Upload
austin-foster
View
81
Download
4
Embed Size (px)
DESCRIPTION
Fastighetsföretagande i offentlig sektor. Strategiska frågor och den samlade kunskapen. Informationssystem. Rätt fastighetsbestånd/lokalresursplanering. Miljö och energikrav. Internhyreskontrakt. Äga eller hyra. Internhyra. - PowerPoint PPT Presentation
Citation preview
Fastighetsföretagande i offentlig sektor
Strategiska frågor och
den samlade kunskapen
Informationssystem
Rätt fastighetsbestånd/lokalresursplanering
Miljö och energikrav
Äga eller hyra
Ansvar och organisation
Internhyreskontrakt
Internhyra
Fastighetsbeståndets kvalitetsutveckling över tiden
Förvaltning i egen regi eller på entreprenad
Facility Management
Fastighetsvärden i olika beslutssituationer
Kapitel 6
• Tillgång till lättillgänglig, kommunicerbar och relevant information är grundbulten för allt framgångsrikt fastighetsföretagande
• Informationen som ska stödja produktionen i planering, genomförande, styrning, beslutfattande ska ha högre förväntat värde än kostnaden för insamlandet (informationsekonomi)
Att hålla sig informerad och informera (s.39-41)
Vad behöver man veta?• Teknisk information för att sköta, driva och underhålla
(detaljnivå och aggregerat)
• Juridisk information för att följa svensk lagstiftning
• Ekonomisk information för att styra, följa upp och
jämföra
• Information om kvalitet för att mäta lokalens värde ur
verksamhets/kundperspektiv
Att hålla sig informerad och informera (s.39-41)
Hur får man tag i informationen?
Att hålla sig informerad och informera (s.39-41)
AUTOMATIK
• Mediadata (El, Värme, VA, Kyla )
• Larm• Budget /
Redovisning / Uppföljning
• Driftadministrativa system
INSPEKTIONERBygg o drifttekniska kontroller samt myndighetskontroller
REGELBUNDNA MÖTENFörvaltare, driftpersonal, kund
NÖJDKUNDMÄTNING/ENKÄTER (NKI !!)• Indikativa• Undersökande• Diagnostiska
Vad används informationen till?
Att hålla sig informerad och informera (s.39-41)
AUTOMATIKTeknik/Ekonomi
INSPEKTIONER
REGELBUNDNA MÖTEN
NÖJDKUNDMÄTNING/ENKÄTER (NKI !!)
Nyckeltal för målstyrning
• Finansiella
• Kostnad/Intäkter
• Verksamhets-relaterade
• Kvalitetsrelaterade
• Fastighetsfunktionella
Likviditet, soliditet, drnetto
NKI tal, Kvalitetsavvikelser
Nyttjandegrad, yta/elev, kr/elev
Hyra/m2, energikostn/m2,
Benchmarking / nyckeltals-jämförelser (Interna och externa jämförelser)• Kvalitetsutveckling• Lokalrevisioner
Felanmälningar / år
Förbättringar
Förvaltningsbudget UK Fastighet
Jämförelser/benchmarking av nyckeltal kräver likformiga definitioner och mätning av variabler !
Intern jämförelse• Jämför över tiden för samma enhet (samma fastighet/lokal, samma kund
etc)
• Jämförelser mellan olika enheter i samma organisation (över tiden alt viss tidpunkt)
Externa jämförelser• Jämför liknande objekt i liknande organisationer (över tiden alt
viss tidpunkt)• Jämförelser med allmänna normtal (genomsnittstal)
Att hålla sig informerad och informera (s.42-43)
Jämförelser
--tal
Kommunjämförelser måttbandet
-- Luleå -- Ö-vik-- Boden -- Sundsvall-- Piteå -- Östersund-- Skellefteå -- Umeå
•
Jämförande kommuner
• Ökad målstyrning• Krav på ökad effektivitet• Beslutsunderlag för
alternativa genomföranden
• Verksamhetsutveckling• Produktionsresultat• Förbättringar• Best practice• osv
Nyckeltalsbehov för vad och vem?
• Politiker
• Medborgare
• Kommunledning
• Fastighetsledning
• Jämförbarhet och relevans• Lika mätmetoder• Lika redovisningsstruktur• Tolkningsproblem• Olikheter i processer• Hitta få och representativa nyckeltal
Problemställningar
• Fyra mätområden
• Kvalitet• Produktivitet• Lokaleffektivitet• Media
Val av mätområden och nyckeltal
Åtta nyckeltal
• Nyckeltal med förklaringsfaktorer
Mätområde kvalitet/förtydligande
Frågor• Hur nöjd är du med Fastighetsorganisationen i sin
helhet?• Hur väl uppfyller Fastighetsorganisationen dina
förväntningar?• Tänk dig en perfekt Fastighetsorganisation. Hur nära ett
sådant ideal tycker du att Kommunens Fastighetsorganisation kommer?
Nyckeltal NKI
• Nyckeltalsberäkning görs i enlighet med den formel som finns beskriven i jämförelsenätverket (se nedan)
• Summan av medelbetygen på frågorna ((( a+b+c)/3 - 1) : 9 ) *100 Exempel: om medelbetygen på frågorna a, b och c är 8,0 ; 7,5 resp 7,0 då blir NKI=((8,0+7,5+7,0) / 3) - 1):9*100= 72
Upplevd kvalitet NKI
Syfte:
• Mäta graden av kundorientering och hur nöjd kunden är på totalnivå
• Komplement till övriga kvalitets frågor
Mätområde media/förtydligande• Två energislag, värme och el, ska utgöra
mätområdena för energiförbrukningen.
Nyckeltal• Värme inkl varmvatten anges i Kwh / m2.
Värmeförbrukningen ska graddagsjusteras• El ska mätas på totalnivå och anges i kwh/m2
Redovisade förklaringsfaktorer• Andel fastighetsyta byggt efter 1979 i %• Totaltkostnad (snittkostnad på all använd energi)
kr/kwh• Fördelad kostnad per kwh för bränsleslag som
används samt andelsfördelning i %• Politiskt fastställda energimål jfr med EU mål
(exvis- 20 % år 2020 , -50% år 2060)
Media
Syfte• Jämföra förbrukad
energi relaterat till graden av klimat/miljö-påverkan och kostnader
• Jämföra graden av insatser för att minska energi-användningen
Mätområde produktivitet/förtydligande
• Produktivitet ska mätas på två nivåer:• dels som ett avverkningsmått som på
totalnivå volymmässigt anger antalet anställda i fastighetsverksamheten i förhållande till brukad area,
• dels som ett kostnadsmått som också på totalnivå anger en kostnad per kvadratmeter.
Nyckeltal• Antalet brukade ytor / fastighetsanställd
m2/årsanställd• Kostnad/ m2, (totalyta egna och förhyrda)
kr/m2
Produktivitet
Syfte• Att mäta volym
och avverknings-grad för insatta verksamhetsre-surser
• Att kunna jämföra produktivitet med upplevd kvalitet
• indikera behov av utveckling eller beslut om alterna-tiva lösningar
Mätområde lokaleff/förtydligande
• Mätområden• förhållandet mellan nyttjad lokalarea för
kommunala verksamheter och antalet kommuninnevånare
• fastigheters och lokalers kostnadsandel relaterat kommunens totala kostnader (rensat finansiella och övriga interna kostnader)
Nyckeltal• Lokalkostnader andel av skattekronan i %
Lokaleffektivitet
• Syfte• Ger en
indikativ bild om det relativa lokal-omfånget
• Ger en vägledning om hur effektiva lokalerna är
• Belyser hur stor del av den kommunala budgeten som utgörs av fastighetskostnader
LOVISA (Lokaler och verksamhet i samverkan) är en kommungemensam informationsplattform med syftet att i första hand samordna fastighets- och verksamhetsinformation på ett ställe för att stödja en utvecklad lokalplanering och effektivisera lokalnyttjande och fastighetsförvaltning. Systemet återfinns i kommunens intranät
Sprida information
Presentation ur Interna fastinfo system
• Driftadm. och hyra
• Fastighets-dokumentation och underhålls-planering samt myndighets-kontroller
• Budget och redovisning
• Kvalitetssystem
• Projektuppföljn
Kapitel 7
Strategisk lokalresursplanering
Vad är lokalresursplanering?• En arbetsmodell/verktyg för att regelbundet och
systematiskt planera lokalresurser och dess användning för att nå balans mellan vad organisationen behöver och tillgängliga lokalresurser
Varför lokalresursplanering?
• Rätt fastighetsbestånd och rätt uppsättning lokaler• Bättre användning av organisationens pengar (15-30%)• Bättre överblick av verksamhetens lokalbehov och
lokalanvändning –bättre nyttjande• Bättre kännedom om var pengar kan frigöras för annan
verksamhet – förbättra den offentliga servicen• Bättre lokalfördelning mellan verksamheterna
Strategisk lokalresursplanering
Vilka strategier och synsätt ska man ha för sin fastighets/lokalplanering
1. Se byggnader som något riktigt långsiktigt, underhålla så att
byggnaden behåller en bra standard och sitt värde över tiden.
2. Bygga billigt med minimalt underhåll för att slutligen
riva och bygga nytt efter några decennier.
3. Flyttbara moduler som hyrs/köps och sedan
sägs upp/säljs när de inte längre behövs.
Oavsett val är det viktigt med genomtänkta bedömningar av framtida behov och konsekvenser
Lokalresursplaneringens fyra arbetssteg
Nulägesbeskrivning• Lokalkostnad• Lokalkapacitet• Teknisk status
• Ändamålsenlighet• Myndighetsförelägg
Åtgärdsförslag• Avveckla• Bygg nytt/om• Renovera, underhåll• Hyr • Sälj / hyr tillbaka
Följ upp och avstämma• Identifiera
förbättringar• Identifiera
förändringar• Gör planen levande
Framtida behov• Verksamhetsutv• Befolkningsutv• Organisation (egenregi/privat)
• TrenderLokalförsörjnings-grupp
Lokalförsörjningsplan1-10 år
2
4
1
3
Osäkerheter i planeringsunderlaget och som påverkar den strategiska fastighetsplaneringen
Vad har verksamheten för egentliga behov och krav i framtiden
Objektens egenskaper och hur länge de håller –oförutsedda insatser
Hur mycket resurser som kommer att finnas i framtiden
Vad olika saker kostar och om den tekniska utvecklingen.
Utvecklingen på hyres- och fastighetsmarknaderna
Varför planera då man ändå är osäker?
Allmänna konsekvenser:• Långsiktiga planer – scenariska (3-5 år) minskar risken för
felbeslut
• Kortsiktiga relativt detaljerade planer för dagens beslut (1-3 år)
• Regelbundna ändringar i planen –”flytande planering” ger processfördelar med dialog, insyn och insikt i problematiken
• Osäkerheten genererar ofta ett rationellt bestånd med varierande kvalitet över tiden - utrangeringspotential.
Dialog och kunskapsutbyte under planeringsprocessen – viktigare än planen i sig.
Planeringshjulet lokalförsörjning UK Fastighet
Planeringshjulet lokalförsörjning UK Fastighet
Strategisk lokalstyrning Umeå Kommun
Förvaltningar och nämnder
Förvaltningar och nämnder
Förvaltningar och
nämnder
Lokal-försörjnings-
planer2-5-10 år
Lokalberedningsgrupp/
Lokalstyrgrupp
Inv planer
Fastighet
Lokal utredn
Lokalrev
Investeringsärende
Verksamhets-
planer
Förvaltningar och nämnder
Förvaltningar och nämnder
Förvaltningar och nämnder
Förvaltningar och nämnder
Kapitel 8
Gröna byggnader och livscykeltänkande – en utmaning och ett fokusområde
Passivhus
Hållbara byggnader
Klimatpåverkan
Byggmaterial-krav
EU klimatdirektiv
miljöförstöring
Energi-effektiviserin
g
Klimatmålen
Miljöklassning
miljöpåverkan livscykelkalkyler
Grön el
Förnyelsebar energi
luftkvalitet
NNE byggnader
Miljöcertifiering
Gröna byggnader och livscykeltänkande – en utmaning och ett fokusområde
Sveriges totala energitillförselFördelad på energis lag*, 2010, TWh
Källa: Energimyndigheten, Energiläget 2011* Enligt den metod som används av FN/ECE för att beräkna tillförseln från kärnkraften (tar inte hänsyn till värmeförlusterna).
Hämtat: 2012-10-22
Råol ja och ol jeprodukter: 187,3TWh
Naturgas , s tadsgas: 17,6TWh
Kol och koks : 26,0TWh
Biobräns len, torv m.m.: 141,5TWh
Värmepumpar i fjärrvärmeverk: 5,3TWh
Vattenkraft, brutto: 66,8TWh
Kärnkraft, brutto*: 166,5TWh
Vindkraft: 3,5TWhEl import minus elexport: 2,0TWh
Energi för värme och el = 400 Twh
30-40% (120-160 Twh)
Huvudsakl Transporter
Gröna byggnader och livscykeltänkande – en utmaning och ett fokusområde
Klimatmålen 2020 i Sverige offentlig sektor som föredöme
• minst 50 procent av den svenska energin ska vara förnybar• minst 10 procent av transporternas energianvändning ska
vara förnybar• utsläppen av växthusgaser i Sverige ska reduceras med 40
procent jämfört med år 1990• energieffektiviteten ska öka med 20 procent.
Utöver dessa mal, en vision om att Sverige 2050 ska ha energiförsörjning utan nettoutsläpp av växthusgaser i atmosfären.
Gröna byggnader och livscykeltänkande – en utmaning och ett fokusområde
Två metoder att genomföra energieffektivisering
Egen regi – den egna organisationen kavlar upp ärmarna
Energitjänstentreprenad (EPC) - marknaden bistår med kunskap och kapital
Gröna byggnader och livscykeltänkande – en utmaning och ett fokusområde
Egen regi
• Kartlägg aktuell status
• Koppla kartläggningen till byggnadens tekniska
faktorer, skötsel, verksamheten
• Upprätta en åtgärdsplan med alternativ för pkt ovan
• Kalkylera med livscykelperspektiv
Gröna byggnader och livscykeltänkande – en utmaning och ett fokusområde
Kontrakt för energieffektivisering EPC (Energy Performance Contracting)
1. Beställaren finansierar ( bra finanser låg kalkylränta)– Beställaren står för finansieringen och kapitalkostnad– Entreprenören föreslår åtgärder och garanterar besparingen (tar risken)– Entreprenören tar hem vinsten för större besparing än
kontrakterat/garanterat
2. Entreprenören finansierar ( beställaren vill/kan ej finansiera)– Entreprenören föreslår åtgärder (tar ekonomisk/teknisk risk)– Entreprenören tar hem vinsten som del av hela besparingen– Entreprenören står för finansieringen och kapitalkostnad
Gröna byggnader och livscykeltänkande – en utmaning och ett fokusområde
Utvecklingen
Ex vis• Energiförbrukning• Olika typer av material i byggnaden
–återanvändning/deponi• Belägenhet i förhållande till återanvändning av mark och
tillgång till kollektiva transporter• Inomhusmiljö• Innovativa lösningar
Värmeförsörjning LCC kalkyl 2BILAGA 1. LCC- KALKYL, 4 BYSKOLOR MED MILJÖASPEKT
Indata (Fyll i vita rutor med aktuella data) Närv. Umeå E Egen pelletsp. Värmepump Bef. Oljep.
Investering kr 1 200 000 4 600 000 3 800 000
Restvärde kr 300 000 800 000 720 000
Brukstid år 15
Kalkylränta % 4
CO2- utsläpp marginalel ton/Mwh 0,77
CO2- utsläpp fj värme ton/Mwh 0,19
CO2- utsläpp pellets ton/Mwh 0,00
CO2- utsläpp olja ton/Mwh 0,23
Kostnad för utsläpp av CO2 kr/ton 350
Miljökostnader CO2 kr/år 19 652 19 652 232 668 186 156
LCC (nuvärde)
Investering 1 200 000 4 600 000 3 800 000 0
Restvärde -166 579 -444 212 -399 790 0
LCC Drift och underhåll 4 780 907 3 001 965 2 334 861 2 668 413
LCC Energikostnader 15 704 027 7 687 670 8 159 043 19 283 453
LCC Miljökostnader 218 494 218 494 2 586 897 2 069 757
SUMMA LCC: 21 736 849 15 063 917 16 481 011 24 021 623
Med miljöaspekt
Värmeförsörjning LCC kalkyl 1
BILAGA 2. LCC- KALKYL, 4 BYSKOLOR
Indata (Fyll i vita rutor med aktuella data) Närv. Umeå E pellets Egen pelletsp. Värmepump Bef. Oljep.
Investering kr 1 200 000 4 600 000 3 800 000 0
Restvärde kr 300 000 800 000 720 000 0
Brukstid år 15
Kalkylränta % 4
Miljökostnader CO2 kr/år 0 0 0 0
Miljökostnader avveckling kr
LCC (nuvärde)
Investering 1 200 000 4 600 000 3 800 000 0
Restvärde -166 579 -444 212 -399 790 0
LCC Drift och underhåll 4 780 907 3 001 965 2 334 861 2 668 413
LCC Energikostnader 15 704 027 7 687 670 8 159 043 19 283 453
LCC Miljökostnader 0 0 0 0
SUMMA LCC: Utan miljöaspekt 21 518 355 14 845 423 13 894 114 21 951 866
Utan miljöaspekt
SUMMA LCC: Med miljöaspekt 21 736 849 15 063 917 16 481 011 24 021 623
Gröna byggnader och livscykeltänkande – en utmaning och ett fokusområde
0
5
10
15
20
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26
År
Resultat (mkr)
EPC projekt UK 140 mkr medel avskrivningstid 15 år
de mest lönsamma projekten först
entreprenörens arvode och påbörjade avskrivningar
Entreprenörs-arvodet utgår
Avskrivnings-kostnaderna avtar resultatet ökar drastiskt
Nettobesparing 60 mkr
Affärsprincipens första lag
Det är oklokt att betala för mycket, men det är också oklokt att betala för litet.
När Du betalar för mycket, förlorar Du lite pengar. Det är allt.
Men när du betalar för lite kanske Du förlorar alltihop på grund av att det Du köpt inte klarar av det den är köpt till.
Lagen om affärsprinciper medger inte att betala lite och få mycket. Det låter sig inte göra.
Om Du sluter ett avtal med den som lagt det lägsta budet bör Du också lägga till lite ”riskpengar”.
Och om Du gör det, kan Du lika gärna köpa något bättre.
John Ruskin Nobelpristagare i Ekonomi 1819 - 1900
”Att äga eller inte äga – det är frågan”
Är lokalfrågan typ..• Att äga – ställ frågan varför• Att hyra – ställ frågan varför• Att lösa lokalfrågor genom
samverkan – ställ frågan varför
”Att äga eller inte äga – det är frågan”
Möjligheter/fördelar med ägandet
• Tillgodogöra sig prisutvecklingen på fastigheter – höga marknadspriser (gäller främst tillväxtorter)
• Rådighet att anpassa, - utveckla eller avveckla fastigheten
• Fastigheter i strategiska lägen kan utgöra en viktig tillgång för tillväxtskapande stadsplanering
”Att äga eller inte äga – det är frågan”
Risker med ägandet
Ägande/investeringar binder kapital:• Ägandet innebär att stora fasta kostnader låses över lång i form av kapitalkostnader,
drift och förvaltning.
Risker med fel i fastigheten –teknisk risk:• Det kan innebära stora oplanerade kostnader och är i regel svårlösta.
Påverkan av lagar och förordningar:• Spelreglerna för fastighetsägarna ändras oavlåtligen med ny och skärpt lagstiftning.
Detta innebär regelmässigt ett ökat ansvar och nya fastighetsägaråtaganden.
Säkerhetsfrågor:• Andra händelser som gör sig alltmer påminda pekar på att risken för bränder,
skadegörelse, inbrott och sabotage ökar vilket ökar behoven av skydd i form av säkerhetsinvesteringar i bl.a. larm och övervakningsutrustning.
Problem med dåligt utnyttjade lokaler:• Friskola som hyr sina lokaler på den allmänna lokalmarknaden ger lokalöverskott i
den kommunala skolan, - innebär dubbla kostnader för lokaler.
Privata initiativ utan styrning löser inga långsiktiga problem oavsett vilka former dessa har
• Klara ut och analysera behoven/problemen (generella eller specifika)
• Analysera alternativa lösningar• Gör en riskanalys på kort och långsiktiga risker (finansiell risk,
verksamhetsrisk, övriga risker)• Beskriv samhällsnyttan, sätt upp mål.• Upprätta strategier för genomförande (se långsiktigt, flexibilitet)• Analysera marknaden (vilka spelare, vilken kompetens, vilken
konkurrens)• Välj partner att samverka med utifrån vad denne kan bidra med
och på bästa villkor
•
”Att äga eller inte äga – det är frågan”
Koncept
PPP, OPS, EPCInnehåller både finansiering,
ägande och tjänster
Sale Lease backa) Finasiell leasingb) Operationell leasing
Traditionell Inhyrning
• Lösningsorienterat• Samverkan• Riskfördelning• Flexibelt• Incitament• Långsiktigt• Differentierat ägande• Komplexa upphandlingar• Stora krav på parterna
Överförd finansiell riskÅterköpsklausul -kontraktÖverförd ägar riskHelhetsövergång utan återköp
Överförd ägarriskStatiska avtal få incitamentKalkylerbar hyraKostnadskompenserad ägarrisk
Traditionell Förhyrning av verksamhetsfastigheter (s.65-66)
• Kontraktslängd:– Mixad kontraktslängd (20 25 år 3-10 år) beroende på
planeringshorisont och graden av ombyggnad • Ansvarsfördelning:
– Mixat skötselansvar för drift och skötsel. (oftast fastighetsägaren)• Ingående ”optioner
– Förtida avflyttning/förlängning av avtal/ägarbyten– Förändra funktion - rumsindelning
• Värdeförändringar– Återköpsklausuler efter avtalsutgång - restvärden
Kvadratmeterpriser eget bestånd/förhyrt UK 2009
Kvadratmeterpriser egna lokaler
0
200
400
600
800
1000
1200
Servicehus Daghem Skolor Förvaltningsfastigheter
Serie1
Förhyrda lokaler kvadratmeterpriser
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
Servicehus Daghem Skolor Förvaltningsfastigheter
Serie1
Hyreskostnadsökning vid totalförhyrning UK 2009
Kostnadsdifferens vid totalförhyrning givet samma ytbehov
020000400006000080000
100000120000140000
Ser
vice
hus
Dag
hem
Sko
lor
För
valtn
ings
fast
ighe
ter
Total hyreskostnads-ökning c:a 200 mkr/år
Sale lease back Ett exempel
NORRLANDS OPERAN
Offentlig ägare Privat ägare finansiär
Hyreskontrakt• Drift och
förvaltning åligger hyresgästen
Bygger om/till, förädlar
1000 kr
Institutionell/Avtalsgrundad partnering (PPP,OPS)
Offentlig part
OPS Projektbolag
Långivare
Ägare
Entreprenör Facility manager
Kund/Nyttotagare
Eget riskkapital
Lånat kapital
OPP/S kontrakt
Kontrakt drift och underhåll
Kontrakt totalentreprenad
Risken placeras hos den som bäst och billigast kan hantera den
Finansiering
Planering
Myndighetskrav
Opinion
Organisation
Projektering
Byggande
Drift/Underhåll
Trafik
Beställare Leverantör
Traditionellt projekt
Finansiering
Planering
Myndighetskrav
Opinion
Organisation
Projektering
Byggande
Drift/Underhåll
Trafik
Beställare Leverantör
OPS/PPP
OPS/PPP för- och nackdelar (s.64-65)
Finansiella aspekter
+ Offentliga aktören behöver inte investera egna pengar i byggandet.
- Långt hyreskontrakt binder offentliga aktören under lång tid.
Poolning av kompetens
+ Privata fastighetsföretag tillför ny kunskap och nya idéer.
Lägre livscykelkostnader
+ Om en privat aktör är ansvarig för både byggande och förvaltning
stärks incitamenten för att ta hänsyn till förvaltningsskedet.
Riskfördelning
+ Huvuddelen av de finansiella riskerna , byggkostnader och
tekniska risker bärs av den privata aktören.
Kritiker menar att OPS-projekt kan uppstå därför att en politisk ledning önskar genomföra
populistiska projekt – men önskar skjuta så mycket som möjligt av
kostnaderna på framtiden.
Faktorer som påverkar valet mellan att äga och hyra
Skillnader i drifts- och underhållskostnader• Skillnader i effektivitet avseende drift och förvaltning (ej belagt).
Skillnader i kapitalkostnader (räntekrav och avskrivningstider)• Offentligheten lånar billigt. Relativt korta avskrivningstider
rekommenderat 33 år• Privata kan ta större risker med avskrivningstider ev låna billigare
Skillnader i riskbedömning • Teknisk risk: Vissa kommuner/landsting har velat minska riskerna i
samband med oplanerat underhåll och stora ombyggnader och sålt fastigheterna för att sedan hyra tillbaka dem som färdigrenoverade.
• Risk för marknadsförändringar (högre-lägre hyra)• Risk för kapitalförluster (negativa värdeförändringar)
Att slippa dessa olika risker kan ses som den konkreta
innebörden i att slippa ”fastighetsägaransvaret”.
Faktorer som påverkar valet mellan att äga och hyra
Skillnader i flexibilitet• Den som äger en fastighet kan när som helst sälja.• Enklare att ändra i en byggnad som man äger själv.
Skillnader i förmågan att anpassa• Privata aktörer har bättre förutsättningar att bedöma
möjligheter/risker på en totalmarknad i alla händelser större handlingsfrihet för investeringar.
• Privata aktörer har bättre förutsättningar att ta snabba beslut
Management och kompetensfrågor• Den egna organisationens förmåga och effektivitet
Redovisningstekniska aspekter (s.70)
Långsiktiga hyreskontrakt som binder kommunen under många år framåt ska i princip redovisas som en skuld i balansräkningen.
Redovisningstekniskt skillnad mellan finansiell- och
operationell leasing:
Finansiell leasing = rätten till återköp efter avtalstidens utgång (livslängd)
• Ska redovisas som skuld i balansräkningen
Operationell leasing = Tillgången går över i sin helhet och regleras med avtal på olika tid utan återköpsrätt
• Tillgången reellt övergår till den nye ägaren och avtalet ska inte redovisas som en skuld.
Checklista – rationellt hyra eller äga (s.70-71)
Köparens egenskaperLångsiktigt seriös aktör? Erfarenhet? Vad händer vid konkurs?
Alternativa köpareFinns andra aktörer som kan erbjuda bättre villkor?
Framtida ägareAvtalad möjlighet att påverka framtida försäljningar?
Mängden återförhyrda lokalerAvvägning - vad som återförhyrs och vad som säljs utan den möjligheten
Rollfördelning mellan framtida fastighetsägare och hyresgästenFrämst fördelning avseende drift- och underhållsansvar
Check Kalkylutfall eget ägandeKostnader för eget ägande jämfört avkastning på försäljningsintäkten minus hyra
samt värde av stadsplaneringsnytta i fortsatt ägande
• Öka medvetenheten om möjligheter och risker
• Förstå fastighetsmarknadens aktörer • Formulera strategier för
fastighetsägande• Se fastigheter som en tillgång. • Identifiera realiserbara övervärden• Bestäm kapitalbehov och
avkastningseffekter • Utveckla och komplettera förvaltning
med inriktning mot en mera värdeorienterad syn på fastigheter.
Strategidokument för fastighetsägande och fastighetsförsäljningar Umeå Kommun 2010
Fastighetsmarknadens aktörer
Generellt
• Fastighetsmarknaden bygger på utbud och efterfrågan.
• På senare tid så har även fler och fler köpare börjat inse och värdesätta mer och mer specialiserade fastigheter förutsatt att dessa kopplas till kreditvärdiga och långsiktiga hyresgäster. - Läs offentliga verksamheter
Fastighetsmarknadens aktörer
Nedan följer en översiktlig beskrivning av de mest aktiva typerna av aktörer på fastighetsmarknaden.
Industriella köpare•Med industriella köpare avses generellt de traditionella fastighetsbolagen•Värderar fastigheter baserat på antingen fastigheternas tekniska värde
alternativt på dess utvecklingspotential Finansiella köpare
•Två kategorier, de spekulativa och de långsiktiga köparna. •Grunden i deras agerande är att de styrs av olika nyckeltal så som
direktavkastning, eller yield De spekulativa köparna
•Ofta agerar i en marknad präglad av dålig likviditet och pessimism med både låga fastighetsvärden och hyror till följd.
•Gör sina spekulativa förvärv kortsiktigt, med väldigt höga avkastningskrav förhoppningar om att framtida värdeökningar tillföljd av ett förbättrat konjunkturläge.
Fastighetsmarknadens aktörer
De ”långsiktiga” finansiella köparna
• Ofta institutionella investerare så som fonder, pensionsstiftelser och försäkringsbolag och har en långsiktig syn på sitt ägande.
• Drivkraft är en säker och stabil avkastning. Agerar helst i välfungerande marknader som är transparanta och välanalyserad till skillnad från de spekulativa köparna som är betydligt mer riskvilliga.
• Opererar med ett lägre avkastningskrav, normalt c:a. 5-7 %, än hos de ”spekulativa” köparna innebär det att de kan betala högre priser för fastigheterna.
• Investerings horisonten är betydligt längre än 10 år och ofta upp emot 30 år. • De långsiktiga köparna har i stor utsträckning bidragit till att driva upp
efterfrågan på fastigheter med långa hyresavtal dramatiskt de senaste åren med fallande avkastningskrav tillföljd.
• Skälet till den ökade efterfrågan är att fler aktörer idag värdesätter hyresavtal med låg kreditrisk och möjlighet till att erhålla långa och stabila hyresintäkter.
En konklusion är att eftersom förtjänsterna primärt baseras på de långa hyresavtalen bör det ligga i kommunens intresse att i framtiden värdera bygga i egen regi om man därefter är beredd att sälja och teckna långa hyresavtal.
Hävstångseffekter i försäljningen med långsiktig finansiell köpare
Fakta i exemplet:
Antal platser: 70
Areal: 4 200 m2
Byggkostnad: 25 000 kr/m2
Totalbyggkostnad: 105 000 000 kr
Hyra: 2 250 kr/m2
Byggarens avkastningskrav: 9 %
1. Kommun X ger byggare/fastighetsbolag Y i uppdrag att bygga ett nytt äldreboende
2. Byggare Y upprättar ett hyresavtal på 20 år med en grundhyra på 2250 kr/m2
3. Byggare Y träffar en försäljningsöverenskommelse med en Finansiell köpare med ett avkastningskrav på 6,3 % som önskar köpa fastigheten med underliggande avtal.
4. Köpeavtal tas fram på följande beräkning:
Hyran/m2*m2/avkastningen på 6,3%=150 000 000 kr
5. Den finansiella köparen/investerarna förväntar sig en KPI justerad avkastning över tid på ca 4 %
6. Kommunen erlägger fortlöpande hyresbetalningar till den nya ägaren.
Kommunen Byggare/fastighets-bolag
Finansiell köpareInvesterare med lågt avkastningskrav
1.
2.
3.
5.
4.
Strategier för fastighetsägande Umeå Kommun
Obligatorisk verksamhet anpassade fastigheter
Frivillig verksamhet
Enstaka objekt med långa kontrakt
Enstaka objekt med långa kontrakt
Hela eller delar av bestånd beroende av behov Marknadsrisken låg eller känd
Skola vård och om-sorg
Kul-tur och
fritid
Industrifastig-heter
kontor mm
Bostäder/
allmännytta
Försäljning
Fastigheter är ett befintligt tillgångsslag som kan användas för att finansiera nya investeringar men det kräver:
• Tydligt uttalade finansieringsbehov samt hur stor del av finansieringen som ska täckas med försäljningar samt aktuella investeringars lönsamhet
• Ett styrdokument med tydliga direktiv och strategier för ägande.
• Utarbetade riktlinjer för fastighetsinvesteringar som genererar övervärden samt inriktning för förvärv och försäljning
• En professionell försäljningsprocess där kunskap och nätverk utvecklas om marknadens aktörer
• Utveckla en värdeorienterad fastighetsförvaltning • Att utifrån finansieringsbehovet upprättar och
ajourhålla en omsättningsbar fastighetsportfölj
Diskuterade strategier
Strategi 1
Kommunen säljer ut hela det egna lokalbeståndet till privata fastighetsägare och återförhyr det som behövs samt avveckla hela fastighetsorganisationen. Renodlar och utveckla egen lokalförsörjningsfunktion med spetskompetens för avtalstecknande.
Förväntade fördelar: Kommunen frigör stora kapitalmängder till förmån för andra investeringar eller verksamhetKommunen avhänder sig fastighetsägarproblematiken och ansvaret fullt ut och kan fokusera på lokalförsörjning på förhyrningar
Problem/nackdelar:Om kommunen aviserar en massförsäljning kommer fastighetsmarknaden att påverkas drastiskt i Umeå. Troligen med prisfall som följd.Endast ett fåtal aktörer är finansiellt starka att klara sådana stora åtgandenMarknadshyror tillämpas vilket innebär att kostnaderna sannolikt ökar drastiskt över tidenMan mister totalt rådigheten att använda strategiska fastigheter för att utveckla och styra
Diskuterade strategierStrategi 2
Successivt försälja selekterade objekt, delar eller hela bestånd av lokaltyper som används av verksamheter som är konkurrensutsatta, är föremål för stora investeringar på grund av verksamhetsförändringar, och tillväxtutveckling (läs befolkningsutveckling) samt har dåligt lokalutnyttjande och drar stora kostnader. Kommunen hyr in lokaler för den verksamhetsvolym som behövs.
Förväntade fördelar:• En relativt jämn anpassning skulle kunna göras av lokalbehoven för de verksamheter som nu
förändras i rask takt. Mindre ytor – lägre kostnader• Kommunen skulle utan att äga lokalerna med ägarproblematik ändå ha en anpassad lokalreserv
hos annan ägare (exempelvis beroende på hur friskolorna utvecklas) för den verksamhet som kommunen ansvarar för. Detta samtidigt som anpassningsgraden till egna behov är bättre än vid eget ägande.
• Om försäljningen sker successivt kan fastighetsmarknaden vitaliseras genom att flera aktörer medverkar och etablerar sig.
• Kommunen frigör kapital om än i mindre utsträckning än alternativ ettProblem/nackdelar:
• Man mister som i alternativ ett rådigheten över fastigheten fast i mycket mindre grad • Även om fastighetsvolymen är mindre krävs liksom i alternativ ett att de privata aktörer som
kommer att äga dessa fastigheter är kapitalstarka med god kreditvärdighet. Detta begränsar antalet och konkurrensen
Diskuterade strategierStrategi 3
Att då nyinvesteringsbehov föreligger och då nya byggnader uppföres för kommunens verksamhetsbehov alltid pröva och sträva efter tillämpligheten av privat finansiering och ägande enligt ett samverkanskoncept liknande det i rapporten beskrivet ( OPP, PPP)
Förväntade fördelar:• Flexibla och ej detaljstyrda kontrakt vilket ger kommunen och den private aktören möjlighet till
förändringar och innovationer• Ökad grad av samverkan mellan parterna än i konventionella bygginvesteringar vilket ger mera
rum för att med bägges parters kunskap skapa de bästa lösningarna för nyttjare och ägare• Formen kan innehålla olika ägarformer beroende på projekt. • Graden av incitament ökar automatiskt i ett långsiktig samverkansåtagande mellan parterna• Gemensam riskspridning.
Problem/nackdelar:• En idag krånglig upphandlingsform, lagstiftningen oklar. Arbete med detta pågår• Kräver noggrann planering innan avtal kan slutas, kan innehålla juridiska oklarheter. Kräver nya
upphandlingsstrategier och nya kunskaper• Kräver stora kunskaper av den private aktören i beträffande kostnadseffektiva lösningar som
båda parterna kan tillgodogöra sig