Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com1 Eduardo Juan Sprovieri Toms Bulat LA FINANCIACIN DE LA VIVIENDA PARA LA CLASE MEDIA Situacin actual y pronstico Las posibilidades de asistir a ese importante sector de la sociedad CMARA DE LA VIVIENDA Y EQUIPAMIENTO URBANO DE LA REPBLICA ARGENTINA Av. Callao 66 4 P. (C1022AAN) CABA www.cavera.org.ar Buenos Aires, Diciembre de 2008 Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com2INDICE PRLOGO .................................................................................................................................................... 3 INTRODUCCIN.......................................................................................................................................... 7 1.EL DEFICIT HABITACIONAL EXISTENTE EN LA ARGENTINA........................................................ 10 2.CUANTAS VIVIENDAS SE CONSTRUYEN ANUALMENTE............................................................. 14 3.DEMANDA TOTAL ANUAL DE VIVIENDAS EN LA ARGENTINA................................................. 17 4.DEMANDA ANUAL DE VIVIENDAS DE LA CLASE MEDIA........................................................... 19 5.CAPACIDAD ECONMICA DE LA CLASE MEDIA....................................................................... 28 6.EL CRDITO HIPOTECARIO EN LA ARGENTINA............................................................................ 31 7.HIPOTECA, TITULIZACIN Y SECURITIZACIN............................................................................. 38 8.EL PRECIO DE LAS VIVIENDAS.......................................................................................................... 44 9.LA FORMA DE PAGO DE LA VIVIENDA.......................................................................................... 48 10. EL PAGO DEL ANTICIPO................................................................................................................... 52 11. EL PAGO DE LAS CUOTAS................................................................................................................ 55 12. LA UNIDAD DE VALOR ...................................................................................................................... 60 12.1.LA MONEDA.................................................................................................................................... 60 12.2.LA MONEDA ARGENTINA Y SU DESVALORIZACIN .......................................................................... 62 12.3.LA MONEDA Y LAS TEORAS NOMINALISTA Y VALORISTA ................................................................. 67 12.4.LA FALACIA DE LA MONEDA COMO UNIDAD DE VALOR.................................................................. 71 12.5.EL COEFICIENTE DE VARIACIN SALARIAL...................................................................................... 73 13.POR QU NO APLICAR EL C.V.S.?.............................................................................................. 77 13.1.LA INDEXACIN EST PROHIBIDA.................................................................................................... 79 13.2.EL USO DE NDICES DE ACTUALIZACIN ES INFLACIONARIO............................................................ 82 13.3.LA ACTUALIZACIN DE LAS CUOTAS PERJUDICA AL DEUDOR........................................................... 90 14.PROPUESTA......................................................................................................................................... 92 14.1.TIPOLOGA DE LAS VIVIENDAS......................................................................................................... 92 14.2.FORMA DE PAGO DE LA VIVIENDA .................................................................................................. 93 14.3.SUBSIDIO ESTATAL ........................................................................................................................... 95 14.4.A CARGO DEL COMPRADOR .......................................................................................................... 95 14.5.REQUISITOS A SATISFACER POR EL COMPRADOR............................................................................. 96 14.6.LAS SOCIEDADES ORIGINANTES...................................................................................................... 96 14.7.LA CDULA HIPOTECARIA............................................................................................................... 97 14.8.LA ANSES...................................................................................................................................... 97 Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com3PRLOGO La financiacin de la vivienda ha sido y es una permanen-tepreocupacindenuestraCmara.Desdesusorgenes,esdecirdu-rantelos35aosdesuexistencia,CAVERAhabregadoalrespectode esecrucialtema,analizandosuscaractersticasyposibilidades,discu-tiendoalternativas,formulandopropuestasatravsdeconferencias, jornadas, artculos en diarios y revistas especializados, de su propio bole-tn,editandolibrosyrealizandopresentacionesantelasdistintasautori-dades y pblico en general. Lossectoresdemenoresrecursoshansido,convariantes, tradicionalmenteasistidosporelEstadoparaelaccesoalavivienda por medio de planes sociales, como el FONAVI y ms recientemente el Plan Federal de Construccin deViviendas, que si bien no hanlogrado satisfacerplenamentelademanda,hansignificadounimportante avanceenlasolucindelproblemaparaunvastosectordelapobla-cin, precisamente el ms desposedo y postergado. Elsectormsadineradodelapoblacines,obviamente, elnicoquenopresentacarenciasenloquerespectaalaccesoala vivienda y a su financiacin. Perolaclasemedia,querepresentael40%delapobla-cin argentina, es todava un sector cuya demanda de viviendas no es atendida,dadoquenorecibesubsidiosniesacogidoporplanesde construccin de viviendas con fondos pblicos, ni tiene posibilidades de acceso al crdito por no calificar para el mismo o por no poder afrontar el pago de las cuotas debido a la relacin de las mismas con la escala de sus ingresos. Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com4El presente estudio analiza fundamentalmente alternativas posibles que permitan ayudar a este importante sector de la poblacin paraquepuedaaccederaunaviviendadignaconstituyndose,ade-ms, en un amplio sector demandante a la industria, creando trabajo y empleo. Lapropuesta, que difundimos por medio de esta publica-cin, se basa fundamentalmente en los siguientes conceptos: asistencia del Estado en el financiamiento a la demanda, captacin de recursos provenientes del ahorro, la inversin privada y la institucional, brindar un sistema que garantice la rentabilidad de los recursos cap-tados, asegurar un sistema de relacin equilibrada entre las cuotas y los in-gresosdelosdeudores,independizndolasdelasfluctuacionesfi-nancieras y del mercado inmobiliario. EndichoprogramaelEstadodeberjugarunrolfunda-mental, que resumimos en pocos conceptos: Ayudando a financiar parte delanticipo, en proporcin inversa a la capacidad econmica de la familia compradora. Dictando leyes y disposiciones que establezcanlas normas y regula-ciones necesarias. Generando, a travs de las provincias y municipios, bancos de tierras queayudenaevitarlaespeculacin,asegurandolautilizacinde terrenosadecuados,conlainfraestructuraylosserviciosindispensa-bles. Impulsando la puesta en marcha y el seguimiento del programa Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com5Como es de comprender, volcar las ideas y sus fundamen-tos en un programa coherente, no ha sido tarea fcil. Por ello CAVERA ha encomendado a un destacado profe-sional con una amplia y verstil experiencia, activo participante de esta Cmara desde hace 25 aos, con 20 de ellos como Directivo de la mis-ma,atranscribirlosconceptosquedurantetodosestosaoshemos compartido. Nos referimosalarquitecto EduardoJuanSprovieri, elque en su larga trayectoria profesional ha sido docente de la F.A.D.U.- U.B.A., Gerentedearquitecturadeunadelasempresasconstructorasdema-yorenvergaduradelpas,presidentedurante15aosdeunaempresa constructora de obras pblicas, Director y Gerente de una empresa ori-ginantedehipotecas;siendoactualmenteProtesorerodeCAVERA,se desempea como Gerente de la misma. Y como de asuntos econmicos y financieros trata el tema quenosocupahemosrequeridolasupervisindelosconceptosdes-arrollados,alLicenciadoTomsBulat,egresadodelMasterSciencein EconomicsdelaUniversityofLondonQueenMaryydeDesarrolloEco-nmicodelaUniversidadFederaldeRodeJaneiro;hasidoprofesor adjunto de Finanzas Pblicas de la Facultad de Ciencias Econmicas de la U.B.A., siendo actualmente asesor de empresas, consultor econmico demediosdecomunicacinyAsesordeEconomayFinanzasdeCA-VERA. Lo que sigue es el resultado de la experiencia, dedicacin yesfuerzodeambosprofesionalesymanifiestalapropuestaquepro-mueve nuestra Cmara. Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com6Esperamosquenuestrasideasdespiertenlainquietudy seantenidasencuenta;podrasignificarunaportefundamentalpara loscientosdemiles defamiliasqueven postergadossussueosy trans-currir los aos sin la felicidad y tranquilidad que la casa propia lleva con-sigo. Arq. Jos Oscar Vidal Presidente CAVERA Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com7INTRODUCCIN A pesar de los esfuerzos realizados por las autoridades na-cionales,provincialesymunicipalesydelasextraordinariasinversiones quesea hanconcretadodestinadasalaconstruccinde viviendas de inters social, hay un importante sector de la sociedadque no ha esta-do incluido entre los beneficiarios de los numerosos y diversos planes en-caradospor las autoridades tendiendo a paliar el estremecedor drama heredado, de la carencia de viviendas populares. Ese sector de la poblacin que no recibe subsidios, ni asis-tencia ni ayuda para acceder a sus viviendas, tiene la capacidad eco-nmicadepoderpagarporellas,peroleestvedadoelaccesoal crditodebidoaquelaslneasfinancierasinstrumentadasporlosban-cos resultan barreras infranqueables por sus exigencias y requisitos. Ese sector, que alcanza al 40% de la poblacin de nuestro pas, es la clase media argentina. Todoslosesfuerzoseinversionesrealizadosporlasautori-dades pblicas han sido orientados a atender el problema de la vivien-da de las clases ms necesitadas y postergadas del pas, lo cual es ab-solutamente comprensible y compartimos plenamente. Peroesaotraclase,laclasemedia,tambinnecesitavi-viendas y de asistencia para acceder a ellas. Alrespectodeello,hacemosreferenciaauninformede la Defensora del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires,el que sostiene queenelao2002elparquehabitacionaldelaciudadalcanzabaa Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com8las 1.200.000 viviendas, 48% de ellas de buena calidad, 26% aceptables, 13%alasqueseleshaotorgadootrodestinoyfinalmenteun13%de viviendaserandedeficitariacalidad.Lassituacionesdeficitariaspor hacinamiento o carencia de vivienda afectaban a unas 400.000 perso-nas de las cuales un 51% perteneca a un nivel econmico bajo, un 34 % al segmento medio bajo y un 15% alsegmento medio. (Defensora del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires, Informe del 5 de Julio de 2006, pag. 2, basado en el Documento Tcnico del Plan Estratgico del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, 2003).) Lo cual nos advierte que el 49% de la poblacin de la ciu-dad de Buenos Aires que en el ao 2002 vivan en viviendas deficitarias o en condiciones de hacinamiento, pertenecan a la clase media. Anuestrocriteriocreemos,yesloqueintentaremosde-mostrar, que el acceso a la financiacin de la vivienda para los sectores medios que pueden pagar por ella, es atacar una parte importante del problema,promoviendoquesufinanciacinseaatendidaporelmer-cado,loquepermitirquelosfondosdelEstadosedestinenexclusiva-mente a asistir a los sectores ms desprotegidos de la poblacin. Loquepretendemosconestetrabajoesvercmo,dife-rentes actores de la economa de nuestro pas pueden ser partcipes de la solucin de este grave problema y cmo pueden colaborar las auto-ridades pblicas para instrumentar un sistema que facilite el acceso a la vivienda de la clase media, que puede y quiere pagar por ella, lo que a su vez lleva implcito otras propiedades virtuosas: Promocin del ahorro Promocin del mercado de capitales Promocin del empleo y de la actividad econmica El tema que hoy nos ocupa, ha sido un permanente deba-tedetodosaquellosquehanparticipadoactivamenteennuestraC-mara. Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com9Y nutridos de esas apasionantes y enriquecedoras disquisi-ciones,hemosconsideradoundeberimpostergableeldarlesformay trascendencia;yporellohemosvolcadonuestrosanlisis,estudios,in-quietudes y conclusiones en este trabajo. Los autores Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com101.EL DEFICIT HABITACIONAL EXISTENTE EN LA ARGENTINA EnoportunidaddeunSeminarioorganizadoporlaComi-sindeViviendadelaCmaradeDiputadosdelaNacinel9deno-viembre de 2006 se brind el dato queel dficit habitacional de nuestro pas era de 2.640.871 vivendas. No son muchas las fuentes, desde el punto de vista cient-ficootcnico,quepuedanbrindarnosdatosprecisossobreculesel dficit habitacional en nuestro pas. La fuente ms confiable al respecto es el Instituto Nacional deEstadsticasyCensosINDEC,perolamentablementelosdatosque esteorganismopuedebrindarnoscorrespondenalCensoNacionalde Poblacin, Hogares y Vivienda 2001, por lo que a la fecha de redaccin deesteestudio,losmismosestndesactualizadosporeltranscursodel tiempo. El primer punto que debemos dilucidar, cuando hablamos de dficit habitacional, son los parmetros y criterios que definen a una viviendacomodeficitariaocualessonlascondicionesquedeben cumplirseparaclasificaraunafamiliaconNecesidadesBsicasInsatis-fechas. Las NBI fueron definidas por el INDEC en La Pobreza en la Argentina, publicada por este instituto en el ao 1984. Los hogares con Necesidades Bsicas Insatisfechas son aquellos que presentan al menos uno de los siguientes indicadores: Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com11NECESIDADES BSICAS INSATISFECHAS Hacinamiento Hogares con ms de tres personas por cuarto Vivienda Hogares que habitan una vivienda de tipo inconve- niente (pieza de inquilinato, vivienda precaria u otro tipo) Condiciones sanitarias Hogares que no tuvieran ningn tipo de retrete Asistencia escolar Hogares que tuvieran algn nio en edad escolar que no asista a la escuela Capacidad de subsistencia Hogares que tuvieran 4 o ms persona por miembro ocupado y, adems cuyo jefe no hubiera completado el tercer grado de la escuela primaria Vadesuyo,quecualquierhogaralcanzadoporuno cualquiera de los tres primeros apartados caer dentro de la categora de deficitario. El INDEC por otro lado clasifica las viviendas por la calidad de los materiales empleados en su construccin como sigue: VIVIENDAS SEGN LA CALIDAD DE LOS MATERIALES CALMAT I laviviendapresentamaterialesresistentesyslidosentodoslospara-mentos (pisos, paredes o techos) e incorpora todos los elementos de ais-lamiento y terminacin. CALMAT IIlaviviendapresentamaterialesresistentesyslidosentodoslospara-mentos pero le faltan elementos de aislamiento o terminacin al menos en uno de los componentes (pisos, paredes, techos). CALMAT III laviviendapresentamaterialesresistentesyslidosentodoslospara-mentos pero le faltan elementos de aislamiento o terminacin en todos suscomponentes,obienpresentatechosdechapademetalofibro-cemento u otro sin cielorraso, o paredes de chapa de metal o fibroce-mento. CALMAT IV la vivienda presenta materiales no resistentes ni slidos o de desecho al menos en uno de los paramentos. ElINDECserefiereenformaindistintaahogaresyvivien-das, aunque los define con precisin al referirse a los aspectos metodo-lgicosdelcenso.INDECdefinealHogar:personaogrupodepersonasque Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com12vivenbajoelmismotechoycompartenlosgastosdealimentacinyUnidadde Habitacin o vivienda: recinto de alojamiento estructuralmente separado e inde-pendiente. Se presentan unidades de habitacin: a) que han sido construidas o adapta-dasparaserhabitadasporpersonasyb)que,aunquenohayansidoconstruidaso adaptadasparaserhabitadasporpersonas,seutilicenconesefinenelmomentodel levantamiento del censo. AnalizandolosdiversosCuadrosdelCenso2001ytenien-do en cuenta las definiciones sobre NBI y CALMAT, hemos elaborado el resumen que detallamos a continuacin: TOTAL DE VIVIENDAS10.637.084(1) D F I C I T D EV I V I E N D A S Censo 2001 Casas tipo B (2)1.479.902 Ranchos217.281 Casillas266.322 Hogar en pieza de inquilinato o pensin96.569 Id. en local no construido p/viv. o mvil24.347 Ms de 3 pers./cuarto en casa tipo A (3)101.615 Idem. idem. en departamento15.085 2 o ms hogares por vivienda552.199 _________________________ DFICIT HABITACIONAL TOTAL2.753.320 Fuente: INDEC Censo 2001 Cuadros 3.4, 3.5, 5.1, 5.4, 4.15 y 4.17 (1)ElTotalconsignadocorrespondealasumadeViviendasOcupadas(9.712.661), Ocupadas con moradores ausentes (609.443) y en alquiler o venta (314.980). No in-cluyeViviendasqueseusancomoconsultorio,oficinaocomercio(227.328),uso vacacionalofin desemana(324.576),motivosdesconocidosuotros(384.203),en construccin (191.906) y abandonadas (276.487). Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com13(2)Serefiereatodaslascasasquecumplenporlomenosconunadelassiguientes condiciones: tienen piso de tierra o ladrillo suelto u otro material y/o no tienen pro-visin de agua por caera dentro de la vivienda y/o no disponen de inodoro con descarga de agua.(3)Se refiere a todas las casas no consideradas tipo B Eldficithabitacionaltotalcalculadocorrespondeal Censodelao2001.Teniendoencuentaelaumentovegetativodela poblacin,quees delorden de los360.000habitantespor ao,estima-doenbasealatasaanualdecrecimientodelapoblacinargentina, quesegnelINDECfuede10,1pormil,osea1,01%porao,calcula-mos una necesidad de aproximadamente 207.000 viviendas anuales (ver Captulo3), desde entonces hasta el ao 2007 unas 1.240.000 viviendas y teniendoencuentaquedesdeelao 2002sehanconstruidocon fon-dos pblicos y privados aproximadamente 700.000 viviendas nuevas (ver captulo 2), el dficit habitacional se ha incrementado en 540.000 vivien-das alcanzando a fin del ao 2007 a: DFICIT HABITACIONAL3.300.000 VIVIENDAS Para la estimacin precedente hemos considerado exclu-sivamentelaconstruccindeviviendasnuevas;nohemostenidoen cuentalasampliacionesprivadas,quecalculamos,segnfuentesdel INDECydelaDireccindeEstadsticadelGobiernodelaCiudadde BuenosAires,enaproximadamente200.000viviendasenelmismope-rodo, ni las150.000 soluciones habitacionales declaradas por la Subse-cretara de Viviendas de la Nacin desde el ao 2003 al 2007, pues esas 350.000 viviendas readecuadas no alcanzarn a compensar las 468.000 viviendas (78.000 anuales) que se transformarn en deficitarias por obso-lescencia en ese mismo perodo (ver final del Captulo 3). Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com142.CUANTAS VIVIENDAS SE CONSTRUYEN ANUALMENTE Enprimertrminoestimaremoscuntasviviendasnuevas se construyen anualmente con fondos privados, para lo cual tomaremos unperodode10aos,entre1998al2007,queabarcadosciclosde buena actividad, al inicio y al final, con un lapso intermedio claramente recesivo: PERMISOS DE CONSTRUCCIN VIVIENDAS PRIVADAS NUEVAS AOCANTIDADSUP. CUB. (m2) m2/viv 199870.1436.965.96799 199956.1795.718.337102 200052.9225.610.435106 200142.8844.508.252105 200227.9793.084.531110 200348.2285.314.794110 200456.0136.406.085114 200575.2658.160.914108 2006122.700S / D(1) 2007121.600S / D(1) 1998-2007115.000S / D(2) TOTAL788.913VIVIENDASFuente: INDEC y D.G.E. y C. Gob. C. Bs. As. (1)A partir del ao 2006 la cantidad total de viviendas ha sido estimada en base a los datos publicados por la Direccin General de Estadsticas y Censos del Gobierno de la CiudaddeBuenosAiresyaqueelINDECbrindabadatosdelospermisosdeedifica-cindeviviendasnuevas(cantidaddeviviendas,superficiecubierta,etc.)para188 municipios hastaelao 2005; peroapartir delao2006enadelante elINDEC brinda informacinatravsdelISACdepermisosdeedificacinparalaciudaddeBuenos Airesypara42municipiosenformaglobal,incluyendoampliacionesyedificaciones con otros destinos diferentes al de viviendas. (2)ElrelevamientodelosPermisosdeEdificacinquerealizaelINDECabarca,como dijimos, un total de 188 municipios, comprendiendo para la Ciudad de Buenos Aires el 100%derelevamiento,paralaProvinciadeBuenosAiresel90,6%yparaelrestodel Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com15pas el 71,7% de la poblacin urbana. En base a los porcentuales faltantes hemos esti-madolosmunicipiosnorelevados,manteniendounacantidaddeviviendaspropor-cionalalosmunicipiosrelevados.Enestacantidaddeviviendasnuevasestimadano sehaconsideradolasconstruccionesclandestinas,noregistradasylasejecutadas dentro de barrios cerrados y chacras, no declaradas, por un lado por suponer deficita-rias la mayora de las construcciones clandestinas y por el otro por considerar irrelevan-teslascantidadesconstruidasenbarriosprivados.Porcaso,enelmunicipiodePilar (uno de los que mayor crecimiento ha evidenciado) se han construido en los ltimos 10 aosaproximadamente16.000viviendasregistradas.Suponiendoqueunacantidad igual se ha construido en forma irregular, ello representara 1.600 viviendas anuales. Sobre la cantidad de viviendas realmente construidas ver NOTA al final del Captulo. Como conclusin, podemos decir que con fondos priva-dos se construyeron aproximadamente un promedio de 79.000 viviendas por ao. En el mismo perodo de diez aos, es decir entre los aos 1998 y 2007, se han construido con fondos pblicos aproximadamente un total de 330.000 viviendas, lo que da un promedio de 33.000 vivien-das por ao. Sumando las viviendas privadas y las terminadas con fon-dos pblicos, da como resultado que en nuestro pas se ha construido en los ltimos diezaos aproximadamente un promedio de: Privadas 79.000 viviendasFondos Pblicos 33.000 viviendasTOTAL 112.000 viviendasVIVIENDAS CONSTRUIDASANUALMENTE Veamos a que sectores de la poblacin estn dirigidas esas 112.000 viviendas: Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com16Suntuosa 128 m2 22% 24.400Lujosa 128 m2 6% 6.700Fondos Privados 79.000 viv/aoConfortable 106 m2 23% 25.500Sencilla 78 m2 20% 22.400Fondos Pblicos 33.000 viv/ao Econmica 44 m2 29% 33.000TOTAL 112.000 viv/ao 100% 112.000CATEGORA DE VIVIENDAS CONSTRUIDAS ANUALMENTE Fuente: Direccin General de Estadsticas y Censos de la Ciudad de Buenos Aires Las incidencias de las Categoras de las Viviendas han sido calculadas en base a los datos extrados de los anuarios Estadsticos del Gobierno de la Ciudad de Bs. As. y extrapolados al total de las viviendas permisadas nuevas en todo el pas. CATEGORAS DE LAS VIVIENDAS segn D.G.E y C de la C. de Bs. As. Sencilla: no podrn figurar ms ambientes que porche o vestbulo, sala de estar o co-medor;dormitorios;baoytoileteparacuatrolocalesdeprimera;cocina,lavadero, garaje, depsito; servicios centrales de calefaccin, agua caliente y/o aire acondicio-nado. Confortable:nopodrnfigurarmsambientesqueescritorio,antecocinaoanteco-medorocomedordiario(siemprequesuseparacinconelambienteprincipalest perfectamente definida), una habitacin de servicio y un bao de servicio; cuarto de planchar. El living y el comedor o el living-comedor no deben exceder en conjunto de 42 m2 de superficie. Lujosa: no podrn figurar ms que un ascensor en las unifamiliares; ascensor con acce-so privado a un solo departamento por piso; ascensor de servicio, siempre que el mis-moestperfectamentecaracterizadocomotal;hastatreshabitacionesytresbaos de servicio; living-comedor que excedan de 42 m2 de superficie. Suntuosa:nopodrnfigurarmsqueaquellasquereuniendolascaractersticasindi-cadasenelapartadoanterior,tengansuconstruccincomplementadacondetalles suntuososeimportantesambientesderecepcin,msdetreshabitacionesytresba-osdeservicio;piletadenatacin,cuerpoindependienteparaviviendadeservicio, etc. NOTA IMPORTANTE: los datos informados sobre viviendas permisadas con fondos privados son extrados de los permisos de construccin en la Ciu-dad de Buenos Aires segn su D.G.E. y C y en 188 municipios de todo el passegnelINDEC,yaquenohaydatosestadsticossobrecantidad de viviendas construidas, lo que no confiere seguridad de que sasea la cantidad de viviendas realmente terminadas. Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com173.DEMANDA TOTAL ANUAL DE VIVIENDAS EN LA ARGENTINA Yanoshemosreferidosmuysomeramentealademanda de viviendas en el captulo 1 dedicado al Dficit Habitacional en la Ar-gentina.Endichocaptulohemosintentadodemostrarqueeldficit habitacional existente alcanza a los 3.300.000 unidades de vivienda. Ahora bien, esa cifra no es esttica, ya que se incrementa anualmente segn las siguientes estimaciones: en el Censo nacional de poblacin y vivienda 2001, el INDEC determin que la tasa anual media de crecimiento de la poblacin argentina entre los aos 1991 y 2001 fue de 10,1 por mil, o sea 1,01% anual, pasando de 32.615.528 habitantes en 1991a36.223.947enelao2001.Ennmerosrealesaumenten 3.608.419habitanteseneltranscursodeesos10aos.Oseaaunpro-medio de 360.842 habitantes por ao. Consecuentementeenelpresenteaolosprimeros 360.000habitantesnacidoseneldeceniopasadoestarncumpliendo los 18 aosy en los aos sucesivos se verificarn idnticos cumpleaos, porloquelosjvenesqueestarningresandoenlamayoradeedad irnformandoparejasyamedidaqueelloocurrairndemandando algunavivienda(estoqueexponemosdemaneratansencilla,noes estrictamente acadmico, pero se aproxima mucho a la realidad). La cantidad de viviendas necesarias anualmente no resul-tar de dividir la cantidad de 360.000 habitantes por 2 debido a que del totaldeloshogareshoyexistentes,segndatosdelINDEC,el15%est habitado en forma unipersonal, por lo que suponiendo que esa propor-cin se mantenga, resultar que 54.000 solitarios demandarn su vivien-daindividual,entantoquelos306.000habitantesrestantesintegrarn Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com18parejasydesearncompartirfelizmenteunavivienda,loquedaraun total de 153.000 hogares, que sumados a los 54.000 anteriores da un to-tal de 207.000 viviendas anuales. A esta cantidad es necesario agregar las viviendas que se irnincorporandoanualmentealparquedeviviendasdeficitariaspor razonesdeobsolescenciaqueestimamos,concriterioprudente,enel 1% anual del parque existente(o sea,sobre la base de suponer una vi-datildelasviviendasde100aos).Porloqueanteuntotalde 10.637.084viviendas,comovimosenelCaptulo1,alasquedebemos restar previamente las 2.753.320 ya declaradas deficitarias por el INDEC, quedan 7.883.764 viviendas, que al1%anualresultan 78.800 viviendas quesetransformarnendeficitariasanualmente,porloqueeltotalde la demanda anualde viviendas ser: 285.000 anualesDEMANDA TOTAL DE VIVIENDAS Es oportuno recordar que en esta cifra no se incluye la re-duccin del dficit pre-existente de 3.300.000 viviendas. Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com194.DEMANDA ANUAL DE VIVIENDAS DE LA CLASE MEDIA A los efectos de determinar la necesidad de viviendas de la clasemediaargentina,loprimeroque intentaremosdefinires quse entiende por clase media y luego medirla magnitud que dicho sector tiene cuantitativa y proporcionalmente dentro del total de la poblacin argentina.Deestaformapodremosdeterminar,conciertaaproxima-cin, la necesidad futura de viviendas de este sector, ya que con la in-formacin hoy disponible es muy difcil determinar con exactitud el dfi-cit habitacional existente del mismo. Para la definicin de la clase media la fuente ms preci-saprovienedelosestudiosrealizadosporlaAsociacinArgentinade Marketingypublicadospordichainstitucinensustrabajosndicede nivel socio econmico argentino del ao 1996 y Nivel Socio Econmi-co 2006(NSE 2006). En la primera de estas publicaciones la AAM dividi la es-tructura socio econmica de la poblacin en siete clases, que identific con letras y nmeros (concepto ampliamente difundido hoy): ABC1-C2-C3-D1-D2-E Estructura Socio Econmica ao 1996 %CIUDADES > 500.000 HABITA B Alta 1C 1 Media Alta 10C 2 Media Tpica 11C 3 Media Baja 24D 1 Baja Superior 25D 2 Baja Inferior 25E Marginal 4Fuente: Asociacin Argentina de MarketingNSE CLASE Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com20Los ndices de Nivel Socio Econmico definido por la AAM en el ao 1996 se basaban en los siguientes indicadores: Nivel Educacional del Principal Sostn del Hogar (PSH) Nivel Ocupacional del PSH PatrimoniodelHogar(posesindeBienesyServicios,posesinde Automvil) Aos despus (2002, 2004 y 2006) la AAM volvi a analizar eltemadelnivelsocioeconmicoargentino,oportunidadesenque realizrevisionescompletasdeloscriteriosutilizadosparalaestratifica-cin,basndoseennuevasponderacionesaplicadasalasvariables quetradicionalmentehansidoutilizadas(educacin,ocupacinypo-sesindebienes)yenlasconsultasrealizadasadiversosydestacados especialistas en la materia. ComoconsecuenciadedichosestudioslaAAMacord nuevos criterios con relacin al enfoque metodolgico para el Nivel So-cio Econmico 2006, segn las siguientes premisas: Basarse en el concepto tradicional de capacidad de consumo del hogar. TomarcomobaseparaelanlisislainformacindelaEPH(En-cuestaPermanentedeHogaresquerealizaelINDEC)porsucon-fiabilidad,magnitudyalcance.(Alrespecto,merecerecordarsequeel NSE 2006 fue elaborado por la AAM entre los aos 2005 y 2006) Considerar adems todas las variables sociales y culturales indica-tivas de la posicin social del hogar, en tanto estn disponibles en la EPH. Que sea aplicable en un futuro por todos los actores del mercado. Que sea definible fcilmente. Que sea comparable con anteriores versiones. Y factible de empalmar con mediciones y estadsticas oficiales. Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com21Luegodeunaminuciosaseleccindemuestrasydeinvi-tar a un conjunto de expertos en el campo de la investigacin de mer-cado, estableci los siguientes criterios, variables y categoras, ajustando la variable Educacin, segn la siguiente incidencia:75% Ocupacin 25% Educacin A)INSERCINLABORALDELPRINCIPALSOSTNDELHOGAR(PSH)ENEL SISTEMA PRODUCTIVO oCondicin de actividad del PSH Activo (Ocupado o Desocupado) Inactivo (Jubilado/pensionado o rentista) oCalificacin de la tarea (alude al grado de complejidad) Profesional Tcnico Operativo No calificada oModalidad Laboral Empleador Empleado Cuenta propia/independiente oJerarqua Laboral Directivo (pueden ser empleados y todos los patrones) Jefe (personal a cargo y supervisa la produccin) Ejecucin directa (trabajador) oTamao de la organizacin (cantidad de personas que trabajan) Microempresas (hasta 5 personas) Pequeas (de 6 a 40 personas) Medianas (de 41 a 200 personas) Grandes (ms de 200 personas) oIntensidad laboral Ocupado pleno Sub-ocupado (menos de 35 horas semanales) Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com22B) EDUCACIN FORMAL DEL PSH oSin estudiosSin educacin formal Primario incompleto oPrimario Primario completo Secundario incompleto oSecundario Secundario completo Terciario o Universitario incompleto oTerciario Terciario completo Universitario completo C) COBERTURA DE SALUD oObra social (incluye PAMI) oPrepaga oNo paga ni le descuentan D) CANTIDAD DE PERSONAS EN EL HOGAR QUE TIENEN INGRESOS PROPIOS REGULARES oHasta 40% de los miembros del hogar oMs del 40 y hasta el 69% oMs del 69% Basadosenlainformacinestadstica,laAAMconfeccio-n una grilla de la que se derivan los NSE segn la respuesta a cada una delasvariablesdetalladasmsarriba.Estagrillapodrserconsultadaenla publicacinN.S.E.2006delamencionadaAsociacin.Enelsiguientegrfico confeccionado por la AAM se muestrala distribucin porcentual delos hogares por NSE en el total de centros urbanos censados por la EPH, pa-ra el ao 2005. Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com23NSE - 2005 5,418,831,924,214,15,00,60510152025303540E D2 D1 C3 C2 C1 ABFFuente: Asociacin Argentina de Marketing En los grficos siguientes los niveles AB y C1 se muestran en conjunto debido a la escasa significacin del nivel AB. NSE2005 de los Principales Conglomerados Urbanos 2,76,34,3 4,6 4,6 4,310,02,46,4 5,47,523,414,317,418,8 19,920,015,620,118,824,335,835,334,828,5 27,630,633,131,131,928,122,122,923,226,024,420,532,024,524,224,79,116,114,915,617,215,2 11,8 13,514,13,27,05,16,6 6,63,65,0 4,25,612,80%20%40%60%80%100%Ciudad Bs AsPartidos GBAGran La PlataGran RosarioGran MendozaGran CrdobaGran TucumnMar del PlataOtras localid.TOTALABC1C2C3D1D2E Fuente: AAM NSE Ao 2005 Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com24Igualmente,laAAM.paralapublicacindelNSE2006 elaborunconjuntodegrficosteniendoencuentalasdiversasvaria-bles que componen el NSE, medidos en por ciento de la poblacin: se-gnlamodalidad ocupacional,lacalificacin yjerarqualaboral,elni-vel educativo, etc. No es el objeto de este estudio profundizar cada una de esas variables; quin sienta inters para ampliar sus conocimientos al respecto le recomendamos consultar en www.aam-ar.com. SicomparamoslosporcentualesdelosNSEdeterminados por la AAM para los aos 1996, 2005 y 2006, observaremos que para las categoras C2 y C3 se han verificado escasas diferencias en el transcur-so de dichos aos: 4,05,4 5,025,018,816,225,031,933,024,024,226,211,014,1 14,011,05,6 5,60%20%40%60%80%100%1996 2005 2006ABC1C2C3D1D2E En el grfico que precede podemos comprobar que para lasciudadesdemsde500.000habitantes,losNSEC2yC3sumados alcanzan en 1996, 2005 y 2006 el 35,0%, 38,3% y el 40,0% del total de las poblacionesurbanas,respectivamenteyqueambasclaseshanincre-mentado su participacin porcentual en similar medida a la disminucin de la clase ABC1 Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com25SuponiendoquelosporcentajesdeNSEsemantuvieran inalteradoseneltiempo,el14%delosfuturoshabitantesurbanosper-tenecern al NSE C2 Clase Media Tpica- y el 26,2 % pertenecer al NSE C3 Clase Media Baja. Adems,laDireccindeEstadsticasSectorialesylaDi-reccindeEstadsticasPoblacionalesdelINDEChanrealizadoproce-samientos especiales en base a los Censos 1980 y 1991 por medio de los cuales han llegado a estimar que para el ao 2010 la poblacin urbana alcanzaralas36.965.313dehabitantes,oseaaproximadamenteun 91% de la poblacin total esperada para ese entonces. DebemostenerpresentequeelINDECconsideracomo urbana a la poblacin que reside en localidades de ms de 2.000 habi-tantes;noobstante,paranuestrasestimacionesconsideramosslolas poblacionesdemsde20.000habitantes,lasquesegnINDECrepre-sentan el 86% de las poblaciones urbanas, por lo que para el 2010 habr 31.790.170habitantesencentrosdemsde20.000pobladores,que creciendo al 1,01% anual aumentarn en 321.000 habitantes por ao. Consecuentemente las necesidades de viviendas urbanas para las clases ABC1, C2 y C3 ser: TIPO CANTAB Alta Individual 2.700C1 Media Alta Familiar 7.650Individual 6.730Familiar 19.080Individual 12.600Familiar 35.750147.000 84.510 TOTAL5,6 18.000DEMANDA ANUAL de VIVIENDAS de los NSE ABC1 - C2 - C3VIVIENDASCLASE HABITANTES %26,2 C3 Media Baja44.90084.100C2 Media Tpica 14 Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com26En el Captulo 2 (pag. 16) hemos visto un cuadro Catego-radeViviendasconstruidasanualmenteyenlapginaposterioral mismounabrevedescripcindecadaunadeesascategoras,delas quecolegimosquelascategorasSuntuosa,LujosayConfortable son las destinadas a atender al NSE ABC1. Ahora bien, cotejando dicho cuadroconelqueprecedeaesteprrafopodemosadvertirqueesta claseestsobreatendida,puesseconstruyenanualmenteunas56.600 viviendasdeesascategoras,frenteaunademandadeunas10.300 viviendasanuales,loqueseexplica,porunlado,enelincrementodel nivelde ingresodelaclaseABC1ysuconsecuentemejoraenlacate-gorahabitacional(aumentodelabrechadeingreso)yporotrolado, enladesproporcionadaorientacindelos inversoresque,deseososde colocar sus activos en ladrillos, han preferido hacerlo en viviendas pre-mium,loquepuede conducir a una saturacin de la oferta de vivien-das para el segmento ABC1. Por el otro lado, la Clase Media(C2 y C3), que tiene una demandadeaproximadamente74.100viviendasanuales,esatendida porlaofertaprivada(atravsdelacategoradeviviendasSencilla) en slo 22.400 viviendas, por lo que no hay suficiente oferta de viviendas anuales para este NSE, provocando que aproximadamente 51.700 fami-lias por ao de este segmento no tengan acceso a la vivienda. El sencillo anlisis que hemos esbozado precedentemente permiteadvertirdosimportantesfactoresquesumadospodranpoten-ciarsetendiendoaresolverelproblemadelaviviendaparalasclases medias: El primero, una alta demanda insatisfecha de un sector que cuen-ta con cierta capacidad econmica pero baja capacidad finan-cieraArchivo disponible en www.reporteinmobiliario.com27El segundo, otro sector con una alta capacidad inversora disponi-ble y predispuesta a la inversin en viviendas. Lo que estamos tratando de resolver es, justamente, sumar ambas necesidades, hallando la metodologa que facilite el repago de laviviendaporpartedeloscompradoresdemandantesdelaclase mediay,porelotro,laingenierafinancieraquepermitacanalizarun importanteflujodecapitaldelosinversionistasalafinanciacindela vivienda para la clase media y que hoy estn invirtiendo en un producto prximo a la sobresaturacin. Nuestro primer intento se centrar en comprobar la capa-cidad de ahorro y pago de la clase media en anlisis. Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com285.CAPACIDAD ECONMICA DE LA CLASE MEDIA AtravsdelaEncuestaPermanentedeHogares(EPH)el INDECconfeccionaunaseriedeCuadros,dondedemuestra,paralos aglomerados urbanos, la escala de ingresos individual, del total familiar, del PSH, etc. Dichas escalas estn divididas en dcimas (INDEC los llama deciles) del total de personas u hogares analizados. As, para el caso del ingreso del total familiar, que es la in-formacin que para nuestro estudio interesa, el Cuadro es el siguiente: Decil Hogares/decil Poblacin Poblacin Porcentaje IngresoN Desde $ Hasta $ en miles en miles porcentaje del ingreso medio1 5 500 721 1.969 8,2 1,6 3372 500 750 721 2.010 8,4 3,0 6243 750 1.000 719 2.229 9,3 4,1 8634 1.000 1.200 721 2.263 9,5 5,2 1.0855 1.200 1.500 721 2.352 9,8 6,6 1.3726 1.500 1.850 719 2.509 10,5 8,0 1.6717 1.850 2.300 721 2.601 10,9 9,9 2.0648 2.300 3.000 721 2.623 11,0 12,7 2.6599 3.000 4.300 719 2.707 11,3 16,9 3.54710 4.300 60.500 720 2.644 11,1 32,0 6.6787.205 23.908 100,0 100,0 2.090Escala de ingresoHOGARES SEGN ESCALA DE INGRESO TOTAL FAMILIARFuente: INDEC, EPH - Total de aglomerados urbanos - PRIMER TRIMESTRE DE 2007 Si comparamos este Cuadro con el elaborado por la AAM en base a la subdivisin de los NSE y su incidencia porcentual, insertado en el captulo anterior, podemos advertir que los hogares clasificados en los deciles 7, 8, 9 y 10 son los que se corresponden con los NSEC3, C2 y ABC1. En tal sentido ser de utilidad mostrar un grfico de la pu-blicacinNSE2006,elaboradotambinenbasealaEPHdelprimer trimestre de 2006. Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com29INGRESO FAMILIAR PROMEDIO SEGN NSE en$primer trimestre de 20067761.1841.9842.5575664.26505001.0001.5002.0002.5003.0003.5004.0004.5005.000E D2 D1 C3 C2 ABC1Fuente: Asociacin Argentina de Marketing NSE 2006 Losmontosdetalladosenelgrficocorrespondenalpri-mertrimestredelao2006yrepresentanelpromediodeingresosdel grupo familiar.Paracompararestegrfico conel cuadrodelapgina anteriordebemosactualizarsusvalores,paralocualnosvaldremosde los Coeficientes de Variacin Salarial (CVS) publicados por el INDEC, pa-ra el primer trimestre de 2006 y el primer trimestre de 2007: CVS-Feb. 2006161,74 CVS-Feb. 2007192,31 VARIACIN 18,90 % Utilizando este porcentualactualizamos los ingresos de los NSE C2 y C3 al primer trimestre de 2007. promedio mnimo mximoDecil 7 $ 1.850 $ 2.300NSE C3 $ 2.359Decil 8 $ 2.300 $ 3.000NSE C2 $ 3.040Decil 9 $ 3.000 $ 4.300INGRESOS PROMEDIO - Primer trimestre de 2007 Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com30SiahoraactualizamosdichosingresosaNoviembrede 2008utilizandoelCVSquecorrespondealmesdeNoviembrede2008 ser:CVS-Feb. 2007192,31 CVS-Nov. 2008279,00 VARIACIN 45,07 % Utilizando este nuevo porcentual comparamos los ingresos de ambos sistemaspara los NSE C2 y C3 y para los deciles 7, 8 y 9 a No-viembre de 2008. promedio mnimo mximoDecil 7 $ 2.684 $ 3.337NSE C3 $ 3.422Decil 8 $ 3.337 $ 4.352NSE C2 $ 4.410Decil 9 $ 4.352 $ 6.238INGRESOS PROMEDIO - Noviembre de 2008 Redondeando estos valores podemos decir queaNoviembre de.2008: mnimo mximo mnima mximaMEDIA BAJA $ 2.684 $ 4.352 $ 800 $ 1.300MEDIA TPICA $ 4.352 $ 6.238 $ 1.300 $ 1.870Ingreso familiar cuota (30 %)CAPACIDAD DE PAGO-Noviembre de 2008CLASE Ahoraqueconocemossusnecesidadesysucapacidad econmica veamos cmo ayudar a estas familias para que tengan ac-ceso a una vivienda y sean propietarios de la misma. Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com316.EL CRDITO HIPOTECARIO EN LA ARGENTINA Essabido queel problema de laviviendaen laArgentina tomenvergaduraapartirdelagraninmigracininiciadaenelltimo cuarto del siglo XIX, provocando que la poblacin de la ciudad de Bue-nos Aires creciera un 742% entre 1869 y 1914 y que en el ao 1887 el 25% desupoblacinvivieraenconventillos(FrancisKorn,BuenosAiresMundos Particulares, pag.11,Ed. Sudamericana; la Dir.Gral dePatrimonio delGobierno dela Ciudad de Buenos Aires calcula ese porcentaje en el 27% para el mismo ao). No nos detendremos en este tema, a pesar del inters que suscita;slo mencionaremos que el Congreso Nacional, el 5 de octubre de 1915 sancion la ley 9677 creadorade la Comisin Nacional de Ca-sasBaratasdestinadaaconstruirviviendasparaobreros(conocidaco-mo ley Cafferata, por su impulsor el diputado Juan F. Cafferata, que di-eranombreademsalprimerbarriode161casasconstruidobajoesa ley, aun existente entre las avenidas Asamblea y J. M. Moreno y las ca-llesEstradayRiglosypopularizadoporPascualContursienelfamoso tango Ventanita de Arrabal. Llamalaatencinquedesdesucreacin,hastaelao 1943,fechaenquedejdefuncionar,laComisinentreguntotalde 1095viviendas(MargaritaGutmanyJorgeEnriqueHardoy,BuenosAires1536-2006, pag. 168, Ed. Infinito), lo que evidencia el bajo inters de las autorida-des pblicas en atender el problema de la vivienda obrera. Al respecto Scobie sostiene que: Las empresas privadas de construccindecasasbaratasgeneralmentetenanmsxitoquelasfinanciadasyad-ministradasporelEstadoEntalsentidodichoautornosinformaLasenti-dadespblicasdecrditocontinuaronajenasanegociosvinculadosconlapropiedad urbana y con pequeos prestatarios. De las hipotecas otorgadas por el Banco Hipoteca-Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com32rio Nacional desde 1903 a 1908 el 90 % fueron para propiedades ruralesY amplian-doambosconceptoScobiebrindanombresyejemplosdeempresas privadas y cooperativas dedicadas a la construccin de viviendas para obreros,comoporejemploElBanco Constructor delPlataqueconstru-y 150 casas en la Av. Montes de Oca; la Casa Popular Propia, que ter-minmsde300enCaballito;elHogarObrero,fundadoen1905,que yapara1913habaterminado192casas;laConstructoraNacional,la SociedaddeEdificacinyAhorroLaPropiedad,LaEdificadoraEco-nmica, el Banco Familiar, El Hogar para Todos, etc. etc. (James R. Scobie, BuenosAiresdelCentroalosBarrios,pag.245,EdicionesSolar,1edicinarg.1976, en Oxford University Press, 1974). Scobietambindestacalaimportantecontribucinque realizaran las compaas inmobiliarias con la venta de lotes financiados a largos plazos, por ej. hasta 80 mensualidades, por medio de importan-tesremates,Elcrditomasutilizadoporelpequeocompradorprovinodelos rematadoresdegrandesextensionesdelaciudad.Unrematetpicorealizadoal Oeste de Flores vendi rpidamente 100 lotes de 10 metros de frente y fondo entre 35 y 45 metros por un precio promedio de un peso el metro cuadrado, pagadero en ms de 80 mensualidades.ComoventajassuplementariasseanunciabanunaescueladelEstadoa cuatro cuadras de distancia, calles pavimentadas a slo 500 metros y un tranva elctrico en las proximidades. Estoexplicaqueparaelao1904laproporcindehabi-tantes que vivan en conventillos haba descendido al 14 % y para 1919 al 9% (Francis Korn, op. cit. pag. 13) . LociertoesqueelBancoHipotecarioNacionaltuvomu-chos altibajos en el otorgamiento de crditos para el sector obrero; ca-ve recordar que a partir de 1886, con la sancin de la ley 1804, el banco activ la emisin de la Cdula Hipotecaria Argentina (CHA) para captar el ahorro domstico y facilitar el crdito. Si bien la crisis de 1890 provoc seriasdificultadesalBancoHipotecario,duranteelgobiernodeCarlos Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com33Pellegrinielbancocomenzarecuperarsehastaqueapartirde1910 lasCHAtuvierongranaceptacin,dadalagranestabilidaddelpeso. Hayquetenerpresentequelamayoradelapoblacinnocontaba conjubilacin,porloquelaCHAerauninstrumentotilparaobtener unarentaderetiro(RobertoCortsConde,delaConferenciadictadael27de noviembre de 2007 en la Convencin d el B.C.R.A.). El banco otorgaba crditos por el 50 % del valor del terre-no, que era la primera garanta que se exiga al deudor, y luego para la construccindelacasa.Latasadeinterseradel6%anual;en1933fue reducida al 5 % y en 1941 al 4 % anual. (Roberto Corts Conde, id.) Mediante el decreto 8503/46el Poder Ejecutivo nacionali-zelBancoCentral;posteriormenteseledionuevaCartaOrgnicaa los bancos oficiales, entre ellos el Banco Hipotecario y el 22 de junio de 1946elBancoCentraldispusoelrescatedelasCHA,enefectivo,ala par y con los intereses corridos hasta el 30 de junio de ese ao. A partir de esa fecha el Banco Hipotecario se fondeara a travs del Banco Central, y destinara sus crditos a las personas menos pudientes, preferentemente jefes de familia, obreros o trabajadores, o a cooperativas y mutuales, orientados especialmente a construir casa de departamentos o casas para alquilar a precios reducidos. Es necesario destacar que en 1943 el 82% de la poblacin de la ciudad de Buenos Aires viva en condicin de inquilinos, cuando se promulgeldecreto1580/43querebajabalosalquilereseimpedalos desalojos,loquealtersensiblementelasrelacionesjurdicasdelaslo-cacionesurbanas.Esecriteriofuereiteradoconposterioresdecretosy leyes en 1946, hasta que en 1947 se promulg la ley 12.998 que suspen-da los desalojos hasta el 30 de junio de 1949 (F. Korn, op.cit. pag. 178). Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com34Pero el 13 de octubre de 1948 se sancion la ley 13.512 de PropiedadHorizontal,loquediopiealcambiodelamayoritariafigura dellocatarioporladelpropietario.SegnelarquitectoRalFernndez Wagner,entrelosaos1947y1957elentoncesBancoHipotecarioNa-cional otorg 390.000 crditos a los sectores medios y medios bajos de la Argentina (El Cronista, 30 de octubre de 2008 - El arq. Fernndez Wagner es Profe-sordelaUniv.Nac.deGralSarmiento,delaUniv.Nac.deRosario,exDirectordela Univ.Nac.deMardelPlataeinvestigadordelCONICET),entantoAnahBallent fijaesacifraen330.000crditos,peroentrelosaos1949y1955(Anah Ballent, Las huellas de la poltica Vivienda, ciudad, peronismo en Buenos Aires, 1943-1955, Univ. Nac. de Quilmas, Ed. Prometeo, pag. 84). Igualmente,GutmanyHardoysostienen: Lasancinde laLeydePropiedadHorizontal,mencionadaanteriormente,flexibilizelaccesoala propiedadinmobiliariayelusodelsuelourbano.Conlosalquilerescongelados,mu-chospropietariosdeinmueblesvendieronlasviviendasapreciosventajososparalos inquilinos. Los efectos de ambas leyes pueden medirse en el aumento del porcen-taje de viviendas en propiedad en la Capital entre 1947 y 1960, del 17,6% de viviendas ocupadas en 1947 por propietarios, se pas en 1960 al 45,6%. El instrumento bsi-co fue el Banco Hipotecario Nacional, quien desde la reforma bancaria de 1946 se trans-form en el organismo responsable del crdito para la vivienda. Adems del otor-gamientodepequeoscrditosconampliasfacilidadesparalaconstruccindevivien-das en forma individual, tambin promovi el Banco Hipotecario Nacional la construc-cin directa de viviendas. (Gutman y Hardoy, op. cit., pag. 209) Efectivamente,elBancotomtambinasucargo,por accindirecta,laconstruccindeviviendas,porloqueparaelao 1955 administraba alrededor de 4.500 viviendas, 2.800 de ellas dadas en locacin y 1.700 vendidas con garanta hipotecaria. En 1965 se cre la Secretara de Estado de Planeamiento y Vivienda,yen1969elSecretariodelreaeraalavezpresidentedel BancoHipotecarioNacional,institucinquerecupersuautonomaen Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com35elao1970,volviendoaserelprincipalactordelapolticaestatalde viviendas con el Plan VEA hasta fines del ao 1972. A fines de ese ao, el 3 de noviembre de 1972, se dict la ley FONAVI, por lo que el BHN volvi a caer en un periodo errtico a pe-sar de sus esfuerzos por impulsar los Planes Eva Pern (prstamos para viviendas individuales) y 17 de Octubre (prstamos para viviendas co-lectivas), ya que la poltica de vivienda se circunscribi a la esfera de la SecretaradeEstado,enparticularapartirdeldictadodelaley21.581 del 23 de mayo de1977, modificatoria de laleyFONAVI,que aument el aporte patronal sobre todos los salarios del 2,5 al 5% y excluy al BHN como agente financiero. La funcin del Banco Hipotecario volvi a cobrar vigencia apartirdelaleydeConvertibilidadsancionadaenAbrilde1991(que impuls la estabilidad de la moneda, el ahorro, las inversiones y el crdi-to) y con posterioridad al 22 de Diciembre de 1994 en quese sancion la ley 24.441, llamada del Financiamiento de la Vivienda y Fideicomiso. Duranteladcadade1980lascompraventasconhipo-teca representaronsloentre el4 yel 6%delasescriturasdecompra-venta anotadas anualmente. A partir de 1991, ello cambi radicalmen-te, como puede apreciarse en el grfico que sigue. 02000040000600008000010000012000019811983198519871989199119931995199719992001200320052007cant. Escrit.Cant. Hipot. Fuente: Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos Aires. Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com36Apesardequedurantelasegundamitaddelos90el crditohipotecarioexperimentunavanceformidableconrespectoa losaosprecedentesluegodellanzamientorealizadoporelBHNel28 de Marzo de 1996de la nueva lnea que llam Acceso Inmediato pa-ra adquisicin de viviendas a los asalariados a un plazo de 15 aos y ta-sa del 11%, ese comportamiento estaba muy distante de los estndares deotrospases,andeLatinoamrica,loquepuedeapreciarseenel grfico que sigue. Monto en prstamos hipotecarios sobre producto bruto interno - 1996PENETRACIN DE LOS PRSTAMOS HIPOTECARIOS77%57%35%17%11%4% 4%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%UK USA Australia Chile Mxico Brasil ArgentinaFuente: Banco Hipotecario S.A. Memoria Anual 1998 Apartirdelao1997elcrditohipotecariocomenza declinar,comoseobservaenelgrficodelapginaanterior.Varios fueronlosfactores que influyeronen talcomportamiento.Elprimero de ellos fue la sancin de la ley 24 855 del 2 de Julio de 1997, la que en su CaptuloIII,Artculo15disponalaprivatizacindelBancoHipotecario Nacional,sobrelacualCAVERAplanteseriasobjeciones,habida cuenta el rol fundamental que dicho Banco deba cumplir, y cumpla, a favor del acceso a la vivienda de la clase media argentina, en particu-lar con posterioridad a la sancin de las leyes 13.512 y 24.441. Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com37Otrosfactoresfueronlascrisisexternasmexicanayasiti-ca,yelderrumbefinalseprodujoconlaclebrecrisisargentinadel 2001-2002. Dosaosdespusdeesaespantosacrisis,el15deJunio de2004,elBancoHipotecario,ahoraconsunuevaentidadcomoSo-ciedad Annima, volvi a operar con Cdulas Hipotecarias, lanzando la primeraemisindeCHApor500millonesdepesosquesirvieronpara otorgarnuevoscrditos,buscandofondearseentrelasAFJP,fondosde inversin,compaasdeseguroseinversoresprivados,atravsdelos bancos Ro y de Valores. Una segunda emisin por $ 100 millones se lan-z pocos meses despus; las series III, IV y V se lanzaron en el ao 2005 y las VI, VII y VII en el ao 2006. El objetivo del BHSA es que la tenencia de las cdulas en-treparticularesdarderechoaaccederacrditoshipotecariosen condiciones preferenciales, como ser: unamejora en la tasa de 0,5a 1 punto,unalzaenlaproporcinprestableyunarebajaenlascomisio-nes. ParacadaemisindelascdulaselBHSAconstituysen-dosfideicomisosenbaseacrditoshipotecariospreviamentecalifica-dos por una calificadora de riesgo (Standard & Poors en la Serie I), ac-tuando el Deutsche Bank como agente fiduciario. Es probable que a la luz de lo acontecido en USA y la CEE conelmercadodehipotecas,debamoscelebrarlabajaincidencia queelmismotieneennuestraeconoma,peroconsideramosqueam-bosextremossonindeseablesyademsquenofueelmercadodehi-potecas el origen de lo que sencillamente estall en esas comunidades. Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com387.HIPOTECA, TITULIZACIN Y SECURITIZACIN No es necesario recurrir a instrumentos novedosos para di-sear un sistema integral de financiamiento de la vivienda, ya que todas las herramientas necesarias para tal fin existen desde hace largo tiempo en el marco jurdico financiero de la Argentina. Slo dos cosas importantes debemos tener en cuenta: por unladolaexistenciadeunmercadodemandanteinmenso,derivado delanecesidadinsatisfechadecientosdemilesdeargentinosque clamanporlaposesindeunaviviendadignayquepuedenpagarla entantoselesbrindelascondicionescrediticiasparahacerloy,porel otro, la disponibilidad financiera de miles de inversores que gustosamen-tecolocaransusahorrosenlafinanciacindeviviendasentantoese negocio sea, sencillamente, rentable y seguro. Resulta claro que en nuestro pas el problema de la finan-ciacindelaviviendanoestoriginadonienlafaltadeinstrumentos jurdicos ni en la falta del capital y de los fondos necesarios, sino en tra-bas reglamentarias y burocrticas, o sistmicas (la falta de confianza en la economaargentina,la persistente inflacin,la faltaderespeto alas normasjurdicas)queimpideno,almenos,obstruyenlaaplicacinde soluciones que deberan resultar de fcil implementacin. ElCdigoCivilargentino,escritoporDalmacioVlezSars-fieldysancionadomediantelaley340del25deSeptiembrede1869, tratasobrelahipotecaensuTtuloXIV,desdeelArtculo3.108hastael 3.203, definindola en el art. 3.108 como el derecho real constituido en se-guridad de un crdito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continan en poder del deudor. Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com39Art.3.109.Nopuedeconstituirsehipotecasinosobrecosasinmuebles,especialyex-presamente determinadas, por una suma de dinero tambin cierta y determinadaArt.3.119.Paraconstituirunahipoteca,esnecesarioserpropietariodelinmuebley tener la capacidad de enajenar bienes inmuebles. Art. 3.128. La hipoteca slo puede ser constituida por escritura pblica Art.3.134.Lahipotecaconstituidaenlostrminosprescriptosdebeserregistraday tomada razn de ello en un oficio pblico Como vemos, para originar una hipoteca hacen falta tres elementos esenciales: DeudorHIPOTECA Inmueble (en nuestro caso: una vivienda)Acreedor Comoennuestroanlisisnosestamosrefiriendonoauna sinoamuchashipotecas,harfaltalaintervencindeunaOriginante deHipotecas(esdecirunaentidadcapazdeoriginarmuchashipote-cas),figuraquehabitualmenteesasumidaporinstitucionesbancarias, configurndose as el mercado primario de originacin hipotecaria. Para la originacin de hipotecas es necesario cumplimen-tarunaseriederequisitosqueloscompradoresofuturosdeudoresde-ben satisfacer y que a modo de ejemplo enumeramos a continuacin: Anticipo:(downpayment)dependiendodelporcentajedefinan-ciacin,enelmejordeloscasosserdealrededordel20%del preciodelavivienda,aintegrarhabitualmentedesdelafirmadel boleto y antes de la posesin de la unidad Relacin Cuota Ingreso: la cuota del crdito no podr superar el 30%del Ingreso del deudor o deudores. Edaddeldeudor:mximo65aosalafinalizacindelplazodel crdito Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com40Ingresosdemostrables:paralarelacindedependencia:recibos de sueldo, certificado laboral; para los autnomos: inscripcin en la AFIP,DD. JJ. de Ganancias, constancia de pago de aportes, etc. Lasentidadesbancariassuelenfondearloscrditoshipo-tecariosbasndosesolamenteensupropiacapacidadprestable,en funcindelosdepsitosprovenientesdesuclientela,depsitosque normalmentesondecortoplazo,comolodemuestraelBancoCentral ensuinformediariodedepsitosal28deNoviembrede2008.(deltotal de los depsitos bancarios a esa fecha el 50% estaban en cuenta corriente y caja de ahorro y 40% en plazos fijos menores a 180 das). Poresemotivo,yconelobjetodeampliarsucapacidad de financiamiento, los bancos buscan otras fuentes de recursos a travs del mercado secundario, que orienta fondos provenientes de inversores privadoseinstitucionalesqueinvertirnpormediodelabolsadeco-mercio, fondos comunes de inversin, etc., entre otros activos, en crdi-tos hipotecarios previamente titulizados (emisin de ttulos valores). Alosefectosdepermitirlatitulizacin,loscrditosindivi-duales debern ser estandarizados asegurando as la homogeneizacin de las escrituras hipotecarias. Entre otras relaciones tcnicas, se deber homogeneizar, por ejemplo: Porcentaje de Financiacin: generalmente entre el 70 y 80% del va-lor de la vivienda como mximo Plazos:losplazospuedenirdesdeunmnimode5aoshastaun mximo de 25 aos, segnlaentidad(bancos con lneasque han llegado recientemente a los 25 aos: Santander Ro, BBVA, BHSA) Tasas: La tasa puede ser fija o variable, lo que en la mayora de los casos depende delplazo; para plazos largos es sin excepcin va-riable; las hay combinadas: los primeros aos fija y luego variable Sistema de amortizacin: francs, alemn, otros Inters por mora Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com41Cancelaciones parciales o totales, condiciones y comisiones Seguros de incendio y de vida Cambios de titularidad Conceptualmente podemos decir que la secutirizacin no es ms que la titulizacin de las hipotecas debidamente homogeneiza-das, a fin de facilitar la emisin de ttulos valores respaldados por el con-juntodeactivostransferidos(ennuestrocasolosttuloshipotecarios) permitiendoassucolocacinentre inversoresdelmercadodecapita-les, lo que permite aumentar la liquidez de las entidades emisoras de los crditos. La ley 24.441 del Financiamiento de la Vivienda y Fideico-miso,alaquehiciramosmencinenelCaptuloanterior,comienza diciendoensuArtculo1:Habrfideicomisocuandounapersona(fiduciante) transmitalapropiedadfiduciariadebienesdeterminadosaotra(fiduciario),quiense obligaaejercerlaenbeneficiodequiensedesigneenelcontrato(beneficiario)ya transmitirloal cumplimiento de unplazo o condicinal fiduciante,al beneficiario oal fideicomisario.ydedicasuTtuloIIIalasLetrasHipotecarias,quedefine en su Artculo 35 diciendo: Las letras hipotecarias son ttulos valores con garan-tahipotecaria.dedicandounaseriedeartculosadetallarlascondicio-nesdeemisin,transmisin,ejecucin,cancelacin,etc.delasletras hipotecarias, terminando el Ttulo con el Artculo 49 que dice: Las perso-nas autorizadas a hacer oferta pblica como fiduciarios o a administrar fondos comunes deinversin,podrnemitirttulosdeparticipacinquetengancomogarantaLetras Hipotecariasoconstituirfondoscomunesconellos,conformelasdisposicionesregla-mentarias que se dicten. Cabe comentar que la mencionada ley dedica el Captu-lo IV de su Ttulo I al Fideicomiso Financiero, que define en su Artculo 19 como:Fideicomisofinancieroesaquelcontratodefideicomisosujetoalasreglas precedentes,enelcualelfiduciarioesunaentidadfinancieraounasociedadespecial-menteautorizadaporlaComisinNacionaldeValoresparaactuarcomofiduciariofi-Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com42nanciero, y beneficiarios son los titulares de certificados de participacin en el dominio fiduciario o de ttulos representativos de deuda garantizados con los bienes as transmi-tidos. Dichos certificados de participacin y ttulos dedeuda sern consideradosttulos valo-res y podrn ser objeto de oferta pblica Hemosextractado,enformaaparentementedesordena-da,diversosartculosdelaley24.441,porquesusalcancessonlabase del esquema financiero descripto. Laparticipacindelosdistintosactoresenelsistemacre-diticio comentado podemos esquematizarlo como sigue: comprador Hipotecacomprador Hipoteca INVERSOREScomprador HipotecaBANCO ORIGINANTE BOLSA, FONDOS COMUNES MERCADOPRI MARI O MERCADOSECUNDARI OLetrahipotecariaLetrahipotecariaTITULOSVALORESTITULOSVALORESLetrahipotecariaTITULOSVALORES Losobjetivosdelasecuritizacinsonvarios:elprimeroy ms importante es poner en contacto a los inversores con los tomadores de dinero y diversificar las fuentes de financiamiento; luego el reducir los mrgenes por intermediacin, dado que se eliminan los spreads banca-rios y financieros y se logra aproximar la tasa activa a la pasiva, ya que laintervencindelbancosereduceaunacomisinporlaadministra-cin de los fondos fiduciarios; por otro lado se reduce el riesgo crediticio, merced a la atomizacin de los ttulos de deuda. Adems,cabedestacarquehaybancosque,msall de su rol como originantes, cuentan con la capacidad suficiente como Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com43paraemitirsuspropiosttulosvaloresyaccederalmercadoinversora travs de la oferta pblica de los mismos. Porotrolado,algunasentidadestransfierensucarterade hipotecasaunfondofiduciario,constituyendoasunpatrimoniosepa-rado de su propio patrimonio, lo cual le otorga una mayor garanta a los inversores y tenedores de los ttulos. Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com448.EL PRECIO DE LAS VIVIENDAS Paracontinuarconnuestroanlisisnecesariamentede-bemosreferirnosalospreciosdelasviviendasdestinadasaatenderla demandadelaclasemedia.Consecuentemente,loprimeroquede-bemos definir son los estndares de las viviendas para ese NSE. EnelCaptulo2insertamosuncuadroconlascategoras de las viviendas construidas anualmente en la ciudad de Buenos Aires e incluimos las especificaciones que la Direccin de Estadsticas y Censos de la Ciudad de Buenos Aires detalla para cada una de esas categoras (pag. 16). En base a las mismas entendemos que la definida como Sen-cilla encuadra perfectamente con la demanda de los NSE C2 y C3. Sibienelpromediodemetroscuadradoscubiertosindi-cadosenelCuadrodelcaptulo2paraestacategoradeviviendaes de 78 m2, hemos calculado que una vivienda de dos ambientes, es de-cirdeundormitorio,estar-comedor,bao,cocina,lavaderoybalcn, incluyendo superficie de paredes exteriores, paredes entre departamen-tos, paredes interiores, superficies comunes (entrada del edificio, escale-ra,pasillodepiso,salademquinas,portera,etc.)ycumpliendocon lasnormasdelCdigodelaEdificacindelaCiudaddeBuenosAires, tendr aproximadamente un total de 60 metros cuadrados. Enlasmismascondiciones,undepartamentodetresam-bientes,esdecir2dormitorios,tendrunasuperficiecubiertatotalde aproximadamente75metroscuadrados.Porlotantoestassuperficies son las que adoptaremos para nuestros clculos. Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com4560 m275 m2Sup. Cub. TotalSup. Cub. Total1 DORMITORIO2 DORMITORIOS Porotrolado,eldiarioLaNacin,ensuedicindel6de Septiembre de 2008 daba como precios de venta de departamentos a estrenar, al mes de Agosto de 2008, los siguientes: AgronomaU$S 1.000 a 1.100 /m2 Barracas 1.100 a 1.500 /m2 Boedo1.200 a 1.350 / m2 Floresta 1.000 a 1.200 /m2 Monserrat 1.100 a 1.350 /m2 Parque Chacabuco 1.100 a 1.500 /m2 Saavedra 1.100 a 1.400 /m2 Villa Pueyrredn 1.100 a 1.300 /m2 Etc. Igualmente, el diario Clarn en su suplemento Arquitectura, del 16 de Diciembre de 2008, para ese mismo mes e inmuebles a estre-nar informaba de precios en la Capital Federal que van desde un mni-mo de U$S 980 /m2 en la Boca, U$S 1.200 en Agronoma, Congreso, Par-queChacabuco,mientrasqueparaelGBAinformabadepreciosdes-de U$S 1.050 en San Martn, 1.100 en Caserosy promedios de U$S 900 a 1.200enSanMiguel,Morn,Lans,Avellaneda,BerazateguiydeU$S 1.201 a 1.350 en Tigre, Hurlingham, Ituzaing, Lomas de Zamora, Quilmes, La Plata, etc. El mismo suplemento brindaba precios de departamentos aestrenarenreascntricasresidencialesenlasprincipalesciudades del pas, que van desde los U$S 700 en Formosa y Salta, U$S 800 en Co-rrientes, Posadas, S. M. de Tucumn, U$S 900 en Mendoza, Rosario y San-ta F, U$S 950 en Crdoba y U$S 1.050 en La Plata. Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com46 Esterpidomuestreonospermiteadoptarparanuestro anlisisdospreciospromedio,unoparaelinteriordelpasyG.B.A.de U$S 850 / m2 y el otro para la ciudad de Buenos Aires de U$S 1.100 / m2, con los cual nuestros departamentos modelo costarn: 1 DORM. u$s 51.000 = $ 173.4002 DORM. u$s 63.750 = $ 216.7501 DORM. u$s 66.000 = $ 224.4002 DORM. u$s 82.500 = $ 280.500Dlar: U$S 1 = $ 3,40 (Tipo de cambio de referencia al 28.11.08 - BCRA : $ 3,369)PRECIOS DE VENTA DE DEPARTAMENTOSCAP. FED.INTERIOR y GBA El precio de U$S 1.100 /m2 de venta de un departamento de calidad estndar en la ciudad de Buenos Aires, lo corroboramos con un sencillo anlisis de costos el que, adems,nos ser til ms adelante a)Incidencia del terreno U$S 150 /m2 $510 / m2(1)b)Construccin $ 2.135 / m2(2)c)Proyecto - Comercializacin $200 / m2d)Utilidad(20% sobre suma de a + b + c) $569 / m2f)IVA (10,5% sobre suma b+c+d) (II.BB. exento por categora) $305 / m2TOTAL U$S 1.094 /m2 $ 3.719 / m2(3) (1):LaD.G.E.yC.delGobiernodelaCiudadatravsdesupublicacinPreciosde Terrenos yLocalesdelaCiudad de Buenos AiresN 3 deSeptiembrede 2007, nos in-forma que para ese mes y ao los lotes en los que se puede construir de 5.001 a 6.475 m2, segn las normas del CPU, tenan una incidencia promedio de U$S 120,30 por me-tro cuadrado construible, con un mximo de U$S 237,50 y un mnimo de U$S 57,70 por metro cuadrado construible (pags. 19 y 20) La misma publicacin hace un anlisis de la variacin de los precios de los terrenos, en pesosyendlares,desdeDiciembrede2001hastaSeptiembrede2007,perododu-ranteelcuallosterrenosaumentaronsuprecioendlaresenun77,5%enpromedio, pero observndose durante todo el ao 2007 precios prcticamente estables (op. cit. pags. 6 a 9) lo que nos permite predecir un comportamiento similar para el ao 2008, Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com47no obstante lo cual hemos adoptado el precio de U$S 150 / m2 de incidencia del te-rreno. (2):PreciopormetrocuadradodeConstruccinsegnModelo1deNoviembrede 2008 publicado por la revista Vivienda en su edicin N 557 de Diciembre de 2008.(3):Estepreciodeventatotalesestimativoeindicativoycorrespondealmetrocua-drado de un edificio de calidad sencilla, segn Modelo 1, en un barrio de clase media de la ciudad de Buenos Aires. Para departamentos ubicados en el GBA y ciudades del interiorelpreciodeventaseadecuaralasevaluacionesdetalladasmsarriba;no obstante para nuestros clculo hemos adoptado este precio de venta por considerar el casoms desfavorable para nuestro anlisis. Debemosenfrentarahoraelproblemadecmopuede una familia de NSE de clase media pagar estos valores. Es lo que trata-remos de analizar en el prximo captulo. Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com489.LA FORMA DE PAGO DE LA VIVIENDA En el Captulo 7, en el que hablamos de las Hipotecasy Ti-tulizacin,almencionarlosrequisitosexigidosporlosbancosparael otorgamiento hipotecario, dijimos que normalmente se requiere integrar unmontodelordendel20%al30%delpreciodelaviviendadesdela firma del boleto hasta la toma de posesin de la unidad. Igualmentealreferirnosalaestandarizacindeloscrdi-tosyasutitulizacin,dijimosquelafinanciacinquehabitualmente otorganlosbancosesdealrededordel70al80%delpreciodeventa de la unidad. Suponiendounanticipode30%yunafinanciacindel 70%delpreciodelaviviendaporunperododeamortizacinde20 aos, sistema francs, las cuotas a pagar para dos tasas de interes dife-rentes (5% y 14,75%) seran las que se detallan a continuacin: Ubicacin Dorm. Venta 30% 70% inters cuota pura5,00% 801,05Interior14,75% 1.575,94y GBA5,00% 1.001,3214,75% 1.969,935,00% 1.036,6614,75% 2.039,465,00% 1.295,8214,75% 2.549,32Cap. Fed.2 216.750 65.02512151.7251 173.400 52.020 121.380157.080280.500 84.150 196.350224.400 67.320 La tasa del 5% es nuestra propuesta, en tanto que hemos adoptadolatasadel14,75%TNA,indicadaenelcuadroprecedente, Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com49por corresponder acrditos hipotecarios ofrecidos por algunos bancos en Diciembre de 2008, debiendo destacar que el B.C.R.A. inform que al mesdeNoviembrede2008latasapromedioponderadopormonto,al mes de Noviembre de 2008, era de 14,91 % fija repactable(entindase variable) para crditos hipotecarios a ms de 10 aos de plazo. Es necesario advertir que sobre las cuotas puras indicadas sedeberadicionargastosadministrativos,queelBNAcalculaen $34,33porcadacuota,mselsegurodevida,queserdelordendel 1,5 por mil mensual del saldo del capital adeudado y ms seguro de in-cendio,queresultaraproximadamenteel6pormilanualcalculado sobreelmismosaldo.Sumandotodoellolascuotasresultarn,parael caso de la tasa del 5% anual a 20 aos de plazo y para una vivienda en el GBA o en el Interior del pas: cuota pura 801,05 costo adm. 34,33 seguro vida 182,07 seg.incendio 60,69 TOTAL 1.078,14cuota pura 1.001,32costo adm. 34,33 seguro vida 227,58 seg.incendio 75,86 TOTAL 1.339,091 DORMITORIO2 DORMITORIOSCUOTA MENSUAL TOTAL (inicial) Incorporamos en la siguiente pgina un grupo de cuadros, con alternativas de crditos para unidades en la Capital Federal y en el GBA e Interior del pas, con tasas del 5% y del 14,75% y con plazos de 20 y 25 aos; las cuotas incluyen amortizacin, intereses, costo administrati-vo, seguro de vida y seguro de incendio: Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com5020 AOS 25 AOSInterior11078,14 986,67y GBA21339,09 1224,7511385,09 1266,7621722,75 1574,8820 AOS 25 AOSInterior11853,03 1808,26y GBA22307,71 2251,7412387,95 2330,0022976,36 2903,93CUOTA MENSUAL TOTAL (inicial) con TASA del 5%CUOTA MENSUAL TOTAL (inicial) con TASA del 14,75%Cap. Fed.UBICACIN DORM.PLAZOUBICACIN DORM.PLAZOCap. Fed. Sicomparamoselmontodelascuotasdetalladasenlos doscuadrosprecedentesconlascuotasmximascalculadassegnel cuadro de CAPACIDAD DE PAGO inserto en el captulo 5 (pag. 30), con-cluiremosquelascuotasconlatasadel14,75%sernimposiblesde pagarparalasfamiliasdeClaseMedia,tantoBajacomoTpica,(C3y C2).Por el contrario, las cuotas con la tasa del 5% anual resultan com-patiblesconlosingresosdeambosNSE,presentndosealgunalimita-cinenlosnivelesmsbajosdel7decilporloqueestegruposocial deber ser asistido con una reduccin del saldo a pagar por medio de un mayor anticipo. Esdedestacarademslaescasadiferenciaque hay entre el monto de las cuotas a plazos de 20 y de 25 aos, diferencia que se reducepara las tasas ms elevadas. Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com51Tambindeberprestarseespecialatencinaloscargos administrativosydesegurosdevidaeincendio,puesparalascuotas calculadasconlatasadel5%lleganarepresentaraproximadamente entre el 25% y el 28% de las mismas, lo que induce a sugerir que los segu-rosde vidae incendioseanatendidososubsidiadosporelEstadoa fin de reducir su incidencia en las cuotas. No podemos dejar de mencionar, adems, que no hemos tenido en cuenta en nuestros anlisis un seguro de desempleo, en el en-tendimientodequeencasodesernecesarioimplementarlo,elmismo debera ser cubierto por el Estado. Llegadosaestepuntodenuestroestudio,debemos hacernoslapregunta:cmolograrquelaclasemediapuedapagar hasta el 30% del valor de la vivienda como anticipo y cmo lograr que los bancos cobren tasas del 5% anual? Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com5210. EL PAGO DEL ANTICIPO El anticipo requerido por los bancososcila entre el 20 y el 30%delpreciodeventadelasunidades.Adoptaremoselcasoms desfavorable, donde se exigir el 30% de anticipo, que si bien represen-taunesfuerzomayor,contribuirparareducirlascuotasdelprstamo, que resultarn similares a las propuestas en el captulo anterior. Pero las familias de los NSE en anlisis, difcilmente tengan capacidaddeahorro paralograreconomizar de supresupuesto fami-liar, en un tiempo no demasiado prolongado, la cantidad de dinero ne-cesariaparapagardichoanticipo,sobretodosiestnafrontandoel pago un alquiler. Es aqu donde la presencia del Estado benefactor se hace necesaria. La asistencia del estado debera alcanzar a cubrir, como m-nimo, hasta el 20% (veinte por ciento) del valor de launidad a adquirir. El beneficiario de esa asistencia debera aportar el 10% (diez por ciento) restante para cubrir el total del anticipo requerido. Y como veremos, esa asistencia del Estado no ser gravo-saparaelmismo;esdecir,elEstadocontarconrecursosadicionales quelepermitirnafrontarlaserogacionescorrespondientesal20%de los anticipos a aportar. ElprimeringresogenuinoserelcorrespondientealIVA sobre la venta de la unidades, aunque su percepcin se iniciar con la ventadelosmaterialesparalaconstruccin.Enelcaptulo8alhablar del Precio de las Viviendas insertamos un cuadro (pag. 46) detallando la conformacindepreciodeunaviviendaestndarenlaciudadde Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com53BuenosAires,dondeconfirmamoselpreciodeU$S1.100/m2,osea aproximadamente$ 3.719 / m2y en el que elIVA incida $ 305 / m2. Otro ingresogenuinoparacompensarlacontribucindel Estadoenelpagodelanticipoprovendrdelosaportesobrerosyde las contribuciones patronales a la seguridad social (ANSES) sobre la ma-nodeobrainsumidaparalaejecucindelaobra.Entalsentidocabe recordarqueelINDEC,ensusinformesmensualessobreelICC(ndice del Costo de la Construccin) en la estructura de ponderacin de cos-tos de edificios destinados a vivienda, sostiene que la mano de obra in-cide en un 45,6% del costo total (ver Sntesis metodolgica del ICC en el GBA INDEC). Consecuentemente,tomandoelcostodeconstruccin pormetrocuadradodelModelo1quepublicalarevistaVivienda, queparaNoviembrede2008erade$2.135/m2,comovimosenel cuadro del captulo 8, ser: Mano de Obra 45,60% x $ 2.135 = $ 973,56 /m2Aporte obrero 11% x $ 973,56 = $ 107,09 /m2Contribucin Patronal 16% x $ 973,56 = $ 155,77 /m2TOTAL $ 262,86 /m2 Debemostenerencuentatambinlarecaudacinadi-cionalqueenconceptodeimpuestoalasgananciasingresaralera-rio, que aplicada sobre la utilidad estimada en el cuadro final del cap-tulo 8 resultar el 35% de $ 569 / m2 = $ 199,15 / m2 La suma de estos tres conceptos dar: Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com54IVA $ 305,00 / m2Aportes Jubilatorios M. de O. $ 262,86 / m2Impuesto a las ganancias $ 199,15 / m2TOTAL DE INGRESOS EXTRA $ 767,01 / m2Anticipo20%x $ 3.719 /m2 =$ 743,80/ m2DIFERENCIA $ 23,21 / m2 LosaportesjubilatoriosdelANSESutilizadosparaelantici-po, debern ser devueltos por los beneficiarios al Estado (en cuotas simi-laresalasqueabonenalbanco,unavezcompletadoelpagodelas cuotasdelcrditootorgadoporelmismo)enbaseaunahipotecaen segundogradoencondicionessimilaresalasyautilizadasporalgunos Institutosprovincialesdevivienda,comoeselcasodelaProvinciade Buenos Aires consu operatoria de crdito compartido con el B.H.N. se-gn la Resolucin 1720 de Junio de 1996 en base al Plan Solidaridad y el programa Provincias. EstemecanismoleaseguraralaANSESelrecuperode losfondoscedidosparaestafinanciaciny,comoveremos,debida-menteactualizadosyrindiendounatasadeinterspositiva,loquere-presentar una verdadera salvaguarda para los futuros jubilados. Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com5511. EL PAGO DE LAS CUOTAS En el captulo anterior hemos analizado la imposibilidad de lasfamiliasdeclasemediadepagarcuotashipotecariasconlastasas demercado,habidacuenta que dichascuotas promedian el 60% (se-sentaporciento)delingresofamiliar,porloquesernmuypocaslas familias que tendrn acceso a crditos con esas tasas. Lacrisiseconmicayfinancierainternacional,quehare-percutidosensiblementeenlaeconomalocal,haceinnecesarioque detallemoslascondiciones crediticiasdedistintosbancos,puesnosen-contramosconpropuestasrealmenteinviables:plazosdeamortizacin del crdito que no superan los 10 aos y tasas de inters (TNA) del orden del 20%, lo que se traduce en cuotas que resultan incompatibles con el objetodeesteestudio.SloelBancoCiudadatravsdesulneade crditoCiudadViviendaofreceunatasa(TNA)muysimilaraladel Banco Nacin por un crdito a 20 aos de plazo, pero la tasa es varia-ble. Con tasa fija el Banco Ciudad ofrece una lnea de crdito con pla-zo mximo de amortizacin de 60 meses. Como afirmamos en el captulo 9, slo las cuotas calcula-das en base a tasas de inters anual del orden del5% resultan factibles deserpagadasporfamiliasdelNSEdeClaseMedia,yanbajoesas condicionesencontraremosalgunasfamilias,comprendidasdentrodel 7decil, quetendrn inconvenientes para accedera uncrditodees-tas caractersticas. Esos casos obligar a que el monto a financiar sea reduci-do incrementando el anticipo, lo que ser factible lograr con una mayor Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com56asistenciadelEstado,inclusiveotorgandounapartedelsubsidioafon-dos perdidos. Veamos a ttulo de ejemplo un crdito con el 40% de anti-cipo,dondeel 34%sera aportedel Estado(28%comoaporteno retor-nable y 6% en prstamo en 2 hipoteca) y el 6% a cargo del comprador, yelsaldodelprecioconunprstamoa25aosycuotascalculadas con tasa del 5% anual, incluyendo gastos y seguros: Ubicacin Dorm. Venta 40% 60% cuotaInterior1 173.400 69.360 104.040 $ 850,62y GBA2 216.750 86.700 130.050 $ 1.054,69 Volvemos a formularnos la preguntacmo es posible lo-grar una tasa de inters anual del 5% sobre saldos? Todossabemosquelossistemasdeamortizacintradicio-nalmente aplicados en las hipotecas, son dos: el sistema francs y el sis-tema alemn. En el sistema francs o de cuota constante, todas las cuo-tasserniguales,ycomolascuotasestnintegradaspordoscompo-nentesfundamentales:unolaamortizacindelcapitalyelotroelinte-rs,enlasprimerascuotaslaamortizacinrepresentarunapequea proporcinentantolamayorpartecorresponderaintereses.Contra-riamente, esta proporcin se revertir en las ltimas cuotas del crdito. En el grfico siguiente hemos esquematizado este sistema para un crdito de $ 100.000 a 20 aos e inters del 5%.Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com57$ 0,00$ 100,00$ 200,00$ 300,00$ 400,00$ 500,00$ 600,00$ 700,00$ 800,00$ 900,00$ 1.000,0011223344556677889100111122133144155166177188199210221232interscapital Comparemosesegrficoconunodeigualmontodel crdito, igual plazo, pero con la tasa del 14,75% TNA. $ 0,00$ 200,00$ 400,00$ 600,00$ 800,00$ 1.000,00$ 1.200,00$ 1.400,0011223344556677889100111122133144155166177188199210221232interscapital Lacomparacindeambosgrficoseximedetodoco-mentario. Enelsistemaalemnodecuotadecreciente,elmonto delascuotas se ir reduciendo, integradasporunaamortizacin cons-tante del capital y un inters que ir decreciendo proporcionalmente al Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com58saldodecapital.Enelgrficosiguientehemosesquematizadoestesis-tema para un crdito de $ 100.000 a 20 aos de plazo e inters del 5%.$ 0$ 100$ 200$ 300$ 400$ 500$ 600$ 700$ 800$ 90011223344556677889100111122133144155166177188199210221232interscapital En el caso del sistema francs con TNA del 5% la cuota pu-ra para un crdito de $ 100.000 a 20 aos de plazo ser de $ 659,96 por mes; en el caso de TNA del 14,75% la cuota pura ser de$ 1.298,36, es decir prcticamente el doble de la anterior. En el caso del sistema alemn, para el mismo crdito, pla-zo y tasa del 5% la cuota pura inicial ser de $ 833,33 e ir disminuyendo mensualmente hasta que la ltima cuota ser de $ 418,40, alcanzando recin en la cuota 101 igual monto que con el sistema francs (o sea $ 659). Esindudablequenumerosasfamiliasoptarnporelsiste-maalemn,entantocuentenconingresosquelespermitancalificar crediticiamenteypuedanaccederalpagodelascuotasinicialessin vicisitudeseconmicas,pueslascuotasdecrecientesgeneranunaver-dadera sensacin de seguridad. Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com59Pero, teniendo en cuenta que los intereses aplicados para calcularestascuotasbenefactorassonsignificativamentemenoresa latasadeinflacinanual,resultarimposibleencontrarinversoresque estndispuestosaadquirirttulosvaloresbasadosenclulashipoteca-rias con estas caractersticas, por lo cual todo nuestro programa se des-moronara inexorablemente. La nica forma de salvar ese inconveniente ser utilizando una unidad de valor que garantice la estabilidad y el poder adquisitivo de la unidad monetaria utilizada para el crdito. Enelprximocaptulonosdedicaremosaanalizarms profundamenteel,aparentemente,escabrosotemadelaunidadde valor. Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com6012. LA UNIDAD DE VALOR 12.1.La moneda LaenciclopediaEspasaCalpedefinecomomonedaal mediooinstrumentoquedesempeaenlasrelacioneseconmicas cuatrofuncionesprincipales:unidaddecuenta,mediodecambio, acumuladordevaloryliberadordedeudas,agregando:Eldesenvolvi-mientodelavidamercantilnosepodraconcebirsineldinero,yaquesinstetodo cambiosetendraquerealizarenpurotrueque.Yadeantiguosedieroncuentadela ventaja de realizar el cambio a travs de una mercanca que, por sus caractersticas, fue-raampliamenteaceptada.Lospueblosprimitivossesirvierondemercancasdeusoo consumo, como, por ejemplo, pieles, ganado, trigo, armas, etc., para pagar lo que adqui-ran. Con el descubrimiento de los metales comenz su uso como moneda. Los pueblos primitivos de Egipto, Caldea y Asiria se sirvieron ya del metal como medio de cambio en sus operaciones comerciales, pero la valoracin del metal se haca por su peso y para obtener exactamente el que se deseaba, muchas veces se tena que cortar el lingote. Esto condujo,coneltiempo,alafabricacindelingotesdediferentesmedidas,algunasde ellas bastante pequeas, con el fin de pagar las cosas de pocoprecio.Ms adelante, se les dio una marca oficial, que los convirti en instrumento de cambio. De este modo el estado vino a dar valor legal a la moneda, y con la acuacin oficial, se garantizaron el pesoy la ley.(DiccionarioEnciclopdicoEspasa,Ed.Espasa-Calpe,Madrid1978,T. 9, pag. 28) AlrespectoAdamSmith,(Lariquezadelasnaciones,Alianza Editorial, Madrid, pag. 57 y ss.) sostiene: Al principio esos metales fueron empleados para esta finalidad en barras toscas, sin sello ni cuo alguno. ... El empleo de los metales eneseestadotanbrutoadolecadedosinconvenientesmuynotables:primero,elpro-blema de pesarlos, y segundo, el de contrastarlos. ... Antes de la llegada de la institucin de la moneda acuada, si no pasaban por esta ardua operacin, las gentes siempre esta-ban expuestas a los fraudes y estafas ms groseros, y a recibir a cambio de sus bienes no una libra de plata pura, o cobre puro, sino de un compuesto adulterado de los materiales Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com61ms ordinarios y baratos, pero cuya apariencia exterior seasemejabaa dichosmetales. ... Los inconvenientes y dificultades de pesar esos metales con precisin dieron lugar a lainstitucindelasmonedas;sesuponaquesusello,quecubraporcompletoambas carasyavecestambinlosbordes,garantizabanoslolafinurasinotambinelpeso del metal. De las cuatro propiedades que tiene la moneda segn la definicin dada ms arriba, nos detendremos a analizar en particular la referidaalaacumulacindevalor.Enestesentidolamonedaesun mediodeatesoramientoderiqueza,dadoquepuedeguardarsepara atender necesidades futuras ya que debera conservar indefinidamente su valor. Pero veremos que en la prctica esto no ha ocurrido. Adam Smith sostena: Es raro que el carnicero lleve carne de vaca odeovejaalpanaderooalcerveceroparacambiarlasporpanocerveza,sinoquelas llevaalmercado,dondelasintercambiapordinero,ydespuscambiaesedineropor pan y cerveza. Lacantidad de dinero que obtiene por su mercanca regula asimismo la cantidad de pan y cerveza que puede comprar despus. ... el oro y la plata,como cual-quier otra mercanca, cambian de valor, y a veces son ms caros y otras veces ms bara-tos, unas veces ms fciles y otras ms difciles de comprar. Afirmando ms ade-lante:Losprncipesyestadossoberanoshancredoconfrecuenciaquesuinters temporal era disminuir lacantidad demetal puro contenido en susmonedas; peromuy rara vez han credo que era su inters aumentarla. El descubrimiento de las ricas mi-nas de Amrica en el siglo XVI redujo el valor del oro y la plata en Europa a cerca de un tercio del valor que tenan antes. (Op. Cit. pag. 66). Comovemos,elvalordeunamonedapuedecambiar por acciones de las autoridades encargadas de preservarla o por cau-sas regidas por la economa del mercado. Entalsentido,JulioCesarCrivelli,ensulibroElajustedel precioenlalocacindeobrarecuerda:Lospreciosdelosbienesvaran permanentementeenlaeconoma.Estaafirmacinesvlidaparatodoslosbienes,in-Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com62cluyendocomotalesalosbienesmaterialeseinmateriales,lasmonedasyelcostofi-nanciero.Lasrazonesporlasquevaraelpreciodelosbienessonbienconocidas:en primer trmino, por la variacin de la relacin entre la oferta y la demanda de bienes. ... En segundo lugar, el cambio de los precios puede producirse por la inflacin, esto es, la depreciacin de la moneda cuya causa es la emisin monetaria destinada a solventar el dficit fiscal, sin que exista un aumento de la produccin de bienes. ... El tercer caso es ladevaluacin.Ladevaluacinsediferenciadelainflacinenque,enamboscasos, existe una prdida de valor del signomonetario,pero en ladevaluacin, se trata deun actoohechoquenormalmenteseagotaallotienealgunasrepercusionesadicionales. Despusdeladevaluacin,elvalordelamonedavuelveaserestable....Finalmente, tambinpuedeproducirvariacionesenlospreciosloscambiosenlalegislacin.No interesaellugar quelanormatenga en la pirmidejurdica:leyes, decretos, resolucio-nes, cualquier norma puede generar un aumento o disminucin de precios. 12.2.La moneda argentina y su desvalorizacin Enunrpidorepasodelaevolucindelamonedaenla RepblicaArgentina,recordamoslaprimermonedapatriacreadapor la Asamblea Constituyente de 1813; la primera emisin de papel mone-daconvertibleenelao1822;ladeclaracindesucursoforzosoein-convertibilidad (por primera vez) el 9 de Enero de 1826 por el Goberna-dorLasHeras;lapromulgacindelaley733delao1875,creandola moneda de oro de 1,66 gr. y 900 milsimos de fino (el peso fuerte)cuyo valor coincida con el dlar norteamericano (extraa coincidencia que se repetira 116 aos despus). El 5 de Noviembre de 1881 se dict la Ley 1130 General de Monedasqueestablecaelbimetalismo(orode1,6129gyplatade25 g.)yenOctubrede1883sepromulglaley1354fijandocomonica monedafiduciariaeloroyelbilletebancario convertiblealavista.Por pocotiempo:enEnerode1885,comoconsecuenciadeladesfavora-ble balanza comercial, el crecimiento de los gastos pblicos, el pago de Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com63los intereses de la deuda, que debi efectuarse en metlico, el Presiden-te Roca se vio obligado a suspender la convertibilidad, la cotizacin del oro subi a $ 1,21 papel, llegando en Diciembre a 1,42 pesos papel. Has-taqueporfin,el25deJuliode1890,envsperasdelarevolucindel Parque(26.07.1890)alcanzaralos3,17pesospapelporpesooro(Jos Mara Rosa, Historia Argentina, Ed. Oriente, 1976, t. 8, pp 239 y 300).

CualquiersemejanzaconelsigloXXIespuracoinciden-cia. El4deNoviembrede1899,duranteelsegundogobierno de Roca, se dict la ley 3871 de Conversin. Al respecto J. M. Rosa dice: Laconversin del peso nacional a 44 centavos oro (1 peso oro iguala2,27 pesos na-cional) durara hasta 1929 (salvo los aos de la gueramundial en que fue suspendida). Evit a los argentinos las angustias del vivir al da, e ignorar la suerte de maana, hizo bajar el inters del dinero y evit la desvalorizacin delsalario (JosMaraRosa,op. cit.,t. 9, pag. 56) El16deDiciembrede1929,HiplitoIrigoyendecretla clausura de la Caja de Conversiones, para evitar la fuga de capitales y laespeculacinconeloro.(DiegoAbaddeSantilln,HistoriaArgentinat.4, pag. 188) En1935,duranteelgobiernodeAgustnP.Justo,elCon-greso de la Nacin aprob la creacin del Banco Central, para regular, entreotrascosas,elmanejodelasdivisasylaemisindemoneda.En 1946, mediante el decreto 8503/46, Pern nacionaliz el Banco Central y poco tiempo despus, mediante el decreto 11.554/46 nacionaliz todos losdepsitosdelosbancospblicosyprivados,fundadoenquelos depsitosbancariossontrabajoyahorrodelpuebloargentinoyportalmotivodeben cumplir las funciones que el Estado les asigne. Finalmente el 30 de Septiembre de1949sesancionlaley13.571reformandolaCartaOrgnicadel Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com64BancoCentralydisponiendoqueelMinistrodeFinanzasdelaNacin pasara a ser presidente de esa entidad. Entre Diciembre de 1946 y Diciembre de 1955 los precios al consumidor se multiplicaron por 5 y entre ese ltimo mes y Diciembre de 1969lospreciosvolvieronamultiplicarsepor31,porloqueentreDi-ciembrede1946yDiciembrede1969semultiplicaronpor156(loque costaba $ 1 en 1945, en Diciembre de 1969 costaba $ 156) (ver Serie Hist-rica del Indice de Precios al Consumidor (IPC) en el GBA, desde el ao 1943, publicado por el INDEC). A partir del 1 de Enero de 1970 el presidente de facto J.C. Ongana impuso la circulacin del peso ley 18188, eliminando dos ceros a la moneda anterior, ($ley 1 = m$n 100). Desdeelao1973hastaMarzode1976lospreciossein-crementaron en un 760% , y desde ese mes y ao hasta Julio de 1983, es decir durante el ltimo gobierno de facto, aumentaron casi un 1.300%. Apartirdel1deJuniode1983,elpresidentedefacto, ReynaldoBignone,porley22.707reemplazelpesoleyporelpesoar-gentino,eliminndolecuatrocerosalaparidad($arg1=$ley10.000), noobstantehastalaentregadesugobiernoenDiciembrede1983,el aumento de los precios trep en un 133%. Durantelosprimeros20mesesdelapresidenciadeRaul Alfonsn,lainflacincreciuncuatromilquinientosporciento,osea que los precios al consumidor se multiplicaron por 45. (ver Serie Histrica del INDEC),loqueindujoalpresidenteAlfonsnadictareldecreto1096/85 disponiendo que a partir de Junio de ese ao circulara una nueva mo-neda:elAustral,quitndoletrescerosalamonedaprecedentey creandounextraosistemadedesagiofundadoenlaestabilidadque Archivo disponible en www.reporteinmobiliario.com65tendra la nueva moneda (A 1 = $arg 1.000), que adems posea mayor valor que el dlar estadounidense, a tal punto que un dlar se cotizaba a ochenta centavos de Austral (U$S 1 = A 0,80) Noobstanteestasmedidas,lainflacinnopudosercon-troladayAlfonsndebiabandonarprematuramentesugobierno,lue-godeexperimentarunainflacindelveintinmilporciento,esdecir quelospreciosalconsumidorsemultiplicaronpor210enlosltimos24 meses de su gobierno. Durantelapresidenciadesusucesor,CarlosS.Menem, mediante la ley 23.928, denominada de Convertibilidad se creo a partir del1deAbrilde1991elAustralconvertible,(undlarequivalaadiez mil australes: U$S 1 = A 10.000) y a partir del 1 de Enero de 1992 se dispu-so el canje del austral convertible por el peso convertible ($1 = A 10.000 por lo que $ 1 = U$S 1, igual que el peso fuerte de