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Tutte le tipologie contrattuali

Gli adempimenti fiscali in materia di registrazione e di certificazione impianti

EDIZIONI GIURIDICHEEIMONSGruppo Editoriale Esselibri - Simone

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Le novità legislative e giurisprudenziali in materia di locazione a stranieri

Giovanni Carini

113

IMMOBILIAREi dQQUADERNI di DIRITTO

Locare un immobilead uso abitativo

Estratto della pubblicazione

Ad Ely ed Isy




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Vietata la riproduzione anche parziale

Quaderni di Diritto Immobiliare

I titoli già disponibili

110 • Acquistare e vendere casa111 • Diritti e doveri del proprietario di immobili112 • Costruire e ristrutturare casa114 • Locare un immobile ad uso commerciale115 • Case, terreni e Fisco116 • La casa ecologica117 • Aprire e gestire un Bed and Breakfast

Coordinamento redazionale: Dario di Majo

Il catalogo aggiornato è consultabile sul sito: www.simone.it

ove è anche possibile scaricare alcune pagine saggio dei testi pubblicati

Finito di stampare nel mese di ottobre 2009dalla «Officina Grafica Iride» - Via Provinciale Arzano-Casandrino, VII Trav., 24 - Arzano (NA)

per conto della «ESSELIBRI S.p.A.» - Via F. Russo, 33/d - 80123 - Napoli

Grafica di copertina a cura di Gianfranco De Angelis


PREMESSA

Con il presente volume si è inteso fornire un quadro esaustivo della normativa in materia di locazione abitativa che, soprattutto negli ultimi anni, si è evoluta anche grazie ad interventi giurisprudenziali.Nonostante l’impostazione pratica, il lavoro si rivolge sia al pubblico degli «addetti ai lavori» sia all’utenza comune nell’intento di favorire una immediata ed agevole lettura delle norme e di permettere al lettore di evitare errori nella stipula del con-tratto e nella sua esecuzione, errori frequenti attesa la nota peculiarità della mate-ria.Ogni capitolo è preceduto da una introduzione sull’argomento e ciascun approfon-dimento è, spesso, intervallato da consigli pratici con riferimento a fattispecie con-crete sulle quali ha espresso una opinione la recente giurisprudenza.Sono, infine, presenti anche fac-simili dei contratti, redatti secondo la attuale nor-mativa e formule di atti stragiudiziali.

L’autore


QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE 7

INDICE

1 La locazione abitativa. Introduzione

1. ll contratto di locazione in generale .................................................................................................. Pag. 11 2 La locazione abitativa.......................................................................................................................... » 12 3 La locazione di immobili ad uso promiscuo ..................................................................................... » 14 4 Lo schema contrattuale codicistico .................................................................................................. » 17 5 La disciplina della locazione prevista dalla legge 431/1998 ............................................................ » 18 6 Il preliminare di locazione .................................................................................................................. » 21 7. La locazione di immobile in comproprietà ....................................................................................... » 22

2 La forma del contratto. La mancata conclusione per iscritto e la mancata registrazione

1. La forma scritta del contratto di locazione ...................................................................................... » 24 1.1 L’assenza della forma scritta e l’azione di indebito arricchimento ............................................... » 24 2 La funzione della registrazione del contratto di locazione............................................................. » 26 3 La locazione ed il controllo fiscale .................................................................................................... » 26 4 La registrazione del contratto e la presunzione di regolarità ........................................................ » 37 5 La registrazione del contratto di locazione ...................................................................................... » 39 6 La comunicazione di cessione dell’immobile in locazione alla Pubblica Sicurezza ................... » 42

3 Il contenuto del contratto di locazione

1. L’immobile ............................................................................................................................................ » 45 2 Il canone ............................................................................................................................................... » 46 3 Le ulteriori obbligazioni delle parti contraenti previste dalla legge.............................................. » 48 3.1 Le obbligazioni accessorie del locatore ................................................................................... » 48 3.2 Le obbligazioni del conduttore ................................................................................................. » 49

4 L’autonomia delle parti contraenti

1. Le modifiche introdotte dalla nuova normativa ai contratti di locazione .................................... » 57 2 Le condizioni indisponibili per le parti previste dalla legge 431/1998........................................... » 59 2.1 Il divieto di sublocare l’immobile ............................................................................................. » 59 2.2 La facoltà di recesso del conduttore ....................................................................................... » 60 2.3 L’inadempimento del conduttore ............................................................................................. » 60 2.4 La successione nel contratto di locazione ............................................................................... » 60 2.5 La clausola di scioglimento in caso di alienazione ................................................................. » 63 2.6 Le spese di registrazione ........................................................................................................... » 64 2.7 L’obbligo di pagamento degli oneri condominiali ................................................................... » 64 2.8 La partecipazione del conduttore all’assemblea dei condomini .......................................... » 66 2.9 Il deposito cauzionale a carico del conduttore ...................................................................... » 67 2.10 Gli artt. 55 e 56 della legge 392/1978 ......................................................................................... » 67 2.11 L’esenzioni fiscali ........................................................................................................................ » 67 2.12 L’uso diverso da quello pattuito ................................................................................................. » 67 3 La clausola risolutiva espressa .......................................................................................................... » 67 4 La clausola penale ............................................................................................................................... » 69 4.1 Il meccanismo della clausola penale ........................................................................................ » 70 5 La clausola di garanzia ........................................................................................................................ » 71


Indice

8 QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE

5 Le nuove tipologie contrattuali

1. Il contratto di locazione rimesso alla libera determinazione delle parti ...................................... Pag. 73 1.2 I canoni differenziati ................................................................................................................... » 73 2 L’art. 23 della Legge 392/1978. La indennità per riparazioni straordinarie ................................... » 74 3 I contratti di locazione stipulati in base agli accordi definiti in sede locale tra le organizzazio- ni di settore ........................................................................................................................................... » 78 3.1 In generale .................................................................................................................................... » 78 3.2 La procedura per la predisposizione del contratto ................................................................. » 78 3.3 La prima Convenzione Nazionale ed il decreto del Ministro ................................................. » 79 3.4 Gli accordi locali del 1999 .......................................................................................................... » 80 3.5 Le modifiche dei criteri per la predisposizione del «contratto tipo» .................................... » 80 3.6 Il nuovo decreto ministeriale di determinazione dei criteri generali per la realizzazione dei «nuovi accordi locali» .......................................................................................................... » 81 3.7 I nuovi «accordi locali» .............................................................................................................. » 82 4 Le differenze tra i contratti «liberi» e quelli «a canone concordato. Considerazioni pratiche .. » 82 5. I contratti di locazione stipulati per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria ........... » 85 5.1 In generale .................................................................................................................................... » 85 5.2 I nuovi contratti per esigenze abitative di natura transitoria e le locazioni a studenti universitari .................................................................................................................................. » 86 5.3 Il mancato rispetto del contenuto dei contratti «tipicizzati» ............................................... » 88 5.4 Il nuovo ruolo delle associazioni di categoria ......................................................................... » 93 5.5 Le locazioni «ad uso foresteria» ............................................................................................... » 94 5.6 Le locazioni per alloggio del portiere di un condominio ....................................................... » 98 5.7 Le locazioni per finalità turistiche ............................................................................................. » 99

6 La cessazione del contratto di locazione

1. La disdetta del contratto di locazione ............................................................................................... » 100 1.2 La forma della disdetta .............................................................................................................. » 102 2 Il termine per la disdetta ..................................................................................................................... » 102 3 La disdetta ai sensi della legge 431/1998 ........................................................................................... » 103 4 Il diniego di proroga ............................................................................................................................ » 104 4.1 L’esigenza di utilizzazione personale dell’immobile locato .................................................... » 106 4.2 L’utilizzazione dell’immobile ad uso abitativo ......................................................................... » 107 4.3 L’utilizzazione dell’immobile ad uso commerciale, artigianale o professionale ................. » 108 4.4 Esigenza del locatore «persona giuridica» .............................................................................. » 108 4.5 La disponibilità di altro alloggio ................................................................................................ » 109 4.6 La ricostruzione dell’edificio e la ristrutturazione dell’immobile ......................................... » 109 4.7 Il mancato utilizzo dell’immobile da parte dell’inquilino ....................................................... » 110 4.8 L’esigenza di vendere a terzi l’immobile locato ....................................................................... » 110 5 La risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore nel pagamento del canone ... » 111

7 Fattispecie peculiari nella locazione

1. Il diritto di prelazione .......................................................................................................................... » 112 2 Le molestie di fatto .............................................................................................................................. » 116 3 La rinnovazione tacita del rapporto locativo ................................................................................... » 117 4 La durata di contratto ex legge 431/1988 che si rinnova tacitamente ........................................... » 119 5 I mutamenti soggettivi del contratto di locazione ........................................................................... » 120 6 La locazione a stranieri ....................................................................................................................... » 122 7 La certificazione degli impianti .......................................................................................................... » 124 8 La registrazione del contratto dopo la sua scadenza ...................................................................... » 125 9 Il rapporto di alloggio .......................................................................................................................... » 126 10 La locazione avente ad oggetto appartamenti ammobiliati............................................................ » 127


Indice


11 Le opere abusive eseguite dal conduttore - responsabilità ............................................................ Pag. 128 12 Le iniziative di autotutela del conduttore ......................................................................................... » 129

8 I danni da ritardata consegna dell’immobile

1 Il risarcimento del maggior danno ai sensi dell’art. 1591 c.c. ........................................................ » 134 2 L’art. 1 bis della legge 61/1989 e l’art. 1591 del codice civile .......................................................... » 135 3 Il risarcimento del »maggior danno» e la nuova normativa ........................................................... » 136 4 L’intervento della Corte Costituzionale............................................................................................. » 138

Appendice normativa ..................................................................................................................................... » 143


1 LA LOCAZIONE ABITATIVA. INTRODUZIONE

1. ll contratto di locazione in generale

L’art. 1571 c.c. definisce la locazione come «il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra parte una cosa mobile od immobile per un dato periodo di tempo verso un determinato corrispettivo».

Gli elementi essenziali della locazione sono:

— i soggetti (il locatore ed il conduttore);— l’oggetto;— il corrispettivo.

Soggetti legittimati a concludere validamente il contratto sono coloro che, anche se non proprietari, abbiano la disponibilità del bene e possano darlo in consegna e garantirne il godimento.

In caso di immobile in comproprietà, la locazione può essere validamente conclu-sa da ciascun comproprietario salvo espresso dissenso degli altri aventi diritto es-sendo il consenso presunto. I coniugi in regime di «comunione dei beni», assumono entrambi la qualità di locatori ed è valido il contratto stipulato da uno solo di essi.

Oggetto della locazione è il conferimento del godimento di una cosa mobile od immobile destinata a soddisfare le esigenze del conduttore. Nel nostro caso, questo deve essere immune da vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito (art. 1578 c.c.).Il corrispettivo, obbligazione primaria dell’inquilino, può essere costituito da qualsia-si tipo di prestazione che sia determinabile e suscettibile di valutazione economica.La locazione, inoltre, è un contratto consensuale per cui si perfeziona allorquando si conclude l’accordo delle parti; è un contratto oneroso perché è previsto il paga-mento di un corrispettivo a fronte della dazione del bene ed è obbligatorio perché crea reciproche obbligazioni tra le parti.

La disciplina della locazione è divenuta nel tempo sempre più peculiare e complessa in quanto la stes-sa è stata adeguata alla funzione di tutela di esigenze considerate di particolare rilievo sociale. Difatti le scelte del legislatore sono state orientate nel cercare di contemperare le esigenze del diritto di pro-prietà con il diritto all’abitazione.

La disciplina della locazione è divenuta nel tempo sempre più peculiare e complessa in quanto la stes-sa è stata adeguata alla funzione di tutela di esigenze considerate di particolare rilievo sociale. Difatti le scelte del legislatore sono state orientate nel cercare di contemperare le esigenze del diritto di pro-prietà con il diritto all’abitazione.


Capitolo Primo


Fino all’entrata in vigore della legge 431/1998 la forma del contratto era libera in quanto il rapporto di locazione poteva essere stipulato verbalmente e sorgere per facta concludentia.Con l’avvento della nuova legge, che ha completamente rivoluzionato l’assetto della recedente normativa, è stato introdotto il principio della forma scritta ad substan-

tiam anche per i contratti di locazione .Pertanto i contratti stipulati dopo il 30 dicembre 1998 (data di entrata in vigore del-la legge) devono essere necessariamente stipulati per iscritto.

2 La locazione abitativa

La locazione abitativa è disciplinata dal codice civile (artt. dal 1607 al 1614), dalle norme sulla locazione in generale (artt. 1571 e ss. c.c.), ma soprattutto è stata disciplinata da numerose leggi speciali emanate per assicurare e garantire la funzione sociale che l’art. 42 della Costi-tuzione attribuisce al diritto di proprie-tà.La locazione abitativa ha ad oggetto im-mobili urbani, quindi l’edificio, la costru-zione, l’unità o i locali nei quali un sogget-to abiti, eserciti la propria attività o vi

custodisca cose di sua pertinenza e che non siano destinati all’esercizio di attività agricole.

Quale è la differenza tra la locazione e il comodato ?

L’elemento che caratterizza il contratto di locazione e che lo di-stingue dall’istituto del comodato che è essenzialmente gratuito, ex art. 1803 c. c. e da altre figure analoghe è la presenza di un corrispettivo, obbligazione primaria del conduttore, che può consistere non soltanto nella corresponsione di una somma di denaro ma anche in una diversa prestazione di qualsiasi natura, misura e forma, purché determinabile e suscettibile di valutazione economica.Normalmente però l’obbligo di pagamento del corrispettivo ha per oggetto una som-ma di denaro il cui pagamento, salvo diversa pattuizione, ai sensi dell’art. 1277 c. c., deve essere effettuato con moneta avente corso legale nello Stato al tempo del pa-gamento e per il suo valore nominale.



F.A.Q. Quale è la differenza tra la locazione e il comodato ?




F.A.Q.

La locazione di immobili urbani è un atto di ordinaria amministrazione, salvo che sia stipulata per una durata superiore ai nove anni (art. 1572 c.c.) ovvero se, indipendentemente da tale durata, il contratto contenga clausole tali che in-cidono sul patrimonio del soggetto loca-tore.

IL

CAVILLO

La locazione di immobili urbani è un atto di ordinaria amministrazione, salvo che sia stipulata per una durata superiore ai nove anni (art. 1572 c.c.) ovvero se, indipendentemente da tale durata, il contratto contenga clausole tali che in-cidono sul patrimonio del soggetto loca-tore.

IL

CAVILLO


La locazione abitativa. Introduzione


La durata delle locazioni può, in generale, essere sia a tempo determinato stabili-to convenzionalmente dalle parti salvo i limiti delle leggi speciali ovvero senza de-terminazione di durata.In tale ultima ipotesi, sempre in base alla disciplina codicistica (art. 1574 n. 1 c.c.) la durata si intende di un anno nell’ipotesi di case non arredate o locali per esercitarvi una professione, un’industria o un commercio,

Trattandosi di contratto di natura «obbligatoria» e non di natura reale il bene può essere validamente concesso in locazione non solo dal proprietario o dal titolare di altro diritto reale ma anche da chi abbia la materiale disponibilità della cosa e possa, quindi, darla in consegna al conduttore e garantirne il godimento.Come anticipato, l’originario principio della libertà di forma delle locazioni ha, subìto una generale deroga per quelle «ad uso abitativo» avendo l’art. 1, quarto comma, della legge 431/1998 stabilito che i «nuovi contratti di locazione ad uso abitativo sono validi solo se stipulati in forma scritta».

Peraltro, già in precedenza il principio di libertà della forma subiva alcune dero-ghe:— nell’ipotesi in cui il bene venga concesso in locazione dall’usufruttuario, l’art. 999

c.c. prevede che, per essere opponibile al nudo proprietario, deve risultare da atto pubblico ovvero da scrittura privata di data certa anteriore «cioè da un atto scrit-to comunque idoneo a fornire la prova del contratto di affitto tra le parti.

— Il n. 8 dell’art. 1350 del c. c. sancisce che «i contratti di locazione di beni immo-bili per una durata superiore ai nove anni devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata sotto pena di nullità». Essi inoltre, ai sensi dell’art. 2643 c. c. n. 8, devono essere trascritti. La trascrizione, però, non costituisce un presupposto di validità ma è richiesta ai fini dell’opponibilità ai terzi (all’acquirente successivo ex art. 1599 terzo comma c. c. ; all’aggiudicatario del bene locato ex art. 2923 c. c.; al creditore pignorante ex art. 2915 c. c.).

— È richiesta la forma scritta «ad substantiam» per i contratti di locazione stipula-ti dalla pubblica amministrazione la cui volontà di obbligarsi deve essere mani-festata espressamente nelle forme richieste dalla legge e dai funzionari legitti-mati.

In proposito non è indispensabile che la volontà della pubblica amministrazione e della controparte siano espresse contestualmente in un unico atto.La forma scritta «ad substantiam» può infatti ritenersi rispettata anche quando il consenso sia contenuto in documenti successivi che abbiano le caratteristiche di proposta e accettazione.


Capitolo Primo


3 La locazione di immobili ad uso promiscuo

Spesso un immobile viene locato per usi promiscui. In tal caso è necessario indivi-duarne la natura, considerata la diversa disciplina collegata in genere al tipo di atti-vità espletata dal conduttore.La giurisprudenza ha ritenuto che in caso di uso promiscuo occorre tener conto del criterio della prevalenza per cui si applicherà il regime giuridico corrispondente all’uso prevalente voluto dalle parti tranne che si sia consolidato l’uso effettivo pra-ticato dal conduttore.

Locazione di immobile urbano per uso promiscuo a prevalente uso abita-tivo

Tra: il sig. …………………., nato a ………………… il ……………. e residente in ……………………………..C.F.: ………………………….

denominata parte locatrice

E: il sig. ……………………., nato a Napoli il …………………… residente in …………………………….C.F.: ……………………………………

denominato parte conduttrice

SI CONVIENE E SI STIPULA

Quanto segue:1) Il sig. ……………….. concede in locazione all’altro costituito sig. …………. il quale

accetta, la seguente unità immobiliare: appartamento sito in ………………… Via …………….. n. ………, piano………., scala ………, composta da ………………. vani ed accessori, perché la adibisca per la maggior parte e precisamente ……………..ad abitazione e per la restante minor parte e precisamente……………………ad uso diver-so dalla abitazione.

2) La parte conduttrice dichiara di conoscere i locali oggetto del presente contratto e di trovarli adatti al proprio uso ed in buono stato di manutenzione, essendo esenti da difetti che possano influire sulla salute di chi vi abita. Si obbliga a riconsegnarli alla scadenza del contratto nello stesso stato. Ogni aggiunta o modifica che non possa es-sere tolta senza danneggiare l’immobile non potrà essere effettuata dalla parte condut-trice senza la preventiva autorizzazione scritta del proprietario e comunque resterà a beneficio dell’immobile senza che nulla sia dovuto alla parte conduttrice, neanche a titolo di rimborso spese.

3) Il conduttore dichiara che la unità immobiliare oggetto della locazione adibita ad abi-tazione propria e dei componenti del nucleo familiare con lui residenti.

4) La durata della locazione viene fissata e stabilita , ai sensi del n.1 dell’art. 2 della legge 431/1998, in quattro anni, con inizio dal ………………. Tale durata si protrarrà automa-ticamente per un eguale periodo, salvo che il locatore, con raccomandata da recapitar-



si sei mesi prima della prima scadenza contrattuale, manifesti al conduttore la propria intenzione di adibire l’immobile agli usi od effettuare nello stesso opere di cui all’art. 3, legge 431/98 ovvero vendere l’immobile alle condizioni e modalità previste dal me-desimo articolo.

5) La parte conduttrice ha la facoltà di recedere anticipatamente dal contratto con un preavviso di almeno sei mesi, da recapitarsi a mezzo di raccomandata A/R.

6) Il canone della locazione viene liberamente e di comune accordo fissato e stabilito nella somma di euro …………. (………………../00) al mese da pagarsi anticipatamen-te in contanti nel domicilio della parte locatrice o con le diverse modalità che la loca-trice medesima dovesse indicare.

7) Il canone così come contrattualmente stabilito sarà annualmente ed automaticamente aggiornato, a partire dal 2° anno di locazione e senza bisogno di espressa richiesta, con la variazione, accertata dall’Istat, dei prezzi al consumo per famiglie di operai ed im-piegati verificatasi nei dodici mesi precedenti nella misura del ……..%.

8) Oltre al canone sono interamente a carico della parte conduttrice le imposte per la ri-mozione dei rifiuti urbani; le spese per la fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica e del gas. Sono inoltre a carico della parte conduttrice le spese relative ai seguenti servizi se attualmente esistenti o se successivamente costituiti: servizio di pulizia delle parti co-muni e di eventuale giardinaggio; quelle relative al funzionamento ed alla manutenzione dell’ascensore; del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, alla manutenzione ordinaria dei condotti fognari o simili nonchè alla fornitura di altri servizi comuni; le spese relative al portierato, nella misura del 100% nonché il compenso dell’amministra-tore dello stabile e l’importo della polizza globale fabbricato nella misura del 100% e comunque tutte quelle spese ordinarie relative alla prestazione di altri servizi comuni.

Il pagamento degli oneri accessori avverrà sulla base dei preventivi e dei consuntivi.9) Il mancato pagamento di una sola rata del canone salvo quanto previsto dagli artt. 5 e

55 della legge 392/1978 o degli oneri accessori per un importo pari a due mensilità del canone costituisce motivo di risoluzione del contratto. Per ogni giorno di ritardo nel pagamento del canone sarà applicato un rateo di mora nella misura ….., senza neces-sità di costituzione in mora. Il ritardato e/o mancato pagamento del canone oltre il giorno……….determina la risoluzione di diritto ai sensi dell’art. 1456 cc.

10) A garanzia delle obbligazioni assunte con il presente contratto, la parte conduttrice ha corrisposto alla parte locatrice la somma di euro ………………… non imputabile in conto canoni che verrà restituita al termine della locazione previa verifica delle condi-zioni dell’immobile e sempre che la parte conduttrice abbia adempiuto a tutti gli obbli-ghi derivanti dal contratto e dalla legge vigenti. Il deposito sarà/non sarà fruttifero di interessi legali.

11) È espressamente pattuito che, in caso di esecuzione dei lavori elencati nell’abrogato art. 23 della legge 392/1978, la locatrice potrà ottenere dalla conduttrice un adeguamen-to del canone in misura pari al tasso legale sul capitale impiegato. Tale aumento decor-rerà dal mese successivo a quello in cui ne viene effettuata richiesta.

12) La parte conduttrice è costituita custode della cosa locata e dovrà mantenerla con la diligenza del buon padre di famiglia.

Essa è tenuta ad eseguire tutte le riparazioni conseguenti a danni provocati dalla sua negligenza nell’uso della cosa locata e delle apparecchiature ivi esistenti, nonché le


Capitolo Primo


piccole riparazioni di cui all’art. 1609 c.c. In esse rientrano, per patto espresso, quelle inerenti alle parti degli impianti igienico-sanitari, elettrico, idrico, del gas, dell’acqua calda, di pertinenza esclusiva dell’immobile locato, nonché le riparazioni alle condut-ture idrauliche di scarico ed alle conseguenziali opere di ripristino nonché la manuten-zione periodica degli infissi interni ed esterni.

Quando la cosa locata ha bisogno di riparazioni che non sono a carico della parte con-duttrice, quest’ultima è tenuta a darne tempestiva comunicazione scritta alla parte locatrice medesima. La parte conduttrice dovrà consentire, previo avviso, l’accesso all’unità immobiliare locata alla parte locatrice, all’amministratore o a loro incaricati.

13) È fatto espresso divieto di sublocazione totale o parziale, di immettere nell’alloggio persone estranee al nucleo familiare del conduttore, di modificare l’uso convenuto o cedere il contratto.

14) La parte conduttrice è obbligata a rispettare e a far rispettare ai propri familiari e/o dipendenti, le norme del regolamento condominiale e quelle che venissero deliberate dall’assemblea del condominio.

15) L’onere della registrazione del contratto, così come la relativa spesa, ricadrà sui con-traenti in parti uguali.

16) La parte locatrice potrà, anche a mezzo di persone delegate, visionare l’immobile al-meno una volta l’anno concordando l’accesso con la conduttrice previa comunicazione scritta.

Il conduttore si impegna inoltre, in caso di vendita dell’immobile o di fine locazione, a consentire la visita dell’unità immobiliare da parte degli eventuali acquirenti o suben-tranti nella locazione, una volta alla settimana per due ore consecutive, giorno e ora da stabilirsi.

17) La parte conduttrice esonera espressamente la parte locatrice da ogni responsabilità per danni diretti ed indiretti che potessero derivarle da fatto doloso o colposo dei di-pendenti della parte locatrice, compreso il portiere o terzi in genere.

18) A tutti gli effetti del presente contratto ed anche per la notifica di eventuali atti giudi-ziari la parte conduttrice elegge domicilio nell’immobile locato e presso la casa del Comune in cui è situato l’immobile.

19) Ai sensi del D. Lgs. 196/2003, la parte conduttrice autorizza espressamente la locatrice a fornire i propri dati personali all’amministratore dello stabile o a terzi per adempi-menti riguardanti il rapporto locativo o comunque ad esso collegati.

20) Per quanto non previsto, le parti richiamano espressamente le norme codicistiche e quelle delle altre leggi vigenti in materia che s’intendono riportate e trascritte nel pre-sente contratto se non compatibili con le pattuizioni del contratto medesimo.

La locatrice Il conduttore



4 Lo schema contrattuale codicistico

Le parti possono liberamente ricorrere allo schema contrattuale tipico, ricavabile dalla disciplina generale codicistica sulla locazione; tale schema è liberamente adat-tabile dai contraenti alle loro esigenze e le stesse parti possono ricorrervi ogni qual-volta sia esclusa l’obbligatoria applicazione della legislazione vincolistica.In particolare, mentre in vigenza della normativa sull’equo canone il contenuto con-trattuale era quasi del tutto legislativamente predeterminato e sottratto, quindi, alla autonomia delle parti, con l’avvento della legge 431/1998 tali limitazioni si riducono alle sole ipotesi di nullità espressamente previste dalla legge e, dunque, quelle rela-tive alla durata minima imposta (art. 13 n. 3) e quelle riguardanti il divieto di attri-buire al locatore vantaggi economici che si traducano in un aumento in corso di rapporto del canone liberamente predeterminato (art. 13 n. 4).È attualmente ricollegabile allo schema contrattuale vincolato di cui alla pregressa legislazione la fattispecie disciplinata dall’art. 2, numero 3 della legge 431/1998, in base alla quale il contenuto della locazione è predeterminato e non derogabile ri-spetto a quello fissato dagli enti secondo le procedure previste da tale disposizione di seguito illustrate.

Peraltro la legge 431/1998 elenca espressamente le fattispecie alle quali essa non si applica (art. 1 numero 2 lett. a), b), c), ed art. 1 numero 3) prevedendo che: «le dispo-sizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano:

a) ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della legge 1o giugno 1939, n. 1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalità di cui al comma 3 dell’articolo 2 della presente legge;

b) agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa norma-tiva vigente, statale e regionale;

c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.

«3. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7 e 13 della presente legge non si

applicano ai contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di condut-

tori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio, ai quali si applica-

no le disposizioni di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile. A tali

contratti non si applica l’articolo 56 della legge 27 luglio 1978, n. 392. 4. A decor-

rere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi

contratti di locazione è richiesta la forma scritta».

Capitolo Primo


5 La disciplina della locazione prevista dalla legge 431/1998

Il contratto di locazione ad uso abitativo disciplinato dalla legge 431/1998:

— deve essere concluso in forma scritta;— deve rispettare i limiti di durata previsti dalla legge 431/1998 (quattro anni più

quattro anni contratto a canone libero; tre anni più due anni contratto a canone concordato);

In definitiva in quali altri casi si applica la disciplina codi-

cistica della locazione?

Ricapitolando, la disciplina codicistica e, quindi, il contratto in esame attualmente si applica oltre che nelle ipotesi espressamente previste dall’attuale normativa e sopra richiamate, anche:

— alla locazione del locale box per uso privato; — alla locazione dei locali cantinola e deposito sempre di uso privato; — alla locazione per destinazione di portierato; — alla locazione ad uso foresteria nella locazione per uso turistico. Lo stesso contratto è adottabile nella redazione dei contratti liberi di cui alla legge 431/1998 per la parte in cui non sono previste clausole vincolate, come quelle dianzi indicate.





F.A.Q. In definitiva in quali altri casi si applica la disciplina codi-








F.A.Q.

In quali casi non si applica la legge 431/1998?

I contratti cui non si applica la legge 431/1998 sono quelli che ri-guardano:— gli alloggi di edilizia residenziale pubblica;— gli alloggi locati per finalità turistiche;— i contratti per uso transitorio in cui gli enti locali rivestano la qualità di condut-

tori;— i contratti di locazione di immobili destinati ad uso box privato, cantinola, uso

deposito privato, ad abitazione di portiere, ad uso foresteria.

In queste ipotesi si applicano le norme previste dal codice civile ed è obbligatoria la forma scritta.






F.A.Q. In quali casi non si applica la legge 431/1998?










F.A.Q.



Contratto di locazione stipulato ai sensi dell’art. 1571 c.c.Contratto di locazione

Tra: il sig.……………., nato a ……………il …………..e residente in ……………….. alla Via ………………..; C.F.:…………………………………...- denominato - parte locatrice –

E: il sig.……………., nato a ……………il …………..e residente in ……………….. alla Via ………………..; C.F.:…………………………………..- denominato parte conduttrice –

PREMESSO

— che il sig …………………….. è proprietario di una unità immobiliare sita in …………., Via ……………………….., piano…………, scala………………., int……..;

— che il sig. ………………… ha chiesto di poter prendere in locazione, tale consistenza immobiliare;

— che la parte locatrice ha aderito a tale richiesta per cui si pattuisce quanto segue:

1) La narrativa è patto e costituisce parte integrante della presente scrittura.2) Il sig. …………………….., d’ora innanzi denominato parte locatrice, concede in loca-

zione in favore del sig. …………………….., d’ora innanzi denominata parte conduttri-ce, l’immobile descritto in premessa, nello stato di fatto in cui si trova.

3) La parte conduttrice riconosce che l’immobile è in buono stato locativo e, nel prender-ne possesso, ne assume la custodia unitamente agli impianti fissi e mobili ivi esistenti e si obbliga a mantenere ogni cosa in buono stato locativo.

4) Ogni addizione che non possa essere rimossa in qualsiasi momento senza danneggiare i locali ed ogni altra miglioria od innovazione non potranno essere fatte dalla parte conduttrice senza la preventiva autorizzazione scritta della parte locatrice.

In ogni caso, esse rimarranno a beneficio dell’immobile, se non se ne chiederà la ridu-zione in pristino, senza che alla parte locatrice possa essere richiesto alcun indennizzo o rimborso spese.

5) La durata della locazione è di….……...con inizio dal………………….. e termine al……………………

6) Il canone della locazione è pattuito nell’importo di euro……… mensili da pagarsi anti-cipatamente all’inizio di ogni mese a mezzo contanti presso il domicilio del locatore.

7) Il canone di locazione, sarà aggiornato annualmente ed automaticamente e senza bi-sogno di espressa richiesta a decorrere dall’inizio del secondo anno, in relazione alla variazione assoluta dell’anno precedente e relativa al mese di scadenza nella misura del ………%.

8) È facoltà della parte conduttrice recedere in ogni momento dal contratto di locazione dandone preavviso con raccomandata A/R da pervenire alla locatrice perlomeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.

9) La parte conduttrice non potrà ritardare in alcun modo il pagamento del canone e degli oneri accessori oltre i termini stabiliti dalle vigenti disposizioni; per ogni giorno di ritardo oltre il quinto si applicherà un interesse di mora nella misura del ………….., senza necessità di costituzione in mora.

Il ritardato e/o mancato pagamento del canone oltre il giorno …………determinerà la risoluzione di diritto del contratto ai sensi dell’art. 1456 cc.

Capitolo Primo


10) L’immobile si concede per ………………………………………….11) È fatto divieto assoluto alla parte conduttrice di sublocare totalmente o parzialmente

l’immobile, di immettervi persone estranee o di cederlo o comunque mutarne la desti-nazione.

12) La parte conduttrice è considerata custode della cosa locata e dovrà mantenerla con la diligenza del buon padre di famiglia.

13) Restano a carico della parte conduttrice le riparazioni di piccola manutenzione ex art. 1609 c.c., nonché i danni conseguenti alla negligenza nell’uso della cosa locata e delle apparecchiature ivi esistenti.

Quando la cosa locata ha bisogno di riparazioni che non sono a carico della parte con-duttrice, quest’ultima è tenuta a darne tempestiva comunicazione scritta alla parte locatrice medesima.

14) La parte conduttrice esonera espressamente la parte locatrice da ogni e qualsiasi re-sponsabilità per danni diretti ed indiretti che dovessero derivare da fatto od omissione di altri inquilini dello stabile o di terzi, compreso il portiere.

15) La parte conduttrice si obbliga ad osservare e a fare osservare dai familiari o dipen-denti il regolamento interno dello stabile che dichiara di conoscere ed accettare.

16) La parte conduttrice si obbliga a corrispondere gli oneri condominiali, nella misura stabilita dalle tabelle millesimali e risultanti da preventivi e rendiconti.

17) La parte locatrice è esonerata da responsabilità in caso di interruzione dei servizi per cause indipendenti dalla sua volontà.

18) La parte locatrice, previo avviso, potrà ispezionare o fare ispezionare in qualsiasi mo-mento i locali affittati. In caso di vendita o risoluzione del rapporto locativo la parte conduttrice dovrà consentire la visita all’immobile da parte della locatrice o dei suoi incaricati nei giorni ed orari da stabilirsi.

19) A garanzia delle obbligazioni assunte con il presente contratto, la parte conduttrice ha corrisposto alla parte locatrice la somma di euro …………… non imputabili in conto pigioni adeguabili in base all’aumento del canone. Tale deposito, fruttifero/infruttifero di interessi per patto espresso, verrà restituito al termine della locazione previa verifi-ca delle condizioni dell’immobile e dopo aver accertato il pagamento da parte del conduttore di tutti gli oneri a suo carico.

20) In caso di mancato rilascio nel termine pattuito le parti di comune accordo convengo-no che il conduttore sarà tenuto al pagamento di una penale giornaliera di euro …………. per ogni giorno di ritardo in aggiunta alla indennità di occupazione dovuta e salvo il risarcimento del maggior danno.

21) L’onere della registrazione del contratto, così come la relativa spesa, ricadrà sui con-traenti in parti uguali.

22) A tutti gli effetti del presente contratto ed anche per la notifica di eventuali atti giudi-ziari, la parte conduttrice elegge domicilio presso l’immobile locato e presso la Casa Comunale ove è ubicato l’immobile medesimo.

23) La parte conduttrice autorizza espressamente la locatrice a fornire i propri dati personali anche a terzi per adempimenti riguardanti il rapporto locativo o comunque ad esso collegati.

Lì …………………

Il Locatore Il Conduttore



6 Il preliminare di locazione

Spesso accade che le parti, prima di sti-pulare il contratto di locazione, vogliano preventivamente sancire per iscritto l’ob-bligo di concluderlo.È questa l’ipotesi del preliminare del

contratto di locazione con il quale le parti si impegnano entro un dato periodo, a stipulare il contratto per iscritto prestan-do, quindi, definitivamente il consenso alla locazione.Questo contratto, che deve avere la me-desima forma del futuro contratto (e quindi attualmente quella scritta) può contenere anche alcuni elementi e condi-zioni del costituendo rapporto e, in gene-re, ad esso si ricorre quando l’immobile da concedere non è ancora disponibile.Quando si assume l’impegno alla locazio-ne in vista di un futuro da parte del terzo occupante occorre essere molto prudenti in quanto, soprattutto se l’immobile è occupato a titolo locativo non esiste nes-suna certezza (neanche in presenza di un provvedimento giudiziale) che lo stesso

venga rilasciato ad una data certa (che potrebbe slittare anche di un lungo perio-do).È opportuno condizionare l’efficacia del preliminare al concreto rilascio dell’immo-bile pattuendo che, in caso contrario, il preliminare si intenderà risolto senza che il conduttore possa pretendere alcunché per risarcimento, indennizzo o rimborso spese. Diversamente infatti il locatore potrebbe incorrere in notevole responsabilità ed essere tenuto a risarcimenti anche ingenti.

Nel caso di preliminare di locazione se l’immobile è già occupato da altro loca-tore, terzo, è bene essere prudenti in quanto non esiste alcuna certezza (neanche in presenza di un provvedi-mento giudiziale) che lo stesso venga rilasciato ad una determinata data (che potrebbe slittare anche di un lungo pe-riodo).È sempre opportuno, quindi, condizio-nare l’efficacia del preliminare al con-creto rilascio dell’immobile pattuendo che, in caso contrario, il preliminare si intenderà risolto senza che il condutto-re possa pretendere alcunché per risar-cimento, indennizzo o rimborso spese. Diversamente infatti il locatore potrebbe incorrere in notevole responsabilità ed essere tenuto a risarcimenti anche in-genti.

IL

CAVILLO

Nel caso di preliminare di locazione se l’immobile è già occupato da altro loca-tore, terzo, è bene essere prudenti in quanto non esiste alcuna certezza (neanche in presenza di un provvedi-mento giudiziale) che lo stesso venga rilasciato ad una determinata data (che potrebbe slittare anche di un lungo pe-riodo).È sempre opportuno, quindi, condizio-nare l’efficacia del preliminare al con-creto rilascio dell’immobile pattuendo che, in caso contrario, il preliminare si intenderà risolto senza che il condutto-re possa pretendere alcunché per risar-cimento, indennizzo o rimborso spese. Diversamente infatti il locatore potrebbe incorrere in notevole responsabilità ed essere tenuto a risarcimenti anche in-genti.

IL

CAVILLO


Capitolo Primo


7. La locazione di immobile in comproprietà

Come si è avuto modo di accennare nel caso in cui l’immobile oggetto della locazio-ne appartenga a più proprietari, è prevista la possibilità di una gestione autonoma da parte di uno solo di essi, anche senza un consenso formale degli altri.

In particolare il singolo proprietario:

— può concludere la locazione anche da solo dovendosi presumere che abbia agito con il consenso degli latri;

— può, sempre in via autonoma, curare la gestione del rapporto locativo formulan-do la disdetta ed agire in giudizio per il rilascio dell’immobile, sia per finita loca-zione che per la risoluzione per inadempimento o per il recesso per morosità.

Naturalmente tali autonome iniziative sono consentite, sempre sulla base della pre-sunzione del consenso da parte degli altri comproprietari per cui, qualora dovesse emergere ad esempio nell’ambito di un giudizio proposto dal singolo contitolare, il dissenso degli altri, l’azione dovrà ritenersi inammissibile per carenza di legittima-zione attiva.Ovviamente, nella ipotesi in cui il dissenso sia espresso dalla minoranza di compro-prietà secondo il criterio di cui all’art. 1105 del codice civile, l’iniziativa del contito-lare sarà ugualmente valida.Diversa è poi l’ipotesi in cui l’immobile sia condotto in locazione da uno dei com-proprietari.In tal caso, la detenzione dell’immobile discende non dalla con titolarità del bene ma dal rapporto locativo.

Se viene sottoscritta una ricevuta di pagamento a titolo di

acconto sul deposito cauzionale può considerarsi concluso

un preliminare di locazione?

Con l’entrata in vigore della legge 431/1998 anche il contratto preliminare di locazio-ne richiede la forma scritta ad substantiam dal quale devono risultare con sufficien-te precisione gli obblighi reciproci che le parti assumono in vista del futuro contrat-to, indicando anche l’immobile oggetto della locazione e la misura del canone. Inoltre la somma versata a titolo di acconto non può essere imputata come deposito cauzionale (non essendo le obbligazioni del contratto ancora sorte)ma come capar-ra confirmatoria.Pertanto è da escludersi che una semplice ricevuta con la dizione di cui trattasi possa equivalere ad un contratto preliminare di locazione.





F.A.Q. Se viene sottoscritta una ricevuta di pagamento a titolo di








F.A.Q.




Secondo un precedente orientamento giurisprudenziale, il comproprietario-in-quilino dell’immobile, anche allorquando il rapporto fosse stato dichiarato risolto o cessato, non poteva essere condannato alla riconsegna dell’immobile in quanto, essendone contitolare, persisteva comun-que la sua facoltà di goderne a tale titolo.Pertanto, per ottenere la liberazione o, comunque, la possibilità di gestire il rap-porto di comproprietà sull’immobile, le uniche strade possibili erano quelle della divisione del bene.Di recente la giurisprudenza ha cambiato orientamento ammettendo che al compro-prietario possa essere ordinato il rilascio del cespite allorquando, per qualsiasi motivo, il rapporto di locazione venga a cessare.

FAQ

Nel caso di concessione di un bene in locazione ad uno dei comproprietari, venuto a conclusione il rapporto locati-zio per scadenza del termine o per la pronuncia della sua risoluzione per inadempimento del conduttore, il pre-detto bene deve essere restituito alla comunione per consentire alla stessa di disporne e, attraverso la sua maggio-ranza, di esercitare la facoltà di goderne direttamente o indirettamente. Ne con-segue che il conduttore-comproprietario può essere condannato al rilascio del bene medesimo in favore della comu-nione.

IL

CAVILLO

Nel caso di concessione di un bene in locazione ad uno dei comproprietari, venuto a conclusione il rapporto locati-zio per scadenza del termine o per la pronuncia della sua risoluzione per inadempimento del conduttore, il pre-detto bene deve essere restituito alla comunione per consentire alla stessa di disporne e, attraverso la sua maggio-ranza, di esercitare la facoltà di goderne direttamente o indirettamente. Ne con-segue che il conduttore-comproprietario può essere condannato al rilascio del bene medesimo in favore della comu-nione.

IL

CAVILLO

Nella ipotesi in cui vi sia scissione tra usufrutto e nuda

proprietà sull’immobile chi è legittimato a locarlo?

Qualora il cespite da fittare è oggetto di usufrutto, la legittimazione a locare spetta senza dubbio al titolare di tale diritto in quanto, a norma dell’art. 984 del codice ci-vile, quest’ultimo è l’unico destinatario dei frutti civili del bene di cui trattasi.Tuttavia, occorre precisare che, in virtù del principio secondo cui chiunque ha la disponibilità dell’immobile che non sia in contrasto con le disposizioni di legge può concederlo in locazione, qualora il contratto venga stipulato dal nudo proprietario, il rapporto locativo in concreto riferibile all’usufruttuario a meno che quest’ultimo non vi si opponga.




F.A.Q. Nella ipotesi in cui vi sia scissione tra usufrutto e nuda






F.A.Q.



2 LA FORMA DEL CONTRATTO. LA MANCATA

CONCLUSIONE PER ISCRITTO E LA MANCATA REGISTRAZIONE

1. La forma scritta del contratto di locazione

Con la precedente normativa, il rapporto di locazione poteva sorgere indipendente-mente dalla redazione e sottoscrizione di un contratto e, quindi, perfezionarsi con la sola consegna dell’immobile e la corresponsione del canone da parte dell’inquili-no (prassi sintetizzata nella «stretta di mano»).Ancora oggi, ed a distanza di tanti anni dalla entrata in vigore della legge 431/1998, vi sono «reflussi» di tale consuetudine (che ha, peraltro, dato vita a non pochi in-convenienti soprattutto per il locatore), considerato anche che per molti essa rap-presenta un escamotage per non rendere nota al pubblico (in particolare al fisco) la locazione.Fatta tale precisazione che spiega l’esistenza residuale di contratti «verbali» bisogna evidenziare che la forma scritta introdotta dalla legge 431/1998 per gli usi abitativi, è stata dal legislatore imposta ad substantiam ed è quindi elemento essenziale per-ché possa sorgere un valido rapporto di locazione.Ciò significa che ogni volta che manca un contratto scritto, la locazione è nulla e cioè è come non fosse mai sorta nonostante l’esistenza di elementi idonei ad attestarla (come, ad esempio, la detenzione dell’immobile e le quietanze di pagamento del canone).

1.1 L’assenza della forma scritta e l’azione di indebito arricchimento

Se il contratto manca del supporto formale previsto dalla legge colui che di fatto si trova nell’immobile non ha alcun valido titolo, per cui non è detentore qualificato ma un semplice occupante che potremo definire «abusivo» e, quindi, le parti (a seconda della propria convenienza) potrebbero agire per ottenere una sentenza che dichiari la nullità ab origine della locazione di fatto, eliminandone gli effetti ex tunc.

Come detto nel capitolo precedente, il contratto di locazione deve essere concluso in forma scritta; è, quindi, opportuno esaminare in questo capitolo le conseguenze che scaturiscono dalla mancata osser-vanza di tale disposizione legislativa. Inoltre le sopravvenute disposizioni legislative hanno previsto conseguenze anche per la ipotesi in cui l’omissione riguardi la registrazione del contratto, per cui è opportuno approfondire gli sviluppi interpretativi di tali particolari norme.

Come detto nel capitolo precedente, il contratto di locazione deve essere concluso in forma scritta; è, quindi, opportuno esaminare in questo capitolo le conseguenze che scaturiscono dalla mancata osser-vanza di tale disposizione legislativa. Inoltre le sopravvenute disposizioni legislative hanno previsto conseguenze anche per la ipotesi in cui l’omissione riguardi la registrazione del contratto, per cui è opportuno approfondire gli sviluppi interpretativi di tali particolari norme.


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