FAQ "Simple home"

Доступное жильё в вопросах и ответах

2


3

Оглавление

Раздел I. Доступное жильё, основы. ................................................................... 4 Вопрос 1. Можно ли сейчас приобрести недорогое, но качественное жильё? ............................................................................................................... 4 Вопрос 2. Что такое доступное жилье, и кому оно необходимо? .................. 4 Вопрос 3. Каким должно быть доступное жильё? ........................................... 5 Вопрос 4. Что такое порог доступности и как он рассчитывается? ................ 5 Вопрос 5. Что такое безопасная система расчетов? ........................................ 7

Раздел II. Доступное жильё и ипотека. ............................................................... 8

Вопрос 1. Почему доступное жильё невозможно без ипотеки? ................... 8 Вопрос 2. Выгодно ли покупать квартиру в кредит? ....................................... 8 Вопрос 3. Сколько на самом деле стоит ипотека? .......................................... 9 Вопрос 4. Как государство помогает развитию ипотеки? ............................... 9 Вопрос 5. Какие есть льготы по ипотеке и для кого? .................................... 10

Раздел III. Доступное жильё и строительство. .................................................. 11

Вопрос 1. Какой опыт строительства доступного жилья существует? .......... 11 Вопрос 2. Можно ли строить одновременно недорого и качественно? ..... 12 Вопрос 3. Есть ли в регионе практический опыт строительства недорогого, но качественного жилья? ................................................................................ 12

Раздел IV. Путь к доступному жилью ................................................................ 13

Вопрос 1. Кому выгодно и невыгодно доступное жильё? ........................... 13 Вопрос 2. Почему раньше не было доступного жилья? ................................ 13 Вопрос 3. Что делается для строительства доступного жилья в регионе, и кто за это отвечает? ......................................................................................... 14 Вопрос 4. Как записаться на доступное жильё? ............................................ 14 Вопрос 5. Почему на доступное жильё надо записываться сейчас, а не потом? .............................................................................................................. 14


4

Раздел I. Доступное жильё, основы.

Вопрос 1. Можно ли сейчас приобрести недорогое, но качественное жильё?

Сейчас – да! Правительством РФ не только поставлены задачи по строительству такого жилья, но и создаются необходимые условия.

Раньше ситуация на рынке была совсем другая. Дефицит жилья породил ситуацию, при которой условия диктовал застройщик: по какой цене вы купите жильё, как долго будете ждать и какого качества получите квартиру. Основной способ покупки строящейся квартиры – долевое участие, а права участника долевого строительства, который по сути дела является не покупателем, а инвестором, должным образом не защищены.

В результате продажи нового жилья существенно снизились. Во-первых, с учетом высокого уровня цен даже с использованием ипотечного кредитования приобрести квартиру могут всего 10-13% семей. Во-вторых, вследствие неудовлетворительного качества строительства и высоких рисков стать обманутым дольщиком мало кто желает купить новое жильё.

Итак, для выполнения задач Правительства РФ, сейчас для семей со средними доходами создана возможность приобрести новое жильё, соответствующее их реальным возможностям и потребностям, то есть доступное жильё. Вопрос 2. Что такое доступное жилье, и кому оно необходимо?

Доступное жильё – это возможность семьи со средним доходом приобрести новую квартиру. Подразумевается, что на рынке в продаже имеется достаточное количество жилья, которое вам подходит по цене и потребительским качествам, и вы имеет финансовую возможность это жильё приобрести.

Для каждого человека критерии доступности разные. Кто-то может себе позволить индивидуальный коттедж, а кто-то – однокомнатную квартиру. Возможность покупки жилья необходима, прежде всего, работающему населению, располагающему средним уровнем доходов. Сейчас покупка жилья с использованием ипотечного кредита доступна примерно 10-13% населения. Правительством РФ поставлена задача сделать покупку жилья доступной для семей со средним уровнем доходов. На самом деле средний доход и выше по территории имеют как минимум 30% семей. Потребность этих семей в жилье является высокой. По данным разных социологических опросов и исследований, примерно 70% семей заинтересованы в улучшении жилищных условий.


5

Таким образом, доступное жильё – это возможность семьи со средним доходом приобрести новую квартиру.

Не следует путать доступное жильё с социальным жильём. Доступное жильё покупается семьёй за счет собственных и заемных средств, при этом возможна помощь государства. Социальное жильё предоставляется на условиях социального найма (не в собственность) определенным категориям граждан, перед которыми у государства имеются обязательства. Вопрос 3. Каким должно быть доступное жильё?

Исходя из определения, доступное жильё должно соответствовать возможностям и потребностям семей со средним уровнем доходов. В целом потребность рынка – это комфортное, но недорогое жильё, которое можно приобрести, не рискуя быть обманутым.

Говоря более конкретно, для того чтобы жильё было доступным требуется:

1. Недорогой ипотечный кредит (ставка не более 11% годовых, то есть соответствующая уровню инфляции);

2. Умеренная цена за квадратный метр (не выше порога доступности); 3. Безопасная система расчетов между покупателем и застройщиком

(основная оплата за квартиру по завершении строительства); 4. Высокие потребительские качества квартиры (возможность отделки

под ключ, полная комплектация квартир). Вопрос 4. Что такое порог доступности, и как он рассчитывается?

Порог доступности - это цена за кв.м жилья, которое может приобрести семья со средним доходом, используя ипотечный кредит по текущим ставкам, заплатив 30%-й первоначальный взнос и в дальнейшем ежемесячно выплачивая по ипотечному кредиту не более 30% от семейного дохода. Жильё – это вполне конкретный товар, причем товар первой необходимости. Следовательно, цены на этот товар не должны рассматриваться без привязки к доходам населения.

По общемировой практике ипотечный кредит считается надежным, когда выплаты по нему не превышают 30% семейного дохода. Исходя из этого правила и условий ипотечного кредитования (ставка 11% годовых, срок кредитования 15 лет), размера средней заработной платы (среднедушевого дохода), можно рассчитать стоимость квартиры, приобретение которой будет посильной для семьи со средним уровнем дохода. Для расчетов используются следующие исходные данные:

http://www.irn.ru/review/mortgage/


6

Семья из 3 человек, двое работающих (со средней заработной платой).

Приобретается квартира 54 кв.м., за счет собственных (30% от стоимости) и заемных средств (70% от стоимости квартиры).

Используется ипотечный кредит сроком на 15 лет, под 11% годовых, выплаты по ипотечному кредиту не превышают 30% от семейного дохода.

Получившийся результат расчетов – это порог доступности. Средний

доход и выше по территории имеют как минимум 30% семей. То есть возможность приобрести с помощью ипотечного кредита жильё по цене не выше значения порога доступности должны иметь не менее 30% жителей. Порог доступности рассчитывается на конкретный период времени для каждой территории или субъекта РФ отдельно. Исходя из приведенных выше условий, порог доступности приблизительно составляет: средняя заработная плата в месяц х 1,4. В г. Иркутске при средней заработной плате в 2009 году - 23 994 рубля, порог доступности составил 33 592 руб./кв.м. В 2010 году средняя заработная плата увеличилась до 26 337 рублей в месяц, соответственно порог доступности вырос до 36 871 руб. Более подробно с формулой расчета можно ознакомиться на сайте ipoteka.irk.ru.

Диаграмма 1. Порог доступности в г. Иркутск

30 60933 592

36 871

54 882

48 541 48 900

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

2008г. 2009г. 2010г.

Стоимость 1 кв.метра доступного жилья, руб

Среднерыночная стоимость 1 кв. метра жилья, руб.


7

Вопрос 5. Что такое безопасная система расчетов?

Сегодня в России основной способ финансирования строительства многоквартирных домов – это средства участников долевого строительства. А Закон о долевом участии в строительстве многоквартирных домов фактически не защищает покупателей от недобросовестных застройщиков.

Даже заключая договор долевого участия и регистрируя его в Росреестре, участник долевого строительства не защищен от недобросовестного отношения со стороны Застройщика. Дольщик, как правило, должен оплатить всю стоимость квартиры до завершения строительства.

Правильное решение проблемы долевого участия – это изменение системы расчетов между покупателем жилья и застройщиком. Покупатель должен оплачивать стоимость квартиры только после того, как застройщик полностью построит дом, то есть получит разрешение на ввод в эксплуатацию.

Безопасная система расчетов включает: 1. Контрактование квартиры покупателем:

Фиксирование условий покупки квартиры и ипотечного кредитования (заключение покупателем с застройщиком договора долевого участия, с ипотечным кредитором – кредитного договора), оплата застройщику части первоначального взноса - 10% от стоимости квартиры;

2. Внесение первоначального взноса: Покупатель в качестве подтверждения своих намерений до завершения строительства полностью оплачивает первоначальный взнос по ипотеке – то есть дополнительно не менее 20% от стоимости строительства. Всего застройщик от покупателя до завершения строительства получает 30% от стоимости квартиры.

3. Завершение строительства: После того как застройщик полностью построит дом - получит разрешение на ввод в эксплуатацию, банком выдается ипотечный кредит покупателю. Покупатель осматривает квартиру, оплачивает 70% от стоимости квартиры застройщику (окончательный расчет) при отсутствии замечаний подписывает с застройщиком акт приема-передачи.


8

Раздел II. Доступное жильё и ипотека.

Вопрос 1. Почему доступное жильё невозможно без ипотеки? Сегодня приобрести жилье без ипотеки могут позволить себе 3-5%

населения. Что делать остальным – копить деньги на квартиру? Но в условиях инфляции это невыгодно и экономически нецелесообразно. Ипотечное кредитование является цивилизованным способом решения квартирного вопроса. Ипотека увеличивает платежеспособный спрос населения до 30%. Вопрос 2. Выгодно ли покупать квартиру в кредит?

Мы занимаемся ипотечным кредитованием с 1999 года. Мы можем с уверенность сказать, что ипотечное кредитование по ставкам в пределах 10-11% годовых, безусловно, выгодно для заемщика. В европейских странах и США ставки по ипотеке гораздо ниже: до 3-4%%, но и инфляция у них гораздо ниже. Выгодность ипотечного кредитования несложно показать на цифрах.

Платежи по ипотечному кредиту – нелегкое бремя, но за это время: 1. Вы экономите на арендной плате (которая зачастую сравнима с

платежом по ипотеке). 2. Растет стоимость квартиры.

Таблица 1 Расчет выгодности ипотечного кредитования по итогам 5 лет

№ Показатель 2004 год 2009 год 1 Площадь квартиры, кв.м. 36 кв.м.

2 Средняя рыночная цена жилья, тыс. руб. за кв.м.

16 47,6

3 Стоимость квартиры, тыс. руб. 576 1713

4 Процентная ставка,% 12% 12% 5 Платеж по ипотечному кредиту, руб.

(30% перв. взнос, 15 лет, 12%) 4 859

6. Семейный доход (3 человек, 2 работающих), руб.

16 058 46 090

7 Платеж по ипотеке к семейному доходу

30% 10%

8. Рост стоимости квартиры, тыс. руб.

1491

За 5 лет ежемесячный платеж не изменился, а стоимость квартиры

выросла в 3 раза, средний заработок - в 2,87 раза (см. диаграмму 2). Диаграмма 2


9

Расчет выгодности при ипотечном кредитовании по итогам 5 лет

4 859 4 859

16 058

46 090

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000

45 000

50 000

2004 год 2009 год

Платеж по ипотеке (руб./мес.)

Семейный доход (руб./мес.)

Вопрос 3. Сколько на самом деле стоит ипотека?

Нормативным показателем (ориентиром) для ипотечной ставки служит ставка ЦБ РФ (ставка рефинансирования). В России сейчас она составляет 8,25%, в США ставка рефинансирования 0,25%, в ЕЭС 1,5%. Такая разница объясняется тем, что в развитых странах меньше уровень инфляции, поэтому ставка ипотечного кредитования соответственно ниже. С 01.07.2011 минимальные ставки по программам АИЖК снижены до 7,9%-8,9%.

Поясним, что процентная ставка по ипотеке это – по сути – цена денег, которую вы платите банкам за «пользование» кредитом. В свою очередь, банки покупают деньги на рынке (в т.ч. и у ЦБ РФ), стоимость которых определяется уровнем инфляции. Вопрос 4. Как государство помогает развитию ипотеки?

Государство поручило функцию развития ипотеки открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (Агентство, АИЖК). Оно создано в 1997 году по решению Правительства РФ, и 100% акций АИЖК принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом. Главная задача Агентства заключается в реализации государственной политики по повышению доступности жилья для населения России: стимулированию строительства доступного жилья через ипотечное кредитование. Особое внимание Агентство уделяет формированию рынка доступной ипотеки. Так, ставки по кредитам для покупки квартир в новостройках минимальные – от 7,9%, для вторичного жилья – от 8,9% (данные на 4.07.11г.).


10

Вопрос 5. Какие есть льготы по ипотеке и для кого?

Льготы по ипотечному кредитованию могут предоставляться по федеральным программам, региональным (областным) и муниципальным. Рассмотрим примеры для жителей г. Иркутска. На территории Иркутской области действуют следующие федеральные программы:

Обеспечение жильем молодых семей По этой программе молодой семье за счет социальных выплат можно оплатить первоначальный взнос (в размере до 35%) от стоимости приобретаемой квартиры. Чтобы стать участником этой подпрограммы, недостаточно быть лишь молодой семьей – надо быть признанным нуждающимся в улучшении жилищных условий и стоять в соответствующей очереди на жилье. Информацию в г. Иркутске можно получить по адресу: г. Иркутск, ул. Марата, дом 14, каб. 310, Подробнее: сайт: http://www.fcpdom.ru

Военная ипотека Преимуществом программы ипотечного кредитования военнослужащих – участников накопительно-ипотечной системы является то, что военнослужащий может приобрести жилье уже в начале службы. При этом первоначальный взнос и выплаты по ипотечному кредиту за него осуществляет Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (ФГУ «Росвоенипотека»). Оформить военную ипотеку в г. Иркутске можно в ОАО «Иркутское ипотечное агентство» по адресу: г. Иркутск, ул. 5-ой Армии, 29, 2 этаж, тел. 480-230 Подробнее: Сайт: http://www.voendom.ru, http:/iria.irk.ru/,

Материнский семейный капитал

Материнский семейный капитал (МСК) выдается семьям, в которых появился второй и последующие дети. Семьям предоставлено право использовать МСК на улучшение жилищных условий: либо как первоначальный взнос по ипотечному кредиту, либо направить на погашение уже действующего кредита. По данным Пенсионного фонда, улучшение жилищных условий семьи с использованием кредитов - одно из наиболее популярных направлений использования маткапитала. В 2011 году размер маткапитала составляет 365 тысяч 698 рублей 40 копеек. Адрес Пенсионного Фонда РФ по Иркутской области: г. Иркутск, ул. Ямская, 35а, 47-00-00, 25-22-26. Подробнее: http://www.pfrf.ru/family_capital/

http://www.fcpdom.ru/sub.php?s=info&p=3&id=472

http://www.voendom.ru/ru/


11

Кроме того, в Иркутской области действует региональная программа, финансируемая из областного бюджета.

Развитие ипотечного жилищного кредитования в Иркутской области на 2011-2013 гг.

Программой предусмотрены субсидии в виде оплаты первоначального взноса по ипотечному кредиту (15%) от стоимости нового строящегося (построенного) жилья. Субсидии предназначены для бюджетников (областных), для молодых специалистов, для многодетных семей. Для того чтобы такую льготу получить, нужно соответствовать требуемым условиям и подать заявку по адресу: Министерство строительства и дорожного хозяйства Иркутской области, г. Иркутск, ул. Поленова, д. 18а/1, каб. 207 тел. +7 (3952) 728-712. E-mail: [email protected]. Подробнее: сайт: http://irkstroy.irkobl.ru

Раздел III. Доступное жильё и строительство.

Вопрос 1. Какой опыт строительства доступного жилья существует?

Мы изучали зарубежный опыт Великобритании, США, Канады, Австрии, Германии, Китая. Этот опыт подтверждает, что можно строить одновременно недорого и качественно, сделать жильё доступным. Во многом наш проект опирается на этот опыт с поправкой на российскую действительность.

В сотрудничестве с федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) была разработана стратегия развития Иркутского регионального жилищного агентства до 2015 года. Данная стратегия одобрена на федеральном уровне и рекомендована для развития строительства доступного жилья в других регионах Российской Федерации. Для обмена опытом по организации строительства доступного жилья в Иркутскую область приезжают специалисты из других регионов Российской Федерации.

mailto:[email protected]

http://irkstroy.irkobl.ru/


12

Вопрос 2. Можно ли строить одновременно недорого и качественно?

Можно и нужно. Для того чтобы заработал механизм экономии, необходим типовой проект, предусматривающий стандартизацию большинства технологических операций. Недорогим может быть только массовое строительство. Вписать в рамки доступности отдельный дом действительно невозможно.

Большие объёмы позволяют находить для поставщиков аргументы существенно снижать цены на строительные материалы. Важно при этом опираться на зарубежную практику. В Китае, например, сейчас есть современный опыт массового строительства жилья и соответствующие технологии. КНР строит до 1 млрд. кв.м. в год (Россия – 50-60 млн. кв.м.).

Чтобы строить много, нужны слаженные действия на уровне региональных властей. Для учета реальных потребностей и гарантированного сбыта необходимо формирование заказа населения на строительство доступного жилья. Необходимо выделение в городе участков земли под массовое строительство. Необходимо обеспечение финансирования строительства. Вопрос 3. Есть ли в регионе практический опыт строительства недорогого, но качественного жилья?

Да, такой опыт есть. Сегодня в Иркутске достраивается и заселяется жилой комплекс «Иннокентьевская слобода» на семьсот квартир. Это квартиры с высокими потолками, просторными кухнями, ванными комнатами и коридорами. Однокомнатные – около 50 кв. м., двухкомнатные – около 70, трехкомнатные – около 90. Квартиры сдаются «под ключ»: сантехника, линолеум, обои, двери, домофон, счетчики расхода горячей и холодной воды, медные трубы отопления. Для всех участников проекта цена не превышала порога доступности, действующего на момент заключения договора.

Продажи в 2008 году начались с 25 тыс. руб./кв.м. при пороге доступности 25,6 тыс. рублей за кв.м. В настоящее время продажи квартир завершаются, исходя из цены 33,5 тыс. рублей за кв.м., что не превышает порога доступности 2009 года (33,5 тыс. руб./кв.м.) и 2010 года (36,8 тыс. руб./кв.м.).

«Иннокентьевская слобода» может поспорить с иной элитной новостройкой: предусмотрена защита от землетрясений, есть подземный паркинг – более 200 автостоянок, в подъездах широкие лестничные пролеты и площадки, ступеньки из гранита. Жилой комплекс «Иннокентьевская


13

слобода» был первым проектом региональной программы «Доступное жилье». Этот проект правильный, и за такими проектами – будущее.

Раздел IV. Путь к доступному жилью

Вопрос 1. Кому выгодно и невыгодно доступное жильё? Во-первых, массовое строительство выгодно потребителям, то есть

людям, которые смогут решить свой квартирный вопрос. Во-вторых, государству: оно получит рост отчислений в бюджеты всех

уровней и новые рабочие места. В-третьих, банкам: большой оборот кредитов поднимет их прибыли. В-четвёртых, разумеется, самим строителям и всей стройиндустрии в

целом. При таком объёме развиваются не только строители. Набирает

обороты рынок строительных материалов, в проект включаются десятки компаний и фирм – от производителей металлоизделий до автотранспортных предприятий. Это выгодно: появляются рабочие места, увеличивается налогооблагаемая база. По налоговой отдаче жилищное строительство вообще является лидером. И муниципалитету любая стройка чрезвычайно выгодна.

И напротив, программа «Доступное жилье» ударит по жуликам, которые паразитируют на дефиците жилья, – «кидалам»-застройщикам, спекулянтам недвижимостью и взяточникам. Причём, если «кидалы» и спекулянты сами будут вынуждены уйти с рынка, то коррупционеры употребят всё своё влияние, чтобы саботировать массовое строительство жилья для народа. Вопрос 2. Почему раньше не было доступного жилья?

Потому что только сегодня на федеральном уровне созданы все условия для национального проекта «Доступное жилье». Через федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (ОАО «АИЖК») осуществляется финансирование. Для этого разработана программа «Стимул», которая обеспечивает строительство доступного жилья и предоставляет населению недорогие ипотечные кредиты не выше 11 процентов годовых.

Предоставление земельных участков с соответствующей инженерной инфраструктурой обеспечивается через фонд развития жилищного строительства (РЖС).


14

Вопрос 3. Что делается для строительства доступного жилья в регионе, и кто за это отвечает?

Наша область одна из первых включилась в программу «Доступное жилье». Губернатором Д.Ф. Мезенцевым поставлена перед ОАО «Иркутское региональное жилищное агентство» задача создания рынка доступного жилья. Эта задача внесена в устав Агентства. Сегодня формируется заказ населения на строительство доступного жилья. Сейчас уже более 4500 семей подали заявки-анкеты на участие в проекте. И заявки продолжают поступать. Зимой 2011 года в Кирове В.В.Путин поставил жесткие задачи перед министерствами и региональными властями по реализации программы «Доступное жилье». Создание рынка доступного жилья - это обязанность и региональных, и муниципальных властей. Сегодня люди вправе требовать от них ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЁ. Вопрос 4. Как записаться на доступное жильё?

Прием заявок идет по адресу: Иркутск, 5-й Армии-29, второй этаж, либо на сайте ipoteka.irk.ru. В рамках регионального проекта «Доступное жилье», реализацией которой занимается «Иркутское региональное жилищное агентство», можно выбрать квартиру по безопасной системе расчетов. Вопрос 5. Почему на доступное жильё надо записываться сейчас, а не потом?

Чтобы купить доступное жилье, его вначале необходимо построить. И строители должны знать, что население готово купить жилье по заданным параметрам. Поэтому ваша заявка на доступное жилье сегодня – это сигнал рынку, что население не только может, но и хочет прибрести жилье в рамках проекта «Доступное жилье», который и строители, и власти, и банкиры рассматривают как негосударственный заказ.

Кроме того, не стоит забывать про мудрую русскую пословицу: «Кто первый встал – того и сапоги».

http://www.ipoteka.irk.ru/


15


16

Documents

FAQ "Simple home"