Fastighetsföretagande i offentlig sektor

  • View
    39

  • Download
    0

Embed Size (px)

DESCRIPTION

Fastighetsfretagande i offentlig sektor. Strategiska frgor och den samlade kunskapen. Kap 10. Organisera gandet. Modeller fr att organisera gda fastigheter . Central ledning (politiker/verkstllande ledn. dpt, gen dir, stadsdir). Fastigheter (bolag/frvaltning Kommun stat). - PowerPoint PPT Presentation

Transcript

Fastighetsfrvaltare & Juridik

Fastighetsfretagande i offentlig sektorStrategiska frgor och den samlade kunskapen

1Organisera gandetKap 10Exempel p hur man kan organisera gandet2

Modeller fr att organisera gda fastigheter

Aktrer/organisatoriska enheter

Central ledning(politiker/verkstllande ledn. dpt, gen dir, stadsdir)Fastigheter(bolag/frvaltningKommun stat)Verksamhet(Mynd/frvaltn univ,frsvarmakt, skolfrv)Frst titta p vilka aktrer som finns med sammanhanget3

Modeller fr att organisera gda fastigheter

Tre huvudmodeller fr hur fastighetsfrvaltning traditionellt organiseras inom offentlig sektor:

Verksamheterna har garrollen (ven om de inte formellt ger) och frvaltar fastigheterna som en del i sin lpande verksamhet.

Ansvaret fr fastigheterna finns hos en srskild enhet direkt under den centrala ledningen och finansieras med anslag frn ledningen. Brukarna betalar inget fr lokalerna.

En intern marknad fr lokaler och lokaltjnster.

Ume kommun tillmpar den sista varianten avseende interna hyresgster. En tendens att typ 3 modellen blir allt vanligare. Vid bedmning av de olika modellerna mste man stlla sig olika frgor:Motiv att hushlla? Vga nytta mot kostnad. Mjlighet fr verksamhetsanpassningar/pverkan? Samordning? Etc.4

Modell 1: Lokalerna frvaltas som en integrerad del av verksamheten

Sannolikheten fr en professionell och effektiv fastighetsorganisation minskar - Fastighetsfrgorna ges relativt lg prioritet. (ingen krnverksamhet)

Utspridda och sm fastighetsenheter (lg kompetens).

Stor risk fr suboptimeringar (kortsiktigt och taktiskt agerande exvis spara p underhll)

Fastighetsfrvaltningen tenderar att f fr korta tidsperspektiv.

Fastigheterna kan ltt anpassas till verksamhetens behov

Verksamhetsanslaget som ska tcka lokalkostnaderna, ger ekonomiska incitament fr att hushlla med lokaler.

Korta beslutsvgar i fastighetsfrgor (behovs-effektuerande)

Argument frArgument mot5

Modell 2: Lokalerna frvaltas som en srskild anslagsfinansierad fastighetsenhet

Svaga ekonomiska incitament fr att hushlla med lokaler.

Enheter krver strre och bttre lokaler. (kostar inget)

Svrfrhandlade lokalbehovsframstllanden. (vilka r behoven eg ?)

Modellen svr att frena med ett decentraliserat rambudget-system (prioritering mellan resurser.)

Professionell fastighets-organisation fr byggande o frvaltning

Lngsiktigt perspektiv koncernnytta genom samordning.

Argument frArgument mot6

Modell 3: Den interna marknad fr lokaler (vanligast frekommande)

Risk fr ojmbrdiga frhllanden i frhandlingar om lokalfrsrjnings- och hyresfrgor

Viss risk fr att dubbla kompetenser byggs upp

Risk fr att lokalsamordningsmissar uppstr mellan verksamheter

Incitamentsparadoxer - spar mer s fr ni mindre pengar

Det skapas en professionell fastighetsorganisation med koncernperspektiv

Verksamhetsanslaget som ska tcka avtalsenliga lokalkostnader, detta ger ekonomiska incitament att hushlla med lokaler.

Lokalanpassning mjlig genom avtal om lokalfunktion och lokalkvalitet

Argument frArgument mot7

Modell 3: Intern marknad fr lokalerRollfrdelning mellan centrala ledningen, fastighet och verksamhet:

Centrala ledningenFaststller ml och anslag fr de olika verksamheterna.Ger direktiv till fastighetsenheten och frser enheten med kapital.Tar strre lngsiktiga strategiska fastighetsbeslut.

FastighetsenhetenHyreskontrakt med verksamheten, finansieras via hyresintkter.Levererar rimlig avkastning p eget kapital till centrala ledningen.Frvaltar fastighetsbestndet utifrn direktiv frn den centrala ledningen och utifrn vad som sgs i kontrakten med verksamheterna.

VerksamheternaHyreskontrakt med fastighetsenheten, hyra med anslagna medel.

Denna modell verkar ju kunna lsa de problem som finns i de tv andra modellerna.Vi har i tidigare sammanhang tittat p olika nackdelar med ett internhyressystem. Riskerar bl.a. att bli bde tidskrvande och dyrt. 8InternhyressystemetKap 11I praktiken svrt att hinna med, tminstone med de resurser som UK/Fastighet har. Fr mig som frvaltare r det svrt att hinna med regelbundna mten med fastighetsdrift och brukare. Min tid med brukare hamnar frmst p hgre niv i kundorganisationerna, i samband med utredningar & projekt.9

Intern hyresmarknad Hyresvrd / Hyresgst

InternhyresavtalIntern hyresmarknad och InternhyressystemInternhyra r det nr:Fastighetsansvarig och verksamhetsansvarig ytterst har samma huvudman och inte r juridiskt bindande

Syftet med internhyran r att:Ge information till verksamheter och beslutsfattare om vad lokaler kostar hur stor del av verksamhetskostnaderna som utgrs av lokalerGenom att avspegla kostnaderna som drabbar verksamheterna, pverka dessa fr ett bttre hushllande med lokaler skapa incitament !

Definition p internhyressystem11Internmarknad/Internhyra/internprisFrdelar

Medvetandegr lokalanvndarna om lokalkostnaden

Styrningseffekt

Lokaler som inte behvs lmnas

Underlag fr prisjmfrelser

Intresset fr lokalresursplanering kar

Optimerar kommunnyttan12Internmarknad/Internhyra/internprisNackdelar

Inga riktiga pengar

Hyran motsvarar inte vrdet av lokalen

Kan bli komplicerat grnsdragningsproblematik

Brist p flexibla lsningar

Monopolsituation -central fastighetsenhet

Krver administrativa resurser13

Internhyressystem och hur bestms internhyranTv grundlggande system

Kostnadsbaserad hyraHyran avspeglas av de kostnader som respektive objekt har

Marknadsbaserad hyraHyran efterliknas marknadens prissttning

Typ 1 - stta internhyran efter kostnaderna (kapital och drift) fr det enskilda objektet. Invndningar vl underhllen centralt belgen gammal skola kan komma belastas med en lgre kapitalkostnad n en nyare skola med liknande standard i ett smre lge. En dligt isolerad byggnad kan bli dyrare fr verksamheten n en bttre byggnad med lga energikostnader.

Typ 2 de totala kostnaderna fr de aktuella fastigheterna, t.ex. alla skolor i kommunen, frdelas ut mellan olika byggnader utifrn byggnadernas lmplighet fr verksamheten. (hg,medel, lg

Ume kommun tillmpar i stor utstrckning den frsta varianten stter internhyra efter kostnaderna fr det enskilda objektet, gller ej vissa schablonkostnader ssom administration. Val av system beror bl.a p decentraliseringsgrad i verksamheternas beslutsfattande

Inom skolsektorn blir det allt vanligare att fundera i termer av marknadsbaserade system.Frmst fr att skapa konkurrensneutrala villkor mellan kommunala skolor och friskolor, p.g.a. skolpengsystemet.

14

Internhyressystem och mjligheter att vlja lokaler

StatenEnskilda myndigheter har ett eget lokalfrsrjningsansvar,Kan fritt vlja vilka lokaler de ska hyra fr sin verksamhet*.Ingen formell samordningsskyldighet med andra myndigheterStandardiserade lokalhyresavtal (lika privat sektor)* En myndighet behver tillstnd fr en frhyrning om denna r s ekonomiskt betungande att den inte ryms inom den aktuella budgeten och om den aktuella kontraktslngden r mer n ett visst antal r.

Kommuner o landsting Den enskilda verksamheten har i regel mycket begrnsade mjligheter att sjlvstndigt hyra in nya lokaler. Ledningen rdd fr att f dubbla lokalkostnader och att verksamheterna saknar rtt kompetens.Alla nskeml rrande lokaler kanaliseras genom Fastighetsenheten (professionell monopolsituation) och i lokalresursplaneringen. Centraliserade beslut om frhyrning och lokalanvndning skapar mjlighet till samordning.

Konstnrligt campus som Balticgruppen bygger t Ume universitet r ett exempel p nr det behvdes tillstnd.Hyresavtalen mellan Akademiska Hus och Universitetet r i regel p 10 r.15

Internhyressystem och mjlighet att lmna lokalerStatenKontraktet reglerar hyresgstens mjligheter att lmna lokaler.

Kommuner/LandstingVerksamhetens chanser att lmna lokaler med kort varsel ganska stora. Ekonomisk kompensation fr att lmna vanligt fr nya/renoverade lokaler.

Hg flexibilitet = Hg risk = hgre hyra!Ume kommun skriver 10 riga avtal vid strre anpassningar, dr UK/Fastighet gjort investering. Ibland uppstr tvister, d mste det till ett politiskt beslut.Incitament att lmna lokaler som ej behvs16Internhyressystem och verksamhetsansvar vid upprustningOm en verksamhet vill ha en bttre lokal s ska den betala en hgre hyra fr lokalen efter frbttringen.

Mellanform verksamheten betalar hgre hyra underett begrnsat antal r, verksamhetens ansvar fr merkostnaderna begrnsas i tiden ej lida fr tidigare misstag.

Solidariskt ansvar huvuddelen fr kostnader fr upprustning brs solidariskt, enbart mindre hyreshjning exempelvis fr en skola som genomgtt en upprustning.

Not:Om kostnader fr lngsiktiga investeringar i byggnaden helt fr sl igenom i internhyran utan kompensation kan det uppst en situation dr ingen vill hyra de nya lokalerna.

Detta handlar om verksamhetsanpassningar, ven benmnt lokalanpassningar. Det frekommer att hyrestillgg bde har och saknar stoppdatum.Ume kommun har problem med innebrden i de tv sista styckena, gller frmst skolfastigheter. 17

Ex p internhyressystem och incitament fr besparing

Staten r den del av offentliga sektorn som i huvudsak frlitar sig p ekonomiska styrmedel nr det gller lokalutnyttjande. Resultat:Lokalytorna per anstlld tycks fortfarande vara betydligt hgre i statlig sektor n i privat sektor fr motsvarande verksamheter. ratcheteffekt?

18Ume kommun Internhyresavtal reglerar:Hyresvrd-hyresgst ansvar (grnsdragningslista)Bashyra och tillgg (grundhyra + anpassningar + frhyrninigar)Frhyrd yta BTA (bruttoarea)Kontraktstid ( tillsv alt kopplas till externt kontrakt)Upps