1

PAJAK BUMI DAN BANGUNANPAJAK BUMI DAN BANGUNANOLEH: IIM IBRAHIM NUR, M.AK.OLEH: IIM IBRAHIM NUR, M.AK.

2

OBJEK PBBOBJEK PBB(UU PBB ps. 1)(UU PBB ps. 1)

PBB adalah pajak yang dikenakan atas Bumi dan Bangunan

Bumi adalah permukaan dan tubuh bumi yang ada

dibawahnya.

Bangunan konstruksi teknis yang ditanam/dilekatkan secara tetap pada tanah

dan/atau perairan.

Termasuk bangunan: jalan lingkungan dalam suatu komplek bangunan, jalan tol, kolam renang, pagar mewah, tempat olah

raga, galangan kapal, dermaga, taman mewah, tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak, gardu

listrik, dan fasilitas lain yang memberi manfaat.

3

BUKAN OBJEK PAJAKBUKAN OBJEK PAJAKa. Digunakan semata-mata untuk kepentingan umum dibidang

ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional, yg tdk dimaksudkan utk memperoleh keutungan.

b. Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala atau yang sejenis dengan itu kecuali kuburan yang bersatu dengan rumah.

c. Hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan yg dikuasai desa, tanah negara yang belum ada hak.

d. Digunakan oleh perwakilan diplomatik/konsulat (asas timbal balik).

e. Digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi interna-sional yang ditentukan oleh Keputusan Menteri Keuangan.

4

SUBJEK PAJAKSUBJEK PAJAK(UU PBB ps. 4)(UU PBB ps. 4)

Orang atau badan yang secara nyata:

Mempunyai suatu hak atas bumi

Memperoleh manfaat atas bumi

Memiliki, menguasai, memper-oleh manfaat atas

bangunan

5

TARIF DAN PERHITUNGAN PBBTARIF DAN PERHITUNGAN PBB

Tarif PBB adalah 0,5%

Total NJOP (Bumi+Bangunan)NJOPTKP (maks. 12.000.000)NJOP Kena Pajak (A-B)

NJKP (20% / 40%)

Pajak Terutang 0,5% x NJKP

AAA

BBB

CCC

DDD

EEE

6

NILAI JUAL OBJEK PAJAK (NJOP)NILAI JUAL OBJEK PAJAK (NJOP)

Dasar pengenaan pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar.

Bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek

lain yang sejenis.NJOP ditetapkan dengan KMK tiap tiga tahun, kecuali

daerah tertentu setiap tahun.

7

SAAT DAN TEMPAT TERUTANG PBBSAAT DAN TEMPAT TERUTANG PBB

Saat yg menentukan pajak terutang adalah keadaan objek pajak pada tanggal 1 Januari tiap tahunnya.

Tempat pajak terutang adalah:– Untuk daerah DKI Jakarta, di Wilayah Khusus Ibukota

Jakarta.

– Untuk daerah lainnya, di wilayah Kabupaten/Kota.

8

PENDAFTARAN PBBPENDAFTARAN PBBWajib Pajak wajib mendaftarkan objek PBB dengan mengisi Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP).SPOP adalah surat yang digunakan oleh wajib pajak untuk melaporkan data objek pajak menurut ketentuan UU PBB.SPOP dapat diperoleh di:

– Kantor Pelayanan PBB terdekat.

– Dinas Pendapatan Daerah.

– Kantor Camat, Kantor Lurah.

– Tempat lain yang ditunjuk.Berdasarkan SPOP, Dirjen Pajak menetapkan besar PBB terutang dengan menerbitkan SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang).

9

SPOPSPOPSPOP diisi dengan:– Jelas, benar, dan lengkap.– Ditandatangani oleh wajib pajak atau kuasanya.

Wajib Pajak hrs mengembalikan SPOP ketempat pengam-bilan atau ke Kantor Pelayanan PBB paling lambat 30 hari sejak SPOP diterima oleh wajib pajak.Terlambat mengembalikan SPOP:– Denda administrasi sebesar 25% dari pajak terutang.

SPOP hanya diberikan dalam hal:– Objek pajak belum terdaftar/data belum lengkap.– Objek pajak sudah terdaftar tapi data belum lengkap.– NJOP berubah karena pertumbuhan ekonomi.– Objek pajak dimutasikan atau ada laporan dari instansi terkait.

10

NILAI JUAL OBJEK PAJAK (NJOP)NILAI JUAL OBJEK PAJAK (NJOP)

Dasar pengenaan pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar.

Bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek

lain yang sejenis.NJOP ditetapkan dengan KMK tiap tiga tahun, kecuali

daerah tertentu setiap tahun.

11

NJOP TIDAK KENA PAJAKNJOP TIDAK KENA PAJAK

NJOPTKP ditetapkan maksimal Rp. 12.000.000,-

Ditetapkan secara regional oleh kabupaten/kota

Kecuali DKI Jakarta ditetapkan oleh Provinsi

NJOPTKP hanya satu objek pajak utk satu WP

12

NILAI JUAL KENA PAJAK (NJKP)NILAI JUAL KENA PAJAK (NJKP)PP NO. 25 TAHUN 2002PP NO. 25 TAHUN 2002

Dasar perhitungan pajak adalah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)

PBB Perkebunan 40 %

PBB Perhutanan 40 %

PBB Pertambangan 40 %

NJOP > Rp 1.000.000.000 40 %

NJOP s.d Rp 1.000.000.000

20 %

13

PENDEKATAN PENILAIAN NJOPPENDEKATAN PENILAIAN NJOPPendekatan dalam menentukan nilai jual objek pajak:– Pendekatan data pasar (market data approach), yaitu suatu

pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara membandingkan dengan objek lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya.

• Umumnya digunakan untuk menentukan NJOP Bumi/Tanah.– Pendekatan biaya/nilai perolehan baru (cost approach), yaitu suatu

pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dgn cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek tersebut pada saat penilaian dilakukan, yang dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi fisik objek tersebut.

• Umumnya digunakan untuk menentukan NJOP Bangunan.– Pendekatan pendapatan/nilai jual pengganti (income approach),

yaitu suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi objek pajak tersebut.

• Umumnya untuk menentukan NJOP sektor perkebunan, perhutanan, dll.

14

METODE PENILAIAN NJOPMETODE PENILAIAN NJOPPenilaian Massal (Mass Appraissal):– NJOP bumi dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) yang

terdapat pada setiap Zona Nilai Tanah (ZNT).– NJOP bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen

Bangunan (DBKB) dikurangi dengan biaya penyusutan fisik.– Perhitungan penilaian massal dilakukan berbasis komputer.

Penilaian Individu (Individual Appraissal):– Yaitu metode penilaian suatu objek pajak untuk masing-masing

objek pajak yang bersifat unik/khusus.– Diterapkan untuk objek khusus yang bernilai tinggi atau keberadaan-

nya mempunyai sifat khusus seperti: jalan tol, pelabuhan laut/sungai/ udara, lapangan golf, industri semen/pupuk, PLTA, PLTU, PLTG, pertambangan, tempat rekreasi, rumah mewah, pompa bensin, PBB sektor perkebunan, perhutanan, pertambangan, dll.

15

CONTOH SOAL PBB PERUMAHANCONTOH SOAL PBB PERUMAHAN

Pak Sukri mempunyai dua objek pajak yang letaknya terpisah di daerah Jakarta Barat. Dengan data 2005 sebagai berikut:– Rumah dengan rincian: tanah 500 m2 dengan nilai jual

Rp2.000.000 /m2 dan bangunan 300 m2 dengan nilai jual Rp2.500.000/m2

– Tanah kosong seluas 1000 m2 dengan NJOP beragam: 600 m2 dengan nilai jual Rp.600.000.000 dan 400 m2 nilai jual Rp.800.000.000.

– Berapa PBB yang harus dibayar Pak Sukri tahun 2005 jika NJOPTKP DKI Jakarta ditetapkan Rp12.000.000,-

16

CONTOH PBB TAMAN/PAGAR MEWAHCONTOH PBB TAMAN/PAGAR MEWAHTuan Bernard mempunyai dua objek pajak yang terpisah satu di daerah Citeureup (Kabupaten Bogor) dan satu di daerah Cileungsi (Kabupaten Bogor) dengan data tahun 2005 sbb:Citeureup:– Sebidang tanah seluas 800 m2 dengan harga jual Rp. 1.300.000,- per-m2.– Sebuah bangunan 400 m2 dengan harga jual Rp. 2.350.000,- per-m2.– Taman mewah seluas 200 m2 dengan harga jual Rp. 500.000,- per-m2.– Pagar mewah sepanjang 120 m dan tinggi 1,5 m dengan harga jual Rp

1.750.000 per-m2.Cileungsi:– Sebidang tanah seluas 600m2 harga jual Rp. 1.200.000 per-m2.– Sebuah bangunan 250 m2 dengan harga jual Rp. 2.150.000,- per-m2.– Taman mewah seluas 100 m2 dengan harga jual Rp. 400.000,- per-m2.– Pagar mewah sepanjang 80 m2 dan tinggi 1,5 m2 dengan harga jual Rp

1.200.000,- per-m2.Jika Kabupaten Bogor menentukan NJOPTKP Rp. 10.000.000,- tentukan PBB yang harus dibayar Tuan Bernard pada tahun 2007

17

JAWABAN …1JAWABAN …1CITEUREUP:

NJOP Bumi 800 m2 x Rp.1.274.000,-1.019.200.000,-NJOP Bangunan 400 m2 x Rp.2.200.000,- 880.000.000,-NJOP Bangunan (Taman) 200 m2 x Rp.505.000,- 101.000.000,-NJOP Bangunan (Pagar) 180 m2 x Rp 1.833.000,- 329.940.000,-Total NJOP2.330.140.000,-NJOPTKP 10.000.000,-NJOP Kena Pajak2.320.140.000,-NJKP = 40% x 2.320.140.000 928.056.000,-

PBB terhutang = 0,5% x 928.056.000,- = 4.640.000,-

18

JAWABAN …2JAWABAN …2CILEUNGSI:

NJOP Bumi 600 m2 x Rp.1.147.000,- 688.200.000,-NJOP Bangunan 250 m2 x Rp.2.200.000,- 550.000.000,-NJOP Bangunan (Taman) 100 m2 x Rp.429.000,- 42.900.000,-NJOP Bangunan (Pagar) 120 m2 x Rp 1.200.000,- 144.000.000,-Total NJOP 1.425.100.000,-NJOPTKP 0,-NJOP Kena Pajak 1.425.100.000,-NJKP = 40% x 1.425.100.000,- = 570.040.000,-

PBB terhutang = 0,5% x 570.040.000,- = 2.850.200,-

Total PBB yang harus dibayar Tn. Bernard adalah =4.640.000 + 2.850.200 = 7.490.480,-

19

CONTOH SOAL PBB APARTEMENCONTOH SOAL PBB APARTEMENPT. Agung Podomoro membangun apartemen di daerah Jakarta Selatan pada tanah seluas 20.000 m2 (kelas NJOP A15), dengan data bangunan sebagai berikut:– Bangunan hunian terdiri dari 200 unit type 70, 150 unit type 100,

100 unit type 120, dan 100 unit type 180 (kelas NJOP B17).– Bangunan bersama (teras, tangga, lift, eskalator, dll) seluas 2.000

m2 kelas NJOP B19.– Bangunan sarana (lapangan olahraga, tempat parkir, dll) seluas

5.000 m2 kelas NJOP B19.Hitung PBB untuk masing-masing unit (type 70, type 100, type 120, dan type 180) jika NJOPTKP DKI Jakarta ditetapkan Rp. 12.000.000,-

20

JAWABAN PBB APARTEMEN…1JAWABAN PBB APARTEMEN…1NJOP Bumi 20.000 x 1.032.000 20,640,000,000NJOP Bangunan Hunian Type 70 x 200 x 1.833.000 25,662,000,000NJOP Bangunan Hunian Type 100 x 150 x 1.833.000 27,495,000,000NJOP Bangunan Hunian Type 120 x 100 x 1.833.000 21,996,000,000NJOP Bangunan Hunian Type 180 x 100 x 1.833.000 32,994,000,000Total NJOP Bangunan Hunian 59.000 x 1.833.000 108,147,000,000NJOP Bangunan Tambahan 2.000 x 2.625.000 5,250,000,000NJOP Bangunan Penunjang 5.000 x 2.625.000 13,125,000,000Total NJOP Bangunan 126,522,000,000

Tentukan Faktor Pengali masing-masing unit- Faktor Pengali type 70 = (70/59.000) 0.00119- Faktor Pengali type 100 = (100/59.000) 0.00169- Faktor Pengali type 120 = (120/59.000) 0.00203- Faktor Pengali type 180 = (180/59.000) 0.00305

21

JAWABAN PBB APARTEMEN…2JAWABAN PBB APARTEMEN…2Perhitungan PBB Type 70 faktor pengali 0.00119NJOP Bumi 24,488,136NJOP Bangunan 150,110,847Total NJOP 174,598,983NJOPTKP 12,000,000NJOP Kena Pajak 162,598,983NJKP 20% 32,519,797PBB 0,5% 162,599

Perhitungan PBB Type 100 faktor pengali 0.00169NJOP Bumi 34,983,051NJOP Bangunan 214,444,068Total NJOP 249,427,119NJOPTKP 12,000,000NJOP Kena Pajak 237,427,119NJKP 20% 47,485,424PBB 0,5% 237,427

Hitung PBB untuk type 120 dan type 180, masing-masing mahasiswa

22

PBB SATUAN RUMAH SUSUNPBB SATUAN RUMAH SUSUNPerhitungan PBB satuan rumah susun sama dengan perhitungan PBB apartemen.PBB yang dibayar oleh masing-masing unit dalam satuan rumah susun adalah 50% dari PBB terhutang.

23

SPPTSPPTBesarnya pajak yang harus dibayar oleh wajib pajak tercan-tum dalam SPPT (surat pemberitahuan pajak terutang).SPPT adalah surat yang digunakan oleh Direktorat Jenderal Pajak untuk memberitahukan besarnya pajak terhutang kepada wajib pajak.SPPT diterbitkan berdasarkan analisis data yang tercantum dalam SPOP.Pajak yang tercantum dalam SPPT harus dilunasi oleh wajib pajak paling lambat 6 bulan sejak SPPT diterima.– Namun demikian untuk menyederhanakan sistem administrasi

di Kantor Pelayanan PBB, maka tanggal jatuh tempo pembayaran sudah ditetapkan dan tercantum dalam SPPT.

– Tanggal jatuh tempo pembayaran PBB biasanya sekitar akhir bulan Agustus tiap tahunnya.

24

PENAGIHAN DENGAN SKP DAN STPPENAGIHAN DENGAN SKP DAN STPSKP atau surat ketetapan pajak, diterbitkan jika:– SPOP tidak dikembalikan sebagaimana mestinya.– Dikenakan denda 25% dari pajak yang seharusnya terhutang.

STP atau surat tagihan pajak, diterbitkan jika:– Pajak tidak/kurang dibayar.– Wajib pajak dikenakan sanksi administrasi atau denda.– Dikenakan denda 2% perbulan maksimal 24 bulan.

Pajak yg tercantum dlm SKP/STP hrs dilunasi paling lambat 1 (satu) bulan sejak SKP/STP diterima oleh wajib pajak.Jika lewat 1 (satu) bulan tidak dibayar, maka dapat ditagih dengan Surat Paksa sampai dengan penyitaan aset.Menteri Keuangan dapat melimpahkan wewenang penagi-han kepada Gubernur dan atau Bupati/Walikota.

25

TEMPAT PEMBAYARAN PBBTEMPAT PEMBAYARAN PBBKantor Pos dan Giro.Bank Tempat Pembayaran yang meliputi:– Bank BUMN atau BUMD.

– Bank lain yang ditetapkan dengan keputusan Menteri Keuangan, seperti misalnya lewat ATM BCA.

Tempat lain yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan.

26

TATA CARA PEMBAYARAN PBBTATA CARA PEMBAYARAN PBBWajib pajak langsung datang ke Bank Tempat Pembayaran (Bank TP) atau Kantor Pos Tempat Pembayaran (Kantor Pos TP) dengan membawa SPPT asli. Bank/Kantor Pos akan menerbitkan Surat Tanda Terima Setoran (STTS).Wajib pajak dapat pula melakukan pemindah bukuan atau transfer atau kiriman uang dari rekening wajib pajak ke rekening Kas Negara qq. PBB.Wajib pajak dpt pula membayar lewat petugas pemungut yang ditunjuk dan akan menerima TTS (tanda terima sementara).Pembayaran SKP/STP hanya dapat dilakukan di Bank TP yang berlokasi di Kantor Palayanan PBB setempat.

27

KEBERATAN PBBKEBERATAN PBBWajib pajak dapat mengajukan keberatan kepada Direktur Jenderal Pajak atas:– SPPT.– SKP.

Satu surat keberatan hanya dapat diajukan atas satu surat SPPT/SKP dalam satu tahun pajak.Alasan diajukannya keberatan:– Luas objek pajak berbeda dengan keadaan sebenarnya.– Klasifikasi objek pajak berbeda dengan keadaan sebenarnya.– Terdapat perbedaan penafsiran undang-undang.– Kesalahan penetapan subjek pajak sebagai wajib pajak oleh

Direktorat Jenderal Pajak.Pengajuan keberatan tidak menunda kewajiban membayar pajak.

28

KEBERATAN PBB …(cont.)KEBERATAN PBB …(cont.)Syarat-syarat keberatan:– Diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia.– Paling lambat diajukan dalam jangka waktu 3 bulan sejak

SPPT/SKP diterima oleh wajib pajak, kecuali dapat menunjukkan alasan tepat.

– Dilampirkan alasan keberatan menurut wajib pajak.– Disampaikan langsung atau melalui pos tercatat.

Direktur Jenderal Pajak harus menerbitkan SK Kebaratan paling lambat 12 bulan sejak permohonan keberatan diterima lengkap.SK Keberatan dapat berupa:– Tidak dapat menerima.– Menolak.– Menerima seluruhnya atau sebagian.– Menambah besarnya jumlah pajak yang terutang.

29

BANDING PBBBANDING PBBWajib pajak dapat mengajukan banding kepada Badan Peradilan Pajak (BPP) atas SK KEBERATAN.Syarat-syarat keberatan:– Diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia.– Paling lambat diajukan dalam jangka waktu 3 bulan sejak SK

Keberatan diterima oleh wajib pajak.– Satu surat banding untuk satu SK keberatan.– Mencantumkan alasan-alasan banding yang jelas.– Melampirkan SK Kebaratan yang dibanding.– Melunasi paling tidak 50% utang pajak pada SK Keberatan.

Permohonan banding tidak menunda pelaksanaan penagihan pajak.

30

PENGURANGAN PBBPENGURANGAN PBBPengurangan PBB dapat diajukan karena:

Kondisi tertentu objek pajak yang ada hubungannya dengan subjek pajak atau karena sebab-sebab lainnya, dpt berupa:– Lahan pertanian/perkebunan/perikanan/peternakan yang hasilnya

sangat terbatas yang dimiliki/dikuasai oleh WP orang pribadi.– Objek pajak yang nilai jualnya meningkat yang dimiliki/dikuasai oleh

WP orang pribadi yang berpenghasilan rendah.– Objek pajak yang dimiliki/dikuasai oleh WP orang pribadi yang peng-

hasilannya semata-mata dari pensiunan.– Objek pajak yang dimiliki/dikuasai oleh WP Badan yang mengalami

kesulitan likuiditas.– Objek pajak yang dimiliki/dikuasai oleh WP orang pribadi yang ber-

penghasilan rendah.Besarnya pengurangan setinggi-tingginya 75%.

31

PENGURANGAN PBB …(contd.)PENGURANGAN PBB …(contd.)Kondisi tertentu objek pajak disebabkan oleh:– Bencana alam seperti gempa bumi, banjir, dan tanah

longsor.– Sebab lain yang diluar biasanya seperti: kebakaran,

kekeringan, wabah, penyakit tanaman dan hama tanaman.

Besarnya pengurangan setinggi-tingginya 100%.

32

PROSES PENGURANGAN PBBPROSES PENGURANGAN PBBSyarat-syarat pengurangan:– Diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia.– Paling lambat diajukan dalam jangka waktu 60 hari sejak SPPT

diterima atau sejak kejadian bencana alam.– Jika ketetapan PBB s.d. Rp25.000,- pengurangan dapat diajukan

perseorangan maupun kolektif (melalui Kepala Desa/Lurah).– Jika ketetapan PBB > Rp 25.000,- permohonan pengurangan harus

diajukan perseorangan.– Disampaikan langsung atau melalui pos tercatat.

Direktur Jenderal Pajak hrs menerbitkan SK Pengurangan paling lambat 60 hari sjk permohonan diterima dgn lengkap.SK Pengurangan dapat berupa:– Menerima seluruhnya atau sebagian.– Menolak.

33

SANKSI DALAM PBBSANKSI DALAM PBBDengan sengaja sehingga menimbulkan kerugian negara:– Tidak mengembalikan SPOP.– Mengembalikan SPOP tapi isinya tidak benar.– Memperlihatkan surat/dokumen palsu atau dipalsukan.– Tidak memperlihatkan surat/dokumen lainnya.– Tidak menunjukkan data/keterangan yang diperlukan.Penjara maksimal 2 tahun atau denda maksimal 5x pajak terutang.

Alpa/tidak sengaja sehingga menimbulkan kerugian negara:– Tidak mengembalikan SPOP.– Mengembalikan SPOP tapi isinya tidak benar.Penjara maksimal 6 bulan atau denda maksimal 2x pajak terutang.

Jika mengulang tindak pidana sebelum lewat masa 1 (satu) tahun dari sanksi sebelumnya, maka diancam pidana 2x lebih berat dari ketentuan.

34

SURAT KETETAPAN PAJAKSURAT KETETAPAN PAJAKSKP atau surat ketetapan pajak, diterbitkan jika:– SPOP tidak dikembalikan sebagaimana mestinya.– Dikenakan denda 25% dari pajak yang seharusnya terhutang.

STP atau surat tagihan pajak, diterbitkan jika:– Pajak tidak/kurang dibayar.– Wajib pajak dikenakan sanksi administrasi atau denda.– Dikenakan denda 2% perbulan maksimal 24 bulan.

Pajak yg tercantum dlm SKP/STP hrs dilunasi paling lambat 1 (satu) bulan sejak SKP/STP diterima oleh wajib pajak.Jika lewat 1 (satu) bulan tidak dibayar, maka dapat ditagih dengan Surat Paksa sampai dengan penyitaan aset.Menteri Keuangan dapat melimpahkan wewenang penagi-han kepada Gubernur dan atau Bupati/Walikota.