F_Garcia Ahumada El Ciclo de Vida Del Mantenimientoen Los Edificios

1.as Jornadas de Mantenimiento de Edificios EPSEB Barcelona 25-26 Noviembre 2010

El Ciclo de Vida del Mantenimiento en los Edificios

Francisco Luis García Ahumada

Dtor Gral de Facilitec

fgahumada@facilitec [email protected]

www.facilitec.es

Índice

1. Introducción al Coste de Ciclo de Vida1. Introducción al Coste de Ciclo de Vida

2. Conceptos Básicos

3. Actores del Ciclo de Vida

4. Cálculo del Ciclo de Vida por Elementosp

5. Ciclo de Vida y Mantenimiento

6. Modelo de Gestión del Ciclo de Vida

2

Índice







3

4.2 La Política de gestión de activos

PLANIFIC

ACTUAR4.6 Evaluación y mejora del desempeño ICAR

PAS 55:2008 Estructura del Sistema

4.3 Estrategia, objetivos y planes de gestión de activos

4 3 1 E t t i d G tió d A ti

4.6.1 Monitoreo del desempeño y condición

4.6.2 Investigación de fallas incidentes y no conformidades relacionadas al activo

V

Estructura del Sistema de Gestión

4.1 Requerimiento Generales

4.3.1 Estrategia de Gestión de Activos

4.3.2 Objetivos de gestión de activos

4.3.3 Planes de gestión de activos

4.3.4 Planificación de contingencia

4.6.3 Evaluación del cumplimiento

4.6.4. Auditoría

4.6.5. Acciones de mejora

VERIFICAR

HACER

g

4 5 Implantación de planes de gestión

4.6.6 Registros

4.4 Estrategia, objetivos y planes de gestión de activos

4.5 Implantación de planes de gestión de activos

4.5.1 Actividades durante el ciclo de vida

4.5.2 Herramientas Instalaciones y equipos

4

equ pos

FIGURA 6 Estructura del PAS 55-1: 2008

1.-Introducción al Coste de Ciclo de Vida

3. Ciclo de Vida

Planificación y Diseño 5.650.000

WARBUCKS HALL - COSTE TOTAL DE EXPLOTACIÓN (1)

1.-COSTES DE ORIGEN Y DEMOLICIÓN ($)

Financiación 0Construcción 74.489.000Demolición/Eliminación 240.000

80.379.000 Gasto Ünico2 -MANTENIMIENTO Y OPERACIONES ($/año)

Mantenimiento Planificado 375.000Correctivo 200.000Operaciones 425.000Utilities 1.292.500

2.-MANTENIMIENTO Y OPERACIONES ($/año)

2.292.500 Gasto Anual Recurrente

Remodelación y Mejoras 160.000 (1% del CRV por cada 5 años)Actualización Programada 160.000 (1% del CRV por cada 5 años)Reemplazamiento de sistemas/Renovación de capital 1 202 000 (1 5% del CRV por cada 5 años)

3.-RECAPITALIZACIÓN ($/año)

Reemplazamiento de sistemas/Renovación de capital 1.202.000 (1.5% del CRV por cada 5 años)1.522.000 Periódico recurrente

(1) Buildings The Gifts that keep on Taking, Rodney Rose

5

( ) g p g y


3. Ciclo de Vida

WARBUCKS HALL - COSTE TOTAL DE LA EXPLOTACIÓN 75 años(1)

1.-COSTES DE ORIGEN Y DEMOLICIÓN ($) 80.379.000 80.379.000 41%2.-MANTENIMIENTO Y OPERACIONES ($/año) 2.292.500 2,85% 69.616.000 35%

( )

Coste 2006 75 años VAN

3.-RECAPITALIZACIÓN ($/año) 1.522.000 1,89% 46.221.000 24%196.216.000 100%COSTES TOTALES DURANTE 75 AÑOS

(1) Buildings The Gifts that keep on Taking, Rodney Rose

6


3. Ciclo de Vida

“Palau de les Arts”

Inversión= 332 M€

Mto y Operación Anual=???

htt // bd /d i /lhttp://www.wbdg.org/design/lcca.php

7


8


9


On August 2, 2000, Governor Davis issued Executive OrderOn August 2, 2000, Governor Davis issued Executive OrderD-16-00 which established the Governor's sustainablebuilding goal: "To site, design, deconstruct, construct,

t t d i t i St t b ildi th trenovate, operate, and maintain State buildings that aremodels of energy, water, and materials efficiency; whileproviding healthy, productive, and comfortable indoorp g y, p ,environments and long-term benefits to Californians.The objectives are to implement the sustainable building goali t ff ti hil id i t litiin a cost effective manner, while considering externalities;identify economic and environmental performance measures;determine cost savings; use extended life cycle costing; anddetermine cost savings; use extended life cycle costing; andadopt an integrated systems approach."

10

Índice







11

12

2.-Conceptos Básicos

El Ciclo de Vida de un Activo incluye: Diseño, Proyecto, Construcción,Operación y Mantenimiento, Rehabilitación y en su caso Demolición:Operación y Mantenimiento, Rehabilitación y en su caso Demolición:

COSTE DE VIDA GLOBAL

PROYECTOFIN DE VIDA

DISEÑO

CONSTRUCCIONMANTENIMIENTO

Life cycle costing

OPERACION

COSTE CICLO DE VIDA DE CONSTRUCCION

CONSTRUCCIÓN

CONSTRUCCION

COSTE CICLO DE VIDA DE USO

13

ANALISIS DE LAS DIFERENTES ETAPAS DEL CICLO DE VIDA

(*) De acuerdo co n BS ISO 15686-5 “Buildings ¬ constructed asset – Service life planning- Part 5: Life Cycle costing


Fin de la Vidata

l (€)

ño y

Ocupación

oste

Tot

caci

ón D

iseñ

ucci

ón

e D

emol

ició

n

C

Pla

nific

Con

str

ción

ción

ción C

oste

s de

10 20 30 40 50

O & M O & M O & M O & M

Ren

ovac

Ren

ovac

Ren

ovac

14

Tiempo en años


Coste de Ciclo de Vida (CCV) :

Comprende los costes totales (recurrentes y not ) i l l di ñ trecurrentes) que se incluyen en el diseño, proyecto,

construcción, mantenimiento y en su caso demolición a lolargo de la vida del activo (Department Of Defense 1995)

Minimizar el CCV hace que el balance de la gestión seaq góptimo

15


Análisis del Coste de Ciclo de Vida (ACCV) :

Es una herramienta de análisis económico que permite laEs una herramienta de análisis económico que permite lacomparación de varios sistemas o alternativas mediante el examende los costes totales en términos de valor actual neto para unedificio que se diseña, se construye, se opera , se mantiene y ,en sucaso, se demuele a lo largo del Ciclo de Vida

16


“Análisis Económico” :Análisis Económico :

•El objetivo del análisis es reducir los costes

• Obliga a conocer todos los costes, para evitar que se realice unanálisis deficiente.

17


“Comparación”:Comparación :

•Se utiliza para comparar decisiones alternativas, como por ejemplo:

•Mejores ventanas frente a mejoras en el sistema de AireAcondicionado

•Muro Cortina frente a Pared normal

•Motores con variómetro frente a motores normales

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“Coste Total”:Coste Total :

• Se incluyen costes recurrentes y costes no recurrentes

• Costes de Inversión

• Costes de Operaciónp

• Costes de Mantenimiento, incluyendo correctivo

C t d R l i t• Costes de Reemplazamiento

• Valor Residual

19


“Valor Actual Neto”:Valor Actual Neto :

• Conocer los costes totales en euros de hoy

20


“Ciclo de Vida”:Ciclo de Vida :

•Periodo del análisis (Problema : ¿Cuándo paramos de contar?)

•Dificultades que presenta

•Vida del edificio frente a vida del sistema

•Vida del edificio frente a la vida del usuario

•…..

21


Alternativas de Costes de Ciclo de Vida :Alternativas de Costes de Ciclo de Vida :

Elección de la mejor alternativa por el análisis total de los costes.

Ejemplos :

1. Aceptar o rechazar un proyecto opcionalp p y p

2. Especificar un nivel de eficiencia energética para un edificio

3 S l i i t d d ió t l d f í3. Seleccionar un sistema de condensación para una central de frío

22

Índice







23

3.-Actores del Ciclo de Vida

EL CICLO DE VIDA DE UN INMUEBLE TIENE TRES ACTORES :ACTORES :

Equipo del Proyecto : tiene como responsabilidad di ñ t i l i bldiseñar y construir el inmueble

Equipo de Gestión : tiene como responsabilidadEquipo de Gestión : tiene como responsabilidad gestionar el inmueble

Usuarios : Cliente/Ocupante que va a utilizar de forma eficaz el inmueble

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Equipo de Proyecto• Sostenibilidad

Equipo de Gestión: B j C t d O ió• Sostenibilidad

• Prestaciones del equipo

• Seguridad Física

Bajos Costes de OperaciónDurabilidad/Bajo Mantenimiento.g

• Conservación Histórica (en su caso)

Equipamiento de AccesoFlexibilidad/Adaptabilidad

• Seguridad Sísmica

• Seguridad Contra Incendios

• E téti• Estética

• Accesibilidad

• Capacidad de Crecimiento

Usuarios:Confort / EstéticaGestión de MaterialesCapacidad de Crecimiento

• Arquitectura ServiciosEspacio Adecuado

25


Únicamente cuando los tres equipos participan SIMULTANEAMENTE/CONJUNTAMENTE elSIMULTANEAMENTE/CONJUNTAMENTE el resultado es:

- Eficiente en Costes - Satisface las necesidades del usuario

Provee la Satisfacción del Cliente- Provee la Satisfacción del Cliente

26

Índice







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4. Cálculo de Ciclo de Vida por Elementos

A1010 Cimentaciones Stándaresl

Existe Recomendaciones de Mantenimiento

Existen Recomendaciones de Limpieza

Ciclo de Vida

Vida Estimada en años

i i

Clasificación de los elementos del edificio

Nivel 1 Nivel 2 Grupos de Elementos Nivel 3 Elementos Individuales

A1020 SolerasA1030-----------A2010 Paredes del SótanoA2020 -----------------B1010 Constrcucción de PlantasB1020 ---------------------C2010 Construcción de EscalerasC2020 --------------------------C20 Escaleras

A SUBESTRUCTURAA10 Cimentaciones

A20 Construcción Bajo Rasante

B EXTERIORES B10 Fachada

C2020 -------------------------- C3010 CompartimentacionesC3020 SuelosC3030 -------------------D1010 AscensoresD1020 Escaleras mecánicasD1090------------------------D2010 Distrbución de agua sanitaria

C INTERIORESC30 Acabados Interiores

D10 Transporte

gD2020 Grupo de PresiónD2030 Residuos sanitariosD2040 PluvialesD2090 -------------------------D3010 Suministro de EnergíaD3020 Generación de CalorD3030 Generación de Frío

D20 Fontanería

D3040 Sistema de DistribuciónD3050 Unidades CompactasD3060 Controles e InstrumentaciónD3070 Sistemas de OperaciónD3090 -------------------------D4010 SprinklersD4020 Columna SecaD4030 Sistemas de Detección

D SERVICIOS D30 HVAC

D40 PCI D4030 Sistemas de DetecciónD4090 -----------------------D5010 Servicio y Distribución eléctricoD5020 Iluminación y CableadoD5030 SeguridadD5090 ----------------------------E1010 Equipamiento ComercialE1020 Equipamiento Institucional

D50 Electricidad

28

E1020 Equipamiento InstitucionalE1030 Equipamiento de vehiculosE1090 ----------E2010 Mobiliario FijoE2020 -------------

E EQUIPAMIENTO Y MOBILIARIO

E10 Equipamiento

E20 Mobiliario

4. Cálculo de Ciclo de Vida por Elementosp

Equipo Vida útil (años)

Coste de reposición (€)

Coste de Mantenimiento año 1 año 2 año 3 año 4 año 5 año 6 año 7 año 8 año 9 año 10 año 11 año 12 año 13

Planificación Financiera

(años) (€) (€/año)A123 12,00 25.000,00 650,00 650,00 650,00 650,00 650,00 650,00 650,00 650,00 650,00 650,00 650,00 650,00 650,00 25.650,00

No existe inflación

¿Qué FALTA?

29


Ciclo de Vida

p

-200,00 €

0,00 €

-600,00 €

-400,00 €

-800,00 €

Cost

e (€

)

-1.200,00 €

-1.000,00 €

-1.600,00 €

-1.400,00 €

30

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18

Tiempo (años)

Tubo fluorescente 60 cm Tubo LED 60 cm Tubo fluorescente 120 cm Tubo LED 120 cm Tubo fluorescente 150 cm Tubo LED 150 cm


Totales costes de mantenimiento y reemplazo de los grandes componentes del sistema de la HVAC

2627282930

202122232425

141516171819

Año

s

89

10111213

234567

Costes demantenimiento

310 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 54 57 60 63 66 69 72 75 78 81 84 87 90

01

Cientos m illares (en dólares de l valor actual)

Costes de reemplazo


Ejemplo de Inversión en Instalaciones

p

Inversiones de reposición de Instalaciones

8.000.000,0010.000.000,00

n (€

)

2.000.000,004.000.000,006.000.000,00

Inve

rsió

n

0,00

3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31

Tiempo (años)Tiempo (años)

Inversiones anuales Acumulado de inversiones

32


Ejemplo de ReposicionesDISTRIBUCIÓN % IMPORTE REPOSICIÓN A 31,5 AÑOS

p

INVER.TOTAL %INVERSIÓNCOMPONENTES REPOSICIÓN

CUBIERTA 1.571.966,40 15,00ACABADOS INTERIORES 6,21 - Pinturas 394.681,56 3,77 - Solados y alicatados 119.960,16 1,14 - Revocos y enlucidos (techos y falsos techos) 136.047,00 1,30ACABADOS EXTERIORES 4,63 - Revestimientos de fachada 445.035,27 4,25 - Firmes y pavimentos 40.174,74 0,38 - Exteriores y jardinería 0,00 0,00FONTANERIA Y SANEAMIENTO 2,79 - Sala hídrica 0,00 0,00 - Acumulación ACS 84.524,70 0,81 - Aparatos sanitarios 44.596,74 0,43 - Tratamiento agua Sanitaria y cotraincendios 125.611,51 1,20 - Tratamiento agua climatización, calderas y Dialisis 37.374,95 0,36 - Instalación de saneamiento 0,00 0,00ELECTRICIDAD 18,66 - Cuadros eléctricos 649.638,82 6,20 - Baterias de condensadores 118.245,13 1,13 - Grupos electrógenos 895.738,95 8,55

Si d li ió i i id 160 361 1 3 - Sistema de alimentación initerrumpida 160.361,75 1,53 - Fotovoltaícos 131.469,82 1,25 - Centros transformación 0,00 0,00CLIMATIZACIÓN 23,08 - Maquinaria climatización (Enfriadoras,calderas,Fancoils, U.Split, Equipos..) 1.194.160,24 11,40 - Climatizadores/extractores 604.385,30 5,77

P l S l i it i i d i 57 084 35 0 54

33

- Paneles Solares circuitos primarios y secundarios 57.084,35 0,54 - Instalaciónes gasoleo 23.796,17 0,23 - Distribución aire,agua,vapor 539.413,89 5,15INSTALACIONES ESPECIALES 15,53

4. Cálculo de Ciclo de Vida por Elementosp

34

Índice







35

5.-Ciclo de Vida y Mantenimiento

Prestaciones del Activo Prestación Óptima

Con un Mantenimiento normal sin renovaciones

Prestación Mínima Aceptable

tVida de Servicio según Diseño

tVida de Servicio según DiseñoCOMMISSIONING

36


PrestacionesPrestacionesPrestaciones del ActivoPrestaciones del Activo Prestación Óptima

Sin Mantenimiento



Pérdida irreversible de Vida debido a un pobre mantenimiento


ttVida de Servicio según Diseño

37


Incremento de Expectativas

PrestacionesPrestacionesPrestaciones del Activo Prestación ÓptimaPrestaciones del Activo

Expectativas inicialesiniciales



Incremento de Expectativas

tt

Expectativas iniciales


Pérdida irreversible de Vida del servicio debidas al incremento de expectaciones (obsolescencia)


38


Prestación Óptima con incremento en las pexpectativas

Prestaciones del ActivoPrestaciones del Activo


Prestación Mínima AceptableDespués del cambio

Antes del Cambio



Inclusión de una nueva regulación

39


Prestaciones del ActivoPrestaciones del Activo

Renovaciones periódicas (3-10 años)

Pérdida de vida en


Pérdida de vida en servicio debido a

obsolescencia

Incremento de Expectativas Prestación Mínima

Aceptable

Expectativas iniciales


tVida en servicio

ganada a través de las renovaciones

40


El Ciclo de Vida permite gestionar el activo desde elproyecto hasta la demolición o cambio de uso. Por tantoproyecto hasta la demolición o cambio de uso. Por tantonos permite gobernar y conocer todos los costes de todala vida del activola vida del activo.

41


La Gestión del Ciclo de Vida de un Activo (GCVA) está

compuesta, de acuerdo con Jim Sawers (*), por la gestión a

su vez de cuatro elementos que son: q

Mantenimiento PreventivoMantenimiento Preventivo

Reducción del Mantenimiento Demorado

Renovación de elementosRenovación de elementos

Actualización Funcional.

(*) “Life Cycle Asset Management”“Life Cycle Asset Management”

42


Mantenimiento Preventivo, es el realizado sobre elactivo para adelantarnos a la causa de fallo, bien seap ,mediante un mantenimiento planificado o unmantenimiento basado en la condición.mantenimiento basado en la condición.

43


Pero el Mantenimiento Preventivo es aquel que hemosestablecido en el Plan de Mantenimiento y no siempre seestablecido en el Plan de Mantenimiento, y no siempre serealiza al 100%, ni tampoco realizamos al 100% el CorrectivoPlanificado y a esto es lo que denominamos el Mantenimientoy qDemorado (*). El control del Mantenimiento Demorado nospermitirá establecer la condición del activo.

(*) Es el mantenimiento anual no realizado, de acuerdo con el Plan Es el mantenimiento anual no realizado, de acuerdo con el Plan de Mantenimiento. En este mantenimiento se incluyen los costes de de Mantenimiento. En este mantenimiento se incluyen los costes de mantenimiento no realizadomantenimiento no realizado..

44


El Uso de los Costes Totales Inversión y ExplotaciónEl Uso de los Costes Totales Inversión y Explotación

Establecimiento de Estrategias de Mantenimientog

Gestión de la Condición

Monitorización de Prestaciones (Retrocommissioning, o

Commissioning continuo)

Monitorización de Consumos

45


Estudio de Viabilidads

Estudio de Viabilidad

o en To

tale

s

Diseño y Proyecto

mpa

cto

Cos

tes

ConstrucciónOperación del Activo

Im C

Tiempo del Ciclo de Vida

46Ballsty, S Orlovic, M. (2004) Lifecycle costing and facility management Facility Manangement 12


Posibles ahorros

€ Concepto ViabilidadDiseño Detallado Construcción

TiempoC t d l C biCoste del CambioReducción Potencial del Coste

47ISO Dis 15686-5


Fórmula del Coste de Ciclo de Vida

CCV=(CC-DF) +MD+ (COM+CR)-VRCC = Costes de CapitalCCV = Costes del Ciclo de VidaCOM = Costes de Operación y MantenimientoCR = Costes de ReposiciónDF = Depreciación FiscalMD = Mantenimiento DemoradoVR = Valor Residual

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Establecimiento de Estrategia de Mantenimiento

DESARROLLO DE UN SISTEMA DE GESTIÓN DOCUMENTAL CLARO Y PRECISO,ORIENTADO A CICLO DE VIDA EN EL QUE SE DISPONGA DE UN MANUAL DEMANTENIMIENTO Y OPERACIÓN DEL EDIFICIO

DESARROLLAR EL PROGRAMA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO (TANTOPLANIFICADO COMO BASADO EN LA CONDICIÓN), QUE OPTIMICE LA GESTIÓNDEL ACTIVO.

Ó ÓIMPLANTAR MODELOS DE OPTIMIZACIÓN DE OPERACIÓN, REVISANDO QUE LASPRESTACIONES DE LOS EQUIPOS RESPONDE A LAS PRESTACIONES DEPROYECTO.

EL AHORRO DE ESTOS DOS APARTADOS CONJUNTAMENTE PUEDE LLEGARHASTA EL 30% DEL CONSUMO.

MONITORIZAR EL SEGUIMIENTO DE LAS PRESTACIONES DE LOS EQUIPOS

MONITORIZAR EL CONSUMO DE UTILITIES, TOTALES Y CURVAS DE CARGA

49


Gestión de la CondiciónGestión de la Condición

El activo a la finalización de laconcesión deberá de estar enperfectas condicionesperfectas condiciones

50


Gestión de la CondiciónGestión de la Condición

¿CÓMO DETERMINAMOS LA CONDICIÓN DEL ACTIVO)¿CÓMO DETERMINAMOS LA CONDICIÓN DEL ACTIVO)

E> Encuesta

> Indicador

> ....

51

Índice







52

6.-Modelo de Gestión del Ciclo de Vida

D t d l A ti D t d l P tEstablecimiento Previo de los datos del Proyecto

EmplazamientoPresupuesto y Costes InicialesMetodología de ComprasTipo y Tamaño del Activoetc

Datos del ActivoCostes Iniciales, Vida UtilCaracterísticas FísicasEtapas de la Vida para aplicación del CCVRequerimientos de CCVUso FuncionalEtc..

Datos del ProyectoProgramaStandarsRecursosEconomíaModelo FinancieroEvaluación de RiesgosEtc.

IMPLEMENTACIÓN DEL MODELO DE

CCV (KIRKE ISSOLA 1995)

Identificación de Alternativas Parámetros y AlcanceAlcance

Tamaño del ActivoTipo de ConstrucciónPrestaciones MedioambientalesSelección de materiales (precio, Vida útil)EquipamientoCaracterísticas especialesSub-sistemasAdaptabilidad

Identificación de Alternativas Parámetros y Alcance

Estructura de CostesModelo Financiero (VAN, cálculos)Fuentes de Datos FinancierosImpuestos futuros, Costes, Modelos de CostesCostes y Perfiles de Costes EstimadosH i t t ló i ál l

pCaracterísticas operativas y estratégicasModelo y estrategia de MantenimientoModelo de Reemplazamiento y RestauraciónModelo de demoliciónEtc..

Herramientas tecnológicas para cálculoMétodos de evaluación del riesgoMétodos de comprasEtc..

Evaluación de CCVRanking de opciones

53

Análisis de Sensibilidad Análisis de Riesgo Selección de la opción

preferida


54

Fuente Jim Sawers “Life Cycle Asset Management”


ALINEACIÓN DE MANTENIMIENTO Y CICLO DE VIDA

1. Línea Cero en la recepción Commissioning, o Retrocommissioning

2. Seguimiento de Vida

3. Seguimiento de prestaciones (Recommissioning o Commissioning continuo)

4. Prolongación de vida

5. Costes de reemplazamiento

55

PREGUNTAS?¿PREGUNTAS?

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