Fastighetsföretagande i offentlig sektor

Fastighetsföretagande i offentlig sektor

Strategiska frågor och

den samlade kunskapen

Informationssystem

Rätt fastighetsbestånd/lokalresursplanering

Miljö och energikrav

Äga eller hyra

Ansvar och organisation

Internhyreskontrakt

Internhyra

Fastighetsbeståndets kvalitetsutveckling över tiden

Förvaltning i egen regi eller på entreprenad

Facility Management

Fastighetsvärden i olika beslutssituationer

Kapitel 6

• Tillgång till lättillgänglig, kommunicerbar och relevant information är grundbulten för allt framgångsrikt fastighetsföretagande

• Informationen som ska stödja produktionen i planering, genomförande, styrning, beslutfattande ska ha högre förväntat värde än kostnaden för insamlandet (informationsekonomi)

Att hålla sig informerad och informera (s.39-41)

Vad behöver man veta?• Teknisk information för att sköta, driva och underhålla

(detaljnivå och aggregerat)

• Juridisk information för att följa svensk lagstiftning

• Ekonomisk information för att styra, följa upp och

jämföra

• Information om kvalitet för att mäta lokalens värde ur

verksamhets/kundperspektiv


Hur får man tag i informationen?


AUTOMATIK

• Mediadata (El, Värme, VA, Kyla )

• Larm• Budget /

Redovisning / Uppföljning

• Driftadministrativa system

INSPEKTIONERBygg o drifttekniska kontroller samt myndighetskontroller

REGELBUNDNA MÖTENFörvaltare, driftpersonal, kund

NÖJDKUNDMÄTNING/ENKÄTER (NKI !!)• Indikativa• Undersökande• Diagnostiska

Vad används informationen till?


AUTOMATIKTeknik/Ekonomi

INSPEKTIONER

REGELBUNDNA MÖTEN

NÖJDKUNDMÄTNING/ENKÄTER (NKI !!)

Nyckeltal för målstyrning

• Finansiella

• Kostnad/Intäkter

• Verksamhets-relaterade

• Kvalitetsrelaterade

• Fastighetsfunktionella

Likviditet, soliditet, drnetto

NKI tal, Kvalitetsavvikelser

Nyttjandegrad, yta/elev, kr/elev

Hyra/m2, energikostn/m2,

Benchmarking / nyckeltals-jämförelser (Interna och externa jämförelser)• Kvalitetsutveckling• Lokalrevisioner

Felanmälningar / år

Förbättringar

Förvaltningsbudget UK Fastighet

Jämförelser/benchmarking av nyckeltal kräver likformiga definitioner och mätning av variabler !

Intern jämförelse• Jämför över tiden för samma enhet (samma fastighet/lokal, samma kund

etc)

• Jämförelser mellan olika enheter i samma organisation (över tiden alt viss tidpunkt)

Externa jämförelser• Jämför liknande objekt i liknande organisationer (över tiden alt

viss tidpunkt)• Jämförelser med allmänna normtal (genomsnittstal)


Jämförelser

--tal

Kommunjämförelser måttbandet

-- Luleå -- Ö-vik-- Boden -- Sundsvall-- Piteå -- Östersund-- Skellefteå -- Umeå

•

Jämförande kommuner

• Ökad målstyrning• Krav på ökad effektivitet• Beslutsunderlag för

alternativa genomföranden

• Verksamhetsutveckling• Produktionsresultat• Förbättringar• Best practice• osv

Nyckeltalsbehov för vad och vem?

• Politiker

• Medborgare

• Kommunledning

• Fastighetsledning

• Jämförbarhet och relevans• Lika mätmetoder• Lika redovisningsstruktur• Tolkningsproblem• Olikheter i processer• Hitta få och representativa nyckeltal

Problemställningar

• Fyra mätområden

• Kvalitet• Produktivitet• Lokaleffektivitet• Media

Val av mätområden och nyckeltal

Åtta nyckeltal

• Nyckeltal med förklaringsfaktorer

Mätområde kvalitet/förtydligande

Frågor• Hur nöjd är du med Fastighetsorganisationen i sin

helhet?• Hur väl uppfyller Fastighetsorganisationen dina

förväntningar?• Tänk dig en perfekt Fastighetsorganisation. Hur nära ett

sådant ideal tycker du att Kommunens Fastighetsorganisation kommer?

Nyckeltal NKI

• Nyckeltalsberäkning görs i enlighet med den formel som finns beskriven i jämförelsenätverket (se nedan)

• Summan av medelbetygen på frågorna ((( a+b+c)/3 - 1) : 9 ) *100 Exempel: om medelbetygen på frågorna a, b och c är 8,0 ; 7,5 resp 7,0 då blir NKI=((8,0+7,5+7,0) / 3) - 1):9*100= 72

Upplevd kvalitet NKI

Syfte:

• Mäta graden av kundorientering och hur nöjd kunden är på totalnivå

• Komplement till övriga kvalitets frågor

Mätområde media/förtydligande• Två energislag, värme och el, ska utgöra

mätområdena för energiförbrukningen.

Nyckeltal• Värme inkl varmvatten anges i Kwh / m2.

Värmeförbrukningen ska graddagsjusteras• El ska mätas på totalnivå och anges i kwh/m2

Redovisade förklaringsfaktorer• Andel fastighetsyta byggt efter 1979 i %• Totaltkostnad (snittkostnad på all använd energi)

kr/kwh• Fördelad kostnad per kwh för bränsleslag som

används samt andelsfördelning i %• Politiskt fastställda energimål jfr med EU mål

(exvis- 20 % år 2020 , -50% år 2060)

Media

Syfte• Jämföra förbrukad

energi relaterat till graden av klimat/miljö-påverkan och kostnader

• Jämföra graden av insatser för att minska energi-användningen

Mätområde produktivitet/förtydligande

• Produktivitet ska mätas på två nivåer:• dels som ett avverkningsmått som på

totalnivå volymmässigt anger antalet anställda i fastighetsverksamheten i förhållande till brukad area,

• dels som ett kostnadsmått som också på totalnivå anger en kostnad per kvadratmeter.

Nyckeltal• Antalet brukade ytor / fastighetsanställd

m2/årsanställd• Kostnad/ m2, (totalyta egna och förhyrda)

kr/m2

Produktivitet

Syfte• Att mäta volym

och avverknings-grad för insatta verksamhetsre-surser

• Att kunna jämföra produktivitet med upplevd kvalitet

• indikera behov av utveckling eller beslut om alterna-tiva lösningar

Mätområde lokaleff/förtydligande

• Mätområden• förhållandet mellan nyttjad lokalarea för

kommunala verksamheter och antalet kommuninnevånare

• fastigheters och lokalers kostnadsandel relaterat kommunens totala kostnader (rensat finansiella och övriga interna kostnader)

Nyckeltal• Lokalkostnader andel av skattekronan i %

Lokaleffektivitet

• Syfte• Ger en

indikativ bild om det relativa lokal-omfånget

• Ger en vägledning om hur effektiva lokalerna är

• Belyser hur stor del av den kommunala budgeten som utgörs av fastighetskostnader

LOVISA (Lokaler och verksamhet i samverkan) är en kommungemensam informationsplattform med syftet att i första hand samordna fastighets- och verksamhetsinformation på ett ställe för att stödja en utvecklad lokalplanering och effektivisera lokalnyttjande och fastighetsförvaltning. Systemet återfinns i kommunens intranät

Sprida information

Presentation ur Interna fastinfo system

• Driftadm. och hyra

• Fastighets-dokumentation och underhålls-planering samt myndighets-kontroller

• Budget och redovisning

• Kvalitetssystem

• Projektuppföljn

Kapitel 7

Strategisk lokalresursplanering

Vad är lokalresursplanering?• En arbetsmodell/verktyg för att regelbundet och

systematiskt planera lokalresurser och dess användning för att nå balans mellan vad organisationen behöver och tillgängliga lokalresurser

Varför lokalresursplanering?

• Rätt fastighetsbestånd och rätt uppsättning lokaler• Bättre användning av organisationens pengar (15-30%)• Bättre överblick av verksamhetens lokalbehov och

lokalanvändning –bättre nyttjande• Bättre kännedom om var pengar kan frigöras för annan

verksamhet – förbättra den offentliga servicen• Bättre lokalfördelning mellan verksamheterna

Strategisk lokalresursplanering

Vilka strategier och synsätt ska man ha för sin fastighets/lokalplanering

1. Se byggnader som något riktigt långsiktigt, underhålla så att

byggnaden behåller en bra standard och sitt värde över tiden.

2. Bygga billigt med minimalt underhåll för att slutligen

riva och bygga nytt efter några decennier.

3. Flyttbara moduler som hyrs/köps och sedan

sägs upp/säljs när de inte längre behövs.

Oavsett val är det viktigt med genomtänkta bedömningar av framtida behov och konsekvenser

Lokalresursplaneringens fyra arbetssteg

Nulägesbeskrivning• Lokalkostnad• Lokalkapacitet• Teknisk status

• Ändamålsenlighet• Myndighetsförelägg

Åtgärdsförslag• Avveckla• Bygg nytt/om• Renovera, underhåll• Hyr • Sälj / hyr tillbaka

Följ upp och avstämma• Identifiera

förbättringar• Identifiera

förändringar• Gör planen levande

Framtida behov• Verksamhetsutv• Befolkningsutv• Organisation (egenregi/privat)

• TrenderLokalförsörjnings-grupp

Lokalförsörjningsplan1-10 år

2

4

1

3

Osäkerheter i planeringsunderlaget och som påverkar den strategiska fastighetsplaneringen

Vad har verksamheten för egentliga behov och krav i framtiden

Objektens egenskaper och hur länge de håller –oförutsedda insatser

Hur mycket resurser som kommer att finnas i framtiden

Vad olika saker kostar och om den tekniska utvecklingen.

Utvecklingen på hyres- och fastighetsmarknaderna

Varför planera då man ändå är osäker?

Allmänna konsekvenser:• Långsiktiga planer – scenariska (3-5 år) minskar risken för

felbeslut

• Kortsiktiga relativt detaljerade planer för dagens beslut (1-3 år)

• Regelbundna ändringar i planen –”flytande planering” ger processfördelar med dialog, insyn och insikt i problematiken

• Osäkerheten genererar ofta ett rationellt bestånd med varierande kvalitet över tiden - utrangeringspotential.

Dialog och kunskapsutbyte under planeringsprocessen – viktigare än planen i sig.

Planeringshjulet lokalförsörjning UK Fastighet

Planeringshjulet lokalförsörjning UK Fastighet

Strategisk lokalstyrning Umeå Kommun

Förvaltningar och nämnder


Förvaltningar och

nämnder

Lokal-försörjnings-

planer2-5-10 år

Lokalberedningsgrupp/

Lokalstyrgrupp

Inv planer

Fastighet

Lokal utredn

Lokalrev

Investeringsärende

Verksamhets-

planer





Kapitel 8

Gröna byggnader och livscykeltänkande – en utmaning och ett fokusområde

Passivhus

Hållbara byggnader

Klimatpåverkan

Byggmaterial-krav

EU klimatdirektiv

miljöförstöring

Energi-effektiviserin

g

Klimatmålen

Miljöklassning

miljöpåverkan livscykelkalkyler

Grön el

Förnyelsebar energi

luftkvalitet

NNE byggnader

Miljöcertifiering


Sveriges totala energitillförselFördelad på energis lag*, 2010, TWh

Källa: Energimyndigheten, Energiläget 2011* Enligt den metod som används av FN/ECE för att beräkna tillförseln från kärnkraften (tar inte hänsyn till värmeförlusterna).

Hämtat: 2012-10-22

Råol ja och ol jeprodukter: 187,3TWh

Naturgas , s tadsgas: 17,6TWh

Kol och koks : 26,0TWh

Biobräns len, torv m.m.: 141,5TWh

Värmepumpar i fjärrvärmeverk: 5,3TWh

Vattenkraft, brutto: 66,8TWh

Kärnkraft, brutto*: 166,5TWh

Vindkraft: 3,5TWhEl import minus elexport: 2,0TWh

Energi för värme och el = 400 Twh

30-40% (120-160 Twh)

Huvudsakl Transporter


Klimatmålen 2020 i Sverige offentlig sektor som föredöme

• minst 50 procent av den svenska energin ska vara förnybar• minst 10 procent av transporternas energianvändning ska

vara förnybar• utsläppen av växthusgaser i Sverige ska reduceras med 40

procent jämfört med år 1990• energieffektiviteten ska öka med 20 procent.

Utöver dessa mal, en vision om att Sverige 2050 ska ha energiförsörjning utan nettoutsläpp av växthusgaser i atmosfären.


Två metoder att genomföra energieffektivisering

Egen regi – den egna organisationen kavlar upp ärmarna

Energitjänstentreprenad (EPC) - marknaden bistår med kunskap och kapital


Egen regi

• Kartlägg aktuell status

• Koppla kartläggningen till byggnadens tekniska

faktorer, skötsel, verksamheten

• Upprätta en åtgärdsplan med alternativ för pkt ovan

• Kalkylera med livscykelperspektiv


Kontrakt för energieffektivisering EPC (Energy Performance Contracting)

1. Beställaren finansierar ( bra finanser låg kalkylränta)– Beställaren står för finansieringen och kapitalkostnad– Entreprenören föreslår åtgärder och garanterar besparingen (tar risken)– Entreprenören tar hem vinsten för större besparing än

kontrakterat/garanterat

2. Entreprenören finansierar ( beställaren vill/kan ej finansiera)– Entreprenören föreslår åtgärder (tar ekonomisk/teknisk risk)– Entreprenören tar hem vinsten som del av hela besparingen– Entreprenören står för finansieringen och kapitalkostnad


Utvecklingen

Ex vis• Energiförbrukning• Olika typer av material i byggnaden

–återanvändning/deponi• Belägenhet i förhållande till återanvändning av mark och

tillgång till kollektiva transporter• Inomhusmiljö• Innovativa lösningar

Värmeförsörjning LCC kalkyl 2BILAGA 1. LCC- KALKYL, 4 BYSKOLOR MED MILJÖASPEKT

Indata (Fyll i vita rutor med aktuella data) Närv. Umeå E Egen pelletsp. Värmepump Bef. Oljep.

Investering kr 1 200 000 4 600 000 3 800 000

Restvärde kr 300 000 800 000 720 000

Brukstid år 15

Kalkylränta % 4

CO2- utsläpp marginalel ton/Mwh 0,77

CO2- utsläpp fj värme ton/Mwh 0,19

CO2- utsläpp pellets ton/Mwh 0,00

CO2- utsläpp olja ton/Mwh 0,23

Kostnad för utsläpp av CO2 kr/ton 350

Miljökostnader CO2 kr/år 19 652 19 652 232 668 186 156

LCC (nuvärde)

Investering 1 200 000 4 600 000 3 800 000 0

Restvärde -166 579 -444 212 -399 790 0

LCC Drift och underhåll 4 780 907 3 001 965 2 334 861 2 668 413

LCC Energikostnader 15 704 027 7 687 670 8 159 043 19 283 453

LCC Miljökostnader 218 494 218 494 2 586 897 2 069 757

SUMMA LCC: 21 736 849 15 063 917 16 481 011 24 021 623

Med miljöaspekt

Värmeförsörjning LCC kalkyl 1

BILAGA 2. LCC- KALKYL, 4 BYSKOLOR

Indata (Fyll i vita rutor med aktuella data) Närv. Umeå E pellets Egen pelletsp. Värmepump Bef. Oljep.

Investering kr 1 200 000 4 600 000 3 800 000 0

Restvärde kr 300 000 800 000 720 000 0

Brukstid år 15

Kalkylränta % 4

Miljökostnader CO2 kr/år 0 0 0 0

Miljökostnader avveckling kr

LCC (nuvärde)

Investering 1 200 000 4 600 000 3 800 000 0

Restvärde -166 579 -444 212 -399 790 0

LCC Drift och underhåll 4 780 907 3 001 965 2 334 861 2 668 413

LCC Energikostnader 15 704 027 7 687 670 8 159 043 19 283 453

LCC Miljökostnader 0 0 0 0

SUMMA LCC: Utan miljöaspekt 21 518 355 14 845 423 13 894 114 21 951 866

Utan miljöaspekt

SUMMA LCC: Med miljöaspekt 21 736 849 15 063 917 16 481 011 24 021 623


0

5

10

15

20

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

År

Resultat (mkr)

EPC projekt UK 140 mkr medel avskrivningstid 15 år

de mest lönsamma projekten först

entreprenörens arvode och påbörjade avskrivningar

Entreprenörs-arvodet utgår

Avskrivnings-kostnaderna avtar resultatet ökar drastiskt

Nettobesparing 60 mkr

Affärsprincipens första lag

Det är oklokt att betala för mycket, men det är också oklokt att betala för litet.

När Du betalar för mycket, förlorar Du lite pengar. Det är allt.

Men när du betalar för lite kanske Du förlorar alltihop på grund av att det Du köpt inte klarar av det den är köpt till.

Lagen om affärsprinciper medger inte att betala lite och få mycket. Det låter sig inte göra.

Om Du sluter ett avtal med den som lagt det lägsta budet bör Du också lägga till lite ”riskpengar”.

Och om Du gör det, kan Du lika gärna köpa något bättre.

John Ruskin Nobelpristagare i Ekonomi 1819 - 1900

”Att äga eller inte äga – det är frågan”

Är lokalfrågan typ..• Att äga – ställ frågan varför• Att hyra – ställ frågan varför• Att lösa lokalfrågor genom

samverkan – ställ frågan varför


Möjligheter/fördelar med ägandet

• Tillgodogöra sig prisutvecklingen på fastigheter – höga marknadspriser (gäller främst tillväxtorter)

• Rådighet att anpassa, - utveckla eller avveckla fastigheten

• Fastigheter i strategiska lägen kan utgöra en viktig tillgång för tillväxtskapande stadsplanering


Risker med ägandet

Ägande/investeringar binder kapital:• Ägandet innebär att stora fasta kostnader låses över lång i form av kapitalkostnader,

drift och förvaltning.

Risker med fel i fastigheten –teknisk risk:• Det kan innebära stora oplanerade kostnader och är i regel svårlösta.

Påverkan av lagar och förordningar:• Spelreglerna för fastighetsägarna ändras oavlåtligen med ny och skärpt lagstiftning.

Detta innebär regelmässigt ett ökat ansvar och nya fastighetsägaråtaganden.

Säkerhetsfrågor:• Andra händelser som gör sig alltmer påminda pekar på att risken för bränder,

skadegörelse, inbrott och sabotage ökar vilket ökar behoven av skydd i form av säkerhetsinvesteringar i bl.a. larm och övervakningsutrustning.

Problem med dåligt utnyttjade lokaler:• Friskola som hyr sina lokaler på den allmänna lokalmarknaden ger lokalöverskott i

den kommunala skolan, - innebär dubbla kostnader för lokaler.

Privata initiativ utan styrning löser inga långsiktiga problem oavsett vilka former dessa har

• Klara ut och analysera behoven/problemen (generella eller specifika)

• Analysera alternativa lösningar• Gör en riskanalys på kort och långsiktiga risker (finansiell risk,

verksamhetsrisk, övriga risker)• Beskriv samhällsnyttan, sätt upp mål.• Upprätta strategier för genomförande (se långsiktigt, flexibilitet)• Analysera marknaden (vilka spelare, vilken kompetens, vilken

konkurrens)• Välj partner att samverka med utifrån vad denne kan bidra med

och på bästa villkor

•


Koncept

PPP, OPS, EPCInnehåller både finansiering,

ägande och tjänster

Sale Lease backa) Finasiell leasingb) Operationell leasing

Traditionell Inhyrning

• Lösningsorienterat• Samverkan• Riskfördelning• Flexibelt• Incitament• Långsiktigt• Differentierat ägande• Komplexa upphandlingar• Stora krav på parterna

Överförd finansiell riskÅterköpsklausul -kontraktÖverförd ägar riskHelhetsövergång utan återköp

Överförd ägarriskStatiska avtal få incitamentKalkylerbar hyraKostnadskompenserad ägarrisk

Traditionell Förhyrning av verksamhetsfastigheter (s.65-66)

• Kontraktslängd:– Mixad kontraktslängd (20 25 år 3-10 år) beroende på

planeringshorisont och graden av ombyggnad • Ansvarsfördelning:

– Mixat skötselansvar för drift och skötsel. (oftast fastighetsägaren)• Ingående ”optioner

– Förtida avflyttning/förlängning av avtal/ägarbyten– Förändra funktion - rumsindelning

• Värdeförändringar– Återköpsklausuler efter avtalsutgång - restvärden

Kvadratmeterpriser eget bestånd/förhyrt UK 2009

Kvadratmeterpriser egna lokaler

0

200

400

600

800

1000

1200

Servicehus Daghem Skolor Förvaltningsfastigheter

Serie1

Förhyrda lokaler kvadratmeterpriser

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

Servicehus Daghem Skolor Förvaltningsfastigheter

Serie1

Hyreskostnadsökning vid totalförhyrning UK 2009

Kostnadsdifferens vid totalförhyrning givet samma ytbehov

020000400006000080000

100000120000140000

Ser

vice

hus

Dag

hem

Sko

lor

För

valtn

ings

fast

ighe

ter

Total hyreskostnads-ökning c:a 200 mkr/år

Sale lease back Ett exempel

NORRLANDS OPERAN

Offentlig ägare Privat ägare finansiär

Hyreskontrakt• Drift och

förvaltning åligger hyresgästen

Bygger om/till, förädlar

1000 kr

Institutionell/Avtalsgrundad partnering (PPP,OPS)

Offentlig part

OPS Projektbolag

Långivare

Ägare

Entreprenör Facility manager

Kund/Nyttotagare

Eget riskkapital

Lånat kapital

OPP/S kontrakt

Kontrakt drift och underhåll

Kontrakt totalentreprenad

Risken placeras hos den som bäst och billigast kan hantera den

Finansiering

Planering

Myndighetskrav

Opinion

Organisation

Projektering

Byggande

Drift/Underhåll

Trafik

Beställare Leverantör

Traditionellt projekt

Finansiering

Planering

Myndighetskrav

Opinion

Organisation

Projektering

Byggande

Drift/Underhåll

Trafik

Beställare Leverantör

OPS/PPP

OPS/PPP för- och nackdelar (s.64-65)

Finansiella aspekter

+ Offentliga aktören behöver inte investera egna pengar i byggandet.

- Långt hyreskontrakt binder offentliga aktören under lång tid.

Poolning av kompetens

+ Privata fastighetsföretag tillför ny kunskap och nya idéer.

Lägre livscykelkostnader

+ Om en privat aktör är ansvarig för både byggande och förvaltning

stärks incitamenten för att ta hänsyn till förvaltningsskedet.

Riskfördelning

+ Huvuddelen av de finansiella riskerna , byggkostnader och

tekniska risker bärs av den privata aktören.

Kritiker menar att OPS-projekt kan uppstå därför att en politisk ledning önskar genomföra

populistiska projekt – men önskar skjuta så mycket som möjligt av

kostnaderna på framtiden.

Faktorer som påverkar valet mellan att äga och hyra

Skillnader i drifts- och underhållskostnader• Skillnader i effektivitet avseende drift och förvaltning (ej belagt).

Skillnader i kapitalkostnader (räntekrav och avskrivningstider)• Offentligheten lånar billigt. Relativt korta avskrivningstider

rekommenderat 33 år• Privata kan ta större risker med avskrivningstider ev låna billigare

Skillnader i riskbedömning • Teknisk risk: Vissa kommuner/landsting har velat minska riskerna i

samband med oplanerat underhåll och stora ombyggnader och sålt fastigheterna för att sedan hyra tillbaka dem som färdigrenoverade.

• Risk för marknadsförändringar (högre-lägre hyra)• Risk för kapitalförluster (negativa värdeförändringar)

Att slippa dessa olika risker kan ses som den konkreta

innebörden i att slippa ”fastighetsägaransvaret”.

Faktorer som påverkar valet mellan att äga och hyra

Skillnader i flexibilitet• Den som äger en fastighet kan när som helst sälja.• Enklare att ändra i en byggnad som man äger själv.

Skillnader i förmågan att anpassa• Privata aktörer har bättre förutsättningar att bedöma

möjligheter/risker på en totalmarknad i alla händelser större handlingsfrihet för investeringar.

• Privata aktörer har bättre förutsättningar att ta snabba beslut

Management och kompetensfrågor• Den egna organisationens förmåga och effektivitet

Redovisningstekniska aspekter (s.70)

Långsiktiga hyreskontrakt som binder kommunen under många år framåt ska i princip redovisas som en skuld i balansräkningen.

Redovisningstekniskt skillnad mellan finansiell- och

operationell leasing:

Finansiell leasing = rätten till återköp efter avtalstidens utgång (livslängd)

• Ska redovisas som skuld i balansräkningen

Operationell leasing = Tillgången går över i sin helhet och regleras med avtal på olika tid utan återköpsrätt

• Tillgången reellt övergår till den nye ägaren och avtalet ska inte redovisas som en skuld.

Checklista – rationellt hyra eller äga (s.70-71)

Köparens egenskaperLångsiktigt seriös aktör? Erfarenhet? Vad händer vid konkurs?

Alternativa köpareFinns andra aktörer som kan erbjuda bättre villkor?

Framtida ägareAvtalad möjlighet att påverka framtida försäljningar?

Mängden återförhyrda lokalerAvvägning - vad som återförhyrs och vad som säljs utan den möjligheten

Rollfördelning mellan framtida fastighetsägare och hyresgästenFrämst fördelning avseende drift- och underhållsansvar

Check Kalkylutfall eget ägandeKostnader för eget ägande jämfört avkastning på försäljningsintäkten minus hyra

samt värde av stadsplaneringsnytta i fortsatt ägande

• Öka medvetenheten om möjligheter och risker

• Förstå fastighetsmarknadens aktörer • Formulera strategier för

fastighetsägande• Se fastigheter som en tillgång. • Identifiera realiserbara övervärden• Bestäm kapitalbehov och

avkastningseffekter • Utveckla och komplettera förvaltning

med inriktning mot en mera värdeorienterad syn på fastigheter.

Strategidokument för fastighetsägande och fastighetsförsäljningar Umeå Kommun 2010

Fastighetsmarknadens aktörer

Generellt

• Fastighetsmarknaden bygger på utbud och efterfrågan.

• På senare tid så har även fler och fler köpare börjat inse och värdesätta mer och mer specialiserade fastigheter förutsatt att dessa kopplas till kreditvärdiga och långsiktiga hyresgäster. - Läs offentliga verksamheter


Nedan följer en översiktlig beskrivning av de mest aktiva typerna av aktörer på fastighetsmarknaden.

Industriella köpare•Med industriella köpare avses generellt de traditionella fastighetsbolagen•Värderar fastigheter baserat på antingen fastigheternas tekniska värde

alternativt på dess utvecklingspotential Finansiella köpare

•Två kategorier, de spekulativa och de långsiktiga köparna. •Grunden i deras agerande är att de styrs av olika nyckeltal så som

direktavkastning, eller yield De spekulativa köparna

•Ofta agerar i en marknad präglad av dålig likviditet och pessimism med både låga fastighetsvärden och hyror till följd.

•Gör sina spekulativa förvärv kortsiktigt, med väldigt höga avkastningskrav förhoppningar om att framtida värdeökningar tillföljd av ett förbättrat konjunkturläge.


De ”långsiktiga” finansiella köparna

• Ofta institutionella investerare så som fonder, pensionsstiftelser och försäkringsbolag och har en långsiktig syn på sitt ägande.

• Drivkraft är en säker och stabil avkastning. Agerar helst i välfungerande marknader som är transparanta och välanalyserad till skillnad från de spekulativa köparna som är betydligt mer riskvilliga.

• Opererar med ett lägre avkastningskrav, normalt c:a. 5-7 %, än hos de ”spekulativa” köparna innebär det att de kan betala högre priser för fastigheterna.

• Investerings horisonten är betydligt längre än 10 år och ofta upp emot 30 år. • De långsiktiga köparna har i stor utsträckning bidragit till att driva upp

efterfrågan på fastigheter med långa hyresavtal dramatiskt de senaste åren med fallande avkastningskrav tillföljd.

• Skälet till den ökade efterfrågan är att fler aktörer idag värdesätter hyresavtal med låg kreditrisk och möjlighet till att erhålla långa och stabila hyresintäkter.

En konklusion är att eftersom förtjänsterna primärt baseras på de långa hyresavtalen bör det ligga i kommunens intresse att i framtiden värdera bygga i egen regi om man därefter är beredd att sälja och teckna långa hyresavtal.

Hävstångseffekter i försäljningen med långsiktig finansiell köpare

Fakta i exemplet:

Antal platser: 70

Areal: 4 200 m2

Byggkostnad: 25 000 kr/m2

Totalbyggkostnad: 105 000 000 kr

Hyra: 2 250 kr/m2

Byggarens avkastningskrav: 9 %

1. Kommun X ger byggare/fastighetsbolag Y i uppdrag att bygga ett nytt äldreboende

2. Byggare Y upprättar ett hyresavtal på 20 år med en grundhyra på 2250 kr/m2

3. Byggare Y träffar en försäljningsöverenskommelse med en Finansiell köpare med ett avkastningskrav på 6,3 % som önskar köpa fastigheten med underliggande avtal.

4. Köpeavtal tas fram på följande beräkning:

Hyran/m2*m2/avkastningen på 6,3%=150 000 000 kr

5. Den finansiella köparen/investerarna förväntar sig en KPI justerad avkastning över tid på ca 4 %

6. Kommunen erlägger fortlöpande hyresbetalningar till den nya ägaren.

Kommunen Byggare/fastighets-bolag

Finansiell köpareInvesterare med lågt avkastningskrav

1.

2.

3.

5.

4.

Strategier för fastighetsägande Umeå Kommun

Obligatorisk verksamhet anpassade fastigheter

Frivillig verksamhet

Enstaka objekt med långa kontrakt

Enstaka objekt med långa kontrakt

Hela eller delar av bestånd beroende av behov Marknadsrisken låg eller känd

Skola vård och om-sorg

Kul-tur och

fritid

Industrifastig-heter

kontor mm

Bostäder/

allmännytta

Försäljning

Fastigheter är ett befintligt tillgångsslag som kan användas för att finansiera nya investeringar men det kräver:

• Tydligt uttalade finansieringsbehov samt hur stor del av finansieringen som ska täckas med försäljningar samt aktuella investeringars lönsamhet

• Ett styrdokument med tydliga direktiv och strategier för ägande.

• Utarbetade riktlinjer för fastighetsinvesteringar som genererar övervärden samt inriktning för förvärv och försäljning

• En professionell försäljningsprocess där kunskap och nätverk utvecklas om marknadens aktörer

• Utveckla en värdeorienterad fastighetsförvaltning • Att utifrån finansieringsbehovet upprättar och

ajourhålla en omsättningsbar fastighetsportfölj

Diskuterade strategier

Strategi 1

Kommunen säljer ut hela det egna lokalbeståndet till privata fastighetsägare och återförhyr det som behövs samt avveckla hela fastighetsorganisationen. Renodlar och utveckla egen lokalförsörjningsfunktion med spetskompetens för avtalstecknande.

Förväntade fördelar: Kommunen frigör stora kapitalmängder till förmån för andra investeringar eller verksamhetKommunen avhänder sig fastighetsägarproblematiken och ansvaret fullt ut och kan fokusera på lokalförsörjning på förhyrningar

Problem/nackdelar:Om kommunen aviserar en massförsäljning kommer fastighetsmarknaden att påverkas drastiskt i Umeå. Troligen med prisfall som följd.Endast ett fåtal aktörer är finansiellt starka att klara sådana stora åtgandenMarknadshyror tillämpas vilket innebär att kostnaderna sannolikt ökar drastiskt över tidenMan mister totalt rådigheten att använda strategiska fastigheter för att utveckla och styra

Diskuterade strategierStrategi 2

Successivt försälja selekterade objekt, delar eller hela bestånd av lokaltyper som används av verksamheter som är konkurrensutsatta, är föremål för stora investeringar på grund av verksamhetsförändringar, och tillväxtutveckling (läs befolkningsutveckling) samt har dåligt lokalutnyttjande och drar stora kostnader. Kommunen hyr in lokaler för den verksamhetsvolym som behövs.

Förväntade fördelar:• En relativt jämn anpassning skulle kunna göras av lokalbehoven för de verksamheter som nu

förändras i rask takt. Mindre ytor – lägre kostnader• Kommunen skulle utan att äga lokalerna med ägarproblematik ändå ha en anpassad lokalreserv

hos annan ägare (exempelvis beroende på hur friskolorna utvecklas) för den verksamhet som kommunen ansvarar för. Detta samtidigt som anpassningsgraden till egna behov är bättre än vid eget ägande.

• Om försäljningen sker successivt kan fastighetsmarknaden vitaliseras genom att flera aktörer medverkar och etablerar sig.

• Kommunen frigör kapital om än i mindre utsträckning än alternativ ettProblem/nackdelar:

• Man mister som i alternativ ett rådigheten över fastigheten fast i mycket mindre grad • Även om fastighetsvolymen är mindre krävs liksom i alternativ ett att de privata aktörer som

kommer att äga dessa fastigheter är kapitalstarka med god kreditvärdighet. Detta begränsar antalet och konkurrensen

Diskuterade strategierStrategi 3

Att då nyinvesteringsbehov föreligger och då nya byggnader uppföres för kommunens verksamhetsbehov alltid pröva och sträva efter tillämpligheten av privat finansiering och ägande enligt ett samverkanskoncept liknande det i rapporten beskrivet ( OPP, PPP)

Förväntade fördelar:• Flexibla och ej detaljstyrda kontrakt vilket ger kommunen och den private aktören möjlighet till

förändringar och innovationer• Ökad grad av samverkan mellan parterna än i konventionella bygginvesteringar vilket ger mera

rum för att med bägges parters kunskap skapa de bästa lösningarna för nyttjare och ägare• Formen kan innehålla olika ägarformer beroende på projekt. • Graden av incitament ökar automatiskt i ett långsiktig samverkansåtagande mellan parterna• Gemensam riskspridning.

Problem/nackdelar:• En idag krånglig upphandlingsform, lagstiftningen oklar. Arbete med detta pågår• Kräver noggrann planering innan avtal kan slutas, kan innehålla juridiska oklarheter. Kräver nya

upphandlingsstrategier och nya kunskaper• Kräver stora kunskaper av den private aktören i beträffande kostnadseffektiva lösningar som

båda parterna kan tillgodogöra sig

Documents

Fastighetsföretagande i offentlig sektor