鹿屋市桜ヶ丘子育て支援住宅

ハグ・テラス 管理運営会社

株式会社 OKOYASU BASE

ピンチandチャンス！ｰ公民連携（PPP/PFI)による市営住宅の再編ｰ

鹿屋市 建設部 建築住宅課

東洋大学大学院 経済学研究科 公民連携専攻

修士課程１年 浦部ひとみ

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H18.1合併 １市３町（鹿屋市、吾平町、輝北町、串良町）

人口 101,768人（R1.9.1)

世帯数 45,730世帯（R1.9.1)

面積 448.33k㎡

歳出決算額 529億円（H29)

財政力指数 0.48（H29)

鹿屋市の概況

薩摩半島

大隅半島

桜ヶ丘団地（建替前）

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昭和30年代に建設された老朽化した公営住宅団地（112戸）

・高齢化の進行・一定階層の集中（高齢者、低所得者）

↓団地の活力低下！ H18 建替事業承認

県営住宅建替事業

建替前の状況

公営住宅建替事業

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H19：財政難により事業凍結

遊休地公営住宅建替事業

（2棟85戸）

建替事業の凍結

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・市の中心地に位置し、利便性のよい立地・小学校、中学校、高等学校、運動公園等の公共施設が充実

立地はよい、需要もある・・地域活性化や経済効果をもたらす魅力的な事業として実施できないか？でも資金がない・・・

契機：財政難で凍結していた公営住宅建替事業

必死に考えた！

建替事業の凍結

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○参考事業・オガールプロジェクト：岩手県紫波町・公営住宅建替事業 ：徳島県営住宅（BOT）・地域優良賃貸住宅整備：神奈川県山北町、佐賀県みやき町、熊本県長洲町・教職員住宅ＰＦＩもどき：鹿屋市（H1３)

○セミナーへの参加H25 ：公民連携による地域環境整備講演会（国交省）H26～：公民連携定住対策自治体連絡会議／国土政策研究会H27～：九州FG PPP／PFIプラットフォーム設立記念講演会（H28.3）

－PPPで乗り切るインフラ老朽化問題－H28 ：官民連携（PPP／PFI)研修／全国建設研修センターH28 ：PPP／PFI事業形成支援講座／九州PPPセンターH28 ：PFI・PPPスクール（全12回）／日本PFI・PPP協会H29～：全国一斉PPPセミナー／大和リース

不思議なもので、人は必死で考えると何かしら解決策を思いつくもの

→公民連携（PPP/PFI）との出会い💛

公民連携（PPP／PFI）との出会い

H26

可能性調査

H27～H28

アドバイザー契約PFI事業公募PFI事業契約

H29

施設完成

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ＳＷ拠点整備事業を活用

事業方式 PFI（BTO）方式事業期間 30年 ＊H30年３月より供用開始施設概要 地域優良賃貸住宅、

ママカフェ、アフタースクール事業費 約１０億円

祝 第30回 住生活月間国土交通大臣表彰受賞

子育て支援住宅（ハグ・テラス）

ライフスタイルに応じて選べる３つの間取り 子育てに配慮した工夫がいっぱい

24時間コールセンター、コインランドリー、監視カメラ、かわいいロゴ

子育て支援住宅（ハグ・テラス）

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長期収支計画書

平成２９年度 平成３０年度平成３１年度平成３２年度平成３３年度平成５７年度平成５８年度 平成５９年度 事業期間合計

0 1 2 3 4 28 29 30

①市の収入見込額合計 302,495,670 27,989,890 27,989,890 27,989,890 27,989,890 25,444,890 25,444,890 25,444,890 1,086,842,370

交付金(整備費） 302,486,000 302,486,000

交付金(家賃低廉化） 2,300,000 2,300,000 2,300,000 2,300,000

22,662,360 22,662,360 22,662,360 22,662,360 22,662,360 22,662,360 22,662,360 679,870,800

2,189,600 2,189,600 2,189,600 2,189,600 2,189,600 2,189,600 2,189,600 65,688,000

太陽光売電料予想 245,000 245,000 245,000 245,000 4,900,000

固定資産税（テナント）　概算 240,000 192,000 180,000 168,000 48,000 48,000 48,000 3,103,200

テナント駐車場料金 7,640 90,110 90,110 90,110 90,110 90,110 90,110 90,110 2,710,940

民間借地料＋行政財産使用料 2,030 502,820 502,820 502,820 502,820 502,820 502,820 502,820 15,086,630

②市の支出合計（SPCの収入消費税税込み①） 302,495,670 27,989,890 27,989,890 27,989,890 27,989,890 25,444,890 25,444,890 25,444,890 1,086,842,370

基金 9,670 3,178,802 3,178,802 3,178,802 3,178,802 633,802 633,802 633,719 40,023,647

市のSPCへの支払い総額（大規模修繕を除く） 302,486,000 24,811,088 24,811,088 24,811,088 24,811,088 24,811,088 24,811,088 24,811,171 1,046,818,723

施設整備費の一括支払い分（交付金相当額） 302,486,000 302,486,000

サービス対価A（施設整備費割賦分） 16,243,124 16,243,124 16,243,124 16,243,124 16,243,124 16,243,124 16,243,207 487,293,803

サービス対価B(維持管理・運営費） 8,567,964 8,567,964 8,567,964 8,567,964 8,567,964 8,567,964 8,567,964 257,038,920

①-②　市の収入見込額合計－市の支出合計（単年度） 0 0 0 0 0 0 0 0 0

市の収入見込額合計－市の支出合計（累積） 0 0 0 0 0 0 0 0

　　　　　　　　　　事　　業　　年　　度

損益計算書

家賃（51,750円×40戸×12ヶ月×約92%）

共益費・駐車場代（2000円・3,000円×40戸×約92%）

※ ・市の一般財源負担額 ゼロ！・将来の大規模修繕費を基金に積立

子育て支援住宅（ハグ・テラス）

包括発注のコスト縮減と交付金の重点配分により施設整備費だけで２億円得した！

ＰＦＩ法 第６章選定事業に対する特別の措置

第６９条

地方自治法○○条の規定にかかわらず・・・・→この法律の下で事業を行うと、特典（優遇措置）あり

PFI法は規制緩和の法律

①地方自治法にかかわらず、長期に行政財産の民間への貸付、民間の使用が可能になる→公共施設で稼いでもいい！(公有財産の有効活用）

②地方自治法、会計法によらず、長期債務負担（民間からお金を借りる）が可能になる→ローンでゆっくりお金を返してもよい！

優遇措置！

PFI法をうまく活用する ＰＦＩは難しくない！（公共側の誤解、理解不足

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この事業に関わった職員の変化

住宅管理係（３人）

・入退去管理

・入居者・家賃

決定

住宅施設係（３人）

・住宅政策

・住宅整備

・住宅維持・修繕

建築住宅課長

まとめて発注性能発注稼ぐ事業

仕事のやり方・意識が変わった！

市営住宅整備基金（H29創設）・ハグテラスの家賃・借地料・不要資産売却益・太陽光発電売電収入

チーム ハグ・テラス

入居者の移転促進不要資産売却

建築係（４人）

建築指導室（４人）

実践から学ぶこと

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公共から見た公民連携(PPP/PFI)の魅力

・長期・一体的な契約で効率的な事業・長期収支が事業計画段階からみえる化・歳出の合理化・歳入の増加・地域経済の活性化・新しい公共空間の創出

・公と民の意識改革、発想の転換

★強力なパートナーができる★・仕事できる 速い 柔軟 おもしろい・・・・地域の行政課題を共に解決

実践から学ぶこと

現状：職員の過剰な労力（の割に質が低い）→結果的にコスト削減につながらない

プロに頼って効率化し、サービスを向上させる

・楽な方法を考える・むりをしない・プロにきく

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尊敬する人との出会い・尊敬・信頼できるアドバイザーとの出会い・前福市長 トルネード福井さんの支援・建設部の上司が反対しなかった・尊敬する元上司がH13に取り組んだPPP事業を見聞きしていた（下地ができていて、抵抗感がなかった）

伊庭良知さんトルネード福井さん 原薗辰男さん

アドバイザー 前副市長 元上司

前向きで明るいみなさん

公民連携（PPP/PFI）事業に関われる職員はラッキー！

・楽ができる・楽しくなる・パートナーができる

プロに頼って、効率化し、公共サービスを向上させる ・楽な方法を考える

・むりしない・プロにきく

実践から学ぶこと

公民連携（PPP／PFI）とは日本政策投資銀行資料より

既存ストックを活用した柔軟な住宅セーフティネットの構築

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→長寿命化計画を見直し、既存ストック（公共、民間）活用へ方針転換

PPP／PFI実践計画（公営住宅Ver.)

・公営住宅は増やさない→所有はコスト！・既存ストック（公共、民間）を活用→コストをかけない工夫・方針、計画は柔軟に見直す→走りながら考える・公有財産の有効活用→稼ぐことを考える

PRE

PFI

指定管理

国道220号

1号棟 20戸 5Ｆ2号棟 20戸 5Ｆ

3号棟 12戸 3Ｆ

4号棟 16戸 4Ｆ

県営1号棟 県営2号棟

県営3号棟

県営4号棟

県営5号棟

5号棟 20戸 5Ｆ

6号棟 25戸 5Ｆ

7号棟 25戸 5Ｆ

8号棟 20戸 5Ｆ

9号棟 12戸 3Ｆ

10号棟 30戸 5Ｆ

13号棟 24戸 4Ｆ

12号棟 20戸 4Ｆ

11号棟 16戸 4Ｆ

改善実施済

改善未実施

県営住宅

歩廊(5-8号棟の3Ｆレベルを連絡)

給水塔

コミュニティブリッジ 集会室

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（１）鹿屋市最大規模団地の長寿命化、再生→住戸改善事業をPFI（RO）手法で実施

PPP／PFI実践計画（公営住宅Ver.)

※ＲＯ（Rehabilitate Operate ） 民が施設を改修し、管理・運営する事業方式。所有権の移転はなく、官が所有者のままとなる。

民間の創意工夫を活かし、まとめて発注

→エリアのマネジメントを民に任せることにより魅力的な空間を創出

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■サウンディング調査の結果 （第2回サウンディングでの意見等）

各社とも事業への関心を有しており、民間に一定の裁量を与えたＰＰＰ/ＰＦＩ手法で進めることについても概ね前向きな意見が多く見られた。

＜サウンディング結果：平和団地事業に関する主な意見＞

今後の改修工事を従来通り1年おきのペースで続けていくのは現実的には無理ということは認識している。設計施工の一括発注、性能発注になれば、民間のノウハウ・アイデアを活かし、より良い事業にできる可能性がある。

単なるリフォームではなく、団地の価値を高めるリノベーションの提案も可能。工事価格については1～4号棟の実績があるので、それを上限として提案を募れば従来方式よりもコストを抑えた中でより良いものができる。

複数棟を一括して長めの工期で進められるのであれば、人手確保や資材調達などの面で融通もきき、事業者側としても取り組みやすい。

1～4号棟のように入居者が居住しながらの施工は避けたほうが良い。仮移転が生じたとしても、1棟まるごと空けた上で進めたほうが工期、コスト面からも効率的である。

施工は多くの事業者が関わっても問題ないが、設計についてはある程度事業者を絞り込むべき。住棟間での仕様のバラつきが多くなる。提案は受けつつも必要に応じて仕様で縛る必要がある。

地元事業者の活用については、応募時の体制や下請け発注の条件を設けるなどにより、ある程度担保することができるのではないか。

給水塔の解体をセットにすることも対応可能。跡地活用については交番跡地も一体にできれば提案が出やすい。

ＰＰＰ/ＰＦＩ方式への対応については、桜ヶ丘の事例で勉強できた面が大きい。今後さらに地元の業界内でも話をして意識を高めていく必要がある。

意識変化公共側：民間企業（プロ）の意見を聴き、事業をすすめる民間側：地元企業が積極的に公共側に提案する

官民対話の実施

パートナーシップの構築

まとめ

１

２

３

チャンスはピンチのフリをしている

団地のPFI

団地再編（PFI、包括発注）複数棟・複数団地民間ストック活用売却、用途変更

公共施設マネジメント廃止、統合機能集約、再配置有効活用包括維持管理

公共×民＝豊かな公共空間

PPPは単なる一方法ではなく、社会を豊かに持続可能にする概念の総称

ハグ・テラスは、自治体経営、公共サービスのあり方を考えるきっかけになった。前例やしがらみにとらわれない柔軟な発想で、次世代に負担を残さない知恵と勇気が必要だと思う。

ご紹介した取組みについてのお問い合わせ

鹿屋市 建築住宅課 建築指導室 浦部ひとみ鹿児島県鹿屋市共栄町２０番１号Tel :０９９４－３1-1129 (直通）Mail:h.urabe@e-kanoya.net

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雑誌掲載例、受賞歴等・実践！インフラビジネス／日本全国PPP／PFIの成功事例に学ぶ／日経MOOK・地方財務2019年８月号（実践公共施設マネジメント／東洋大学客員教授 南学氏寄稿）・第30回 住生活月間国土交通大臣表彰受賞