20

13

@ F i b r a H o t e l

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An

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Panorama de 2013

20hoteles adquiridos

5.6%Incremento en Tarifa Efectiva

66%Tasa de ocupación del portafolio

2,924 millones de pesos invertidos en hoteles

millones de pesos: monto de la distribución a tenedores

20338hoteles: alcance del acuerdo

con Marriott

de rendimiento del CBFI desde el IPO (noviembre 2012) a diciembre 2013 (incluyendo distribuciones)

4,878millones de pesos recaudados en mayo 2013(follow-on)

22.8%

1F I B R A H O T E LI n f o r m e A n u a l 2 0 1 3

Hotel de servicio selecto de 125 habitaciones ubicado en la ciudad de Aguascalientes en el estado de Aguascalientes. Se encuentra a sólo 20 minutos del aeropuerto interna-cional y a sólo 10 minutos del centro de la ciudad con fácil acceso al corredor industrial más importante de la capital estatal. El hotel también está a sólo algunos pasos del cen-tro comercial Villasunción y varios lugares de interés turístico. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 61.

1. Fiesta Inn Aguascalientes

2

Hotel de servicio selecto de 166 habitaciones ubicado en Ciudad Juárez en el estado de Chihuahua. Tiene una ubicación estratégica, cerca de la zona con mayor actividad comercial y financiera en la ciudad. Está a pocos kilómetros de la frontera con El Paso, Texas y del aeropuerto internacional de Ciudad Juárez. El hotel brinda fácil acceso a los principales parques industriales, centros comerciales, museos y otros lugares de interés. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 46.

2. Fiesta Inn Ciudad Juárez

Contenido Listado de hoteles

Carta del Director a los Tenedores

Introducción a FibraHotel Presentación Historia de FibraHotel Evolución del portafolio Estructura Equipo de dirección

Panorama de la industria Tendencias de la industria hotelera en México Oportunidad de mercado

Estrategía de FibraHotel Fortalezas competitivas de FibraHotel Estrategía de FibraHotel Adquisiciones Desarrollos

Portafolio de FibraHotel Presentación Mapa Marcas y operadoras Segmentos de los hoteles Indicadores operativos

Sección financiera Resultados financieros para el año 2013 Flujo de efectivo y posición de liquidez Gastos de capital Distribuciones de efectivo

Gobierno corporativo de FibraHotel Comité Técnico y comités de FibraHotel

FibraHotel en la Bolsa Mexicana de Valores

Remodelaciones

Eventos posteriores al año 2013

Estados financieros consolidados

NOTA: La fecha de publicación del presente Informe Anual es el 30 de junio del 2014.

Núm. Hotel

1. Fiesta Inn Aguascalientes2. Fiesta Inn Ciudad Juárez3. Fiesta Inn Ciudad Obregón4. Fiesta Inn Chihuahua5. Fiesta Inn Culiacán6. Fiesta Inn Cuautitlán7. Fiesta Inn Durango8. Fiesta Inn Ecatepec9. Fiesta Inn Guadalajara Expo10. Fiesta Inn Hermosillo11. Fiesta Inn León12. Fiesta Inn Mexicali13. Fiesta Inn Monclova14. Fiesta Inn Monterrey La Fe / Aeropuerto15. Fiesta Inn Naucalpan16. Fiesta Inn Nuevo Laredo17. Fiesta Inn Oaxaca18. Fiesta Inn Perinorte19. Fiesta Inn Perisur20. Fiesta Inn Puebla FINSA21. Fiesta Inn Querétaro22. Fiesta Inn Saltillo23. Fiesta Inn Tepic24. Fiesta Inn Tlalnepantla25. Fiesta Inn Torreón Galerías26. Fiesta Inn Toluca27. Fiesta Inn Xalapa28. Real Inn Guadalajara Centro29. Real Inn Morelia30. Real Inn Mexicali31. One Acapulco32. One Aguascalientes33. One Coatzacoalcos34. One Culiacán35. One Guadalajara Tapatío36. One Xalapa37. One Monterrey Aeropuerto38. One Puebla FINSA39. One Querétaro Plaza Galerías40. One Toluca41. One Patriotismo42. Camino Real Puebla43. Camino Real Hotel & Suites Puebla44. Fiesta Americana Aguascalientes45. Fussion 5 León46. Valle Grande Ciudad Obregón47. Fairfield Inn Los Cabos

A la fecha del presente Informe Anual, el portafolio de hoteles en operación de FibraHotel:

Página

2367891011121314151617181920212223242530313233343536373839404142434445464748495051525354

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52

54

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3F I B R A H O T E LI n f o r m e A n u a l 2 0 1 3

Estimados Tenedores de Certificados FibraHotel:

2013 fue nuestro primer año como compañía pú-blica y un gran año para FibraHotel. Somos una compañía joven y dado que anticipamos un impor-tante crecimiento para los próximos años, en 2013 nos enfocamos tanto en ejecutar nuestro plan de negocios como en posicionar la compañía para ser exitosa en el largo plazo.

Recapitulando los logros de FibraHotel durante 2013:

• Aumentamos más del doble del número de hoteles en operación. Iniciamos el año con 18 hoteles en operación (los cuales nos habían llevado 17 años como compañía privada en desarrollar 17 hoteles), y con la transformación a FIBRA terminamos el año con 39 hoteles en operación y ocho hoteles en desarrollo para un total de 47 hoteles.

• Llevamos a cabo la transición a compañía pública complementando nuestro equipo directivo para administrar y ejecutar nuestro plan de negocios de manera profesional.

• Implementamos la doble facturación de ingresos de cuartos y otros ingresos para operar como FIBRA hotelera. Junto con nuestros operadores ajustamos los sistemas y entrenamos al personal en todos nuestros hoteles.

• Demostramos el potencial de crecimiento orgáni-co del portafolio, especialmente en el incremento de la tarifa promedio. Durante 2013 logramos un crecimiento en nuestro portafolio inicial de tarifa promedio de 5.7% y de tarifa efectiva de 5.6%, por arriba del crecimiento de 1.1% del PIB de México de y 3.9% de la inflación.

• Capitalizamos la compañía mediante la coloca-ción de US $381 millones de capital y la firma de una línea de crédito de Ps. $1,000 millones. Pen-samos ser conservadores con la deuda y usarla de manera transaccional por lo que en esta etapa de crecimiento nos ayudará a tener el capital su-ficiente para llegar a nuestra meta de tener 100 hoteles de negocios en México, o FibraHotel 100.

• Expandimos las alternativas de nuestra arqui-tectura abierta, en la cual como propietarios

Fie

sta

Inn

Que

réta

ro Carta del Director a los

TenedoresJunio 2014

4

seleccionamos la mejor marca y al mejor ope-rador para de cada situación, pasando de dos operadores con tres marcas a tres operadores con 11 marcas (incluyendo hoteles en desa-rrollo). En 2013 firmamos un acuerdo por 20 hoteles con Marriott International, dándonos acceso a sus marcas internacionales; un acuerdo de 10 hoteles con Grupo Real Turismo, y con-tinuamos consolidando nuestra relación con Grupo Posadas agregando nuevas marcas.

• Distribuimos Ps. $338 millones o Ps. $0.77 por certificado a nuestros tenedores, no obstan-te que durante el año tuvimos un importante porcentaje de nuestros activos en efectivo. Es-tamos enfocados en maximizar la distribución por certificado en el largo plazo en beneficio de nuestros tenedores.

Durante 2014 continuamos ejecutando nuestro plan de negocio, lo cual contempla poner a traba-jar los casi Ps. $5,000 millones que teníamos en efectivo a finales de 2013 para obtener atractivos rendimientos cuando maduren estas inversiones.

Nuestro enfoque continúa siendo la inversión en hoteles de negocio en México y continuaremos siendo muy disciplinados en cumplir nuestros parámetros de inversión. Buscamos crear valor a nuestros tenedores a través de: la adquisición de hoteles estabilizados, la adquisición y repo-sicionamiento de hoteles independientes, y el desarrollo de nuevos hoteles. En este sentido, continuaremos solamente adquiriendo hoteles en operación a un cap rate de 10% o mayor y eje-cutando proyectos de desarrollo con cap rates de 11-12% o mayores. Además del cap rate, estamos muy enfocados en el precio de adquisición correc-to en base al costo de reposición del activo que medimos en base al precio por llave. Nuestra ex-periencia como inversionistas en bienes raíces nos ha demostrado que en el largo plazo el costo de la propiedad es un factor determinante en los retor-nos de la inversión, y el costo de una propiedad se mantiene durante toda la vida del portafolio. El precio promedio por llave de nuestras adqui-siciones en 2013 fue de Ps. $861,960 por llave, o un pequeño premio sobre el costo de reposi-ción. Estratégicamente preferimos adquirir hoteles estabilizados cuando encontramos oportunida-des similares, pero analizamos cada mercado para determinar la mejor alternativa entre adquirir o desarrollar un hotel.

El desarrollo de hoteles nuevos es un compo-nente clave de nuestra estrategia de crecimiento inorgánico para lograr entrar en mercados donde es difícil adquirir hoteles en operación al precio

correcto. Estos desarrollos tienen un componente más alto de riesgo/retorno, y creemos que la oportunidad de desarrollar selectivamente es muy atractiva, ya que por medio de nuestras relaciones con desarrollado-res podemos obtener ubicaciones únicas y difíciles de replicar dentro de proyectos de usos mixtos. Adicionalmente, estos desarrollos nos darán re-tornos más altos en el mediano plazo y nos ayudan a balancear nuestro portafolio con nuevos activos y marcas internacionales. Una de las princi-pales consideraciones de desarrollar hoteles es que durante el periodo de construcción y maduración el portafolio sufre de retornos más bajos, ya que tenemos un costo de financiamiento durante los primeros 12 a 18 me-ses de construcción y después tenemos que esperar a que el hotel madure durante un periodo de seis a 18 meses. Entendemos bien el desarrollo de hoteles y el Grupo de Control como principal accionista de la FIBRA. Nos sentimos muy cómodos con nuestra capacidad de manejar los riesgos y el potencial de maximizar el dividendo en el largo plazo con un componente de hoteles en desarrollo a beneficio de nuestros tenedores.

Creemos que el mercado de hoteles de negocio continúa siendo una atractiva alternativa de capitalizar la oportunidad del crecimiento de la economía mexicana y que tenemos una oportunidad de crecimiento orgá-nico mediante el incremento de tarifas en nuestros hoteles. Durante 2013, la primera mitad del año fue más dinámica que la segunda y lo que va del año en 2014, pero continuamos creyendo que va a existir un importante crecimiento de demanda de cuartos hoteleros en el país debido al creci-miento significativo de la inversión en México y el gasto de empresas por el crecimiento de la economía. Finalmente, creemos que en el mediano plazo nos podemos beneficiar de las inversiones relacionadas con las reformas estructurales como la reforma energética.

La industria hotelera en México en 2013 vio un renovado énfasis por parte de inversionistas internacionales y locales, con nuevo capital y jugado-res entrando en el mercado. Este capital generó compresión en los cap rates y llevó en algunos casos a precios de compra de hoteles agresivos. Continuaremos siendo muy disciplinados y creemos que mediante nues-tra capacidad de encontrar oportunidades no disponibles en el mercado, todavía existen atractivas oportunidades de crecimiento externo a precios correctos. Creemos que la oferta hotelera va a continuar creciendo en los próximos años por lo que continuamos muy enfocados en adquirir y de-sarrollar hoteles con altas barreras de entrada como lo son los proyectos de uso mixto. Nuestra posición competitiva en el mercado es muy fuerte y continuaremos posicionando nuestro portafolio en línea con el crecimien-to de la economía de México, en zonas como por ejemplo son el Bajío que cuenta con importantes inversiones de la industria automotriz y aeroespa-cial, así como el Golfo que cuenta con inversiones energéticas.

Estamos confiados con el progreso que hemos tenido a la fecha y conti-nuamos con los compromisos con nuestros tenedores, desde la colocación inicial en noviembre del 2012. En los próximos años esperamos llegar a nuestra meta de FibraHotel 100 y en este sentido, esperamos tener los recursos en caja comprometidos para finales de 2014. Esta etapa de creci-miento es importante para continuar con el éxito de FibraHotel.

Me gustaría agradecer a todos nuestros tenedores, colaboradores y socios operadores por todo el esfuerzo dedicado durante el 2013, el cual fue muy positivo y ayudó a posicionar nuestra compañía para todo lo que viene.

Simón Galante

5F I B R A H O T E LI n f o r m e A n u a l 2 0 1 3

Presentación

FibraHotel es un fideicomiso mexicano constitui-do principalmente para desarrollar, adquirir y poseer hoteles urbanos de negocios dentro de las siguientes categorías de servicio: limitado, selecto, completo y de estancia prolongada en México. Es el primer Fideicomi-so de Inversión en Bienes Raíces (FIBRA por sus siglas) enfocada en la industria hotelera que cotiza en la Bolsa Mexicana de Valores. Se trata de la mejor posicionada, del propietario del portafolio de hoteles más grande en México y del primer fideicomiso de inversión inmobilia-ria en la industria hotelera en Latinoamérica.

El objetivo de FibraHotel es generar atractivos rendi-mientos ajustados a riesgos para los tenedores de los CBFIs, principalmente a través de distribuciones de efectivo del resultado fiscal, según determine el Comi-té Técnico y la apreciación de capital del propio CBFI. FibraHotel pretende lograr este objetivo a través de la propiedad, expansión y Asset Management eficaz de un portafolio de hoteles de alta calidad, de distintas mar-cas y geográficamente diversificado en todo México, operados por diversas compañías hoteleras indepen-dientes de reconocido prestigio. Cabe mencionar que FibraHotel se destaca por ser únicamente dueño de hoteles, y no operador, lo que le permite tener una arquitectura abierta y trabajar con el operador o la marca hotelera que más corresponde a sus hoteles.

El 30 de noviembre de 2012 FibraHotel realizó de manera exitosa su Oferta Pública Inicial (Initial Public Offering o IPO por sus siglas en inglés) consistente en una oferta pública en México, así como una oferta pri-vada internacional de CBFIs, obteniendo recursos para Ps. $4,137 millones (US$321 millones). Gracias a esa oferta, FibraHotel logró: i) pre-pagar créditos re-lacionados con el Portafolio de Aportación, ii) cerrar la adquisición del Portafolio de Aportación, iii) fi-nanciar el desarrollo del Portafolio de Aportación en Desarrollo y iv) financiar los gastos relacionados con la Oferta Pública Inicial y relacionados con el Porta-folio Inicial. Una vez que esas transacciones fueron efectuadas, FibraHotel tenía aproximadamente Ps. $1,100 millones disponibles para proceder con adquisiciones selectas y nuevos desarrollos.

Introducción a FibraHotel

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Hotel de servicio selecto con 123 habitaciones localizado en Ciudad Obregón, en el estado de Sonora. Está ubicado en la zona hotelera de la ciudad, lo que permite un fácil y rápido acceso a la zona financiera y al centro de la ciudad. El hotel se encuentra en la entrada principal de Ciudad Obregón, a 20 minutos del aeropuerto, a cinco minutos del centro y de los principales corporativos. El hotel entró en el portafolio de FibraHotel en abril de 2014.

3. Fiesta Inn Ciudad Obregón

6

Al momento del IPO, el Portafolio Inicial de FibraHotel estaba conformado de la siguien-te manera:

• Portafolio de Aportación: 21 hoteles que aportó Grupo GDI a cambio de CBFIs, de los cuales cuatro se encontraban en dis-tintas etapas de desarrollo (Portafolio de Aportación en Desarrollo).

• Portafolio de Adquisición: 13 hoteles que se compraron a Grupo Posadas.

El 30 de mayo de 2013, FibraHotel llevó a cabo de manera exitosa una oferta subsecuente (Follow-on) consistente en una oferta pública en México, así como una oferta privada inter-nacional de CBFIs, obteniendo recursos para Ps. $4,878 millones (US$381 millones) para poder seguir con sus planes de crecimiento, ya que para esa fecha la totalidad de los recur-sos remanentes del IPO (aproximadamente Ps. $1,100 millones) estaban totalmente com-prometidos con proyectos de adquisiciones y/o desarrollos.

Al 31 de diciembre de 2013, el portafolio de FibraHotel estaba compuesto de la siguien-te manera:

• Hoteles en operación:> 32 hoteles del Portafolio Inicial: dos

hoteles del Portafolio de Aportación en Desarrollo abrieron durante el año; el hotel Real Inn Morelia en marzo de 2013 y el hotel One Guadalajara Tapatío en junio de 2013.

> Siete nuevos hoteles adquiridos durante 2013.

• Hoteles en desarrollo:> Dos hoteles del Portafolio Inicial (exclu-

yendo los dos hoteles que se abrieron durante 2013).

> Seis nuevos proyectos de desarrollo que fueron adquiridos durante 2013.

A la fecha del presente Informe Anual, el portafolio de FibraHotel está conformado por 58 hoteles (47 en operación y 11en desarrollo) gra-cias a la adquisición de siete hoteles en operación, a la apertura de un hotel del Portafolio de Desarrollo y a la adquisición de cuatro proyec-tos de hoteles en desarrollo.

Estos hoteles se encuentran localizados en 24 estados de la República incluyendo el Distrito Federal y están relacionados con marcas hoteleras fuertes, lo cual proporciona ventajas significativas y aumenta la demanda debido a: i) calidad de su servicio, ii) programas de lealtad, iii) sistemas modernos de reservación y iv) canales de distribución nacional.

Las marcas con las que actualmente FibraHotel está asociado son: Fiesta Americana, Fiesta Inn, Fiesta Inn Lofts, Gamma de Fiesta Inn, One Hotels, Camino Real, Camino Real Hotel & Suites, Real Inn y Fairfield Inn y espera continuar expandiendo su portafolio de marcas y de compañías opera-doras. Por ejemplo, con Marriott International gracias al acuerdo firmado a finales de 2013. Los hoteles de su portafolio brindan fundamental-mente servicio a viajeros de negocios nacionales y en menor grado a internacionales. Por esta razón, la mayoría de los hoteles de FibraHotel se ubican en sitios estratégicos, donde existe una actividad empresarial e industrial significativa y además están cerca de centros comerciales, par-ques industriales, aeropuertos y terminales de autobuses, lo que brinda a los huéspedes acceso a una gran variedad de amenidades y servicios.

En 18 meses:

De 22 a 58 hoteles

De 2,956 a 7,886 cuartos

De 12 a 24 estados

De dos a tres operadores

De tres a 11 marcas

Hotel de servicio selecto de 152 habitaciones ubicado en la ciudad de Chihuahua en el estado de Chihuahua. Se encuentra a sólo ocho minutos del centro de la ciudad en la avenida principal de una zona residencial. La ubicación permite fácil acceso a los principales lugares turísticos, parques industriales y una zona comercial que ha mostrado un dinámico crecimiento en los últimos años. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 55.

4. Fiesta Inn Chihuahua

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Historia de FibraHotel

A continuación se describen los principales acontecimientos desde la creación de FibraHotel hasta el 31 de diciembre de 2013:

2012T4 2012

T4 2012

T1 2013

T1 2013

T2 2013

T2 2013

30 de noviembre de 2012: Oferta Pública Inicial de FibraHotel en la Bolsa Mexicana de Valores.

Diciembre 2012 a febrero 2013:

cierre de la adquisición del Portafolio de Adquisición.

1 de marzo de 2013: Apertura del hotel Real Inn Morelia.

21 de enero de 2013: Adquisición de 11 hoteles.

1 de mayo de 2013: Adquisición del hotel Fiesta Inn Toluca Tollocan.

24 de junio de 2013:Adquisición del hotel Fiesta Inn Tlalnepantla.Apertura del hotel One Guadalajara Tapatío.

28 de febrero de 2013: Adquisición del hotel Fiesta Inn Monclova.

31 de julio de 2012: Constitución del Fideicomiso.

19 de diciembre de 2012: Adquisición del hotel Fiesta Inn Torreón.

Evolución del portafolio

Número de cuartos en operaciónNúmero de cuartos en desarrolloNúmero de cuartos totales

Número de hoteles en operaciónNúmero de hoteles en desarrolloNúmero de hoteles

2,467 489

2,956

184

22

4,397 334

4,731

313

34

4,798 334

5,132

343

37

30 de mayo de 2013: Oferta subsecuente de CBFIs de FibraHotel en la BMV por un monto de Ps. $4,878 millones.

> >

Hotel de servicio selecto de 142 habitaciones, ubicado en Culiacán en el estado de Sinaloa. Esta propiedad está localizada en la parte más nueva de la ciudad, tan sólo a 20 km del aeropuerto internacional de la ciudad, dentro de Plaza Fórum, el centro comercial más im-portante de Sinaloa, que cuenta con diferentes opciones de entretenimiento; así como cerca de los principales lugares turísticos y de agro-negocios de la ciudad. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 60.

5. Fiesta Inn Culiacán

8

2013T3 2013

T3 2013

T4 2013

T4 2013

5,547 323

5,870

393

42

5,547 899

6,446

398

47

2 de julio de 2013: Adquisición del hotel One Puebla FINSA.

5 de julio de 2013: Adquisición del hotel Fiesta Inn Oaxaca.

14 de noviembre de 2013: Anuncio de una alianza con Marriott International (20 hoteles).

3 de julio de 2013: Adquisición del hotel Fiesta Inn Puebla FINSA.

2 de diciembre de 2013: Adquisición de una huella en la Ciudad de México (Vía Vallejo) para la construcción de dos hoteles Marriott.

1 de agosto de 2013: Adquisición del hotel Real Inn Mexicali.

17 de diciembre de 2013: Anuncio del desarrollo de dos hoteles en la ciudad de Monterrey (Fiesta Americana Grand y Live Aqua).

Cronología:

• 31 de julio de 2012: constitución del Fideicomiso.

• 30 de noviembre de 2012: Oferta Pública Inicial de FibraHotel en la Bolsa Mexicana de Valores.

• Diciembre 2012 – Febrero 2013: cierre de la adquisición del Portafolio de Adquisición.> 19 de diciembre de 2012: adquisición del hotel Fiesta Inn Torreón

(146 cuartos – inversión de Ps. $111 millones).> 21 de enero de 2013: adquisición de 11 hoteles (1,625 cuartos

– inversión de Ps. $1,487 millones).> 28 de febrero de 2013: adquisición del hotel Fiesta Inn Monclova

(150 cuartos – inversión de Ps. $168 millones).

• 1 de marzo de 2013: apertura del hotel Real Inn Morelia de 155 cuartos (integrante del Portafolio de Desarrollo).

• 1 de mayo de 2013: adquisición del hotel Fiesta Inn Toluca Tollocan (144 cuartos – inversión de Ps. $152 millones) incluyendo un terreno adyacente para el desarrollo de un hotel adicional.

• 30 de mayo de 2013: oferta subsecuente de CBFIs de FibraHotel en la BMV por un monto de Ps. $4,878 millones.

• 24 de junio de 2013:> Adquisición del hotel Fiesta Inn Tlalnepantla (131 cuartos –

inversión de Ps. $87 millones).> Apertura del hotel One Guadalajara Tapatío de 126 cuartos

(integrante del Portafolio de Desarrollo).

• 1 de julio de 2013: adquisición del hotel Plaza Genova Guadalajara (197 cuartos – inversión de Ps. $132 millones, incluyendo Ps. $10 millones para la renovación y reposicionamiento del hotel bajo la marca Real Inn).

• 2 de julio de 2013: adquisición del hotel One Puebla FINSA (126 cuartos – inversión de Ps. $90 millones).

• 3 de julio de 2013: adquisición del hotel Fiesta Inn Puebla FINSA (123 cuartos – inversión de Ps. $130 millones).

• 5 de julio de 2013: adquisición del hotel Fiesta Inn Oaxaca (145 cuartos – inversión de Ps. $170 millones).

• 1 de agosto de 2013: adquisición del hotel Real Inn Mexicali (158 cuartos – inversión de Ps. $130 millones, incluyendo Ps. $10 millones para la renovación y reposicionamiento del hotel).

• 18 de octubre de 2013: adquisición del salón Fundición en Monclova (inversión de Ps. $16.5 millones) para la construcción de un hotel adyacente al Fiesta Inn Monclova.

• 14 de noviembre de 2013: anuncio de una alianza con Marriott International para desarrollar 20 hoteles.

• 2 de diciembre de 2013: adquisición de una huella en la Ciudad de México para la construcción de dos hoteles Marriott (245 cuartos – inversión de Ps. $230 millones).

• 17 de diciembre de 2013: anuncio del desarrollo de dos hoteles en la ciudad de Monterrey (226 cuartos – inversión de Ps. $600 millones).

1 de julio de 2013: Adquisición del hotel Plaza Genova Guadalajara.

18 de octubre de 2013: Adquisición del salón Fundición en Monclova.

>>

Hotel de servicio selecto de 128 habitaciones, ubicado en Cuautitlán, en el Estado de México. Localizado en la Carretera México-Querétaro, cerca de uno de los corredores industriales más importantes en el Estado de México. Esta propiedad está dentro del centro comercial Plaza San Marcos, el cual cuenta con un área de comida rápida, cines y un gimnasio. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 59. Hotel arrenda-do a la fecha del presente Informe Anual.

6. Fiesta Inn Cuautitlán

9F I B R A H O T E LI n f o r m e A n u a l 2 0 1 3

Estructura

Asamblea de tenedores de CBFIs

Administradora Fibra Hotelera

Mexicana, S.A. de C.V. (Asesor)

Deutsche Bank México, S.A. (Fiduciario)

The Bank of New York Mellon S.A. (Representante

Común)

Empresas Operadoras de Hoteles

Contratos de Operación

Huéspedes

Ingresos por servicios hoteleros diferentes a

habitaciones

Compañías de Servicios

Ingresos por Rentas (alojamiento)

Contrato de Administración

Fibra Hotelera, S.C. (Administrador)

83.7% 16.3%

• Elige Miembros del Comité Técnico y nombre al Representante Común.

• Facultades para modificar el Contrato de Fideicomiso o liquidar los activos del fideicomiso.

• Facultad para rescindir el contrato de Asesoría y Planeación sin “causa”.• Aprueba la emisión, desliste o

cancelación de CBFIs.• Aprueba transacciones relevantes

de inmuebles.

• Proveen servicios de personal.

• Empleados: personal operativo del portafolio hotelero.

• Recibe ingresos por renta de habitaciones, paga gastos y costos relacionados, así como gastos inmobiliarios.

• Recibe dividendos después de impuestos por parte del Administrador y cubre cualquier faltante de efectivo relacionado a gastos.

• Provee servicios hoteleros y de administración de propiedades (la mayoría subcontratados con terceros).

• Recibe ingresos por servicios no relacionados a habitaciones de hotel, paga costos y gastos relacionados.

• Paga gastos relacionados con su propia operación• Sujeto al pago de impuestos.• Pago de dividendos después de impuestos a

FibraHotel o recibe distribuciones de FibraHotel para cubrir cualquier faltante de efectivo relacionado a gastos.

Contrato de Asesoría y Planeación

Comisión de Asesoría: 1% anual del valor en libros de los activos sin depreciar neto de deuda, pagadera trimestralmente.

Contratos de Servicios

Comisión de Servicios 5% de la nómina bruta

Tenedores de CBFIs

Fideicomiso de Control

Portafolio de Hoteles

El siguiente diagrama muestra la estructura de FibraHotel:

Hotel de servicio selecto con 138 habitaciones, ubicado en la ciudad de Durango en el es-tado de Durango. Localizado en el centro de la ciudad, dentro de Paseo Durango, el centro comercial más importante de su tipo (Fashion Mall) que cuenta con diferentes opciones de entretenimiento como restaurantes, boutiques de prestigio y salas de cine. Esta propiedad está sólo a 10 minutos del principal centro industrial de la ciudad y a 15 minutos del aero-puerto internacional. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 57.

7. Fiesta Inn Durango

1 0

La estructura de FibraHotel cuenta con las siguientes entidades:

Asesor. FibraHotel está asesorado externamente por Administradora Fibra Hotelera, S.A. de C.V., el Asesor. Fue constituido el 20 de septiembre de 2012 con el objeto de brindar asesoría a FibraHotel y se dedica únicamente a asuntos de ésta. El Ase-sor es responsable, entre otras cosas, de: orientar y asesorar a FibraHotel en la estrategia de desarrollo y adquisiciones de proyectos hoteleros, en la pla-neación estratégica y financiera de largo plazo, en implementar las decisiones importantes, en llevar a cabo las relaciones con inversionistas. El Asesor sólo tiene derecho a recibir una comisión anual, pa-gadera trimestralmente, equivalente a 1.00% (uno por ciento) del valor en libro de los activos sin de-preciar, neto de deuda, de los activos de FibraHo-tel. No recibe ninguna otra comisión (adquisición sobre activos adquiridos, comisión por desarrollo o cualquier otro tipo de comisión).

Administrador. FibraHotel está administrado in-ternamente por FibraHotelera S.C., el Administra-dor. Fue constituido el 5 de octubre de 2012 con el único objeto de asumir la responsabilidad de la administración del día a día de los negocios de FibraHotel. El Administrador contaba, al 31 de di-ciembre de 2013, con un equipo de 13 personas (equipo de Dirección, de Administración y Finanzas, Jurídico, de Desarrollo y de Operación). Es respon-sable, entre otras cosas, de la administración diaria de los negocios de FibraHotel, del mantenimiento de los inmuebles y hoteles, de obtener los permisos y licencias necesarias, de llevar a cabo la auditoría previa sobre las posibles oportunidades de adquisi-ción y desarrollo, de supervisar los proyectos de re-novación / desarrollo / re-desarrollo, de supervisar los asuntos relativos a los seguros de los activos, de negociar en nombre de FibraHotel y de organizar la celebración de los contratos de administración hotelera relacionados con los hoteles.

También es responsable de prestar ciertos servicios no relacionados con la renta de habitaciones, tales como alimentos y bebidas, telefonía, Internet y otros servicios similares, por lo cual factura a los huéspe-des de los hoteles por separado, estando los ingre-sos por tales servicios sujetos al pago de impuestos. El Administrador, al no ser sujeto de la estructura fis-cal de la FIBRA, paga impuestos como cualquier otra sociedad. Con la utilidad generada por las activida-des no relacionadas con la renta de habitaciones, paga su parte proporcional de los gastos generales de FibraHotel y sus impuestos. Cualquier utilidad después de impuestos del Administrador es distri-buida a FibraHotel que es responsable por cualquier déficit entre los gastos e ingresos del Administrador.

Las Compañías de Servicios. Son responsables de proporcionar a FibraHotel el personal de operación necesario para operar los hoteles, excluyendo al per-sonal del comité ejecutivo del hotel (gerente gene-ral, contralor, gerente de ventas, ama de llaves), el cual es proporcionado directamente por la empresa de administración hotelera correspondiente, en cada caso, sujeto a supervisión y vigilancia del Adminis-trador. De conformidad con los términos de los con-tratos de servicios, las compañías de servicios tienen derecho a recibir una contraprestación del 5% cal-culada sobre el total de la nómina que administran para cubrir sus costos y gastos operacionales. Men-sualmente, FibraHotel reembolsa a las compañías de servicios los salarios que pagan a los empleados que prestan sus servicios a los hoteles.

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Hotel de servicio selecto de 143 habitaciones, ubicado en Ecatepec, en el Estado de México, en una de las zonas comerciales e industriales más dinámicas del estado. Lo-calizado dentro del centro comercial Las Américas, un popular centro comercial con diferentes opciones de entretenimiento como restaurantes, boutiques prestigiosas y salas de cine. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 47. Hotel arrendado a la fecha del presente Informe Anual.

8. Fiesta Inn Ecatepec

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El equipo directivo de FibraHotel está integrado por las siguientes personas:

• Simón Galante Zaga: es el Director Ejecutivo (Chief Exe-cutive Officer) del Asesor de FibraHotel y miembro del Co-mité Técnico de FibraHotel. Miembro fundador y Director Ejecutivo de Grupo GDI. Cuenta con más de 20 años de experiencia en los segmentos hoteleros, comerciales y re-sidenciales como desarrollador y administrador de bienes raíces, así como también en la adquisición, el desarrollo y el financiamiento de este tipo de proyectos. Es miembro del consejo de Fondo Hotelero Mexicano I y II, Fondo Co-mercial Mexicano, La Vista Country Club, Bosque Real y Mercap, las cuales son empresas de Grupo GDI. Tiene una especialización en Administración de Empresas del IPADE.

• Eduardo López García: es el Director General (Chief Exe-cutive Officer) del Administrador de FibraHotel. Fungió como Director de Inversiones Hoteleras y Desarrollo en Grupo Posadas desde 1993, hasta que se unió como Di-rector del Área de Hoteles a Grupo GDI en 2006, cuando tenía sólo seis hoteles. Eduardo López García negoció un contrato con un desarrollador mexicano, líder en bienes raíces, y con Grupo Posadas para desarrollar hoteles adi-cionales a ser operados por Grupo Posadas. Cuenta con 20 años de experiencia en el desarrollo y la administración de hoteles.

• Edouard Boudrant: es el Director Administrativo y de Finanzas (Chief Financial Officer) del Administrador de FibraHotel. Tiene una licenciatura en Administración de Empresas de la Universidad de las Américas (UDLA) en Puebla y del Centre d’Études Supérieures Européennes de Management (CESEM) en Reims, Francia, y una maestría en Derecho Corporativo en el École Supérieure des Sciences Économiques et Commerciales (ESSEC) de París. Su expe-riencia profesional incluye ocho años trabajando en banca de inversión tanto en Francia (Société Générale y Lazard-NATIXIS) como en México (BBVA Bancomer).

• Guillermo Bravo Escobosa: es el Director de Desarrollo Corporativo y de Relaciones con Inversionistas (Head of Corporate Development & Investors Relation) del Administra-

Equipo de dirección

dor de FibraHotel. Cuenta con una licenciatura en Ingenie-ría Industrial de la Universidad Iberoamericana de México y tiene una maestría en Administración de Empresas (MBA) en la Universidad de Chicago Booth School of Business y su experiencia profesional incluye trabajar como analista de crédito y ejecutivo de relaciones en Scotiabank Inverlat en México, así como Asociado en los Grupos de Fusiones y Adquisiciones de Latinoamérica e Industria Diversas de Estados Unidos (Diversified Industries) en J.P. Morgan en Nueva York.

• Lorena García Núñez: es la Directora Jurídica (Legal Coun-sel) del Administrador de FibraHotel. Se unió al Grupo GDI en el año 2002 y tiene más de 15 años de experiencia en el negocio hotelero e inmobiliario.

• José Luis Jácome Herrera: es el Director de Operación Hotelera (Chief Operations Officer) del Administrador de FibraHotel. Cuenta con una licenciatura en Administra-ción de Empresas Turísticas de la Universidad Anáhuac del Sur (UAS) y de la École Supérieure de Gestion (ESG) de París, Francia, especializándose en Hotel, International and Luxury Marketing. Actualmente se encuentra cursan-do una especialidad en Administración Financiera en el Instituto Tecnológico de Estudios Superiores de Mon-terrey (ITESM). Su experiencia profesional incluye más de ocho años en la operación de hoteles de diferentes cadenas hoteleras como Fairmont, Posadas y Las Brisas, entre otros, ocupando diferentes cargos desde Director de Hotel, Gerente General hasta Gerente de Recepción y Gerente de Alimentos & Bebidas.

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Hotel de servicio selecto de 158 habitaciones ubicado en la ciudad de Guadalajara en el estado de Jalisco. Se encuentra en la zona comercial más importante de la ciudad, a sólo 25 minutos del aeropuerto internacional de Guadalajara. Enfrente del hotel se localiza la famosa Expo Guadalajara y a pocos pasos está el centro comercial Plaza del Sol. Su excelente ubicación permite llegar al centro de Guadalajara muy fácilmente. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 63. El hotel fue remodelado durante 2013.

9. Fiesta Inn Guadalajara Expo

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Panorama general de la industria

Tipo de hoteles Número de hoteles

% del número total de hoteles

Número de cuartos

% del número total de cuartos

Afiliados a marcas internacionales 271 23% 44,511 35%

Afiliados a marcas mexicanas 193 17% 28,285 22%

Hoteles Independientes 690 60% 54,131 43%

Total 1,154 100% 126,927 100%

La industria hotelera urbana en México ha tenido proyección interna-cional por décadas debido, principalmente, a la operación de marcas internacionales y a la importancia de la industria turística dentro de la economía nacional. Por otro lado, las actividades comerciales e industriales en México ha creado un incremento importante en la de-manda por hospedaje que consideramos no se está satisfaciendo. La demanda desatendida se refleja en los bajos niveles de penetración por persona con respecto al hospedaje en comparación con merca-dos más desarrollados.

La industria hotelera urbana continúa siendo un mercado en expan-sión y está sumamente fragmentado, especialmente con relación a la oferta de opciones de hotelería más económicas. De acuerdo a un estudio de mercado, que abarca hoteles vacacionales y de nego-cios, desarrollado por HVS, el inventario de establecimientos en los principales mercados del país, arroja un total de 1,495 hoteles con 210,141 habitaciones, de los cuales 1,154 hoteles y 126,927 habita-ciones son orientados a servir a viajeros de negocios en 40 mercados seleccionados del país. De esos 1,154 hoteles, 690 son independien-tes y 464 son hoteles de marca.

Al día de hoy, según HVS, México cuenta, en el sector hotelero urba-no, con 30 grupos hoteleros y más de 60 marcas reconocidas tanto a nivel nacional (Camino Real, Fiesta Americana, Quinta Real, Fiesta Inn,

• César Chávez González: es el Gerente de Desarrollo y Adquisiciones (Corporate Deve-lopment & Acquisitions Manager) del Adminis-trador de FibraHotel. Tiene una licenciatura en Administración de Empresas Turísticas por la Universidad Anáhuac del Sur, una es-pecialización en Finanzas de la Universidad Iberoamericana, así como un diplomado en Hotel Real Estate Investments and Asset Mana-gement de la Universidad de Cornell. Su ex-periencia profesional incluye trabajar como bróker consultor en el área de Hospitality y Turismo en Cushman & Wakefield.

El equipo completo del Administrador de Fibra-Hotel comprende 13 personas con las siguien-tes funciones, incluyendo el equipo directivo: contraloría, tesorería, administración, manten-imiento y activo fijo. La función de contabilidad es externalizada con una empresa (centro de servicio compartido) que lleva más de 10 años de experiencia en la industria hotelera.

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Hotel de servicio selecto de 155 habitaciones, ubicado en Hermosillo, en el estado de Sonora. Esta propiedad está localizada en la zona hotelera, a 10 minutos del centro de Hermosillo y a 15 minutos del aeropuerto internacional de la ciudad. Se encuentra cerca de la principal zona de negocios, así como del más importante corredor industrial de la ciudad, donde se encuentra la planta ensambladora de Ford. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 64.

10. Fiesta Inn Hermosillo

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Es importante destacar que en la relación que existe entre la activi-dad económica del país y la evolución del mercado hotelero urbano. La tendencia establecida en México durante los últimos años en materia de inversión extranjera directa es de particular importancia, impactan-do directamente el desarrollo económico de los mercados regionales en distintas partes del país. Este fenómeno, entre otros, impulsa el crecimiento del sector, así como una transición hacia una oferta ho-telera con mayor participación de marcas internacionales. En el caso de grupos nacionales e internacionales que atienden principalmente a viajeros de negocios, existe un interés manifiesto de incrementar su presencia tanto en los principales centros urbanos de México, como en ciudades cuya actividad económica se centra en la industria, y FibraHo-tel continua participando como un catalizador de esta tendencia. Por ejemplo, la reciente reforma energética podría incrementar la demanda en zonas petroleras del Golfo de México, lo cual elavará la demanda de hoteles de negocio y FibraHotel estará buscando adquirir y desarrollar hoteles para capitalizar esta oportunidad.

En los últimos años, la industria hotelera en México se ha visto afectada por diversos factores internos y externos: la crisis finan-ciera de Estados Unidos, en 2008-2009, que impactó de forma negativa a la economía mexicana y causó una disminución en las ta-sas de ocupación hotelera en el país; el brote del virus H1N1 durante el segundo trimestre de 2009 que afectó de manera significativa al sector de aviación y turístico; así como la quiebra de Grupo Mexicana de Aviación en 2010, una de las aerolíneas más importante de México que también tuvo un impacto so-bre las tasas de ocupación hotelera. Debido a estos eventos sucesivos que impactaron de manera negativa a la industria hotelera, Méxi-co presenta un menor nivel de tarifas que las de Estados Unidos y Brasil:

• Tarifa promedio de hoteles tipo servi-cio limitado: US$49.4 en México contra US$79.3 en Estados Unidos (60% más elevado que en México) y US$82.0 en Brasil (67% más elevado que en México).

• Tarifa promedio de hoteles tipo servi-cio selecto: US$92.0 en México contra US$108.9 en Estados Unidos (18% más elevado que en México) y US$128.0 en Brasil (39% más elevado que en México).

De acuerdo con un estudio de Jones Lang La-Salle, desde hace varios años, la economía mexicana ha venido madurando y evolucio-nando hacia una economía de servicios, por

Tendencias de la industria hotelera en México

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One Hotels, Real Inn, City Express, etc.) como inter-nacional (Marriott, Hilton, Holiday Inn, Ibis, Fairfield Inn, Hampton Inn, Courtyard, etc.). El grupo hotelero más importante en México es InterContinental Hotels Group con un 25% del total de los hoteles urbanos de marca, seguido por dos grupos mexicanos, Grupo Po-sadas con un 22% y City Express con un 14 por ciento.

De acuerdo con HVS, la industria hotelera urba-na en México sigue caracterizándose por una alta penetración de los hoteles independientes, excep-to en las ciudades más importantes como son el Distrito Federal o Monterrey. Al día de hoy, 60% de la muestra analizada por HVS se encuentra compuesta por hoteles independientes (representan-do 43% del número total de cuartos), mientras que en los Estados Unidos se estima que el inventario de hoteles de marca cubre aproxi-madamente el 65% del inventario total, y hasta un 70% u 80% en los principales centros urbanos e industriales. Adicionalmente, el mercado hotelero mexicano cuenta con un número limitado de pro-pietarios de portafolios significativos, varios de ellos de operadores con marcas franquiciadas, y en términos generales, el mercado ho-telero está relativamente fragmentado.

Hotel de servicio selecto de 160 habitaciones, ubicado en la ciudad de León en el estado de Guanajuato. El hotel se encuentra junto al centro comercial CentroMax, ofreciendo acceso a diferentes opciones de entretenimiento. El hotel se ubica a cinco minutos de La Plaza del Zapato, reconocida como máximo expositor de la industria del calzado nacional y a cinco minutos del Centro Histórico. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 70.

11. Fiesta Inn León

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ejemplo, hace 30 años, el sector servicios re-presentaba un tercio del PIB mientras que en 2010 este sector representó aproximadamente el 62%. Hay varios factores impulsando estos cambios, como el Tratado de Libre Comercio de América del Norte (NAFTA), una impor-tante mejora en infraestructura, una política macroeconómica estable, un importante creci-miento de la clase media (se estima que el 17% de la población se unió a la clase media entre 2000 y 2010), y un importante crecimiento en turismo nacional e internacional.

De acuerdo al estudio de Jone Lang LaSalle, incluyendo el análisis de más de 200 dife-rentes proyectos de inversión estimados en el país por más de 135 mil millones de dóla-res, la economía mexicana está madurando y evolucionando a una economía de servicios, lo cual históricamente ha demostrado generar demanda hotelera, por lo que esperan un ro-busto crecimiento hotelero en México para los próximos años. En 2012, el país contaba con aproximadamente 315,000 cuartos hoteleros de calidad (2.7 cuartos por mil habitantes) y se espera que este número llegue a 506,000 cuartos en 2022 (cuatro cuartos por mil ha-bitantes), lo cual representa un crecimiento de 191,600 cuartos. En los mercados rele-vantes para FibraHotel, de estos totales se espera que: i) las grandes ciudades agreguen 13,588 cuartos (de 21,577 cuartos en 2012 a 37,288 en 2022), ii) las ciudades secundarias agreguen 17,237 cuartos (de 30,329 cuartos en 2012 a 48,106 en 2022) y iii) las ciuda-des terciarias agreguen 28,814 cuartos (de 45,956 cuartos en 2012 a 74,770 en 2022).

Conforme se mantengan las condiciones eco-nómicas y la oferta hotelera favorables en México, los niveles de demanda deberían in-crementar y se podría dar un aumento gradual en los niveles de tarifas promedio conforme se consoliden tendencias de demanda, como en 2013 cuando las tarifas del portafolio (períme-tro comparable) crecieron arriba de la inflación.

Oportunidad de mercado

FibraHotel tiene una excelente posición como vehículo de inversión capaz de ofrecer a los inversionistas una plataforma de crecimiento y de generación de valor. Al ser propietario de hoteles solamente, tiene atractivas oportunidades de sinergias con otros participantes de mer-cado como compañías hoteleras internacionales, operadores de hoteles y otros actores en los mercados de bienes raíces de país. El mercado hotelero brinda oportunidades interesantes de crecimiento sostenido tanto para FibraHotel como para sus tenedores debido a las tendencias de mercado en México y su capacidad de ejecución de la estrategia.

Además, FibraHotel es capaz de seguir aprovechando esas oportunida-des gracias a la experiencia de su Asesor, de su equipo directivo, de sus relaciones en la industria hotelera en México y a la ventaja de ser una FIBRA hotelera que cotiza en la BMV, con acceso a capitales y benefi-cios fiscales para futuros contribuidores de activos.

Las ventajas competitivas de FibraHotel y las estrategias que reali-za y pretende continuar llevando a cabo, le permiten y permitirán diferenciarse de los competidores en México y le fortalecerá en el objetivo de construir un portafolio de activos hoteleros de primera calidad en el país.

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Hotel de servicio selecto de 150 habitaciones ubicado en la ciudad de Mexicali en el estado de Baja California. Se encuentra a sólo algunos pasos de Centro Cívico, cerca de la plaza de toros y la Plaza de los Tres Poderes. Este hotel está a sólo 20 minutos del aeropuerto internacional de Mexicali y a sólo cinco minutos de la frontera con Estados Unidos. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 62.

12. Fiesta Inn Mexicali

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Fortalezas competitivas de FibraHotel FibraHotel tiene las siguientes fortalezas competitivas:

Líder en el mercado con un portafolio de hoteles de alta calidad, múltiples marcas y operadores, geográficamente diversificado y difícil de repli-car. FibraHotel cuenta con el portafolio hotelero más grande y de mayor calidad en los segmentos de negocio en México: de servicio limitado, servicio selecto y servicio completo. Los hoteles están orien-tados a viajeros de negocios y operan en segmentos atractivos dentro de la industria hotelera mexicana que se caracterizan no sólo por el potencial de gene-rar atractivos rendimientos sobre el capital invertido sino también por la oportunidad de tener un creci-miento importante debido a la demanda insatisfecha de instalaciones de este tipo en México. FibraHotel espera diversificar su portafolio con la adquisición y el desarrollo de nuevos hoteles. Éstos también están relacionados con marcas reconocidas, como: Fiesta Americana, Fiesta Inn, Fiesta Inn Lofts, Gamma de Fiesta Inn, One Hotels, Camino Real, Camino Real Hotel & Suites, Real Inn y Fairfield Inn y en un futuro alguna otras marcas internacionales de Marriott In-ternational (Courtyard by Marriott y AC by Marriott entre otros) y de otros operadores, lo cual brinda ventajas importantes y genera demanda debido a la calidad de su servicio, a los programas de lealtad, a los sistemas de reservaciones y a los canales de dis-tribución nacional.

Los hoteles de FibraHotel están localizados prin-cipalmente en mercados que presentan actividad industrial y corporativa significativa, lo cual genera una demanda considerable de servicios de hote-lería orientada a los viajeros de negocios. Asimis-mo, los están localizados en lugares estratégicos con distintas barreras de entrada, incluyendo la ubicación dentro o cerca de centros comerciales, aeropuertos, y/o parques industriales que se ca-racterizan generalmente por una escasez de terre-nos en el área disponibles para el desarrollo. Esas ubicaciones estratégicas no son fáciles de replicar y brindan a los huéspedes un acceso a una amplia

Estrategia de FibraHotel

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Hotel de servicio selecto de 121 habitaciones, ubicado en la ciudad de Monclova en el estado de Coahuila. El hotel se ubica sobre la avenida principal Harold R. Rape, a cinco minutos del aeropuerto internacional y a 10 minutos del centro de negocios de la ciu-dad. El hotel se encuentra cerca de las carreteras a Saltillo, Monterrey, Torreón y Piedras Negras. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 66.

13. Fiesta Inn Monclova

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teles conforme a los cuales se pagan comisiones predominantemente variables con base en la utilidad bruta de operación, lo cual alinea los intereses de FibraHotel con los de las compañías operadoras de hoteles y minimiza los gastos en un ciclo a la baja, lo cual brinda una gran fle-xibilidad y permite aprovechar un punto de equilibrio económico rela-tivamente bajo. La política de arquitectura abierta permite a FibraHotel asociarse con la empresa operadora y la marca de hoteles que resulte más conveniente para cada hotel y circunstancia. Los hoteles en desa-rrollo han sido y seguirán siendo desarrollados con base en planos ar-quitectónicos que buscan maximizar el uso de espacios generadores de ingresos y minimizar tanto los costos de construcción como los gastos operativos. FibraHotel también enfatiza una administración de activos rigurosa, la cual mejora el rendimiento operativo. Por ejemplo, vigila y asesora proactivamente a las compañías operadoras de hoteles en la mayoría de los aspectos de su operación, incluyendo el posiciona-miento y reposicionamiento de inmuebles, análisis de operaciones, diseño físico, renovación y mejoras fundamentales. Como resultado de lo anterior, FibraHotel ha desarrollado un modelo operativo efi-ciente que brinda un apalancamiento operativo sustancial en una variedad de condiciones y ciclos del mercado. FibraHotel considera que existe un potencial de incremento en los niveles de tarifa efec-tiva, principalmente en tarifa promedio, lo cual, conjuntamente con el apalancamiento operativo, ayudará a incrementar la rentabilidad del portafolio de FibraHotel conforme al ambiente económico mejore en México. También puede y podrá continuar aumentando las tarifas efectivas y los márgenes de utilidad en el futuro conforme se vayan integrando dichos hoteles a la plataforma operativa.

Ventaja de ser un precursor con un fuerte balance general y acce-so a capital. FibraHotel fue la primera FIBRA enfocada en la industria hotelera que cotiza en la BMV y considera ser el vehículo de inversión mejor posicionado para crecer un portafolio de hoteles de negocio. Como una empresa que cotiza en la BMV, FibraHotel tiene y tendrá un mejor acceso al capital y también tiene la oportunidad de emitir CBFIs a posibles vendedores a cambio de sus inmuebles, brindándoles una opción adicional físcalmente eficiente de liquidez. Al 31 de diciem-bre de 2013, FibraHotel cuenta con una posición sólida de efectivo y ninguna deuda. Por lo anterior, conjuntamente con la sólida base de activos, tiene y tendrá capacidad para incurrir en deuda, de forma conservadora, y sin alcanzar sus límites de endeudamiento, lo cual le permitirá aprovechar las oportunidades favorables de desarrollo, ad-quisición e inversión. Como resultado de la presencia establecida de FibraHotel en el mercado hotelero mexicano, su ventaja de ser precursor,

gama de servicios complementarios y que mejoran la experiencia del huésped.

Las sólidas relaciones del equipo directivo y Grupo de Control brindan un amplio acceso a las oportunidades de inversión. Los direc-tivos de FibraHotel tienen una gran experiencia en la adquisición, desarrollo, financiamiento, renovación, reposicionamiento, re-desarrollo y administración de hoteles. Asimismo, cuentan con profundos conocimientos del mercado in-mobiliario mexicano y han establecido y man-tienen una amplia red de contactos en la in-dustria hotelera, incluyendo relaciones a largo plazo con propietarios de hoteles, compañías operadoras de hoteles, agentes (brókers) de hoteles y otros participantes clave en la indus-tria como son los desarrolladores inmobiliarios más importantes de México (centros comer-ciales, oficinas y parques industriales, entre otros). A través de estas distintas relaciones, el equipo directivo identifica y evalúa numerosas oportunidades potenciales de adquisición y desarrollo para seguir haciendo crecer el por-tafolio de FibraHotel.

Asimismo, las sólidas relaciones del equipo directivo con compañías operadoras de hote-les proporcionan a FibraHotel valiosos cono-cimientos relacionados con el concepto de marca y le da acceso a numerosas oportuni-dades de desarrollo y adquisiciones atracti-vas, varias de las cuales podrían no estar dis-ponibles para otros competidores. También cabe mencionar que a través de su relación con Grupo GDI, FibraHotel tiene acceso a oportunidades potenciales de adquisiciones y proyectos de desarrollo.

Propietario de activos con modelo opera-tivo eficiente y alineado. Un elemento fun-damental de FibraHotel es la celebración de contratos con compañías operadoras de ho-

Hotel de servicio selecto de 161 habitaciones ubicado en el municipio de San Nicolás de los Garza, Monterrey, en el estado de Nuevo León. Se encuentra sobre la carretera Miguel Alemán, cerca de los principales parques industriales de la ciudad, a sólo siete minutos del aeropuerto internacional de Monterrey y a dos minutos del Centro Comer-cial La Fe. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 73.

14. Fiesta Inn Monterrey La Fe / Aeropuerto

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Estrategia de FibraHotel

El objetivo de FibraHotel es generar atractivos rendimientos ajustados a riesgos para los te-nedores de sus CBFIs, principalmente a través de distribuciones de su resultado fiscal y de retorno de capital, según determine el Comité Técnico y la apreciación de capital del propio CBFI (para el año 2013, FibraHotel distribuyó Ps. $338 millones a sus tenedores). FibraHo-tel pretende lograr este objetivo a través de la titularidad, expansión y la operación eficaz de un portafolio de hoteles de alta calidad, de distintas marcas y geográficamente diver-sificados, operados por compañías operado-ras de hoteles independientes de reconocido prestigio en todo México que pueden brindar atractivos rendimientos sobre la inversión y generar una apreciación de valor a largo pla-zo a través de una administración de activos eficaz. FibraHotel pretende alcanzar este ob-jetivo a través de las siguientes estrategias de inversión y desarrollo:

su escala de operaciones, la alta calidad de su portafolio y su sólida situación financiera, FibraHotel considera que está y estará bien po-sicionado para aprovechar las oportunidades de adquisiciones que existan en la altamente fragmentada industria hotelera en México y de desarrollo asociándose con operadores de hoteles más grandes que busquen un socio capitalista institucional.

Sólida trayectoria de crecimiento. El equipo directivo de FibraHo-tel tiene una sólida trayectoria de crecimiento. De 1994 a la fecha de la Oferta Pública Inicial de FibraHotel (30 de noviembre de 2012), Grupo GDI, aumentó su portafolio en operación de 1 a 17 hoteles y de 123 a 2,321 cuartos, de manera predominante por medio de de-sarrollo de propiedades. El crecimiento de Grupo GDI se alcanzó con un disciplinado uso de recursos y acceso limitado a capital durante varios ciclos de mercado en la industria hotelera. Adicionalmente, desde la Oferta Pública Inicial el portafolio de FibraHotel ha crecido de 17 hoteles y 2,321 habitaciones en operación a 47 hoteles y 6,666 habitaciones a la fecha del presente Informe Anual.

Alineamiento de intereses a largo plazo con el Grupo de Control y la dirección. Las relaciones entre FibraHotel, su Asesor y Grupo GDI se estructuraron de manera que todos los intereses estén cer-canamente alineados. Conforme al Contrato de Fideicomiso y los Convenios de Adhesión, los Fideicomitentes Adherentes Relevantes han acordado otorgar el derecho preferencial para adquirir cualquier oportunidad de inversión en hospedaje a futuro generada por cual-quiera de ellos, en la medida que dicha oportunidad cumpla sustan-cialmente con todos los requerimientos de elegibilidad para inversión establecidos en el Contrato de Fideicomiso, siempre y cuando el Fi-deicomiso de Control sea tenedor de cuando menos el 15% de los CBFIs en circulación. Los CBFIs, propiedad de los directivos relevan-tes de Grupo GDI, así como los CBFIs, propiedad de los ejecutivos relevantes del Asesor y los CBFIs, que ciertos miembros del Comité Técnico recibieron en relación con las Operaciones Iniciales, fueron transferidos a un Fideicomiso de Control y están sujetos a ciertas res-tricciones para su enajenación. FibraHotel considera que las impor-tantes participaciones en capital por los directivos del Asesor y los Fideicomitentes Adherentes Relevantes, las restricciones de venta de dichos CBFIs a las cuales están sujetos éstos y el derecho preferencial sobre oportunidades de inversión generadas por los Fideicomitentes Adherentes Relevantes y el Contrato de Obra, en conjunto, crean una alineación a largo plazo de los intereses de FibraHotel con los del Asesor y los de Grupo GDI.

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Hotel de servicio selecto de 119 habitaciones, ubicado en el municipio de Naucalpan, en el Estado de México. Localizado en la intersección entre Av. Gustavo Baz y Periférico Norte, a unos pasos del ayuntamiento de Naucalpan, muy cerca de uno de los corredo-res industriales más importantes en la Ciudad de México, así como de centros comercia-les como City Shops, Mundo E, Plaza Satélite y Centro Banamex. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 58. El hotel fue remodelado integralmente durante el 2013.

15. Fiesta Inn Naucalpan

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Crecer y consolidar el mercado de hoteles de servicio limitado, servicio selecto, servi-cio completo y servicio de estancia prolon-gada. FibraHotel planea continuar creciendo en mercados grandes y maduros, así como en aquellos donde hay una fuerte actividad industrial y comercial por medio de adquisi-ciones y desarrollos de activos hoteleros. El enfoque de FibraHotel se ubica dentro de los hoteles de servicio limitado, servicio selecto y servicio de estancia prolongada, así como ho-teles de servicio completo atendiendo a via-jeros de negocios en mercados que muestran una actividad corporativa e industrial impor-tante. En este sentido, FibraHotel planea in-vertir en ubicaciones estratégicas que ofrecen una alternativa conveniente para los viajeros de negocios. También pretende continuar te-niendo presencia en ubicaciones estratégicas, tales como centros comerciales, aeropuertos y centros industriales, buscando mejorar la plataforma operativa y maximizar las tarifas efectivas. Asimismo, busca enfocarse en opor-tunidades donde se pueda mejorar el valor a través de estrategias de inversión proactivas, tales como renovación, reposicionamiento o cambio de marca, como en los casos de hote-les sin marca o mal administrados. FibraHotel considera que con el extenso conocimiento y las amplias relaciones dentro de la industria local de su Asesor y del equipo directivo, po-drá concretar oportunidades con propietarios y operadores de hoteles pequeños e inde-pendientes hasta operadores que busquen enajenar los hoteles que actualmente poseen. FibraHotel considera que con crecimiento dis-ciplinado, enfocado en acrecentar valor para los tenedores de los CBFIs, su portafolio po-drá crecer a 100 hoteles en el mediano plazo.

Buscar oportunidades usando el acceso único de FibraHotel a oportunidades de inversión en hoteles. A través de su relación con Grupo GDI, FibraHotel tiene acceso a una amplia gama de posibles adquisiciones, incluyendo los derechos de preferencia con respecto a oportunidades de inversión hotelera. Éstas, así como la amplitud de las relaciones que FibraHotel ha establecido en la industria hotelera mexicana, generan una fuente continua de atractivas oportunidades de inversión fuera del proceso del mercado competitivo mediante las cuales podrá hacer crecer su portafolio de manera disciplinada y au-mentar el valor para todos los tenedores de sus CBFIs. También el uso de compañías operadoras de hoteles independientes brinda a Fi-braHotel acceso a oportunidades de inversión, ya que estas empresas podrán proporcionar a FibraHotel posibles operaciones con la expec-tativa de que se les adjudicará el contrato de administración hotelera si FibraHotel adquiere el hotel.

Aprovechar oportunidades de crecimiento orgánico. FibraHotel considera que puede y podrá aprovechar oportunidades de crecimien-to orgánico debido a que:

i) su enfoque en viajeros de negocios y la ubicación estratégica de sus hoteles en centros comerciales e industriales le permitirá par-ticipar en el crecimiento de la economía mexicana;

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Hotel de servicio selecto de 120 habitaciones, ubicado en Nuevo Laredo, en el estado de Tamaulipas. Nuevo Laredo es una ciudad fronteriza que se caracteriza por tener un flujo importante de viajeros de negocios que cruzan la frontera. La propiedad está localizada en la avenida más importante de la ciudad: Av. Reforma, a sólo a 15 minutos del cruce fronterizo Nuevo Laredo-Laredo. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 45.

16. Fiesta Inn Nuevo Laredo

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ii) continuará aplicando su plataforma operativa eficiente y su admi-nistración de activos disciplinada a su portafolio y cualquier ad-quisición/desarrollo que se lleve a cabo; y

iii) su mayor tamaño debido a la adquisición de hoteles le da ventajas para buscar mejoras en los márgenes operativos en los hoteles de su portafolio.

FibraHotel considera que hay una oportunidad de aumentar la tarifa efectiva en sus hoteles. Durante 2013, con base a un perímetro de propiedades comparables de 30 hoteles, la tarifa efectiva se ubicó en Ps. $574, representando un incremento de 5.6% contra el año 2012 (Ps. $543), comparado con una tasa de inflación del 3.9%. Las ten-dencias positivas en el sector manufacturero mexicano y junto con las reformas estructurales que se están llevando a cabo hacen de México un lugar atractivo para la inversión en manufactura y la industria de capital intensivo. Con la disminución en el riesgo país, una dinámica creación de empleos, un sector bancario sólidamente capitalizado, un bajo apalancamiento en el sector privado y disminuciones en el índice de dependencia demográfica, FibraHotel considera que la economía del país está en vías de crecimiento, lo cual resultará en una mayor demanda de servicios de hotelería para los viajeros de negocios del país. Adicionalmente, las reformas estructurales propuestas pueden proporcionar un impulso al mercado hotelero en México, el cual po-dría capitalizar FibraHotel.

Puede y podrá aumentar la eficiencia operativa de los hoteles adquiridos conforme se integren a su plataforma. Las eficiencias operativas inclu-

yen: operar bajo contratos de administración hotelera con estructuras de comisiones varia-bles, la administración de activos disciplinada y la política de arquitectura abierta. También se revisan regularmente oportunidades para invertir en los hoteles con el fin de mejorar su calidad y atractivo, aumentar su valor a largo plazo y generar atractivos rendimientos sobre la inversión. Se aplicará el mismo enfoque ri-guroso de administración de activos a hoteles adquiridas en el futuro.

Asociación con marcas líderes y compañías operadoras de hoteles. El uso de marcas de primer nivel y su relación con compañías ope-radores de hoteles líderes, tales como Grupo Posadas, Grupo Real Turismo y en un futuro próximo Marriott International, entre otras, proveen importantes ventajas porque estas marcas y operadores de hoteles gozan de prestigio, cuentan con programas de lealtad, modernos sistemas de reservaciones, seg-mentación efectiva de productos, distribución nacional y una fuerte conciencia de las nece-sidades de los huéspedes que empujan la de-manda y pueden resultar en una mayor ocupa-ción, tarifa promedio y tarifa efectiva. Como

resultado de la estrategia de arqui-tectura abierta, que permite relacio-narse con la compañía operadora de hoteles que resulte más conveniente para cada hotel y circunstancia.

Las fuertes relaciones del equipo direc-tivo del Asesor con las principales com-pañías operadoras de hoteles, conjun-tamente con la experiencia de más de 20 años del equipo directivo facilitará la capacidad de trabajar eficientemen-te con dichas compañías operadoras de hoteles, brindará conocimientos valiosos relacionados con iniciativas de marca y dará acceso a oportunidades de adquisición y desarrollo, muchas de las cuales quizás no estén disponibles para los competidores.

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Hotel de servicio selecto con 145 habitaciones, ubicado en la ciudad de Oaxaca en el es-tado de Oaxaca. Está localizado en la zona de mayor desarrollo comercial de la ciudad, frente al centro comercial Plaza del Valle y Plaza Oaxaca, muy cerca de los principales atractivos turísticos como el templo de Santo Domingo, de la Soledad y la Catedral. El hotel se encuentra a 15 minutos del Centro Histórico y a 10 minutos del aeropuerto Benito Juárez. 31 de diciembre de 2013: 79.

17. Fiesta Inn Oaxaca

2 0

Amplia experiencia para crecer a través del desarrollo de hoteles en México. El impor-tante crecimiento en la demanda hotelera de México, durante los próximos años, va a traer atractivas oportunidades de desarrollo de hoteles de negocios en ubicaciones estraté-gicas y difíciles de replicar como proyectos de usos mixtos y centros comerciales que diver-sifiquen el portafolio de FibraHotel, siempre buscando maximizar el retorno a largo plazo a los tenedores. FibraHotel podrá capitalizar esta oportunidad dado que su Asesor y su equipo directivo tienen amplia experiencia en el desarrollo de hoteles de negocios en México. Adicionalmente, los costos por llave a los que FibraHotel logra desarrollar hoteles es altamente competitivos y además usa com-pañías independientes para la construcción y desarrollo de hoteles, eliminando cualquier conflicto de interés y maximizando su capaci-dad de desarrollar diferentes hoteles a lo largo de México, pero al mismo tiempo mantenien-do estratégicamente la estructuración y su-pervisión de proyectos hoteleros. Esta combi-nación ayuda a determinar los proyectos más rentables, iniciando desde la selección de la más conveniente ubicación para el proyecto, así como la mejor marca y operador, tamaño del hotel, incluyendo áreas de cuartos y ame-nidades. Todos los desarrollos están enfoca-dos en lograr maximizar el retorno a la inver-sión a los tenedores y diversificar el portafolio de FibraHotel en el largo plazo.

AdquisicionesUna parte central del crecimiento de FibraHotel se basa en una estrategia probada de adquisiciones de hoteles en operación que se incorporen al portafolio y que agreguen valor a sus tenedores incrementando la distri-bución por certificado en el largo plazo. La estrategia de adquisiciones está basada en una disciplina de adquirir solamente hoteles de alta cali-dad en ubicaciones estratégicas y al precio correcto que cumplan tanto con la adecuada generación de flujo de efectivo (cap rate), como el co-rrecto costo de reposición (precio por llave). Todas las adquisiciones son evaluadas internamente asegurando que agreguen valor a los tenedores. FibraHotel busca adquirir tanto hoteles estabilizados que sean incorpo-rados al portafolio bajo esquemas de operación con comisiones predo-minantemente variables como hoteles independientes con alto valor del bien raíz en el cual se identifica una oportunidad de ser reposicionado bajo una nueva marca y transferido a un operador profesional para maxi-mizar los flujos al ser incorporados al portafolio.

FibraHotel tiene un grupo de desarrollo que continuamente está ge-nerando un pipeline de oportunidades que cumplan con los requisi-tos de inversión. Una parte importante de éstas son únicamente de FibraHotel y están basadas en relaciones del equipo directivo y del Asesor con participantes de la industria hotelera y de bienes raíces en México. FibraHotel busca hoteles de negocio de alta calidad en ubicaciones estratégicas a lo largo de todo el país que complementen el portafolio y generen valor a los tenedores. Todas las alternativas de inversión son analizadas por un comité de adquisiciones interno y se actualizan con base a las diferentes negociaciones que lleva a cabo el equipo directivo, seleccionando solamente las mejores oportunida-des que generen valor en el largo plazo. FibraHotel está convencido que tiene una estrategia de adquisiciones sostenible que le permite capitalizar en oportunidades a través del ciclo de manera sostenible y lograr continuar creciendo por medio de adquisiciones de hoteles.

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a

Hotel de servicio selecto de 123 habitaciones, ubicado en la zona metropolitana de la Ciudad de México. La pro-piedad está localizada en la carretera México-Querétaro, una de las principales autopistas de la ciudad y cercano al corredor industrial de Tultitlán, Cuautitlán y Tepotzotlán, muy cerca de la planta automotriz Ford. La propiedad también está ubicada dentro de un centro comercial con un cine y una cafetería. Este hotel se encuentra muy cerca de los siguientes centros comerciales: Perinorte, Premium Outlets, City Shops, Mundo E y Plaza Satélite y a 25 minutos de distancia del Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México a través de la nueva carretera Circuito Exterior Mexiquense. Incluye componente comercial. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 60.

18. Fiesta Inn Perinorte

2 1F I B R A H O T E LI n f o r m e A n u a l 2 0 1 3

Desarrollos

FibraHotel busca desarrollar hoteles de negocios en ubicaciones estratégicas principalmente dentro de pro-yectos icónicos y de usos mixtos en plazas con alto dinamismo y que maximicen el retorno de la inversión en el largo plazo. La estrategia de desarrollo funciona como un complemento a la de adquisición. En condicio-nes iguales, FibraHotel le da preferencia a adquisiciones de hoteles en operación sobre desarrollos de hoteles nuevos. Sin embargo, se continuará desarrollando ho-teles en las situaciones en las que se logra entrar a una plaza que por medio de una adquisición de elevado cos-to en términos de reposición del hotel mientras se logre obtener un retorno mayor y que el nuevo desarrollo se encuentre en un proyecto de usos mixto con ventajas competitivas sobre las alternativas.

A la fecha del presente Informe Anual, el portafolio de hoteles en desarrollo de FibraHotel es el siguiente:

El proceso de desarrollo de un hotel inicia con la identificación de las plazas estratégicas y los grandes proyectos de usos mix-tos que se están desarrollando. Una vez que se tiene la ubica-ción seleccionada, se determina el proyecto de hotel a través de un estudio de mercado, definiendo el segmento de servicio del hotel, el tamaño y las amenidades que se espera tener, así como las diferentes opciones de marcas y operadores dispo-nibles. El desarrollo de hoteles nuevos ayuda a diversificar el portafolio a través del crecimiento con marcas y operadores internacionales con hoteles edificados a la medida con base a los requerimientos de estas marcas. El Asesor y el equipo direc-tivo de FibraHotel tienen amplia experiencia en el desarrollo de hoteles y de acuerdo al volumen de hoteles se están logrando costos por llave atractivos, manteniendo también la supervisión general y estructuración de los proyectos hoteleros.

Hotel Descripción

1. Cancún Estancia Prolongada

Hotel de estancia prolongada de 74 cuartos. Se localiza en el centro comercial Malecón Américas Cancún. Ac-tualmente la construcción del edificio se encuentra terminada. Se continúa determinando la mejor alternativa para el proyecto de operador y marca.

2. Monclova: Fiesta Inn Lofts / One

Proyecto con una mezcla de 66 cuartos de servicio limitado (One Hotels) y 39 cuartos de estancia prolongada (Fiesta Inn Lofts). El proyecto está ubicado adyacente al Hotel Fiesta Inn y está avanzando en tiempo para su apertura en el cuarto trimestre de 2014.

3. Fiesta Inn Lofts Querétaro

Hotel de estancia prolongada de 45 cuartos, el cual compartirá áreas públicas con el recién remodelado Fiesta Inn Querétaro, y se desarrollará en el terreno del estacionamiento actual. El hotel inició construcción en mayo de 2014 y se abrirá en el cuarto trimestre de 2014.

4. Fairfield Inn & Suites Villahermosa

Hotel de servicio limitado de 135 cuartos que será operado por Marriott International. El proyecto se encuentra en etapas de permisos y licencias. Se espera inicie la construcción durante el segundo trimestre de 2014 y que el hotel abra en el primer trimestre de 2015.

5. y 6. Ciudad del Carmen: Courtyard by Marriott / Fiesta Inn Lofts

Un hotel de servicio selecto, Courtyard by Marriott de 130 cuartos, y un hotel de estancia prolongada, Fiesta Inn Lofts de 124 cuartos, construidos en un mismo edificio. Ambos son parte de un proyecto de uso mixto con oficinas y área comercial. La fecha estimada de apertura es durante el primer semestre de 2015.

7. y 8. Trebol Monterrey: Live Aqua / Fiesta Americana Grand

Dos hoteles de servicio completo: Fiesta Americana Grand de 180 cuartos y Live Aqua de 46 cuartos. Son parte del proyecto de usos mixtos Trebol Monterrey. Ambos serán operados por Grupo Posadas y abrirán junto con el proyecto en el cuarto trimestre de 2015. Actualmente el proyecto se encuentra en construcción de ambas torres.

9. y 10. Vía Vallejo: Courtyard by Marriott / Fairfield Inn & Suites

Dos hoteles de servicio selecto: Courtyard by Marriott de 93 cuartos y Fairfield Inn & Suites de 152 cuartos construidos en un mismo edificio. Ambos serán operados por Marriott International y son parte del proyecto Vía Vallejo (México D.F.) y su fecha estimada de apertura, junto con el proyecto, es durante el cuarto trimestre de 2015. Actualmente el proyecto se encuentra en cimentación del centro comercial.

11. Hotel en Toluca Tollocan

El terreno se encuentra ubicado adyacente al Hotel Fiesta Inn Toluca Tollocan. Se está definiendo el proyecto entre un hotel de estancia prolongada y/o un hotel de servicio limitado y evaluando la situación de mercado para determinar la óptima fecha de apertura.

Hotel de servicio selecto de 212 habitaciones, ubicado en la Ciudad de México. Está lo-calizado a lado de uno de los centros comerciales más visitados de la Ciudad de México, Gran Sur, y cerca de uno de los centros comerciales de mayor prestigio, Perisur; así como cerca de universidades y hospitales. Es el único hotel en el último trayecto de Periférico Sur. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 105. Hotel arrendado a la fecha del presente Informe Anual.

19. Fiesta Inn Perisur

2 2

A la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel ha invertido Ps. $ 346 millones con respecto a esas 11 propiedades:

Hotel EstadoFecha de apertura

Cuartos en construc. Total Incurrido Remanente

1 – Cancún Estancia Prolongada Quintana Roo 2014 74 130.0 94.9 35.12 – Fiesta Inn Lofts / One Monclova Coahuila T4 2014 105 100.0 21.0 79.03 – Fiesta Inn Lofts Querétaro Querétaro T4 2014 45 45 - 454 – Fairfield Inn & Suites Villahermosa Tabasco T1 2015 135 110.0 12.6 97.45 – Courtyard Ciudad del Carmen Campeche H1 2015 1306 – Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen Campeche H1 2015 124 230.0 34.9 195.17 – Fiesta Americana Grand Monterrey Nuevo León T4 2015 180 600.0 144.3 455.78 – Liva Aqua Monterrey Nuevo León T4 2015 469 – Courtyard Vallejo México DF T4 2015 93 230.0 34.9 195.110 – Fairfield Inn & Suites Vallejo México DF T4 2015 15211 – Hotel en Toluca Tollocan Estado de México Por definir 100 Por definir 8.2 Por definirTOTAL 1,184 1,470.6 345.9 1,124.7

Costo para FibraHotel (Ps. $ mill.)

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Gra

ndTodos los desarrollos de FibraHotel son concursados y construidos por desarrolladores independientes no re-lacionados con FibraHotel o el Asesor. En cada proyecto se determina la mejor alternativa por costo, experiencia y capacidad de llevar a cabo el proyecto. La estrategia de usar diferentes desarrolladores permite realizar de manera

simultánea varios proyectos. Generalmente, los ho-teles desarrollados tienen un periodo de construc-ción de entre nueve y 12 meses desde que se tienen los permisos y licencias. Una vez abiertos, se tiene un periodo de estabilización de los hoteles de entre seis y 18 meses.

Fies

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255.6 30 225.6

230.0 34.9 195.1

600.0 144.3 455.7

Hotel de servicio selecto con 123 habitaciones, ubicado en la ciudad de Puebla en el estado de Puebla. Está localizado a cinco minutos del parque industrial FINSA, el cual alberga importantes empresas del sector automotriz y cerca de la autopista México-Puebla, justo en la entrada principal del Boulevard de Hermanos Serdán. El hotel se encuentra a 20 minutos del centro de la ciudad y a 15 minutos de importantes centros comerciales. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 64.

20. Fiesta Inn Puebla FINSA

2 3F I B R A H O T E LI n f o r m e A n u a l 2 0 1 3

Portafolio de FibraHotel

Rea

l Inn

Gua

dal

ajar

a

Hotel de servicio selecto de 175 habitaciones, ubicado en la ciudad de Querétaro en el estado de Querétaro. Se encuentra en la principal zona comercial de la ciudad, a 10 minutos de los más importantes parques industriales, a 10 minutos del centro y a 40 minutos del aeropuerto internacional. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 103. El hotel fue remodelado integralmente durante 2013.

21. Fiesta Inn Querétaro

2 4

Presentación del portafolio de FibraHotelFibraHotel inició en el 2013 con 22 hoteles y 2,956 cuartos, de los cuales:

• 18 hoteles (2,467 cuartos) se encontraban en operación.

• Cuatro hoteles (489 cuartos) se encontra-ban en distintas etapas de desarrollo.

A lo largo de 2013, FibraHotel incrementó el número de hoteles en operación y de proyec-tos de hoteles en desarrollo gracias a:

• La adquisición de 14 hoteles (2,050 cuar-tos) al Grupo Posadas.

• La adquisición de cinco hoteles (749 cuar-tos) a otros propietarios hoteleros.

• La apertura de dos hoteles (281 cuartos) del Portafolio de Aportación en Desarrollo.

• La adquisición de seis proyectos de hoteles en desarrollo (676 cuartos) y el incremento en el inventario de cuartos para el Camino Real Hotel & Suites Puebla (15 cuartos).

FibraHotel cerró el año 2013 con 47 hoteles y 6,446 cuartos, de los cuales:

• 39 hoteles (5,547 cuartos) se encontra-ban en operación.

• Ocho hoteles (899 cuartos) se encontra-ban en distintas etapas de desarrollo.

Entre el 1 de enero de 2014 y la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel:

• Adquirió siete hoteles en operación: Fiesta Americana Aguascalientes, Fiesta Inn Xala-pa, One Xalapa, Fiesta Inn Ciudad Obregón, Fussion 5 León, Valle Grande Ciudad Obre-gón y Fairfield Inn Los Cabos (970 cuartos en operación y 36 cuartos por agregar) .

• Abrió un hotel del Portafolio de Aportación en Desarrollo, el Camino Real Hotel & Sui-tes Puebla (149 cuartos).

• Adquirió cuatro proyectos de hotel en desarrollo (434 cuartos).

A la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel tiene 58 hoteles y 7,886 cuartos, de los cuales:

• 47 hoteles (6,666 cuartos en operación y 36 cuartos por agregar) se encontraban en operación.

• 11 hoteles (1,184 cuartos) se encontraban en distintas etapas de desarrollo.

A la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel tiene un portafolio diversificado dentro de la República Mexicana con una presencia en 24 estados, y los tres hoteles más importantes en número de cuartos (Fies-ta Inn Perisur, Real Inn Guadalajara y Fiesta Americana Aguascalientes) representan 9.0% del total de número de cuartos en operación.

La repartición del portafolio de los hoteles en operación era la siguiente a la fecha del presente Informe Anual:

SEGMENTOHoteles Cuartos

# % # %

Servicio Limitado 12 25.5% 1,495 22.4%

Servicio Selecto 32 68.1% 4,677 70.2%

Servicio Completo 2 4.3% 345 5.2%

Estancia Prolongada 1 2.1% 149 2.2%

TOTAL 47 100.0% 6,666 100.0%

REGIÓNHoteles Cuartos

# % # %

Centro y Sur 26 55.3% 3,657 54.9%

Noreste 5 10.6% 677 10.2%

Noroeste 12 25.5% 1,712 25.7%

Oeste 4 8.5% 620 9.3%

TOTAL 47 100.0% 6,666 100.0%

Hotel de servicio selecto de 149 habitaciones, ubicado en la ciudad de Saltillo en el estado de Coahuila. Se encuentra a sólo 10 minutos del aeropuerto internacional de Saltillo y cerca del centro de la ciudad. Brinda un fácil acceso a la zona industrial de Ramos Arizpe. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 63.

22. Fiesta Inn Saltillo

2 5F I B R A H O T E LI n f o r m e A n u a l 2 0 1 3

La siguiente tabla muestra la evolución del portafolio de FibraHotel entre el cuarto trimestre de 2012 y la fecha del presente Informe Anual:

PORTAFOLIO DE FIBRAHOTEL EN OPERACIÓN Número de cuartos al final del periodo

FIESTA INN / GAMMA BY FIESTA INN

Núm. de cuartos Fecha de

adquisición T4 2012 T1 2013 T2 2013 T3 2013 T4 2013Fecha

del Informe

% de cuartos

1 Fiesta Inn Aguascalientes 125 Adquisición IPO 21/1/13 125 125 125 125 125 1.9% 2 Fiesta Inn Ciudad Juárez 166 Adquisición IPO 21/1/13 166 166 166 166 166 2.5% 3 Fiesta Inn Ciudad Obregón 123 Adquisición Post IPO 7/4/14 123 1.8% 4 Fiesta Inn Chihuahua 152 Adquisición IPO 21/1/13 152 152 152 152 152 2.3% 5 Fiesta Inn Culiacán 142 Contribución IPO 1/12/12 142 142 142 142 142 142 2.1% 6 Fiesta Inn Durango 138 Contribución IPO 1/12/12 138 138 138 138 138 138 2.1% 7 Fiesta Inn Guadalajara 158 Adquisición IPO 21/1/13 158 158 158 158 158 2.4% 8 Fiesta Inn Hermosillo 155 Contribución IPO 1/12/12 155 155 155 155 155 155 2.3% 9 Fiesta Inn León 160 Adquisición IPO 21/1/13 160 160 160 160 160 2.4%10 Fiesta Inn Mexicali 150 Adquisición IPO 21/1/13 150 150 150 150 150 2.3% 11 Fiesta Inn Monclova 121 Adquisición IPO 28/2/13 121 121 121 121 121 1.8%12 Fiesta Inn Monterrey 161 Adquisición IPO 21/1/13 161 161 161 161 161 2.4%13 Fiesta Inn Naucalpan 119 Contribución IPO 1/12/12 119 119 119 119 119 119 1.8%14 Fiesta Inn Nuevo Laredo 120 Contribución IPO 1/12/12 120 120 120 120 120 120 1.8%15 Fiesta Inn Oaxaca 145 Adquisición Post IPO 5/7/13 145 145 145 2.2%16 Fiesta Inn Perinorte 123 Contribución IPO 1/12/12 123 123 123 123 123 123 1.8%17 Fiesta Inn Puebla FINSA 123 Adquisición Post IPO 3/7/13 123 123 123 1.8%18 Fiesta Inn Querétaro 175 Adquisición IPO 21/1/13 175 175 175 175 175 2.6%19 Fiesta Inn Saltillo 149 Adquisición IPO 21/1/13 149 149 149 149 149 2.2%20 Fiesta Inn Tepic 139 Contribución IPO 1/12/12 139 139 139 139 139 139 2.1%21 Fiesta Inn Tlalnepantla 131 Adquisición Post IPO 24/6/13 131 131 131 131 2.0%22 Fiesta Inn Torreón 146 Adquisición IPO 19/12/12 146 146 146 146 146 146 2.2%23 Fiesta Inn Toluca 144 Adquisición Post IPO 30/4/13 144 144 144 144 2.2%24 Fiesta Inn Xalapa 119 Adquisición Post IPO 27/3/14 119 1.8%25 Fussion 5 León (Gamma de Fiesta Inn) 165 Adquisición Post IPO 22/5/14 165 2.5%

26 Valle Grande Ciudad Obregón (Gamma de Fiesta Inn) 135 Adquisición Post IPO 30/5/14 135 2.0%

Subtotal 3,684 1,082 2,599 2,874 3,142 3,142 3,684 55.3%

REAL INN 27 Real Inn Guadalajara 197 Adquisición Post IPO 1/8/13 197 197 197 3.0%28 Real Inn Mexicali 158 Adquisición Post IPO 1/7/13 158 158 158 2.4%29 Real Inn Morelia 155 Desarrollo IPO 1/3/13 155 155 155 155 155 2.3%

Subtotal 510 - 155 155 510 510 510 7.7%

ONE 30 One Acapulco 126 Contribución IPO 1/12/12 126 126 126 126 126 126 1.9%31 One Aguascalientes 126 Contribución IPO 1/12/12 126 126 126 126 126 126 1.9%32 One Coatzacoalcos 126 Contribución IPO 1/12/12 126 126 126 126 126 126 1.9%33 One Culiacán 119 Contribución IPO 1/12/12 119 119 119 119 119 119 1.8%34 One Guadalajara Tapatío 126 Desarrollo IPO 24/6/13 126 126 126 126 1.9%35 One Xalapa 108 Adquisición Post IPO 27/3/14 108 1.6%36 One Monterrey 126 Contribución IPO 1/12/12 126 126 126 126 126 126 1.9%37 One Puebla FINSA 126 Adquisición Post IPO 2/7/13 126 126 126 1.9%38 One Querétaro 126 Adquisición IPO 21/1/13 126 126 126 126 126 1.9%39 One Toluca 126 Contribución IPO 1/12/12 126 126 126 126 126 126 1.9%40 One Patriotismo 132 Adquisición IPO 21/1/13 132 132 132 132 132 2.0%

Subtotal 1,367 749 1,007 1,133 1,259 1,259 1,367 20.5%

MARRIOTT INTERNATIONAL 41 Fairfield Inn Los Cabos 128 Adquisición Post IPO 20/6/14 128 1.9%

Subtotal 128 - - - - - 128 1.9%

OTROS 42 Camino Real Puebla 153 Contribución IPO 1/12/12 153 153 153 153 153 153 2.3%43 Camino Real Hotel & Suites Puebla 149 Desarrollo IPO 1/3/14 149 2.2%44 Fiesta Americana Aguascalientes 192 Adquisición Post IPO 14/1/14 192 2.9%

Subtotal 494 153 153 153 153 153 494 7.4%

HOTELES EN ARRENDAMIENTO 45 Fiesta Inn Cuautitlán 128 Contribución IPO 1/12/12 128 128 128 128 128 128 1.9%46 Fiesta Inn Ecatepec 143 Contribución IPO 1/12/12 143 143 143 143 143 143 2.1%47 Fiesta Inn Perisur 212 Contribución IPO 1/12/12 212 212 212 212 212 212 3.2%

Subtotal 483 483 483 483 483 483 483 7.2%

NÚMERO DE CUARTOS EN OPERACIÓN 6,666 2,467 4,397 4,798 5,547 5,547 6,666 100.0%

NÚMERO DE HOTELES EN OPERACIÓN 47 18 31 34 39 39 47

2 6

Evolución del número de hoteles

Evolución del número de cuartos

+164%

+167%T4 2012

T4 2012

T1 2013

T1 2013

T2 2013

T2 2013

T3 2013

T3 2013

T4 2013

T4 2013

Fecha del Informe

Fecha del Informe

Núm. de hoteles en desarrolloNúm. de hoteles en operación

Núm. de cuartos en desarrolloNúm. de cuartos en operación

22

2,956

34

4,731

37

5,132

42

5,870

47

6,446

58

7,886

4

489

3

334

3

334

3

323

8

899

11

1,220

18

2,467

31

4,397

34

4,798

39

5,547

39

5,547

47

6,666

Núm. de cuartos totales

Núm. de hoteles totales

PORTAFOLIO DE FIBRAHOTEL EN DESARROLLO Número de cuartos al final del periodo

Núm. de cuartos Fecha de

apertura T4 2012 T1 2013 T2 2013 T3 2013 T4 2013Fecha

del Informe

% de cuartos

Real Inn Morelia - Abierto Desarrollo IPO 1/1/13 155 One Tapatío - Abierto Desarrollo IPO 24/6/13 126 126

Camino Real Hotel & Suites Puebla - Abierto Desarrollo IPO 1/3/14 134 134 134 149 149

48 Cancún Estancia Prolongada 74 Desarrollo IPO 2014 74 74 74 74 74 74 6.1%49 Fiesta Inn Lofts / One Monclova 105 Adquisición Post IPO T4 2014 105 105 8.6%50 Fiesta Inn Lofts Querétaro 45 Adquisición Post IPO T4 2014 45 3.7%51 Fairfield Inn & Suites Villahermosa 135 Adquisición Post IPO T1 2015 135 11.1%52 Courtyard Ciudad del Carmen 130 Adquisición Post IPO S1 2015 130 10.7%53 Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen 124 Adquisición Post IPO S1 2015 124 10.2%54 Courtyard Vallejo 93 Adquisición Post IPO T4 2015 93 93 7.6%55 Fairfield Inn & Suites Vallejo 152 Adquisición Post IPO T4 2015 152 152 12.5%

56 Fiesta Americana Grand Monterrey Trebol 180 Adquisición Post IPO T4 2015 180 180 14.8%

57 Live Aqua Monterrey Trebol 46 Adquisición Post IPO T4 2015 46 46 3.8%

58 Hotel en Toluca Tollocan 100 Adquisición Post IPO Por Definir 126 100 100 100 8.2%

Extensión One Xalapa / Fiesta Inn Ciudad Obregón 36 Adquisición Post IPO S2 2014 36 3.0%

TOTAL DESARROLLO 1,220 489 334 334 323 899 1,220 100.0%

PORTAFOLIO TOTAL FIBRAHOTEL - CUARTOS 7,886 2,956 4,731 5,132 5,870 6,446 7,886

PORTAFOLIO TOTAL FIBRAHOTEL - HOTELES 58 22 34 37 42 47 58

2 7F I B R A H O T E LI n f o r m e A n u a l 2 0 1 3

Representa hoteles en desarrollo (1) Incluyendo México D.F.

Portafolio de FibraHotel – mapa

FibraHotel actualmente cuenta con:

58 hoteles (47 en operación)

7,886 cuartos (6,666 en operación)

Presencia en 24 estados1

12 30

44

4

10

3 46

47

16

2225

2

49 13

37 5614 57

7

2332 1

11 45

29

1731

33

27 36

34

5

21 39 50

40 26 58 51

52 53

48

42 4320 38

Ciudad de México

6

18

15 24

41

19

8

35 9 28

La siguiente gráfica muestra la repartición del portafolio de FibraHotel a la fecha del presente Informe Anual:

5455

2 8

Cuartos por tipo

Portafolio de FibraHotel en operación

Hotel # cuartos1 Fiesta Inn Aguascalientes 1252 Fiesta Inn Ciudad Juaréz 1663 Fiesta Inn Ciudad Obregón 123 (+18)4 Fiesta Inn Chihuahua 1525 Fiesta Inn Culiacán 1426 Fiesta Inn Cuautitlán 1287 Fiesta Inn Durango 1388 Fiesta Inn Ecatepec 1439 Fiesta Inn Guadalajara 15810 Fiesta Inn Hermosillo 15511 Fiesta Inn León 16012 Fiesta Inn Mexicali 15013 Fiesta Inn Monclova 12114 Fiesta Inn Monterrey la Fe 16115 Fiesta Inn Naucalpan 11916 Fiesta Inn Nuevo Laredo 12017 Fiesta Inn Oaxaca 14518 Fiesta Inn Perinorte 12319 Fiesta Inn Perisur 21220 Fiesta inn Puebla FINSA 12321 Fiesta Inn Querétaro 17522 Fiesta Inn Saltillo 14923 Fiesta Inn Tepic 13924 Fiesta Inn Tlalnepantla 13125 Fiesta Inn Torreón 14626 Fiesta Inn Toluca 14427 Fiesta Inn Xalapa 11928 Real Inn Guadalajara Centro 19729 Real Inn Morelia 15530 Real Inn Mexicali 15831 One Acapulco 12632 One Aguascalientes 12633 One Coatzalcoalcos 12634 One Culiacán 11935 One Guadalajara Tapatío 12636 One Xalapa 108 (+18)37 One Monterrey Aeropuerto 12638 One Puebla FINSA 12639 One Querétaro Plaza Galerías 12640 One Toluca Aeropuerto 12641 One Patriotismo 13242 Camino Real Puebla 15343 Camino Real Hotel & Suites Puebla 14944 Fiesta Americana Aguascalientes 19245 Fussion 5 León 16546 Valle Grande Ciudad Obregón 13547 Fairfield Inn Los Cabos 128 Sub-total 6,666 (+36)

Portafolio de FibraHotel en desarrollo

Hotel # cuartos 48 Cancún Estancia Prolongada 7449 Fiesta Inn Lofts/One Monclova 10550 Fiesta Inn Lofts Querétaro 4551 Fairfield Inn & Suites Villahermosa 13552 Courtyard Ciudad del Carmen 13053 Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen 12454 Courtyard Vallejo 9355 Fairfield Inn Vallejo 15256 Fiesta Americana Grand Monterrey 18057 Live Aqua Monterrey 4658 Hotel en Toluca 100 Sub-total 1,184

(1) Incluyendo México D.F.

Desarrollo

Operación85%

15%

7,886 cuartos

2 9F I B R A H O T E LI n f o r m e A n u a l 2 0 1 3

Portafolio de FibraHotel – marcas y operadoras

Afiliaciones con marcas

Los hoteles del portafolio de FibraHotel operan bajo marcas sólidas de primer nivel. A la fecha del presente Informe Anual, los hoteles operaban bajo las siguientes marcas:

• One Hotels (servicio limitado) de Grupo Posadas.• Fiesta Inn (servicio selecto) de Grupo Posadas.• Fiesta Americana (servicio completo) de Grupo Posadas.• Real Inn (servicio selecto) de Grupo Real Turismo.• Camino Real (servicio completo) de Grupo Real Turismo.• Camino Real Hotel & Suites (estancia prolongada) de Grupo Real Turismo.• Fairfield Inn (servicio limitado) de Marriott International.

La siguiente tabla establece las afiliaciones de marca de los hoteles de FibraHotel en operación:

Empresas operadoras de hoteles

Grupo Posadas. Grupo Posadas, S.A.B. de C.V. es el operador más grande de hoteles en México con respecto a número de hoteles y cuartos, cobertura geo-gráfica, ventas, así como penetración de mercado. Al 31 de diciembre de 2013, la compañía operaba 110 hoteles y resorts, representando un total de 18,943 cuar-

Número de hoteles

% de número de

hoteles

Número de cuartos

% de número de

cuartos

One Hotels 11 23.4% 1,367 20.5%

Fiesta Inn + Gamma 29 61.7% 4,167 62.5%

Fiesta Americana 1 2.1% 192 2.9%

Grupo Posadas 41 87.2% 5,726 85.9%

Real Inn 3 6.4% 510 7.7%

Camino Real 1 2.1% 153 2.3%

Camino Real Hotel & Suites 1 2.1% 149 2.2%

Grupo Real Turismo 5 10.6% 812 12.2%

Fairfield Inn 1 2.1% 128 1.9%

Marriott International 1 2.1% 128 1.9%

Total FibraHotel 47 100.0% 6,666 100.0%

Hotel de servicio selecto de 139 habitaciones, ubicado en la ciudad de Tepic en el es-tado de Nayarit. Está localizado en la parte más dinámica de la ciudad, a tan sólo 10 minutos del centro de Tepic y a 20 minutos de distancia del aeropuerto internacional. El hotel se encuentra dentro del centro comercial Plaza Fórum, ofreciendo acceso a dife-rentes opciones de entretenimiento como restaurantes, boutiques de prestigio y salas de cine. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 54.

23. Fiesta Inn Tepic

ASÍ ES MI MUNDO DE LOS NEGOCIOS.

ASÍ ES MI MUNDO DE LOS NEGOCIOS.

3 0

tos en 45 destinos en México y Estados Unidos, sirviendo a una amplia base de viajeros turísticos y de negocios. El negocio de Grupo Posadas está concentrado en México, donde operaba 109 ho-teles con un total de 18,740 cuartos en 44 des-tinos, incluyendo los de playa y de ciudad más importantes. La compañía también tiene un hotel propio que representa 203 cuartos en Texas, Es-tados Unidos. Al 31 de diciembre de 2013, de los 110 hoteles operados, la Compañía tenía una participación mayoritaria en 16 hoteles. Operaba 79 y arrendaba 15.

Grupo Real Turismo. Hoteles Camino Real es una compañía mexicana de hoteles fundada en 1958 por el Banco Nacional de México (Bana-mex) y un grupo de inversores privados. En 1962 se celebró un acuerdo de afiliación con Western International Hotels (que después se conocería como Westin), para establecer el primer grupo de hoteles de lujo en México con una representación internacional. En 1993, después de 30 años de exitosas operaciones, la relación con Westin se terminó y en junio del año 2000, la compañía fue adquirida por el Grupo Empresarial Ángeles y fue incorporada como Grupo Real Turismo. Ac-tualmente, Camino Real es dueño de tres marcas: Quinta Real, Camino Real y Real Inn. Operan 37 hoteles con aproximadamente 6,475 habitacio-nes, incluyendo varios restaurantes de renombre mundial. Tienen presencia en 20 estados de la República, incluyendo a la Ciudad de México y uno en El Paso, Texas, Estados Unidos.

Actualmente se tienen acuerdos con empresas que proporcionan servicios de administración hotelera y que usan sus propias marcas para los hoteles que operan. En el futuro, además de continuar asocián-dose con dichas compañías de servicios, se espera trabajar con otras compañías líderes, las cuales po-drán usar marcas franquiciadas, propiedad de terce-ros, como es el caso de Marriott International con quien se firmó, a finales de 2013, el compromiso del desarrollo de 20 hoteles en los futuros años.

Esquema operativo

Bajo el esquema operativo de FibraHotel, la administración de los hoteles se lleva a cabo de la siguiente manera:

• Las compañías operadoras de hoteles realizan las siguientes tareas: administración de los hoteles con su propio equipo de operación, establecimiento de los planes de negocio anuales de los hoteles (ingresos y costos/gastos), determinación de la política de tarifas y de comercialización de las tarifas, es-trategias de ventas de alimentos y bebidas, así como de otros ingresos, realizar el correcto mantenimiento preventivo de los equipos mayores y mantenimiento general de las propiedades, proponer gastos de capital para mantener el estado físico de los hoteles en óptimas condiciones y contratar al personal para operar las unidades de negocio.

• FibraHotel realiza las siguientes tareas: aprobación de los pla-nes de negocio anuales de los hoteles, revisión de los resulta-dos de los mismos, aprobación de los gastos de capital para mantener el estado físico de los hoteles, responsabilidad de las actividades inmobiliarias (predial, seguros, etc.) y fondeo de gastos operativos de los hoteles, entre otros.

Hotel de servicio selecto con 131 habitaciones, ubicado en la Ciudad de México. Está localizado cerca de Centro Ejecutivo Tlalnepantla del Centro de Convenciones y ro-deado de las zonas industriales más importantes como Atizapán y Vallejo; próximo al centro comercial Mundo E, así como a Plaza Satélite y Punta Norte. El hotel se encuen-tra a 60 minutos del aeropuerto de la Ciudad de México y a 30 minutos de la central de autobuses. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 64.

24. Fiesta Inn Tlalnepantla

3 1F I B R A H O T E LI n f o r m e A n u a l 2 0 1 3

A la fecha del presente Informe Anual, de los 47 hoteles en operación del portafolio de FibraHotel:

• 44 hoteles se encuentran bajo contrato de ad-ministración hotelera con compañías operado-ras de hoteles, las cuales los operan en benefi-cio de FibraHotel y le entregan mensualmente el resultado operativo de éstos, su remunera-ción siendo variable y correspondiendo a un porcentaje del resultado operativo de cada uno de los hoteles.

• Tres hoteles1 se encontraban bajo contrato de arrendamiento con compañías operadoras de hoteles, las cuales hoy pagan a FibraHotel una renta fija (incluyendo un componente varia-ble dependiendo de los ingresos totales del hotel) y FibraHotel sólo está a cargo de los gastos inmobiliarios.

Política de mantenimiento de las propiedades

Como propietario de los hoteles, FibraHotel busca mantener a las propiedades en un óptimo estado físico, por lo que se realiza mantenimiento preven-tivo de éstas. La política interna a FibraHotel es de reservar un 5% de los ingresos totales de los hote-les en administración para realizar gastos de capital para mantener las propiedades y sus equipos. Los operadores hoteleros están a cargo de preparar un presupuesto anual de gastos de capital que valida FibraHotel y que se ejecuta a lo largo del año.

Por otro lado, de manera periódica, FibraHotel realiza visitas de inspección a los hoteles con el fin de certificar su aspecto físico y su correcto mantenimiento de equipos mayores en los mis-mos. Éstas a su vez se comparan con el reporte que cada compañía hotelera realiza por parte de una empresa ajena a ellas que efectúan revisiones calendarizadas de las condiciones físicas de cada unidad de negocio.

Fie

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Inn

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ro

(1) Al 31 de diciembre de 2013, los hoteles arrendados son Fiesta Inn Cuautitlán, Fiesta Inn Culiacán, Fiesta Inn Ecatepec, Fiesta Inn Perisur y Camino Real Puebla. El 1 de febrero de 2014, los contratos de arrendamiento de Fiesta Inn Culiacán y Camino Real Puebla vencieron y se cambiaron automáticamente por contratos de administración hotelera.

Hotel de servicio selecto de 146 habitaciones, ubicado en la ciudad de Torreón en el esta-do de Coahuila. El hotel se encuentra dentro del centro comercial Galerías Laguna, ofre-ciendo acceso a diferentes opciones de entretenimiento como restaurantes, prestigiadas boutiques y salas de cine. El hotel se encuentra a cinco minutos del aeropuerto interna-cional de Torreón, sobre el Periférico, con acceso inmediato a las carreteras a Matamoros, Saltillo, Durango y Chihuahua. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 70.

25. Fiesta Inn Torreón Galerías

3 2

Segmentos de los hoteles del portafolio de FibraHotelEl tipo de hoteles que integra el portafolio de FibraHotel y en los que pretende invertir a través de adquisiciones y desarrollos se des-criben detalladamente a continuación:

Servicio Limitado: Los hoteles de servicio li-mitado ofrecen un servicio como su nombre lo indica de hotelería conveniente, los cua-les tradicionalmente no contaban con bares, restaurantes o salas de conferencias y juntas, tampoco ofrecían servicios adicionales, pero en los últimos años, la tendencia ha sido que esta clase de hoteles ofrezcan una mezcla de estos servicios, incluyendo centros de nego-cios, gimnasios y piscinas, con una selección limitada de alimentos (desayuno incluido) y espacios limitados de salas de juntas.

A la fecha del presente Informe Anual, Fi-braHotel cuenta con 12 hoteles de servicio limitado en operación, que representan 1,495 cuartos (aproximadamente 22.4% del total de habitaciones en operación), 11 de los cuales están operados por Grupo Posadas bajo la marca One Hotels y uno está operado bajo la marca Fairfield Inn.

Servicio Selecto: Estos hoteles brindan cier-tos servicios adicionales a los hoteles de servi-cio limitado, incluyendo la oferta de alimentos y bebidas, restaurantes, bares y room service 24 hrs., salones para eventos sociales y jun-tas de trabajo, así como servicios adicionales dentro de la habitación.

Hasta la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel cuenta con 32 hoteles de servicio selecto en operación que representan 4,677 habitaciones (aproximadamente 70.2% del total de habitaciones en operación), 27 de los cuales son operados por Grupo Posadas bajo la marca Fiesta Inn, así como tres ope-rados por Grupo Real Turismo bajo la marca Real Inn y dos en proceso de reposiciona-miento (Gamma de Fiesta Inn).

Servicio Completo: Estos hoteles cuentan con una oferta de alimen-tos y bebidas robusta con varios centros de consumo (restaurantes y bares), salas de juntas y salones de conferencias para eventos so-ciales y empresariales para más de 500 personas y servicios adicio-nales relacionados con hoteles de servicio completo: spas, servicio a cuartos en horario amplio, valet parking, concierge, botones y áreas públicas más extensas.

A la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel cuenta con dos hote-les de servicio completo en operación, las cuales representan 345 ha-bitaciones (aproximadamente 5.2% del total de habitaciones en opera-ción), uno operado por Grupo Real Turismo bajo la marca Camino Real y otro por Grupo Posadas bajo la marca Fiesta Americana.

Estancia Prolongada: Los hoteles de este segmento se caracterizan por un formato de suite, en configuraciones de estudio de una o dos recámaras, casi siempre con una cocina completa y un espacio de co-medor y área de trabajo. Entre los servicios que brindan estos hoteles se encuentran áreas de lavado y secado de ropa por los huéspedes, áreas públicas para esparcimiento, sin restaurante, con la posibilidad de utilizar el de un hotel contiguo como es la estrategia.

A la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel cuenta con un hotel de estancia prolongada en operación: el Camino Real Hotel & Suites Puebla, operado por Grupo Real Turismo, de 149 cuartos (aproxima-damente 2.2% del total de habitaciones en operación), el cual inició operaciones durante el primer trimestre de 2014.

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es

Hotel de servicio selecto con 144 habitaciones, ubicado en la ciudad de Toluca en el Estado de México. Está localizado en la zona industrial de Toluca, frente a la planta Nestlé y a unos cuantos metros de la planta Dai-mler Chrysler. Está ubicado a sólo cinco minutos de la zona residencial, comercial y financiera de Metepec, con varias vías alternas hacia la salida de las ciudades de México, Morelia y Querétaro. El hotel se encuentra a 20 minutos del parque industrial Toluca 2000 así como del aeropuerto internacional y a 40 minutos de Santa Fe. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 82.

26. Fiesta Inn Toluca

3 3F I B R A H O T E LI n f o r m e A n u a l 2 0 1 3

Indicadores operativos del portafolio de FibraHotel2

La siguiente gráfica muestra la evolución trimestral, de 2007 a 2013, de la tarifa promedio, la tasa de ocupación y la tarifa efectiva para los 30 hoteles en operación del Portafolio Inicial.

Al 31 de diciembre de 2013, los hoteles en operación del portafolio de FibraHotel (39 hoteles) re-portaron lo siguiente:• Tasa de Ocupación de 63.5%• Tarifa Promedio de Ps. $860 • Tarifa Efectiva de Ps. $546

Las siguientes tablas muestran los indicadores operativos de los hoteles en operación de FibraHotel con diferentes perímetros (base comparable) por trimestre y anual entre el año 2012 y el año 2013:

• Propiedades comparables: incluye los 30 hoteles en operación que integraban el Portafolio Inicial de FibraHotel al momento de la Oferta Pública Inicial:

(2) Los indicadores operativos del portafolio de FibraHotel al 31 de diciembre de 2013 sólo toman en cuenta los 39 hoteles que contaba FibraHotel en su portafolio al 31 de diciembre de 2013.

-0.1 pp 2.2 pp -1.1 pp -1.5 pp -0.1 pp+5.9% +5.5% +5.4% +6.0% +5.7%+5.8% +9.1% +3.7% +3.8% +5.6%

$820

$828

$810

$820

$819

$868

$873

$854

$869

$866

63.1

%

65.8

%

68.9

%

67.5

%

66.3

%

63.0

%

68.0

%

67.8

%

66.0

%

66.2

%

$517

$544

$558

$553

$543

$547

$594

$579

$574

$574

Tarifa Promedio ($) Tarifa Efectiva ($) Ocupación (%)

$1,000$900$800$700$600$500$400$300$200$100

$0

OcupaciónTarifa Promedio

Tarifa Efectiva

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%2007 20092008 2010 2010 2011 2012 2013

T1 2012 T2 2012 T3 2012 T4 2012 AÑO 2012T1 2013 T2 2013 T3 2013 T4 2013 AÑO 2013

Hotel de servicio selecto con 119 habitaciones, ubicado en la ciudad de Xalapa en el estado de Veracruz. Está localizado en el fraccionamiento Las Ánimas, entre el centro comercial Ánimas y la Torre Ánimas, en la zona es-meralda de la ciudad, a 10 minutos del centro y cerca de los principales atractivos turísticos como el Museo de Antropología, Museo Interactivo de Xalapa, la hacienda El Lencero, el Ágora de la Ciudad y el Centro Recreativo Xalapeño. El hotel se encuentra a 15 minutos del aeropuerto, a 10 minutos del centro y a 45 minutos del Puerto de Veracruz. El hotel entró en el portafolio de FibraHotel en marzo de 2014.

27. Fiesta Inn Xalapa

3 4

• Portafolio total de hoteles estabilizados: incluye 37 en operación al 31 de diciembre de 2013 (sin integrar los hoteles Real Inn Morelia y One Guadalajara Tapatío que abrieron durante el año 2013):

La siguiente tabla muestra cierta información operativa por segmento para los 39 hoteles en oper-ación del portafolio de FibraHotel para los ejercicios concluidos el 31 de diciembre de 2010, 2011, 2012 y 2013:

La siguiente tabla muestra cierta información operativa por región3 para los 39 hoteles en operación del portafolio de FibraHotel para los ejercicios concluidos el 31 de diciembre de 2010, 2011, 2012 y 2013 respectivamente:

(3) Noroeste corresponde a las siguientes entidades federativas: Baja California Norte, Chihuahua, Durango, Sinaloa y Sonora. Noreste corresponde a las siguientes entidades federativas: Coahuila, Nuevo León y Tamaulipas. Centro y Sur corresponde a las siguientes entidades federativas: Aguascalien-tes, Estado de México, Guanajuato, Guerrero, Oaxaca, Puebla, Querétaro, Veracruz y Distrito Federal. Oeste corresponde a las siguientes entidades federativas: Jalisco y Nayarit.

2010 2011 2012 2013

POR REGIÓN Ocupa-ción

Tarifa Prome-

dio

Tarifa Efectiva

Ocupa-ción

Tarifa Prome-

dio

Tarifa Efectiva

Ocupa-ción

Tarifa Prome-

dio

Tarifa Efectiva

Ocupa-ción

Tarifa Prome-

dio

Tarifa Efectiva

Noroeste 57.4% $814 $467 59.2% $820 $485 62.0% $849 $527 59.9% $887 $532 Noreste 52.2% $630 $329 64.7% $624 $404 73.0% $642 $469 68.9% $683 $470 Centro y Sur 65.3% $787 $514 67.3% $824 $555 67.1% $850 $570 65.6% $890 $584 Oeste 59.9% $841 $504 58.7% $903 $530 62.0% $813 $504 57.0% $820 $467

TOTAL PORTAFOLIO 61.3% $784 $481 64.1% $808 $518 65.8% $822 $541 63.5% $860 $546

2010 2011 2012 2013

POR SEGMENTO Ocupa-ción

Tarifa Prome-

dio

Tarifa Efectiva

Ocupa-ción

Tarifa Prome-

dio

Tarifa Efectiva

Ocupa-ción

Tarifa Prome-

dio

Tarifa Efectiva

Ocupa-ción

Tarifa Prome-

dio

Tarifa Efectiva

Servicio Limitado 60.1% $581 $349 67.3% $607 $409 64.4% $635 $409 62.6% $663 $415 Servicio Selecto 61.9% $827 $512 63.3% $852 $539 66.4% $863 $572 63.7% $906 $577

Servicio Completo 54.6% $969 $529 64.6% $1,086 $701 62.8% $1,110 $697 66.2% $1,131 $749

TOTAL PORTAFOLIO 61.3% $784 $481 64.1% $808 $518 65.8% $822 $541 63.5% $860 $546

T1 2012 T2 2012 T3 2012 T4 2012 AÑO 2012T1 2013 T2 2013 T3 2013 T4 2013 AÑO 2013

-1.2 pp 0.6 pp -1.7 pp -1.6 pp -1.0 pp+5.1% +4.6% +4.6% +5.5% +4.9%+3.0% +5.5% +1.9% +2.9% +3.3%

$825

$828

$813

$822

$822

$867

$867

$850

$867

$863

62.8

%

65.4

%

68.4

%

66.8

%

65.8

%

61.5

%

65.9

%

66.6

%

65.1

%

64.8

%

$518

$541

$556

$549

$541

$534 $571

$567

$564

$559

OcupaciónTarifa Promedio

Tarifa Efectiva

Hotel de servicio selecto de 197 habitaciones, ubicado en la ciudad de Guadalajara en el estado de Jalisco. Está localizado en el corazón de Guadalajara, a unos pasos del Tradicional Mercado San Juan de Dios y Centro Joyero, y tan sólo a 15 minutos de la Expo Guadalajara. Se encuentra rodeado de varios atractivos culturales como Teatro Degollado, Museo de Cera, Instituto Cultural Cabañas y la Catedral Metropolitana de Guadalajara. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 73.

28. Real Inn Guadalajara Centro

3 5F I B R A H O T E LI n f o r m e A n u a l 2 0 1 3

Sección financiera4

Rea

l Inn

Mex

ical

i

Hotel de servicio selecto de 155 habitaciones, ubicado en Morelia, en el estado de Mi-choacán. Está localizado en la avenida Montaña Monarca Norte, dentro de Altozano, uno de los centros comerciales más nuevos de la ciudad, que cuenta con salas de cine, restaurantes y boutiques de prestigio. El hotel abrió sus puertas al público en marzo de 2013. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 61.

29. Real Inn Morelia

3 6

(4) Excepto cuando se menciona, todas las cifras en el reporte fueron preparadas de acuerdo con las Normas de Información Financiera Internacionales (IFRS), expresadas en pesos mexicanos nominales. Por tema de presentación algunos rubros contables de los resultados financieros presentados en esa sección pueden diferir de los estados financieros consolidados auditados por el año 2013 sin que se modifiquen los resultados y la posición financiera de FibraHotel.

(5) Los hoteles arrendados son Fiesta Inn Cuautitlán, Fiesta Inn Culiacán, Fiesta Inn Ecatepec, Fiesta Inn Perisur y Camino Real Puebla.(6) Existe una ligera diferencia con los importes mencionados en el reglón “Habitaciones” de la tabla de ingresos trimestrales que está integrando conceptos como descuentos, utilidad

cambiaria, etc. que no se contabilizan en la tabla trimestral de indicadores operativos y financieros.

T1 2013

T2 2013

T3 2013

T4 2013

AÑO 2013

Habitaciones 128.5 186.4 217.8 225.8 758.5Alimentos y bebidas 23.1 39.6 48.0 54.1 164.9Arrendamiento 20.3 20.6 21.9 25.7 88.5Otros 5.5 3.1 7.7 4.3 20.6

Ingresos Totales 177.5 249.7 295.4 310.0 1,032.5

Ingresos – Hoteles Admin. 153.5 228.9 269,832 284,256 936.5% de ingresos totales 86.5% 91.7% 91.4% 91.7% 90.7%

# de hoteles en operación 31 34 39 39 39# de hoteles administrados 26 29 34 34 34# de hoteles arrendados 5 5 5 5 5

Ingresos totales

Los resultados financieros que se describen en este apartado están relacionados con los esta-dos financieros que comprenden 39 hoteles:

• 34 hoteles bajo contrato de operación.• Cinco hoteles bajo contrato de arrenda-

miento.• Ocho hoteles en distintas etapas de de-

sarrollo.

Durante 2013, los ingresos totales de Fi-braHotel fueron Ps. $1,032 millones:

• Ps. $758 millones de ingresos por renta de habitaciones (73.5% de los ingresos totales).

• Ps. $165 millones de ingresos por alimentos y bebidas (16.0% de los ingresos totales).

• Ps. $89 millones de ingresos por arrenda-miento de i) 5 hoteles5 y ii) locales comer-ciales / antenas (en conjunto, 8.6% de los ingresos totales).

• Ps. $21 millones (2.8% de los ingresos to-tales) de otros ingresos.

Entre el primer y el cuarto trimestre del 2013, los ingresos totales crecieron ya que FibraHo-tel ha venido sumando hoteles al portafolio:

• FibraHotel inició el año con 18 hoteles:> 12 hoteles administrados del Portafolio

de Aportación.> Cinco hoteles en arrendamiento del

Portafolio de Aportación.> Un hotel administrado del Portafolio de

Adquisición.• Enero 2013: Adquisición de 11 hoteles del

Portafolio de Adquisición.• Febrero 2013: Adquisición de un hotel del

Portafolio de Adquisición.• Marzo 2013: Apertura del hotel Real Inn

Morelia.

• Mayo 2013: Adquisición del hotel Fiesta Inn Toluca.• Junio 2013: Apertura del hotel One Guadalajara Tapatío y adquisi-

ción del hotel Fiesta Inn Tlalnepantla.• Julio 2013: Adquisición de los hoteles Plaza Genova en Guadalajara,

One Puebla FINSA, Fiesta Inn Oaxaca y Fiesta Inn Puebla FINSA.• Agosto 2013: Adquisición del hotel Real Inn Mexicali.• Octubre 2013: Adquisición de salón de fiestas Fundición en Monclova.

Por lo tanto, los ingresos trimestrales de FibraHotel han venido crecien-do cada trimestre:

La siguiente tabla muestra los indicadores operativos y financieros6 de los hoteles en administración por los cuatro trimestres del año 2013, considerando únicamente los hoteles que generaron ingreso por renta de habitaciones a FibraHotel (desde fecha de adquisición o apertura, sin incluir los hoteles arrendados):

Resultados financieros para el año 2013

PeriodoCuartos Dispo.

Cuartos Ocup. Ocup.

Ingresos Cuartos Ps. $ Millones

Tarifa Promedio

Tarifa Efectiva

Trimestre 1 253,626 159,431 62.9% 128.6 $806 $507

Trimestre 2 338,995 224,725 66.3% 186.1 $828 $549

Trimestre 3 421,636 268,778 63.7% 217.9 $811 $517

Trimestre 4 438,748 273,872 62.4% 225.7 $824 $514

Total 1,453,005 926,806 63.8% 758.3 $818 $522

Hotel de servicio selecto de 158 habitaciones, ubicado en la ciudad de Mexicali en el estado de Baja California Norte. Está localizado dentro del Centro Cívico y la Zona Financiera de la Ciudad, a cinco minutos de Plaza Cachanilla y del cruce de la línea internacional, a 15 minutos del Campo de Golf y a un costado de Plaza Calafia, re-conocida a nivel nacional por sus corridas de toros. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 89.

30. Real Inn Mexicali

3 7F I B R A H O T E LI n f o r m e A n u a l 2 0 1 3

Costos y gastos generales totales

Durante 2013, los costos y gastos generales to-tales de los hoteles administrados de FibraHo-tel fueron Ps. $655 millones:

• Ps. $414 millones de costos y gastos indirec-tos (63.2% de los costos y gastos generales totales). Se trata de los costos de administra-ción, de publicidad y promoción, de mante-nimiento, de recursos humanos, de los ener-géticos y de los honorarios de las compañías operadoras de hoteles.

• Ps. $130 millones de gastos de habitaciones (19.9% de los costos y gastos generales to-tales). Se trata de los gastos directamente re-lacionados con la renta de habitaciones.

• Ps. $111 millones de costos y gastos de ali-mentos y bebidas (16.9% de los costos y gas-tos generales totales). Se trata de los gastos directamente no relacionados con la renta de habitaciones (alimentos, bebidas y otros).

Contribución hotelera

La contribución hotelera ascendió a Ps. $377 millones, representando 36.6% de los ingre-sos totales:

• Ps. $281 millones correspondieron a los ho-teles administrados (margen de 30.1%).

• Ps. $89 millones correspondieron a los hote-les en arrendamiento y a los locales comercia-les (margen del 100%).

• Ps. $7.5 millones correspondieron a otros in-gresos (margen del 100%).

Utilidad de operación

Los otros gastos operativos de Ps. $238 millo-nes se conforman principalmente tanto de los gastos inmobiliarios (Ps. $17 millones), como de los administrativos de FibraHotel (Ps. $19 millones), de la comisión por asesoría (Ps. $82 millones), y de la depreciación del periodo (Ps. $120 millones).

La utilidad de operación ascendió a Ps. $140 millones, representan-do 13.5% de los ingresos totales.

Utilidad de operación ajustada

Durante 2013, FibraHotel tuvo gastos no operativos por Ps. $102 millones, los cuales corresponden principalmente a gastos relacio-nados con las adquisiciones y desarrollo de hoteles (impuestos, ava-lúos, auditorías técnicas y gastos pre-operativos, entre otros).

La utilidad de operación ajustada ascendió a Ps. $38 millones.

Resultado integral de financiamiento

FibraHotel cerró el año con una posición de efectivo y equivalentes de efectivo de Ps. $4,788 millones y con intereses generados duran-te el periodo de Ps. $120 millones. Conforme a la Ley del Impuesto Sobre la Renta, el efectivo está totalmente invertido en instrumentos de deuda emitidos por el Gobierno Federal Mexicano.

Utilidad neta consolidada

Después de ingresos no operativos de Ps. $8.6 millones y de im-puestos de Ps. $2 millones, a nivel de la Sociedad Civil sobre las utilidades generadas por los ingresos vinculados con el alojamiento (alimentos, bebidas, etc.), la utilidad neta consolidada alcanzó Ps. $163 millones. La utilidad neta consolidada por CBFI ascendió a 36.96 centavos por CBFI (excluyendo los CBFIs correspondiendo al Portafolio de Aportación en Desarrollo que no contaban con dere-chos económicos al cierre de cada trimestre del año 2013).

La siguiente tabla muestra un resumen de los la utilidad neta por CFBIs de FibraHotel para los cuatro trimestres y el año 2013 (en millones de pesos excepto datos por CBFI en pesos):

T1 2013 T2 2013 T3 2013 T4 2013AÑO 2013

Resultado neto 28.4 1.9 58.3 74.1 162.8

Número de CBFIs (millones)En circulación 303.9 499.4 499.4 499.4 n.a.Con derechos económicos 294.2 492.0 492.0 492.0 n.a.

Utilidad neta / CBFIUtilidad neta / CBFI en

circulación $0.0934 $0.0038 $0.1167 $0.1485 $0.3625Utilidad neta / CBFI con

der. econ. $0.0965 $0.0038 $0.1185 $0.1507 $0.3696

Hotel de servicio limitado de 126 habitaciones, ubicado en la ciudad de Acapulco en el estado de Guerrero. Aca-pulco es uno de los principales destinos de playa turísticos en México. La propiedad está localizada en Av. Costera Miguel Alemán, en el corazón de la ciudad de Acapulco, a tan sólo 20 minutos del aeropuerto internacional de este puerto, cerca del Centro de Convenciones de Acapulco y con fácil acceso a restaurantes, clubes nocturnos y centros comerciales. Es una excelente alternativa para viajeros de negocios entre semana y turistas en los fines de semana. Incluye componente comercial. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 31.

31. One Acapulco

3 8

T1 2013 T2 2013 T3 2013 T4 2013 AÑO 2013Cuartos 128.5 186.4 217.8 225.8 758.5Alimentos y bebidas 23.1 39.6 48.0 54.1 164.9Arrendamiento 20.3 20.6 21.9 25.7 88.5Otros 5.5 3.1 7.7 4.3 20.6

Ingresos Totales 177.5 249.7 295.4 310.0 1,032.5

Ingresos – Hoteles Admin. 153.5 228.9 269.8 284.3 936.5% de ingresos totales 86.5% 91.7% 91.4% 91.7% 90.7%

Cuartos 23.3 31.1 36.3 39.7 130.4Alimentos y bebidas 16.4 25.9 32.8 35.7 110.8Gastos Administrativos 67.6 99.5 120.2 126.4 413.7

Costos y Gastos Totales 107.3 156.5 189.4 201.8 655.0

Contrib. Hotelera Total 70.1 93.2 105.9 108.2 377.5Margen 39.5% 37.3% 35.9% 34.9% 36.6%

Contr. Hot. – Hoteles Admin. 46.2 72.5 80.4 82.5 281.5Margen 30.1% 31.7% 29.8% 29.0% 30.1%

Gastos Inmobiliarios 3.8 3.5 4.1 5.3 16.7

Net Operating Income 66.3 89.7 101.8 102.9 360.8Margen 37.4% 35.9% 34.5% 33.2% 34.9%

Gastos Corporativos 3.0 4.3 4.9 6.6 18.8Comisión de Asesoría 13.8 17.1 25.7 25.6 82.2

EBITDA 49.5 68.3 71.3 70.7 259.8Margen 27.9% 27.4% 24.1% 22.8% 25.2%

Depreciación 19.7 32.1 34.5 33.8 120.0

Resultado de operación 29.8 36.3 36.7 36.9 139.8Margen 16.7% 14.5% 12.5% 11.9% 13.5%

Gastos Extraordinarios 16.1 52.8 21.7 11.2 101.7

Res. de operación ajustado 13.8 (16.5) 15.1 25.7 38.1

Ingresos no operativos - - - 8.6 8.6Res. Integr. de Financ. 14.6 18.6 44.4 40.6 118.2

Res. antes de impuestos 28.4 2.1 59.5 74.9 164.8

Impuestos - 0.2 1.2 0.7 2.1

Resultado neto 28.4 1.9 58.3 74.1 162.8Margen 16.0% 0.8% 19.7% 23.9% 15.6%

Resumen de los resultados del año 2013 por trimestre (millones de pesos)

Hotel de servicio limitado con 126 habitaciones, ubicado en la ciudad de Aguascalientes en el estado de Aguascalientes. La propiedad está localizada en Bulevar José Ma. Chávez a tan sólo 20 minutos del aeropuerto internacional y a sólo 10 minutos del centro de la ciudad, así como cerca de un centro comercial muy visitado con diferentes opciones de entretenimiento. Está localizado a 100 metros de la planta ensambladora de Nissan, así como del Centro de Convenciones de Aguascalientes. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 27.

32. One Aguascalientes

3 9F I B R A H O T E LI n f o r m e A n u a l 2 0 1 3

Flujo neto de efectivo de actividades de operación

Durante 2013, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo de actividades de operación de Ps. $332 millones. Excluyendo las actividades relacionadas con las de inversión (gastos no operativos, pago y recuperación del IVA rela-cionado con las adquisiciones), el flujo neto de efectivo de actividades de operación fue de Ps. $334 millones.

Flujo neto de efectivo de actividades de inversión

Durante 2013, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo de actividades de inversión nega-tivo por (Ps. $2,806 millones):

• Ps. $2,677 millones con respecto a las ad-quisiciones del año 2013.> Ps. $1,655 millones para las 12 propie-

dades del Portafolio de Adquisición.> Ps. $879 millones para las otras adqui-

siciones de hoteles y el Salón Fundición en Monclova.

> Ps. $144 millones para la terminación de dos hoteles del Portafolio de Desarrollo.

• Ps. $127 millones respecto al portafolio en desarrollo.

• Ps. $78 millones con respecto a las remo-delaciones de hoteles.

• Ps. $42 millones con respecto al CAPEX de mantenimiento.

• Ps. $120 millones con respecto a los inte-reses del periodo.

Flujo neto de efectivo de actividades de financiamiento

Durante 2013, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo de actividades de financiamiento por Ps. $4,384 millones:

• Ps. $4,636 millones con respecto a los recursos netos de la emisión de CBFIs que llevó a cabo FibraHotel el 30 de mayo de 2013.

• (Ps. $251 millones) con respecto a las distribuciones:> (Ps. $19 millones) con respecto a la distribución del cuarto tri-

mestre de 2013.> (Ps. $59 millones) con respecto a la distribución del primer tri-

mestre de 2014.> (Ps. $74 millones) con respecto a la distribución del segundo

trimestre de 2014.> (Ps. $100 millones) con respecto a la distribución del tercer

trimestre de 2014.

Flujo de efectivo operativo ajustado

Durante 2013, FibraHotel generó:

• Un flujo de efectivo operativo o Funds From Operations (FFO por sus siglas en inglés) de Ps. $283 millones.

• Un flujo de efectivo operativo ajustado o Adjusted Funds From Opera-tions (AFFO por sus siglas en inglés) de Ps. $337 millones.

Posición de liquidez

Al 31 de diciembre de 2013, FibraHotel no tenía deuda y contaba con una posición de efectivo de Ps. $4,788 millones, contra Ps. $2,878 millones al 31 de diciembre de 2012. De esa posición de efectivo Ps. $4,658 millones se encontraban disponibles para adquisiciones y de-sarrollos de hoteles.

T1 2013 T2 2013 T3 2013 T4 2013AÑO 2013

Resultado neto 28.4 1.9 58.3 74.1 162.8

(+) Depreciación 19.7 32.1 34.5 33.8 120.0

Flujo de Efectivo Operativo 48.1 34.0 92.8 108.0 282.8

(-) Reserva CAPEX de mtto. (7.7) (11.5) (13.7) (14.3) (47.2)(+) Ajustes no operativos 16.1 52.8 21.3 11.4 101.5

Flujo de Efectivo Oper. Ajust. 56.4 75.2 100.4 105.0 337.1

Número de CBFIs (millones)En circulación 303.9 499.4 499.4 499.4 n.a.Con derechos económicos 294.2 492.0 492.0 492.0 n.a.

FFO / CBFI con der. econ. $0.1633 $0.0691 $0.1886 $0.2191 $0.6404AFFO / CBFI con der. econ. $0.1918 $0.1529 $0.2040 $0.2134 $0.7622

Flujo de efectivo y posición de liquidez

Hotel de servicio limitado de 126 habitaciones, ubicado en la ciudad de Coatzacoal-cos en el estado de Veracruz. Esta propiedad está localizada dentro de Fórum Coatza-coalcos, un centro comercial muy visitado con diferentes opciones de entretenimiento, como restaurantes, boutiques de prestigio y salas de cine. Está localizado a tan sólo 15 minutos del Aeropuerto Internacional de Minatitlán y de algunas instalaciones in-dustriales y oficinas de Pemex. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 25.

33. One Coatzacoalcos

4 0

Al 31 de diciembre de 2013, FibraHotel tenía un saldo de impuestos por recuperar de Ps. $204 millones, correspondiendo principal-mente al IVA por recuperar relacionado con las adquisiciones del año contra Ps. 303 millones al 31 de diciembre de 2013. Una vez recupera-dos, esas cantidades estarán disponibles para adquisiciones y desarrollos de hoteles.

El 17 de febrero de 2014, FibraHotel firmó un contrato para una línea de crédito de Ps. $1,000 millones con una de las principales instituciones financieras mexicanas. Esa línea de crédito tiene un periodo de disposición de 12 meses, una vigencia de 12 años a partir de la primera disposición, un periodo de 12 meses de gracia para el pago de capital des-pués de la primera disposición y sin costos por pago anticipado. Este crédito será des-tinado a la adquisición y al desarrollo de ac-tivos hoteleros. La contratación de esta línea de crédito da flexibilidad a FibraHotel para poder llevar a cabo sus planes de crecimiento manteniendo una política de apalancamiento muy conservadora.

Al 31 de diciembre de 2013, la reserva de gastos de capital de mante-nimiento disponible, destinada a concervar el estado y las condiciones de los hoteles en operación y constituida con base en un porcentaje de los ingresos brutos de los hoteles bajo contrato de operación sumaba Ps. $20 millones contra Ps. 14 millones al 31 de diciembre de 2012.

Durante el año, los gastos de capital más relevantes de FibraHotel son los siguientes:

• Gastos de capital de mantenimiento para mantener los activos: Ps. $42 millones.

• Gastos de capital de inversión en hoteles actuales: FibraHotel cons-tantemente analiza la oportunidad de hacer inversiones de capital en los hoteles del portafolio actual cuando los retornos esperados de los mismos justifican la inversión. Durante el año, FibraHotel in-virtió Ps. $78 millones en gastos de capital de remodelación, princi-palmente en los hoteles Fiesta Inn Querétaro y Fiesta Inn Naucalpan: > Fiesta Inn Querétaro: i) mejora de 175 cuartos al estándar Fiesta

Inn 360, ii) cambio de aire acondicionado de unidades ventana por aire acondicionado central, iii) mejoras de las áreas comunes al estándar Fiesta Inn 360, y iv) mejoras en el motor lobby. Esa remodelación tiene un presupuesto de Ps. $41 millones, de los cuales Ps. $36.8 millones se han invertido al 31 de diciembre de 2013. La remodelación concluyó en enero 2014.

> Fiesta Inn Naucalpan: i) mejora de 119 cuartos al estándar Fiesta Inn 360, ii) cambio de aire acondicionado de unidades ventana por aire acondicionado central, iii) mejoras de las áreas comunes al estándar Fiesta Inn 360, iv) mejoras en la fachada y v) mejoras en el motor lobby. Esa remodelación tiene un presupuesto de Ps. $35 millones, de los cuales Ps. $29.4 millones se han invertido al 31 de diciembre del 2013. La remodelación concluyó en enero 2014.

> Se llevaron a cabo remodelaciones menores en otros hoteles (áreas públicas en los hoteles One Patriotismo y One Querétaro) por un importe total de Ps. $4.0 millones durante el año.

• Gastos de capital de inversión en hoteles adquiridos para su reposi-cionamiento bajo una nueva marca:> Real Inn Guadalajara: se terminó la renovación de las áreas comu-

nes del hotel para adecuarlo a los estándares de la marca Real Inn. Al 31 de diciembre de 2013 se han invertido Ps. $6.3 millones.

> Real Inn Mexicali: el hotel se está adecuando a los estándares de la marca Real Inn. Al 31 de diciembre de 2013 se han inverti-do Ps. $3.0 millones y el resto será invertido durante el primer semestre de 2014.

Gastos de capital

Hotel de servicio limitado de 119 habitaciones, ubicado en Culiacán en el estado de Sinaloa. La propiedad está localizada dentro del centro comercial Plaza Fórum, que cuenta con diferentes opciones de entretenimiento como restaurantes, boutiques de prestigio y salas de cine. Se encuentra a tan sólo 20 kilómetros de distancia del aeropuerto de la ciudad. Del hotel, fácilmente se puede llegar al centro de Culiacán, así como al principal centro de agro-negocios de la ciudad. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 31.

34. One Culiacán

4 1F I B R A H O T E LI n f o r m e A n u a l 2 0 1 3

One

Pue

bla

FIN

SA

Distribuciones de efectivo

Distribución para el año 2013

FibraHotel busca generar valor para sus tenedores de CBFIs. Por esta razón, para el ejercicio 2013, el Comité Técnico de FibraHotel aprobó distribuciones por un importe total de aproximado de Ps. $338 millo-nes, el cual se detalla en la siguiente tabla:

CBFIs con restricción económica

Al momento de concretar el IPO de FibraHotel, adicionalmente a la emi-sión de los 223’611,110 CBFIs que se ofertaron al público inversionista, se emitieron 80’290,656 CBFIs al Fideicomiso de Control a cambio de

T1 2013 T2 2013 T3 2013 T4 2013AÑO 2013

Distribución Total 59.0 74.4 99.5 105.0 337.9

Resultado Fiscal 22.0 33.2 16.1 - 71.3

Retorno de Capital 37.0 41.2 83.4 105.0 266.6

Número de CBFIs (millones)

Totales 303.9 499.4 499.4 499.4 n.a.

Con derechos económicos 294.2 492.0 492.0 492.0 n.a.

Distribución por CBFI $0.2005 $0.1512 $0.2023 $0.2134 $0.7674

Resultado Fiscal $0.0749 $0.0674 $0.0327 - $0.1750

Retorno de Capital $0.1256 $0.0838 $0.1696 $0.2134 $0.5924

T1 2013 T2 2013 T3 2013 T4 2013

Número total de CBFIs (millones) 303.9 499.4 499.4 499.4

CBFIs sin derechos económicos 9.7 7.4 7.4 7.4

Real Inn Morelia 2.3 - - -

One Guadalajara Tapatío 0.7 0.7 0.7 0.7

Camino Real Hotel & Suites Puebla 1.5 1.5 1.5 1.5

Cancún Estancia Prolongada 5.1 5.1 5.1 5.1

CBFIs con derechos económicos 294.2 492.0 492.0 492.0

los 21 hoteles del Portafolio de Aportación, de los cuales cuatro se encontraban en distin-tas etapas de desarrollo (Portafolio de Apor-tación en Desarrollo), representando un total de 9’697,897 CBFIs:

• Real Inn Morelia: emisión de 2’342,667 CBFIs.

• One Guadalajara Tapatío: emisión de 688,564 CBFIs.

• Camino Real Hotel & Suites Puebla: emi-sión de 1’538,461 CBFIs.

• Cancún Estancia Prolongada: emisión de 5’128,205 CBFIs.

Se acordó que esos 9’697,897 CBFIs no ten-drán derechos económicos (distribución) hasta que cada uno de los cuatro hoteles en desarrollo sean terminados y estén operando. Al 31 de diciembre de 2013, dos hoteles están operando (Real Inn Morelia y One Guadala-jara Tapatío) y solamente los derechos eco-nómicos de los CBFIs emitidos a cambio del hotel Real Inn Morelia han sido liberados.

La siguiente tabla detalla la información relati-va a los CBFIs con y sin derechos económicos:

Hotel de servicio limitado de 126 habitaciones, ubicado en Tlaquepaque, en la zona metropolitana de ciudad de Guadalajara, en el estado de Jalisco a sólo 10 minutos del aeropuerto, dentro de una plaza comercial con tiendas de autoservicio, restaurantes, cines. El hotel abrió sus puertas al público en junio de 2013. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 27.

35. One Guadalajara Tapatío

4 2

One

To

luca

Gobierno Corporativo

de FibraHotel

Rea

l Inn

Mex

ical

i

Hotel de servicio limitado con 108 habitaciones ubicado en la ciudad de Xalapa en el estado de Veracruz. Está localizado cerca de los principales centros comerciales, a 10 minutos de la Central de Autobuses y a 20 minutos del Aeropuerto de Xalapa. También se encuentra muy cerca de las oficinas de gobierno más importantes: Palacio de Justicia, Relaciones Exteriores y la Secretaría de Economía. El hotel entró en el portafolio de FibraHotel en marzo de 2014.

36. One Xalapa

4 3F I B R A H O T E LI n f o r m e A n u a l 2 0 1 3 F I B R A H O T E L

Fie

sta

Inn

Nue

vo L

ared

oComité Técnico y comités de FibraHotel

A la fecha del presente Informe Anual, el Comité Técnico de FibraHotel está integrado por 11 miembros propietarios, de los cuales cuatro son miembros independientes (36%).

Miembros Propietarios Cargo en el Comité Técnico

Cargos en otros Comités de FibraHotel

1 Roberto Galante Totah Presidente n.a.2 Alberto Galante Zaga Co-Presidente n.a.3 Simón Galante Zaga Miembro n.a.

4Benjamín Adolfo Fastlicht Kurián

Miembro n.a.

5 Sandor Walner Waxtein Miembro n.a.6 Albert Galante Saadia Miembro n.a.7 Mayer Zaga Bucay Miembro n.a.

8 Manuel Zepeda Payeras Miembro Indep.Comité de Auditoría, Comité

de Practicas, Comité de Nominaciones

9 Jaime Zabludowsky Kuper Miembro Indep.Comité de Auditoría, Comité

de Practicas, Comité de Nominaciones

10 Felipe de Iturbe Bernal Miembro Indep.Comité de Auditoría, Comité

de Practicas, Comité de Nominaciones

11 Pablo de la Peza Berrios Miembro Indep. n.a.

Miembro / Información biográfica

1. Roberto Galante Totah. Actualmente es Socio Fundador y Presidente de Grupo GDI. De 1989 a 2005 fue fundador y Presidente del Consejo de Súper Jeans, empresa dedicada a la venta de ropa ca-sual con cobertura nacional. Actualmen-te es miembro ejecutivo del Consejo de Fondo Hotelero Mexicano I y II, Fondo Comercial Mexicano, La Vista Country Club, Bosque Real y Mercap, empresas de Grupo GDI.

2. Alberto Galante Zaga. Actualmente es Socio y Vicepresidente de Grupo GDI. De 1989 a 2005 fue Socio Fundador y Director General del Consejo de Sú-per Jeans, empresa dedicada a la venta de ropa casual con cobertura nacional. Actualmente es miembro ejecutivo del Consejo de Fondo Hotelero Mexicano I y II, Fondo Comercial Mexicano, La Vis-ta Country Club, Bosque Real y Mercap, empresas de Grupo GDI.

Hotel de servicio limitado de 126 habitaciones, ubicado en Av. Bulevar Aeropuerto en la ciudad de Monterrey en el estado de Nuevo León. La propiedad está a tan sólo cin-co minutos del Aeropuerto Internacional de Monterrey. Su cercanía al aeropuerto y a Cintermex, uno de los centros de negocios más importantes en la ciudad de Monterrey, hace que su ubicación sea ideal para viajeros de negocios. Incluye componente comer-cial. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 26.

37. One Monterrey Aeropuerto

4 4

3. Simón Galante Zaga. Actualmente es Socio Fundador y CEO de Grupo GDI. Cuenta con más de 20 años de experiencia en el ramo inmobiliario hotelero, residencial y comercial, como desarrollador y administrador de inmuebles, así como en la adquisición, desarrollo y financiamiento de proyectos inmobilia-rios. Es miembro ejecutivo del Consejo de Fondo Hotelero Mexicano I y II, Fondo Comercial Mexicano, La Vista Country Club, Bosque Real y Mercap, empresas de Grupo GDI. Cuenta con una especialización en Dirección de Em-presas por el IPADE.

4. Benjamín Adolfo Fastlicht Kurián. Actualmente es Socio Fundador y CEO de Icon Group, una empresa mexicana de desarrollo inmobiliario. Fue co-fundador y Co-CEO de Grupo Cinemex, hoy la segunda cadena de exhibición cinemato-gráfica del país. También es accionista, director y miembro del consejo de varias empresas del Grupo GDI. Se ha desempeñado como Presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), la principal asociación de la industria de bienes raíces en México, y participa en los Consejos de diversas instituciones de filantropía y educativas. Tiene un B.S. en Administración Hotelera de la Univer-sidad de Boston (1989) y un MBA de la Universidad de Harvard (1993).

5. Sandor Walner Waxtein. Actualmente es CEO de Walton Street Capital, un administrador global de fondos inmobiliarios. Fue Director de Credit Suisse First Boston en México y miembro del comité ejecutivo para América Latina. Ha sido socio de EMVA y Valor Consultores, bancos de inversión, y ha trabajado con JP Morgan en finanzas corporativas y M&A. Es co-fundador y Vicepresidente de la Asociación Mexicana de Fondos Inmobiliarios y de Infraestructura y miembro del consejo de administración de varias empresas inmobiliarias en América La-tina. Es miembro activo del World’s Presidents Organization. Cuenta con maes-trías en Ingeniería y Administración de Empresas de la Universidad de Stanford.

6. Albert Galante Saadia. Es Ingeniero Industrial por la Universidad Autónoma Metropolitana de México. Desde 1991 es miembro del Consejo de Mex Factor, Sofom E.N.R. Es socio fundador de Normalización y Certificación Electrónica, S.C., y del organismo de certificación en electrónica que fue establecido en 2001. Es Director Financiero y miembro del Consejo de Ampliequipos, S.A. de C.V. y de Laboratorios de Pruebas de Seguridad desde 1987 y desde 1986 es Director Financiero y asesor de Ampliaudio, S.A. de C.V. Importación y Expor-tación de Equipos de Electrónica y Similares.

7. Mayer Zaga Bucay. Es el Director Financiero de Grupo Industrial Miro, una empre-sa fabricante de textiles y ropa, así como un agente de importación y exportación para marcas como Nike, Adidas y Victoria’s Secret, entre otros, empleando alrede-dor de 2,000 personas. Fue co-fundador en 1983 de la galardonada compañía de ropa Ocean Pacific, abriendo cerca de 50 tiendas en todo el país y suministró a tiendas departamentales altamente reconocidas en México. Actualmente es inver-sionista en varios proyectos de bienes raíces, así como socio en Grupo GDI.

One

Pat

rio

tism

o

Hotel de servicio limitado con 126 habitaciones con salones de eventos y plaza comercial, ubicado en la ciudad de Puebla en el estado de Puebla. Está localizado a cinco minutos del parque industrial FINSA, el cual alberga importantes empresas del sector automotriz, cerca de la autopista México-Puebla, justo en la entrada principal del Bulevar Hermanos Serdán. El hotel se encuentra a 20 minutos del centro de la ciudad y a 15 minutos de importantes centros comerciales. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 27.

38. One Puebla FINSA

4 5F I B R A H O T E LI n f o r m e A n u a l 2 0 1 3

8. Manuel Zepeda Payeras. Ha jugado un papel cla-ve en la mayoría de las principales instituciones y el marco regulatorio de los sectores de vivienda e hi-potecas en México. Entre otras actividades, presidió durante 12 años el Fondo de Operación y Financia-miento Bancario a la Vivienda (FOVI), un fideicomiso creado para proporcionar apoyo financiero para la adquisición y construcción de vivienda económica e interés social; fue fundador y director general de Sociedad Hipotecaria Federal, una institución finan-ciera creada para desarrollar los mercados primario y secundario de hipotecas; fue Presidente de Unión Interamericana para la Vivienda, una asociación que agrupa a más de 100 intermediarios financieros en América Latina para el financiamiento hipotecario y fue asesor de diversos compañías de vivienda y com-pañías de financiamiento hipotecario como SARE Holding, MARHNOS Vivienda, ARKO Promoción In-mobiliaria, Crédito Inmobiliario y el Fondo Inmobi-liario INMESP de BBVA. También fue Economista en Jefe de la Oficina de asesores del Presidente entre 1976 y 1982, y ha sido miembro de varias organi-zaciones no lucrativas. Cuenta con una maestría en Economía y otra en Administración de Empresas de la Universidad de Chicago.

9. Jaime Zabludowsky Kuper. Actualmente es el Pre-sidente Ejecutivo del Consejo Mexicano de la In-dustria de Productos de Consumo, una asociación que agrupa a 46 de las empresas más importantes dedicadas a los bienes de consumo de alta rota-ción. También es Presidente del Consejo Mexicano de Asuntos Internacionales, Vicepresidente y Socio Fundador de IQOM Inteligencia Comercial. Ha sido asesor independiente para el Consejo de Adminis-tración de PEMEX Exploración y Producción, así como el Presidente de su Comité de Adquisicio-nes, Arrendamientos, Obras y Servicios. También ha ocupado diferentes cargos públicos: Subjefe de la negociación del Tratado de Libre Comercio en-tre México y Estados Unidos, Embajador de Mé-xico ante la Unión Europea, Jefe Negociador para el Acuerdo de Libre Comercio entre México y la Unión Europea y Economista del Comité de Aseso-res Económicos de la Presidencia de México (1985 y 1988). Ha sido asesor de gobiernos de Asia y América Latina y organizaciones internacionales multilaterales en comercio internacional y compe-titividad. Es miembro del consejo de asesores de diversas empresas, asociaciones civiles e institucio-nes públicas. Es Doctor en Economía por la Univer-sidad de Yale.

10. Felipe de Yturbe Bernal. Fue Director General de la Casa de Bolsa de Grupo Financiero Scotia-bank Inverlat, así como Director General Adjunto de Banca Corporativa, Banca de Inversión y Mer-cados, Banca de Empresas, Tesorería y Fiduciario de esa misma institución. Fue Gerente General de Deustche Bank México y Gerente General de Ban-co Mexicano. Ha sido socio de Yturbe, Laborde y Asociados, una firma especializada en la gestión de inversiones. Pasó 12 años en el Banco Nacional de México, donde ocupó varios cargos, incluyen-do, entre otros, Director General Adjunto de Banca Corporativa, Banca de Inversión y División Fiducia-ria. También ocupó los cargos de Tesorero y Direc-tor Financiero de Cementos Anáhuac y fue Vicepre-sidente de The First National Bank of Chicago en la Oficina de Representación en la Ciudad de México. Cuenta con una Maestría en Administración de Em-presas de la Universidad de Harvard.

Miembro / Información biográfica

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Hotel de servicio limitado de 126 habitaciones ubicado en la ciudad de Querétaro en el estado de Querétaro. Se encuentra a 10 minutos del centro, a 30 minutos del aeropuer-to internacional y también cerca de los principales parques industriales de la ciudad. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 24.

39. One Querétaro Plaza Galerías

4 6

11. Pablo de la Peza Berrios. Trabajó en Banamex de 1976 a 2013 y ocupó diversas posiciones en México como en el extranjero: Director de la Tesorería Inter-nacional, Director de California Commerce Bank, Di-rector de Planeación Financiera de Banamex, Director de Seguros Banamex, Director de AFORE Banamex, Responsabilidad de Planeación Estratégica y Desarro-llo Corporativo para México y los negocios de Citi en América Latina. Ha sido miembro de Consejos de Ad-ministración de varias sociedades de inversión admi-nistradas por Banamex. En 2013 se jubiló de Banamex, aunque sigue participando en el Consejo de Adminis-tración y Comité Técnico de algunas empresas. Tam-bién es Mentor en Endeavor. Es Ingeniero Industrial por la Universidad Iberoamericana.

Para mayor información sobre el funcionamiento de los Comités (elección/destitución de los miembros, sesiones y votaciones, facultades de los Comités, remuneración de los miembros independientes, etc.), favor de referir al Re-porte Anual 2013 disponible en español en la página web de FibraHotel (www.fibrahotel.com) o en la página web de la Bolsa Mexicana de Valores (www.bmv.com.mx).

Durante 2013, el Comité Técnico sesionó cuatro veces para aprobación de Estados Financieros y de distribu-ción, con aprobación previa del Comité de Auditoría. El Comité de Nominaciones se reunió una vez para la apro-bación de la propuesta a la Asamblea de Tenedores para la designación de un Miembro Propietario y de su suplen-te al Comité Técnico. De esa manera, el 24 de abril de 2013, la Asamblea de Tenedores aprobó la designación de Eduardo Reyes Esparza y José Arturo Medina Magaldi como miembros propietario y suplente (no independien-tes), respectivamente, del Comité Técnico de FibraHotel. El 10 de octubre de 2013, Eduardo Reyes Esparza y José Arturo Medina Magaldi presentaron su renuncia irrevoca-ble como miembros del Comité Técnico de FibraHotel en virtud de políticas del grupo empresarial al que pertene-cen, Grupo Profuturo GNP.

Del 1 de enero de 2014 a la fecha del presente Reporte Anual, el Comité Técnico sesionó dos veces para apro-bación de Estados Financieros y de distribución, con aprobación previa del Comité de Auditoría. El 29 de abril

de 2014, el Comité de Nominaciones se reunió para la aprobación de la propuesta a la Asamblea de Tenedores para la designación de un Miembro Propietario. De esa manera, el 30 de abril de 2014, la Asamblea de Tenedores aprobó la designación del señor Pablo de la Peza Berrios como miembro propietario independiente del Comité Técnico de FibraHotel.

Alineación de intereses a largo plazo

Desde su origen, FibraHotel ha buscado tener una alinea-ción de intereses a largo plazo, tanto con su Asesor, con Grupo GDI y con sus Tenedores, la cual se traduce de la siguiente manera:

• Grupo GDI contribuyó todos sus activos hoteleros en operación a FibraHotel.

• Grupo GDI, a través del Fideicomiso de Control, es el mayor accionista y está sujeto a un periodo de restric-ción de venta en el largo plazo.

• Grupo GDI otorgó un derecho de preferencia a FibraHotel sobre cualquier oportunidad hotelera futura que cubra los parámetros de inversión de FibraHotel.

• El Asesor de FibraHotel sólo cobra una comisión de ase-soría, correspondiendo a 1.00% del valor de los activos no depreciados y neto de deuda.

• Respecto a los CBFIs entregados al Fideicomiso de Con-trol a cambio de propiedades en desarrollo, no tienen derechos económicos (distribución) hasta que dichos hoteles estén en operación.

Para mayor información sobre el Contrato de Fideicomiso de FibraHotel, el Fideicomiso de Control, los periodos de restricción de venta, etc., favor de referirse al Reporte Anual 2013 disponible en español en la página web de FibraHotel (www.fibrahotel.com) o en la página web de la Bolsa Mexicana de Valores (www.bmv.com.mx).

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Hotel de servicio limitado de 126 habitaciones, ubicado en la ciudad de Toluca en el Estado de México. Está localizado en el Boulevard Aeropuerto, a tan sólo tres minutos del Aeropuerto Internacional de Toluca, a 15 minutos del centro de Toluca y a 30 minutos de Metepec, la cual es una zona comercial y residencial que ha mostrado un crecimiento dinámico en los últimos años. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 24.

40. One Toluca

4 7F I B R A H O T E LI n f o r m e A n u a l 2 0 1 3

FibraHotel en la Bolsa Mexicana

de Valores

Oferta Pública Inicial y oferta subsecuente

Oferta Pública Incial

FibraHotel concretó su Oferta Pública Inicial (IPO) en la Bolsa Mexicana de Valores el 30 de noviembre de 2012 por un número total agregado de 303,901,766 Certificados Bur-sátiles Fiduciarios Inmobiliarios en circulación, incluyendo la opción de sobreasignación que fue ejercida en su totalidad el 14 de diciembre de 2012. Del total de CBIFs en circulación, la repartición fue la siguiente:

• Fideicomiso de Control: 80’290,656 CBFIs representando el 26.4% del total.• Público Inversionista: 223’611,110 CBFIs representado el 73.6% del total.

Los 223’611,110 CBFIs que se emitie-ron por medio del IPO en la Bolsa Mexi-cana de Valores y en otros mercados internacionales fueron ofrecidos a un precio de Ps. $18.50 cada uno, re-presentando un monto para la oferta global de Ps. $4,137 millones.

Los colocadores de esa oferta fueron:

• México: BBVA Bancomer, J.P. Morgan, Evercore y Banorte-Ixe• Internacional: J.P. Morgan y BBVA

Rea

l Inn

Gua

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ajar

a

La Bolsa Mexicana hace constar el listado de los

Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios denominados

FIBRAS emitidos por Concentradora Fibra Hotelera Mexicana,

S.A. de C.V., en su carácter de Fideicomitente.

Intermediarios Colocadores:

Asesor y Agente Estructurador de la Oferta:

Características de la Emisión:

Clave de Cotización:

Fecha de Listado en la BMV:

Monto Total de la Oferta Global Inicial:

(con sobreasignación)

Monto Total de la Oferta en México:

(con sobreasignación)

Monto Total de la Oferta Internacional:

(con sobreasignación)

FIHO

30 de noviembre de 2012

$ 4,136,805,535.00

$ 2,685,163,334.00

$ 1,451,642,201.00

FIHO

Evercore Casa de Bolsa, S.A. de C.V

Evercore Partners México, S. de R.L.

Casa de Bolsa Banorte IXE, S.A. de C.V.

Grupo Financiero BanorteCasa de Bolsa BBVA Bancomer, S.A. de C.V.

Grupo Financiero BBVA Bancomer

J.P. Morgan Casa de Bolsa, S.A. de C.V.

J.P. Morgan Grupo Financiero

Hotel de servicio limitado de 132 habitaciones ubicado en la Ciudad de México. Se encuentra sobre la Av. Patriotismo, una de las principales avenidas de la ciudad, dentro del centro comercial Plaza Metrópoli con restaurantes, cines, boutiques de prestigio y un gimnasio. Está a sólo seis cuadras del World Trade Center de México, el cual es sede de numerosas exposiciones y convenciones, y a nueve kilómetros del Aeropuerto Inter-nacional. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 27.

41. One Patriotismo

4 8

Oferta Subsecuente

El 30 de mayo de 2013, seis meses después de su oferta pública inicial, FibraHotel concretó una oferta subsecuente (Follow-On) en la Bolsa Mexicana de Valores por un número total agregado de 195’500,000 Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios en circulación, incluyendo la opción de sobreasignación que fue ejercida en su totalidad el 11 de junio de 2013.

Los 195’500,000 CBFIs que se emitieron por medio del Follow-on en la Bolsa Mexicana de Valores y en otros mercados internacionales fueron ofrecidos a un precio de Ps. $24.95 cada uno, representando un monto para la oferta global de Ps. $4,877 millones. Miembros del Fideicomiso de Control de FibraHotel invirtieron aproximadamente Ps. $50 millones en esa oferta subsecuente.

Los colocadores de esa oferta fueron:

• México: BBVA Bancomer, J.P. Morgan, Evercore y Banorte-Ixe• Internacional: J.P. Morgan y Goldman Sachs

Precio del CBFI

La gráfica siguiente muestra la evolución del precio del CBFI de FibraHotel y sus volúmenes desde el IPO el 30 de noviembre de 2012:

Tenencia accionarial

A la fecha de presente Informe Anual, la tenencia accionarial de FibraHotel es la siguiente:

$27.0

$24.0

$21.0

$18.0

$15.0

30.0

25.0

20.0

15.0

10.0

5.0

-

Nov

201

2

Fuente: Bloomberg. La evolución del precio del CBFI y de los índices es desde la Oferta Pública Inicial de FibraHotel el 30 de noviembre de 2012.

Volumen FIHO

Prec

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Volu

men

(millo

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Precio FIHO IPC

Ene

2013

Ene

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2013

Feb

2014

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3

Mar

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Abr 2

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May

201

3

May

201

4

Jun

2014

Jun

2013

Jul 2

013

Ago

2013

Sep

2013

Oct

201

3

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201

3

Dic

2013

Dic

2012

16.3%FIDEICOMISO DE CONTROL

PÚBLICO INVERSIONISTA

83.7%

Hotel de servicio completo de 153 habitaciones, ubicado en la ciudad de Puebla en el estado de Puebla. Está localizado en el área de mayor crecimiento de la ciudad, muy cerca del centro comercial Angelópolis, de varias universidades y del Club de Golf La Vista. Tiene fácil acceso al complejo industrial de Volkswagen. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 118.

42. Camino Real Puebla

4 9F I B R A H O T E LI n f o r m e A n u a l 2 0 1 3

Remodelaciones

Fiesta Inn Querétaro

Durante el segundo semestre de 2013, se renovó el hotel Fiesta Inn Querétaro para llevarlo a los estándares Fiesta Inn 360. El presupuesto total fue de Ps. $42 millones y se llevaron a cabo los siguientes cambios:

• Mejora de 175 cuartos al estándar Fiesta Inn 360.

• Cambio de aire acondicionado de unidades ventana por aire acondicionado central.

• Mejoras de las áreas públicas al estándar Fiesta Inn 360.• Incrementar áreas de bar y restaurante para una potencial

expansión del hotel.• Mejoras en el motor lobby.

Hotel y suites de estancia prolongada con 149 habitaciones, ubicado en la ciudad de Puebla en el estado de Puebla. Está localizado a un lado del hotel Camino Real Puebla, con el cual comparte servicios como piscina, restaurante, gimnasio y bar. El hotel abrió sus puertas al público en Marzo de 2014.

43. Camino Real Hotel & Suites Puebla

5 0

Durante el segundo semestre de 2013, se re-novó el hotel Fiesta Inn Naucalpan para lle-varlo al los estándares Fiesta Inn 360. El pre-supuesto total fue de Ps. $35 millones y se llevaron a cabo los siguientes cambios:

Fiesta Inn Naucalpan

• Mejora de 119 cuartos al estándar Fiesta Inn 360.• Cambio de aire acondicionado de unidades ventana por aire acondi-

cionado central.• Mejoras de las áreas públicas al estándar Fiesta Inn 360.• Mejoras en la fachada y el motor lobby.

Hotel de servicio completo con 192 habitaciones, ubicado en la ciudad de Aguasca-lientes en el estado de Aguascalientes. Está localizado en el centro de la ciudad con una ubicación estratégica, a una cuadra de la plaza de toros en la parte central de la Feria de San Marcos, la cual es la más importante de México con más de 185 años de historia y atrae a más de 8 millones de visitantes al año. El hotel entró en el portafolio de FibraHotel en enero de 2014.

44. Fiesta Americana Aguascalientes

51F I B R A H O T E LI n f o r m e A n u a l 2 0 1 3

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Eventos posteriores al año 2013

Adquisición del Fiesta Americana Aguascalientes

El 14 de enero de 2014, FibraHotel concluyó exitosamente la adquisición del hotel Fiesta Americana Aguascalientes representando una inversión total de Ps. $227 millones. El hotel cuenta con 192 habitaciones y está localizado en el centro histórico de Aguascalientes. Esta transacción for-talece la posición de FibraHotel en todos los segmentos hoteleros y en una de las ciudades con mayor inversión industrial recibida en México en los últimos años, especial-mente en el ramo automotriz con las nuevas y modernas plantas, así como naves industriales de Nissan. FibraHotel cuenta con 443 cuartos en la ciudad de Aguascalientes, incluyendo el One Aguascalientes de servicios limitados, el Fiesta Inn Aguascalientes de servicios selectos y el Fiesta Americana Aguascalientes de servicios completos.

Terminación del desarrollo del Camino Real Hotel & Suites Puebla

El 21 de enero de 2014, FibraHotel anunció que el Cami-no Real Hotel & Suites Puebla del Portafolio de Desarro-llo quedó terminado.

Firma de un contrato para una línea de crédito

El 17 de febrero de 2014, FibraHotel firmó un contrato para una línea de crédito de Ps. $1,000 millones con una de las principales instituciones financieras mexicanas, la cual tiene un periodo de disposición de 12 meses, una vigencia de 12 años a partir de la primera disposición, un periodo de 12 meses de gracia para el pago de capital después de la prime-ra disposición y sin costos por pago anticipado. Este crédito

Hotel de servicio selecto de 165 habitaciones ubicado en la ciudad de León en el estado de Guanajuato. Se encuentra a tres kilómetros de la zona de tiendas outlet a 20 km de una estación de autobuses y a 15 minutos del aeropuerto internacional de Guanajuato. Está ubicado en la entrada a León proveniente de Silao, siendo hoy el hotel más cercano a el puerto de aduana. El hotel entró en el portafolio de FibraHotel en mayo de 2014 y será reposicionado bajo la marca de Gamma de Fiesta Inn.

45. Hotel Fussion 5 León

5 2

será destinado a la adquisición y al desarrollo de activos ho-teleros. La contratación de esta línea de crédito da flexibili-dad para poder llevar a cabo los planes de crecimiento man-teniendo una política de apalancamiento muy conservadora.

Adquisición de dos hoteles en Xalapa

El 27 de marzo de 2014, FibraHotel concluyó exitosamente la adquisición de los hoteles Fiesta Inn Xalapa y One Xala-pa representando una inversión total de Ps. $221 millones. Los hoteles cuentan con 119 y 108 habitaciones respecti-vamente. Dentro de la inversión total, se consideran una inversión de Ps. $8 millones para adicionar 18 cuartos para el hotel One, el cual sumará 126 cuartos.

Adquisición de una huella en Villahermosa

El 4 de abril de 2014, FibraHotel adquirió los derechos de una huella en la ciudad de Villahermosa para la construc-ción de un hotel dentro del centro comercial Plaza Sen-dero, representando una inversión de Ps. $110.0 millones. FibraHotel desarrollará un hotel de servicios limitados con 135 cuartos que operará bajo la marca Fairfield Inn & Sui-tes by Marriott y será operado por Marriott International bajo el acuerdo con FibraHotel anunciado el 14 de noviem-bre de 2013 y se espera su apertura durante la primera mitad del 2015.

Adquisición de un hotel en Ciudad Obregón

El 7 de abril de 2014, FibraHotel concluyó exitosamente la adquisición del hotel Fiesta Inn Ciudad Obregón represen-tando una inversión total de Ps. $141.5 millones. El hotel cuenta con 123 habitaciones y se adicionarán 18 más, lle-gando a un total de 141 cuartos con una inversión adicional de Ps. $6.5 millones.

Resultados del primer trimestre de 2013

El 29 de abril de 2014, FibraHotel anunció sus resultados financieros y la distribución del primer trimestre de 2014.

Resultados de la Asamblea de Tenedores

El 2 de mayo de 2014, FibraHotel anunció los acuerdos adoptados por su Asamblea de Tenedores de fecha 30 de abril de 2014.

Desarrollo del hotel Fiesta Inn Lofts Querétaro

El 16 de mayo de 2014, anunció el desarrollo del hotel Fiesta Inn Lofts Querétaro. El hotel es una expansión de 45 cuartos de estancias prolongadas en el hotel Fiesta Inn Querétaro. La inversión total de FibraHotel será de Ps. $45.0 millones y el hotel abrirá en el último trimes-tre de 2014.

Adquisición del hotel Fussion 5 en León

El 22 de mayo de 2014, FibraHotel concluyó exitosa-mente la adquisición del hotel Fussion 5 en León re-presentando una inversión total de Ps. $120 millones (incluyendo una inversión de Ps. $16 millones para el reposicionamiento del hotel). El hotel cuenta con 165 habitaciones.

Desarrollo de dos hoteles en Ciudad del Carmen

El 28 de mayo de 2014, anunció el desarrollo dos hote-les en Ciudad del Carmen. Los hoteles serán un Court-yard by Marriott con 130 cuartos de servicios selectos operado por Marriot International y un Fiesta Inn Lofts con 124 cuartos de estancias prolongadas operado por Grupo Posadas. La inversión total de FibraHotel será de Ps. $255.5 millones y el hotel abrirá en la primera mitad de 2015.

Adquisición del Valle Grande en Ciudad Obregón

El 30 de mayo de 2014, FibraHotel concluyó exitosa-mente la adquisición del hotel Valle Grande 5 en Ciudad Obregón representando una inversión total de Ps. $110 millones (incluyendo una inversión de Ps. $20 millones para el reposicionamiento del hotel). El hotel cuenta con 165 habitaciones.

Adquisición del Fairfield Inn Los Cabos

El 20 de junio de 2014, FibraHotel concluyó la adquisi-ción del hotel Fairfield Inn en Los Cabos representando una inversión total de Ps. $110 millones. El hotel cuen-ta con 128 habitaciones. Este hotel representa el pri-mer hotel en operación de FibraHotel bajo un contrato de operación con Marriott International reforzando la alianza estratégica firmada en noviembre del 2013.

Hotel de servicio selecto de 135 habitaciones ubicado en Ciudad Obregón en el estado de Sonora. El hotel se encuentra en el centro de la ciudad y está a 1.6 km de la estación de tren, a 5 minutos del centro comercial Tutuli y a 20 minutos del aeropuerto inter-nacional de Ciudad Obregón. El hotel entró en el portafolio de FibraHotel en mayo de 2014 y será reposicionado bajo la marca Gamma de Fiesta Inn.

46. Hotel Valle Grande Ciudad Obregón

5 3F I B R A H O T E LI n f o r m e A n u a l 2 0 1 3

Estados financierosconsolidadosFi

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Hotel de servicio selecto de 128 habitaciones ubicado en avenida Lázaro Cárdenas en Cabo San Lucas en el estado de Baja California. El hotel se encuentra a proximidad de las playas del corredor turístico de Los Cabos y del centro de la ciudad. El hotel está a 43 kilómetros del Aeropuerto Internacional de Los Cabos (SJD). El hotel entró en el portafolio de FibraHotel en junio de 2014.

47. Hotel Fairfield Inn Los Cabos

5 4

Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria

Estados financieros consolidados por el año que terminó el 31 de diciembre de 2013 y por el período comprendido del 31 de julio 2012 (fecha de constitución) al 31 de diciembre de 2012, e Informe de los auditores independientes del 3 abril de 2014

Informe de los auditores independientes y estados financieros consolidados 2013 y 2012

Contenido Página

Informe de los auditores independientes 51

Estados consolidados de posición financiera 52

Estados consolidados de resultados y otros resultados integrales 53

Estados consolidados de variaciones en el patrimonio de los fideicomisarios 54

Estados consolidados de flujos de efectivo 55

Notas a los estados financieros consolidados 56

5 5F I B R A H O T E LE s t a d o s F i n a n c i e r o s

Informe de los auditores independientes al Comité Técnico y Fideicomisarios del Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria)

Hemos auditado los estados financieros consolidados adjuntos del Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria (“FibraHotel”), los cuales comprenden los estados consolidados de posición financiera al 31 de diciembre de 2013 y 2012, y los estados consolidados de resultados y otros resultados integrales, de variaciones en el patrimonio de los fideicomisarios y de flujos de efectivo correspondientes al ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2013 y por el periodo comprendido del 31 de julio de 2012 (fecha de constitución) al 31 de diciembre de 2012, así como un resumen de las políticas contables significativas y otras notas explicativas.

Responsabilidad de la Administración en relación con los estados financieros consolidados

La Administración de FibraHotel es responsable de la preparación y presentación razonable de los estados financieros consolidados adjuntos de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera, y del control interno que la Administración de FibraHotel considere necesario para permitir la preparación de estados financieros consolidados libres de errores importantes debido a fraude o error.

Responsabilidad del auditor

Nuestra responsabilidad es expresar una opinión sobre los estados financieros consolidados adjuntos con base en nuestras auditorías. Hemos llevado a cabo nuestras auditorías de acuerdo con las Normas Internacionales de Auditoría. Dichas normas exigen que cumplamos los requisitos de ética, así como que planeemos y ejecutemos la auditoría con el fin de obtener una seguridad razonable sobre si los estados financieros consolidados están libres de errores importantes.

Una auditoría consiste en la aplicación de procedimientos para obtener evidencia de auditoría sobre los importes y la información revelada en los estados financieros consolidados. Los procedimientos seleccionados dependen del juicio del auditor, incluida la evaluación de los riesgos de error importante en los estados financieros consolidados debido a fraude o error. Al efectuar dicha evaluación de riesgo, el auditor considera el control interno relevante para la preparación y presentación razonable de los estados financieros consolidados por parte de FibraHotel con el fin de diseñar los procedimientos de auditoría que sean adecuados en función de las circunstancias, y no con la finalidad de expresar una opinión sobre la efectividad del control interno de FibraHotel. Una auditoría también incluye la evaluación de lo adecuado de las políticas contables aplicadas y de la razonabilidad de las estimaciones contables realizadas por la Administración de FibraHotel, así como la evaluación de la presentación de los estados financieros consolidados en su conjunto.

Consideramos que la evidencia que hemos obtenido en nuestras auditorías proporciona una base suficiente y adecuada para nuestra opinión de auditoría.

Opinión

En nuestra opinión, los estados financieros consolidados adjuntos presentan razonablemente, en todos los aspectos importantes, la posición financiera del Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria al 31 de diciembre de 2013 y 2012, así como sus resultados y sus flujos de efectivo correspondientes al ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2013 y por el periodo comprendido del 31 de julio de 2012 (fecha de constitución) al 31 de diciembre de 2012, de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera.

Galaz, Yamazaki, Ruiz Urquiza, S. C.Miembro de Deloitte Touche Tohmatsu Limited

C. P. C. Marco Antonio Arellano Alfaro

Ciudad de México, México

3 de abril de 2014

5 6

Estados consolidados de posición financiera Al 31 de diciembre de 2013 y 2012

(En miles de pesos)

Activos Notas 2013 2012

Activo circulante:Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido 5. $ 4,787,793 $ 2,877,775Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar 6. 106,396 21,664Cuentas por cobrar a partes relacionadas 11. 2,816 11,429Impuestos por recuperar, principalmente Impuesto al Valor

Agregado204,319 306,389

Pagos anticipados 1,961 - Total del activo circulante 5,103,285 3,217,257

Activo no circulante:Propiedades, mobiliario y equipo de hotel – Neto 7. 4,734,606 2,017,470Propiedades en desarrollo 8. 250,874 179,411Depósitos en garantía 905 - Anticipo a proveedores - 52Impuestos a la utilidad diferidos 13. 2,193 121

Total del activo no circulante 4,988,578 2,197,054

Total $ 10,091,863 $ 5,414,311

Pasivos y patrimonio de los fideicomisarios

Pasivo circulante:Cuentas por pagar a proveedores y gastos acumulados 10. $ 157,160 $ 27,004Impuestos por pagar 3,414 2,779

Total del pasivo circulante 160,574 29,783

Total del pasivo 160,574 29,783

Patrimonio de los fideicomisarios:Aportaciones de los fideicomisarios 12. 9,846,459 5,374,170Patrimonio no exhibido (15) (15)Resultados acumulados 84,845 10,373

Total del patrimonio de los fideicomisarios 9,931,289 5,384,528

Total $ 10,091,863 $ 5,414,311

Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.

5 7F I B R A H O T E LE s t a d o s F i n a n c i e r o s

Estados consolidados de resultados y otros resultados integrales

Por el ejercicio que terminó el 31 de diciembre de 2013 y por el período comprendido del 31 de julio de 2012 (fecha de constitución) al 31 de diciembre de 2012

(En miles de pesos)

Notas 2013 2012Ingresos por:

Arrendamiento de habitaciones $ 758,495 $ 18,942Arrendamiento de inmuebles 88,433 7,015Alimentos y bebidas 164,869 3,815Otros 20,684 281

1,032,481 30,053

Costos y gastos de habitaciones (130,404) (3,934)Costos y gastos de alimentos y bebidas (110,816) (2,211)Costos y gastos de administración (452,695) (6,397)Gastos inmobiliarios (16,791) (547)Gastos corporativos (82,168) (4,518)Depreciación 7. (120,041) (7,246)Gastos de adquisición de negocios (79,857) (3,869)

(992,772) (28,722)

Otros ingresos, Neto 6,960 - Ingresos por intereses, Neto 119,126 9,503(Pérdida) ganancia cambiaria, Neta (964) 4

Utilidad antes de impuestos a la utilidad 164,831 10,838

Impuestos a la utilidad 13. 2,078 465

Utilidad neta integral consolidada $ 162,753 $ 10,373

Utilidad neta por CBFIs con derechos económicos (pesos) $ 0.3953 $ 0.0352

Utilidad neta por CBFIs en circulación (pesos) $ 0.3884 $ 0.0341

Promedio ponderado de CBFIs en circulación con derechos económicos

411,704,070 294,203,869

Promedio ponderado de CBFIs en circulación 419,059,300 303,901,766

Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.

5 8

Estados consolidados de variaciones en el patrimonio de los fideicomisarios

Por el ejercicio que terminó el 31 de diciembre de 2013 y por el período comprendido del 31 de julio 2012 (fecha de constitución) al 31 de diciembre de 2012

(En miles de pesos)

Número deCBFIs

Aportación de los

fideicomisariosPatrimonio no

exhibidoResultados acumulados

Total del patrimonio

de los fideicomisarios

Aportación inicial de patrimonio (fecha de constitución 31 de julio de 2012) 80,290,656 $ 15 $ (15) $ - $ -

Emisión de CBFIs 223,611,110 5,374,155 - - 5,374,155

Utilidad neta integral consolidada del período - - - 10,373 10,373

Saldos al 31 de diciembre de 2012 303,901,766 5,374,170 (15) 10,373 5,384,528

Emisión de CBFIs 195,500,000 4,635,490 - - 4,635,490

Distribución a tenedores - (163,201) - (88,281) (251,482)

Utilidad neta integral consolidada del año - - - 162,753 162,753

Saldos al 31 de diciembre de 2013 499,401,766 $ 9,846,459 $ (15) $ 84,845 $ 9,931,289

Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.

5 9F I B R A H O T E LE s t a d o s F i n a n c i e r o s

Estados consolidados de flujos de efectivo

Por el ejercicio que terminó el 31 de diciembre de 2013 y por el período comprendido del 31 de julio de 2012 (fecha de constitución) al 31 de diciembre de 2012

(En miles de pesos)

2013 2012Actividades de operación:

Utilidad neta integral consolidada $ 162,753 $ 10,373Ajustes para partidas que no generaron efectivo:

Impuestos a la utilidad reconocidos en resultados 2,078 465Actividades de inversión:

Pérdida en venta de mobiliario y equipo de hotel 868 - Depreciación 120,041 7,246Ingresos por intereses (119,126) (9,503)

Total 166,614 8,581

(Aumento) disminución en:Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar (84,732) (20,292)Cuentas por cobrar a partes relacionadas 8,613 - Impuestos por recuperar, principalmente Impuesto al Valor Agregado 106,220 (306,389)Pagos anticipados (1,961) - Depósitos en garantía (905) - Anticipo a proveedores 52 (52)

(Disminución) aumento en:Cuentas por pagar a proveedores y gastos acumulados 130,153 26,535Impuestos por pagar 635 2,658Impuestos a la utilidad pagados (4,150) -

Flujo neto de efectivo de actividades de operación 320,539 (288,959)

Actividades de inversión:Adquisiciones de negocios (2,533,386) (131,546)Adquisiciones de propiedades, mobiliario y equipo de hotel (253,108) - Venta de mobiliario y equipo de hotel 377 - Inversión en desarrollo de proyectos (127,538) - Intereses cobrados 119,126 9,503

Flujo neto de efectivo utilizado en actividades de inversión (2,794,529) (122,043)

Actividades de financiamiento:Pago de préstamos adquiridos por Portafolio de Aportación - (600,000)Emisión de CBFIs 4,877,725 4,136,805Gastos de emisión (242,235) (248,028)Distribución a tenedores (251,482) -

Flujo neto generado por actividades de financiamiento 4,384,008 3,288,777

Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido:Aumento neto de efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo

restringido 1,910,018 2,877,775Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido al inicio del

período 2,877,775 -

Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido al final del período (Incluye efectivo restringido por $4,658,355 y $1,931,456 al 31 de diciembre de 2013 y 2012, respectivamente) $ 4,787,793 $ 2,877,775

Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.

6 0

Notas a los estados financieros consolidados

Por el ejercicio que terminó el 31 de diciembre de 2013 y por el periodo comprendido del 31 de julio de 2012 (fecha de constitución) al 31 de diciembre de 2012 (En miles de pesos)

1. Información general

El Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria (“FibraHotel”) se estableció como un fideicomiso inmobiliario el 31 de julio de 2012 por Concentradora Fibra Hotelera Mexicana, S. A. de C. V., (el “Fideicomitente”) y Deutsche Bank México, S. A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria (el “Fiduciario”). FibraHotel se estableció principalmente para la adquisición y/o construcción de bienes inmuebles para ser destinados al hospedaje y a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes de los contratos de arrendamiento; inició sus operaciones el 1 diciembre de 2012.

FibraHotel, como un fideicomiso de inversiones en bienes raíces (“FIBRA”), califica para ser tratada como una entidad de traspaso en México de conformidad con la Ley del Impuesto Sobre la Renta. Por lo tanto, todos los ingresos de la conducción de las operaciones del fideicomiso se atribuyen a los titulares de sus Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (“CBFIs”) y el fideicomiso no está sujeto a Impuesto Sobre la Renta en México. Para mantener el estado de FIBRA se ha establecido, en los artículos 187 y 188 de la Ley de Impuesto Sobre la Renta, que el fideicomiso debe, entre otros requisitos, distribuir anualmente al menos el 95% de su resultado fiscal neto a los titulares de sus CBFIs. Con fecha de 12 de octubre de 2012, FibraHotel obtuvo resolución de la Secretaria de Hacienda y Crédito Público publicada en el Diario Oficial de la Federación que le permite operar bajo esta jurisdicción.

Para el desarrollo de su operación, FibraHotel ha celebrado los siguientes contratos:

i Un contrato de asesoría en planeación con Administradora Fibra Hotelera Mexicana, S. A. de C. V. (“Administradora Fibra Hotelera”) (parte relacionada);

ii Contratos de prestación de servicios con Prestación de Servicios Hoteleros GG, S. de R. L. de C. V. (“Prestación de Servicios Hoteleros GG”), Grupo Empresarial Hermosillo, S. de R. L. de C. V. (“Grupo Empresarial Hermosillo”), Soluciones y Administración Estratégica, S. de R. L. de C. V. (“Soluciones y Administración Estratégica”), (partes relacionadas) para la prestación de personal operativo y administrativo;

iii Contratos de prestación de servicios con, Servicios de Recursos Integrales FH, S. de R. L. de C. V. (“Servicios de Recursos Integrales FH”), Alterturismo, S. de R. L. de C. V. (“Alterturismo”), Eficiencia en Capital Humano FH, S. de R. L. de C. V. (“Eficiencia en Capital Humano FH”), , Compañía Desarrolladora de Nómina FH, S. de R. L. de C. V. (“Compañía Desarrolladora de Nómina FH”), Administradora de Recursos Humanos FH, S. de R. L. de C. V. (“Administradora de Recursos Humanos FH”), Administración de Personal Profesional FH, S. de R. L. de C. V. (“Administración de Personal Profesional FH”), Administradora Mexicana de Recursos Humanos, S. de R. L. de C. V. (“Administradora Mexicana de Recursos Humanos”), Solución en Recursos Humanos FH, S. de R. L. de C. V. (“Solución en Recursos Humanos FH”), Calidad en Administración de Recursos FH, S. de R. L. de C. V. (“Calidad en Administración de Recursos FH”), Empresa Mexicana Especializada en RH, S. de R. L. de C. V. (“Empresa Mexicana Especializada en RH”), Administradora Especializada en Servicios de Nómina FH, S. de R. L. de C. V. (“Administradora Especializada en Servicios de Nómina FH”), Ingeniería en la Prestación de Recursos Humanos  FH; S. de R. L. de C. V. (“Ingeniería en la Prestación de Recursos Humanos  FH”), RH Compañía Desarrolladora, S. de R. L. de C. V. (“RH Compañía Desarrolladora”) y Administradora de Recursos Corporativos FH, S. de R. L. de C. V. (“Administradora de Recursos Corporativos FH”) para la prestación de personal operativo y administrativo;

iV Contratos de operación hotelera y de arrendamiento con Grupo Posadas, S. A. de C. V. y Grupo Real Turismo, S. A. de C. V. (“Operadoras”) respecto de las 39 propiedades en operación que pertenecen al portafolio de FibraHotel. En cada uno de los hoteles bajo contrato de operación hotelera la operadora correspondiente es responsable por, entre otras cosas, de llevar a cabo la operación del hotel, establecer un plan de negocios anual y un presupuesto de gastos anual, determinar la tarifas de las habitaciones, sufragar los gastos de operación con cargo a las cuentas, aconsejar en relación con que sean necesarios, preparar planes de mercadotecnia y contratar a los empleados para cada uno de los hoteles. De acuerdo a dichos contratos el pago a la operadora dependerá de tasas variables basadas en la utilidad bruta de operación.

6 1F I B R A H O T E LE s t a d o s F i n a n c i e r o s

Fibra Hotelera S. C. es subsidiaria del Fideicomiso F/1596, tenedor de 99.99% del patrimonio de la sociedad. Entre sus responsabilidades es la Administración del negocio, mantenimiento de los inmuebles y hoteles, obtención de licencias y permisos necesarios, supervisión de proyectos de renovación, desarrollo y redesarrollo, lo correspondiente con seguros, vigilancia de servicios públicos, negociación de contratos de administración hotelera.

El domicilio social de FibraHotel se encuentra en Santa Fe No. 481 Piso 7 Col. Cruz Manca, Cuajimalpa de Morelos, C.P. 05349, Ciudad de México.

a. Integración del Portafolio

A continuación se muestra el detalle de hoteles de FibraHotel:

Hotel y localidad Actividad Portafolio

1. Fiesta Inn Tepic Operación hotelera (1) Aportación2. Fiesta Inn Hermosillo Operación hotelera (1) Aportación3. Fiesta Inn Nuevo Laredo Operación hotelera (1) Aportación4. Fiesta Inn Durango Operación hotelera (1) Aportación5. Fiesta Inn Naucalpan Operación hotelera (1) Aportación6. Fiesta Inn Perinorte Operación hotelera (1) Aportación7. One Coatzacoalcos Operación hotelera (1) Aportación8. One Monterrey Operación hotelera (1) Aportación9. One Acapulco Operación hotelera (1) Aportación10. One Aguascalientes Operación hotelera (1) Aportación11. One Toluca Operación hotelera (1) Aportación12. One Culiacán Operación hotelera (1) Aportación13. One Guadalajara Tapatío Operación hotelera (1) Aportación14. Real Inn Morelia Operación hotelera (1) Aportación15. Fiesta Inn Perisur Arrendamiento (2) Aportación16. Fiesta Inn Ecatepec Arrendamiento (2) Aportación17. Fiesta Inn Cuautitlán Arrendamiento (2) Aportación18. Fiesta Inn Culiacán Arrendamiento (2) Aportación19. Camino Real Puebla Arrendamiento (2) Aportación20. Fiesta Inn Tlalnepantla Operación hotelera (1) Adquisición21. Fiesta Inn Toluca Tollocan Operación hotelera (1) Adquisición22. Fiesta Inn Torreón Operación hotelera (1) Adquisición23. Fiesta Inn Aguascalientes Operación hotelera (1) Adquisición24. Fiesta Inn Ciudad Juárez Operación hotelera (1) Adquisición25. Fiesta Inn Chihuahua Operación hotelera (1) Adquisición26. Fiesta Inn Guadalajara Expo Operación hotelera (1) Adquisición27. Fiesta Inn León Operación hotelera (1) Adquisición28. Fiesta Inn Monclova Operación hotelera (1) Adquisición29. Fiesta Inn Mexicali Operación hotelera (1) Adquisición30. Fiesta Inn Monterrey La Fe/Aeropuerto Operación hotelera (1) Adquisición31. Fiesta Inn Querétaro Operación hotelera (1) Adquisición32. Fiesta Inn Saltillo Operación hotelera (1) Adquisición33. Fiesta Inn Oaxaca Operación hotelera (1) Adquisición34. Fiesta Inn Puebla Finsa Operación hotelera (1) Adquisición35. One Querétaro Operación hotelera (1) Adquisición36. One Patriotismo Operación hotelera (1) Adquisición37. One Puebla Finsa Operación hotelera (1) Adquisición38. Real Inn Guadalajara Operación hotelera (1) Adquisición39. Real Inn Mexicali Operación hotelera (1) Adquisición40. Estancia prolongada Cancún En desarrollo (3) Aportación41. Estancia prolongada Puebla En desarrollo (3) Aportación

(1) Existen 34 hoteles inmuebles que se encuentran bajo contrato de operación hotelera por los cuales la operadora correspondiente es responsable de llevar a cabo la operación del Hotel, establecer un plan de negocios anual y un presupuesto de gastos anual, determinar la tarifas de las habitaciones, sufragar los gastos de operación con cargo a las cuentas de FibraHotel, aconsejar en relación con gastos de capital que sean necesarios, preparar planes de mercadotecnia y contratar a los empleados para cada uno de los hoteles. Adicionalmente, cada operadora lleva el registro de reservaciones y ocupación con un sistema centralizado de reservaciones que incluye software desarrollado por la operadora, cada operadora administra un call center que incluye a cada hotel y una página electrónica, implementa programas de lealtad y promociona publicidad diseñada por la propia operadora. De acuerdo con los contratos de operación hotelera, el pago a la operadora se encuentran bajo tasas variables basadas en la utilidad bruta de operación y un componente fijo para algunos hoteles.

6 2

(2) Cinco hoteles se encuentran bajo contrato de arrendamiento, celebrados entre FibraHotel y las compañías operadoras de hoteles que administran y operan esos hoteles. Los gastos inmobiliarios, seguros y el impuesto predial corren a cuenta de FibraHotel.

(3) Dentro del Portafolio de Aportación en Desarrollo existen hoteles que se encuentran en desarrollo, conforme a un contrato de obra celebrado con Grupo GDI quien acordó llevar a cabo la construcción y desarrollo de los hoteles que integran el Portafolio de Aportación en Desarrollo. El costo total máximo para FibraHotel al 31 de diciembre de 2013 y 2012, de las dos propiedades en desarrollo asciende a $255,000 y de las cuatro propiedades en desarrollo asciende a $455,000, respectivamente, Grupo GDI recibió como contraprestación por aportación de los hoteles 9,697,897 CBFIs, equivalente a $179,411 y FibraHotel pagará a Grupo GDI el resto de los costos de desarrollo hasta que estos hoteles sean terminados y abiertos al público.

b. Negocios adquiridos

i. Durante 2013, FibraHotel concluyó exitosamente la adquisición de 19 hoteles y un salón que forman parte del Portafolio de Adquisición, la actividad principal es la operación hotelera.

Propiedades adquiridas Fecha de adquisición

Contraprestación transferida y pagada

en efectivo

1. Salón Fundición Monclova 2 de octubre de 2013 $ 16,5002. Real Inn Mexicali 2 de agosto de 2013 120,0003. Fiesta Inn Oaxaca 5 de julio de 2013 170,0004. Fiesta Inn Puebla Finsa 3 de julio de 2013 130,0005. One Puebla Finsa 2 de julio de 2013 90,0006. Real Inn Guadalajara 1 de julio de 2013 122,2517. Fiesta Inn Tlalnepantla 24 de junio de 2013 86,6748. Fiesta Inn Toluca Tollocan 30 de abril de 2013 151,9219. Fiesta Inn Monclova 28 de febrero de 2013 168,10010. Fiesta Inn Querétaro 21 de enero de 2013 273,50911. Fiesta Inn León 21 de enero de 2013 181,83512. Fiesta Inn Guadalajara 21 de enero de 2013 154,79213. One Patriotismo 21 de enero de 2013 134,48014. Fiesta Inn Monterrey 21 de enero de 2013 130,40615. Fiesta Inn Aguascalientes 21 de enero de 2013 121,47716. Fiesta inn Saltillo 21 de enero de 2013 121,17517. One Querétaro 21 de enero de 2013 120,58018. Fiesta Inn Mexicali 21 de enero de 2013 109,59919. Fiesta Inn Chihuahua 21 de enero de 2013 85,65520. Fiesta Inn Ciudad Juárez 21 de enero de 2013 53,085

$ 2,542,039

6 3F I B R A H O T E LE s t a d o s F i n a n c i e r o s

Activos adquiridos y reconocidos a la fecha de adquisición

El valor razonable de los activos netos adquiridos, se presenta a continuación:

Propiedades adquiridas Terreno Edificio

Mobiliario y equipo de

hotel En

desarrollo Total

1. Salón Fundición Monclova $ 7,794 $ 7,730 $ 976 - $ 16,500

2. Real Inn Mexicali 25,763 84,703 9,534 - 120,000

3. Fiesta Inn Oaxaca 30,000 130,000 10,000 - 170,000

4. Fiesta Inn Puebla Finsa 20,000 100,000 10,000 - 130,000

5. One Puebla Finsa 6,200 77,999 5,801 - 90,000

6. Real Inn Guadalajara 20,000 80,000 22,251 - 122,251

7. Fiesta Inn Tlalnepantla 15,300 58,527 12,847 - 86,674

8. Fiesta Inn Toluca Tollocan 50,000 75,375 18,346 8,200 151,921

9. Fiesta Inn Monclova 12,600 127,510 27,990 - 168,100

10. Fiesta Inn Querétaro 64,201 171,633 37,675 - 273,509

11. Fiesta Inn León 18,415 134,004 29,416 - 181,835

12. Fiesta Inn Guadalajara 37,159 96,459 21,174 - 154,792

13. One Patriotismo 21,010 98,719 14,751 - 134,480

14. Fiesta Inn Monterrey 25,000 86,433 18,973 - 130,406

15. Fiesta Inn Aguascalientes 17,000 85,671 18,806 - 121,477

16. Fiesta inn Saltillo 11,625 89,831 19,719 - 121,175

17. One Querétaro 6,704 99,072 14,804 - 120,580

18. Fiesta Inn Mexicali 13,776 78,575 17,248 - 109,599

19. Fiesta Inn Chihuahua 17,000 56,297 12,358 - 85,655

20. Fiesta Inn Ciudad Juarez 11,937 33,741 7,407 - 53,085

$ 431,484 $ 1,772,279 $ 330,076 $ 8,200 $ 2,542,039

ii. Con fecha 17 de diciembre de 2012, FibraHotel adquirió el hotel Fiesta Inn Torreón, era propiedad de Inmobiliaria de la Comarca, S. A. de C. V., una empresa filial de Grupo Marhnos, así como el control del negocio, a través de los derechos de los contratos de operación hotelera con Grupo Posadas, S. A. de C. V. Se decidió no traspasar el efectivo, las cuentas por cobrar y cuentas por pagar generadas previamente a la adquisición del hotel, mismas que serán administradas por el dueño anterior. El personal fue traspasado a Administradora GDI, S. A. de C. V. Finalmente, el contrato de operación con Grupo Posadas, S. A. de C. V. fue transferido a FibraHotel.

El valor razonable de los activos netos adquiridos, se presentan a continuación:

Actividad principalFecha de

adquisición

Contraprestación transferida y pagada

en efectivo

Fiesta Inn Torreón Operación hotelera17 de diciembre

2012 $ 111,103

Activos adquiridos reconocidos a la fecha de adquisición

Fiesta Inn TorreónActivos a largo plazo

Terreno $ 22,724Edificio 81,807Mobiliario y equipo de hotel 6,572

$ 111,103

El valor razonable de los activos adquiridos antes mencionados, está determinado con base al precio pagado a valor razonable utilizando el enfoque de ingresos y el enfoque de mercado. El enfoque de Ingresos es comúnmente utilizado para determinar el valor de este tipo de inmuebles que son generadores de flujo mediante la operación misma del inmueble, ya que se obtiene un valor presente de beneficios futuros, con base en las características propias del negocio, tales como ingresos, costos, gastos, entre otras. Al 31 de diciembre de 2013 se han

6 4

completado las valuaciones de mercado necesarias y otros cálculos. El valor razonable se ha determinado con base a la mejor estimación de la Administración al 31 de diciembre de 2013. Los detalles de los activos adquiridos y pasivos asumidos a la fecha de adquisición acerca de la jerarquía del valor razonable al 31 de diciembre de 2013 se establecen como de Nivel 2.

Las valuaciones de mercado obtenidas para propósitos fiscales podrían también tener un efecto en los valores razonables reconocidos de los otros activos adquiridos, como parte de la combinación de negocios.

Los ingresos y utilidad neta, de los inmuebles mencionados incluidos en el estado consolidado adjunto de FibraHotel, con sus respectivas adquisiciones fueron por $566,707 y $155,799, respectivamente.

Si los inmuebles mencionados anteriormente hubiesen sido adquiridos el 1 de enero de 2013, los ingresos y la utilidad neta por FibraHotel por el periodo del 1 de enero de 2013 al 31 de diciembre de 2013, hubieran sido por $1,782,582 y $379,489, respectivamente.

Los costos de adquisición de los hoteles adquiridos al 31 de diciembre de 2013 y 2012 fueron por $63,442 y $19,876, respetivamente, fueron reconocidos en los estados consolidados de resultados integrales.

FibraHotel tiene establecidos planes de crecimiento y expansión, y de acuerdo a sus políticas de inversión evaluará proyectos que se someterán a la aprobación del Comité Técnico.

c. Eventos relevantes

i. Con fecha 17 de diciembre de 2013, FibraHotel firmó un acuerdo para desarrollar dos hoteles de servicios completos con un total de 226 cuartos en el municipio de San Pedro Garza García en la Ciudad de Monterrey, dentro del Proyecto de uso Mixto Trébol Monterrey. Los hoteles estarán construidos en un mismo edificio dentro del desarrollo y serán un Fiesta Americana Grand de 180 cuartos y un Live Aqua de 46 cuartos. Ambos hoteles serán operados por Grupo Posadas y abrirán junto con el proyecto en el cuarto trimestre de 2015. Los dos hoteles de servicios completos representarán una inversión total estimada de $600,000 de los cuales al 31 de diciembre de 2013 FibraHotel ha invertido $59,500.

ii. Con fecha 2 de diciembre de 2013, FibraHotel adquirió los derechos de una huella al norte de la Ciudad de México para la construcción de dos hoteles con un total de 245 cuartos dentro del Centro Comercial Vía Vallejo. Los hoteles estarán construidos en un mismo edificio, desplantados sobre el centro comercial y serán un Courtyard by Marriott de 93 cuartos y un Fairfield Inn & Suites de 152 cuartos. Ambos hoteles serán operados por Marriott International como parte de la asociación anunciada el 14 de noviembre de 2013 y se espera que inicien operaciones junto con el centro comercial en el cuarto trimestre del 2015. Los dos hoteles representarán una inversión total estimada de $230,000 de los cuales FibraHotel al 31 de diciembre de 2013 ha invertido $34,000.

iii. Con fecha 24 de junio de 2013, FibraHotel abre al público el hotel One Guadalajara Tapatío, el cual formaba parte del Portafolio de Aportación en Desarrollo. El precio total para FibraHotel es de $70,000, de los cuales $12,738 se pagaron a cambio de 688,564 CBFIs y se pagaron $57,262 en efectivo a la entrega del hotel.

iv. Con fecha 30 de mayo de 2013, FibraHotel llevó a cabo una oferta subsecuente de CBFIs en la Bolsa Mexicana de Valores y en otros mercados internacionales. El monto de la oferta global ascendió a $4,877,725 ofreciendo 195,500,000 CBFIs, incluyendo sobreasignación, a un precio de $24.95. El Fideicomiso de Control de FibraHotel participó con la suscripción de 2,000,000 de CBFIs.

v. Con fecha 19 de abril de 2013, FibraHotel celebró un convenio para el desarrollo y operación de hasta 10 hoteles en los próximos tres años con Hoteles Camino Real, S. A. de C. V., para que este funja como operador. Los hoteles podrán ser operados bajo las marcas “Real Inn” y “Camino Real Suites” y en conjunto podrían tener un total de hasta 1,503 habitaciones.

vi. Con fecha 4 de marzo de 2013, FibraHotel abre al público el hotel Real Inn Morelia, el cual formaba parte del Portafolio de Aportación en Desarrollo. El precio total para FibraHotel fue de $130,000, de los cuales $43,339 se pagaron a cambio de 2,342,667 CBFIs y el 7 de marzo de 2013 se pagaron $86,661 en efectivo a la entrega del hotel.

6 5F I B R A H O T E LE s t a d o s F i n a n c i e r o s

vii. Con fecha 30 de noviembre de 2012, FibraHotel llevó a cabo una oferta pública inicial (“OPI”) de CBFIs en la Bolsa Mexicana de Valores y en el extranjero; y entró en una serie de “transacciones de constitución” mediante las cuales se contribuyeron 21 propiedades a FibraHotel a cambio de sus CBFIs, por parte de Fondo Controladora Cabi/FHM, S. de R. L. de C. V. (“Controladora Cabi”) y Fondo Hotelero Mexicano, S. de R. L. de C. V. (“FHM”) (en su conjunto FibraHotel Tenedora); de los cuales diecisiete están terminados y operando y cuatro hoteles se encuentran en etapa de desarrollo.

2. Bases de presentación

a. Nuevas y modificadas Normas Internacionales de Información Financiera (IFRS’s por sus siglas en inglés) que afectan saldos reportados y / o revelaciones en los estados financieros

El impacto de la aplicación de estas normas se muestra a continuación:

Impacto de la aplicación de la IFRS 10

IFRS 10 reemplaza las partes de la IAS 27, Estados financieros consolidados y separados que tienen que ver con estados financieros consolidados y la SIC-12, Consolidación - Entidades con propósitos especiales. IFRS 10 cambia la definición de control de tal manera que un inversionista tiene el control sobre una entidad cuando: a) tiene poder sobre la Entidad, b) está expuesto, o tiene los derechos, a los retornos variables derivados de su participación en dicha entidad y c) tiene la capacidad de afectar tales rendimientos a través de su poder sobre la Entidad en que invierte. Los tres criterios deben cumplirse para que un inversionista tenga el control sobre una entidad. Anteriormente, el control se definía como el poder para dirigir las políticas financieras y operativas de una entidad, para obtener beneficios de sus actividades. Una guía adicional se incluyó en la IFRS 10 para explicar cuando un inversionista tiene el control sobre una participada. Algunas guías adicionales en la IFRS 10 se ocupan de definir si un inversionista que posee menos del 50% de los derechos de voto de una entidad tiene control sobre esta.

La Administración de FibraHotel hizo una evaluación a la fecha de aplicación inicial de la IFRS 10 (es decir, 1 de enero de 2013) para determinar si FibraHotel tiene control sobre las compañías que le prestan servicios profesionales de acuerdo a la nueva definición de control y las guías correspondientes establecidas en la IFRS 10. La Administración de FibraHotel concluyó que no tiene control. Por lo tanto, de acuerdo con los requerimientos de la IFRS 10 no deberán ser consideradas como compañías subsidiarias.

Las cifras comparativas para 2012 no se actualizaron de acuerdo a las disposiciones de transición aplicables establecidas en la IFRS ya que el efecto no fue material

IFRS 13 medición a valor razonable

FibraHotel aplicó la IFRS 13, por primera vez en el año en curso. La IFRS 13 establece una única fuente de orientación para las mediciones a valor razonable y las revelaciones sobre las mediciones de valor razonable. El alcance de la IFRS 13 es amplio; los requerimientos de medición a valor razonable de la IFRS 13 se aplican tanto a instrumentos financieros como a instrumentos no financieros para los cuales otras IFRS´s requieren o permiten mediciones a valor razonable y revelaciones sobre las mediciones de valor razonable, excepto por Transacciones con pagos basados en acciones que se encuentran dentro del alcance de la IFRS 2, Pagos basados en acciones, operaciones de arrendamiento financiero que están dentro del alcance de la IAS 17, Arrendamientos, y valuaciones que tienen algunas similitudes con el valor razonable, pero que no son a valor razonable (ej. valor neto realizable, para efectos de la valuación de los inventarios o el valor en uso para la evaluación de deterioro).

La IFRS 13 define el valor razonable como el precio que se recibiría por vender un activo o el precio pagado para transferir un pasivo en una transacción ordenada en el mercado principal (o el más ventajoso) a la fecha de medición, en las condiciones actuales del mercado. El valor razonable de acuerdo con la IFRS 13 es un precio de salida, independientemente de si ese precio es observable o puede estimarse directamente utilizando otra técnica de valuación. Asimismo, la IFRS 13 incluye requisitos amplios de revelación

IFRS 13 requiere la aplicación prospectiva a partir del 1 enero de 2013. Adicionalmente, existen disposiciones de transición específicas para estas entidades que no necesitan aplicar los requisitos de revelación establecidos en la Norma, a la información comparativa proporcionada por períodos anteriores a la aplicación inicial de la Norma.

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b. Reclasificaciones

Los estados financieros consolidados por el año que terminó el 31 de diciembre de 2012 han sido reclasificados en ciertos rubros para conformar su presentación con la utilizada en 2013.

Los rubros reclasificados del estado consolidado de resultados y otros resultados integrales de 2012, fueron los siguientes:

Efectos del cambio en: Cifras de 2012

2012 Reclasificadas retrospectivamente

Originalmente reportadas

Costos y gastos de administración $ 63 $ (6,397) $ (6,460)

Gastos inmobiliarios $ (547) $ (547) $ -

Gastos corporativos $ (4,518) $ (4,518) $ -

Gastos de adquisición de negocios $ (3,869) $ (3,869) $ -

Publicidad y promoción $ 1,871 $ - $ (1,871)

Energía eléctrica $ 1,529 $ - $ (1,529)

Mantenimiento $ 953 $ - $ (953)

Honorarios de administración $ 4,518 $ - $ (4,518)

3. Resumen de las principales políticas contables

a. Declaración de cumplimiento

Los estados financieros consolidados de FibraHotel han sido preparados de acuerdo con la Normas Internacionales de Información Financiera (“IFRS”, por sus siglas en inglés) emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (“IASB”, por sus siglas en inglés).

b. Bases de medición

Los estados financieros consolidados de FibraHotel han sido preparados sobre la base de costo histórico, excepto por las propiedades, mobiliario y equipo de hotel y propiedades en desarrollo que se valúan a su valor razonable a la fecha de aportación y adquisición, como se explica a mayor detalle en las políticas contables más adelante.

i. Costo histórico

El costo histórico generalmente se basa en el valor razonable de la contraprestación entregada a cambio de activos.

ii. Valor razonable

El valor razonable se define como el precio que se recibiría por vender un activo o que se pagaría por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes en el mercado a la fecha de valuación independientemente de si ese precio es observable o estimado utilizando directamente otra técnica de valuación. Al estimar el valor razonable de un activo o un pasivo, la FibraHotel tiene en cuenta las características del activo o pasivo, si los participantes del mercado tomarían esas características al momento de fijar el precio del activo o pasivo en la fecha de medición.

6 7F I B R A H O T E LE s t a d o s F i n a n c i e r o s

c. Bases de consolidación

Los estados financieros consolidados incluyen los de FibraHotel y el de su subsidiaria en la que tiene control. El control se obtiene cuando FibraHotel tiene el poder sobre la inversión, está expuesto, o tiene los derechos, a los rendimientos variables derivados de su participación, y tiene la capacidad de afectar tales rendimientos a través de su poder sobre la entidad en la que invierte.

FibraHotel reevalúa si controla una entidad si los hechos y circunstancias indican que hay cambios a uno o más de los tres elementos de control que se listaron anteriormente.

La subsidiaria se consolida desde la fecha en que su control se transfiere a FibraHotel, y se deja de consolidar desde la fecha en la que se pierde el control.

Cuando es necesario, se realizan ajustes a los estados financieros de la subsidiaria para alinear sus políticas contables de conformidad con las políticas contables de FibraHotel.

Todos los saldos y operaciones entre la subsidiaria y FibraHotel se han eliminado en la consolidación.

EntidadParticipación 2013 y 2012 Actividad

Fibra Hotelera, S. C. 99.99% Prestación de servicios de asesoría y consultoría técnica, jurídica, fiscal, comercial y administrativa relacionados con la compra-venta, administración, arrendamiento y subarrendamiento de toda clase de terrenos, casas, edificios, bodegas, hoteles, plazas y locales comerciales y oficinas.

FibraHotel reevaluó si controla las compañías mencionadas en la Nota 1 incisos (ii y (iii, y la Administración concluyó que de acuerdo con la IFRS 10 no se tiene el control de acuerdo a lo siguiente: (i) poder, FibraHotel tiene la capacidad de decidir sobre las actividades relevantes, no está expuesta y no tiene derechos sobre los rendimientos variables y (ii) exposición (derechos) o rendimientos variables, los accionistas de las compañías de nóminas no han realizado distribuciones, ya que no es el objeto de la compañía, el honorarios por la prestación de servicios administrativos es del 5% y se encuentra a valor razonable. Dicho honorario no es modificado para beneficio de FibraHotel. El honorario cubre los gastos efectuados por las compañías de nóminas para el desempeño de sus operaciones y es suficiente, por lo que las compañías de nóminas no son perdedoras, los activos de las compañías de nóminas son de una naturaleza tal que no pueden utilizarse en combinación con FibraHotel para el desempeño de su operación.

Los operadores y administradores actúan como agentes de FibraHotel en la toma de decisiones en las actividades relevantes; sin embargo no se considera FibraHotel como inversionista debido a que las compañías de nóminas actúan de manera independiente y FibraHotel no tiene exposición a los rendimientos variables.

Al ser FibraHotel obligada a liquidar al prestador de servicios las percepciones económicas del personal, más un 5% deberá de reconocer las prestaciones correspondientes al retiro y los beneficios a empleados.

Al 31 de diciembre de 2013, la provisión de beneficios a empleados no fue reconocida en las cifras de FibraHotel por ser considerada inmaterial.

Los saldos y transacciones intercompañías han sido eliminados.

Las principales políticas contables seguidas por FibraHotel son las siguientes:

d. Combinación de Negocios

Las adquisiciones de negocios se contabilizan utilizando el método de adquisición. La contraprestación transferida en una combinación de negocios se mide a valor razonable. El cual se calcula como la suma de los valores razonables de los activos transferidos a FibraHotel más los pasivos incurridos por FibraHotel con los anteriores propietarios de la empresa adquirida y las participaciones de capital emitidas por FibraHotel a cambio del control sobre la empresa adquirida a la fecha de adquisición. Los costos relacionados con la adquisición generalmente se reconocen en el estado de resultados conforme se incurren.

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A la fecha de adquisición, los activos identificables adquiridos y los pasivos asumidos se reconocen a valor razonable.

El crédito mercantil se mide como el exceso de la suma de la contraprestación transferida, el monto de cualquier participación no controladora en la empresa adquirida, y el valor razonable de la tenencia accionaria previa del adquirente en la empresa adquirida (si hubiere) sobre el neto de los montos de activos adquiridos identificables y pasivos asumidos a la fecha de adquisición. Si después de una revaluación el neto de los montos de activos adquiridos identificables y pasivos asumidos a la fecha de adquisición excede la suma de la contraprestación transferida, el monto de cualquier participación no controladora en la empresa adquirida (si hubiere), el exceso se reconoce inmediatamente en el estado de resultados como una ganancia por compra a precio de ganga.

e. Instrumentos financieros

Los activos y pasivos financieros se reconocen cuando la Entidad se convierte en una parte de las disposiciones contractuales de los instrumentos.

Los activos y pasivos financieros se valúan inicialmente a su valor razonable. Los costos de la transacción que son directamente atribuibles a la adquisición o emisión de activos y pasivos financieros (distintos de los activos financieros a valor razonable con cambios en resultados) se suman o reducen del valor razonable de los activos y pasivos financieros, en su caso, en el reconocimiento inicial. Los costos de transacción directamente atribuibles a la adquisición de activos y pasivos financieros a su valor razonable con cambios en resultados se reconocen inmediatamente en resultados.

Efectivo y equivalentes de efectivo

Efectivo y equivalentes de efectivo consisten principalmente en depósitos bancarios en cuentas de cheques e inversiones a corto plazo. El efectivo se presenta a valor nominal y los equivalentes se valúan a su valor razonable. FibraHotel considera como equivalentes de efectivo a todos los instrumentos de deuda de alta liquidez adquiridos con un vencimiento original de tres meses o menos. Los equivalentes de efectivo están representados principalmente en valores gubernamentales en la que los recursos se pagan al vencimiento.

Efectivo restringido

Consiste en efectivo correspondiente al fondo para inversión en bienes inmuebles el cual será utilizado para la adquisición de los bienes inmuebles del portafolio de adquisición y al fondo de reserva para gastos de capital el cual será utilizado para el pago de reparaciones, reemplazos mayores y otros gastos de capital.

Activos financieros

Los activos financieros se clasifican en las siguientes categorías específicas: activos financieros a valor razonable con cambios a través de resultados (FVTPL, por sus siglas en inglés), costo amortizado, inversiones conservadas al vencimiento, activos financieros disponibles para su venta (AFS, por sus siglas en inglés), préstamos y cuentas por cobrar. La clasificación depende de la naturaleza y el propósito de los activos financieros y se determina en el momento de su reconocimiento inicial. Todas las compras o ventas de activos financieros realizadas de forma habitual se reconocen y eliminan con base en la fecha de negociación. Las compras o ventas realizadas de forma habitual son aquellas compras o ventas de activos financieros que requieren la entrega de los activos dentro del marco de tiempo establecido por norma o costumbre en dicho mercado.

A la fecha de estos estados financieros consolidados, FibraHotel únicamente tiene instrumentos clasificados como efectivo y equivalentes y cuentas por cobrar.

Cuentas por cobrar

Las cuentas por cobrar y otras cuentas por cobrar que tienen pagos fijos o determinables que no cotizan en un mercado activo se clasifican como préstamos y cuentas por cobrar. Los préstamos y cuentas por cobrar se valúan al costo amortizado usando el método de interés efectivo, menos cualquier deterioro.

6 9F I B R A H O T E LE s t a d o s F i n a n c i e r o s

Deterioro del valor de los activos financieros

Los activos financieros distintos a los activos financieros a valor razonable con cambios a través de resultados, se sujetan a pruebas para efectos de deterioro al final de cada periodo sobre el cual se informa. Se considera que los activos financieros están deteriorados, cuando existe evidencia objetiva que, como consecuencia de uno o más eventos que hayan ocurrido después del reconocimiento inicial del activo financiero, los flujos de efectivo futuros estimados del activo financiero han sido afectados.

Para los instrumentos de capital cotizados y no cotizados en un mercado activo clasificados como disponibles para su venta, un descenso significativo o prolongado del valor razonable de los valores por debajo de su costo, se considera que es evidencia objetiva de deterioro.

Para todos los demás activos financieros, la evidencia objetiva de deterioro podría incluir:

• Dificultades financieras significativas del emisor o contraparte;• Incumplimiento en el pago de los intereses o el principal;• Es probable que el prestatario entre en quiebra o en una reorganización financiera; o• La desaparición de un mercado activo para el activo financiero debido a dificultades financieras.

Baja de activos financieros

La Entidad deja de reconocer un activo financiero únicamente cuando expiran los derechos contractuales sobre los flujos de efectivo del activo financiero, y transfieren de manera sustancial los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo financiero. Si la Entidad no transfiere ni retiene substancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad y continúa reteniendo el control del activo transferido, la Entidad reconocerá su participación en el activo y la obligación asociada por los montos que tendría que pagar. Si la Entidad retiene substancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad de un activo financiero transferido, La Entidad continúa reconociendo el activo financiero y también reconoce un préstamo colateral por los recursos recibidos.

En la baja de un activo financiero en su totalidad, la diferencia entre el valor en libros del activo y la suma de la contraprestación recibida y por recibir y la ganancia o pérdida acumulada que haya sido reconocida en otros resultados integrales y resultados acumulados se reconocen en resultados.

En la baja de un activo financiero que no sea en su totalidad (por ejemplo, cuando FibraHotel retiene una opción para recomprar parte de un activo transferido), FibraHotel distribuye el importe en libros previo del activo financiero entre la parte que continúa reconociendo en virtud de su involucramiento continuo, y la parte que ya no reconoce sobre la base de los valores razonables relativos de dichas partes en la fecha de la transferencia. La diferencia entre el importe en libros imputable a la parte que ya no se reconoce y la suma de la contraprestación recibida por la parte no reconocida y cualquier ganancia o pérdida acumulada que le sea asignada que haya sido reconocida en otros resultados integrales se reconoce en el resultado del ejercicio. La ganancia o pérdida acumulada que haya sido reconocida en otros resultados integrales se distribuirá entre la parte que continúa reconociéndose y la parte que ya no se reconocen sobre la base de los valores razonables relativos de dichas partes.

Clasificación como deuda o patrimonio

Los instrumentos de deuda y patrimonio se clasifican como pasivos financieros o patrimonio, de acuerdo la sustancia del acuerdo contractual.

El factor clave en la clasificación de un instrumento financiero como pasivo es la existencia de una obligación contractual para FibraHotel de entregar efectivo (u otro activo financiero al tenedor del instrumento, o a cambio de activos o pasivos financieros en condiciones potencialmente desfavorables). En contraste, en el caso de instrumentos de patrimonio el derecho de entregar efectivo en la forma de dividendos u otra distribución es a discreción de FibraHotel, y, por lo tanto, no existe obligación de entregar efectivo u otro activo financiero al tenedor del instrumento.

Instrumentos de patrimonio

Un instrumento de patrimonio es cualquier contrato que ponga de manifiesto una participación residual en los activos netos de FibraHotel. Los instrumentos de patrimonio emitidos por FibraHotel se reconocen por el importe recibido, neto de costos directos de emisión.

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Pasivos financieros

Los pasivos financieros se clasifican como pasivos financieros a valor razonable a través de los resultados u otros pasivos financieros.

Otros pasivos financieros, se reconocen inicialmente a su valor razonable, neto de los costos de la transacción.

Otros pasivos financieros se valúan posteriormente a su costo amortizado utilizando el método de interés efectivo, con gastos por intereses que se reconocen en función del método de interés efectivo.

f. Propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel

Las propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel se registran inicialmente al costo de adquisición. Los terrenos y edificios relacionados a los hoteles existentes a la fecha de la OPI de los CBFIs fueron reconocidos a su valor razonable como lo permiten las opciones de transición establecidas en IFRS 1. Los saldos que provienen de adquisiciones realizadas después de esa fecha se registran a su valor de adquisición.

Las propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel se presentan al costo menos la depreciación acumulada y cualquier pérdida acumulada por deterioro.

La depreciación se calcula bajo el método de línea recta con base en la vida útil remanente de los activos netos de su valor residual y de sus mayores componentes ya que FibraHotel lo considera más apropiado y consistente con respecto de los métodos utilizados por las compañías más representativas del sector. Basado en estudios técnicos FibraHotel concluyó que tanto sus edificios como sus diferentes componentes tienen vidas útiles diferentes y serán sujetos a reemplazo en períodos diferentes, desde 15 años en el caso de ciertas áreas comunes hasta 55 años para las estructuras metálicas del edificio. El valor residual es del 24% en el caso de los edificios, los demás activos no tienen valores residuales significativos, según lo determinado por valuadores independientes.

La vida útil estimada, el valor residual y el método de depreciación se revisan al final de cada año, y el efecto de cualquier cambio en la estimación registrada se reconoce sobre una base prospectiva.

La tasa de depreciación de los edificios, mobiliario y equipo es:

%

Edificio acabados 10Edificio mejoras 10Edificio instalaciones 7Edificio obra civil 1Mobiliario y equipo 10

La ganancia o pérdida que surge de la venta o retiro de una partida de propiedades, mobiliario y equipo de hotel, se calcula como la diferencia entre los recursos que se reciben por ventas y el valor en libros del activo, y se reconoce en los resultados.

g. Deterioro del valor de los activos tangibles

Al final de cada periodo sobre el cual se informa, FibraHotel revisa los valores en libros de sus activos tangibles a fin de determinar si existe un indicativo de que estos activos han sufrido alguna pérdida por deterioro. Si existe algún indicio, se calcula el monto recuperable del activo a fin de determinar el alcance de la pérdida por deterioro (de haber alguna). Cuando no es posible estimar el monto recuperable de un activo individual, FibraHotel estima el monto recuperable de la unidad generadora de efectivo a la que pertenece dicho activo. Cuando se puede identificar una base razonable y consistente de distribución, los activos corporativos también se asignan a las unidades generadoras de efectivo individuales, o de lo contrario, se asignan al grupo más pequeño de unidades generadoras de efectivo para los cuales se puede identificar una base de distribución razonable y consistente.

El monto recuperable es el mayor entre el valor razonable menos el costo de venderlo y el valor de uso. Al evaluar el valor de uso, los flujos de efectivo futuros estimados se descuentan a su valor presente utilizando una tasa de descuento antes de impuestos que refleje la evaluación actual del mercado respecto al valor del dinero en el tiempo y los riesgos específicos del activo para el cual no se han ajustado las estimaciones de flujos de efectivo futuros.

7 1F I B R A H O T E LE s t a d o s F i n a n c i e r o s

Si se estima que el monto recuperable de un activo (o unidad generadora de efectivo) es menor que su valor en libros, el valor en libros del activo (o unidad generadora de efectivo) se reduce a su monto recuperable. Las pérdidas por deterioro se reconocen inmediatamente en resultados.

Cuando una pérdida por deterioro se revierte posteriormente, el valor en libros del activo (o unidad generadora de efectivo) se aumenta al valor estimado revisado a su monto recuperable, de tal manera que el valor en libros incrementado no excede el valor en libros que se habría determinado si no se hubiera reconocido una pérdida por deterioro para dicho activo (o unidad generadora de efectivo) en años anteriores. La reversión de una pérdida por deterioro se reconoce inmediatamente en resultados.

h. Provisiones

Las provisiones se reconocen cuando FibraHotel tiene una obligación presente (legal o implícita) como resultado de un evento pasado, es probable que FibraHotel sea requerido para liquidar la obligación y se puede estimar fiablemente que se consignará el importe de la obligación.

El importe que se reconoce como provisión es la mejor estimación del desembolso necesario para liquidar la obligación presente, al final del periodo sobre el que se informa, teniendo en cuenta los riesgos y las incertidumbres que rodean a la obligación. Cuando se valúa una provisión usando los flujos de efectivo estimados para liquidar la obligación presente, su valor en libros representa el valor presente de dichos flujos de efectivo (cuando el efecto del valor del dinero en el tiempo es material).

Cuando se espera la recuperación de un tercero de algunos o todos los beneficios económicos requeridos para liquidar una provisión, se reconoce una cuenta por cobrar como un activo si es virtualmente cierto que se recibirá el desembolso y el monto de la cuenta por cobrar puede ser valuado confiablemente.

i. Reconocimiento de ingresos

Los ingresos se obtienen por la operación de los hoteles, e incluyen las rentas por habitaciones, alimentos y bebidas y otros ingresos, los cuales se reconocen conforme se prestan dichos servicios.

j. Ingresos por arrendamiento

Los arrendamientos se clasifican como financieros cuando los términos del arrendamiento transfieren sustancialmente a los arrendatarios todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad. Todos los demás arrendamientos se clasifican como operativos. Las propiedades en arrendamiento operativo, son incluidas en el rubro de propiedades, mobiliario y equipo de hotel del estado de posición financiera.

Los ingresos por arrendamientos operativos reconocidos contablemente, son sustancialmente iguales a aquellos determinados reduciendo los incentivos otorgados, tales como períodos de gracia, y que se reconocen en línea recta durante el plazo del arrendamiento, excepto por las rentas contingentes (tales como la inflación), las cuales se reconocen cuando se presentan. El plazo del arrendamiento es el período no cancelable del contrato, incluyendo períodos adicionales por los cuales el arrendatario tiene la opción de prorrogar, cuando al inicio del arrendamiento, la administración tiene una certeza razonable de que el arrendatario ejercerá la opción.

k. Impuestos a la utilidad

Como se menciona en la Nota 1, FibraHotel califica y pretende mantener la calificación como FIBRA para fines de Impuesto Sobre la Renta, y, por lo tanto, no reconoce provisión por impuestos a la utilidad.

La subsidiaria Fibra Hotelera, S. C., está sujeta al ISR y al IETU. Ver Nota 13.

l. Moneda extranjera

Las transacciones en moneda extranjera se registran al tipo de cambio vigente a la fecha de su celebración. Los activos y pasivos monetarios en moneda extranjera se valúan en moneda nacional al tipo de cambio vigente a la fecha de los estados financieros. Las fluctuaciones cambiarias se registran en los resultados.

m. Clasificación de costos y gastos

Los costos y gastos presentados en el estado consolidado de utilidad integral fueron clasificados de manera combinada por su naturaleza y función.

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n. Estado de flujos de efectivo

FibraHotel presenta sus estados de flujos de efectivo utilizando el método indirecto. Los intereses recibidos se clasifican como flujos de efectivo de inversión.

o. Utilidad neta por CBFIs

Se determina dividiendo la utilidad consolidada entre el promedio ponderado de CBFIs en circulación durante el período. La utilidad neta por CBFIs con derechos económicos se determina al 31 de diciembre de 2013 y 2012 restando al total de 499,401,766 CBFIs y 303,901,766 CBFIs en circulación, respectivamente los 7,355,230 CBFIs y 9,697,897 CBFIs correspondientes al Portafolio de Aportación en Desarrollo que tendrán derecho de recibir derechos económicos hasta que los hoteles sean terminados y abiertos al público.

4. Juicios contables críticos y fuentes clave de incertidumbre en la estimación

a. Juicios críticos en la aplicación de políticas contables

Combinaciones de negocios

La administración usa su juicio profesional para determinar si la adquisición de un hotel, o un portafolio de hoteles, representan una combinación de negocios o una adquisición de activos. En particular al evaluar en qué medida adquiere los procesos necesarios para que los activos generen beneficios.

Esta determinación puede tener un impacto significativo en la forma de contabilizar los activos y pasivos adquiridos, tanto al inicio como posteriormente. Las transacciones que ocurrieron durante los períodos presentados en estos estados financieros se contabilizaron como combinaciones de negocios. Aquellas realizadas sobre hoteles que no representaban control común fueron clasificadas como combinaciones de negocios.

Clasificación de un hotel (propiedad de inversión/activo)

Las propiedades de inversión se tienen para obtener rentas, plusvalías o ambas. Por lo tanto, una propiedad de inversión genera flujos de efectivo independientemente de otros activos poseídos por FibraHotel. Esto distingue a las inversiones inmobiliarias de la propiedad ocupada por el propietario.

Si FibraHotel es propietaria del inmueble y administra los servicios prestados a los clientes del hotel mediante la celebración de contratos de operación y arrendamiento y los servicios proporcionados a los huéspedes son significativos. Un hotel gestionado por el dueño es una propiedad ocupada, en lugar de una propiedad de inversión.

Puede ser difícil determinar si los servicios prestados son lo suficientemente significativos para que una propiedad no califique como propiedad de inversión. Por ejemplo, que el dueño de un hotel transfiera algunas veces ciertas responsabilidades a terceras en virtud de un contrato de operación. La posición del dueño podría ser, en esencia, la de un inversionista pasivo o el dueño podría simplemente haber subcontratado funciones del día a día pero conservando una exposición significativa a las variaciones en los flujos de efectivo generados por las operaciones del hotel.

La Administración usa su juicio profesional para determinar la clasificación de los hoteles aportados y adquiridos como propiedad, mobiliario y equipo de hotel sobre la base de que el hotel es utilizado en el curso normal de los negocios, y por lo tanto, no es propiedad de inversión.

Las transacciones que ocurrieron durante el período presentado en los estados financieros se contabilizaron como adquisición de negocio y se presentan en propiedad, mobiliario y equipo de hotel.

Clasificación de arrendamientos

Como se explica en la Nota 3j, los arrendamientos se clasifican en función de la medida en que los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del bien objeto del contrato recaen con FibraHotel o con el inquilino, dependiendo de la sustancia de la transacción, más que la forma de los contratos. FibraHotel ha determinado, basándose en una evaluación de los términos y condiciones de los acuerdos, que mantiene sustancialmente todos los riesgos y beneficios significativos inherentes a la propiedad de estos bienes y, por lo tanto, los clasifica como arrendamientos operativos.

7 3F I B R A H O T E LE s t a d o s F i n a n c i e r o s

b. Principales fuentes de incertidumbre en la estimación

Estimación de vidas útiles y residuales de los activos fijos

FibraHotel a través de la opinión de sus expertos internos del área de desarrollo evalúa a cada periodo la vida útil y residual de los activos según su experiencia operativa y las características de los activos y su operación a la fecha de revisión. Su impacto está en el rubro de la depreciación acumulada, en el estado consolidado de posición financiera y en los gastos por depreciación del ejercicio.

Estimación para cuentas de cobro dudoso

FibraHotel no ha reconocido estimación alguna para cuentas incobrables debido a que no ha habido cambio significativo en la calidad crediticia y los importes aún se consideran recuperables. FibraHotel no mantiene ningún colateral u otras mejoras crediticias sobre esos saldos, ni tiene el derecho legal de compensarlos contra algún monto que adeude FibraHotel a la contraparte.

Mediciones de valor razonable y procesos de valuación

Algunos de los activos y pasivos de FibraHotel se miden a su valor razonable en los estados financieros consolidados.

Al estimar el valor razonable de un activo o un pasivo, FibraHotel utiliza los datos de mercado observables en la medida en que estén disponibles. Cuando los datos de entrada del nivel 1 no están disponibles, FibraHotel contratará un valuador calificado independiente para llevar a cabo la valuación. El Administrador trabaja de manera conjunta con el valuador calificado independiente para establecer las técnicas de valuación y los datos de entrada apropiados para el modelo.

La información acerca de las técnicas de valuación y los datos de entrada utilizados en la determinación del valor razonable de los distintos activos y pasivos se describen en las Nota 9.

5. Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido

2013 2012

Efectivo y bancos $ 88,885 $ 16,383Equivalentes de efectivo 40,553 929,936Efectivo restringido:

Fondo para inversión en bienes inmuebles (i) 4,638,650 1,930,283Fondo de reserva para gastos de capital (ii) 19,705 1,173

$ 4,787,793 $ 2,877,775

Efectivo restringido

(i) Consiste en el efectivo correspondiente al fondo para inversión en bienes inmuebles el cual será utilizado para la adquisición de los bienes inmuebles del portafolio de adquisición por $4,383,650 y $1,654,694 y para el pago de los inmuebles del portafolio de desarrollo por $255,000 y $275,589 al 31 de diciembre de 2013 y 2012, respectivamente. Al igual que los equivalentes de efectivo, este efectivo restringido se encuentra invertido en valores gubernamentales.

(ii) Consiste en el efectivo correspondiente al fondo de reserva para gastos de capital el cual será utilizado para el pago de reparaciones, reemplazos mayores y otros gastos de capital. En el fondo se depositan el 5% de los ingresos de operación. Al igual que los equivalentes de efectivo, este efectivo restringido se encuentra invertido en valores gubernamentales.

7 4

6. Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar

2013 2012

Clientes $ 57,848 $ 7,471Agencias de viaje 30,567 2,599Tarjetas de crédito 6,244 1,829Otras 2,582 2,418

97,241 14,317Rentas por cobrar a:

Hoteles y Villas Posadas, S. A. de C. V. 4,676 - Inmobiliaria CR Juárez, S. A. de C. V. 1,501 1,450Posadas de Latinoamérica, S. A. de C. V. 1,289 5,897Otras 1,689 -

9,155 7,347

$ 106,396 $ 21,664

a. Cuentas por cobrar a clientes, rentas por cobrar y administración del riesgo de crédito

Las cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar con pagos fijos o determinables, que no se negocian en un mercado activo, se clasifican como documentos y cuentas por cobrar. Los ingresos por intereses se reconocen aplicando la tasa de interés efectiva, excepto por las cuentas por cobrar a corto plazo en caso de que el reconocimiento de intereses sea poco importante.

b. Antigüedad de las cuentas por cobrar

Actualmente FibraHotel mantiene niveles de cobranza mensual iguales a su periodo de facturación mensual; las prácticas comerciales y de negociación permiten a FibraHotel mantener sus cuentas por cobrar con antigüedad de cobro menores a los 90 días. Las cuentas por cobrar que se encuentran en procedimientos judiciales son poco importantes para crear una estimación de incobrabilidad.

2013 2012

60-90 días $ 4,601 $ - Más de 90-120 días 13,460 -

Total $ 18,061 $ -

Antigüedad promedio (días) 38 -

7. Propiedades, mobiliario y equipo de hotel

2013 2012

Costo $ 4,857,914 $ 2,024,716Menos-Depreciación acumulada (123,308) (7,246)

$ 4,734,606 $ 2,017,470

Terrenos $ 827,570 $ 372,043Edificios 3,532,018 1,547,458Mobiliario y equipo de operación del hotel 498,326 105,215

$ 4,857,914 $ 2,024,716

7 5F I B R A H O T E LE s t a d o s F i n a n c i e r o s

Costo Terrenos Edificios

Mobiliario y equipo de

hotel Total

Saldos al 31 de julio de 2012 $ - $ - $ - $ - Adquisiciones:

Portafolio de Aportación (1) 349,319 1,465,651 98,643 1,913,613Portafolio de Adquisición (2) 22,724 81,807 6,572 111,103

Saldos al 31 de diciembre de 2012 372,043 1,547,458 105,215 2,024,716Adquisiciones:

Portafolio de Aportación (3) 24,041 151,553 24,405 199,999Portafolio de Adquisición (4) 431,486 1,833,007 368,706 2,633,199

Saldos al 31 de diciembre de 2013 $ 827,570 $ 3,532,018 $ 498,326 $ 4,857,914

Depreciación acumulada Edificios

Mobiliario y equipo de

hotel Total

Saldos al 31 de julio de 2012 $ - $ - $ - Gasto por depreciación 6,424 822 7,246

Saldos al 31 de diciembre de 2012 6,424 822 7,246

Gasto por depreciación 59,434 56,628 116,062

Saldos al 31 de diciembre de 2013 $ 65,858 $ 57,450 $ 123,308

(1) Como se menciona en la Nota 1, con fecha 30 de noviembre de 2012, FibraHotel llevó a cabo una OPI de CBFIs en México y en otros mercados internacionales. Los fideicomisarios adherentes aportaron las propiedades que integran el Portafolio de Aportación a cambio de 80,290,656 CBFIs.

(2) Con fecha 17 de diciembre de 2012, FibraHotel adquirió en efectivo la propiedad de Fiesta Inn Torreón con recursos provenientes de la OPI.

(3) Durante 2013, FibraHotel pagó el remanente de los hoteles One Guadalajara Tapatío y Real Inn Morelia, los cuales se encontraban en el Portafolio de Desarrollo y se integran al Portafolio de Aportación.

(4) Durante 2013, FibraHotel adquirió un salón y 19 hoteles que forman parte del Portafolio de Adquisición, los cuales fueron pagados con los recursos obtenidos de la oferta subsecuente de CBFI´s que se llevó a cabo el 30 de mayo de 2013 (ver Notas 1b y 12c).

8. Propiedades en desarrollo 2013 2012

Proyecto Cancún Estancia Prolongada (1) $ 94,872 $ 94,872Proyecto Mixto Trébol Monterrey 59,500 - Proyecto Vía Vallejo 34,000 - Proyecto Real Inn Morelia (1) - 43,339Proyecto Puebla Estancia Prolongada (1) 28,462 28,462Proyecto One Guadalajara Tapatío (1) - 12,738Proyecto One Toluca Tollocan 8,200 - Proyecto Ciudad del Carmen 5,000 - Otros 20,840 -

$ 250,874 $ 179,411

(1) El Portafolio de Aportación incluye al 31 de diciembre de 2013 y 2012 dos y cuatro hoteles, respectivamente, por los cuáles no se realizarán distribuciones de resultado fiscal sino hasta que se encuentren operando.

7 6

9. Instrumentos financieros

Categorías de instrumentos financieros

2013 2012Activos financieros:Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido $ 4,787,793 $ 2,877,775Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar $ 106,396 $ 21,664Cuentas por cobrar a partes relacionadas $ 2,816 $ 11,429

Pasivos financieros: Cuentas por pagar a proveedores y otras $ 104,648 $ 13,326

Administración del capital

FibraHotel administra su capital para asegurar que continuará como negocio en marcha, a la vez que busca maximizar el patrimonio de sus fideicomisarios y las distribuciones a través de la optimización del uso de deuda y capital.

El capital de FibraHotel consiste principalmente en el patrimonio de los fideicomisarios. Los objetivos de la Administración de capital son manejar el capital para asegurase que los fondos de operación se encuentren disponibles para mantener consistencia y sustentabilidad en las distribuciones a los fideicomisarios y fondear los gastos de capital requeridos, así como proveer los recursos necesarios para la adquisición y desarrollo de nuevas propiedades.

FibraHotel puede adquirir hoteles sujetos a hipotecas financieras existentes u otros adeudos, y podrán incurrir nueva deuda o refinanciar deuda cuando adquieran hoteles sujetos al cumplimiento con las políticas de apalancamiento, o en ciertas circunstancias, podrían estar obligados a pagar distribuciones superiores al efectivo disponible para distribución y de ser necesario se utilizarán los recursos de futuras ofertas de deuda y capital, enajenación de activos u obtención de créditos para efectuar algunas distribuciones. El servicio de la deuda de dicho financiamiento o adeudo tendrá prioridad sobre cualesquier distribuciones con relación a los CBFIs.

La razón de requerimiento de liquidez la cual se determina sobre el financiamiento estable disponible entre loa activos no líquidos la cual asciende al 31 de diciembre de 2013 a .094.

Administración del riesgo financiero

El objetivo de la administración del riesgo financiero, es satisfacer las expectativas financieras, resultados de operaciones y flujos de efectivo que mejoren la situación financiera de FibraHotel, también para asegurar la capacidad de realizar distribuciones a los tenedores de CBFIs y para satisfacer cualquier futura obligación de deuda.

La función del Comité Técnico de FibraHotel es asesorar e instruir al fiduciario en relación con la venta o cancelación de los CBFIs, analizar y aprobar las posibles inversiones, enajenaciones y adquisiciones, prestar servicios empresariales, coordinar el acceso a los mercados financieros nacionales, monitorear y gestionar los riesgos financieros relacionados con las operaciones de FibraHotel a través de informes internos de riesgo que analizan las exposiciones por grado y magnitud de los riesgos. Estos riesgos incluyen el riesgo de mercado (incluyendo riesgo de cambio y riesgo de tasa de interés), riesgo de crédito y riesgo de liquidez.

Administración del riesgo de mercado

Las actividades de FibraHotel, lo exponen principalmente a los riesgos financieros de cambios en las tasas de interés y moneda extranjera. FibraHotel está expuesta a cambios en el mercado por el valor de las propiedades.

Administración del riesgo de moneda extranjera

FibraHotel realiza transacciones denominadas en dólares estadounidenses (“dólar”), por lo tanto, está expuesto a fluctuaciones cambiarias entre el tipo de cambio del peso mexicano y el dólar.

7 7F I B R A H O T E LE s t a d o s F i n a n c i e r o s

a. La posición monetaria en moneda extranjera al 31 de diciembre es:

2013 2012

Miles de dólares estadounidenses:Activos monetarios  $ 904 $ 453Pasivos monetarios (250) - Posición larga 654 453

Equivalente en miles pesos $ 8,557 $ 5,884

b. Los tipos de cambio, en pesos, vigentes a la fecha de los estados financieros consolidados y a la fecha de su emisión son como sigue:

31 de diciembre de2013

31 de diciembre de 2012

3 de abril de2014

Dólar estadounidense $ 13.0843 $ 12.9880 $ 13.0991

Análisis de sensibilidad de moneda extranjera

En la opinión de la administración, no existe un riesgo cambiario real en función de que no existe deuda contratada en dólares.

Si el tipo de cambio tuviera un cambio de $1 peso por U.S. dólar hacia arriba o hacia abajo y todas las otras variables fueran constantes, el resultado del año y el patrimonio de FibraHotel por el período terminado al 31 de diciembre de 2013 y 2012, tendría un decremento/incremento de aproximadamente $654 y $453, respectivamente.

Administración del riesgo de crédito

El riesgo de crédito se refiere al riesgo de que una contraparte incumpla sus obligaciones contractuales que resulten en una pérdida financiera para FibraHotel. Prácticamente todos los ingresos de FibraHotel se derivan de los ingresos por prestación de servicios hoteleros. Como resultado de ello, su rendimiento depende de su capacidad para cobrar los servicios hoteleros a huéspedes y la capacidad de los huéspedes para hacer los pagos. Los ingresos y los fondos disponibles para su distribución se verían negativamente afectados si un número significativo de los huéspedes, o cualquiera de los arrendatarios principales no realiza los pagos de alquiler a su vencimiento o cerrara sus negocios o se declarara en quiebra.

FibraHotel ha adoptado una política de solo negociar para los hoteles en arrendamiento con contrapartes solventes y obteniendo las suficientes garantías cuando es apropiado, lo que intenta mitigar el riesgo de pérdidas por faltas de pago.

El riesgo de crédito es generado por saldos de efectivo y equivalentes de efectivo, cuentas por cobrar, otras cuentas por cobrar e instrumentos financieros. La máxima exposición al riesgo de crédito es la que se muestra en el estado de posición financiera.

Administración de riesgo de liquidez

El riesgo de liquidez representa el riesgo de que FibraHotel se encuentre con dificultades para cumplir con sus obligaciones asociadas con pasivos financieros que se liquiden mediante la entrega de efectivo u otro activo financiero. La responsabilidad última de la administración del riesgo de liquidez se basa en FibraHotel, quien ha establecido un marco apropiado para la administración del riesgo de liquidez para la administración del financiamiento a corto, mediano y largo plazo, y los requerimientos de administración de la liquidez. FibraHotel administra el riesgo de liquidez manteniendo reservas adecuadas, vigilando los flujos de efectivo proyectados y reales de los ingresos, y conciliando los perfiles de vencimiento de los activos y pasivos financieros. El departamento de tesorería monitorea los vencimientos de los pasivos para programar los pagos respectivos.

La siguiente tabla detalla los vencimientos pendientes de FibraHotel, para sus pasivos financieros no derivados de acuerdo a los períodos de pago.

7 8

Menos de un año

31 de diciembre de 2013Cuentas por pagar a proveedores y otros $ 104,648

31 de diciembre de 2012Cuentas por pagar a proveedores y otros $ 13,326

Valor razonable de instrumentos financieros

Valor razonable de los instrumentos financieros registrados a costo amortizado

Los valores en libros de las cuentas por cobrar, cuentas por pagar y otros activos y pasivos financieros (incluyendo cuentas por pagar/cobrar a partes relacionadas y pagos anticipados) son a corto plazo y, en algunos casos, devengan interés con tasas ligadas a indicadores de mercados. Por lo que, FibraHotel considera que los valores en libros de los activos y pasivos financieros reconocidos al costo amortizado en los estados financieros, se aproxima a su valor razonable.

Valor razonable de los instrumentos financieros valuados al FVTPL sobre una base recurrente

Activos financieros Valor razonable al

Jerarquía del valor

razonable

Técnicas de valuación e inputs

clave

Input(s) significativos

no observables

Relación del input no observable con el valor razonable

31/12/13 31/12/12

Inversiones en valor gubernamentales $4,698,908 $2,861,392 Nivel 1

Valor de mercado. El valor razonable de las inversiones es medido con precios cotizados (no ajustados) en mercados activos de instrumentos idénticos. - -

Valor razonable de los terrenos y edificios

Los terrenos y edificios de FibraHotel se registran a su valor razonable, que es su valor razonable a la fecha de adquisición, menos la depreciación acumulada y pérdidas por deterioro acumuladas. Las mediciones del valor razonable de los terrenos y edificios de FibraHotel al 31 de diciembre de 2013 se determinaron en base al valor pagado.

El valor razonable de los terrenos y edificios se determinó con base en al el enfoque de ingresos. No ha habido ningún cambio en la técnica de valuación durante el año.

Los detalles de los terrenos y edificios de la FibraHotel y la información acerca de la jerarquía de valor razonable al 31 de diciembre 2013 se establece de la siguiente manera:

Nivel 2 valor razonable

total

Hoteles Portafolio de Adquisición que incluyen:– Terrenos $ 431,484– Edificios 1,772,279

$ 2,203,763

7 9F I B R A H O T E LE s t a d o s F i n a n c i e r o s

Técnicas de valuación y supuestos aplicados para propósitos de determinar el valor razonable

• El valor razonable de los activos y pasivos financieros con términos y condiciones estándar y negociados en los mercados líquidos activos se determinan con referencia a los precios cotizados en el mercado (incluyendo los pagarés redimibles cotizados, las letras de cambio, obligaciones, bonos vitalicios y bonos gubernamentales).

• El valor razonable de los otros activos y pasivos financieros (sin incluir los descritos arriba) se determinan de conformidad con modelos de determinación de precios de aceptación general, que se basan en el análisis de flujos de efectivos descontados utilizando precios de transacciones actuales observables en el mercado y cotizaciones para instrumentos similares. En particular, el valor razonable de la deuda a largo plazo, que se calcula solo para efectos de la revelación anterior y no para el registro contable de la deuda, la cual se considera de Nivel de medición 3, como se describe abajo, fue determinado utilizando un modelo de flujos de efectivo descontados, utilizando estimaciones de tasas actuales de mercado basados en curvas observables de TIIE y un spread de crédito estimado utilizando créditos observables en entidades similares, el cual es ajustado según sea necesario.

Los instrumentos financieros que son medidos subsecuentemente a su reconocimiento inicial al valor razonable, son agrupados en 3 niveles, con base en el grado al que el valor razonable es observable:

• Nivel 1 las valuaciones a valor razonable son aquellas derivadas de los precios cotizados (no ajustados) en los mercados activos para activos o pasivos idénticos;

• Nivel 2 las valuaciones a valor razonable son aquellas derivadas de inputs distintos a los precios cotizados incluidos dentro del Nivel 1, que son observables para el activo o pasivo, bien sea directamente (es decir como precios) o indirectamente (es decir que derivan de los precios); y

• Nivel 3 las valuaciones a valor razonable son aquellas derivadas de las técnicas de valuación que incluyen los inputs para los activos o pasivos, que no se basan en información observable del mercado (indicadores no observables).

10. Cuentas por pagar a proveedores y gastos acumulados2013 2012

Proveedores $ 94,550 $ 8,383Gastos acumulados 52,512 13,678Otras cuentas por pagar 10,098 4,943

$ 157,160 $ 27,004

11. Transacciones y saldos con partes relacionadas

Los saldos y transacciones entre FibraHotel y su subsidiaria, han sido eliminados en la consolidación y no se revelan en esta nota. Más adelante se detallan las transacciones entre FibraHotel y otras partes relacionadas.

a. Transacciones comerciales

Durante el año, FibraHotel y su subsidiaria realizaron las siguientes transacciones comerciales con partes relacionadas que no son miembros de FibraHotel:

2013 2012Administradora Fibra Hotelera:

Honorarios de administración (1) $ 82,168 $ 4,518

Prestación de Servicios Hoteleros GG: Servicios administrativos (2) $ 20,405 $ 1,903

Soluciones y Administración Estratégica:Servicios administrativos (2) $ 3,512 $ 389

(1) FibraHotel paga un honorario anual equivalente al 1% sobre el valor del activo en libros sin depreciar, neto de deuda.

(2) FibraHotel paga un honorario por servicios administrativos correspondientes al importe de la percepción económica del personal, e impuestos más el 5% de la suma de los conceptos anteriores.

La operación antes mencionada, se encuentra documentada a través de contratos con vigencia de cinco años, renovables.

8 0

b. Los saldos por cobrar con partes relacionadas son:

2013 2012

Controladora Cabi FHM $ 2,535 $ 9,698Grupo Innovador Turístico y de Servicios, S. de R. L. de C. V. 233 582Grupo Empresarial Hermosillo 48 1,149

$ 2,816 $ 11,429

12. Patrimonio de los fideicomisarios

Aportaciones y contribuciones-

a. Las aportaciones de los fideicomisarios a valor nominal se integran como sigue:

Aportación de patrimonio inicial Emisión de CBFIs Total

$ 15 $ 10,009,645 $ 10,009,660

Al 31 de diciembre de 2013, FibraHotel aún no ha exhibido la totalidad de su patrimonio inicialmente aportado.

b. El patrimonio de FibraHotel está representado por la aportación inicial de $15, el Portafolio de Aportación, el Portafolio de Aportación en Desarrollo y el monto de los recursos provenientes de emisiones de CBFIs.

c. Con fecha 30 de mayo de 2013, FibraHotel llevó a cabo una oferta subsecuente de CBFIs en la Bolsa Mexicana de Valores y en otros mercados internacionales. El monto de la oferta global ascendió a $4,877,725 ofreciendo 195,500,000 CBFIs, incluyendo sobreasignación, a un precio de $24.95. El Fideicomiso de Control de FibraHotel participó con la suscripción de 2,000,000 de CBFIs.

d. Como se menciona en la Nota 1, con fecha 30 de noviembre de 2012, FibraHotel llevó a cabo una OPI de CBFIs en la Bolsa Mexicana de Valores y en otros mercados internacionales. El monto de la oferta global ascendió a $4,136,806 ofreciendo 223,611,110 CBFIs, incluyendo sobreasignación, a un precio de $18.50.

En adición a la Oferta, los Fideicomisarios Adherentes aportaron a FibraHotel los hoteles que integran el Portafolio de Aportación y el Portafolio de Aportación en Desarrollo a cambio de CBFIs, por $1,485,377 y representando 80,290,656 CBFIs.

e. Al 31 de diciembre de 2013 y 2012 existen 499,401,766 y 303,901,766 CBFIs en circulación; respectivamente.

Distribuciones-

a. El Comité Técnico de FibraHotel ha aprobado y pagado distribuciones de las cuentas de ingresos fiscales, a los titulares de los CBFIs de la siguiente manera:

Fecha de aprobación de distribuciones

Distribuciones de reembolso de

patrimonioDistribuciones del

resultado fiscal Total

distribuciones

22 de octubre de 2013 $ 83,445 $ 16,097 $ 99,54222 de julio de 2013 41,248 33,166 74,414 22 de abril de 2013 36,952 22,038 58,99022 de enero de 2013 1,556 16,980 18,536

Total a diciembre 2013 $ 163,201 $ 88,281 $ 251,482

Estas distribuciones equivalen a 6.30 centavos por CBFI y se calcularon con base a los CBFIs en circulación excluyendo los CBFIs correspondientes al Portafolio de Aportación en Desarrollo al 31 de diciembre de 2013 y 2012, ascienden a 7,355,230 CBFIs y 9,697,897 CBFIs, respectivamente que actualmente no tiene derechos económicos hasta que los hoteles del Portafolio de Aportación en Desarrollo sean terminados y abiertos al público.

8 1F I B R A H O T E LE s t a d o s F i n a n c i e r o s

Emisión de CBFIs-La emisión de CBFIs como parte del patrimonio al 31 de diciembre está compuesto por:

2013 2012Concepto Precio Patrimonio Precio Patrimonio

Aportación inicial $ - $ - $ - $ 15Aportación en efectivo:195,500,000 CBFIs emitidos 24.95 4,877,725 - - 223,611,110 CBFIs emitidos - - 18.50 4,136,806

Aportación en especie:80,290,656 CBFIs emitidos - - 18.50 1,485,377

Gastos de emisión - (242,235) - (248,028)

Total emisión CBFIs $ - $ 4,635,490 $ - $ 5,374,170

13. Impuestos a la utilidad

A fin de cubrir los requisitos del régimen fiscal de FIBRA, en términos de lo previsto en el Oficio del SAT, conforme a los artículos 187 y 188 de la LISR, FibraHotel debe distribuir anualmente por lo menos el 95% del Resultado Fiscal a los tenedores de los CBFIs de FibraHotel.

La subsidiaria Fibra Hotelera, S. C., está sujeta al ISR y al IETU.

ISR - La tasa fue 30% para 2013 y 2012 y conforme a la nueva Ley de ISR 2014 (Ley 2014 continuará al 30% para 2014 y años posteriores.

IETU - A partir de 2014 se abrogó el IETU, por lo tanto, hasta el 31 de diciembre de 2013 se causó este impuesto, tanto para los ingresos como las deducciones y ciertos créditos fiscales con base en flujos de efectivo de cada ejercicio. La tasa fue 17.5%.

Hasta el año 2013, el impuesto a la utilidad causado es el que resulta mayor entre el ISR y el IETU.

Con base en proyecciones financieras, la subsidiaria Fibra Hotelera, S. C. identificó que esencialmente pagará ISR. Por lo tanto, la subsidiaria reconoce ISR diferido.

a. Impuestos a la utilidad reconocidos en los resultados

2013 2012ISR:

Causado $ 4,150 $ 586Diferido (2,072) (121)

$ 2,078 $ 465

b. Al 31 de diciembre de 2013 y 2012, el único concepto que integra el impuesto sobre la renta diferido activo es el de gastos acumulados por $2,193 y $121, respectivamente.

14. Cobros mínimos en contratos de arrendamiento

El valor de los cobros mínimos de arrendamiento operativos, descritos por marca hotelera, son como sigue:

Año Fiesta Inn Camino Real Total

Menos de un año $ 43,044 $ 15,000 $ 58,044

De uno a 5 años 172,177 60,000 232,177

$ 215,221 $ 75,000 $ 290,221

Los contratos de hoteles en arrendamiento reflejan términos que van de cinco a diez años.

8 2

Cabe mencionar, que el resumen antes mencionado no considera ningún ajuste en el tiempo a los importes de renta, a los cuales se tiene derecho contractualmente, y que en la mayoría de los casos corresponde al efecto de la inflación. Asimismo, tampoco se considera ninguna renta de carácter variable, ni tampoco períodos de renovación, sino únicamente los plazos forzosos para los inquilinos, de conformidad con el concepto antes mencionado de rentas futuras mínimas.

15. Información por segmentos de negocio

La información por segmentos operativos se presenta con base en el enfoque gerencial.

– Información analítica por segmento operativo

2013 F/1596 Fibra Hotelera, S. C. Total

Total ingresos $ 854,471 $ 178,010 $ 1,032,481

Costos y gastos de habitaciones (130,404) - (130,404)Costos y gastos de alimentos y

bebidas - (110,816) (110,816)Costos y gastos de administración (397,126) (55,569) (452,695)

2013 F/1596 Fibra Hotelera, S. C. Total

Gastos inmobiliarios (13,201) (3,590) (16,791)Gastos corporativos (80,668) (1,500) (82,168)Depreciación (119,974) (67) (120,041)Gastos de adquisición de negocios (79,857) - (79,857)

(821,230) (171,542) (992,772)

Otros ingresos, Neto 7,002 (42) 6,960Ingresos por intereses 119,126 - 119,126Perdida cambiaria, Neta (959) (5) (964)

Utilidad antes de impuestos a la utilidad 158,410 6,421 164,831

Impuestos a la utilidad - 2,078 2,078

Utilidad neta integral consolidada $ 158,410 $ 4,343 $ 162,753

2012F/1596 Fibra Hotelera, S.

C.Total

Total ingresos $ 25,868 $ 4,185 $ 30,053

Costos y gastos de habitaciones (3,934) - (3,934)Costos y gastos de alimentos y

bebidas - (2,211) (2,211)Costos y gastos de administración (5,603) (794) (6,397)Gastos inmobiliarios (547) - (547)Gastos corporativos (4,518) - (4,518)Depreciación (7,246) - (7,246)Gastos de adquisición de negocios (3,869) - (3,869)

(25,717) (3,005) (28,722)

Otros ingresos 9,503 - 9,503Utilidad cambiaria 4 - 4

Utilidad antes de impuestos a la utilidad 9,658 1,180 10,838

Impuestos a la utilidad - 465 465

Utilidad neta integral consolidada $ 9,658 $ 715 $ 10,373

8 3F I B R A H O T E LE s t a d o s F i n a n c i e r o s

16. Compromisos y contingencias

Excepto por lo mencionado anteriormente, ni el Fiduciario ni sus activos están sujetos a cualquier tipo de acción legal, excepto las derivadas de sus operaciones y actividades rutinarias.

Como parte de las transacciones de constitución, FibraHotel adquirió y está comprometida en adquirir ciertas propiedades con los recursos de la OPI.

De acuerdo a lo que se menciona en la Nota 1c FibraHotel ha firmado acuerdos para desarrollar dos hoteles en la Ciudad de Monterrey y dos hoteles al Norte de la Ciudad de México.

17. Hechos posteriores al periodo sobre el que se informa

a. Con fecha 17 de febrero de 2014, el Comité Técnico de FibraHotel aprobó previa autorización de la mayoría de sus miembros independientes distribuciones de las cuentas de ingresos fiscales, que corresponde a más del 95% de resultado fiscal del ejercicio, esta distribución fue pagada por FibraHotel el 10 de marzo de 2014 por un monto de $105,001.

b. Con fecha 21 de enero de 2014, FibraHotel anuncia que la construcción del Camino Real Hotel & Suites Puebla está terminada y que el hotel se encuentra en etapa de preoperación. Esta es la tercera apertura de los cuatro hoteles originalmente incluidos en el portafolio de desarrollo.

La inversión total en este hotel de 149 llaves fue de $125,000. De esta inversión, el grupo de control recibió 1,538,461 CBFIs sin derechos económicos en la oferta inicial, los cuales recuperaran sus derechos económicos con la distribución del primer trimestre de 2014. Adicionalmente, a la apertura del hotel FibraHotel se realizó un pago el 4 de marzo de 2014 en efectivo de $96,538.

c. Durante 2014, FibraHotel concluyó exitosamente la adquisición de tres hoteles que forman parte del Portafolio de Adquisición, la actividad principal es la operación hotelera

Propiedades adquiridas Fecha de adquisición

Contraprestación transferida y pagada

en efectivo

1. One Xalapa 27 de marzo de 2014 $ 69,0002. Fiesta Inn Xalapa 27 de marzo de 2014 143,9173. Fiesta Americana Aguascalientes 15 de enero de 2014 227,328

$ 440,245

Activos adquiridos y reconocidos a la fecha de adquisición

El valor razonable de los activos netos adquiridos, se presenta a continuación:

Propiedades adquiridas Terreno Edificio

Mobiliario y equipo de

hotel Total

1. One Xalapa $ 4,050 $ 58,000 $ 6,950 $ 69,0002. Fiesta Inn Xalapa 17,958 114,042 11,917 143,9173. Fiesta Americana

Aguascalientes 54,808 148,958 23,562 227,328

$ 76,816 $ 321,000 $ 42,429 $ 440,245

El valor razonable de los activos adquiridos antes mencionados, está determinados provisionalmente con base a estimaciones de valor razonable, al 27 de marzo de 2014 no se han completado las valuaciones de mercado necesarias y otros cálculos. El valor razonable se ha determinado con base a la mejor estimación de la Administración al 27 de marzo de 2014. Dichos valores están sujetos a cambios hasta que FibraHotel concluya sus valuaciones, las cuáles ocurrirán durante los doce meses siguientes a la fecha de adquisición.

8 4

Si el inmueble mencionado anteriormente hubiese sido adquirido el 1 de enero de 2013, junto con las propiedades adquiridas mencionadas en la Nota 1, los ingresos y la utilidad neta por FibraHotel por el periodo del 1 de enero de 2013 al 31 de diciembre de 2013, hubieran sido por $1,913,379 y $415,924, respectivamente.

Los costos de adquisición fueron por $6,641 fueron reconocidos en los estados consolidados de resultados integrales.

18. Nuevos pronunciamientos contables

a. IFRS nuevas y modificaciones emitidas pero no vigentes

FibraHotel no ha aplicado las siguientes IFRS nuevas y modificadas que han sido analizadas pero aún no se han implementado:

IFRS 9, Instrumentos Financieros

La IFRS 9 emitida en noviembre de 2009 introduce nuevos requerimientos para la clasificación y medición de activos financieros. La IFRS 9 modificada en octubre de 2010 incluye los requerimientos para la clasificación y medición de pasivos financieros y para su baja.

Modificaciones a la IFRS 10 e IFRS 12 e IAS 27, Entidades de inversión

Las modificaciones a la IFRS 10 definen una entidad de inversión y requieren que la Entidad cumpla con la definición de una entidad de inversión para efectos de no consolidar sus subsidiarias sino valuarlas a valor razonable con cambios en resultados, tanto en los estados financieros consolidados como en los separados.

Para calificar como una entidad de inversión, se requiere que FibraHotel:

• obtenga fondos de uno o más inversionistas con el fin de proporcionarles servicios de administración de inversiones

• compromiso hacia su inversionista o inversionistas de que el propósito del negocio es invertir los fondos exclusivamente para generar retornos mediante la apreciación de capital, ingresos por inversiones, o ambos,

• medir y evaluar el desempeño sustancialmente de todas sus inversiones con base en el valor razonable

La Administración de FibraHotel no estima que las modificaciones a entidades de inversión tendrán algún efecto sobre los Estados financieros consolidados de FibraHotel como entidad que no es una entidad de inversión.

19. Autorización de los estados financieros

Los estados financieros consolidados adjuntos fueron autorizados para su emisión el 3 de abril de 2014, por el Lic. Edouard Boudrant, Director de Finanzas y el Lic. Eduardo López, Director General de FibraHotel, consecuentemente estos no reflejan los hechos ocurridos después de esa fecha, y están sujetos a la aprobación de la Asamblea General Ordinaria de Tenedores de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios la cual podrá modificar los estados financieros.

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La Bolsa Mexicana hace constar el listado de los

Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios denominados

FIBRAS emitidos por Concentradora Fibra Hotelera Mexicana,

S.A. de C.V., en su carácter de Fideicomitente.

Intermediarios Colocadores:

Asesor y Agente Estructurador de la Oferta:

Características de la Emisión:

Clave de Cotización:

Fecha de Listado en la BMV:

Monto Total de la Oferta Global Inicial:(con sobreasignación)

Monto Total de la Oferta en México:(con sobreasignación)

Monto Total de la Oferta Internacional: (con sobreasignación)

FIHO

30 de noviembre de 2012

$ 4,136,805,535.00

$ 2,685,163,334.00

$ 1,451,642,201.00

FIHO

Evercore Casa de Bolsa, S.A. de C.V

Evercore Partners México, S. de R.L.

Casa de Bolsa Banorte IXE, S.A. de C.V. Grupo Financiero Banorte

Casa de Bolsa BBVA Bancomer, S.A. de C.V. Grupo Financiero BBVA Bancomer

J.P. Morgan Casa de Bolsa, S.A. de C.V. J.P. Morgan Grupo Financiero

EMISORA:FibraHotelTorre Corporativo World PlazaAvenida Santa Fe # 481 Piso 7Colonia Cruz Manca, Delegación Cuajimalpa, C.P. 05349, México D.F.www.fibrahotel.com www.twitter.com/FibraHotel www.linkedin.com/company/fibrahotel

ADMINISTRADOR:Administradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V.Torre Corporativo World PlazaAvenida Santa Fe # 481 Piso 7Colonia Cruz Manca, Delegación Cuajimalpa, C.P. 05349, México D.F.

FIDUCIARIO:Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División FiduciariaBlvd. Manuel Ávila Camacho, #40 Piso 17, Torre Esmeralda I, Colonia Lomas de Chapultepec, Delegación Miguel Hidalgo, C.P. 11000, México D.F.

REPRESENTANTE COMÚN:CI Banco S.A., Institución de Banca MúltiplePaseo de la Reforma # 115, Piso 23Colonia Lomas de Chapultepec, Delegación Miguel Hidalgo, C.P. 11000, México D.F.

AUDITOR EXTERNO:Deloitte – Galaz Yamazaki, Ruiz Urquiza, S.C.Miembro de Deloitte Touche Tohmatsu LimitedPaseo de la Reforma #115, Piso 6Colonia Cuauthémoc, Delegación Cuauthémoc, C.P. 06500, México D.F.

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