten en projecten, Rotterdam: Uitgeverij 010, pp 32-38. 52 Interview Atelier Zuidvleugel, Zuid-Holland, 4 mei 2007. 53 Janssen, L.H.J.M., Okker, V.R., Schuur, J. (2006) Welvaart en leefomgeving, een scenariostudie voor Nederland in 2040, Centraal Planbureau, Milieu- en Natuurplanbureau en Ruimtelijk Planbureau [online].


buitengebied nog altijd toe54 en slinkt het aantal open gebieden en natuurgebieden. Door de

stijgende grondprijzen lopen de plannen voor de uitvoering van de Ecologische Hoofdstructuur

achter op schema. Mogelijkerwijs is de vraag naar natuurgebied goed te combineren met de

groeiende noodzaak van wateropvangcapaciteit die de verwachte klimaatverandering met zich mee

brengt. Deze gebieden zouden ook kunnen bijdragen aan de grote behoefte aan ruimte voor

recreatie vanuit de grote steden.55 Bereikbaarheid en infrastructuur zijn sturend voor de

economische en ruimtelijke ontwikkeling van Zuid-Holland. Met de stijgende welvaart en de

toenemende snelheid van reizen, nemen ook het aantal verplaatsingen en de afstand waarover

mensen zich verplaatsen toe. Bereikbaarheid is een belangrijke kwaliteit voor de vestiging van

bedrijven. Gezien de hoge kosten die het aanleggen van infrastructuur met zich meebrengt, is

concentratie van functies noodzakelijk.56

2.6.1 Agrarisch

De veranderingen in de agrarische sector zijn aanzienlijk. Door schaalvergroting raken oude

gebouwen hun functie kwijt en bovendien is landbouw in Zuid-Holland steeds minder rendabel.

Glastuinbouw is daarentegen wel een belangrijke bron van inkomsten. De provincie kent een aantal

belangrijke agrarische gebieden, die zij verder wil ontwikkelen tot economisch kerngebied. Het gaat

hierbij om niet-grondgebonden landbouw, zoals de glastuinbouwconcentratiegebieden, het

boomteeltgebied en het bollenteeltgebied.57 Daarnaast is een ontwikkeling gaande waarbij

gestreefd wordt naar de clustering van gebieden aan de ene kant en het opruimen van kleine

agrarische gebieden aan de andere kant. Tegelijkertijd dreigt een verdergaande verstedelijking en

het verdwijnen van het open landschap. Met name de ruimte in Midden-Delfland, tussen Den Haag,

Delft en Rotterdam staat onder druk. Jarenlang is deze ruimte kunstmatig groen gehouden door de

Kaderwet die bepaalde dat dit gebied alleen een agrarische bestemming mocht krijgen. De

Kaderwet loopt in 2008 af en het is nog de vraag hoe dit gebied zich zal ontwikkelen wanneer deze

wet afloopt.58

Oude gebouwen van glastuinbouwbedrijven worden nauwelijks hergebruikt. De oude schoorstenen

van in onbruik geraakte stookketels zijn een typerende herinnering aan deze bedrijven. In het

noorden van de provincie waar de bloembollenteelt zich concentreert, bevinden zich ook in onbruik

geraakte bollenschuren. Momenteel zijn er nog zo’n vierhonderd bollenschuren in de Duin- en

Bollenstreek te vinden, terwijl hier in het verleden meer dan duizend bollenschuren te vinden

waren.

Een relatief groot deel van de bollenschuren is niet meer als zodanig in gebruik. Sloop van deze

(dikwijls cultuurhistorisch waardevolle) gebouwen komt dan ook voor, maar tegelijkertijd worden

deze oude bollenschuren ook steeds meer herbestemd.

54 Interview Atelier Zuidvleugel, Zuid-Holland, 4 mei 2007. 55 VROM-raad, Groeten uit Holland, qui e fantastico!, Advies over vrije tijd, toerisme en ruimtelijke kwaliteit [online] www.vrom.nl. Atelier Zuidvleugel (juni 2006) Ruimtelijke verbeeldingen, de logica van een onzekere toekomst, Den Haag [online] beschikbaar via: www.atelierzuidvleugel.nl. Atelier Zuidvleugel (februari 2007) Tussenruimte? Den Haag [online] beschikbaar via: www.atelierzuidvleugel.nl. 56 Interview Atelier Zuidvleugel, Zuid-Holland, 4 mei 2007. 57 Nota regels voor Ruimte (versie 1 januari 2007). Provincie Zuid-Holland 58 Interview Atelier Zuidvleugel, Zuid-Holland, 4 mei 2007.


De invulling van voormalige agrarische bebouwing met neven- en vervolgfuncties is ook aan de

orde in de provincie Zuid-Holland. Hierbij kan gedacht worden aan het uitbreiden van de agrarische

bedrijfsvoering met andere functies in bijvoorbeeld de zorg of een nieuwe invulling geven bij

volledige bedrijfsbeëindiging. Beleidsmatig worden hier handvatten voor aangereikt (zie ook

paragraaf 2.3.1).

2.6.2 Trends in de industrie en nijverheid

In de discussie over de inrichting van Zuid-Holland komen steeds vaker de bedrijventerreinen

onder vuur te liggen. Het aantal leegstaande panden op bedrijventerreinen neemt toe en met name

terreinen in de hoogste milieucategorie zijn steeds minder welkom bij omwonenden59 De vraag in

hoeverre nieuwe bedrijventerreinen nodig zijn is daarom niet eenvoudig te beantwoorden. Oude

bedrijventerreinen in de stad worden door binnenstedelijke vernieuwing aan de voorraad

onttrokken en verpauperde bedrijventerreinen zijn niet snel te hergebruiken.60 In de provincie lag

het aandeel verouderd oppervlak bedrijventerrein (bruto oppervlak) op 1 januari 2007 op ongeveer

26%.61 De provincie Zuid-Holland heeft de aandacht ook enigszins verschoven van uitbreiding naar

herstructurering van bedrijventerreinen en subsidiegelden vrijgemaakt voor de herstructurering

van terreinen.62

De schaalvergroting van bedrijven leidt tot het vrijkomen van te kleine of verouderde

bedrijventerreinen en bedrijfspanden. Langs de Nieuwe Waterweg is dit met name zichtbaar in de

havengebieden waar al lang een ontwikkeling gaande is van schaalvergroting en het verschuiven

van de havens richting zee.63 De aanleg van de Tweede Maasvlakte in de Noordzee, ten westen van

het huidige haven- en industriegebied in Rotterdam, is hier een duidelijk voorbeeld van.64

Ook vormt de herbestemming van industrieel erfgoed een grote opgave voor de komende jaren in

de provincie Zuid-Holland. In Rotterdam zijn wel al volop voorbeelden te vinden van

herbestemming van industriële pakhuizen en hallen die hun louter functionele kwaliteiten ver

achter zich hebben gelaten.

2.6.3 Trends met betrekking tot kantoren

In het gebruik van kantoorruimte is sprake van schaalvergroting en centralisering van functies.

Bovendien gaat bereikbaarheid van kantoren en bedrijven een steeds grotere rol spelen, bij

voorkeur zowel via de weg als met het openbaar vervoer. Bij grote bedrijven is er een ontwikkeling

59 Interview provincie Zuid-Holland, afdeling economie, 5 juli 2007. 60 NVB, Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers (22 mei 2007). 61 Percentage is indicatief: respons relatief beperkt. Uit: Arcadis en Stec Groep (2007), Ibis werklocaties, de stand in planning en uitgifte van bedrijventerreinen 1 januari 2007 en de uitgifte in 2006. In opdracht van VROM, december 2007, p.44-45. 62 Interview provincie Zuid-Holland, afdeling economie, 5 juli 2007. 63 Zie voorbeelden: Herbestemming RDM-terrein, Lloydpier en Kop van Zuid, Rotterdam. 64 http://www.maasvlakte2.com/nl/project/economische_betekenis/index.jsp (geraadpleegd: 24 januari 2008); http://nl.wikipedia.org/wiki/Maasvlakte (geraadpleegd: 29 januari 2008)


Herbestemming in Zuid-Holland Dr. Neherlaboratorium te Leidschendam-Voorburg Lambertus Neher, voormalig directeur van het Haags telefoniebedrijf, voormalig minister van Volkshuisvesting en Wederopbouw en sindsdien directeur van de PTT, geeft in 1950 de opdracht voor de bouw van laboratoria voor de PTT aan de architect S.J. van Embden. Na de oorlog gaan de ontwikkelingen op het gebied van de telegrafie, telefonie en radio zo hard dat het bedrijf ruimte nodig heeft om het onderzoekswerk te kunnen uitvoeren. In 1955 wordt het instituut geopend. Het bestaat uit drie grote hallen, een hoofdgebouw en een 52 meter hoge toren, gebruikt voor het opstellen van instrumenten. Het gebouw behoort tot een van de belangrijkste gebouwen uit de periode van de Wederopbouw. De PTT doet in het laboratorium enkele van zijn grootste uitvindingen, zoals de postsorteermachine. In het jaar 2001 vraagt KPN Vastgoed een sloopvergunning aan voor het ooit zo vooruitstrevende laboratorium dat de ontwikkelingen in de telefonie niet langer bij kan benen. Op initiatief van de gemeente wordt een onderzoek uitgevoerd naar de monumentale waarde van het gebouw. Via voorlichtingsavonden wordt de buurt geïnformeerd over waarde van het pand en de sloopplannen. De omwonenden spreken zich uit voor behoud van het complex. In overleg met de buurt schrijft de gemeente een marktstudie uit, waaruit Sequoia Residences met het thema wonen, zorg en comfort naar voren komt. Inmiddels is deze ontwikkelaar bezig met de bouw van een woon-zorgcentrum met 96 appartementen en de herbestemming van het Neherlaboratorium. De parkachtige omgeving van het gebied zal openbaar toegankelijk worden. Bronnen: Wikipedia 2007 [online]. Gemeente Leidschendam-Voorburg (2002) Moet het Dr. Neherlaboratorium in Leidschendam behouden blijven of niet? [online] beschikbaar via: http://www.leidschendam-voorburg.nl [bezocht op 15 augustus 2007]. Gemeente Leidschendam-Voorburg (2005) Informatieavond Neherpark druk bezocht [online] beschikbaar via: http://www.leidschendam-voorburg.nl [bezocht op 15 augustus 2007].


Herbestemming in Zuid-Holland Rijksautomobielcentrale Laakhaven te Den Haag De Rijksautomobielcentrale is gebouwd in de jaren twintig van de vorige eeuw. De hallen werden gebruikt voor het onderhoud en de stalling van auto’s die bij de overheid in gebruik waren. De hallen, twee voetbalvelden groot, zijn lange tijd gebruikt door KPN om bedrijfsauto’s te wassen en te parkeren. Eind 2000 heeft de gemeente Den Haag de centrale gekocht als onderdeel van de herstructurering van het bedrijventerrein Laakhaven. De gemeente wil de hallen een culturele bestemming geven, maar het lukt niet om een geïnteresseerde ontwikkelaar te vinden. Intussen heeft Europa subsidie toegezegd mits Den Haag de plannen vóór 2009 realiseert. Uiteindelijk, en omdat Europa’s deadline nadert, besluit de gemeente zelf als ontwikkelaar op te treden. Intussen is de bouwaanvraag gereed. Op de wijziging van het bestemmingsplan wordt niet gewacht, eerst zullen de hallen gerestaureerd gaan worden. Is dat eenmaal gebeurd, moet een artikel 13 procedure een vrijstelling op gebruik afgeven. In 2015 / 2020 zal de rest van het Laakhavengebied klaar zijn: een stedelijk gebied met een mix van wonen en werken. Daar zit niet zoveel haast achter. Bron: Telefoongesprek met dhr. Iljan van Hardevelt, DSO gemeente Den Haag, 15 augustus 2007.


gaande van centralisering. Bezuinigingen en schaalvergroting leiden tot het opheffen van regionale

afdelingen en een toenemende behoefte aan toplocaties voor kantoren.65 Binnen Zuid-Holland is er

weinig onderscheid tussen kantorenlocaties. Een gebrek aan regionale afstemming lijkt daar de

oorzaak van.

Uit een analyse van de Stec Groep blijkt dat de totale kantorenvoorraad in de provincie Zuid-

Holland een omvang heeft van circa 13 miljoen m² bruto vloeroppervlak. De helft hiervan ligt in de

regio Haaglanden, 35% ervan ligt in de regio Rotterdam. Een bovengemiddeld deel van de

kantoren in Den Haag wordt gebruikt door overheidsinstanties en internationale instellingen,

daardoor heeft Den Haag minder geleden onder de laagconjunctuur van de afgelopen jaren. In

Rotterdam is dat anders, daar bedroeg de leegstand van kantoren in 2005 16%. In kleinere

kantorenregio’s verschilt de markt van stad tot stad. Steden als Capelle aan den IJssel, Zoetermeer

en Gouda hebben meer dan 15 % leegstand, terwijl leegstand in de regio Leiden en Dordrecht

minder hoog is, te weten 10%. De leegstand in Zuid-Holland is het hoogst in de regio’s Rotterdam

en Midden-Holland. De gemiddelde leegstand in Zuid-Holland bedroeg in 2006 12 à 15 %.66

Ongeveer de helft van de leegstaande ruimte staat al twee jaar of langer leeg, een tiende staat

zelfs langer dan 4 jaar leeg.67 Kortom, in de provincie Zuid-Holland staat ongeveer een vierkante

kilometer bruto vloeroppervlak kantoorruimte structureel leeg.

Intussen lijkt de markt aan te trekken, maar de leegstand ligt nog altijd ver boven de gemiddelde

frictieleegstand van 5 tot 6%. Leegstand is voor een belangrijk deel geconcentreerd op verouderde

kantoorlocaties op bedrijventerreinen, regionale Openbaar Vervoer (OV) knooppunten en

snelweglocaties. De kwaliteit en uitstraling van deze kantoorlocaties is niet erg aantrekkelijk.68

De markt voor kantoorruimte wordt gestuurd door de vraag: de kwaliteit van de kantoorruimte

wordt steeds belangrijker, verouderde kantoorruimte wordt in toenemende mate verruild voor

nieuw kantoorruimte. Daarmee neemt de noodzaak voor het herbestemmen of slopen van oude

kantoorruimte toe. Qua typologie van het kantoorgebouw kan opgemerkt worden dat er steeds

meer vraag komt naar flexibele kantoorvelden. Kantoren met kleine ruimtes aan een lange gang

zijn veel minder gewild.69 VROM schat in dat een kwart van de structureel leegstaande kantoren

geschikt is voor herontwikkeling tot woongebouw.70 Intussen is er een beperkt aantal

herbestemmingen gerealiseerd.71 De rijksoverheid stimuleert transformatie van kantoorgebouwen

door in onbruik geraakte kantoren uit eigen bezit aan te bieden voor herbestemming.

65 Interview gemeente Rotterdam OBR, Zuid Holland, 27 juni 2007. 66 Geuting, E., Voerman E. (juni 2006). 67 Voordt T. van der red. (2007, pp 194. 68 Geuting, E., Voerman E. (juni 2006). 69 Interview gemeente Rotterdam, Zuid Holland, 27 juni 2007. 70 Ministerie van VROM (maart 2006). 71 Zie ook: SenterNovem (26-3-2007) en Voordt T. van der, red. (2007).


2.6.4 Maatschappelijke trends

2.6.4.1 Religie

In de meeste gemeenten in Zuid-Holland neemt de ontkerkelijking toe. Door de afname van het

aantal kerkgangers komen kerkgebouwen leeg te staan. Daarnaast speelt de fusie van de Samen-

op-Weg kerken tot de Protestantse Kerk in Nederland (PKN) mee. De fusies tussen verschillende

kerkgemeenschappen leidt tot een overschot aan kerkgebouwen, waardoor men tot afstoot van een

kerkgebouw moet overgaan. Financiële overwegingen spelen daarnaast een rol. De dalende

inkomsten van de gemeenschappen in combinatie met de blijvende onderhoudskosten van het

gebouw zijn veelal een te hoge last voor kerkgemeenschappen en leidt vaak tot afstoten van het

gebouw. Hoewel de ontwikkeling rondom kerkelijk vastgoed overduidelijk is, is het moeilijk te

voorzien welke kerkgebouwen hun functie verliezen. In Zuid-Holland worden jaarlijks ongeveer tien

protestantse kerkgebouwen per jaar gesloten. 72 Hoeveel kerkgebouwen jaarlijks door de rooms-

katholieke kerk worden afgestoten is niet duidelijk.

De eigenaren van het kerkgebouw, de kerkelijke gemeenten, hebben lang niet altijd belang bij

herbestemming van het gebouw. Kerkgebouwen die geen beschermde status hebben, lopen

daarom een groot risico gesloopt te worden. In de gemeente Ridderkerk is aangegeven dat er op

jaarbasis zo’n twee à drie kerkgebouwen worden afgebroken.73

2.6.4.2 Gezondheidszorg/welzijn

Ziekenhuizen en zorginstellingen lopen het risico snel te verouderen door de specifieke eisen die

aan deze gebouwen worden gesteld. Een interessante ontwikkeling in deze sector is de

toenemende interesse in flexibiliteit van het ontwerp. Nieuwe ziekenhuizen zoals het Erasmus

Medisch Centrum in Rotterdam en het Reinier de Graafgasthuis in Delft worden volgens dit

uitgangspunt ontworpen. Daarin zijn stramienmaten en verdiepingshoogtes geschikt voor meerdere

functies. De installatietechniek is demontabel en binnenwanden worden opgebouwd uit standaard

voorzetwanden. Zo kan een behandelkamer worden omgebouwd tot wachtruimte, een

beddenkamer tot kantoorkamer en omgekeerd. In de toekomst kan deze ontwikkeling ook voor de

kantorensector van belang zijn.74 De toegenomen vraag naar woon-zorgcentra biedt mogelijkheden

tot herbestemming van bestaande panden.75 De toenemende vergrijzing zal daarnaast bijdragen

aan een grotere vraag naar zorgvoorzieningen. Verlaten boerderijen krijgen soms een nieuwe

functie als zorgboerderij: een kleinschalige zorggemeenschap met het voormalige boerenerf als

royale buitenruimte.

72 Zie interviews Zuid-Holland: Protestants Dienstencentrum, 23 mei 2007. 73 Interview gemeente Ridderkerk, 5 juni 2007 74 Ministerie van VROM (maart 2006). 75 Zie voorbeelden: herbestemming Dr. Neherlaboratorium Leidschendam-Voorburg.


2.6.4.3 Detailhandel

Met de plaatselijke verschuiving van economische activiteiten in een stadscentrum komen oude

winkels leeg te staan. De concentratie van grote shoppingcenters en outletcenters naar de periferie

van de stad kan het gebruik van de openbare ruimte in de stad ernstig verstoren.

Kleine winkelcentra in naoorlogse uitbreidingswijken verliezen hun functie door schaalvergroting in

deze sector. Omdat de meeste winkels op de begane grond liggen, hebben leegstaande winkels een

zeer negatieve invloed op de leefbaarheid. In de gemeente Spijkenisse kwam dit bijvoorbeeld naar

voren.76

Kleine kernen hebben daarnaast ook te maken met het vertrek van algemene voorzieningen,

eveneens door schaalvergroting.77 Voor de gemeente Vlaardingen kwam naar voren dat de

centrumfunctie van deze gemeente aan het verdwijnen is, omdat mensen makkelijker naar

Rotterdam gaan. Hierdoor trekken grote winkels weg.78

2.6.4.4 Onderwijs

Het leegkomen van basisschoolgebouwen is moeilijk te voorzien. De groei of krimp van een school

is bijvoorbeeld ook afhankelijk van factoren als het aantrekken van een charismatisch

schoolhoofd.79 In het voortgezet en hoger onderwijs is al jaren sprake van schaalvergroting,

waardoor oude gebouwen verlaten worden. Bovendien is de subsidiëring van scholen zo geregeld

dat het voor scholen goedkoper is om nieuwbouw te realiseren dan een verouderd gebouw opnieuw

te gebruiken.80 Schoolgebouwen van rond 1900 zijn geschikte gebouwen voor herbestemming, de

zogenaamde tijdelijke schoolgebouwen uit de jaren zestig en zeventig zijn minder van kwaliteit en

daarom minder bruikbaar.81

Universiteiten hebben hun gebouwen in eigen beheer gekregen en zijn daarmee gehaaide

vastgoedeigenaren geworden. Financiële overwegingen leiden tot concentratie van gebouwen en

het afstoten van oude panden. Zowel de universiteit van Delft als van Leiden zijn bezig met het

verkopen van verouderd bezit. Daarbij gaat het om grote monumentale panden, aan de rand van

het oude stadscentrum. Hoewel de gebouwen met monumentenstatus herbestemd zijn of gaan

worden, dreigen de Delftse gebouwen zonder status gesloopt te gaan worden, een deel ervan is

reeds gesloopt.82

2.6.5 Trends met betrekking tot wonen

De vraag naar woningen is nog steeds groot. Herbestemming van monumentale panden tot luxe

woningen is dan ook een voor de hand liggende keus. Daarnaast neemt het tekort aan

starterswoningen en studentenhuisvesting toe. Omdat bij woningen zelden sprake is van

herbestemming, is leegstand van woningen niet meegenomen in het onderzoek. Dat wil niet

76 Interview gemeente Spijkenisse, 11 mei 2007. 77 Interview ontwerpatelier Zuidvleugel, 4 mei 2007 78 Interview gemeente Vlaardingen, 5 juni2007 79 Interview gemeente Den Haag, afdeling Monumentenzorg, 12 juli 2007. 80 Interview gemeente Den Haag, Zuid-Holland, 26 juni 2007. 81 Hek, M., Kamstra, J., Geraedts, R. (2004). 82 Interview TU Delft, 3 april 2007.


zeggen dat leegstand helemaal geen probleem vormt. In oude stadscentra staan woningen boven

winkels dikwijls leeg omdat de woningen moeilijk toegankelijk zijn (de binnentrap is weggehaald

ten behoeve van een grotere bedrijfsruimte).

Hoewel er meerdere steden zijn die een ‘wonen-boven-winkelsbeleid’ voeren, is de leegstand nog

altijd aanzienlijk. Het probleem draait dikwijls om het creëren van een opgang naar de woning.

Bovendien is parkeren in de stad lastig.83 Ook kan de herstructurering van een woonwijk langdurige

leegstand van een wijk tot gevolg hebben. Een initiatief dat aandacht vestigt op dit probleem zijn

de tijdelijke hotels van Op Trek in Den Haag, hotelkamers in lege te slopen woningen.84 De

Socialistische Partij in Rotterdam heeft een makelaarssite gemaakt van woningen die ‘niet te huur’

zijn.85

Tussen 2010 en 2020 is het streven van de provincie om 175.000 woningen te realiseren, waarvan

tachtig procent in de bestaande bebouwing moet plaatsvinden. Verdichting is aan de orde in de

provincie!

83 Zie o.a. interview gemeente Gouda Zuid-Holland, 8 mei 2007. en: Kas, A. (2007). 84 www.optrektransvaal.nl. 85 www.niettehuur.nl.


Leegstand in Zuid-Holland Rooms-katholieke kerk te Vlaardingen Deze kerk in de Westwijk is al vanaf 1998 in verval. Het kerkgebouw is aangekocht door het vastgoedbedrijf van de gemeente Vlaardingen, dat is opgericht in 2006. Het vastgoedbedrijf wil het kerkgebouw slopen om nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken. Maar niet iedereen bij de gemeente was het daarmee eens en dus staat de kerk er nog. Het gebouw wordt tijdelijk gebruikt door een maatschappelijke organisatie, maar het is maar zeer de vraag hoe lang dat nog mogelijk is. Sinds 1998 heeft niemand meer iets gedaan aan onderhoud en dat komt de veiligheid voor het gebruik niet ten goede. Maar zeg nou zelf, het gebouw mag er wezen. Bron: Interview gemeente Vlaardingen, 5 juni 2007.


Herbestemming in Zuid-Holland Boerderijen op Tiengemeten Looptijd project: 1997- heden Tiengemeten is een eiland in het Haringvliet dat jarenlang een agrarische bestemming heeft gehad. In 1994 wordt het eiland aangewezen als natuurontwikkelingsgebied, in 1997 wordt het gebied verworven door Natuurmonumenten. Voordat de natuurontwikkeling op het eiland van start kan en de waterkering wordt doorgegraven, moeten eerst de laatste agrariërs worden uitgekocht. In 2007, drie jaar later dan gepland, is het zover. Intussen is Natuurmonumenten hard bezig met het vinden van nieuwe gebruikers voor de leegkomende boerderijen. Uit onderzoek van de SHBO uit 1999 blijkt dat de aanwezige bebouwing op het eiland van grote cultuurhistorische waarde is. Met een uitgebreide voorlichtingsfolder gaat Natuurmonumenten op zoek naar gebruikers voor de elf meest karakteristieke gebouwen op het eiland. Uiteindelijk komen er een landbouwmuseum, een Rien Poortvlietmuseum, een camping, een zorgboerderij, een informatiecentrum en een luxe vergaderaccommodatie en vijf ‘Buitenleven’ recreatiewoningen van Staatsbosbeheer. Nu de bestemmingen bekend zijn komt er pas weer aandacht voor het onderhoud van de gebouwen. De jarenlange leegstand heeft de boerderijen weinig goed gedaan. Op het laatste moment worden de gebouwen van de ondergang gered. Bronnen: Posthoorn, R. red. (23 juni 2000) Ontwikkelingsvisie Tiengemeten, Eiland van wildernis, weelde en weemoed, RIZA rapport nr: 2000.041, Lelystad. Nuijten, J.M.M., (september 1999) Verkenning Tiengemeten, 5. de bebouwing, een onderzoek van de Stichting Historisch Boerderij-Onderzoek. Arnhem, Stichting Historisch Boerderij-Onderzoek. Interview Natuurmonumenten, Zuid-Holland, 18 juni 2007.


3. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

3.1 CONCLUSIE

Het globale beeld van de inventarisatie in Zuid-Holland is een gering inzicht in leegstaand vastgoed

en een zekere willekeur bij de realisatie van herbestemming. In de provincie Zuid-Holland is

leegstand vooral op de kantoor- en bedrijfsruimtemarkt naar voren gekomen. Daarnaast speelt

leegstand en verwacht functieverlies ook bij industrieel erfgoed, in de agrarische sector,

detailhandel, bij school- en kerkelijke gebouwen en in woningen boven winkels. De omvang van de

leegstand in de provincie is voor een aanzienlijk deel van deze sectoren echter niet duidelijk.

Dit hangt samen met de beschikbaarheid van gegevens. De beschikbaarheid van gegevens van

structurele leegstand en verwacht functieverlies bleek in slechts beperkte mate beschikbaar te zijn

in de provincie. Er bestaat een groot verschil tussen de geraamde leegstand en de concrete

informatie die beschikbaar is bij overheidsinstanties. De inventarisatie van De Oude Kaart van

Nederland geeft dan ook een ‘vertekend’ beeld van het aantal leegstaande objecten. Stadsgewest

Haaglanden houdt statistieken bij van kantoor-, bedrijfs- en winkelpanden; Stadsregio Rotterdam

heeft alleen inzicht in het leegstaande bruto vloeroppervlak van kantoren. Uit andere onderzoeken

naar de kantorenmarkt in de provincie Zuid-Holland blijkt juist dat het percentage leegstaande

kantoren in de regio Rotterdam hoog is. Met het ontbreken van gegevens van grote gemeenten als

Rotterdam, is de uitkomst van de inventarisatie als geheel willekeurig. Daarnaast maakt het

ontbreken van onderling vergelijkbare inventarisaties het lastig om beleid tussen regio’s af te

stemmen en te evalueren.

In de provincie Zuid-Holland is weinig proactief beleid aanwezig op het gebied van leegstand en

herbestemming. Het anticiperen op leegstand is nauwelijks aan de orde. Daarnaast zijn op

provinciaal en gemeentelijk niveau verschillende beleidsinstrumenten en initiatieven te noemen die

direct of indirect leegstand tegengaan of herbestemming stimuleren. Ad hoc beleid lijkt voor een

aantal gemeenten te gelden. Gemeenten met een vastgoedafdeling geven in het algemeen aan dat

zij leegstand van het eigen vastgoed proberen te voorkomen. Daarnaast zijn gemeenten bezig met

de aanpak van leegstand door onder andere het wonen-boven-winkelsbeleid.

De aandacht voor herbestemming verschilt sterk per gemeente. Het bestemmingsplan zelf biedt

weinig mogelijkheden om herbestemming te stimuleren. De voor herbestemming gewenste

flexibiliteit van het bestemmingsplan kan in strijd zijn met het beschermen van de monumentale

waarde van het gebouw. Veel hangt af van de bereidheid van de eigenaar om mee te werken aan

herbestemming. Als tijdig aandacht kan worden besteed aan herbestemming, kan leegstand en

verval van het vastgoed voorkomen worden. In de praktijk blijkt functieverlies bij sommige

gebouwtypen lastig te voorspellen. Met name kerken basisschoolgebouwen kunnen zonder

waarschuwing vooraf ineens overbodig zijn. Het vinden van een passende herbestemming hangt

dan af van het tijdig vinden van een nieuwe gebruiker.


Kenmerkend voor de provincie Zuid-Holland zijn de ontwikkelingen die gaande zijn in de kantoor-

en bedrijfsruimtemarkt. De markt wordt steeds meer gestuurd door de vraag, waarbij kwaliteit

steeds belangrijker wordt en verouderde kantoorruimte in toenemende mate verruild wordt voor

nieuwe kantoren op aantrekkelijkere locaties. Ook zijn verschillende ontwikkelingen ten aanzien

van leegstand en verwacht functieverlies gaande in andere sectoren, waaronder op het gebied van

vrijkomende agrarische bebouwing, kerkelijke gebouwen, detailhandel en in woningen boven

winkels. Schaalvergroting is van invloed op het vrijkomen van een deel van deze objecten.

De bedrijfsruimtemarkt vormt overigens een lastig discussiepunt. Er is een grote discussie gaande

of er te weinig of te veel bedrijventerreinen zijn. Deze discussie is niet alleen een ‘nimby’- (not-in-

my-backyard) fenomeen, de noodzaak van de aanleg van bedrijventerreinen, de versnippering van

terreinen en de monofunctionele invulling ervan zijn omstreden. Bovendien vestigt de discussie

terecht aandacht op de grote opgave voor herstructurering van oude bedrijventerreinen in de

komende decennia.

De belangstelling voor herbestemming is toegenomen. Niet alleen in herbestemming van het

‘traditionele’ cultuurhistorische erfgoed, maar ook van minder in het oog springende gebouwen:

naoorlogse architectuur en industriële complexen. Het toenemende belang van binnenstedelijk

bouwen, herstructurering en herbestemming vraagt om de ontwikkeling van meer structureel

inzicht in leegstand.86 Een goede en complete inventarisatie van leegstand is daarbij van belang.

3.2 AANBEVELINGEN

- Om herbestemming van leegstaande panden te stimuleren, maar ook om

nieuwbouwplannen op provinciaal niveau te kunnen afstemmen, is het noodzakelijk meer

uniformiteit aan te brengen in het monitoren van leegstand, als basis voor een toekomstig

beleid, om interregionale afstemming mogelijk te maken en als tussentijdse monitoring van

lange termijnplannen.87

- Het is belangrijk om beter inzicht te krijgen in de aard en omvang van leegstand door de

leegstand op objecten adresniveau in kaart te brengen en deze bestanden actueel te

houden. Het structureel bijhouden van leegstand zorgt ervoor dat kennis binnen

organisaties gebundeld wordt, dat vervolgens het inzicht vergroot en kan bijdragen aan

oplossingen.

- De leegstand in Zuid-Holland is vooral naar voren gekomen op de kantorenmarkt en zou

daarom als eerste aangepakt moeten worden. Hierbij dienen niet alleen economische

belangen in de oplossing meegenomen te worden, maar dient tevens zuinig ruimtegebruik

als uitgangspunt genomen te worden

86 Zie ook: Geuting, E., Voerman, E. (juni 2006) 87 Deze conclusie wordt ondersteund door de conclusies uit het onderzoek naar de kantorenmarkt in Zuid-Holland: Geuting, E., Voerman E. (juni 2006).


- Het komt de planvorming rond herbestemming ten goede wanneer de gemeente in een

vroeg stadium bij de planvorming betrokken wordt. Het meewerken en meedenken met

vaak complexe plannen voor herbestemming kan het proces vereenvoudigen. Hiervoor

moet echter wel de capaciteit en kennis aanwezig zijn.

- Er zou onderzoek gedaan moeten worden naar de vraag of de veranderingen in de

agrarische sector (schaalvergroting en niet-grondgebonden productie) gebruikt zouden

kunnen worden om te voorzien in de toenemende behoefte aan recreatiegebied van de

grote steden.

- Leegstand moet ook als een kans worden ervaren; een kans om ruimtelijke kwaliteit te

verbeteren. Dit kan bewerkstelligd worden door hergebruik, herontwerp, herontwikkeling

en herbestemming toe te passen. Daarnaast biedt leegstand de mogelijkheid om

inbreidingsdoelstellingen te behalen en zuinig ruimtegebruik te stimuleren.



4. BIJLAGEN

BIJLAGE 1 UITSNIT ZUID-HOLLAND UIT DE OUDE KAART VAN NEDERLAND


BIJLAGE 2 INVULFORMULIER




BIJLAGE 3 LIJST VAN BENADERDE PERSONEN EN ORGANISATIES IN ZUID-HOLLAND

(N) staat voor het aantal op de kaart ingevoerde terreinen, complexen of gebouwen Categorie: OVERHEID

Organisatie Respondent Afdeling Datum Rapporten (N) Gemeente Alphen aan den Rijn

Dhr. K. Schoonderwoerd

ruimtelijke ordening 28-6-2007 0

Gemeente Capelle aan den IJssel

Dhr. H. Oldenhof Dhr. R. Engelaar

monumentenzorg, stedelijke ontwikkeling

18-4-2007 0

Gemeente Delft

Dhr. J.P. Smolders monumentenzorg 10-5-2007 14

Gemeente Den Haag

Dhr. J. Kommer stedenbouw 26-6-2007 Inventarisatie leegkomende kerken, (2007) (niet openbaar)

0

Gemeente Dordrecht

Dhr. A. Kramer vastgoed 14-5-2007 Inventarisatie eigen vastgoed aanwezig

5

Gemeente Gouda

Mevr. D. Posthumus Dhr. R. Hofman

cultuurhistorie 8-5-2007 0

Gemeente Hellevoetsluis

Dhr. Reuter wonen en stedelijke vernieuwing

4-7-2007 0

Gemeente Katwijk

Mevr. R. van Hilten ruimtelijke ordening, cultuurhistorie

20-6-2007 2

Gemeente Lansingerland

Dhr. R. Emous communicatie 31-5-2007 0

Gemeente Leiden

Dhr. W. Bergh, Dhr. E. van der Nat

vastgoed 20-6-2007 1

Gemeente Leidschendam – Voorburg

Dhr. R.L. Maks stedenbouw 14-6-2007 3

Gemeente Ridderkerk

Mevr. Pagee ruimtelijke ordening 5-6-2007 0

Gemeente Rijswijk

Dhr. S. Smidt Dhr. J. M. Koot

ruimtelijke ordening, monumentenzorg en archeologie

18-4-2007 0

Gemeente Rotterdam

Dhr. J. Ekkelenkamp

stedenbouw 27-6-2007 3

Gemeente Rotterdam

Dhr. K.B van den Berg

ontwikkelings bedrijf Rotterdam

27-6-2007 Inventarisatie structurele leegstand grote kantoren

0

Gemeente Schiedam

Mevr. V. van der Vlerk Dhr. R de Koning

monumentenzorg, pandenbeheer

11-4-2007 0

Gemeente Spijkenisse

Mevr. J. Verwey Dhr. P. G. Schaffers

ruimtelijke ordening en beheer

11-5-2007 0

Gemeente Vlaardingen

Dhr. R. Bulthuis vastgoed 5-6-2007 Inventarisatie eigen vastgoed aanwezig

6

Gemeente Westland

Dhr. P. Bouwer monumentenzorg 1-5-2007 0

Gemeente Zoetermeer

Dhr. Schutgens vastgoed 21-6-2007 0

Gemeente Zwijndrecht

Dhr. P. de Gooijer ontwikkeling, stedenbouw en cultuurhistorie

23-5-2007 0

Diverse instanties o.a. Prov. ZH

Dhr. P. Gerretsen ontwerpatelier Zuidvleugel

4-5-2007 Toekomstverkenning: Ruimtelijke verbeeldingen, Tussenruimte

0

Provincie Zuid- Holland

Dhr. E. Grootscholten

sociaal beleid, diversiteitsbeleid

11-6-2007 Atlas van de Zuid-Hollandse samenleving, afgerond in september 2007 www.zuid-holland.nl/overzicht_alle_themas/thema_samenleving_cultuur

0


Provincie Zuid- Holland

Dhr. H. Wolters bureau wonen en stedelijke programmering

14-6-2007 Zie transformatieplatform: www.woneninkantoren.nl

0

Provincie Zuid-Holland

Mevr. H. op het Veld Mevr. M. Moonen

economie 5-7-2007 Uitgeefbare bedrijventerreinen op site provincie. Inventarisatie bedrijventerreinen ECORYS bijna afgerond Analyse kantorenmarkt, Geuting, E., Voerman E. (2006), Stec groep

Rijkswaterstaat Dhr. A. Pronk vastgoed 26-4-2007 Toekomstvast vastgoed Oosterwijk, J. W. voorz. (2006)

0

Stadsgewest Haaglanden

Dhr. G. Scholtens, Dhr. B. den Ouden

economische zaken Steenworp, vestigingsadviseurs

31-5-2007 Inventarisatie kantoren, bedrijfsgebouwen, detailhandel Monitor bedrijventerreinen en kantoorpanden Stadsgewest Haaglanden (2007)

+/- 100

Stadsregio Rotterdam

Dhr. P. van de Valk economie 4-6-2007 Inventarisatie bedrijventerreinen ETIN adviseurs (2002) en ECORYS NL BV (2007) [online]

0

Categorie: BELANGENORGANISATIES

Categorie: VASTGOEDEIGENAREN

Organisatie Respondent Afdeling Datum Rapporten (N) TU Delft Dhr. D.J. Gutlich vastgoed 3-4-2007 bestemmings-plan TU wijk op site

gemeente 0

Lijst van personen en instanties die hebben afgezien van medewerking:

Organisatie Contactpersoon Reden geen medewerking Bisdom Rotterdam Dhr. Jutte Geen relevantie en geen o.g. in bezit Ceres project ontwikkeling Mevr. H. Halbe Niet/moeilijk bereikbaar of geen tijd Domeinen West Dhr. R. van Wees Boven provinciaal Duinwaterbedrijf Zuid-Holland Mevr. Swane/Smane Niet/moeilijk bereikbaar Gemeente Den Haag, DSO Mevr. E. Braam Niet/moeilijk bereikbaar Hoogheemraadschap Delfland Dhr. P. Baeten Niet/moeilijk bereikbaar of geen tijd Hoogheemraadschap Schieland Geen relevantie, nauwelijks o. g. in bezit Industrieschap De Plaspoelpolder Dhr. Haitsma Geen relevantie of geen tijd Landschapsbeheer Zuid-Holland Dhr. M. Schildwacht Geen relevantie of geen o. g. in bezit Regioafdeling RACM Mevr. Finaly Boven provinciaal Staatsbosbeheer Dhr. M. de Wit Boven provinciaal/weinig tijd Vereniging Zuid-Hollandse Gemeenten

Dhr. Karssen Niet eens met weergave interview/geen tijd

Waterschap Delta Holland Mevr. v.d. Loo Niet/moeilijk bereikbaar

Organisatie Respondent Afdeling Datum Rapporten (N) Land en tuinbouworganisatie Noord

Dhr. K. Hoogendoorn prov. bestuur, portefeuille glastuinbouw

3-5-2007 0

Natuurmonumenten Dhr. L. Rijneveld bouwkunde 18-6-2007 Diverse m.b.t. Tiengemeten

0

Stichting het Zuid- Hollands landschap

Mevr. C. Muller beleidsmedewerker 23-5-2007 Jaarverslag 2005 0

Protestants Dienstencentrum

Dhr. Oosterwijk kerkbeheer 23-5-2007 0


BIJLAGE 4 ALGEMENE BEVINDINGEN OVER LEEGSTAND EN HERBESTEMMING

Auteurs: Dolf van Muijen en Ilse Rijneveld September 2007, Dorp, Stad & Land te Rotterdam 1. Leegstand en tijdelijke herbestemming Leegstand kan veel oorzaken hebben en hoeft niet per definitie een probleem te zijn. In dit onderzoek zijn gebouwen geïnventariseerd die van functie moeten veranderen of gebouwen die langer dan twee jaar leegstaan. De termijn van twee jaar leegstand wordt aangemerkt als structurele leegstand.88 Leegstand van gebouwen kan diverse oorzaken hebben: functieverlies door maatschappelijke ontwikkelingen, functieverlies door verandering van beleid of technische ontwikkelingen, beperkingen door regelgeving, schommelingen in de economische conjunctuur, beperkingen door bereikbaarheid of langdurige processen van herbestemming, herstructurering of sloop. Leegstand door functieverlies gaat vaak samen met veroudering van het gebouw; het gebouw is niet langer voor de originele functie geschikt. Deze veroudering kan de technische aard van het gebouw betreffen en/of de schaalvergroting van het bedrijfsproces. Voorbeelden van gebouwen waar dit een rol speelt zijn: bedrijven, ziekenhuizen, zorginstellingen, scholen, kantoren en winkels. Kerken zijn een speciaal geval van functieverlies: de veranderende opvattingen in de samenleving maken dit type gebouw overtallig. Situaties waarin de leegstand van gebouwen aan regelgeving toe te schrijven is, doen zich voor. Een voorbeeld daarvan is leegstand door beperkingen van de monumentale status van gebouwen, oude watertorens, of leegstand door milieuregelgeving. Onder milieuregelgeving kunnen diverse maatregelen vallen; gebieden met verhoogd veiligheidsrisico, waterwingebieden of bedrijventerreinen in de zwaardere milieucategorieën. Er is een sterke relatie tussen de economische conjunctuur en leegstand, met name bij de vraag naar bedrijfs- en kantoorruimte. Na de laagconjunctuur van de afgelopen jaren is leegstand van kantoren en bedrijven weer opnieuw onder de aandacht gekomen. De provincie Zuid-Holland laat momenteel een inventarisatie van de ruimtevraag en het beschikbare aanbod aan bedrijventerreinen uitvoeren. 89 Het onderzoek naar de kantorenmarkt is reeds afgerond. Een zeker percentage leegstand, vijf à zes procent, van kantoren en bedrijventerreinen wordt veroorzaakt door het verhuizen van gebruikers: frictieleegstand. Daarnaast is een klein percentage leegstand noodzakelijk om flexibel met de ruimtevraag om te kunnen gaan. Wanneer vastgoed langdurig leeg blijft staan, neemt de kans op het vinden van nieuwe gebruikers af. Het zijn met name de verouderde gebouwen die waarschijnlijk geen nieuwe gebruikers meer trekken. Daar waar eigenaren van gebouwen baat hebben bij de sloop van een monumentaal pand, dreigt het risico van leegstand en verval door speculatie. In principe heeft de eigenaar van een gebouw onderhoudsplicht, maar in praktijk zijn er weinig gemeenten die de naleving van de onderhoudsplicht controleren.90 In oude binnensteden is de bereikbaarheid van gebouwen nog wel eens een probleem. Om het winkeloppervlak te vergroten wordt de opgang naar de bovenliggende woning vaak verwijderd. Het resultaat daarvan is dat veel woningen boven winkels leeg staan.91 Verouderde bedrijventerreinen zijn vaak ingekapseld door stedelijke activiteiten en om die reden als bedrijventerrein steeds minder bruikbaar. De herbestemming van dergelijke terreinen gaat dikwijls gepaard met een kostbare sanering van de grond. Zeker bij grote, complexe ruimtelijke ingrepen komt het voor dat gebouwen tijdens de uitvoering van het project lange tijd leeg staan en in verval raken. Herbestemming is dikwijls een proces waar veel partijen bij betrokken zijn, zoals overheden, projectontwikkelaars, vastgoedeigenaren, omwonenden. Bij dergelijke projecten kan het voorkomen dat de bestuurlijke daadkracht ontbreekt.92 Uit de interviews bij gemeenten is naar voren gekomen dat de afdelingen monumentenzorg en vastgoed vanuit verschillende invalshoeken

88 Zie paragraaf 2.2 De methode. 89 Interview Provincie Zuid-Holland, afdeling economie, 5 juli 2007. 90 Interview SCEZ, Zeeland, 31 mei 2007. 91 Kas, A. (2007) Wonen boven de winkel NRC Handelsblad (24 april 2007). 92 Interview gemeente Leiden, 20 juni 2007 en gemeente Vlaardingen, 5 juni 2007, Zuid-Holland.


kunnen handelen en verschillende waarden toekennen aan de sloop of het behoud van het gebouw. Behalve bestuurlijke onenigheid kan ook het transformatieproces van de omgeving leiden tot leegstand. Wanneer gebouweigenaren weten dat een pand zijn huidige functie kwijt zal raken, worden vaak geen investeringen meer gedaan in het onderhoud van het pand. Tijdens het proces van transformatie is de nieuwe eigenaar van het pand vaak nog niet bekend; ook in die periode raakt het gebouw verder in verval, zoals bijvoorbeeld de boerderijen bij de herontwikkeling van Tiengemeten.93 Lang leegstaande panden lopen het risico gekraakt te worden of door vandalisme beschadigd te raken. Bovendien hebben leegstaande panden een negatieve uitwerking op de leefomgeving. Om deze reden kunnen gebouweigenaren gebruik maken van tijdelijk hergebruik van gebouwen of anti-kraakwachten. Daarnaast kan tijdelijke herbestemming van een gebouw ook een manier zijn om broedplaatsen te creëren, om creatieve ondernemers goedkoop te huisvesten en de leefbaarheid van de omgeving een nieuwe impuls geven. Tijdelijke herbestemming van gebouwen is vaak niet rendabel genoeg om het onderhoud van het gebouw op de lange termijn te kunnen garanderen. Toch kan leegstand of tijdelijke herbestemming ook nieuwe kansen bieden. Voor grote monumentale complexen blijkt het nogal eens lastig een nieuwe bestemming te vinden. Door deze gebouwen enige tijd leeg te laten staan (of een tijdelijke bestemming te geven) in plaats van meteen te slopen, kan tijd gevonden worden om de mogelijkheid voor herbestemming te onderzoeken.94 2. Herbestemming Hoe vanzelfsprekend herbestemming ook lijkt, het proces van het afstoten van een terrein, complex of gebouw en het in gebruik nemen door de nieuwe eigenaar is zelden eenvoudig. Helaas is slopen voor veel eigenaren dan ook de eenvoudigste oplossing. Maar het is maar zeer de vraag in hoeverre deze oplossing ook de beste is. Bij het beantwoorden van deze vraag komen aspecten kijken als de gebruiksmogelijkheden en -beperkingen van het gebouw, de situatie, de kosten, de cultuurhistorische waarde van het gebouw en de (ecologische) duurzaamheid. Herbestemming vraagt altijd om creatieve oplossingen. Gezien de toenemende waarde die gebruikers hechten aan de kwaliteit van de omgeving, draagt herbestemming bij aan een duurzame leefomgeving. De mogelijkheden voor herbestemming worden in eerste instantie bepaald door het gebouw en zijn omgeving. Herbestemming moet zorgvuldig ingepast worden; bijvoorbeeld in natuurgebieden zijn de mogelijkheden voor aanpassingen als parkeerplaatsen en infrastructuur zeer beperkt. Ook bij hergebruik van agrarische erven spelen milieufactoren een rol. Wanneer de mogelijkheden voor herbestemming in kaart gebracht zijn, moet een nieuwe gebruiker gevonden worden. Het vinden van een gebruiker of ontwikkelaar is in veel gevallen één van de grote knelpunten in het proces. Het investeringsrisico op herbestemmingsprojecten is vaak hoger dan op gewone nieuwbouwprojecten. Zowel in gebieden waar de grondprijs laag is, als in gebieden waar de grond veel waard is, wordt sloop/nieuwbouw als een goedkopere optie gezien. Toch zijn er projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties die wel ervaring hebben met complexe processen en projecten met een laag rendement. Om het verschil aan te geven met het gewone vastgoed: herbestemming valt dikwijls in de categorie ‘maatschappelijk vastgoed’.95 In de paragraaf Rol van de actoren wordt hier verder op ingegaan. Herbestemming van terreinen, complexen en gebouwen kan een belangrijke impuls geven voor de herontwikkeling van een groter gebied. Functieverandering gaat daarin eerst samen met een periode van verval, ‘Verelendung’. Door de waardedaling van het vastgoed worden nieuwe functies mogelijk. Het is altijd weer de vraag in hoeverre de overheid daar controle over moet uitoefenen. Het openbaar maken van plannen voor herstructurering van een gebied kan leiden tot prijsopdrijving of tot afname van investering in het onderhoud. Vaak heeft het bewaken van de openbare veiligheid voor de overheid meer prioriteit dan het tegengaan van verrommeling.96 De complexiteit van het herbestemmingsproces wordt mede bepaald door de mogelijkheden en beperkingen die in het bestemmingsplan vastgelegd zijn. Het toekennen van een nieuwe

93 Zie: Voorbeelden herbestemming: Tiengemeten. 94 Nellissen, N.J.M. e.a. (1999) Herbestemming van grote monumenten: een uitdaging! Nijmegen: Stichting Pandenbank Noord-Brabant. 95 Zie: Leent, M. van (15 mei 2007) De kopgroep [online] beschikbaar via: www.dekopgroep.nl. 96 Interview gemeente Rotterdam OBR, Zuid-Holland, 27 juni 2007.


bestemming leidt meestal tot een artikel 19-procedure97 om een wijziging in het bestemmingsplan mogelijk te maken.98 In zijn huidige vorm kan deze procedure veel tijd in beslag nemen: gemeente, provincie, belanghebbenden en omwonenden hebben inspraak. Een normale procedure duurt al snel zes maanden; wanneer betrokkenen bezwaar maken, om schorsing vragen en in beroep gaan, kan de procedure nog langer duren. Overigens is dit lang niet altijd het geval. Vaak hebben overheden en inwoners belang bij herbestemming van leegstaande gebouwen. Uit de herbestemming van kantoren tot woningen blijkt dat flexibiliteit in het bestemmingsplan de herbestemmingsprocedure kan vereenvoudigen. Een goed voorbeeld is De Stadhouder, een kantoor in Alphen aan den Rijn dat op initiatief van de eigenaar is verbouwd tot starterswoningen. Dankzij een verouderd bestemmingsplan had het kantoor de bestemming wonen en kon de transformatie in korte tijd worden gerealiseerd. De snelle uitvoering van het project leverde een belangrijke bijdrage aan de financiële haalbaarheid ervan.99 Naast de bestemmingsplanwijziging zijn er nog diverse fiscale maatregelen die een hindernis vormen bij het herbestemmen van gebouwen. Bij het herbestemmen van leegstaande kantoren tot woningen vormt de vermindering van boekwaarde een grote drempel. Met de vermindering van de boekwaarde wordt de waardevermindering van de belegging een feit. Bovendien moet er op herbestemming 6% overdrachtsbelasting of 19% BTW worden betaald.100 3. Rol van actoren 3.1. Overheid Bij gemeenten en overheidsinstanties101 is er een toenemende belangstelling voor het beheer van het eigen vastgoed. Het vastgoedbedrijf beslist over de aan- en verkoop en verhuur van gemeentelijk vastgoed. De afdelingen bouwen woningtoezicht en ruimtelijke ordening spelen een grote rol bij het verlenen van sloop- of bouwvergunningen en de toetsing aan het bestemmingsplan. Het komt de planvorming rond herbestemming ten goede wanneer de gemeente in een vroeg stadium bij de planvorming betrokken wordt. Het meewerken en meedenken met vaak complexe plannen voor herbestemming kan het proces vereenvoudigen. Per situatie zijn de belangen van de overheid bij herbestemming verschillend. Enerzijds is de rentabiliteit van herbestemming gebaat bij een snelle procedure, anderzijds kan betrokkenheid van de gemeente het behoud van cultuurhistorisch erfgoed vergroten. Overigens verschilt de aandacht voor de cultuurhistorische waarde van gebouwen per gemeente en per wethouder. Het bestemmingsplan speelt een belangrijke rol bij herbestemming of sloop van gebouwen. Wanneer de monumentale waarde van het gebouw is vastgelegd, heeft de gemeente argumenten om sloop van het pand aan te houden. Een ruim bestemmingsplan biedt veel mogelijkheden tot functieverandering, maar geeft niet altijd voldoende bescherming aan de cultuurhistorische waarden van het pand. Wanneer functieverandering in de toekomst een feit is, kan dit letterlijk worden meegenomen in het bestemmingsplan.102 Om praktische reden, de toekomst is zelden zeker, wordt daar in praktijk nooit gebruik van gemaakt. Toch vraagt de toenemende noodzaak van herbestemming om een flexibelere benadering van het bestemmingsplan. Om de omzetting van kantoren naar woningen te bevorderen is het denkbaar in bestemmingsplannen een mix van wonen

97 Artikel 19 van de Wet Ruimtelijke Ordening. Een wijziging is ook mogelijk via het wijzigen van het bestemmingsplan. In de huidige wet staat daar 43 tot 62 weken voor. In het voorstel voor de nieuwe wet Ruimtelijke Ordening wordt de wijzigingstijd voor het bestemmingsplan teruggebracht naar 24 tot 26 weken, even lang als de huidige artikel 19 procedure. Bron: Brouwer (2006) Het bestemmingsplan komt sterk terug in: Binnenlands bestuur aflevering 42 pagina 19, 20 oktober 2006. 98 SAB Adviseurs in ruimtelijke ordening, Artikel 19 [online] beschikbaar via: www.bestemmingsplan.nl [bezocht op 8 mei 2007]. 99 Voordt T. van der red. (2007) Transformatie van kantoorgebouwen, Thema’s, actoren, instrumenten en projecten, Rotterdam: Uitgeverij 010, pp 32-38. 100 Ministerie van VROM (maart 2006) Wonen op de zaak, transformeren van kantoren in woningen [online]. Beschikbaar via: www.vrom.nl. Voordt T. van der red. (2007). 101 Een interessant rapport in dit kader is: Oosterwijk, J. W. voorz. Toekomstvast vastgoed, IBO Organisatie beheerfuncties Vastgoed Rijk, Interdepartementaal beleidsonderzoek, 2005-2006 nr.4 [online] www.minfin.nl/nl/actueel/kamerstukken_en_besluiten,2006/09/IRF06-01316.html. 102 SAB Adviseurs in ruimtelijke ordening, Het uitwerkingsplan en het wijzigingsplan [online] beschikbaar op www.bestemmingsplan.nl [bezocht op 8 mei 2007].


en werken aan te wijzen. In deze wijken zou wonen en werken dan gemengd kunnen worden, waarbij kantoren makkelijk zijn om te bouwen tot woningen en omgedraaid. In dergelijke wijken hoeft geen plek te zijn voor bedrijven in de zwaardere milieuklassen, maar wel voor dienstenfuncties en creatieve bedrijvigheid.103 De gemeente Den Haag heeft in haar bestemmingsplan reeds gebieden opgenomen met een dubbele woon-werkbestemming. Het betreft gebieden met potentiële leegstand in kantoren die door sloop, transformatie of herbestemming een bijdrage kunnen leveren aan het vergroten van de woningproductie in de stad.104 In de publicatie Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel vastgoed wordt aangegeven welke wettelijke mogelijkheden de gemeente verder heeft om de herbestemming van commercieel vastgoed te stimuleren.105 Het is opmerkelijk dat de duurzaamheidsaspecten van herbestemming niet opwegen tegen de financiële kosten van herbestemming. Mogelijk kan de besluitvorming rond herbestemming beter inzichtelijk worden gemaakt als een Milieu Effect Rapportage deel uit zou maken van de besluitvorming.106 Behalve het meewerken aan de procedures, kan de gemeente ook een actieve bijdrage leveren door het inbrengen van kennis en informatie. Bij de herbestemming van het Dr. Neherlaboratorium in Leidschendam-Voorburg bijvoorbeeld, heeft de gemeente onderzoek laten uitvoeren naar de monumentale waarde van het pand en is de gemeente actief op zoek gegaan naar een nieuwe gebruiker voor het complex. Door informatie over het gebouw te verspreiden en de buurt te informeren is uiteindelijk een ontwikkelaar gevonden die een woonzorgcentrum gaat realiseren.107 Voor lokale overheden blijft het lastig om vraag en aanbod van monumentale panden te overzien. In sommige gemeenten wordt deze vraag via periodieke overleggen, of ad hoc, opgelost. Het direct afstemmen van vraag en aanbod is voor de afdeling vastgoed van de gemeente Dordrecht een reden om contact te onderhouden met het plaatselijke ondernemersloket. Er zijn diverse constructies voor gemeenten om bij te dragen aan het realiseren van herbestemmingsprojecten, bijvoorbeeld via een privaatpublieke samenwerking, via een wijkontwikkelingsmaatschappij of via een stichting (in geval van restauratie). Ook kunnen gemeenten vastgoed strategisch aankopen om nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken. Uit interviews met de vastgoedafdelingen van de gemeenten blijkt dat gemeenten niet de optimale commerciële ontwikkelaars zijn. De besluitvorming verloopt traag en de politieke wisselingen komen complexe ontwikkelingsopgaven niet altijd ten goede. Een tijdrovend obstakel in de uitvoering van herontwikkeling is de onteigeningsprocedure. Per gemeente verschillen de regels voor uitvoering van deze procedure. Tijdrovende onteigeningsprocedures kunnen tot vertraging en ongewenste stijging van de onkosten leiden.108 Tegen leegstand specifiek doen gemeenten weinig. Leegstand zou een probleem van ‘de markt’ zijn. Maar meestal is leegstand meer een sociaal dan een financieel probleem. Daarom, om de leefbaarheid van grotere gebieden te verbeteren, is een gebiedsgerichte aanpak een doelmatige oplossing. Uit de inventarisatie blijkt dat er een groot verschil bestaat tussen de geraamde leegstand van vastgoed en de concrete informatie die bij de overheidsinstanties bekend is. Bovendien is er een groot verschil in de manier waarop leegstand bijgehouden wordt, als leegstand al geïnventariseerd is.109 Om herbestemming van leegstaande panden te stimuleren, maar ook om nieuwbouwplannen op provinciaal niveau te kunnen afstemmen, is het noodzakelijk meer uniformiteit aan te brengen in het monitoren van leegstand, als basis voor een toekomstig beleid, om interregionale afstemming mogelijk te maken en als tussentijdse monitoring van lange termijn plannen.110

103 Ministerie van VROM (maart 2006). 104 Voordt T. van der red. (2007) pp 369. 105 Decisio bv (2006) Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel vastgoed. Een handreiking voor gemeenten. Den Haag: Sdu uitgevers. [online] beschikbaar via: www.vrom.nl, Zie ook: Ploeger, H. e.a., Stimulansen vanuit de gemeente, in: Voordt T. van der red. (2007) pp 364-372. 106 Voordt T. van der red. (2007) pp 153. 107 Zie voorbeeld herbestemming Dr. Neherlaboratorium Leidschendam-Voorburg. 108 Interview gemeente Leiden, Zuid-Holland, 20 juni 2007. 109 Illustratief is het verschil tussen informatie van leegstand van stadsregio Rotterdam en stadsgewest Haaglanden. Alleen bij stadsgewest Haaglanden was bekend welke gebouwen structureel leegstonden, stadsregio Rotterdam hield alleen het leegstaande bruto vloeroppervlak bij. Alleen de informatie van stadsgewest Haaglanden was bruikbaar voor De Oude Kaart van Nederland. 110 Deze conclusie wordt ondersteund door de conclusies uit het onderzoek naar de kantorenmarkt in Zuid-Holland: Geuting, E., Voerman E. (juni 2006).


3.2 Vastgoedeigenaren, projectontwikkelaars, makelaars111 Ongeacht de monumentale status van een gebouw is herbestemming een mogelijkheid om afgeschreven vastgoed een tweede leven te geven. Tot nu toe redeneren vastgoedeigenaren eerder andersom: van afgeschreven vastgoed wordt ‘de grond verkocht’ en de monumentale status van een gebouw wordt als een belemmering beschouwd.112 Omdat het bij herbestemming tijd kost om een nieuwe gebruiker te vinden, kunnen eigenaren daar een actieve rol in spelen. Bij het ontwikkelen van plannen voor herbestemming is de medewerking van de gemeente al in een vroeg stadium van belang. Herbestemming is complex, maar er zijn veel argumenten die voor herbestemming pleiten: duurzaamheidsaspecten, een korte bouwen ontwikkeltijd en de specifieke kwaliteiten van bestaande gebouwen, die de standaard bouwvoorschriften te boven gaan. Bovendien draagt herbestemming bij aan de historische waarde en diversiteit van de leefomgeving. Elk herbestemmingsproject is anders. In het algemeen is de winstverwachting op korte termijn lager dan bij nieuwbouwprojecten. Daarom zijn er specifieke projectontwikkelaars die ervaring hebben met herbestemmings- en herstructureringsprojecten. Met name woningbouwcorporaties hebben vaak meer mogelijkheden om te investeren in ‘maatschappelijk vastgoed’.113 Daarnaast zijn er makelaars en ontwikkelaars, die gespecialiseerd zijn in de verkoop en ontwikkeling van monumenten: Reliplan, voor de verkoop van kerken, Redres erfgoedmakelaar, voor de verkoop van monumenten en BOEi, de nationale maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van industrieel erfgoed.114 Voor de omgeving is het van groot belang dat een gebouw ook bij leegstand veilig blijft en niet verloedert. Mocht leegstand onvermijdelijk zijn, dan kan tijdelijke herbestemming van een gebouw de schade enigszins verzachten en het risico op kraak vermijden. Wanneer een gebouw niet meer bewoonbaar is, zou beveiliging brandstichting en vernieling kunnen voorkomen. Voor eigenaren die zelf initiatief tot herbestemming nemen, zijn er diverse quickscans en transformatiepotentiemeters ontwikkeld, die een snel of een meer gedetailleerd beeld geven van de mogelijkheden van herbestemming.115 3.3 Cultuurhistorische belangenorganisaties Hoewel zorg voor cultuurhistorie een taak is van de gemeente, zijn de ambtenaren belast met deze taak niet altijd toegerust met de tijd, de kennis en de middelen om een goed beleid te kunnen voeren. Vaak beperkt het werk van de overheid zich tot het beoordelen van reeds gemaakte plannen en het uitvoeren van de benodigde procedures. Bovendien is er een groot verschil tussen de feitelijke leegstand en de bij de overheid bekende informatie. Daarom is het inbrengen van kennis over leegstaande objecten of kennis van de cultuurhistorische waarde van gebouwen een bijdrage aan de bewustwording van de noodzaak van behoud. De cultuurhistorische waarde is een belangrijk argument om sloop te verhinderen. Soms is het behoud van een gebouw of complex mogelijk dankzij initiatief van bewoners of omwonenden.116

111 Onder de categorie vastgoedeigenaar, valt ook de belegger. In dit onderzoek is bijna geen aandacht besteed aan de invloed van de belegger op herbestemming. Voor meer informatie over dit onderwerp: Sprakel, E. en Vink, B. Transformatie vanuit beleggersperspectief, in: Voordt T. van der red. (2007) pp 336-344. 112 Zie bijvoorbeeld interviews Zuid-Holland: het Protestants dienstencentrum, 23 mei 2007. 113 Zie voorbeelden herbestemming Pius X, de rol van Vestia / Ceres projecten bij de herbestemming. 114 Meijer, A. Th. (2007) BOEi 2007, projectenoverzicht, Hoevelaken. Redres erfgoedmakelaar [online] beschikbaar via: www.redres.nl, reliplan [online] beschikbaar op: www.reliplan.nl. 115 Voordt T. van der red. (2007) pp 374-469. 116 Zie: bijvoorbeeld herbestemming Grote Pyr, Boelee, R. (2007) Bouwen en openbare ruimte Den Haag 05/06 Gemeente Den Haag, pp 111.


BIJLAGE 5.LITERATUURLIJST

Bronnen bovenprovinciaal Asselbergs, F. (april 2005) Jaarprogramma 2005-2009 Rijksadviseur CE [online] beschikbaar op www.vrom.nl. Brouwer, P. (2007) Kantoorpolitiek. De moeizame transformatie van kantoorgebouwen. Binnenlands bestuur. Week 13: pp. 36-39. Brouwers, R. (2007) Stadscahiers: een dwingend motief, Berichten, KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing. College van Rijksadviseurs (2006) Visie Architectuurbeleid 2008+. Den Haag: Atelier Rijksbouwmeester. [online] beschikbaar via: www.vrom.nl. Decisio bv (2006) Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel vastgoed. Een handreiking voor gemeenten. Den Haag: Sdu uitgevers. [online] www.vrom.nl. Eerste Kamer der Staten-Generaal (2006) 28916 23 Nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening (Wet ruimtelijke ordening). gewijzigd voorstel wet (23 februari 2006) [online]. Janssen, L.H.J.M., Okker, V.R., Schuur, J. (2006) Welvaart en leefomgeving, een scenariostudie voor Nederland in 2040, Centraal Planbureau, Milieu- en Natuurplanbureau en Ruimtelijk Planbureau [online]. Hek, M., Kamstra, J., Geraedts, R. (2004) Herbestemmingswijzer. Herbestemming van bestaand vastgoed. Delft: Publikatieburo Bouwkunde. Hermans, M. (2004) Het herbestemmen van kantoren naar woningen. Stand van zaken en aanbevelingen voor proefprojecten. Rotterdam: Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) [online]. Hoeflaken, W. van (2007) Koop een rijksmonument NRC Handelsblad (5 mei 2007). Kooij, M. van der (2007) ‘Ik investeer in scharrelkinderen’. Binnenlands Bestuur. Week 24 (15 juni 2007): pp. 29-31. Kooij, M. van der (2007) Liever niet aan de knoppen. Binnenlands bestuur. Week 13: pp. 28-29. Kooij, M. van der (2007) Topkwaliteit kent een prijs. Binnenlands bestuur. Week 13: pp. 40-41. Korteweg, P. (2006) Leegstand van kantoorruimte in beweging. Geografie. No.7: pp. 15-19. Kruidenier, M. (2006) Eindrapportage. De Oude Kaart van Nederland. Pilot Noord-Brabant. Nijmegen: De Onderste Steen. Linden, T. van der (2006) Bredase Vastgoedmarktmonitor 2006. Breda: O&I Breda. Lof, E. (2007) Dansen op de vulkaan. Binnenlands bestuur. Week 13: pp. 42-45. Meijer, A. Th. (2007) BOEi 2007, projectenoverzicht, Hoevelaken. Meelissen, H. (maart 2007) Weer bouwen aan de wederopbouw, Overijssel besteedt aandacht aan de kansen die wederopbouw biedt bij herontwikkeling, Nieuwsbrief RACM 2. Ministerie van OCW (22 juni 2007) Kunst van leven, hoofdlijnen cultuurbeleid, [online] beschikbaar via: www.minocw.nl/documenten/21839a.pdf. Ministeries van VROM, LNV, VenW en EZ (2006) Nota Ruimte, deel 4. Ruimte voor ontwikkeling [online]. Beschikbaar via: http://www2.minvrom.nl/notaruimte/0200000000.html [Bezocht op 4 april 2007].


Ministerie van VROM (maart 2006) Wonen op de zaak, transformeren van kantoren in woningen [online]. Beschikbaar via: www.vrom.nl. (17 januari 2007) Monumentenwet 1988, Den Haag: Staatsblad [online]. N.N. (21 mei 2007) Functieverandering in Gelderland I: herbestemming van kerken in een stedelijke omgeving [online] beschikbaar via: www.ruimteinlux.nl/agenda/functieverandering-in-gelderland-i-herbestemming-van-kerken-in-een-stedelijke-omgeving. N.N. (8 maart 2007) Metatopos, alle 443 gemeenten in 2007 [online] beschikbaar via: www.metatopos.org. Nationaal Restauratiefonds (29 mei 2007) cursus Herbestemmen van Monumenten 2007, Monumentenzorg in de praktijk, Amersfoort. Natuur & Milieu, de Provinciale Milieufederaties (2007) Zuinig op ruimte? Een provinciale vergelijking van bedrijventerreinen. Utrecht: Stichting Natuur en Milieu en De Provinciale Milieufederaties [online]. Nederlands Vastgoed Instituut [online] beschikbaar via: www.vastgoed-instituut.nl, [bezocht op: 10 april 2007]. Nelissen, N.J.M. e.a. (1999) Herbestemming van grote monumenten: een uitdaging! Nijmegen: Stichting Pandenbank Noord-Brabant. NVB, Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers (22 mei 2007) Persberichtenarchief 50.000 hectaren bedrijventerreinen dreigen te verpauperen,[online] beschikbaar via: www.nvb-bouw.nl/list.php?id=25&view=detail&xs=persberichten. R.D. (2007) Kerken als ruimtelijke uitdaging Binnenlands bestuur (27 april 2007) pp.2. Redres erfgoedmakelaar [online] beschikbaar via: www.redres.nl. Reliplan [online] beschikbaar via: www.reliplan.nl. Ruimtelijk Planbureau (2006) Ruimtemonitor. Vergrijzing Nederland 2005 [online]. Beschikbaar via: http://www.ruimtelijkplanbureau.nl/kennisportaal/default.aspx?id=1 [Bezocht op 24 juli 2007]. Ruimtelijk Planbureau, Milieu en Natuurplanbureau (2007) De ruimtelijke vraagstukken van de toekomst voor de beleidsagenda van nu, Den Haag, Bilthoven [online] beschikbaar via: www.ruimtelijkplanbureau.nl. SAB Adviseurs in ruimtelijke ordening, Artikel 19 [online] beschikbaar via: www.bestemmingsplan.nl [bezocht op 8 mei 2007]. SAB Adviseurs in ruimtelijke ordening, Het uitwerkingsplan en het wijzigingsplan [online] beschikbaar via: www.bestemmingsplan.nl [bezocht op 8 mei 2007]. SAB Adviseurs in ruimtelijke ordening, Nieuwe wet ruimtelijke ordening [online] beschikbaar via: www.bestemmingsplan.nl [bezocht op 8 mei 2007]. SenterNovem (26-3-2007) Herbestemming van gebouwen [online] beschikbaar via: www.senternovem.nl. Tilburg, L. van (2007) Een grand café als stadskantoor. Binnenlands bestuur. Week 13: pp. 46-49. Oosterwijk, J. W. voorz. (2006) Toekomstvast vastgoed, IBO Organisatie beheerfuncties Vastgoed Rijk, Interdepartementaal beleidsonderzoek, 2005-2006 nr.4 [online] www.minfin.nl/nl/actueel/kamerstukken_en_besluiten,2006/09/IRF06-01316.html. Vanheste, T. (juni 2008) Eigen natuur eerst, de dealtjes van Natuurmonumenten Vrij Nederland pp. 28-39.


Vereniging Natuurmonumenten (2001) Cultuurhistorie in Natuur en Landschap. Cultuurhistoriebeleid bij Natuurmonumenten. ’s-Graveland: Vereniging Natuurmonumenten. Voordt T. van der, red. (2007) Transformatie van kantoorgebouwen, Thema’s, actoren, instrumenten en projecten, Rotterdam: Uitgeverij 010. Vos, A. de (2007) Het rondreizend kantoorcircus. Binnenlands bestuur. Week 13: pp. 30-33. Vos, A. de (2007) Niet langer pandje voor een klantje. Binnenlands bestuur. Week 13: pp. 52-53. VROM-raad, Groeten uit Holland, qui e fantastico!, Advies over vrije tijd, toerisme en ruimtelijke kwaliteit [online] www.vrom.nl. Wikipedia (2007) [online] beschikbaar via: www.wikipedia.nl. Bronnen Zuid-Holland

Arcadis en Stec Groep (2007), Ibis werklocaties, de stand in planning en uitgifte van bedrijventerreinen 1 januari 2007 en de uitgifte in 2006. In opdracht van VROM, december 2007, Atelier Zuidvleugel (juni 2006) Ruimtelijke verbeeldingen, de logica van een onzekere toekomst, Den Haag [online], beschikbaar via: www.atelierzuidvleugel.nl. Atelier Zuidvleugel (februari 2007) Tussenruimte? Den Haag [online], beschikbaar via: www.atelierzuidvleugel.nl. Bestuurlijk Platform Zuidvleugel (augustus 2006) De Zuidvleugel: motor in de Delta, Visie op de ontwikkeling van de Zuidvleugel, bespreekversie [online], beschikbaar via: www.zuidvleugel.nl. Bestuurlijk Platform Zuidvleugel (december 2005) Perspectief en prioriteiten 2020 [online], beschikbaar via: www.zuidvleugel.nl. Boelee, R. (2007) Bouwen en openbare ruimte Den Haag 05/06 Gemeente Den Haag. Ceres projecten (2005) Presentatie ‘van kerk tot zorgcentrum’, Den Haag: Ceres projecten, oktober 2005 [online] beschikbaar via: www.dekopgroep.nl. ECORYS Nederland BV (13 juli 2007) Kwalitatieve analyse van bedrijventerreinen in Groot-Rijnmond, Hoofdrapport, Rotterdam [online] beschikbaar via: www.stadsregio.info. ETIN Adviseurs (mei 2002) Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam, Eindrapport, Tilburg. Gemeente Leidschendam-Voorburg (2002) Moet het Dr. Neherlaboratorium in Leidschendam behouden blijven of niet? [online] beschikbaar via: http://www.leidschendam-voorburg.nl [bezocht op 15 augustus 2007]. Gemeente Leidschendam-Voorburg (2005) Informatieavond Neherpark druk bezocht [online] beschikbaar via: http://www.leidschendam-voorburg.nl [bezocht op 15 augustus 2007]. Gemeente Rotterdam (2008), Rotterdam start rotte tanden aanpak, 24 januari 2008. [online] beschikbaar via : http://www.rotterdam.nl/ [bezocht op 24 januari 2008] Geuting, E., Voerman E. (juni 2006) Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland [online] beschikbaar via: www.zuid-holland.nl/index/overzicht_alle_themas/thema_economie_werk.htm. Groenendijk, P. e.a. (2007) Architectuurgids Rotterdam Rotterdam: Uitgeverij 010. Kas, A. (2007) Wonen boven de winkel NRC Handelsblad (24 april 2007).


Kenniscentrum stedelijke vernieuwing Den Haag, Transformatie Pius X-kerk, [online] beschikbaar via: http://www.kei-centrum.nl/view.cfm?page_id=1897&item_type=project&item_id=231. Leent, M. van (15 mei 2007) De kopgroep [online] beschikbaar op: www.dekopgroep.nl. Nuijten, J.M.M., (september 1999) Verkenning Tiengemeten, 5. de bebouwing, een onderzoek van de Stichting Historisch Boerderij-Onderzoek Arnhem: Stichting Historisch Boerderij-Onderzoek. Posthoorn, R. red. (23 juni 2000) Ontwikkelingsvisie Tiengemeten, Eiland van wildernis, weelde en weemoed, RIZA rapport nr: 2000.041, Lelystad. Provincie Zuid-Holland, Atlas van de Zuid-Hollandse samenleving, de brochure, [online],beschikbaar via: www.zuid-holland.nl/overzicht_alle_themas/thema_samenleving_cultuur/content. [bezocht op 4 mei 2007]. Provincie Zuid-Holland (2005), Nota Regels voor Ruimte, p.1-21, maart 2005, bijgewerkt tot 1 januari 2007. Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland. Provincie Zuid-Holland (2003). Zorg in het buitengebied. Herziening. Nota over het ruimtelijke beleid voor zorgboerderijen en (woon-)zorgcombinaties in voormalige agrarische bedrijfscomplexen in het Zuid-Hollandse buitengebied. Den Haag. Socialistische Partij Rotterdam (2007) Niet te huur [online] www.niettehuur.nl. Stadsgewest Haaglanden (2007) Monitor kantorenmarkt Haaglanden [online], beschikbaar via www.haaglanden.nl. Stichting Het Zuid-Hollands Landschap (juli 2006) Jaarverslag 2005, Rotterdam. Op trek (2007) [online] beschikbaar via: www.optrektransvaal.nl. Unorthodocs (2006) [online] beschikbaar via: www.unorthodocs.nl.

Van der Wilt, G.H. en van der Zanden, W.H.M. (2006), Inventarisatie bedrijventerreinen regio Rotterdam. Centrum voor Onderzoek en Statistiek, mei 2006. In opdracht van Stadsregio Rotterdam en Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam.

Wikipedia (2008), Tweede Maasvlakte [online]. Beschikbaar via: http://nl.wikipedia.org/wiki/Maasvlakte [bezocht: 29 januari 2008]

http://www.maasvlakte2.com/nl [bezocht op: 24 januari 2008] http://www.zuid-holland.nl/overzicht_alle_themas/thema_economie_werk/c_e_thema_economie-newpage-11/c_e_thema_economie-newpage-17.htm. [bezocht op: 21 januari 2008]


HET SAMENWERKINGSVERBAND Dit rapport vormt een deel van twaalf provinciale rapporten, die samen met het landelijk eindrapport en de digitale kaart het resultaat vormen van een landelijk onderzoek: De Oude Kaart van Nederland. Het zijn momentopnames van leegstand en herbestemming in de provincies. Ze zijn eerder bedoeld om een signaal over de situatie en de trend af te geven, dan om naar volledigheid te streven. De twaalf provinciale onderzoeken zijn gekoppeld aan de regionale welstandsorganisaties (RWO’s) die advies over welstand, monumenten en ruimtelijke kwaliteit aan de meeste Nederlandse gemeenten leveren. De uitvoering van het project vond in onderlinge samenwerking tussen de RWO’s plaats. Eén van de RWO’s (Dorp, Stad & Land) werd als coördinator aangewezen. Voor het project vervulden de RWO’s een bijzondere rol: ten eerste bij de aanvang door hun uitgebreide netwerk onder gemeenten en vastgoedeigenaren en tevens door hun inzicht in de problematiek van leegstand en herbestemming. Ten tweede kregen de RWO’s de gelegenheid om zelf een rol te spelen in de inzameling en interpretatie van de informatie. En ten derde waren de RWO’s verantwoordelijk voor de lancering en distributie van de provinciale rapporten en de communicatie die er mee samenging.

Documents

%F 0VEF ,BBSU WBO /FEFSMBOE - Oude Kaart Nederland · gericht zijn op het tegengaan van leegstand of het stimuleren van herbestemming. Voorbeelden hiervan zijn het beleid voor vrijkomende