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Solicitante: FINANCIERA DE LA REPUBLICA S.A. - FIRESA ¨EN
LIQUIDACION VOLUNTARIA¨ R.U.C.: 0992166290001
REPRESENTANTE LEGAL: AB. EDUARDO ANTONIO LOPEZ ESPINOZA
PROPIETARIO: FLOR LEONOR CEVALLOS RODRIGUEZ Identificación del Bien: TERRENO
Fecha Solicitud: 15 de octubre del 2018
Fecha de Inspección: 19 de diciembre del 2018
Fecha de entrega del Informe: 21 de diciembre del 2018
Dirección: Ciudadela 24 de Mayo, localidad UNO (1) sector SIETE (7) Mz
OCHOCIENTOS UNO (801) Solar Noventa (90)
Cantón: Jipijapa
Provincia: Manabí
ING. JUAN PABLO RIZZO TORRES VALORACION Y ADMINISTRACION DE ACTIVOS
PPEERRIITTOO CCAALLIIFFIICCAADDOO NNoo.. PPAA –– 22000044 -- 556622 yy SSCC –– RRNNPP –– 22 NNoo.. 226611
SUPERINTENDENCIA DE BANCOS Y DE COMPAÑIAS PERITO CALIFICADO JUDICATURA No. 1058722
TELEFONOS-FAX: (593-4) 2397905 - CELULAR: (593-9) 99483030 CIUDADELA UNION Y PROGRESO, MAZ D, VILLA 25, ATRÁS HOGAR SAN JOSE
GUAYAQUIL - ECUADOR
ANTECEDENTES:
Cumpliendo con la Resolución JB-2001-368 de la Superintendencia de Bancos y
Seguros en su Capítulo II “Normas Para la Calificación y Registro de Peritos
Avaluadores” Sección IV “Del Informe de peritos y de los Manuales” a continuación
presentamos el siguiente estudio de tasación.
1. BIEN TASADO
Terreno y construcción.
2. UBICACIÓN POLÍTICA - ADMINISTRATIVA
Provincia: Manabí.
Cantón: Jipijapa.
Dirección: Ciudadela 24 de Mayo, localidad UNO (1) sector SIETE (7) Mz
OCHOCIENTOS UNO (801) Solar Noventa (90)
Clasificación de la zona: Urbana
Plano de ubicación:
Coordenadas UTM: 17M 0547282 / 9849528
0547197 / 9849511
0547155 / 9849632
3. LINDEROS Y ÁREA
Según Escritura Pública de Primera Hipoteca Abierta, Prohibición Voluntaria de
Enajenar, Gravar y Anticresis que Celebra Flor Leonor Cevallos Rodríguez y
Jennifer Jacqueline Cevallos Pionce a favor de Financiera de la República
S.A. FIRESA, debidamente representado por su Gerente General el abogado
Eduardo Antonio López Espinoza ante la Abogada Andrea Stephany Chávez
BIEN TASADO
Abril Notaria Décima Cuarta del Cantón Guayaquil, con fecha 01 de abril del
2016.
Linderos:
Norte: colinda con camino público en una longitud de 126,24 metros;
Sur: colinda con propiedad del señor Marcos Kleber Muñiz Valverde en una
longitud de 112,24 metros;
Este: colinda con propiedad del señor Emeregildo García en una longitud
de 85,99 metros; y,
Oeste: colinda con más propiedad del señor Marcos Kleber Muñiz Valverde
en una longitud de 145,13 metros.
Área: 483,27 m2.
Ficha Registral #2631
Código Catastral #1306031780190
Nota: como respaldo legal, se nos proporcionó
Copia simple del certificado del Registro de la Propiedad y Mercantil del cantón
Jipijapa, otorgado por la Abogada Guadalupe Manrique Toala Registrador
Municipal, con fecha 03 de mayo del 2016. Ficha Registral #679.
Copia de la Escritura Pública de Primera Hipoteca Abierta, Prohibición Voluntaria
de Enajenar, Gravar y Anticresis que Celebra Flor Leonor Cevallos Rodríguez y
Jennifer Jacqueline Cevallos Pionce a favor de Financiera de la República S.A.
FIRESA, debidamente representado por su Gerente General el abogado Eduardo
Antonio López Espinoza ante la Abogada Andrea Stephany Chávez Abril Notaria
Décima Cuarta del Cantón Guayaquil, con fecha 01 de abril del 2016.
4. INFRAESTRUCTURA URBANA
El entorno sobre la avenida Martiniano Delgado cuenta con:
Redes de: agua potable, alcantarillado, alumbrado público, energía eléctrica,
telefonía celular y teléfonos.
Bordillos de hormigón y aceras de hormigón.
Calles asfaltada y lastrada al pie del predio.
5. EQUIPAMIENTO URBANO
La propiedad se encuentra ubicada a 450 metros de la avenida Martiniano Delgado.
El terreno de la cual forma parte el lote en estudio está debidamente equipada con
calles bien delimitadas y con una obra de infraestructura en desarrollo.
Dentro del radio de influencia encontramos:
Comercial: mayormente esta en la avenida Martiniano Delgado, en su entorno
encontramos tiendas, cybers, bazares, cevicherias, entre otros.
Centros educativos: a unos 2000 metros la Unidad Educativa Fiscal 15 de
Octubre.
Entidades públicas: GAD Municipal de Jipijapa en el centro de la ciudad.
Agencias bancarias: Servicios Bancarios (Banco del Barrio y Mi Vecino),
agencias Banco de Guayaquil, Pichincha, Pacifico, en el centro de la ciudad.
Centros de salud: Hospital del Día IESS, Hospital Básico Jipijapa, SOLCA,
aproximadamente a unos 3Km.
Centros recreativos: Centro Recreacional Montecito a unos 600 metros.
Transporte: Terminal Terrestre a unos 2km aproximadamente, líneas de buses
intercantonales e interprovinciales circulan mayormente en la ciudad.
6. ORDENANZAS MUNICIPALES
Compatibilidad de usos: el sector está clasificado como Zona Urbana
6.1. Ocupación del suelo:
Ninguno.
7. DESCRIPCIÓN DEL BIEN
7.1. Características del terreno:
Área: 13.691,32 m2.
Forma geométrica: irregular.
Relieve: Plano.
Ubicación: Medianero con respecto a la manzana.
Frente: 127,24 metros.
Fondo equivalente: 145,13 metros.
7.4. Utilización actual: Ninguna
7.5. Estado de mantenimiento: bueno
8. MÉTODO DE TASACION
Para el presente estudio el método pertinente es el método comparativo o de
mercado para el solar, el método de reposición para obtener el valor físico
actual de las adecuaciones del terreno y el método de Herweet para obtener
el valor comercial de las adecuaciones del terreno.
8.1 Método Comparativo o de Mercado
Se fundamenta en analizar la información obtenida y en su comportamiento
dentro de la inversión inmobiliaria. Entonces procedemos a valorar
primeramente el terreno y para este parámetro de análisis se realizó un
sondeo en la zona tomando muestras representativas y se llegó a determinar
el precio promedio de US$ 24,00 cada metro cuadrado.
ÁREA / VALOR /
m2 m2
Terreno
Urbano
a 1 km del
predio al pie de
la avenida
1275 35.00$ contactos al 0994368677 - 0939093398
Terreno
Urbano
cerca al
Hospital del IESS
a 2 km
aproximadamen
te
361.95 30.50$ contacto al 0999842770
Terreno
Urbano
a 1 km del
predio al pie de
la avenida
3850 6.50$ contacto al 0969158364
$ 24.00 VALOR PROMEDIO
CONCEPTO DIRECCIÓN OBSERVACIONES
Nota: Algunas de las muestras corresponden a propiedades en venta y simplemente permiten conocer la
tendencia de precios en el mercado local, los mismos podrían variar en el momento de la negociación.
Del estudio de mercado, se puede deducir, que en el sector los valores de los
terrenos tienen un rango que fluctúa entre los US$ 6,50 a US$ 35,00 por cada
m2., variación que responde básicamente a factores como ubicación,
cercanía y distancia con respecto a vías principales, a su tamaño, forma y
topografía de los terrenos con respecto a las muestras y a las adecuaciones
realizadas a los mismos como relleno o infraestructura como cerramiento por
ejemplo.
REFERENCIA: 13,691.32 m²
LOTES AREA m2VALOR /
m2
FACTOR
FUENTE
FACTOR
UBICACIÓ
N
FACTOR
TAMAÑO
FACTOR
FORMA
FACTOR
ADECUA
CION
FACTORES
HOMOGENE
IZADOS
TOTAL
HOMOGEN
EIZADO
a 1 km del predio
al pie de la
avenida
1,275.00 35.00 0.90 1.00 0.80 1.00 0.90 0.65 22.75
cerca al Hospital
del IESS a 2 km
aproximadament
e
361.95 30.50 1.00 0.90 0.70 1.00 1.10 0.69 21.05
a 1 km del predio
al pie de la
avenida
3,850.00 6.50 0.95 1.00 1.00 1.00 0.90 0.86 5.59
0.73 16.46 VALOR PROMEDIO DE LOTES EN VENTA POR METRO
CUADRADO:
CUADRO DE HOMOGENIZACIÓN
DE LOTES EN VENTA
A este valor se le aplicó un factor de homogenización, es decir, adaptar las
características de las muestras obtenidas a las características propias del bien
en estudio, de esta manera los factores que principalmente influyen en este
caso son los de: fuente, ubicación, tamaño, forma y adecuación. Realizados
los cálculos respectivos se llegó al valor de US$16,46 para cada metro
cuadrado de terreno.
8.2.1 Método de Herweet
Para obtener el valor comercial o de mercado en el presente análisis en base
a nuestra experiencia hemos calculado el factor adecuado por medio de la
tabla de Herweet.
COEFICIENTE
DE OFERTA
NUEVO FACTOR
OFERTA
CONDICIÓN
NUEVO
FACTOR
DEMANDA
COEFICIENTE DE
DEMANDA
1.65832 - - 0.60302
1.44224 - - 0.69337
1.26493 - - 0.79056
1.11804 - - 0.89443
1.00000 1.00000 1.00000 1.00000
0.89443 - - 1.11804
0.79056 - - 1.26493
0.69337 - - 1.44224
0.60302 - - 1.65832
Exigua
Escasa
Baja
Moderada
Balanceada
Regular
Alta
Considerable
Excesiva Para el presente caso la oferta es balanceada (1.00000) y la demanda modera (0.89443); obteniendo un factor
de comercialización promedio.
Siendo:
Factor comercialización=Nuevo factor x Nuevo factor demanda
Tenemos:
Factor comercialización=1,00000 x 1,00000 = 1,00000
Dónde:
V.M.=F.C.*V.F.
V.M.= Valor de Mercado
F.C.= Factor de Comercialización.
V.F.= Valor Físico
Siendo:
F.C.= 1,00000
9. ANÁLISIS DE MERCADO
Para determinar el valor comercial del inmueble además de sus
características particulares antes descritas también se tuvo en cuenta lo
siguiente:
Aspectos positivos:
La ubicación del bien corresponde a sector consolidado urbano.
Entorno del bien se localizan edificaciones de uno nivel.
Es de fácil acceso al inmueble a través de la calle Av. Martiniano Delgado, y
de ahí la calle lastrada que lindera con el predio.
Aspectos negativos:
Ninguno.
10. VALOR DE REALIZACIÓN
Dadas las condiciones del bien en estudio, Para conseguir un precio que
resulte atractivo al mercado y lograr una comercialización del bien en un
corto a mediano plazo, consideramos necesario realizar un descuento del
10% al valor comercial.
11. OBSERVACIONES
Es importante señalar que la información obtenida de la inspección realizada
corresponde a la parte visible de la propiedad.
No se consideran daños o mejoras del terreno acaecidos posteriormente a la
inspección.
No nos proporcionaron ningún plano del predio.
Se recomienda realizar un levantamiento planimetrico del predio para definir
bien el área y linderos, ya que al momento de la inspección no se pudo
determinar la parte en donde se divide el predio según indica en las
escrituras.
Acompañó en la inspección el señor Marcos Encalada, depositario del
predio.
La tasación puede variar según las circunstancias económicas y políticas del
país.
Para obtener el valor de comercialización o también llamado de realización
de la propiedad en cuestión, dado el tamaño de la propiedad se consideró
un factor de homogeneización general (como castigo) del 10 %, factor que
considero debe ayudar a agilitar la comercialización del bien en una
eventual venta.
Grado de realización: El grado de realización se considera medio, un factor
de homogeneización general (como castigo) del 10%, factor que considero
debe ayudar a agilitar la comercialización del bien en una eventual venta a
mediano plazo.
PROBABILIDAD
DE VENTA
TIEMPO EN DIAS FACTOR DE
DESCUENTO
Inmediato 90 a 180 días 0% - 4%
Corto plazo 181 a 360 días 5% - 9%
Mediano plazo 361 a 1800 días 10% - 14%
Largo plazo 1801 días en adelante 15% - 20%
11. CUADRO GENERAL DE TASACIÓN
V. UNITARIO
VALOR
UNITARIO
COMERCIAL
V.TOTAL
TERRENO 13,691.32 m2 16.46 225,359.13
225,359.13
$ 225,359.13
$ 202,823.22
SON: DOSCIENTOS DOS MIL OCHOCIENTOS VEINTITRES , 22/100 U.S. DÓLARES
CONCEPTO CANTIDAD UN.
EXPRESADO EN DOLARES
VALOR COMERCIAL:
SON: DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE , 13/100 U.S. DÓLARES
VALOR DE REALIZACIÓN (10 % menos):
VALOR TOTAL TERRENO
11.1 RESUMEN DE VALORES
VALOR REPOSICION: $ 225,359.13
VALOR DE MERCADO: $ 225,359.13
VALOR DE REALIZACIÓN (10% MENOS) $ 202,823.22
SON: DOSCIENTOS DOS MIL OCHOCIENTOS VEINTITRES , 22/100 U.S. DÓLARES
SON: DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE , 13/100 U.S. DÓLARES
CONCEPTO V.TOTAL
SON: DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE , 13/100 U.S. DÓLARES
Fecha de Inspección: 19 de diciembre del 2018
Fecha de entrega del Informe: 21 de diciembre del 2018
----------------------------------------------------------- ------------------------------------------ ING. JUAN PABLO RIZZO TORRES SR. MARCOS ENCALADA PERITO CALIFICADO No. PA – 2004 - 562 y SC – RNP – 2 No. 261 DEPOSITARIO JUDICIAL SUPERINTENDENCIA DE BANCOS Y DE COMPAÑIAS REGISTRO PROFESIONAL: No. 4900 PERITO CALIFICADO JUDICATURA No. 1058722 C C.C: FILE
ANEXO FOTOGRAFICO