Gävle kommuns exploateringsverksamhet i budget och redovisning

Gävle kommuns exploateringsverksamhet i budget

och redovisning.

Gävles mesta kändisar

Bocken Brynäs Furuvik

Gevalia

Några Gävlefakta

Residensstad i Gävleborgs län

93 000 invånare

70 000 invånare i tätorten

Den lokala bostadsmarknaden i Gävle

47 000 lägenheter– Ca 10 000 eller 21% är bostadsrätter– Ca 15 500 eller 33% är småhus med äganderätt– Ca 21 500 eller 46% är hyreslägenheter

Få aktörer på bostadsmaknaden– Det allmännyttiga bostadsföretaget AB Gavlegårdarna ägs av Gävle

kommun och har ca 16 000 lägenheter (ca 74% av hyresrätterna) samt lokaler främst i anslutning till sina bostäder.

Ganska få som agerar som byggherrar i kommunen– AB Gavlegårdarna, HSB, Riksbyggen, Skanska.

Nybyggnation av lägenheter

Antalet nybyggda lägenheter per år sjönk kraftigt i början på 90-talet.

En stor del som byggts sedan 90-talet har varit kategoribostäder för studenter och äldre.

De senaste åren har produktionen av småhus åter ökat, men även flerbostadshusprojekt, främst med bostadsrätter.

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Färdigställda lägenheter i Gävle

Flerfamilj Småhus

OrganisationRevisorskollegiet

Kontor:

Revisionskontor

Valberedning

Valnämnd

KOMMUN-

FULLMÄKTIGE

Nämnd

Kommunstyrelse

MMP Kommunledningskontor

Barn- och ungdomsnämnd Barn & Ungdom Gävle

Byggnads- och miljönämnd Bygg & Miljö Gävle

Kultur- och fritidsnämnd Kultur & Fritid Gävle

Omvårdnadsnämnd Omvårdnad Gävle

Socialnämnd Socialtjänst Gävle

Teknisk nämnd Tekniska kontoret Gävle

Utbildnings- och arbetsmarknadsnämnd Utbildning & Arbete

Gävle

Överförmyndarnämnd

Kommundirektör

Exploateringsprocessen

Åtgärd som syftar till att anskaffa, bearbeta och iordningställa råmark för bostads- och industriändamål.

Ett avgränsat område enligt detaljplanekarta.

Processen kan indelas i följande faser:

Direktiv Förstudie Investering Avslut

Planering Genomförande

Effekter i redovisningenInkomster KASSAFLÖDE Utgifter Anläggningstillgång BALANSRÄKNING Omsättningstillgång Intäkt RESULTATRÄKNING Kostnad

Exploateringsbudget

Exploateringsbudget Område XSkedePlanering Totalt T o m Prognos Budget Plan Plan PlanGenomförande x 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Senare

Inkomster (att resultatföra) 9 600 1 500 8 100 0Utgifter -8 731 -1 531 -5 500 -1 400 -300

Netto 869 -1 531 -4 000 6 700 -300 0 0 0

Exploateringsprojektet beräknas totalt ge inkomster på 9 600 tkr och utgifter på 8 731 tkr. Nettoexploateringsinkomsten uppgår till 869 tkr. Försäljningen beräknas ske år 2008 och 2009.

Nettoexploateringen visar betalningsströmmarna och har betydelse för kommunens likviditet och upplåningsbehov.

Exploateringsbudget



Netto 869 -1 531 -4 000 6 700 -300 0 0 0

Utgifterna för exploateringen avser antingen anläggningstillgångar som ska vara kvar i kommunens ägo eller det värde som avser tomter som ska säljas. Detta styr hur tillgången ska klassificeras och redovisas i kommunens balansräkning.

Exploateringsbudget



Netto 869 -1 531 -4 000 6 700 -300 0 0 0

Specifikation:Anläggningstillgång 5 697 4 697 1 000

Anläggningstillgångarna aktiveras i balansräkningen i takt med att de upparbetas, på samma sätt som för kommunens övriga investeringsverksamhet.

Efter färdigställande överlämnas dessa till ansvarig enhet, normalt Trafik och Park. Avskrivning och internränteberäkning av anläggningstillgången påbörjas vid drifttagande. Kapitaltjänstkostnader för anläggningstillgången (investeringen) belastar ansvarig enhets och därmed kommunens resultat.

Exploateringsbudget



Netto 869 -1 531 -4 000 6 700 -300 0 0 0

Specifikation:Anläggningstillgång 5 697 4 697 1 000

Den del av utgiften som inte avser kommunens egna anläggningstillgångar avser förädlingen av de avgränsade tomter som ska säljas. Dessa utgifter värderas som en omsättningstillgång i kommunens balansräkning fram till att tomten säljs.

Fördelningsnyckel fastställs av projektansvarig. Fördelningsnyckeln används vid den månatliga aktiveringen.

Exploateringsbudget



Netto 869 -1 531 -4 000 6 700 -300 0 0 0

Specifikation:Anläggningstillgång 5 697 4 697 1 000Kostnad att resultatföra -3 034 0 -365 -2 669 0 0 0 0

Vid försäljningstillfället redovisas försäljningssumman som en intäkt i kommunens resultat.

Samtidigt ska den omsättningstillgång som finns i kommunens balansräkning avseende de sålda tomterna tas bort. Detta sker genom att det bokförda värdet på de sålda tomterna kostnadsredovisas i kommunens resultat.

Bruttoredovisning vid utbyte av prestationer.

Exploateringsbudget



Netto 869 -1 531 -4 000 6 700 -300 0 0 0


Exploateringsresultat 6 566 0 1 135 5 431 0 0 0 0

Exploateringsresultatet som kan avläsas i kommunens resultaträkning består därmed av skillnaden mellan de sålda tomternas försäljningsinkomst och det bokförda värdet på tomterna.

Normalt uppstår ett positivt exploateringsresultat för projekten, då tomtpriserna är satta så att de även ska finansiera utgiften för hela eller delar av de anläggningstillgångar som ska betjäna exploateringsområdet.

Exploateringsbudget



Netto 869 -1 531 -4 000 6 700 -300 0 0 0



I samband med en tomtförsäljning kan ibland ingå ett åtagande om att göra ytterligare åtgärder på den sålda tomten. Likvidmässigt kan denna åtgärd komma under påföljande år. Kostnaden ska dock redovisas i samband med tomtförsäljningen. Detta sker genom att den beräknade utgiften kostnadsbokförs i resultatet vid försäljningen med en motsvarande avsättning (skuld) i balansräkningen.

När åtgärden genomförs och bokförs bokas avsättningen bort från balansräkningen.

Exploateringsbudget



Netto 869 -1 531 -4 000 6 700 -300 0 0 0



Bokfört värde 31/12Anläggningstillgångar 5 697 0 4 697 5 697 5 697 5 697 5 697 5 697Omsättningtillgångar/avsättning 0 1 531 1 969 -300 0 0 0 0

De bokförda värdena på tillgångarna visar hur värdet på anläggningstillgångar (ackumulerat anskaffningsvärde) som ska kvarstå i kommunens ägo tillförs.

Omsättningstillgångar visar hur värdet på exploateringsfastigheten ökar fram till försäljning, då detta värde bokas bort.

Efter försäljning finns en avsättning i balansräkningen som avser ett framtida åtagande på sålda tomter. Denna avsättning bokas bort då åtgärden genomförs.

Exploateringsverksamheten sammanfattas i kommunplanen (Kommunens budget)

Exploateringsbudget 2008-2011T o m Budget Plan Plan Plan

Mnkr Totalt 2007 2008 2009 2010 2011

Inkomster 318,7 144,8 82,7 63,2 24,0 4,0Utgifter -429,3 -258,2 -92,0 -29,7 -46,6 -2,8Nettoexploatering -110,6 -113,4 -9,3 33,5 -22,6 1,2

Effekter i balansräkning:Anläggningstillgångar (anskaffningsvärde) 352,0 202,1 76,1 28,5 42,8 2,5Exploateringsfastigheter 0,0 25,0 -11,5 -8,3 -4,2 -1,0Kassa -110,6 -113,4 -9,3 33,5 -22,6 1,2

Effekter i resultaträkning:Exploateringsresultat 241,4 113,7 55,3 53,7 16,0 2,7

Frågeställningar i samband med budgethantering

Hur hanteras de från exploateringsverksamheten tillförda anläggningstillgångarna?

– Tillförs kommunens nettoinvesteringar

– Tillgångarna överförs till Tekniska kontoret i samband med att dessa

färdigställs. Avskrivning enligt plan påbörjas när dessa tas i bruk.

– Tekniska kontoret får budgetkompensation för kapitaltjänst- och

driftkostnaderna för de tillkommande anläggningstillgångarna.

– 100 procentig självfinansiering av kommunens nettoinvesteringar

inom skattefinansierad verksamhet (finansiellt mål).

Försäljningsinkomster för sålda tomter finansierar

anläggningstillgångar.

Frågeställningar i samband med budgethantering

Hur hanteras exploateringsverksamheten i resultatbudgeten?

– Inkomst för försäljning budgeteras som intäkt (oavsett om

realisationsvinst eller förlust uppstår).

– Beräknade bokförda värden på sålda tomter budgeteras

som kostnad. Hur stor del av det bokförda värdet tillhör

budgeterad försäljning?

– Nettot utgör kommunens exploateringsresultat.

– Exploateringsresultatet frånräknas kommunens finansiella

mål att årets resultat ska uppgå till minst 2 procent av

kommunens intäkter från skatt, generella bidrag/utjämning.

Redovisning av exploateringsverksamhet

Exploateringsverksamheten projektredovisas.

– Koddel ”projekt”. 2:a i första positionen.

– Varje exploateringsområde/etapp ges ett eget projektnummer.

– Samtliga inkomster och utgifter bokförs på projektet i koddel ”slag”.


Aktivering av anläggningstillgångar och omsättningstillgångar.

– Aktivering i balansräkningen sker månadsvis.

• Slag 3996 på aktuellt projekt krediteras mot balansräkningens

anläggningstillgångar.

• Slag 3998 krediteras mot balansräkningens omsättningstillgångar.

• Anläggningstillgångar redovisas i anläggningsregistret

3996 11x3998 147

Projekt 2xxxx Balansräkning


Aktivering av anläggningstillgångar och omsättningstillgångar.

– Erfarenheter

• Kan vara svårt att kommunicera en relativt komplicerad redovisning. Detta gäller

främst vid budgetering men även i samband med redovisning.

• Kan vara svårt att fördela upparbetade utgifter mellan anläggningstillgångar och

omsättningstillgångar på ett korrekt sätt.

• Nödvändigt att ha genomgång av exploateringsprojekten inför årsslutet.

• Redovisningen medför en manuell hantering vid uppdatering av anläggningsregistret.


Försäljning av exploateringsfastighet.

a) Försäljningsinkomsten förs kontinuerligt (månadsvis) ut i resultatet.

b) Samtidigt bokas det bokförda värdet på de sålda tomterna bort från

balansräkningens omsättningstillgångar.

c) De bokförda värdet kostnadsbokförs dessutom i resultaträkningen.

• a) Slag 3997 på aktuellt projekt debiteras mot resultaträkningens slag 372.

• b) Slag 3995 på aktuellt projekt debiteras mot balansräkningens

omsättningstillgångar.

• c) Slag 3997 på aktuellt projekt krediteras mot resultaträkningens slag 772.

3997 372147 3995

3997 772

Balansräkning Projekt 2xxxx Resultaträkning


Sammanfattning av redovisningseffekter att utläsa på projektnummer 2xxxx.

– Nettoexploatering : slag 3 – 8 (exkl slag 39)

– Anskaffningsvärde

• Anläggningstillgångar slag 3996

• Omsättningstillgångar slag 3998

– Bokförda värden på sålda tomter slag 3995

– Exploateringsresultat slag 3997


– Vad kan vi göra för att utveckla redovisningen av vår exploateringsverksamhet?

• Förtydliga och förenkla sambanden mellan exploateringskalkylen som upprättas av projektansvarig och exploateringsbudgeten och dess redovisningseffekter.

• Minska den manuella hanteringen vid uppdatering av anläggningsregistret mm


– Skapa en grundstruktur för hur vi använder koddelen ”projekt” för exploateringsverksamheten.

– Skapa en modell för exploateringskalkyl där projektansvarig anger de beräknade inkomsterna och utgifterna per exploateringsområde och där denna kalkyl automatiskt uppdaterar uppgifter till exploateringsbudgeten och dess effekter på kommunens balans- och resultaträkning.

Struktur för projektkod (5 positioner)

2xx Anger huvudområde (exploateringsområde)

2xxx Anger delområde eller etapp

2xxxx Anger åtgärd– 2xxx0 Fördelning av gemensamma kostnader (ej budget)– 2xxx1–4Åtgärder för Va– 2xxx5 Åtgärder på gator (anl.tillgång)– 2xxx6 Åtgärder i park (anl.tillgång)– 2xxx7 Åtgärd för belysning (anl.tillg)– 2xxx8 Åtgärd fri disp (anl.tillg)– 2xxx9 Åtgärder på tomt (oms.tillg)

Exploateringskalkyl

Exploateringsetapp : 2601 Namn: (Fyra pos.)

Grunduppgifter:Överförs

Huvudområde: 260 Förd. Avskrivn. till driftSpecifikation av projektnr: Antal Yta, Kvm Gemens. Antal år år

Anläggningstillgångar: Tot Tot %Bostadsexploatering: 26011 50% 33 2008Industriexploatering: 26012 20% 10000 2008

26013 20% 33 2008Planeringsskede 26014 0% 33 2008Genomförandeskede Omsättningstillgångar:

26019 10%

Kalkyl färdigupprättad Datum: Ansvarig, namn:

Antal sålda tomterT o m 2007 45

Kalkylunderlag: Stenbäck etapp 1 2601x

Belopp, tkr Projnr Slag Mp Sam Prognos Budget Plan Plan Plan 2008 2009 2010 2011 2012 Senare

(Anges med positiva värden)Antal sålda tomter 10

Inkomster Försäljning tomter 26019 372 4 000Bidrag G 359 22Vakant G 33VakantVakant

Summa inkomster 0 4 000 0 0 0 0 (Anges med negativa värden)

Utgifter Detaljplan G 7611Inköp av mark G 403Intern tid G 479 22 -200Kommunal gata 26011 462 -500 -1 000Gata, annan ägare 26019 462Parkmark 26012 462 -500Belysning 26013 462Arbete på tomtmark 26019 462 -500Oförutsett G 462VakantVakantVakantVakantVakantKreditvränta G 8542

Summa utgifter -500 -2 200 0 0 0 0

Netto -500 1 800 0 0 0 0

12178Stenbäck etapp 1 Ansvar:

Objekt:Verksamhet: 20014

Stenbäck

(G i projnr =gemensamt)

GataParkBelysningFritt

Tomter

Exploateringsbudget 2601 Stenbäck etapp 1

SkedePlanering Genomförande x

Exploateringskostnader

Totalt T o m Prognos Budget Plan Plan Plan Tkr 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Senare

Antal sålda tomter 55 45 0 10 0 0 0 0

Inkomster (att resultatföra) 18 400 14 400 0 4 000 0 0 0 0Utgifter -10 742 -8 042 -500 -2 200 0 0 0 0

Netto 7 658 6 358 -500 1 800 0 0 0 0

Specifikation:Anläggningstillgång 9 004 6 824 500 1 680 0 0 0 0Kostnad att resultatföra -1 738 -953 0 -785 0 0 0 0


Bokfört värde 31/12Anläggningstillgångar 9 004 6 824 7 324 9 004 9 004 9 004 9 004 9 004Omsättningtillgångar/avsättning 0 265 265 0 0 0 0 0

Documents

Gävle kommuns exploateringsverksamhet i budget och redovisning