PRESENTACION

La creciente demanda de vivienda en el municipio de Tapachula es una

realidad. Las constructoras locales han encontrado una gran apertura en el mercado de viviendas de interés social, tanto es así la demanda que ahora podemos nombrar a desarrolladores de gran importancia a nivel nacional interviniendo en el proceso, aunque con poco éxito, por no dominar el entorno regional y desconocer las necesidades de la comunidad.

El desarrollo en la demanda de vivienda se ha visto fuertemente

impulsado por grandes fraccionamientos de interés social como un mercado de grandes proporciones y con mucha ventaja para las constructoras. Es por esta situación que ha habido un rezago en el desarrollo de inmuebles de tipo medio, aunque todo indica que este pretende y puede ser un mercado bastante amplio en el negocio de la construcción.

Actualmente en Tapachula se ha intentado intervenir en el mercado de

tipo medio aunque con poco éxito. No se ha resuelto la verdadera necesidad del usuario de nivel medio, al parecer no hay una distinción entre interés social y tipo medio, no se jerarquizan las zonas sino se mezclan, y pierden identidad hasta llegar a confundirse con los grandes desarrollos de interés social, o ya sea por las ubicaciones de los predios en donde se fraccionan para establecer un proyecto de viviendas de tipo medio que no satisface las expectativas del usuario por la calidad de los servicios o los tiempos y medios de transporte. Es por esto que mediante el análisis de la investigación a seguir, se redefinirá las necesidades reales del usuario procurando satisfacción y confort mediante diseños de espacios adecuados a la interacción del hombre con su entorno, enfocado a la situación económica a tratar. La clase media se ha presentado con un gran crecimiento y no puede quedarse rezagada, necesita espacios dignos en donde desarrollar sus actividades de acuerdo con su estrato social.

OBJETIVOS

OBJETIVO URBANO-ARQUITECTONICO:

• Llegar a obtener un balance respecto a las necesidades actuales entre la demanda de vivienda unifamiliar de tipo medio, obteniendo un avance a la creciente demanda de fraccionamientos de esta índole.

• Ofreciendo servicios e instalaciones de calidad, que reflejen el nivel económico y cultural de la población.

• Desarrollar el fraccionamiento en un rígido esquema de funcionalidad estética para obtener un uso propicio y lleno de confort para el usuario del inmueble.

• Llenar las expectativas de satisfacción mediante una planeacion arquitectónica acorde, así como un plan urbano que mejore la eficiencia de interrelación.

OBJETIVO SOCIO-ECONOMICO:

• Desarrollar una planeacion estratégica para la construcción del inmueble

(pueden ser etapas), con el fin de contar con un flujo continuo de ingresos y progresos en el proyecto ejecutivo, sin afectar la integridad de los habitantes que le rodean.

• Contribuir con la construcción de vivienda de tipo ½ que necesita el

municipio para satisfacer las necesidades de la población al momento de crear nuevas familias.

• Contar con unidades habitacionales adecuadas para el sector de nivel

medio de la ciudad, ya que muchas de las actuales parecen mezclarse con otros estratos sociales, sin dotar de identidad al sitio.

MARCO TEORICO REFERENCIAL

ANÁLISIS DE LAS NECESIDADES DE VIVIENDA

Durante las últimas décadas, la tasa anual de crecimiento de la población en México ha mostrado una tendencia continua a la baja, llegando a ubicarse a mediados de los años noventa en 1.8 por ciento. De acuerdo con el Conteo General de Población y Vivienda, en 1995 la población del país era de 91 millones de habitantes y, en la actualidad, el Consejo Nacional de Población (Conapo), estima que es de 100 millones.

No obstante la desaceleración en el ritmo de crecimiento de la población, la estructura de edades ha registrado modificaciones en su composición, y se observa un mayor crecimiento en los estratos de la población donde se concentra la demanda de empleo, vivienda y servicios. Como se puede observar en la grafica superior, la mayoría de la tipología de vivienda ha presentado y presentara un aumento en sus ventas, aunque aun se mantendrá la misma demanda en estratos como lo son “mínima y rural” y “social”, podemos observar un amplio crecimiento en las demandas de las unidades habitacionales de tipo “económico” y “medio”. Es por esto que a mayor demanda, mayores ofertas.

El tema tratar “fraccionamiento de casa unifamiliar tipo ½“tiene como un rango económico activo según estadísticas que oscilan entre los $400,000.oo y $1,000,000.oo de pesos mexicanos. Lo cual nos indica un margen a estudiar y analizar, con el cual se estructurara un programa arquitectónico de acorde con el monto de la vivienda. A su vez debemos de comprender que el estado de Chiapas tiene rezagos importantes en el sector económico, por lo que se ejecutara un programa de análisis para desarrollar una vivienda que cumple con las características de un usuario especifico que puede adquirir el inmueble.

Como podemos observar en la grafica superior, es justificable aplicar una solución a la problemática actual de vivienda en el sector medio, según estadísticas del INEGI, la vivienda media presentara un crecimiento acelerado en su demanda en pocos años, por lo que es necesario desarrollar unidades habitacionales de esta índole. Prácticamente se tiene un esquema que para el 2010 (4años), el mercado de este tipo de vivienda se multiplicara cinco veces, mostrando una venta de actual de 20,000 unidades a 100,000 unidades de demanda en los próximos años.

PERSPECTIVAS DE LA VIVIENDA EN MÉXICO

En los próximos 10 años, los cambios en la estructura de la pirámide de edades de la población, indican que serán cada día más los jóvenes en edad de formar familias nuevas. Este inminente crecimiento esperado de la demanda de vivienda, requerirá de un enorme esfuerzo para satisfacer dichas necesidades, particularmente de la población de menores ingresos.

De acuerdo con proyecciones del Conapo, se estima que para el año 2010 se requerirá a escala nacional un total de 30.2 millones de viviendas. Considerando que actualmente se tiene un parque habitacional de aproximadamente 22 millones, se precisa que durante los próximos 11 años el país edifique 8.2 millones de viviendas, esto es, poco más de 700 mil viviendas nuevas por año.

La tendencia continúa: los desarrolladores ponen atención a los estratos de ingresos medios y altos. A pesar de la reducción en el número de viviendas construidas en estos segmentos, el precio por unidad se incrementó.

Cuando se hace referencia al dinámico crecimiento de la construcción de vivienda en el país, se considera básicamente el comportamiento del segmento de interés social. En contraste, la construcción de vivienda para los estratos de ingresos medios y altos sigue aportando un porcentaje menor en el total de viviendas construidas, y entre 2004 y 2005 dicho porcentaje se redujo.

Como se sabe, la construcción de vivienda de interés social es uno de los pocos segmentos de la economía que han reportado un fuerte crecimiento en estos años, en los que el gobierno ha contado con el sustento de financiamiento que le dan los recursos acumulados directamente en Infonavit y de manera más amplia en las Afores. Eso se ha combinado en la coyuntura sexenal con los recursos extraordinarios generados por el petróleo y con la enorme liquidez y bajas tasas de interés internacionales que han prevalecido en estos años, lo que ha ayudado a reducir las bajas tasas de interés locales.

Si eso no fuera suficiente, a ello se suman el flujo extraordinario generado por las remesas de los emigrantes, que han sido fundamentales para la estabilidad cambiaria y el costo del dinero. De no haber sido por esas circunstancias, otros habrían sido los resultados.

Por ello, en ese contexto y de acuerdo con el V Informe de Gobierno, en los primeros cinco años del sexenio se otorgaron 3.3 millones de créditos para adquisición o reparación de vivienda , 27% más que en los primeros cinco años del gobierno de Ernesto Zedillo. A ese avance hay que agregar que, a diferencia de lo que sucedió en el sexenio anterior cuando el entorno no fue tan favorable, sólo 38% del financiamiento se destinó a la compra de vivienda nueva. Ahora, en cambio, 67% de los créditos se destinaron a ese objetivo.

Así, si durante todo el sexenio las viviendas construidas FOTOGRAFÍA se han caracterizado por lo reducido de su tamaño o la lejanía de los centros de actividad económica, como una forma de reducir costos, eso no debe continuar. Ahora, si las condiciones de los mercados financieros siguieran igual, las características de la vivienda se podrían mejorar con unidades de mayor tamaño o mejor ubicación.

Es en este contexto en el que las empresas desarrolladoras de vivienda han logrado un fuerte crecimiento . Así lo reflejan las operaciones de las siete firmas que cotizan en la Bolsa. De acuerdo con la información disponible, en el año 2001 seis de esas empresas construyeron 69,183 unidades; en 2005 esas mismas compañías fabricaron 125,417 viviendas, con un crecimiento acumulado de 81%.

Sin embargo, estas mismas empresas han dejado entrever que el mercado de vivienda de interés social no es tan atractivo y han señalado su interés por atacar mercados con mayor poder adquisitivo. De acuerdo con Consorcio ARA, la creciente participación que tienen las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofoles ) y la banca comercial en el mercado de créditos hipotecarios, debería reflejarse en un mayor porcentaje de financiamiento destinado a la vivienda de tipo medio y residencial. Sin embargo, ése es un segmento más exigente y, por lo mismo, en la misma línea, GEO reconoció que al incursionar en mayor medida en el segmento de vivienda media y residencial, ha requerido un mayor nivel de inversión.

ANALISIS HISTORICO DE LA VIVIENDA EN MEXICO El derecho a la vivienda tiene en nuestro país profundas raíces

históricas. La Constitución de 1917, en su artículo 123, fracción XII, estableció la obligación de los patrones de proporcionar a sus trabajadores viviendas cómodas e higiénicas.

Posteriormente, el país se abocó a construir la infraestructura de seguridad social para atender las diversas necesidades de la población. En 1943 se creó el Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS), para brindar seguridad social a los trabajadores, aunque en sus inicios, también proporcionó vivienda a sus derechohabientes.

Cuando México entró en una etapa de urbanización y de desarrollo industrial más avanzada, se crearon los principales organismos nacionales de vivienda. En 1963, el Gobierno Federal constituye en el Banco de México, el Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (Fovi), como una institución promotora de la construcción y de mejora de la vivienda de interés social, para otorgar créditos a través de la banca privada.

En febrero de 1972, con la reforma al artículo 123 de la Constitución, se obligó a los patrones, mediante aportaciones, a constituir un Fondo Nacional de la Vivienda y a establecer un sistema de financiamiento que permitiera otorgar crédito barato y suficiente para adquirir vivienda. Esta reforma fue la que dio origen al Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), mediante el Decreto de Ley respectivo, el 24 de abril de 1972.

En mayo de ese mismo año, se creó por decreto, en adición a la Ley del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores al Servicio del Estado (ISSSTE), el Fondo de la Vivienda del ISSSTE (FOVISSSTE), para otorgar créditos hipotecarios a los trabajadores que se rigen por el apartado B de la Ley Federal del Trabajo. Sin embargo, fue hasta 1983, cuando el derecho a la vivienda se elevó a rango constitucional y se estableció como una garantía individual.

ANALISIS Y DESCRIPCION DEL SITIO

MACRO-LOCALIZACION

La ciudad de Tapachula, se ubica al sureste del estado de Chiapas, en una región llamada “soconusco” y es considerada la ciudad mas importante de dicha zona. Esta ciudad es de una estructura urbana que se caracteriza por tener una traza reticular, la cual se ha visto afectada, ya que el desmedido crecimiento sin parámetros de planeacion, ha empeorado a causar efecto en el orden urbano.

La ciudad ha tenido un avance en su crecimiento urbano desproporcionado, originado por las características de sus suelos, los cuales en el norte son mas accidentados y se encuentran pendientes mas pronunciadas, mientras que en la zona sur su suelo suele ser prácticamente planos, con una resistencia apta para la construcción y con menores complicaciones para el diseño arquitectónico y estructural. Es por esto que la zona sur ha crecido con un amplio margen respecto al norte de la ciudad, en su extremo se han desarrollado varios desarrollos habitacionales que han sido exitosos en su planeacion y que han conllevado a un prestigio que pocas zonas lo pueden tener. Teniendo como vialidades principales la carretera costera y el libramiento sur, muy cerca de la ubicación del predio.

MICRO-LOCALIZACION

Como se puede observar en el croquis, el predio cuenta con un total de 4 hectáreas, y un frente de 120mts el cual desemboca en la carretera costera, vialidad de gran importancia y flujo vehicular, aproximadamente a 500mts del libramiento sur y a 300mts del par vial de la ciudad los cuales tienen una importante vinculación para llegar a cualquier zona de la ciudad de manera rápida y eficaz.

El terreno colinda, al sur con el fraccionamiento tulipanes, el cual tiene un prestigio por definirse como uno de las zonas habitacionales mas seguras y de mas plusvalía, al norte con el inmueble de el templo de la luz del mundo, el cual cuenta con un área jardinada de bunas proporciones, al este con la carretera costera, y al oeste con patios baldíos que no cuentan con ninguna construcción, pero probablemente sean utilizados para unidades habitacionales en un futuro a mediano plazo.

ESTUDIO DE VIALIDADES

Existen importantes vialidades en un radio próximo al predio en estudio. En el croquis se señalan las vialidades mas importantes, como son el libramiento sur, el cual surge desde “viva México” hasta la “carretera a talismán”, la mancha urbana se ha acercado poco a poco a esta vialidad, que en una de sus partes es casi integral a la ciudad. La carretera a puerto Chiapas, en la cual desde hace mucho tiempo se han implementado proyectos lineales junto a esta vialidad, retomando aprox. 10km de esta para integrarlas a la mancha urbana, en la cual se sitúan fabricas, industrias, comercios y unidades habitacionales. El par vial de la ciudad, el cual atraviesa de norte a sur la ciudad destacándose como de gran importancia para la optimización del flujo vehicular. Y podemos mencionar algunas mas como lo son el boulevard internado y la calzada ayuntamiento, que aunque no han tenido gran crecimiento urbano, son vialidades de gran tamaño y que cuentan con infraestructura completa para la implementación de nuevos proyectos.

USO DE SUELO Y TIPOLOGIA ARQUITECTONICA

Según la carta urbana de la ciudad de Tapachula, así como el plan de desarrollo urbano de la ciudad, la planeacion urbano-arquitectónica para la zona sur de la ciudad (en la cual se sitúa el predio analizado), el uso de suelo optimo y aprovechable para el crecimiento urbano debe ser de índole comercial y habitacional (permite las dos tipologias). Aunque este se vea interrumpido por algunas instalaciones como fabricas e industrias, pero que realmente no entorpecen el desarrollo de la tipologia que debería situarse en la zona. Esta región de la ciudad es también caracterizada por contar con diversos patios baldíos, los cuales en la actualidad fungen como tierras agrícolas poco productivas, aunque según el plan de desarrollo urbano, esta es la zona de mas crecimiento en la ciudad y estos terrenos se ocuparan a mediano plazo, convirtiéndose en proyectos arquitectónicos como el que se trata en esta investigación.

INFRAESTRUCTURA Y EQUIPAMIENTO URBANO

En cuanto a la infraestructura con la que cuenta el terreno, se puede observar en la grafica de la parte superior que la carretera a puerto Chiapas que colinda con nuestro terreno, ofrece todos los servicios básicos que se puedan requerir, como lo son agua potable, drenaje y electricidad. A su vez también se cuentan con servicios de confort para el usuario, como lo serian, televisión por cable, teléfono y diversos medios de comunicación. La planeacion del proyecto como su diseño, se deberán establecer los medios para dotar de estos servicios, a todo el terreno, asi como también de vialidades, banquetas y áreas jardinadas que complementen el proyecto integral. En lo que refiere a equipamiento urbano, podemos encontrar en un radio no mayor a 500mts, gasolineras, centros comerciales, fraccionamientos de tipo medio y residencial, un puente desnivel implementado para el libramiento sur, el estadio olímpico de fútbol, y otras estructuras de índole social.

TOPOGRAFIA Y MEDIO FISICO NATURAL

En lo que respecta a la topografía del terreno, es inmejorable, cuenta con una pendiente mínima, como para considerar el terreno “plano” pero suficiente para desarrollar la infraestructura funcional. El terreno presenta una pendiente natural del extremo poniente hasta la colindancia con la carretera que va de 5mts y termina en nivel considerado como +-0.00 (nivel de calle). Se desarrollo en un medio físico natural muy agradable, con tierras fértiles y naturaleza frondosa, la cual se debe aprovechar sobre el proyecto en áreas jardinadas. En la grafica podemos observar el movimiento del sol, el recorrido de su crepúsculo, empezando al este (saliendo del volcán tacana) y terminando al oeste (océano pacifico). Con una inclinación en invierno, siendo el lado sur el mas afectado por esta característica. Cabe mencionar que la ciudad de Tapachula es distinguida por sus aspectos climáticos, cuya tipologia del clima se caracteriza por ser semicálido, templado húmedo, tener temperatura media anual mayor de 18°C; con precipitación anual mayor de 1,000 Mm. y precipitación del mes más seco de 0 a 60 Mm.; lluvias de verano del 5% al 10.2% del total anual.

TIPOLOGIA CONSTRUCTIVA E IMAGEN URBANA

La tipologia constructiva que predomina en la zona de estudios (definiendo a esta como un radio de 500mts respecto al terreno), es de sistema tradicional, esto quiere decir, cimentaciones de mampostería y concreto armado, estructuras de concreto armado, tabique rojo recocido, block hueco y macizo, losas de concreto armado, tejas, recubrimientos de mortero cemento arena, así como también de yeso en su interior; y en acabados se visualizan los comercialmente populares. Una característica de la tipologia constructiva, es su imagen urbana. En su imagen urbana, la zona se define por ser variada, ya que colindando al terreno de estudio se encuentra la iglesia “luz del mundo”, la cual es de una corriente arquitectónica mudéjar, con el uso de cúpulas de cobre, jardines amplios y volúmenes verticales. Al otro extremo colinda el fraccionamiento residencial tulipanes, cuya imagen urbana en su tipologia arquitectónica tiende a acoger varios estilos como, californiano, mexicano moderno, minimalista, mudéjar, posmodernista y colonial.

DESARROLLO DE LOS USUARIOS

TIPOS DE USUARIOS, ACTIVIDADES Y EVOLUCION DEMOGRAFICA

La población total del municipio es de 271,674 habitantes, representa 40.89% de la regional y 6.93% de la estatal; el 48.46% son hombres y 51.54% mujeres. Su estructura es predominante-mente joven, 63% de sus habitantes son menores de 30 años y la edad mediana es de 22 años. En el período comprendido de 1990 al 2000, se registró una Tasa Media Anual de Crecimiento (TMAC) del 2.06%, el indicador en el ámbito regional y estatal fue de 1.41% y 2.06%, respectivamente.

Crecimiento poblacional del municipio de Tapachula, Chiapas.

La dinámica demográfica municipal en este lapso, presentó un incremento de 49,269 habitantes, de continuar con esta tendencia la población se duplicará en aproximadamente 34 años, para entonces habrán alrededor de 543,348 habitantes.

La población total del municipio se distribuye de la siguiente manera: 72.10% vive en 4 localidades urbanas, mientras que el 27.90% restante reside en 489 localidades rurales, que representan 99.19% del total de las localidades que conforman el municipio. Los promedios regional y estatal para localidades con este mismo rango fueron de 98.91% y 99.09% respectivamente.

Distribución espacial de población, según tipo de localidad, municipio de Tapachula, Chiapas. Año 2000.Chiapas.

En el ámbito municipal se observa una densidad de población de 3.17 habitantes por Km2, el promedio regional es de 121 y el estatal de 52 habitantes.

La Tasa Global de Fecundidad (TGF) para el año 2000, fue de 2.77 hijos por mujer en edad reproductiva, mientras que la TGF de la región fue de 3.00 y la del estado 3.47.

Tasa Global de Fecundidad, municipio de Tapachula, región VIII Soconusco y Estado

En Chiapas el saldo neto migratorio es negativo (–1.42). El 1.40% de su población total proviene de otros estados y 2.82% emigró de Chiapas en el período 1990-2000. El XII Censo General de Población y Vivienda 2000 del INEGI, hasta el momento de la presente edición no muestra datos de emigración municipal.

La inmigración es del 3.58%; quienes llegaron al municipio provienen principalmente de otro país y de los estados de Distrito Federal, Veracruz-Llave y México; el indicador regional es de 1.83% y el estatal de 3.16 por ciento.

De acuerdo a los datos publicados en el año 2000, por el Consejo Nacional de Población (CONAPO) el municipio presentó un grado de marginación medio. Para ese mismo año existía en el estado sólo un municipio de muy baja marginación (Tuxtla Gutiérrez), 1 de baja marginación (San Cristóbal de Las Casas) 6 de media, 65 de alta y 44 de muy alta marginación. No se incluyó el municipio de Nicolás Ruíz, debido a que no fue censado, por el INEGI en el año 2000.

ASPECTOS SOCIO-ECONOMICOS POBLACION ECONOMICAMENTE ACTIVA

En el año 2000, la Población Económicamente Activa (PEA) ocupada fue de 92,211 habitantes, distribuyéndose por sector, de la siguiente manera:

Sector Primario El 18.03% realiza actividades agropecuarias. El porcentaje de este sector en los ámbitos regional y estatal fue de 35.54 y 47.25%, respectivamente.

Sector Secundario El 16.48% de la PEA ocupada laboraba en la industria de la transformación, mientras que en los niveles regional y estatal los porcentajes fueron de 14.03 y 13.24%, respectivamente.

Sector Terciario El 62.67% de la PEA ocupada se emplea en actividades relacionadas con el comercio o la oferta de servicios a la comunidad, mientras que en los niveles regional y estatal el comportamiento fue de 48.10 y 37.31%, respectivamente.

En la percepción de ingresos, en el municipio, se tienen los siguientes resultados: el 22.72% de los ocupados en el sector primario no perciben ingresos y sólo 2.41% reciben más de cinco salarios. En el sector secundario, 2.43% no perciben salario alguno, mientras que 5.63% reciben más de cinco. En el terciario, 2.97% no reciben ingresos y el 12.72% obtienen más de cinco salarios mínimos de ingreso mensual.

Población Económicamente Activa Ocupada, municipio de Tapachula, Chiapas

En este mismo rubro la región reporta los siguientes datos: 21.69% de la PEA ocupada en el sector primario no recibe salario alguno y 1.18% recibe más de cinco salarios.

En el sector secundario, 3.44% no percibe ingresos por su actividad, mientras que 4.29% percibe más de cinco salarios. En el terciario, 3.67% no recibe ingresos y 11.28% más de cinco salarios mínimos mensuales de ingreso, por su actividad.

La distribución de ingresos de la PEA en el estado reporta que el 40.66% del sector primario no recibe salario alguno y sólo 0.76% recibe más de cinco salarios mínimos.

En el sector secundario, 6.63% no percibe ingresos y 4.46% recibe más de cinco salarios. En el terciario, 5.73% no recibe ingresos y el 11.98% obtiene más de cinco salarios mínimos.

De acuerdo al Informe de Gobierno, los recursos públicos ejercidos por las dependencias estatales y federales en el año 2000, fueron del orden de los 492.34 millones de pesos, que se destinaron principalmente en Educación 22.59%, Energía 32.55%, Desarrollo Regional y Urbano 15.41% y Salud 12.46%.

Inversión pública ejercida por sector de actividad, municipio de Tapachula, Chiapas.

Para el ejercicio 2001, el municipio contó con recursos autorizados del Ramo 33 (Aportaciones Federales para Entidades Federativas y Municipios) del orden de los 121.96 millones de pesos, de los cuales 67.23 corresponden al Fondo de Infraestructura Social Municipal (FISM) y 54.73 al Fondo de Aportaciones para el Fortalecimiento Municipal (FAFM).