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FII Porto MaravilhaVice-Presidencia de Gestão de Ativos de
Terceiros
A VITER
A VITER (Vice-Presidência de Gestão de Ativos de Terceiro) é uma área segregada da estrutura da CAIXA (chinese wall), e
responsável pela administração e gestão de Fundo de Investimento.
São administrados e geridos cerca de R$ 330 bilhões, entre fundos de investimento
(mais de 200) e carteiras administradas (20);
A área obteve o conceito MQ1 pela Moody´s; No segmento de investimentos imobiliários,
gerimos cerca de R$ 12 bilhões em ativos;
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O Fundo (“FII PM”)
As cotas do FII PM, administrado e gerido pela CAIXA, foram adquiridas pela Carteira Administrada do FGTS, no valor de R$ 3,5
bilhões. O FII PM tem como meta o retorno de IPCA
+ 6,5% a.a. para o seu cotista (FGTS), prazo de 15 anos e carência de 8 para a
amortização de suas cotas. O FII PM tem como auditor a Ernst & Young,
como assessor legal o Tozzini Freire e como consultor de investimento a Hines.
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Leilão das CEPACs O leilão das CEPACs trouxe para o vencedor (FII PM)
os seguintes diretos e obrigações:1) Aquisição de terrenos públicos que podem consumir
cerca de 60% do estoque de CEPACs emitidas;2) Pagamento de todas as despesas relacionadas à
Operação Urbana Consorciada, cujo valor total é de cerca de R$ 8 bilhões (e não R$ 3,508 bilhões, valor do lance vencedor).
3) O pagamento do montante acima será realizado na medida em que obras e serviços do contrato de PPP forem realizados (cerca de R$ 4,5 bi em 5 anos e o restante em 10 anos).
4) Do compromisso total assumido pelo FII PM, cerca de R$ 7,123 estão condicionados à compra de terrenos públicos.
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Pagamentos
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FIIRegião
DoPorto CDURP
cotas
6,4 mm CEPAC
R$ 7,6 bilhões cotas
terrenos
concessionária
OBRAS + Serviços
CDURP/patrimônio histórico
FIIPM
R$ 8 bilhõesCEPAC +terrenos
R$ 350 milhões
R$ 50 milhões
O Pagamento de CEPAC/Terreno/PoC
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FIIPM
(comprador) FII RP
(vendedor)
CEPACs = R$ 3,5 bi
Terrenos = R$ 0,5 bi PoC* = até R$ 4 bi
* Prêmio de Opção de Compra dos Terrenos
Total = até R$ 8 bi
O compromisso total, de cerca de R$ 8 bilhões, tem três componentes, cujos valores somados equivalem aos custos totais da OUCPRJ
Terrenos Públicos Elegíveis
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União Docas Estado Município
Privados Relevantes Privados Relevantes
Diretrizes de Atuação• O FII PM vem, desde agosto do ano passado, se colocando à
disposição do mercado para negociar propostas envolvendo CEPACs;
• Já estão sendo discutidas, atualmente, cerca de 15 oportunidades de negócios, envolvendo aproximadamente 30% das CEPACs emitidas;
• Estão sendo analisados empreendimentos imobiliários de todos os tipos, tais como torres corporativas, hotéis, shoppings, residenciais, etc;
• Os negócios serão realizados de modo a evitar uma super oferta em determinados segmentos imobiliários, contribuindo assim para a valorização contínua dos preços.
Diretrizes de Atuação• Serão privilegiados negócios que contribuam para a ocupação
diversificada da área, repetindo assim outros modelos bem sucedidos de revitalização (Beirute, Barcelona e Hamburgo), com a integração de moradia, lazer e trabalho.
• Um FII PM buscará, em cada negócio, o retorno necessário ao pagamento da OUCPRJ e à amortização das cotas de seu investidor;
• As decisões de investimento do fundo são tomadas por um comitê de investimento, com o suporte técnico de seu consultor imobiliário (Hines) e legal (Tozzini Freire);
Racional• A integralização de R$ 3,5 bilhões trouxe um importante
colchão de liquidez para o FII PM (cerca de 3,5/4 anos de obra);• Os CEPACs e terrenos precisam ser corretamente investidos
para que hajam recursos suficientes para pagar a OUCPRJ e remunerar o investidor;
• Os terrenos públicos que forem comprados pelo FII PM serão desenvolvidos em conjunto com agentes de mercado e deverão trazer alguns dos empreendimentos âncora da região;
• O FII PM poderá alienar CEPACs à vista desde que o valor seja coerente com os seus compromissos pecuniários.
Modelos de Negócio
• Venda à vista de CEPACs;• Venda à prazo de CEPACs;• Permuta Física (fração ideal ou unidades
autônomas);• Permuta Financeira;• Participação Acionária em SPEs (via
integralização de CEPAC/Terrenos);
Escassez de CEPACs• Os terrenos públicos que deverão ser comprados pelo FII PM
consumirão cerca de 60% do estoque de CEPACs (possivelmente mais);
• Os terrenos públicos que deverão ir à mercado (além dos acima descritos) devem consumir, ao menos, 15% do estoque de CEPACs;
• Deste modo, os terrenos privados poderão consumir cerca de 25% do estoque de CEPACs;
• A quantidade de CEPACs emitidas é, em nosso entendimento, menor do que o potencial somado de consumo dos terrenos públicos e privados.
Oportunidades• Entendemos que há espaço para todos os interessados em
desenvolver projetos que requeiram CEPACs (são mais de 4 milhões de metros quadrados!);
• O FII PM, ao assumir todas despesas da OUCPRJ, viabilizando assim a revitalização, criou as condições para que a valorização imobiliária aconteça ao longo dos anos;
• Acreditamos a CDURP terá êxito na aquisição dos terrenos públicos para venda ao FII PM, possibilitando a continuidade das obras;
• A cidade do Rio de Janeiro tem fundamentos imobiliários únicos, os quais, associados à revitalização da área do porto, trazem expectativas consistentes de retorno para os investimentos imobiliários nos próximos anos.
Obrigado!