Fastighetsföretagande i offentlig sektor

Strategiska frågor och den samlade kunskapenVerksamhetsfastigheter

Offentligt fastighetsföretagande i ett historiskt perspektiv

Kyrkan

900 –talet

1200-1500 talet2350 kyrkor

Idag C:a 3385 kyrkobyggn

Tot 18000 förvaltnings objekt

1697 Statens byggnadsväsen Överintendent

1810 Över-intendent-ämbetet eget verk

1918 Kungliga Byggnads-styrelsen

1993 Vasakronan, Statens fastighetsverk,Akademiska hus,Special-fastigheter

1635 Kungliga Fortifikationen

1948 Fortifikations-förvaltningen

1994 Fortifikationsverket

Prop 2012 Styckas Specialfastigheter, Försvarsmakten, Statens fastighetsverk

Kommuner

1862 – 2500st primärkommuner

1952-816st storkommuner

1971-282 st kommunblock

Reformrelaterat fastighetsägande

Huvudman för skola o äldreomsorgMynd för byggande, miljö,

Landsting

1863 Alla län tillskapar ett landsting

Ansvar för sjukvård,komm-unikation och kultur

Reformrelaterat fastighetsägande

NicodemusTessin dy

Fastighetsportföljen och verksamheten

• Stor fastighetsägare 90 milj kvm c:a 2/3 landsting/kommunägt 60 milj kvm

• Näst största kostnadsposten i offentlig sektor är i regel lokalerna med service. 5- 30% (> 70 mdr/år)

• Största förmögenhetsbasen (> 1800 mdr återansk)

• Verksamhetsutövningen/ansvaret styr ägande och anskaffning –strategiska fastigheter

• Stor diversifiering, hög specialisering ger få marknadsaktörer och därför hög offentlig ägarandel

De offentliga fastigheternas betydelse

• Offentliga fastigheter bidrar till den ekonomiska utvecklingen

• Fastigheter och lokaler används för att skapa service och samhällsnytta.

• Offentliga byggnader följer medborgarna genom livet och påverkar vår upplevelse av hur samhället fungerar.

• Kvaliteten på byggnaderna visar hur mycket vi gemensamt är beredda att satsa på försvar, utbildning, barns uppväxt, vuxnas ålderdom, kultur, etc.

• Fastighetsverksamheten: nyttor och kostnader måste ständigt vägas mot varandra. Krav på ökad lyhördhet och effektivitet.

Utmaning, utveckling och förändring

Teknisk fastighetsförvaltning blir fastighetsföretagande

• Stort och genuint fastighetskunnande historiskt baserat på långt eget ägande och egna organisationer för byggande och vidmakthållande

• Fastighetsförvaltning dominerandes fram till 70-talet av tekniker o jurister

• Slutet av1980, Fastighetsförvaltning graderades upp där drift, underhåll och resurshantering prioriterades

• Begreppet fastighetsföretagande lanserades under 1990-talets ekonomiska kris..

• Fastighetsföretagande signalerar att det handlar om att vara effektiv, ta hand om resurser, fokus på intäkterna och på att skapa värden för verksamheten.

• Risk! kan leda till suboptimeringar

30 års utveckling

• Kundperspektivet - kvalitetsfrågor• Miljötänkande – energi och klimat• Ekonomi – effektiva organisationer/internpriser• Lokalförsörjningsfrågor – lokalen som resurs• Fastighetsägandet - värdeorientering

30 års utvecklingFrån Fastighets till Kundperspektiv

Kundgrupper • Personalen i skolan

• Eleverna i skolan• Föräldrarna till

eleverna• Skattebetalarna• Politiker som formella

beställare• Skolförvaltningen

Fastighets-organisation

Fastighets-organisation

30 års utveckling Energi, miljö, hållbarhet

• Klimat och miljölagstiftning

• Ökad insikt

• Stark ekonomisk koppling

• Politiskt korrekt

• Minskad energianvändning ( 10 – 50%)

• Ändrade krav i byggande och förvaltning (material, metoder, teknik) – livslängdsperspektiv

• Kompetensutveckling

EffektDrivkrafter

30 års utveckling Ekonomisk hushållning

• Minskade resurser

• Ökade kostnader

• Höjda effektivitetskrav

• Bättre planering

• Lägre kostnader

• Nya metoder och incitament (ex: internpris, decentr ekonomiansvar)

• Alternativa drift/förvaltningsformer

Drivkrafter Effekt

30 års utveckling Lokalen som produktionsresurs

• Brister i funktionalitet

• Dåligt lokalutnyttjande

• Brister i planering

• Bättre och förändrad planeringsmetodik

• Bättre lokalsamordning

• Ökad funktionalitet

• Alternativa lokallösningar

Drivkrafter Effekt

30 års utveckling Utveckla eller avveckla fastighetsägandet

• Fastighetsbrister (oförutsedda kostnader, sjukahus problematik etc)

• Kompetensbrister

i egen organisation

• Dålig kunskap om fastigheternas verkliga värde

• Ökad grad av förhyrningar

• Outscourca vissa eller hela fastighetsverksamheter

• Kompetensutveckling

• Alternativa associationsformer

• Ökad insikt om marknadsvärden

Drivkrafter Effekt

Ett politiskt styrsystem

Stiftar lagar och lägger fast ramar och regler– Byggregler– Tillgänglighet– Arbetsmiljö– Miljö

– Etc.

Centrala politiska besluts påverkan på fastighetsverksamhet

• Planmonopol med översikts och detaljplanering för

stadsutveckling.

• Politiska beslut om direktiv/reglemente för fastighetsverksamheten inom ramen för ”kommunala kompetensen”.

• Olika politiska majoriteter har ofta olika syn på centrala frågor inom fastighetsverksamheten

• Viktiga fastighetsfrågor kan avgöras helt utanför tjänstemännens värld som en del av det demokratiska systemet.

Lokala politiska beslut för det offentliga fastighetsföretagandet

Den politiska organisationen

Uppdrag/Mål

Fullmäktige Nämnder FastighetsFörvaltning

Kommunstyrelse

Bolagen AB

Uppdrag/Mål

Ägardirektiv

Politiken säger

VAD! HUR

Medborgare

Medborgare/K

under

Styrelse

TNUppdrag/Mål

Uppdrag/Mål

Politikens styrsystem

Politiken styr via:• Visioner – varumärket, vad vill vi bli

kända för• Mål – vad vill vi åstadkomma• Uppdrag och direktiv -om vad som ska

göras, • Ekonomi och Kvalitet– vilka medel

som avsätts samt nivå på utförande

Vision och övergripande kommunala mål i Umeå (kommunfullmäktige)

• "Vi vinner i Umeå" - kommunens alla intressenter ska uppleva att de vinner på att bo och verka i Umeå.

• Vi samverkar över alla gränser för att nå 200 000 medborgare senast år 2050 • Vi ska förstärka vår ställning som kulturstad. • Kvinnor och män ska ha samma makt att forma samhället såväl som sina egna liv. • Alla ska oavsett etnicitet, trosuppfattning, funktionshinder, sexuell läggning, och social

bakgrund ha likvärdiga rättigheter, möjligheter och skyldigheter inom livets olika områden • Vi ska bidra till förutsättningar för en god omsorg och hälsa på lika villkor för hela

befolkningen • Jämställdhet ska uppnås och på ett konkret sätt tillämpas i alla verksamheter och led av

beslutsprocessen. • All information och rådgivning ska ha hög kvalitet och vara lättillgänglig. Grundläggande

information ska kunna ges på våra nationella minoritetsspråk, på engelska samt på andra språk vid behov

• Vi ska fortsätta stärka vår ställning som en av Sveriges ledande kvalitets- och innovationskommuner.

• Vi ska utveckla kunskapsstaden Umeå med god utbildning och ett livslångt lärande, som en förutsättning för att hantera förändringar och nå en hållbar utveckling.

• Vi ska stärka vår ställning som en energihushållande kommun där energianvändningen minskar och utgår från förnybara energikällor.

Visionen och målen bryts ner till fastighetsverksamhet –”den röda tråden”

• Vision – vad ska fastighetsföretagandet uppnå och hur vill man bli betraktad i ett längre tidsperspektiv.

• Affärsidén/verksamhetsidén svarar på frågorna; vilken verksamhet fastighetsföretaget ska bedriva, vilka områden företaget ska verka inom och hur verksamheten ska bedrivas samt vilken kundnytta som ska uppnås.

• Anpassade mål - de politiska målen bryts ner till konkreta mål för fastighetsverksamheten

Not För att nå visionen krävs att olika aktiviteter och processer fastställs och implementeras i fastighetsorganisationen.

Vision• Vi skall betraktas som de som bäst kan tillgodose Umeå

kommuns verksamheters behov av lokaler och bostäder.• Vi ska kunna mäta oss med de bästa i branschen

Verksamhetside• Vi anskaffar, förvaltar och avvecklar fastigheter. Det gör

vi som partners till kommunens verksamheter kostnadseffektivt och ansvarsfullt.

• Vi har hög kunskap i organisationen.• Vi skall i vårt arbete utveckla ett långsiktigt miljö- och

kvalitetstänkande.

Exempel på vision och verksamhetside för Fastighet i Umeå Kommun

• Tydliga direktiv med koncernperspektiv är en förutsättning för att verksamheten som helhet ska fungera väl och att fastighetsverksamheten arbetar med helhetens bästa för ögonen.

• Mål kan vara:– Uttryckta i ekonomiska termer– Relaterade till verksamhetens resultat– Relaterad till de funktioner som är viktiga för lokalförsörjningen– Relaterade till kunder och medarbetare– Samhällsrelaterade, t.ex. miljö- och energifrågor

• Inom ramen för ett övergripande ledningssystem – balanserat styrkort, där måluppfyllelsen mäts.

Målstyrning och ägardirektiv

Lokalstyrdirektiv

• Strategi för kommunens fastighetsägande - princip för ägande, försäljning/återförhyrning, byggande, strategisk

fastighetsportfölj• Lokalförsörjning - vision, policy, mål, roller/ansvar, investeringsplanering,• Lokalresursplanering - organisation, planer, arbetsprinciper och ansvar för planering och förändring• Upplåtelser - Interna, externa, andra hand, uppsägning, internpris

Exempel på politiskt beslutade direktiv och målstyrning i fastighetsverksamheten (UK)

• Målen ska vara mätbara och realistiska.

• Formulera och implementera strategier/aktiviteter för att nå målen

• Krävs:– En kultur/anda där alla medarbetare har en gemensam målbild.

– En tydlig organisation, befogenheter och ansvar.

– Ständigt lärande av den egna verksamheten –avvikelser och förbättringar samt av andra liknande verksamheter (benchmarking).

– Ett informationssystem för mätning av måluppfyllelse och effektivitet.

Målstyrning och ägardirektiv

Exempel på målstyrning med styrkort fastighetsverksamheten UK

Fullmäktigemål

Nämndsmål Resultat-mått(Fastighets mål)

Aktivitet Klart i %

Ansvarig Klart senast

Uppföljning

Vi ska stärka vår ställning som en energi-hushållande kommun där energian-vändningen utgår från förnybara energikällor.

Under 2010-2013 ska värme- och elenergi-användning-en ej överstiga 180 kWh/m², år och koldioxid-utsläppet understiga 69 kg/m².

Under 2010 ska värme/el ej överstiga 200 kWh/m², år koldioxid-utsläppet understiger 76 kg/m²

•Genomförande av EPC-projekt•Anpassa rutiner och anvisningar av de generella kraven för energianvändning på projektnivå och uppföljning•Slutföra oljekonvertering•Kompetenshöjning strategisk utveckling

NN 2010-12

Beskrivning

Generellt för en budget:• Prognos över framtida ekonomiska händelser (planperiod 1-3 år)• Plan för hur resurser ska satsas -verksamhetsplaner• Driftbudget tidshorisont vanligtvis 1 år. (ett budgetår)

Budgetarbete förutsätter :• Direkta direktiv för budgetarbetet från den politiska ledningen –

budgetdirektiv• Bra information om fastigheters och den egna verksamhetens

kostnader och intäkter.• Varje fastighet bör betraktas som ett miniföretag med sina egna

kostnader och intäkter.

Ekonomi och Budget i styrprocessenKraftfull styrparameter

Olika budgetar för en offentlig fastighetsorganisation:

• Likviditetsbudget-Hur organisationen fortlöpande klarar sina betalningar (kassaflöden/betalningsströmmar). (oftast bolag)

• Resultat och - eller kostnadsbudget (K/I) (driftbudget)-Bedömda intäkter och bedömda kostnader. Förväntat resultat

• Balansbudget-Givet tillfälle, speglar anläggningstillgångar, hur de är finansierade.

• Investeringsbudget-Ekonomisk ram för investeringar, påverkar likviditeten, balansräkningen samt förväntade kostnader och resultat.

Fastighetsverksamhetens budget i styrprocessen

Olika budgetar olika organisationsformer:

Budget visavi associationsform för fastighetsverksamheten

Bolagiserad fastighetsverksamhet

Styrelse

KF

Nämnd Nämnd KSNämndNämnd

Likviditetsbudget (finansen) Investeringsbudget Driftbudget Balansbudget

Förvaltning

Fastighet

FörvaltningFörvaltning

Förvaltning

• K/I driftbudget

• Investeringsbudget

Politik

Förvaltning

Budget

Budget

Likviditetsbudget Investeringsbudget Driftbudget Balansbudget

Budgetdirektiv Ägardirektiv

Planeringshjulet UK

Fastigheternas livscykel

• Anskaffning

• Förvaltning

• Avveckling

Fastigheternas livscykel

Fastighets-företagande

Tre centrala processer :

Anskaffningsskedet binder stora resurser för en lång tid framöver.

Verksamhetsutveckling Lokalbehovsanalys

Alternativstudier Kalkyler/Livslängd

Alternativt val/Beslut Anskaffning

I alla lokalanskaffningar krävs underlag för:

+ 10 krNybyggnad

• Skötsel – hur ska byggnaderna skötas/vad krävs/av vem ?

• Mediaförsörjning – energislag, system, förbrukningar

• Underhåll – planerat, oplanerat

• Anpassningar –verksamhetspåkallade, myndighetskrav , teknikkrav/energikrav

Här skördas frukten av en väl genomförd anskaffning i form av ekonomi och verksamhetsnytta

Förvaltningsskedet -fastighetens livsskede

Varför och när?• Byggnadens ålder• Verksamheter förändras • Befolkningsförändringar• Organisatoriska förändringar• Förändrade ägarstrategier

• Hur ?• Försäljning• Malpåse –” lokalbank/lediga lokaler”• Rivning

Avvecklingsskedet

Exempel på offentligt fastighetsföretagande

Umeå Kommun

Lite fakta om Umeå Kommun

ÖVERGRIPANDE MÅLantagna av kommunfullmäktige 2001-2012

Den långsiktiga planeringen bör inriktas på att nå en genomsnittlig befolkningstillväxt överstigande 800-1000 personer per år med mål att nå 200 000 invånare senast 2050

Umeå - störst i norra Sverige

• C.a120 000 invånare• Medelålder < 40 år • Högutbildad arbetskraft• 10 000 företag• Umeå universitet• SLU (Sveriges

Lantbruksuniversitet)• C:a 27 000 studenter• 98 % av umeborna

positiva

Tillväxt i Umeåregionen

• En av landets snabbast växande regioner med mer än 140 000 invånare

• 54 % från andra kommuner• Över3 000 nya

arbetstillfällen de senaste fem åren

• Högt bostadsbyggande minst 800 lägenheter/år

Sex kommuner

5 mil

Ålidhem 98 lgh

Berghem 126 + 153 lgh

Tvistevägen 432 lgh

Sporren 70+80 lgh Ekan 40 lgh

Höder 40 lgh (?)

V Umedalen 80 tomter

Ersmark 53 tomter (+ 30 ?)

Öst på stan 45 lgh (?)

Planering för bostadsbyggande från 2004 och framåt

Röbäck 21+ tomter

Kyrkhamnssk. 60 lgh

Brännland 10 tomter

Vittergubben 42 smh

Täfteå 45 tomterÖbacka II 600 lgh

Mariestrand 500 ? lgh

Stöcksjö 40-50 tomter

Yttersjö 12 tomter

Rovdjuret 12 smh

Kvarnvägen 48 lgh

Nymfen 20 smh

Dragonfältet 50+60 lgh Campus 500-700 ? lgh

Carlshöjd 80 lgh

Sandåkern 300

Tomtebo 1B ?? lgh

Ön mer än 1000 lgh

Umeå 2050 - ett scenario50000 nya bostäder

Lite fakta om kommunens fastigheter dess ekonomi

Fastighetsportfölj 2011Skolor/Daghem/ Inackord egna 478 000 m2

Skolor/Daghem förhyrda 19 300 m2

Servicehus/ Särskilda boenden egna 36 400 m2

Servicehus/ Särskilda boenden hyrda 49 000 m2

Fritidslokaler egna 80 800 m2

Förvaltningsfastigheter egna 70 466 m2

Förvaltningsfastigheter förhyrd 37 000 m2

Egna bostäder 38 300 m2

Förhyrda bostäder 25 600 m2

Affärs o servicelok 66 000 m2

Övriga (busstat, civförsvar, rs) 26 300 m2

Totalt c:a 929 000 m2

Egna 797 000 m2

Förhyrda 132 000 m2

• Bokförda värden

c:a 3,5 miljarder• Försäkringsvärd

en

c:a 13 miljarder

Ekonomi drift budget inkl kapital 2013

7%

13%

6%

5%

47%

22%

Skötsel, tillsynMediaförsörjning (El VÄ VA)Underhåll Adm, försäkring skatt etcExterna hyreskostnaderKapital

Budgetomslutning c:a 813 mkr inkl kapital

55 mkr

104 mkr

49 mkr

40mkr

180 mkr

389 mkr

Fastighetsinvesteringar (fastighets och verksamhetsutveckling)

120

200154

401

574

502521

774

656

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

2009 2010 2011

Fastighets/reinvesteringarVerksamhetsinvesteringarTotalt

Investeringar

Lite fakta om Fastighets organisationen

Fastighets uppdrag

Gäller verksamhetslokaler

• Kommunens lokalförsörjare • Kommunens fastighetsägarföreträdare

och byggherre • Kommunens fastighetsförvaltare

Organisation/Associationsform

• Förvaltningsform: - Innebär direkt politisk styrning/ underställd politisk

nämnd

• Ekonomisk resultatenhet: -Redovisar kostnader och intäkter/ nollresultat/

• Merpart i egenregi > 50% (Skötsel/tillsyn)

Fastighets-förvaltning

Bygg och fastighetsteknik

Teknisk planering och adm

• Lokalförsörjning• Upplåtelse/Hyresvärd/

Kundansvar• Ägarföreträdare UK

• Fastighetsdrift (skötsel, AU, FU, Media,

Myndighetsbestämmelser

• Byggherrefunktion• Bygg och driftteknik

• Projektledning• Byggservice (ER bygg)• Teknisk spetskompetens

• Hyresadministration• Teknisk planering (drift o skötsel

och avhjälpandeunderhåll)• Register och byggdokumentation

(info)

Ledning och ekonom

i

• Budget

• Redovisning

• Invester-ingar

Organisation och uppgift

Kärnverksamhet

Kategori och ansvar

• Områdesansvariga förvaltare: (lokalresursplanering, kundansvar, hyresvärd, ekonomiansvar, processamordning)

• Områdesansvariga driftområdeschefer: (fastighetsskötsel och mediaförbrukning, avhjälpande underhåll, driftentreprenader, personalansvar drifttekniker/fastsköt

• Byggprojektledare: (byggherreföreträdare, byggprojektsansvar, kalkyler, upphandling)

• Administratörer: ( hyres adm, driftteknisk adm, register och byggdok, ärenderegistrering)

• Planeringsingenjörer: ( Underhåll, reinvesteringar, energifrågor, fastighetsinformationsfrågor, säkerhetsfrågor)

• Drifttekniker, hantverkare, fastighetsskötare: ( operativ verksamhet egenregi)

Soc

OLOFSDAL

LILLJANS-OMRÅDET

NYDALAHÖJDEN

MARIEHEM

NYDALAFRITIDSOMRÅDE

MARIEBERG

ERSBODAÖSTRAIND. OMR

ÖSTRA ERSBODA

ÅLIDHEM

GIMONÄS

CARLSHEMGIMONÄS

SOFIEHEM

IND.OMR

GAMMLIA

Bräntberget

Hamrins

ÖST PÅ STAN

UNIVERSITETS OMRÅDET

SJUKHUS-

berget

Lilljansberget

OMR

MARIEDAL

ERSBODA SÖDRA

VÄSTRAERSBODA

ERSBODAVÄSTRAIND. OMR

Ersmarksberget

IND. OMR

ÖST - TEGIND. OMR

Öberget

REGEMENTET

STANCENTRALA

GRISBACKA

VÄSTERSLÄTTIND. OMR

Gröna Oxen Grytan

BÖLE

I 20-OMRÅDET

VÄST PÅSTAN

ÖST - TEG

BÖLEÄNGVÄST-TEG

RÖBÄCKSSLÄTTEN

RÖBÄCKSFRITIDSOMRÅDE

RÖBÄCKSDALEN

UMEDALEN

BACKEN

VÄSTERHISKE

GRUBBE

RÖDÄNG

HAMPTJÄRNSLIDEN

Rödberget

HAGA

SAND-BACKA

MARIE-OMRÅDET

ERSBODA

STADSLIDEN

BERGHEM

NYDALA

TEG

ÅLIDHEMS-OMRÅDET

ÖN

ALVIK

TOMTEBO

KLOCKARBÄCKEN

BACKEN-OMRÅDET

VÄSTERSLÄTT

UMÅKER

RÖBÄCK

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

** *

*

*

*

**

*

*

***

*

**

*

*

**

**

**

*

****

*** *

*

***

**

*

*

*

*

*

*

**

**

* *****

*

*

*

**

*

* *** *

**

*

** **

*

*

**

*

* ***

**

****** **

* **

** *** *

*

*

*** **

*

*

***

*

******

*

*

*

***

** *

***

**

*

**

*

**

**

*

**

*

*

****

*** * *

****

**

**

****

**

**

* *

*

* ****

*

*

*

*

*** **

**

***

** ****

**

*

**

*

*

**

**

*

*

*

***

** *

**

*

*

* ***

**

******

******* *****

*

*

*

**

**

**

**

*

*

*

** ****

*

** * ***

***

*

*

*

**

**

*** **

*

**

***

*****

***

***

******

***

**

*

***

*

* *** *** * *

**

*

*

**

*****

*

*

** **** *

** *

**

* *

*

*

**

*

*

*

****

**

** *

***

*

****

**

** **

** **

** * **

**

* * *

***

*

*

**** *

** ******

****

**

*

*

** **

*

*

*

**

*

VÄSTRA FÖRVALTNINGSOMRÅDETINKL HÖRNEFORS

ÖSTRA FÖRVALTNINGSOMRÅDETINKL SÄVAR

Copyright Umeå kommun, Stadsbyggnadskontoret

SÖDRA FÖRVALTNINGSOMRÅDETINKL HOLMSUND

Fakta:Antal pers totalt:Ledning o utveckl: Ekonomi (köp): Teknik: Hyresadm: Plan o dok:FörvaltareByggservice/arbl Dromr.chefer:Driftgr Förv.omr ÖDriftgr Förv.omr S Driftgr Förv.omr V

Skolan

Fritid

Kultur

KDN

3 FÖRVALTNINGSOMRÅDEN

FörvaltareHyresassistenter

DriftområdescheferDriftledare

Övrigaförvaltn

ochExternakunder

KUND10032

14456

173

171513

Huvudprocesser• Anskaffa - innebär köp, leasing, hyra samt eget ägande)

• Förvalta - Anpassa / förädla innebär förändringar i eget bestånd

avhängigt av hyresgäst och teknikkrav - Vidmakthålla innebär driva och underhålla reinvestera,samt

upplåta

• Avveckla - innebär övergångsuthyrning sälja eller riva

Vår vision

• Vi ska betraktas som de som bäst kan tillgodose Umeå kommuns verksamheters behov av ändamålsenliga lokaler och bostäder med.

• Vi ska kunna mäta oss med de bästa i branschen

Vår verksamhetside

• Vi anskaffar, förvaltar och avvecklar fastigheter. Det gör vi som partners till kommunens verksamheter kostnadseffektivt och ansvarsfullt.

• Vi har hög kunskap i organisationen.• Vi skall i vårt arbete utveckla ett långsiktigt miljö-

och kvalitetstänkande.

Kommunens Styrprinciper

Kommunens styrmodell för det interna arbetet

Inre KvalitetMEA

Yttre KvalitetNKI

Produktivitet /effektivitetAvverkningsnyckeltal

ResultatEkonomiska nyckeltal

Verk-samhetens

ekonomiska

resultat

Verk-

samhetens

produktions

-förmåga

Kund-upplevelser

Med-

arbeta

re

Politiska direktiv för fastigheter

• Bättre styrning av lokalresursplanering • Större krav på långsiktighet, effektivisering av lokaler,

verksamhets- och fastighetsbeskrivning• Flytta upp fastighets och lokalförsörjningsfrågorna och

förstärk koncernperspektivet med lokalstyrgrupp.• Tydliggör roller och ansvar i planeringsprocessen• Beskriv ägarfilosofi vision, mål och policys• Fastställ beslutsgång i byggärenden• Strategier för kommunens fastighetsinnehav och

investeringar

Styrdokument fastigheter och lokaler

Styrdokument för kommunens lokalförsörjning

Styrdokument gäller alla verksamheter• Syfte

– Att stärka kommunen som fastighetsägare – Att styra mot hushållning och god miljö– Att åstadkomma effektiva och produktiva lokaler– Att samverka med nämnder, förvaltningar och

bolag– Att vidmakthålla fastighetskapitalet till låga

kostnader över tiden

Lokalförsörjning• Vision

– Optimalt fastighetsbestånd genom omsorgsfull planering, till lägsta kostnad och miljöpåverkan över tiden.

• Policy– Fastigheter är gemensamma resurser– Kommunnyttan ska vara vägledande

• Mål – Balans mellan innehav, nyttjande och ekonomiska ramar

• Uppföljning– Ändamålsenlighet, NKI, nyttjande, kostnaderna,

energiåtgång, miljöpåverkan

Strategi för kommunens lokalinnehav

• Fastighetsägande - långsiktigt och totalekonomiskt bästa alternativ

• Investeringar och förhyrningar– Behov av lokaler löses inom befintligt bestånd– Vid investeringar ska lokaleffektivitet prioriteras

• Byggnadstekniska investeringar och underhåll– Om de är nödvändiga för funktion, myndighetskrav, bevarandekrav,

miljökrav eller lägre D o UH - kostnader– Anpassas till nytta och för verksamheten.

• Inhyrning– Fastighetsorganisationen hyr in alla lokaler och bostäder

• Avveckling– Fastigheter, lokaler och bostäder som inte behövs långsiktigt i

kärnverksamheten• Vakanser

– Regleras särskilt ( sådana som fastighetsorganisationen inte råder över)

InvesteringsbegreppStrategiska fastighetsinvesteringar

som följd av strategiska verksamhetsbeslut och genomarbetad lokalresursplan

Investeringar för att upprätthålla värdet och funktionen av befintliga fastighetstillgångar

Lönsamhets- eller effektivitetshöjande investeringar

a) Anpassning av lokaler för effektivare verksamhet

b) Fastighetsinvesteringar som förbättrar driftekonomi

• Beslut om ny eller förändrad verksamhet som kräver investering i nya lokaler, innebär ökade hyreskostnader. Beslut måste fattas av hyresgästen och täckas av ökade ramar eller rationaliseringar

• Underhåll och reinvesteringar är ett utpräglat fastighetsägaransvar, beslut fattas av fastighetsägaren och kostnader ska i huvudsak täckas av löpande hyresavtal.

• Investeringar i syfte att effektivisera verksamhet beslutas av hyresgästen och ökad hyra ryms inom befintliga verksamhetsramar.

• Lönsamma fastighetsinvesteringar, t.ex. energibesparande åtgärder, beslutas av fastighetsägaren och kräver inte ökad hyra

Komponentvisa avskrivningar

Grupp Byggdel Avskriv

ningstid Del av kostnad Äldreboende

Del av kostnad Gruppboende

Del av kostnad Skolor

Del av kostnad Kontor

1 Stomme

60 26 28 23 26

2 Fasader, yttertak, ledningsnät, VS Kanalsystem

40 13 13 12 12

3 Fönster ,papptak, ledningar EL

30 19 16 25 20

4 Entrepartier, vent aggregat, storkök, asfaltytor

20 19 21 18 20

5 Styr o regler, driftlarm, belysning

15 14 13 1 14

6 Passagekontroll, inbrottslarm, övervakningsutr

10 1 1 6 1

6 Ytskikt in o utv

10 8 8 6 7

3 Förstudie 7 Utvärdering 6 Genomförande 5 Projektering 4 Lokalplanering 2 Behovsbeskrivning 1 Kundbehov

Beslut Beslut Beslut Beslut Beslut

Investeringsplan och beslut om anskaffning och avveckling

• Planering och beslut om investeringar, inhyrning och avveckling följer: ”Arbetsprincip för förändringar i lokalbeståndet”

• Fastighet upprättar lokalplaner och kalkylunderlag för alla fastighetsinvesteringar

Lite om Fastighets utvecklingsområden

Strategiska utvecklingsområden

• Kundrelationer och kommunikationer• Kompetensutveckling• Organisationsutveckling• Energi/miljöoptimering• Verktygsutveckling• Kvalitetsutveckling• Arbetsmiljö