AF SEKRETARIATSCHEF, CAND. POLIT. CURT LILIEGREEN, BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER

4

Foto

: St

ig L

arse

n

entreprenøren

5

HÅBET PÅ BOLIGMARKEDET

kan man se sig om internationalt.Er det en mere generel tendens,og hvad kan man lære af udvik-lingen i andre lande? En særliggrund til, at det kan være klogt atskæve til udlandet, er, at Danmarkrent geografisk er et meget lilleland, og at vi ydermere har enmeget lige indkomstfordeling.Derfor kommer forskelle af re-gional karakter ikke altid så tyde-ligt til udtryk herhjemme, og iden udstrækning, at der observe-res forskelle i de regionale tal,kan man ofte forklare dem medenkelthændelser som salg af etnyt, større boligprojekt, eller luk-ning af en større arbejdsplads,der godt kan slå voldsomt ud i enmindre dansk provinsby. I praksis viser landets begrænse-de størrelse sig ved, at der kanvære ret store, tilfældige udsvingi prisstigningerne på boliger i deenkelte kvartaler, når man ser på

landsdele. Det gælder især nu,hvor der ikke handles så mangeboliger.

Derfor ses der i det følgendeogså på den seneste tids udvik-ling på boligmarkedet i USA og iEngland, hvor der er et helt an-derledes volumen i salgstallene,og større geografiske afstande.

USA – HVOR KRISENSTARTEDE I USA oplevede især det sydvest-lige hjørne med Californien, Arizona og Nevada en voldsomfest på boligmarkedet indtil bob-len bristede, og subprimekrisenbrød ud i lys lue i 2006. En lignende boble udviklede sig i Florida. Disse stater er kende-tegnet ved, at de har haft en befolkningsmæssig tilvækst, og de rummer bysamfund, der harværet igennem en hastig vækst. Det er f.eks. i Californien San

Fransisco, nær Silicon Valley, IT-sektorens hjerteland, eller deter Phoenix, Arizonas hastigt voksende storby.

Disse områder har en langtkraftigere befolkningstilvækst,end man kan opleve nogetsteds iNordeuropa. For eksempel vok-sede befolkningen i delstaten Nevada med 66% fra 1990 til år2000.

De byer, der oplevede den has -tigste vækst, oplevede også detvoldsomste crash i priserne, og dehar på det seneste på ny set storeprisstigninger. Prisstigningerneligger omkring 25% om året i SanFransisco og i Las Vegas.

Det er karakteristisk, at det erbyer i det vestlige USA som Las Vegas, San Fransisco, LosAngeles, San Diego, Phoenix,Seattle og Portland som opleverde højeste prisstigninger. Der-imod ligger storbyerne på østkys -

ÅRLIG STIGNING I BOLIGPRISERNE PR. JULI 2013, %

Kilde: Case-Shiller prisindekset, S&P Dow Jones Indices

VENDING ELLER FALSK ALARMDet seneste halvandet år harbragt store prisstigninger til detkøbenhavnske ejerlejlighedsmar-ked. Analytikerne er delt i deresholdning til disse prisstigninger.Der er på den ene side advarslerom, at stigningerne er en boble,og at de kan udløse en selvfor-stærkende spekulativ tendens.Andre røster taler om, at marke-det er vendt, og at vi snart vil seprisstigninger på parcelhuse, ogat stigningerne vil brede sig tilandre landsdele. For håndværks-mesteren, trælasthandlen ellerteglværket, såvel som for bolig-ejeren og førstegangskøberenkan disse signaler forvirre. Hvem skal man tro, når ikke en-gang eksperterne er enige?

Prisudviklingen på boligmar-kedet i et enkelt land kan let visemidlertidige udsving, der ikke repræsenterer en konjunkturven-ding. Boligmarkedet er mere endnogen andre markeder følsomtfor ændringer i den måde, finan -sieringssystemet er skruet sam-men på, og kan også påvirkes afændringer i skatteregler samtmidlertidige støtteordninger.Markedet indretter sig efter for-brugernes forventninger, en psy-kologisk størrelse, vi ikke altidfuldt ud forstår. I slutningen af2010 vendte boligmarkedet såle-des opad i Danmark, og vi fiknogle kvartaler med ret kraftigeprisstigninger, hvorefter marke-det vendte nedad igen.

For at se, om der er substans ivendingen på det danske marked,

PÅ DET SENESTE HAR PRISSTIGNINGERNE PÅ EJERLEJLIGHEDER I HOVEDSTADEN PÅKALDT SIGAVISOVERSKRIFTER. ER DET EN NY BOBLE, DER SNART BRISTER? ELLER VIL PRISSTIGNINGERNEBREDE SIG TIL RESTEN AF MARKEDET, OG ER VI UDE AF KRISEN? FOR BYGGEERHVERVET ER DISSESPØRGSMÅL CENTRALE, FOR MANGE VIRKSOMHEDER LEVER AF BOLIGBYGGERI OG – VEDLI-GEHOLDELSE. SELV OM DER VENTER STORE INFRASTRUKTURINVESTERINGER FORUDE, OG VISTÅR FORAN NYE MEGABYGGERIER SOM FOR EKSEMPEL SYGEHUSE, ER MANGE MINDREVIRKSOMHEDER I ERHVERVET HELT AFHÆNGIGE AF BOLIGMARKEDET.

entreprenøren

ten som Boston, Washington ogBoston forholdsvis lavt. Opsvin-get er således selektivt. Det har

placeret sig i de stater, der haroplevet en voldsom vækst i fol-ketallet, som Arizona og Nevada

og Florida, mens det nordøstligeUSA, kendt som New Englandstår mere i stampe.

Der er sund logik i, at prisernenu går op dér, hvor de førhenfaldt mest, og hvor der samtidighar været en høj tvangsauktions-rate, der nu er faldet en del. Det indikerer, at prisstigningerne repræsenterer en tilbagevendentil mere normale markedstilstan-de. Spørgsmålet er, om stignin-gerne i den amerikanske rente vil bremse det igangværende op-sving. USA er begyndt at opleveen stigning i renten, og i takt medat der på ny kommer gang i hju-lene i den amerikanske økonomi,og centralbanken trækker sig udaf sin stimulerende politik, kanman forvente en vis opbremsningpå boligmarkedet.

Det danske prisopsving er til-syneladende meget anderledesend det amerikanske, fordi det ervor hovedstad, og vor største by,der oplever prisstigningerne.Imidlertid er det i Danmark net-op København, som har tilvæk-sten i folketallet.

UK – LANDET MED DEMANGE PRISUDSVINGEngland er et interessant land,fordi det har oplevet flere vold-somme prisudsving end Dan-mark. Som figuren viser, harLondon oplevet kraftige prisstig-ninger i perioderne år 2000, igeni 2002- 2003, 2007 – 2008, 2010og på ny nu her i de seneste må-neder. Derimod er der stadigprisfald i det nordlige England, etforhold der også gør sig gælden-de i det nordlige Wales.

Figuren afslører også, at områ-der som det nordlige England oplevede voldsomme prisstignin-ger fra omkring starten af 2002.Denne voldsomme prisstigningbetød, at problemer med bolig-byrden ikke længere var forbe-holdt London og det sydøstligeEngland. Væksten i boligpriserneudenfor London sammenkædesmed lettere adgang til billig bo-ligfinansiering, et forhold der nulader til at have givet bagslag fordisse områder. Det kan sammen-lignes med de problemer, somVest- og Sydsjælland nu siddermed ovenpå boligboblen, idetdisse områder nu har den højesteandel af overbelånte og tekniskinsolvente boligejere i Danmark.

Derimod oplevede de dele af

Kilde: Data produceret af Land Registry, Crown Copyright 2013. Tallene dækker de data, Land Registry harmodtaget vedrørende handlede ejendomme fra januar 2000 til august 2013. Land Registry er dannet af den en-gelske regering i 1862, det hører i dag under Department for Business, Innovation and Skills.

ÅRLIG PRISSTIGNING I % PÅ HANDLEDE BOLIGER IFORSKELLIGE DELE AF ENGLAND

Kilde: Realkreditrådet. Bemærk at der kan være ret kraftige udsving i enkelte kvartaler i landsdele med relativtfå handler, som landsdel København by.

ÅRLIG PRISSTIGNING PR. M2 VED REALISEREDE HANDLER, PARCEL- OG RÆKKEHUSE, I DANSKE LANDSDELE,

1. KVARTAL 2001 – 2. KVARTAL 2013

6

7

Special Maskiner A/S Løkkeby Strandvej 10 · DK-5900 Rudkøbing mail@special-maskiner.com · tlf. +45-62561667

engcons tiltrotatorer er udstyret med dobbeltvirkende tiltcylindere for maksimal tiltkraft og jævnere gang. Den ensartede belastning mindsker også slidtage. Foruden fordelene med hensyn til styrke og funktionalitet, bliver også reservedele og komplette cylindere billigere. engcons cylindere er endvidere enklere at vedligeholde end andre forekommende typer. Ventilblokken sidder i underdelen, hvilket giver mindre risiko for klem- og bøjeskader. engcons tiltrotatorer kan tilpasses alle gravemaskiner og rendegravere med en maskinvægt fra 1,5—32 tons.

Præcision og fleksiblietettil din gravemaskine

engcon Denmark Fredensvej 23, DK-5620 GlamsbjergTel 2020 3584 | Fax 6479 2110 | www.engcon.dk | info@engcon.dk

Special Maskiner A/S

eett

Netop nu – få etgodt tilbud hos dinmaskinleverandør

FejekosteSR800-SR2000

RivetandR5-R30

Pladevibrator PP3200

Sten- og sorteringsgrab SK05-SK30

PlanérskovlGB2-GB29

NYHED!

Sideplov SP10

Foldeplove VB32000-VB4000

Er du klar til vinteren ?

Er dvint

Høvlblad Easygrader 200

engcon Tiltrotator EC10

Sneplov som med sin banebrydende konstruktion – ophængt i to teleskoparme – kan forskydes ± 450 mm til siderne og effektivt pløje sne på moderne veje med forskellige trafikforhindringer

Flexiway

Jylland, der geografisk set erlængst væk fra vækstområdersom Århus og Jylland, nemligNordjylland og Vestjylland, ikkeen tilnærmelsesvis lige så storprisstigning som de større byerunder boomet i 00’erne.

DANMARKS BOLIGMARKED – DETSPLITTEDE OPSVING I Danmark har vi endnu ikke seten markant vending i priserne påhuse. Prisfaldene ser ud til at væ-re ophørt, men huspriserne er ik-ke for alvor begyndt at stige, om

end det sidste kvartal antyder, aten stigning kunne være på vej iHovedstadsområdet. På huse kanman ikke observere de sammestore regionale forskelle, somman kan se i de geografisk storelande som USA og UK. Det kanman imidlertid i det øjeblik, man

inddrager ejerlejligheder i analy-sen.

Ejerlejlighederne i Københavnsteg mere end ejerlejlighederne iprovinsen frem til 2006, og deoplevede herefter også et størreprisfald. Disse lejligheder udvi-ser nu de største prisstigninger.

8

entreprenørenFo

to:

Stig

Lar

sen

9

entreprenøren

Kilde: Realkreditrådet.

KONTANTPRIS PR. M2 PÅ HANDLEDE EJERLEJLIGHEDER 1. KVARTAL 2000 – 2. KVARTAL 2013

Ejerlejlighederne i København steg mere end ejerlejlighederne iprovinsen, og de oplevede herefterogså et større prisfald. Disse lejligheder udviser nu de størsteprisstigninger.

Da prisstigningerne kan svingevoldsomt fra kvartal til kvartal,når man ser på landsdele i Dan-mark – på grund af den begræn-sede salgsvolumen – er det valgtat vise handelsprisen i kronerfremfor stigningstakten i %. Detbillede, der tegnes af det køben-

havnske lejlighedsmarked, mat-cher i en overraskende grad ud-viklingen i USA. Selvom der ertusinder af km imellem, og enverden til forskel bogstavelig talt,så er udviklingen på markedet forlejligheder i København tæt påden udvikling, man har kunnet se

i “solskinsstaterne” i USA. I beg-ge tilfælde ser vi markeder, der ersteget voldsomt i midten af00’erne, fremmet af billig fi-nansiering, befolkningstilvækstog fornemmelsen af, at investe-ringen ”aldrig kunne slå fejl”. I begge tilfælde så man en vold-

som tilpasning nedad, så snartboblen bristede. Og i begge til-fælde ser man, at disse markederogså er de første til at vende opadigen, så snart der er et glimt afhåb.

BOLIGMARKEDET EFTER KRISEN Boligmarkederne har været igen-nem nogle ordentlige rutsjeture ide senere år. Tal i Danmark, hvorman ofte fokuserer på udviklin-gen i byer af en forholdsvis beskeden størrelse, kan vise ud-sving, der langt hen ad vejen kanskyldes tilfældigheder. Derfor erdet naturligt, at der er skepsis,når talen falder på et nyt opsving.Kigger man sig om internatio-nalt, så er der imidlertid en langrække lande, der – på udvalgtedele af markedet – udviser vækstog fremgang. Det er ikke den al-tomfattende vækst, som vi ople-vede i Danmark i midten af00’erne. Det er derimod envækst, der er begrænset til nogleområder, der har visse fælles ka-raktertræk: • de ligger i de dele af landet,

hvor der netto har været en be-folkningstilvækst gennem enårrække

• de vedrører boliger, der faldtvoldsomt under kriseårene, oghvor priserne måske kom forlangt ned

• de vedrører boliger, hvor manmed en vis sandsynlighed kanhave tillid til, at de vil repræ-sentere en god investering pådet længere sigt, over 10 år,som følge af områdets langsig-tede befolknings- og erhvervs-udvikling Det er altså ikke et generelt

opsving på boligmarkedet, somvi er vidne til. Det er et selektivtopsving. Derfor må man også tro på, at det kun i begrænset om-fang, eller meget langsomt, vilsprede sig til resten af boligmar-kedet. Men for mange vil det, atmarkedet er vendt opad, være rigeligt med gode nyheder.

10

“Vi arbejder præcist og effektivt”

Entreprenør landmåling erSpotlands eksistensberet- tigelse. Vi er funderet på dennyeste teknologi, og kan derfor levere høj effektivitetog stor nøjagtighed i afsætnin-gen. Vores stab af 35 land- inspektører og landmålere, harbåde uddannelse, efteruddan-nelser, erfaring og er dedikereti at anvende teknologien.

se mere på www.spotland.dk

Colas Danmark A/S Telefon 45 98 98 98 – www.colas.dk

Kontakt din lokale asfaltleverandør

Colas har de helt rigtige løsninger

Colas er en af landets førende asfaltvirksomheder og løser alle typer asfaltarbejde:

• Asfaltudlægning på alt fra p-pladser til motorveje og lufthavne

• Slaghuller og revneforseglinger • Større reparationer og udskiftninger af asfalt • Støjdæmpende asfalt • Fræsning i asfalt

Colas Danmark A/S er det helt rigtige valg, når der skal udføres asfaltarbejde, og står altid til rådighed, når der skal gives en vurdering og et uforpligtende tilbud.

11

entreprenøren

TILLIDSFULDT SAMARBEJDE OG SPIDSKOMPETENCER

FREMMER KVALITETEN I ENORMT ANLÆGSPROJEKT

PÅ ET KRÆVENDE ANLÆGSPROJEKT I DET CENTRALE KØBENHAVN INDDROG KVÆSTHUSSELSKABET ENTREPRENØREN NCC CONSTRUCTION MEGET TIDLIGT. DET VAR ET VIGTIGT STARTSKUD FOR PROJEKTET,DA DET ER FAGLIGT UDFORDRENDE, MEN DET HAR FØRT TIL INNOVATIVE LØSNINGER INDEN FOR BÅDEBÆREDYGTIGHED, SAMARBEJDE OG SIKKERHED

Et værdifuldt resultat begynderallerede før den første gravema-skine sætter sin grab i jorden. På et stort bygge- eller anlægs-projekt kan mange typiske pro-blemer og faldgruber nemligryddes af vejen på forhånd. Mendet kræver præcis planlægning,risikovurdering og optimering af

løsningerne. Det indebærer, atder skal afsættes tid til at tænkeløsninger ordentligt igennem.Det mener Christian Dyregaard,projektchef i NCC Construction,som står for at etablere bygge-gruben til det spektakulære un-derjordiske P-anlæg med pladstil ca. 500 p-pladser. De idéer var

heldigvis ikke fremmede forKvæsthusselskabet.

- Vi har oplevet en meget pro-fessionel bygherre, der har ind-draget og lyttet til os, fra før deroverhovedet var et egentligt pro-jekt. Den tilgang mener vi er deneneste rigtige, og jeg tror, han høster frugten af det allerede nu,

og ikke mindst, når vi er færdige,siger han.

NCC HAR KOMPETENCERNEP-anlægget er krævende og kom-plekst arbejde. Ikke mindre end90.000 m3 jord, eller det sammesom et hul, man kan hælde 90

12

entreprenøren

mio. liter Faxe Kondi i, skal flyt-tes. For at det kan ske, har NCCmåttet ramme ny spuns uden påden eksisterende for at kunnegrave hele 12 meter ned, ellerhvad der svarer til 10 meter un-der vandoverfladen.

NCC's størrelse betyder, atselskabet selv har alle de kompe-tencer, der kræves. Havnebyg-ning med spuns- og smedearbej-de, jordarbejde og betonkon-struktioner er udført som egen-

produktion. Desuden har NCCstået for ledningsarbejdet forHOFOR (Det tidligere Køben-havns Energi).

Samtidig har projektet nydtgodt af NCC's kompetencer inden for digitale løsninger, ogman har fx benyttet sig af det så-kaldte VDC, der står for VirtualDesign & Construction, og somgroft sagt på forhånd kan simule-re det færdige projekt på flereforskellige niveauer.

- Det gør opgaven nemmere, ogdet sikrer kvaliteten, når man kantrække på kompetente NCC-kol-

ALT I JORD – VEJ OG KLOAKARBEJDE

ENTREPRENØRFIRMA BRDR. MØLLER A/SEDWIN RAHRS VEJ 77, 8220 BRABRAND - TELEFON 87 47 60 60 - TELEFAX 87 47 60 70

www.brdrmoller.dk – mail@brdrmoller.dk

leger, siger Christian Dyregaard.

BÆREDYGTIG LØSNINGI det omfattende arbejde med atfjerne de store mængder jord harman på projektet fundet et bære-dygtigt alternativ til lastbiler udog ind af København. Placeret påen mole lå det lige for at få sejletjorden væk. Så NCC graver jor-den op, lemper den hen til enkran, som grabber ned og løfterden op i et skib. Skibet sejlerdagligt fyldt fra Kvæsthusmolensydpå til Køge Jorddepot.

- Det er en super løsning, forpå den måde sikrer vi langt færregener for byens borgere, samtidigmed at der udledes mindre CO2,fortæller Christian Dyregaard.

EN SIKKER PLADSArbejdet på Kvæsthusmolen erikke kun fagligt udfordrende. Sikkerheden er særligt i fokus, dadet er et meget lille område medtilkørsler og maskiner i fuld sving.

Alligevel har projektet fejret

det første år uden arbejdsulykker,en milepæl, som også bygherrensatte stor pris på.

FAKTA:• Kvæsthusmolen er 320 meter lang og 50 meter bred• Molen består mest af opfyld fra 1800-tallet• Granitbolværket, der er fra 1938 og 1968, skal fornyes• Kvæsthusbassinet er over 8 meter dybt og kan tage imod store

skibe• I bunden af bassinet ligger et såkaldt forsinkelsesbassin. Det

kan holde 9 millioner liter vand tilbage ved ekstremt nedbør• P-anlægget skal kunne klare vandstandshøjer på 2,2 meter over

normal vandstand• Projektets samlede budget er 425 millioner kr., ca. 125 millio-

ner går til pladsen og ca. 300 millioner til P-anlægget.

FAKTA: