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Brasília,
25 e 26 de Abril de 2017
X Seminário Nacional de Gestão de Mantenedoras da ANEC
Gestão Educacional no Século XXI – Desafios e Perspectivas Futuras
Gestão Patrimonial a Serviço da Missão
CELSO Gonzalez
Sebastião M. BURIN
Gestão Patrimonial a Serviço da Missão 1
Reflexões típicas sobre o patrimônio de uma rede de colégios
• Os custos de manutenção de cada imóvel são altos ou baixos?
Como saber? Vale a pena reformar?
• Vale a pena alugar imóveis para operação de unidades escolares?
E alugar para as atividades da congregação?
• Vale a pena comprar um terreno para expansão daqui a 20 anos?
• Quando é hora de vender um imóvel?
Devo ficar com todos os imóveis que tenho?
• É vantajoso mudar uma unidade escolar de rua ou de bairro?
• Os sítios de recreação e encontros estão sendo bem utilizados?
É possível utilizá-los melhor ou de outra forma?
• Os imóveis para geração de renda estão gerando a renda adequada?
Devo vendê-los e aplicá-los em outros imóveis? De que tipo?
Gestão Patrimonial a Serviço da Missão 2
Todos os imóveis podem e devem estar à serviço da missão – conforme a sua função
Função Serviço prestado Exemplos
Atividade Fim • Espaços funcionais para o exercício da
missão
• Colégios
• Centros sociais
• Centros esportivos
Congregacional • Espaços para o convívio e atividades
congregacionais
• Residências
• Espaços de férias
• Centros de formação
• Centros de eventos
Geração de renda • Financiamento de novos projetos
• Custeio de despesas congregacionais
• Imóveis locados
• Loteamentos
Reservas
estratégicas
• Áreas com potencial para expansão
futura das atividades fim
• Terrenos – isolados
ou contíguos
Gestão Patrimonial a Serviço da Missão 3
O imóvel continua a serviço da missão?
Função Métricas de desempenho
Atividade Fim • ROA - LAJIDA sobre o valor do imóvel
• Taxa de ocupação (unidades gratuitas)
Congregacional • Taxa de utilização
• Custo de manutenção (total e por m2)
• Receitas apuradas com eventos
Geração de renda • ROA – rendimento líquido sobre valor do
imóvel (Yield)
• Valor da locação X valor de venda
Reservas
estratégicas
• Evolução do potencial estratégico
• Custo de manutenção (total e por m2)
• Receitas apuradas com uso temporário
• A vocação de cada
imóvel pode mudar ao
longo do tempo
• Indicadores objetivos
apontam mudanças de
vocação ...
• ... e ajudam na tomada
de decisões
Monitorar a
vocação do imóvel
Gestão Patrimonial a Serviço da Missão 4
Exemplo – Colégio em bairro que tornou-se extremamente comercial
Contexto
• Colégio tradicional, instalado em terreno
bem espaçoso em bairro residencial,
atendeu, no passado, os moradores do
seu entorno
• Há 5 anos, o bairro passou por uma
grande transformação de uso urbano e
tornou-se um grande centro financeiro
• No mesmo período, o colégio começou
a perder alunos – diminuiu fortemente o
número de residências próximas e o
acesso é difícil
• O resultado operacional do colégio
(LAJIDA) não é suficiente para cobrir
nenhum tipo de reforma – reparos ou
melhorias
• Mudar o colégio de endereço, para uma
região de maior potencial de atração de
novos alunos
• Vender o imóvel do colégio e utilizar o
valor da venda para viabilizar a
infraestrutura no novo endereço
Alternativa 1
• Negociar parte do terreno para
incorporação de escritórios comerciais
• Utilizar valor da transação e renda
futura para reconfigurar infraestrutura
do colégio
Alternativa 2
Gestão Patrimonial a Serviço da Missão 5
Exemplo – Casa de veraneio com pouco uso
Contexto
• Congregação é proprietária de uma grande
área no litoral, com edificações para
dormitórios, refeição, esportes e lazer
• No passado, o espaço era utilizado com
frequência pelos(as) religiosos(as) e pelos
alunos, para atividades de formação,
confraternização e lazer
• Porém, nos últimos anos, as edificações
ficaram deterioradas por falta de
manutenção. Por conta disto e outros
fatores o espaço deixou de ser utilizado
• Ao mesmo tempo, o fluxo de veranistas no
entorno tem aumentado, gerando
demandas crescentes por ações de
segurança e proteção contra invasões
• Vender a área para incorporadores
interessados
• Utilizar os recursos para financiar
projetos educacionais
Alternativa 1
• Desenvolver um projeto de loteamento
para a área, reservando um espaço
para uso da congregação
• Com a renda da transação, construir
novas edificações que potencialize o
uso pela congregação, por alunos e,
eventualmente, para locação para
realização de eventos por terceiros
Alternativa 2
Gestão Patrimonial a Serviço da Missão 6
Exemplo – Imóvel alugado com baixa rentabilidade
Manter
Rentabilidade
Reformar ou
renegociar contratos
Reformar ou
renegociar contratos
Vender
- 5,00 10,00 15,00 20,00 25,00 30,00 35,00
Rua Jose Mascarenhas,1723
Rua Dona Ana Nery,680
Rua das Municipalidades,330
Rua Itamarati de Minas ,09
Rua Antonio do Campo, 897+ 883 B
Rua dos Diamantes,110/114 Quadra 21 - Lote 03
Rua Ameliópolis + Comoatim
Av Presidente Epitácio Pessoa,1521
Rua Angelo de Lucia ,339 quadra I Lote 03
Pca Major jose Pedro,17
Rua Agostinho Cantu,263
Rua Monsenhor Couto,291
Rua João Adolfo, 11
Rua Rui Barbosa ,905
Rentabilidade R$ / m²
Gestão Patrimonial a Serviço da Missão 7
O entorno imobiliário traz informações fundamentais para analisar a vocação do imóvel
Opinião de Valor (Dezembro de 2009)
Valor de Mercado Locação
(Método: Comparativo)
2º andar R$ 20.440 /mês R$ 41,21/ m²
3º andar R$ 20.440 /mês R$ 41,21/ m²
50% do 8º andar R$ 10.2200 /mês R$ 41,21/ m²
21º andar R$ 20.790 /mês R$ 41,92/ m²
Valor de Mercado Locação (Método:
geração de renda)
2º andar (*) R$ 2.170.000 R$ 4.375 / m²
3º andar (*) R$ 2.040.000 R$ 4.113 / m²
50% do 8º andar (*) R$ 1.055.000 R$ 4.254 / m²
21º andar (*) R$ 2.155.000 R$ 4.264 / m²
(*) Média entre : 11% de renda sobre o valor de contrato e 11% de renda sobre o valor de mercado
Gestão Patrimonial a Serviço da Missão 8
Bases de dados e serviços de informação agilizam o monitoramento do entorno imobiliário
Gestão Patrimonial a Serviço da Missão 9
Reservas financeiras de longo prazo tem a mesma missão que os imóveis para geração de renda
Imóveis para
Geração de Renda
Reservas Financeiras
de Longo Prazo
• Base de sustentabilidade da mantenedora
• Ativos intercambiáveis entre si
•Mix adequado para garantir a liquidez da
mantenedora
• Rentabilidades comparáveis
• Uso da renda para custeio da congregação e
financiamento de projetos
• Eventual uso da reserva para projeto de
maior porte com recuperação a longo prazo
Gestão Patrimonial a Serviço da Missão 10
A análise dos ciclos de mercado orienta decisões de imobilização e desmobilização
recuperação recessão expansão contração
Tempo
Juros=14%
Yield=11%
Juros=11%
Yield=9%
Juros= 9%
Yield=7,5%
Gestão Patrimonial a Serviço da Missão 11
A gestão patrimonial demanda um foco específico, distinto da gestão dos colégios
Pre
serv
ação
do
Val
or
Geração de Renda Recorrente
COBRANÇA, RENTENÇÃO E
INADIMPLÊNCIA
REGULARIZAÇÃO, ALVARÁS E LICENÇAS
TRANSAÇÕES DE COMPRA E VENDA
RENOVAÇÕES REVISÕES
AUMENTO DA RENTABILIDADE
ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS
VAGOS
MONITORAMENTO E GESTÃO DO PORTFOLIO
INFORMAÇÕES GERENCIAIS PROJEÇÕES DE LONGO PRAZO
(Portfolio e Mercado)
Gestão do Patrimônio
Gestão de Locações e de
Aplicações
Gestão Patrimonial a Serviço da Missão 12
Vale a pena terceirizar serviços ? A terceirização só vale a pena em condições específicas
• Os melhores talentos, hoje, tem tempo
para animar e gerir os programas e
projetos principais da instituição?
É possível alocar mais talentos e mais
experiência a serviço da missão?
• Os tomadores de decisão possuem
critérios objetivos para decidir ?
Há informações gerencias de qualidade?
• As práticas administrativas e os sistemas
de gestão estão atualizados?
É vantajoso investir internamente para
implantar as melhores práticas e sistemas?
Liberar talentos para
cumprir missão
Agilizar o processo
de decisão
Renovar práticas
gerenciais e sistemas
Gestão Patrimonial a Serviço da Missão 13
A apuração de resultados deve considerar centros de custos para os diversos tipos de imóveis
Imóveis para Atividade Fim
• Valor do bem (contábil e gerencial)
alocados ao centro de custo da
unidade
• Despesas de manutenção e reformas
são alocadas ao orçamento
operacional anual da unidade
• Custos com expansão ou revitalização
do imóvel tratados como investimento
– unidade recebe um “aporte de
capital” da mantenedora que deverá
ser “amortizado” nos anos seguintes
Demais Imóveis
• Receitas e despesas contabilizadas
em centros de custos próprios – 2 a 3
conforme a instituição
• Despesas devem incluir custo com
pessoal e serviços relacionados com a
gestão patrimonial
• Resultado gerencial pode incluir
“receitas virtuais” relacionadas com o
uso de imóveis pelas unidades da
atividade fim
Exemplo de modelo de apuração de resultado
Gestão Patrimonial a Serviço da Missão 14
Valores em R$ milhões
2016
(+) Mensalidades de alunos pagantes 75,3 - - - 75,3
(+) Receita de atividades complementares 9,0 5,3 - 0,3 14,6
Receitas Líquidas 84,3 5,3 - 0,3 89,9
(-) Despesas com Pessoal (54,8) (0,3) (0,1) (0,6) (55,8)
(-) Despesas Operacionais e Gerais (21,1) (0,2) (0,1) (0,2) (21,5)
(-) Utilização dos centros de formação (1,3) - - 1,3 -
(-) Reformas (3,4) (0,4) - (0,5) (4,2)
Despesas Operacionais (80,5) (0,8) (0,2) 0,0 (81,6)
LAJIDA 3,8 4,4 (0,2) 0,3 8,3 % LAJIDA s/ Receita Líquida 4,5% 84,1% 9,3%
(+/-) Receitas / Despesas Financeiras - 0,1 4,7 - 4,7
(+/-) Variações de Contas a Receber (4,2) (1,3) - - (5,6)
(+/-) Outras variações de Ativos e Passivos 0,2 - - - 0,2
Variação do caixa operacional (0,2) 3,1 4,4 0,3 7,7
(-/+) Investimentos / desmobilizações (0,4) 5,0 (0,1) (0,1) 4,5
(+/-) Captação / amortização de empr (0,7) - - - (0,7)
Variação total de Caixa (1,3) 8,1 4,4 0,2 11,5
Valor dos Ativos Alocados 354,2 58,6 42,3 37,0 4,5 ROA - % LAJIDA+Financeiro s/ ativos alocados 1,1% 7,7% 10,5% 0,8% 5,0%
ColégiosImóveis
para Renda
Centros de
FormaçãoTOTAL
Reservas
de Longo
Prazo
Gestão Patrimonial a Serviço da Missão 15
Com ou sem terceirização, é fundamental que as decisões sejam tomadas pelas pessoas-chave
Decisão Quem deve decidir Processo de Decisão
Conservação e
Manutenção
Gestor da
Unidade Orçamento anual
Compra
Venda
Permuta
Conselho
(Diretoria)
Plano Diretor
Projetos de Investimentos
Reformas e
Ampliações
Conselho
(Diretoria)
Plano Diretor
Projetos de Investimentos
Gestão Patrimonial a Serviço da Missão 16
Em resumo, a Gestão Patrimonial a Serviço da Missão requer
• Reconhecer os diversos tipos de imóveis
• Monitorar a vocação dos imóveis a partir de métricas de desempenho
• Monitorar o entorno imobiliário
• Integrar a gestão imobiliária com a gestão de reservas financeiras
• Especializar a gestão
• Segregar a apuração de resultados
• Estabelecer processos e fóruns de decisão adequados
Gestão Patrimonial a Serviço da Missão 17
Celso Gonzalez
+55-11-999-095-411
Sebastião M. Burin
+55-11-999-155-409