Fastighetsföretagande i offentlig sektor

  • View
    53

  • Download
    4

Embed Size (px)

DESCRIPTION

Fastighetsfretagande i offentlig sektor. Strategiska frgor och den samlade kunskapen. Informationssystem. Rtt fastighetsbestnd/lokalresursplanering. Milj och energikrav. Internhyreskontrakt. ga eller hyra. Internhyra. - PowerPoint PPT Presentation

Transcript

Fastighetsfrvaltare & Juridik

Fastighetsfretagande i offentlig sektorStrategiska frgor och den samlade kunskapen

110 Strategiska utvecklingsfrgor i den offentliga fastighetsverksamheten med lokalansvar

InformationssystemRtt fastighetsbestnd/lokalresursplaneringMilj och energikravga eller hyraAnsvar och organisation

InternhyreskontraktInternhyra

Fastighetsbestndets kvalitetsutveckling ver tiden

Frvaltning i egen regi eller p entreprenad

Facility Management

Fastighetsvrden i olika beslutssituationerNyckeltal, benchmarking (erfarenhetsutbyte), njd kund index och lokalrevisioner har vi belyst tidigare. Lokalresursplanering (LRP) kommer vi till senare i kursboken. 2INFORMATIONKapitel 6I3Tillgng till lttillgnglig, kommunicerbar och relevant information r grundbulten fr allt framgngsrikt fastighetsfretagande

Informationen som ska stdja produktionen i planering, genomfrande, styrning, beslutfattande ska ha hgre frvntat vrde n kostnaden fr insamlandet (informationsekonomi)

Att hlla sig informerad och informera (s.39-41)

4 Vad behver man veta?Teknisk information fr att skta, driva och underhlla (detaljniv och aggregerat) Juridisk information fr att flja svensk lagstiftning Ekonomisk information fr att styra, flja upp och jmfra Information om kvalitet fr att mta lokalens vrde ur verksamhets/kundperspektiv Att hlla sig informerad och informera (s.39-41)

5Hur fr man tag i informationen?

Att hlla sig informerad och informera (s.39-41)

AUTOMATIK

Mediadata (El, Vrme, VA, Kyla )LarmBudget / Redovisning / UppfljningDriftadministrativa systemINSPEKTIONERBygg o drifttekniska kontroller samt myndighetskontrollerREGELBUNDNA MTENFrvaltare, driftpersonal, kundNJDKUNDMTNING/ENKTER (NKI !!)IndikativaUnderskandeDiagnostiska

6Vad anvnds informationen till?

Att hlla sig informerad och informera (s.39-41)

AUTOMATIKTeknik/EkonomiINSPEKTIONERREGELBUNDNA MTEN

NJDKUNDMTNING/ENKTER (NKI !!)

Nyckeltal fr mlstyrning

Finansiella

Kostnad/Intkter

Verksamhets-relaterade

Kvalitetsrelaterade

Fastighetsfunktionella

Likviditet, soliditet, drnettoNKI tal, Kvalitetsavvikelser Nyttjandegrad, yta/elev, kr/elevHyra/m2, energikostn/m2, Benchmarking / nyckeltals-jmfrelser (Interna och externa jmfrelser)KvalitetsutvecklingLokalrevisionerFelanmlningar / rFrbttringar7

Frvaltningsbudget UK Fastighet Jmfrelser/benchmarking av nyckeltal krver likformiga definitioner och mtning av variabler !

Intern jmfrelseJmfr ver tiden fr samma enhet (samma fastighet/lokal, samma kund etc) Jmfrelser mellan olika enheter i samma organisation (ver tiden alt viss tidpunkt)

Externa jmfrelserJmfr liknande objekt i liknande organisationer (ver tiden alt viss tidpunkt)Jmfrelser med allmnna normtal (genomsnittstal)Att hlla sig informerad och informera (s.42-43)

Nyckeltal r ett bra styrinstrument men man ska komma ihg nr man brjar jmfra nyckeltal med andra r man p djupt vatten det beror p att samma nyckeltal kan tas fram p s mnga olika stt Hur man mter, vad man mter och hur man rknarTyvrr tenderar det att s fort som ett nyckeltal visas blir det en sanning som antingen frorsakar skam eller lycka9

Jmfrelser--tal

Kommunjmfrelser mttbandet

-- Lule -- -vik-- Boden -- Sundsvall-- Pite -- stersund-- Skellefte -- Ume

Jmfrande kommunerkad mlstyrningKrav p kad effektivitetBeslutsunderlag fr alternativa genomfrandenVerksamhetsutvecklingProduktionsresultatFrbttringarBest practiceosv

Nyckeltalsbehov fr vad och vem?PolitikerMedborgareKommunledningFastighetsledning

Jmfrbarhet och relevansLika mtmetoderLika redovisningsstrukturTolkningsproblemOlikheter i processerHitta f och representativa nyckeltal

ProblemstllningarFyra mtomrden

KvalitetProduktivitetLokaleffektivitetMedia

Val av mtomrden och nyckeltaltta nyckeltal

Nyckeltal med frklaringsfaktorerMtomrde kvalitet/frtydligande

FrgorHur njd r du med Fastighetsorganisationen i sin helhet?Hur vl uppfyller Fastighetsorganisationen dina frvntningar?Tnk dig en perfekt Fastighetsorganisation. Hur nra ett sdant ideal tycker du att Kommunens Fastighetsorganisation kommer?

Nyckeltal NKI

Nyckeltalsberkning grs i enlighet med den formel som finns beskriven i jmfrelsentverket (se nedan)Summan av medelbetygen p frgorna ((( a+b+c)/3 - 1) : 9 ) *100 Exempel: om medelbetygen p frgorna a, b och c r 8,0 ; 7,5 resp 7,0 d blir NKI=((8,0+7,5+7,0) / 3) - 1):9*100= 72

Upplevd kvalitet NKISyfte:Mta graden av kundorientering och hur njd kunden r p totalniv

Komplement till vriga kvalitets frgorMtomrde media/frtydligandeTv energislag, vrme och el, ska utgra mtomrdena fr energifrbrukningen.NyckeltalVrme inkl varmvatten anges i Kwh / m2. Vrmefrbrukningen ska graddagsjusterasEl ska mtas p totalniv och anges i kwh/m2Redovisade frklaringsfaktorerAndel fastighetsyta byggt efter 1979 i %Totaltkostnad (snittkostnad p all anvnd energi) kr/kwhFrdelad kostnad per kwh fr brnsleslag som anvnds samt andelsfrdelning i %Politiskt faststllda energiml jfr med EU ml (exvis- 20 % r 2020 , -50% r 2060)

MediaSyfteJmfra frbrukad energi relaterat till graden av klimat/milj-pverkan och kostnader

Jmfra graden av insatser fr att minska energi-anvndningen Mtomrde produktivitet/frtydligande

Produktivitet ska mtas p tv niver:dels som ett avverkningsmtt som p totalniv volymmssigt anger antalet anstllda i fastighetsverksamheten i frhllande till brukad area, dels som ett kostnadsmtt som ocks p totalniv anger en kostnad per kvadratmeter.

NyckeltalAntalet brukade ytor / fastighetsanstlld m2/rsanstlldKostnad/ m2, (totalyta egna och frhyrda) kr/m2

ProduktivitetSyfteAtt mta volym och avverknings-grad fr insatta verksamhetsre-surserAtt kunna jmfra produktivitet med upplevd kvalitetindikera behov av utveckling eller beslut om alterna-tiva lsningar

Mtomrde lokaleff/frtydligande

Mtomrdenfrhllandet mellan nyttjad lokalarea fr kommunala verksamheter och antalet kommuninnevnare fastigheters och lokalers kostnadsandel relaterat kommunens totala kostnader (rensat finansiella och vriga interna kostnader)

NyckeltalLokalkostnader andel av skattekronan i %

LokaleffektivitetSyfteGer en indikativ bild om det relativa lokal-omfngetGer en vgledning om hur effektiva lokalerna rBelyser hur stor del av den kommunala budgeten som utgrs av fastighetskostnader

LOVISA (Lokaler och verksamhet i samverkan) r en kommungemensam informationsplattform med syftet att i frsta hand samordna fastighets- och verksamhetsinformation p ett stlle fr att stdja en utvecklad lokalplanering och effektivisera lokalnyttjande och fastighetsfrvaltning. Systemet terfinns i kommunens intrantSprida informationPresentation ur Interna fastinfo system

Driftadm. och hyra

Fastighets-dokumentation och underhlls-planering samt myndighets-kontroller

Budget och redovisning

Kvalitetssystem

ProjektuppfljnLokalresursplaneringKapitel 7I21Strategisk lokalresursplanering Vad r lokalresursplanering?En arbetsmodell/verktyg fr att regelbundet och systematiskt planera lokalresurser och dess anvndning fr att n balans mellan vad organisationen behver och tillgngliga lokalresurser

Varfr lokalresursplanering?

Rtt fastighetsbestnd och rtt uppsttning lokalerBttre anvndning av organisationens pengar (15-30%)Bttre verblick av verksamhetens lokalbehov och lokalanvndning bttre nyttjandeBttre knnedom om var pengar kan frigras fr annan verksamhet frbttra den offentliga servicenBttre lokalfrdelning mellan verksamheterna

22Strategisk lokalresursplanering Vilka strategier och synstt ska man ha fr sin fastighets/lokalplanering

Se byggnader som ngot riktigt lngsiktigt, underhlla s att byggnaden behller en bra standard och sitt vrde ver tiden.

Bygga billigt med minimalt underhll fr att slutligen riva och bygga nytt efter ngra decennier.

Flyttbara moduler som hyrs/kps och sedan sgs upp/sljs nr de inte lngre behvs.

Oavsett val r det viktigt med genomtnkta bedmningar av framtida behov och konsekvenser

23

Lokalresursplaneringens fyra arbetssteg

NulgesbeskrivningLokalkostnadLokalkapacitetTeknisk statusndamlsenlighetMyndighetsfrelggtgrdsfrslagAvvecklaBygg nytt/omRenovera, underhllHyr Slj / hyr tillbakaFlj upp och avstmmaIdentifiera frbttringarIdentifiera frndringarGr planen levande

Framtida behovVerksamhetsutvBefolkningsutvOrganisation (egenregi/privat)TrenderLokalfrsrjnings-gruppLokalfrsrjningsplan1-10 r241324Oskerheter i planeringsunderlaget och som pverkar den strategiska fastighetsplaneringenVad har verksamheten fr egentliga behov och krav i framtiden

Objektens egenskaper och hur lnge de hller ofrutsedda insatser

Hur mycket resurser som kommer att finnas i framtiden

Vad olika saker kostar och om den tekniska utvecklingen.

Utvecklingen p hyres- och fastighetsmarknaderna

25Varfr planera d man nd r osker? Allmnna konsekvenser:Lngsiktiga planer scenariska (3-5 r) minskar risken fr felbeslut

Kortsiktiga relativt detaljerade planer fr dagens beslut (1-3 r)

Regelbundna ndringar i planen flytande planering ger processfrdelar med dialog, insyn och insikt i problematiken

Oskerheten genererar ofta ett rationellt bestnd med varierande kvalitet ver tiden - utrangeringspotential.

Dialog och kunskapsutbyte under planeringsprocessen viktigare n planen i sig.

26Planeringshjulet lokalfrsrjning UK Fastighet

27Planeringshjulet lokalfrsrjning UK Fastighet

28Strategisk lokalstyrning Ume KommunFrvaltningar och nmnderFrvaltningar och nmnderFrvaltningar och nmnderLokal-frsrjnings-pl