Fastighetsföretagande i offentlig sektor

Fastighetsföretagande i offentlig sektor

Strategiska frågor och den samlade kunskapen

Kap 10

Modeller för att organisera ägda fastigheter

Aktörer/organisatoriska enheter

Central ledning(politiker/verkställande

ledn. dpt, gen dir, stadsdir)

Fastigheter(bolag/förvaltning

Kommun stat)

Verksamhet(Mynd/förvaltn

univ,försvarmakt, skolförv)

Modeller för att organisera ägda fastigheter

Tre huvudmodeller för hur fastighetsförvaltning traditionellt organiseras inom offentlig sektor:

1. Verksamheterna har ägarrollen (även om de inte formellt äger) och förvaltar fastigheterna som en del i sin löpande verksamhet.

2. Ansvaret för fastigheterna finns hos en särskild enhet direkt under den centrala ledningen och finansieras med anslag från ledningen. Brukarna betalar inget för lokalerna.

3. En intern marknad för lokaler och lokaltjänster.

Modell 1: Lokalerna förvaltas som en integrerad del av verksamheten

• Sannolikheten för en professionell och effektiv fastighetsorganisation minskar - Fastighetsfrågorna ges relativt låg prioritet. (ingen kärnverksamhet)

• Utspridda och små fastighetsenheter (låg kompetens).

• Stor risk för suboptimeringar (kortsiktigt och taktiskt agerande exvis spara på underhåll)

• Fastighetsförvaltningen tenderar att få för korta tidsperspektiv.

• Fastigheterna kan lätt anpassas till verksamhetens behov

• Verksamhetsanslaget som ska täcka lokalkostnaderna, ger ekonomiska incitament för att hushålla med lokaler.

• Korta beslutsvägar i fastighetsfrågor (behovs-effektuerande)

Argument för Argument mot

Modell 2: Lokalerna förvaltas som en särskild anslagsfinansierad fastighetsenhet

• Svaga ekonomiska incitament för att hushålla med lokaler.

• Enheter kräver större och bättre lokaler. (kostar inget)

• Svårförhandlade lokalbehovsframställanden. (vilka är behoven eg ?)

• Modellen svår att förena med ett decentraliserat rambudget-system (prioritering mellan resurser.)

• Professionell fastighets-organisation för byggande o förvaltning

• Långsiktigt perspektiv –koncernnytta genom samordning.


Modell 3: Den interna marknad för lokaler (vanligast förekommande)

• Risk för ojämbördiga förhållanden i förhandlingar om lokalförsörjnings- och hyresfrågor

• Viss risk för att dubbla kompetenser byggs upp

• Risk för att lokalsamordningsmissar uppstår mellan verksamheter

• Incitamentsparadoxer - ”spar mer så får ni mindre pengar”

• Det skapas en professionell fastighetsorganisation med koncernperspektiv

• Verksamhetsanslaget som ska täcka avtalsenliga lokalkostnader, detta ger ekonomiska incitament att hushålla med lokaler.

• Lokalanpassning möjlig genom avtal om lokalfunktion och lokalkvalitet


Modell 3: Intern marknad för lokaler

Rollfördelning mellan centrala ledningen, fastighet och verksamhet:

Centrala ledningen• Fastställer mål och anslag för de olika verksamheterna.• Ger direktiv till fastighetsenheten och förser enheten med kapital.• Tar större långsiktiga strategiska fastighetsbeslut.

Fastighetsenheten• Hyreskontrakt med verksamheten, finansieras via hyresintäkter.• Levererar rimlig avkastning på eget kapital till centrala ledningen.• Förvaltar fastighetsbeståndet utifrån direktiv från den centrala

ledningen och utifrån vad som sägs i kontrakten med verksamheterna.

Verksamheterna• Hyreskontrakt med fastighetsenheten, hyra med anslagna medel.

Kap 11

Intern hyresmarknad Hyresvärd / Hyresgäst

Internhyresavtal

Intern hyresmarknad och Internhyressystem

Internhyra är det när:• Fastighetsansvarig och verksamhetsansvarig ytterst har

samma huvudman och inte är juridiskt bindande

Syftet med internhyran är att:• Ge information till verksamheter och beslutsfattare om vad

lokaler kostar –hur stor del av verksamhetskostnaderna som utgörs av lokaler

• Genom att avspegla kostnaderna som drabbar verksamheterna, påverka dessa för ett bättre hushållande med lokaler –skapa incitament !

Internmarknad/Internhyra/internpris

• Fördelar• Medvetandegör lokalanvändarna om

lokalkostnaden

• Styrningseffekt

• Lokaler som inte behövs lämnas

• Underlag för prisjämförelser

• Intresset för lokalresursplanering ökar

• Optimerar kommunnyttan

Internmarknad/Internhyra/internpris

• Nackdelar• Inga riktiga pengar

• Hyran motsvarar inte ”värdet” av lokalen

• Kan bli komplicerat –gränsdragningsproblematik

• Brist på flexibla lösningar

• Monopolsituation -central fastighetsenhet

• Kräver administrativa resurser

Internhyressystem och hur bestäms internhyran

Två grundläggande system

Kostnadsbaserad hyra• Hyran avspeglas av de kostnader som

respektive objekt har

Marknadsbaserad hyra• Hyran efterliknas marknadens prissättning

Internhyressystem och möjligheter att välja lokaler

Staten• Enskilda myndigheter har ett eget lokalförsörjningsansvar,• Kan fritt välja vilka lokaler de ska hyra för sin verksamhet*.• Ingen formell samordningsskyldighet med andra myndigheter• Standardiserade lokalhyresavtal (lika privat sektor)* En myndighet behöver tillstånd för en förhyrning om denna är så ekonomiskt betungande att den inte ryms inom

den aktuella budgeten och om den aktuella kontraktslängden är mer än ett visst antal år.

Kommuner o landsting Den enskilda verksamheten har i regel mycket begränsade möjligheter

att självständigt hyra in nya lokaler. • Ledningen rädd för att få dubbla lokalkostnader och att verksamheterna

saknar rätt kompetens.• Alla önskemål rörande lokaler kanaliseras genom Fastighetsenheten

(professionell monopolsituation) och i lokalresursplaneringen. • Centraliserade beslut om förhyrning och lokalanvändning skapar möjlighet

till samordning.

Internhyressystem och möjlighet att lämna lokaler

Staten• Kontraktet reglerar hyresgästens möjligheter att lämna

lokaler.

Kommuner/Landsting• Verksamhetens chanser att lämna lokaler med kort

varsel ganska stora. • Ekonomisk kompensation för att lämna vanligt för

nya/renoverade lokaler.

Internhyressystem och verksamhetsansvar vid upprustning

• Om en verksamhet vill ha en bättre lokal så ska den betala en högre hyra för lokalen efter förbättringen.

• Mellanform – verksamheten betalar högre hyra underett begränsat antal år, verksamhetens ansvar för merkostnaderna begränsas i tiden –ej lida för tidigare misstag.

• Solidariskt ansvar – huvuddelen för kostnader för upprustning bärs solidariskt, enbart mindre hyreshöjning exempelvis för en skola som genomgått en upprustning.

Not:Om kostnader för långsiktiga investeringar i byggnaden helt får slå igenom i internhyran utan kompensation kan det uppstå en situation där ingen vill hyra de nya lokalerna.

Ex på internhyressystem och incitament för besparing

Staten är den del av offentliga sektorn som i huvudsak förlitar sig på ekonomiska styrmedel när det gäller lokalutnyttjande.

Resultat:• Lokalytorna per anställd tycks fortfarande vara

betydligt högre i statlig sektor än i privat sektor för motsvarande verksamheter. – ratcheteffekt?

Umeå kommun Internhyresavtal reglerar:

• Hyresvärd-hyresgäst ansvar (gränsdragningslista)• Bashyra och tillägg (grundhyra + anpassningar +

förhyrninigar)• Förhyrd yta BTA (bruttoarea)• Kontraktstid ( tillsv alt kopplas till externt kontrakt)• Uppsägning ( 6 mån alt 10 år för anpassningsinv)• Användning ( exvis skolverksamhet, kontor)• Allmänna hyresvillkor kopplade till

överordnatlokalstyrdirektiv

Umeå kommuns princip för prissättning av lokaler

• Lokaler som ägs av kommunen och som upplåts till kommunens verksamheter ska ha det pris som motsvarar dess kostnad. Prissättningen ska vara självkostnads-baserad men med schablon när det gäller prissättning av underhåll.

• För förhyrda lokaler sätts priset utifrån den externa kostnaden (hyra), samt tillägg för Fastighets kostnader för administration och eventuell fastighetsservice, el, värme och vatten.

• För uthyrda lokaler till privat marknad tillämpas marknadshyror

Umeå kommuns mål med internpriset

• Ska visa de verkliga kostnaderna för lokalerna.

• Ska stå i relation till verksamheternas lokalanvändning och gjorda verksamhetsanpassningar.

• Ska vara så utformat att lokalkostnaderna kan särskiljas och kalkyleras in i verksamhetens budget för prissättning av sina tjänster.

• Ska skapa incitament och underlätta för verksamheterna att väga kostnaderna för lokalerna mot nyttan för verksamheten.

• Ska sättas så att Fastighet kan sköta fastigheterna på ett resursmässigt optimalt sätt över tiden.

• Ska sättas så att den utmanar till ständiga förbättringar och hög effektivitet i fastighetsförvaltningen.

• Ska vara lättadministrerat, tillförlitligt, begripligt och lätt att kommunicera.

Internhyra och incitament slutsats

Internhyran i sig skapar inte tillräckliga incitament avseende minskade lokalkostnader och lokalanvändning utan ska ses som ett komplement till en rad andra insatser

• En god lokalförsörjningsplanering• Nödvändiga och relevanta nyckeltal för styrning• Tydliga och kommunicerade styrdirektiv och mål för

lokalförsörjning och lokalanvändning• Verksamheternas delaktighet och insikt i fastighets och

lokalfrågor

Kapitel 12

Att förändra fastighetsbeståndet:nyproduktion och underhållsplanering

Fastighetsbeståndet förändras – förslitning, funktioner föråldras. • Motverkas genom;

Nyinvestering

Fastighets-investeringar

Tilläggs-investering

Planerat underhåll

Verksamhets-investering Långtids-

planerat underhåll

Förebyggande underhåll

Lönsamhets-investering

Reinvestering

Avhjälpande underhåll

Felavhjälpande underhåll

Reparationer

Investeringar Underhåll

Investeringar och underhåll definitioner AFF standard

Gränsdragning mellan investeringar och underhåll får ekonomiska konsekvenser och styrs av skattelagstiftning och redovisningsregler

En investering är en åtgärd som höjer standarden i relation till den ursprungliga standarden för objektet, utrustningen, inredningen– Aktiveras och påförs balansräkningen som en tillgång– Kostnadsförs som avskrivningar

Underhåll är sådan åtgärd som syftar till att återställa funktionen hos ett förvaltningsobjekt, inredning eller utrustning– Åtgärden bokförs som en årskostnad som i sin helhet påverkar årets

resultat och skatt.

Investering Nyproduktion – byggprocessen

Beslutad

Ide/utredningsskede Lokalprogram Projektering

Upphandling och

genom-förande

Besiktning uppföljning

Lokal-försörj-

ningsplan

Beslut Beslut

• Behovs-underlag

• Mål och visioner

• Tekniska bedömningar

• Alternativ-studier

• Översikts-kalkyler (prod-hyra)

• Lokaltyper• Lokal-

funktioner• Förfinade

kalkyler

Förslags-handling

• Byggherreanvisningar

• Gestaltning• Konstruktion• Teknik• LCC kalkyler

Arkitekter och ingenjörer

• Upphandlingsunderlag

• Anbuds-förfrågan

• Offert• Utvärdering• Val av

entreprenör• Beställning/kontrakt

• Besiktning• Godkännan

de• Erfarenhets-

återföring (byggherre

verksamhet, entreprenör ev konsult)• Upplåtelse

för verksamheten

Beslut

Verksamhetsmedverkan Fastighetsorg / byggherre

Kostnadskurva

Underhållsplanering – klassificeringar och riktlinjer

Varför underhåll ??

• Bevara funktionalitet

• Bevara kapitalet / värdet

Underhållsproblematik UK

• Planerat underhåll

Avhjälpande underhåll

resurser

15 mkr

30 mkr

LPU 2001 - 2013

0,0

50,0

100,0

150,0

200,0

250,0

300,0

350,0

400,0

450,0

År

Kr/m

2 BT

A

behov kr/m2 BTA

anslag kr/m2 BTA

ack behov

Diagrammet bygger på oförändrad budgetram (ca 37 kr/m2) samt ett behov av c:a 75 kr/m2 över perioden kompenserat för anpassningsinvesteringar. 2004-2013 samt att lokalytorna är lika som vid 2002 års utgång (767 340 m2).

350 mkr

Kommuner Area Verksam1,15 BTA hetslokaler

m2 LPU(kr/kvm)

Större städer Södertälje 1) 337933 40Norrköping 357376 64Kalmar 212063 72Helsingborg 440936 93Borås 1) 380333 35Örebro 534171 50Västerås 226663 62Sundsvall 526992 88Umeå 583269 361) Borås och Södertälje redovisar i stort mer än dubbelt så högt AU ( Avhjälpande underhåll ) som Umeå för Skolor ,Äldreboende, Barnomsorg, ochförvaltningslokaler

Tabellen avser att i en kommunjämförelse ge en ungefärligt uppfattning om vad andra kommuners satsar på Långtidsplanerat underhåll ( LPU ) för sina verksamhetslokaler. Källa Kommunförbundets fastighetsnyckeltal 1999

Problembilder med förebyggande underhåll kontra felavhjälpande (akut) underhåll – avvägningar

Problem med systematiskt förebyggande underhåll

• Risk att man gör insatser i fastigheter som det snart visar sig att man inte behöver mer.

• Risk att det uppstår nya problem när man går in och ”petar” i befintliga system.

Problemet med att vänta (AKUT!!!)• Systemet havererar kostnaderna för snabba och oplanerade

åtgärder kan vara stora.

I slutändan blir det en fråga om avvägning mellan kostnader och risker.

Exempel på metodik för underhållsplanering – klassificeringar och riktlinjer

1. Klassificera beståndet i mer eller mindre strategiska delar– Långsiktiga kärnfastigheter– Fastigheter där den framtida användningen är mycket osäker– Övriga fastigheter: en ”mellangrupp”

2. Klassificera byggnadsdelar i olika grupper– Skalskydd– Säkerhetsaspekter– Aspekter som är helt nödvändiga för att verksamheten ska fungera– Inre ytskikt

3. Allmänna riktlinjer– Kombinera klassificering av byggnaderna och uppdelning i komponenter

med allmänna riktlinjer, lämpligtvis i en matris.

Kärnfastig-heter

Mellangrupp Objekt vars framtid roll osäker

Komponent 1

Komponent 2

Detaljeringsgrad och uppdatering

Underhållsplan• Dokument som anger vilka underhållsinsatser som ska göras under

ett antal kommande år.• Central fråga – hur detaljerad ska underhållsplanen ska vara?• Vanligt med schabloner för vad det kostar att åtgärda vissa

lokaltyper eller komponenter.• Dynamiskt dokument, kräver kontinuerlig revidering.• Uppdaterad på rätt detaljeringsnivå, stor nytta intern och externt.• Ifall ej uppdateras – medför stora kostnader då det är dags att göra

en ordentlig genomgång av beståndet. • Alternativ – att varje år besikta samtliga fastigheter där underhålls-

åtgärder planerats in under kommande år, för att se om det är motiverat med omprioriteringar av åtgärder pga nya omständigheter.

• Ett planeringsinstrument där förvaltaren kan se det nuvarande och kommande underhållsbehov – undvika ”underhållsberg”.

Umeå Kommun tillämpning av UnderhållsbegreppetPRIORITERINGSORDNING

• Lag/Förordning

• Klimatskal

• Teknik

• Kosmetik

Miljö och säkerhetPCB sanering ElsäkerhetLARM,SKYDD LJUS, LJUD och övr

EXVIS TAK, FASADER, FÖNSTER, DÖRRAR,AVVATT-NING

EXVIS VENTILATION, ELINSTALLATION, KÖKSUTRUSTNING, SÖ, PASSAGE ETC

INVÄNDIGA YTSKIKTMÅLNING, TAK VÄGGAR GOLV, INREDNING ETC(upplevelsebaserat)

Umeå Kommun tillämpning av UnderhållsbegreppetPLANERINGSHORISONT

• Ettåriga UH-planer• Samplanerade med större

investeringar• Årliga underhållsbesiktningar – hela

beståndet på c:a 3 år• Avvikelsebesiktningar• Integrerade med reinvesteringar för

fastighetsåtgärder

Umeå Kommun tillämpning av UnderhållsbegreppetDEFINITIONER

DefinitionerAllmänt underhåll

• Med underhåll avses åtgärder som genomförs för att vidmakthålla och säkerställa en tillgångs funktion och egenskaper så att tillgången kan användas på ett ändamålsenligt sätt under beräknad nyttjandeperiod. (Underhåll delas upp i två grupper, Planerat underhåll och Felavhjälpande underhåll .)

Planerat underhåll • Planerbara åtgärder som görs i funktionsbevarande syfte och med planerade

tidsintervall på mer än ett år. Åtgärderna görs för att vidmakthålla ett objekts funktion efter normal förslitning. Planerat underhåll omfattar inte utbyten och större renoveringar som görs i klimatskärm, installationsutrustning och system som en helhet.

Planerat underhåll finansieras via internpriset som ett schablonuttag (kr/m2) gemensamt för hela fastighetsbeståndet och räknas årligen upp med byggkostnadsindex.

Felavhjälpande underhåll • Är underhållsåtgärder som utförs akut och som omgående ska återställa

byggnadsdelens eller installationsutrustningens avsedda funktion utan standardhöjning.

Umeå Kommun tillämpning av InvesteringsbegreppetDEFINITIONER/DIREKTIV

Allmänt om investeringar i kommunen

• Den kommuninterna definitionen av vad som betraktas som investering är att den ekonomiska livslängden är minst 3 år och beloppet är minst ett basbelopp. Investeringen får inte klassificeras som en anläggningstillgång om värdet understiger ett basbelopp oavsett bedömd nyttjandeperiod. Inga ej värdehöjande kostnader får belasta investeringsprojekt.

• AvskrivningsanvisningarUmeå kommun tillämpar beräkning av kapitalkostnader enligt nominell annuitet. Komponentavskrivning infördes 2005 och ska tillämpas på alla fastighetsanknutna investeringar.

• Utrangering investeringar på fastigheterNär en fastighet eller en investering på en fastighet inte längre har ett reellt värde, t.ex. för att den är såld, är skadad efter en brand eller efter ett utbyte eller ombyggnation, ska den delen utrangeras ur anläggningsregistret.

Umeå Kommun tillämpning av InvesteringsbegreppetDEFINITIONER/DIREKTIV

Fastighetsinvesteringar (fastighetsbehov)

• Med reinvestering Avses utbyte av uttjänta och eller avskrivna byggnadsdelar, system och systemkomponenter i delar eller i sin helhet. Åtgärderna är värdehöjande och har karaktären av upprustning, utbyte, ombyggnad av objekt eller vital del därav. Åtgärderna kan också vara karaktären upprustning som i sig inte är värdehöjande men förlänger den beräknade livslängden av berörd del av objektet. Reinvesteringar avser större insatser och inte enskilda komponenter som får hänföras till underhåll.

• Med lönsamhetsinvestering Menas sådan investering som återför större ekonomiskt värde till kommunens fastigheter än dess sammantagna kostnader inom beräknad avskrivningstid. Värdet ska nuvärdesrelateras och jämföras med kostnaderna av att göra ingenting. Prioriteringsordning av lönsamhetsinvesteringar ska göras utifrån pay-back metoden.Not:Sänkta kostnader med anledning av investeringen ska överföras och användas för planerat underhåll och för att täcka drift och kapitalkostnader Finansiering av lönsamhetsinvesteringar sker inom anslagsramen för ”fastighetsinvesteringar”. Kapital- och driftkostnadstäckning sker via avsättningar i driftbudgeten genom kostnadsreduceringar av media, underhåll personal etc.

Umeå Kommun tillämpning av InvesteringsbegreppetDEFINITIONER

Fastighetsinvesteringar (verksamhetsbehov)

• Verksamhetsinvesteringar Med verksamhetsinvestering menas sådan investering som påkallats av verksamheterna via beslut som tagits i politiska nämnder och styrelser eller på delegation av berörd förvaltning. Dessa investeringar kan delas in i strategiska investeringar och anpassningsinvesteringar

• Strategiska verksamhetsinvesteringar Är sådana som är av stort värde för kommunen och vitala för att verksamheten ska kunna utvecklas. Strategiska investeringar är ofta volym och statusförändrande.

• Anpassningsinvesteringar (ej planerbara)Är mindre, löpande och ej långsiktigt planerade åtgärder. Detta är investeringar som syftar till att anpassa lokaler, bostäder och funktioner för uppkomna verksamhetsförändringar eller lagenliga krav som är kopplade till verksamhetsutövningen.

Komponentvisa avskrivningar

Grupp Byggdel Avskriv

ningstid Del av kostnad Äldreboende

Del av kostnad Gruppboende

Del av kostnad Skolor

Del av kostnad Kontor

1 Stomme

60 26 28 23 26

2 Fasader, yttertak, ledningsnät, VS Kanalsystem

40 13 13 12 12

3 Fönster ,papptak, ledningar EL

30 19 16 25 20

4 Entrepartier, vent aggregat, storkök, asfaltytor

20 19 21 18 20

5 Styr o regler, driftlarm, belysning

15 14 13 1 14

6 Passagekontroll, inbrottslarm, övervakningsutr

10 1 1 6 1

6 Ytskikt in o utv

10 8 8 6 7

Byggproduktion - genomförande - entreprenadformer

Totalentreprenad

Traditionell utförande-

entreprenadDelad/General

Funktions-entreprenad

(OPS)

Partnering(OPS)

Beställare

Konsulter

Konsulter

Entreprenör

Entre-prenör

Beställare

Beställare

Detaljerade handlingar

Entre-prenör

Beställare Konsulter

Program-handling

Funktions-beskrivning

”Glidande handlingar” Öppna böcker -förändras hela tiden bygget pågår

KonsulterEntreprenör

Fast Pris

LöpandePris

Incita-ment

Egen regi, entreprenad och upphandling

HistorikOffentliga fastighetsorganisationer har alltid köpt tjänster på privat

marknad– Nyproduktion och större ombyggnader– Underhållsentreprenader– Konsulttjänster

• Före 1980 var köpta fastighetsförvaltningstjänster ovanliga i offentlig verksamhet

• I slutet av 80-talet började drift och skötsel läggas ut på privata företag

• Under 90-talet blev det vanligare att köpa hela förvaltningskoncept samt outsourca hela verksamheter– Drift och skötsel av byggnader och mark, teknisk planering, hyresadm,

projektledning etc

Fastighetsdrift på entreprenad forts.Resultat från rapport

Motiv till drift/förvaltningsentreprenad

• spara pengar – lägre kostnader• öka effektiviteten - konkurrens• förbättra service - större kundfokus• politiska motiv – näringsliv/publikt

(traditionellt höger vänsterskala)

Upphandling av tjänster: några förutsättningar

Generellt lämpar sig entreprenadformen bäst för uppgifter somär definierbara, förutsägbara, regelbundna och kalkylerbara.

Erfarenheter visar att det för tjänster är särskilt svårt att preciseravad som ska levereras.Upphandlingar underlättas av avtalsmallar:

– Avtal För Fastighetsförvaltning (AFF)

– Branschgemensam standard

– Ett verktyg som är vägledande för alla större upphandlingar av fastighetsförvaltning.

Risk finns för att kompetensen kan dräneras om fastighetsorganisationen gör sig av med all verksamhet i egen regi utan att ersätta denna med beställarkompetens

Fastighetsdrift på entreprenad roller och ansvar

Kriterier som utmärker en förvaltningsentreprenad:

• Fastighetsägaren – kvalificerad beställarroll, köper den operativa förvaltningen (Större eller mindre delar)på entreprenad.– Avtal För Fastighetsförvaltning (AFF (Branschgemensam standard)– Ett verktyg som är vägledande för alla större upphandlingar av

fastighetsförvaltning.

• Förvaltningsentreprenören samordnar, ansvarar för och verkställer flera olika förvaltningsuppgifter. – egen personal eller övertagande– Exvis Teknisk (drift, rep), ekonomisk (hyror, budget) och administrativ förvaltning

(handläggning av kontakter med kunder, myndigheter).

• Fastighetsägaren följer upp entreprenaden och ersätter entreprenören i rörliga och fasta kostnader

Fastighetsdrift på entreprenad forts.Resultat från rapport (s.108)

Utvecklingen går inte bara i en riktning:

• Flera svenska privata fastighetsföretag har valt att delvis gå tillbaka till att sköta fastigheterna i egen regi.

Främst för att få bättre kontroll och information om både fastigheter och kunder.

Att behålla kontrollen över fastighetsinformationen – överordnat viktigt !!!

Egen regiOperativ skötsel

Kompetensutveckling

Ägare, byggherre beställare

Kärnverksamhet

Umeå Kommuns strategier för outsourcing/konkurrensutsättning av

fastighetsverksamhet (uppdrag KF 2010)

Tänk efter före

• Bygg upp ett scenario på hur framtiden kan tänkas bli - hur utvecklingen ter sig lokalt/globalt

• Identifiera strategiska arbetsområden av stor betydelse (kärnfrågor)

• Se över strategisk kompetens och analysera behov av scenarisk kompetensutveckling

• Utveckla beställarfrågor och beställarkompetens

Umeå Kommuns strategier avseende outsourcing av fastighetsverksamhet

Scenario Fastighet 2015 • Kommunen en stor aktör på fastighetsmarknaden • Sannolikt har ägandet (i m2/ kommuninvånare) minskat• Lokalförsörjning/lokalplanering samt förvaltning och byggfrågor

kommer i huvudsak att skötas i kommunal organisation • Stora utmaningar kommer att ställas på hållbar förvaltning och

byggande. (energi, Miljö)• Ökade kunskapskrav på teknik, byggherrekompetens, och

lokalförsörjning• En utvecklad ägare, beställare -och byggherrekompetens utgör den

professionella stommen• Organisationen specialiserad och anpassad till uppgifter och

konkurrerande marknadsutbud, stor andel av driftproduktionen är outsourcad


Utveckling Fastighet Förvaltning

Strategiskt viktiga områden i driften kommer att vara:

• Upphandling och kontroll av driftentreprenörer, utveckling av affärskoncept, och verktyg

• Operativt genomförande av optimering/utveckling energisystem och andra i fastigheterna miljöpåverkande tekniksystem

• Kvalificerad övervakning och analys av komplexa drifttekniska systemsamband och utrustning

• Kontroll och utveckling av övervaknings och styrsystem• Metodutveckling och riskanalyser i driften.• Utbildning av kunder och lokalbrukare i fastighetsfunktioner

och energianvändning


Alternativa förslag till outsourcad produktion:

Mindre strategiska och mindre kunskapskrävande driftuppgifter för kommunens fastigheter föreslås på sikt genomföras i huvudsak av externa driftentreprenörer.( tex markskötsel, tillsyn av mindre komplexa funktionssamband i byggnader och anläggningar samt felavhjälpning). Detta kan ske med olika tidshorisont och får därmed olika riskprofiler och personella konsekvenser.


Förslag till outsourcad produktion:

• Nuvarande driftentreprenad upphör årsskiftet 2009-2010. Ny upphandling görs med ett tre till femårigt avtal. För två driftområden (motsvarande c:a 65% av fastighetsytan) läggs mindre strategiska och kunskapskrävande driftuppgifter successivt ut på entreprenad. Ett driftområde behålls intakt med samtliga driftuppgifter och kompetenser. Strategiskt viktiga uppgifter i outsourcade driftområdena utföres i egen regi.

Konsekvenser: • Begränsade personella förändringar där naturlig avgång och omstationeringar ger små

effekter på behov av personalomställningar. • Konkurrensen ökar då entreprenadåtagandet blir medelstort, även mindre företag kan

komma ifråga främst sådana som finns ortsrepresenterade.• Förmågan till ev återtagande ökar då ett driftområde är intakt.• Möjligheter till successiv föryngring • Möjligheten till jämförelser vidmakthålls där kvalitets- och prisjämförelser kan göras för

beslut om outsourcing vid senare tillfälle


Fastighetsdriftens utveckling 2009-2015

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Västra Södra ÖstraFörvaltningsområden

Fastighetsdrift- köpta tjänster/ egen regi 2009 (FM upphört)

Serviceavtal, Bevakning,Sotning, Städ

Yttre renhållning (snö,sandning)

Externt köpta drifttjänster(markskötsel, driftteknik,fastighetsskötsel)Internt köpta drifttjänster(markskötsel)

Internt köptfastighetsskötsel(skolvaktm)Fastighetsskötsel i egenregi

Driftteknik i egen regi(strategiska uppgifter)

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Västra Södra ÖstraFörvaltningsområden

Fastighetsdrift- köpta tjänster/ egen regi 2015

Serviceavtal, Bevakning,Sotning, Städ

Yttre renhållning (snö,sandning)

Externt köpta drifttjänster(markskötsel, driftteknik,fastighetsskötsel)Internt köpta drifttjänster(markskötsel)

Internt köptfastighetsskötsel(skolvaktm)Fastighetsskötsel i egenregi

Driftteknik i egen regi(strategiska uppgifter)

Egen regi ca 50% Egen regi ca 33%


Facility Management

Från traditionell fastighetsförvaltning till komplett och värde-skapande stöd

Facility Management

*IFMA sammanfattar FM med:• Att få fastigheter, byggnader, lokaler, utrustning och

tjänster att maximalt stödja kärnverksamhet med hjälp av disciplinerna arkitektur, ekonomi, ingenjörs- och beteendevetenskap.

• Att samordna samtliga stödfunktioner för ökad total effektivitet.

• Att koordinera den fysiska arbetsplatsen med människans arbete och organisationens produktiva processer.

• Att samordna, styra, leda och producera supporttjänster.

* International Facility Management Association

Facility Management

Vad kan ingå i ett FM-koncept och vad är drivkrafterna?

Motiv för att gå i riktning mot ett FM-koncept:

1. Syftet är att skapa koncernnytta 2. Kostnadseffektiviseringar3. Kvalitetsökningar4. Förbättrad styrning och uppföljning5. Ökad flexibilitet

Organisationsmodeller (s.113-114)

Nedan följer fyra olika modeller med olika för- och nackdelar.

1. En helt intern FM-lösning (allt i egen regi)

2. Egen regi och externa entreprenörer blandas (dagens verklighet)

3. En extrem entreprenadvariant (få beställare allt på entreprenad)

4. En kompromiss mellan ett antal ytterligheter

Gemensamt drag är att det ur kärnverksamhetens perspektivenbart ska finnas en ”kontaktpunkt” – en helpdesk.

Viktiga faktorer att tänka på

• Mycket talar för att en FM – enhet i större utsträckning bör ha personal som är kompetent på kärnverksamheten/kundverksamhet.

• Uppdragsgivaren ska äga informationen om de aktiviteter och processer som köps externt.

• Alla former av FM – lösningar kräver ett utvecklat ledarskap.

Att kunna mäta nyttan med FM

• Om en stödfunktion ska accepteras och framstå som väsentlig måste den explicit kunna uttrycka de mervärden som skapas dels för den primära verksamheten och dels för slutkunden.

• Huvudsaken – bra service och fungerande miljöer.

• ”Add value to the bottom line”, FM – organisationens syfte.

• Leverera bra avkastning ur ett verksamhetsperspektiv!

Arbetsplatsstöd koncept färdiga arbetsplatser med service 2011

TN målInterna processer ska via samverkan och processamordning tillhandahålla färdiga arbetsplatser med service som är konkurrens-kraftigt ur ett kvalitets- och prisperspektiv. Kommunikation underlättas med "en väg in". (TN

Vision och verksamhetsidé

Vision

Vi ska vara en ledande aktör för värdeskapande arbetsplatser i de kommunala verksamheten

VerksamhetsidéVi utvecklar och levererar arbetsplatser med excellent service för framtidens behov till Umeå Kommuns verksamheter

Den ultimata Arbetsplatsen• En arbetsplats där alla interna stödprocesser samverkar

och till delar är samordnade så att kunden/brukaren avlastas alla samordningsfrågor och praktiska problem avseende sin arbetsplats.

• Leverantörsorganisationen fungerar med ett gemensamt ”mindset” där alla processer överordnat har arbetsplatsen som sitt uppdrag.

• All utveckling oberoende process ska också ses i sammanhanget till de värden som skapas för kunden

DefinitionerVärdeskapande arbetsplatser: • Det fysiskt faktiska och upplevelsemässiga värde en

arbetsplats som produktionsfaktor tillför en process, kund eller brukare.

Färdig arbetsplats:• Ett iordningsställt utrymme där alla funktionella

förutsättningar ska finnas för att en aktuell verksamhet/produktion ska kunna bedrivas

Arbetsplats:• En fysisk plats – nyproducerad eller befintlig, belägen i en

byggnad där Umeå Kommun bedriver verksamhet. Arbetsplatsen omfattas således av alla utrymmen.

Leverantör:• De processer som levererar arbetsplatsstöd i form av nya och

befintliga arbetsplatser med service

Förändrad process – nytt koncept

Färdig arbetsplats

Nuläge

Fastighet

IT/Telefoni

Städ

Verksam-hetsservice

Lokalförsörjningsplanering, behovsunderlag, kalkyl, beslut, beställning,

Externa leverantörer (flyttfirmor, inredning, utrustning, möbler etc)

Planering, behovsunderlag, kalkyl, beslut, beställning,

Planering, upphandlingsunderlag, förfrågan, anbud, beslut, beställning,

Planering, behovsunderlag, kalkyl, beslut, beställning / personalansvar

Städavtal

Serviceavtal alt egen

personal

Planering, upphandlingsunderlag, förfrågan, anbud, beslut, beställning,

Lokalavtalinternhyra

Support o Serviceavtal IT telefoni

Säkerhet Planering, behovsunderlag, kalkyl, beslut, beställning / personalansvar

Säkerhetsavtal

Leverantörer Beställare Skola

OmsorgFritid

Kultur

KDF

Färdiga och värdeskapande arbetsplatser

Utveckling bättre planering, samordning och leverans

Fastighet/ lokaler

IT/Telefoni

Städ och arbetsplats-

service

Externa leverantörer

och entreprenörer

Leverantörens kraftansamling

Kunden/brukarens kraftansamling

”Arbetsplatsavtal”• Lokaler• IT/telefoni• Städ• Säkerhet• Verksamhetsservic

e• Inredning o utrustn

UnderlagVerksamhets-behovNyttokalkylRiskerDialogAvrop

Samverkan Partners

kap

Samordning Utveckling

Säkerhet

En leverantör färdiga arbetsplatser

DIALOG

Kund/brukare

Intern samordning

VÄRDESKAPANDEBrukare (anställda elever etc)• Mera tid för och ökat fokus på kärnverksamheten• Anpassade arbetsplatser med helhetslösningar • Förenklade kontaktvägar och genomförandeprocesser ”–en väg in”• Flexibla arbetsplatser metodik och organisation• Hög tillgänglighet till behovsstyrd service• Upplevelserelaterade arbetsplatser med hög trivselfaktor

Ägare (Koncernnytta)• Bättre ekonomisk styrning och beslutsunderlag• Samordnade helhetslösningar för lägre initial och livslängdskostnader• Frigöra resurser för verksamhetsutveckling• Utveckla robusta system, lokal och servicelösningar med god utvecklingspotential, enkelhet och flexibilitet

Bedömda samordningseffekter koncept ”färdiga arbetsplatser”

•Värdeformel by LEGO för en FM organisation

Mervärde = Volymhantering x kvalitetsutveckling x flexibilitetkostnader

Exempel på värdeskapande, fastigheter och lokaler

Strategiskt

Operativt

• Goda inomhusmiljöer• Flexibelt användande• Hög funktionalitet• Estetiskt gestaltning• Kostnadseffektiva

anpassningar• Anpassad säkerhet• Hög tillgänglighet• Anpassade internpriser • Inspirerande utomhusmiljöer

• Värdebeständiga lokaler• Yteffektiva lokallösningar• Kostnadseffektiva fastigheter• Hållbara fastigheter med låga

anpassningskostnader (flexibla)

• Tillväxtskapande lokallösningar

• Generera kostnadsminskningar för verksamhetsutveckling

Ägare

Brukare

Exempel på värdeskapande ITK lösningar

Strategiskt

Operativt

• Hög tillgänglighet• Korta felavhjälpningstider• Användarvänliga system• Flexibla system• Stöd med anpassade verktyg i

verksamhets-utvecklingen (Vuxna,Unga, Kultur o Tillväxt)

• etc

• Kostnadseffektiva ITK lösningar

• ITK för medborgarnytta• Långsiktiga lösningar• Gemensamma plattformar• Tillväxskapande ITK

lösningar• Generera

kostnadsminskningar för verksamhetsutveckling

• etc

Ägare

Brukare

Exempel på värdeskapande i städ och arbetsplatsservice

Strategiskt

Operativt

• God inomhusmiljö• Förmåga att hantera

volymförändringar• Anpassade städnivåer• Flexibilitet nya uppdrag--exvis konferensservice, posthantering, kaffemaskiner, receptionstjänster, vaktmästeri, flyttningar, transporter, etc.

• Kostnadseffektiva lösningar• Marknadsmässiga villkor

Ägare

Brukare

Fastigheternas värdeVad är offentliga fastigheter värda ?

• Intresse för offentliga fastigheters värde har ökat– Omstruktureringar verksamheter utgått – fler försäljningar av

fastigheter – Överföringar av verksamhet mellan huvudmän inkl fastigheter– Redovisningstekniska skäl som rättvisande värden i balansen mellan

tillgångar och skulder (likna privat sektor)– Värde i sale leaseback förhållanden

Fastigheternas värdeVad är offentliga fastigheter värda ?

• Vad är offentliga fastigheter värda ?

• För vem är de värda – vilken marknad finns det

• Vilka värderingsprinciper och metoder används

Fastigheternas värde – värdebegrepp & värderingsmetoder

värdebegrepp brukar användas i

fastighetsvärderingssammanhang:

1. Marknadsvärde• Mest sannolikt pris vid en vanlig försäljning på en öppen marknad.• Hänför sig alltid till en viss tidpunkt – kan svänga snabbt.• Vanlig metod – se på nyligen genomförda köp av liknande fastigheter.

2. (Individuellt) avkastningsvärde• Speglar vad en fastighet är värd för en viss individ/organisation. (en

aktörs portföljkompetens, verksamhetsvärde ex skola)• Reservationspris (max pris som en köpare är beredd att betala).

Fastigheternas värde – värdebegrepp & värderingsmetoder (s.119-120)

värdebegrepp brukar användas i fastighetsvärderingssammanhang:

3. Tekniskt nuvärde

• Kostnadsbaserat begrepp, används främst när det inte finns en marknad.

• Utgångspunkt – vad det idag skulle kosta att uppföra motsvarande byggnad idag, byggnadens återanskaffningsvärde. (försäkringsvärde)

• Då den existerande byggnaden p.g.a. slitage och modernitet inte är lika bra som en ny byggnad, görs det en nedskrivning av värdet utifrån hur kvaliteten på den existerande byggnaden förhåller sig till den nya.

Värde i redovisningssammanhang balansräkningen

Balansräkning – ska ange tillgångar och skulder.Skillnaden mellan tillgångar och skulder = enhetens egna kapital.

Bokförda värden

• Utgångspunkten för en fastighets bokförda värde var tidigare anskaffningspris och/eller byggkostnad.

• Ursprungligt bokfört värde minskades årligen med avskrivningar från en avskrivningsplan.

• Värdet ökas med uppskrivningar (nya investeringar)• Värdet minskar med nerskrivningar ( uppenbara skillnader mellan

bokfört – och verkligt värde• Mark antas inte minska i värde.• För byggnader tillämpades avskrivningstider på 30-50 år.

Detta ger inga rättvisande verkliga värden

Värde och avskrivningsformer

Val av avskrivningsmetod påverkar bokfört värde !

1. Klassisk avskrivning– Viss % på hela grundinvesteringen– Avskrivningstiden som genomsnittlig livslängd (alla

komponenter)

2. Komponentavskrivning – Investeringen delas in komponenter som var för sig åsätts en

viss livslängd– Rak avskrivning (proportionell mot livslängden)

Metodskillnad avskrivning

Avskrivnings-metod Åtgärd

Grundinvestering

Livs-längd

Avskriv-nings-längd

Avskriv-nings-kostnad / år

Livs-längdskostnader

Kvar-varande värde grundinv

Ny åtg Underhåll (direkt-avskrivs)

Ny åtgärd Reinves-tering

Avskrivningskostnader

Bokfört värde år 10/20

tkr år år tkr tkr tkr prisutv 0% prisutv 0% tkr tkr

Klassisk Byte av SÖ utrustn 100 10 33 3 30 70 103=(100+3) 103 70

Av-skrivning

Om-läggning av golv 300 20 33 9 20 120

309=(300+9) 310 100

Kompo-nent

Byte av SÖ utrustn 100 10 10 10 100 0 100 10 100

Av-skrivning-

Om-läggning av golv 300 20 20 15 300 0 300 30 300

När är det rätta värdet relevant att veta?

• En analys av marknadsvärdena på tillgångar mark och byggnader i den offentliga sektorn kan leda till att man hittar fastigheter med höga marknadsvärden - känsla för om det finns dolda reserver

• Om en kommun t.ex. har stora skulder eller tunga investeringar kan fastigheter omsättas till nytt kapital. Detta under förutsättningen att avkastningen på försäljningssumman är högre än nyttan av att behålla

Avslutning

Syftet med boken – ge en översikt av

grundläggande frågor, metoder och

handlingsalternativ inom lokalförsörjning

och förvaltning av verksamhetsfastigheter.

Lokalförvaltning och fastighetsförvaltning

är dynamiska områden – man måste

ständigt hålla ögonen öppna för

nya hot och nya möjligheter.

Documents

Fastighetsföretagande i offentlig sektor