Fem steg för att styra skötsel av utemiljö

fem steg för att styra skötsel av utemiljö 3

FörordSveriges bostadsgårdar omfattar lika stor yta som alla anlagda parker i Sverige. Kostnaderna att sköta dem är minst dubbelt så höga som den sammanlagda omsättningen för alla landets parkförvaltningar. Trots det uppmärksammas skötselfrågorna mindre i bostadsföretagen än hos de flesta andra förvaltare av utemiljöer som fastighetskontor, park- och kyrkogårdsförvaltningar. För att stödja alla som på ett eller annat sätt arbetar med förvaltning av bostadsgårdar har Skötselmanual för bostadsgårdar och handboken ”Fem steg för att styra skötsel av utemiljö” tagits fram.

Handboken vänder sig till alla förvaltare av bostadsgårdar. Grunderna för att styra skötsel är desamma, oavsett förvaltarens kompetens, storlek på bostads-företag eller om skötseln sker på entreprenad eller i egen regi.

Handboken är tänkt att fungera som en idébank som ska inspirera till effektivare skötsel av utemiljö och vara ett praktiskt verktyg för att skapa strukturer för skötselarbetet inom bostadsföretaget. Den fungerar både vid självstudier och som utbildningsmaterial vid kompetensutveckling. Boken har klara instruktioner, en överskådlig formgivning och innehåller rikligt med bilder. Den anknyter till befintliga system inom skötsel och förvaltning som Aff-systemets Teknik 06, Skötselmanual för bostadsgårdar och SFUs Personcertifikat för park och utemiljöarbetare inom skötsel och förvaltning av utemiljö. Patrizia Finessi, SABOProjektledare för miljöfrågor på enheten för fastighetsutveckling

Tack!Skötselmanual för bostadsgårdar och handboken ”Fem steg för att styra skötsel av utemiljö” är ett resultat av ett utvecklingsprojekt som genomförts av SLU Alnarp Landskapsutveckling, SABO och sju allmännyttiga bostadsföretag. Bengt Persson, Anders Kristoffersson, Hanna Fors och Therese Lindgren, SLU Landskapsutveckling, har tagit fram Skötselmanual för bostadsgårdar samt ett grundmanus till den här handboken. De allmännyttiga bostadsföretagen representerades av: Folke Parkle och Sverker Moritz, AB Bostaden i Umeå; Morgan Wassmur och Lennart Wahlstedt, Bostads AB Poseidon; Anders Dahlgren, AB Stockholmshem; Stefan Mattson, AB Svenska Bostäder; Kenneth Kallin, ÖrebroBostäder AB; Frida Hallqvist, MKB Fastighets AB; Tomas Gustafsson, AB Sigtunahem och Patrizia Finessi, SABO. Representanter för SABO och alla företagen har varit aktiva i projektets referensgrupp samt vid diskussioner om Skötselmanual för bostads gårdar i SABOs utemiljönätverk.

Förutom denna grupp har personal från en rad bostadsföretag, entreprenörer och konsultföretag välvilligt deltagit i seminarier och möten kring projektet. De har aktivt bidragit till kvalitetssäkring och utveckling av innehållet.

SABO har tillsammans med redaktör Hans Andrén vidareutvecklat grundmanuset till en praktisk handbok med hjälp av Lennart Wahlstedt och Lina Lindgren, Bostads AB Poseidon. Ulf Eldblom, Bostadsbolaget; Tomas Gustafsson, AB Sigtunahem; Kenneth Kallin, ÖrebroBostäder AB och Stefan Mattson, AB Svenska Bostäder granskade manuset innan det gick till tryck. Tack alla!

4 fem steg för att styra skötsel av utemiljö

Hör av er!Vi tar tacksamt emot

alla synpunkter och

förslag till ändringar

och kompletteringar

inför nästa utgåva.

SABOBox 474, 101 29 Stockholm

08406 55 [email protected]

Handboken ”Fem steg för att styra skötsel av bostadsgårdar” visar hur förval-tare kan skapa strukturer för skötsel av utemiljö. Terminologi och ordning hämtar vi från de etablerade styrdokumenten Skötselmanual för bostads-gårdar och Aff-systemets Teknik 06.

Handboken består av tre delar. Den första delen beskriver hur du skapar en grundläggande struktur för skötsel. Du får en praktisk beskrivning av hur företaget kan lägga krav i Aff-systemets Teknik 06 när man vill handla upp skötsel. Andra delen består av grunddokumentet för beskrivning av skötsel-produkter: Skötselmanual för bostadsgårdar samt en djupare genomgång av skötselprodukterna. Del tre innehåller hjälpmedel för kontroll: fotolikare med en serie bilder som ger exempel på bra och dålig skötsel, checklistor för olika sorters kontroller och en mall för att göra en produktionsplan.

För att denna handbok ska vara till så stor hjälp som möjligt i ert arbete finns Skötselmanual för bostadsgårdar, fotolikare och checklistor att ladda ner. Nedladdning görs från http://www.sabo.se/Sidor/filer.aspx?pid=1001. Lösenord: SABO utemiljö. Checklistorna finns både som pdf-filer och som redigerbara exceldokument, som går att företagsanpassa.

Läsanvisning


Innehållförsta delen: fem steg för att styra skötsel av utemiljö 1. gör allt du kan för att skapa en gemensam målbild! 7

2. använd branschspråket! 8

3. använd beskrivningarna i skötselmanual för bostadsgårdar! 10

4. använd ordningen i aff-dokumenten! 12

5. skapa en skötselplan! 16

andra delen: skötselprodukter skötselmanual för bostadsgårdar 27

fördjupad genomgång av skötselprodukterna 45

tredje delen: hjälpmedel

fotolikare 67

protokoll för kontroll 87Skötselmomentbaserad kontroll 89

Skötselmomentbaserad vårkontroll 94

Skötselmomentbaserad höstkontroll 97

Magkänslemodellen 98

Funktions- och utseendebaserad kontroll på ett mätbart sätt 102

Kvalitetsrond utemiljö 108

mall för produktionsplan 110

Ladda ner!

På http://www.sabo.se/

Sidor/filer.aspx?pid=1001

hittar du digitala

dokument som du

kan ladda ner .

Lösenord:

SABO utemiljö


Ja, nu ser jag!

Bilden är klar!

Ser du vad vi ser?

Bra att vi såg det redan nu.

FOTO

LEn

nA

RT

WA

HLS

TED

T, B

OST

AD

S A

B P

OSE

iDO

n


Varje förvaltare vinner på att öka sin förmåga att skapa en målbild över önsk-värd utemiljö, en målbild som hon eller han också kan förmedla till utförare och boende. Med ökad tydlighet följer bättre styrning och bättre ekonomi.Och nöjda hyresgäster.

Grunden för att kunna förmedla en målbild är kompetens inom skötsel och förvaltning av utemiljö, men det räcker inte med det. Två kompetenta och erfarna förvaltare av utemiljö – som kanske till och med gått i samma skolor – skulle ganska snart känna sig trygga i att de menade samma sak, att de delade en gemensam målbild. Och de skulle oftast ha rätt, men inte alltid. Situationen med två erfarna förvaltare som talar med varandra är ovanlig. Den typiska förvaltaren står ofta inför uppgiften att förmedla en målbild för skötseln till en mängd olika grupper med olika förkunskaper och olika bakgrunder. Hon (eller han) ska förmedla skötselmål till företagsledningen som består av personer skolade i en mer traditionell fastighetsförvaltning, det vill säga förvaltning av byggnader och tekniska system. Och till medarbetare och leverantörer med väldigt olika erfarenheter och utbildningar. Allt oftare är förvaltaren också inblandad i en dialog med hyresgäster om skötselmål.

Ändå måste förvaltaren skapa en gemensam målbild. Hon (eller han) måste alltså förmedla skötselmål på ett sätt som passar olika individer och grupper med olika kompetenser och erfarenheter. Lösningen blir att skapa strukturer som leder de olika aktörerna mot den gemensamma målbilden. I det arbetet är branschmässiga strukturer till stor hjälp. Branschmässiga strukturer är be-prövade, de fungerar. De har också stor trovärdighet. Om någon säger: ”Det här är en branschmässig struktur” så lyssnar folk. Det är lätt att motivera led-ning och medarbetare att lära sig dem. Och alla tjänar på att så många som möjligt gör dem till sina. Alla som lär sig branschmässiga strukturer bidrar till att skapa ett gemensamt strukturkapital som delas av hela branschen, ett kapital som underlättar för alla att bedriva verksamhet.

Den här handboken utgår ifrån branschmässiga strukturer för skötsel av utemiljö. Handboken visar hur du skapar strukturer som leder dig och dina medarbetare mot en gemensam målbild. Ju starkare strukturer desto klarare blir den gemensamma målbilden.

1. Gör allt du kan för att skapa en gemensam målbild!

Chanserna att nå en gemensam bild ökar om du som förvaltare har bra styr dokument, har lärt dig att samarbeta och är kompetent inom skötsel och förvaltning av utemiljö.<<

Läs den här

texten igen

när du läst

hela boken.

Det här är

kärnan!


För att stödja alla som på ett eller annat sätt arbe-tar med förvaltning av bostadsgårdar har SABO i samarbete med Partnerskap Alnarp och ett antal all-männyttiga bostadsföretag (se förordet!) tagit fram Skötselmanual för bostadsgårdar. Som ett komplement till Skötselmanual för bostadsgårdar har denna handbok som du nu håller i din hand tagits fram. Den ger dig kunskap om hur du kan an-vända informationen i Skötselmanual för bostadsgårdar vid upphandling och till exempel för att göra en skötselplan byggd på Aff-strukturen.

Man kan givetvis välja att använda Skötselmanual för bostadsgårdar i nå-gon annan struktur för upphandling och produktionsstyrning om man har det i sin verksamhet. Denna handbok koncentrerar sig dock på Aff, då det är det vanligaste systemet för upphandling och produktionsstyrning i fastig-hetsbranschen. Som tidigare sagts: handboken är tänkt att visa hur förvaltare kan använda Skötselmanual för bostadsgårdar för att styra skötselarbetet inom bostadsföretaget.

I upphandlingar och arbetsplanering är det viktigt att kunna beskriva och bestämma hur arbetet ska utföras och vilken kvalitet som ska levereras. Tanken är att Skötselmanual för bostadsgårdar ska fånga in huvuddelen av de yttyper som finns på en bostadsgård. Manualen utgår från 80/20-regeln som säger att 80 procent av totalytan – huvuddelen – kan beskrivas med 20 procent av det totala antalet yttyper. De resterande specialfallen tar inte Sköt-selmanual för bostadsgårdar upp.

Utemiljön delas in i 8 olika typer av objekt som i sin tur delas in i 21 skötsel-produkter, se nedan.

3. Använd beskriv ningarna i Skötselmanual för bostadsgårdar!

Skötselmanual för bostadsgårdar är ursprungligen utgiven av Movium, centrum för stadens utemiljö vid SLU, och publice-rad i Tidningen Utemiljö som Gröna Fakta nr 4/2009. Broschyren har samma innehåll som SABOs men en annan grafisk profil.

Två versioner – samma innehåll

Skötselmanual för

bostadsgårdar

finns på sid 27–43.

Bläddra igenom den

samtidigt som

du läser det här.

Gräs Bruksgräsmatta

Träd Park och prydnadsträd

Buskar och häckar Prydnadsplantering

Bruksbuskage

Klippt häck

Klätterväxter

Rabatter Utplanteringsväxter

Urnor

Perenner

Rabattrosor

Natur Trädbevuxen naturmark och skog

Markbeläggningar Grusytor

Asfalt och betongytor

Sten och plattytor

Konstgräs

Vattenanläggningar Brunnar och dagvatten

Markutrustning Bord, bänkar, plank och spaljéer

Lekredskap

Sandytor

Fallskyddsplattor och gummiasfalt

Belysning

BoSTadSGåRdeNS delaR(objekt och skötselprodukter)

PRodukTöVeRGRiPaNde SköTSelåTGäRdeR

Städning Regelbunden städning

Vår och höststädning

Snöröjning och halk bekämpning


SköTSelMaNual föR BoSTadSGåRdaR BeSkRiVeR SköTSel PRodukTeRNa uR fyRa olika SyNViNklaR:

a. Skötselproduktens funktionEn kort beskrivning av vad skötselprodukten är avsedd att användas till.

B. Skötsel av skötselproduktenEn kort momentbaserad beskrivning av de vanligaste skötselåtgärderna.

C. underhåll av skötselproduktenÅtgärder som sätts in efter kontroll och beslut för att återställa eller utveckla funktionen.

d. kontroll av skötselEn kortversion av skötselmomentbaserad kontroll.

Nedan visar vi ett exempel från Skötselmanual för bostadsgårdar. Där fram-går också de symboler som föregår beskrivning av respektive skötsel, under-håll och kontroll. Varje skötselprodukt beskrivs också med hjälp av en bild.

!I handbokens andra

del hittar du Fördjupad

genomgång av

skötselprodukterna (sid 45).

Där finns ytterligare

kommentarer till varje

skötselprodukt utifrån

skötsel, underhåll

och kontroll.

objekt Skötselprodukt


PRodukTöVeRGRiPaNde SköTSelåTGäRdeR

Städning Regelbunden städning

Vår och höststädning

Snöröjning och halk bekämpning

30 skötselprodukter

BruksgräsmattaBetecknar gräsytor som primärt är avsedda för och som ska tåla att användas för vistelse, lek, bollspel m.m. De ska ha ett vårdat utseende. Gräs får inte bilda strängar och högar efter klippning vid normala tillväxtförhållanden.

Klippning utförs så att gräsets längd är 4–8 cm. Putsning utförs vid varannan klippning. Gräsklipp på hårdgjorda ytor ska tas bort.

Kantskärning utförs vid behov. Reparation av skador utförs vid behov.

Gräshöjden är 4–8 cm, det är putsat runt stolpar, inget gräsklipp på hårdgjorda ytor, inga strängar och högar av klippt gräs vid normala tillväxtförhållanden.

Gr

äS

Tr

äD

Park- och prydnadsträdBetecknar enskilda friväxande träd och trädgrupper. De ska ha ett välutvecklat och vackert utseende.

Beskärning av grenar som hänger ut över entréer eller vägar och därmed utgör ett hinder.

Beskärning utförs sällan och då endast vid för arten rätt tidpunkt och i erforderlig omfattning på ett för respektive art lämpligt sätt.

inga grenar som utgör ett hinder hänger ut över entréer eller vägar.

Bostadsgårdens delar

skötselprodukter 31

PrydnadsplanteringBetecknar planteringar som i första hand har ett pryd-nadsvärde, och som kan bestå av olika träd, buskar, perenner, rosor, lökväxter och klätterväxter. Plante-ringen förändras med åren och olika växter lyfts fram i olika skeden.

Skötsel anpassad efter vart växtslag, se respektive skötselprodukt.

Beskärning vid behov, och med fokus på helhetsintrycket av planteringen. i övrigt underhåll anpassat efter vart växtslag, se respektive skötselprodukt.

Ytan upplevs som ogräsfri, inga fröplantor av träd och buskar av annan sort, inga störande vissna delar, inga grenar som utgör ett hinder hänger ut över entréer eller vägar, ingen närings eller vattenbrist, inga skade eller sjukdomsangrepp, tillräcklig uppbindning.

Bu

Sk

Ar

Oc

H H

äc

kA

r

BruksbuskageBetecknar buskar som har funktioner för lä eller rums-avgränsning och för lek. De har ofta även prydnadsvär-den som blomning m.m. Buskaget kan antingen vara ensartat eller bestå av flera olika arter.

Beskärning av grenar som utgör ett hinder utförs vid behov. Luckring och/eller ogräsbekämpning utförs så att buskaget ger ett vårdat intryck, särskilt i kanter mot gångvägar, gräsmattor och liknande. Utförs vanligen 4–6 gånger/säsong. Missprydande fröplantor av träd och buskar av annan sort får inte förekomma.

Beskärning vid behov. Kompletteringsplantering vid behov.

Ytan upplevs som ogräsfri, inga fröplantor av träd och buskar av annan sort, inga grenar som utgör ett hinder hänger ut över entréer eller vägar.

Bu

Sk

Ar

Oc

H H

äc

kA

r

68 hjälpmedel

Ok BRUKSGRäSMATTA

hjälpmedel 69

Inte ok BRUKSGRäSMATTA

Vanliga brister SkötselFör långt gräs på ytorFör långt gräs kring hinder efter fasader etc

Gräsklipp kvar på ytan efter klippningGrässpill på hårda ytorGräs som växer in över markbeläggningar

Gräs som växer in i planteringsytor

underhållKörskadorSlitageskadorSättningar

Brunnar mm som sticker upp i ytan

Underhåll: slitageskador, brunn som sticker upp i ytan

Skötsel: grässpill på hårda ytor, kanter som växer in över markbeläggningar

hjälpmedel 89

ok Brister

BRukSGRäSMaTTa

Gräshöjden är 4–8 cm.

Det är välputsat runt stolpar och träd.

inget gräsklipp på hårdgjorda ytor.

inga strängar och högar av klippt gräs vid normala tillväxtförhållanden.

PaRk oCH PRydNadSTRäd

inga grenar som utgör ett hinder hänger ut över

entréer, källartrappor eller bil och gångvägar.

PRydNadSPlaNTeRiNG

Planteringsytan upplevs som ogräsfri.

Det finns inga fröplantor av träd och buskar av annan sort.

Planteringen är prydlig och fri från störande vissna delar.

inga grenar som utgör ett hinder hänger ut över

entréer, källartrappor eller bil och gångvägar.

datum1:

område som kontrolleras:

Beställarens representant:

utförarens representant:

BilaGa 1 SköTSelMoMeNTBaSeRad koNTRoll

för förklarande text om användningen, se sidan 87

1 Tänkbara och lämpliga tidpunkter är mitten av juni, början av augusti och mitten på september.

Documents

Fem steg för att styra skötsel av utemiljö