Fastighetsföretagande i offentlig sektor

  • View
    35

  • Download
    0

Embed Size (px)

DESCRIPTION

Fastighetsfretagande i offentlig sektor. Strategiska frgor och den samlade kunskapen. Frn fastighetsfrvaltning till fastighetsfretagande (s.11). - PowerPoint PPT Presentation

Transcript

Fastighetsfrvaltare & Juridik

Fastighetsfretagande i offentlig sektorStrategiska frgor och den samlade kunskapen

1Frn fastighetsfrvaltning till fastighetsfretagande (s.11) Begreppet fastighetsfretagande lanserades under 1990-talet som en markering att managementfilosofier ocks kunde tillmpas inom fastighetsfrvaltning i offentlig sektor.

Fastighetsfretagande signalerar att det handlar om att vara effektiv, ta hand om resurser p ett bra stt, fokus p intkterna och p att skapa vrden fr verksamheten.

Begreppet fastighetsfretagande kan dock ge associationer till att fretaget bara ska tnka p sitt eget ekonomiska resultat viktigt med koncerntnkande dr fastighetsfretaget ser sin roll utifrn de vergripande mlen fr koncernen.

2FastighetsfretagandeTa hand om resurser p ett bra stt, fokus p intkter och p mervrdeskapande fr kunderna. Frn fastighetsfrvaltning till fastighetsfretagandeOffentlig fastighetsfrvaltning har bedrivit ett omfattande utvecklingsarbete gett spetskompetens inom omrdena internprissttning, energieffektivisering och underhll.

Offentliga sektorns strategiska och operativa hantering av fastigheter har tydliga paralleller inom industrin.

1970 talet: Fastighetsfrvaltning handhavande av fast egendom under juridiskt ansvar. Verksamhet med enbart egen personal.

Offentlig fastighetsfrvaltning spetskompetens inom internprissttning, energioptimering och underhll.3Frn fastighetsfrvaltning till fastighetsfretagande (s.12) 1980-talet: Ekonomiskt/finansiellt tnkande kar.

1990-talet: Sveriges ekonomiska kris ledde till professionalisering av den offentliga sektorns fastighetshantering, kade krav p effektivitet.

2000-talet: Ny branschlogik

2000

19804Nya branschlogiken handlar till stora delar om att se fastigheter som en produktionsresurs.Fastigheten har inget egenvrde. Den finns fr verksamhetens skulle. Fokus p service, kvalitet, kunderna etc. Den offentliga fastighetsfrvaltningens betydelse (s.5)Offentliga fastigheter bidrar till den ekonomiska utvecklingen.

Offentliga byggnader fljer medborgarna genom livet och pverkar vr upplevelse av hur samhllet fungerar.

Kvaliteten p byggnaderna visar hur mycket vi gemensamt r beredda att satsa p barns uppvxt, vuxnas lderdom etc.

Fastighetsverksamheten: nyttor och kostnader vgs stndigt mot varandra. Krav p kad lyhrdhet och effektivitet.

Logistik, inomhusklimat och utformning har stor betydelse.

5D det r kostsamt att underhlla fastigheter, har de rika kommunerna bttre frutsttningar att hlla hg kvalitet p byggnaderna. Intkterna kommer ju frn medborgarna i form av skatteintkter. Utmaningar inom den offentliga fastighetsfrvaltningen(s.5)Nya organisationsformer ge kunden mera inflytande och hushlla bttre med gemensamma resurser.

Tjnstemn - kunna tolka politikernas intentioner, peka p sannolika konsekvenser, ta fram bra beslutsunderlag.

Myndighetskrav pverkar utformning och frvaltning.

Boverket, Arbetsmiljverket, Brandfrsvaret ,Energimyndigheten etc.

6Kvalitetsarbetet som t.ex. Ume kommun/Fastighet har via ISO 9001 stter kunden i centrum. Viktigt mttal r hur njd kunden r, njd kund index, NKI. Chefer arbetar nrmast politikerna. Jag som frvaltare gr konsekvensbeskrivningar och tar fram beslutsunderlag.Byggnadsminnen ssom Rdhuset och Scharinska villan lyder ven under myndighetskrav frn Lnsstyrelsen.

Utmaningar inom den offentliga fastighetsfrvaltningen (s.6) Tv stora utmaningar:

Tydliggra vilken nytta de offentliga fastigheterna har fr offentlig verksamhet.

Frvalta fastighetsbestndet till grna fastigheter med vsentlig minskning av energifrbrukningen.

7Utmaningarna finns med i Fastighets styrkort, frmst ml och aktiviteter om minskad energifrbrukning. Tydliggra vilken nytta fastigheterna gr handlar frmst om att kunna precisera mervrdeskapandet.Fastigheter och lokaler i offentlig sektor (s.9)Nst strsta kostnadsposten i offentlig sektor r i regel lokalerna och drtill knuten service (lner anstllda, ersttning konsulter strst).

Andelen kan variera mellan 5-30 procent.Skolor 10-20 procentSjukvrden 5-10 procent

Offentlig sektor bestr av ca 90 miljoner kvadratmeter lokaler.Kommunerna ca 55 miljoner kvmLandstingen ca 15 miljoner kvmStaten ca 15 miljoner kvm

8Fastigheter och lokaler i offentlig sektor (s.9-10)Lokaler i den offentliga sektornr ofta skrddarsydda fr sin verksamhet.

Verksamhetsfastigheter: (ndamlsfastigheter, specialfastigheter)

Huvuddelen av en byggnad r utformad fr en srskild verksamhet, kostsamt att ndra byggnaden s att den passar fr en annan anvndning.

9Skolor, frskolor, sjukhus, fngelser, hkten, brandstationer etc. Att skapa samhllsnytta (s.10)Fastigheter och lokaler anvnds i den offentliga sektorn fr att skapa samhllsnytta.

Lokalansvariga (frvaltare) ska bidra till samhllsnytta genom att gra rtt saker p ett effektivt stt.

Nytta vgas mot kostnad.

Given lokalkvalitet produceras till lgsta mjliga kostnad.

10Som fastighetsfrvaltare r det ut stor utmaning att lyckas med detta, att gra rtt saker p ett effektivt stt. Nyttan frsker vi alltid vga mot kostnad. P.g.a. hg arbetsbelastning, tidsbrist, blir inte alltid alternativ utredda..Att skapa samhllsnytta (s.10-11) Svrt att mta vilket bidrag ndamlsenliga lokaler gett till elevernas prestationer etc.

Konsekvens att mer fokus lggs p kostnaderna fr lokalerna jmfrt med den mer direkta nytta de ger i form av lokalkvalitet.

Samarbetet mellan den offentliga och privata sektorn utveckling:

Offentliga sektorn hyr kontorslokaler p den ppna marknaden.

Frhyrning av mer verksamhetsanpassade lokaler.

Skapa effektiva lokallsningar fr verksamheter finansierade av den offentliga sektorn.

OPS Offentlig Privat Samverkan

PPP Public Private Partnership

11Svrigheten att mta ndamlsenliga lokalers bidrag till verksamheternas prestationer r ett problem. I Ume kommun, och p mnga andra stllen (ex. Universitetet) r det mycket fokus p lokalkostnaderna.Jag hyr en hel del lokaler p den ppna marknaden. Ex. p verksamhetsanpassade hyrpaviljonger frskolanFramgngsrikt fretagande stter kunden i centrum.

Problem att avgrnsa vem som r kund inom offentlig fastighetsverksamhet.

En skolfastighet innebr ett antal olika kundgrupper:Politiker, formella bestllareSkolfrvaltningen, frstahandshyresgst i kontrakt mellan verksamhet och fastighet.Personalen i skolan, frmst rektor (ven lrare, vaktmstare etc.)Eleverna i skolanFrldrarna till elevernaSkattebetalarna

Fastighetskontoret mste hlla sig informerad om alla kundgrupper, bidra till att beslut fattas med denna kunskap som grund.

Kundperspektivet (s.14)

Kunden i centrum problem med kundbegreppet inom offentlig fastighetsverksamhet. Olika niver inom UK Fastighet arbetar primrt mot olika kundkategorier. Jag som frvaltare arbetar frmst med skolkontorets utvalda representanter, skolomrdeschefer och rektorer. 12Ett offentligt FM-fretag har i regel flera olika typer av kunder, svl interna som externa.

Med flera intressenter kan en kategori av kunder bli missnjd om en annan blir njd.

Ett kund- och servicetnkande r lika viktigt i en monopolsituation som p en konkurrensutsatt marknad.

Interna kunder som upplever att de sitter fast i en monopolsituation r i mnga fall svrare att gra njda.Service management

KUND

13Denna bilden r inte ifrn kursboken, egen bild. FM str fr Facility Management, vi avhandlar det senare under frelsningen. Monopolstllningen som UK/Fastighet har kan vara en delfrklaring till varfr vi har vldigt svrt att ni NKI ml.

Relationsmarknadsfring frn 4P till 30RRelation 14 den icke kommersiella relationenDen icke kommersiella sektorn har vissa fundamentala drag som skiljer den frn den kommersiella och som skapar relationer av en delvis annan karaktr.

ven i icke-kommersiella sammanhang talas numera om kunder och leverantrer.

Offentliga organ blir alltmer grnsorganisationer. De lever i ett grnsland mellan offentligt och privat, mellan icke-kommersiellt/skattefinansierat och en konkurrensutsatt marknadsekonomi.

Att betrakta medborgare som kunder krver att man samtidigt frstr att deras roll endast delvis r kommersiell.

Relationer mellan kunder och leverantrer blir likafullt vsentliga men fr olika karaktr. Detta omrde r alltfr litet behandlat inom marknadsfringslitteraturen.

14Denna bilden r inte ifrn kursboken, egen bild. 4P= Pris, Produkt, Plats, Pverkan (Kothler, marknadsfringsteori)30R = 30 Relationer (Evert Gummesson, marknadsfringsteori)Lokalfrsrjning och hur verksamheter bedrivs (s.14)Lokal- och verksamhetsmodeller:

Traditionella sttet kommun/landsting ger lokalen, verksamheten bedrivs med kommun/landsting som huvudman, med egen personal.

Offentlig verksamhet med hyrda lokaler blir allt vanligare, finns olika upplgg t.ex. att fastigheter sljs och hyrs tillbaka.

Privat verksamhet finansierat av offentliga medel bedrivs i offentliga lokaler - t.ex. privat fretag som bedriver sjukvrd p entreprenad i offentligt gt sjukhus.

Privat verksamhet finansierat av offentliga medel bedrivs i privatgd lokal t.ex. privat friskola som ger egna lokaler eller hyr lokaler frn en privat fastighetsgare.

Ume kommun tillmpar frmst det traditionella sttet, men det finns inslag av vriga kategorier. 15En offentlig huvudman som hyr ut lokaler till fristende fretag agerar p en marknad i konkurrens med andra.

Stlls krav p konkurrens p lika villkor och att avtal ings med marknadsmssiga villkor. Lokalfrsrjning och hur verksamheter bedrivs (s.16)

Detta gav jag exempel p i frsta frelsningen. UK/Fastighet har i lokalstyrdokumentet uppdrag att ta marknadsmssig hyra mot externa lokalhyresgster. 16Ett vergr