GESCHÄFTSBERICHT 2007 - Gewobag€¦ · Konsolidierte Gesellschaften T ... davon durch WIP 14.056 14.138 –82 davon durch WIR 19.408 19.981 –573 davon durch GEWOBAG VB 12.480

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Geschäftsbericht 2007

der

GEWOBAG

Gemeinnützige Wohnungsbau-

Aktiengesellschaft Berlin

Bottroper Weg 2

13507 Berlin-Reinickendorf

GESCHÄFTSBERICHT 2007

„Gemeinsam eine starke GEWOBAG“

WIR HaBEn unS auF dEn WEG GEmaCHT –das neue Leitbild der GEWOBaG.

Unter dem Motto „Gemeinsam eine starke GEWOBAG“ haben wir im August

2007 den Startschuss für die Entwicklung eines neuen und gemeinsamen Leit-

bildes für den GEWOBAG-Konzern gegeben. Ein Leitbild haben heißt für uns,

dass alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sich ein lebendiges Bild von den

unternehmerischen Zielen der GEWOBAG machen können. Wir wollen Wünsche

und Haltungen, Erreichtes und zu Erreichendes ausdrücken und gemeinsam

mit allen Mitarbeitern vor allem unsere Vorstellung für die Zukunft schaffen.

Warum ist uns das so wichtig? Gerade in Zeiten des gesellschaftlichen Wandels

kommt es darauf an, dass wir alle eine Sprache sprechen und gemeinsam in

eine Richtung gehen. Die GEWOBAG mit ihren Unternehmen ist in den letzten

Jahren eng zusammengewachsen und möchte sich auch in Zukunft am Berliner

Markt als eine der führenden Wohnungsbaugesellschaften positionieren. Mit

starker Beteiligung der Mitarbeiterschaft gilt es jetzt, unser Profil nach innen

und außen zu schärfen und einen gemeinsamen Handlungsrahmen zu definie-

ren, wie wir unsere Marktstellung halten beziehungsweise ausbauen können.

Unser Leitbild ist nicht als Vorgabe vom Management entstanden, sondern

wurde aus der Mitte unseres Unternehmens heraus in einem intensiven, aber

auch kreativen Kommunikationsprozess gemeinsam entwickelt. In 30 Tiefen-

interviews und drei ganztägigen Workshops mit Mitarbeiterinnen und Mitar-

beitern, in zahlreichen Widerspiegelungsrunden mit der Leitbildprojektgrup-

pe, aber auch durch umfassende Kunden- und Partnerbefragungen haben wir

die Vorstellungen, die in unserem Unternehmen über die Zukunft bestehen,

ebenso eingefangen wie die Originalsprache, in der darüber gesprochen wird.

Die Vielfalt, aber auch die emotionalen Erlebnisse der Beteiligten eines

solchen Prozesses lassen sich verbal nur schwer beschreiben und abbilden.

Dennoch wollen wir Ihnen in diesem Geschäftsbericht einige spielerisch visua-

lisierte Impressionen zu den wesentlichen Etappen nahebringen: Wie wir die

unterschiedlichsten Meinungen eingeholt und jeden Einzelnen bei seinem

Standpunkt abgeholt haben. Wie die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sich

emotional auf unbekanntes Terrain einlassen und im Dialog Lösungen finden.

Und wie wir schließlich gemeinsam alles auf den Punkt bringen und beherzt

voranschreiten.

Auf diese Weise ist schließlich ein unverwechselbares Leitbild entstanden, in

dem sich Selbstverständnis und Vision für die Zukunft der GEWOBAG verbin-

den. Sie finden unser Leitbild am Ende dieses Geschäftsberichts.


der

GEWOBAG



Bottroper Weg 2

13507 Berlin-Reinickendorf

Inhalt

Beteiligungsübersicht

Kurzporträt der GEWOBAG

und des GEWOBAG-Konzerns

Organe

Aufsichtsrat

Vorstand und Prokuristen

Bericht des Aufsichtsrates

Lagebericht und Konzernlagebericht des

Vorstandes mit Erklärung zum Deutschen

Corporate Governance Kodex für das

Geschäftsjahr 2007

Erläuterungen zum Geschäftsjahr 2007

Hausbewirtschaftung

Struktur des Bestandes

Neubautätigkeit

Struktur der realisierten Neubauten

Verkaufstätigkeit

Eigentumswohnungen

Eigenheime

Konzernabschluss und Jahresabschluss

der GEWOBAG zum 31. Dezember 2007

Konzernabschluss

Bilanz

Gewinn- und Verlustrechnung

Verbindlichkeitenspiegel

Anlagenspiegel

Jahresabschluss der GEWOBAG

Bilanz

Gewinn- und Verlustrechnung

Verbindlichkeitenspiegel

Anlagenspiegel

Konzernanhang und Anhang der GEWOBAG

Bestätigungsvermerke

Jahresabschlüsse der konsolidierten

Gesellschaften

Impressum

4

5

67

8

12

46

48

4849

54565758

606263646678

82

108

4 5

Beteiligungsübersicht Kurzporträt

Beteiligungsübersicht der GEWOBAG(Stand: 1. März 2008)

Position

Die GEWOBAG Gemeinnützige Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin – 1919 gegründet

und nachfolgend GEWOBAG genannt – ist eine der sechs großen Wohnungsbaugesellschaf-

ten im Eigentum des Landes Berlin. Sie ist darüber hinaus als Sanierungsträger in die Erfüllung

öffentlicher Aufgaben der Stadt einbezogen.

Unternehmenspolitik

Sie ist darauf ausgerichtet, für breite Schichten der Bevölkerung ein qualifiziertes Wohnungs-

angebot zur Miete bzw. zum Erwerb als Wohneigentum sicherzustellen.

Das Handeln der Unternehmensgruppe, zu der neben den 100%igen Tochtergesellschaften

GEWOBAG EB Entwicklungs- und Baubetreuungsgesellschaft mbH, GEWOBAG HS Hausservice-

gesellschaft mbH, GEWOBAG MB Mieterberatungsgesellschaft mbH und GEWOBAG VB Ver-

mögensverwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH die Mehrheitsbeteiligungen WIP Wohnungs-

baugesellschaft Prenzlauer Berg mbH und WIR Wohnungsbaugesellschaft in Berlin mbH

gehören, ist dabei von einer guten Betreuung der Mieter bzw. Eigentümer, von sozialer Verant-

wortung und finanzieller Solidität bestimmt.

Die Unternehmensgruppe legt ihrem Handeln darüber hinaus die Regeln des Deutschen

Corporate Governance Kodex zugrunde. Die entsprechenden Erklärungen erfolgen an berei-

ter Stelle im Bericht des Aufsichtsrates und als Anlage zum Lagebericht des Vorstandes.

Kurzübersicht in Zahlen

Kurzporträt der GEWOBAGund des GEWOBAG-Konzerns

Gezeichnetes Kapital Nominalbeteiligung

Konsolidierte Gesellschaften T T

WIR

Wohnungsbaugesellschaft in Berlin mbH 90.960 81.915

WIP

Wohnungsbaugesellschaft

Prenzlauer Berg mbH 7.951 7.156

GEWOBAG EB

Entwicklungs- und Bau-

betreuungsgesellschaft mbH 511 511

GEWOBAG HS

Hausservicegesellschaft mbH 500 500

GEWOBAG MB

Mieterberatungsgesellschaft mbH 25 25

(Gründung am 03.01.2007)

GEWOBAG VB

Vermögensverwaltungs- und

Betriebsgesellschaft mbH 1.300 1.300

2007 2006 Veränd.

Konzern Mio E Mio E absolut

Bilanzsumme 1.506,1 1.562,0 –55,9

Eigenkapital einschl. Pensionsrückst. 141,4 125,0 16,4

in % der Bilanzsumme 9,4 8,0 1,4

Jahresergebnis 20,3 15,2 5,1

Brutto-Dividende 0,0 0,0 0,0

in % auf das gezeichnete Kapital der AG 0,0 0,0 0,0

Umsatzerlöse 322,8 341,8 –19,1

davon Hausbewirtschaftung 282,9 282,6 0,2

davon Verkauf von Grundstücken 36,6 55,8 –19,2

Neubauleistung (inkl. Verkaufsmaßn./Bauvorb.) 8,3 9,2 –0,9

Modernisierungs-/Instandhaltungsaufwand 49,8 57,0 –7,2

Personalaufwand 35,0 35,0 0,0

Mitarbeiter am 31.12. 705 706 –1

Ertragbringende Mieteinheiten am 31.12. 62.466 63.575 –1.109

davon eigener Bestand 62.166 63.251 –1.085

davon Sanierungs-/Pachtbestand 300 324 –24

Verwaltete Einheiten am 31.12. 71.778 72.039 –261

davon durch GEWOBAG AG 25.834 25.832 2

davon durch WIP 14.056 14.138 –82

davon durch WIR 19.408 19.981 –573

davon durch GEWOBAG VB 12.480 12.088 392

Wohn-/Nutzflächen in m2 (eigener Bestand) 3.429.206 3.490.721 –61.516

Gezeichnetes Kapital Nominalbeteiligung

Nicht konsolidierte T T

Gesellschaften*

Treuconsult Immobilien GmbH 105 105

GfÖ

Gesellschaft für Öffentlichkeitsarbeit

Berlin-Brandenburgischer Wohnungs-

unternehmen mbH 40 8

*ohne Personengesellschaften

6 7

Organe der GEWOBAG Organe der GEWOBAG

Aufsichtsrat

Dr. Knut Gustafsson

Vorsitzender

Staatsrat i. R., Hamburg

Maria Krautzberger

stellv. Vorsitzende

Staatssekretärin bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Berlin

Traute Blanck

Schriftführerin

Technische Angestellte bei der GEWOBAG, Berlin

Dr. Ottwald Demele

ehem. Gewerkschaftssekretär ver.di – Landesbezirk Berlin-Brandenburg

Erika Jaeger

ehem. Bereichsleiterin bei der TLG Immobilien GmbH, Berlin

Monika Jende (bis 4. Juli 2007)

ehem. Vorsitzende des Betriebsrates der GEWOBAG, Berlin

Karin Mahdjour (ab 4. Juli 2007)


Boris Matuszczak

Leiter der Filiale Berlin der SEB AG, Frankfurt am Main

Wolfgang Nagel

Senator a. D., Berlin

Rolf-Dieter Schippers

Senatsverwaltung für Finanzen, Berlin

Vorstand

Stefan Grzimek (bis 31.01.2007)

Dipl.-Soz.

Hendrik Jellema (ab 01.02.2007)

Jürgen Kriegel (bis 30.04.2008)

Dipl.-Kfm.

Markus Terboven (ab 01.05.2008)

Dipl.-Kfm.

Prokuristen

Manfred Gabel (bis 31.12.2007)

Friedhelm Regener

Wolfram Tarras (bis 31.03.2007)

Sonja Weber (ab 01.01.2008)

Organe der GEWOBAG

8 9

Bericht des Aufsichtsrates Bericht des Aufsichtsrates

Der Aufsichtsrat hat die Geschäfte des Vorstandes im Geschäftsjahr laufend überwacht und in

diesem Rahmen die strategische Weiterentwicklung der Gesellschaft und des gesamten Kon-

zerns sowie wesentliche Einzelmaßnahmen beraten. Gegenstand waren insbesondere die ope-

rative kurz- und mittelfristige Finanz-, Investitions- und Personalplanung sowie die Beratung

über die grundsätzliche langfristige strategische Ausrichtung aller Gesellschaften der Unter-

nehmensgruppe einschließlich der Berichterstattung über deren Umsetzungsstand.

Dies erfolgte im Rahmen von vier planmäßigen Sitzungen des Gesamtgremiums sowie insge-

samt fünf planmäßigen und einer außerplanmäßigen Sitzung der Ausschüsse für Wirtschaft

und Finanzen sowie Bau und Grundstück. An diesen Sitzungen hat der Vorstand teilgenom-

men; lediglich diesen betreffende Personalangelegenheiten wurden ohne dessen Teilnahme

behandelt.

Der vom Aufsichtsrat eingesetzte Personalausschuss zur Entwicklung eines Vorschlages für

einen Nachfolger für ein zum 30.04.2008 ausscheidendes Vorstandsmitglied tagte viermal.

Das Gesamtplenum wurde von den Vorsitzenden der Ausschüsse über Inhalt und Ergebnis der

Ausschussberatungen unterrichtet.

Sitzungsfrequenz und Zeitbudgets entsprachen den Erfordernissen der Unternehmensgruppe.

Der Aufsichtsrat hat sich vom Vorstand in den Aufsichtsrats- bzw. Ausschusssitzungen durch

vierteljährliche schriftliche Berichte gemäß § 90 AktG Absatz 1 Satz 1 Nr. 3 über die Geschäfts-

entwicklung und die Lage der Gesellschaft ausführlich unterrichten lassen.

Auch außerhalb der Aufsichtsratssitzungen ließ sich der Vorsitzende des Aufsichtsrates regel-

mäßig vom Vorstand über die aktuelle Entwicklung der Geschäftslage der Muttergesellschaft

und ihrer Beteiligungen informieren.

Vorstand und Aufsichtsrat haben dabei auf der Grundlage ihrer Geschäftsordnungen eng und

vertrauensvoll zusammengearbeitet.

Sofern zu einzelnen Geschäften und Maßnahmen des Vorstandes nach Gesetz oder Satzung

bzw. der Geschäftsordnung für den Vorstand Entscheidungen des Aufsichtsrates – bzw. des

Bau- und Grundstücksausschusses nach Maßgabe der diesem eingeräumten Beschluss-

kompetenz – erforderlich waren, haben wir darüber in Sitzungen ausführlich beraten und die

notwendigen Beschlüsse gefasst.

Als über die kurz- und mittelfristigen Unternehmensplanungen hinausgehende wesentliche

Schwerpunkte sind hervorzuheben: Entscheidungen zur funktionalen Straffung der Strukturen

des Unternehmensverbundes aus GEWOBAG, WIP und WIR, die Situation im Bauträgergeschäft

der GEWOBAG, die wirtschaftlichen und rechtlichen Auswirkungen des Wegfalls der Anschluss-

förderung insbesondere im Hinblick auf die von der GEWOBAG und der WIR initiierten Immobi-

lienfonds sowie die Gründung der GEWOBAG MB Mieterberatungsgesellschaft mbH. Als weitere

Themen von größerer Bedeutung sind die der Hauptversammlung am 22.04.2008 empfohlene

Zustimmung zum Abschluss eines Ergebnisabführungsvertrages mit der WIP Wohnungsbau-

gesellschaft Prenzlauer Berg mbH (WIP) sowie die anschließend erfolgende Umfirmierung der

WIP und der WIR Wohnungsbaugesellschaft in Berlin mbH zu nennen.

Der Vorstand ist – unter Beachtung der Regeln ordnungsgemäßer Unternehmensführung

sowie der Sorgfaltspflicht eines ordentlichen und gewissenhaften Geschäftsleiters – seinen

Berichtspflichten sowohl inhaltlich als auch zeitlich in vollem Umfang nachgekommen. Die

vorgelegten Unterlagen waren in jeder Hinsicht geeignet, ein umfassendes Bild über die Lage

und die Entwicklung der Unternehmensgruppe zu vermitteln. Soll- /Ist-Vergleiche wurden

bedarfsgerecht sowohl für die einzelnen Gesellschaften der Unternehmensgruppe als auch für

den Konzern erstellt, Planabweichungen plausibel und nachvollziehbar erläutert. Soweit

erforderlich, wurden Maßnahmen zur Gegensteuerung in umsetzungsfähiger Form vor-

geschlagen.

Die Jahresabschlüsse der GEWOBAG und des Konzerns zum 31. Dezember 2007, den Lage- und

Konzernlagebericht mit der Erklärung zum Deutschen Corporate Governance Kodex und die

Prüfberichte betreffend das Geschäftsjahr 2007 haben wir – auf der Grundlage der voraus-

gegangenen Beratungen im Wirtschafts- und Finanzausschuss am 2. April 2008 – in der Bilanz-

sitzung des Aufsichtsrates am 17. April 2008 ausführlich besprochen. Die geprüften und tes-

tierten Jahresabschlüsse zum 31. Dezember 2007 der Tochtergesellschaften waren Gegenstand

einer Aufsichtsratssitzung am 13. März 2008.

An diesen Sitzungen haben auch die jeweiligen Abschlussprüfer teilgenommen.

Das Ergebnis unserer eigenen Prüfung entspricht dem Ergebnis der Abschlussprüfung. Der

Aufsichtsrat sieht daher keinen Anlass, Einwendungen zu erheben und billigt den vorgelegten

Jahresabschluss.

Der Jahresabschluss der GEWOBAG Gemeinnützige Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin

und der Konzernabschluss auf den 31. Dezember 2007 sind damit festgestellt. Dem Vorschlag

des Vorstandes zum Vortrag des Bilanzverlustes stimmen wir zu.

Frau Monika Jende ist zum 4. Juli 2007 aus dem Aufsichtsrat ausgeschieden. Frau Katrin Mah-

djour hat das Mandat übernommen. Der Aufsichtsrat dankt Frau Jende für ihre Mitarbeit.

Herr Jürgen Kriegel scheidet zum 30. April 2008 aus dem Vorstand in den Ruhestand aus. Der

Aufsichtsrat dankt Herrn Kriegel für seine mehr als zehnjährige erfolgreiche Tätigkeit zum

Wohle der GEWOBAG und seine führende Rolle bei der Zusammenführung der drei Gesell-

schaften GEWOBAG, WIP und WIR sowie der organisatorischen Neuausrichtung der Unterneh-

mensgruppe.

Der Aufsichtsrat hat auf Vorschlag des eingesetzten Personalausschusses in der Aufsichtsrats-

sitzung am 5. Dezember 2007 Herrn Markus Terboven mit Wirkung vom 1. Mai 2008 für fünf

Jahre zum Vorstandsmitglied bestellt.

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und den Geschäftsleitungen der Tochtergesellschaften

sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Unternehmen des GEWOBAG-Konzerns für

ihren hohen Einsatz und die gute Zusammenarbeit.

Berlin, den 17. April 2008

Dr. Knut Gustafsson

Vorsitzender des Aufsichtsrates

Bericht des Aufsichtsrates

1.543

2.432154154

24

247247.478

787.478

474

574244

1.3232.432 174

787.478

244

1.543

2.432

72.000

MIETER

1 2 3 4 5trifftstarkzu trifftüberhauptnichtzu

… vertrauenswürdig

… verlässlich

… professionell

… sozial

… leistungsstark

… serviceorientiert

… kundennah

… qualitätsorientiert

… sympathisch

MITARBEITER

DieGeWObaGist…

Auszug aus dem Imageprofil der GEWOBAG, so lautete die Frage: „Geben Sie bitte an, inwieweit die folgenden Eigenschaften Ihrer Meinung nach auf die GEWOBAG zutreffen oder nicht.“basis: 30 Mitarbeiter, acht Mieter, sechs Kooperationspartner, Mittelwerte (5er-Skala), nicht repräsentative Analyse

KOOPERATIONSPARTNER

AUS VIELEN MEINUNGEN SCHAFFEN WIR EINE BASIS. Im Mittelpunkt unseres Leitbildprozesses stehen das Selbstverständnis und die Erfahrungen der Mit-

arbeiterinnen und Mitarbeiter. Ihr Gespür für die GEWOBAG und den Markt, in dem wir agieren, ist

besonders wertvoll. Mit insgesamt 30 Beschäftigten aus allen Unternehmensbereichen wurden daher

umfangreiche Interviews geführt, um zu erfahren, was wir bei der GEWOBAG denken, wie wir spre-

chen und wie wir arbeiten. Darüber hinaus fließen in unseren Leitbildprozess externe Sichtweisen mit

ein, um ein vollständiges Bild zu erhalten. Es wurden Mieter-, Partner- und Multiplikatoreninterviews

(auch in Form von Gruppendiskussionen) geführt, um das Fremdbild der GEWOBAG einzufangen und

herauszufinden, wie wir von anderen wahrgenommen werden.

12 13

Lagebericht und KonzernlageberichtLagebericht und Konzernlagebericht

operatives Geschäft

planmäßig positiv

bei GEWOBAG, WIP und WIR

planmäßig rückläufig

Ausbau der eigenen

Wertschöpfung

Betriebsgesellschaft mbH (nachfolgend: GEWOBAG VB) verfügen wir über die Vorausset-

zungen, nicht nur kurzfristig und flexibel auf die Marktveränderungen zu reagieren, sondern

unser mieterorientiertes Dienstleistungsangebot auch zielgruppen- und zukunftsorientiert zu

optimieren sowie zu erweitern.

Allgemeine Unternehmensentwicklung

Die Geschäftsentwicklung unserer Unternehmensgruppe verlief 2007 im operativen Geschäft

insgesamt etwas besser als geplant.

In der Hausbewirtschaftung gelang es – trotz der partiell schwierigen Bedingungen – insge-

samt, das operative Vermietungsergebnis sowohl qualitativ als auch quantitativ zu steigern

und dabei insbesondere den vergleichsweise schon niedrigen Leerstand weiter zu reduzieren.

Die Verkaufstätigkeit entwickelte sich differenziert. Während im Einzelvertrieb aus dem

Bestand an Selbstnutzer und einzelne Kapitalanleger ein Zuwachs erzielt werden konnte,

mussten die erfolgversprechenden Aktivitäten gegenüber gewerblichen Investoren auf Grund

des Senatskonzeptes über die städtischen Wohnungsbaugesellschaften vom 3. Juli 2007 ein-

gestellt werden. Wir konnten daher bei der Vermarktung von Eigentumswohnungen aus dem

Bestand – unter Verzicht auf vom Gesellschafter Land Berlin nicht gewünschte Kontingentver-

käufe – das hohe Vorjahresergebnis nicht wieder erreichen. Leicht rückläufig entwickelten sich

auch die Vertriebszahlen im allein von der GEWOBAG betriebenen Bauträgergeschäft mit

Kaufeigenheimen.

Im Geschäftsfeld Verwaltung für Dritte haben wir mit der GEWOBAG VB unsere Marktposition

gefestigt.

Die von der GEWOBAG und der WIR wahrgenommenen Aufgaben als Sanierungsträger ste-

hen mangels weiterer verfügbarer Fördermittel vor dem Abschluss.

Die Bautätigkeit konzentrierte sich im Berichtszeitraum auf Modernisierungs- und Instandset-

zungsmaßnahmen zur Bestandsentwicklung. Bei den Eigenheimvorhaben wurden auf der

Grundlage abgeschlossener Kaufverträge weitere Bauabschnitte begonnen.

Personal/Organisation

Auch 2007 war nach Maßgabe der durch Verkäufe reduzierten Bestände, des Auslaufens von

Sonderaufgaben sowie laufender organisatorischer Optimierungen bei den drei bestands-

haltenden Gesellschaften GEWOBAG, WIP und WIR eine Reduzierung der personellen Kapa-

zitäten erforderlich. Begleitet wurde dies durch die Detailanalysen im Rahmen des Projektes

BIB '08, welche zum Ziel haben, die Kernprozesse des Bestandsmanagements von GEWOBAG,

WIP und WIR funktionsübergreifend zu optimieren. Soweit möglich, haben wir den betrof-

fenen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern neben innerbetrieblichen Umsetzungen Weiterbe-

schäftigungsmöglichkeiten im Konzern angeboten sowie Altersteilzeitregelungen vereinbart

und Aufhebungsverträge geschlossen. Dies wurde gegebenenfalls durch betriebliche und

außerbetriebliche Umschulungs- und Fortbildungsmaßnahmen unterstützt.

Bei der GEWOBAG EB führte die Ausweitung des Vermietungs-Service zu Neueinstellungen.

Der Ausbau der in eigener Wertschöpfung erbrachten Leistungen der GEWOBAG HS führ-

te dort zu einer Personalaufstockung. Die GEWOBAG MB hat ihren Geschäftsbetrieb am

01.02.2007 aufgenommen.

gesamtwirtschaftliches

Wachstum setzte sich fort;

Rate schwächte sich aber ab

Berliner Wirtschaftsleistung –

wenn auch erneut unterdurch-

schnittlich – weiter gestiegen

Wohnungsmarkt insgesamt wei-

terhin durch ein Überangebot

gekennzeichnet

Mietenentwicklung im sozialen

Wohnungsbau stößt an die

Grenzen

kontinuierliche Optimierung

der Organisationsstruktur

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland verlief im abgelaufenen Jahr besser als

zunächst erwartet. Bei anhaltend guter Exportkonjunktur nahm – nach der durch die Erhö-

hung der Mehrwertsteuer bedingten Zurückhaltung in der ersten Hälfte des Jahres – die

inländische Konsumnachfrage wieder leicht zu. Belastend wirkten sich allerdings in der zwei-

ten Jahreshälfte neben den erhöhten Öl- und Nahrungsmittelpreisen auch die von der Immo-

bilienkrise in den USA ausgelösten Zinssteigerungen am Geldmarkt aus. Insgesamt reduzierte

sich daher das Wachstum des Bruttoinlandsproduktes auf rd. 2,5 % nach rd. 2,9 % im Vor-

jahr.

Dieser Entwicklung konnte sich auch die Berliner Wirtschaft nicht entziehen; die Steigerungs-

rate beim Bruttoinlandsprodukt hat sich allerdings mit rd. 1,0 % nach 1,9 % im Vorjahr fast

halbiert. Dies führte zwar dennoch zu einer leichten Verbesserung der Beschäftigung; die

Arbeitslosenquote liegt aber immer noch deutlich über dem Bundesdurchschnitt bzw. über

dem vergleichbarer Regionen.

Auf Grund der stagnierenden Bevölkerungsentwicklung besteht auf dem Berliner Wohnungs-

markt nach wie vor ein Angebotsüberhang. Auch wenn sich hier lokale und strukturelle

Schwerpunkte ergeben, stellt dies doch grundsätzlich eine starke Belastung für die Woh-

nungswirtschaft der Stadt dar. Dies betrifft sowohl die Vermietung selbst als auch deren Preis-

gestaltung.

Hier ist es heute der öffentlich geförderte Wohnungsbau, bei dem die regelmäßigen durch

Fördermittelabbau administrativ verordneten Preissprünge zunehmend marktseitig gar nicht

bzw. nicht in voller Höhe durchsetzbar sind. Insbesondere ist bei den Wohnungen, für die eine

Anschlussförderung durch die Investitionsbank Berlin nicht mehr gewährt wurde, die Vermiet-

barkeit langfristig nur durch die Gewährung von Mietverzichten gegenüber der Kostenmiete

möglich.

GEWOBAG-Konzern

Auch in 2007 haben wir – in Würdigung der innerbetrieblichen Notwendigkeiten und der

unterschiedlichen Entwicklung der einzelnen Geschäftsfelder – unsere Aktivitäten zur Opti-

mierung der Aufbau- und Ablauforganisation sowohl innerhalb der einzelnen Gesellschaften

als auch im Verhältnis der Gesellschaften zueinander fortgesetzt. Hervorzuheben ist dabei die

Ausweitung des Vermietungs-Service unserer Tochtergesellschaft GEWOBAG EB Entwicklungs-

und Baubetreuungsgesellschaft mbH (nachfolgend: GEWOBAG EB) auf alle Bestände der

GEWOBAG und der WIR Wohnungsbaugesellschaft in Berlin mbH (nachfolgend: WIR) im West-

teil der Stadt sowie der Ausbau der Geschäftstätigkeit der Tochtergesellschaft GEWOBAG HS

Hausservicegesellschaft mbH (nachfolgend: GEWOBAG HS). Darüber hinaus wurden im Rah-

men des Projektes Best in Berlin 2008 (nachfolgend: BIB '08) auch im Bestandsmanagement bei

der WIP Wohnungsbaugesellschaft Prenzlauer Berg mbH (nachfolgend: WIP) Funktionsopti-

mierungen vorgenommen.

Zusammen mit den weiteren Konzerngesellschaften GEWOBAG MB Mieterberatungsgesell-

schaft mbH (nachfolgend: GEWOBAG MB) und GEWOBAG VB Vermögensverwaltungs- und

Lagebericht und Konzernlagebericht des Vorstandes für das Geschäftsjahr 2007

14 15


Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Struktur und Entwicklung des Personals:

Schwerpunkte des notwendigen Personalabbaus bei den Angestellten von GEWOBAG, WIP

und WIR waren die kaufmännischen und technischen Zentralfunktionen sowie das Bestands-

management.

Der Anstieg bei den gewerblichen Mitarbeitern betraf im Wesentlichen die Bereiche Haus-

wartleistungen, Sicherheitsservice und Instandhaltung, die im Zuge der Neuordnung und

Verbesserung unserer objekt- und mieternahen Servicequalität ausschließlich bei der

GEWOBAG HS besetzt wurden.

Der GEWOBAG-Konzern hat ungeachtet der auch in Zukunft eher weiter abnehmenden

Beschäftigung die Zahl der Ausbildungsplätze – neben der GEWOBAG bilden die GEWOBAG HS

und die GEWOBAG VB aus – auf hohem Niveau gehalten. Darüber hinaus wird ausgelernten

Kaufleuten der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft – zur Verbesserung der späteren Ver-

mittlungschancen – weiterhin eine einjährige Anschlussbeschäftigung innerhalb des Konzerns

angeboten. Der ausgewiesene Rückgang gegenüber dem Vorjahr resultiert im Wesentlichen

aus später bestandenen Abschlussprüfungen.

Mit unserem Nachwuchsförderungsprogramm, welches neben personenspezifischer Weiter-

bildung auch funktionsübergreifende Projektarbeit anbietet, wollen wir gewährleisten, dass

zum Einen das Erfahrungspotential der älteren Mitarbeiter so lange wie möglich genutzt

wird, auf der anderen Seite qualifizierte junge Mitarbeiter das Rüstzeug für die künftige

Besetzung von Führungspositionen erhalten.

Der Vorstand dankt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des GEWOBAG-Konzerns für

ihren Einsatz. Er spricht ihnen auch im Namen der Geschäftsleitungen der Tochtergesell-

schaften seine Anerkennung für die erbrachten Leistungen und Erfolge sowohl im operativen

Geschäft als auch bei der Optimierung der Betriebsabläufe aus. Angesichts der Rahmenbedin-

gungen stellten die Vermietung und Verwaltung von Miet- bzw. Eigentumswohnungen und

Gewerberäumen sowie die Vermarktung von Eigentumsmaßnahmen bzw. Mietshäusern

besondere Herausforderungen dar.

Vermögen

Kapital

Bilanzstruktur des GEWOBAG-Konzerns

31.12.2007 31.12.2006

T % T %

Langfristiger Bereich

Immaterielle

Vermögensgegenstände, Sachanlagen 1.193.771 85,5 1.238.557 85,5

Finanzanlagen 487 0,0 469 0,0

Geldbeschaffungskosten 1.857 0,1 2.565 0,2

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke

(nach Ablauf von 5 Jahren) 3.920 0,3 5.333 0,4

Forderungen aus Grundstücksverkäufen

(Zahlungsziel > 5 Jahre) 5.009 0,4 6.204 0,4

Stadterneuerungsposten 104.240 7,5 113.165 7,8

1.309.284 93,8 1.366.293 94,3

Mittel- und kurzfristiger Bereich

Zum Verkauf bestimmte

Grundstücke (innerhalb von 5 Jahren)

und Bauleistungen 32.666 2,3 35.231 2,4

Übriges Vorratsvermögen 505 0,0 781 0,1

Forderungen und sonstige

Vermögensgegenstände, RAP 17.021 1,2 21.228 1,5

Flüssige Mittel 36.378 2,6 24.809 1,7

86.570 6,2 82.049 5,7

Vermögen gesamt 1.395.854 100,0 1.448.342 100,0


Eigenkapital 131.741 9,4 111.605 7,7

Rückstellungen 66.966 4,8 71.715 5,0

Fremdmittel/RAP 922.920 66,1 955.628 66,0

Stadterneuerungsmittel 117.841 8,4 130.936 9,0

1.239.468 88,8 1.269.884 87,7


Rückstellungen 48.806 3,5 53.213 3,7

Verbindlichkeiten 107.580 7,7 125.245 8,6

156.386 11,2 178.458 12,3

Kapital gesamt 1.395.854 100,0 1.448.342 100,0

gesellschaftsübergreifende

Synergieeffekte realisiert

Ausbildung weiterhin über den

eigenen Bedarf hinaus

Nachwuchsförderung hat

hohen Stellenwert

Dank an die Mitarbeiter

Veränd.

GEWOBAG-Konzern 31.12.2007 31.12.2006 absolut

Mitarbeiter

GEWOBAG 232 269 –37

GEWOBAG EB* 31 17 14

GEWOBAG HS* 142 105 37

GEWOBAG MB* 17 0 17

GEWOBAG VB* 37 38 –1

WIP* 144 150 –6

WIR* 102 127 –25

Summe 705 706 –1

davon Angestellte 481 503 –22

davon Arbeiter (inkl. Hauswarte) 155 134 21

davon in Altersteilzeit (Freiphase) 41 32 9

davon Auszubildende 28 37 –9

Nachrichtlich: 2007 2006

Personaldurchschnitt 707 692 15

*bereinigt um Doppelfunktionen

Gegenüber der bilanziellen Darstellung wurden – wie im Vorjahr – die eigenen Anteile in

Höhe von rd. 2,8 Mio € mit dem Eigenkapital verrechnet.

Wie im Vorjahr wurden die erhaltenen Anzahlungen mit den entsprechenden Vorräten (rd.

90,1 Mio € bzw. rd. 89,8 Mio €) sowie die Mietverbindlichkeiten (Kautionen etc.) mit den

flüssigen Mitteln (rd. 17,3 Mio € bzw. rd. 18,6 Mio €) verrechnet.

16 17

Vermögen

Kapital


31.12.2007 31.12.2006

Eigenkapitalspiegel T T T T

des GEWOBAG-Konzerns

Gezeichnetes Kapital der GEWOBAG 84.458 84.458

Kapitalrücklage 0 0

Erwirtschaftetes Konzerneigenkapital

Gewinnrücklagen der GEWOBAG 50.471 50.471

kumulierte einbehaltene Ergebnisse

der Tochterunternehmen 127.806 129.247

kumulierte Beträge aus

ergebniswirksamen

Konsolidierungsvorgängen –124.421 –138.674

kumulierte Ergebnisanteile

anderer Gesellschafter (WBM) –1.813 –1.813

Ergebnisvortrag der GEWOBAG –70.204 0

Verlustvortrag der übrigen

Konzernunternehmen –37.992 –36.615

Jahresergebnis der GEWOBAG 2.197 –70.204

Jahresergebnisse der übrigen

Konzernunternehmen 11.167 8.135

realisierte Zwischenergebnisse 3.925 14.252

Neutralisierung der Vorabausschüttung

an die GEWOBAG –900 –3.195

Neutralisierung der Ausschüttung

an die GEWOBAG

aus dem Bilanzgewinn 2006 –696 0

Stornierung von Abschreibungen

im Rahmen der Kapitalkonsolidierung 71.090 71.090

Eliminierung steuerlicher Werte

(SoPo § 6b EStG) 4.620 –4.900

Einstellungen in Gewinnrücklagen

aus dem Jahresergebnis 2007 –330 –89

Vorabausschüttung an

Minderheitengesellschafter (WBM) –100 –355

Thesaurierte Anteile anderer

Gesellschafter am Jahresergebnis –601 34.218 –166 17.183

Eigenkapital der GEWOBAG

gemäß Konzernbilanz 118.676 101.641

Eigenkapital des

Minderheitengesellschafters (WBM) 15.858 15.334

davon Minderheitenkapital: (15.858) (15.334)

Konzerneigenkapital 134.534 116.975

Gegenüber der bilanziellen Darstellung wurden – wie im Vorjahr – die eigenen Anteile in

Höhe von rd. 2,8 Mio € verrechnet. Abgezogen sind außerdem die noch nicht abgerechneten

Umlagen in Höhe von rd. 36,5 Mio € (im Vorjahr rd. 36,3 Mio €); d. h., dass die – unter den

Vorräten ausgewiesenen – Forderungen aus diesen Umlagen mit den entsprechenden

Verbindlichkeiten aus erhaltenen Vorschüssen verrechnet wurden. Darüber hinaus wurden

Mietkautionen in Höhe von rd. 3,6 Mio € (Vorjahr rd. 2,3 Mio €) mit den flüssigen Mitteln

verrechnet.

Bilanzstruktur der GEWOBAG Gemeinnützige Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin

31.12.2007 31.12.2006

T % T %


Sachanlagen, immat. Vermögensg. 506.061 73,6 518.740 73,1

Finanzanlagen/Forderungen EB 105.549 15,3 105.524 14,9

Geldbeschaffungskosten 1.037 0,2 1.362 0,2

Stadterneuerungsposten 35.895 5,2 42.488 6,0

648.542 94,3 668.114 94,2


Zum Verkauf bestimmte

Grundstücke und Bauleistungen 26.880 3,9 28.790 4,1

Andere Vorräte 278 0,0 367 0,0

Forderungen und sonstige

Vermögensgegenstände, RAP 7.398 1,1 9.725 1,4

Flüssige Mittel 4.726 0,7 2.252 0,3

39.282 5,7 41.134 5,8

Vermögen gesamt 687.824 100,0 709.248 100,0


Eigenkapital 64.129 9,3 61.932 8,7

Rückstellungen 8.837 1,3 9.185 1,3

Fremdmittel 452.848 65,8 457.180 64,5

Rechnungsabgrenzungsposten 18.340 2,7 18.454 2,6

Stadterneuerungsmittel 41.625 6,1 50.669 7,1

585.779 85,2 597.420 84,2


Rückstellungen 27.466 4,0 31.978 4,5

Übrige Verbindlichkeiten 74.579 10,8 79.850 11,3

102.045 14,8 111.828 15,8

Kapital gesamt 687.824 100,0 709.248 100,0

Eigenkapitalspiegel des GEWOBAG-Konzerns

18 19*) Außer Acht gelassen sind Mietkautionen in Höhe von 17.311 T€ (Vorjahr: 18.558 T€).


2007 2006

T T

Laufende Geschäftstätigkeit

Jahresüberschuss 20.313 15.178

Abschreibungen auf langfristiges Vermögen 39.162 40.188

Zuschreibungen auf langfristiges Vermögen –559 0

Veränderung der langfristigen Rückstellungen –4.749 –4.448

Erträge aus dem Abgang von

Gegenständen des Anlagevermögens –8.639 –8.069

Tilgung nicht passivierter Aufwendungsdarlehen 5.774 5.015

Ausbuchung langfristiger Verbindlichkeiten –861 –877

Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge –2.196 4.183

Tilgungspotential 48.245 51.170

Veränderungen im Umlaufvermögen/akt. RAP 8.072 3.538

Veränderungen der Verkaufsmaßnahmen 3.978 12.035

Veränderungen der kurzfristigen Passiva –22.072 –52.069

Veränderungen im passiven RAP –257 370

Cash-flow aus laufender Geschäftstätigkeit 37.966 15.044

Finanzierungstätigkeit

Tilgung nicht passivierter Aufwendungsdarlehen –5.774 –5.015

Tilgung langfristiger Verbindlichkeiten –40.157 –43.205

Cash-flow nach planmäßiger Tilgung 2.314 2.950

Veränderungen der langfristigen Verbindlichkeiten 8.567 28.074

Ausschüttung Gewinnanteil 2006 an WBM –77 0

Vorabausschüttung Jahresergebnis 2007 an WBM –100 –355

Thesaurierung des Gewinnanteils der WBM –601 –166

Veränderungen der Stadterneuerungsmittel –13.095 –26.872

Cash-flow aus Finanzierungstätigkeit –51.237 –47.539

Investitionstätigkeit

Investitionen in langfristige Vermögensgegenstände –8.815 –11.043

Einnahmen aus Abgängen von immateriellen

Vermögensgegenständen und Sachanlagen 24.730 23.553

Abgänge von Finanzanlagen 0 875

Veränderungen des Stadterneuerungspostens 8.925 16.664

Cash-flow aus Investitionstätigkeit 24.840 30.049

Veränderung des Finanzierungsmittelbestandes 11.569 –2.446

Entwicklung des Finanzmittelbestandes*

Stand 1. Januar 24.809 27.255

Veränderungen 11.569 –2.446

Stand 31. Dezember 36.378 24.809

Das gesamte Vermögen hat sich um rd. 21,4 Mio € (im Vorjahr rd. 93,0 Mio €) vermindert,

wobei sich das langfristige Vermögen – i. W. durch die planmäßigen Abschreibungen – um rd.

19,6 Mio € (im Vorjahr rd. 87,5 Mio €), das mittel- und kurzfristige Vermögen um rd. 1,8 Mio €

(im Vorjahr rd. 5,5 Mio €) verminderte.

Das Eigenkapital hat sich um rd. 2,2 Mio € erhöht (im Vorjahr um rd. 70,2 Mio € vermindert);

das Fremdkapital hat sich um rd. 23,6 Mio € (im Vorjahr rd. 22,8 Mio €) vermindert.

Finanzielle Entwicklung

Der Bestand an flüssigen Mitteln laut Bilanz belief sich am 31.12.2007 im Konzern auf rd. 53,7

Mio € gegenüber rd. 43,4 Mio € am Vorjahresstichtag. Darin sind rd. 17,3 Mio € (Vorjahres-

stichtag: rd. 18,6 Mio €) Mietkautionen etc. enthalten, so dass der verfügbare Finanzmittel-

bestand der Gesellschaften der Unternehmensgruppe am 31.12.2007 rd. 36,4 Mio € gegen-

über rd. 24,8 Mio € am Vorjahresstichtag betrug. Der Anstieg ist u. a. darauf zurückzuführen,

dass für das operative Geschäft nicht benötigte Mittel stichtagsbedingt noch nicht zum

Abbau der Verschuldung eingesetzt wurden.

Unterjährig wird für das operative Geschäft bestehender Finanzbedarf im Rahmen des

Konzernclearings gedeckt. Zu diesem Zweck bestehen gegenseitige Darlehensverträge zwi-

schen der GEWOBAG, WIP, WIR und der GEWOBAG EB sowie einseitige Darlehensverträge

zwischen der GEWOBAG und den Tochtergesellschaften GEWOBAG HS und GEWOBAG VB.

Die GEWOBAG hat in 2007 die Rückzahlung der bei der WIP aufgenommenen längerfristigen

Mittel fortgesetzt (Stand 31.12.2007: 22,5 Mio €). Darüber hinaus bestanden zum

Abschlusszeitpunkt keine Kreditverpflichtungen zwischen den Konzernunternehmen.

Die Zinserträge haben sich im Konzern wegen der unterjährig vorzugsweise erfolgenden

Anlage im Rahmen des Konzernclearings auf 1,1 Mio € nach 1,9 Mio € im Vorjahr verrin-

gert.

Finanzierungsaktivitäten

Die Finanzierung der Investitionen bei GEWOBAG, WIP und WIR erfolgte vorwiegend durch

Eigenmittel, in Einzelfällen beleihungsorientiert objektbezogen durch eine Kombination von

Fremd- und Eigenmitteln.

Parallel wurden auf der Basis der laufenden Analyse des Kreditportfolios nach Auslaufen von

Zinsbindungen Prolongationen bzw. Umfinanzierungen zu besseren Konditionen vorgenom-

men. Darüber hinaus wurden zur Entpfändung einzelner Objekte auch Darlehensbeträge

vorzeitig zurückgezahlt.

Angesichts der steigenden Geld- und Kapitalmarktzinsen wurden fallweise vorfristige

Zinsbindungen eingegangen. Darüber hinausgehende Zinssicherungsgeschäfte wurden nicht

abgeschlossen.

Vermögen durch planmäßige

Abschreibungen gesunken

Eigenkapital entsprechend dem

positiven Jahresergebnis erhöht

liquide Mittel stichtagsbedingt

gestiegen

Abbau der Kreditverbindlich-

keiten hat Priorität

Zinserträge gesunken

Investitionen vorwiegend aus

Eigenmitteln

gezielte Umfinanzierungen

bzw. Ablösungen

Kapitalflussrechnung des GEWOBAG-Konzerns

20 21*) Außer Acht gelassen sind Mietkautionen in Höhe von 3.550 T€ (Vorjahr: 2.267 T€).


Ertragsentwicklung

Die Jahresergebnisse der Gesellschaften des Konsolidierungskreises haben sich besser als

geplant entwickelt, wobei überwiegend auch gegenüber dem Vorjahr eine Steigerung erzielt

wurde.

Alle Gesellschaften haben positiv abgeschlossen. Bei der GEWOBAG konnte auch gegenüber

dem – um die Abschreibung auf den Beteiligungsbuchwert an der WIR (rd. 71,1 Mio €) – berei-

nigten Vorjahreswert (rd. 0,9 Mio €) eine Verbesserung erzielt werden. Die GEWOBAG EB

erzielte trotz Umsatzrückganges ein erhöhtes positives Jahresergebnis. Bei der WIR führte im

Wesentlichen die Rückgabe von Leihgrundstücken zu einem höheren Jahresüberschuss.

GEWOBAG VB (vor Gewinnabführung {GA}) und GEWOBAG HS (vor Gewinnabführung {GA})

konnten die guten Vorjahresergebnisse steigern (GEWOBAG VB) bzw. halten (GEWOBAG HS).

Bei der WIP ging der Jahresüberschuss – unter Einschluss eines Sonderpostens gemäß § 6 b

EStG von 4,6 Mio € – leicht zurück. Während bei der WIP – wie im Vorjahr – neben der Vorab-

ausschüttung eine Vollausschüttung des Bilanzergebnisses erfolgt, wird der ausgewiesene

Jahresüberschuss bei der WIR zur Stärkung des Eigenkapitals verwendet.

Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Struktur und Entwicklung des Jahresergeb-

nisses im GEWOBAG-Konzern:

In dem ausgewiesenen Jahresergebnis der GEWOBAG sind die Gewinnabführungen (GA) der

GEWOBAG HS und der GEWOBAG VB sowie die Ausschüttungen der WIP an die GEWOBAG von

zusammen 3.007 T€ (Vorjahr 4.415 T€) bereits berücksichtigt.

Ergebnisentwicklung

besser als geplant

alle Gesellschaften

erwirtschafteten Überschüsse

Jahresergebnisse

der einzelnen

Konzerngesellschaften

Konsolidierungsposten

Kapitalflussrechnung der GEWOBAG Gemeinnützige Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin

2007 2006

T T

Laufende Geschäftstätigkeit

Jahresergebnis 2.197 –70.204

Abschreibungen

imm. Vermögensgegenstände/

Sachanlagen/Geldbeschaffungskosten 15.564 15.464

Stadterneuerungsposten/Verkaufsmaßnahmen 546 0

Finanzanlagen 0 71.090

Veränderung der Rückstellungen –4.860 –300

Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen –10 –9

Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge 3.238 2.173

Tilgungspotential 16.675 18.214

Veränderungen

im Umlaufvermögen 1.509 –3.229

von Verbindlichkeiten –5.271 –2.947

Investitionen in Verkaufsmaßnahmen –885 –4.246

Abgänge von Verkaufsmaßnahmen 2.330 12.612

Zugänge von Finanzanlagen –25 –105

Veränderungen im passiven RAP –114 37

Cash-flow aus laufender Geschäftstätigkeit 14.219 20.336

Finanzierungstätigkeit

Tilgung langfristiger Verbindlichkeiten –16.625 –16.965

Cash-flow nach planmäßiger Tilgung 50 1.249

Aufnahme langfristiger Verbindlichkeiten 10.175 5.436

Aufnahme von Aufwendungsdarlehen (AWD) 648 665

Abgang langfristiger Verbindlichkeiten/AWD –860 –1.480

Veränderungen der Stadterneuerungsmittel –9.044 –7.277

Cash-flow aus Finanzierungstätigkeit –15.706 –19.621

Investitionstätigkeit

Investitionen in immaterielle

Vermögensgegenstände und Sachanlagen –8.011 –5.489

Abgänge von imm. Vermögensgegenst. und Sachanlagen 5.459 2.939

Abgänge aus dem Stadterneuerungsposten 6.513 2.464

Cash-flow aus Investitionstätigkeit 3.961 –86

Veränderung des Finanzierungsmittelbestandes 2.474 629

Entwicklung des Finanzmittelbestandes*

Stand 1. Januar 2.252 1.623

Veränderungen 2.474 629

Stand 31. Dezember 4.726 2.252

2007 2006 Veränd.

T T absolut

GEWOBAG +2.197 –70.204 +72.401

GEWOBAG EB +4.107 +2.917 +1.190

GEWOBAG HS (vor GA) +703 +708 –5

GEWOBAG MB +27 0 +27

GEWOBAG VB (vor GA) +708 +512 +196

WIP +3.732 +4.323 –591

WIR +3.301 +895 +2.406

Summe +14.775 –60.849 +75.624

Aufwands-/Ertragskonsolidierung

gemäß § 305 HGB +/–18.237 +/–14.934 +/–3.303

Neutralisierung Gewinn-/Vorabausschüttung

WIP/Gewinnabführungen HS und VB –3.007 –4.415 +1.408

Eliminierung Abwertung

Beteiligung an der WIR 0 +71.090 –71.090

Eliminierung steuerlicher Posten +4.620 –4.900 +9.520

Realisierte Zwischenergebnisse

gemäß § 304 HGB +3.925 +14.252 –10.327

Konzern-Jahresergebnis +20.313 +15.178 +5.135

22 23


Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Struktur und Entwicklung des Geschäftser-

gebnisses und des sonstigen Ergebnisses im GEWOBAG-Konzern:

Ergebnisverwendung

Der Vorstand schlägt vor, den gegenüber dem Vorjahr verminderten Bilanzverlust der

GEWOBAG von rd. 68,0 Mio € auf neue Rechnung vorzutragen.

2007 2006 Veränd.

T T absolut

Geschäftsergebnis +13.592 +7.104 +6.488

Hausbewirtschaftung (eig. Best.) +11.934 +13.372 –1.438

GEWOBAG +7.994 +7.305 +689

GEWOBAG EB +93 +482 –389

WIP +6.361 +3.365 +2.996

WIR –2.514 +2.220 –4.734

Verkaufstätigkeit +12.112 +8.144 +3.968

GEWOBAG –156 –777 +621

GEWOBAG EB +4.097 +2.742 +1.355

WIP +4.391 +2.658 +1.733

WIR +3.780 +3.521 +259

Übrige Geschäftstätigkeit –10.454 –14.412 +3.958

Sonstiges Ergebnis +1.183 –67.953 +69.136

Finanz-/Beteiligungsergebnis +1.898 –67.317 +69.215

Steuern vom Einkommen/Ertrag –715 –636 –79

Jahresergebnis vor Konsolidierung +14.775 –60.849 +75.624

Konsolidierungsposten +5.538 +76.027 –70.489

Konzern-Jahresergebnis +20.313 +15.178 +5.135

Zwischenergebnisse aus den

Verkäufen der GEWOBAG EB

umsatzbedingt gesunken

differenzierte Ertrags-

entwicklung in den einzelnen

Geschäftsfeldern

Die gegenüber dem hohen Vorjahreswert rückläufigen Zwischenergebnisse resultieren aus

den Verkäufen von Eigentumswohnungen aus dem von der GEWOBAG EB übernommenen

Bestand gegenüber Dritten.

Das operative Ergebnis der Hausbewirtschaftung (HBW) des eigenen Bestandes konnte

gegenüber dem Vorjahreswert weiter verbessert werden. Zwar gingen wegen der Bestands-

abgänge die Mieterlöse insgesamt gegenüber dem Vorjahr zurück, dies konnte aber durch

Einsparungen auf der Aufwandsseite (i. W. Personal-, Instandhaltungs- und Zinsaufwand)

kompensiert werden. Bei der GEWOBAG und der WIR führte die Passivierung von Aufwen-

dungsdarlehen mit rd. 2,3 Mio € bzw. rd. 5,2 Mio € zu einer entsprechenden Sonderbelas-

tung, so dass insgesamt das ausgewiesene HBW-Ergebnis leicht zurückging.

Das Ergebnis der Verkaufstätigkeit entwickelte sich aus dem Bestand insgesamt besser als

geplant. Während bei der WIP allein die Abrechnung des in 2006 beurkundeten Kontingent-

verkaufes erfolgte, verlief sowohl bei der GEWOBAG EB und der GEWOBAG als auch bei der

WIR das Einzelprivatisierungsgeschäft besser als erwartet. Unter den gegebenen Umständen

befriedigend verlief das Geschäft mit Neubau-Eigenheimen auf Arealen der GEWOBAG in

Reinickendorf und Spandau.

Unter der übrigen Geschäftstätigkeit sind die Aufwendungen und Erträge der operativen

Aktivitäten Betreuung und Dienstleistungen sowie Sanierung und Restitutionsabwicklung

zusammengefasst; darüber hinaus sind hier die nicht aktivierungspflichtigen Leistungen im

Rahmen der Bautätigkeit für den eigenen Bestand ausgewiesen. Wesentlich sind darüber hin-

aus anderweitig nicht zuzuordnende Sonder- und Einmalfaktoren wie Bildung/Auflösung von

Rückstellungen, außerplanmäßige Abschreibungen sowie handelsrechtlich gebotene Wertbe-

richtigungen auf das Anlage- und Umlaufvermögen. Ebenfalls hier ausgewiesen sind die sons-

tigen Steuern; diese betreffen im Wesentlichen Kraftfahrzeugsteuern und nicht umlagefähige

Grundsteuern.

Das Finanz-/Beteiligungsergebnis entwickelte sich entsprechend der geringeren Gewinn-/Vor-

abausschüttung der WIP sowie insgesamt erhöhter Ergebnisabführungen der GEWOBAG HS

und GEWOBAG VB weitgehend planmäßig. Der negative Vorjahreswert enthielt die Abwer-

tung der Beteiligung an der WIR (rd. 71,1 Mio €).

Steuern vom Einkommen/Ertrag fallen angesichts unterschiedlicher Bewertungsansätze in der

Steuerbilanz bei der GEWOBAG und der WIR derzeit noch nicht, bei der WIP angesichts der

Eigenkapitalstruktur nur in geringem Umfang an. Bei der GEWOBAG EB führen die Rege-

lungen zur Mindestgewinnbesteuerung trotz des Verlustvortrages zu einer Belastung mit Kör-

perschaft- und Gewerbesteuer.

24 25

Geschäftsentwicklung im Einzelnen


Hier zeigt sich, dass wir mit unseren Maßnahmen zur Verbesserung der Beratung der Mietin-

teressenten sowie der anhaltenden Investitionen in die Steigerung der Wohn- und Wohnum-

feldqualität unserer Bestände zwar nicht alle negativen gesamtwirtschaftlichen sowie mieten-

politischen Rahmenbedingungen kompensieren, uns aber dennoch sehr erfolgreich am Markt

positionieren können.

Ungeachtet dieser Erfolge ist aber festzustellen, dass die durch alle Arten von Leerständen

sowie Mietminderungen verursachten Erlösschmälerungen absolut gesehen die Ertragslage

erheblich belasten. In 2007 betrugen diese Einnahmeausfälle im Mietbestand von GEWOBAG,

WIP und WIR rd. 11,6 Mio € nach rd. 10,6 Mio € im Vorjahr.

Nicht enthalten sind darin rd. 6,2 Mio € (Vorjahr rd. 5,7 Mio €) Einnahmeausfälle, die im sozi-

alen Wohnungsbau auf Grund am Markt nicht durchsetzbarer Kostenmieten als Mietnachläs-

se bzw. -verzichte verkraftet werden mussten.

Die leicht verbesserte wirtschaftliche Lage vieler Berliner Haushalte hat auch die Zahlungs-

fähigkeit unserer Mieterschaft positiv beeinflusst.

Am 31.12.2007 beliefen sich die Mietforderungen bei GEWOBAG, WIP und WIR vor Wertbe-

richtigungen zusammen auf rd. 6,0 Mio € nach 6,3 Mio € am 31.12.2006; bezogen auf die

jährlichen Umsätze der Hausbewirtschaftung sind das rd. 2,1 %. Wertberichtigt bzw. abge-

schrieben wurden in 2007 rd. 2,5 Mio € (Vorjahr: rd. 3,6 Mio €).

Diese Relationen zeigen, dass der hohe Einsatz unserer Kundenberater sowie der Sozialarbei-

ter der neu gegründeten GEWOBAG MB zwar erfolgreich ist, ein spürbares Ausfallrisiko aber

dennoch verbleibt.

Mietenentwicklung

Die lt. Mietspiegel 2005 gegebenen Mieterhöhungsmöglichkeiten wurden konsequent

umgesetzt; darüber hinaus erfolgten bereits erste Anhebungen auf Grund des Mietspiegels

2007. Darüber hinaus haben wir – insbesondere nach Aufhebung der Mietpreisbindung –

Anhebungen nach § 558 BGB vorgenommen. Bei Neuvermietungen wurden vorhandene

Anpassungspotentiale an das marktübliche Mietniveau realisiert; im Rahmen von Modernisie-

rungsmaßnahmen haben wir die gesetzlichen Umlagemöglichkeiten zur Verbesserung unserer

Einnahmen genutzt.

Zunehmend schwieriger gestaltete sich die Realisierung der vom Fördermittelsystem verur-

sachten Mietanhebungen bei den preisgebundenen Wohnungen. Hier mussten zunehmend

Mietverzichte gegenüber der mietrechtlich zulässigen Kostenmiete ausgesprochen werden,

um Leerstände zu vermeiden; diese wurden bei der nachfolgend dokumentierten Netto-Kalt-

miete direkt abgesetzt.

Während sich bei den „kalten“ Betriebskosten eine leichte Erhöhung ergab, führten bei den

„warmen“ Betriebskosten (Heiz- und Warmwasserkosten) vorwiegend witterungsbedingte

Mehrverbräuche zu einem Anstieg.

Erlösschmälerungen

nochmals gestiegen

Mietforderungen gesunken

Wertberichtigungen rückläufig

Erhöhungsspielräume

lagespezifisch genutzt

differenzierte Entwicklung

der Betriebskosten

Leerstand insgesamt reduziert

Vermarktungsbedingter Leerstand

bei Mietwohnungen rückläufig

Hausbewirtschaftung

Die Zahl der durch den GEWOBAG-Konzern verwalteten Einheiten (VE) hat sich in der

Berichtsperiode leicht vermindert.

Die Minderung resultierte im Wesentlichen aus Abgängen im eigenen Bestand auf Grund der

Verkäufe und Wohnungszusammenlegungen.

Bei den ertragbringenden Mieteinheiten (ME) standen den Abgängen im Rahmen von Ver-

käufen und Rückübertragungen nur geringe Zuwächse im Wege der Negativrestitution sowie

bei den übrigen Mieteinheiten, die erstmals der Vermietung zugeführt wurden, gegenüber.

Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Struktur und Entwicklung des Bestandes:

Der Wohnungsleerstand im eigenen Bestand konnte zum 31.12.2007 mit 1.565 Wohnungen

nach 1.891 am 31.12.2006 weiter gesenkt werden; die Leerstandsquote ging dementsprechend

auf rd. 3,1 % nach 3,6 % zurück. Die Zahl der leerstehenden Gewerbeeinheiten hat sich auf

179 nach 162 am Vorjahresstichtag erhöht; hier stieg die Leerstandsquote von 13,2 % auf

14,5 % an.

Die vermarktungsbedingten Mietwohnungsleerstände konzentrierten sich auf einzelne

Gebiete mit objektspezifischen bzw. lagebedingten Belastungsfaktoren; bezogen auf den

ordentlichen Mietwohnungsbestand konnte die Quote zum Jahresende 2007 auf rd. 2,0 %

nach 2,6 % am Vorjahresende (absolut 983 WE nach 1.313 WE) gesenkt werden. Die Zahl der

länger als drei Monate leerstehenden Mietwohnungen ging auf 664 nach 919 am Vorjahres-

stichtag zurück.

Veränd.GEWOBAG-Konzern 31.12.2007 31.12.2006 absolut

Anzahl

GEWOBAG 25.834 25.832 +2

GEWOBAG VB 12.480 12.088 +392

WIP 14.056 14.138 –82

WIR 19.408 19.981 –573

Verwaltete Einheiten 71.778 72.039 –261

davon eigener Bestand 61.703 62.536 –833

davon im Eigentum Dritter 10.075 9.503 +572

GEWOBAG (inkl. San.) 27.804 27.822 –18

GEWOBAG EB 1.713 1.894 –181

WIP (inkl. Pacht) 13.142 13.428 –286

WIR (inkl. San. und Pacht) 19.807 20.431 –624

Ertragbringende ME 62.466 63.575 –1.109

davon Wohnungen 51.110 52.167 –1.057

davon übrige 11.356 11.408 –52

26 27


Neubaueigentum vertriebsbedingt

auf niedrigem Niveau

Modernisierung –

Investition in die Zukunft

Über die Struktur und Entwicklung der Wohnungsverkäufe (WE) aus dem Neubau und aus

dem Bestand (gemäß Vertriebsstatistik) informiert nachfolgende Tabelle:

Bautätigkeit

In Bezug auf die Neubaueigentumsmaßnahmen der GEWOBAG konnten auf Grund der beur-

kundeten Kaufverträge weitere Bauabschnitte der Eigenheimvorhaben in den Bezirken bzw.

Ortsteilen Spandau/Staaken-West und Reinickendorf/Frohnau begonnen werden.

Unsere Aktivitäten zur Modernisierung und Instandsetzung des Wohnungsbestandes haben

wir portfolioorientiert planmäßig fortgeführt.

Bei der GEWOBAG betraf dies im Wesentlichen die Fortsetzung der Grundmodernisierung der

denkmalgeschützten ehemaligen Reichsforschungssiedlung in Haselhorst mit rd. 2.800 Woh-

nungen. Breiten Raum nahm weiterhin die Modernisierung des in großem Umfang aus der

Gründerzeit sowie dem Siedlungsbau der 20er und 30er Jahre stammenden Bestandes bei der

WIP ein. Auch bei der WIR wurde auf Grund der Erfordernisse erneut mehr investiert als die

in den Pauschalen des Sozialen Wohnungsbaus kalkulierten Beträge. Objektbezogene Schwer-

punkte sind insbesondere Fassadensanierungen, Modernisierungen von Heizzentralen und

Aufzügen sowie Maßnahmen zur Steigerung der Attraktivität der Außenanlagen und des

Wohnumfeldes.

Bei der GEWOBAG EB beschränkte sich der Aufwand – nach dem Abschluss der gebäudebezo-

genen Maßnahmen – auf verkaufs- und vermietungsbedingte Herrichtungen von einzelnen

Wohnungen. Diese Position gewinnt auch bei GEWOBAG, WIP und WIR zunehmend an Bedeu-

tung, um speziell bei älteren Wohnungen einen zeitgemäßen, lage- und nachfragegerechten

Ausstattungsstandard herzustellen und damit die Vermietungsfähigkeit zu sichern.

Insgesamt leistete unsere Unternehmensgruppe damit auch im vergangenen Jahr einen erheb-

lichen Beitrag zur Beschäftigung der Berliner Bauwirtschaft. Allerdings haben wir über die

GEWOBAG HS auch die Instandhaltungstätigkeit in eigener Wertschöpfung ausgeweitet, um

die hieraus resultierenden Kostenvorteile bei den lohnintensiven Aktivitäten nutzen zu kön-

nen.

Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Entwicklung der durchschnittlichen Woh-

nungsmieten zuzüglich abgerechneter kalter und warmer Betriebskosten im ordentlichen

Bestand der GEWOBAG:

n

Bei den anderen bestandshaltenden Gesellschaften WIP, WIR und GEWOBAG EB liegen die

Netto-Kaltmieten auf ähnlichem Niveau.

Verkaufstätigkeit

Bei den Eigentumsmaßnahmen entwickelten sich die Verkaufszahlen angesichts der schwie-

rigen Marktlage insgesamt mehr als zufriedenstellend.

Im – nur von der GEWOBAG betriebenen – Neubau ging der Absatz von Eigentumsobjekten

in Form von Einfamilien-/Doppel- und Reihenhäusern gegenüber dem Vorjahr erwartungsge-

mäß zurück.

Im Zuge der Privatisierung aus dem Bestand wurden insgesamt 225 Eigentumswohnungen an

Mieter, Selbstnutzer und einzelne Kapitalanleger verkauft.

En-bloc-Verkäufe von Mietshäusern erfolgten – im Hinblick auf das durch das Senatskonzept

vom 3. Juli 2007 grundsätzlich ausgesprochene Verkaufsverbot – nur in geringem Umfang bei

der WIR.

Unabhängig davon wurden vier Seniorenwohnhäuser der WIR an das Land Berlin zurückgege-

ben.

Veränderung

GEWOBAG 2007 2006 absolut in %

/m2/Monat

Netto-Kaltmiete 4,57 4,44 0,13 2,9

Kalte Betriebskosten 1,54 1,52 0,02 1,3

Warme Betriebskosten 0,92 0,85 0,07 8,2

Brutto-Warmmiete 7,03 6,81 0,22 3,2

nachrichtlich:

absolut in E/Monat/Wohnung (rd. 58,5 m²) 411,48 398,67 12,81 3,2

Neubauverkauf ging

erwartungsgemäß zurück

Vermarktung aus dem Bestand

konzentrierte sich auf Kapital-

anleger

En-bloc-Verkäufe

weitgehend eingestellt

Veränd.

GEWOBAG-Konzern 2007 2006 absolut

verkaufte WE

Bestand GEWOBAG 29 22 +7

Bestand GEWOBAG EB 161 510 –349

Bestand WIP 215 322 –107

Bestand WIR 142 344 –202

Summe 547 1.204 –657

Eigentumsmaßnahmen 452 795 –343

davon Neubau 10 12 –2

davon Bestand 442 777 –335

Mietwohnungen 95 409 –314

28 29


Dies hängt auch mit den aufwendigen Hausabrechnungen vor und nach Herausgabe an die

Restitutionsberechtigten zusammen. Darüber hinaus steht die Gesellschaft in zahlreichen

gerichtlichen und außergerichtlichen Auseinandersetzungen mit Alteigentümern, die bei

Übernahme der Grundstücke Notwendigkeit und Höhe der durch die Gesellschaft vorgenom-

menen Instandsetzungsmaßnahmen und verauslagten Bewirtschaftungsaufwendungen nicht

anerkennen. Trotz in der Regel positiver Ergebnisse dieser Verfahren hat die Gesellschaft für

diese Risiken nach dem Vorsichtsprinzip gebotene Abschreibungen und Wertberichtigungen

auf die seitens der Gesellschaft angemeldeten Forderungen vorgenommen bzw. Rückstellun-

gen für erwartete Drohverluste gebildet.

Die Struktur und die Entwicklung des für die Bautätigkeit angefallenen Herstellungs- und

Erhaltungsaufwandes wird nachfolgend dargestellt:

Stadterneuerung

Im Auftrage des Landes Berlin waren die GEWOBAG und die WIR als Sanierungsträger seit

1970 in Charlottenburg, Kreuzberg, Schöneberg und Tiergarten tätig.

Für die von der WIR betreuten Areale in Charlottenburg, Schöneberg und Tiergarten ist die

Aufhebung als Sanierungsgebiet bereits verfügt. Für die GEWOBAG-Areale am Kottbusser Tor

(I. Stadterneuerungsprogramm) ist dies ebenfalls erfolgt, für das Gebiet um den Chamisso-

platz (II. Stadterneuerungsprogramm) in Kreuzberg ist dies auf Grund des Auslaufens aller

Förderprogramme faktisch erfolgt.

In der Berichtszeit wurden die letzten, noch in Vorjahren bewilligten, geförderten Baumaß-

nahmen abgeschlossen. Der Schwerpunkt der Tätigkeit liegt nunmehr in der Abrechnung der

einzelnen Objekte sowie in der Erstellung der Gesamtertrags- bzw. Grundstücksabrech-

nungen.

Restitution

Dieses allein von der Beteiligungsgesellschaft WIP betriebene Geschäft ist auf Grund der fort-

schreitenden Abarbeitung der vorliegenden Restitutionsanträge mit der Folge der Aufgabe

der Verwaltung bzw. der Übernahme in den ordentlichen Bestand rückläufig.

Am 31.12.2007 wurden insgesamt noch 914 Vertragseinheiten (Vorjahr: 926 VE) auf fremde

Rechnung betreut. Elf Einheiten wurden in 2007 nach Ablehnung der Restitutionsanträge dem

eigenen Bestand zugeführt. 116 Vertragseinheiten wechselten wegen Restitutionsansprüchen

in den betreuten Bestand. Im Geschäftsjahr wurden 117 Mieteinheiten an die Eigentümer

übergeben, verkauft bzw. wurde die Verwaltung an andere Gesellschaften übertragen.

Die Gebühren aus der Verwaltungsbetreuung betrugen 2007 gesetzlich rd. 240 € jährlich je

Wohn-/Gewerbeeinheit, decken aber weiterhin nicht die Aufwendungen der Gesellschaft.

Veränd.

GEWOBAG-Konzern 2007 2006 absolut

Mio

GEWOBAG 26,6 27,7 –1,1

GEWOBAG EB 1,7 1,9 –0,2

WIP 15,5 20,7 –5,2

WIR 14,3 15,9 –1,6

Summe 58,1 66,2 –8,1

davon Neubau etc. 8,3 9,2 –0,9

davon Mod./Inst. 49,8 57,0 –7,2

davon ordentlicher Bestand 58,1 65,8 –7,7

davon Sanierungsbestand 0,0 0,4 –0,4

30 31


Bei der WIR liegt der Schwerpunkt der investiven Maßnahmen unverändert in der Substanzer-

haltung bzw. dem Erhalt der Vermietungsfähigkeit.

Die Abwicklung des Restitutionsbestandes der WIP konzentriert sich auf einen Restbestand

von ca. 26 Objekten; hier muss aber – in Abhängigkeit von den laufenden zivil- und verwal-

tungsrechtlichen Verfahren – noch mit einem längeren Abwicklungszeitraum gerechnet wer-

den.

Verkaufstätigkeit

Das nur noch von der GEWOBAG betriebene Bauträgergeschäft beschränkt sich derzeit auf die

– sukzessive je nach Vertriebserfolg – geplante Fertigstellung von zwei größeren Projekten in

Berlin-Spandau und Berlin-Reinickendorf. Die vorhandenen Baulandreserven in Berlin und

dem Umland sollen daher unbebaut vermarktet werden.

Im Einzelprivatisierungsgeschäft aus dem Bestand, das unter Federführung der GEWOBAG EB

deren eigene Eigentumswohnungen sowie vergleichbare Objekte der GEWOBAG und der WIR

umfasst, rechnen wir auf Grund der Struktur des verbliebenen Bestandes mit rückläufigen

Absatzzahlen. Neben den Mietern stehen dabei sowohl selbstnutzende Dritte als auch nach

Maßgabe der über die Miete erzielbaren Renditen einzelne private Kapitalanleger im Fokus

unserer Verkaufsaktivitäten.

En-bloc-Verkäufe sind auf Grund des Senatskonzeptes vom Juli 2007, welches grundsätzlich

den Erhalt des städtischen Wohnungsbestandes festschreibt, bis auf weiteres nicht mehr vor-

gesehen.

Ertragslage/Ergebnis

Die Ertragsentwicklung wird 2008 in allen Gesellschaften des Konzerns positiv verlaufen.

Bei der GEWOBAG erwarten wir im operativen Geschäft eine kontinuierlich positive Entwick-

lung, so dass wir in Verbindung mit steigenden Beteiligungserträgen sowie den Kostensen-

kungen – die zunehmenden Belastungen aus dem Wegfall der Anschlussförderung sowie der

Bedienung der Aufwendungsdarlehen sollen dabei durch konsequentes Kostenmanagement

mehr als aufgefangen werden – mit einem erhöhten positiven Jahresergebnis rechnen.

Das Jahresergebnis der WIP wird auch ohne nennenswerte Verkaufserlöse wieder überdurch-

schnittlich positiv ausfallen.

Bei der WIR soll die Ertragsentwicklung auch ohne Sondereffekte weitgehend stabil verlaufen.

Die GEWOBAG EB wird bei vermindert erwartetem Verkaufsvolumen voraussichtlich einen

geringeren Jahresüberschuss ausweisen.

GEWOBAG VB und GEWOBAG HS werden weiterhin positive, aber voraussichtlich etwas gerin-

gere Ergebnisse der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit erwirtschaften, die auf Grund der beste-

henden Ergebnisabführungsverträge durch die Muttergesellschaft vereinnahmt werden.

Restitutionsabwicklung bei

der WIP in der Schlussphase

im Bauträgergeschäft Konzentration

auf die beiden marktgängigen

Objekte

Einzelprivatisierungsgeschäft struk-

turell bedingt eher rückläufig

En-bloc-Verkäufe nicht mehr vorge-

sehen

Fortsetzung der positiven

Entwicklung in allen Unternehmen

WIP weiter erfolgreich

WIR mit stabiler Entwicklung

GEWOBAG EB umsatzbedingt

rückläufig

Bei GEWOBAG VB und GEWOBAG HS

weiterhin positive Entwicklung

Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Ungeachtet der Inflationsgefahren sind grundsätzlich die Voraussetzungen für eine Fortset-

zung des Wachstumsprozesses gegeben. Allerdings ist zu erwarten, dass sich die Dynamik auf

Grund der noch nicht vollständig bewältigten Turbulenzen an den Finanzmärkten und der

zeitversetzt verstärkt zu erwartenden Auswirkungen der Dollarschwäche abschwächen wird.

Hinsichtlich der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung des Jahres 2008 werden daher für

Deutschland mit bis zu 2,0 % Wachstumsraten erwartet, die zwar unter dem Vorjahr liegen,

aber immer noch ausreichen sollen, den positiven Trend rückläufiger Arbeitslosenzahlen zu

stützen.

Die Berliner Wirtschaft soll sich dabei grundsätzlich in der gleichen Richtung entwickeln.

Unternehmensbezogene Rahmenbedingungen

Für unsere Unternehmensgruppe können wir daher davon ausgehen, dass von der Nachfrage-

seite zumindest insgesamt keine neuen Belastungen zu erwarten sind.

Auf der Kostenseite haben wir in der Vergangenheit bereits viel erreicht. Ungeachtet dessen

sind wir zuversichtlich, im Zuge der Optimierung der wesentlichen kostenbestimmenden Posi-

tionen und Prozesse durch das Projekt BIB '08 auch in Zukunft noch Rationalisierungserfolge

zu erzielen. Dazu wird auch der Releasewechsel der eingesetzten SAP-Software mit verbes-

serten wohnungswirtschaftlichen Funktionalitäten beitragen, der Anfang 2008 erfolgt ist.

Vor diesem Hintergrund werden wir – unter Konzentration auf das Kerngeschäft der Hausbe-

wirtschaftung – unsere Chancen in der Vermietung und Verwaltung eigener und fremder

Wohnungsbestände nutzen sowie die eigenständige Erbringung infrastruktureller Dienst- und

Serviceleistungen auch über spezialisierte Tochtergesellschaften ausbauen.

Zur Vereinheitlichung unseres Marktauftrittes wollen wir zum 01.05.2008 unsere Tochtergesell-

schaften WIP und WIR in GEWOBAG PB Wohnen in Prenzlauer Berg GmbH bzw. GEWOBAG WB

Wohnen in Berlin GmbH umbenennen. In diesem Zusammenhang sehen unsere Planungen

auch den Abschluss eines Ergebnisabführungsvertrages mit der GEWOBAG PB rückwirkend

zum 01.01.2008 vor.

Hausbewirtschaftung

Im Vermietungsgeschäft werden wir die objektspezifischen Ertragspotentiale gezielt und kon-

sequent ausschöpfen, wobei dies im sozialen Wohnungsbau für eine volle Kostendeckung

nicht immer ausreichen wird.

Hinsichtlich der Objektentwicklung haben weiterhin Instandhaltung und Instandsetzung den

Vorrang. Soweit von der Umlagefähigkeit her eine Wirtschaftlichkeit gegeben ist, werden wir –

nach Maßgabe der Zahlungsmöglichkeiten sowie der Bedürfnisse der Mieter und damit der

standortspezifischen Vermietbarkeit – darüber hinaus auch unter Umweltgesichtspunkten

wünschenswerte Modernisierungen realisieren.

Bei der GEWOBAG liegt der entsprechende Schwerpunkt der Investitionstätigkeit auf dem

vierten Bauabschnitt der Sanierung der ehemaligen „Reichsforschungssiedlung Haselhorst“.

Bei der WIP werden – nach den hohen Investitionen in den vergangenen Jahren – deutlich

weniger Mittel für die Modernisierung eingesetzt.

Ausblick 2008

anhaltendes, wenn auch abge-

schwächtes Wirtschaftswachstum

erwartet

Fortsetzung der innerbetrieblichen

Optimierungen

Umfirmierung von WIP und WIR

Abschluss eines Ergebnis-

abführungsvertrages mit der

GEWOBAG PB geplant

Fortsetzung der marktorientierten

Mietenpolitik

Erhaltung der Vermietbarkeit hat

Vorrang; Modernisierung nur bei

Nachhaltigkeit der Rendite

32 33


Jahresüberschuss im Konzern

leicht reduziert erwartet

moderat steigende Istmieten auch

durch Senken der leerstandsbe-

dingten Erlösschmälerungen

weitere Beendigung von General-

mietverträgen für Schwestern- und

Seniorenwohnhäuser bei der WIR

Vermietungsrisiko geht

zunehmend auf die WIR über

Unter Einschluss der umsatzbedingt geringeren Zwischenergebnisse aus den Verkäufen der

GEWOBAG EB erwarten wir im Konzern 2008 einen Jahresüberschuss in der Größenordnung

von rd. 17 Mio € und damit etwas niedriger als in 2007.

Die Synergien im Rahmen des GEWOBAG-Konzerns haben bereits in der Vergangenheit zu

erheblichen Einsparungen vor allem bei den Gemeinkosten geführt. Hier bestehen auch über

2008 hinaus noch weitere Kostensenkungspotentiale, die wir konsequent realisieren werden.

Parallel wollen wir die Effizienz des Einsatzes der Instandhaltungsmittel erhöhen und bei den

Betriebskosten den preisbedingten Anstieg u. a. durch energetische Optimierungen begren-

zen.

Hausbewirtschaftung

Hinsichtlich der Mietenentwicklung ist weiterhin von einer differenzierten Betrachtung aus-

zugehen. Im preisfreien Bestand haben wir jährliche Mietanhebungen von 1 % p. a. unter-

stellt. Die Fördermitteldegressionen bei den preisgebundenen Wohnungen führen zwar zu

entsprechenden Erhöhungen der Sollmiete; im Hinblick auf das bereits erreichte Mietniveau

werden aber nur 50 % davon als realisierbar eingestuft. Die daraus resultierenden Mietver-

zichte werden daher weiter steigen, aber direkt von der an sich zulässigen Mietermiete abge-

setzt. Bei den leerstandsbedingten Erlösschmälerungen wollen wir durch eine weitere Opti-

mierung der Kundenakquise eine nachhaltige Reduzierung erreichen.

Die WIR bewirtschaftet derzeit noch 36 Grundstücke mit 3.331 Wohneinheiten in Schwestern-

und Seniorenwohnhäusern. Diese Häuser befinden sich teilweise auf Grundstücken, die vom

Land Berlin in den Jahren 1967 bis 1985 erworben, unentgeltlich übertragen bzw. ausgeliehen

wurden. In den Verträgen wurden seinerzeit hinsichtlich der Grundstücke zum Teil langfristige

(bis zu 80 Jahre) Rückübertragungsansprüche zu Gunsten des Landes Berlin vereinbart. Die

Heime selbst wurden hauptsächlich an Bezirksämter vermietet. Von den insgesamt 36 General-

mietverträgen sind bisher 26 Verträge beendet worden, darüber hinaus liegen drei Kündi-

gungen zum 31.12.2008 bzw. 31.01.2009 vor.

Es ist aber zu erwarten, dass in den Jahren bis 2010 auch die restlichen sieben Generalmietver-

träge gekündigt werden und auch dort das Vermietungsrisiko grundsätzlich auf unsere Gesell-

schaft übergeht. Eine kostendeckende Vermietung dieser überwiegend in den 60er und 70er

Jahren im 1. Förderweg erstellten Objekte wird auf Grund der Ausstattungsnachteile gegen-

über den in den letzten Jahren gebauten Häusern nur mit besonderen Anstrengungen mög-

lich sein. Wir werden dementsprechend objektindividuell überprüfen, ob und in welchem

Rahmen der Fortsetzung der Bewirtschaftung der Vorrang vor einem Verkauf bzw. der Rück-

übertragung zu geben ist.

Wegfall der Anschlussförderung

Bezüglich der betroffenen 18 eigenen Objekte mit 613 Wohnungen von

GEWOBAG, WIP und WIR kommt es bereits seit April 2003 zu Einnahmeausfäl-

len; für künftige Belastungen wurde darüber hinaus neben Wertberichti-

gungen bereits ab dem Jahresabschluss 2002 eine entsprechende Vorsorge in

Form von Drohverlustrückstellungen getroffen, die aktuell insgesamt rd.

13,9 Mio € beträgt.

Für die von der Gesellschaft initiierten und betreuten elf Immobilienfonds

errechnet sich nach derzeitigem Erkenntnisstand ein Liquiditätsausfallrisiko

von insgesamt rd. 100,3 Mio €, von denen durch die Gesellschaft nach gegen-

wärtigem Stand der Übernahme von Fondsanteilen bei zehn Fonds (von

69,24 % bis 95,77 % je Fonds zu jeweils 1 € je Anteil) rd. 89,1 Mio € zu tragen

sind. Nennenswerte Zahlungen sind aber erst ab dem Jahre 2009 zu leisten.

Bei den – seitens der GEWOBAG initiierten – betroffenen beiden Fonds ist

hinsichtlich der von mehreren Anlegern eingereichten Einzel- und Sammel-

klagen noch kein rechtskräftiges Urteil ergangen.

Sowohl nach den einschlägigen handelsrechtlichen als auch den steuerrecht-

lichen Vorschriften haben wir auch in 2007 keinen Anlass gesehen, für die –

hinsichtlich der WIR-Fonds in der vorliegenden Perspektivrechnung bis 2012

bereits berücksichtigten – Mittelzuführungen an die weiterhin in der Form der

Gesellschaft bürgerlichen Rechts geführten Fonds im Jahresabschluss Risiko-

vorsorge zu treffen. Dies gilt sinngemäß auch für die beiden GEWOBAG-Fonds,

wobei wir außerdem derzeit davon ausgehen, dass es zu keinen Rückabwick-

lungen kommen wird.

Wir sind im Übrigen zuversichtlich, dass die bereits eingeleiteten Maßnahmen

zur Kompensation dieser – im Wesentlichen über einen Zeitraum von 30 Jahren

insbesondere bei der WIR anfallenden – außerordentlichen Belastung ausrei-

chen.

Ertrag/Liquidität

Hinsichtlich der operativen Geschäftstätigkeit erwarten wir bei allen Gesell-

schaften des Konzerns in den nächsten Jahren tendenziell eine stabile positive

Ertragsentwicklung.

Dabei soll die GEWOBAG ihre Jahresüberschüsse kontinuierlich steigern, wäh-

rend bei der WIP eine Konsolidierung auf hohem Niveau erfolgen soll.

Bei der WIR werden allerdings die zunehmenden ertragswirksamen Belastun-

gen aus der Bedienung der in früheren Jahren (Förderjahrgänge 1972 bis 1976

sowie 1977 bis 1981) gewährten Aufwendungsdarlehen sowie vor allem die

sich abzeichnenden Mittelzuführungen an die nunmehr mehrheitlich über-

nommenen Immobilienfonds die Ertragslage beeinträchtigen. Dementspre-

chend erwarten wir hier ab 2011 steigende Jahresfehlbeträge.

Risiken bei den eigenen Objekten

mit dem Barwert berücksichtigt

WIR-Fonds: Zahlungsausfallrisiko zu

Lasten der WIR von rd. 89 Mio €

GEWOBAG-Fonds:

Anlegerklagen noch nicht

rechtskräftig entschieden

Risikovorsorge betreffend Fonds

derzeit noch nicht geboten

erwartete Mittelzuführungen an

WIR-Fonds bis 2012 bereits

berücksichtigt

Ergebnisentwicklung auf reduzier-

tem Niveau im Wesentlichen stabil

WIR durch Fördermittelkürzungen

und Bedienung der Aufwendungs-

darlehen erheblich belastet

Mittelfristige Chancen und Risiken

34 35

Bei der GEWOBAG EB liegt der Fokus dementsprechend zusätzlich und vorrangig auf der

Sicherstellung der Verkaufsfähigkeit des Bestandes.

Bei der GEWOBAG HS wird dies durch ein nach DIN EN ISO 9001:2000 zertifiziertes Qualitäts-

managementsystem unterstützt.

Der Senat von Berlin hat für seine Beteiligungen und damit auch für unser Unternehmen die

Anwendung des Deutschen Corporate Governance Kodex in der von ihm herausgegebenen

Fassung mittels Hauptversammlungsbeschluss in der Satzung festgeschrieben.

Die diesbezügliche Erklärung des Vorstandes erfolgt für den gesamten Konzern und ist –

auf der Grundlage eines Musters der Senatsverwaltung für Finanzen des Landes Berlin –

nachfolgend beigefügt.


Umsatzrendite im Konzern soll bei

3 bis 4 % liegen

langfristiger Abbau des Verlust-

vortrages bei der GEWOBAG

keine Abgeltungsteuer auf EK 02

Abbau der

Unternehmensfinanzierung

Tilgung langfristiger Mittel anhal-

tend höher als Abschreibungen,

Zinsaufwand rückläufig

Ziele und Methoden

Insgesamt erwarten wir im Konzern in den nächsten vier Jahren bis 2012 weiterhin positive,

sogar wieder leicht steigende Umsatzrenditen in der Größenordnung von 3 bis 4 %.

Bei der GEWOBAG sind Dividendenzahlungen allerdings auch in den nächsten Jahren im Hin-

blick auf den zunächst abzubauenden Verlustvortrag nicht möglich.

Unter diesen Umständen ist vorgesehen, im Hinblick auf die im Jahressteuergesetz 2008 ein-

geführte Abgeltungsteuer auf das EK 02 von dem bis 30.09.2008 auszuübenden Wahlrecht

Gebrauch zu machen und die bisherige Regelung zur Fortführung des EK 02 weiter gelten zu

lassen, um eine – das Eigenkapital schmälernde – Abgeltungsteuerzahlung, die bei der

GEWOBAG rd. 32 Mio €, bei der WIR rd. 18 Mio € betrüge, zu vermeiden. Dies ist auch deshalb

geboten, um bei der GEWOBAG eine über dem Konzern liegende Eigenkapitalquote zu

gewährleisten, da ansonsten die Escape-Klausel hinsichtlich der ab 01.01.2008 eingeführten

Zinsschranke nicht mehr zur Anwendung kommen könnte.

Die GEWOBAG wird neben der – wie auch bei WIP und WIR – kontinuierlichen Tilgung der

Baufinanzierungsmittel den Abbau der bei der WIP aufgenommenen Innenfinanzierung von

ursprünglich rd. 35,9 Mio € (Plan 31.12.2008: 19,5 Mio €) weiter fortsetzen.

Der GEWOBAG EB wird es nach Maßgabe der geplanten Verkaufszahlen in den nächsten Jah-

ren möglich sein, ihre überwiegend kurzfristige Verschuldung mit steigenden Beträgen weiter

zu vermindern.

Im Konzern rechnen wir daher insgesamt bei anhaltend über den – annähernd konstanten –

Abschreibungen liegenden Tilgungen in Abhängigkeit von der Notwendigkeit größerer zu

finanzierender Investitionsmaßnahmen mit einem kontinuierlichen Rückgang des Zinsauf-

wandes.

Risikomanagement als Bestandteil der Unternehmenssteuerung

Der Konzern verfügt über ein Planungs- und Kontrollsystem, das gewährleistet, dass die bran-

chentypischen und gesellschaftstypischen Risiken sowohl erfasst als auch bewertet werden.

Soweit vom Erreichen kritischer Werte her erforderlich, werden die notwendigen Maßnah-

men zeitnah und bedarfsgerecht auf der zuständigen Unternehmensebene ergriffen und hin-

sichtlich ihrer Wirksamkeit laufend dezentral und zentral überprüft. Bezugspunkt hierfür bil-

den Abweichungsanalysen auf der Grundlage der unter Hinzuziehung aller Bereiche erstellten

kurz-, mittel- und langfristigen Planungsrechnungen. Diese haben grundsätzlich zum Ziel, den

vorhandenen Wohnungsbestand der GEWOBAG, WIP und WIR in vollem Umfang nachfrage-

gerecht vermietungsfähig zu gestalten und somit den zukünftigen Erfolg dieser Unternehmen

langfristig zu sichern.

Dies gilt sinngemäß auch für das Kreditportfolio, welches laufend im Hinblick auf seine Struk-

tur und Konditionen fortgeschrieben wird sowie hinsichtlich der Neu- bzw. Refinanzierungs-

notwendigkeiten regelmäßig mit den mittel- und langfristigen Finanzplanungen abgeglichen

wird.

Corporate Governance Kodex als

freiwillige Selbstverpflichtung

36 37


ii.4

Ziffer 3

DCGK

ii.5

Ziffer 3

DCGK

und regelmäßige Berichterstattung

durch den Vorstand.

› Behandlung von Geschäften grundle-

gender Bedeutung für die Vermögens-,

Finanz- oder Ertragslage einschl. Ände-

rungen von Bewertungsverfahren im Auf-

sichtsrat.

› Bericht des Vorstandes an den Aufsichts-

rat über alle relevanten Fragen der Pla-

nung, der Geschäftsentwicklung, der Risi-

kolage und des Risikomanagements unter

Beifügung von Dokumenten mindestens 3

Wochen vor Sitzungs- oder Entscheidungs-

terminen.

› Darstellung der Soll/Ist-Situation und

Gründe von Abweichungen.

› Beachtung der Regeln ordnungsgemäßer

Unternehmensführung und Wahrung der

Sorgfalt eines ordentlichen und gewissen-

haften Geschäftsleiters und Aufsichts-

rates.

› D&O-Versicherung für Vorstand und Auf-

sichtsrat.

Aufsichtsrat erörtert und abgestimmt;

der Vorstand ist seinen Berichtspflichten

über den Umsetzungsstand regelmäßig

in schriftlicher und mündlicher Form

nachgekommen. Der Gründung der

GEWOBAG MB Mieterberatungsgesell-

schaft mbH hat der Aufsichtsrat am

07.12.2006 zugestimmt.

› Der Vorstand hat die Geschäfte von grund-

legender Bedeutung bzw. soweit sat-

zungsgemäß geboten dem Aufsichtsrat

zur Zustimmung vorgelegt. Neben den

Regelungen in der Satzung bestand eine

Geschäftsordnung des Aufsichtsrates für

den Vorstand; sie war ausreichend und

bedurfte keiner Ergänzung.

› Der Vorstand ist seiner Berichtspflicht

regelmäßig und in schriftlicher Form un-

ter Hinzufügung der erforderlichen Do-

kumente nachgekommen; der zeitliche

Vorlauf der übersandten Dokumente für

Sitzungs- und Entscheidungstermine ent-

sprach grundsätzlich der Geschäftsord-

nung des Aufsichtsrates (14 Tage).

› Soll/Ist-Vergleiche wurden vorgenommen,

Planabweichungen plausibel und nachvoll-

ziehbar dargestellt und erörtert. Maßnah-

men eventuell erforderlicher Gegensteue-

rung wurden in umsetzungsfähiger Form

vorgeschlagen.

› Vorstand und Aufsichtsrat haben die

Regeln ordnungsgemäßer Unternehmens-

führung beachtet.

› D&O-Versicherungen sind von der Gesell-

schaft ohne Selbstbehalt für Vorstand und

Aufsichtsrat abgeschlossen worden.

Verweis:

ii.1

Ziffer 3

DCGK

ii.2

Ziffer 3

DCGK

ii.3

Ziffer 3/4.1

DCGK

Vorbemerkung:

Außer in der Satzung der Konzernführungsgesellschaft GEWOBAG Gemeinnützige Woh-

nungsbau-Aktiengesellschaft Berlin ist auch in den Gesellschaftsverträgen aller operativ täti-

gen Tochter- bzw. Enkelgesellschaften die Anwendung des Deutschen Corporate Governance

Kodex in der von der Senatsverwaltung für Finanzen herausgegebenen Fassung (Berliner CGK)

festgeschrieben; diese sieht aber vor, dass bei Konzernen die Obergesellschaft die Entspre-

chens-Erklärung gemäß § 161 AktG für alle Konzerngesellschaften zusammen abgibt. Da diese

über keine eigenen Aufsichtsräte verfügen, ist in der Satzung der GEWOBAG Gemeinnützige

Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin außerdem geregelt, dass der Vorstand der GEWOBAG

in seiner Eigenschaft als Vertreter der Mehrheits- bzw. Alleingesellschafterin einen Katalog

zustimmungspflichtiger Vorgänge beachten muss, die der Genehmigung durch den Aufsichts-

rat der GEWOBAG bedürfen.

Darüber hinaus ist darauf hinzuweisen, dass der Vorstand der GEWOBAG in Personalunion

auch die Aufgaben als Geschäftsführung bei der WIP Wohnungsbaugesellschaft Prenzlauer

Berg mbH und der WIR Wohnungsbaugesellschaft in Berlin mbH wahrnimmt, wobei kraft

notarieller Vollmacht der Minderheitsgesellschafterin WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-

Mitte mbH der GEWOBAG die unternehmerische Führung obliegt.

Gegenstand

› Zusammenarbeit von Aufsichtsrat und

Vorstand.

› Offenlegung aller für eine sachgemäße

Beurteilung über den Gang der Geschäf-

te erforderlichen Informationen und

Kenntnisse durch die Geschäftsleitung.

› Einhaltung der Verschwiegenheit Dritter

über Geschäftsangelegenheiten.

› Sitzungen des Aufsichtsrates.

› Entwicklung der strategischen Aus-

richtung des Unternehmens, ihre Abstim-

mung mit dem Aufsichtsrat.

II. Zusammenwirken von Vorstand und Aufsichtsrat

Erklärung des Vorstandes/Aufsichtsrates

› Vorstand und Aufsichtsrat haben eng zum

Wohle der Gesellschaft und des Konzerns

zusammengearbeitet.

› Die für eine sachgemäße Beurteilung der

Geschäfte erforderlichen Informationen

und Kenntnisse wurden vom Vorstand

dem Aufsichtsrat gegenüber offengelegt.

› Die außerhalb der Organe stehenden

Personen wurden auf ihre Verschwiegen-

heit verpflichtet.

› Der Aufsichtsrat hat seine Sitzungen

grundsätzlich unter Beteiligung des

Vorstandes abgehalten.

Lediglich Tagesordnungspunkte über

Personalangelegenheiten des Vorstan-

des wurden ohne Teilnahme des Vor-

standes behandelt.

› Die strategischen Unternehmensplanun-

gen des Konzerns, der GEWOBAG und der

Tochtergesellschaften wurden mit dem

Anlage zum Lagebericht der GEWOBAG im Rahmen des Jahresabschlusses zum 31.12.2007

38 39


iV.2

Ziffer 5.1

DCGK

iV.3

Ziffer 5.2

DCGK

iV.4

Ziffer 5.2/5.3

DCGK

› Regelungen für die Bestellung und das

Ausscheiden von Mitgliedern des Vorstan-

des: Erst- und Wiederbestellung; Alters-

höchstgrenzen; Nachfolgeplanung.

› Entscheidungsstrukturen im Aufsichtsrat:

(i) im Plenum nach/ohne Vorbereitung in

einem Ausschuss; (ii) nur in einem Aus-

schuss mit Entscheidungsbefugnis.

› Zusammenarbeit Vorstand/Aufsichtsrats-

vorsitzender und Unterrichtung über für

das Unternehmen wichtige Ereignisse.

› Unterrichtung des Aufsichtsrates über

wichtige Angelegenheiten; Einberufung

außerordentlicher Aufsichtsratssitzungen.

› Ausschüsse des Aufsichtsrates; Besetzung

und Entscheidungskompetenzen.

› Mit Beschluss vom 05.12.2007 wurde die

Nachfolge für ein zum 30.04.2008 aus-

scheidendes Vorstandsmitglied geregelt;

die Bestellung erfolgte mit Wirkung ab

01.05.2008 für fünf Jahre.

› Die Bestellung erfolgte auf der Grundlage

einer Vorbereitung und Empfehlung durch

einen vom Aufsichtsrat gebildeten Perso-

nalausschuss, der seinerseits auch einen

Personalberater mit der Kandidatenaus-

wahl beauftragt hatte.

› Zwischen Aufsichtsratsvorsitzendem und

Vorstand hat ein regelmäßiger Kontakt

stattgefunden. Der Vorstand hat den Auf-

sichtsratsvorsitzenden unverzüglich bei

Bedarf über besondere Ereignisse unter-

richtet. Dies betraf insbesondere die

Risiken aus dem Wegfall der Anschluss-

förderung bei den Fonds und den eigenen

Objekten.

› Für den Aufsichtsrat gab es außerhalb der

Aufsichtsratssitzungen keine wichtigen

Ereignisse, über die er hätte unterrichtet

werden müssen. Ein schriftliches Beschluss-

verfahren erfolgte betreffend den

Abschluss eines Rahmenvertrages mit dem

Abschlussprüfer, die Bestellung des

Abschlussprüfers für den Jahresabschluss

zum 31.12.2007 sowie die Erteilung des Prüf-

auftrages durch den Aufsichtsratsvorsitzen-

den.

› Der Aufsichtsrat hatte in 2007 folgende

Ausschüsse:

Bau- und Grundstücksausschuss (BGA);

Wirtschafts- und Finanzausschuss (WFA)

sowie im Rahmen der Nachfolgeregelung

für ein zum 30.04.2008 ausscheidendes

Vorstandsmitglied einen Personalaus-

schuss (PA), der unter Führung des Auf-

sichtsratsvorsitzenden stand.

Der Aufsichtsratsvorsitzende, der kein

ehemaliges Mitglied des Vorstandes war,

ist gemäß Geschäftsordnung des Aufsichts-

iii.1

Ziffer 4.1

DCGK

iii.2

Ziffer 4.2

DCGK

iii.3

Ziffer 4.2

DCGK

iV.1

Ziffer 5.1

DCGK

› Pflicht, dem Unternehmensinteresse zu

dienen und eine nachhaltige Steigerung

des Unternehmenswertes zu betreiben.

› Einhaltung der gesetzlichen Bestimmun-

gen und der unternehmensinternen Richt-

linien.

› Risikomanagement und Risikocontrolling

im Unternehmen.

› Geschäftsverteilung und Zusammenarbeit

im Vorstand.

› Vergütungsregelungen für die Mitglieder

des Vorstandes.

› Abschluss von Zielvereinbarungen für die

Mitglieder des Vorstandes.

› Rechte und Pflichten des Aufsichtsrates

aus Satzung und Geschäftsordnung für

den Vorstand; ggf. weitere Zustimmungs-

bindungen.

› Geschäftsordnung des Aufsichtsrates.

› Der Vorstand hat ausschließlich im Inte-

resse des Unternehmens und dessen nach-

haltiger Wertsteigerung gearbeitet.

› Für die Einhaltung der gesetzlichen Bestim-

mungen und der unternehmensinternen

Richtlinien wurde vom Vorstand Sorge

getragen.

› Das Unternehmen verfügt über ein wirk-

sames Risikomanagement und über ein

Risikocontrolling. Die Berichterstattung

erfolgte regelmäßig unter Einbeziehung

der Bereichs-/Abteilungsleitungen.

› Geschäftsverteilung und Zusammenarbeit

im Vorstand sind in der Geschäftsordnung

und im vom Aufsichtsrat genehmigten

Organigramm für den Vorstand geregelt.

Es wurde kein Sprecher des Vorstandes

bestimmt.

› Die Vergütung hat sich gemäß Beschluss

des Aufsichtsrates aus einem Grundgehalt

lt. Dienstvertrag und aus einer variablen

Prämie gemäß Zielvereinbarung zusam-

mengesetzt.

Die Vergütung wird nicht in der Erklärung

zum DCGK, sondern im Anhang zum Jah-

resabschluss 2007 einzeln ausgewiesen.

› Der Aufsichtsrat hat seine Aufgaben nach

der Satzung sowie den Geschäftsord-

nungen für den Vorstand und für den Auf-

sichtsrat wahrgenommen. Er wurde in Ent-

scheidungen von grundlegender Bedeu-

tung für das Unternehmen bzw. den Kon-

zern einbezogen und sah keinen ergän-

zenden Regelungsbedarf.

Er hat keine weiteren Geschäfte an seine

Zustimmung gebunden. Sitzungsfrequen-

zen und Zeitbudgets entsprachen den

Erfordernissen des Unternehmens.

› Der Aufsichtsrat hat eine Geschäftsord-

nung.

IV. Aufsichtsrat

III. Vorstand

40 41


V.2

Ziffer 4.3/5.5

DCGK

V.3und4

Ziffer 4.3./5.5

DCGK

V.5

Ziffer 4.3/5.5

DCGK

V.6

Ziffer 4.3

DCGK

V.7

Ziffer 3

DCGK

› Wahrung des Unternehmensinteresses.

› Persönliche Interessen.

› Entstehung und Offenlegung von Inte-

ressenkonflikten bei Mitgliedern des

Vorstandes oder des Aufsichtsrates.

› Geschäfte mit dem Unternehmen auf der

unmittelbaren/mittelbaren Ebene des Vor-

standes.

› Geschäfte mit dem Unternehmen auf der

Ebene von Mitgliedern des Aufsichtsrates.

› Nebentätigkeiten von Mitgliedern des

Vorstandes.

› Gewährung von Krediten an Mitglieder

des Vorstandes und an Mitglieder des Auf-

sichtsrates.

men oder solche Vorteile Dritten unge-

rechtfertigt gewährt.

Dem Vorstand ist kein Fall der Vorteilsan-

nahme oder -gewährung bei den Beschäf-

tigten des Unternehmens bekannt gewor-

den.

› Vorstand und Aufsichtsrat haben die Un-

ternehmensinteressen gewahrt und keine

persönlichen Interessen verfolgt.

› Interessenkonflikte sind nicht entstanden.

› Geschäfte mit dem Unternehmen durch

Mitglieder des Vorstandes oder ihnen

nahe stehende Personen oder ihnen per-

sönlich nahe stehende Unternehmen

erfolgten nicht.

› Berater-, Dienstleistungs- und Werkver-

träge oder sonstige Verträge von Aufsichts-

ratsmitgliedern mit dem Unternehmen

gab es nicht.

Der Aufsichtsrat hat – auf der Grundlage

der Satzung – eine auf Einzelfälle bezoge-

ne Verfahrensregelung für die Genehmi-

gung von Geschäften mit dem Unterneh-

men erlassen.

› Kein Vorstandsmitglied hat entgeltliche

Nebentätigkeiten außerhalb des Konzerns

ausgeübt. Die Vorstände sind im Rahmen

ihrer mit der GEWOBAG bestehenden

Dienstverträge auch als Geschäftsführer

der Tochtergesellschaften WIR Wohnungs-

baugesellschaft in Berlin mbH und WIP

Wohnungsbaugesellschaft Prenzlauer Berg

mbH tätig. Diese Nebentätigkeiten erfol-

gen mit Zustimmung des Aufsichtsrates.

› Den Mitgliedern des Vorstandes und den

Mitgliedern des Aufsichtsrates bzw. Ange-

hörigen dieser Organmitglieder wurden

keine Darlehen gewährt.

iV.5

Ziffer 5.4

DCGK

iV.6und7

Ziffer 5.4/5.6

DCGK

V.1

Ziffer 4.3

DCGK

› Zahl der Aufsichtsratsmandate von Auf-

sichtsratsmitgliedern.

› Funktionen von Aufsichtsratsmitgliedern

in Wettbewerbsunternehmen.

› Vergütung der Mitglieder des Aufsichts-

rates.

› Teilnahme an den Aufsichtsratssitzungen

und Effizienz der Arbeit des Aufsichts-

rates.

› Wettbewerbsverbot für Mitglieder des

Vorstandes.

› Vorteilsannahmen und Vorteilsgewährung

des Vorstandes.

rates auch Vorsitzender des WFA; dieser

Ausschuss nimmt auch die Aufgaben eines

„Prüfungsausschusses“ wahr.

Bewertungsfragen von Immobilien wur-

den sowohl im BGA, WFA als auch im Auf-

sichtsrat beraten.

Der BGA hat folgende Entscheidungs-

kompetenz vom Aufsichtsrat übertragen

bekommen:

Erwerb, Veräußerung und Belastung von

Grundstücken und grundstücksgleichen

Rechten bis zu einem Wert von 2,5 Mio E.

Das Plenum des Aufsichtsrates wurde von

den Vorsitzenden der Ausschüsse über

Inhalt und Ergebnis der Ausschussberatun-

gen bzw. -entscheidungen unterrichtet.

› Kein Aufsichtsratsmitglied hat die maxi-

male Zahl von 5 bzw. 10 Aufsichtsrats-

mandaten erreicht.

› Die Aufsichtsratsmitglieder haben keine

Organfunktionen oder Beratungsauf-

gaben bei Wettbewerbern ausgeübt.

› Die Gesamtvergütungen setzen sich

gemäß Beschluss der Hauptversammlung

aus einer Pauschale sowie Sitzungsgeldern

zusammen. Sonderleistungen wurden

nicht gezahlt.

› Kein Aufsichtsratsmitglied hat an weniger

als der Hälfte der Aufsichtsrats-/Ausschuss-

sitzungen teilgenommen.

Der Aufsichtsrat hat – auch zur Kontrolle

seiner Effizienz – den Jahresabschluss-

prüfer beauftragt, die Umsetzung seiner

Beschlüsse und Aufträge an den Vorstand

zu überprüfen. Beanstandungen wurden

nicht festgestellt.

› Nach deren Erklärung haben die Mit-

glieder des Vorstandes die Regeln des

Wettbewerbsverbotes beachtet. Sie haben

weder Vorteile gefordert noch angenom-

V. Interessenkonflikte

42 43


Viii.2

Ziffer 7.2

DCGK

Viii.3

Ziffer 7.2

DCGK

Viii.4

Ziffer 7.2

DCGK

den durch den Abschlussprüfer im Fall vor-

liegender/entstehender Befangenheits-

gründe.

› Erteilung des Prüfauftrages und Honorar-

vereinbarung.

› Unterrichtung des Aufsichtsrates durch

den Abschlussprüfer über wesentliche

Feststellungen und Vorkommnisse wäh-

rend der Abschlussprüfung.

› Feststellung von Tatsachen durch den Ab-

schlussprüfer, die eine Unrichtigkeit der

von Geschäftsleitung und Aufsichtsrat

abgegebenen Erklärung zum Deutschen

Corporate Governance Kodex ergeben.

› Teilnahme des Abschlussprüfers an den

Beratungen des Aufsichtsrates über den

Jahresabschluss.

Vorliegen möglicher Befangenheitsgründe

unverzüglich zu unterrichten; der Abschluss-

prüfer hat keine Befangenheitsgründe

vorgetragen.

› Der Aufsichtsrat hat auf der Grundlage

einer in 2007 – nach europaweiter Aus-

schreibung – abgeschlossenen Rahmenver-

einbarung, die auch das Honorar regelt,

nach entsprechender Beschlussfassung in

der Hauptversammlung am 14.09.2007

den Prüfauftrag für 2007 erteilt.

› Der Abschlussprüfer hat den Aufsichtsrat

über keine Feststellungen und Vorkomm-

nisse unterrichtet. In seinem uneinge-

schränkten Testat betreffend den Jahres-

abschluss zum 31.12.2006 vom 05.04.2007

weist er aber – unter Bezugnahme auf den

Lagebericht des Vorstandes – auf folgende

Risikopotentiale hin, die die künftige

Entwicklung beeinträchtigen können:

› Bedienung bzw. Passivierung

Aufwendungsdarlehen

› Wegfall der Anschlussförderung für die

Wohnungsbauprogramme ab 1987

› Dem Abschlussprüfer sind keine Tatsachen

bekannt geworden, die eine Unrichtigkeit

der abgegebenen Erklärung zum Deutschen

Corporate Governance Kodex ergeben.

› Der Abschlussprüfer hat an den Bera-

tungen des WFA und des Aufsichtsrates

betreffend den Jahresabschluss zum

31.12.2006 teilgenommen und über

wesentliche Ergebnisse seiner Prüfung

berichtet. Er wird auch an den Beratungen

des WFA und des Aufsichtsrates betref-

fend den Jahresabschluss zum 31.12.2007

teilnehmen und über wesentliche Ergeb-

nisse seiner Prüfung berichten.

Vi.1und2

Ziffer 6

DCGK

Vii.1bis3

Ziffer 7.1

DCGK

Viii.1

Ziffer 7.2

DCGK

› Tatsachen, etwa des Branchen- und Markt-

umfeldes im Tätigkeitsbereich des Unter-

nehmens, mit für die Jahresplanung/für

die Mittel- bis Langfristplanung nicht un-

wesentlichen Auswirkungen auf die Ver-

mögens- und Finanzlage bzw. auf den

allgemeinen Geschäftsverlauf.

› Informationen über das Unternehmen

im Internet.

› Fristen für Jahresabschluss (90 Tage nach

Geschäftsjahresende) und Zwischen-

berichte (Quartalsberichte 30 Tage nach

Ende des Berichtszeitraums) des Unter-

nehmens gemäß den anerkannten

Rechnungslegungsgrundsätzen unter

Angabe der vom Unternehmen gehaltenen

Beteiligungen.

› Berufliche, finanzielle oder sonstige Bezie-

hungen des Abschlussprüfers, seiner

Organe und Prüfungsleiter einerseits und

dem Unternehmen und seinen Organmit-

gliedern andererseits.

› Leistungen für das Unternehmen, insbe-

sondere auf dem Beratungssektor, im

vorausgegangenen Geschäftsjahr bzw.

bereits vertraglich vereinbart oder in

Aussicht gestellt.

› Unterrichtung des Aufsichtsratsvorsitzen-

› Tatsachen im Tätigkeitsbereich des Unter-

nehmens, die wesentliche Auswirkungen

auf die Vermögens- und Finanzlage bzw.

auf den allgemeinen Geschäftsverlauf hat-

ten, sind im Lagebericht bzw. im Anhang

ausführlich erläutert. Aufsichtsrat und

Gesellschafter wurden darüber unverzüg-

lich unterrichtet. Dies betrifft insbeson-

dere die Konsequenzen aus dem Wegfall

der Anschlussförderung bei den eigenen

Objekten und den Fondsobjekten.

› Unternehmensinformationen wurden

auch über das Internet veröffentlicht.

› Der Jahresabschluss wurde entsprechend

den anerkannten Rechnungslegungs-

grundsätzen aufgestellt und innerhalb der

gesetzlichen Fristen dem Aufsichtsrat und

dem Gesellschafter vorgelegt. Die Bewer-

tungsmethoden sind erläutert und

begründet. Der Jahresabschluss führt die

Beteiligungsunternehmen des Unterneh-

mens auf.

Zwischenberichte/Quartalsberichte wer-

den im Rahmen der Berichterstattung in

den Sitzungen des Aufsichtsrates bzw. sei-

ner Ausschüsse vierteljährlich gem.

§ 90 AktG erstellt.

› Der Aufsichtsrat hat vom Abschlussprüfer

die Erklärung erhalten, dass keine beruf-

lichen, finanziellen oder sonstigen Ver-

pflichtungen – auch nicht mit Organen des

Abschlussprüfers – und dem Unternehmen/

seinen Organmitgliedern bestanden; an

der Unabhängigkeit des Prüfers, seiner

Organe bzw. der Prüfungsleiter bestanden

keine Zweifel.

› Der Abschlussprüfer ist aufgefordert wor-

den, den Aufsichtsratsvorsitzenden bei

VII. Rechnungslegung

VIII. Abschlussprüfung

VI. Transparenz

GeWObaG-tiereDer Auftakt der Mitarbeiterworkshops bestand aus einer kreativen Einstimmung zur momentanen Situation der GEWOBAG; die Teilnehmer entwickelten in kleinen Grup-pen das „GeWObaG-tier“. Dazu wurden Fantasietiere vor Landschaften zusammengestellt, die beschreiben sollten, wo sich die GEWOBAG im übertragenen Sinne zurzeit befindet und für welche Eigenschaften sie steht. Ein Workshop-bestandteil, der vor allem dazu diente, die Kreativität in den Köpfen aufzuschließen, aber auch dazu, die Empfindungen der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter einzufangen.

LeitbiLDbLumenMit Hilfe von „Leitbildblumen“ wurden in den Workshops die sieben identifizierten Leitbild-Kernfelder (die späteren Kapitel unseres Leitbildes) mit Inhalten gefüllt. Die Mitarbei-terinnen und Mitarbeiter sollten Handlungsanleitungen zum Verhalten nach innen wie nach außen nennen, stichwortartig auflisten und zuordnen. Hier wurde jeweils in kleinen Gruppen gearbeitet, kräftig diskutiert und aussortiert. Abschließend wurden die Aussagen in einer regen Diskussion präsentiert, erläutert und geschärft.

IM DIALOG EINIGEN WIR UNS. Im Oktober 2007 fanden drei ganztägige Workshops mit Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern aus allen

Bereichen der GEWOBAG statt. Die Workshops bilden den Kern des Leitbildprozesses. Insgesamt

30 Teilnehmer haben in Diskussionsrunden zur spontanen Ideengewinnung sowie mit kreativen

Methoden an unserem Leitbild gearbeitet und die einzelnen Inhalte der Leitbildfelder festgelegt.

Es waren erfolgreiche Gruppenarbeiten, die viele persönliche Erfahrungen sowie die Wahrneh-

mung der Unternehmenskultur zu Tage gefördert haben. Unser Leitbildprozess ist damit ein großes

Stück vorangekommen.

46 47

Erläuterungen zum Geschäftsjahr 2007 Erläuterungen zum Geschäftsjahr 2007

Hausbewirtschaftung

GEWOBAG/WIR/WIP Mietrechtlicher Status

Gesamt Preisfrei Preisgebunden

49.681 29.024 20.657

100,0% 58,4% 41,6%

Wohnungsstruktur nach

Lage und Zimmeranzahl

Wohnungsstruktur nach

mietrechtlichem Status

Anzahl Zimmer*

GEWOBAG/WIR/WIP Gesamt 1 2 3 4 >4

Wohnungen

Charlottenburg 7.840 1.433 2.910 2.696 747 54

Hohenschönhausen 838 286 438 107 7 0

Kreuzberg 4.624 1.231 1.444 1.490 415 44

Neukölln 2.125 591 721 637 165 11

Pankow 26 0 0 11 15 0

Prenzlauer Berg 11.606 2.385 4.576 3.592 919 134

Reinickendorf 5.339 1.556 2.454 1.118 197 14

Schöneberg 3.808 1.079 1.392 1.007 299 31

Spandau 9.793 2.028 4.423 2.945 367 30

Steglitz 449 264 147 22 16 0

Tempelhof 1.716 397 642 568 108 1

Tiergarten 355 304 30 18 0 3

Wilmersdorf 486 439 34 13 0 0

Zehlendorf 225 187 14 21 3 0

Summe Berlin 49.230 12.180 19.225 14.245 3.258 322

Neuruppin 340 15 222 64 29 10

Rangsdorf 110 0 82 16 12 0

Velten 1 0 0 0 1 0

Summe Brandenburg 451 15 304 80 42 10

Gesamt 49.681 12.195 19.529 14.325 3.300 332

in % 100,0 24,6 39,3 28,8 6,6 0,7

*unabhängig von deren Größe

Die mietrechtliche Klassifizierung stellt sich am 31.12.2007/01.01.2008 wie folgt dar:

Bestandsstruktur

nach Nutzungsarten

Erläuterungen zum Geschäftsjahr 2007

Stand am Zugang/ Abgang/ Stand am

GEWOBAG-Verbund 31.12.2006 Veränd. Veränd. 31.12.2007

Ertragbringende Mieteinheiten*

Wohnungen/Senioren-/

Arbeitnehmerwohnheim 51.847 +14 –1.049 50.812

GEWOBAG 21.546 0 –19 21.527

GEWOBAG EB 1.296 0 –165 1.131

WIP 11.929 +10 –333 11.606

WIR 17.076 +4 –532 16.548

Gewerbliche Einheiten 1.231 +16 –10 1.237

GEWOBAG 298 +1 0 299

GEWOBAG EB 4 0 –1 3

WIP 386 +12 –5 393

WIR 543 +3 –4 542

Garagen/Stellplätze 9.177 +11 –92 9.096

GEWOBAG 5.150 0 –6 5.144

GEWOBAG EB 594 0 –15 579

WIP 645 +11 0 656

WIR 2.788 0 –71 2.717

Sonstige Einheiten 996 +27 –2 1.021

GEWOBAG 828 +6 0 834

WIP 168 +21 –2 187

Gesamt 63.251 +68 –1.153 62.166

*ohne Sanierungsbestand/ohne Pachtbestand

48 49

Erläuterungen zum Geschäftsjahr 2007 Erläuterungen zum Geschäftsjahr 2007

Das Eigentumswohnungsangebot der Unternehmensgruppe gemäß Vertriebsstatistik ist

regional wie folgt strukturiert:

Per 31.12.2007 haben dabei GEWOBAG und WIR mit 7.560 verkauften WE das vom Land Berlin

für den Westteil der Stadt vorgegebene Privatisierungssoll von 5.338 WE bereits mehr als

erfüllt.

Eigenheime

Unser aktuelles Angebot an Neubaueigenheimen (Reihenhäuser, Doppelhaushälften sowie

Einfamilienhäuser) beschränkt sich auf zwei Objekte in Frohnau und Staaken-West.

Hier bieten wir in attraktiven Berliner Stadtrandlagen Objekte mit Wohnflächen von rd. 100 m²

bis rd. 160 m² an. Die Preise bewegen sich zwischen rd. 215 Tsd. Euro für ein Reihenmittelhaus

und rd. 325 Tsd. Euro für ein freistehendes Einfamilienhaus.

Aus dem Bestand privatisieren wir kleine Zweifamilienreihenhäuser mit rd. 90 m² Wohnfläche

in Haselhorst-Nord. Hier liegen die Preise bei rd. 100 Tsd. Euro.

GEWOBAG/GEWOBAG EB/WIR/WIP Anzahl WEG Anzahl Wohnungen

Bezirk/Lage

Charlottenburg

Nord/Nord-Ost 7 217

Innenstadt West

(Schöneberg/Wilmersdorf) 15 312

Neukölln 7 221

Pankow 1 25

Prenzlauer Berg 1 3

Reinickendorf 7 305

Spandau 15 415

Tempelhof 4 252

Tiergarten 3 13

Zehlendorf 1 3

Gesamt 61 1.766

regionale Verteilung

(Stand: 31.12.2007)

Eigenheimbau auf niedrigem

Niveau fortgesetzt

realisierte Neubauten

nach Bezirk und Wohnform

regional und preislich

breit gefächertes Angebot

Neubautätigkeit

Die Neubautätigkeit unserer Unternehmensgruppe hat sich in den letzten Jahren auf Eigen-

heime beschränkt.

Angesichts der schwachen Nachfrage konzentrierten wir uns zunächst auf den Verkauf bereits

fertig gestellter Häuser. In 2007 wurde dementsprechend nur beim Eigenheimprojekt in Rei-

nickendorf Ortsteil Frohnau (Gollanczstraße) mit dem Bau von sechs neuen Häuser begon-

nen.

Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Baufertigstellungen der letzten Jahre:

Verkaufstätigkeit Eigentumswohnungen

Unsere Unternehmensgruppe bietet in diesem Marktsegment ein sowohl regional als auch

vom Preisniveau her breites Spektrum an. Während dies bei der GEWOBAG vorwiegend in der

zweiten Hälfte der 90er Jahre erstellte Neubauten betrifft, privatisiert die GEWOBAG EB – von

der Muttergesellschaft erworbene und zwischenzeitlich modernisierte – Bestandsobjekte der

Baujahre 1935 bis 1968.

Unser Angebot richtet sich dabei sowohl an Selbstnutzer als auch an vermietende Erwerber,

die eine solide Kapitalanlage suchen. Die Preise bewegen sich zwischen rd. 38 Tsd. Euro für

eine unsanierte 36-m²-Wohnung in Spandau-Haselhorst und bis zu 250 Tsd. Euro für voll

modernisierte und zusammengelegte Wohnungen mit bis zu 140 m² in Reinickendorf-Tegel,

Charlottenburg-Nord bzw. der City-West. Die im preisfreien Bereich erzielbaren Netto-Kalt-

mieten bewegen sich überwiegend zwischen 5 und 10 Euro/m² und Monat.

WE Baufertigstellung

GEWOBAG/WIR/WIP Gesamt 2007 2006 2005 2004 2003

WE

Mietobjekte

Prenzlauer Berg 0 – – – – –

Summe Mietobjekte 0 – – – – –

Eigentumsobjekte

Reinickendorf* 67 – 16 – 6 11

Spandau* 79 – 17 – 4 11

Tempelhof 25 – – – 10 15

Tiergarten 4 – – – – 4

Summe Eigentumsobjekte 175 0 33 0 20 41

Gesamt 175 0 33 0 20 41

*Gesamt inkl. Vorjahre

kunDenumWeLt&umfeLD

WitschaftLicheshanDeLnmitarbeiter

kOmmunikatiOn

QuaLitÄt

anGebOte

GEMEINSAM BRINGEN WIR ALLES AUF DEN PUNKT UND WEITER VORAN. Durch die intensive und umfassende Auseinandersetzung mit unserem Unternehmen und dank des

Engagements unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter konnten wir ein ganzheitliches Bild von der

GEWOBAG gewinnen, das uns den Handlungsrahmen für die Zukunft gibt. Nun gilt es, das Leitbild

aktiv im Unternehmen zu leben. Dazu wollen wir die Inhalte mit kreativen Aktionen dauerhaft

präsent halten. Gleichzeitig setzen wir auch in Zukunft auf das Ideenpotential der Beschäftigten:

Wenn es darum geht, Maßnahmen zu entwickeln, wie Leitbildinhalte am eigenen Arbeitsplatz und

auch unternehmensübergreifend umgesetzt werden können.

52 53

Konzernabschluss und Jahresabschluss der GEWOBAGKonzernabschluss und Jahresabschluss der GEWOBAG

Konzernabschluss, Jahresabschluss,Konzernanhang und Anhang der GEWOBAG Gemeinnützige Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin zum 31. Dezember 2007

Aus rechentechnischen Gründen können in den Tabellen Rundungsdifferenzen

in Höhe von ± einer Einheit (€, % usw.) auftreten.

54 55

KonzernabschlussKonzernabschluss

GEWOBAG-Konzern

31.12.2007 31.12.2006Bilanz zum 31. Dezember 2007 T T T

PASSIVA

Eigenkapital Gezeichnetes Kapital 84.458 84.458

Gewinnrücklagen Gesetzliche Rücklage 10.395 10.065 Rücklage für eigene Anteile 2.793 2.793 Bauerneuerungsrücklage 13.309 0 Andere Gewinnrücklagen 26.431 26.373 52.928 39.231 Bilanzverlust Verlustvortrag –37.992 –36.615 Jahresüberschuss 20.313 15.178 Einstellungen in Gewinnrücklagen –330 –89 Vorabausschüttung auf das Jahresergebnis –100 –355 Anteile anderer Gesellschafter am Jahresergebnis –601 –166 –18.711 –22.048 Anteile anderer Gesellschafter 15.858 15.334 Eigenkapital insgesamt 134.534 116.975

Fremdkapital Rückstellungen Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 22.723 23.338 Steuerrückstellungen 619 800 Rückstellungen für Bauinstandhaltung 18.406 19.800 Sonstige Rückstellungen 74.024 80.989 115.773 124.928

Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 976.859 1.022.905 Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 82 97 Erhaltene Anzahlungen 101.529 98.604 Verbindlichkeiten aus Vermietung 18.941 16.301 Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 5.036 4.421 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 4.146 10.745 Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 4 0 Sonstige Verbindlichkeiten 4.346 8.871 1.110.945 1.161.944 Fremdkapital insgesamt 1.226.718 1.286.871

Rechnungsabgrenzungsposten 26.993 27.250

Stadterneuerungsmittel Sanierungsförderungsmittel für Grunderwerb 2.283 4.662 Ordnungsmaßnahmen 25.568 30.998 Trägervergütungen 38.794 42.172 Verbindlichkeiten aus Baufinanzierungsmitteln und Mietsubventionen 9.924 12.245 Verbindlichkeiten aus abgerechneten Grundstücken und Sonstigem 29.568 29.282 Grundstücke mit Modernisierungsmaßnahmen – LaMod – und Sonstiges 129 129 106.267 119.489 Sonstige Mittel 11.574 11.447 117.841 130.936

Bilanzsumme 1.506.085 1.562.033


AKTIVA

Anlagevermögen Immaterielle Vermögensgegenstände 1.895 2.217

Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 1.135.136 1.183.842 Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 29.355 30.404 Grundstücke ohne Bauten 1.384 1.384 Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 19.001 19.003 Bauten auf fremden Grundstücken 5.617 9.552 Technische Anlagen und Maschinen 7 9 Betriebs- und Geschäftsausstattung 1.339 1.479 Anlagen im Bau 7.288 1.865 Bauvorbereitungskosten 50 0 Geleistete Anzahlungen 1.220 1.837 1.200.397 1.249.374 Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen 105 105 Beteiligungen 38 38 Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 318 300 Andere Finanzanlagen 26 26 487 469 Anlagevermögen insgesamt 1.202.778 1.252.060

Umlaufvermögen Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte Grundstücke ohne Bauten 7.290 7.707 Bauvorbereitungskosten 1.707 2.173 Grundstücke mit unfertigen Bauten 18.438 19.490 Grundstücke mit fertigen Bauten 630 736 Unfertige Leistungen 90.354 90.177 Geleistete Anzahlungen 56 56 Andere Vorräte 222 311 118.697 120.651 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung 5.352 5.596 Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 12.381 16.885 Forderungen aus Betreuungstätigkeit 520 952 Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 121 416 Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 47 88 Sonstige Vermögensgegenstände 3.044 2.900 21.464 26.837 Wertpapiere Eigene Anteile 2.793 2.793 Flüssige Mittel Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 53.689 43.367

Umlaufvermögen insgesamt 196.643 193.647 Rechnungsabgrenzungsposten Geldbeschaffungskosten 1.857 2.565 Andere Rechnungsabgrenzungsposten 566 595 2.423 3.161Stadterneuerungsposten Grunderwerb 921 2.190 Ordnungsmaßnahmen 25.469 31.294 Trägervergütungen 45.489 47.603 Forderungen aus Baukosten und Mietsubvention 2.414 3.015 Forderungen aus abgerechneten Grundstücken und Sonstigem 29.947 29.063 104.240 113.165

Bilanzsumme 1.506.085 1.562.033

56 57

Konzernabschluss

Grundpfand- Gesamt- davon mit einer Restlaufzeit von rechtlich betrag bis zu 1 Jahr 1 bis 5 Jahren über 5 Jahren gesichertVerbindlichkeitenspiegel T T T T T

zum 31. Dezember 2007 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 976.859 105.478 209.811 661.569 830.954 (1.022.905) (136.859) (195.289) (690.757) (859.661) Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 82 4 4 74 7 (97) (4) (11) (82) (10) Erhaltene Anzahlungen 101.529 101.529 (98.604) (98.604)

Verbindlichkeiten aus Vermietung 18.941 18.941 (16.301) (16.301) Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 5.036 5.036 (4.421) (4.421) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 4.146 3.390 663 93 (10.745) (9.476) (1.208) (61) Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 4 4 (0) (0)

Sonstige Verbindlichkeiten 4.346 4.346 (8.871) (8.871) Verbindlichkeiten gesamt 1.110.945 238.730 210.478 661.737 830.961 (1.161.944) (274.536) (196.508) (690.900) (859.671)

Gesichert durch Schuldanerkenntnis 0 (1.603)

Gesichert durch Landesbürgschaften 65.883 (67.370)

Gesichert durch Patronatserklärung 35.875 (45.461)

Vorjahresangaben in Klammern

Konzernabschluss

GEWOBAG-Konzern

2007 2006GEWINN– UND VERLUSTRECHNUNG T T T

für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2007

1. Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung 282.860 282.610 b) aus Verkauf von Grundstücken 36.627 55.829 c) aus Betreuungstätigkeit 2.027 1.912 d) aus Sanierungstätigkeit 106 174 e) aus anderen Lieferungen und Leistungen 1.161 1.314 322.781 341.838 2. Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen –1.733 –3.815 3. Sonstige betriebliche Erträge 26.670 31.781 4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 149.251 162.188 b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 21.232 39.018 c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 3.714 4.709 174.197 205.915

5. Rohergebnis 173.522 163.890

6. Personalaufwand 34.961 35.016 7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 38.643 39.340 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 34.120 27.004 9. Erträge aus Beteiligungen 47 85 10. Erträge aus anderen Finanzanlagen 1 1 11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 1.062 1.917 12. Abschreibungen auf Finanzanlagen des Umlaufvermögens 10 290 13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 45.839 48.397 14. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 21.058 15.846 15. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 731 635 16. Sonstige Steuern 15 33 17. Jahresüberschuss 20.313 15.178 18. Verlustvortrag 37.992 36.615 19. Einstellungen in Gewinnrücklagen a) in die gesetzliche Rücklage 0 0 b) in die gesellschaftsvertragliche Rücklage 330 89 20. Vorabausschüttung auf das Jahresergebnis 100 355 21. Anteile anderer Gesellschafter am Jahresergebnis 601 166 22. Bilanzverlust –18.711 –22.048

58 59

KonzernabschlussKonzernabschluss

GEWOBAG-Konzern

Anschaffungs- bzw. Anschaffungs- bzw. Abschreibungen Herstellungskosten Zugänge Umbuchungen Zwischenergebnis Herstellungskosten Abschreibungen des Geschäfts- Buchwert Buchwert 01.01.2007 Zuschreibungen Abgänge (+/–) Eliminierung 31.12.2007 (kumuliert) jahres 2007 31.12.2007 31.12.2006Anlagenspiegel T T T T T T T T T T

zum 31. Dezember 2007

Immaterielle Vermögensgegenstände 4.974 45 1 0 0 5.018 3.123 367 1.895 2.217 Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 2.013.177 968 20.488 2.001 3.925 1.961.192 826.056 35.829 1.135.136 1.183.842 0 –35.814 Berichtigung nach § 36 DM BilG –2.577 Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 59.964 1 0 627 0 60.591 31.236 1.676 29.355 30.404 Grundstücke ohne Bauten 1.384 0 0 0 0 1.384 0 0 1.384 1.384 Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 22.223 0 2 0 0 22.221 3.221 0 19.001 19.003 Bauten auf fremden Grundstücken 36.316 0 20.670 0 0 15.646 10.029 324 5.617 9.552 Technische Anlagen und Maschinen 220 0 0 0 0 220 213 2 7 9 Betriebs- und Geschäftsausstattung 7.356 313 616 0 0 7.053 5.714 445 1.339 1.479 Anlagen im Bau 1.865 7.182 0 0 0 7.288 0 0 7.288 1.865 –1.759 Bauvorbereitungskosten 334 50 329 –5 0 50 0 0 50 0 Geleistete Anzahlungen 1.837 247 0 –865 0 1.220 0 0 1.220 1.837 2.144.676 6.184 42.106 2.628 –31.889 2.076.865 876.469 38.276 1.200.397 1.249.374 –2.628

Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen 105 0 0 0 0 105 0 0 105 105 Beteiligungen 315 10 0 0 0 325 287 10 38 38 Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 300 17 0 0 0 318 0 0 318 300 Andere Finanzanlagen 26 0 0 0 0 26 0 0 26 26

746 27 0 0 0 773 287 10 487 469

Anlagevermögen insgesamt 2.150.397 6.256 42.107 2.628 –31.889 2.082.657 879.878 38.653 1.202.778 1.252.060 –2.628

60 61



PASSIVA

Eigenkapital Gezeichnetes Kapital 84.458 84.458 Gewinnrücklagen Gesetzliche Rücklage 6.464 6.464 Rücklage für eigene Anteile 2.793 2.793 Bauerneuerungsrücklage 30.869 30.869 Andere Gewinnrücklagen 10.345 10.345 50.471 50.471

Bilanzergebnis Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag 2.197 –70.204 Verlustvortrag –70.204 0 Einstellungen in die gesetzliche Rücklage 0 0 –68.008 –70.204 Eigenkapital insgesamt 66.921 64.725

Fremdkapital Rückstellungen Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 4.518 4.417 Rückstellungen für Bauinstandhaltung 18.406 19.800 Sonstige Rückstellungen 13.379 16.946 36.303 41.163

Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 496.617 504.772 Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 81 95 Erhaltene Anzahlungen 41.854 39.695 Verbindlichkeiten aus Vermietung 4.580 3.189 davon Mietkautionen: (3.550) (2.268) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.367 2.718 Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 22.502 24.507 Sonstige Verbindlichkeiten 443 599 davon aus Steuern: (443) (325) 567.445 575.575 Fremdkapital insgesamt 603.748 616.738

Rechnungsabgrenzungsposten 18.340 18.454

Stadterneuerungsmittel Sanierungsförderungsmittel für Grunderwerb 1.236 3.566 Ordnungsmaßnahmen 12.743 17.130 Trägervergütungen 15.942 18.396 Grundstücke mit Modernisierungsmaßnahmen – LaMod – und Sonstiges 129 129 30.051 39.221 Sonstige Mittel 11.574 11.447 41.625 50.669 Bilanzsumme 730.635 750.586


GEWOBAG


AKTIVA

Anlagevermögen Immaterielle Vermögensgegenstände 207 216 Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 455.985 473.499 Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 20.511 21.570 Grundstücke ohne Bauten 1.384 1.384 Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 17.649 17.649 Bauten auf fremden Grundstücken 1.264 1.381 Technische Anlagen und Maschinen 7 9 Betriebs- und Geschäftsausstattung 1.134 1.216 Anlagen im Bau 7.288 1.239 Bauvorbereitungskosten 50 0 Geleistete Anzahlungen 584 577 505.855 518.524 Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen 105.515 105.490 Beteiligungen 8 8 Andere Finanzanlagen 26 26 105.549 105.524 Anlagevermögen insgesamt 611.611 624.264 Umlaufvermögen Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte Grundstücke ohne Bauten 6.105 6.391 Bauvorbereitungskosten 1.707 2.173 Grundstücke mit unfertigen Bauten 18.438 19.490 Grundstücke mit fertigen Bauten 630 736 Unfertige Leistungen 36.468 36.278 Andere Vorräte 222 311 Geleistete Anzahlungen 56 56 63.626 65.435 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung 2.583 2.257 Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 2.174 5.041 Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 49 115 Forderungen gegen verbundene Unternehmen 1.423 1.220 Sonstige Vermögensgegenstände 1.169 1.092 davon Forderungen gegenüber Gesellschafter Land Berlin: (11) (11) 7.398 9.725 Wertpapiere Eigene Anteile 2.793 2.793 Flüssige Mittel Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 8.277 4.519 davon Mietkautionen: (3.550) (2.268) Umlaufvermögen insgesamt 82.094 82.472 Rechnungsabgrenzungsposten Geldbeschaffungskosten 1.037 1.362 Stadterneuerungsposten Grunderwerb 335 1.244 Ordnungsmaßnahmen 12.653 17.170 Trägervergütungen 22.907 24.074 Grundstücke mit Modernisierungsmaßnahmen – LaMod – 0 0 35.895 42.488

Bilanzsumme 730.635 750.586

62 63



zum 31. Dezember 2007 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 496.617 59.792 62.538 374.287 452.767 (504.772) (64.660) (60.978) (379.133) (457.085) Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 81 4 3 74 7 (95) (3) (10) (82) (10)

Erhaltene Anzahlungen 41.854 41.854 0 0 (39.695) (39.695) (0) (0) Verbindlichkeiten aus Vermietung 4.580 4.580 0 0 (3.189) (3.189) (0) (0) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.367 1.098 190 79 (2.718) (2.361) (314) (43) Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 22.502 2 0 22.500 (24.507) (7) (0) (24.500) Sonstige Verbindlichkeiten 443 443 0 0 (599) (599) (0) (0) Verbindlichkeiten gesamt: 567.445 107.773 62.731 396.940 452.774 (575.575) (110.515) (61.302) (403.758) (457.095) Gesichert durch Verpfändung 0 (0)



GEWOBAG



1. Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung 118.994 117.309 b) aus Verkauf von Grundstücken 5.684 14.853 davon aus Bestandsverkäufen: (3.014) (1.321) c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 368 543 d) aus Sanierungstätigkeit 45 68 125.091 132.774 2. Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen –1.720 –5.449 3. Sonstige betriebliche Erträge 7.261 5.605 4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 61.921 62.822 b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 3.580 7.560 c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 888 1.124 66.389 71.507 5. Rohergebnis 64.244 61.423 6. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter 9.224 10.963 b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung 3.517 3.565 davon für Altersversorgung: (1.607) (1.325) 12.742 14.528 7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 15.240 15.138 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 12.523 10.403 9. Erträge aus Beteiligungen an verbundenen Unternehmen 1.596 3.195 10. Erträge aus Gewinnabführung 1.411 1.220 11. Erträge aus anderen Finanzanlagen 1 1 12. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 281 151 davon aus verbundenen Unternehmen: (0) (1) 13. Abschreibungen auf Finanzanlagen 0 71.090 14. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 24.804 25.015 davon an verbundene Unternehmen: (1.694) (994) 15. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 2.224 –70.183 16. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 19 0. 17. Sonstige Steuern 9 21

18. Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag 2.197 –70.204

19. Verlustvortrag –70.204 0 20. Einstellungen in die gesetzliche Rücklage 0 0 21. Bilanzverlust –68.008 –70.204

64 65

Jahresabschluss der GEWOBAGJahresabschluss der GEWOBAG

GEWOBAG

Anschaffungs- bzw. Anschaffungs- bzw. Abschreibungen Abschreibungen Abschreibungen Abschreibungen Herstellungskosten Umbuchungen Herstellungskosten (kumuliert) des Geschäfts– auf Abgänge/ (kumuliert) Buchwert Buchwert 01.01.2007 Zugänge Abgänge (+/–) 31.12.2007 01.01.2007 jahres 2007 Umbuchungen 31.12.2007 31.12.2007 31.12.2006 Anlagenspiegel T T T T T T T T T T T

zum 31. Dezember 2007 Immaterielle Vermögensgegenstände 1.127 43 0 0 1.170 911 52 0 963 207 216 Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 808.176 478 5.854 1.142 803.941 334.677 13.680 400 347.956 455.985 473.499 0

Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 40.198 0 0 0 40.198 18.628 1.060 0 19.687 20.511 21.570

Grundstücke ohne Bauten 1.384 0 0 0 1.384 0 0 0 0 1.384 1.384 Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 17.649 0 0 0 17.649 0 0 0 0 17.649 17.649

Bauten auf fremden Grundstücken 4.833 0 0 0 4.833 3.452 117 0 3.569 1.264 1.381 Technische Anlagen und Maschinen 220 0 0 0 220 211 2 0 213 7 9 Betriebs- und Geschäftsausstattung 4.888 247 192 0 4.944 3.672 329 192 3.809 1.134 1.216 Anlagen im Bau 1.239 7.182 0 –1.132 7.288 0 0 0 0 7.288 1.239 Bauvorbereitungskosten 334 50 329 –5 50 334 0 334 0 50 0 Geleistete Anzahlungen 577 11 0 –5 584 0 0 0 0 584 577 879.498 7.968 6.375 1.142 881.090 360.974 15.187 926 375.235 505.855 518.524 –1.142 Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen 186.292 25 0 0 186.317 80.802 0 0 80.802 105.515 105.490 Beteiligungen 8 0 0 0 8 0 0 0 0 8 8 Andere Finanzanlagen 26 0 0 0 26 0 0 0 0 26 26 186.326 25 0 0 186.351 80.802 0 0 80.802 105.549 105.524 0 Anlagevermögen insgesamt 1.066.950 8.036 6.375 1.142 1.068.611 442.687 15.240 926 457.001 611.611 624.264 –1.142

66 67


Beteiligung der

Gezeichnetes GEWOBAG (Muttergesellschaft) Jahres-

Kapital nominal prozentual ergebnis

Konsolidierte Unternehmen T T % T

WIR

Wohnungsbaugesellschaft in Berlin mbH,

Berlin 90.960,0 81.915,1 90,1 3.301,3

WIP


Prenzlauer Berg mbH, Berlin 7.951,0 7.155,9 90,0 3.732,1

GEWOBAG EB

Entwicklungs- und Baubetreuungs-

gesellschaft mbH, Berlin 511,3 511,3 100,0 4.107,3

GEWOBAG VB


Betriebsgesellschaft mbH, Berlin 1.300,0 1.300,0 100,0 0,0*

GEWOBAG HS

Hausservicegesellschaft mbH, Berlin 500,0 500,0 100,0 0,0**

GEWOBAG MB

Mieterberatungsgesellschaft mbH, Berlin 25,0 25,0 100,0 26,4

Die Zusammenstellung der in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften und des

gesamten Beteiligungsbesitzes gemäß § 313 Abs. 2 HGB gliedert sich wie folgt:


Allgemeine Angaben

Der Konzern- und der Einzelabschluss der GEWOBAG sind nach handelsrechtlichen Vor-

schriften über die Rechnungslegung aufgestellt.

Das gesetzlich vorgeschriebene Gliederungsschema für Jahresabschlüsse von Wohnungs-

unternehmen ist beachtet worden. Die Bilanzpositionen Stadterneuerungsposten/-mittel

umfassen alle Aktiv- und Passivwerte aus der Tätigkeit als Sanierungsträger.

Die Gewinn- und Verlustrechnungen sind nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Der Konzernabschluss und der Jahresabschluss der GEWOBAG sind im Folgenden zusammen

erläutert, sofern nicht besonders vermerkt, gelten die Erläuterungen für beide Abschlüsse.

Konsolidierungskreis

Neben der GEWOBAG Gemeinnützige Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin werden alle

wesentlichen Tochterunternehmen gemäß § 290 Abs. 2 HGB einbezogen, bei denen die Mut-

tergesellschaft direkt oder indirekt über die Mehrheit der Stimmrechte verfügt. Für das

Geschäftsjahr 2007 wurde erstmalig die GEWOBAG MB Mieterberatungsgesellschaft mbH in

den Konsolidierungskreis einbezogen. Die zum Konsolidierungskreis zugehörige TREUCON-

SULT Immobilien GmbH wird wegen untergeordneter Bedeutung nicht in den Konzernab-

schluss einbezogen (§ 296 Abs. 2 HGB).

Alle übrigen mittelbaren und unmittelbaren Beteiligungen der Muttergesellschaft wurden

wegen untergeordneter Bedeutung gemäß § 296 Abs. 2 HGB nicht in den Konzernabschluss

einbezogen, da deren Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage im Einzelnen und

insgesamt unwesentlich ist, bzw. die GEWOBAG keinen maßgeblichen Einfluss gemäß § 311

HGB ausübt. Diese Anteile werden in der Konzernbilanz analog zu den Einzelabschlüssen der

Konzernunternehmen in Höhe ihrer Buchwerte unter den Finanzanlagen ausgewiesen.

Das Geschäftsjahr aller voll konsolidierten Gesellschaften ist das Kalenderjahr.

Konzernanhang und Anhang der GEWOBAG für das Geschäftsjahr 2007

* Im Geschäftsjahr 2007 erzielte die Gesellschaft ein positives Ergebnis in Höhe von 708.098,57 €, das gemäß bestehen-

dem Ergebnisabführungsvertrag an die Muttergesellschaft, GEWOBAG Gemeinnützige Wohnungsbau-Aktiengesell-

schaft Berlin, abzuführen ist.

** Im Geschäftsjahr 2007 erzielte die Gesellschaft ein positives Ergebnis in Höhe von 703.214,24 €, das gemäß beste-

hendem Ergebnisabführungsvertrag an die Muttergesellschaft, GEWOBAG Gemeinnützige Wohnungsbau-Aktiengesell-

schaft Berlin, abzuführen ist.

68 69


Konsolidierungsgrundsätze

Die mit uneingeschränkten Bestätigungsvermerken versehenen Jahresabschlüsse der konsoli-

dierten Gesellschaften bilden die Konzernabschlussgrundlage und sind sämtlich auf den Stich-

tag des Konzernabschlusses aufgestellt.

Die Kapitalkonsolidierung der voll konsolidierten Gesellschaften wird nach der Buchwertme-

thode, durch Verrechnung der Anschaffungskosten mit dem Konzernanteil am Eigenkapital

zum Zeitpunkt der Erst- bzw. Folgekonsolidierung gemäß § 301 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 HGB durch-

geführt.

Die im Jahr 2007 neu gegründete GEWOBAG MB Mieterberatungsgesellschaft mbH wurde

gemäß § 301 Abs. 2 HGB mit den Kapitalverhältnissen zum Gründungszeitpunkt erstmals in

den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2007 einbezogen.

Konzerninterne Forderungen und Verbindlichkeiten sowie Erträge und Aufwendungen aus

dem Innenverhältnis werden gemäß § 303 und § 305 HGB voll gegeneinander aufgerechnet.

Auf Zwischenergebnisse von konzerninternen Lieferungen und Leistungen findet § 304 HGB

Anwendung.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bilanzierung, Bewertung und Gliederung im Konzernabschluss folgen den im Jahresabschluss

der GEWOBAG angewandten Grundsätzen. Änderungen gegenüber dem Vorjahr haben sich

nicht ergeben.

Immaterielle Vermögensgegenstände werden zu Anschaffungskosten, vermindert um plan-

mäßige Abschreibungen, bewertet.

Sachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um planmäßige

Abschreibungen, bilanziert. Die Herstellungskosten selbsterstellter Anlagen enthalten keine

Fremdkapitalzinsen.

Die Abschreibungen werden entsprechend der voraussichtlichen Nutzungsdauer linear vorge-

nommen.

Geringwertige Wirtschaftsgüter werden im Jahr des Zugangs in voller Höhe abgeschrieben.

Nutzungsdauer sowie Abschreibungssätze werden in Anlehnung an die vom Bundesminister

für Finanzen veröffentlichten Abschreibungstabellen unter Berücksichtigung betriebsinterner

Abweichungen festgelegt. Außerplanmäßige Abschreibungen werden vorgenommen, soweit

der Ansatz mit einem niedrigeren Wert erforderlich ist.

Die Finanzanlagen werden grundsätzlich zu Anschaffungskosten oder zu einem niedrigeren

beizulegenden Wert angesetzt.


Beteiligung Beteiligung

nominal prozentual

Nicht konsolidierte T %

Unternehmen

a) Unmittelbare Beteiligungen der Muttergesellschaft

TREUCONSULT Immobilien GmbH, Berlin 104,9 100,0

GfÖ 8,4 21,2

Gesellschaft für Öffentlichkeitsarbeit Berlin-Brandenburgischer

Wohnungsunternehmen mbH, Berlin

b) Unmittelbare Beteiligungen der WIR

Wohnungsbaugesellschaft in Berlin mbH, Berlin

AVW GmbH & Co. KG, Hamburg 29,5 10,5

WIR-Immobilienfonds Nr. 1–11 (Personengesellschaften) 210,7* –**

c) Unmittelbare Beteiligungen der WIP

Wohnungsbaugesellschaft Prenzlauer Berg mbH, Berlin

WIR-Immobilienfonds Nr. 11 (Personengesellschaft) 25,6* 0,5

d) Unmittelbare Beteiligung der GEWOBAG EB

Entwicklungs- und Baubetreuungsgesellschaft mbH, Berlin

GEWOBAG Immobilienfonds I und III (Personengesellschaften) 25,6*** –

e) Unmittelbare Beteiligung der GEWOBAG VB

Vermögensverwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH, Berlin

GEWOBAG Immobilienfonds I und III (Personengesellschaften) 25,6*** –

* Die Beteiligungen an den geschlossenen Immobilienfonds wurden außerordentlich auf einen Erinnerungswert von

jeweils 1,– € abgeschrieben.

** Die Beteiligungsquoten betragen bei drei Fonds weniger als 5 % und bei den übrigen Fonds zwischen 69,2 % und

95,7 %.

*** Die Beteiligungen an den Immobilienfonds I und III wurden außerordentlich auf einen Erinnerungswert von jeweils

1,– € abgeschrieben.

70 71


Als sonstige Vermögensgegenstände werden Steuererstattungsansprüche in Höhe von 264 T (AG 90 T) ausgewie-

sen, darin sind Ansprüche aus Körperschaftsteuerguthaben in Höhe von 51,2 T (abgezinst mit 3,5% über 10 Jahre)

enthalten.

Die GEWOBAG verfügt über zwei vinkulierte Namensaktien der eigenen Gesellschaft im Gesamtnennwert von 2.793 T

(3,31%).


70

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke mit unfertigen und fertigen Bauten sowie andere Vor-

räte werden nach dem Niederstwertprinzip bilanziert.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nennwert abzüglich Wert-

abschlägen für erkennbare Einzelrisiken bewertet. Dem allgemeinen Kreditrisiko wurde durch

eine Pauschalwertberichtigung Rechnung getragen.

Die aktivierten Geldbeschaffungskosten werden über die Zinsbindungsfristen linear abge-

schrieben.

Rückstellungen wurden unter gebotener Vorsicht im erforderlichen Umfang gebildet und sind

so bemessen, dass sie allen erkennbaren Risiken ausreichend Rechnung tragen. Rückstellun-

gen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen sind nach versicherungsmathematischen

Grundsätzen unter Zugrundelegung eines Zinssatzes von 6 % bilanziert worden.

Die GEWOBAG hat vom Ansatzwahlrecht Gebrauch gemacht und eine Rückstellung für Bau-

instandhaltung gebildet. Aus Gründen der Praktikabilität wurden pauschale Bewertungsver-

fahren angewendet.

Verbindlichkeiten werden mit dem Rückzahlungsbetrag angesetzt.

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten enthält im Wesentlichen Erbbauzinsen. Die Lauf-

zeit der Erbbauverträge beträgt 99 bzw. 100 Jahre.

Wertansätze der Eventualverbindlichkeiten entsprechen dem am Bilanzstichtag bestehenden

Haftungsumfang.

Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

Bilanz

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ist dem Anlagenspiegel zu

entnehmen.

Von den außerplanmäßigen Abschreibungen bei Vermögensgegenständen des Anlagever-

mögens entfallen auf:

Konzern AG

T T

Finanzanlagen 10,0 0,0

Sachanlagen 279,0 0,0

Als unfertige Leistungen werden noch nicht abgerechnete umlagefähige Betriebs-, Heizungs-

und Warmwasserkosten ausgewiesen.

Einstellung Einstellung Zuführun-

aus dem aus dem gen/Berich-

Stand Jahres- Bilanz- tigung gem. Stand

01.01.2007 überschuss gewinn § 36 DMBilG 31.12.2007

Konzern–Rücklagen– T T T T T

entwicklung 2007

Gewinnrücklagen der GEWOBAG

(Muttergesellschaft)

Gesetzliche Rücklage 6.464 0 0 0 6.464

Rücklage für eigene Anteile 2.793 0 0 0 2.793

Bauerneuerungsrücklage 30.869 0 0 0 30.869

Andere Gewinnrücklagen 10.345 0 0 0 10.345

50.471 0 0 0 50.471

Erwirtschaftete anteilige

Rücklagen der anderen

Konzerngesellschaften

Kapitalrücklage 45.544 0 0 0 45.544

Gewinnrücklagen

(einschl. GEWOBAG HS) 15.188 330 805 0 16.323

Sonderrücklage

gem. § 27 Abs. 2 DMBilG 68.516 0 0 –2.577 65.939

129.247 330 805 –2.577 127.806

Konzernrücklagen 179.718 178.277

Kapitalkonsolidierung –90.420 –89.534

Zwischenergebniseliminierung –50.066 –35.814

39.231 52.928

Konzern davon mit einer AG davon mit einer

Laufzeit von Restaufzeit von

mehr als 1 Jahr mehr als 1 Jahr

Forderungen und sonstige T T T T

Vermögensgegenstände

Forderungen aus Vermietung 5.352 4 2.583 0

Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 12.381 8.776 2.174 1.116

Forderungen aus Betreuungstätigkeit 520 0 0 0

Forderungen aus anderen Lieferungen

und Leistungen 121 0 49 0

Forderungen gegen verbundene

Unternehmen 0 0 1.423 0

Forderungen gegen Unternehmen, mit

denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 46 0 0 0

Sonstige Vermögensgegenstände 3.044 47 1.169 0

21.464 8.827 7.398 1.116

72 73


Konzern davon AG

Bruttowert T 30.246 22.638

Barwert T 28.096 20.488

Tilgungssatz 2% 2%

Tilgungsbeginne 2003 –2020 2003 –2015


Gewinn- und Verlustrechnungen

Sonstige Angaben

Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte Verpflichtungen, die für

die Beurteilung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage von wesentlicher Bedeutung sind:

a) Eventualverbindlichkeiten für durch Grundpfandrechte gesicherte Aufwendungs-, Aufwen-

dungshilfe- und Annuitätsdarlehen (§ 88 Abs. 3 II. WoBauG), für die ein modifizierter Forde-

rungserlass ausgesprochen wurde:

Konzern davon AG

Bruttowert T 282.932 124.499

Barwert T 270.038 117.079

Tilgungssatz 2% 2%

Tilgungsbeginne 1998 –2020 2001–2016

Ableitung des Konzernergebnisses 2007

T T

Jahresüberschuss der GEWOBAG 2.197

Ergebnisse der einbezogenen Konzernunternehmen

GEWOBAG EB 4.107

GEWOBAG HS 0

GEWOBAG MB 26

GEWOBAG VB 0

WIR 3.301

WIP 3.732

11.167

Neutralisierung der Gewinn-Vorabausschüttung

der WIP aus dem Jahresergebnis 2007 –900

Eliminierung Gewinnausschüttung der WIP

aus dem Bilanzgewinn 2006 –696

Eliminierung steuerlicher Werte (SoPo § 6 b EStG) 4.620

Realisierte Zwischenergebnisse durch Verkäufe an Dritte 3.925

Jahresüberschuss 2007 im Konzern 20.313

Die im Konzernabschluss ausgewiesenen Rücklagen für eigene Anteile (2.793 T) und andere

Gewinnrücklagen (1.198 T) unterliegen in den Einzelabschlüssen einer Ausschüttungssperre

bzw. sind im Zuge von Kapitalerhöhungen aus Gesellschaftsmitteln dem gezeichneten Kapital

zugeordnet.

Sonstige Rückstellungen

Von den sonstigen Rückstellungen in Höhe von 74.024 T entfallen auf:

Konzern AG

T T

Instandhaltung/Modernisierung 32.508 0

Fördermittel u. Subventionen 3.691 0

Bewirtschaftungsdefizite

wegen Anschlussförderung 13.927 3.831

Rechtliche Verpflichtungen

gegenüber Personal 8.719 4.592

Sonstiges 15.179 4.956

74.024 13.379

Konzern AG

T T

periodenfremden Erträgen 10.987 3.990

periodenfremden Aufwendungen 1.787 547

In den Abschlüssen sind enthalten an:

Die Erlösschmälerungen aus dem Wegfall der Anschlussförderung sind direkt mit den Sollmieten

verrechnet worden.

b) Verbindlichkeiten für durch Grundpfandrechte gesicherte Aufwendungs- und Aufwendungs-

hilfedarlehen (§ 88 Abs. 3 II. WoBauG) mit Rangrücktritt:

Bei Aufwendungsdarlehen mit einer Restschuld am Bilanzstichtag von 227.528 TE (Nominal:

246.745 TE) hat die Tilgung (0,129%–7%) bereits begonnen und muss daher im Geschäftsjahr

und den Folgejahren über den Aufwand erfolgen.

74 75

Konzernanhang und Anhang der GEWOBAGKonzernanhang und Anhang der GEWOBAG

Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die WIP hat zur Sicherung von Kreditverbindlichkeiten der Muttergesellschaft GEWOBAG

Gemeinnützige Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin mit Sitz in Berlin eine Gesamtgrund-

schuld in Höhe von 25,0 Mio E zu Gunsten der Landesbank Berlin AG bestellt. Durch den Wirt-

schaftsprüfer wurde bestätigt, dass für die WIP im ungünstigsten Fall das Stammkapital nicht

angegriffen würde, da die vorhandenen Rücklagen zur Verlustdeckung ausreichen.

Die der WIP durch die Landesbank Berlin AG zugesagte Avallinie von 1,1 Mio E wurde in voller

Höhe in Anspruch genommen.

Für ein in 1996 verkauftes Objekt erfolgte mit dem Verkauf die Übertragung des von der West

LB gewährten Darlehens auf die Erwerber. Für das gewährte Darlehen besteht für einen Anteil

von rd. 1,4 Mio E (rd. 14 %) eine gesamtschuldnerische Haftung der WIP.

Für ein im Rahmen des Eigeninvestitionsvorrangverfahrens erworbenes Objekt hat die WIP zur

Sicherung der vermögensrechtlichen Ansprüche der Anmelder bei der Senatsverwaltung für

Stadtentwicklung eine Bürgschaft in Höhe von 1,1 Mio E hinterlegt.

Die WIR Wohnungsbaugesellschaft in Berlin mbH ist an elf geschlossenen Immobilienfonds mit

Objekten, die im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau errichtet wurden, beteiligt.

Bei diesen Fonds wird für die Zukunft auf Grund des Wegfalls der Anschlussförderung durch die

öffentliche Hand von einem kumulierten ungedeckten Liquiditätsbedarf aus Bewirtschaftungs-

defiziten von rund 100,3 Mio E ausgegangen. Dieser Berechnung liegen die bestehenden Kre-

ditbedingungen per 2007 und die aktuelle Mietenschätzung zugrunde.

Auf Basis der Beteiligungsquote der WIR einschließlich der bis zum Bilanzstichtag vorliegenden

Erwerbsoptionen haftet die WIR für diese Verluste im Umfang von 89,1 Mio E.

Das Haftungsrisiko verteilt sich auf folgende Perioden:

Haftungsrisiko

Jahr T

2006–2010 2.235

2011–2015 18.609

2016–2020 20.306

2021–2025 20.335

2026–2030 18.786

2031–2035 7.335

nach 2035 1.457

89.063

Konzern AG

Mitarbeiter 677 210

Auszubildende 28 22

Bei der WIR Wohnungsbaugesellschaft in Berlin mbH valutieren Treuhandverbindlichkeiten mit

23,2 Mio E.

Die GEWOBAG EB und die GEWOBAG VB sind an zwei Immobilienfonds beteiligt, die ebenfalls

vom Wegfall der Anschlussförderung betroffen wären. Hier könnten sich gegebenenfalls ab

2009 entsprechend der geringfügigen Beteiligung Nachschusspflichten ergeben.

Weitere Haftungsverhältnisse der GEWOBAG bestehen durch ausgereichte Avale der Lan-

desbank Berlin AG, Stand: 31.12.2007, in Höhe von 3.233 TE sowie uneingeschränkte Patro-

natserklärungen der Gesellschaft zu Gunsten ihrer Tochtergesellschaft GEWOBAG EB, Stand:

31.12.2007, nominal 15,3 Mio E gegenüber der Landesbank Berlin AG, Berlin.

Gegenüber der Hypo Real Estate Bank AG, München, der Berlin-Hannoverschen Hypotheken-

bank AG, Berlin, und der DEXIA Kommunalbank Deutschland AG, Berlin, hat die GEWOBAG für

ihre Tochtergesellschaft WIR Patronatserklärungen abgegeben, die im Zusammenhang mit dem

Rückkauf von Anteilen an den von ihr initiierten Immobilienfonds stehen.

Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich Beschäftigten betrug:

Restschuld 31.12.2007

Konzern davon AG

Rechnerischer Tilgungsbeginn T T

2008 19.054 10.201

2009 4.482 732

2010–2020 62.116 41.673

85.652 52.606

In den Folgejahren beginnt die Tilgung nachstehender Darlehen, die neben den Zinsen auch mit

der Tilgung den Aufwand belasten werden:

76 77


Wolfgang Nagel

Senator a. D., Berlin

Dr. Ottwald Demele

ehem. Gewerkschaftssekretär ver.di – Landesbezirk Berlin-Brandenburg

Traute Blanck

Schriftführerin


Monika Jende (bis 04.07.2007)

ehem. Betriebsratsvorsitzende bei der GEWOBAG, Berlin

Katrin Mahdjour (ab 04.07.2007)


Für die Teilnahme an den Aufsichtsratssitzungen, den Sitzungen des Prüfungsausschusses der

Personalkommission, des Wirtschafts- und Finanzausschusses und des Bau- und Grundstücks-

ausschusses wurden den Teilnehmern insgesamt Sitzungsgelder in Höhe von 10.392,00

gewährt. Die Jahresvergütung belief sich im Geschäftsjahr 2007 auf insgesamt 28.450,00 .

Dabei wurde eine feste Jahresvergütung von 5.000,00 für den Aufsichtsratsvorsitzenden, von

3.750,00 für die stellvertretende Aufsichtsratsvorsitzende bzw. den jeweiligen Ausschussvor-

sitzenden und 2.500,00 für die übrigen Aufsichtsratsmitglieder beschlossen. Des Weiteren

wurden Reisekosten in Höhe von 2.810,30 an den Aufsichtsratsvorsitzenden erstattet.

Die Entsprechenserklärung gemäß des Deutschen Corporate Governance Kodex hat die Mutter-

gesellschaft und die in den Konzern einbezogenen Konzernunternehmen als Anlage im Lage-

bericht abgegeben und dem Gesellschafter zugänglich gemacht.

Berlin, 12. März 2008

GEWOBAG



Jellema Kriegel


Mitglieder des Vorstandes der GEWOBAG (Muttergesellschaft)

Stefan Grzimek (bis 31.01.2007) Diplom-Soziologe

Hendrik Jellema (ab 01.02.2007)

Jürgen Kriegel Diplom-Kaufmann

Die Bezüge des Vorstandes betrugen in 2007:

Für Pensionsverpflichtungen gegenüber früheren Vorstandsmitgliedern der GEWOBAG und

ihrer Hinterbliebenen wurden Rückstellungen in Höhe von 502 TE zugeführt; die laufenden

Pensionen betrugen im Geschäftsjahr 2007 346 TE. Die Pensionsrückstellungen für ehemalige

Vorstandsmitglieder der GEWOBAG betragen zum 31.12.2007 3.436,7 TE.

Mitglieder des Aufsichtsrates der GEWOBAG (Muttergesellschaft)

Dr. Knut Gustafsson

Vorsitzender

Staatsrat i. R., Hamburg

Maria Krautzberger

stellv. Vorsitzende

Staatssekretärin bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Berlin

Erika Jaeger

ehem. Bereichsleiterin der TLG Immobilien GmbH, Berlin

Rolf-Dieter Schippers

Senatsverwaltung für Finanzen, Berlin

Boris Matuszczak

Leiter der Filiale Berlin der SEB AG, Frankfurt am Main

Stefan Grzimek Hendrik Jellema Jürgen Kriegel

Grundvergütung 11.732,50 132.916,63 149.237,40

Prämien – variable Zieltantieme 43.326,62 0,00 39.200,00

Versorgungsvorsorge bzw. Beiträge

zur freiwilligen Rentenversicherung 617,50 20.813,10 8.809,80

Geldwerte Vorteile 867,15 8.493,03 7.603,80

Bezüge 56.543,77 162.222,76 204.851,00

Zuschüsse bzw. Arbeitgeberanteile 256,37 3.154,58 3.206,28

Gesamt 56.800,14 165.377,34 208.057,28

78 79

Bestätigungsvermerk

› Die Bedienung der Aufwendungsdarlehen in Höhe von Mio. € 176,0 wird die Gesellschaft

erheblich belasten. Für einen Teilbetrag von Mio. € 147,1, von denen sich Mio. € 94,5 bereits

in der Tilgungsphase befinden, ist eine Passivierung bisher nicht erfolgt, sodass die Tilgung

über den Aufwand erfolgen muss. Im Geschäftsjahr 2007 wird das Jahresergebnis mit

Mio. € 2,1 Tilgung für nicht passivierte Aufwendungsdarlehen belastet.

Bei Passivierung sämtlicher Aufwendungsdarlehen, die planmäßig bis spätestens 2016 in die

Tilgungsphase eintreten, würde sich ein nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag von

Mio. € 83,0 ergeben. Diese bilanzielle Überschuldung führt infolge von Rangrücktritten

bzw. modifizierten Forderungserlassen der IBB nach § 88 Abs. 3 II. WoBauG nicht zur insol-

venzrechtlichen Überschuldung.

› Eine Anschlussförderung für die Wohnungsbauprogramme ab 1987 wird nach einem Senats-

beschluss vom 4. Februar 2003 nicht erfolgen.

Dem Tochterunternehmen WIR drohen für die von ihr initiierten geschlossenen Immobilien-

fonds Liquiditätsausfallrisiken über einen Zeitraum von 30 Jahren von rund Mio. € 89,1, die

durch Abgabe von Patronatserklärungen der GEWOBAG zugunsten der WIR abgesichert

wurden.“


Domus Revision Aktiengesellschaft

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Steuerberatungsgesellschaft

Hillebrand Zimdars

Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer


Wiedergabe des Bestätigungsvermerks (GEWOBAG)

„Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie

Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der GEWOBAG Gemein-

nützige Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis

31. Dezember 2007 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und

Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestim-

mungen der Satzung liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft.

Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurtei-

lung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht

abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut

der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschluss-

prüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrich-

tigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beach-

tung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten

Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicher-

heit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über

die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft

sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden

die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise

für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis

von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzie-

rungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die

Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichtes.

Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere

Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht

der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der

Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein

den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insge-

samt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der

künftigen Entwicklung zutreffend dar.

Ohne diese Beurteilung einzuschränken, weisen wir auf folgende Sachverhalte hin:

80 81


› Die Bedienung der Aufwendungsdarlehen in Höhe von Mio. € 176,0 bei der GEWOBAG bzw.

in Höhe von Mio. € 253,0 bei der WIR wird zu erheblichen Belastungen des Konzerns füh-

ren. Für die nicht passivierten Teilbeträge von insgesamt Mio. € 313,2, von denen sich

Mio. € 227,5 bereits in der Tilgungsphase befinden, muss die Tilgung über den Aufwand

erfolgen. Im Geschäftsjahr 2007 wurde das Konzernergebnis bereits mit insgesamt

Mio. € 5,8 Tilgung für nicht passivierte Aufwendungsdarlehen belastet.

Bei Passivierung sämtlicher Aufwendungsdarlehen, die planmäßig bis spätestens 2020 in die

Tilgungsphase eintreten, würden sich bei der GEWOBAG und bei der WIR nicht durch Eigen-

kapital gedeckte Fehlbeträge von Mio. € 83,0 und Mio. € 65,1 ergeben. Diese bilanziellen

Überschuldungen führen infolge von Rangrücktritten bzw. modifizierten Forderungserlas-

sen der IBB nach § 88 Abs. 3 II. WoBauG nicht zur insolvenzrechtlichen Überschuldung von

GEWOBAG und WIR.

› Eine Anschlussförderung für die Wohnungsbauprogramme ab 1987 wird nach einem Senats-

beschluss vom 4. Februar 2003 nicht erfolgen. Für die von der WIR initiierten Immobilien-

fonds bestehen Haftungsrisiken, da diese vom Wegfall der Anschlussförderung betroffen

sind. Das Haftungsrisiko der WIR wird zurzeit mit insgesamt Mio. € 89,1 in einem Zeitraum

von rund 30 Jahren beziffert. Die GEWOBAG hat Patronatserklärungen zugunsten der WIR

abgegeben.“


Domus Revision Aktiengesellschaft

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Steuerberatungsgesellschaft

Hillebrand Zimdars

Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer


Wiedergabe des Bestätigungsvermerks (Konzern)

„Wir haben den von der GEWOBAG Gemeinnützige Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin,

aufgestellten Konzernabschluss – bestehend aus Konzernbilanz, Konzern-Gewinn- und Ver-

lustrechnung, Konzernanhang, Kapitalflussrechnung und Eigenkapitalspiegel – unter Einbe-

ziehung des Konzernlageberichts für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2007

geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den deutschen

handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der

Muttergesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten

Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht abzuge-

ben.

Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut

der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschluss-

prüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrich-

tigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter

Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Konzernlagebericht

vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinrei-

chender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die

Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des

Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prü-

fung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems

sowie Nachweise für die Angaben in Konzernbuchführung, Konzernabschluss und Konzernla-

gebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beur-

teilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der

Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidie-

rungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die

Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichtes.

Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere

Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht

der Konzernabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der

Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entspre-

chendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht

steht im Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von

der Lage des Konzerns und stellt die wesentlichen Chancen und Risiken der zukünftigen Ent-

wicklung zutreffend dar.

Ohne die Beurteilung einzuschränken, weisen wir auf folgende Sachverhalte hin, die für die

zukünftige Entwicklung von Bedeutung sind:

82 83

Jahresabschluss der WIRJahresabschluss der WIR

WIR Wohnungsbaugesellschaft in Berlin mbH

Jahresabschlüsse der konsolidierten Gesellschaften für das Geschäftsjahr 2007


PASSIVA

Eigenkapital Gezeichnetes Kapital 90.960 90.960 Gewinnrücklagen Gesellschaftsvertragliche Rücklagen 3.087 2.757 Andere Gewinnrücklagen 3.968 3.163 7.055 5.920 Bilanzgewinn Jahresüberschuss 3.301 895 Einstellung in Gewinnrücklagen –330 –89 2.971 805 Eigenkapital insgesamt 100.986 97.685

Fremdkapital Rückstellungen Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 18.205 18.922 Sonstige Rückstellungen 15.534 16.682 33.739 35.604

Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 257.060 277.058 Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 1 2 Erhaltene Anzahlungen 36.226 35.343 Verbindlichkeiten aus Vermietung 9.217 8.807 davon Mietkautionen: (8.014) (7.478) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 975 3.893 Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 10 0 Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 4 0 Sonstige Verbindlichkeiten 170 119 davon aus Steuern: (135) (73) 303.663 325.222

Fremdkapital insgesamt 337.402 360.826 Rechnungsabgrenzungsposten 8.336 8.433 Stadterneuerungsmittel Sanierungsförderungsmittel für Grunderwerb 1.047 1.097 Ordnungsmaßnahmen 12.824 13.868 Trägervergütungen 22.852 23.776 Verbindlichkeiten aus Baufinanzierungsmitteln und Mietsubventionen 9.924 12.245 Verbindlichkeiten aus abgerechneten Grundstücken und Sonstigem 29.568 29.282 76.216 80.267



AKTIVA

Anlagevermögen Immaterielle Vermögensgegenstände 844 993 Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 392.667 409.909 Grundstücke mit Geschäftsbauten 3.426 3.784 Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 1.351 1.353 Bauten auf fremden Grundstücken 4.354 8.170 Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 74 96 Geleistete Anzahlungen 0 859 401.873 424.171 Finanzanlagen Beteiligungen 30 30 Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 30 29 60 58 Anlagevermögen insgesamt 402.777 425.222 Umlaufvermögen Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte Grundstücke ohne Bauten 1.185 1.316 Unfertige Leistungen 32.869 33.793 34.054 35.109 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung 2.347 2.811 Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 852 2.024 Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 66 224 Forderungen gegen verbundene Unternehmen 0 7 Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 47 88 Sonstige Vermögensgegenstände 841 703 4.153 5.857 Flüssige Mittel Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 12.468 8.876 davon Mietkautionen: (8.014) (7.478) Umlaufvermögen insgesamt 50.674 49.842

Rechnungsabgrenzungsposten Geldbeschaffungskosten 578 875 Andere Rechnungsabgrenzungsposten 566 595 1.144 1.470Stadterneuerungsposten Grunderwerb 587 945 Ordnungsmaßnahmen 12.816 14.125 Trägervergütungen 22.581 23.529 Forderungen aus Baukosten und Mietsubventionen 2.414 3.015 Forderungen aus abgerechneten Grundstücken und Sonstigem 29.947 29.063 68.345 70.677Bilanzsumme 522.941 547.211

84 85

Jahresabschluss der WIR


zum 31. Dezember 2007 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 257.060 15.854 52.627 188.580 257.060 (277.058) (16.588) (54.600) (205.870) (277.058) Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 1 1 0. 0 0 (2) (1) (1) (0) (0) Erhaltene Anzahlungen 36.226 36.226 0 0 (35.343) (35.343) (0) (0) Verbindlichkeiten aus Vermietung 9.217 9.217 0 0 (8.807) (8.807) (0) (0) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 975 793 168 14 (3.893) (3.552) (323) (18) Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 10 10 0 0 (0) (0) (0) (0) Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 4 4 0 0 (0) (0) (0) (0) Sonstige Verbindlichkeiten 170 170 0 0 (119) (119) (0) (0) Verbindlichkeiten gesamt 303.663 62.273 52.795 188.595 257.060 (325.222) (64.410) (54.924) (205.889) (277.058)


Jahresabschluss der WIR


2007 2006GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG T T T


1. Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung 96.087 97.545 b) aus Verkauf von Grundstücken 6.064 8.649 c) aus Betreuungstätigkeit 106 113 d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 667 648 e) aus Sanierungstätigkeit 61 106 102.985 107.062 2. Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen –924 2.109 3. Sonstige betriebliche Erträge 10.350 5.755 4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 53.751 57.869 b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 2.122 4.904 c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 877 804 56.750 63.577 5. Rohergebnis 55.661 51.350 6. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter 5.372 5.252 b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung 2.497 2.677 davon für Altersversorgung: (1.636) (1.587) 7.869 7.929 7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 16.555 17.030 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 16.651 13.107 9. Erträge aus Beteiligungen 47 85 10. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 0 0. 11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 320 274 12. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens 10 211 13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 11.635 12.531 14. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 3.308 900 15. Sonstige Steuern 6 5 16. Jahresüberschuss 3.301 895 17. Einstellungen in Gewinnrücklagen 330 89 18. Bilanzgewinn 2.971 805

86 87

Jahresabschluss der WIRJahresabschluss der WIR


Anschaffungs- bzw. Anschaffungs- bzw. Abschreibungen Abschreibungen auf Abgänge Abschreibungen Herstellungskosten Umbuchungen Herstellungskosten (kumuliert) des Geschäfts- entfallende (kumuliert) Buchwert Buchwert 01.01.2007 Zugänge Abgänge (+/–) Zuschreibungen 31.12.2007 01.01.2007 jahres 2007 Abschreibungen 31.12.2007 31.12.2007 31.12.2006Anlagenspiegel T T T T T T T T T T T T

zum 31. Dezember 2007 Immaterielle Vermögensgegenstände 1.843 0 0 0 0 1.843 850 148 0 998 844 993 Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 780.426 165 4.509 859 0 776.941 370.517 15.820 2.063 384.274 392.667 409.909 Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 6.965 0 0 0 0 6.965 3.181 358 0 3.539 3.426 3.784 Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 4.574 0 2 0 0 4.572 3.221 0 0 3.221 1.351 1.353 Bauten auf fremden Grundstücken 30.982 0 20.661 0 0 10.321 22.813 206 17.051 5.968 4.354 8.170 Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 767 1 22 0 0 746 671 23 22 672 74 96 Geleistete Anzahlungen 859 0 0 –859 0 0 0 0 0 0 0 859 824.574 167 25.195 0 0 799.546 400.402 16.407 19.136 397.673 401.873 424.171 Finanzanlagen Beteiligungen 241 10 0 0 0 250 211 10 0 221 30 30 Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 29 0 0 0 2 30 0 0 0 0 30 29 269 10 0 0 2 281 211 10 0 221 60 58 0 Anlagevermögen insgesamt 826.686 176 25.195 0 2 801.669 401.463 16.565 19.136 398.892 402.777 425.222

88 89

Jahresabschluss der WIPJahresabschluss der WIP

WIP Wohnungsbaugesellschaft Prenzlauer Berg mbH


AKTIVA

Anlagevermögen Immaterielle Vermögensgegenstände 650 765 Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 277.963 289.976 Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 5.418 5.049 Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 5 15 Anlagen im Bau 0 627 Geleistete Anzahlungen 637 401 284.023 296.068 Finanzanlagen Ausleihungen an Gesellschafter 22.500 24.500 Beteiligungen 0. 0. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 287 272 22.787 24.772 Anlagevermögen insgesamt 307.460 321.605 Umlaufvermögen Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte Unfertige Leistungen 18.767 17.433 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung 377 431 Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 0 52 Forderungen aus Betreuungstätigkeit 517 928 Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 0 2 Forderungen gegen verbundene Unternehmen 2 0 davon Forderungen gegenüber Gesellschafter: (2) (0) Sonstige Vermögensgegenstände 850 915 1.747 2.327 Flüssige Mittel Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 26.087 20.937 davon Mietkautionen: (4.596) (3.722) Umlaufvermögen insgesamt 46.600 40.697 Rechnungsabgrenzungsposten Geldbeschaffungskosten 243 329

Bilanzsumme 354.303 362.631 Treuhandvermögen 14.835 12.525

31.12.2007 31.12.2006 Bilanz zum 31. Dezember 2007 T T T

PASSIVA

Eigenkapital Gezeichnetes Kapital 7.951 7.951 Gewinnrücklagen Sonderrücklage gemäß § 27 Abs. 2 DMBilG 65.939 68.516 Gesellschaftsvertragliche Rücklagen 3.976 3.976 Andere Gewinnrücklagen 4.126 4.126 74.040 76.617 Bilanzgewinn Jahresüberschuss 3.732 4.323 Vorabausschüttung auf das Jahresergebnis 1.000 3.550 2.732 773 Eigenkapital insgesamt 84.724 85.341 Fremdkapital Sonderposten mit Rücklagenanteil 4.620 0 Rückstellungen Steuerrückstellung 85 450 Sonstige Rückstellungen 42.261 45.953 42.346 46.403

Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 187.307 195.613 davon aus Grundschuld gesichert: (121.127) (125.518) Erhaltene Anzahlungen 21.313 20.720 Verbindlichkeiten aus Vermietung 5.023 4.175 davon Mietkautionen: (4.596) (3.722) Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 5.036 4.421 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.010 3.103 Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 0 7 Sonstige Verbindlichkeiten 2.608 2.487 davon aus Steuern: (119) (81) 222.297 230.525 Fremdkapital insgesamt 269.263 276.928 Rechnungsabgrenzungsposten 316 362


Treuhandverbindlichkeiten 14.835 12.525

90 91





1. Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung 62.854 62.061 b) aus Verkauf von Grundstücken 9.365 4.774 c) aus Betreuungstätigkeit 188 220 e) aus anderen Lieferungen und Leistungen 0 4 72.407 67.059 2. Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen 1.333 5 3. Sonstige betriebliche Erträge 7.710 13.510 4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 38.737 44.366 b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 4.942 2.139 c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 42 119 43.721 46.623 5. Rohergebnis 37.729 33.952 6. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter 6.441 6.377 b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung 1.499 1.550 davon für Altersversorgung: (243) (243) 7.940 7.926 7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 6.030 6.214 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 12.543 7.413 9. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 792 548 davon aus verbundenen Unternehmen: (792) (548) 10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 759 1.303 davon aus verbundenen Unternehmen: (609) (332) 11. Abschreibungen auf Finanzanlagen 0 15 12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 9.197 9.661 13. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 3.570 4.573 14. Steuern vom Einkommen und Ertrag –162 250 15. Jahresüberschuss 3.732 4.323 16. Vorabausschüttung auf das Jahresergebnis 1.000 3.550 17. Bilanzgewinn 2.732 773


zum 31. Dezember 2007 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 187.307 9.297 79.308 98.702 121.127 (195.613) (25.487) (64.372) (105.754) (125.518) Erhaltene Anzahlungen 21.313 21.313 0 0 (20.720) (20.720) (0) (0) Verbindlichkeiten aus Vermietung 5.023 5.023 0 0 (4.175) (4.175) (0) (0) Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 5.036 5.036 0 0 (4.421) (4.421) (0) (0) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.010 705 305 0 (3.103) (2.532) (571) (0) Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 0 0 0 0 (7) (7) (0) (0) Sonstige Verbindlichkeiten 2.608 2.608 0 0 (2.487) (2.487) (0) (0) Verbindlichkeiten gesamt 222.297 43.983 79.613 98.702 121.127 (230.525) (59.829) (64.943) (105.754) (125.518) Gesichert durch Landesbürgschaft 65.883 (67.370)

Gesichert durch Schuldanerkenntnis 0 (1.603)


92 93



Anschaffungs- bzw. Änderungen Umbu- Anschaffungs- Abschreibungen Abschreibungen Korrekturen wg. Abschreibungen Abschreibungen Herstellungskosten nach chungen Zuschrei- bzw. Herstellungs- (kumuliert) des Geschäfts- Änderungen Zuschrei- auf Abgänge/ (kumuliert) Buchwert Buchwert 01.01.2007 § 36 DMBilG Zugänge Abgänge (+/–) bungen kosten 31.12.2007 01.01.2007 jahres 2007 nach § 36 DMBilG bungen Umbuchungen 31.12.2007 31.12.2007 31.12.2006Anlagenspiegel T T T T T T T T T T T T T T T

zum 31. Dezember 2007 Immaterielle Vermögensgegenstände 1.443 0 0 0 0 0 1.443 678 115 0 0 0 793 650 765 Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 376.872 –2.577 0 4.413 0 0 369.882 86.895 5.635 12 542 81 91.919 277.963 289.976 Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 12.801 0 1 0 627 0 13.428 7.751 259 0 0 0 8.010 5.418 5.049 Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 886 0 0. 364 0 0 522 871 10 0 0 364 517 5 15 Anlagen im Bau 627 0 0 0 –627 0 0 0 0 0 0 0 0 0 627 Geleistete Anzahlungen 401 0 236 0 0 0 637 0 0 0 0 0 0 637 401 391.586 –2.577 237 4.777 0 0 384.469 95.518 5.904 12 542 445 100.446 284.023 296.068 0 Finanzanlagen Ausleihungen Gesellschafter 24.500 0 0 2.000 0 0 22.500 0 0 0 0 0 0 22.500 24.500 Beteiligungen 15 0 0 0 0 0 15 15 0 0 0 0 15 0. 0. Ausleihungen an Unternehmungen mit Beteiligungsverhältnis 272 0 0 0 0 16 287 0 0 0 0 0 0 287 272 24.786 0 0 2.000 0 16 22.802 15 0 0 0 0 15 22.787 24.772 0

Anlagevermögen insgesamt 417.815 –2.577 237 6.777 0 16 408.714 96.211 6.019 12 542 445 101.254 307.460 321.604 0

94 95

Jahresabschluss der GEWOBAG EBJahresabschluss der GEWOBAG EB

GEWOBAG EB Entwicklungs- und Baubetreuungsgesellschaft mbH


AKTIVA

Anlagevermögen Immaterielle Vermögensgegenstände 77 99

Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 40.410 46.272 Betriebs- und Geschäftsausstattung 68 83 40.479 46.355

Finanzanlagen Beteiligungen 0. 0.

Anlagevermögen insgesamt 40.556 46.453

Umlaufvermögen Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte Unfertige Leistungen 2.251 2.674

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung 45 98 davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr: (4) (0) Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 9.355 9.768 davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr: (7.619) (8.278) Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 6 4 Sonstige Vermögensgegenstände 118 185 9.525 10.054

Flüssige Mittel Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 2.411 5.034

Umlaufvermögen insgesamt 14.188 17.762



PASSIVA

Eigenkapital Gezeichnetes Kapital 511 511 Kapitalrücklage 45.544 45.544 Gewinnrücklagen Gesellschaftsvertragliche Rücklage 128 128 Andere Gewinnrücklagen 29 29 156 156

Bilanzverlust Verlustvortrag –38.599 –41.515 Jahresüberschuss 4.107 2.917 –34.491 –38.599

Eigenkapital insgesamt 11.720 7.613

Fremdkapital Rückstellungen Steuerrückstellungen 534 350 Sonstige Rückstellungen 2.712 1.237 3.246 1.587

Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 35.875 45.461 Erhaltene Anzahlungen 2.136 2.845 Verbindlichkeiten aus Vermietung 121 131 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 604 919 Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 11 9 Sonstige Verbindlichkeiten 1.031 5.649 davon aus Steuern: (37) (107) 39.777 55.014

Fremdkapital insgesamt 43.023 56.601

Rechnungsabgrenzungsposten 0 1


96 97

Jahresabschluss der GEWOBAG EB

Jahresabschluss der GEWOBAG EB




1. Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung 6.281 7.448 b) aus Verkauf von Grundstücken 15.514 27.552 c) aus Betreuungstätigkeit 0 17 d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 1.697 343 23.492 35.361 2. Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen –423 –480 3. Sonstige betriebliche Erträge 1.067 883 4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 2.957 3.264 b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 11.483 24.668 c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 593 695 15.033 28.627 5. Rohergebnis 9.103 7.136 6. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter 1.274 719 b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung 257 165 davon für Altersversorgung: (20) (20) 1.531 884 7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 725 862 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 430 429 9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 500 561 davon aus verbundenen Unternehmen: (19) (12) 10. Abschreibungen auf Finanzanlagen 0 32 11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 1.895 2.185 12. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 5.021 3.306 13. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 914 384 14. Sonstige Steuern 0. 6 15. Jahresüberschuss 4.107 2.917 16. Verlustvortrag –38.599 –41.515 17. Bilanzverlust –34.491 –38.599


zum 31. Dezember 2007 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 35.875 20.536 15.339 0 0 (45.461) (30.123) (15.339) (0) (0) Erhaltene Anzahlungen 2.136 2.136 0 0 (2.845) (2.845) (0) (0) Verbindlichkeiten aus Vermietung 121 121 0 0 (131) (131) (0) (0) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 604 604 0 0 (919) (919) (0) (0) Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 11 11 0 0 (9) (9) (0) (0) Sonstige Verbindlichkeiten 1.031 1.031 0 0 (5.649) (5.649) (0) (0) Verbindlichkeiten gesamt: 39.777 24.438 15.339 0 0 (55.014) (39.676) (15.339) (0) (0) Gesichert durch Patronatserklärung 35.875 (45.461)


98 99

Jahresabschluss der GEWOBAG EBJahresabschluss der GEWOBAG EB


Anschaffungs- bzw. Anschaffungs- bzw. Abschreibungen Abschreibungen Herstellungskosten Umbuchungen Herstellungskosten (kumuliert) des Geschäfts- Buchwert Buchwert 01.01.2007 Zugänge Abgänge (+/–) 31.12.2007 31.12.2007 jahres 2007 31.12.2007 31.12.2006Anlagenspiegel T T T T T T T T T

zum 31. Dezember 2007 Immaterielle Vermögensgegenstände 279 1 0 0 279 202 22 77 99 Sachanlagen Grundstücke mit Wohnbauten 47.704 324 5.711 0 42.317 1.907 683 40.410 46.272Betriebs- und Geschäftsausstattung 257 5 15 0 247 178 20 68 83 47.961 330 5.726 0 42.564 2.085 703 40.479 46.355 Finanzanlagen Beteiligungen 26 0 0 0 26 26 0 0. 0. 26 0 0 0 26 26 0 0. 0. Anlagevermögen insgesamt 48.265 330 5.726 0 42.869 2.313 725 40.556 46.453

100 101

Jahresabschluss der GEWOBAG HSJahresabschluss der GEWOBAG HS

GEWOBAG HS Hausservicegesellschaft mbH


AKTIVA

Anlagevermögen Immaterielle Vermögensgegenstände 0. 1 Sachanlagen Betriebs- und Geschäftsausstattung 31 30 Anlagevermögen insgesamt 31 30 Umlaufvermögen Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 0. 71 Flüssige Mittel Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 1.829 1.638 Umlaufvermögen insgesamt 1.829 1.709

Rechnungsabgrenzungsposten 0. 0



PASSIVA

Eigenkapital Gezeichnetes Kapital 500 500 Gewinnrücklagen Gesellschaftsvertragliche Rücklagen 250 250 Bilanzergebnis 0 0 Eigenkapital insgesamt 750 750

Fremdkapital Rückstellungen Sonstige Rückstellungen 126 158

Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 191 113 Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 700 700 Sonstige Verbindlichkeiten 94 17 davon aus Steuern: (24) (17) 984 831 Fremdkapital insgesamt 1.111 989


Anschaffungs- bzw. Anschaffungs- bzw. Abschreibungen Abschreibungen Herstellungskosten Herstellungskosten (kumuliert) des Geschäfts- Buchwert Buchwert 01.01.2007 Zugänge Abgänge 31.12.2007 31.12.2007 jahres 2007 31.12.2007 31.12.2006 Anlagenspiegel T T T T T T T T

zum 31. Dezember 2007 Immaterielle Vermögensgegenstände 3 1 1 3 2 2 0. 1 Sachanlagen Betriebs- und Geschäftsausstattung 108 50 9 149 119 45 31 30 Anlagevermögen insgesamt 111 51 10 152 121 46 31 30



1. Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen 6.589 6.040 2. Sonstige betriebliche Erträge 39 88 3. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen 2.258 2.974 4. Rohergebnis 4.370 3.154 5. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter 2.360 1.625 b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung 491 332 davon für Altersversorgung: (13) (5) 2.851 1.957 6. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 46 42 7. Sonstige betriebliche Aufwendungen 794 473 8. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 24 27 davon aus verbundenen Unternehmen: (17) (10) 9. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 703 708 10. Aufwendungen aus Gewinnabführung 703 708 11. Jahresergebnis 0 0 12. Bilanzergebnis 0 0

102 103

GEWOBAG MB Mieterberatungsgesellschaft mbH

Jahresabschluss der GEWOBAG MBJahresabschluss der GEWOBAG MB

2007 03.01.2007GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG T T T


1. Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit 774 0 2. Sonstige betriebliche Erträge 3 0 3. Rohergebnis 777 0 4. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter 427 0 b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung 87 0 davon für Altersversorgung: (5) (0) 514 0 5. Sonstige betriebliche Aufwendungen 224 0 6. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 4 0 7. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 43 0 8. Steuern vom Einkommen und Ertrag 17 0 9. Jahresüberschuss 26 0 10. Bilanzgewinn 26 0


AKTIVA

Anlagevermögen Ausstehende Einlagen auf das gezeichnete Kapital davon eingefordert: (0) (25) Umlaufvermögen Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Sonstige Vermögensgegenstände 8 0 Flüssige Mittel Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 47 0 Umlaufvermögen insgesamt 55 0 Bilanzsumme 55 25


PASSIVA

Eigenkapital Gezeichnetes Kapital 25 25 Bilanzgewinn Jahresüberschuss 26 0

Eigenkapital insgesamt 51 25


Fremdkapital insgesamt 3 0

Bilanzsumme 55 25

104 105

Jahresabschluss der GEWOBAG VBJahresabschluss der GEWOBAG VB

GEWOBAG VB Vermögensverwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH


AKTIVA

Anlagevermögen Immaterielle Vermögensgegenstände 116 144

Sachanlagen Einbauten in fremde Grundstücke 0 1 Betriebs- und Geschäftsausstattung 26 40 26 41

Finanzanlagen Beteiligungen 0. 0.

Anlagevermögen insgesamt 143 185

Umlaufvermögen Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Betreuungstätigkeit 2 24 Sonstige Vermögensgegenstände 56 6 59 30

Flüssige Mittel Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 2.570 2.362

Umlaufvermögen insgesamt 2.628 2.392



PASSIVA

Eigenkapital Gezeichnetes Kapital 1.300 1.300

Gewinnrücklagen Gesellschaftsvertragliche Rücklage 650 650 Andere Gewinnrücklagen 110 110 760 760

Bilanzergebnis 0 0

Eigenkapital insgesamt 2.060 2.060


Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 702 503

Fremdkapital insgesamt 711 516


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Jahresabschluss der GEWOBAG VB Jahresabschluss der GEWOBAG VB




1. Umsatzerlöse a) Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit 2.705 2.616 b) Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen 90 103 2.795 2.719 2. Sonstige betriebliche Erträge 96 130 3. Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 41 30

4. Rohergebnis 2.850 2.819 5. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter 1.280 1.493 b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung 233 298 davon für Altersversorgung: (0) (15) 1.514 1.791 6. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 46 55 7. Sonstige betriebliche Aufwendungen 713 475 8. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 76 49 davon aus verbundenen Unternehmen: (60) (21) 9. Abschreibungen auf Finanzanlagen 0 32 10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 1 0 11. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 652 514 12. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag –57 2 13. Sonstige Steuern 0. 0. 14. Aufwendungen aus Gewinnabführungen 708 512 15. Jahresergebnis 0 0 16. Bilanzergebnis 0 0


zum 31. Dezember 2007 Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 702 702 0 0 0 (503) (503) (0) (0) (0) Verbindlichkeiten gesamt 702 702 0 0 0 (503) (503) (0) (0) (0)


Anschaffungs- bzw. Anschaffungs- bzw. Abschreibungen Abschreibungen Abschreibungen Herstellungskosten Herstellungskosten (kumuliert) des Geschäfts- Abschreibungen (kumuliert) Buchwert Buchwert 01.01.2007 Zugänge Abgänge 31.12.2007 01.01.2007 jahres 2007 auf Abgänge 31.12.2007 31.12.2007 31.12.2006 Anlagenspiegel T T T T T T T T T T

zum 31. Dezember 2007 Immaterielle Vermögensgegenstände 280 0 0 280 137 27 0 164 116 144 Sachanlagen Einbauten in fremde Grundstücke 501 0 9 492 499 1 8 492 0 1Betriebs- und Geschäftsausstattung 450 10 15 445 410 18 10 418 26 40 951 10 24 937 910 19 18 910 26 41 Finanzanlagen Beteiligungen 26 0 0 26 26 0 0 26 0 0 26 0 0 26 26 0 0 26 0. 0. Anlagevermögen insgesamt 1.256 10 24 1.242 1.072 46 18 1.100 143 185

108 109

Der GEWOBAG-Konzern

109

Impressum

Titel


der

GEWOBAG



Herausgeber

GEWOBAG



Bottroper Weg 2, 13507 Berlin

Fon: 030 4708 -10

Fax: 030 4708 -1250

www.gewobag.de

E-Mail: [email protected]

Text

GEWOBAG

Konzept, Gestaltung, Satz

in(corporate communication + design GmbH,

Berlin

Fotografie

Werner Diesel, Klaus Dombrowsky, in(corporate,

GEWOBAG-Archiv, Bernhardt Link, Henrik Pohl

Druck

D+S, Neubrandenburg

Impressum

Der GEWOBAG-Konzern – vielfältig, nah dran, zukunftsstark

Mit rund 72.000 bewirtschafteten Mieteinheiten und einem breiten Angebot

an Immobiliendienstleistungen ist der GEWOBAG-Konzern eine bedeutende

wohnungswirtschaftliche Größe in Berlin und Brandenburg.

Unser Ziel ist es, gemeinsam mit unseren Tochtergesellschaften dauerhafte

und vertrauensvolle Kundenbeziehungen aufzubauen und zu halten. Wir wol-

len durch umfassende Dienstleistungen und hohe Produktqualität überzeu-

gen. Um ein langfristig erfolgreiches Handeln unserer Unternehmensgruppe

zu erreichen, setzen wir auf neue zukunfts- und marktorientierte Konzepte.

Zu Hause in Berlin und Brandenburg – die GEWOBAG, WIP und WIR bieten Mietwohnungen für jeden Geschmack.

Vonsingle-apartmentsüberfamilienwohnungenbishinzumseniorenzuhause–inden

meistenberlinerbezirkenundauchinbrandenburghabenwirinteressanteangebote.

Als städtisches Unternehmen verbinden wir lange Tradition mit aktuellen

Aufgaben: In fast neun Jahrzehnten haben wir einen qualitätsvollen Immo-

bilienbestand aufgebaut und umfassendes Know-how erworben. Unser

Wohnungsbestand steht für die Vielfalt in unserer Stadt und bildet die Basis

für eine gute und sichere Zukunft auf dem regionalen Immobilienmarkt.

Wir investieren laufend in unsere Bestände und sind mit unseren Aufträgen

eine stabile Größe der lokalen Wirtschaft.

Wohnungswirtschaft für breite Schichten der Bevölkerung ist für uns weit

mehr als eine Versorgungsaufgabe alter Prägung. Soziale Verantwortung und

wirtschaftliche Effizienz zählen für uns gleichermaßen. Quartiersmanage-

ment, Integrationsarbeit und Sicherheit in der Wohnumgebung sind zentrale

Elemente unserer Dienstleistung. Service und Nähe zum Kunden garantieren

unsere Geschäftsstellen-Teams und unsere Hauswarte.

Unser Leistungsangebot im Überblick:

› Mietwohnungen

› Eigentumswohnungen

› Eigenheime

› Grundstücke

› Gewerbeobjekte

› Eigentumsverwaltung

› Altbausanierung

› Projektentwicklung

› zahlreiche Serviceleistungen rund ums Wohnen

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Der GEWOBAG-Konzern Standorte des GEWOBAG-Konzerns


Das Kerngeschäft der GEWOBAG EB liegt im Erwerb und der anschließenden Aufteilung,

Modernisierung und Instandsetzung von Wohnanlagen sowie dem Vertrieb von Eigentums-

wohnungen und Einfamilienhäusern an Selbstnutzer und Kapitalanleger. Auf der Grundlage

dieses breiten Angebotes und ihrer umfassenden Produkt- und Marktkenntnis sind die Mitar-

beiter der GEWOBAG EB in der Lage, individuelle Lösungen entsprechend den Vorstellungen

der Kunden zu realisieren. Mit dem Geschäftsfeld Vermietungs-Service erfolgt eine Bündelung

der Vertriebsaktivitäten auch hinsichtlich der Akquisition von Mietern.

GEWOBAG HS Hausservicegesellschaft mbH

Vom Hauswartservice über die Instandhaltung bis hin zu wohnungsnahen Sicherheitsdiens-

ten: Die GEWOBAG HS versteht sich als moderner Immobiliendienstleister des GEWOBAG-

Konzerns. Das Kerngeschäft der GEWOBAG HS liegt in den technischen und infrastrukturellen

Dienstleistungen, die eine zukunftsfähige und kundenorientierte Betreuung von Wohnanla-

gen erfordert. Die GEWOBAG HS verfügt über Konzessionen im Gebäudereiniger- und Elek-

trohandwerk sowie über eine behördliche Erlaubnis zur Ausübung des Bewachungsgewer-

bes. Erfahrene Facility-Manager gewährleisten die optimale Steuerung der eigenen und

externen Ressourcen mit dem Ziel, durch schnelle Reaktionszeiten die Zufriedenheit der Mieter

des GEWOBAG-Konzerns zu steigern. Im Dezember 2007 erhielt die GEWOBAG HS das TÜV-

Zertifikat zur Einführung und Anwendung eines Qualitätsmanagementsystems nach DIN

ISO EN 9001:2000.

GEWOBAG MB Mieterberatungsgesellschaft mbH

Auf die professionelle Beratung von Mietern der zum GEWOBAG-Konzern gehörenden Unter-

nehmen hat sich die 2007 gegründete Tochtergesellschaft GEWOBAG MB spezialisiert. Die

Mitarbeiter der GEWOBAG MB, ausgebildete und erfahrene Sozialarbeiter beziehungsweise

Sozialberater, stehen den Kunden in den Geschäftsstellen vor Ort als Ansprechpartner zur Ver-

fügung. Zu den wesentlichen Aufgaben zählt die Mietschuldnerberatung, die auf eine nachhal-

tige und deutliche Senkung der aktuellen Mietschulden und die Vermeidung von aufwendigen

Zwangsräumungen zielt. Das Geschäftsfeld Mieterberatung hat angesichts des wirtschaftlichen

Umfeldes und der besonderen Versorgungsaufgabe des GEWOBAG-Konzerns eine bleibende

und vermutlich sogar wachsende Bedeutung.


Die 1989 gegründete GEWOBAG VB versteht sich als Hausverwaltung für Dritte und verwaltet

sowohl Wohnungseigentümergemeinschaften als auch Mietshäuser in Berlin und Brandenburg.

Kompetente und individuelle Betreuung im Zusammenspiel mit fundierten Marktkenntnissen,

durchgängiger Erreichbarkeit sowie den Möglichkeiten zu Kostenoptimierungen eines größe-

ren Unternehmensverbundes sind die hervorstechenden Vorteile für unsere Kunden. Der Ver-

waltungsbestand beläuft sich zum Jahresende 2007 auf rund 14.000 Vertragseinheiten.

Unser Service vor Ort.

Geschäftsstellen

Geschäftsstelle Charlottenburg

Heilmannring 24C, 13627 Berlin

Fon: 030 4708-4300

Fax: 030 4708-4310

Geschäftsstelle Spandau

Galenstraße 25A, 13597 Berlin

Fon: 030 4708-4500

Fax: 030 4708-4510

Geschäftsstelle Kreuzberg

Prinzenstraße 103, 10969 Berlin

Fon: 030 4708-4600

Fax: 030 4708-4610

Geschäftsstelle Prenzlauer Berg

Schwedter Straße 8/9 B,

10119 Berlin

Fon: 030 4708-5800

Fax: 030 4708-5810

Zentralen

Bottroper Weg 2, 13507 Berlin

Fon: 030 4708 -10

Fax: 030 4708 -1250

GEWOBAG



GEWOBAG EB

Entwicklungs- und Baubetreu-

ungsgesellschaft mbH

GEWOBAG HS

Hausservicegesellschaft mbH

GEWOBAG MB

Mieterberatungsgesellschaft mbH

WIP


Prenzlauer Berg mbH

WIR

Wohnungsbaugesellschaft in

Berlin mbH

Dienstleistungszentrum

Spichernstraße 1, 10777 Berlin

GEWOBAG EB

Entwicklungs- und Baubetreuungs-

gesellschaft mbH

City-Büro

Fon: 030 4708 -2100

Fax: 030 4708-2110

GEWOBAG HS

Hausservicegesellschaft mbH

City-Büro

Fon: 030 4708 -2412

Fax: 030 4708-2499

GEWOBAG VB


Betriebsgesellschaft mbH

Fon: 030 4708 -2212

Fax: 030 4708-2290

Bereich Technik

Kanalstraße 4–6, 13599 Berlin

Fon: 030 4708-4432

Fax: 030 4708-4430

KOMMUNIKATIONUnsere Kommunikation untereinander ist geprägt von Offenheit und Transparenz. In der externen Kom

munikation sind wir klar, selbstbewusst und freundlich und suchen aktiv den Dialog mit unseren Mietern,

Kunden und Partnern.

Wir optimieren kontinuierlich unsere interne Kommunikation und schaffen so einen regelmäßigen Informationsfluss

zwischen allen Hierarchieebenen und Abteilungen. Der Stil unserer Sprache ist höflich, kooperativ und leicht verständ

lich. Auf die Anfragen unserer Mieter und Kunden reagieren wir zeitnah und verlässlich. Darüber hinaus pflegen wir

den Kontakt zu unseren Partnern und Lieferanten durch ein faires und verbindliches Miteinander. Unser externes

Image wird durch aktive Öffentlichkeitsarbeit kontinuierlich auf und ausgebaut. Dem guten Ruf unseres Unterneh

mens fühlen sich alle Mitarbeiter verpflichtet.

WIRTSCHAFTLICHES HANDELNWir – die Mitarbeiter – denken und handeln wirtschaftlich. Mit unserem Engagement sichern wir die Exis

tenz unseres Unternehmens und schaffen gleichzeitig die Basis, Wachstum und Investitionen aus eigener

Kraft zu finanzieren. Der kostenbewusste Einsatz aller Ressourcen und die kontinuierliche Verbesserung

unserer Abläufe machen uns am Markt erfolgreich.

Unsere leistungsstarke und transparente Organisation fördert unternehmerisches Handeln und ermöglicht die Ent

wicklung neuer Geschäftsfelder und Angebote. Wir stellen uns immer wieder auf die Herausforderungen des Marktes

ein. Dabei liegt uns die wirtschaftliche Solidität der GEWOBAG besonders am Herzen. Dem Missbrauch von Leistun

gen unseres sozialen Auftrags treten wir entschieden entgegen.

MITARBEITERWir – die Mitarbeiter – bestimmen mit unserem Handeln den Erfolg der GEWOBAG. Dieses Handeln ist

geprägt durch hohe Eigenverantwortlichkeit, den Ausbau der Fähigkeiten des Einzelnen und durch einen

kooperativen Führungsstil.

Wir übergeben und übernehmen Verantwortung und definieren Zuständigkeiten eindeutig. Dabei legen wir

gemeinsam konkrete Ziele und Entscheidungsspielräume fest und pflegen eine Unternehmenskultur, in der wir

gemeinsam aus Fehlern lernen wollen. Wir wollen bürokratische Barrieren und Abteilungsdenken überwinden und

mit direktem, offenem Informationsaustausch unsere Arbeitsprozesse kontinuierlich verbessern. So profitieren wir

von den vielfältigen Erfahrungen jedes Einzelnen. Ein respektvoller und freundlicher Umgang untereinander schafft

eine Atmosphäre, in der sich alle Mitarbeiter wohl fühlen und gern arbeiten. Aus dieser Motivation heraus und

durch die verständliche Information über den Weg des Unternehmens schöpfen wir unsere Leistungsbereitschaft

für neue Herausforderungen.

KUNDENWir sind Experten für Immobiliendienstleistungen und verstehen uns als vertrauensvoller Partner unserer

Mieter und Kunden. Wir beraten sie umfassend und begleiten sie zuverlässig. Ihre hohe Zufriedenheit

macht uns zukunftsfähig.

Unsere Kundenorientierung ist geprägt durch hohe Erreichbarkeit und große Nähe zu unseren Mietern und Kunden.

Wir schätzen jeden Mieter und Kunden gleichermaßen und treten ihm offen und freundlich entgegen. Unsere Mieter

und Kunden sehen in uns ihren kompetenten Ansprechpartner in allen Fragen rund um die Immobilie und das Wohnen.

Unsere Mieter fühlen sich bei uns wohl, denn nur zufriedene Mieter empfehlen uns gern weiter.

UMWELT & UMFELDWir sind uns unserer Verantwortung für die Umwelt bewusst. Der schonende Umgang mit den natürlichen

Ressourcen wie auch die aktive Gestaltung unseres gesellschaftlichsozialen Wohnumfeldes sind uns eine

Verpflichtung. Hier wollen wir eine führende Rolle in Berlin und der Region übernehmen.

Wir investieren in moderne technische Systeme und ökologische Maßnahmen, um unsere Immobilienbestände für

die Zukunft fit zu machen. In unserer unmittelbaren Umgebung sorgen wir für ein stabiles und attraktives Wohnum

feld, fördern durch ein gezieltes Quartiersmanagement immer wieder Eigeninitiative und schaffen so Voraussetzungen

für eine gute Nachbarschaft. Im Rahmen unserer Möglichkeiten unterstützen wir den Ausbau Energie sparender und

Umwelt schonender Technologiesysteme.

ANGEBOTEUnsere Angebote und Dienstleistungen richten wir an der Entwicklung des Marktes und an den sich

verändernden Wohn und Lebensvorstellungen unserer Mieter und Kunden aus. Über ein angemessenes

PreisLeistungsVerhältnis hinaus überzeugen wir immer wieder mit neuen sowie zukunftsweisenden

Ideen und Initiativen.

Wir sind uns der Vielfältigkeit unserer Mieterschaft bewusst. Aus diesem Grund bieten wir ihnen zielgruppenori

entierte Angebote und können dabei auf einen vielgestaltigen Immobilienbestand bauen. Unsere langjährige

Erfahrung in der Immobiliendienstleistung befähigt uns, zeitnah auf die Herausforderungen des Marktes zu rea

gieren. Dabei entwickeln wir alle Angebote ganzheitlich und vernetzen uns immer wieder mit regionalen Partnern

zur Schaffung echter Mehrwertangebote. Dies alles schafft die Basis für eine führende Rolle unseres Unternehmens

im Berliner Immobilienmarkt.

QUALITÄTWir sind führend in der Qualität unserer Dienstleistung und in der Vielfältigkeit unseres Immobilien

bestandes. Durch eigene, einheitlich hohe Qualitätsstandards in allen Bereichen unseres Unternehmens

stellen wir beste Prozesse sicher, schaffen langfristig vermietbare und begehrte Objekte und sichern die

Attraktivität unserer Services.

Weil wir an unsere Leistungen hohe Anforderungen stellen, uns individuell weiterbilden und eine gute Ausbildung

sicherstellen, verbessern wir kontinuierlich unsere Angebote. Gleichzeitig investieren wir angemessen und voraus

schauend in die Erhaltung unseres Immobilienbestandes. So steigern wir den Erfolg der GEWOBAG gegenüber unseren

Mitbewerbern.

NachwortFür unser Handeln im täglichen Geschäft wünschen wir uns ein Bewusstsein, das von ethischen Grundsätzen getra

gen wird. Diese Grundsätze sollen alle Mitarbeiter darin unterstützen, selbständig in den vielfältigen Situationen des

Berufsalltags, verantwortungsvoll und in Übereinstimmung mit gesetzlichen Normen zu handeln. Unser Ethikkodex

mit entsprechenden Handlungsorientierungen wird in einem separaten Dokument zusammengefasst, auf das wir

bereits an dieser Stelle hinweisen möchten.

Gemeinsam eine starke GEWOBAG –unser Leitbild

PRÄAMBELDas Leitbild der GEWOBAG definiert unser Selbstverständnis und beschreibt unseren eigenstän

digen Weg in die Zukunft. Bei den vielen Veränderungen, die wir in den nächsten Jahren durch

führen werden, dient uns unser Leitbild als Orientierung.

Historisch zusammengewachsen aus den Unternehmen GEWOBAG, WIP und WIR, sind wir uns

unserer sozialen Verantwortung und unserer Tradition bewusst, seit fast 90 Jahren Wohnraum

für breite Schichten der Bevölkerung zu bieten. Durch die umfassende und qualitative Erweite

rung unserer Angebote und Dienstleistungen rund um die Immobilie werden wir auch in Zukunft

erfolgreich sein.

Dabei kommt es darauf an, unsere Leistungsfähigkeit, unsere Attraktivität am Markt und unsere

Wirtschaftlichkeit zu steigern. Nur wenn wir unser Denken in alten Rastern überwinden und

stattdessen ein neues Denken und Handeln für das Ganze entwickeln, schaffen wir eine starke

GEWOBAG, die ihren festen Platz in Berlin und in der Region behaupten kann.

Gemeinsam mit allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern* unseres Unternehmens und unserer

Tochterunternehmen haben wir deshalb ein Leitbild formuliert, das unsere Sprache spricht und

nach dem wir täglich handeln wollen.

*Im weiteren Text wird zur Vereinfachung von „Mitarbeitern“ gesprochen.

Dieser Begriff umfasst die Mitarbeiter aller hierarchischen Ebenen und Bereiche.

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GESCHÄFTSBERICHT 2007 - Gewobag€¦ · Konsolidierte Gesellschaften T ... davon durch WIP 14.056 14.138 –82 davon durch WIR 19.408 19.981 –573 davon durch GEWOBAG VB 12.480