広島ビジネスエリアガイドビジネスエリア研究

◎出典：■1…広島市「人口統計」、■2・■3・■4…総務省統計局「経済センサス」、■5…広島市「市民経済計算」、■6…広島市「広島市観光動向」

広島市のデータ＋1.4%＋1.8%＋3.0%－1.7%＋7.2%＋16.0%

2.16倍

123456

人　口 〔2015年9月〕

事業所数 〔2014年〕

従業者数 〔2014年〕

大企業数 〔2012年、従業員300人以上〕

市内総生産 〔2011年度〕

観光客数 〔2014年度〕

●うち、外国人の宿泊者数

1,190,629人58,225所

610,050人116社

5兆2,538億円1,165.2万人

65.7万人

2009年比

広島県の県庁所在地であり、中国地方の政治、経済、文化の中心地である広島市は、東京から飛行機で1時間半、大阪からも新幹線で1時間半の距離に位置する。本州西域の小売卸業、サービス業、そして地域の主産業である製造業の中心機能を担い、マツダと関連企業の本拠地である。中心地の交通インフラは市電とバス。ビジネスゾーンは、古くからの中心地である八丁堀から紙屋町にかけての相生通り沿い、紙屋町から平和大通りにかけての鯉城通り沿いに発展しており、オフィスビルが集積している。商圏は、本通りと金座街のメインストリートに形成されている。

□□□□□□□□

猿猴橋町

的場町稲荷町銀山町

胡町本通本通

県庁前

中央公園

袋町

中電前

立町

原爆ドーム前

原爆ドーム

平和大通り

城南通り

相生通り

本通り 大洲通り

城北通りアストラムライン

広島電鉄本線

広島電鉄白鳥線

猿猴川

猿猴川

元安川

京橋川

二葉通り

駅前通り

中央通り

鯉城通り

紙屋町東

広島県庁

紙屋町西

八丁堀

三越金座街

そごう

女学院前

縮景園前

縮景園

段原一丁目

広島駅

広島城

広島平和記念資料館

エールエールA館

ＡＳＳＥ

福屋

パルコ

NHK広島

山陽新幹線

山陽本線

芸備線

JR広島駅

テリハ広島アーバス広島

東芝フコク生命ビル

広島鉄砲町ビルディング広島トランヴェールビルディング

広島袋町ビルディング

CBRE 広島支店

ニッセイ広島ビル

グランドビル大手町

JEI広島八丁堀ビル

広島ビジネスタワー

アクティブインターシティ広島オフィス棟

延床面積3,000坪以上、築20年以内のオフィスビル

シービーアールイー（CBRE）グループは、「FORTUNE500」や「S&P500」の指標銘柄に選定された、世界最大の事業用不動産サービス企業です。日本では、地域に密着した幅広い情報資源を駆使し、業界のリーダーとして、企業の不動産をめぐるあらゆる課題にソリューションをご提供しています。

TEL.082-243-9321〒730-0036 広島市中区袋町3-17 シシンヨービル6F

シービーアールイー株式会社広島支店

広島の事業用不動産に関する価値あるご提案をいたします。

ANAクラウンプラザホテル広島

リーガロイヤルホテル広島

広島中心部エリア〔2015年9月撮影〕

広島駅周辺エリア〔2015年9月撮影〕

広島駅

広島城

そごうパルコ

三越福屋

本通り

金座街

広島県庁

鯉城通り

平和大通り

猿猴川

駅前通り

ASSE

広島電鉄本線

新幹線広島駅

広島鉄道病院

シェラトンホテル広島ホテルグランヴィア広島

エールエールA館（福屋）広島駅南口

Cブロック再開発

広島駅南口Bブロック再開発

JR広島駅

広島東照宮

相生通り

NHK広島放送局

　広島市大型ビルの2015年9月期の空室率は対前期比0.5ポイント低下の2.2％、オールグレードは2011年9月期以来16期連続で低下を続けて3.9％と、全国的に見ても低水準となった。テナント企業の拡張移転や館内増床の動きが背景にある。大手電機メーカーの自社ビル売却後の移転需要も、今期の空室率低下要因の1つとなった。　広島市大型ビルの想定成約賃料水準は、対前期比0.7％上昇の14,200円／坪、広島市オールグレードは対前期比0.7％上昇の9,920円／坪となった。市内の上位クラスのビルから始まった賃料上昇が中位クラスのビルにも波及しており、全体の賃料水準の底上げが進んでいる。

　広島市オールグレードの空室率は3％台にまで低下し、需給は極めて逼迫している。テナント企業にとって移転の選択肢が限られる状況下でも、空室率が低下を続けている理由は2つある。1つは、移転に際して候補先を拡大させなくてはならない状況が続き、ビルの立地条件や築年数に対する許容度を高めていること。もう1つは、好立地や築年数の浅いビルでは、入居しているテナントが、館内増床で床を押さえていることである。　新規供給が待たれるところであるが、過去3年間に新規供給はなく、今後3年間では2017年に「広島中心部」エリアで約5,000坪が予定されているにとどまる。　賃料動向を見ると、空室率の低下基調が継続する中、想定成約賃料は10期連続で上昇している。左のグラフは、各種経済指標・不動産指標とブローカーの見通しに基づき、CBREリサーチが統計的手法で賃料を予測したものであるが、今後の想定成約賃料は2015年末までに1％、2018年末までに8％の上昇が予想されている。　需給逼迫を背景に、複数の建て替え計画の具体化が進んでいるため、今後は建て替えのために貸し止めとなるビルが出てくる見通しである。移転先を確保しなければならないテナントも増加し、移転ニーズに対する受け皿が不足している状況で需給はさらにタイトとなり、しばらくは新規需要が顕在化しづらいマーケットとなることが予想される。

広島オフィスマーケット広島ビジネスエリアガイド

　上のグラフは、全国主要都市のオフィスビルについて、貸室総面積および棟数における大型ビルの割合を示したものである。広島と他都市を比較すると、大型ビルの占める割合が少ないことが特徴と

して表れている。また、築年数別割合を見ると、築20年以上を経過したビルが多いことが分かる。新築大型ビルの供給が限られており、好況期には需給がタイトになりやすいマーケットとなっている。

広島オフィスマーケットの特徴

エリア別空室率と想定成約賃料

広島オフィスエリアと築浅・新規供給ビル

オフィスマーケット予想

築20年以上72%

7%

築20年以上87%

9%12%

築5年未満築5～10年未満築10～20年未満

2%4%7%

築5年未満

2009.4

2009.12

2010.8

2012.2

3,016坪

8,598坪

14,647坪

8,999坪

147坪

311坪

276坪

385坪

基準階面　積

延床面積規 模竣 工築浅ビル

基準階面　積

延床面積

規 模〈予定〉

竣 工〈予定〉新規供給ビル等

地下 1F地上14F

地上21F

地下 1F地上21F

地下 2F地上14F

築5～10年未満築10～20年未満

築年数別 面積シェア

エリア別 空室率 エリア別 想定成約賃料

想定成約賃料のポジション

貸室総面積 ■大型ビル ■その他 ■大型ビル ■その他棟 数

対象ビル

築年数別 棟数シェア

オールグレードに占める大型ビルの割合

新規供給・新規需要・空室率 ※新規需要：各期の稼働床面積（テナント使用面積）の増減

※賃料の計算前提：想定成約賃料は期間平均であり、共益費を含み、フリーレント等インセンティブを考慮しない。空室率・想定成約賃料予測

福 岡広 島高 松神 戸京 都金 沢横 浜仙 台札 幌名 古 屋大 阪東京23区

100%80%60%40%20%0%

福 岡

広 島高 松

神 戸

京 都

金 沢

仙 台

札 幌

名 古 屋

大 阪

東京23区

100%80%60%40%20%0%

2001年

9,000坪

広島鉄砲町ビルディング

広島ビジネスタワー

アクティブインターシティ広島オフィス棟

広島トランヴェールビルディング

2016.6 3,506坪

163坪

●事業主：広島マツダ　●最寄駅：広島電鉄「原爆ドーム前」電停徒歩2分

地下 2F地上14F広島ピースタワー（大規模改修）

2017.11 7,719坪

346坪

●事業主：日本生命保険、広島電鉄　●最寄駅：広島電鉄「立町」電停徒歩1分

地上16F〔仮称〕広島八丁堀共同プロジェクト

2019.1 － 550坪

●事業主：大和ハウス工業　●最寄駅：JR「広島」駅徒歩4分

※面積は2015年9月時点の計画値

※

※

※

※

※

地下 2F地上24F

〔仮称〕二葉の里地区5街区プロジェクト複合ビル

8,000坪

7,000坪

6,000坪

5,000坪

4,000坪

3,000坪

2,000坪

1,000坪

0坪

-1,000坪

20%

18%

16%

14%

12%

10%

8%

6%

4%

2%

0%2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年

12,500（円/坪） （空室率 反転）

8,500

9,000

9,500

10,000

10,500

11,000

11,500

12,000

0.0%

16.0%

14.0%

12.0%

10.0%

8.0%

6.0%

4.0%

2.0%

2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年

20%

ー広島市大型ー広島駅周辺

ー広島市オールグレードー広島中心部

ー広島市大型ー広島駅周辺

■新規供給 ■新規需要 ー空室率（右軸）

ー想定成約賃料 ー空室率（右軸）

※2009年9月～2015年9月の最高・最低値■■2015年9月時点(■は現時点での最高値)

ー広島市オールグレードー広島中心部

18%

16%

14%

12%

10%

8%

6%

4%

2%

0%

2008.03 06 09 12

2009.03 06 09 12

2010.03 06 09 12

2011.03 06 09 12

2012.03 06 09 12

2013.03 06 09 12

2014.03 06 09 12

2015.03 06 09

15,000（円/坪）

（円/坪）

8,000

9,000

10,000

11,000

12,000

13,000

14,000

2009.09 12

2010.03 06 09 12

2011.03 06 09 12

2012.03 06 09 12

2013.03 06 09 12

2014.03 06 09 12

2015.03 06 09

15,000

9,000

10,000

11,000

12,000

13,000 広島市大型

広島市オールグレード広島駅周辺

広島中心部

14,000

3.9%3.0%2.7%2.2%

14,200円/坪

予 測

10,560円/坪9,920円/坪9,670円/坪

予 測

ボトムQ1 2012

2015Q3時点実績値＋予測

ピークQ1 2008

9,380円/坪

広島市オールグレード想定成約賃料

■出典：CBRE, Q2 2015

■出典：CBRE, Q3 2015

■出典：CBRE, Q3 2015

■出典：CBRE, Q3 2015

オールグレード

大型ビル 広島市のオフィスエリアに所在する、規模および設備等で各エリアを代表すると考えられるオフィスビル。空室率は、基準階200坪以上または延床面積10,000坪以上の新耐震基準に準拠したオフィスビルが対象。想定成約賃料（共益費込）はフリーレント等のインセンティブは含まない。広島市のオフィスエリアに所在する、延床面積1,000坪以上の新耐震基準に準拠したオフィスビル。想定成約賃料（共益費込）はフリーレント等のインセンティブは含まない。

広島

広島

猿猴橋町

比治山下

比治山橋

的場町

MAZDAZoom-Zoomスタジアム広島

比治山公園

稲荷町銀山町

本通本通

県庁前

中央公園

袋町

中電前

中区役所

市役所前

鷹野橋

立町

原爆ドーム前

原爆ドーム

平和記念公園

広島市役所

平和大通り

国道2号線

城南通り

鯉城通り

相生通り 大洲通り

あけぼの通り

比治山通り

城北通り

アストラムライン

猿猴川

猿猴川

元安川

京橋川

二葉通り

駅前通り

中央通り

広島県庁

八丁堀

三越

そごう

女学院前

縮景園前

縮景園

家庭裁判所前

広島駅

広島城

エールエールA館

ＡＳＳＥ

パルコ

NHK広島

東区役所山陽新幹線

山陽新幹線

山陽本線

山陽本線

芸備線

JR広島駅

福屋

段原一丁目

紙屋町西

1

1

2

3

4

5

6

7

23

45

6

7

■広島駅周辺エリア■広島中心部エリア■広島市オフィスビルマーケット

広島駅前再開発広島ビジネスエリアガイド

広島駅周辺エリア〔2015年9月撮影〕

交通利便性の高い立地でありながら、開発余地が多く残されていたJR広島駅周辺。駅前一等地である新幹線口の「二葉の里地区」は、中国地方最大規模の未利用国有地とＪＲ西日本所有地を中心として高いエリアポテンシャルを持つことから、現在、民間主体の再開発事業および関連公共施設である新たな広島駅自由通路、新幹線口ペデストリアンデッキ、新幹線口広場の一体的な整備が行われている。「国際平和文化都市」広島にふさわしい陸の玄関の再生と共に、広島市全体の活性化を担う開発として、全国から注目を集めている。 ■出典：「二葉の里地区まちづくりガイドライン」広島駅新幹線口エリアマネジメント推進調整会議、広島市役所ホームページ

広域的な拠点性を高めるため、業務機能および教育・人材育成機能を主体に、商業・文化等の機能が複合した土地利用

5街区

3街区2街区

1街区

4街区

ホテルグランヴィア広島

シェラトンホテル広島

広島銀行

アーバイン広島エグゼクティブ

JR広島駅

新幹線広島駅

ヒロシマフルフォーカス

ホテルセンチュリー21

広島

広島グランドインテリジェント

ホテル

JR西日本 広島支社

JR西日本広島鉄道病院

もみじ銀行

東横イン

広島県民共済

広島東照宮

新幹線口広場

アクティブインターシティ

広島

中国JRバス

二葉通り

二葉通り

城北通り

城南通り

広島駅前通り

山陽新幹線

山陽本線

芸備線

ホテルヴィアイン広島

ホテルニューヒロデン

広島東郵便局

京橋川

猿猴川

広島高速5号線（東部線）〈整備中〉

5街区

医療および関連する業務機能を主体に、教育・人材育成や都心居住等の機能が複合した土地利用

3街区・4街区

都心居住等の機能を主体に、広島駅に近接した利便性を活かした業務・商業等の機能が複合した土地利用

1街区・2街区

二葉の里地区再開発

イズミ 本社

A

B

C

D

E

G

H

I

J

F

LM

南口

広電広島駅

電停・猿猴橋町

ひろしま駅ビルASSEK

区域面積約1.9haに2棟のビルを建設。住宅、医療施設、商業施設店舗が入る住宅棟「グランクロスタワー広島」（地下１階・地上46階、高さ約166ｍ）と、エディオンやフィットネスクラブ、物販・飲食店舗が入る商業棟（地下1階・地上11階、高さ約47ｍ）となる。

区域面積約1.4haに2棟のビルを建設。住宅、駐車場、ホテル、ビックカメラが入る西棟「シティタワー広島」（地下2階・地上52階、高さ約193ｍ）と、商業施設、事務所、駐車場が入る東棟（地下1階・地上10階、高さ約47ｍ）となる。

広島駅南口Cブロック市街地再開発事業

広島駅南口市街地再開発

二葉の里地区再開発

二葉の里地区再開発

二葉の里地区再開発

2017年度竣工予定広島駅南口地区は、広域交通ターミナルである広島駅に隣接した重要な位置にあるが、現状は、老朽家屋が密集しているなど、効率的な土地利用がなされていない状況である。このため、組合施行による市街地再開発事業を実施し、建物の不燃化と土地の高度利用により、都市機能を更新するとともに、商業・業務機能の集積および都心居住の推進を図り、広島の陸の玄関にふさわしい地区に再生する

広島駅南口市街地再開発

Aブロック〔事業完了〕

Bブロック

広島駅自由通路

広島駅新幹線口ペデストリアンデッキ

Cブロック

〔工事中〕

〔工事中〕

エールエールA館

M広島駅南口Bブロック市街地再開発事業

2016年度竣工予定

L

南口広場への路面電車の進入ルートを、駅ビル敷地を活用し路面電車を高架とする駅前大橋ルートとする広場再整備。合わせて、段原一丁目、的場町、八丁堀、紙屋町、市役所前、皆実町六丁目を環状で結ぶ循環ルートを整備する。

広島駅南口広場再整備2025年頃完成予定K

ＪＲ広島駅の2階部分を南北に貫く自由通路は、「新幹線口ペデストリアンデッキ」と連続して、広島駅周辺地区の「活力と賑わい」を一層高め、駅北側と南側の歩行者の回遊性向上を図る。

広島駅自由通路2017年度供用開始予定J

「広島駅自由通路」と新幹線口側の再開発区域を相互に連絡する「新幹線口ペデストリアンデッキ」。ユニバーサルデザインに配慮した、だれもが歩きやすい歩行者空間の整備により、駅ナカ開発による新たな賑わいの創出も期待される。

広島駅新幹線口ペデストリアンデッキ2015年度供用開始予定I

JR西日本 広島鉄道病院敷地内移転 竣工予定〔2015年度〕G広島県

広島がん高精度放射線治療センター〔2015年度竣工済〕F

（一社）広島県歯科医師会 他医療関連施設建設予定E㈱イズミ

本社屋・スーパーマーケット〔2013年度竣工済〕D

㈱日本アイコム分譲マンション竣工予定〔2017年度〕B国有地

広島東警察署移転予定〔2016年度〕A

オフィス・ホテル・商業施設が入る複合棟（大和ハウス工業、2019年竣工予定）、データ通信棟（エネルギア・コミュニケーションズ、2016年竣工予定）、メディア棟（広島テレビ放送、2019年竣工予定）の3棟。

大和ハウス工業㈱ 他複合棟、メディア棟、データセンター棟 竣工予定

H 約1.5ha

約0.6ha

約0.8ha

イケア・ジャパン㈱商業関連施設建設予定C 約1.9ha

約0.5ha

約2.6ha約0.6ha

約0.3ha

●提供：広島市都市交通部

●提供：広島市道路交通局道路部街路課

●提供：広島市道路交通局道路部街路課

●提供：大和ハウス工業株式会社

●パース提供：広島駅南口Ｃブロック市街地再開発組合●パース提供：広島駅南口Bブロック市街地再開発組合