Gemeinwohl und immobilienwirtschaftliche Investitionen

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Modelle – Instrumente – Beispiele Ein Werkstattbericht

Text of Gemeinwohl und immobilienwirtschaftliche Investitionen

  • Gemeinwohl undimmobilienwirtschaftliche InvestitionenModelle Instrumente BeispieleWerkstattbericht

  • Inhalt

    Vorwort 2

    1. Einleitung 4

    2. Modelle und Organisationsformen 9

    2.1 Genossenschaften 9

    2.2 Aktiengesellschaften 14

    2.3 Kommanditgesellschaften 19

    3. Instrumente der Finanzierung 21

    Erbbaurecht 21

    Sparbrief 21

    4. Inspirationen aus der Praxis 23

    Stiftung trias 23

    Mietshuser Syndikat GmbH 23

    nestbau AG 24

    Stadterneuerungsgesellschaft Gelsenkirchen 24

    Wohnungsgenossenschaft WOBEGE 24

    Genossenschaftliche Immobilienagentur Mnchen eG 25

    Weiterfhrende Literatur 26

    Impressum 27

  • Vorwort

    Mit unserem Programm Initialkapital fr eine chancengerechte Stadtteilentwicklung suchen wir nach Lsungen, wie wir immobilienwirtschaftliche Investitionen in schwierigen Stadtvierteln unmittelbar den Menschen vor Ort zugute kommen lassen knnen. Es geht uns um eine Kultur der Immobilienentwicklung, die ihre wirtschaftlichen Ziele systematisch mit einer Orientierung am Gemeinwohl verbindet: Investitionen in Steine und Investitionen in Menschen sollen Hand in Hand gehen zum Wohle des Viertels und seiner Bewohnerschaft.

    So geschieht es gerade im Krefelder Samtweberviertel. In enger Zusammenarbeit mit der Stadt Krefeld und mit Untersttzung aus der Wohnungsbau- und der Stdtebaufrderung des Landes Nordrhein-Westfalen investieren wir in den Umbau der ehemaligen Samtweberei an der Lewerentzstrae. Das Gesamtvolumen betrgt insgesamt 7,5 Mio.. Die Entwicklung dieser besonders schnen und komplexen Immobilie kann ein Impuls sein auch fr Vernderungen in der Nachbarschaft; vielleicht ist die Samtweberei in einigen Jahren zu einem wichtigen Ort fr das soziale Miteinander des Viertels geworden. Auf jeden Fall sollten wir mit dem Initialkapital der Stiftung wichtige Mittel fr eine lebendige, stadtteilbezogene Gemeinwesenarbeit erwirtschaften (siehe Abb. 1).

    Die Nachbarschaft um die Samtweberei ist schon jetzt unglaublich bunt: Hier leben arme, vereinsamte und deprimierte genauso wie tatkrftige, gut situierte und glckliche Menschen; Menschen mit guter Bildung genauso wie Menschen mit geringerer Bildung. Seit Generationen ist das Viertel ein Ankunftsort fr Menschen aus anderen Lndern und viele von ihnen haben hier eine Heimat gefunden. Nicht selten liegen soziale Dramen und liebevolle Begegnungen, nach-barschaftliche Solidaritt und Aggressivitt dicht beieinander. Die Wohnungsmieten betragen meist kaum mehr als 4/qm, aber es werden auch Wohnungen fr 10/qm vermietet. Reich verzierte Fassaden brckeln vor sich hin oder werden an anderer Stelle in frischen Farben herausgeputzt.

    Der Autor dieser Studie, Wolfgang Kiehle, hat das Viertel ganz treffend als eines bezeichnet, das sich im indifferenten Gleichgewicht befindet. Noch ist nicht ausgemacht, ob dieses inner-stdtische Quartier mit seinen vielen schnen Gebuden sich knftig in Richtung Aufwertung und Gentrifizierung bewegen wird schlielich ist Dsseldorf nicht weit entfernt oder ob wachsende Armut, neue Zuwanderung und prekre Wohnverhltnisse eher in eine Abwrtsspirale mnden. Beides wren keine wnschenswerten Entwicklungen und deshalb stellt sich uns vor allem die Aufgabe, die Stabilitt des Viertels zu frdern. Es soll sozial, konomisch und kulturell sein Ge-sicht behalten. Aber auch diese scheinbare Nicht-Vernderung braucht Investitionen in Bildung und Gemeinwesen, in Huser und Infrastrukturen in Menschen und in Steine.

    Vor diesem Hintergrund ist die vorliegende Studie entstanden. Wir haben sie in einem Moment beauftragt, in dem wir befrchteten, womglich zu erfolgreich sein zu knnen so erfolgreich, dass nicht nur der solide, ortsansssige Mittelstand, sondern auch die Betongoldsucher von auerhalb auf das Samtweberviertel aufmerksam werden. Wir fragten uns: Was knnen wir tun, damit das Viertel nicht zum Gegenstand spekulativer Kufe und Verkufe von Immobilien wird? Unsere erste Idee war, schrittweise einzelne Immobilien im Quartier aufzukaufen und sie in einer neuen Form von Stadtteilentwicklungsgesellschaft oderhnlich zu bndeln, deren vor-rangiges Ziel die Sicherung von gutem und preisgnstigem Wohnraum im Viertel htte sein sollen. Die Studie sollte uns helfen, verschiedene Modelle und Instrumente kennenzulernen und ihre Vor- und Nachteile gegeneinander abwgen zu knnen.

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  • Wir haben uns letztlich dagegen entschieden, diese quartiersweit ttige Gesellschaft zu grnden, nicht, weil es keine geeigneten Modelle gegeben htte, sondern weil es unsere gegenwrtigen finanziellen und organisatorischen Kapazitten vermutlich berfordert htte. Stattdessen konzen-trieren wir uns zunchst auf die Kernanliegen in und mit der Alten Samtweberei.

    Dennoch sollen die Ergebnisse der Studie nicht verloren gehen, sondern ganz im Gegenteil all jenen zur Verfgung stehen, die wie wir auf der Suche nach geeigneten Modellen fr eine gemein-wohlorientierte Immobilienentwicklung sind. Wir wnschen der Publikation daher zahlreiche Leserinnen und Leser und hoffen, dass sie auch anderen wichtige Anregungen fr die Praxis liefern kann. In unserer Stiftungsarbeit profitieren schlielich auch wir von den Ideen und Erfahrungen anderer, von vielen historischen und aktuellen Beispielen einer chancengerechteren Stadtteilentwicklung. Ihnen allen sei an dieser Stelle ausdrcklich fr das Engagement und fr die Inspirationen gedankt!

    Oliver BrggeVorstand der Montag Stiftung Urbane Rume gAG

    Frauke BurgdorffVorstndin der Montag Stiftung Urbane Rume gAG

    konomischeHebelwirkung

    AUFWERTUNGSPROZESS

    private immobilienwirtschaftlicheStrategie

    unternehmerisches Handeln mit gemeinwohlorientierten Wert- und Zielvorstellungen

    gemeinntzigeEntwicklungsgesellschaft

    Partnerschaften

    Scheitern riskieren(Hohes finanzielles Risiko)

    Initialkapital

    Entwicklungs-impulse

    Selbstbestimmung

    Selbstverantwortung

    Teilhabe

    UntersttzunggefrdertesWohnen

    Stadterneuerungsprozess jenseitsder vorhandenen Frderkorridore undInvestitionszwnge

    Stdtebaufrderung

    GEMEINWOHLORIENTIERTESTADTENTWICKLUNG

    RENDITE ERWIRTSCHAFTENZUR FINANZIERUNG VON

    GEMEINWESENORIENTIERTERARBEIT IM VIERTEL

    ABWERTUNGSPROZESS

    Abb. 1: Initialkapital fr das Gemeinwesen, Schaubild Tristan Lannuzel Montag Stiftung Urbane Rume

    3Vorwort

  • befinden. Vermehrte Eigentmerwechsel bei Husern und Grundstcken sind ein wichtiges Indiz fr solche Vernderungsprozesse; gerade in potenziellen Abwertungs-gebieten finden sich zudem immer wieder Immobilien-eigentmer, die den drohenden Verfall ihrer Huser nicht aufhalten knnen oder wollen.

    Fr Kommunen, Wohnungsunternehmen, aber auch zivilgesellschaftlichen Initiativen stellt sich daher die Frage, welche immobilienwirtschaftlichen Strategien und Investitionen zur Stabilisierung eines Viertels beitragen knnen. Ein wichtiges Ziel sollte es dabei sein, die soziale, konomische und kulturelle Vielfalt zu erhalten, damit das Viertel auch fr mglichst viele Milieus und Einkom-mensschichten lebenswert bleibt.

    1 Einleitung

    Stdte sind im Laufe ihrer Entwicklung einer Vielzahl von inneren und ueren Vernderungen ausgesetzt: Es entstehen neue Formen des Zusammenlebens, neue stdtische Milieus, zum Teil ganz neue Arten stdtischer Quartiere. Dass Stdte und Stadtviertel sich verndern und fortwhrend weiter entwickeln, gehrt daher zu den wichtigsten Merkmalen einer lebendigen Stadt.

    Manchmal geraten bestehende Stadtviertel jedoch in Vernderungsprozesse, die ihre soziale Stabilitt gefhrden und starke Verwerfungen des Stadtteillebens auslsen. Ein wichtiger Katalysator solcher Vernderungen ist der Immobilienmarkt mit seinen renditegetriebenen Kufen und Verkufen von Husern und Grundstcken: In sogenannten Aufwertungsgebieten entstehen bevorzugt Wohnangebote, die sich meist nur noch solvente Bevl-kerungsgruppen leisten knnen, whrend sich in Abwer-tungsgebieten vor allem die rmeren Bevlkerungsgruppen konzentrieren, die keinen Zugang mehr finden zu besseren Wohngegenden. Ob Auf- oder Abwertung beide Entwick-lungen beziehungsweise Vernderungsrichtungen fhren zu einer sozialen Entmischung von Stadtvierteln.

    Auf- oder Abwertung sind in aller Regel keine abrup-ten Vernderungen, sondern verlaufen meist ber einen lngeren Zeitraum. Seit einkommensstarke Haushalte wieder vermehrt das innerstdtische Wohnen fr sich entdecken, steigen Nachfrage und Preisniveau auch ab-seits der schon traditionell teuren Wohngegenden. Oft sind Bereiche der Stadt betroffen, die bis dato als (alter-native) Knstler- beziehungsweise Szene-Viertel oder bunte Nachbarschaften galten, weil sich dort viele junge Menschen aus kreativen Milieus (Pioniere) ansie-delten und fr ein lebendiges und abwechslungsreiches Stadtteilleben sorgten. Dies sind die klassischen Gentri-fizierungsgebiete, von denen allenthalben die Rede ist: Mieten und Immobilienpreise steigen kontinuierlich, ein-kommensschwchere Haushalte werden nach und nach verdrngt und finden sich schlielich in weit weniger attraktiven Wohngegenden wieder, die sich ebenfalls sozial entmischen.Derartige Prozesse aufzuhalten oder gar umzukehren ist nicht einfach. Womglich gelingt es am ehesten dort, wo Stadtquartiere zwar im Umbruch sind, aber die Ver-nderungsrichtung noch nicht eindeutig ist in Stadttei-len, die sich zurzeit in einem indifferenten Gleichgewicht

    Womglich gelingt es am ehesten dort, wo Stadtquartiere zwar im Umbruch sind, aber die Vernderungsrichtung noch nicht eindeutig ist in Stadtteilen, die sich zurzeit in einem indif- ferenten Gleichgewicht befinden.

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  • Abb. 2: Quartier im indifferenten Gleichgewicht, Schaubild Tristan Lannuzel Mon