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STUDIENARBEIT Fortbildungslehrgang zum/zur IMMOBILIENÖKONOM/IN (GDW) bei der AWI Akademie der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft GmbH Der soziale Mietwohnungsbau nach dem Landeswohnraumförderprogramm Baden-Württemberg als Investitionsmöglichkeit für Wohnungsgenossenschaften Untersucht am Beispiel der Baugenossenschaft Familienheim Schwarzwald-Baar-Heuberg eG Autor Svenja Graf Ginsterweg 13 78112 St. Georgen Betreuer Dr. Regina Wolf Vorgelegt am 10.03.2017

Fortbildungslehrgang zum/zur IMMOBILIENÖKONOM/IN (GDW) … · STUDIENARBEIT Fortbildungslehrgang zum/zur IMMOBILIENÖKONOM/IN (GDW) bei der AWI Akademie der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft

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STUDIENARBEIT

Fortbildungslehrgang zum/zur

IMMOBILIENÖKONOM/IN (GDW)

bei der AWI Akademie der

Wohnungs- und Immobilienwirtschaft GmbH

Der soziale Mietwohnungsbau nach dem Landeswohnraumförderprogramm

Baden-Württemberg als Investitionsmöglichkeit für

Wohnungsgenossenschaften

– Untersucht am Beispiel der Baugenossenschaft Familienheim

Schwarzwald-Baar-Heuberg eG –

Autor Svenja Graf

Ginsterweg 13

78112 St. Georgen

Betreuer Dr. Regina Wolf

Vorgelegt am 10.03.2017

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Inhaltsverzeichnis I

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis ................................................................................................ III

Darstellungsverzeichnis ............................................................................................... IV

1 Einleitung ............................................................................................................... 1

1.1 Problemstellung und Leitfragen ....................................................................... 2

1.2 Aufbau der Arbeit ............................................................................................ 3

2 Der soziale Mietwohnungsbau ............................................................................... 4

2.1 Abgrenzung des sozialen Mietwohnungsbaus zum freien Mietwohnungsbau ........................................................................................... 4

2.2 Historische Entwicklung .................................................................................. 5

2.3 Aktuelle Situation auf dem sozialen Wohnungsmarkt ...................................... 6

2.4 Rahmenbedingungen zur Mietwohnraumförderung nach dem Landeswohnraumförderprogramm .................................................................. 7

3 Investitionsanalyse freier Mietwohnungsbau versus sozialer Mietwohnungsbau ................................................................................................ 10

3.1 Vorstellung des Investors und der geplanten Investition ............................... 10

3.2 Die Region Villingen-Schwenningen ............................................................. 11

3.2.1 Mikro- und Makrostandort ............................................................................... 11

3.2.2 Wohnungsmarktsituation in Villingen-Schwenningen ...................................... 13

3.3 Wirtschaftlichkeitsanalyse ............................................................................. 16

3.3.1 Bestimmung der Ausgangsdaten .................................................................... 17

3.3.2 Kapitalwertmethode und Interner Zinsfuß ....................................................... 23

3.3.3 Plan-GuV ........................................................................................................ 28

3.3.4 Sensitivitätsanalyse ........................................................................................ 29

3.3.5 Kalkulationsschema der L-Bank ...................................................................... 31

3.4 Weitere investitionsentscheidende Kriterien .................................................. 32

3.4.1 Unsicherheit und Abhängigkeit........................................................................ 32

3.4.2 Soziale Verantwortung .................................................................................... 33

3.4.3 Politische Forderungen ................................................................................... 34

4 Auswertung .......................................................................................................... 35

4.1 Auswertung der Investitionsrechnungen ........................................................ 35

4.1.1 Auswertung nach Mindesterfordernissen ........................................................ 35

4.1.2 Auswertung über den Investitionszeitraum ...................................................... 37

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Inhaltsverzeichnis II

4.2 Auswertung unter Hinzuziehen weiterer Kriterien .......................................... 39

4.3 Abschließende Beurteilung des sozialen Mietwohnungsbaus als Investitionsmöglichkeit .................................................................................. 40

5 Blick in die Zukunft ............................................................................................... 41

Anhang ....................................................................................................................... 43

Literaturverzeichnis ..................................................................................................... 64

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Abkürzungsverzeichnis III

Abkürzungsverzeichnis

BGFH Baugenossenschaft Familienheim Schwarzwald-Baar-Heuberg eG

(Baugenossenschaft Familienheim)

BGB Bürgerliches Gesetzbuch

EnEV Energieeinsparverordnung

GdW Gesamtverband der Wohnungswirtschaft

Der Verband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen

ist ein auf Bundesebene angesiedelter Fach- und Interessenver-

band der Wohnungswirtschaft in Deutschland. Er hat seinen Sitz in

Berlin.

GuV Gewinn- und Verlustrechnung

KfW Kreditanstalt für Wiederaufbau

L-Bank Landeskreditbank Baden-Württemberg

LWFPr Landeswohnraumförderprogramm

LWoFG Landeswohnraumfördergesetz

VdW Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern)

WoBauG Wohnungsbaugesetz

WoFG Wohnraumfördergesetz

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Darstellungsverzeichnis IV

Darstellungsverzeichnis

Abbildung 1: Sozialwohnungsbestand der GdW-Mitgliedsunternehmen ....................... 6

Abbildung 2: Ansicht des geplanten Neubaus in der Südstadt von VS-Villingen ......... 11

Abbildung 3: Entwicklung der Kaufkraft in Villingen-Schwenningen ............................ 12

Abbildung 4: Bevölkerungsentwicklung in Villingen-Schwenningen ............................ 13

Abbildung 5: Preistrend der Angebotsmieten für Bestandswohnungen ....................... 14

Abbildung 6: Preistrend der Angebotsmieten für Neubauwohnungen ......................... 14

Abbildung 7: Durchschnittliche Mietpreise in Villingen-Schwenningen ........................ 15

Abbildung 8: Entwicklung Verbraucherpreise und Nettokaltmieten in BW ................... 19

Abbildung 9: Gegenüberstellung der Ausgangsdaten für die

Wirtschaftlichkeitsberechnung......................................................................... 22

Abbildung 10: Freier Mietwohnungsbau - Ermittlung Kapitalwert und

Interner Zinsfuß .............................................................................................. 24

Abbildung 11: Geförderte Mietwohnungen - Ermittlung Kapitalwert und

Interner Zinsfuß .............................................................................................. 27

Abbildung 12: Ergebnisse Anschlusszinssatz 6 % ...................................................... 29

Abbildung 13: Ergebnisse bei steigenden Verwaltungskosten und

höherem Mietausfallwagnis ............................................................................. 30

Abbildung 14: Einschätzung der Unsicherheit und

Abhängigkeit der Investitionsalternativen ........................................................ 33

Abbildung 15: Ergebnisse Wirtschaftlichkeitsanalyse nach

Mindesterfordernissen .................................................................................... 35

Abbildung 16: Darstellung Zahlungsströme aus den Kapitalwertberechnungen .......... 37

Abbildung 17: Darstellung Gewinne und Verluste der Plan-GuV ................................. 38

Abbildung 18: Gegenüberstellung weiterer investitionsbeeinflussender

Kriterien .......................................................................................................... 40

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1 Einleitung 1

1 Einleitung

„Das Recht auf Wohnen – ein Menschenrecht auch in Deutschland!“.1 Auch wenn

das Recht auf eine Wohnung nicht im Grundgesetz der Bundesrepublik Deutsch-

land niedergeschrieben ist, taucht es doch in vielen anderen Grundsatzschriften

auf. So wurde Wohnen als Grundrecht eines jeden Menschen im Internationalen

Pakt der Vereinten Nationen über wirtschaftliche, soziale und kulturelle Rechte

Art. 11, Nr. 1 verankert: „Die Vertragsstaaten erkennen das Recht eines jeden

auf einen angemessenen Lebensstandard für sich und seine Familie an, ein-

schließlich ausreichender Ernährung, Bekleidung und Unterbringung, sowie auf

eine stetige Verbesserung der Lebensbedingungen.“ 2

Aufgrund der fundamentalen Bedeutung des Wohnens ist der soziale Woh-

nungsbau als ein wesentlicher Baustein der nationalen Daseinsvorsorge zu ver-

stehen, mit Hilfe dessen auch sozial schwächer gestellte Personen mit ausrei-

chend Wohnraum versorgt werden sollen. Zur Schaffung des sozialen Wohn-

raums unterstützt die öffentliche Hand private und kommunale Unternehmen bei

der Wohnraumerstellung durch die Gewährung von öffentlichen Fördermitteln.3

Ob das Bereitstellen dieser Fördermittel aktuell jedoch noch den gewünschten

Zweck erfüllt ist fraglich, denn die Lage auf dem gesamtdeutschen Wohnungs-

markt spitzt sich immer mehr zu. In vielen Regionen fehlt es bereits heute an

ausreichend bezahlbarem Wohnraum und es wird prognostiziert, dass die Diffe-

renz zwischen Bedarf und Angebot von bezahlbaren Wohnungen in den nächs-

ten Jahren noch weiter steigen wird. Grund für diese Entwicklung ist neben der

Konzentration von Menschen in Ballungsräumen und wirtschaftlich attraktiven

Regionen auch die Notwendigkeit der Anschlussunterbringung von geflüchteten

Menschen.4

Gleichzeitig sinkt die Anzahl der Sozialwohnungen in Deutschland drastisch,

denn viele bestehenden Sozialwohnungen fallen in den nächsten Jahren aus der

Bindung und die Neubauzahlen entsprechen bei weitem nicht den Erwartungen.5

1 Krennerich / Nürnberger Menschenrechtszentrum (Hrsg.): Das Recht auf Wohnen – ein Menschenrecht auch in Deutschland!, August 2013, (05.02.2017, 11:27) 2 Internationaler Pakt über wirtschaftliche, soziale und kulturelle Rechte vom 19.Dezember 1966, Bundesge-setzblatt (BGBl) 1976 II, 428, Art. 11, Nr. 1, (27.12.2016, 17:33) 3 vgl. Keßler / Dahlke: Sozialer Wohnungsbau, in: Krautscheid (Hrsg.): Die Daseinsvorsorge im Spannungsfeld von europäischen Wettbewerb und Gemeinwohl, 2009, S. 275 4 vgl. Burkardt / König: Wohnungswirtschaft begrüßt Vorschläge der Bundesbauministerin für mehr bezahlbaren Wohnraum in: wi Wohnungspolitische Informationen, Nr. 4_2016, Ausgabe 28. Januar 2016, S. 3 5 vgl. Die Wohnungswirtschaft Deutschland: Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2016/2017, GdW Berlin, November 2016, S. 20 f.

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1 Einleitung 2

1.1 Problemstellung und Leitfragen

Laut GdW-Präsident Axel Gedaschko müssten in Deutschland bis zum Jahr 2020

rund 400.000 Wohnungen im Jahr gebaut werden, um das aktuelle Wohnungs-

defizit auszugleichen. Das entspricht einer Steigerung der Bautätigkeit im Ver-

gleich zum Jahr 2015 von rund 140.000 zusätzlichen Mietwohnungen im Jahr.

Davon werden allein 80.000 Wohnungen im Bereich des sozialen Mietwoh-

nungsbaus benötigt.6

Bundesbauministerin Dr. Barbara Hendricks betont auf dem Nationalen Kongress

des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen in Berlin, dass der deutsche

Wohnungsmarkt auf eine verstärkte Neubautätigkeit angewiesen sei, um das

enorme Gesamtwohnungsdefizit auszugleichen und die soziale Gerechtigkeit im

Land nicht zu gefährden.7 Besonders gefordert sind „[…] Wohnungen im mittle-

ren und unteren Preissegment […]“8, so der GdW-Präsident. Die Wohnungen im

unteren Preissegment werden neben unsanierten älteren Wohnungen vor allem

durch Sozialwohnungen abgebildet, deren Zahl in Deutschland aktuell drastisch

abnimmt und deren Bereitstellung durch öffentliche Fördermittel forciert werden

soll.

Vor dem Hintergrund dieser Problematik wird in vorliegender Arbeit die Investition

in den sozialen Mietwohnungsbau im Vergleich zu einer Investition in den frei

finanzierten Mietwohnungsbau analysiert und ausgewertet. Forschungsobjekt ist

die Baugenossenschaft Familienheim Schwarzwald-Baar-Heuberg eG (BGFH),

eine regional verwurzelte Baugenossenschaft mit Sitz in Villingen-Schwenningen

in Baden-Württemberg. Die Untersuchung wird auf Basis eines real zu entwi-

ckelnden Neubauprojektes durchgeführt, um anschließend folgende, der Analyse

zugrunde liegenden Fragestellungen zu beantworten: Inwiefern unterscheidet

sich eine Investition in den sozialen Mietwohnungsbau von einer Investition in

den freien Mietwohnungsbau? Welche Investitionsalternative ist aus Sicht der

Baugenossenschaft als vorteilhafter anzusehen? Welche Voraussetzungen müs-

sen gegebenenfalls geschaffen werden, um als Baugenossenschaft eine Investi-

tion in den sozialen Mietwohnungsbau zu tätigen?

6 vgl. Burkardt / Schichel: Mehr Wohnungen genehmigt – Deutschland braucht langfristigen Neubautrend, in: wi Wohnungspolitische Informationen, Nr. 21_2016, Ausgabe 27. Mai 2016, S. 1 f. 7 vgl. Burkardt / Schichel: Immobilienwirtschaft zum Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen: Regulie-rungsbremsen lösen, in: wi Wohnungspolitische Informationen, 2016, Ausgabe 10. März 2016, S. 1 f. 8 Burkardt / Schichel: Mehr Wohnungen genehmigt – Deutschland braucht langfristigen Neubautrend, in: wi Wohnungspolitische Informationen, Nr. 21_2016, Ausgabe 27. Mai 2016, S. 1 f

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1 Einleitung 3

1.2 Aufbau der Arbeit

Zu Beginn der Arbeit werden die theoretischen Grundlagen des Themas darge-

stellt. Dazu zählen in Kapitel 2 neben der Definition und Abgrenzung relevanter

Begriffe auch die historische Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus sowie die

aktuelle Situation auf dem sozialen Mietwohnungsmarkt.

Weiterhin werden im 2. Kapitel Auszüge des Landeswohnraumförderprogramms

(LWFPr) erläutert, im Zuge dessen das Land Baden-Württemberg den Bau und

Erwerb von sozial gebundenem Mietwohnraum unterstützt.9

Im Anschluss daran widmet sich Kapitel 3 der Vorstellung der Investitionsanaly-

se, anhand derer die eingangs formulierten Forschungsfragen untersucht wer-

den. Zunächst wird dafür der für die Untersuchung relevante Markt abgesteckt,

da aufgrund des begrenzten Umfangs der Arbeit nur eine mögliche Investition im

angestammten Heimatmarkt der Familienheim Schwarzwald-Baar-Heuberg eG

betrachtet werden kann. Anschließend wird der relevante Markt untersucht und

im Rahmen der Investitionsoptionen bewertet.

Zur Durchführung der darauffolgenden Wirtschaftlichkeitsanalyse werden zu-

nächst alle relevanten Daten bestimmt. Daraufhin werden die zur Anwendung

kommenden Investitionsrechenverfahren erläutert und auf Grundlage eines ge-

planten Neubauprojektes für eine mögliche Investition in den freien Mietwoh-

nungsbau sowie in den sozialen Mietwohnungsbau berechnet. Nach abschlie-

ßender Darstellung der rein wirtschaftlichen Ergebnisse werden weitere investiti-

onsentscheidende Kriterien hinzugezogen, um die Vorteilhaftigkeit einer Investiti-

onsoption differenzierter beurteilen zu können. Hierunter fallen neben sozialen

und politischen Kriterien auch individuell zu bewertende Aspekte, wie die Unsi-

cherheit oder die Abhängigkeit, die mit einer Investition einhergehen.

Im vierten und letzten Kapitel der Arbeit wird neben einer rein wirtschaftlichen

Auswertung auch eine weiterführende Auswertung der Analyse vorgenommen,

im Zuge derer die einzelnen Investitionsoptionen unter Hinzuziehen der weiteren

investitionsbeeinflussenden Kriterien bewertet werden. Abschließend folgt eine

Beurteilung des sozialen Mietwohnungsbaus als Investitionsmöglichkeit sowie ein

Blick in die Zukunft der öffentlichen Wohnraumförderung.

9 vgl. Ministerium für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau Baden-Württemberg: Verwaltungsvorschrift des Finanz- und Wirtschaftsministeriums zum Landeswohnraumförderungsprogramm 2015/2016 (VwV-LWFPr 2015/2016), 12.12.2014, (25.12.2016, 13:22)

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2 Der soziale Mietwohnungsbau 4

2 Der soziale Mietwohnungsbau

2.1 Abgrenzung des sozialen Mietwohnungsbaus zum freien Mietwohnungsbau

Als Sozialwohnungen, Sozialmietwohnungen oder auch Wohnungen des sozial

vermieteten Sektors werden Wohnungen bezeichnet, „die einer förderrechtlichen

Mietpreis- und Belegungsbindung unterliegen, die der Eigentümer als Gegenleis-

tung für eine Förderung zu akzeptieren hat.“10 Im neueren Sprachgebrauch wird

auch häufig von öffentlich geförderten oder gebundenen Wohnungen gespro-

chen. 11 Nachfolgend werden die Begriffe als Synonyme verwendet.

Bei der Belegungsbindung handelt es sich um die öffentlich-rechtliche Verpflich-

tung des Eigentümers, die geförderten Mietwohnungen nur einem Personenkreis

zu überlassen, der als wohnberechtigt einzustufen ist. Im Rahmen der Mietpreis-

bindung unterliegen die Wohnungen einer Preisfestsetzung, welche sich aus der

ortsüblichen Vergleichsmiete und eines im Förderprogramm festgelegten Ab-

schlages errechnet.12

Das Landeswohnraumfördergesetz regelt ebenfalls die mittelbare Belegung von

Sozialwohnungen. Als mittelbare Belegung wird die Übertragung von Miet- und

Belegungsbindungen auf Ersatzwohnungen bezeichnet. Die zuständige Stelle, in

der Regel die Stadtverwaltung, hat jedoch der mittelbaren Belegung zuzustim-

men. Wurde die Zustimmung erteilt, kann der Eigentümer der geförderten Woh-

nungen andere Wohnungen aus seinem Bestand ersatzweise als Sozialwohnun-

gen vermieten, sofern die Ersatzwohnungen und die geförderten Wohnungen

unter der Zugrundelegung des Förderzwecks als gleichwertig anzusehen sind.

Grund für die mittelbare Belegung sind häufig stabilere Bewohnerstrukturen, die

mit einer sozialen Durchmischung der Mieter einhergehen.13

Zu den frei finanzierten Wohnungen gehören neben Wohnungen ohne Mietpreis-

und Belegungsbindung auch ehemalige Sozialwohnungen, deren Bindungen

ausgelaufen sind. Obwohl der freie Mietwohnungsmarkt keiner direkten Miet-

preis- oder Belegungsbindung unterworfen ist, greifen hier doch die umfangrei-

chen Mieterschutzgesetze des BGB, welche beispielsweise die Kündigung des

Mietverhältnisses durch den Vermieter oder die Mietpreisbildung stark regulieren.

14

10 Kirchner: Wohnungsversorgung für unterstützungsbedürftige Haushalte, 2006, S. 4 f. 11 vgl. van Suntum / Gedaschko / Voigtländer et. al.: Öffentliche Wohnraumförderung – auf dem richtigen Weg? -Zeitgespräch in: Wirtschaftsdienst – Zeitschrift für Wirtschaftspolitik, 96. Jahrgang 2016, Heft 5, S. 307 ff. 12 vgl. Landeswohnraumförderungsgesetz – (LWoFG) vom 11.12.2007: § 4, Abs. 5+6, (27.12.2016, 15:11) 13 vgl. a. a. O., § 22 Abs. 1 14 vgl. Kirchner: Wohnungsversorgung für unterstützungsbedürftige Haushalte, 2006, S. 119 + S. 123 ff.

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2 Der soziale Mietwohnungsbau 5

2.2 Historische Entwicklung

In Deutschland erlangte der soziale Wohnungsbau seine bisher größte Bedeu-

tung in den Jahren nach dem Zweiten Weltkrieg. Aufgrund der immensen Zerstö-

rung in den Kriegsjahren waren viele Menschen wohnungslos geworden, hinzu

kamen Vertriebene und Flüchtlinge, die die Wohnungsnot noch verschärften. Der

Staat versuchte die Situation zu entschärfen, indem er 1950 das erste Woh-

nungsbaugesetz (WoBauG) verabschiedete und in großem Maße Fördergelder

zur Erstellung von Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung zur Verfü-

gung stellte. Die Einkommensgrenzen zur Wohnberechtigung waren dabei so

weit gefasst, dass der Großteil der Bevölkerung Zugang zu den neu entstehen-

den Sozialwohnungen hatte. Im Zuge des I. WoBauG konnte zwar ein großer Teil

des Wohnungsdefizites abgebaut werden, die Baumaßnahmen reichten jedoch

nicht aus, um die Wohnungsnot komplett zu beseitigen.15

Das II. WoBauG trat 1956 in Kraft und regelte bis zur Verabschiedung des Wohn-

raumförderungsgesetzes im Jahr 2001 die Grundlagen des sozialen Wohnungs-

baus. Durch das II. WoBauG wurde neben dem sozialen Wohnungsbau auch der

Erwerb von Wohneigentum für weite Kreise der Bevölkerung gefördert. In den

Jahren zwischen 1956 und 1962 konnte das Wohnungsdefizit zwar weiter ge-

senkt werden, es war jedoch noch immer nicht gänzlich beseitigt.16

Auf das II. WoBauG folgten in den kommenden Jahren viele Reformen durch

Wohnungsbauänderungsgesetze, die die ursprünglich verabschiedeten Gesetze

ergänzten oder effizienter gestalten sollten.17 Im Jahr 2001 wurde das II. Wo-

BauG durch das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) ersetzt. „Die Kritik am al-

ten Recht richtete sich im Wesentlichen auf drei Punkte: die Zielgruppendefiniti-

on, die Beschränkung der Förderung auf Baumaßnahmen und die Ineffizienz des

Förderinstrumentariums.“18

Aufgrund der unterschiedlichen Erfordernisse regionaler Wohnungsmärkte wurde

die Zuständigkeit für die soziale Wohnraumförderung im Zuge der Föderalismus-

reform im Jahr 2007 vollständig auf die Länder übertragen.19

Die aktuellen Grundzüge des Fördergesetzes, welche auch als Grundlage für die

Bearbeitung nachfolgender Analyse dienen, werden im Kapitel 2.4 für das Land

Baden-Württemberg erläutert. Hier gilt das Landeswohnraumfördergesetz

(LWoFG).

15 vgl. a. a. O., S. 97 ff. 16 vgl. a. a. O., S. 100 f. 17 vgl. a. a. O., S. 100 ff. 18 a. a. O., 2006, S. 113 19 vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS), Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland, 1. Auflage April 2013, (11.02.2017, 14:00), S. 67

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2 Der soziale Mietwohnungsbau 6

2.3 Aktuelle Situation auf dem sozialen Wohnungsmarkt

In Deutschland befanden sich im Jahr 2015 schätzungsweise noch 1,4 Millionen

Sozialwohnungen auf dem Markt. Ihr Anteil betrug damit knapp 6 % am gesam-

ten Mietwohnungsmarkt, dies sind lediglich noch 3,4 % aller 41,4 Millionen Woh-

nungen in Deutschland.20

Die Zahl der Sozialwohnungen ist seit Jahren rückläufig, was nachfolgende Gra-

fik des GdW anschaulich verdeutlicht. Dargestellt ist der Sozialwohnungsbestand

aller GdW-Mitgliedsunternehmen, welche insgesamt 61 % der Sozialwohnungen

in Deutschland halten. Allein zwischen 2002 und 2015 belief sich der Rückgang

an Sozialwohnungen auf über eine Million.

Abbildung 1: Sozialwohnungsbestand der GdW-Mitgliedsunternehmen

Quelle: Die Wohnungswirtschaft Deutschland, Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2016/2017, GdW Berlin November 2016, S. 21

Dem Rückgang an gebundenen Mietwohnungen steht aktuell nur eine geringe

Neubautätigkeit gegenüber. So wurden von den Mitgliedsunternehmen des GdW

im Jahr 2015 lediglich 3670 neue Sozialwohnungen errichtet, der Bestand der

gebundenen Wohnung sank bei den GdW-Unternehmen jedoch vom Jahr 2014

bis zum Jahr 2015 um über 14.000 Wohnungen. Auf dem gesamten deutschen

Wohnungsmarkt entstanden in den letzten Jahren durch Wohnungsbauförderung

jährlich rund 35.000 Sozialwohnungen, wobei es sich hier nur bei einem Drittel

20 vgl. Die Wohnungswirtschaft Deutschland: Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2016/2017, GdW Berlin, November 2016, S. 20 f.

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2 Der soziale Mietwohnungsbau 7

um Neubaumaßnahmen handelt, der restliche Zuwachs beruht auf Sanierungs-

und Instandsetzungsmaßnahmen im Wohnungsbestand.21

Wie in Kapitel 1.1 bereits erwähnt, wird der jährliche Bedarf an Sozialwohnungen

jedoch auf 80.000 Wohnungen veranschlagt, die jedes Jahr auf den Markt kom-

men müssten, um der Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt gerecht zu werden.

Als eine Ursache für den drastisch sinkenden Anteil an Sozialwohnungen ist das

Auslaufen der Bindungen zu nennen. Insbesondere die in den Nachkriegsjahren

erstellten Sozialwohnungsbestände fallen nach und nach aus der Bindung und

gehen somit in den nichtgebundenen Wohnungsmarkt über. Zusätzlich werden

die Wirksamkeit des Förderinstrumentariums als solches und der Umfang des

Fördermittelvolumens infrage gestellt.22

2.4 Rahmenbedingungen zur Mietwohnraumförderung nach dem Landeswohnraumförderprogramm

Im folgenden Kapitel werden nur die aktuellen Grundzüge des Landeswohnraum-

förderprogramms erläutert, welche als Grundlage zur Erstellung der Investitions-

analyse erforderlich sind. Hierzu gehört im Wesentlichen die allgemeine soziale

Mietwohnraumförderung nach dem LWFPr.

„Zielgruppe der Mietwohnraumförderung [sind] ausschließlich Haushalte, die sich

am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können und auf Unterstüt-

zung angewiesen sind (soziale Wohnraumförderung).“23 Maßgeblich ist, dass die

förderberechtigten Personen die jeweils aktuellen Einkommensgrenzen des Lan-

deswohnraumförderprogramms nicht überschreiten. Für die Jahre 2015/2016

beträgt die Einkommensgrenze für Haushalte mit 1-2 Personen max. 39.750 Eu-

ro Bruttojahreseinkommen.24 Haushalte, die unter die Einkommensgrenzen des

Landeswohnraumförderprogramms fallen, erhalten einen sogenannten Wohnbe-

rechtigungsschein und sind damit befugt, eine Sozialwohnung zu beziehen.

Förderfähige Maßnahmen im Bereich der allgemeinen sozialen Mietwohnraum-

förderung sind sowohl Neubauten, Ersatzneubauten, Änderungsmaßnahmen zur

Schaffung von Wohnraum wie auch der Erwerb neuen Mietwohnraums. Voraus-

setzung ist jedoch, dass die Vorhaben in einer Gemeinde der Gebietskategorie I

oder II, an einem Hochschulstandort oder in einer der übrigen Gemeinden mit

21 vgl. Die Wohnungswirtschaft Deutschland: Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2016/2017, GdW Berlin November 2016, S. 21 22 vgl. L-Bank: Auf diese Zahlen kann man bauen – Wohnungsmarktbeobachtung 2011, (02.01.2017, 11:16) S. 49 23 Landeswohnraumförderungsgesetz – (LWoFG) vom 11. Dezember 2007, § 1, Abs. 2 S.2, (02.01.2017, 11:30) 24 vgl. Ministerium für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau Baden-Württemberg: Verwaltungsvorschrift des Finanz- und Wirtschaftsministeriums zum Landeswohnraumförderungsprogramm 2015/2016, Anlage 1, (25.12.2016, 13:22), S. 45

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2 Der soziale Mietwohnungsbau 8

verstärkter Regulierung des Wohnungsmarktes, zum Beispiel der Mietpreisbrem-

se, durchgeführt werden.25

Gefördert werden Investoren durch die Bereitstellung von zinsverbilligten För-

derdarlehen über die Landeskreditbank Baden-Württemberg (L-Bank). Dieser

werden die erforderlichen Geldmittel durch die zuständige oberste Landesbehör-

de zugewiesen.26

Investoren können unter anderem Wohnungsunternehmen, Wohnungsgenos-

senschaften, Gemeinden oder Privatpersonen sein, die sich dazu entschließen,

im geförderten Mietwohnungsbau tätig zu werden. Die Darlehen durch die L-

Bank werden langfristig gewährt und können mit einer Dauer von 10, 15, oder 25

Jahren Laufzeit beantragt werden. Die Darlehenslaufzeit entspricht gleichzeitig

der Dauer der Zinsverbilligung sowie der Laufzeit der Miet- und Belegungsbin-

dung.27

Die Sollzinsen des Darlehens richten sich nach den aktuellen verbilligten Zins-

konditionen und betragen aktuell 0 %. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist (10,15

oder 25 Jahre) und Fortführung der Finanzierung müssen die Konditionen des

Darlehens neu verhandelt werden. Die Tilgung des Darlehens erfolgt mit 1 %

zuzüglich der ersparten Zinsen in monatlich gleichbleibenden Annuitäten nach

Ablauf der tilgungsfreien Zeit von einem Jahr.28

Durch diese Basisförderung können maximal 80 % der Gesamtkosten des Vor-

habens abgedeckt werden. Je m² förderfähiger Wohnfläche werden höchstens

Gesamtkosten bis zu einem Betrag von 3000 Euro berücksichtigt. Handelt es

sich um einen Ersatzneubau mit zusätzlichen Abbruchkosten, dürfen je m² Wohn-

fläche 100 Euro mehr berücksichtig werden. Zusatzförderungen werden für das

Erreichen von KfW-Effizienzhaus-Standards, die Erstellung von barrierefreiem

Wohnraum sowie für die Anerkennung von innovativen Vorhaben gewährt.29

Neben der Belegungsbindung der Wohnungen durch förderberechtigte Haushalte

unterliegen die geförderten Wohnungen auch einer Mietpreisbindung. Im Förder-

zeitraum hat die Kaltmiete je m² und Monat um 33 % unter der ortsüblichen Ver-

gleichsmiete für frei finanzierten Wohnraum zu liegen.30

Auch eine anschließende Mieterhöhung unterliegt den Vorgaben des Landes-

wohnraumförderprogramms. So darf die Kaltmiete während eines bestehenden

25 vgl. a. a. O., S. 10 f. 26 vgl. a. a. O., S. 3 ff. 27 vgl. Merkblatt der L-Bank: Mietwohnungsfinanzierung BW – Neubau – MW10 -/ MW 15 -/ MW25-Darlehen, Stand 01.05.2016, (10.02.2017, 14:15), S. 1 ff. 28 vgl. a. a. O., S. 3 29 vgl. ebd. 30 vgl. a. a. O., S. 2

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2 Der soziale Mietwohnungsbau 9

Mietverhältnisses erst nach 2 Jahren um maximal 5 % je m² Wohnfläche im vor-

genannten Rahmen erhöht werden.31

Weiterhin muss die Wohnfläche im Verhältnis zur Anzahl der Räume angemes-

sen sein. Beispielsweise hat eine 75 m² -Wohnung mindestens drei Wohnräume

vorzuhalten und darf höchstens aus vier Wohnräumen bestehen. Bei barrierefrei-

en Wohnungen sind bis zu 15 m² zusätzlicher Wohnfläche bei gleicher Rauman-

zahl zulässig. Die Mindestgröße für geförderte Wohnungen beträgt 30 m², gene-

relle Abweichungen der Wohnflächengrenzen um plus minus 5 % sind erlaubt.32

Zusätzlich hat sich die Erstellung des sozialen Wohnraumes nach der aktuellen

Energieeinsparverordnung (EnEV) zu richten. Die objektbezogenen Wirtschaft-

lichkeit wird sowohl bei Beantragung der Förderung wie auch im Förderzeitraum

regelmäßig durch die L-Bank anhand eines entsprechend vorgegebenen Kalkula-

tionsschemas überprüft, sofern keine anfängliche mittelbare Belegung der Sozi-

alwohnungen erfolgt.33

Auf die Bedeutung des Kalkulationsschemas der L-Bank wird in Kapitel 3.

3.5 genauer eingegangen, da die verpflichtende Anwendung des Schemas die

Flexibilität des Investors deutlich beschränkt.

31 vgl. Ministerium für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau Baden-Württemberg: Verwaltungsvorschrift des Finanz- und Wirtschaftsministeriums zum Landeswohnraumförderungsprogramm 2015/2016, S. 20 32 vgl. Merkblatt der L-Bank: Mietwohnungsfinanzierung BW, Stand 01.05.2016, S. 2 33 vgl. ebd. S. 1 ff.

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3 Investitionsanalyse freier Mietwohnungsbau versus sozialer Mietwohnungsbau 10

3 Investitionsanalyse freier Mietwohnungsbau ver-

sus sozialer Mietwohnungsbau

3.1 Vorstellung des Investors und der geplanten Investition

Die Baugenossenschaft Familienheim Schwarzwald-Baar-Heuberg eG steht vor

der Entscheidung, unter gegebenen Voraussetzungen eine Investition in den

sozialen Mietwohnungsbau zu tätigen, oder in den frei finanzierten Wohnungs-

bau zu investieren. In dieser Analyse werden die jeweiligen Investitionsvoraus-

setzungen und -bedingungen näher beleuchten, um letztendlich eine Investiti-

onsentscheidung treffen zu können.

Gegründet wurde die Genossenschaft unter dem Namen Neue Heimat im Jahre

1949 in Villingen-Schwenningen, um durch den Krieg obdachlos gewordenen

Menschen sowie Flüchtlingen und Aussiedlerfamilien schnellstmöglich zu einer

neuen Bleibe zu verhelfen. Gebaut wurden zunächst sogenannte Siedlungshäu-

ser, in den darauffolgenden Jahren kamen jedoch auch Mehrfamilienhäuser hin-

zu und im Jahre 1962 wurde das erste Hochhaus gebaut.34

Heute nennt die Baugenossenschaft mit 4.067 Mitgliedern unter der Firmierung

„Familienheim“ stattliche 2.333 Mietwohnungen ihr Eigen, hinzukommen 1.672

Garagen und Stellplätze sowie 29 gewerbliche Einheiten.35 „Zweck der Genos-

senschaft ist die Förderung ihrer Mitglieder vorrangig durch eine gute, sichere

und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung.“36 Aus diesem Grundsatz, ver-

ankert in der Satzung der Genossenschaft, entwickelt sich das Unternehmen

ständig weiter und treibt aktuell, wie auch in den vergangenen Jahren, einige

Neubauprojekte voran, um der steigenden Nachfrage nach bezahlbarem Wohn-

raum entgegenzuwirken.37

Bei der geplanten Investition handelt es sich um den Bau eines Mehrfamilien-

hauses in sehr guter Wohnlage in der Villingen Südstadt. Entstehen sollen 19

Wohneinheiten und 6 Außenstellplätze. Bei den Wohneinheiten handelt es sich

um Ein- bis Drei-Zimmer-Wohnungen, welche aufgrund der Quadratmeteranzahl

den Anforderungen des LWFPr Rechnung tragen. Auch der energetische Stan-

dard entspricht den Anforderungen der aktuellen EnEv.38

34 vgl. Website der Familienheim Schwarzwald-Baar-Heuberg eG: Geschichte, (03.01.2017, 18:15) 35 vgl. Familienheim Schwarzwald-Baar-Heuberg eG (Hrsg.): Geschäftsbericht 2015, S. 9 36 Familienheim Schwarzwald-Baar-Heuberg eG (Hrsg.): Satzung, Stand November 2008, § 2 Abs. 1 37 vgl. Familienheim Schwarzwald-Baar-Heuberg eG (Hrsg.): Geschäftsbericht 2015, S. 23 ff. 38 vgl. Familienheim Schwarzwald-Baar-Heuberg eG, betriebsinterne Daten, Stand 15.12.2016

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3 Investitionsanalyse freier Mietwohnungsbau versus sozialer Mietwohnungsbau 11

Abbildung 2: Ansicht des geplanten Neubaus in der Südstadt von VS-Villingen

Quelle: Familienheim Schwarzwald-Baar-Heuberg eG

3.2 Die Region Villingen-Schwenningen

3.2.1 Mikro- und Makrostandort

Wie der Begriff bereits zum Ausdruck bringt, handelt es sich bei Immobilien um

immobile Güter, welche sehr stark von der Qualität ihres Standortes bestimmt

werden. Wichtig ist deshalb, im Zuge einer geplanten Immobilieninvestition eine

Standortanalyse vorzunehmen. Klassischerweise wird zwischen Mikro- und Mak-

rostandort unterschieden, wobei es sich bei einem Mikrostandort um das Quartier

der Immobilie und bei einem Makrostandort um die Stadt bzw. um die Region des

Immobilienstandortes handelt.39

Aufgrund des begrenzten Umfangs der Arbeit, soll lediglich eine Investition der

BGFH in ihrem angestammten Heimatmarkt betrachtet werden, wenngleich die

Genossenschaft auch in anderen Regionen aktiv ist.

Mit über 83.000 Einwohnern ist die Doppelstadt Villingen-Schwenningen größte

Stadt des Schwarzwald-Baar-Kreises. Das Oberzentrum gilt als technologie- und

industriestarker Dreh- und Angelpunkt in der Region. Mit seinem mittelalterlichen

Stadtkern blickt Villingen auf eine traditionsreiche Geschichte zurück. Schwen-

ningen ist als Hochschulstandort der Dualen Hochschule Baden-Württemberg

bekannt. Mit ihrem breit gefächerten kulturellen Angebot steht die Kreisstadt am

Rande des Schwarzwalds für einen hohen Lebens- und Freizeitwert.40

Villingen-Schwenningen gehört laut der Einteilung der Städte und Gemeinden in

Gebietskategorien nach dem LWFPr zu einer Gemeinde der Kategorie II. Das

39 vgl. Platz: Immobilien-Management, Prüfkriterien zu Lage, Substanz, Rendite, Gabler Verlag, Wiesbaden, 1989, S. 45 f. 40 vgl. Website der Stadt Villingen-Schwenningen: Villingen-Schwenningen stellt sich vor, (02.01.2017, 18:37) und Thomas Daily (Hrsg.): 100 Cities Survey 2016 – Der Markt für Wohnen, Büro- & Einzelhandelsflächen (Villingen-Schwenningen), Freiburg im Breisgau, S. 4

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3 Investitionsanalyse freier Mietwohnungsbau versus sozialer Mietwohnungsbau 12

heißt, dass es sich bei Villingen-Schwenningen zwar um eine Stadt außerhalb

der Verdichtungsräume handelt, dass diese jedoch als große Kreisstadt in den

Förderbereich des LWFPr fällt. Vorhaben im Bereich des sozialen Mietwoh-

nungsbaus werden in der Gemeinde Villingen-Schwenningen demnach durch

zinsverbilligte Darlehen der L-Bank gefördert.41

Zur Beurteilung der Wirtschaftskraft des Makrostandortes wird nachfolgend die

Entwicklung der Kaufkraft betrachtet. Die durchschnittliche pro Kopf Kaufkraft lag

in Villingen-Schwenningen im Jahr 2016 leicht über dem Bundesdurchschnitt bei

22.248 €.42

Abbildung 3: Entwicklung der Kaufkraft in Villingen-Schwenningen

Quelle: Thomas Daily (Hrsg.): 100 Cities Survey 2016 – Der Markt für Wohnen, Büro- & Einzelhan-delsflächen (Villingen-Schwenningen), Freiburg im Breisgau, S. 5

Die Arbeitslosenquote betrug im Schwarzwald-Baar-Kreis im Jahr 2016 3,6 %

und lag damit unter der durchschnittlichen Arbeitslosenquote des Landes Baden-

Württemberg mit 4 %.43 Aufgrund der erläuterten Faktoren kann der Makrostand-

ort der geplanten Immobilieninvestition als attraktiv eingeschätzt werden.

Wie in vorherigem Kapitel bereits erwähnt, handelt es sich bei dem Mikrostandort

der geplanten Investition um die Villinger Südstadt, welche als sehr gute Wohn-

lage bekannt ist.44 Die historische Innenstadt von Villingen ist vom Baugrund-

stück aus fußläufig in ca. 20 Minuten zu erreichen, infrastrukturelle Einrichtungen

liegen in direkter Umgebung. Auch der Mikrostandort der geplanten Investition

wird damit als geeignet eingeschätzt.

41 vgl. Ministerium für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau Baden-Württemberg: Verwaltungsvorschrift des Finanz- und Wirtschaftsministeriums zum Landeswohnraumförderungsprogramm 2015/2016, Anlage 4, S. 52 ff. 42 vgl. Thomas Daily (Hrsg.): 100 Cities Survey 2016 – Der Markt für Wohnen, Büro- & Einzelhandelsflächen (Villingen-Schwenningen), Freiburg im Breisgau, S. 5 43 vgl. Statistisches Landesamt Baden-Württemberg: Arbeitslosenquote seit 2000, (05.02.2017, 17:35) 44 vgl. Stadt Villingen-Schwenningen, Amt für Stadtentwicklung, Statistikstelle (Hrsg.): Mietspiegel 2015 der Stadt Villingen-Schwenningen, Wohnlagenzonen-Übersichtskarte S. 12 sowie interne Einschätzung der BGFH aufgrund der Wohnungsnachfrage nach Regionen

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3 Investitionsanalyse freier Mietwohnungsbau versus sozialer Mietwohnungsbau 13

3.2.2 Wohnungsmarktsituation in Villingen-Schwenningen

Um die Sinnhaftigkeit einer Immobilieninvestition beurteilen zu können, muss

neben dem Makro- und Mikrostandort auch die aktuelle und zukünftige Woh-

nungsmarktsituation einer Region bewertet werden. Im Rahmen der Investitions-

analyse stellt sich nun die Frage, ob es in der Region Villingen-Schwenningen

ausreichend Wohnungssuchende gibt, um die Vermietbarkeit eines Neubaupro-

jektes langfristig gewährleisten zu können. Weiterhin muss geklärt werden, in-

wieweit Bedarf an sozialem Wohnraum besteht.

Zur Beantwortung dieser Fragen werden im Folgenden einige statistische Erhe-

bungen herangezogen. Nachfolgende Abbildung veranschaulicht die Bevölke-

rungsentwicklung der vergangenen Jahre in Villingen-Schwenningen. Neben ei-

nem leichten Anstieg der Einwohnerzahlen ab dem Jahr 2012, fällt besonders die

überdurchschnittliche Zunahme der Bevölkerung im Jahr 2015 auf, welche auf

die Aufnahme von Flüchtlingen im Stadtgebiet zurückzuführen ist.45 Laut Bevöl-

kerungsvorausrechnung soll die positive Einwohnerentwicklung mindestens bis

zum Jahr 2025 anhalten.46

Abbildung 4: Bevölkerungsentwicklung in Villingen-Schwenningen

Quelle: Stadt Villingen-Schwenningen, Amt für Stadtentwicklung, Statistikstelle (Hrsg.): Aktuelle Zahlen, Daten, Fakten, Juni 2016, (15.01.2017, 18:20)

Neben dem Bevölkerungswachstum ist die Mietpreisentwicklung in Villingen-

Schwenningen ein Indikator für die steigende Nachfrage nach Wohnraum. Laut

45 Telefonat mit Frau Heike Heuser am 13.01.2017, Leiterin der Abteilung für Verwaltung und Statistik, Stadt Villingen-Schwenningen 46 Flammann / pesch partner architekten stadtplaner GmbH: Wohnraumstrategie Villingen-Schwenningen, vorgestellt auf der öffentlichen Gemeinderatssitzung am 25. Januar 2017

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3 Investitionsanalyse freier Mietwohnungsbau versus sozialer Mietwohnungsbau 14

der Statistik der Angebotsmieten (Neuvermietungsmieten) im Immobilienportal

immobilienscout24.de, betrug die durchschnittliche Angebotsmiete im Dezember

2013 für eine Bestandswohnung in Villingen-Schwenningen im Schnitt 6,20 Euro

Nettokaltmiete pro m² Wohnfläche. Im Dezember 2016 belief sich die durch-

schnittliche Angebotsmiete bereits auf 7,00 Euro Nettokaltmiete pro m² Wohnflä-

che. Das entspricht einer Steigerung der Angebotsmieten innerhalb von 3 Jahren

um über 12 %.

Abbildung 5: Preistrend der Angebotsmieten für Bestandswohnungen

Quelle: Statistik der Angebotsmieten für Bestandswohnungen in 78048 Villingen-Schwenningen auf www.immobilienscout24.de

Neubauwohnungen wurden im Dezember 2016 in Villingen-Schwenningen in

zentraler Lage durchschnittlich bereits für 8,81 € angeboten, wie nachfolgende

Grafik veranschaulicht.

Abbildung 6: Preistrend der Angebotsmieten für Neubauwohnungen

Quelle: Statistik der Angebotsmieten für Neubauwohnungen in 78048 Villingen-Schwenningen auf www.immobilienscout24.de

Zur Verifizierung vorangegangener Zahlen wird eine weitere Erhebung hinzuge-

zogen. Die Statistik des Thomas Daily 100 Cities Survey 2016 differenziert die

Mietpreise einer Stadt nach Lage. Für eine Wohnung in sehr guter Lage wird in

Villingen-Schwenningen laut Thomas Daily durchschnittlich 8,50 Euro Nettokalt-

miete veranschlagt, für Wohnungen in guten Lagen durchschnittlich 7,00 Euro.

Im Unterschied zur vorangegangenen Statistik der Angebotsmieten des immobi-

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3 Investitionsanalyse freier Mietwohnungsbau versus sozialer Mietwohnungsbau 15

lienscouts24 beziehen sich diese Daten sowohl auf Bestands- wie auch auf Neu-

bauwohnungen.

Abbildung 7: Durchschnittliche Mietpreise in Villingen-Schwenningen

Quelle: Thomas Daily (Hrsg.): 100 Cities Survey 2016 – Der Markt für Wohnen, Büro- & Einzelhan-delsflächen (Villingen-Schwenningen), Freiburg im Breisgau, S. 14

Im Thomas Daily 100 Cities Survey 2016 wird für Villingen-Schwenningen sowohl

eine sinkende Leerstandsquote wie auch eine steigende Nachfrage nach Miet-

wohnraum prognostiziert.47 Die Ergebnisse der dargestellten Statistiken decken

sich weitgehend mit den Erfahrungen der Baugenossenschaft Familienheim. Ak-

tuell stehen bei der Baugenossenschaft 20 Wohnungsangeboten 1550 Personen

mit aktiven Wohnungsgesuchen gegenüber.48 Aufgrund vorgenannter Daten wird

der freie Mietwohnungsmarkt in Villingen-Schwenningen als äußerst positiv be-

wertet.

Die Ermittlung der Nachfrage nach Sozialwohnungen gestaltet sich in Villingen-

Schwenningen dagegen erheblich schwieriger, da keine verlässlichen Daten zum

Bruttojahreseinkommen der ortsansässigen Haushalte in Erfahrung gebracht

werden konnten. Das Gesamtbruttojahreseinkommen aller Personen eines

Haushaltes wird zur Erteilung eines Wohnberechtigungsscheines herangezogen,

welcher zum Bezug einer Sozialwohnung befähigt. Auch unternehmensinterne

Daten sind bei der Baugenossenschaft nicht ausreichend vorhanden, da zur

Wohnungsvergabe lediglich monatliche Nettoeinkommen erhoben werden.

Aufgrund mangelnder Daten kann nur auf Angaben der Stadt Villingen-

Schwenningen zurückgegriffen werden, welche den zukünftigen Wohnungsbe-

darf durch das Architektur- und Stadtplanungsbüro Pesch und Partner beurteilen

47 vgl. Thomas Daily: 100 Cities Survey 2016 – Der Markt für Wohnen, Büro- & Einzelhandelsflächen (Villingen-Schwenningen), THOMAS DAILY GmbH, Freiburg im Breisgau, S. 14 48 Interne Auswertung des Vermietungsprogramms immoslve der Baugenossenschaft Familienheim am 08.02.2017

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3 Investitionsanalyse freier Mietwohnungsbau versus sozialer Mietwohnungsbau 16

ließ. Die Daten wurden in einer Wohnraumstrategie zusammengefasst und in

einer öffentlichen Gemeinderatssitzung am 25. Januar 2017 vorgestellt.

In der Wohnraumstrategie wird der zukünftige Wohnungsbedarf für Villingen-

Schwenningen bis zum Jahr 2020 auf 4000 Wohneinheiten beziffert. Der Bedarf

an zusätzlichen Sozialwohnungen wird bis 2020 mit mindesten 460 Wohneinhei-

ten veranschlagt, davon werden laut Stadtverwaltung mindestens 210 Wohnein-

heiten für Flüchtlinge benötigt. Der größte Wohnungsbedarf wird mit 650-840

neuen Wohneinheiten im mittleren Qualitäts- und Preissegment gesehen.49

Nach Einschätzung der kommunalen Verwaltung werden in Villingen-

Schwenningen neben freien Mietwohnungen demnach auch eine gewisse Anzahl

an neuen Sozialwohnungen benötigt, welche unter anderem zur Anschlussunter-

bringung von Flüchtlingen eingesetzt werden sollen.

3.3 Wirtschaftlichkeitsanalyse

Im Zuge der Wirtschaftlichkeitsanalyse sollen zunächst lediglich die finanziellen

Kriterien der beiden Investitionsalternativen betrachtet werden, um anschließend

beurteilen zu können, welche Investitionsalternative unter rein wirtschaftlichen

Gesichtspunkten als vorteilhafter anzusehen ist.

Eine Investition wird unter rein finanziellen Gesichtspunkten als lohnenswert er-

achtet, wenn sie im Laufe der Nutzungsdauer mindestens das eingesetzte Kapi-

tal erwirtschaftet und darüber hinaus eine Mindestverzinsung erzielt, welche für

den Investor angemessen erscheint. Werden überdies verschiedene Investitions-

alternativen verglichen, wird eine Investition als vorteilhaft angesehen, wenn ihre

Werte im Verhältnis zu einer anderen gleichartigen Investition günstiger ausfal-

len.50

Zur Beurteilung von Investitionsalternativen können sowohl statische wie auch

dynamische Rechenverfahren herangezogen werden. Die statischen Rechenver-

fahren vereinfachen die Komplexität einer Investition, indem sie sich auf be-

stimmte Merkmale, zum Beispiel die Rentabilität, oder auf ein Musterjahr der In-

vestition beziehen. Nicht berücksichtigt wird bei den statischen Verfahren der

zeitlichen Anfall von Zahlungsströmen, das heißt Zinseffekte werden außer Acht

gelassen: 100 Euro können heute beispielsweise gewinnbringend angelegt wer-

den und sind damit wesentlich mehr wert als 100 Euro in 10 Jahren.51

49 vgl. Zimmermann: Wohnungen fehlen vor allem im unteren geförderten Preissegment, Südwestpresse- die Neckarquelle, 24. Januar 2017, (Anhang 9) 50 vgl. Murfeld: Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 2014, S. 230 51 vgl. a. a. O., S. 231 f.

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3 Investitionsanalyse freier Mietwohnungsbau versus sozialer Mietwohnungsbau 17

Die dynamischen Rechenverfahren begegnen diesem Nachteil hingegen, indem

alle Geldströme einer Investition (Auszahlungen und Einzahlungen) je nach zeit-

lichem Anfall auf den Beginn der Investition (Jahr 0) abgezinst werden. Damit

wird der komplette Investitionszeitraum betrachtet. Aufgrund des sehr langen

Nutzungszeitraumes einer Immobilie liegt es deshalb nahe, auf die dynamischen

Verfahren zurückzugreifen.52

Die Investitionsrechenverfahren, welche in vorliegendem Fall zur Anwendung

kommen, sollen die Auswirkungen der beiden Investitionsalternativen „im Hinblick

auf die drei entscheidungsrelevanten Bereiche Erfolgsrechnung, Liquidität und

Rentabilität“53 aufzeigen, sowie „die prognostizierten Einzahlungen und Auszah-

lungen differenziert, vollständig und unter Berücksichtigung des zeitlichen Anfalls

über den gesamten angenommenen Nutzungszeitraum der Immobilie einbezie-

hen.“54 Den genannten Anforderungen gerecht und dementsprechend angewandt

werden folgende Investitionsrechenverfahren: Das Kapitalwertmodell wird in Ver-

bindung mit dem Internen Zinsfuß zur Liquiditäts- und Rentabilitätsanalyse her-

angezogen. Über die Plan-GuV werden anschließend die erfolgsrechnerischen

Gesichtspunkte abgedeckt. Das Modell der Plan-GuV analysiert, welchen Ein-

fluss die Investition auf die Gewinn- und Verlustrechnung ausübt.55

3.3.1 Bestimmung der Ausgangsdaten

Zur Durchführung der Investitionsrechenverfahren werden zunächst die Aus-

gangsdaten für beide Investitionsalternativen bestimmt und in nachfolgender Ta-

belle gegenübergestellt.

Als Wohnungsgenossenschaft ist die BGFH daran interessiert, ihre Neubauten

langfristig im Wohnungsbestand zu halten und ihren Mitgliedern als Wohnraum

zur Verfügung zu stellen. Der Betrachtungszeitraum erstreckt sich damit über die

gesamte Nutzungsdauer der Immobilie. Im vorliegenden Fall wird als Nutzungs-

dauer des geplanten Mehrfamilienhauses ein Zeitraum von 80 Jahren angenom-

men, welcher auf der Einschätzung und Erfahrung der Genossenschaft beruht.

Der immobilienwirtschaftliche Fachausschuss des Institutes der Wirtschaftsprüfer

gibt die voraussichtliche Nutzungsdauer von Wohngebäuden mit 50 – 80 Jahren

an.56 Die angenommene Nutzungsdauer liegt somit im oberen Grenzbereich,

kann aber aufgrund der soliden Bauweise sowie der umfangreichen und regel-

mäßigen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durch die Genos-

52 vgl. Renner: Investitions- und Bestandscontrolling für die Wohnungswirtschaft, Juli 2015, S. 3 ff. 53 Renner: Investitions- und Bestandscontrolling für die Wohnungswirtschaft, Juli 2015, S. 20 54 ebd. 55 vgl. ebd. 56 vgl. IDW: Entwurf einer IDW Stellungnahme zur Rechnungslegung: Bewertung von Immobilien des Anlagevermögens in der Handelsbilanz, (IDW ERS IFA 2), Stand 15.07.2014, (28.01.2017, 11:53), S. 5

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3 Investitionsanalyse freier Mietwohnungsbau versus sozialer Mietwohnungsbau 18

senschaft durchaus als realistisch angesehen werden. Im Rahmen der Investiti-

onsrechnung wird die Nutzungsdauer des Gebäudes als Restnutzungsdauer be-

zeichnet, da sich das Gebäude im Gebrauch befindet und sich die ursprünglich

definierte Nutzungsdauer immer weiter verkürzt.57

Neben der Restnutzungsdauer werden unter Punkt 1 in nachfolgender Tabelle

weitere allgemeine Objektdaten aufgelistet. Grundstücksgröße, Wohnfläche so-

wie die Anzahl der Wohnungen und Stellplätze sind in vorliegender Investitions-

rechnung fixe Daten, welche auf baurechtlichen Vorgaben beruhen. Der Boden-

wert des Grundstücks wird in Euro / m² angegeben und wurde auf Basis der örtli-

chen Bodenrichtwerttabelle ermittelt.

Im 2. Abschnitt der Tabelle werden die Mieterträge pro Monat aufgeführt. Für die

Stellplätze wird ein Betrag von 25 € je Stellplatz und Monat angenommen, dies

entspricht den ortsüblichen Gegebenheiten. Für die Wohnfläche werden die Mie-

terträge als Nettokaltmiete pro m² und Monat definiert. Hier kommt der erste we-

sentliche Unterschied zwischen frei finanzierten und öffentlich geförderten Woh-

nungen zum Ausdruck, denn wie bereits erläutert, unterliegen die öffentlich ge-

förderten Wohnungen einer Mietpreisbindung, wohingegen die Miete der frei fi-

nanzierten Wohnungen im Rahmen gesetzlicher Vorgaben nach eigenem Er-

messen bestimmt werden kann. Bei Festsetzung der Miethöhe für eine Neubau-

wohnung ist lediglich zu beachten, dass der Tatbestand des Wuchers oder der

Preisüberhöhung nicht erfüllt ist.58

In vorliegender Analyse werden zur Festsetzung des Mietpreises die Statistiken

des Thomas Daily 100 Cities Survey 2016 sowie die statistischen Angaben auf

der online-Plattform www.immobilienscout24.de für die Stadt Villingen-

Schwenningen herangezogen, welche bereits in Abschnitt 3.2.2 dargestellt wur-

den. Festgesetzt wird der Mietpreis für die freien Wohnungen mit 8,20 € Netto-

kaltmiete pro m² Wohnfläche, was unter den aktuellen Angebotsmieten für Neu-

bauwohnungen in Villingen-Schwenningen liegt (Abbildung 6). Aufgrund des ge-

nossenschaftlichen Grundsatzes der sozial verantwortbaren Wohnungsversor-

gung soll nicht der höchstmögliche Mietpreis veranschlagt werden.

Die Mietpreise der gebundenen Wohnungen werden durch die zuständige Be-

hörde mit einem Abschlag von mindestens 33 % gegenüber der konkreten je-

weils ortsüblichen Vergleichsmiete festgelegt. In Villingen-Schwenningen hat die

57 vgl. Kleiber: Indikatoren zur Abschätzung der Werthaltigkeit von Immobilien in Brunner (Hrsg.): Kapitalanlage mit Immobilien, 2009, S. 40 58 vgl. Murfeld: Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 2014, S. 736 f.

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3 Investitionsanalyse freier Mietwohnungsbau versus sozialer Mietwohnungsbau 19

Stadtverwaltung die Miete für neu entstehende Sozialwohnungen mit 5,50 € Net-

tokaltmiete pro m² definiert.59

Im Rahmen der Investitionsrechnung werden die Mietpreise aus genossenschaft-

lichen Grundsätzen für 4 Jahre als konstant betrachtet, erst ab dem 5. Jahr wird

bei beiden Investitionsoptionen eine Mietpreissteigerungsrate von 1 % pro Jahr

angenommen. Die Annahme resultiert aus der relativ geringen Preissteigerungs-

rate sowie der Veränderungsrate der Nettokaltmieten im Bereich von 1 % in den

vergangenen Jahren (Abbildung 8).60 Aus Gründen der Vorsicht wird auf die An-

nahme eines höheren Wertes verzichtet.

Abbildung 8: Entwicklung Verbraucherpreise und Nettokaltmieten in BW

Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Konjunktur und Preise, Mietpreisindex, (05.02.2017, 13:55)

Bei den geförderten Wohnungen läuft die Mietpreisbindung im 25. Jahr der Inves-

tition aus. Ab dem 26. Jahr werden die Mietpreise deshalb im Rahmen des ge-

setzlich zulässigen erhöht, bis das dann geltende Mietniveau der freien Wohnun-

gen erreicht wird.

Auch der Bodenwert unterliegt der Preissteigerung, da dieser im Gegensatz zur

Immobilie nicht abgenutzt wird. In vorliegender Analyse soll die Bodenwertsteige-

rung zumindest durch Werterhalt berücksichtigt werden und fließt deshalb eben-

falls mit 1 % p. a. in die Berechnung ein.

Im 4. Abschnitt der Datenerfassung werden die nicht umlegbaren Betriebskosten

definiert. Hierunter fallen die Verwaltungskosten sowie das allgemeine Mietaus-

fallwagnis. Als Verwaltungskosten werden in vorliegendem Fall nach dem Teil-

59 vgl. Flammann / pesch partner architekten stadtplaner GmbH: Wohnraumstrategie Villingen-Schwenningen, vorgestellt auf der öffentlichen Gemeinderatssitzung am 25. Januar 2017 60 vgl. Statistisches Landesamt Baden-Württemberg: Konjunktur und Preise, Mietpreisindex, (05.02.2017, 13:55)

1,1

2,11,8

1,30,9

0,2 0,4

1,3

1,3

11,1 1,6

1,2 0,8

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Prozentuale Veränderung Verbraucherpreisindex und Nettokaltmiete

Verbraucherpreisindex für BW Nettokaltmiete

(Basis 2010 = 100)

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3 Investitionsanalyse freier Mietwohnungsbau versus sozialer Mietwohnungsbau 20

kostenansatz sowohl bei den freien als auch bei den geförderten Wohnungen

400,00 € pro Jahr und Wohnung angesetzt. Dieser Kostenansatz berücksichtigt

lediglich die variablen Verwaltungskosten, die der Genossenschaft durch das

neue Mietobjekt zusätzlich entstehen. Grund dafür ist, dass sich die fixen Verwal-

tungskosten durch den Neubau eines Mietshauses grundsätzlich nicht verän-

dern.61 Es werden beispielsweise keine weiteren Büroräume oder EDV-

Einrichtungen benötigt. In den Folgejahren der Investition wird analog zur Preis-

steigerung ein Anstieg der Verwaltungskosten um 1 % pro Jahr angenommen.

Das Mietausfallwagnis wird zunächst für beide Investitionsoptionen mit 2 % der

Mieterträge pro Jahr angesetzt. Dieser Ansatz beruht auf Erfahrungswerten der

Genossenschaft.

Einen weiteren großen Kostenblock stellen die Instandhaltungskosten dar. Im

Vergleich zu den Verwaltungskosten sind die Instandhaltungskosten differenzier-

ter zu betrachten, da diese im Lebenszyklus einer Immobilie stark variieren. In

den ersten Jahren fallen bei einem Neubau noch sehr wenige Instandhaltungs-

kosten an, im Laufe der Nutzungsdauer steigen die Kosten jedoch um ein Vielfa-

ches. Um diesem Problem zu begegnen, werden die Instandhaltungskosten auf

Basis der tatsächlich anfallenden Kosten der im Unternehmen bewirtschafteten

Immobilien, differenziert nach Baujahr, errechnet und in der Investitionsrechnung

mit Hilfe von Kostenstufen berücksichtigt. In vorliegendem Fall betragen die

durchschnittlichen Instandhaltungskosten (Barwerte) bis zum 10. Wirtschaftsjahr

der Immobile 3,00 € pro m² Wohnfläche und Jahr, bis zum 20. Jahr 7,00 €, bis

zum 30. Jahr 13,00 € und bis zum 80. Jahr 18,00 €. Für den zukünftigen Kauf-

krafterhalt werden die Werte im Rahmen der Investitionsrechnung wiederum an-

hand der angenommenen Inflationsrate von 1 % p. a. aufgezinst.62

Unter Punkt 6 werden in nachfolgender Tabelle sowohl die Investitions- wie auch

die Finanzierungskomponenten dargelegt. Für beide Investitionsalternativen wird

Kapital in Höhe von 2.400.000 € benötigt, wobei 300.000 € auf das Grundstück

und 2.100.000 € auf das Gebäude entfallen. Die Baukosten einschließlich

Grundstückskosten betragen 2.533 € pro m² Wohnfläche und liegen damit inner-

halb der förderfähigen Kostengrenze von 3.000 € pro m² Wohnfläche. Wie durch

das Landeswohnraumförderprogramm vorgeschrieben, müssen im Rahmen des

sozialen Wohnungsbaus 20 % Eigenkapital eingebracht werden. Dieser Ansatz

wird aus Gründen der Vergleichbarkeit auch für die frei finanzierten Wohnungen

übernommen. Somit werden für beide Alternativen 480.000 € Eigenkapital benö-

61 vgl. Renner: Investitions- und Bestandscontrolling für die Wohnungswirtschaft, Juli 2015, S. 21 f. 62 vgl. Renner: Investitions- und Bestandscontrolling für die Wohnungswirtschaft, Juli 2015, S. 22 f.

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3 Investitionsanalyse freier Mietwohnungsbau versus sozialer Mietwohnungsbau 21

tigt, was die Genossenschaft aufgrund ihrer guten Finanzlage aktuell auch leisten

kann.63 Die restlichen 1.920.000 € erhält die Genossenschaft als Darlehen.

Folgende Konditionen bietet die L-Bank zur Förderung des sozialen Mietwoh-

nungsbaus aktuell an: Sollzinssatz 0 %, Tilgungssatz 1,00 % mit einem tilgungs-

freien Jahr (Bauzeit).64 Als Darlehenslaufzeit hat sich die Genossenschaft für 25

Jahre entschieden, um die Zinsvergünstigung längst möglich auszuschöpfen.

Auf Anfrage erhält die BGFH am freien Kapitalmarkt, als solvente Wohnbauge-

nossenschaft, zu den gleichen Rahmenbedingungen einen Sollzinssatz von 2,01

% pro Jahr. Einziger Unterschied zu den L-Bankkonditionen ist die Tilgung, da

bei Kapitalmarktdarlehen in der Wohnungswirtschaft bei dem derzeitigen Zinsni-

veau eine Tilgung von mindestens 1,5 % pro Jahr vorausgesetzt wird.65

Im Rahmen des freien Kapitalmarktdarlehens muss deshalb eine Tilgung von 1,5

% pro Jahr angenommen werden, auch wenn dies die Vergleichbarkeit der Inves-

titionsalternativen erschwert. Nach Ablauf der zinsfreien Zeit wird bei dem För-

derdarlehen die Tilgung auf 2 % p. a. erhöht, um die vorangegangene Tilgung

von lediglich 1 % p. a. auszugleichen.

Eine weitere Schwierigkeit besteht in der Festlegung eines Anschlusszinssatzes,

welcher ab dem 26. Jahr, nach Ablauf der Darlehenslaufzeit, zur Verzinsung her-

anzuziehen ist. Aufgrund der Unsicherheiten im Finanzmarkt und des sehr lan-

gen Betrachtungszeitraumes beruht dieser Zinssatz lediglich auf Vermutungen

und wird zunächst mit 4 % p. a veranschlagt.

Im Rahmen der Kapitalwertmethode und zur Ermittlung des Internen Zinsfußes

ist es erforderlich, eine Mindestrendite festzulegen. Die Mindestrendite wird vom

Investor bestimmt und beschreibt die Verzinsung des eingesetzten Kapitals, die

die Investition mindestens zu erwirtschaften hat.66 In vorliegendem Fall liegt die

Renditeerwartung der Genossenschaft bei 4 %.

Zur Vervollständigung der Ausgangsdaten fehlt nun noch die Abschreibung, wel-

che nach §7 Abs.4 Nr.2.a) EStG linear mit 2 % pro Jahr zu veranschlagen ist und

im Rahmen der Plan-GuV eine wichtige Rolle spielt.67

63 vgl. Baugenossenschaft Familienheim Schwarzwald-Baar-Heuberg eG (Hrsg.): Geschäftsbericht 2015, Jah-resabschluss 2015, S. 52 ff. 64 vgl. Website der L-Bank: Wohnraumförderung, (08.02.2017, 18:55) 65 vgl. Anhang 1: Email von Sven Brünau, Bankfachwirt bei der NT ImmoConsult, (11.01.2017, 16:13) 66 vgl. Murfeld: Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 2014, S. 233 67 vgl. Renner: Investitions- und Bestandscontrolling für die Wohnungswirtschaft, Juli 2015, S. 32

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3 Investitionsanalyse freier Mietwohnungsbau versus sozialer Mietwohnungsbau 22

Abbildung 9: Gegenüberstellung der Ausgangsdaten für die Wirtschaftlichkeitsbe-rechnung

1. Allgemeines

Objekt: Ersatzneubau, VS-Villingen, Südstadt

Restnutzungsdauer/Jahre 80

Grundstücksgröße/m² 1289,00

Bodenwert pro m² 233,00 € (inkl. NK)

Wohnfläche/ m² 947,60

Zahl der Wohnungen 19

Zahl der Stellplätze 6

2. Erträge pro Monat Frei finanziert Öffentlich gefördert

Ertrag pro m² Wohnflä-

che 8,20 € 5,50 €

Ertrag pro Stellplatz 25,00 € 25,00 €

3. Preis- und Mietenent-wicklung

Frei finanziert Öffentlich gefördert

Mieterträge fix für wie viele Jahre

4 4

Mietsteigerungsrate p.a. 1,0 % ab dem 5. J.

1,0 % ab dem 5. J., ab dem 26. Jahr stufenweise Mietsteigerung im gesetzlichen Rahmen bis zum

Erreichen des Mietniveaus der frei finanzierten Wohnungen.

Bodenwertsteigerung p. a. in %

1,00 1,00

Inflationsrate p. a. in % 1,00 1,00

4. Nicht umlegbare Betriebskosten p.a.

Frei finanziert Öffentlich gefördert

Verwaltung pro Woh-nung, Kostensteigerung

1% p.a.

400,00 € 400,00 € (500,00 €)

Mietausfallwagnis in % p.a.

2,00 2,00 (3,00)

5. Differenzierung der Instandhaltungskosten

p.a.

Kosten/ m² Wohnfl.

(Barwert) bis zu welchem Jahr

3,00 € 10

7,00 € 20

13,00 € 30

18,00 € 80

6. Investition und Finan-zierung

Frei finanziert Öffentlich gefördert

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3 Investitionsanalyse freier Mietwohnungsbau versus sozialer Mietwohnungsbau 23

Investitionssumme 2.400.000,00 € (Grundstück 300 T€, Gebäude 2.100T€)

das entspricht Baukosten von ca. 2533 €/m² Wohnfläche

Darlehen 1.920.000,00 € Kapitalmarkt

1.920.000,00 € Landeswohnraumförderpro-

gramm

Eigenmittel 20 % 480.000,00 € 480.000,00 €

Tilgungssatz 1,50 % 1,00 %, ab dem 26. Jahr 2 %

Zinssatz 2,01% p.a. 0,00 %

Laufzeit 25 Jahre 25 Jahre

Zinssatz nach Laufzeit 4 % (6 %) 4 % (6 %)

Tilgungsfreie Jahre 1 1

Renditeerwartung 4,00 % 4,00 %

8. AfA linear nach §7 Abs.4 Nr.2.a) EStG

2 % p.a. 2 % p.a.

Quelle: Eigene Darstellung

Die Zahlen in Klammern hinter den eigentlichen Ausgangsdaten spielen im Rah-

men der Sensitivitätsanalyse in Kapitel 3.3.4 eine Rolle.

3.3.2 Kapitalwertmethode und Interner Zinsfuß

Wie bereits erwähnt, werden im Rahmen der Kapitalwertmethode alle Ein- und

Auszahlungen über die gesamte Nutzungsdauer der Investition prognostiziert. Je

länger die Nutzungsdauer, desto unsicherer werden die zu prognostizierenden

Zahlungsströme. Aufgrund der sehr langen Nutzungsdauer von 80 Jahren kön-

nen die Zahlungsströme in den Nutzungsjahren, welche sehr weit vom Berech-

nungszeitpunkt entfernt liegen, nur noch durch Mutmaßungen bestimmt werden.

Eine Alternative zur Berechnung der Zahlungsströme über die komplette Nut-

zungsdauer bietet die Ermittlung eines möglichen Verkaufserlöses nach Ablauf

der Nutzungsjahre mit relativ sicheren Zahlungsströmen. Aufgrund der Darle-

henslaufzeit von 25 Jahren und der damit einhergehenden Miet- und Belegungs-

bindung der sozialen Mietwohnungen, wird der Verkauf der Immobilie in den ers-

ten 25 Jahren jedoch als schwierig angesehen und auch die Ermittlung eines

fiktiven Verkaufserlöses nach 25 Jahren beinhaltet sehr viele Unsicherheiten. In

vorliegender Berechnung wird deshalb daran festgehalten, die Zahlungsströme

über die volle Nutzungsdauer zu prognostizieren. Zusätzlich bietet die Betrach-

tung der kompletten Nutzungsdauer einer Immobilieninvestition die Möglichkeit,

im Rahmen der Kapitalwertmethode die Amortisationszeit des Eigenkapitals zu

berechnen, da sich das eingesetzte Kapital bei Investitionen in Wohnimmobilien

häufig erst nach Jahrzehnten amortisiert.

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3 Investitionsanalyse freier Mietwohnungsbau versus sozialer Mietwohnungsbau 24

Nach Ermittlung aller Ein- und Auszahlungen einer Periode werden die Zah-

lungsströme tabellarisch geordnet und summiert. Anschließend werden die ermit-

telten Defizite oder Überschüsse mit dem Kalkulationszinsfuß auf den Investiti-

onszeitpunkt abgezinst. Der Kalkulationszinsfuß entspricht der geforderten Min-

destrendite durch den Investor. Im Rahmen der Kapitalwertmethode wird damit

vorausgesetzt, dass sich alle Rückflüsse zum gleichen Zinsfuß bis zum Ende der

Nutzungsdauer wieder reinvestieren lassen (Wiederanlageprämisse). Die durch

Abzinsung ermittelten Barwerte je Nutzungsjahr werden anschließend addiert

und ergeben den Kapitalwert der Investition.68

Im Zuge der Kapitalwertberechnung wird ebenfalls der Interne Zinsfuß berechnet,

indem der Kapitalwert gleich Null gesetzt wird. Der Interne Zinsfuß beschreibt

denjenigen Zinssatz, mit dem sich das eingesetzte Kapital tatsächlich verzinst. Er

entspricht damit der Effektivverzinsung einer Investition, beziehungsweise ist

Ausdruck der Rentabilität.69

Nachfolgend wird die Kapitalwertberechnung und die Ermittlung des Internen

Zinsfußes als Ausschnitt einer Excel-Berechnung, zunächst für die frei finanzier-

ten Wohnungen und anschließend für die Sozialwohnungen, für die ersten fünf,

sowie die letzten fünf Jahre der Investition dargestellt. Die vollständige Berech-

nung für die gesamten 80 Jahre befindet sich im Anhang.

Abbildung 10: Freier Mietwohnungsbau - Ermittlung Kapitalwert und Interner Zinsfuß

………………………………………………………………………………………………

68 vgl. Renner: Investitions- und Bestandscontrolling für die Wohnungswirtschaft, Juli 2015, S. 23 f. 69 vgl. Hellerforth: Immobilieninvestition und -finanzierung kompakt, 2008, S. 24 f.

Freie Mietwohnungen: Kapitalwertmethode und Interner Zinsfuß

Laufzeit/Jahre 80

Ertragssteigerung p.a./% 1,00

Kostensteigerung p.a./% 1,00

Bodenwertsteigerung p.a./% 1,00

Mindestrendite p.a./% 4,00

Jahr Mietertrag Instandhal- Verwaltungs- Darlehens- Zahlungsströme Barwerte der

./.Ausfallwagn. tungskosten u.sonst.Kosten annuitäten Zahlungsströme

0 0,00 € -480.000,00 € -480.000,00 €

1 93.142,96 € -2.842,80 € -7.600,00 € -38.592,00 € 44.108,16 € 42.411,70 €

2 93.142,96 € -2.871,23 € -7.676,00 € -67.392,00 € 15.203,74 € 14.056,71 €

3 93.142,96 € -2.899,94 € -7.752,76 € -67.392,00 € 15.098,26 € 13.422,30 €

4 93.142,96 € -2.928,94 € -7.830,29 € -67.392,00 € 14.991,74 € 12.815,00 €

5 94.074,39 € -2.958,23 € -7.908,59 € -67.392,00 € 15.815,57 € 12.999,25 €

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3 Investitionsanalyse freier Mietwohnungsbau versus sozialer Mietwohnungsbau 25

Quelle: Eigene Darstellung auf Basis einer Excel-Berechnung

Vorliegende Kapitalwertberechnung beginnt mit einer Auszahlung zum Investiti-

onszeitpunkt (Jahr 0) in Höhe des eingesetzten Eigenkapitals. Das aufgenom-

mene Darlehen wird durch anfallende Anschaffungs- und Herstellungskosten

sofort neutralisiert und findet deshalb keine Berücksichtigung.70

Die errechneten Mieterträge (Ertragssteigerung um 1 % p. a. ab dem 5. Jahr),

abzüglich des Mietausfallwagnisses (2 % p. a.), abzüglich der Bewirtschaftungs-

kosten (allgemeine Kostensteigerung um 1 % p. a.) und der Darlehensannuitäten

ergeben das Defizit, bzw. den Überschuss des jeweiligen Jahres. Dieser wird mit

dem Kalkulationszinsfuß, also mit der vom Investor geforderten Mindestrendite,

auf den Investitionszeitpunkt abgezinst.

Nach 80 Jahren ist das Gebäude abgenutzt und damit als wertlos zu betrachten.

Das Grundstück erhält hingegen seinen Wert und fließt im letzten Jahr der Nut-

zungsdauer in die Kapitalwertberechnung ein. Hierfür wird der zum Investitions-

zeitpunkt angenommene Grundstückswert mittels der angenommenen Boden-

wertsteigerung von 1 % p. a. auf das letzte Jahr des Nutzungszeitraums (80.

Jahr) aufgezinst. Der sich daraus ergebende Bodenwert verursacht zum Ende

des Investitionszeitraumes also eine Geldeinnahme, welche entweder durch den

Verkauf des Grundstücks oder durch ersparte Grundstückskosten entsteht, so-

fern das Grundstück erneut bebaut wird.71

Nach Abzinsen aller Defizite oder Überschüsse des gesamten Investitionszeit-

raumes werden die jeweiligen Barwerte addiert und ergeben den Kapitalwert. In

vorliegender Berechnung beträgt der Kapitalwert für die Investition in den freien

Mietwohnungsbau 326.900 Euro. Das heißt, dass durch die Investition in den

70 vgl. Renner: Investitions- und Bestandscontrolling für die Wohnungswirtschaft, Juli 2015, S. 21 71 vgl. Renner: Investitions- und Bestandscontrolling für die Wohnungswirtschaft, Juli 2015, S.24 f.

76 190.672,90 € -35.974,98 € -16.029,38 € 0,00 € 138.668,54 € 7.037,92 €

77 192.579,62 € -36.334,73 € -16.189,67 € 0,00 € 140.055,22 € 6.834,90 €

78 194.505,42 € -36.698,08 € -16.351,57 € 0,00 € 141.455,77 € 6.637,74 €

79 196.450,48 € -37.065,06 € -16.515,08 € 0,00 € 142.870,33 € 6.446,27 €

80 198.414,98 € -37.435,71 € -16.680,23 € 0,00 € 810.060,63 € 35.143,93 €

Das letzte Jahr der Nutzungsdauer enthält einen Bodenendw ert in Höhe von 665.761,60 € 28.883,62 €

KAPITALWERT (barwerter Überschuss/Fehlbetrag) 326.899,38 €

INTERNER ZINSFUSS (Rendite) /% 5,53%

Amortisation der Investition über die nominalen Rückflüsse nach 24 Jahren

Amortisation und Mindestrendite wird erreicht nach 50 Jahren

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3 Investitionsanalyse freier Mietwohnungsbau versus sozialer Mietwohnungsbau 26

freien Mietwohnungsbau das eingesetzte Eigenkapital zurückfließt, die geforderte

Mindestrendite von 4 % erreicht wird und zusätzlich ein Geldbetrag erwirtschaftet

wird, der zum Investitionszeitpunkt einem Wert von 326.900 Euro entspricht.

Als weiteres Entscheidungskriterium wird der Interne Zinsfuß errechnet. Dazu

wird der Abzinsungssatz im Näherungsverfahren so lange angepasst, bis der

dazugehörige Kapitalwert Null wird.72 Für die Investition in den freien Mietwoh-

nungsbau beträgt der Interne Zinsfuß und damit die Rendite, die durchschnittlich

pro Jahr der Nutzungsdauer erzielt wird 5,53 %. Ebenfalls aus dem Berech-

nungsmodell resultiert der Amortisationszeitraum über die nominalen Rückflüsse.

Dieser Zeitraum gibt an, ab welchem Jahr das eingesetzte Eigenkapital vollstän-

dig zurückgeflossen ist. Hierfür werden in vorliegender Investitionsrechnung le-

diglich die Zahlungsströme ab dem Jahr 1 aufaddiert, bis eine Summe in Höhe

des eingesetzten Eigenkapitals erreicht wird. Dies ist in Jahr 24 der Fall. Damit

erhält der Investor seine eingesetzten Mittel nach Ablauf des 24. Investitionsjah-

res zurück.

Da es sich bei Immobilieninvestitionen jedoch um sehr lange Investitionszeiträu-

me handelt, hat diese Kennzahl nur eine geringe Aussagekraft. Die Rückflüsse

über Jahrzehnte werden kaum mehr der Kaufkraft des heute eingesetzten Eigen-

kapitals entsprechen.73 Eine weitere Kennzahl, welche deshalb im Rahmen der

Kapitalwertmethode erhoben wird, ist die Amortisation des Eigenkapitals inklusi-

ve der geforderten Mindestrendite. Zur Errechnung dieser Kennzahl werden die

Barwerte der Zahlungsströme beginnend ab dem 1. Jahr so lange aufaddiert, bis

wiederum der Betrag des eingebrachten Eigenkapitals erreicht wird. Im Gegen-

satz zu den eigentlichen Zahlungsströmen sind die 4 % Mindestrendite in den

Barwerten bereits berücksichtigt. Die Amortisation des Eigenkapitals und der

Mindestrendite ist in vorstehender Berechnung nach 50 Jahren der Fall.

Der identische Rechenweg wird nun für die öffentlich geförderten Wohnungen

angewendet.

Im 25. Jahr der Nutzungsdauer beträgt die Differenz zwischen den Mieterträgen

der freien Wohnungen und der Sozialwohnungen 37080,45 Euro (Zeitwert). Im

Vergleich entspricht das 32,3 % weniger Mieteinnahmen bei den Sozialwohnun-

gen. Nach Wegfall der Mietpreisbindung darf die Miete der Sozialwohnungen in

Rahmen des BGB erhöht werden. Nach § 558 Abs. 3 BGB greift hier die Kap-

72 vgl. Hellerforth: Immobilieninvestition und -finanzierung kompakt, 2008, S. 24 ff. 73 vgl. Renner: Investitions- und Bestandscontrolling für die Wohnungswirtschaft, Juli 2015, S. 28

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3 Investitionsanalyse freier Mietwohnungsbau versus sozialer Mietwohnungsbau 27

75 188.785,05 € -35.618,79 € -15.870,67 € 0,00 € 137.295,59 € 7.246,96 €

76 190.672,90 € -35.974,98 € -16.029,38 € 0,00 € 138.668,54 € 7.037,92 €

77 192.579,63 € -36.334,73 € -16.189,67 € 0,00 € 140.055,23 € 6.834,90 €

78 194.505,43 € -36.698,08 € -16.351,57 € 0,00 € 141.455,78 € 6.637,74 €

79 196.450,48 € -37.065,06 € -16.515,08 € 0,00 € 142.870,34 € 6.446,27 €

80 198.414,99 € -37.435,71 € -16.680,23 € 0,00 € 810.060,64 € 35.143,94 €

Das letzte Jahr der Nutzungsdauer enthält einen Bodenendw ert in Höhe von 665.761,60 € 28.883,62 €

KAPITALWERT (barwerter Überschuss/Fehlbetrag) 373.541,01 €

INTERNER ZINSFUSS (Rendite) /% 6,47%

Amortisation der Investition über die nominalen Rückflüsse nach 14 Jahren

Amortisation und Mindestrendite wird erreicht nach 20 Jahren

pungsgrenze. Das heißt, die Miete darf in vorliegendem Fall innerhalb von 3 Jah-

ren nicht mehr als 20 % angehoben werden.74

Um dieses Problem rechnerisch zu lösen, wird bei den Sozialwohnungen die

Miete im 26. Jahr und im 29. Jahr um 18 % erhöht, im 32. Jahr ist lediglich noch

eine Erhöhung um 9,3 % notwendig, um die identische Mietertragshöhe wie bei

den freien Wohnungen zu generieren. In den Jahren zwischen den Mieterhöhun-

gen findet weiterhin die jährliche Mietsteigerung um 1 % statt, sodass in 3 Jahren

insgesamt 20 % Mieterhöhung erreicht werden. Nachfolgend werden die ersten

und die letzten fünf Jahre der Kapitalwertberechnung und des Internen Zinsfußes

der geförderten Mietwohnungen dargestellt.

Abbildung 11: Geförderte Mietwohnungen - Ermittlung Kapitalwert und Interner Zinsfuß

………………………………………………………………………………………………

Quelle: Eigene Darstellung auf Basis einer Excel-Berechnung

74 vgl. Murfeld: Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 2014, S. 793 f.

Laufzeit/Jahre 80

Ertragssteigerung p.a./% 1,00

Kostensteigerung p.a./% 1,00

Bodenwertsteigerung p.a./% 1,00

Mindestrendite p.a./% 4,00

Jahr Mietertrag Instandhal- Verwaltungs- Darlehens- Zahlungsströme Barwerte der

./.Ausfallwagn.tungskosten u.sonst.Kosten annuitäten Zahlungsströme

0 0,00 € -480.000,00 € -480.000,00 €

1 63.054,77 € -2.842,80 € -7.600,00 € 0,00 € 52.611,97 € 50.588,43 €

2 63.054,77 € -2.871,23 € -7.676,00 € -19.200,00 € 33.307,54 € 30.794,69 €

3 63.054,77 € -2.899,94 € -7.752,76 € -19.200,00 € 33.202,07 € 29.516,52 €

4 63.054,77 € -2.928,94 € -7.830,29 € -19.200,00 € 33.095,54 € 28.290,21 €

5 63.685,32 € -2.958,23 € -7.908,59 € -19.200,00 € 33.618,50 € 27.631,95 €

Geförderte Mietwohnungen: Kapitalwertmethode und Interner Zinsfuß

Ab dem 26. Jahr stufenw eise Mietsteigerung bis zum

Erreichen des Mietniveaus der frei f inanzierten Wohnungen

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3 Investitionsanalyse freier Mietwohnungsbau versus sozialer Mietwohnungsbau 28

Der Kapitalwert der Investitionsrechnung für den geförderten Mietwohnungsbau

beträgt 373.541 Euro, der Interne Zinsfuß wurde mit 6,47 % errechnet. Die Amor-

tisation des eingesetzten Eigenkapitals findet nach 14 Jahren statt, einschließlich

Mindestrendite amortisiert sich das eingesetzte Kapital nach 20 Jahren.

3.3.3 Plan-GuV

Nach Untersuchung der Investitionsalternativen in ihren Auswirkungen auf die

Liquidität und Rentabilität in vorherigem Abschnitt, werden nun im Rahmen der

Plan-GuV die Auswirkungen der Investitionen auf die Gewinn- und Verlustrech-

nung untersucht. Durch die Errechnung der Jahresergebnisse über den gesam-

ten Zeitraum der Investitionsbewirtschaftung, ist die Plan-GuV neben der Kapi-

talwertberechnung eine wichtige Entscheidungshilfe zur Beurteilung von ver-

schiedenen Investitionsalternativen.75

Das Vorgehen zur Erstellung der Plan-GuV erfolgt analog zur Berechnung des

Kapitalwertmodells. Wesentlich ist jedoch, dass in der Plan-GuV keine Zahlungen

berücksichtigt werden, die nicht Aufwand oder Ertrag darstellen.76

Unterschiede ergeben sich damit bei den Darlehensannuitäten, da den Tilgungen

kein Aufwand gegenübersteht und diese damit aus der Plan-GuV entfallen. Es

wird lediglich noch der Zinsaufwand angesetzt. Hinzugefügt wird dem Modell der

planmäßige Aufwand „Abschreibung“, dem keine Auszahlung gegenübersteht.

Wie in der Datenerfassung erläutert, wird eine lineare 2-prozentige Abschreibung

p. a. in Ansatz gebracht. Mietertrag sowie Instandhaltungs- und Verwaltungskos-

ten sind sowohl zahlungswirksam, wie auch Ertrag bzw. Aufwand, sodass sich

diese Posten in der Plan-GuV nicht verändern. Nach Berechnung des jährlichen

Gewinnes oder Verlustes werden die Ergebnisse noch inflationsbereinigt, das

heißt, in Höhe der angenommenen Inflationsrate abgezinst, um die Kaufkraft der

Erträge aus heutiger Sicht abzubilden und den langen Betrachtungszeitraum zu

berücksichtigen.77 Die vollständige Darstellung der Plan-GuV über den komplet-

ten Investitionszeitraum für die freien sowie die geförderten Wohnungen befindet

sich in Anhang 4 und 5.

Aus der vollständigen Plan-GuV für die freien Wohnungen im Anhang wird er-

sichtlich, dass zu keiner Zeit planmäßige Verluste eingefahren werden und dass

bereits ab dem 1. Investitionsjahr Gewinne erwirtschaftet werden können. Die

Summe der kaufkraftbereinigten GuV-Ergebnisse am Ende des Investitionszeit-

75 vgl. Renner: Investitions- und Bestandscontrolling für die Wohnungswirtschaft, Juli 2015, S. 33. 76 vgl. Renner: Investitions- und Bestandscontrolling für die Wohnungswirtschaft, Juli 2015, S. 32. 77 vgl. ebd.

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3 Investitionsanalyse freier Mietwohnungsbau versus sozialer Mietwohnungsbau 29

raumes beträgt 2.933.604 €. Im Vergleich zu dem nicht bereinigten Ergebnis von

über 5.000.000 € wird das Gewicht der Kaufkraftbereinigung sichtbar.

Auch bei der Investition in den geförderten Mietwohnungsbau werden bereits ab

dem 1. Jahr Gewinne erwirtschaftet. Das kaufkraftbereinigte Endergebnis ist je-

doch mit 2.608.326 € deutlich niedriger als bei den freien Wohnungen. Die voll-

ständige Darstellung der Plan-GuV der geförderten Wohnungen im Anhang zeigt,

dass nach Wegfall der Zinsbindung in Jahr 26 zunächst für 6 Jahre negative Er-

gebnisse zu erwarten sind, bis der Anstieg der Mieten die Verluste wieder aus-

gleichen kann.

3.3.4 Sensitivitätsanalyse

Aufgrund der Langfristigkeit der Investitionsoptionen werden die zugrunde lie-

genden Prognosen mit zunehmender Nutzungsdauer immer unsicherer. Um die-

sen Unsicherheiten so weit wie möglich zu begegnen, wird eine Sensitivitätsana-

lyse durchgeführt. Hierbei werden verschiedene Paramater der Investitionsrech-

nung um einen bestimmten Wert verändert, sodass die Auswirkungen einer mög-

lichen Verbesserung oder Verschlechterung der Ausgangswerte auf die Investiti-

onsrechenergebnisse deutlich werden.78

Eine der größten Unsicherheiten wird in vorliegender Analyse in der Festsetzung

des Zinssatzes der Anschlussfinanzierung mit 4 % nach Ablauf der Zinsfest-

schreibung von 25 Jahren gesehen. Aufgrund der nicht einschätzbaren Zinssitua-

tion in 25 Jahren, sollen die Auswirkungen einer Erhöhung des Anschlusszins-

satzes von 4 % auf 6 % deshalb im Rahmen der Sensitivitätsanalyse untersucht

werden. Nachfolgende Tabelle zeigt die Ergebnisse der Analyse unter Hinzuzie-

hen eines Folgezinssatzes von 6 % für beide Investitionsoptionen. Die vollständi-

ge Berechnung ist im Anhang dargestellt, die Ergebnisse werden unter Kapitel 4

detailliert diskutiert.

Abbildung 12: Ergebnisse Anschlusszinssatz 6 % (Quelle: Anhang 6 und 7)

Freie Mietwoh-nungen

Geförderte Mietwohnungen

KAPITALWERT (barwerter Überschuss / Fehlbe-

trag) 287.686,85 € 296.566,75 €

INTERNER ZINSFUSS (Rendite in %) 5,32% 5,91%

Amortisation der Investition über

die nominalen Rückflüsse nach 24 Jahren 14 Jahren

Amortisation und Mindestrendite wird erreicht nach 53 Jahren 20 Jahren

78 vgl. Renner: Investitions- und Bestandscontrolling für die Wohnungswirtschaft, Juli 2015, S. 28

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3 Investitionsanalyse freier Mietwohnungsbau versus sozialer Mietwohnungsbau 30

Weitere Parameter, welche besonders bei der Investition in den geförderten

Mietwohnungsbau als unsicher einzustufen sind, sind das Mietausfallwagnis so-

wie die Verwaltungskosten. Aufgrund der Belegungsbindung dürfen die Sozial-

wohnungen nur an Personen vermietet werden, die unter die Einkommensgren-

zen des LWFPr fallen. Da diese Haushalte generell weniger Einkommen zur Be-

streitung ihres Lebensunterhaltes zur Verfügung haben, könnte dies zu einem

höheren jährlichen Mietausfall im Vergleich zu den freien Mietwohnungen führen.

Weiterhin ist anzunehmen, dass die Verwaltungskosten der geförderten Miet-

wohnungen im Vergleich zu den freien Mietwohnungen wesentlich höher ausfal-

len, da hier viel intensivere Abstimmungsprozesse von Nöten sind. Beispielswei-

se ist eine ständige Rückmeldung an die Stadt erforderlich, die die Belegung der

Mietwohnungen zu kontrollieren und Wohnberechtigungsscheine auszustellen

hat. Hinzu kommt eine regelmäßige Berichtspflicht an die L-Bank in Form eines

Kalkulationsschemas, welches in nachfolgendem Kapitel noch näher erläutert

wird. Letztendlich wird auch der Betreuungsaufwand für die Mieter der Sozial-

wohnungen intensiver eingeschätzt.79 Alle genannten Punkte lassen darauf

schließen, dass der Verwaltungsaufwand für die geförderten Wohnungen im Ver-

gleich zu den freien Mietwohnungen höher anzusetzen ist. Zur Analyse der Aus-

wirkungen eines steigenden Mietausfallwagnisses sowie steigender Verwal-

tungskosten für die geförderten Wohnungen wird die Sensitivitätsanalyse mit

einem Mietausfallwagnis von 3,0 % p. a. und Verwaltungskosten in Höhe von

500,00 € pro Wohnung und Jahr durchgeführt. Alle anderen Parameter bleiben

im Berechnungsmodell der Kapitalwertmethode und des Internen Zinsfußes für

die geförderten Wohnungen unverändert.

Abbildung 13: Ergebnisse bei steigenden Verwaltungskosten und höherem Miet-ausfallwagnis (Quelle: Anhang 8)

Geförderte Mietwoh-nungen

KAPITALWERT (barwerter Überschuss / Fehlbetrag) 305.460,47 €

INTERNER ZINSFUSS (Rendite in %) 5,95%

Amortisation der Investition über

die nominalen Rückflüsse nach 15 Jahren

Amortisation und Mindestrendite wird erreicht nach 23 Jahren

79 Interne Einschätzung der Baugenossenschaft Familienheim aufgrund von Erfahrungswerten

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3 Investitionsanalyse freier Mietwohnungsbau versus sozialer Mietwohnungsbau 31

Diskutiert werden die Ergebnisse unter Kapitel 4, die vollständige Kapitalwertbe-

rechnung mit steigendem Mietausfallwagnis und höheren Verwaltungskosten

befindet sich wiederum im Anhang.

3.3.5 Kalkulationsschema der L-Bank

In Kapitel 2.4 wurde bereits auf das Kalkulationsschema der L-Bank hingewie-

sen, welches im Rahmen der Beantragung des Förderdarlehens durch den In-

vestor auszufüllen ist, sofern keine anfängliche mittelbare Belegung von Sozial-

wohnungen erfolgt. Das Kalkulationsschema kann auf der Website der L-Bank

heruntergeladen werden und berechnet mit Hilfe von wenigen Angaben des In-

vestors die Eigenkapitalrentabilität der geplanten Investition. Hierbei darf die er-

rechnete Eigenkapitalrentabilität einen Wert von 4 % nicht übersteigen.80 Zur

Berechnung wird der tagesaktuelle 40-jährige Vergleichszinssatz (Swap-Satz

EUR) herangezogen, welcher ebenfalls auf der Website der L-Bank einzusehen

ist. Der anzunehmende Vergleichszinssatz zuzüglich 100 Basispunkte ergibt den

Referenzzinssatz im Kalkulationsschema der L-Bank, in Höhe dessen alle erwirt-

schafteten Überschüsse oder Verluste verzinst werden. Je höher der anzuneh-

mende Vergleichszinssatz, desto höher wird die durch das Kalkulationsschema

errechnete Eigenkapitalrentabilität.81 Die L-Bank hat im Nachgang der Darle-

henserteilung die Eigenkapitalrentabilität der Investition alle 2 Jahre mit vorge-

nanntem Schema zu überprüfen. Übertrifft die Investition bei der Prüfung die ma-

ximal zulässige Eigenkapitalrentabilität von 4 %, hat der Investor entweder die

Sozialmiete zu verringern oder einen Teil des zinsfreien Darlehens vorzeitig zu-

rückzuzahlen, bzw. es wird eine neue Verzinsung für das Darlehen festgesetzt.82

Das ausgefüllte Eingabeblatt des Kalkulationsschemas für vorliegende Investition

befindet sich in Anhang 12. Bei einem tagesaktuellen 40-Jährigen Vergleichs-

zinssatzes (08.02.2017, 17:21 Uhr) von 1,36 % ergibt sich im Kalkulationssche-

ma eine Eigenkapitalrendite von 0,087 %. Grund für die relativ niedrige Eigenka-

pitalrentabilität ist der im Schema angenommene kürzere Investitionszeitraum

von 40 Jahren, der höhere angenommene Anschlusszinssatz von 6,07 % sowie

eine angenommene Kostensteigerung von 2 % pro Jahr (Anhang 12).

80 vgl. Anhang 11: Gespräch mit Herrn Jakob und Herrn Hochstuhl von der L-Bank, 02.02.2017 81 vgl. L-Bank: Kalkulationsschema für den Neubau und Erwerb neuen Wohnraums, (08.02.2017, 18:40) 82 vgl. Anhang 11: Gespräch mit Herrn Jakob und Herrn Hochstuhl von der L-Bank, 02.02.2017

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3 Investitionsanalyse freier Mietwohnungsbau versus sozialer Mietwohnungsbau 32

3.4 Weitere investitionsentscheidende Kriterien

3.4.1 Unsicherheit und Abhängigkeit

Ein wichtiges Kriterium zur Bewertung einer Investitionsoption ist die Unsicher-

heit. Je unsicherer die Zahlungsströme einer Investition einzuschätzen sind, des-

to höher ist das Risiko einer Investition zu bewerten.

Bei der Investition in den freien Mietwohnungsbau ist die Unsicherheit als ver-

hältnismäßig hoch einzuschätzen. Aufgrund der zu Anfang relativ hohen Neu-

baumieten wird vorausgesetzt, dass sich der Wohnungsmarkt in Villingen-

Schwenningen weiterhin gut entwickelt und dass die Nachfrage nach hochwerti-

gem Wohnraum unverändert groß bleibt. Die Wirtschaftlichkeit des freien Miet-

wohnungsbaus hängt wesentlich von den aktuellen Kapitalmarktkonditionen ab,

dementsprechend hoch ist das Finanzierungsrisiko einzuschätzen.

Bei dem geförderten Mietwohnungsbau sind die Zahlungsströme während der

25-jährigen Belegungsbindung als sehr sicher einzustufen, da Kapitaldienst und

Miethöhe feststehen. Lediglich nach Ablauf der Bindungsfrist ist die Höhe der

Mietzahlungen als unsicher einzustufen, da zum heutigen Zeitpunkt nicht fest-

steht, inwiefern die Mieten nach dem Auslaufen der Sozialbindung tatsächlich

erhöht werden können. Ferner besteht in der Anschlussfinanzierung eine hohe

Unsicherheit, da das Förderdarlehen 25 Jahre lang lediglich mit 1 % getilgt wird

und ein dementsprechend hohes Restdarlehen zu einem nicht bekannten Zins-

satz weiterfinanziert werden muss.

Als weiteres Kriterium zur Investitionsbeurteilung wird die Abhängigkeit heran-

gezogen. Im freien Mietwohnungsbau kann der Investor weitgehend unabhängig

agieren. Die Mieter der Wohnungen können frei ausgewählt werden, die Miethö-

he kann im gesetzlichen Rahmen nach eigenem Ermessen festgesetzt werden

und eine etwaige Veräußerbarkeit der Immobile wird zumindest im heutigen

Marktumfeld als gut eingestuft.

Im Rahmen des sozialen Mietwohnungsbaus sind hingegen viele Abhängigkeiten

hinzunehmen: Zum einen wird die Höhe der Eigenkapitalrentabilität regelmäßig

durch die L-Bank überprüft und gegebenenfalls sanktioniert, zum anderen kön-

nen zukünftige Mieter aufgrund der Einkommensgrenzen nicht völlig frei ausge-

wählt werden. Außerdem entsteht eine große Abhängigkeit von der zuständigen

Kommune, da diese über die Möglichkeit zur mittelbaren Belegung zu entschei-

den, den Mietzins zu veranschlagen und die korrekte Belegung der Wohnungen

regelmäßig zu überprüfen hat. Die Zusammenarbeit mit der Kommune kann zu

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3 Investitionsanalyse freier Mietwohnungsbau versus sozialer Mietwohnungsbau 33

Problemen führen, da den Kommunen häufig keine aktuellen Daten zur Festle-

gung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Neubauwohnungen zur Verfügung

stehen und Konflikte mit dem Investor damit vorprogrammiert sind. Kommt die

Kommune der Überwachungspflicht der Sozialwohnungen unter Umständen nicht

nach, kann diese sogar vom Förderprogramm ausgeschlossen werden und es

dürfen im Stadtgebiet keine weiteren Sozialwohnungen mehr gebaut werden.83

Ferner ist eine geförderte Immobilie im Zeitraum der Miet- und Belegungsbindung

nur schwer zu veräußern und gilt damit als schlecht liquidierbar.84

Abbildung 14: Einschätzung der Unsicherheit und Abhängigkeit der Investitions-alternativen

Quelle: Eigene Darstellung.

3.4.2 Soziale Verantwortung

Wie bereits erwähnt, besteht der Zweck der Wohnungsgenossenschaften in der

Förderung ihrer Mitglieder, „vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verant-

wortbare Wohnungsversorgung.“85 Aus diesem Grundsatz lässt sich die Ver-

pflichtung der Genossenschaften zur Schaffung von bezahlbarem und qualitativ

gutem Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung ableiten. Fraglich ist je-

doch, ob auch das Schaffen von Sozialwohnungen zu den Aufgaben einer Ge-

nossenschaft gehört. Sozialwohnungen stehen nur für einen gewissen Teil der

Bevölkerung zur Verfügung und damit auch nur für eine begrenzte Anzahl an

Genossenschaftsmitgliedern. Es werden dementsprechend Personen benachtei-

ligt, die aufgrund einer Einkommensüberschreitung keine öffentlich geförderte

Wohnung beziehen dürfen. Besonders gravierend ist dieser Sachverhalt für

83 vgl. Anhang 11: Gespräch mit Herrn Jakob und Herrn Hochstuhl von der L-Bank, 02.02.2017 und Anhang 10: Gespräch mit Herrn Hochstuhl von der L-Bank zum Thema Mittelbare Belegung, 27.01.2017 84 vgl. Glinka: Sozialer Wohnungsbau als Investitionsmöglichkeit, 2014, S. 35 85 Familienheim Schwarzwald-Baar-Heuberg eG (Hrsg.): Satzung, Stand November 2008, § 2 Abs. 1

Freie

Miet-

wohnungen

Geförderte

Miet-

wohnungen

Ab

hän

gig

ke

it

Unsicherheit

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3 Investitionsanalyse freier Mietwohnungsbau versus sozialer Mietwohnungsbau 34

Haushalte zu bewerten, die die festgelegten Einkommensgrenzen nur geringfü-

gig überschreiten und sich deshalb am freien Wohnungsmarkt bedienen müssen.

Die meisten Genossenschaften fungieren hier bereits als ausgleichende Kraft,

indem sie ihre Wohnungen zu einem unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lie-

genden Mietpreis anbieten.86 Die Durchschnittsmieten der Bestandswohnungen

der BGFH liegen beispielsweise zwischen 5,00 und 6,00 Euro pro m² Wohnflä-

che, die Neubaumieten bei 7,00 bis 8,00 Euro.87 Damit werden die Wohnungen

der BGFH in Villingen-Schwenningen im Vergleich zum regionalen Wohnungs-

markt deutlich günstiger angeboten (Abbildung 5 und 6). Der durch die Stadt Vil-

lingen-Schwenningen veranschlagte Mietpreis für neu entstehende Sozialwoh-

nungen liegt wie erläutert bei 5,50 Euro pro m² Wohnfläche. Das hierdurch ent-

stehende Problem ist offensichtlich: Personen, die einen Wohnberechtigungs-

schein erhalten, könnten zum identischen Mietpreis sowohl eine Bestandswoh-

nung der Genossenschaft, wie auch eine moderne Neubauwohnung beziehen.

Normalverdienern ohne Wohnberechtigungsschein bleibt hingegen aus Kosten-

gründen der Bezug einer Neubauwohnung häufig verwehrt. Ein hohes Konfliktpo-

tential ist damit vorprogrammiert.

Auch der Verbandsdirektor der bayerischen Wohnungsunternehmen Xaver Kro-

ner spricht dieses Problem auf der VdW-Herbstfachtagung 2016 an. Kroner ar-

gumentiert, dass sich der Durchschnittsverdiener häufig keine neue Mietwohnung

mehr leisten könne, aber dennoch keinen Anspruch auf eine Sozialwohnung ha-

be. Er fordert, den geförderten Wohnungsneubau auch für Normalverdiener zu

öffnen.88

3.4.3 Politische Forderungen

Die Stadt Villingen-Schwenningen hat in ihrer Wohnraumstrategie, welche in der

öffentlichen Gemeinderatssitzung am 25. Januar 2017 vorgestellt wurde, bis

2020 einen mittelfristigen Bedarf von mindestens 460 zusätzlichen Sozialwoh-

nungen veranschlagt.89

Da es sich bei der Baugenossenschaft Familienheim Schwarzwald-Baar-Heuberg

eG um das größte und wirtschaftsstärkste Wohnungsunternehmen in Villingen-

Schwenningen handelt, es sind lediglich noch eine kommunale Wohnungsbau-

gesellschaft mit rund 1500 Wohneinheiten eine weitere Baugenossenschaft mit

86 vgl. Schichel / Schrader: Wohnungsgenossenschaften als Partner der Kommunen zu stärkerer Nutzung der sozialen Wohnraumförderung aufgerufen, in: wi Wohnungspolitische Informationen, Ausgabe 48_2016, 01. Dezember 2016, S. 4 87 vgl. Familienheim Schwarzwald-Baar-Heuberg eG (Hrsg.): Bankenreport Januar 2016, S. 8 88 vgl. Schichel / Schrader: Wohnungsbau bestimmt Diskussionen bei traditioneller Fachtagung in Reit im Win-kel in: wi Wohnungspolitische Informationen, Ausgabe 43_2016, 07. Oktober 2016, S. 6 89 vgl. Zimmermann: Wohnungen fehlen vor allem im unteren geförderten Preissegment, Südwestpresse- die Neckarquelle, 24. Januar 2017, (Anhang 9)

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4 Auswertung 35

ca. 730 Wohneinheiten ortsansässig, kann der BGFH eine gewisse Mitverantwor-

tung für die sozial gerechte Wohnungsversorgung der Bevölkerung zugespro-

chen werden. Überdies ist davon auszugehen, dass die Stadt Villingen-

Schwenningen kommunale Grundstücke zur Erreichung ihrer wohnungspoliti-

schen Ziele nur noch dann an Investoren vergeben wird, wenn sich diese bereit

erklären eine gewisse Anzahl an Sozialwohnungen zu erstellen.

4 Auswertung

4.1 Auswertung der Investitionsrechnungen

4.1.1 Auswertung nach Mindesterfordernissen

Die Baugenossenschaft Familienheim hat für die Bewertung von Investitionsopti-

onen sogenannte Mindesterfordernisse festgelegt, welche eine mögliche Investi-

tion mindestens zu erfüllen hat, um als zukünftiges Projekt infrage zu kommen.

Als Mindesterfordernisse wurden ein Interner Zinsfuß von 4 %, eine Amortisati-

onszeit des eingesetzten Eigenkapitals spätestens nach 40 Jahren und eine

Amortisationszeit des Eigenkapitals zuzüglich Mindestrendite nach spätestens 64

Jahren definiert.

Untenstehende Tabelle fasst die Ergebnisse der durchgeführten Berechnungen

einschließlich der Sensitivitätsanalyse zusammen und stellt diese den festgeleg-

ten Mindesterfordernissen gegenüber.

Abbildung 15: Ergebnisse Wirtschaftlichkeitsanalyse nach Mindesterfordernissen

Ausgangswerte Werte aus der Sensitivitätsanalyse

Mindest-erforder-nisse

Freie Wohnun-gen

Geförder-te Woh-nungen

Freie Wohnun-gen, 6 % Folgezins

Geförder-te Woh-nungen, 6 % Fol-gezins

Geförderte Wohnungen, höheres Miet-ausfallwagnis & Verw. Kost.

Kapital-wert

≥ 0 326.900 € 373.541 € 287.687 € 296.567 € 305.460 €

Interner Zinsfuß

4,00 % 5,53 % 6,47 % 5,32 % 5,91 % 5,95 %

Amortisa-tion

40 Jahre 24 Jahre 14 Jahre 24 Jahre 14 Jahre 15 Jahre

Amortisa-tion + Mindest-rendite

64 Jahre 50 Jahre 20 Jahre 58 Jahre 20 Jahre 23 Jahre

Quelle: Eigene Darstellung.

Durch Gegenüberstellung der Ergebnisse wird deutlich, dass die Renditeerwar-

tung von beiden Investitionsoptionen eingehalten wird, wobei die Investition in

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4 Auswertung 36

den geförderten Mietwohnungsbau eine höhere Eigenkapitalrentabilität erzielt.

Auch die Ergebnisse, welche im Rahmen der Sensitivitätsanalyse durch Einsatz

von schlechteren Ausgangsparametern erzielt wurden, zeigen, dass die Min-

desterwartung an die Rendite selbst unter einer negativeren Entwicklung der

Zahlungsströme erfüllt wird.

Die Investitionsrechenergebnisse unter Einsatz eines höheren Anschlusszinses

von 6 % veranschaulichen, dass die Sozialwohnungen durch steigende Zinsen

im Vergleich zu den freien Wohnungen höhere Renditeeinbußen in Kauf nehmen

müssen. Deutlich wird dies auch am Kapitalwert, welcher sich bei den freien

Wohnungen mit 6 % Anschlusszins um 39.213 Euro verringert, bei den Sozial-

wohnungen dagegen um 76.974 Euro. Die Investition in den geförderten Miet-

wohnungsbau trägt in Bezug auf die Folgefinanzierung damit ein höheres Risiko.

Alle Berechnungsalternativen erfüllen ebenfalls die Anforderungen an die Amorti-

sationszeit des eingesetzten Eigenkapitals. Lediglich bei der Amortisation des

Eigenkapitals zuzüglich der geforderten Mindestrendite erzielen die Investitions-

rechnungen in die freien Mietwohnungen Werte, die sich recht nahe an die Min-

desterfordernisse heranbewegen, diese jedoch noch nicht überschreiten.

Die deutlich besseren Amortisationszeiten der geförderten Wohnungen sind da-

hingehend zu bewerten, dass das eingesetzte Eigenkapital bei den Sozialwoh-

nungen aufgrund der höheren Überschüsse in der zinsfreien Zeit deutlich schnel-

ler zurückfließt, die Höhe des dann noch vorhandenen Fremdkapitals jedoch

nicht berücksichtigt wird. Zu bedenken ist, dass sich bei der Investition in die So-

zialwohnungen das eingesetzte Eigenkapital zwar bereits nach 14 Jahren amorti-

siert, zu diesem Zeitpunkt aber lediglich 13 % des aufgenommenen Fremdkapi-

tals zurückbezahlt wurden. Bei den freien Wohnungen fließt das eingesetzte Ei-

genkapital zwar erst nach 24 Jahren zurück, dafür sind dann aber bereits über 43

% des aufgenommenen Fremdkapitals getilgt.

Zuletzt werden in vorstehender Tabelle noch die Ergebnisse der Sensitivitätsana-

lyse mit einem höheren Mietausfallwagnis und steigenden Verwaltungskosten für

die Sozialwohnungen aufgeführt. Die Ergebnisse machen deutlich, dass es sich

hierbei im Vergleich zur Folgefinanzierung um ein verhältnismäßig geringeres

Risiko handelt. Durch die schlechteren Ausgangsparameter werden die Ergeb-

nisse allerdings deutlich geschmälert, den Mindesterfordernisse wird dennoch

Rechnung getragen.

Es ist festzuhalten, dass unter alleiniger Betrachtung der Mindesterfordernisse

beide Investitionsalternativen zu befürworten sind, wobei die Investition in den

geförderten Mietwohnungsbau bessere Ergebnisse erzielt. Auch unter Berück-

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4 Auswertung 37

sichtigung vorgenannter Risiken im Rahmen der Sensitivitätsanalyse werden die

Mindesterfordernisse erfüllt.

4.1.2 Auswertung über den Investitionszeitraum

Im Zuge der Auswertung über den gesamten Investitionszeitraum werden zu-

nächst alle Zahlungsströme aus den Kapitalwertberechnungen für die freien

Wohnungen sowie für die Sozialwohnungen in nachfolgendem Diagramm gra-

fisch dargestellt und verglichen.

Abbildung 16: Darstellung Zahlungsströme aus den Kapitalwertberechnungen

Quelle: Eigene Darstellung auf Basis der Investitionsrechenergebnisse im Anhang.

Die Darstellung der Zahlungsströme beginnt aus Gründen der Übersichtlichkeit in

Jahr 1, die Auszahlung von 480.000 Euro im Investitionsjahr ist demnach nicht

dargestellt. Der Verlauf der Zahlungsströme veranschaulicht, dass die Investition

in die freien Wohnungen aufgrund des höheren Kapitaldienstes (Zins und Til-

gung) zunächst schlechtere Ergebnisse liefert, welche auch nicht durch die höhe-

ren Mieteinnahmen ausgeglichen werden können. Erst nach Ablauf der Zinsbin-

dung in Jahr 26 erzielen die freien Wohnungen im Vergleich zum geförderten

Mietwohnungsbau bessere Ergebnisse, da der dann geltende voraussichtlich

höhere Zinssatz auf eine geringere Restschuld anzurechnen ist. Bis zur vollstän-

digen Rückzahlung des Darlehens in Jahr 38 generieren die freien Wohnungen

verhältnismäßig geringe Verluste. Die Sozialwohnungen werden hingegen viel

stärker vom Anschlusszinssatz getroffen, da die Restschuld am Ende der Bin-

dungsdauer aufgrund der geringen Tilgung von 1 % p. a. noch relativ hoch ist.

-90.000,00 €

-70.000,00 €

-50.000,00 €

-30.000,00 €

-10.000,00 €

10.000,00 €

30.000,00 €

50.000,00 €

70.000,00 €

90.000,00 €

110.000,00 €

130.000,00 €

1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51

Zahlugsströme der Investitionsoptionen

Freie Whg. Sozial Whg.

Freie Whg. 6 % Folgezins Soz. Whg. 6 % Folgezins

Jahre

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4 Auswertung 38

Nach vollständiger Tilgung des Darlehens in Jahr 38 erzielen die freien Wohnun-

gen konstant hohe Überschüsse. Die öffentlich geförderten Wohnungen schlie-

ßen in Jahr 49 auf, da das Darlehen dann ebenfalls vollständig getilgt und die

Mieten auf das Niveau der freien Wohnungen angepasst sind.

Die gestrichelten Linien stellen den Verlauf der Zahlungsströme mit einem höhe-

ren Anschlusszinssatz von 6 % ab dem 26. Jahr dar. Es ist ersichtlich, dass der

höhere Anschlusszinssatz beide Investitionsoptionen weit in den negativen Be-

reich abdriften lässt, wobei die Sozialwohnungen wieder stärker vom höheren

Folgezins getroffen werden.

In folgender Abbildung werden die nicht inflationsbereinigten sowie die inflations-

bereinigten Gewinne und Verluste im Rahmen der Plan-GuV veranschaulicht.

Abbildung 17: Darstellung Gewinne und Verluste der Plan-GuV

Quelle: Eigene Darstellung auf Basis der Investitionsrechenergebnisse im Anhang.

Die Gewinne und Verluste in der Plan-GuV zeigen, dass die freien Mietwohnun-

gen ab dem 13. Investitionsjahr bis zur vollständigen Darlehenstilgung der geför-

derten Wohnungen im 49. Jahr durchweg bessere Ergebnisse erzielen. Im Ge-

gensatz zu den freien Wohnungen generieren die Sozialwohnungen nach Ablauf

der Zinsbindung in Jahr 26 Verluste. Die Ergebnisse der freien Wohnungen sind

hingegen über den kompletten Investitionszeitraum von 80 Jahren positiv. Grund

für die gegensätzliche Entwicklung ist der Zinsaufwand, der zunächst bei den

freien Wohnungen höher zu Buche schlägt, im Laufe der Investition jedoch von

den höheren Mieteinnahmen ausgeglichen wird. Auch die fehlende Tilgung spielt

-60.000,00 €

-40.000,00 €

-20.000,00 €

0,00 €

20.000,00 €

40.000,00 €

60.000,00 €

80.000,00 €

100.000,00 €

120.000,00 €

140.000,00 €

0 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 54 57 60 63 66 69

Gewinne und Verluste der Plan-GuV

Freie Whg. Soz. Whg.

Freie Whg. inflationsber. Soz. Whg. inflationsber.

Jahre

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4 Auswertung 39

eine Rolle, da diese keinen Aufwand darstellt und damit nicht in der GuV berück-

sichtigt wird.

Die Investition in die freien Mietwohnungen erzielt nach 80 Jahren ein nicht kauf-

kraftbereinigtes GuV-Ergebnis von 5.145.698 €. Das Ergebnis der Sozialwoh-

nungen beläuft sich nach 80 Jahren hingegen auf 4.691.305 €. Dieses Ergebnis

ist umso interessanter, da sich die Kapitalwertergebnisse der beiden Investitions-

alternativen gegensätzlich darstellen. Erklären lässt sich dieses Phänomen da-

mit, dass die Abschreibung welche in der GuV berücksichtigt wird, die 1 % Til-

gung des Förderdarlehens aus der Kapitalwertberechnung um 22793,26 € über-

steigt und damit die einzelnen Jahresergebnisse in der GuV maßgeblich schmä-

lert. Bei den freien Wohnungen sind die Abschreibungen zuzüglich des Zinsauf-

wands in der GuV nur in geringerem Maße höher wie die Darlehensannuitäten in

der Kapitalwertberechnung und schmälern die Jahresergebnisse in der GuV des-

halb in geringerem Maße.

Besonders auffällig bei den kaufkraftbereinigten Gewinnen und Verlusten ist der

gleichbleibende Gewinn ab dem 51. Investitionsjahr, welcher daher rührt, dass

die Wohnungen dann vollständig abgeschrieben sind und sich die Erträge sowohl

um 1 % jährlich erhöhen, wie auch zur Kaufkraftbereinigung um 1 % abgezinst

werden.

Im Rahmen der langfristigen Entwicklung der Zahlungsströme aus den Kapital-

wertberechnungen sowie der Darstellung der Plan-GuV stellt sich die Investition

in die frei finanzierten Wohnungen günstiger dar, obwohl diese letztendlich

schlechtere Gesamtergebnisse erzielt.

4.2 Auswertung unter Hinzuziehen weiterer Kriterien

Im Anschluss an die Auswertung der Wirtschaftlichkeitsanalyse werden die vor-

genannten weiteren investitionsbeeinflussenden Kriterien zur Beurteilung der

Investitionsalternativen hinzugezogen. Zur besseren Beurteilungen der geförder-

ten Wohnungen werden diese in eine gebundene Phase (Miet- und Belegungs-

bindung) sowie in eine freie Phase nach Auslaufen des Förderdarlehens einge-

teilt.

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4 Auswertung 40

Abbildung 18: Gegenüberstellung weiterer investitionsbeeinflussender Kriterien

Quelle: Eigene Darstellung auf Basis der Erläuterungen in Kap. 3.4

In Hinsicht auf vorstehende Abbildung ist festzuhalten, dass jede Investition mit

Risiken verbunden ist, die vom Investor immer individuell abzuwägen und zu be-

urteilen sind. Je stärker das Unabhängigkeitsstreben und der Wunsch nach Fle-

xibilität in einer Genossenschaft ausgeprägt sind, desto weniger wird eine Investi-

tion in den sozialen Wohnungsbau in Betracht gezogen werden, auch wenn die

Rentabilität aufgrund des zinsfreien Darlehens durchaus über einer Investition in

den freien Mietwohnungsbau liegen kann, wie die ausgeführten Berechnungen

veranschaulichen.

4.3 Abschließende Beurteilung des sozialen Mietwoh-nungsbaus als Investitionsmöglichkeit

Wie vorangegangene Ausführungen zeigen, gehen mit dem sozialen Mietwoh-

nungsbau sehr viele Beschränkungen einher, die der Investor im Gegenzug zur

Förderung in Kauf zu nehmen hat.

Der wirtschaftliche Vorteil, der durch das öffentliche Förderdarlehen generiert

werden kann, hängt jedoch stark von dem jeweils aktuellen Zinsniveau auf dem

Kapitalmarkt ab. Aufgrund der aktuellen Niedrigzinsphase wirkt sich der Zinsvor-

teil des Förderdarlehens im Vergleich zu einem Kapitalmarktdarlehen momentan

verhältnismäßig gering auf die Effektivverzinsung der Investition aus (vgl. Kap.

3.3.2: 5,53 % im freien Mietwohnungsbau gegenüber 6,47 % im Sozialwoh-

nungsbau). Das heißt, so lange sich die Zinsen auf einem sehr niedrigen Niveau

Freie Wohnungen

•Unsicherheit: relativ hoch aufgrund langfr. Vermietbarkeit und Finanzierungsrisiken (Kapitalmarktkonditionen)

•Abhängigkeit: niedrig

•Pol. Forderungen: Neubau ist gewünscht, Bedarf wird gesehen

•Soz. Verantwortung: genossenschaftliches Grundverständnis

Soz. Wohnungen in Bindungsphase

•Unsicherheit: gering, sichere Fianzierung und rel. sichere Vermietbarkeit (u. a. aufgr. der Anschlussunterbringung von Flüchtlingen).

•Abhängigkeit: sehr hoch (Stadt, Regularien des Förderprogramms, L-Bank)

•Pol. Forderungen: das Schaffen von Sozialwohnungen wird gefordert

•Soz. Verantwortung: fraglich, ob Aufgabe der Genossenschaften

Soz. Wohnungen in freier Phase

•Unsicherheit: große Unsicherheit bezüglich Anschlussfinanzierung (Zinsunsicherheit) und Durchsetzungsfähigkeit der Mieterhöhungen

•Abhängigkeit: gering, da frei vermietbar, ggf. aber weiterhin "Sozialwohnungsimage"

•Pol. Forderungen: Bedarf wird gesehen

•Soz. Verantwortung: genossenschaftliches Grundverständnis

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5 Blick in die Zukunft 41

befinden, schmälert dies die Attraktivität des zinslosen Förderdarlehens. Über-

dies muss bei Inanspruchnahme eines Förderdarlehens die Zinsentwicklung

nach Ablauf der Förderzeit genau im Blick behalten werden. Wie vorangegange-

ne Analysen zeigen, driftet die Wirtschaftlichkeit der Investition nach Auslaufen

der 0 %-Finanzierung sonst weit in den negativen Bereich ab. Gegebenenfalls ist

es sogar notwendig, extra für diesen Fall Rücklagen zu bilden.

Ferner wird das Landeswohnraumförderprogramm durch seine vielen Ausnah-

men und Sonderfälle selbst von Experten als äußerst kompliziert eingeschätzt,

was das Programm für alle Beteiligten sehr unübersichtlich und zeitintensiv wer-

den lässt.90 Ein Beispiel hierfür ist die mittelbare Belegung von Sozialwohnungen,

welche aufgrund der Durchmischung von Quartieren politisch sogar gewünscht

ist. In der Praxis wird die mittelbare Belegung größtenteils bei Neubau von Sozi-

alwohnungen angewandt, da die Bindung dann vergleichsweise einfach auf Er-

satzwohnungen übertragen werden kann. Der Tausch von Sozialwohnungen im

Wohnungsbestand wird aufgrund des hohen Verwaltungs- und Kontrollaufwands

als äußerst schwierig erachtet.91

Es ist deshalb fraglich, ob der wirtschaftliche Vorteil, der durch das Förderdarle-

hen unter den aktuellen Rahmenbedingungen generiert werden kann, ausrei-

chend ist, um den Neubau von Sozialwohnungen so entscheidend zu stimulieren,

dass der in absehbarer Zeit erhebliche Zusatzbedarf - aufgrund stark steigender

Mieten, Wohnungsknappheit und notwendiger Versorgung von Flüchtlingen in

Zuzugsregionen - tatsächlich gedeckt werden kann. Schließlich ist zudem Fakt,

dass auch in den nächsten Jahren auslaufende Bindungen von Sozialwohnun-

gen zu erwarten sind.

5 Blick in die Zukunft

Im Hinblick auf das ehrgeizige Ziel von Politik und Verbänden über 80.000 zu-

sätzliche Sozialwohnungen im Jahr zu schaffen, ist es notwendig, die soziale

Mietwohnraumförderung für Investoren attraktiver zu gestalten. Nur wer langfris-

tig einen wirtschaftlichen Vorteil in der Erstellung von sozialem Wohnraum sieht,

wird die damit einhergehenden Nachteile in Kauf nehmen und in größerem Um-

fang in den sozialen Wohnungsbau investieren.

Erste Schritte zur Weiterentwicklung des Landeswohnraumförderprogramms

wurden hierfür bereits in die Wege geleitet, so sollen ab dem 01.04.2017 bereits

verschiedene Neuerungen in der sozialen Wohnraumförderung in Kraft treten.

90 vgl. Anhang 11: Gespräch mit Herrn Jakob und Herrn Hochstuhl von der L-Bank, 02.02.2017 91 vgl. Anhang 10: Gespräch mit Herrn Hochstuhl von der L-Bank zum Thema Mittelbare Belegung, 27.01.2017

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5 Blick in die Zukunft 42

Das Programm soll zum Beispiel auf alle Städte im Landesgebiet ausgeweitet

werden. Außerdem sollen die planmäßigen Tilgungen des Förderdarlehens von 1

% auf 2 % erhöht, die Einkommensgrenzen um 10 % angehoben und die Lauf-

zeit der Förderdarlehen auf bis zu 30 Jahre verlängert werden. Anstelle des zins-

losen Förderdarlehens soll es auch die Möglichkeit zur Inanspruchnahme eines

Zuschusses geben.92 Die genannten Änderungen könnten zu einer Steigerung

der Attraktivität der sozialen Mietwohnraumförderung führen, besonders die In-

anspruchnahme eines Zuschusses an Stelle eines zinsfreien Darlehens würde

einen Teil der vorgenannten Nachteile kompensieren. Von einer grundlegenden

Vereinfachung des Programms kann leider nicht ausgegangen werden.

Aufgrund des immensen Einflusses, den die Städte auf die soziale Wohnraum-

förderung ausüben können, liegt ein Teil der Verantwortung sicherlich auch bei

den jeweiligen Kommunen, denn erfolgreicher sozialer Wohnungsbau kann nur in

guter Kooperation mit der zuständigen Verwaltung gelingen. Hier gilt es Konzep-

te zu erarbeiten, die sowohl den Forderungen der Städte nach mehr Sozialwoh-

nungen wie auch den Ansprüchen der jeweiligen Investoren gerecht werden.

Gelungene Beispiele für solche Kooperationen hat das Bundesinstitut für Bau-,

Stadt- und Raumforschung (BBSR) in seinem Bericht zum Forschungsprojekt

„Wohnungsgenossenschaften als Partner der Kommunen“ zusammengestellt.93

Als ein gelungenes Beispiel ist die Entwicklung eines Kooperationsvertrages zwi-

schen Land, Kommune und Wohnbaugenossenschaft zu nennen, in dem die

Belegung öffentlich geförderter Wohnungen flexibel geregelt wird. Im Rahmen

des Vertrages wurde ein Wohnflächenpool geschaffen, der es ermöglicht, geför-

derte Objekte frei zu vermieten und Sozialbindungen langfristig im Bestand zu

halten. Neben einer Flexibilisierung in der Vermietung wird so die soziale Durch-

mischung von Mietern gefördert und ein positives Investitionsklima geschaffen.94

Außerdem werden durch das Übertragen von Bindungen auf Bestandswohnun-

gen niedrigere Sozialmieten generiert und Konfliktpotentiale aufgrund der Ver-

mietung von Neubauten als Sozialwohnungen verringert.

Es ist also möglich, trotz aller Schwierigkeiten und Regularien Rahmenbedingun-

gen zu schaffen, die die Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel und damit

das Entstehen von Sozialwohnungen forcieren.

92 vgl. Anhang 11: Gespräch mit Herrn Jakob und Herrn Hochstuhl von der L-Bank, 02.02.2017 93 vgl. Schaefer / Krüger et al., InWIS Forschung & Beratung GmbH, Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raum-forschung (BBSR)(Hrsg.): Wohnungsgenossenschaften als Partner der Kommunen, 2016 94 vgl. a. a. O., S. 48 ff.

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Anhang 43

Anhang

Anhang 1: Anfrage Darlehenskonditionen für freie Wohnungen .................................. 44

Anhang 2: Darstellung Kapitalwertberechnung und Interner Zinsfuß freie Wohnungen ......................................................................................................... 45

Anhang 3: Darstellung Kapitalwertberechnung und Interner Zinsfuß Sozialwohnungen................................................................................................. 47

Anhang 4: Darstellung Plan-GuV freie Wohnungen .................................................... 49

Anhang 5: Darstellung Plan-GuV Sozialwohnungen ................................................... 51

Anhang 6: Darstellung Kapitalwertberechnung und Interner Zinsfuß freie Wohnungen mit 6 % Anschlusszins ..................................................................... 53

Anhang 7: Darstellung Kapitalwertberechnung und Interner Zinsfuß Sozialwohnungen mit 6 % Anschlusszins ............................................................ 55

Anhang 8: Darstellung Kapitalwertberechnung und Interner Zinsfuß Sozialwohnungen mit höherem Mietausfallwagnis und Verw.K. ........................... 57

Anhang 9: Zeitungsartikel in der Südwestpresse - die Neckarquelle zur Wohnraumstrategie in Villingen-Schwenningen, erschienen am 24. 01. 2017 ...... 59

Anhang 10: Aktennotiz: Telefonat mit Herr Hochstuhl, L-Bank .................................... 60

Anhang 11: Aktennotiz: Gespräch mit Herrn Jakob und Herrn Hochstuhl, L-Bank ...... 61

Anhang 12: Ausschnitt Kalkulationsschema der L-Bank ............................................. 62

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Anhang 44

Anhang 1: Anfrage Darlehenskonditionen für freie Wohnungen

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Anhang 45

Freie Mietwohnungen: Kapitalwertmethode und Interner Zinsfuß

Laufzeit/Jahre 80

Ertragssteigerung p.a./% 1,00

Kostensteigerung p.a./% 1,00

Bodenwertsteigerung p.a./% 1,00

Mindestrendite p.a./% 4,00

Jahr Mietertrag Instandhal- Verwaltungs- Darlehens- Zahlungsströme Barwerte der

./.Ausfallwagn. tungskosten u.sonst.Kosten annuitäten Zahlungsströme

0 0,00 € -480.000,00 € -480.000,00 €

1 93.142,96 € -2.842,80 € -7.600,00 € -38.592,00 € 44.108,16 € 42.411,70 €

2 93.142,96 € -2.871,23 € -7.676,00 € -67.392,00 € 15.203,74 € 14.056,71 €

3 93.142,96 € -2.899,94 € -7.752,76 € -67.392,00 € 15.098,26 € 13.422,30 €

4 93.142,96 € -2.928,94 € -7.830,29 € -67.392,00 € 14.991,74 € 12.815,00 €

5 94.074,39 € -2.958,23 € -7.908,59 € -67.392,00 € 15.815,57 € 12.999,25 €

6 95.015,14 € -2.987,81 € -7.987,68 € -67.392,00 € 16.647,65 € 13.156,88 €

7 95.965,29 € -3.017,69 € -8.067,55 € -67.392,00 € 17.488,05 € 13.289,48 €

8 96.924,94 € -3.047,87 € -8.148,23 € -67.392,00 € 18.336,85 € 13.398,55 €

9 97.894,19 € -3.078,35 € -8.229,71 € -67.392,00 € 19.194,13 € 13.485,54 €

10 98.873,13 € -3.109,13 € -8.312,01 € -67.392,00 € 20.060,00 € 13.551,81 €

11 99.861,86 € -7.327,18 € -8.395,13 € -67.392,00 € 16.747,56 € 10.878,89 €

12 100.860,48 € -7.400,45 € -8.479,08 € -67.392,00 € 17.588,95 € 10.986,01 €

13 101.869,09 € -7.474,46 € -8.563,87 € -67.392,00 € 18.438,76 € 11.073,84 €

14 102.887,78 € -7.549,20 € -8.649,51 € -67.392,00 € 19.297,07 € 11.143,58 €

15 103.916,66 € -7.624,69 € -8.736,00 € -67.392,00 € 20.163,96 € 11.196,33 €

16 104.955,82 € -7.700,94 € -8.823,36 € -67.392,00 € 21.039,52 € 11.233,17 €

17 106.005,38 € -7.777,95 € -8.911,60 € -67.392,00 € 21.923,83 € 11.255,11 €

18 107.065,43 € -7.855,73 € -9.000,71 € -67.392,00 € 22.816,99 € 11.263,11 €

19 108.136,09 € -7.934,29 € -9.090,72 € -67.392,00 € 23.719,08 € 11.258,08 €

20 109.217,45 € -8.013,63 € -9.181,63 € -67.392,00 € 24.630,19 € 11.240,90 €

21 110.309,62 € -15.031,28 € -9.273,44 € -67.392,00 € 18.612,90 € 8.167,97 €

22 111.412,72 € -15.181,59 € -9.366,18 € -67.392,00 € 19.472,95 € 8.216,72 €

23 112.526,85 € -15.333,41 € -9.459,84 € -67.392,00 € 20.341,60 € 8.253,12 €

24 113.652,12 € -15.486,74 € -9.554,44 € -67.392,00 € 21.218,94 € 8.277,96 €

25 114.788,64 € -15.641,61 € -9.649,98 € -67.392,00 € 22.105,05 € 8.291,97 €

26 115.936,52 € -15.798,02 € -9.746,48 € -105.600,00 € -15.207,98 € -5.485,36 €

27 117.095,89 € -15.956,00 € -9.843,95 € -105.600,00 € -14.304,06 € -4.960,89 €

28 118.266,85 € -16.115,56 € -9.942,39 € -105.600,00 € -13.391,10 € -4.465,63 €

29 119.449,52 € -16.276,72 € -10.041,81 € -105.600,00 € -12.469,01 € -3.998,21 €

30 120.644,01 € -16.439,49 € -10.142,23 € -105.600,00 € -11.537,70 € -3.557,29 €

31 121.850,45 € -22.989,99 € -10.243,65 € -105.600,00 € -16.983,19 € -5.034,84 €

32 123.068,96 € -23.219,89 € -10.346,09 € -105.600,00 € -16.097,02 € -4.588,58 €

33 124.299,65 € -23.452,09 € -10.449,55 € -105.600,00 € -15.201,99 € -4.166,78 €

34 125.542,64 € -23.686,61 € -10.554,04 € -105.600,00 € -14.298,01 € -3.768,27 €

35 126.798,07 € -23.923,48 € -10.659,59 € -105.600,00 € -13.384,99 € -3.391,96 €

36 128.066,05 € -24.162,71 € -10.766,18 € -105.600,00 € -12.462,84 € -3.036,80 €

37 129.346,71 € -24.404,34 € -10.873,84 € -105.600,00 € -11.531,47 € -2.701,79 €

38 130.640,18 € -24.648,38 € -10.982,58 € -86.112,20 € 8.897,01 € 2.004,37 €

39 131.946,58 € -24.894,86 € -11.092,41 € 0,00 € 95.959,31 € 20.786,76 €

40 133.266,04 € -25.143,81 € -11.203,33 € 0,00 € 96.918,90 € 20.187,15 €

41 134.598,70 € -25.395,25 € -11.315,36 € 0,00 € 97.888,09 € 19.604,82 €

42 135.944,69 € -25.649,20 € -11.428,52 € 0,00 € 98.866,97 € 19.039,30 €

43 137.304,14 € -25.905,70 € -11.542,80 € 0,00 € 99.855,64 € 18.490,09 €

44 138.677,18 € -26.164,75 € -11.658,23 € 0,00 € 100.854,20 € 17.956,72 €

45 140.063,95 € -26.426,40 € -11.774,81 € 0,00 € 101.862,74 € 17.438,74 €

46 141.464,59 € -26.690,66 € -11.892,56 € 0,00 € 102.881,37 € 16.935,70 €

47 142.879,24 € -26.957,57 € -12.011,49 € 0,00 € 103.910,18 € 16.447,17 €

48 144.308,03 € -27.227,15 € -12.131,60 € 0,00 € 104.949,28 € 15.972,73 €

49 145.751,11 € -27.499,42 € -12.252,92 € 0,00 € 105.998,77 € 15.511,98 €

50 147.208,62 € -27.774,41 € -12.375,45 € 0,00 € 107.058,76 € 15.064,52 €

51 148.680,71 € -28.052,16 € -12.499,20 € 0,00 € 108.129,35 € 14.629,96 €

52 150.167,51 € -28.332,68 € -12.624,19 € 0,00 € 109.210,64 € 14.207,95 €

53 151.669,19 € -28.616,00 € -12.750,44 € 0,00 € 110.302,75 € 13.798,10 €

54 153.185,88 € -28.902,16 € -12.877,94 € 0,00 € 111.405,78 € 13.400,08 €

55 154.717,74 € -29.191,19 € -13.006,72 € 0,00 € 112.519,83 € 13.013,54 €

56 156.264,92 € -29.483,10 € -13.136,79 € 0,00 € 113.645,03 € 12.638,15 €

57 157.827,57 € -29.777,93 € -13.268,15 € 0,00 € 114.781,48 € 12.273,59 €

58 159.405,84 € -30.075,71 € -13.400,84 € 0,00 € 115.929,30 € 11.919,54 €

59 160.999,90 € -30.376,47 € -13.534,84 € 0,00 € 117.088,59 € 11.575,71 €

60 162.609,90 € -30.680,23 € -13.670,19 € 0,00 € 118.259,48 € 11.241,79 €

61 164.236,00 € -30.987,03 € -13.806,89 € 0,00 € 119.442,07 € 10.917,51 €

62 165.878,36 € -31.296,90 € -13.944,96 € 0,00 € 120.636,49 € 10.602,58 €

63 167.537,14 € -31.609,87 € -14.084,41 € 0,00 € 121.842,86 € 10.296,74 €

64 169.212,51 € -31.925,97 € -14.225,26 € 0,00 € 123.061,29 € 9.999,72 €

65 170.904,64 € -32.245,23 € -14.367,51 € 0,00 € 124.291,90 € 9.711,26 €

66 172.613,69 € -32.567,68 € -14.511,19 € 0,00 € 125.534,82 € 9.431,13 €

67 174.339,82 € -32.893,36 € -14.656,30 € 0,00 € 126.790,17 € 9.159,08 €

68 176.083,22 € -33.222,29 € -14.802,86 € 0,00 € 128.058,07 € 8.894,88 €

69 177.844,05 € -33.554,52 € -14.950,89 € 0,00 € 129.338,65 € 8.638,29 €

70 179.622,49 € -33.890,06 € -15.100,40 € 0,00 € 130.632,03 € 8.389,11 €

71 181.418,72 € -34.228,96 € -15.251,40 € 0,00 € 131.938,35 € 8.147,12 €

72 183.232,91 € -34.571,25 € -15.403,92 € 0,00 € 133.257,74 € 7.912,10 €

73 185.065,23 € -34.916,96 € -15.557,95 € 0,00 € 134.590,32 € 7.683,87 €

74 186.915,89 € -35.266,13 € -15.713,53 € 0,00 € 135.936,22 € 7.462,22 €

75 188.785,05 € -35.618,79 € -15.870,67 € 0,00 € 137.295,58 € 7.246,96 €

76 190.672,90 € -35.974,98 € -16.029,38 € 0,00 € 138.668,54 € 7.037,92 €

77 192.579,62 € -36.334,73 € -16.189,67 € 0,00 € 140.055,22 € 6.834,90 €

78 194.505,42 € -36.698,08 € -16.351,57 € 0,00 € 141.455,77 € 6.637,74 €

79 196.450,48 € -37.065,06 € -16.515,08 € 0,00 € 142.870,33 € 6.446,27 €

80 198.414,98 € -37.435,71 € -16.680,23 € 0,00 € 810.060,63 € 35.143,93 €

Das letzte Jahr der Nutzungsdauer enthält einen Bodenendwert in Höhe von665.761,60 € 28.883,62 €

KAPITALWERT (barwerter Überschuss/Fehlbetrag) 326.899,38 €

INTERNER ZINSFUSS (Rendite) /% 5,53%

Amortisation der Investition über die nominalen Rückflüsse nach 24 Jahren

Amortisation und Mindestrendite wird erreicht nach 50 Jahren

Anhang 2: Darstellung Kapitalwertberechnung und Interner Zinsfuß freie Wohnungen

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Anhang 46

Freie Mietwohnungen: Kapitalwertmethode und Interner Zinsfuß

Laufzeit/Jahre 80

Ertragssteigerung p.a./% 1,00

Kostensteigerung p.a./% 1,00

Bodenwertsteigerung p.a./% 1,00

Mindestrendite p.a./% 4,00

Jahr Mietertrag Instandhal- Verwaltungs- Darlehens- Zahlungsströme Barwerte der

./.Ausfallwagn. tungskosten u.sonst.Kosten annuitäten Zahlungsströme

0 0,00 € -480.000,00 € -480.000,00 €

1 93.142,96 € -2.842,80 € -7.600,00 € -38.592,00 € 44.108,16 € 42.411,70 €

2 93.142,96 € -2.871,23 € -7.676,00 € -67.392,00 € 15.203,74 € 14.056,71 €

3 93.142,96 € -2.899,94 € -7.752,76 € -67.392,00 € 15.098,26 € 13.422,30 €

4 93.142,96 € -2.928,94 € -7.830,29 € -67.392,00 € 14.991,74 € 12.815,00 €

5 94.074,39 € -2.958,23 € -7.908,59 € -67.392,00 € 15.815,57 € 12.999,25 €

6 95.015,14 € -2.987,81 € -7.987,68 € -67.392,00 € 16.647,65 € 13.156,88 €

7 95.965,29 € -3.017,69 € -8.067,55 € -67.392,00 € 17.488,05 € 13.289,48 €

8 96.924,94 € -3.047,87 € -8.148,23 € -67.392,00 € 18.336,85 € 13.398,55 €

9 97.894,19 € -3.078,35 € -8.229,71 € -67.392,00 € 19.194,13 € 13.485,54 €

10 98.873,13 € -3.109,13 € -8.312,01 € -67.392,00 € 20.060,00 € 13.551,81 €

11 99.861,86 € -7.327,18 € -8.395,13 € -67.392,00 € 16.747,56 € 10.878,89 €

12 100.860,48 € -7.400,45 € -8.479,08 € -67.392,00 € 17.588,95 € 10.986,01 €

13 101.869,09 € -7.474,46 € -8.563,87 € -67.392,00 € 18.438,76 € 11.073,84 €

14 102.887,78 € -7.549,20 € -8.649,51 € -67.392,00 € 19.297,07 € 11.143,58 €

15 103.916,66 € -7.624,69 € -8.736,00 € -67.392,00 € 20.163,96 € 11.196,33 €

16 104.955,82 € -7.700,94 € -8.823,36 € -67.392,00 € 21.039,52 € 11.233,17 €

17 106.005,38 € -7.777,95 € -8.911,60 € -67.392,00 € 21.923,83 € 11.255,11 €

18 107.065,43 € -7.855,73 € -9.000,71 € -67.392,00 € 22.816,99 € 11.263,11 €

19 108.136,09 € -7.934,29 € -9.090,72 € -67.392,00 € 23.719,08 € 11.258,08 €

20 109.217,45 € -8.013,63 € -9.181,63 € -67.392,00 € 24.630,19 € 11.240,90 €

21 110.309,62 € -15.031,28 € -9.273,44 € -67.392,00 € 18.612,90 € 8.167,97 €

22 111.412,72 € -15.181,59 € -9.366,18 € -67.392,00 € 19.472,95 € 8.216,72 €

23 112.526,85 € -15.333,41 € -9.459,84 € -67.392,00 € 20.341,60 € 8.253,12 €

24 113.652,12 € -15.486,74 € -9.554,44 € -67.392,00 € 21.218,94 € 8.277,96 €

25 114.788,64 € -15.641,61 € -9.649,98 € -67.392,00 € 22.105,05 € 8.291,97 €

26 115.936,52 € -15.798,02 € -9.746,48 € -105.600,00 € -15.207,98 € -5.485,36 €

27 117.095,89 € -15.956,00 € -9.843,95 € -105.600,00 € -14.304,06 € -4.960,89 €

28 118.266,85 € -16.115,56 € -9.942,39 € -105.600,00 € -13.391,10 € -4.465,63 €

29 119.449,52 € -16.276,72 € -10.041,81 € -105.600,00 € -12.469,01 € -3.998,21 €

30 120.644,01 € -16.439,49 € -10.142,23 € -105.600,00 € -11.537,70 € -3.557,29 €

31 121.850,45 € -22.989,99 € -10.243,65 € -105.600,00 € -16.983,19 € -5.034,84 €

32 123.068,96 € -23.219,89 € -10.346,09 € -105.600,00 € -16.097,02 € -4.588,58 €

33 124.299,65 € -23.452,09 € -10.449,55 € -105.600,00 € -15.201,99 € -4.166,78 €

34 125.542,64 € -23.686,61 € -10.554,04 € -105.600,00 € -14.298,01 € -3.768,27 €

35 126.798,07 € -23.923,48 € -10.659,59 € -105.600,00 € -13.384,99 € -3.391,96 €

36 128.066,05 € -24.162,71 € -10.766,18 € -105.600,00 € -12.462,84 € -3.036,80 €

37 129.346,71 € -24.404,34 € -10.873,84 € -105.600,00 € -11.531,47 € -2.701,79 €

38 130.640,18 € -24.648,38 € -10.982,58 € -86.112,20 € 8.897,01 € 2.004,37 €

39 131.946,58 € -24.894,86 € -11.092,41 € 0,00 € 95.959,31 € 20.786,76 €

40 133.266,04 € -25.143,81 € -11.203,33 € 0,00 € 96.918,90 € 20.187,15 €

41 134.598,70 € -25.395,25 € -11.315,36 € 0,00 € 97.888,09 € 19.604,82 €

42 135.944,69 € -25.649,20 € -11.428,52 € 0,00 € 98.866,97 € 19.039,30 €

43 137.304,14 € -25.905,70 € -11.542,80 € 0,00 € 99.855,64 € 18.490,09 €

44 138.677,18 € -26.164,75 € -11.658,23 € 0,00 € 100.854,20 € 17.956,72 €

45 140.063,95 € -26.426,40 € -11.774,81 € 0,00 € 101.862,74 € 17.438,74 €

46 141.464,59 € -26.690,66 € -11.892,56 € 0,00 € 102.881,37 € 16.935,70 €

47 142.879,24 € -26.957,57 € -12.011,49 € 0,00 € 103.910,18 € 16.447,17 €

48 144.308,03 € -27.227,15 € -12.131,60 € 0,00 € 104.949,28 € 15.972,73 €

49 145.751,11 € -27.499,42 € -12.252,92 € 0,00 € 105.998,77 € 15.511,98 €

50 147.208,62 € -27.774,41 € -12.375,45 € 0,00 € 107.058,76 € 15.064,52 €

51 148.680,71 € -28.052,16 € -12.499,20 € 0,00 € 108.129,35 € 14.629,96 €

52 150.167,51 € -28.332,68 € -12.624,19 € 0,00 € 109.210,64 € 14.207,95 €

53 151.669,19 € -28.616,00 € -12.750,44 € 0,00 € 110.302,75 € 13.798,10 €

54 153.185,88 € -28.902,16 € -12.877,94 € 0,00 € 111.405,78 € 13.400,08 €

55 154.717,74 € -29.191,19 € -13.006,72 € 0,00 € 112.519,83 € 13.013,54 €

56 156.264,92 € -29.483,10 € -13.136,79 € 0,00 € 113.645,03 € 12.638,15 €

57 157.827,57 € -29.777,93 € -13.268,15 € 0,00 € 114.781,48 € 12.273,59 €

58 159.405,84 € -30.075,71 € -13.400,84 € 0,00 € 115.929,30 € 11.919,54 €

59 160.999,90 € -30.376,47 € -13.534,84 € 0,00 € 117.088,59 € 11.575,71 €

60 162.609,90 € -30.680,23 € -13.670,19 € 0,00 € 118.259,48 € 11.241,79 €

61 164.236,00 € -30.987,03 € -13.806,89 € 0,00 € 119.442,07 € 10.917,51 €

62 165.878,36 € -31.296,90 € -13.944,96 € 0,00 € 120.636,49 € 10.602,58 €

63 167.537,14 € -31.609,87 € -14.084,41 € 0,00 € 121.842,86 € 10.296,74 €

64 169.212,51 € -31.925,97 € -14.225,26 € 0,00 € 123.061,29 € 9.999,72 €

65 170.904,64 € -32.245,23 € -14.367,51 € 0,00 € 124.291,90 € 9.711,26 €

66 172.613,69 € -32.567,68 € -14.511,19 € 0,00 € 125.534,82 € 9.431,13 €

67 174.339,82 € -32.893,36 € -14.656,30 € 0,00 € 126.790,17 € 9.159,08 €

68 176.083,22 € -33.222,29 € -14.802,86 € 0,00 € 128.058,07 € 8.894,88 €

69 177.844,05 € -33.554,52 € -14.950,89 € 0,00 € 129.338,65 € 8.638,29 €

70 179.622,49 € -33.890,06 € -15.100,40 € 0,00 € 130.632,03 € 8.389,11 €

71 181.418,72 € -34.228,96 € -15.251,40 € 0,00 € 131.938,35 € 8.147,12 €

72 183.232,91 € -34.571,25 € -15.403,92 € 0,00 € 133.257,74 € 7.912,10 €

73 185.065,23 € -34.916,96 € -15.557,95 € 0,00 € 134.590,32 € 7.683,87 €

74 186.915,89 € -35.266,13 € -15.713,53 € 0,00 € 135.936,22 € 7.462,22 €

75 188.785,05 € -35.618,79 € -15.870,67 € 0,00 € 137.295,58 € 7.246,96 €

76 190.672,90 € -35.974,98 € -16.029,38 € 0,00 € 138.668,54 € 7.037,92 €

77 192.579,62 € -36.334,73 € -16.189,67 € 0,00 € 140.055,22 € 6.834,90 €

78 194.505,42 € -36.698,08 € -16.351,57 € 0,00 € 141.455,77 € 6.637,74 €

79 196.450,48 € -37.065,06 € -16.515,08 € 0,00 € 142.870,33 € 6.446,27 €

80 198.414,98 € -37.435,71 € -16.680,23 € 0,00 € 810.060,63 € 35.143,93 €

Das letzte Jahr der Nutzungsdauer enthält einen Bodenendwert in Höhe von665.761,60 € 28.883,62 €

KAPITALWERT (barwerter Überschuss/Fehlbetrag) 326.899,38 €

INTERNER ZINSFUSS (Rendite) /% 5,53%

Amortisation der Investition über die nominalen Rückflüsse nach 24 Jahren

Amortisation und Mindestrendite wird erreicht nach 50 Jahren

Page 52: Fortbildungslehrgang zum/zur IMMOBILIENÖKONOM/IN (GDW) … · STUDIENARBEIT Fortbildungslehrgang zum/zur IMMOBILIENÖKONOM/IN (GDW) bei der AWI Akademie der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft

Anhang 47

Anhang 3: Darstellung Kapitalwertberechnung und Interner Zinsfuß Sozialwohnungen

Laufzeit/Jahre 80

Ertragssteigerung p.a./% 1,00

Kostensteigerung p.a./% 1,00

Bodenwertsteigerung p.a./% 1,00

Mindestrendite p.a./% 4,00

Jahr Mietertrag Instandhal- Verwaltungs- Darlehens- Zahlungsströme Barwerte der

./.Ausfallwagn.tungskosten u.sonst.Kosten annuitäten Zahlungsströme

0 0,00 € -480.000,00 € -480.000,00 €

1 63.054,77 € -2.842,80 € -7.600,00 € 0,00 € 52.611,97 € 50.588,43 €

2 63.054,77 € -2.871,23 € -7.676,00 € -19.200,00 € 33.307,54 € 30.794,69 €

3 63.054,77 € -2.899,94 € -7.752,76 € -19.200,00 € 33.202,07 € 29.516,52 €

4 63.054,77 € -2.928,94 € -7.830,29 € -19.200,00 € 33.095,54 € 28.290,21 €

5 63.685,32 € -2.958,23 € -7.908,59 € -19.200,00 € 33.618,50 € 27.631,95 €

6 64.322,17 € -2.987,81 € -7.987,68 € -19.200,00 € 34.146,68 € 26.986,62 €

7 64.965,39 € -3.017,69 € -8.067,55 € -19.200,00 € 34.680,15 € 26.354,06 €

8 65.615,04 € -3.047,87 € -8.148,23 € -19.200,00 € 35.218,95 € 25.734,14 €

9 66.271,19 € -3.078,35 € -8.229,71 € -19.200,00 € 35.763,14 € 25.126,71 €

10 66.933,91 € -3.109,13 € -8.312,01 € -19.200,00 € 36.312,77 € 24.531,61 €

11 67.603,25 € -7.327,18 € -8.395,13 € -19.200,00 € 32.680,94 € 21.228,91 €

12 68.279,28 € -7.400,45 € -8.479,08 € -19.200,00 € 33.199,75 € 20.736,46 €

13 68.962,07 € -7.474,46 € -8.563,87 € -19.200,00 € 33.723,75 € 20.253,61 €

14 69.651,69 € -7.549,20 € -8.649,51 € -19.200,00 € 34.252,98 € 19.780,24 €

15 70.348,21 € -7.624,69 € -8.736,00 € -19.200,00 € 34.787,51 € 19.316,27 €

16 71.051,69 € -7.700,94 € -8.823,36 € -19.200,00 € 35.327,39 € 18.861,58 €

17 71.762,21 € -7.777,95 € -8.911,60 € -19.200,00 € 35.872,66 € 18.416,06 €

18 72.479,83 € -7.855,73 € -9.000,71 € -19.200,00 € 36.423,39 € 17.979,61 €

19 73.204,63 € -7.934,29 € -9.090,72 € -19.200,00 € 36.979,62 € 17.552,10 €

20 73.936,67 € -8.013,63 € -9.181,63 € -19.200,00 € 37.541,42 € 17.133,41 €

21 74.676,04 € -15.031,28 € -9.273,44 € -19.200,00 € 31.171,32 € 13.679,02 €

22 75.422,80 € -15.181,59 € -9.366,18 € -19.200,00 € 31.675,03 € 13.365,45 €

23 76.177,03 € -15.333,41 € -9.459,84 € -19.200,00 € 32.183,78 € 13.057,81 €

24 76.938,80 € -15.486,74 € -9.554,44 € -19.200,00 € 32.697,62 € 12.756,04 €

25 77.708,19 € -15.641,61 € -9.649,98 € -19.200,00 € 33.216,60 € 12.460,10 €

26 91.695,66 € -15.798,02 € -9.746,48 € -115.200,00 € -49.048,85 € -17.691,39 €

27 92.612,62 € -15.956,00 € -9.843,95 € -115.200,00 € -48.387,33 € -16.781,53 €

28 93.538,74 € -16.115,56 € -9.942,39 € -115.200,00 € -47.719,21 € -15.913,28 €

29 110.375,71 € -16.276,72 € -10.041,81 € -115.200,00 € -31.142,82 € -9.985,99 €

30 111.479,47 € -16.439,49 € -10.142,23 € -115.200,00 € -30.302,25 € -9.342,75 €

31 112.594,26 € -22.989,99 € -10.243,65 € -115.200,00 € -35.839,38 € -10.624,95 €

32 123.068,96 € -23.219,89 € -10.346,09 € -115.200,00 € -25.697,02 € -7.325,14 €

33 124.299,65 € -23.452,09 € -10.449,55 € -115.200,00 € -24.801,99 € -6.798,08 €

34 125.542,65 € -23.686,61 € -10.554,04 € -115.200,00 € -23.898,01 € -6.298,37 €

35 126.798,07 € -23.923,48 € -10.659,59 € -115.200,00 € -22.984,99 € -5.824,75 €

36 128.066,05 € -24.162,71 € -10.766,18 € -115.200,00 € -22.062,84 € -5.376,02 €

37 129.346,71 € -24.404,34 € -10.873,84 € -115.200,00 € -21.131,47 € -4.951,04 €

38 130.640,18 € -24.648,38 € -10.982,58 € -115.200,00 € -20.190,78 € -4.548,69 €

39 131.946,58 € -24.894,86 € -11.092,41 € -115.200,00 € -19.240,69 € -4.167,93 €

40 133.266,05 € -25.143,81 € -11.203,33 € -115.200,00 € -18.281,10 € -3.807,75 €

Geförderte Mietwohnungen: Kapitalwertmethode und Interner Zinsfuß

Ab dem 26. Jahr stufenw eise Mietsteigerung bis zum

Erreichen des Mietniveaus der frei f inanzierten Wohnungen

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Anhang 48

41 134.598,71 € -25.395,25 € -11.315,36 € -115.200,00 € -17.311,91 € -3.467,19 €

42 135.944,70 € -25.649,20 € -11.428,52 € -115.200,00 € -16.333,03 € -3.145,33 €

43 137.304,14 € -25.905,70 € -11.542,80 € -115.200,00 € -15.344,36 € -2.841,29 €

44 138.677,18 € -26.164,75 € -11.658,23 € -1.788,69 € 99.065,51 € 17.638,25 €

45 140.063,96 € -26.426,40 € -11.774,81 € 0,00 € 101.862,74 € 17.438,74 €

46 141.464,60 € -26.690,66 € -11.892,56 € 0,00 € 102.881,37 € 16.935,70 €

47 142.879,24 € -26.957,57 € -12.011,49 € 0,00 € 103.910,18 € 16.447,17 €

48 144.308,03 € -27.227,15 € -12.131,60 € 0,00 € 104.949,29 € 15.972,73 €

49 145.751,11 € -27.499,42 € -12.252,92 € 0,00 € 105.998,78 € 15.511,98 €

50 147.208,63 € -27.774,41 € -12.375,45 € 0,00 € 107.058,77 € 15.064,52 €

51 148.680,71 € -28.052,16 € -12.499,20 € 0,00 € 108.129,35 € 14.629,97 €

52 150.167,52 € -28.332,68 € -12.624,19 € 0,00 € 109.210,65 € 14.207,95 €

53 151.669,19 € -28.616,00 € -12.750,44 € 0,00 € 110.302,75 € 13.798,10 €

54 153.185,89 € -28.902,16 € -12.877,94 € 0,00 € 111.405,78 € 13.400,08 €

55 154.717,75 € -29.191,19 € -13.006,72 € 0,00 € 112.519,84 € 13.013,54 €

56 156.264,92 € -29.483,10 € -13.136,79 € 0,00 € 113.645,04 € 12.638,15 €

57 157.827,57 € -29.777,93 € -13.268,15 € 0,00 € 114.781,49 € 12.273,59 €

58 159.405,85 € -30.075,71 € -13.400,84 € 0,00 € 115.929,30 € 11.919,54 €

59 160.999,91 € -30.376,47 € -13.534,84 € 0,00 € 117.088,60 € 11.575,71 €

60 162.609,91 € -30.680,23 € -13.670,19 € 0,00 € 118.259,48 € 11.241,79 €

61 164.236,00 € -30.987,03 € -13.806,89 € 0,00 € 119.442,08 € 10.917,51 €

62 165.878,36 € -31.296,90 € -13.944,96 € 0,00 € 120.636,50 € 10.602,58 €

63 167.537,15 € -31.609,87 € -14.084,41 € 0,00 € 121.842,86 € 10.296,74 €

64 169.212,52 € -31.925,97 € -14.225,26 € 0,00 € 123.061,29 € 9.999,72 €

65 170.904,64 € -32.245,23 € -14.367,51 € 0,00 € 124.291,90 € 9.711,26 €

66 172.613,69 € -32.567,68 € -14.511,19 € 0,00 € 125.534,82 € 9.431,13 €

67 174.339,83 € -32.893,36 € -14.656,30 € 0,00 € 126.790,17 € 9.159,08 €

68 176.083,23 € -33.222,29 € -14.802,86 € 0,00 € 128.058,07 € 8.894,88 €

69 177.844,06 € -33.554,52 € -14.950,89 € 0,00 € 129.338,65 € 8.638,29 €

70 179.622,50 € -33.890,06 € -15.100,40 € 0,00 € 130.632,04 € 8.389,11 €

71 181.418,72 € -34.228,96 € -15.251,40 € 0,00 € 131.938,36 € 8.147,12 €

72 183.232,91 € -34.571,25 € -15.403,92 € 0,00 € 133.257,74 € 7.912,10 €

73 185.065,24 € -34.916,96 € -15.557,95 € 0,00 € 134.590,32 € 7.683,87 €

74 186.915,89 € -35.266,13 € -15.713,53 € 0,00 € 135.936,23 € 7.462,22 €

75 188.785,05 € -35.618,79 € -15.870,67 € 0,00 € 137.295,59 € 7.246,96 €

76 190.672,90 € -35.974,98 € -16.029,38 € 0,00 € 138.668,54 € 7.037,92 €

77 192.579,63 € -36.334,73 € -16.189,67 € 0,00 € 140.055,23 € 6.834,90 €

78 194.505,43 € -36.698,08 € -16.351,57 € 0,00 € 141.455,78 € 6.637,74 €

79 196.450,48 € -37.065,06 € -16.515,08 € 0,00 € 142.870,34 € 6.446,27 €

80 198.414,99 € -37.435,71 € -16.680,23 € 0,00 € 810.060,64 € 35.143,94 €

Das letzte Jahr der Nutzungsdauer enthält einen Bodenendw ert in Höhe von 665.761,60 € 28.883,62 €

KAPITALWERT (barwerter Überschuss/Fehlbetrag) 373.541,01 €

INTERNER ZINSFUSS (Rendite) /% 6,47%

Amortisation der Investition über die nominalen Rückflüsse nach 14 Jahren

Amortisation und Mindestrendite wird erreicht nach 20 Jahren

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Anhang 49

Laufzeit/Jahre 80

Ertragssteigerung p.a./% 1,00

Kostensteigerung p.a./% 1,00

Inflationsrate p.a./% 1,00

Jahr Mietertrag Instandhal- Verwaltungs- Zinsaufwand Abschreibung Gewinn oder GuV inflations-

./.Ausfallwagn. tungskosten u.sonst.Kosten Verlust bereinigt

0 - € - € - €

1 93.142,96 € -2.842,80 € -7.600,00 € -38.592,00 € -41.993,26 € 2.114,90 € 2.093,96 €

2 93.142,96 € -2.871,23 € -7.676,00 € -38.592,00 € -41.993,26 € 2.010,48 € 1.970,86 €

3 93.142,96 € -2.899,94 € -7.752,76 € -38.013,12 € -41.993,26 € 2.483,88 € 2.410,83 €

4 93.142,96 € -2.928,94 € -7.830,29 € -37.422,60 € -41.993,26 € 2.967,87 € 2.852,07 €

5 94.074,39 € -2.958,23 € -7.908,59 € -36.820,22 € -41.993,26 € 4.394,09 € 4.180,83 €

6 95.015,14 € -2.987,81 € -7.987,68 € -36.205,73 € -41.993,26 € 5.840,66 € 5.502,17 €

7 95.965,29 € -3.017,69 € -8.067,55 € -35.578,88 € -41.993,26 € 7.307,90 € 6.816,21 €

8 96.924,94 € -3.047,87 € -8.148,23 € -34.939,44 € -41.993,26 € 8.796,15 € 8.123,09 €

9 97.894,19 € -3.078,35 € -8.229,71 € -34.287,14 € -41.993,26 € 10.305,73 € 9.422,94 €

10 98.873,13 € -3.109,13 € -8.312,01 € -33.621,74 € -41.993,26 € 11.837,00 € 10.715,88 €

11 99.861,86 € -7.327,18 € -8.395,13 € -32.942,95 € -41.993,26 € 9.203,34 € 8.249,17 €

12 100.860,48 € -7.400,45 € -8.479,08 € -32.250,53 € -41.993,26 € 10.737,16 € 9.528,69 €

13 101.869,09 € -7.474,46 € -8.563,87 € -31.544,18 € -41.993,26 € 12.293,32 € 10.801,68 €

14 102.887,78 € -7.549,20 € -8.649,51 € -30.823,64 € -41.993,26 € 13.872,17 € 12.068,27 €

15 103.916,66 € -7.624,69 € -8.736,00 € -30.088,62 € -41.993,26 € 15.474,08 € 13.328,59 €

16 104.955,82 € -7.700,94 € -8.823,36 € -29.338,82 € -41.993,26 € 17.099,44 € 14.582,77 €

17 106.005,38 € -7.777,95 € -8.911,60 € -28.573,95 € -41.993,26 € 18.748,62 € 15.830,92 €

18 107.065,43 € -7.855,73 € -9.000,71 € -27.793,71 € -41.993,26 € 20.422,02 € 17.073,17 €

19 108.136,09 € -7.934,29 € -9.090,72 € -26.997,78 € -41.993,26 € 22.120,04 € 18.309,64 €

20 109.217,45 € -8.013,63 € -9.181,63 € -26.185,86 € -41.993,26 € 23.843,07 € 19.540,46 €

21 110.309,62 € -15.031,28 € -9.273,44 € -25.357,62 € -41.993,26 € 18.654,03 € 15.136,44 €

22 111.412,72 € -15.181,59 € -9.366,18 € -24.512,72 € -41.993,26 € 20.358,97 € 16.356,32 €

23 112.526,85 € -15.333,41 € -9.459,84 € -23.650,85 € -41.993,26 € 22.089,49 € 17.570,90 €

24 113.652,12 € -15.486,74 € -9.554,44 € -22.771,65 € -41.993,26 € 23.846,02 € 18.780,32 €

25 114.788,64 € -15.641,61 € -9.649,98 € -21.874,78 € -41.993,26 € 25.629,00 € 19.984,69 €

26 115.936,52 € -15.798,02 € -9.746,48 € -41.711,22 € -41.993,26 € 6.687,54 € 5.163,10 €

27 117.095,89 € -15.956,00 € -9.843,95 € -39.155,67 € -41.993,26 € 10.147,01 € 7.756,41 €

28 118.266,85 € -16.115,56 € -9.942,39 € -36.497,90 € -41.993,26 € 13.717,74 € 10.382,07 €

29 119.449,52 € -16.276,72 € -10.041,81 € -33.733,81 € -41.993,26 € 17.403,91 € 13.041,48 €

30 120.644,01 € -16.439,49 € -10.142,23 € -30.859,17 € -41.993,26 € 21.209,87 € 15.736,09 €

31 121.850,45 € -22.989,99 € -10.243,65 € -27.869,53 € -41.993,26 € 18.754,02 € 13.776,27 €

32 123.068,96 € -23.219,89 € -10.346,09 € -24.760,31 € -41.993,26 € 22.749,40 € 16.545,74 €

33 124.299,65 € -23.452,09 € -10.449,55 € -21.526,73 € -41.993,26 € 26.878,02 € 19.354,95 €

34 125.542,64 € -23.686,61 € -10.554,04 € -18.163,80 € -41.993,26 € 31.144,93 € 22.205,51 €

35 126.798,07 € -23.923,48 € -10.659,59 € -14.666,35 € -41.993,26 € 35.555,40 € 25.099,06 €

36 128.066,05 € -24.162,71 € -10.766,18 € -11.029,00 € -41.993,26 € 40.114,90 € 28.037,30 €

37 129.346,71 € -24.404,34 € -10.873,84 € -7.246,16 € -41.993,26 € 44.829,11 € 31.021,96 €

38 130.640,18 € -24.648,38 € -10.982,58 € -3.312,01 € -41.993,26 € 49.703,95 € 34.054,83 €

39 131.946,58 € -24.894,86 € -11.092,41 € 0,00 € -41.993,26 € 53.966,05 € 36.608,93 €

40 133.266,04 € -25.143,81 € -11.203,33 € 0,00 € -41.993,26 € 54.925,64 € 36.890,98 €

41 134.598,70 € -25.395,25 € -11.315,36 € 0,00 € -41.993,26 € 55.894,83 € 37.170,24 €

42 135.944,69 € -25.649,20 € -11.428,52 € 0,00 € -41.993,26 € 56.873,71 € 37.446,73 €

43 137.304,14 € -25.905,70 € -11.542,80 € 0,00 € -41.993,26 € 57.862,38 € 37.720,48 €

44 138.677,18 € -26.164,75 € -11.658,23 € 0,00 € -41.993,26 € 58.860,94 € 37.991,52 €

45 140.063,95 € -26.426,40 € -11.774,81 € 0,00 € -41.993,26 € 59.869,48 € 38.259,88 €

46 141.464,59 € -26.690,66 € -11.892,56 € 0,00 € -41.993,26 € 60.888,11 € 38.525,59 €

47 142.879,24 € -26.957,57 € -12.011,49 € 0,00 € -41.993,26 € 61.916,92 € 38.788,66 €

48 144.308,03 € -27.227,15 € -12.131,60 € 0,00 € -41.993,26 € 62.956,02 € 39.049,13 €

49 145.751,11 € -27.499,42 € -12.252,92 € 0,00 € -41.993,26 € 64.005,51 € 39.307,02 €

50 147.208,62 € -27.774,41 € -12.375,45 € 0,00 € -41.993,26 € 65.065,50 € 39.562,35 €

51 148.680,71 € -28.052,16 € -12.499,20 € 0,00 € 0,00 € 108.129,35 € 65.095,88 €

52 150.167,51 € -28.332,68 € -12.624,19 € 0,00 € 0,00 € 109.210,64 € 65.095,88 €

53 151.669,19 € -28.616,00 € -12.750,44 € 0,00 € 0,00 € 110.302,75 € 65.095,88 €

54 153.185,88 € -28.902,16 € -12.877,94 € 0,00 € 0,00 € 111.405,78 € 65.095,88 €

55 154.717,74 € -29.191,19 € -13.006,72 € 0,00 € 0,00 € 112.519,83 € 65.095,88 €

56 156.264,92 € -29.483,10 € -13.136,79 € 0,00 € 0,00 € 113.645,03 € 65.095,88 €

57 157.827,57 € -29.777,93 € -13.268,15 € 0,00 € 0,00 € 114.781,48 € 65.095,88 €

58 159.405,84 € -30.075,71 € -13.400,84 € 0,00 € 0,00 € 115.929,30 € 65.095,88 €

59 160.999,90 € -30.376,47 € -13.534,84 € 0,00 € 0,00 € 117.088,59 € 65.095,88 €

60 162.609,90 € -30.680,23 € -13.670,19 € 0,00 € 0,00 € 118.259,48 € 65.095,88 €

61 164.236,00 € -30.987,03 € -13.806,89 € 0,00 € 0,00 € 119.442,07 € 65.095,88 €

62 165.878,36 € -31.296,90 € -13.944,96 € 0,00 € 0,00 € 120.636,49 € 65.095,88 €

63 167.537,14 € -31.609,87 € -14.084,41 € 0,00 € 0,00 € 121.842,86 € 65.095,88 €

64 169.212,51 € -31.925,97 € -14.225,26 € 0,00 € 0,00 € 123.061,29 € 65.095,88 €

65 170.904,64 € -32.245,23 € -14.367,51 € 0,00 € 0,00 € 124.291,90 € 65.095,88 €

66 172.613,69 € -32.567,68 € -14.511,19 € 0,00 € 0,00 € 125.534,82 € 65.095,88 €

67 174.339,82 € -32.893,36 € -14.656,30 € 0,00 € 0,00 € 126.790,17 € 65.095,88 €

68 176.083,22 € -33.222,29 € -14.802,86 € 0,00 € 0,00 € 128.058,07 € 65.095,88 €

69 177.844,05 € -33.554,52 € -14.950,89 € 0,00 € 0,00 € 129.338,65 € 65.095,88 €

70 179.622,49 € -33.890,06 € -15.100,40 € 0,00 € 0,00 € 130.632,03 € 65.095,88 €

71 181.418,72 € -34.228,96 € -15.251,40 € 0,00 € 0,00 € 131.938,35 € 65.095,88 €

72 183.232,91 € -34.571,25 € -15.403,92 € 0,00 € 0,00 € 133.257,74 € 65.095,88 €

73 185.065,23 € -34.916,96 € -15.557,95 € 0,00 € 0,00 € 134.590,32 € 65.095,88 €

74 186.915,89 € -35.266,13 € -15.713,53 € 0,00 € 0,00 € 135.936,22 € 65.095,88 €

75 188.785,05 € -35.618,79 € -15.870,67 € 0,00 € 0,00 € 137.295,58 € 65.095,88 €

76 190.672,90 € -35.974,98 € -16.029,38 € 0,00 € 0,00 € 138.668,54 € 65.095,88 €

77 192.579,62 € -36.334,73 € -16.189,67 € 0,00 € 0,00 € 140.055,22 € 65.095,88 €

78 194.505,42 € -36.698,08 € -16.351,57 € 0,00 € 0,00 € 141.455,77 € 65.095,88 €

79 196.450,48 € -37.065,06 € -16.515,08 € 0,00 € 0,00 € 142.870,33 € 65.095,88 €

80 198.414,98 € -37.435,71 € -16.680,23 € 0,00 € 0,00 € 144.299,04 € 65.095,88 €

SUMME der GuV-Ergebnisse bzw. der kaufkraftbereinigten Werte 5.145.698,01 € 2.933.603,65 €

Die Gewinnzone wird erstmals erreicht nach 1 Jahren

Die kaufkraftbereinigten Gewinne decken die entspr. Verluste nach 1 Jahren

Freie Mietwohnungen: Entwicklung der GuV

Anhang 4: Darstellung Plan-GuV freie Wohnungen

Page 55: Fortbildungslehrgang zum/zur IMMOBILIENÖKONOM/IN (GDW) … · STUDIENARBEIT Fortbildungslehrgang zum/zur IMMOBILIENÖKONOM/IN (GDW) bei der AWI Akademie der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft

Anhang 50

Laufzeit/Jahre 80

Ertragssteigerung p.a./% 1,00

Kostensteigerung p.a./% 1,00

Inflationsrate p.a./% 1,00

Jahr Mietertrag Instandhal- Verwaltungs- Zinsaufwand Abschreibung Gewinn oder GuV inflations-

./.Ausfallwagn. tungskosten u.sonst.Kosten Verlust bereinigt

0 - € - € - €

1 93.142,96 € -2.842,80 € -7.600,00 € -38.592,00 € -41.993,26 € 2.114,90 € 2.093,96 €

2 93.142,96 € -2.871,23 € -7.676,00 € -38.592,00 € -41.993,26 € 2.010,48 € 1.970,86 €

3 93.142,96 € -2.899,94 € -7.752,76 € -38.013,12 € -41.993,26 € 2.483,88 € 2.410,83 €

4 93.142,96 € -2.928,94 € -7.830,29 € -37.422,60 € -41.993,26 € 2.967,87 € 2.852,07 €

5 94.074,39 € -2.958,23 € -7.908,59 € -36.820,22 € -41.993,26 € 4.394,09 € 4.180,83 €

6 95.015,14 € -2.987,81 € -7.987,68 € -36.205,73 € -41.993,26 € 5.840,66 € 5.502,17 €

7 95.965,29 € -3.017,69 € -8.067,55 € -35.578,88 € -41.993,26 € 7.307,90 € 6.816,21 €

8 96.924,94 € -3.047,87 € -8.148,23 € -34.939,44 € -41.993,26 € 8.796,15 € 8.123,09 €

9 97.894,19 € -3.078,35 € -8.229,71 € -34.287,14 € -41.993,26 € 10.305,73 € 9.422,94 €

10 98.873,13 € -3.109,13 € -8.312,01 € -33.621,74 € -41.993,26 € 11.837,00 € 10.715,88 €

11 99.861,86 € -7.327,18 € -8.395,13 € -32.942,95 € -41.993,26 € 9.203,34 € 8.249,17 €

12 100.860,48 € -7.400,45 € -8.479,08 € -32.250,53 € -41.993,26 € 10.737,16 € 9.528,69 €

13 101.869,09 € -7.474,46 € -8.563,87 € -31.544,18 € -41.993,26 € 12.293,32 € 10.801,68 €

14 102.887,78 € -7.549,20 € -8.649,51 € -30.823,64 € -41.993,26 € 13.872,17 € 12.068,27 €

15 103.916,66 € -7.624,69 € -8.736,00 € -30.088,62 € -41.993,26 € 15.474,08 € 13.328,59 €

16 104.955,82 € -7.700,94 € -8.823,36 € -29.338,82 € -41.993,26 € 17.099,44 € 14.582,77 €

17 106.005,38 € -7.777,95 € -8.911,60 € -28.573,95 € -41.993,26 € 18.748,62 € 15.830,92 €

18 107.065,43 € -7.855,73 € -9.000,71 € -27.793,71 € -41.993,26 € 20.422,02 € 17.073,17 €

19 108.136,09 € -7.934,29 € -9.090,72 € -26.997,78 € -41.993,26 € 22.120,04 € 18.309,64 €

20 109.217,45 € -8.013,63 € -9.181,63 € -26.185,86 € -41.993,26 € 23.843,07 € 19.540,46 €

21 110.309,62 € -15.031,28 € -9.273,44 € -25.357,62 € -41.993,26 € 18.654,03 € 15.136,44 €

22 111.412,72 € -15.181,59 € -9.366,18 € -24.512,72 € -41.993,26 € 20.358,97 € 16.356,32 €

23 112.526,85 € -15.333,41 € -9.459,84 € -23.650,85 € -41.993,26 € 22.089,49 € 17.570,90 €

24 113.652,12 € -15.486,74 € -9.554,44 € -22.771,65 € -41.993,26 € 23.846,02 € 18.780,32 €

25 114.788,64 € -15.641,61 € -9.649,98 € -21.874,78 € -41.993,26 € 25.629,00 € 19.984,69 €

26 115.936,52 € -15.798,02 € -9.746,48 € -41.711,22 € -41.993,26 € 6.687,54 € 5.163,10 €

27 117.095,89 € -15.956,00 € -9.843,95 € -39.155,67 € -41.993,26 € 10.147,01 € 7.756,41 €

28 118.266,85 € -16.115,56 € -9.942,39 € -36.497,90 € -41.993,26 € 13.717,74 € 10.382,07 €

29 119.449,52 € -16.276,72 € -10.041,81 € -33.733,81 € -41.993,26 € 17.403,91 € 13.041,48 €

30 120.644,01 € -16.439,49 € -10.142,23 € -30.859,17 € -41.993,26 € 21.209,87 € 15.736,09 €

31 121.850,45 € -22.989,99 € -10.243,65 € -27.869,53 € -41.993,26 € 18.754,02 € 13.776,27 €

32 123.068,96 € -23.219,89 € -10.346,09 € -24.760,31 € -41.993,26 € 22.749,40 € 16.545,74 €

33 124.299,65 € -23.452,09 € -10.449,55 € -21.526,73 € -41.993,26 € 26.878,02 € 19.354,95 €

34 125.542,64 € -23.686,61 € -10.554,04 € -18.163,80 € -41.993,26 € 31.144,93 € 22.205,51 €

35 126.798,07 € -23.923,48 € -10.659,59 € -14.666,35 € -41.993,26 € 35.555,40 € 25.099,06 €

36 128.066,05 € -24.162,71 € -10.766,18 € -11.029,00 € -41.993,26 € 40.114,90 € 28.037,30 €

37 129.346,71 € -24.404,34 € -10.873,84 € -7.246,16 € -41.993,26 € 44.829,11 € 31.021,96 €

38 130.640,18 € -24.648,38 € -10.982,58 € -3.312,01 € -41.993,26 € 49.703,95 € 34.054,83 €

39 131.946,58 € -24.894,86 € -11.092,41 € 0,00 € -41.993,26 € 53.966,05 € 36.608,93 €

40 133.266,04 € -25.143,81 € -11.203,33 € 0,00 € -41.993,26 € 54.925,64 € 36.890,98 €

41 134.598,70 € -25.395,25 € -11.315,36 € 0,00 € -41.993,26 € 55.894,83 € 37.170,24 €

42 135.944,69 € -25.649,20 € -11.428,52 € 0,00 € -41.993,26 € 56.873,71 € 37.446,73 €

43 137.304,14 € -25.905,70 € -11.542,80 € 0,00 € -41.993,26 € 57.862,38 € 37.720,48 €

44 138.677,18 € -26.164,75 € -11.658,23 € 0,00 € -41.993,26 € 58.860,94 € 37.991,52 €

45 140.063,95 € -26.426,40 € -11.774,81 € 0,00 € -41.993,26 € 59.869,48 € 38.259,88 €

46 141.464,59 € -26.690,66 € -11.892,56 € 0,00 € -41.993,26 € 60.888,11 € 38.525,59 €

47 142.879,24 € -26.957,57 € -12.011,49 € 0,00 € -41.993,26 € 61.916,92 € 38.788,66 €

48 144.308,03 € -27.227,15 € -12.131,60 € 0,00 € -41.993,26 € 62.956,02 € 39.049,13 €

49 145.751,11 € -27.499,42 € -12.252,92 € 0,00 € -41.993,26 € 64.005,51 € 39.307,02 €

50 147.208,62 € -27.774,41 € -12.375,45 € 0,00 € -41.993,26 € 65.065,50 € 39.562,35 €

51 148.680,71 € -28.052,16 € -12.499,20 € 0,00 € 0,00 € 108.129,35 € 65.095,88 €

52 150.167,51 € -28.332,68 € -12.624,19 € 0,00 € 0,00 € 109.210,64 € 65.095,88 €

53 151.669,19 € -28.616,00 € -12.750,44 € 0,00 € 0,00 € 110.302,75 € 65.095,88 €

54 153.185,88 € -28.902,16 € -12.877,94 € 0,00 € 0,00 € 111.405,78 € 65.095,88 €

55 154.717,74 € -29.191,19 € -13.006,72 € 0,00 € 0,00 € 112.519,83 € 65.095,88 €

56 156.264,92 € -29.483,10 € -13.136,79 € 0,00 € 0,00 € 113.645,03 € 65.095,88 €

57 157.827,57 € -29.777,93 € -13.268,15 € 0,00 € 0,00 € 114.781,48 € 65.095,88 €

58 159.405,84 € -30.075,71 € -13.400,84 € 0,00 € 0,00 € 115.929,30 € 65.095,88 €

59 160.999,90 € -30.376,47 € -13.534,84 € 0,00 € 0,00 € 117.088,59 € 65.095,88 €

60 162.609,90 € -30.680,23 € -13.670,19 € 0,00 € 0,00 € 118.259,48 € 65.095,88 €

61 164.236,00 € -30.987,03 € -13.806,89 € 0,00 € 0,00 € 119.442,07 € 65.095,88 €

62 165.878,36 € -31.296,90 € -13.944,96 € 0,00 € 0,00 € 120.636,49 € 65.095,88 €

63 167.537,14 € -31.609,87 € -14.084,41 € 0,00 € 0,00 € 121.842,86 € 65.095,88 €

64 169.212,51 € -31.925,97 € -14.225,26 € 0,00 € 0,00 € 123.061,29 € 65.095,88 €

65 170.904,64 € -32.245,23 € -14.367,51 € 0,00 € 0,00 € 124.291,90 € 65.095,88 €

66 172.613,69 € -32.567,68 € -14.511,19 € 0,00 € 0,00 € 125.534,82 € 65.095,88 €

67 174.339,82 € -32.893,36 € -14.656,30 € 0,00 € 0,00 € 126.790,17 € 65.095,88 €

68 176.083,22 € -33.222,29 € -14.802,86 € 0,00 € 0,00 € 128.058,07 € 65.095,88 €

69 177.844,05 € -33.554,52 € -14.950,89 € 0,00 € 0,00 € 129.338,65 € 65.095,88 €

70 179.622,49 € -33.890,06 € -15.100,40 € 0,00 € 0,00 € 130.632,03 € 65.095,88 €

71 181.418,72 € -34.228,96 € -15.251,40 € 0,00 € 0,00 € 131.938,35 € 65.095,88 €

72 183.232,91 € -34.571,25 € -15.403,92 € 0,00 € 0,00 € 133.257,74 € 65.095,88 €

73 185.065,23 € -34.916,96 € -15.557,95 € 0,00 € 0,00 € 134.590,32 € 65.095,88 €

74 186.915,89 € -35.266,13 € -15.713,53 € 0,00 € 0,00 € 135.936,22 € 65.095,88 €

75 188.785,05 € -35.618,79 € -15.870,67 € 0,00 € 0,00 € 137.295,58 € 65.095,88 €

76 190.672,90 € -35.974,98 € -16.029,38 € 0,00 € 0,00 € 138.668,54 € 65.095,88 €

77 192.579,62 € -36.334,73 € -16.189,67 € 0,00 € 0,00 € 140.055,22 € 65.095,88 €

78 194.505,42 € -36.698,08 € -16.351,57 € 0,00 € 0,00 € 141.455,77 € 65.095,88 €

79 196.450,48 € -37.065,06 € -16.515,08 € 0,00 € 0,00 € 142.870,33 € 65.095,88 €

80 198.414,98 € -37.435,71 € -16.680,23 € 0,00 € 0,00 € 144.299,04 € 65.095,88 €

SUMME der GuV-Ergebnisse bzw. der kaufkraftbereinigten Werte 5.145.698,01 € 2.933.603,65 €

Die Gewinnzone wird erstmals erreicht nach 1 Jahren

Die kaufkraftbereinigten Gewinne decken die entspr. Verluste nach 1 Jahren

Freie Mietwohnungen: Entwicklung der GuV

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Anhang 51

Anhang 5: Darstellung Plan-GuV Sozialwohnungen

Geförderte Mietwohnungen: Entwicklung der GuV

Laufzeit/Jahre 80

Ertragssteigerung p.a./% 1,00

Kostensteigerung p.a./% 1,00

Inflationsrate p.a./% 1,00

Jahr Mietertrag Instandhal- Verwaltungs- Zinsaufwand Abschreibung Gewinn oder GuV inflations-

./.Ausfallwagn.tungskosten u.sonst.Kosten Verlust bereinigt

0 - € - € - €

1 63.054,77 € -2.842,80 € -7.600,00 € 0,00 € -41.993,26 € 10.618,71 € 10.513,57 €

2 63.054,77 € -2.871,23 € -7.676,00 € 0,00 € -41.993,26 € 10.514,28 € 10.307,11 €

3 63.054,77 € -2.899,94 € -7.752,76 € 0,00 € -41.993,26 € 10.408,81 € 10.102,69 €

4 63.054,77 € -2.928,94 € -7.830,29 € 0,00 € -41.993,26 € 10.302,28 € 9.900,29 €

5 63.685,32 € -2.958,23 € -7.908,59 € 0,00 € -41.993,26 € 10.825,24 € 10.299,84 €

6 64.322,17 € -2.987,81 € -7.987,68 € 0,00 € -41.993,26 € 11.353,42 € 10.695,44 €

7 64.965,39 € -3.017,69 € -8.067,55 € 0,00 € -41.993,26 € 11.886,89 € 11.087,11 €

8 65.615,04 € -3.047,87 € -8.148,23 € 0,00 € -41.993,26 € 12.425,69 € 11.474,92 €

9 66.271,19 € -3.078,35 € -8.229,71 € 0,00 € -41.993,26 € 12.969,88 € 11.858,88 €

10 66.933,91 € -3.109,13 € -8.312,01 € 0,00 € -41.993,26 € 13.519,51 € 12.239,04 €

11 67.603,25 € -7.327,18 € -8.395,13 € 0,00 € -41.993,26 € 9.887,68 € 8.862,56 €

12 68.279,28 € -7.400,45 € -8.479,08 € 0,00 € -41.993,26 € 10.406,49 € 9.235,23 €

13 68.962,07 € -7.474,46 € -8.563,87 € 0,00 € -41.993,26 € 10.930,49 € 9.604,21 €

14 69.651,69 € -7.549,20 € -8.649,51 € 0,00 € -41.993,26 € 11.459,72 € 9.969,53 €

15 70.348,21 € -7.624,69 € -8.736,00 € 0,00 € -41.993,26 € 11.994,25 € 10.331,24 €

16 71.051,69 € -7.700,94 € -8.823,36 € 0,00 € -41.993,26 € 12.534,13 € 10.689,37 €

17 71.762,21 € -7.777,95 € -8.911,60 € 0,00 € -41.993,26 € 13.079,40 € 11.043,95 €

18 72.479,83 € -7.855,73 € -9.000,71 € 0,00 € -41.993,26 € 13.630,13 € 11.395,02 €

19 73.204,63 € -7.934,29 € -9.090,72 € 0,00 € -41.993,26 € 14.186,36 € 11.742,62 €

20 73.936,67 € -8.013,63 € -9.181,63 € 0,00 € -41.993,26 € 14.748,16 € 12.086,77 €

21 74.676,04 € -15.031,28 € -9.273,44 € 0,00 € -41.993,26 € 8.378,06 € 6.798,21 €

22 75.422,80 € -15.181,59 € -9.366,18 € 0,00 € -41.993,26 € 8.881,77 € 7.135,58 €

23 76.177,03 € -15.333,41 € -9.459,84 € 0,00 € -41.993,26 € 9.390,52 € 7.469,61 €

24 76.938,80 € -15.486,74 € -9.554,44 € 0,00 € -41.993,26 € 9.904,36 € 7.800,34 €

25 77.708,19 € -15.641,61 € -9.649,98 € 0,00 € -41.993,26 € 10.423,34 € 8.127,79 €

26 91.695,66 € -15.798,02 € -9.746,48 € -58.368,00 € -41.993,26 € -34.210,11 € -26.411,84 €

27 92.612,62 € -15.956,00 € -9.843,95 € -56.094,72 € -41.993,26 € -31.275,31 € -23.906,97 €

28 93.538,74 € -16.115,56 € -9.942,39 € -53.730,51 € -41.993,26 € -28.242,98 € -21.375,29 €

29 110.375,71 € -16.276,72 € -10.041,81 € -51.271,73 € -41.993,26 € -9.207,81 € -6.899,80 €

30 111.479,47 € -16.439,49 € -10.142,23 € -48.714,60 € -41.993,26 € -5.810,11 € -4.310,65 €

31 112.594,26 € -22.989,99 € -10.243,65 € -46.055,18 € -41.993,26 € -8.687,82 € -6.381,88 €

32 123.068,96 € -23.219,89 € -10.346,09 € -43.289,39 € -41.993,26 € 4.220,33 € 3.069,47 €

33 124.299,65 € -23.452,09 € -10.449,55 € -40.412,97 € -41.993,26 € 7.991,79 € 5.754,91 €

34 125.542,65 € -23.686,61 € -10.554,04 € -37.421,48 € -41.993,26 € 11.887,25 € 8.475,29 €

35 126.798,07 € -23.923,48 € -10.659,59 € -34.310,34 € -41.993,26 € 15.911,41 € 11.232,09 €

36 128.066,05 € -24.162,71 € -10.766,18 € -31.074,76 € -41.993,26 € 20.069,15 € 14.026,83 €

37 129.346,71 € -24.404,34 € -10.873,84 € -27.709,75 € -41.993,26 € 24.365,53 € 16.861,06 €

38 130.640,18 € -24.648,38 € -10.982,58 € -24.210,14 € -41.993,26 € 28.805,82 € 19.736,41 €

39 131.946,58 € -24.894,86 € -11.092,41 € -20.570,54 € -41.993,26 € 33.395,51 € 22.654,50 €

40 133.266,05 € -25.143,81 € -11.203,33 € -16.785,36 € -41.993,26 € 38.140,28 € 25.617,04 €

Ab dem 26. Jahr stufenw eise Mietsteigerung bis zum Erreichen des

Mietniveaus der frei f inanzierten Wohnungen

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Anhang 52

0 134.598,71 € -25.395,25 € -11.315,36 € -12.848,78 € -41.993,26 € 43.046,06 € 28.625,76 €

42 135.944,70 € -25.649,20 € -11.428,52 € -8.754,73 € -41.993,26 € 48.118,98 € 31.682,45 €

43 137.304,14 € -25.905,70 € -11.542,80 € -4.496,92 € -41.993,26 € 53.365,47 € 34.788,94 €

44 138.677,18 € -26.164,75 € -11.658,23 € -68,80 € -41.993,26 € 58.792,15 € 37.947,12 €

45 140.063,96 € -26.426,40 € -11.774,81 € 0,00 € -41.993,26 € 59.869,48 € 38.259,89 €

46 141.464,60 € -26.690,66 € -11.892,56 € 0,00 € -41.993,26 € 60.888,11 € 38.525,59 €

47 142.879,24 € -26.957,57 € -12.011,49 € 0,00 € -41.993,26 € 61.916,92 € 38.788,66 €

48 144.308,03 € -27.227,15 € -12.131,60 € 0,00 € -41.993,26 € 62.956,03 € 39.049,13 €

49 145.751,11 € -27.499,42 € -12.252,92 € 0,00 € -41.993,26 € 64.005,52 € 39.307,02 €

50 147.208,63 € -27.774,41 € -12.375,45 € 0,00 € -41.993,26 € 65.065,51 € 39.562,35 €

51 148.680,71 € -28.052,16 € -12.499,20 € 0,00 € 0,00 € 108.129,35 € 65.095,89 €

52 150.167,52 € -28.332,68 € -12.624,19 € 0,00 € 0,00 € 109.210,65 € 65.095,89 €

53 151.669,19 € -28.616,00 € -12.750,44 € 0,00 € 0,00 € 110.302,75 € 65.095,89 €

54 153.185,89 € -28.902,16 € -12.877,94 € 0,00 € 0,00 € 111.405,78 € 65.095,89 €

55 154.717,75 € -29.191,19 € -13.006,72 € 0,00 € 0,00 € 112.519,84 € 65.095,89 €

56 156.264,92 € -29.483,10 € -13.136,79 € 0,00 € 0,00 € 113.645,04 € 65.095,89 €

57 157.827,57 € -29.777,93 € -13.268,15 € 0,00 € 0,00 € 114.781,49 € 65.095,89 €

58 159.405,85 € -30.075,71 € -13.400,84 € 0,00 € 0,00 € 115.929,30 € 65.095,89 €

59 160.999,91 € -30.376,47 € -13.534,84 € 0,00 € 0,00 € 117.088,60 € 65.095,89 €

60 162.609,91 € -30.680,23 € -13.670,19 € 0,00 € 0,00 € 118.259,48 € 65.095,89 €

61 164.236,00 € -30.987,03 € -13.806,89 € 0,00 € 0,00 € 119.442,08 € 65.095,89 €

62 165.878,36 € -31.296,90 € -13.944,96 € 0,00 € 0,00 € 120.636,50 € 65.095,89 €

63 167.537,15 € -31.609,87 € -14.084,41 € 0,00 € 0,00 € 121.842,86 € 65.095,89 €

64 169.212,52 € -31.925,97 € -14.225,26 € 0,00 € 0,00 € 123.061,29 € 65.095,89 €

65 170.904,64 € -32.245,23 € -14.367,51 € 0,00 € 0,00 € 124.291,90 € 65.095,89 €

66 172.613,69 € -32.567,68 € -14.511,19 € 0,00 € 0,00 € 125.534,82 € 65.095,89 €

67 174.339,83 € -32.893,36 € -14.656,30 € 0,00 € 0,00 € 126.790,17 € 65.095,89 €

68 176.083,23 € -33.222,29 € -14.802,86 € 0,00 € 0,00 € 128.058,07 € 65.095,89 €

69 177.844,06 € -33.554,52 € -14.950,89 € 0,00 € 0,00 € 129.338,65 € 65.095,89 €

70 179.622,50 € -33.890,06 € -15.100,40 € 0,00 € 0,00 € 130.632,04 € 65.095,89 €

71 181.418,72 € -34.228,96 € -15.251,40 € 0,00 € 0,00 € 131.938,36 € 65.095,89 €

72 183.232,91 € -34.571,25 € -15.403,92 € 0,00 € 0,00 € 133.257,74 € 65.095,89 €

73 185.065,24 € -34.916,96 € -15.557,95 € 0,00 € 0,00 € 134.590,32 € 65.095,89 €

74 186.915,89 € -35.266,13 € -15.713,53 € 0,00 € 0,00 € 135.936,23 € 65.095,89 €

75 188.785,05 € -35.618,79 € -15.870,67 € 0,00 € 0,00 € 137.295,59 € 65.095,89 €

76 190.672,90 € -35.974,98 € -16.029,38 € 0,00 € 0,00 € 138.668,54 € 65.095,89 €

77 192.579,63 € -36.334,73 € -16.189,67 € 0,00 € 0,00 € 140.055,23 € 65.095,89 €

78 194.505,43 € -36.698,08 € -16.351,57 € 0,00 € 0,00 € 141.455,78 € 65.095,89 €

79 196.450,48 € -37.065,06 € -16.515,08 € 0,00 € 0,00 € 142.870,34 € 65.095,89 €

80 198.414,99 € -37.435,71 € -16.680,23 € 0,00 € 0,00 € 144.299,04 € 65.095,89 €

SUMME der GuV-Ergebnisse bzw. der kaufkraftbereinigten Werte 4.691.304,56 € 2.608.325,60 €

Die Gewinnzone wird erstmals erreicht nach 1 Jahren

Die kaufkraftbereinigten Gewinne decken die entspr. Verluste nach 1 Jahren

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Anhang 53

Freie Mietwohnungen: Kapitalwertmethode und Interner Zinsfuß

Laufzeit/Jahre 80

Ertragssteigerung p.a./% 1,00

Kostensteigerung p.a./% 1,00

Bodenwertsteigerung p.a./% 1,00

Mindestrendite p.a./% 4,00

Anschlusszinssatz 6 % anstatt 4 %

Jahr Mietertrag Instandhal- Verwaltungs- Darlehens- Zahlungsströme Barwerte der

./.Ausfallwagn. tungskosten u.sonst.Kosten annuitäten Zahlungsströme

0 0,00 € -480.000,00 € -480.000,00 €

1 93.142,96 € -2.842,80 € -7.600,00 € -38.592,00 € 44.108,16 € 42.411,70 €

2 93.142,96 € -2.871,23 € -7.676,00 € -67.392,00 € 15.203,74 € 14.056,71 €

3 93.142,96 € -2.899,94 € -7.752,76 € -67.392,00 € 15.098,26 € 13.422,30 €

4 93.142,96 € -2.928,94 € -7.830,29 € -67.392,00 € 14.991,74 € 12.815,00 €

5 94.074,39 € -2.958,23 € -7.908,59 € -67.392,00 € 15.815,57 € 12.999,25 €

6 95.015,14 € -2.987,81 € -7.987,68 € -67.392,00 € 16.647,65 € 13.156,88 €

7 95.965,29 € -3.017,69 € -8.067,55 € -67.392,00 € 17.488,05 € 13.289,48 €

8 96.924,94 € -3.047,87 € -8.148,23 € -67.392,00 € 18.336,85 € 13.398,55 €

9 97.894,19 € -3.078,35 € -8.229,71 € -67.392,00 € 19.194,13 € 13.485,54 €

10 98.873,13 € -3.109,13 € -8.312,01 € -67.392,00 € 20.060,00 € 13.551,81 €

11 99.861,86 € -7.327,18 € -8.395,13 € -67.392,00 € 16.747,56 € 10.878,89 €

12 100.860,48 € -7.400,45 € -8.479,08 € -67.392,00 € 17.588,95 € 10.986,01 €

13 101.869,09 € -7.474,46 € -8.563,87 € -67.392,00 € 18.438,76 € 11.073,84 €

14 102.887,78 € -7.549,20 € -8.649,51 € -67.392,00 € 19.297,07 € 11.143,58 €

15 103.916,66 € -7.624,69 € -8.736,00 € -67.392,00 € 20.163,96 € 11.196,33 €

16 104.955,82 € -7.700,94 € -8.823,36 € -67.392,00 € 21.039,52 € 11.233,17 €

17 106.005,38 € -7.777,95 € -8.911,60 € -67.392,00 € 21.923,83 € 11.255,11 €

18 107.065,43 € -7.855,73 € -9.000,71 € -67.392,00 € 22.816,99 € 11.263,11 €

19 108.136,09 € -7.934,29 € -9.090,72 € -67.392,00 € 23.719,08 € 11.258,08 €

20 109.217,45 € -8.013,63 € -9.181,63 € -67.392,00 € 24.630,19 € 11.240,90 €

21 110.309,62 € -15.031,28 € -9.273,44 € -67.392,00 € 18.612,90 € 8.167,97 €

22 111.412,72 € -15.181,59 € -9.366,18 € -67.392,00 € 19.472,95 € 8.216,72 €

23 112.526,85 € -15.333,41 € -9.459,84 € -67.392,00 € 20.341,60 € 8.253,12 €

24 113.652,12 € -15.486,74 € -9.554,44 € -67.392,00 € 21.218,94 € 8.277,96 €

25 114.788,64 € -15.641,61 € -9.649,98 € -67.392,00 € 22.105,05 € 8.291,97 €

26 115.936,52 € -15.798,02 € -9.746,48 € -144.000,00 € -53.607,98 € -19.335,82 €

27 117.095,89 € -15.956,00 € -9.843,95 € -144.000,00 € -52.704,06 € -18.278,64 €

28 118.266,85 € -16.115,56 € -9.942,39 € -144.000,00 € -51.791,10 € -17.271,17 €

29 119.449,52 € -16.276,72 € -10.041,81 € -144.000,00 € -50.869,01 € -16.311,22 €

30 120.644,01 € -16.439,49 € -10.142,23 € -144.000,00 € -49.937,70 € -15.396,73 €

31 121.850,45 € -22.989,99 € -10.243,65 € -144.000,00 € -55.383,19 € -16.418,91 €

32 123.068,96 € -23.219,89 € -10.346,09 € -144.000,00 € -54.497,02 € -15.534,81 €

33 124.299,65 € -23.452,09 € -10.449,55 € -144.000,00 € -53.601,99 € -14.691,99 €

34 125.542,64 € -23.686,61 € -10.554,04 € -144.000,00 € -52.698,01 € -13.888,67 €

35 126.798,07 € -23.923,48 € -10.659,59 € -113.426,67 € -21.211,66 € -5.375,36 €

36 128.066,05 € -24.162,71 € -10.766,18 € 0,00 € 93.137,16 € 22.694,61 €

37 129.346,71 € -24.404,34 € -10.873,84 € 0,00 € 94.068,53 € 22.039,96 €

38 130.640,18 € -24.648,38 € -10.982,58 € 0,00 € 95.009,22 € 21.404,19 €

39 131.946,58 € -24.894,86 € -11.092,41 € 0,00 € 95.959,31 € 20.786,76 €

40 133.266,04 € -25.143,81 € -11.203,33 € 0,00 € 96.918,90 € 20.187,15 €

41 134.598,70 € -25.395,25 € -11.315,36 € 0,00 € 97.888,09 € 19.604,82 €

42 135.944,69 € -25.649,20 € -11.428,52 € 0,00 € 98.866,97 € 19.039,30 €

43 137.304,14 € -25.905,70 € -11.542,80 € 0,00 € 99.855,64 € 18.490,09 €

44 138.677,18 € -26.164,75 € -11.658,23 € 0,00 € 100.854,20 € 17.956,72 €

45 140.063,95 € -26.426,40 € -11.774,81 € 0,00 € 101.862,74 € 17.438,74 €

46 141.464,59 € -26.690,66 € -11.892,56 € 0,00 € 102.881,37 € 16.935,70 €

47 142.879,24 € -26.957,57 € -12.011,49 € 0,00 € 103.910,18 € 16.447,17 €

48 144.308,03 € -27.227,15 € -12.131,60 € 0,00 € 104.949,28 € 15.972,73 €

49 145.751,11 € -27.499,42 € -12.252,92 € 0,00 € 105.998,77 € 15.511,98 €

50 147.208,62 € -27.774,41 € -12.375,45 € 0,00 € 107.058,76 € 15.064,52 €

51 148.680,71 € -28.052,16 € -12.499,20 € 0,00 € 108.129,35 € 14.629,96 €

52 150.167,51 € -28.332,68 € -12.624,19 € 0,00 € 109.210,64 € 14.207,95 €

53 151.669,19 € -28.616,00 € -12.750,44 € 0,00 € 110.302,75 € 13.798,10 €

54 153.185,88 € -28.902,16 € -12.877,94 € 0,00 € 111.405,78 € 13.400,08 €

55 154.717,74 € -29.191,19 € -13.006,72 € 0,00 € 112.519,83 € 13.013,54 €

56 156.264,92 € -29.483,10 € -13.136,79 € 0,00 € 113.645,03 € 12.638,15 €

57 157.827,57 € -29.777,93 € -13.268,15 € 0,00 € 114.781,48 € 12.273,59 €

58 159.405,84 € -30.075,71 € -13.400,84 € 0,00 € 115.929,30 € 11.919,54 €

59 160.999,90 € -30.376,47 € -13.534,84 € 0,00 € 117.088,59 € 11.575,71 €

60 162.609,90 € -30.680,23 € -13.670,19 € 0,00 € 118.259,48 € 11.241,79 €

61 164.236,00 € -30.987,03 € -13.806,89 € 0,00 € 119.442,07 € 10.917,51 €

62 165.878,36 € -31.296,90 € -13.944,96 € 0,00 € 120.636,49 € 10.602,58 €

63 167.537,14 € -31.609,87 € -14.084,41 € 0,00 € 121.842,86 € 10.296,74 €

64 169.212,51 € -31.925,97 € -14.225,26 € 0,00 € 123.061,29 € 9.999,72 €

65 170.904,64 € -32.245,23 € -14.367,51 € 0,00 € 124.291,90 € 9.711,26 €

66 172.613,69 € -32.567,68 € -14.511,19 € 0,00 € 125.534,82 € 9.431,13 €

67 174.339,82 € -32.893,36 € -14.656,30 € 0,00 € 126.790,17 € 9.159,08 €

68 176.083,22 € -33.222,29 € -14.802,86 € 0,00 € 128.058,07 € 8.894,88 €

69 177.844,05 € -33.554,52 € -14.950,89 € 0,00 € 129.338,65 € 8.638,29 €

70 179.622,49 € -33.890,06 € -15.100,40 € 0,00 € 130.632,03 € 8.389,11 €

71 181.418,72 € -34.228,96 € -15.251,40 € 0,00 € 131.938,35 € 8.147,12 €

72 183.232,91 € -34.571,25 € -15.403,92 € 0,00 € 133.257,74 € 7.912,10 €

73 185.065,23 € -34.916,96 € -15.557,95 € 0,00 € 134.590,32 € 7.683,87 €

74 186.915,89 € -35.266,13 € -15.713,53 € 0,00 € 135.936,22 € 7.462,22 €

75 188.785,05 € -35.618,79 € -15.870,67 € 0,00 € 137.295,58 € 7.246,96 €

76 190.672,90 € -35.974,98 € -16.029,38 € 0,00 € 138.668,54 € 7.037,92 €

77 192.579,62 € -36.334,73 € -16.189,67 € 0,00 € 140.055,22 € 6.834,90 €

78 194.505,42 € -36.698,08 € -16.351,57 € 0,00 € 141.455,77 € 6.637,74 €

79 196.450,48 € -37.065,06 € -16.515,08 € 0,00 € 142.870,33 € 6.446,27 €

80 198.414,98 € -37.435,71 € -16.680,23 € 0,00 € 810.060,63 € 35.143,93 €

665.761,60 € 28.883,62 €

KAPITALWERT (barwerter Überschuss/Fehlbetrag) 287.686,85 €

INTERNER ZINSFUSS (Rendite) /% 5,32%

Amortisation der Investition über die nominalen Rückflüsse nach 24 Jahren

Amortisation und Mindestrendite wird erreicht nach 53 Jahren

Das letzte Jahr der Nutzungsdauer enthält einen Bodenendwert in

Höhe von

Anhang 6: Darstellung Kapitalwertberechnung und Interner Zinsfuß freie Wohnungen mit 6 % Anschlusszins

Page 59: Fortbildungslehrgang zum/zur IMMOBILIENÖKONOM/IN (GDW) … · STUDIENARBEIT Fortbildungslehrgang zum/zur IMMOBILIENÖKONOM/IN (GDW) bei der AWI Akademie der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft

Anhang 54

Freie Mietwohnungen: Kapitalwertmethode und Interner Zinsfuß

Laufzeit/Jahre 80

Ertragssteigerung p.a./% 1,00

Kostensteigerung p.a./% 1,00

Bodenwertsteigerung p.a./% 1,00

Mindestrendite p.a./% 4,00

Anschlusszinssatz 6 % anstatt 4 %

Jahr Mietertrag Instandhal- Verwaltungs- Darlehens- Zahlungsströme Barwerte der

./.Ausfallwagn. tungskosten u.sonst.Kosten annuitäten Zahlungsströme

0 0,00 € -480.000,00 € -480.000,00 €

1 93.142,96 € -2.842,80 € -7.600,00 € -38.592,00 € 44.108,16 € 42.411,70 €

2 93.142,96 € -2.871,23 € -7.676,00 € -67.392,00 € 15.203,74 € 14.056,71 €

3 93.142,96 € -2.899,94 € -7.752,76 € -67.392,00 € 15.098,26 € 13.422,30 €

4 93.142,96 € -2.928,94 € -7.830,29 € -67.392,00 € 14.991,74 € 12.815,00 €

5 94.074,39 € -2.958,23 € -7.908,59 € -67.392,00 € 15.815,57 € 12.999,25 €

6 95.015,14 € -2.987,81 € -7.987,68 € -67.392,00 € 16.647,65 € 13.156,88 €

7 95.965,29 € -3.017,69 € -8.067,55 € -67.392,00 € 17.488,05 € 13.289,48 €

8 96.924,94 € -3.047,87 € -8.148,23 € -67.392,00 € 18.336,85 € 13.398,55 €

9 97.894,19 € -3.078,35 € -8.229,71 € -67.392,00 € 19.194,13 € 13.485,54 €

10 98.873,13 € -3.109,13 € -8.312,01 € -67.392,00 € 20.060,00 € 13.551,81 €

11 99.861,86 € -7.327,18 € -8.395,13 € -67.392,00 € 16.747,56 € 10.878,89 €

12 100.860,48 € -7.400,45 € -8.479,08 € -67.392,00 € 17.588,95 € 10.986,01 €

13 101.869,09 € -7.474,46 € -8.563,87 € -67.392,00 € 18.438,76 € 11.073,84 €

14 102.887,78 € -7.549,20 € -8.649,51 € -67.392,00 € 19.297,07 € 11.143,58 €

15 103.916,66 € -7.624,69 € -8.736,00 € -67.392,00 € 20.163,96 € 11.196,33 €

16 104.955,82 € -7.700,94 € -8.823,36 € -67.392,00 € 21.039,52 € 11.233,17 €

17 106.005,38 € -7.777,95 € -8.911,60 € -67.392,00 € 21.923,83 € 11.255,11 €

18 107.065,43 € -7.855,73 € -9.000,71 € -67.392,00 € 22.816,99 € 11.263,11 €

19 108.136,09 € -7.934,29 € -9.090,72 € -67.392,00 € 23.719,08 € 11.258,08 €

20 109.217,45 € -8.013,63 € -9.181,63 € -67.392,00 € 24.630,19 € 11.240,90 €

21 110.309,62 € -15.031,28 € -9.273,44 € -67.392,00 € 18.612,90 € 8.167,97 €

22 111.412,72 € -15.181,59 € -9.366,18 € -67.392,00 € 19.472,95 € 8.216,72 €

23 112.526,85 € -15.333,41 € -9.459,84 € -67.392,00 € 20.341,60 € 8.253,12 €

24 113.652,12 € -15.486,74 € -9.554,44 € -67.392,00 € 21.218,94 € 8.277,96 €

25 114.788,64 € -15.641,61 € -9.649,98 € -67.392,00 € 22.105,05 € 8.291,97 €

26 115.936,52 € -15.798,02 € -9.746,48 € -144.000,00 € -53.607,98 € -19.335,82 €

27 117.095,89 € -15.956,00 € -9.843,95 € -144.000,00 € -52.704,06 € -18.278,64 €

28 118.266,85 € -16.115,56 € -9.942,39 € -144.000,00 € -51.791,10 € -17.271,17 €

29 119.449,52 € -16.276,72 € -10.041,81 € -144.000,00 € -50.869,01 € -16.311,22 €

30 120.644,01 € -16.439,49 € -10.142,23 € -144.000,00 € -49.937,70 € -15.396,73 €

31 121.850,45 € -22.989,99 € -10.243,65 € -144.000,00 € -55.383,19 € -16.418,91 €

32 123.068,96 € -23.219,89 € -10.346,09 € -144.000,00 € -54.497,02 € -15.534,81 €

33 124.299,65 € -23.452,09 € -10.449,55 € -144.000,00 € -53.601,99 € -14.691,99 €

34 125.542,64 € -23.686,61 € -10.554,04 € -144.000,00 € -52.698,01 € -13.888,67 €

35 126.798,07 € -23.923,48 € -10.659,59 € -113.426,67 € -21.211,66 € -5.375,36 €

36 128.066,05 € -24.162,71 € -10.766,18 € 0,00 € 93.137,16 € 22.694,61 €

37 129.346,71 € -24.404,34 € -10.873,84 € 0,00 € 94.068,53 € 22.039,96 €

38 130.640,18 € -24.648,38 € -10.982,58 € 0,00 € 95.009,22 € 21.404,19 €

39 131.946,58 € -24.894,86 € -11.092,41 € 0,00 € 95.959,31 € 20.786,76 €

40 133.266,04 € -25.143,81 € -11.203,33 € 0,00 € 96.918,90 € 20.187,15 €

41 134.598,70 € -25.395,25 € -11.315,36 € 0,00 € 97.888,09 € 19.604,82 €

42 135.944,69 € -25.649,20 € -11.428,52 € 0,00 € 98.866,97 € 19.039,30 €

43 137.304,14 € -25.905,70 € -11.542,80 € 0,00 € 99.855,64 € 18.490,09 €

44 138.677,18 € -26.164,75 € -11.658,23 € 0,00 € 100.854,20 € 17.956,72 €

45 140.063,95 € -26.426,40 € -11.774,81 € 0,00 € 101.862,74 € 17.438,74 €

46 141.464,59 € -26.690,66 € -11.892,56 € 0,00 € 102.881,37 € 16.935,70 €

47 142.879,24 € -26.957,57 € -12.011,49 € 0,00 € 103.910,18 € 16.447,17 €

48 144.308,03 € -27.227,15 € -12.131,60 € 0,00 € 104.949,28 € 15.972,73 €

49 145.751,11 € -27.499,42 € -12.252,92 € 0,00 € 105.998,77 € 15.511,98 €

50 147.208,62 € -27.774,41 € -12.375,45 € 0,00 € 107.058,76 € 15.064,52 €

51 148.680,71 € -28.052,16 € -12.499,20 € 0,00 € 108.129,35 € 14.629,96 €

52 150.167,51 € -28.332,68 € -12.624,19 € 0,00 € 109.210,64 € 14.207,95 €

53 151.669,19 € -28.616,00 € -12.750,44 € 0,00 € 110.302,75 € 13.798,10 €

54 153.185,88 € -28.902,16 € -12.877,94 € 0,00 € 111.405,78 € 13.400,08 €

55 154.717,74 € -29.191,19 € -13.006,72 € 0,00 € 112.519,83 € 13.013,54 €

56 156.264,92 € -29.483,10 € -13.136,79 € 0,00 € 113.645,03 € 12.638,15 €

57 157.827,57 € -29.777,93 € -13.268,15 € 0,00 € 114.781,48 € 12.273,59 €

58 159.405,84 € -30.075,71 € -13.400,84 € 0,00 € 115.929,30 € 11.919,54 €

59 160.999,90 € -30.376,47 € -13.534,84 € 0,00 € 117.088,59 € 11.575,71 €

60 162.609,90 € -30.680,23 € -13.670,19 € 0,00 € 118.259,48 € 11.241,79 €

61 164.236,00 € -30.987,03 € -13.806,89 € 0,00 € 119.442,07 € 10.917,51 €

62 165.878,36 € -31.296,90 € -13.944,96 € 0,00 € 120.636,49 € 10.602,58 €

63 167.537,14 € -31.609,87 € -14.084,41 € 0,00 € 121.842,86 € 10.296,74 €

64 169.212,51 € -31.925,97 € -14.225,26 € 0,00 € 123.061,29 € 9.999,72 €

65 170.904,64 € -32.245,23 € -14.367,51 € 0,00 € 124.291,90 € 9.711,26 €

66 172.613,69 € -32.567,68 € -14.511,19 € 0,00 € 125.534,82 € 9.431,13 €

67 174.339,82 € -32.893,36 € -14.656,30 € 0,00 € 126.790,17 € 9.159,08 €

68 176.083,22 € -33.222,29 € -14.802,86 € 0,00 € 128.058,07 € 8.894,88 €

69 177.844,05 € -33.554,52 € -14.950,89 € 0,00 € 129.338,65 € 8.638,29 €

70 179.622,49 € -33.890,06 € -15.100,40 € 0,00 € 130.632,03 € 8.389,11 €

71 181.418,72 € -34.228,96 € -15.251,40 € 0,00 € 131.938,35 € 8.147,12 €

72 183.232,91 € -34.571,25 € -15.403,92 € 0,00 € 133.257,74 € 7.912,10 €

73 185.065,23 € -34.916,96 € -15.557,95 € 0,00 € 134.590,32 € 7.683,87 €

74 186.915,89 € -35.266,13 € -15.713,53 € 0,00 € 135.936,22 € 7.462,22 €

75 188.785,05 € -35.618,79 € -15.870,67 € 0,00 € 137.295,58 € 7.246,96 €

76 190.672,90 € -35.974,98 € -16.029,38 € 0,00 € 138.668,54 € 7.037,92 €

77 192.579,62 € -36.334,73 € -16.189,67 € 0,00 € 140.055,22 € 6.834,90 €

78 194.505,42 € -36.698,08 € -16.351,57 € 0,00 € 141.455,77 € 6.637,74 €

79 196.450,48 € -37.065,06 € -16.515,08 € 0,00 € 142.870,33 € 6.446,27 €

80 198.414,98 € -37.435,71 € -16.680,23 € 0,00 € 810.060,63 € 35.143,93 €

665.761,60 € 28.883,62 €

KAPITALWERT (barwerter Überschuss/Fehlbetrag) 287.686,85 €

INTERNER ZINSFUSS (Rendite) /% 5,32%

Amortisation der Investition über die nominalen Rückflüsse nach 24 Jahren

Amortisation und Mindestrendite wird erreicht nach 53 Jahren

Das letzte Jahr der Nutzungsdauer enthält einen Bodenendwert in

Höhe von

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Anhang 55

Anhang 7: Darstellung Kapitalwertberechnung und Interner Zinsfuß Sozialwohnungen mit 6 % Anschlusszins

Laufzeit/Jahre 80

Ertragssteigerung p.a./% 1,00

Kostensteigerung p.a./% 1,00

Bodenwertsteigerung p.a./% 1,00

Mindestrendite p.a./% 4,00

Anschlusszinssatz 6 % anstatt 4 %

Jahr Mietertrag Instandhal- Verwaltungs- Darlehens- Zahlungsströme Barwerte der

./.Ausfallwagn.tungskosten u.sonst.Kosten annuitäten Zahlungsströme

0 0,00 € -480.000,00 € -480.000,00 €

1 63.054,77 € -2.842,80 € -7.600,00 € 0,00 € 52.611,97 € 50.588,43 €

2 63.054,77 € -2.871,23 € -7.676,00 € -19.200,00 € 33.307,54 € 30.794,69 €

3 63.054,77 € -2.899,94 € -7.752,76 € -19.200,00 € 33.202,07 € 29.516,52 €

4 63.054,77 € -2.928,94 € -7.830,29 € -19.200,00 € 33.095,54 € 28.290,21 €

5 63.685,32 € -2.958,23 € -7.908,59 € -19.200,00 € 33.618,50 € 27.631,95 €

6 64.322,17 € -2.987,81 € -7.987,68 € -19.200,00 € 34.146,68 € 26.986,62 €

7 64.965,39 € -3.017,69 € -8.067,55 € -19.200,00 € 34.680,15 € 26.354,06 €

8 65.615,04 € -3.047,87 € -8.148,23 € -19.200,00 € 35.218,95 € 25.734,14 €

9 66.271,19 € -3.078,35 € -8.229,71 € -19.200,00 € 35.763,14 € 25.126,71 €

10 66.933,91 € -3.109,13 € -8.312,01 € -19.200,00 € 36.312,77 € 24.531,61 €

11 67.603,25 € -7.327,18 € -8.395,13 € -19.200,00 € 32.680,94 € 21.228,91 €

12 68.279,28 € -7.400,45 € -8.479,08 € -19.200,00 € 33.199,75 € 20.736,46 €

13 68.962,07 € -7.474,46 € -8.563,87 € -19.200,00 € 33.723,75 € 20.253,61 €

14 69.651,69 € -7.549,20 € -8.649,51 € -19.200,00 € 34.252,98 € 19.780,24 €

15 70.348,21 € -7.624,69 € -8.736,00 € -19.200,00 € 34.787,51 € 19.316,27 €

16 71.051,69 € -7.700,94 € -8.823,36 € -19.200,00 € 35.327,39 € 18.861,58 €

17 71.762,21 € -7.777,95 € -8.911,60 € -19.200,00 € 35.872,66 € 18.416,06 €

18 72.479,83 € -7.855,73 € -9.000,71 € -19.200,00 € 36.423,39 € 17.979,61 €

19 73.204,63 € -7.934,29 € -9.090,72 € -19.200,00 € 36.979,62 € 17.552,10 €

20 73.936,67 € -8.013,63 € -9.181,63 € -19.200,00 € 37.541,42 € 17.133,41 €

21 74.676,04 € -15.031,28 € -9.273,44 € -19.200,00 € 31.171,32 € 13.679,02 €

22 75.422,80 € -15.181,59 € -9.366,18 € -19.200,00 € 31.675,03 € 13.365,45 €

23 76.177,03 € -15.333,41 € -9.459,84 € -19.200,00 € 32.183,78 € 13.057,81 €

24 76.938,80 € -15.486,74 € -9.554,44 € -19.200,00 € 32.697,62 € 12.756,04 €

25 77.708,19 € -15.641,61 € -9.649,98 € -19.200,00 € 33.216,60 € 12.460,10 €

26 91.695,66 € -15.798,02 € -9.746,48 € -153.600,00 € -87.448,85 € -31.541,86 €

27 92.612,62 € -15.956,00 € -9.843,95 € -153.600,00 € -86.787,33 € -30.099,29 €

28 93.538,74 € -16.115,56 € -9.942,39 € -153.600,00 € -86.119,21 € -28.718,82 €

29 110.375,71 € -16.276,72 € -10.041,81 € -153.600,00 € -69.542,82 € -22.299,00 €

30 111.479,47 € -16.439,49 € -10.142,23 € -153.600,00 € -68.702,25 € -21.182,19 €

31 112.594,26 € -22.989,99 € -10.243,65 € -153.600,00 € -74.239,38 € -22.009,03 €

32 123.068,96 € -23.219,89 € -10.346,09 € -153.600,00 € -64.097,02 € -18.271,36 €

33 124.299,65 € -23.452,09 € -10.449,55 € -153.600,00 € -63.201,99 € -17.323,30 €

34 125.542,65 € -23.686,61 € -10.554,04 € -153.600,00 € -62.298,01 € -16.418,77 €

35 126.798,07 € -23.923,48 € -10.659,59 € -153.600,00 € -61.384,99 € -15.555,91 €

36 128.066,05 € -24.162,71 € -10.766,18 € -153.600,00 € -60.462,84 € -14.732,90 €

37 129.346,71 € -24.404,34 € -10.873,84 € -153.600,00 € -59.531,47 € -13.948,03 €

38 130.640,18 € -24.648,38 € -10.982,58 € -153.600,00 € -58.590,78 € -13.199,65 €

39 131.946,58 € -24.894,86 € -11.092,41 € -153.600,00 € -57.640,69 € -12.486,16 €

40 133.266,05 € -25.143,81 € -11.203,33 € -75.468,74 € 21.450,16 € 4.467,83 €

Geförderte Mietwohnungen: Kapitalwertmethode und Interner Zinsfuß

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Anhang 56

41 134.598,71 € -25.395,25 € -11.315,36 € 0,00 € 97.888,09 € 19.604,82 €

42 135.944,70 € -25.649,20 € -11.428,52 € 0,00 € 98.866,97 € 19.039,30 €

43 137.304,14 € -25.905,70 € -11.542,80 € 0,00 € 99.855,64 € 18.490,09 €

44 138.677,18 € -26.164,75 € -11.658,23 € 0,00 € 100.854,20 € 17.956,72 €

45 140.063,96 € -26.426,40 € -11.774,81 € 0,00 € 101.862,74 € 17.438,74 €

46 141.464,60 € -26.690,66 € -11.892,56 € 0,00 € 102.881,37 € 16.935,70 €

47 142.879,24 € -26.957,57 € -12.011,49 € 0,00 € 103.910,18 € 16.447,17 €

48 144.308,03 € -27.227,15 € -12.131,60 € 0,00 € 104.949,29 € 15.972,73 €

49 145.751,11 € -27.499,42 € -12.252,92 € 0,00 € 105.998,78 € 15.511,98 €

50 147.208,63 € -27.774,41 € -12.375,45 € 0,00 € 107.058,77 € 15.064,52 €

51 148.680,71 € -28.052,16 € -12.499,20 € 0,00 € 108.129,35 € 14.629,97 €

52 150.167,52 € -28.332,68 € -12.624,19 € 0,00 € 109.210,65 € 14.207,95 €

53 151.669,19 € -28.616,00 € -12.750,44 € 0,00 € 110.302,75 € 13.798,10 €

54 153.185,89 € -28.902,16 € -12.877,94 € 0,00 € 111.405,78 € 13.400,08 €

55 154.717,75 € -29.191,19 € -13.006,72 € 0,00 € 112.519,84 € 13.013,54 €

56 156.264,92 € -29.483,10 € -13.136,79 € 0,00 € 113.645,04 € 12.638,15 €

57 157.827,57 € -29.777,93 € -13.268,15 € 0,00 € 114.781,49 € 12.273,59 €

58 159.405,85 € -30.075,71 € -13.400,84 € 0,00 € 115.929,30 € 11.919,54 €

59 160.999,91 € -30.376,47 € -13.534,84 € 0,00 € 117.088,60 € 11.575,71 €

60 162.609,91 € -30.680,23 € -13.670,19 € 0,00 € 118.259,48 € 11.241,79 €

61 164.236,00 € -30.987,03 € -13.806,89 € 0,00 € 119.442,08 € 10.917,51 €

62 165.878,36 € -31.296,90 € -13.944,96 € 0,00 € 120.636,50 € 10.602,58 €

63 167.537,15 € -31.609,87 € -14.084,41 € 0,00 € 121.842,86 € 10.296,74 €

64 169.212,52 € -31.925,97 € -14.225,26 € 0,00 € 123.061,29 € 9.999,72 €

65 170.904,64 € -32.245,23 € -14.367,51 € 0,00 € 124.291,90 € 9.711,26 €

66 172.613,69 € -32.567,68 € -14.511,19 € 0,00 € 125.534,82 € 9.431,13 €

67 174.339,83 € -32.893,36 € -14.656,30 € 0,00 € 126.790,17 € 9.159,08 €

68 176.083,23 € -33.222,29 € -14.802,86 € 0,00 € 128.058,07 € 8.894,88 €

69 177.844,06 € -33.554,52 € -14.950,89 € 0,00 € 129.338,65 € 8.638,29 €

70 179.622,50 € -33.890,06 € -15.100,40 € 0,00 € 130.632,04 € 8.389,11 €

71 181.418,72 € -34.228,96 € -15.251,40 € 0,00 € 131.938,36 € 8.147,12 €

72 183.232,91 € -34.571,25 € -15.403,92 € 0,00 € 133.257,74 € 7.912,10 €

73 185.065,24 € -34.916,96 € -15.557,95 € 0,00 € 134.590,32 € 7.683,87 €

74 186.915,89 € -35.266,13 € -15.713,53 € 0,00 € 135.936,23 € 7.462,22 €

75 188.785,05 € -35.618,79 € -15.870,67 € 0,00 € 137.295,59 € 7.246,96 €

76 190.672,90 € -35.974,98 € -16.029,38 € 0,00 € 138.668,54 € 7.037,92 €

77 192.579,63 € -36.334,73 € -16.189,67 € 0,00 € 140.055,23 € 6.834,90 €

78 194.505,43 € -36.698,08 € -16.351,57 € 0,00 € 141.455,78 € 6.637,74 €

79 196.450,48 € -37.065,06 € -16.515,08 € 0,00 € 142.870,34 € 6.446,27 €

80 198.414,99 € -37.435,71 € -16.680,23 € 0,00 € 810.060,64 € 35.143,94 €

Das letzte Jahr der Nutzungsdauer enthält einen Bodenendw ert in Höhe von 665.761,60 € 28.883,62 €

KAPITALWERT (barwerter Überschuss/Fehlbetrag) 296.566,75 €

INTERNER ZINSFUSS (Rendite) /% 5,91%

Amortisation der Investition über die nominalen Rückflüsse nach 14 Jahren

Amortisation und Mindestrendite wird erreicht nach 20 Jahren

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Anhang 57

Anhang 8: Darstellung Kapitalwertberechnung und Interner Zinsfuß Sozialwohnungen mit höherem Mietausfallwagnis und Verw.K.

Laufzeit/Jahre 80

Ertragssteigerung p.a./% 1,00

Kostensteigerung p.a./% 1,00

Bodenwertsteigerung p.a./% 1,00

Mindestrendite p.a./% 4,00

Mietausfallwagnis 3 % p. a. und Verw.K. 500 € p. a. und Wohnung

Jahr Mietertrag Instandhal- Verwaltungs- Darlehens- Zahlungsströme Barwerte der

./.Ausfallwagn.tungskosten u.sonst.Kosten annuitäten Zahlungsströme

0 0,00 € -480.000,00 € -480.000,00 €

1 62.411,35 € -2.842,80 € -9.500,00 € 0,00 € 50.068,55 € 48.142,84 €

2 62.411,35 € -2.871,23 € -9.595,00 € -19.200,00 € 30.745,12 € 28.425,60 €

3 62.411,35 € -2.899,94 € -9.690,95 € -19.200,00 € 30.620,46 € 27.221,48 €

4 62.411,35 € -2.928,94 € -9.787,86 € -19.200,00 € 30.494,55 € 26.066,87 €

5 63.035,47 € -2.958,23 € -9.885,74 € -19.200,00 € 30.991,50 € 25.472,75 €

6 63.665,82 € -2.987,81 € -9.984,60 € -19.200,00 € 31.493,41 € 24.889,70 €

7 64.302,48 € -3.017,69 € -10.084,44 € -19.200,00 € 32.000,35 € 24.317,63 €

8 64.945,50 € -3.047,87 € -10.185,29 € -19.200,00 € 32.512,35 € 23.756,46 €

9 65.594,96 € -3.078,35 € -10.287,14 € -19.200,00 € 33.029,47 € 23.206,07 €

10 66.250,91 € -3.109,13 € -10.390,01 € -19.200,00 € 33.551,77 € 22.666,37 €

11 66.913,42 € -7.327,18 € -10.493,91 € -19.200,00 € 29.892,33 € 19.417,49 €

12 67.582,55 € -7.400,45 € -10.598,85 € -19.200,00 € 30.383,25 € 18.977,29 €

13 68.258,38 € -7.474,46 € -10.704,84 € -19.200,00 € 30.879,08 € 18.545,18 €

14 68.940,96 € -7.549,20 € -10.811,89 € -19.200,00 € 31.379,87 € 18.121,10 €

15 69.630,37 € -7.624,69 € -10.920,01 € -19.200,00 € 31.885,67 € 17.704,98 €

16 70.326,67 € -7.700,94 € -11.029,21 € -19.200,00 € 32.396,53 € 17.296,77 €

17 71.029,94 € -7.777,95 € -11.139,50 € -19.200,00 € 32.912,49 € 16.896,39 €

18 71.740,24 € -7.855,73 € -11.250,89 € -19.200,00 € 33.433,62 € 16.503,77 €

19 72.457,64 € -7.934,29 € -11.363,40 € -19.200,00 € 33.959,96 € 16.118,84 €

20 73.182,22 € -8.013,63 € -11.477,04 € -19.200,00 € 34.491,56 € 15.741,50 €

21 73.914,04 € -15.031,28 € -11.591,81 € -19.200,00 € 28.090,96 € 12.327,26 €

22 74.653,18 € -15.181,59 € -11.707,72 € -19.200,00 € 28.563,87 € 12.052,68 €

23 75.399,71 € -15.333,41 € -11.824,80 € -19.200,00 € 29.041,51 € 11.782,90 €

24 76.153,71 € -15.486,74 € -11.943,05 € -19.200,00 € 29.523,92 € 11.517,92 €

25 76.915,25 € -15.641,61 € -12.062,48 € -19.200,00 € 30.011,16 € 11.257,69 €

26 91.695,66 € -15.798,02 € -12.183,10 € -115.200,00 € -51.485,47 € -18.570,25 €

27 92.612,62 € -15.956,00 € -12.304,93 € -115.200,00 € -50.848,32 € -17.635,04 €

28 93.538,74 € -16.115,56 € -12.427,98 € -115.200,00 € -50.204,81 € -16.742,17 €

29 110.375,71 € -16.276,72 € -12.552,26 € -115.200,00 € -33.653,27 € -10.790,97 €

30 111.479,47 € -16.439,49 € -12.677,79 € -115.200,00 € -32.837,81 € -10.124,51 €

31 112.594,26 € -22.989,99 € -12.804,56 € -115.200,00 € -38.400,29 € -11.384,16 €

32 123.068,96 € -23.219,89 € -12.932,61 € -115.200,00 € -28.283,54 € -8.062,45 €

33 124.299,65 € -23.452,09 € -13.061,94 € -115.200,00 € -27.414,38 € -7.514,12 €

34 125.542,65 € -23.686,61 € -13.192,56 € -115.200,00 € -26.536,52 € -6.993,75 €

35 126.798,07 € -23.923,48 € -13.324,48 € -115.200,00 € -25.649,88 € -6.500,08 €

36 128.066,05 € -24.162,71 € -13.457,73 € -115.200,00 € -24.754,38 € -6.031,87 €

37 129.346,71 € -24.404,34 € -13.592,30 € -115.200,00 € -23.849,93 € -5.587,96 €

38 130.640,18 € -24.648,38 € -13.728,23 € -115.200,00 € -22.936,43 € -5.167,24 €

39 131.946,58 € -24.894,86 € -13.865,51 € -115.200,00 € -22.013,79 € -4.768,64 €

40 133.266,05 € -25.143,81 € -14.004,16 € -115.200,00 € -21.081,93 € -4.391,13 €

Geförderte Mietwohnungen: Kapitalwertmethode und Interner Zinsfuß

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Anhang 58

41 134.598,71 € -25.395,25 € -14.144,21 € -115.200,00 € -20.140,75 € -4.033,75 €

42 135.944,70 € -25.649,20 € -14.285,65 € -115.200,00 € -19.190,15 € -3.695,54 €

43 137.304,14 € -25.905,70 € -14.428,50 € -115.200,00 € -18.230,06 € -3.375,63 €

44 138.677,18 € -26.164,75 € -14.572,79 € -1.788,69 € 96.150,95 € 17.119,33 €

45 140.063,96 € -26.426,40 € -14.718,52 € 0,00 € 98.919,04 € 16.934,78 €

46 141.464,60 € -26.690,66 € -14.865,70 € 0,00 € 99.908,23 € 16.446,28 €

47 142.879,24 € -26.957,57 € -15.014,36 € 0,00 € 100.907,31 € 15.971,87 €

48 144.308,03 € -27.227,15 € -15.164,50 € 0,00 € 101.916,39 € 15.511,14 €

49 145.751,11 € -27.499,42 € -15.316,15 € 0,00 € 102.935,55 € 15.063,70 €

50 147.208,63 € -27.774,41 € -15.469,31 € 0,00 € 103.964,90 € 14.629,17 €

51 148.680,71 € -28.052,16 € -15.624,00 € 0,00 € 105.004,55 € 14.207,18 €

52 150.167,52 € -28.332,68 € -15.780,24 € 0,00 € 106.054,60 € 13.797,36 €

53 151.669,19 € -28.616,00 € -15.938,04 € 0,00 € 107.115,15 € 13.399,36 €

54 153.185,89 € -28.902,16 € -16.097,43 € 0,00 € 108.186,30 € 13.012,84 €

55 154.717,75 € -29.191,19 € -16.258,40 € 0,00 € 109.268,16 € 12.637,47 €

56 156.264,92 € -29.483,10 € -16.420,98 € 0,00 € 110.360,84 € 12.272,92 €

57 157.827,57 € -29.777,93 € -16.585,19 € 0,00 € 111.464,45 € 11.918,90 €

58 159.405,85 € -30.075,71 € -16.751,05 € 0,00 € 112.579,09 € 11.575,08 €

59 160.999,91 € -30.376,47 € -16.918,56 € 0,00 € 113.704,89 € 11.241,19 €

60 162.609,91 € -30.680,23 € -17.087,74 € 0,00 € 114.841,93 € 10.916,92 €

61 164.236,00 € -30.987,03 € -17.258,62 € 0,00 € 115.990,35 € 10.602,01 €

62 165.878,36 € -31.296,90 € -17.431,20 € 0,00 € 117.150,26 € 10.296,18 €

63 167.537,15 € -31.609,87 € -17.605,52 € 0,00 € 118.321,76 € 9.999,18 €

64 169.212,52 € -31.925,97 € -17.781,57 € 0,00 € 119.504,98 € 9.710,74 €

65 170.904,64 € -32.245,23 € -17.959,39 € 0,00 € 120.700,03 € 9.430,62 €

66 172.613,69 € -32.567,68 € -18.138,98 € 0,00 € 121.907,03 € 9.158,58 €

67 174.339,83 € -32.893,36 € -18.320,37 € 0,00 € 123.126,10 € 8.894,39 €

68 176.083,23 € -33.222,29 € -18.503,58 € 0,00 € 124.357,36 € 8.637,83 €

69 177.844,06 € -33.554,52 € -18.688,61 € 0,00 € 125.600,93 € 8.388,66 €

70 179.622,50 € -33.890,06 € -18.875,50 € 0,00 € 126.856,94 € 8.146,68 €

71 181.418,72 € -34.228,96 € -19.064,25 € 0,00 € 128.125,51 € 7.911,68 €

72 183.232,91 € -34.571,25 € -19.254,89 € 0,00 € 129.406,77 € 7.683,46 €

73 185.065,24 € -34.916,96 € -19.447,44 € 0,00 € 130.700,83 € 7.461,82 €

74 186.915,89 € -35.266,13 € -19.641,92 € 0,00 € 132.007,84 € 7.246,57 €

75 188.785,05 € -35.618,79 € -19.838,34 € 0,00 € 133.327,92 € 7.037,54 €

76 190.672,90 € -35.974,98 € -20.036,72 € 0,00 € 134.661,20 € 6.834,53 €

77 192.579,63 € -36.334,73 € -20.237,09 € 0,00 € 136.007,81 € 6.637,38 €

78 194.505,43 € -36.698,08 € -20.439,46 € 0,00 € 137.367,89 € 6.445,92 €

79 196.450,48 € -37.065,06 € -20.643,85 € 0,00 € 138.741,57 € 6.259,98 €

80 198.414,99 € -37.435,71 € -20.850,29 € 0,00 € 805.890,58 € 34.963,02 €

Das letzte Jahr der Nutzungsdauer enthält einen Bodenendw ert in Höhe von 665.761,60 € 28.883,62 €

KAPITALWERT (barwerter Überschuss/Fehlbetrag) 305.460,47 €

INTERNER ZINSFUSS (Rendite) /% 5,95%

Amortisation der Investition über die nominalen Rückflüsse nach 15 Jahren

Amortisation und Mindestrendite wird erreicht nach 23 Jahren

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Anhang 59

Anhang 9: Zeitungsartikel in der Südwestpresse - die Neckarquelle zur Wohnraumstrategie in Villingen-Schwenningen, erschienen am 24. Januar 2017

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Anhang 60

Anhang 10: Aktennotiz: Telefonat mit Herr Hochstuhl, L-Bank

Aktennotiz Telefonat mit Herr Hochstuhl, L-Bank Thema: Mittelbare Belegungen bei Sozialwohnungen Seit 2008 ist die mittelbare Belegung von Sozialwohnungen extrem verkompli-ziert worden, das gilt für ALLE Sozialwohnungen, egal welcher Förderjahrgang. Die Durchführungsverordnung ist sehr kompliziert.

• Das Volumen des Mietverzichts der ursprünglich geförderten Wohnung muss nachweislich mindestens erreicht werden.

• Antrag der Stadt an die L-Bank

• Die mittelbare Belegung ist nur bei bestimmten Begründungen (z.B. schwerwiegende nachweisliche persönliche Gründe des Wohnberechtig-ten) überhaupt möglich (Wechsel der Sozialwohnung im Bestand).

• Es braucht eine schriftliche Vereinbarung mit der Stadt

• Die nochmalige Weitergabe der Sozialbindung auf eine oder mehrere wei-tere Wohnungen ist in jedem Fall noch schwieriger (ggf. unmöglich)

Einmalige Erleichterungen für die mittelbare Belegung gibt es NUR in der Erstvermietung von Neubauten seit 2013. Hier braucht es keine Begründun-gen. Die mittelbaren Belegungen müssen aber mit Antragstellung feststehen, sonst wird es zumindest schwieriger. Natürlich gilt auch hier, dass das Volumen des Mietverzichts mit dem Volumen bei den Neubauwohnungen übereinstimmen muss, also im Regelfall deutlich mehr Mietfläche gebunden werden muss, siehe oben. Bei Folgevermietungen gilt alles wieder wie oben beschrieben. Bei Mangel an Bedarf droht ein zusätzliches finanzielles Risiko: Kann eine Sozialwohnung ½ Jahr lang nicht mehr an Berechtigte vermietet wer-den, so kann deren „Freistellung“ mit Bestätigung der Stadt beantragt werden. Dann darf sie frei vermietet werden, jedoch zur Sozialmiete. AUSSERDEM ist DAUERHAFT eine regelmäßige Ausgleichszahlung an die Stadt zu zahlen. 27.01.2017/Re

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Anhang 61

Anhang 11: Aktennotiz: Gespräch mit Herrn Jakob und Herrn Hoch-stuhl, L-Bank

Gesprächsnotiz

Gespräch mit Herrn Hochstuhl und Herrn Jakob, L-Bank, Villingen-Schwenningen, Geschäftsstelle der Familienheim, 02.02.2017 Thema: Neuerungen in der sozialen Mietwohnraumförderung Ab dem 01.04.2017 werden Neuerungen im Landeswohnraumförderprogramm umgesetzt. Für die soziale Mietwohnraumförderung gilt ab dann:

• Die Einkommensgrenzen für den Bezug von Sozialwohnungen werden um 10 % angehoben.

• Flüchtlinge mit Bleibeperspektive sind zukünftig berechtigt eine Sozial-wohnung zu beziehen (werden Personen gleichgestellt, die einen Wohn-berechtigungsschein besitzen).

• Die Tilgung des zinslosen Darlehens wird auf 2 % erhöht.

• Das Förderdarlehen kann für 30 Jahre beantragt werden.

• Die Förderung wird landesweit ausgedehnt. Damit könnten theoretisch in jeder Kommune Sozialwohnungen gebaut werden. Problem: In Kommu-nen mit sehr geringen Vergleichsmieten macht der Neubau von Sozial-wohnungen gegebenenfalls wenig Sinn geringe Mieten, geringere Ab-schläge zur Sozialmiete, geringere Förderung.

• Zuschüsse anstatt Förderdarlehen sollen möglich sein Benennung der größten Schwächen des Förderprogramms:

• Programm ist sehr kompliziert, es gibt sehr viele Sonderfälle (z.B. Förde-rung von Barrierefreiheit oder von besonderen Innovationen), hoher Ver-waltungsaufwand für die L-Bank und für den Investor.

• L-Bank eigenes Kalkulationsschema muss dieser 2-jährlich vorgelegt werden. Durchschnittliche jährliche Verzinsung des EKs darf 4 % nicht überschreiten, sonst Rückzahlung des Darlehens oder Verringerung der Sozialmiete geringer Anreiz für Investor

• Die Kommune hat die korrekte Belegung der Sozialwohnungen zu über-prüfen und die mittelbare Belegung zu steuern oftmals sind die Kom-munen damit überfordert und verlieren den Überblick über die vorhande-nen Sozialwohnungen, bzw. kommen ihrer Kontrollpflicht nicht nach Kommune kann aus der Förderung ausgeschlossen werden

• Weiterhin hat die Kommune die ortsübliche Vergleichsmiete festzusetzen. Bei Neubaumieten ist der Mietansatz häufig strittig, da der örtliche Miet-spiegel nur die Vergangenheit abbildet und nicht zur Ermittlung von Neu-baumieten herangezogen werden kann.

Hinweis:

• Für das Schaffen von Sozialwohnungen innerhalb des Wohnungsbestan-des erhält der Eigentümer Zuschüsse um die Mietverluste auszugleichen.

• Sozialwohnungen können damit flexibel im Bestand verteilt werden keine Konzentration von Sozialwohnungen in einem Gebiet

• Sozialmieten von Bestandswohnungen sind deutlich geringer als Sozial-mieten von Neubauwohnungen echte Sozialmiete, vor allem in Regio-nen mit hohen Neubaumieten sinnvoll.

02.02.2017/ Svenja Graf

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Anhang 62

Anhang 12: Ausschnitt Kalkulationsschema der L-Bank

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Anhang 63

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Ehrenwörtliche Erklärung

Ehrenwörtliche Erklärung

Ich erkläre hiermit ehrenwörtlich:

1. dass ich meine Abschlussarbeit selbstständig und ohne fremde Hilfe an-

gefertigt habe,

2. dass ich die Übernahme wörtlicher Zitate aus der Literatur sowie die Ver-

wendung der Gedanken anderer Autoren an den entsprechenden Stellen

innerhalb der Arbeit gekennzeichnet habe.

XOrt, (Datum)

XSvenja Graf