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Fabrício M. Veronese (11) 99788-5161 Engenheiro Civil [email protected] CREA 5060482415
EXMA DOUTORA JUIZA DE DIREITO DA 24ªVARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DA CAPITAL - SP Processo: 0069652-71.2018.8.26.0100 Exeqte: CAROLINA MARIA NEVES SANTOS Exectdo: FERNANDO GABRIEL DI FILIPPO Assunto: OBRIGAÇÃO DE FAZER / NÃO FAZER CUMPRIMENTO DE SENTENÇA
FABRICIO MARQUES VERONESE, engenheiro, perito judicial,
nomeado nos autos do processo em epígrafe, tendo apresentado seu Laudo vem,
respeitosamente, solicitar o levantamento de seus honorários definitivos já
depositados pelo autor, conforme guia às fls 299/300 dos Autos.
Termos em que, P. Deferimento. São Paulo, 06 de maio de 2.019 ENG° FABRICIO M. VERONESE
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EXMA DOUTORA JUIZA DE DIREITO DA 24ªVARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DA CAPITAL - SP Processo: 0069652-71.2018.8.26.0100 Exeqte: CAROLINA MARIA NEVES SANTOS Exectdo: FERNANDO GABRIEL DI FILIPPO Assunto: OBRIGAÇÃO DE FAZER / NÃO FAZER CUMPRIMENTO DE SENTENÇA
FABRICIO MARQUES VERONESE, engenheiro, perito judicial
nomeado nos autos do processo em epígrafe, dando por terminadas as suas
diligências, vistorias e estudos, vem apresentar suas conclusões, expressas no
presente LAUDO em anexo, pelo qual chegou ao valor de mercado de R$
2.340.000,00 (dois milhões, trezentos e quarenta mil reais), para o imóvel objeto
da matrícula n.o 173.313 do 4º Cartório de Registro de Imóveis da Capital, ou
seja, o apartamento n.º 121, 12° andar do Edifício Jubilée, ala Niarchos do Condomínio Cullinan, localizado nesta Capital, na rua Iara, n.º 123, Itaim Bibi, CEP 04542-030, com área privativa de 146,28 m² e 2 vagas de garagem.
Informa ainda que seu currículo resumido se encontra disponível para consulta das
partes no endereço eletrônico:
http://www.tjsp.jus.br/AuxiliaresJustica/AuxiliarJustica/ConsultaPublica/Perfil/21408.
Termos em que,
pede deferimento.
São Paulo, 06 de maio de 2.019
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LAUDO DE AVALIAÇÃO
IMÓVEL: Apto residencial n° 121, 12° andar, Ed. Jubilée, Ala Niarchos,
Cond. Cullinan
ENDEREÇO: Rua Iara, 123, Itaim Bibi – São Paulo/SP
FACHADA DO IMÓVEL AVALIANDO
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SUMÁRIO
I. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES .................................................................................... 3
II. VISTORIA .................................................................................................................................... 4
1 REGIÃO ................................................................................................................................... 4
1.1 LOCALIZAÇÃO ............................................................................................................. 4
1.2 ZONEAMENTO .............................................................................................................. 6
1.3 MELHORAMENTOS PÚBLICOS ................................................................................ 7
2 IMÓVEL ................................................................................................................................... 8
2.1 TERRENO ....................................................................................................................... 8
2.2 BENFEITORIAS ............................................................................................................. 9
2.3 RELATÓRIO DE FOTOS DO IMÓVEL AVALIANDO ........................................... 10
2.4 CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO .................................................. 22
III. DIAGNÓSTICO DE MERCADO ........................................................................................ 23
IV. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO ........................................................................................... 24
3 REFERÊNCIAS NORMATIVAS ........................................................................................ 24
4 METODOLOGIA ADOTADA ............................................................................................. 24
V. AVALIAÇÃO ............................................................................................................................. 29
5 PESQUISA IMOBILIÁRIA .................................................................................................. 29
6 AMOSTRA ANALISADA .................................................................................................... 36
7 APLICAÇÃO DOS FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO ............................................ 37
8 VALIDAÇÃO DOS FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO ............................................ 38
9 SANEAMENTO DA AMOSTRA ........................................................................................ 39
10 ANÁLISE DE PRECISÃO DA AVALIAÇÃO ............................................................... 40
11 GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO .................................................................................... 42
12 CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL ........................................................................... 43
12.1 VALOR UNITÁRIO POR METRO QUADRADO ........................................................ 43
12.2 CÁLCULO AVALIATÓRIO ............................................................................................ 43
VI. CONCLUSÃO ....................................................................................................................... 44
VII. ENCERRAMENTO .............................................................................................................. 45
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I. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer, em fase de cumprimento
de sentença, autos n.º 0069652-71.2018, em trâmite perante a 24ª Vara Cível do
Foro Central da Capital - SP, promovida por CAROLINA MARIA NEVES SANTOS
em face de FERNANDO GABRIEL DI FILIPPO, por meio da qual a exequente
pretende satisfazer crédito no valor de R$ 1.051.734,90, consoante cálculos
indicados na fl. 38.
Finalidade: Penhora de imóvel
Objetivo: Definição de valor de mercado (compra e venda)
Bem avaliado: Apartamento residencial n° 121, 12° andar do Ed Jubilée Ala Niarchos, situ à rua Iara n°123, Itaim Bibi – SP, CEP 04542-030
Matrícula: 173.313 do 4° Cartório Registro de imóveis da Capital
Cadastro contribuinte: 016.120.0719-8
Área privativa: 146,28 m²
Vagas de garagem: 02
Ano de construção: 2006
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II. VISTORIA
1 REGIÃO
1.1 LOCALIZAÇÃO
O imóvel, objeto desta avaliação, situa-se no Condomínio residencial
Cullinan situado na rua Iara, n.º 123, no distrito do Itaim Bibi da Subprefeitura de
Pinheiros da cidade de São Paulo/SP.
Trata-se de região na zona sudoeste de são Paulo situada entre as avenidas Nove
de Julho, São Gabriel/Santo Amaro e Nações Unidas (Marginal Pinheiros). O bairro,
considerado nobre, é cortado pelas avenidas Faria Lima e Juscelino Kubitschek. A
região é bem atendida por transporte urbano, mantendo características de ocupação
comercial/serviços e residencial vertical de médio/alto padrão.
Segundo a Planta Genérica de Valores da Municipalidade de São Paulo, o imóvel
situa-se na quadra 120 do Setor 16.
Figura 01 – Vista aérea da local do imóvel
Fonte: Google maps
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Figura 02 – Localização do imóvel
Fonte: Google maps
Figura 03 – Região do imóvel
Fonte: Google maps
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1.2 ZONEAMENTO
De acordo com a Lei de Zoneamento, que define o uso e ocupação
do solo, o imóvel situa-se na zona “ZC”- Zona de Centralidade, onde a taxa de
ocupação máxima é de 0,85, ou seja, as construções podem ocupar no máximo 85%
da área do terreno e o coeficiente máximo de aproveitamento é de 2 vezes a área
do terreno.
Figura 04 – Características de ocupação
Fonte: PMSP
Diretrizes básicas do zoneamento: são porções do território
localizadas fora dos eixos de estruturação da transformação urbana destinadas à
promoção de atividades típicas de áreas centrais ou de subcentros regionais ou de
bairros, em que se pretende promover majoritariamente os usos não residenciais,
com densidades construtiva e demográfica médias e promover a qualificação
paisagística e dos espaços públicos.
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Figura 05 – Indicação do Zoneamento
Fonte: Mapa digital da Cidade de São Paulo
1.3 MELHORAMENTOS PÚBLICOS
O local é dotado de todos os melhoramentos públicos
essenciais; pavimentação asfáltica, guias e sarjetas, água, esgoto, energia elétrica,
telefone, rede de gás, TV a cabo, telefonia celular, rede de dados de alta velocidade,
correios, coleta de lixo, iluminação pública e transporte coletivo.
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2 IMÓVEL
Dito imóvel, quando da realização da vistoria desta avaliação,
encontrava-se ocupado por locatária, Sra Mariângela. A vistoria interna e externa do
imóvel ocorreu no dia 04/05/2019 às 14:30, com a presença de um dos proprietários
do imóvel, Sra Débora Holberg. Foi entrevistado durante a vistoria externa o Gerente
de manutenção do condomínio (zeladoria), Sr Jonatan.
2.1 TERRENO
O terreno possui formato irregular e topografia plana. Abaixo
pode ser verificado o croqui do terreno em referência que possui área de 5.252,63
m² de acordo com a matrícula.
Figura 06 – Croqui do Terreno
Fonte: PMSP
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2.2 BENFEITORIAS
Sobre o terreno acima descrito, encontra-se construído o
Condomínio residencial Cullinan, contendo 02 torres residenciais com 24 pavimentos
mais o térreo cada uma. Conta com portaria, térreo com “hall” de entrada e
elevadores, salão de festas, espaço gourmet, área de lazer com playground,
brinquedoteca, piscina aberta, piscina coberta, sauna, academia e quadra
poliesportiva. O apartamento em questão refere-se ao n° 121, localizado no 12°
andar do Edifício Jubilée, Ala Niarchos. As torres têm 4 apartamentos/pavimento e a
unidade padrão contém as seguintes dependências: sala, 02 suítes, 01 dormitório,
01 escritório, lavabo, cozinha, área de serviço, terraço e banheiro de serviço. A figura
abaixo ilustra a configuração física do apto tipo do prédio em análise, excetuando-se
as unidades de cobertura que possuem área privativa de 235 m², sendo 2
apartamentos/pavimento.
Figura 07 – Planta do “Apto tipo” com 146,28 m²
Fonte: Site 123i
O apto tipo apresenta uma área privativa de 146,28 m2, área comum
coberta edificada de 71,154 m², área total edificada de 217,434 m², área comum
descoberta de 20,366 m², área total de 237,80 m², com fração ideal de 0,6096% no
terreno (dados da matrícula). O edifício foi entregue pela construtora em 2006.
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2.3 RELATÓRIO DE FOTOS DO IMÓVEL AVALIANDO
Fotos 01 e 02 – Rua Iara
Fotos 03 e 04 – Fachada do Edifício Jubilée (torre do imóvel)
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Fotos 05 e 06 – Cozinha do apto
Foto 07 e 08 – Área de Serviço e Lavabo do atpo
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Fotos 09 e 10 – Varanda do apto
Fotos 11 e 12 – Sala do apto e corredor de acesso aos quartos
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Fotos 13 e 14 – Banheiro suíte secundária
Fotos 15 e 16 – Suite principal
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Fotos 17 e 18 – Hall de entrada da torre e vagas de garagem
Fotos 19 e 20 – Salão de jogos e área circulação externa
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Foto 21 – Playground infantil
Foto 22 – Paisagismo área circulação externa
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Foto 23 - Brinquedoteca
Foto 24 – Espaço Gourmet
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Foto 25 – Piscina descoberta
Foto 26 – área adjacente à piscina descoberta
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Foto 27 – Paisagismo área circulação externa
Foto 28 – Paisagismo área circulação externa
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Foto 29 – Academia
Foto 30 – Piscina coberta
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Foto 31 - Sauna
Foto 32 – Banheiro área comum externa
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Foto 33 – Salão de festas
Foto 34 – Quadra poliesportiva
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2.4 CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO
Classe Residencial Tipo Apartamento Endereço Rua Iara, 123 Setor de localização 16 Quadra 120 Área privativa (m²) 146,28 Vagas 2 Padrão Superior Idade Real 13 anos Idade referencial 60 anos Residual 20% Estado de conservação Entre nova e regular (Ref. “B”) Depreciação Heidecke 0,32% Índice Depreciação (Ross-Heidecke) 0,892 Índice Padrão construtivo 2,406
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III. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
Desde 2015 o setor imobiliário brasileiro sofreu uma desaceleração
brusca. Com base nas compilações de dados fornecidos pela ABECIP e pelo
BACEN é possível identificar que houve no último semestre uma ligeira melhora nas
transações de compra e venda, todavia este viés de alta foi interrompido e se
mantém estável em um patamar ainda muito inferior ao nível anterior ao da crise
imobiliária.
Assim, de forma geral, o mercado imobiliário sentiu uma leve
melhora recente, mas ainda sofre uma forte recessão, impactando fortemente na
liquidez dos imóveis, ainda mais nos casos de unidades residenciais de melhor
padrão.
Gráfico 01 – Indicador do Mercado Imobiliário
Fonte: ABECIP
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IV. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO
3 REFERÊNCIAS NORMATIVAS
O estudo objeto deste trabalho se baseou nos requisitos essenciais
da NBR 13752:1996 - Perícias de engenharia na construção civil, item 4.3.2, na
Norma para avaliação de imóveis urbanos do IBAPE/SP: 2011 e no estudo Valores
de edificações de imóveis urbanos IBAPE/SP: 2017.
4 METODOLOGIA ADOTADA
Será utilizado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
com o emprego do Tratamento por Fatores, já que existem suficientes elementos
comparativos semelhantes ao avaliando. Segundo a classificação da ABNT -
Associação Brasileira de Normas Técnicas, se trata de um método direto que permite
que o valor do imóvel seja calculado a partir do tratamento adequado dos dados
referentes a transações ou ofertas de venda de imóveis similares.
Para a perfeita aplicação deste método, as características básicas
em que deve haver semelhança, basicamente estão relacionadas com os seguintes
aspectos:
Localização
Tipo de Imóvel
Dimensões compatíveis
Padrão Construtivo
Idade e estado de conservação
Valores contemporâneos
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Obedecidas as condições acima, o valor de mercado procurado
estará ajustado à realidade dos preços vigentes na região estudada.
Para a aplicação do Método Comparativo, será adotado o processo
de homogeneização dedutivo, no qual são feitas racionalizações prévias e, a partir
delas, se ajustam os valores comparativos, para adequá-los às condições do imóvel
avaliando, gerando-se um universo amostral homogêneo. Para tanto, serão
aplicados os critérios de tratamento e homogeneização, obedecendo aos seguintes
fatores:
A) OFERTA: Dedução de 10% no preço das ofertas para cobrir risco de
eventual super-estimativa por parte das ofertas (elasticidade dos negócios).
No caso de transcrição de valor de imóveis vendidos, não incidirá o referido
fator de desconto.
B) ATUALIZAÇÃO: Todos os elementos comparativos serão indicados com
valores atuais de preço relativos ao mês de elaboração da avaliação. Em caso
de necessidade de atualização de valores (ofertas ou transações ocorridas
em prazo superior a 12 meses) será utilizado o IGP-M, publicado pela
Fundação Getúlio Vargas.
C) PADRÃO CONSTRUTIVO: A determinação do valor unitário das
benfeitorias, será calculado através do estudo VALORES DE EDIFICAÇÕES
DE IMÓVEIS URBANOS:2017, do IBAPE/SP (conforme tabela 01 abaixo).
Conforme referido estudo, utilizando-se a Tabela de coeficientes
em função das tipologias construtivas, o imóvel em questão enquadra-se no
item “1.3.4 – Apartamento Padrão Superior com elevador”. Adotar-se-á o
índice Pc = 2,406.
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Tabela 01 – Índices de Padrão de Construção, vida referencial e valor residual - VEIU IBAPE-SP
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D) IDADE E DEPRECIAÇÃO: A depreciação levará em conta aspectos físicos de
idade real e estado de conservação, sendo as diferenças observadas entre
os elementos comparativos ponderadas e tratadas pela relação entre os
respectivos fatores de obsoletismo indicados através do critério de Ross-
Heidecke.
Quadro 1 – Estado de Conservação – Ec – VEIU IBAPE SP
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O índice de depreciação será calculado pela equação: 𝐷 = [𝛼 + (1 − 𝛼). 𝑐] . (1 – R)
Sendo:
D: índice de depreciação 𝑐 : Coeficiente de Heidecke (Quadro 1)
R: valor residual (Tabela 1)
𝛼 = + 𝑋 = Idade cronológica 𝑛 = vida útil (Tabela 1)
Portanto, para o imóvel em questão, temos:
𝑋 = idade cronológica = 13 anos
n = vida útil = 60 anos (da Tabela 1 – Vida referencial)
α = ( + ) = 0,5(0,2166 + 0,0469) = 0,132 𝑐 = 0,32% (extraído do Quadro 1 frente às condições verificadas na
vistoria)
D = [0,132 + (1-0,132) x 0,0032] x (1-0,20) = 0,108
Para o cálculo do valor depreciado deve-se excluir a parcela de
depreciação, ou seja;
Fator de depreciação = 1-0,108 = 0,892
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V. AVALIAÇÃO
5 PESQUISA IMOBILIÁRIA
ELEMENTO N°01
Tipo: Apto residencial Tipo: Oferta
Endereço: Rua Iara, 123 Fonte informação: Fernandez Mera
Setor de localização: 16 Telefone: 3066-1212
Área privativa (m²): 146,28 Padrão construtivo: Superior
Vagas: 2 Idade: 13 anos
Valor verificado: R$ 2.660.000 Estado conservação: B
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ELEMENTO N°02
Tipo: Apto residencial Tipo: Oferta
Endereço: Rua Iara, 123 Fonte informação: PRKM
Setor de localização: 16 Telefone: 3885-1194
Área privativa (m²): 146,28 Padrão construtivo: Superior
Vagas: 2 Idade: 13 anos
Valor verificado: R$ 2.400.000 Estado conservação: B
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ELEMENTO N°03
Tipo: Apto residencial Tipo: Oferta
Endereço: Rua Iara, 123 Fonte informação: Olimpia House
Setor de localização: 16 Telefone: 3937-3900
Área privativa (m²): 146,28 Padrão construtivo: Superior
Vagas: 2 Idade: 13 anos
Valor verificado: R$ 2.659.000 Estado conservação: B
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ELEMENTO N°04
Tipo: Apto residencial Tipo: Oferta
Endereço: Rua Iara, 123 Fonte informação: WPJ
Setor de localização: 16 Telefone: 98502-3168
Área privativa (m²): 146,28 Padrão construtivo: Superior
Vagas: 2 Idade: 13 anos
Valor verificado: R$ 2.730.000 Estado conservação: B
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ELEMENTO N°05
Tipo: Apto residencial Tipo: Oferta
Endereço: Rua Iara, 123 Fonte informação: Fernandez Mera
Setor de localização: 16 Telefone: 3066-1212
Área privativa (m²): 146,28 Padrão construtivo: Superior
Vagas: 2 Idade: 13 anos
Valor verificado: R$ 2.450.000 Estado conservação: B
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ELEMENTO N°06
Tipo: Apto residencial Tipo: Oferta
Endereço: Rua Iara, 123 Fonte informação: Roberto Leardi
Setor de localização: 16 Telefone: 4302-7515
Área privativa (m²): 146,28 Padrão construtivo: Superior
Vagas: 2 Idade: 13 anos
Valor verificado: R$ 2.650.000 Estado conservação: B
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ELEMENTO N°07
Tipo: Apto residencial Tipo: Transação
Endereço: Rua Iara, 123 Fonte informação: Zelador Jonatan
Setor de localização: 16 Telefone: 3073-0482
Área privativa (m²): 146,28 Padrão construtivo: Superior
Vagas: 2 Idade: 13 anos
Valor verificado: R$ 2.500.000 Estado conservação: B
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6 AMOSTRA ANALISADA
Tabela 02 – Tabulação dos elementos comparativos
# Elemento Endereço Classe Grupo Setor QuadraÁrea
Privativa (m²)
Vaga garagem
Idade(anos)
Preço Verificado
(R$)Tipo Fonte de
InformaçãoTelefone
(11)
1 Rua Iara, 123, Itaim Bibi Residencial Apto 16 120 146,28 2 13 2.660.000 Oferta Fernandez Mera 3066-1212
2 Rua Iara, 123, Itaim Bibi Residencial Apto 16 120 146,28 2 13 2.400.000 Oferta PRKM 3885-1194
3 Rua Iara, 123, Itaim Bibi Residencial Apto 16 120 146,28 2 13 2.659.000 Oferta Olimpia House 3937-3900
4 Rua Iara, 123, Itaim Bibi Residencial Apto 16 120 146,28 2 13 2.730.000 Oferta WPJ 98502-3168
5 Rua Iara, 123, Itaim Bibi Residencial Apto 16 120 146,28 2 13 2.450.000 Oferta Fernandez Mera 3066-1212
6 Rua Iara, 123, Itaim Bibi Residencial Apto 16 120 146,28 2 13 2.650.000 Oferta Roberto Leardi 4302-7515
7 Rua Iara, 123, Itaim Bibi Residencial Apto 16 120 146,28 2 13 2.500.000 Vendido Jonatan (Zelador Cond Cullinan) 3073-0482
Avaliando Ap 121, bloco A, Cond CallinanRua Iara 123, Itaim Bibi Residencial Apto 16 120 146,28 2 13
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7 APLICAÇÃO DOS FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO
Tabela 03 – Cálculo de homogeneização da amostra
Nota: Para atender ao Grau III de Fundamentação, os desvios de fator (Vuh/Vo) das amostras homogeneizadas devem estar dentro do intervalo
admissível de 0,80 a 1,25.
Índice Fiscal
Fator Localizaçã
o
Vu Ajustado (R$/m²)
Padrão Constr
Índice Padrão Constr
Fator Padrão Constr
Vu Ajustado (R$/m²)
Estado Conserv Estado Edificação % Deprec Residu
alIdaderefer Ross Deprec Fator
Deprec
Vu Ajustado (R$/m²)
# V0 Ff At Vo If Fl Vu1 Padrão Pc Fpc Vu2 Ref Ec2 Ec R IR α Foc Fp/Fe Vu3 Vuh SC
Paradigma 4.454 Superior 2,406 B Entre nova e regular 0,32 20% 60 0,132 0,892
1 2.660.000 0,9 146,28 16.366 4.454 1,00 16.366 Superior 2,406 1,000 16.366 B Entre nova e regular 0,32 20% 60 0,132 0,892 1,00 16.366 16.366 1,00
2 2.400.000 0,9 146,28 14.766 4.454 1,00 14.766 Superior 2,406 1,000 14.766 B Entre nova e regular 0,32 20% 60 0,132 0,892 1,00 14.766 14.766 1,00
3 2.659.000 0,9 146,28 16.360 4.454 1,00 16.360 Superior 2,406 1,000 16.360 B Entre nova e regular 0,32 20% 60 0,132 0,892 1,00 16.360 16.360 1,00
4 2.730.000 0,9 146,28 16.797 4.454 1,00 16.797 Superior 2,470 0,974 16.361 B Entre nova e regular 0,32 20% 60 0,132 0,892 1,00 16.797 16.361 0,97
5 2.450.000 0,9 146,28 15.074 4.454 1,00 15.074 Superior 2,406 1,000 15.074 B Entre nova e regular 0,32 20% 60 0,132 0,892 1,00 15.074 15.074 1,00
6 2.650.000 0,9 146,28 16.304 4.454 1,00 16.304 Superior 2,406 1,000 16.304 B Entre nova e regular 0,32 20% 60 0,132 0,892 1,00 16.304 16.304 1,00
7 2.500.000 1,0 146,28 17.091 4.454 1,00 17.091 Superior 2,470 0,974 16.648 B Entre nova e regular 0,32 20% 60 0,132 0,892 1,00 17.091 16.648 0,97
Média 16.108 16.108 15.983 16.108 15.983
DP 864 864 740 864 740
CV 5,4% 5,4% 4,6% 5,4% 4,6%
Vu Final homogen
(R$/m²)Vuh/Vo
Fator Oferta
Área (m²)
Padrão Construtivo Idade / ConservaçãoLocalização3
Valor VerificadoElemento
Vu com fator oferta
(R$/m²)
1 2
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8 VALIDAÇÃO DOS FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO
Tabela 04 – Análise conjunta dos Fatores
Tabela 05 – Validação dos Fatores
Variação do Vu (R$/m²)
Vu Ajustado (R$/m²)
Variação do Vu (R$/m²)
Vu Ajustado (R$/m²)
Variação do Vu (R$/m²)
Vu Ajustado (R$/m²)
Colunas1 Vuh ∆V1 Vu' (-)∆V1 ∆V2 Vu' (-)∆V2 ∆V3 Vu' (-)∆V3Paradigma
1 16.366 0 16.366 0 16.366 0 16.366
2 14.766 0 14.766 0 14.766 0 14.766
3 16.360 0 16.360 0 16.360 0 16.360
4 16.361 0 16.361 -435 16.797 0 16.361
5 15.074 0 15.074 0 15.074 0 15.074
6 16.304 0 16.304 0 16.304 0 16.304
7 16.648 0 16.648 -443 17.091 0 16.648
Média 15.983 15.983 16.108 15.983
Desvio Padrão 740 740 864 740
CV 4,6% 4,6% 5,4% 4,6%
2
ElementoVu Final
homogen (R$/m²)
3Localização Padrão Construtivo Idade / Conservação
1
Isolado Ausente
Nenhum 5,4%
Todos 4,6%
Localização Obrigatório 5,4% 4,6% Usar
Padrão Construtivo Obrigatório 4,6% 5,4% Usar
Idade / Conservação Obrigatório 5,4% 4,6% Usar
Coeficiente Tipo Utilização ResultadoP
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9 SANEAMENTO DA AMOSTRA
Tabela 06 – Análise e Saneamento Amostral
Confirma-se que todos os valores calculados estão dentro do intervalo admissível por
norma.
Original Saneamento 1
Saneamento 2
Saneamento 3
Saneamento 4
Colunas1 Colunas2 Colunas3 Colunas4 Colunas5 Colunas6
1 16.366 16.366 16.366 16.366 16.366
2 14.766 14.766 14.766 14.766 14.766
3 16.360 16.360 16.360 16.360 16.360
4 16.361 16.361 16.361 16.361 16.361
5 15.074 15.074 15.074 15.074 15.074
6 16.304 16.304 16.304 16.304 16.304
7 16.648 16.648 16.648 16.648 16.648
Média 15.983 15.983 15.983 15.983 15.983
Média + 30% 20.778 20.778 20.778 20.778 20.778
Média - 30% 11.188 11.188 11.188 11.188 11.188
Desvio padrão 740 740 740 740 740
Elementos 7 7 7 7 7
ElementoValores Unitários (R$/m²)
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OK
OK
OK
OK
OK
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10 ANÁLISE DE PRECISÃO DA AVALIAÇÃO
Tabela 07 – Cálculo da Amplitude amostral
Tabela 08 – Análise do Grau de Precisão para o método comparativo - item 13.4 Norma IBAPE
Nota de esclarecimento:
Média (Vu): Média dos valores unitários válidos (em R$/m²)
n: Número de elementos considerados
t10%(n-1) : Variável de distribuição considerando intervalo de confiança de 80% (valores
tabelados em função no número de elementos de amostra)
LI: Limite inferior = 𝑀é𝑑𝑖𝑎 − 𝑡 %( ) . ã√
LS: Limite superior = 𝑀é𝑑𝑖𝑎 + 𝑡 %( ) . ã√
AP: Amplitude = é
Conforme NBR 14.653-2:2011, quando AP < 30%, então a amostra comparativa conduz ao
grau de precisão III. No caso da amostra considerada se chega a um resultado de AP = 5%, confirmando o Grau de precisão III alcançado.
Média (Vu) 15.983
Desvio Padrão 740
n 7
n-1 6
t10%(n-1) 1,4398
LI 15.580
LS 16.385
AP 5%
III II I
Resultado da análise
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendência central
GrauDescrição
AP ≤ 30% AP ≤ 40% AP ≤ 50%
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Gráfico 02 – Poder de Predição do Modelo
A proximidade dos pontos à bissetriz indica alto poder de predição do modelo.
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11 GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
Nota: As Tabelas de cálculo utilizadas neste estudo foram desenvolvidas a partir de
modelos do Prof. Luiz Henrique Cappellano.
III II I
1 Caracterização do imóvel avaliando
Completa quanto a todos os fatores
analisados
Completa quanto aos fatores
utilizados no tratamento
Adoção de situação paradigma 3
2Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados
12 5 3 2
3 Identificação dos dados de mercado
Apresentação de informações
relativas a todas as características dos dados analisados,
com foto e características
observadas pelo autor do Laudo
Apresentação de informações
relativas a todas as características dos dados analisados
Apresentação de informações
relativas a todas as características dos
dados correspondentes
aos fatores utilizados
3
4Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores
0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50 (*) 3
11
III II I Obtido
10 6 4 III
Itens 2 e 4 no grau III, com os demais no mínimo no grau
II
Itens 2 e 4 no mínimo no grau II
e os demais no mínimo no grau I
Todos, no mínimo no grau I II
IIENQUADRAMENTO DA AVALIAÇÃO
Grau de FundamentaçãoMétodo Comparativo com Tratamento por Fatores
Uso do Tratamento por Fatores(Conforme item 9.2.2 da NBR 14.653-2:2011 e 13.1.1 da Norma do IBAPE/SP)
Item Descrição Grau Pontuação Obtida
TOTAL DE PONTOS(*) No caso de utilização de menos de 5 dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea.
Graus
Pontuação mínima
Itens obrigatórios no grau correspondente
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12 CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL
12.1 VALOR UNITÁRIO POR METRO QUADRADO
Com base na pesquisa realizada e aplicando-se os fatores de
adequação para homogeneização da amostra chega-se ao valor médio de mercado de
R$ 15.983/m².
12.2 CÁLCULO AVALIATÓRIO
Pelo método Comparativo Direto, o valor do imóvel (Vi) será calculado
a partir das seguintes variáveis:
Área do apto: ............................................................................. 146,28 m2
Valor unitário médio: ................................................................. R$ 15.983/m2
Calculando, temos:
Vi = Área (m²) x Vuh (R$/m²)
Vi = 146,28 m2 x R$ 15.983/m2 = R$ 2.337.951
Ou, em números redondos;
Vi = R$ 2.340.000 (Dois milhões, trezentos e quarenta mil reais),
válido para maio/2019.
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VI. CONCLUSÃO
Conforme cálculos efetuados no presente laudo, o VALOR DE MERCADO
DO IMÓVEL correspondente ao APARTAMENTO DE N.º 121, localizado na RUA IARA
N 123, ITAIM BIBI – SÃO PAULO/SP, CONDOMÍNIO CULLINAN, BLOCO A, EDIF
JUBILÉE, ALA NIARCHOS, objeto de avaliação nos autos Nº 0069652-
71.2018.8.26.0100 é de:
VALOR DO IMÓVEL
Vi = R$ 2.340.000
(Dois milhões, trezentos e quarenta mil reais)
Válido para maio/2019
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VII. ENCERRAMENTO
Dando por terminado o seu trabalho, apresenta o presente LAUDO,
que se compõe de 45 (quarenta e cinco) páginas digitadas.
Termos em que,
pede deferimento.
São Paulo, 06 de maio de 2019.
Eng° FABRICIO M. VERONESE
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