Gestión de un Programa de Actuación Integrada: riesgos y oportunidades Rafael Ballester Cecilia Abogado urbanista PEREZ SEGURA, ASOCIADOS

Gestión de un Programa de Actuación Integrada:

riesgos y oportunidades

Rafael Ballester CeciliaAbogado urbanista

PEREZ SEGURA, ASOCIADOS

Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista2

Sumario

1. Elaboración y tramitación de un PAI.

2. Aprobación de un PAI: criterios de adjudicación.

3. Relaciones:1. Agente Urbanizador y Administración actuante.

2. Relaciones con propietarios.

3. Relaciones con Empresario constructor.

4. Factores críticos a considerar.


1.- Introducción: función de un PAI.


Entorno del PAI


Función del PAI Instrumento de planificación

temporal y económica:• Implica la labor de gestión

de la ejecución y desarrollo del planeamiento en un plazo determinado con unas condiciones determinadas (costes, retribución, garantías, relaciones con propietarios y Administración,…

• Conversión de suelos urbanizables y urbanos no consolidados en solares:

• Cesión, equidistribución y urbanización.


Visión gráfica de la gestión de un PAI


Otra forma de verlo…


Contenido de la gestión de un PAI


Limitaciones para concursar:

Hay que tener en cuenta que el Agente Urbanizador no puede ser Empresario Constructor, salvo excepciones.

No puede ser Agente Urbanizador o Empresario Constructor quien haya realizado planes o estudios en ámbito del PAI.

No puede ser Agente Urbanizador quien incurra en prohibición de contratar según LCAP.

Empresario constructor no puede tener o sufrir influencia dominante en relación con Agente Urbanizador.


2.- Fase previa a la iniciación de un PAI ¿Por qué se quiere promover?


Presupuestos para programar el suelo: viabilidad y carácter de la promoción.

1.- Determinar aptitud para programar según clasificación y calificación del suelo:• SUNC-Suble: Ficha + Normas + Planos.• SNU: reclasificación:

• DEUT.• Aptitud territorial.• Aptitud ambiental.• Aptitud infraestructuras.• Aptitud socioeconómica.• Otras exigencias: 1 x 1, umbrales y cuotas de

sostenibilidad.


Carácter de la promoción 2.- Definir modelo de negocio:

• Negocio inmobiliario: • Interés en realizar activo inmobiliario o adquirirlos.• Me adapto a PG o planteo modificaciones (límites y riesgos).• PAI: instrumento NECESARIO para realizar activo.

• Negocio urbanizador:• No propiedad de suelo.• Interés en la obra de urbanización.

• Límites. EC vs AU.• PAI: instrumento de negocio.

• Negocio gestor:• No propiedad suelo.• No interés en obra.• Honorarios profesionales + gestión del Programa.

• PAI: instrumento de negocio.

• Mix


Síntesis del estudio de aptitud

Condicionamientos del suelo:• Físicos y geográficos.

• Infraestructuras.

• Tipología de desarrollos.

• Institucionales.

• Gestión.

Definición de modelo de negocio urbanístico. Encaje con los intereses públicos. Encaje de los “números”.


Conclusiones de la fase previa de evaluación/inversión SUNC-Suble:

• Decisión de programar. • Solicitud iniciación “sencilla”.• Inversión en suelo más segura.

• Factor menos controlado: tiempo. SNU:

• Decisión de programar.• Solicitud de iniciación más compleja.• Inversión en suelo con “riesgo”.

• No derecho a la programación.• No es seguro el modelo de negocio pre-

planificado.


3.- La promoción de un PAI


Presupuesto para la programación: Bases Generales.

Específicas:• Ordenanza municipal reguladora de la

tramitación y adjudicación de un PAI, así como de su gestión y desarrollo.

Supletorias.• Anexo II del Decreto 67/2006.


1ª Fase.- La iniciación.


La solicitud de iniciación Solicitud de iniciación en SUNC-Suble.

• Contenidos básicos, relativamente sencillos.• Encaje PG, servicios e infraestructuras,… conveniencia

temporal… Solicitud de iniciación en SNU para reclasificar.

• Contenidos básicos y adicionales.• Aptitud ambiental.• Aptitud territorial.• Aptitud geográfica.• Aptitud infraestructuras y servicios.• Aptitud socio-económica.• Modelo de desarrollo urbanístico: racionalidad.• Aptitud temporal.


Una vez presentada, ¿qué?

Alcalde:• Solicita informe técnico de viabilidad.

• Interno.

• Externo.

¿Puede rechazarse de inicio, sin informe de viabilidad?


El informe de viabilidad

Contenido.• Encaje PG.

• Suficiencia de servicios.

• Conveniencia temporal.

Límites.


La ausencia de pronunciamiento expreso sobre la solicitud de iniciación

Resolución solicitud: 3 meses. Silencio positivo:

• Solicitud de programación no modificativa Plan o encajable en DEUT.

• ¿Cómo se tramita?

Silencio negativo:• Solicitud de programación modificativa no

encajable en DEUT.


Estimación de la solicitud de iniciación: las Bases Particulares

Requisitos para seguir adelante:• Informe de viabilidad es favorable (aún con

condiciones). No vinculación a la solicitud.

• Valoración política positiva:• Balance positivo para el interés público.

Entonces, … redactar BPP:• ¿Quién? ¿Cuándo?

Aprobación de las BPP.


Bases particulares de programación


Más sobre las Bases particulares de programación...(ROGTU)

Plazos desglosados mínimos de desarrollo del PAI. Plazos de licitación, puntuación ATP y adjudicación-

aprobación PAI. Admisibilidad de variantes. Garantías provisional y definitiva. Presupuesto máximo de licitación.

• Permite cálculo importe garantías.

• Dificultad para su determinación.

Criterios y baremo de adjudicación. Puntuación mínima “corte”.


Síntesis contenido bases ¿Qué se va a desarrollar? ¿Cómo?

• Criterios ordenación.• Criterios de urbanización.• Criterios de condiciones de conexión.• Objetivos de edificación de vivienda protegida.• Variantes.• Garantías.• Precio máximo.

¿Cuándo? Plazos. ¿Quién?

• Condiciones que debe reunir el adjudicatario.• Criterios para seleccionar al Agente Urbanizador:

• AT y PJE.


Criterios de adjudicación


2ª Fase.- Licitación del Programa.


Anuncio de licitación


Objeto de la licitación: presentación de proposiciones de Programa.


Contenido de un Programa.

Alternativa Técnica. Proposición jurídico-económica. Documentación complementaria sobre

garantías, solvencia, personalidad, etc…


Contenido del PAI: 1º.- Alternativa Técnica.

Identificación documento de planeamiento o Plan específico.

Ámbito de la AI. Justificación CCI. Existencia o no de AIU. Plazos de urbanización y edificación.

• Si compromiso edificación simultánea. Proyecto de Urbanización:

• Y Proyecto de Edificación sólo si simultánea con urbanización.

Enunciado de objetivos complementarios. Medidas para control de calidad. Inventario bienes incompatibles. Estimación preliminar de gastos variables

no dependientes del Urbanizador: indemnizaciones, …

Documento de JIT si modificación de OE y CTU.


Ejemplo de ATP Memoria de la ATP: metodología. Plan Parcial o PRI con:

• EIP.• Estudio acústico.• Estudio vivienda.• Otros anexos: arqueológico, EIA, Tráfico,…

Proyecto de Urbanización. Proyecto de Edificación. Programas de Restauración Paisajística. Estudio condiciones conexión e integración. Estudio sobre elementos incompatibles y gastos

variables asociados.


Contenido del PAI: 2.- Proposición jurídico-económica Relaciones con propietarios y Administración. Licitador, acreditación titularidad y de los terrenos que resulten

afectos como garantía de sus compromisos. Cargas (presupuesto máximo):

• Presupuesto licitación.

• Coste proyectos. Diferencias entre 136 y 168 LUV.

• Gastos de gestión y beneficio Urbanizador (no más de 10%). Estimación preliminar gastos variables. Información urbanística de incidencia para determinar

adjudicación de derechos urbanísticos. Coeficiente canje y precio suelo a efectos de canje. Condiciones para la retribución en metálico y posibilidades de

financiación. Acreditación registral de apoyos CON GARANTIA REAL.


Retribución del Urbanizador en PJE

Pago en especie.• Coeficiente de canje y

precio de suelo equivalente.

• Materialización en reparcelación.

• Liquidación económica de gastos variables no tenidos en cuenta al calcular el coeficiente.

Pago en metálico.• Solicitada por propietario:

• Dos meses desde notificación.• En documento público acompañado

de garantía suficiente.

• Propuesta en PAI como opción exclusiva.

• Cobro:• Acreditación gastos y certificaciones.• Aprobación liquidación de cuotas por

obra y gastos (1 mes).• Notificación a propietario para cobro

(1 mes).• Si se sobrepasan plazos, intereses

de demora.


Contenido del PAI: 3.- Documentación complementaria.

Acreditación solvencia económica y financiera:• Informe financiero o seguro

responsabilidad profesional.

• Cuentas anuales.

• Cifra de negocio relacionada con asuntos similares últimos 3 años.

• Excepciones. Caso de las AIU (propiedad).

• UTE: basta uno de los miembros.

Acreditación solvencia técnica y profesional.• Relación de Programas.

• Equipo técnico: Arq.-Ing. y Licenciado en Derecho.

• Titulaciones personal directivo.

• Personal medio (estabilidad, etc..) últimos 3 años.

• Declaración material, instalaciones, equipo técnico, ..

• Control de calidad.

• Medidas de gestión medioambiental.+ Declaraciones responsables.

+ No estar incurso en prohibición de contratar.+ Estar al corriente con obligaciones tributarias y de

Seguridad Social.+ Garantía provisional (2%)


Exposición pública de la ATP


Fase 3ª.- Desde la presentación de proposiciones hasta la selección del Agente Urbanizador.


Admisión de licitadores

Examen documentación administrativa y conjunto documental de la proposición.• Exclusión: posibilidad de recursos.

• Posibles causas.


Fase de informes técnicos ATP

Informes técnicos municipales:• Mínimos.

Informes externos. Otros informes:

• CTP/IETP.

• Administraciones sectoriales.

Plazo emisión. Incidencias.


Puntuación de la Alternativa Técnica

¿Quién? Propuesta técnica y valoración política en Pleno.

Criterios de puntuación (adecuación a las Bases):• Horquillas.

• Criterios.

• Motivación.


Importancia relativa (312 ROGTU)


Plazos puntuación ATP

Plazo: 2 meses desde informes. No resolución en plazo:

• Efectos del silencio:• Negativo? Positivo?

• ¿Desestimadas las propuestas?


Después…


Tras la puntuación de las ATP, hay que adjudicar el PAI: apertura PJE.

Apertura PJE.• Plazo.

Informes: plazos. Puntuación y

valoración: Pleno.• Adecuación a BPP.


El silencio de la Administración

No adjudicación PAI (PJE) en plazos:• Concurso desierto.

Cabe resolución extemporánea?? Relación con institución del silencio

administrativo.


El acuerdo de aprobación (o no) del Programa.

OJO CON LAS MODIFICACION

ES


Acuerdo aprobación Validación gestión indirecta. Motivación de adjudicación PAI sobre criterios de

adjudicación. Selección Agente Urbanizador y condiciones de la

adjudicación. Imposición de modificaciones. Exigencia garantías. Imposición subsanaciones y refundidos (plazos).

Competencias. Facultar firma contrato de despliegue. Ordenar publicaciones y notificaciones.


Contrato de despliegue

Requisitos para su suscripción:• Textos refundidos.

• Aprobación definitiva autonómica, en su caso.

• Presentación de garantías.

Contenido del contrato. Efectos del contrato.


Garantías del PAI De promoción Provisional: 2%, a presentar en ATP.

• Sobre estimación de cargas del PAI relacionada por Ayto. De promoción Definitiva: 10%, y máximo 20%.

• Real o financiera.• Similar naturaleza a la garantía definitiva de la LCAP.

Garantía pro-adjudicación: afección real de propias fincas o vinculadas al cumplimiento de compromisos del PAI.

Garantías de retribución:• Pago en metálico: garantía del 100% de la cuota.

• 167.3 LUV. Garantía real o financiera.• Posibilidades de minorar la cuantía de la garantía (valor

terrenos sin urbanizar).

• Pago en especie: garantía a favor del propietario retribuidor.• No suficientemente regulado.


Comunicaciones a Consellería

Bases. PJE. Contratos de despliegue. Contrato AU-EC. PU. PR. Y resoluciones que aprueban…


Recursos

Actos recurribles:• Aprobación Bases Particulares.

• Inadmisión licitadores.

• Puntuación alternativa técnica.

• Aprobación del PAI.

• Selección Empresario Constructor.

• Aprobación Reparcelación.

Recurso de reposición: ¿potestativo?


4.- Ya soy Agente Urbanizador, ¿y ahora?


Plazos


5.- Relaciones del Urbanizador.

Ayuntamiento. Propietarios. Empresario constructor.


Relaciones AU-Ayto Ayto:

• Bases particulares.

• Selección EC.

• Tutela comunicaciones.

• Reparcelación.

• Retasaciones.

• Cuotas.

• Penalizaciones.

• Resolución.

• Cesiones.

• Liquidación definitiva.

Agente Urbanizador:• Facultades más

limitadas.

• Garantía de retribución.


Relaciones con propietarios Destaca (166) la información explícita de las consecuencias del

PAI para cada propietario, antes de la reparcelación, sobre opción de retribución. DOS MESES.

Derecho a información general y específica sobre el PAI Derecho a ser notificado de todo, y especialmente de la

aprobación del PAI. ASC. Posibilidad de solicitar indemnización previa (166.3) (si Valor real

es > que nuevo). Posibilidad de limitar cobro de cuotas:

• Si licitación de obra implica rebaja de cuota superior al 10%, suspensión de cobro del exceso, a reserva liquidación definitiva.

• Si hay retasación y supera en 20% el presupuesto inicial: no se repercute el exceso sobre el 20%.

Pago de cuotas contra certificación. Acreditación de obra efectuada y gastos de gestión (1 mes para aprobar cuota y 1 mes para cobrar, y después intereses).


Relaciones empresario constructor-urbanizador

¿Cuándo no EC?• Presupuesto < 5.278.000

euros.• Acuerdo propietarios.

Similar a relación contratista y subcontratista LCAP.

Tiene naturaleza privada. Facultades de la

Administración:• Tutela gestión obras.

Supuesto de resolución contrato EC. Efectos.• Resto licitadores o nuevo

proceso licitación.


6.- Factores a considerar


Riesgos genéricos

Complejidad del procedimiento. Plazos: gestión administrativa extensa. ATP: planeamiento más complicado

(LOTPP, LUV y ROGTU): fragilidad jurídica. Recurribilidad de actos en cascada: recursos

coactivos. Competencia empresarial... ¿real? ...Hay que hacer bien las cosas.


Riesgos concretos Costes de urbanización predeterminados y a la baja. Incremento de costes de urbanización:

• Dificultad retasaciones.

• Límite 20%. Exceso a cargo del Urbanizador. Si te vas, incautación garantía prestada.

• Relaciones complejas con EC. Pago cuotas contra certificación y previa liquidación de

cuotas aprobada por Ayuntamiento.• Desfases financieros (planificación económica y financiera del

PAI).

• Condiciones especiales para propietarios sin recursos.

• Dificultad de la retribución en especie.

• Garantías más flexibles (afección real vs aval).

Gracias por vuestra atención

Febrero de 2007

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