Fradeling av boligtomt Jacob Sæthres veg 4 – Klage på avslag

Saksnummer 604/10 – Fana, gnr 9 bnr 86

Deputasjonsmøte tirsdag 14. desember, 2010

Tomten egner seg for fradeling og fremstår i dag som en egen tomt (1/2)

Eksisterende beplantning og hekk som i dag deler tomten i to

Tomten har to ulike nivåer som bidrar til tomten per i dag fremstår som adskilt

Godkjenning fra Samferdsels- og vann- og avløpsetaten foreligger og ikke store negative konsekvenser for naboene

Kun en nabotomtene som en nye bolig evt. vil være synlig for – noe økt innsyn på tomten men ingen betydelig forringing av lys- og utsiktsforhold

Sør

Det er rikelig med parkeringsplass og oversiktelig innkjørsel til begge tomter

Det er grunnlag for å gi dispensasjon

Avslaget begrunnes med at det er et stort utbyggingspotensial i området og at det derfor ikke kan gis dispensasjon for en enkeltsak før området er regulert fordi en dispensasjon vil kunne før til en ”massefradeling” som kan ha uheldige konsekvenser

Avslagsgrunnlaget bestrides ift. 1. Dispensasjons-

grunnlaget og krav om reguleringsplan

2. Utbyggings-potensial og massefradeling

3. Infrastruktur4. Politiske signal

1. Dispensasjonsgrunnlaget og krav om reguleringsplan (1/2)•Det er ikke realistisk å forvente at det utarbeides en reguleringsplan for

området•Området består av enkelttomter eid av privatpersoner som dermed ikke

kan forsvare finansieringen av en reguleringsplan – tomtene ikke store nok til å skille ut mange nye tomter• Rimelig å anta at kommunen vil bruke reguleringsressursene inn mot

andre områder hvor behovet er større enn i ferdig utbygde boligområder

•Mange boligområder i samme situasjon – med denne praktiseringen av dispensasjonsbestemmelsen vil man aldri kunne oppnå fortetting i ikke-regulerte områder hvor dette er ønskelig

• En dispensasjon vil ikke sette til side hensynene bak lovens formålsbestemmelse – det vil ikke være noen vesentlig endring av områdets karakter

• Tiltaket er et ”mindre tiltak”. Det følger av dispensasjonsveilederen at ”Det kan vurderes å gi dispensasjon fra plankravet ved mindre tiltak”. Veilederen setter som øvre ramme for hva som kan betraktes som et mindre tiltak, på inntil 6 boenheter og et BRA på inntil 600m2.

En lignende sak behandlet i komitemøtet 21 oktober ble godkjent

1. Dispensasjonsgrunnlaget og krav om reguleringsplan (2/2)

•Referansesak: Sak 495/10 – Fradeling av tomt Fana, Gnr 82, Bnr 249 Osvegen – Klagen ble tatt til følge i komitèmøte 21 oktober 2010 med begrunnelse om mindre tiltak, en plan vil ikke bedre beslutningsgrunnlaget og at tomten er velegnet til bolighus

•Fagetaten brukte i denne saken den samme begrunnelsen for å avslå anken og å fravike dispensasjonsveilederen: ”Omsøkte areal ligger i et område med mye ubebygget areal vist som byggeområde i kommuneplanen. Det vises til vedlagt kartmateriell. En utbygging av området må derfor skje gjennom en reguleringsprosess, og ikke via enkeltvise dispensasjoner”

• I denne saken ble altså ikke denne begrunnelsen støttet av komitèen – den samme vurdering bør ligge til grunn i vår sak og dette er fagetatens hovedvilkår for avslag

•Videre tilsier en rekke andre punkt i dispensasjonsveilederen til fagetaten at dispensasjon bør gies: "i særskilte tilfeller gis dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens § 1 for boligprosjekter når tiltaket er av en slik karakter at en plan ikke gir et bedre beslutningsgrunnlag".

En dispensasjon vil ikke føre til massefradeling

Avslaget begrunnes med at det er et stort utbyggingspotensial i området og at det derfor ikke kan gis dispensasjon for en enkeltsak før området er regulert fordi en dispensasjon vil kunne før til en ”massefradeling” som kan ha uheldige konsekvenser

Avslagsgrunnlaget bestrides ift.

1. Dispensasjons-grunnlaget og krav om reguleringsplan

2. Utbyggingspotensial og massefradeling

3. Infrastruktur4. Politiske signal

2. Utbyggingspotensial og massefradeling

•Det er ikke grunnlag for å hevde at en dispensasjon vil føre til at mange grunneiere vil søke om fradeling av tomter i området

•Det er tidligere gitt dispensasjon for fradeling i det samme området – dette resulterte ikke i mange nye søknader – vår søknad er den første på lang tid

•Selv om mange av tomtene per i dag har lav utnyttelsesgrad har de mange av tomtene i området en geografi som gjør fradeling vanskelig

Infrastrukturen er tilstrekkelig

Avslaget begrunnes med at det er et stort utbyggingspotensial i området og at det derfor ikke kan gis dispensasjon for en enkeltsak før området er regulert fordi en dispensasjon vil kunne før til en ”massefradeling” som kan ha uheldige konsekvenser

Avslagsgrunnlaget bestrides ift.

1. Dispensasjons-grunnlaget og krav om reguleringsplan

2. Utbyggings-potensial og massefradeling

3. Infrastruktur4. Politiske signal

3. Infrastruktur•En fradeling vil ikke ha negative konsekvenser for miljø og sikkerhet ift. trafikk

•Biltrafikken i området er per i dag meget begrenset siden det er en blindvei og forholdsvis få tomter veien fører frem til

•Biltrafikken er også redusert etter at Bybanen kom da mange som flere som tidligere benyttet bilen til sentrumsjobb nå benytter Bybanen

•Mange boligområder har tilsvarende infrastruktur som Tveiterås med betydelig høyere trafikkbelastning

•Samferdselsetaten har gitt tillatelse og støtter dermed vurderingen

•Vann- og avløpsetaten har gitt sin godkjenning

Forutsetningene avslaget bygger på bestrides

Avslaget begrunnes med at det er et stort utbyggingspotensial i området og at det derfor ikke kan gis dispensasjon for en enkeltsak før området er regulert fordi en dispensasjon vil kunne før til en ”massefradeling” som kan ha uheldige konsekvenser

Avslagsgrunnlaget bestrides ift.

1. Dispensasjons-grunnlaget og krav om reguleringsplan

2. Utbyggings-potensial og massefradeling

3. Infrastruktur4. Politiske signal

4. Politiske signal

•Det er gitt tydelige politiske signal om ønske om fortetting i boligområder langs Bybanen

•Dette området og denne tomten er velegnet for å oppfylle denne intensjonen

•Det er to minutter å gå fra eiendommen til bybanenstoppet på Hop

• Søknaden om deling er ikke i strid med denne bestemmelsen• Garasjen som var tegnet inn på kartet vedlagt søknaden er ikke omsøkt eller

bygget og var ment som en illustrasjon til eventuell fremtidig bebyggelse som vil omsøkes

PBL § 70,2 Bygningens plassering, høyde og avstand til nabogrense.

Oppsummering

•Tomten ligger nær Bybanen hvor det er et uttalt politisk mål om fortetting

•Tomten egner seg for fradeling og fremstår i dag som en egen ubebygd tomt

•En nabo har ikke gitt samtykke, resten positive – ingen betydelige negative konsekvenser for nabo som ikke har gitt samtykke (ref. bilder)

• Infrastrukturen i området akseptabel

•Avslagsgrunnlaget knyttet til behov for utarbeidelse av reguleringsplan for området – dette er ikke realistisk

•Dispensasjonsveilederen til fagetaten gir rom for dispensasjon

•Referansesak 495/10 behandlet 21 oktober har akkurat samme avslagsgrunnlag – at det ikke kan gies dispensasjons selv om det er et ”mindre tiltak” fordi det kan skape presidens for flere fradelinger i et område med lav utbyggingsgrad.Denne klagen ble imøtegått av komitèen – samt at det ikke vil føre til en massefradeling i området siden det for noen år siden er gitt dispensasjon for fradeling i området uten at det har ført til mange nye søknader