GIUDICE DELL'ESECUZIONE: DR.SSA ILARIA BENINCASA PERIZIA ... · C e TRIBUNALE DI AREZZO GIUDICE DELL'ESECUZIONE: DR.SSA ILARIA BENINCASA PERIZIA DI STIMA ESECUZIONE IMMOBILIARE N.301/2014

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TRIBUNALE DI AREZZO

GIUDICE DELL'ESECUZIONE: DR.SSA ILARIA BENINCASA

PERIZIA DI STIMA

ESECUZIONE IMMOBILIARE N.301/2014

PARTI:

Banca del Valdarno – Credito Cooperativo società cooperativa

Xx Xx

CTU Geom. Pietro Rossetti

Via Roma, 125

52025 Montevarchi (AR)

Tel. 055/984494– [email protected]

[email protected]

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mailto:[email protected]



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INDICE ALLEGATI:

Allegato A – Documentazione Catastale

Allegato B – Visure Ipotecarie

Allegato C – Conformità Urbanistica

Allegato D – Certificati anagrafici

Allegato E – Atto di Provenienza

Allegato F – Certificato di Destinazione Urbanistica

Allegato G – Documentazione Fotografica

Allegato H – Elaborato grafico di rilievo, calcoli superfici e stima

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RELAZIONE TECNICA ESTIMATIVA

Il Sottoscritto Geom. Pietro Rossetti inscritto al Collegio dei Geometri di Arezzo al

n. 774 ed iscritto all’albo dei consulenti tecnici del Tribunale di Arezzo al n. 79, con

Studio Tecnico posto in Montevarchi, Via Roma no. 125, in riferimento all’incarico

affidatomi nell’udienza del giorno 22 dicembre 2015, si appresta a redigere la propria

relazione di stima, rispondendo alle richieste sotto riportate.

QUESITI:

1) verifichi, prima di ogni altra attività. la completezza della

documentazione ex art. 567 c.p., (estratto del catasto e certificati delle

iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei

venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato

notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei

registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice e al

creditore procedente i documenti e gli atti mancanti o inidonei;

Verificata la completezza della documentazione ex art.567 C.P.C. da i documenti

fornitomi: documentazione catastale, documentazione ipotecaria ventennale,

certificato di destinazione urbanistica gli stessi risultano completi.

2) provveda quindi subito all' integrazione; in particolare acquisisca. ove

non depositati: I) planimetria catastale e planimetria allegata all'ultimo

progetto approvato o alla concessione in sanatoria; 2) anche se anteriore

al ventennio, copia integrale del titolo di provenienza al debitore

dell'immobile pignorato;

La documentazione è stata completamente reperita ed elencata secondo le lettere

riportate nella certificazione notarile allegata agli atti:

- Abitazione ubicata nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO`

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sezione di CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)– Localita'

Castellina n. 18

Foglio 28, Particella 153, Sub.1, Categoria A/4, Classe 3, Consistenza Vani

16,5 Superficie Catastale Totale: 373 mq, Totale escluso aree scoperte: 364 mq,

Piano terra-primo, Rendita Euro 852,15.

- Magazzino ubicato nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO` sezione di

CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)– Localita' Castellina SNC

Foglio 28, Particella 153, Sub.2, Categoria C/2, Classe 5, Consistenza 116

mq, Superficie Catastale Totale: 97 mq, Piano seminterrato-terra, Rendita Euro

688,95.

- Garage ubicato nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO` sezione di


Foglio 28, Particella 153, Sub.3, Categoria C/6, Classe 4, Consistenza 95 mq,

Superficie Catastale Totale: 97 mq, Piano terra, Rendita Euro 539,70.

- BCNC ubicato nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO` sezione di

CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)– Localita' Castellina n. 18

Foglio 28, Particella 153, Sub.4.

- Terreno agricolo ubicato nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO`

sezione di CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)

Foglio 28, Particella 99, Qualità BOSCO MISTO, Classe 1, Superficie 1090

mq, Rendita Dominicale Euro 1,13, Rendita Agrario Euro 0,23.



Foglio 28, Particella 100, Qualità SEMIN ARBOR, Classe 2, Superficie

18030 mq, Rendita Dominicale Euro 130,36, Rendita Agrario Euro

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55,87.

- Area Rurale ubicata nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO` sezione di

CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)

Foglio 28, Particella 154, Superficie 0040 mq.



Foglio 28, Particella 155, Qualità SEMINATIVO, Classe 3, Superficie 6180









5520 mq, Rendita Dominicale Euro 24,23, Rendita Agrario Euro 14,25.







Foglio 29, Particella 141, Qualità BOSCO CEDUO, Classe 2, Superficie



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Foglio 29, Particella 227, Qualità VIGNETO, Classe 1, Superficie 9100 mq,

Rendita Dominicale Euro 51,70, Rendita Agrario Euro 37,60.

TITOLI EDILIZI RINTRACCIATI PRESSO IL COMUNE di Castelfarnco di

Sopra - Pian di Scò:

- Autorizzazione n.254 del 11.09.1982

- Concessione Edilizia in Sanatoria n.18 del 29.06.1996;

- D.I.A. prot. n.5419 in data 3.06.2000 integrata da successiva presentata in

data 15.07.2000 prot.n. 67;

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- Concessione edilizia in Sanatoria n.17 del 11.04.2001;

- Piano di Recupero approvato con Delibera del Consiglio Comunale n.30 del

15.07.2008;

3) predisponga l'elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche,

pignoramenti, sequestri. domande giudiziali) gravanti sul bene, ivi compresi: i

vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello

stesso, i vincoli connessi con il suo carattere storico- artistico. ovvero di

natura paesaggistica e simili, atti di asservimento urbanistici e cessioni di

cubatura. convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa al

coniuge. altri pesi o limitazioni d'uso (oneri reali, servitù, uso, abitazione,

obbligazioni propter rem ecc.):

Elenco Iscrizioni e Trascrizioni:

- Nota di trascrizione Rp n. 3890 19/05/1986 Descrizione ATTO

NOTARILE PUBBLICO Data 10/05/1986 Notaio DR. FERDINANDO

SORRENTINO Sede AREZZO(AR).

- Nota di trascrizione Rp n. 1845 del 13/02/1987 Descrizione ATTO

NOTARILE PUBBLICO Data 24/01/1987 Numero di repertorio 2210/1845

Notaio DR. MASSIMO TAITI Sede MONTEVARCHI (AR).








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Notaio DR. FABIO MILLONI Sede AREZZO (AR).



Notaio DR. FABIO MILLONI Sede AREZZO (AR).



Notaio DR. GIUSEPPE NOTARO Sede MONTEVARCHI (AR).


NOTARILE PUBBLICO Data 05/11/1988 Numero di repertorio

15733/10523 Notaio DR. GIUSEPPE NOTARO Sede MONTEVARCHI

(AR).

- Nota di trascrizione Rp n. 7579 del 27/07/1990 Descrizione SCRITTURA

PRIVATA CON SOTTOSCRIZIONE AUTENTICATA Data 20/07/1990

Numero di repertorio 10605/7579 Notaio DR. TAITI MASSIMO Sede

MONTEVARCHI (AR).



Notaio DR. WALTER BALZANO Sede SAN GIOVANNI V.NO (AR).

- Nota di iscrizione Rp n. 2060 del 24/10/1991 Descrizione ATTO


Notaio DR. EUGENIO IDOLO Sede SAN GIOVANNI V.NO (AR).

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15969/11554 Notaio DR. EUGENIO IDOLO Sede SAN GIOVANNI V.NO

(AR).




(AR).




(AR).














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Numero di repertorio 3828/2690 Notaio DR. FERDINANDO

SORRENTINO Sede AREZZO (AR).





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14490/10214 Notaio DR. WALTER BALZANO Sede SAN GIOVANNI

V.NO (AR).



Notaio DR. ALBERTO BERARDI Sede FIRENZE (FI).



Notaio DR. RICCARDO SORDI Sede PRATO (PO).



Numero di repertorio 2272/1700 Notaio DR. LUIGI ARICO’ Sede

FIRENZE (FI).



Numero di repertorio 2889/2122 Notaio DR. FERDINANDO

SORRENTINO Sede AREZZO (AR).


GIUDIZIARIO Data 17/03/1995 Numero di repertorio 4552/3374 Notaio

GIUDICE ISTRUTTORE TRIBUNALE Sede AREZZO (AR).





NOTARILE PUBBLICO Data 08/07/1997 Numero di repertorio 53272

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Notaio DR. BALZANO WALTER Sede SAN GIOVANNI VALDARNO

(AR).










(AR).







(AR).



Numero di repertorio 7978 Notaio DR. NOTARO ROBERTA Sede

TERRANUOVA BRACCIOLINI (AR).



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8766/1394 Notaio DR. NOTARO ROBERTA Sede TERRANUOVA

BRACCIOLINI (AR).



Notaio DR. NOTARO ROBERTA Sede TERRANUOVA BRACCIOLINI

(AR).



Notaio DR. ZAZZARO MARCELLO Sede BIBBIENA (AR).







- Nota di iscrizione Rp n. 63 del 17/01/2012 Descrizione ATTO NOTARILE

PUBBLICO Data 10/01/2012 Numero di repertorio 58525/12105 Notaio DR.

CHIOSTRINI MARCO Sede FIGLINE VALDARNO (FI).



Numero di repertorio 59390/12740 Notaio DR. CHIOSTRINI MARCO Sede

FIGLINE VALDARNO (FI).


GIUDIZIARIO Data 18/02/2014 Numero di repertorio 307/2014 Pubblico

ufficiale TRIBUNALE Sede AREZZO (AR).

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GIUDIZIARIO Data 13/03/2014 Numero di repertorio 258/2014 Pubblico

ufficiale TRIBUNALE Sede AREZZO (AR).

4) accerti l'esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale, nonché eventuali

spese condominiali insolute relative all'ultimo biennio (stante il disposto dell'art.

63 secondo comma disp. att. c.c.):

Lo scrivente non è venuto a conoscenza di vincoli o oneri di natura condominiale,

nonché eventuali spese condominiali insolute relative all'ultimo biennio.

5) rilevi l'esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici,

evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto;

Non è stata rilevata l’esistenza di diritti demaniali, di superficie, di servitù pubbliche.

Lo scrivente non è venuto a conoscenza di eventuali cause pendenti o di usi civici a

carico del proprietario.

6) riferisca dell'esistenza di formalità, vincoli e oneri che saranno cancellati

o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente (tra cui iscrizioni,

pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli), indicando i costi a ciò

necessari;

Dalle Visure ipotecarie effettuate ed allegate non risultano ulteriori iscrizioni,

trascrizioni e pignoramenti ulteriori oltre quelli sopraindicati.

7) descriva, previo necessario accesso all'interno, l'immobile pignorato

indicando: com une, località, via, numero civico, scala, piano, interno;

caratteristiche interne ed esterne; superficie commerciale in mq; altezza

interna utile: superficie commerciale in mq; esposizione; condizioni di

manutenzione; confini (nel caso di terreni); dati catastali attuali; eventuali

pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni. Qualora si tratti di più

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immobili pignorati, fornisca la descrizione analitica di ciascuno dei beni

compresi nel lotto (un paragrafo per ciascun immobile: appartamento, capannone

ecc.);

Ubicazione:

I fabbricati sono ubicati in Comune di Castelfarnco di Sopra - Pian di Scò, in

Localita Riguzze – Botriolo.

Vi si accede dalla Strada Provinciale del Botriolo percorrendo un breve tratto della

strada vicinale denominata “delle Riguzze” o “della Spina” e da questa, in forza di

una servitù di passo*, attraverso un percorso sterrato, in discreta pendenza, si giunge

al resede dei fabbricati (*servitù di passo citata nell’atto di acquisto stipulato il 14

dicembre 2004 dal Notaio Roberta Notaro) .

Gli immobili distano dai centri abitati di Castelfranco di Sopra e di San Giovanni

V.no rispettivamente km 3,2 e km 6,0 pertanto relativamente prossimi alle principali

infrastrutture e servizi.

Gli edifici sono situati in posizione rialzata ma in un contesto ambientale non

eccelso. Infatti nelle vicinanze sorgono edifici industriali e artigianali (in parte

vetusti) che deprimono il valore della zona. Inoltre a ridosso del fabbricato

principale, più precisamente sul prospetto tergale, prosegue in modo molto ripido e

rilevante, la sommità della collina (oltretutto il confine della proprietà, sul retro del

fabbricato è molto vicino a lo stesso e creando un effetto ulteriormente negativo

all’immagine complessiva del fabbricato.

Anche questo aspetto non migliora il contesto generale del luogo ove è ubicato

l’immobile, che, per tali fabbricati, riveste un importante valore.

Come già detto si giunge al fabbricato percorrendo una strada campestre in terra

battuta di rilevante pendenza ed in totale abbandono (riscontrabile dalla

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documentazione fotografica allegata). Allo stato attuale il tracciato della stessa è

poco individuabile e inagibile con normali autovetture essendo totalmente ricoperta

da arbusti e erbe infestanti (come riscontrabile dalla documentazione fotografica

allegata).

Infine debbo evidenziare che la zona è oggetto di un rilevante movimento franoso,

evidente sia nelle lesioni su un fabbricato che nella pericolosa inclinazioni dei pali di

sostegno della linea elettrica. Tale situazione è riscontrabile anche nelle Carta

Tecnica Regionale dove viene classificata come G. 4 (pericolosità geomorfologica

molto elevata) e G. 3 (pericolosità geomorfologica elevata).

I terreni agricoli risultano, ubicati per la maggior parte contigui al fabbricato ed in

unico corpo ad esclusione di tre piccoli appezzamento situati nelle vicinanze.

L’appezzamento principale è attraversato e raggiungibile, oltre che dai fabbricati

stessi, anche da una stradella campestre, sterrata, che conduce ad altre proprietà. La

maggior parte dei terreni sono declivi, di qualità seminativo ad eccezione di in

piccolo appezzamento di bosco ed un vigneto specializzato.

- Edifici –

Gli edifici sono costituiti da un ex fabbricato colonico di rilevanti dimensioni

sviluppato su due piani: piano terra e primo. Circostanti a questo fabbricato sussisto

altri edifici, un tempo utilizzati per l’attività agricola esercitata. Più in dettaglio si

tratta di un ricovero per suini con soprastante locali magazzino ed una vecchia

cantina interrata. Era presente anche una tettoia che è stata, però, demolita.

-Terreni agricoli -

I terreni sono situati in gran parte contigui ai fabbricati ed in unico corpo ad

esclusione di tre piccoli appezzamento situati nelle vicinanze.. La maggior parte dei

terreni sono declivi, di qualità seminativo ad eccezione di in piccolo appezzamento

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di bosco ed un vigneto specializzato. Il tutto come rappresentato nella planimetria

allegata.

Caratteristiche e stato di manutenzione degli edifici:

I fabbricati nel suo complesso si trovano in cattivo stato di manutenzione ed in totale

abbandono sommersi da vegetazione di ogni sorta. Sono costituiti da un ex fabbricato

colonico di rilevanti dimensioni. Circostanti a questo fabbricato sussistono altri

edifici, un tempo utilizzati per l’esercizio l’attività agricola.

edificio principale –

trattasi di un vecchio e tipico edificio colonico di ampie dimensioni, a pianta

rettangolare di due piani concluso da una copertura a padiglione. Vari interventi di

manutenzione, susseguitisi negli anni hanno però tolto molta “dignità” al fabbricato.

Il fabbricato è inabitato ed in cattivo stato di manutenzione. Le murature portanti

sono in conci di pietra intonacati mentre i solai di varie tipologie nello specifico:

orditura in legno, volte in laterizio a crociera, laterocemento. La copertura è in

travetti di cemento e tavelle di laterizio con manto in tegole di laterizio.

Descrizioni dei due piani:

piano terra – questo piano è costituito da vari locali, un tempo adibiti a cantine,

magazzini e stalle. Attualmente si trovano privi di pavimenti, intonaci ed impianti.

Gli infissi, esterni e interni, sono quasi totalmente assenti od in pessimo stato .

Alcune aperture esterne sono state manomesse e sono prive di soglie.

piano primo – questo piano, collegato al piano terra da una scala interna, è la parte

destinata all’abitazione del fabbricato ed è costituito da vari locali di ampie

dimensioni. Le condizioni generali sono molto mediocri e scadenti, sia come

tipologia di materiali che come manutenzione. Gli infissi sono in parte cattive

condizione (alcuni non recuperabili) o assenti.

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Allo stato attuale gli immobili non sono agibili- utilizzabili ne abitabili.

Il tutto come riscontrabile anche nella documentazione fotografica e negli elaborati

grafici allegati.

Superficie commerciale

Calcolo superficie commerciale secondo il DPR 138/98:

APPARTAMENTO - superficie vani principali 263,18 mq

sup. vani accessori diretti 131,37mq

superficie terrazze-loggia 1,57 mq

CANTINA sup. vani accessori indiretti 6,64 mq

RESEDE 200,00 mq

TOTALE 602,75 mq

(come meglio riportato nella tabelle dell’allegato H)

Annessi agricoli in corpo staccato –

Edificio per il ricovero degli animali e magazzino:

si tratta di un vecchio e modesto manufatto di due piani a pianta rettangolare –

irregolare concluso da una copertura a due falde in pessimo stato di manutenzione.

La struttura è praticamente ricoperta dalla vegetazione. Le murature portanti sono in

pietrame e laterizio. La copertura è realizzata in profilati metallici e lamiera ondulata,

parzialmente crollata.

Il fabbricato, come detto, è in cattivo stato di manutenzione soprattutto anche a

causa di movimento franoso, in atto, che ne ha compromesso, in modo importante, la

struttura. Allo stato attuale, per motivi legati alla sicurezza, non è accessibile

all’interno per le rilevanti lesioni sulle murature portanti presumibilmente causate

dal movimento franoso in atto.

Il piano terra era adibito al modesto allevamento dei suini della famiglia

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colonica mentre il piano primo era utilizzato per il deposito di attrezzi. Non sono

presenti impianti di alcun tipo.

Ritengo opportuno precisare ed evidenziare, nuovamente: i fenomeni di dissesto

geologico che interessano, in particolar modo, l’annesso e la zona intorno ad esso.

Tale situazione è evidenziata anche nella Carta Tecnica Regionale ove è definita:

“area di pericolosità geomorfologica classificata come molto elevata G. 4.”


DEPOSITO ATTREZZI - superficie vani principali 78,82 mq

STALLETTO superficie vani principali 62,24 mq

RESEDE 23,30 mq

TOTALE 164,36 mq

(come meglio riportato nella tabelle dell’allegato H)

Locale interrato ad uso cantina – ubicato nel circostante resede:

Trattasi di vano interamente interrato a cui si accede da una porta esterna protetta da

tettoia in muratura. Il soffitto del locale è costituito da una volta a botte in mattoni, le

pareti, presumibilmente scavate nel terreno sono stuccate a malta cementizia. La

volta in mattoni presenta una lesione strutturale, le condizioni generali sono

modeste.


(tale manufatto è identificato e conteggiato nella tabella del fabbricato principale)

“Tettoia”

la rimessa- tettoia è stata totalmente demolita. Era situata, in corpo staccato, nel

resede del fabbricato principale (rappresentata nel foglio 38 particella 153 sub 3) allo

stato attuale è presente solo la platea in cemento a cui era, presumibilmente, ancorata.

Preciso che della stessa risulta demolita con comunicazione del 18 aprile 2007

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Prot. n. 2241. Tale dichiarazione risulta a gli atti del Piano di Recupero approvato

(ma non rilasciato) con delibera del Consiglio Comunale N. 30 del 15/07/2008.

Dati Catastali

- Abitazione ubicata nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO` sezione di


Identificazione catastale

Catasto Fabbricati - Foglio 28, Particella 153, Sub.1, Categoria A/4, Classe

3, Consistenza Vani 16,5 Superficie Catastale Totale: 373 mq, Totale escluso

aree scoperte: 364 mq, Piano terra-primo, Rendita Euro 852,15.

Intestati:

XX Xx nato a CASAL DI PRINCIPE il 10/10/1950 C.F. XX

Proprieta` per 1/1 in regime di separazione dei beni.

- Magazzino-ricovero animali ubicato nel Comune di CASTELFRANCO

PIANDISCO` sezione di CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)–

Localita' Castellina SNC


Catasto Fabbricati - Foglio 28, Particella 153, Sub.2, Categoria C/2, Classe 5,

Consistenza116mq, Superficie Catastale Totale: 97 mq, Piano seminterrato-

terra, Rendita Euro 688,95.

Intestati:



- Tettoia ubicato nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO` sezione di



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Catasto Fabbricati - Foglio 28, Particella 153, Sub.3, Categoria C/6, Classe 4,

Consistenza 95 mq, Superficie Catastale Totale: 97 mq, Piano terra, Rendita

Euro 539,70.

Intestati:



- BCNC ubicato nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO` sezione di



Catasto Fabbricati - Foglio 28, Particella 153, Sub.4.

Intestati:






Catasto Terreni - Foglio 28, Particella 99, Qualità BOSCO MISTO, Classe 1,

Superficie 1090 mq, Rendita Dominicale Euro 1,13, Rendita Agrario Euro

0,23.

Intestati:






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Catasto Terreni - Foglio 28, Particella 100, Qualità SEMIN ARBOR, Classe

2, Superficie 18030 mq, Rendita Dominicale Euro 130,36, Rendita Agrario

Euro 55,87.

Intestati:



- Area Rurale ubicata nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO` sezione di

CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)


Catasto Terreni - Foglio 28, Particella 154, Superficie 0040 mq.

Intestati:






Catasto Terreni - Foglio 28, Particella 155, Qualità SEMINATIVO, Classe 3,


19,15.

Intestati:






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Catasto Terreni - Foglio 28, Particella 156, Qualità SEMINATIVO,

Classe 3, Superficie 0510 mq, Rendita Dominicale Euro 2,24, Rendita

Agrario Euro 1,58.

Intestati:








Euro 14,25.

Intestati:








Euro 6,79.

Intestati:




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Catasto Terreni - Foglio 29, Particella 141, Qualità BOSCO CEDUO, Classe

2, Superficie 2430 mq, Rendita Dominicale Euro 1,25, Rendita Agrario Euro

0,38.

Intestati:








41,17.

Intestati:








13,76.

Intestati:

XX Xx nato a CASAL DI PRINCIPE il 10/10/1950

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C.F. XX Proprieta` per 1/1 in regime di separazione dei beni.






Euro 71,15.

Intestati:








Euro 108,21.

Intestati:






Catasto Terreni - Foglio 29, Particella 227, Qualità VIGNETO, Classe 1,

Superficie 9100 mq, Rendita Dominicale Euro 51,70, Rendita Agrario

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Euro 37,60.

Intestati:

XX Xx nato a CASAL DI PRINCIPE il 10/10/1950 C.F. XX Proprieta` per

1/1 in regime di separazione dei beni.

8) accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero

civico, piano, interno, dati catastali e confini nel caso di terreni) e quella

contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità:

a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l'immobile e

non consentono la sua univoca identificazione;

I dati riportati nel pignoramento sono corretti ed univoci.

b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono

l'individuazione del bene;


c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali,

hanno in precedenza individuato l'immobile; in quest'ultimo caso rappresenti

la storia catastale del compendio pignorato;


9) proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per

l'aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di

idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all'accatastamento

delle unità immobiliari non regolarmente accatastate, anche senza il consenso del

proprietario;

Sono necessarie alcune variazioni castali in quanto i beni non sono correttamente

rappresentati. Tali variazioni catastali sono però, legate all’esito della legittimazione

delle opere abusive attraverso istanza di accertamento di conformità .

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10) indichi l'utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale,

acquisendo, nel caso di terreni, il certificato di destinazione urbanistica;

Destinazione urbanistica: Aree agricole della Conca intermontana A ci3 - Aree di

tutela morfologica. Aree di trasformazione, riqualificazione o potenziamento: Aree e

tessuti da trasformare - R1 - Tessuti urbanistici da ristrutturare con piano approvato .

Sigla: R1. Area Naturale Protetta di Interesse Locale ANPIL "Le Balze"

11) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o

concessioni amministrative e l'esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In

caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa

urbanistico – edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati

e dica se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile ed i relativi costi,

assumendo informazioni presso gli uffici comunali competenti;

1) edificio principale

l’immobile presenta alcune difformità rispetto a gli atti autorizzativi appresso

indicati:

D.I.A. protocollo n. 6792 del 15 luglio 2000 ; Autorizzazione in Sanatoria n. 17 del

11 aprile 2001 e il Piano di Recupero approvato ( ma non rilasciato) con delibera del

Consiglio Comunale N. 30 del 15/07/2008 - pubblicato sul BURT n.35 del

27/08/2008 (pertanto ancora in vigore per circa due anni).

Difformità:

fino alla validità del Piano di Recupero le difformità consistono, essenzialmente,

nell’altezza in gronda e nella demolizione del volume attiguo al fabbricato sul

prospetto laterale sinistro ( o est).

Preciso dopo la scadenza del Piano di Recupero (e che gli interventi previsti nello

stesso, ovviamente non vengano attuati) alle difformità sopra citate si

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aggiungerà anche la modifica del tetto, la non realizzazione della colombaia ed altre

opere interne prevista nella D.I.A protocollo n. 6792 del 15 luglio 2000.

2) annesso ex porcilaia – magazzino

- Autorizzazione n.254 del 11.09.1982

Come rappresentato nella descrizione del manufatto non è stato possibile accedere

all’immobile per le precarie e pericolose condizioni dello stesso; oltre alla rilevante

quantità di vegetazione che lo sommerge (come visibile nella documentazione

fotografica).

3) tettoia in corpo staccato

la tettoia, come precedentemente detto, è stata demolita con Comunicazione del 18

aprile 2007 Prot. n. 2241 citata nel piano approvato con Delibera del Consiglio

Comunale n.30 del 15.07.2008. Premesso che l’atto abilitativo, “Accertamento di

Conformità in Sanatoria” (art. 209 della L.R. 65/2014) viene rilasciato dal comune

interessato ed è implicito che possono verificarsi richieste discrezionali dell’ente o

degli enti interessati non del tutto valutabili e prevedibili dallo scrivente.

Pertanto ed in relazione alle verifiche di sanabilità delle difformità registrate sugli

immobili, pur nella preminente volontà da parte di questo ausiliario di fornire dati e

informazioni complete nel rispetto dell’incarico ricevuto, - in ordine alle limitazioni

d’indagini esposte – lo scrivente deve constatare la pratica impossibilità di fornire un

quadro dettagliato, esaustivo e definitivo sul punto.

D’altra parte – per la natura ed i limiti insiti del mandato rimesso all’esperto, non

pare possibile intendere questo finanche teso a sostituire l’espressione che compete

per legge agli uffici deputati circa i termini di ammissione delle istanze e

l’indicazione dei relativi adempimenti, oneri, sanzioni e pagamenti, manifestazione

che gli uffici, alle risultanze delle consultazioni svolte, rimandano all’esito

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dell’istruttoria conseguente alla presentazione di pratica completa di elaborati scritto-

grafici di dettaglio.

Alla luce di ciò, nel quadro del rispetto del mandato ricevuto e delle limitazioni

rappresentate, quanto contenuto nel presente elaborato è da intendersi formulato di

termini orientativi e previsionali e, per quanto attiene agli importi economici, in

indirizzo prudenziale, ciò al fine di avere un quadro utile di massima per le finalità

peritali.

In conclusione, pertanto, è da precisare che quanto indicato può essere soggetto a

possibili modificazioni ovvero variazioni e che le assunzioni sono state operate in

ragione della normativa vigente al momento dell’elaborazione della relazione

peritale.

Nel caso specifico le opere da legittimare sono, da informazioni assunte, assentibili.

Costi ed oneri (sanzioni ed oblazioni)

Considerato la tipologia delle illegittimità esistenti negli edifici, le sanzione,

l’oblazione, l’attività professionale occorrente per giungere al rilascio

dell’accertamento di conformità, e la conseguente variazioni catastali possiamo

(premesso quanto sopra specificato) determinare un costo complessivo di circa €

4.500,00.

12) accerti lo stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del

titolo in base al quale è occupato; ove il bene sia occupato da terzi in base a contratto di

affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, la scadenza del contratto, la data

di scadenza per l'eventuale disdetta, I eventuale data di rilascio fissata o lo stato della

causa eventualmente In corso per Il rilascio; in caso di beni di natura agricola, e

comunque in genere, lo stimatore assumerà informazioni presso il debitore, Il terzo

occupante, i vicini o le associazioni di categoria, effettuando ricerche presso

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l'Ufficio del Registro con il nominativo ottenuto attraverso le informazioni assunte;

Gli immobili nel suo complesso non sono ne utilizzabili e ne

agibili/abitabili.

13) alleghi, avendone fatto richiesta presso i competenti uffici dello stato civile. il

certificato di stato libero o l'estratto per riassunto dell'atto di matrimonio

degli esecutati titolari degli immobili pignorati (nel caso in cui non sia noto il

Comune in cui è stato contratto il matrimonio, tale luogo sarà desunto dal

certificato di matrimonio richiedibile nel Comune di residenza): in caso di

convenzioni matrimoniali particolari (non di semplice convenzione di

separazione dei beni) acquisisca copia delle stesse presso i competenti uffici;

Allegato D – Certificati anagrafici

14) ove l'immobile sia occupato dal coniuge separato o dall' ex coniuge del

debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa

coniugale (verificando se lo stesso è stato trascritto in favore del coniuge

assegnatario);

L'immobile non è occupato dal coniuge separato o dall' ex coniuge del

debitore esecutato.

15) precisi le caratteristiche degli impianti elettrico, idrico, termico, precisando la

loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari alloro

adeguamento;

Gli impianti sono mancanti o totalmente inadeguati alle normative vigenti. Il

probabile costo per la realizzazione degli stessi si può stimare in euro

30/35.000,00. Preciso che tale costo non deve essere sottratto dalla stima del

fabbricato in quanto lo stesso è stato valutato nelle condizione in cui si trova.

16) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti. Provveda, in

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quest'ultimo caso, alla loro formazione, possibilmente rispettando la tipologia

complessiva del bene come originariamente acquistato dal debitore esecutato

(appartamento con garage e soffitta; villetta; ecc..) e comunque evitando eccessive

frammentazioni in lotti (le quali possono anche determinare una perdita di valore

del compendio). In ogni caso descriva le vie di accesso (pedonale e carraio) ai lotti

(passaggio pedonale e/o carraio sugli altri lotti, o su beni di terzi) evitando la

creazione di lotti interclusi e redigendo apposita planimetria esplicativa;

Ritengo, per molti aspetti, molto più conveniente alienare gli immobili in un solo

lotto.

17) determini il valore dell’immobile, considerando lo stato di conservazione

dello stesso e come opponibili alla procedura i soli contratti di locazione; quanto ai

provvedimenti di assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta

opponibile alla procedura solo se trascritta in data anteriore alla data di

trascrizione del pignoramento, in questo caso l’immobile verrà valutato tenendo

conto. che l'immobile resterà nel godimento dell’ex coniuge e dei figli fino a

raggiungimento dell'indipendenza economica -presumibilmente 28 anni -

dell'ultimo dei figli) ed applicando, dopo aver determinato il valore del bene,

un abbattimento forfettario (indicativamente del 15-20%), in considerazione

dell‘assenza di garanzia per vizi, della differenza tra oneri tributari su base

Catastale e reale, e di quanto suggerito dalla comune esperienza circa le

differenze fra libero mercato e vendite coattive;

Immobile principale e cantina interrata - in corpo staccato:

In riferimento al valore dell’immobile oggetto di detta esecuzione, lo

scrivente, sulla base dei valori di mercato di immobili simili per

caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ai valori dell’osservatorio

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immobiliare (OMI) che valutano in questa zona valori compresi tra €.

1.000,00 / €. 1 .500,00 per le abitazioni economiche in normale stato; alla

loro ubicazione, alle caratteristiche dimensionali, ed all’epoca di costruzione,

fanno si che l’immobile non abbia un ordinario apprezzamento sul mercato

immobiliare essendo in pessime condizioni, di rilevanti dimensioni che

impongono ingenti somme di denaro per il restauro.

I dati così dedotti e rapportati alla univoca consistenza della superficie

commerciale calcolata come previsto dalla DPR 138/98 e più precisamente

per mq. 602.75 circa sono relativi alla parte abitativa oltre la cantina interrata

ed il resede. Lo scrivente stima il fabbricato, con il più probabile valore di

mercato medio, in €. 488.77/mq di “superficie commerciale” per un totale di

€. 294.607,49 .

A questo valore devono però sottratte i costi per l’accertamento di

conformità accertati in euro 4.500,00.

Pertanto il valore complessivo è di €. 290.107,49

Magazzino e ex ricovero suini:

In riferimento al valore dell’immobile oggetto di detta esecuzione, lo

scrivente, sulla base dei valori di mercato di immobili simili per

caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ai valori dell’osservatorio

immobiliare (OMI) che valutano in questa zona valori compresi tra €.435,00

/ €. 640 ,00 per i magazzini in normale stato; alla loro ubicazione, alle

caratteristiche dimensionali, ed all’epoca di costruzione, fanno si che

l’immobile non abbia un ordinario apprezzamento sul mercato immobiliare

essendo in pessime condizioni.

I dati così dedotti e rapportati alla univoca consistenza della superficie

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commerciale calcolata come previsto dalla DPR 138/98 e più precisamente

per mq. 164.36 circa relativi al deposito e resede, lo scrivente stima il

fabbricato con il più probabile valore di mercato medio in €. 150,00/mq di

“superficie commerciale” per un totale di €. 24.654,00 circa. Quanto stimato

scaturisce anche della pericolosità geologica molto elevata (G 4) dell’area in

cui è collocato il fabbricato, che, di fatto, “obbliga” a eseguire costosi

interventi di monitoraggio e bonifica per la messa in sicurezza della zona.

Interventi previsti e non derogabili dalla normativa di riferimento. Tali opere

potrebbero perfino rendere antieconomico il recupero del manufatto

esistente, non escludendo la sua ricollocazione in una zona diversa da quella

attuale.

- terreni:

Valore VAM € 255,450.20

Valore Stimato € 160,000.00 circa.

**************************

Valore Complessivo Stimato:

Pertanto il più probabile valore di mercato complessivo degli immobili

sopra descritti, con ulteriore abbattimento del 15.00%, da quanto

suggerito dalla comune esperienza circa le differenze fra libero mercato

e vendite coattive è così determinato: valore complessivo di € 474.761,49

con un abbattimento di € 71.214,22 (pari al 15%) corrisponde al valore

pari a € 403.547,27.

Arrotondato a €. 405.000,00 (quattrocentocinquemila/00euro).

18) se l'immobile è pignorato solo pro-quota:

- dica se esso sia divisibile in natura e proceda, in questo caso, alla

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formazione dei singoli lotti indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo

conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali

conguagli in denaro. In tal caso l'esperto dovrà verificare ed

analiticamente indicare le iscrizioni e trascrizioni presenti anche sulle quote

non pignorate; in caso di terreni, proponga in allegato alla perizia un’ipotesi di

frazionamento, e solo una volta intervenuta l’approvazione da parte del giudice,

sentite le parti, proceda alla conseguente pratica, anche senza il consenso del

proprietario, allegando i tipi debitamente approvati dall’Ufficio competente;

- proceda, in caso contrario, alla stima de Il intero. esprimendo

compiutamente il giudizio di eventualmente anche alla luce dì quanto disposto

dall'art. 577 C.P.C.; fornisca altresì la valutazione della sola quota, quale mera

frazione del valore stimato per l’intero immobile;

L'immobile non è pignorato per pro-quota.

19) nel caso di pignoramento della sola nuda proprietà o del solo usufrutto

determini il valore del diritto pignorato applicando i coefficienti fiscali al valore

stimato de Il' intero;

L’immobile non è pignorato per la nuda proprietà o usufrutto.

20) nel caso di immobili abusivi e non sanabili indichi il valore del terreno;

I fabbricati non sono abusivi.

Tanto doveva lo scrivente, ad evasione dell’incarico ricevuto, restando a disposizione per

qualsiasi chiarimento possa occorrere.

Montevarchi, 27 Giugno 2016 Il CTU

(Geom. Pietro Rossetti)

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GIUDICE DELL'ESECUZIONE: DR.SSA ILARIA BENINCASA PERIZIA ... · C e TRIBUNALE DI AREZZO GIUDICE DELL'ESECUZIONE: DR.SSA ILARIA BENINCASA PERIZIA DI STIMA ESECUZIONE IMMOBILIARE N.301/2014