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Ministerio ,,~, '\ .de Justicia ' •y Derechos Humanos

':tiG~~::!t. '..rol."" , - ~.'"$upérintendencia Nacional-;de Registrás Públicos.).<- .' .••.•¡F "'l' ~ . ~ ~_ _-'t' _ .

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCiÓN No, - 13), -201B-SUNARP-TR-L

Lima, 1 B MAR. 101B

APELANTETíTULORECURSOREGISTROACTO (s)SUMILLA

MÓNICA ANA NOA OREN° 2183820 del 11/10/2017.H.T.D. N" 000011 del 5/1/2018.Predios de Lima.Modificación de reglamento interno y otros.

ACTAS ADHERIDAS EN LIBROSConforme a lo establecido en el artículo 7 del RIRPJ, los aspectos mínimos a calificarse

\.. Rf en las constancias de adhesión de las actas en libros aperturados con fecha posterior,G>ú'..•..son la indicación de la fecha en la que el acta es adherida; y, la suscripción por parte del

S I .,. residente del órgano a la fecha en que se adhiere el acta; siendo improcedente que se. aa l: equiera más requisitos que los establecidos en dicha norma, salvo disposición legal o

~/. '? estatutaria distinta.uNp.,'f{.

REAPERTURA DE ACTASTratándose de una reapertura de acta uno de los requisitos para su validez es que todoslos que firmaron el acta primigenia, deben firmar también la reapertura de esta acta, salvoque en el acta primigenia se hubiera otorgado poder para suscribir reapertura.

1. ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓNPRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción deelección de presidente de la junta propietarios y modificación de reglamentointerno que rige el predio inscrito ficha 104102 que continúa en la partidaelectrónica W 49070133 del Registro de Predios de Lima; asimismo, sesolicita la rectificación de independización del departamento 201 inscrito enla ficha W 1708695 que continúa en la partida electrónica W 49045243 delRegistro de Predios de Lima; y la regularización de la declaratoria de fábricade la unidad inmobiliaria denominada aires del departamento 201, inscritaen la partida electrónica W 49045244 del Registro de Predios de Lima.

A dicho efecto se presentaron los siguientes documentos:- Copia del acta de junta de propietarios del inmueble ubicado en el Jr. 24N' 39 - San Borja del 13/7/2017 certificada por el notario de Lima EnriqueMendoza Vásquez, el 9/10/2017.- Declaración jurada de convocatoria a junta de propietarios del 13/7/2017suscrito por Percy Arturo Raborg Pfennig con firma certificada por el notariode Lima Enrique Mendoza Vásquez, el 7/10/2017.- Declaración jurada de quórum de la junta de propietarios del 13/7/2017suscrito por Percy Arturo Raborg Pfennig con firma certificada por el notariode Lima Enrique Mendoza Vásquez, el 7/10/2017.

RESOLUCiÓN No. - f3d.--2018-SUNARP-TR-L

- Reglamento interno suscrito por José Ricardo Ruíz Célis y Percy ArturoRaborg Pfennig con firmas certificadas por el notario de Lima EnriqueMendoza Vásquez, el 7/10/2017.- Memoria descriptiva (modificación de independización) suscrita por JoséRicardo Ruiz Célis, Vilma Fátima: Chipoco Quevedo y Percy Arturo Raborg,Pfennig con firmas certificadas por el notario de Lima Enrique MendozaVásquez, el 7/10/2017.- Formulario Registral (FOR W 2 - Ley W 27157), suscrito por JoséRicardo Ruiz Célis, Viima Fátima Chipoco Quevedo y Percy Arturo RaborgPfennig con firmas certificadas por el notario de Lima Enrique MendozaVásquez, el 7110/2017.

~ - Hoja anexa al formulario registral N° 2 suscrita por José Ricardo Ruíz\ RE~•.¡" Célis con firma certificada por el notario de Lima Enrique Mendoza

7 \;,~ásquez, ei 7/10/2017.ta);:. Copia del Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios N° 0524-<;, :.12016 del 25m2016, certificada por Yanet Giannina Vargas Sandoval en

.su v.; calidad de Secretaria General de la Municipalidad de San Borja, el14/8/2017.- Informe técnico de verificación suscrito por José Ricardo Ruíz Celis, confirma certificada por el Notario de Lima Enrique Mendoza Vásquez, el7/10/2017.- Plano de ubicación y localización (lámina 1-1) autorizado por José RuízCelis, con firma certificada ante Notario de Lima Enrique Mendoza Vásquez,el 7/10/2017.- Plano de declaratoria de fábrica (lámina A-1) autorizado por José RuizCelis, con firma certificada ante Notario de Lima Enrique Mendoza Vásquez,el 7110/2017.- Plano de declaratoria de independización (lámina 1-1)autorizado por JoséRuiz Celis, con firma certificada ante Notario de Lima Enrique MendozaVásquez, el 7/10/2017.

Con el reingreso del 6/12/2017 se adjuntó:- Escrito de subsanación suscrito por Mónica Ana Noa Ore el 4/12/2017.- Copia del acta de reapertura de junta de propietarios del inmueble ubicadoen el Jr. 24 W 39 - San Borja del 23/11/2017 certificada por el notario deLima Enrique Mendoza Vásquez, el 28/11/2017.- Reglamento interno suscrito por José Ricardo Ruiz Célis y Percy ArturoRaborg Pfennig con firmas certificadas por el notario de Lima EnriqueMendoza Vásquez, el 28/11/2017.- Certificado de inscripción W 53871-17-RENIEC del 23/12/2017 expedidapor Melissa Ramírez Barrera en calidad de certificadora de la JefaturaRegional Lima.

DECISiÓN IMPUGNADA

El Registrador Público del Registro de Predios de Lima José EnriqueHuarníz Castillo observó el título en los siguientes términos:

(Se deja constancia que se ha reenumerado la tacha a efectos delanálisis a realizar por esta insta~cia)

[1] 1.- No se ha consignado cuál es la fecha de adhesión del acta de sesión dejunta de propietarios del 13/07/2017.-Aclarar.[2] 2.- En el acta de reapertura presentada interviene el señor Percy Arturo RaborgPfennig, quien actúa como presidente y secretario de la junta, sin embargo, en la

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sesión de junta de propietarios del 13/07/2017 intervinieron el mencionado señorRaborg como presidente y la señora Sonia Bullon Egu¡luz como secretaria de lasesión; además el acta de reapertura no ha sido suscrita por quienes firmaron elacta primigenia sino por el señor Percy Raborg en representación de todos ellos,por lo que deberá subsanar conformidad con lo establecido en el arto 12° delReglamento de inscripciones del Registro de Personas Jurídicas, caso contrariodeberá señalar en qué ficha o partida corren inscritas las facultades otorgadas a sufavor para representar a los señores propietarios en los actos materia decalificación. ACLARAR.[3] 3.- Asimismo, en el acta de reapertura de fecha 23/11/2017 presentada,interviene como Percy Arturo Raborg Pfening, sin embargo, se solicita larectificación del nombre del señor Raborg adjuntándose un Certificado deInscripción del RENIEC donde figura: Percy Arturo Raborg Pfennig.- Sírvaseaclarar.Hacemos constar que la rectificación solicitada sí es procedente conforme constaen el antecedente registral: Percy Arturo Raborg Pfennig.[4] 4.- Con respecto a lo manifestado en el acta de reapertura de fecha 23/11/2017respecto del punto 4, señalamos que lo que se solicita acreditar es la notificación

~ de los acuerdos adoptados en la sesión de junta de propietarios del 13/07/2017 a~ \J'", EIOSpropietarios que no intervinieron en la junta, que incluye entre otros puntos lati: ~ odificación de porcentajes de participación, no habiéndose solicitado que~y~ "acrediten la convocatoria a la sesión del 13/07/2017 como se señala en el acta de~ reapertura. Sírvase subsanar de conformidad con lo establecido en el arto 148° del

D.S 035-2006-Vivienda.Conforme lo antes expuesto, subsiste la observación anterior en los siguientesextremos:[5] 1.- Se aprecia el acta de la sesión de junta de propietarios del 13/07/2017 hasido adherido en un libro de actas certificado o legalizado con posterioridad. Eneste caso, de conformidad con el Art. r del Reglamento de Inscripciones delRegistro de Personas Jurídicas, que se aplica supletoria mente, en el libro deberáindicarse la fecha en la que el acta es adherida y deberá ser suscrita por elpresidente de la junta de propietarios a la fecha en que se adhiere el acta.[6] 4.- De igual manera deberá acreditar la notificación de los acuerdos adoptadosen la mencionada sesión de junta de propietarios a los señores Gonzalo BugnerValdeiglesias Chávez y su esposa Yoconda Emperatriz Cadillo Villa nueva y a lasucesión intestada del señor Pedro Alberto Luna Calderón (asiento C0004 de lapartida N° 49045242), ello de conformidad con lo establecido en el arto 148° delD,S 035-2006-Vivienda. Subsanar.[7] 5.- En el artículo 3° del reglamento interno se consigna que la unidadinmobiliaria 11° 03 tiene en el tercer piso un área techada de 75.09 m2., sinembargo, conforme el plano de modificación de independización es: 75.06 m2 ..Sírvase aclarar tanto en el documento privado de reglamento interno como elinserto obrante en el acta de sesión de/urna de propietarios del 13/07/2017.

Estamos al reingreso para efectuar un pronunciamiento definitivo del presentetítulo.Se deja constancia que los datos que obren en los documentos que se adjuntendeberán ser concordantes entre sí y, deberán adecuarse al antecedente registralde acuerdo con la Resolución Nro. 992-2008-SUNARP-TR-L de fecha 12/0912008.FORMALIDAD: Se deja constancia que toda modificación y/o subsanación deberárealizarse siguiendo la misma formalidad con la que fue otorgado el documentooriginal (Art. 1413° del Código Civil). Por tanto, la modificación o corrección delFormulario Registral, Informe Técnico de Verificación y planos se deberáefectuarse mediante Anexo 4, Informe Técnico de Verificación Ampliatorio ynuevos planos, en 1 original y 2 copias, en aplicación del Art. 3 j del DecretoSupremo Nro. 035-2006-Vivienda, con las formalidades de ley (legalización defirmas del Verificador Responsable y propietariOS según corresponda).- Lamodificación o corrección del Reglamento Interno y de la Memoria Descriptiva dela Independización se hará por Documento Privado con firmas legalizadasaclarando o rectificando solo los puntos pertinentes.

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i111. FUNDAMENTOS DE LA APELIÍCIÓN

reculrsoLa recurrente sustenta su de apelación sobre la base de lossiguientes fundamentos: I- Respecto a la falta de indicación de la fecha de adhesión del acta al libro,esta situación se ha acreditadol en la reapertura del acta del 23/11/2017,donde se ha dejado constancia que el libro de actas ha sido certificado confecha posterior a la celebración de la junta, y que por lo tanto se adhiriódespués, también se indicó que el acta se adhirió en la misma fecha de laapertura del libro es decir el 241712017,

~/' - Respecto al punto 2, se h1a indicado que de conformidad con JoS'rS;" establecido en el articulo 87 dell Reglamento de Inscripciones del Registro

{£ I S~'.a\;\de Predios y el numeral 5.17 de la Directiva N° 009-2008-SUNARP-/SN,\";.'~ __-':/~) dichos dispositivos, señalan qué tanto las constancias como las actas de'~UNp..>?--~/reapertura podrán ser suscritas I por uno de los asistentes que en el acta

~ primigenia este designado para dicho propósito, conforme ocurre en elpresente caso. I- En lo referente a notificación de los acuerdos a los propietarios que noasistieron, es de aplicación lo dispuesto en el artículo 84 del reglamentocitado, puesto que la convocatotia se ha acreditado con las declaracionesjuradas, por lo tanto, todos 10Sl propietarios tuvieron conocimiento de lacelebración de la asamblea. I- Sobre la rectificación de error respecto del área techada de la unidadinmobiliaria N° 3, se ha present~do nuevo reglamento interno y además seha corregido el error en el acta d~ reapertura.

IV, ANTECEDENTE REGISTRAL

En la ficha N° 104102 que continúa en la partida electrónica N°49070133 del Registro de Predíos de Lima. (Matriz)

Consta inscrito el predio ubicadolen la calle 24 del distrito de San Borja, conun área de 459.07 m2. i

En el asiento 2-b y 3-b de la fihha citada consta inscrita la jurisdicción ynumeración: Predio ubicado en lá calle 24 N° 359 del distrito de San Borja.

I,En los asientos 4-b y 5-b del ant6cedente, consta inscrita la declaratoria defábrica del predio y su ampliació~.,

En los asiento 7-b Y 9-b co~sta inscrito el reglamento interno y sumodificación. (Titulas archivadoS N' 145447 del 11/9/1996 y N' 71929 del30/4/1998 respectivamente)

A raíz de las inscripciones mencionadas, del predio se han independizadola unidad inmobiliaria N' 01 en 11. ficha N' 1705307 Y la unidad inmobiliariaN° 02 en la ficha N' 1705308; siendo que actualmente en el predio matriz. ,solo se encuentran registradas zonas comunes_

¡

En la ficha N° 1705307 que ¡continúa en la partida electrónica N°46232488 del Registro de Predios de Lima,

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Consta inscrita la unidad inmobiliaria N' 1 ubicada en la calle 24 N° 359con un área ocupada de 120.704 m2. Se inscribió una ampliación de fábricaen el asiento 5.b).

De este predio con motivo de la modificación de reglamento interno inscritoen la partida matriz, se han independizado las siguientes unidadesinmobiliarias:

U.1. Estacionamiento en la ficha N' 1706487.U.1. Departamento 101 en la ficha N° 1708694U.1. Departamento 201 en la ficha N° 1708695.U.1.Aires del departamento 201 en la ficha N° 1708696.

Actualmente en la este antecedente registral solo obra inscritas zonascomunes de las unidades inmobiliarias indicadas.

En la ficha N' 1706487 gue continúa en la partida electrónica N'49026696 del Registro de Predios de Lima

Consta inscrita la unidad inmobiliaria denominada Estacionamiento, ubicadoen la calle 24 N' 345 - San Borja, tiene un porcentaje de participación sobrelas zonas comunes de 32.00 %.

En el asiento C0003 rectificado en asiento C0004 de la partida indicada seregistró la compraventa del inmueble a favor de Javier Alejandro OlivaresPolack y Alicia Esther Suarez Reyes. (Titulo archivado N° 124757 del30/6/2003)

En la ficha N° 1708694 gue continúa en la partida electrónica N'49045242 del Registro de Predios de Lima

Consta inscrita la unidad inmobiliaria denominada Departamento 101,ubicado en la calle 24 N° 359 - San Borja, tiene un porcentaje departicipación sobre las zonas comunes de 8.78 %.

En el asiento 1-c de la ficha citada, consta la independización del inmueblea favor de Gonzalo Bugner Valdeiglesias Chávez, soltero.

En el asiento C0001 y C0002 de la partida indicada, consta la rectificaciónde calidad el bien, siendo que el predio pertenece a la sociedad conyugalconformada por Yoconda Emperatriz Cadillo Villanueva y Gonzalo BugnerValdeiglesias Chávez.

En el asiento C0003 consta inscrita la compraventa de acciones y derechos[91.74 %] a favor de Pedro Alberto Luna Calderón, soltero.

En el asiento C0004, se registró la transferencia por sucesión intestada afavor de Noella Fiorella, América Bugner y Pamela Luna Valdeiglesias, alhaber sido declarados herederos de Pedro Alberto Luna Calderón.

En la ficha N° 1708695 que continúa en la partida electrónica N°49045243 del Registro de Predios de Lima

Consta inscrita la unidad inmobiliaria denominada Departamento 201,ubicado en la calle 24 N" 359 - San Borja, tiene un porcentaje de

V.

RESOLUCIÓN No. - t3;l.-2018-SUNARP-TR-L

participación sobre las zonas ebmunes de 11.11 'lo; se registró con un áreaocupada de 94.29 m2 I

En el asiento B0001 se rectificl

ló el área ocupada y techa del predio, de94.29 m2 a 100.85 m2.

IEn el asiento C0004 de la partida señalada, consta inscrita la compraventaa favor de Sonia Bullon EguilLz y José Vicente Gudiel Guevara, ambossolteros.

En la ficha N° 1708696 que continúa en la partida electrónica N°49045244 del Registro de Pre~ios de Lima

IConsta inscrita la unidad inmobiliaria denominada Aires del Departamento201, ubicado en la calle 24 Ni" 359 - San Borja. tiene un porcentaje departicipación sobre las zonas comunes de 11.11 %; se registró con un áreaocupada de 94.29 m2 IEn el asiento C0001 de la partida indicada, consta inscrita la compraventa afavor de la sociedad conyuga'lconformada por Percy Arturo Pfenning yVilma Fátima Chipoco Quevedo.

En la ficha N° 1705308 quJ continúa en la partida electrónica N°45600696 del Registro de Pre~ios de Lima

IConsta inscrita la unidad inmobiliaria W 2 ubicada en la calle 24 N" 345,con un área ocupada de 145.08 m2, tenía un porcentaje de participación enlas zonas comunes de 78.00 %.1

iEn el asiento 2-b de la ficha consta el porcentaje actual que le correspondeluego de la modificación del reglamento interno inscrito en la partida matriz:37.00 'lo. IEn el asiento C0003 rectificado en el asiento C0004, consta inscrita lacompraventa del inmueble a fa~or de Javier Alejandro Olivares Polack yAlicia Esther Suarez Reyes. JPLANTEAMIENTO DE LAS C ESTIONES

Interviene como ponente la vocll Rosario del Carmen Guerra Macedo.

De lo expuesto y del análisis dJI caso, a criterio de esta Sala las cuestionesa determinar son las siguientes:

_ ¿Cuáles son los aspectos la calificar en la adhesión de las actasextendidas en fecha anterior a la certificación de la apertura del libro al cualse adhiere?

_¿Cuáles son los requisitos qu~ debe reunir la reapertura de actas?

VI. ANÁLISIS

RESOLUCIÓN No. - '/3á. -2018-SUNARP-TR-L

1. De acuerdo a lo dispuesto en el articulo 148' del Reglamento de la LeyN° 27157, aprobado por Decreto Supremo N' 035-2006-VIVIENDA, lassesiones de las Juntas de Propietarios y los acuerdos adoptados en ellas,deberán constar en el libro de actas legalizado conforme a Ley, puedenaplicarse (aun cuando la junta de propietarios no sea una persona jurídica)los criterios contenidos en el Reglamento de Inscripciones del Registro dePersonas Jurídicas respecto a los libros de actas, ya que de 10contrario segenerarían situaciones que no se compadecerían con el orden en que sesupone se asientan los acuerdos de las juntas de propietarios en los librosde actas que utilizan por mandato legal.

Siendo ello así, cabe remitirse a lo dispuesto en el artículo 7 delReglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas2, quecontempla lo siguiente:

"Artículo 7.~Actas insertas en librosEl Registrador verificará que las actas en las que obren los acuerdos seencuentren asentadas en el libro u hojas sueltas de actas certificadas delórgano correspondiente, de conformidad con las disposiciones legales.En caso que el acta extendida en hojas simples sea transcrita al libro o alas hojas sueltas de actas certificadas se requerirá que sea suscritanuevamente conforme al inciso f) del artículo 13 de este Reglamento.En caso que el libro u hojas sueltas de actas sean certificados conposterioridad a la realización de la sesión, deberá indicarse, al adheriro transcribir el acta, la fecha en la que el acta es adherida o transcrita.En el caso del acta adherida, la indicación deberá ser suscrita por elpresidente del órgano a la fecha en que se adhiere el acta, salvodisposición legal o estatutaria distinta," (El resaltado es nuestro)

Del artículo precitado se desprende que la norma registral ha dispuestodiferentes reglas según se trate de la adhesión del acta al libro o de latranscripción del acta en el libro, siendo que por "adhesión" debeentenderse la incorporación del documento que contiene el acta en el libro;en tanto, que la "transcripción" supone la extensión del acta en el mismolibro.

Ahora bien, del supuesto del último párrafo de la norma señalada en elnumeral anterior, se desprende que para los casos de las actas adheridasen los libros de las personas jurídicas, debe verificarse lo siguiente:

i) Indicarse la fecha en la que el acta es adherida; y,ij) Estar suscrita por el presidente del órgano a la fecha en que se adhiere

el acta, salvo disposición legal o estatutaria distinta.

I Articulo 148.- Acuerdos por mayoria calificadaSalvo disposición distinta del Reglamento Interno, se considera mayoria calificada al voto conformede cuando menos los propietarios de secciones de propiedad exclusiva que representen los dostercios de las participaciones de los bienes comunes, incluyendo los porcentajes de quienesrenunciaron a la Junta. Cuando se trate de decisiones de venta, gravamen, cesión en uso oafectación permanente de los bienes, áreas o servicios comunes, sólo podrán votar los propietarioshablJes de las secciones o sus representantes en nombre de ellos, aún cuando no integren la Juntade Propietarios.Las sesiones de las Juntas de Propietarios y los acuerdos adoptados en ellas, deberánconstar en el Libro de Actas legalizado conforme a Ley.( ...).1 Aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos NO038-2013-SUNARPfSN publicado el 19/2/2013.

RESOLUCiÓN No. - t3d-.., -2018-SUNARP-TR-LI,

La razón de sólo exigir la susc~ipción por parte del presidente del órgano ala fecha de la adhesión del act~, es justamente por tratarse del acta originalque recoge la voluntad del órgano que ha sesionado; la misma que ya seencuentra suscrita, resultando' por ello innecesario que sea nuevamentefirmada, bastando sólo que e1lpreSidente en representación de la personajurídica suscriba la indicación de que el acta es adherida al libro,correspondiente con la indicación de la fecha de adhesión.

La situación es distinta cuandd estamos en el supuesto de la transcripcióndel acta, pues al no ser ell acta original, ésta tiene que ser suscritanuevamente por las personas ~eglamentariamente señaladas y que se hayaindicado la fecha de la suscripCión.

En consecuencia, el registJo sólo debe verificar las formalidadesestablecidas para la adhesiónl de las actas en los libros de las personasjurídicas, y no exigir más requisitos que los establecidos en el RIRPJ.

ILa regulación normativa señalada en los párrafos anteriores sobre materiade transcripción o adhesión delactas es de aplicación supletoria a los títulosque contengan actas de juntas :de propietarios.

!

2. En el caso materia de análiJis, se ha presentado copia certificada por elnotario de Lima Enrique Mend6za Vásquez el 911012017 de las fojas 01, 25a la 42 del Libro de Actas de J~nta de Propietarios del Inmueble Ubicado enla calle 24 Nso 359-347-345 - San Baria, cuya apertura ha sido certificada el24/7/2017 por el mismo not~rio; es decir el libro fue certificado conposterioridad a la celebración de la sesión cuyo acuerdo se solicita inscribir[13f7i2017]. ICon el reingreso se adjuntó c~Pia certificada del acta de reapertura de lajunta de propietarios del 23111112017,donde en la parte superior se haaprecia una nota marginal [página 43 del libro de actas mencionado en elpárrafo anterior] que señala lo siguiente:

I

La anterior acta de la sesión Jxtraordinaria de la junta de propietarios de fecha13/7/2017, se elaboró con fecha anterior a la fecha de legalización del libro,por tanto han sido insertas dentro de un libro de actas de fecha posterior, seindica de conformidad con 1=1articulo 7 del Reglamento del Registro dePersonas Jurídicas, que se !aplica supletoria mente. Firma de Percy ArturoRaborg Pfennig ONI N° 073'58911. Presidente de la Junta de propietarios,electo. !

Ahora bien, podemos advertir tal como lo ha señalado el Registrador queen dicha copia certificada pres1entada al reingreso no se ha consignado lafecha en la que el acta (cor~espondiente a la sesión extraordinaria del131712017) ha sido adherida ~n el Libro de Juntas de Propietarios delInmueble Ubicado en la calle 24 W 359-347-345 - San Barja.

IEn el recurso de apelación se ha indicado como fecha en la que el acta seha adherido el 24/7/2017, es ~ecir en la misma fecha de la apertura, sinembargo, esta indicación debelestar consignada en el libro de actas, no enun documento aparte. IEn consecuencia, al no habersif cumplido con la disposición contenida en elartículo 7 del RIRPJ corresponde confirmar los numerales 1 y 5 de laobservación formulada par el r9¡strador.

:

RESOLUCiÓN No. - f3J.. -2018-SUNARP-TR-L

3. En la denegatoria de inscripción el registrador advierte que en lareapertura del acta del 23/11/2017 no intervienen todos los propietarios quesuscribieron el acta primigenia, siendo solo firmada por Percy Arturo RaborgPfennig.

El artículo 12 del Reglamento de Inscripciones del Registro de PersonasJurídicas regula el tema de la reapertura de actas, señalando:

Los acuerdos contenidos en actas suscritas en las que se hayan cometidoerrores u omisiones podrán inscribirse si se reabren para consignar larectificación respectiva o los datos omitidos, requiriéndose necesariamenteque suscriban al pie las mismas personas que suscribieron el acta reabierta.En la reapertura debe constar la indicación que se está reabriendo el acta deuna determinada sesión, precisando además la fecha en que se efectúa y lafecha del acta que es materia de reapertura. Asimismo, los datos que sonobjeto de rectificación no podrán ser discrepantes con los aspectos abordadosen la agenda de convocatoria.Para estos efectos, es irrelevante si los directivos que suscriben la reaperturade acta cuentan con mandato vigente a la fecha en que ésta se efectúa.No dará mérito a inscripción la reapertura de actas que contengan acuerdosinscritos, aun cuando dicha reapertura esté referida a actos no inscritos.

De ese modo, podemos colegir que uno de los requisitos que debe conteneruna reapertura es la suscripción de aquellos firmantes del acta primigenia.

4. En el LXXVI del 15/6/2011 el Pleno del Tribunal Registral aprobó elsiguiente acuerdo vinculante para esta instancia:

SUSCRIPCiÓN DE REAPERTURA DE ACTALa reapertura de acta podrá ser suscrita, en representación de los asistentes ala sesión, por uno de los asistentes a la misma a quien, en el acta primigenia,se le haya otorgado poder para ello.

Revisada el acta de junta de propietarios del 13/7/2017 se aprecia que hasido suscrita por 6 asistentes -propietarios-, cuyos nombres, firmas ydocumentos de identidad se han dejado constancia en dicha acta;asimismo, en el punto 5 del referido documento se ha dejado constancia losiguiente:

Por la presente los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva ypropiedad común acuerdan por unanimidad el otorgar poder y autorizar afavor de Percy Arturo Raborg Pfennig, identificado con DNI NC 07358911, afin de que suscriba toda documentación pública, privada, minuta, escriturapública, aclaraciones, reapertura de acta, memoria de independización,planos de independización, reglamento interno, constancias de convocatoria yquórum, o de cualquier otra índole que fueran necesarios a fin de formalizar ydar cumplimiento a la aprobación y regularización de la declaratoria de fábricade los aires del Dpto. 201, Y reconocimiento de la propiedad prexistente de losaires; rectificación por error material y modificación de independizacióninscrita, aprobar la modificación y adecuación del reglamento interno, deconformidad con la Ley 27157 y Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA, yde la recomposición y creación de porcentajes de participación de zonascomunes y nombramiento del presidente de la junta de propietarios.

De lo anterior se evidencia que en el acta primigenia se ha otorgado podera Percy Arturo Raborg Ptennig, para que pueda firmar actas de reapertura,en ese sentido, no resulta exigible lo solicitado por la primera instancia,

RESOLUCiÓN No. - 13),-2018-SUNARP-TR-L!

cuando señala que el acta acl¿ratoria deberá ser suscrita por todos losintervinientes, puesto que conforh,e a lo indicado solo resulta suficiente quela persona apoderada sea la que otorgue dicho documento; en este caso elacta de reapertura ha sido susc~ita por Percy Arturo Raborg Pfennig, quienha dejado constancia que su intervención la realiza en representación delos demás propietarios, por lo tahto, no es necesario que estos intervenganen el acta de reapertura.

Por ende, corresponde a esta instancia revocar el punto 2 de la esquelaformulada por el registrador. !

5. Sobre la discrepancia en el nombre indicada por el registrador, en lacopia certificada del acta de reapertura del 23/11/2017 [Percy Arturo RaborgPfening] con la información co~tenida en el Certificado de Inscripción deRENIEC, el cual lo identifica coro Percy Arturo Raborg Pfennig; respectode lo anterior esta instancia ha aprobado en el Segundo Pleno realizado losdias 29 y 30 de noviembre ~e 2002', el precedente de observanciaobligatoria SigUien~e: I

IDENTIFICACION DE LA PERSONAEl nombre no constituye sino uha de las vertientes de la identidad personal, laque se refiere a los signos distlntivos que permiten individualizar a la personay que se complementa con otr6s elementos, siendo que la evaluación de lasdiscrepancias en el nombre debe fundamentarse en una apreciación conjuntade los elementos obrantes en él registro y los instrumentos públicos aportadospor los solicitantes, que a tra~és de dIstintos factores de conexión permitancolegir en forma indubitable que se trata de la misma persona.El citado criterio fue adoptado én la Resolución N° 019-2002-0RLCfTR del 17de enero de 2002, publicada el 13de febrero de 2002.

De acuerdo a dicho precedente, ha corresponde formular observación por lasola discrepancia del nombre, Js preciso evaluar de manera conjunta loselementos obrantes en el Regi$tro y los instrumentos públicos aportadospor los solicitantes, para determ1inar si existen elementos de conexión quepuedan llevar a establecer dJ manera indubitable la identidad de lapersona. I

Ello implica que las discrepancias en el nombre únicamente impedirán lainscripción de un título cuando I no existan otros elementos que permitanconcluir de manera indubitable que se trata de la misma persona y que porende no es un caso de homonimla4.

I

6. En el presente caso, de los a1ntecedentes registrales [títulos archivados,asientos de inscripción, etc.] y d~ los documentos anexados [Certificado deInscripción de RENIEC] se puede concluir que existen suficienteselementos de conexión -entre ellos el documento nacional de identidad- queacrediten de forma indubitable 'que el segundo apellido de Percy ArturoRaborg es Pfennig, y no Pfening, como erróneamente se ha consignado enel acta de reapertura. I

iEste tribunal considera que la función registral implica la verificación delcumplimiento de los requisitos sustanciales de validez del acto o negociojurídico, así como la adecuaci~n con los antecedentes del registro, de

!

3 Publicado en el diario oficial "El Peruano" ~I 22/1/2003.4 La homonimia es definida como la similitud de nombres y apellidos entre personas.

I

RESOLUCiÓN No. - f3J.,-2018-SUNARP-TR-L

conformidad con el arto 2011' del Código Civil; pero en ningún caso dichofuncionario debe entretenerse en el control de cuestiones simplementeformales, o de redacción u ortografía, lo cual no presta ninguna utilidad enorden a la seguridad jurídica, pero sí ocasiona un alto costo al usuario. Elcontrol de legalidad del registrador no es un filtro de minucias o dedetección de erratas.

En consecuencia, se revoca el numeral 3 de la denegatoria de inscripción,recomendándose al Registrador Público que en lo sucesivo tenga en cuentalo desarrollado en los párrafos precedentes.

7. La primera instancia ha señalado que los acuerdos arribados en la sesiónde junta de propietarios del 13/7/2017, asi como en la sesión del23/11/2017, debieron ser notificados a los propietarios que no intervinieronen esas reuniones, para lo cual solicita se acredite la notificación, deconfomnidad con lo establecido en el articulo 148 del D.S 035-2006-VIVIENDA; este artículo señala lo siguiente:

Salvo disposición distinta del Reglamento Interno, se considera mayoriacalificada al voto de cuando menos los propietarios de secciones de propiedadexclusiva que representen los dos tercios de las participaciones de los bienescomunes, incluyendo los porcentajes de quienes renunciaron a la Junta.Cuando se trate de decisiones de venta, gravamen, cesión en uso oafectación permanente de los bienes, áreas o servicios comunes, sólo podránvotar los propietarios hábiles de las secciones o sus representantes ennombre de ellos, aun cuando no integren la Junta de Propietarios.l...¡Los acuerdos que autoricen la transferencia de propiedad de bienescomunes deberán ser notificados los propietarios de secciones que noconcurrieron a la Junta. En estos casos, los propietarios podrán manifestarsu discrepancia con el acuerdo, en el plazo de veinte (20) hábiles.

Esta discrepancia se entiende sólo como salvedad. De no hacerlo quedaránvinculados a dicho acuerdo. La notificación antes mencionada, se entenderárealizada y será válida siempre que se efectúe en el domicilio designado por elpropietario ante la Administración.

En caso que la notificación antes mencionada sea devuelta por el notarioporque el domicilio señalado por el propietario fuere desconocido o carezcadel mismo en el lugar de la edificación, el Presidente, la Directiva o laAdministración, según sea el caso, deberá publicar un aviso en el diario oficialEl Peruano, en el cual se consignará el acuerdo adoptado por la Junta depropietarios, en las mismas condiciones que en la notificación notarial. Sitranscurrido el plazo de veinte (20) días hábiles desde el día hábil siguiente dela publicación, el propietario con domicilio desconocido no manifestara porconducto notarial su discrepancia, se entenderá vinculado al acuerdo.

8. De las normas anteriores, podemos extraer los siguientes supuestos,para determinar quiénes y cuáles son las facultades de la junta depropietarioss.

i) La junta de propietarios está conformada por los propietarios de lassecciones de propiedad exclusiva, quienes en conjunto pueden actuarpara confirmar o consentir los actos que realizará la junta, estaaprobación o manifestación de voluntad se puede exteriorizar, con laparticipación de cada propietario en la asamblea [donde es posible

5Ver Resolución del Tribunal Registral N° 2968-2017-SUNARP-TR-L del 28/1212017.

IRESOLUCiÓN No. r 131 -2018-SUNARP-TR-L

!delegar poder para que el p;residente pueda en realizar la transferencia]o en su defecto prestando su consentimiento en el instrumento público[escritura pública]. I

ii) La junta de propietarios, I de acuerdo al análisis esbozado, tienefacultades para transferir los bienes de su propiedad, bajo cualquiermodalidad. !

A estas conclusiones se puede agregar además:

¡ii) La Junta de Propietarios pyede disponer de sus bienes siempre que elacuerdo sea aprobado con mayoría calificada, con las formalidadesestablecidas en el artículo 1148 del Reglamento de la Ley 27157'.

iv) Que solo los acuerdos que Icontengan o aprueben actos de disposiciónde bienes comunes, deben ser notificados a los propietarias de lassecciones exclusivas que nO asistieron a la reunión.

Del análisis del contenido de las actas que contienen las sesiones del13/7/2017 y 23/11/2017, en estas, los puntos a tratar son los siguientes:

1 Aprobar la regularización dlla declaratoria de fabrica de los aires del Opto.201, Y reconocimiento de ptopiedad preexistente de los aires.

2. Rectificación por error mat~rial y modificación de independización inscrita.3. Aprobar la modificación I y adecuación del reglamento interno, de

conformidad con la Ley 27157 y Decreto Supremo N° 035-2006-VIV1ENDA,y de la recomposición y creación de porcentajes de participación de zonascomunes. I

4. Nombramiento del presidente de la junta de propietarios.5. Otorgamiento de poder y lautorización a una persona para suscribir los

documentos públicos y privados necesarios para la inscripción registral

Acta de reapertura que contiehe la asamblea del 23/11/2017, tuvo comopuntos centrales, el subsaHar las observaciones indicadas por elRegistrador; por lo tanto, lo acbrdado en dicha sesión deriva de la agendaindicada. I9. Como puede verificarse amJas sesiones no versan sobre el acuerdo dedesafectación de un bien combn -que es el primer paso para aprobar latrasferencia de bienes-, asi c$mo tampoco está orientada a autorizar laadjudicación de estos una vez desafectados; si bien es cierto se ha indicadocomo punto de agenda «el recÓnocimiento de propiedad sobre los aires deldepartamento 201), este acuer~o no amerita desafectación de zona comúnni mucho menos autorización d~ transferencia, puesto que de la verificaciónde la partida donde consta ihscrita la unidad inmobiliaria indicada, seaprecia que es una sección dé propiedad exclusiva registrada a favor dePercy Arturo Raborg Pfennig y \/ilma Fatima Chipoco Quevedo, por lo tanto,la aprobación de dicho puntd, no encierra un acto de desafectación oautorización de transferencia dé una zona común; en ese sentido carece desustento solicitar la acreditaciÓn de notificación a los propietarios que noasistieron a la reunión. I

Por lo tanto, corresponde revopar los numerales 4 y 6 de la observaciónformulada.

6 Esta conclusión se deriva de los pronunCiamientos de las Resoluciones N° 195-2014-SUNARP-TR-L de 30101/2014 y N° 1940-2016-SUNAR~-TR-L del 28/09/2016.

RESOLUCiÓN No. - 132.. -2018-SUNARP-TR-L

10. Finalmente, en lo referente a la discrepancia respecto del áreaconsignada en el articulo 3 del Reglamento Interno aprobado en la junta del13/7/2017, con los datos que obran en los planos, dicha incongruencia hasido superada con la presentación del acta de reapertura que contiene lasesión del 23/11/2017, donde se asume el error cometido y se indica losdatos correctos, asimismo se presentó también nuevo Reglamento Internocon la nueva redacción del artículo 3, materia de objeción.

En ese sentido, se revoca el numeral 7 de la denegatoria de inscripción.

VII. RESOLUCiÓNCONFIRMAR el punto 1 y 5; REVOCAR los puntos 2, 3, 4, 6 Y 7 de ladenegatoria de inscripción por la registradora, conforme a los fundamentosexpuestos en el análisis de la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

VÁSQUEZ TORRESsiaenta de la Primera Saladel Tribunai Registral

I DEL CARMEN G ERRA MACE DOV cal del Tribunal Reg tral

RO ÁL1íriO"AlDALGocal del Tribunal Registr