Teme 1. SVOJINA/VLASNI[TVO 2. SVOJINSKI STATUS I ZEMLJIŠNA POLITIKA U EX-KOMUNISTIČKIM ZEMLJAMA 3. SVOJINSKI STATUS i ZEMLJIŠNA POLITIKA U ZEMLJAMA TRŽIŠNE PRIVREDE 4. GRADJEVINSKO ZEMLJIŠTE U SRBIJI 5. REFORMSKE OSNOVE UPRAVLJANJA GRADJ. ZEMLJIŠTA 6. GRADJEVINSKO ZEMLJIŠTE I JAVNI INTERES 1.SVOJINSKI STATUS GRADJEVINSKOG ZEMLJIŠTA I KVALITET ŽIVLJENJA Svojina/vlasništvo

• Oblik korišćenja i raspolaganja stvarima i prisvajanja njihovih plodova, kojima se odražava odnos svojine kao pravne kategorije prema radu njenog titulara, odnosno

• Odnos subjekta prema stvari koji se sastoji iz ovlašćenja nosioca prava svojine, vlasnika da drži i koristi stvari koje mu pripadaju i da njima raspolaže,

• Svojina je, u opštem smislu, prirodno i društveno uslovljen proces i odnos koji sadrži celokupnost odnosa ljudi prema prirodi i medjusobno, posredstvom kojih se produkuju i raspodeljuju materijalna dobra.

• Kao pravni pojam, vlasništvo kao najšire ovlašćenje na stvarima obuhvata: 1. pravoposedovanja (ius posedendi) 2. pravo korišćenja (ius usedendi) 3. pravo raspolaganja (ius abudendi) 4. pravo ubiranja plodova i prihoda od zemljišta (ius fruendi).

Dva osnovna shvatanja pojma svojine i svojinskih odnosa (u zavisnosti od idejno-političkih koncepcija): 1.Formalističko

• svojina je odnos čoveka i stvari; • svojina je fizičko posedovanje i iskorišćavanje stvari od strane čoveka; • ima više oblika vlasti čoveka na stvarima, a da je svojina najpotpunija , apsolutna,

takoreći neograničena vlast čoveka na stvarima (npr.zaloga to nije); • Problem svojinskih odnosa sveden na to ko, koja i kakva prava ima nad stvarima.

2.Naučno shvatanje pojma svojine • Ljudi koriste, poseduju i raspolažu stvarima po raznim osnovima, a svojina je jedan

poseban osnov koji sadrži najpotpunija ovlašćenja ljudi u raspolaganju stvarima.

1

• Svojinu odredjuju društveni odnosi, odnosi u kojima ljudi koriste, raspolažu , prisvajaju stvari;

• Suština svojine je društveni odnos izmedju ljudi povodom stvari. • Prisvajanje obuhvata odnose ljudi prema prirodi i odnose medju ljudima, i uslovljeno je

raznim istorijskim, političkim, socio-ekonomskim i dr.faktorima. Razlike izmedju Formalističkog i naučnog shvatanja svojine

• Formalističko shvatanje se zadržava na površini pojava, a naučno shvatanje ulazi u njihovu dručtvenu odredjenosr i suštinu, pokazujući da preko pojave odnosa čoveka i stvari trebalo bi ići do suštine;

• Formalističko shvatanje svojstveno onima koji iz političkih razloga izbegavaju da ulaze u suštinu odnosa;

• Naučno shvatanje svojstveno zagovornicima socio-ekonomske osnove odnosa i kategorija u društvu;

• Oba shvatanja imaju legitimitet u različitim zemljama Vidovi pojma svojine:

• u ekonomskom smislu-pojam koji se odnosi na ekonomsko korišćenje, za prisvajanje stvari-ljudske potrebe.Izražava ekonomski i socio-ekonomski odnos.

• pravnom smislu-pojam za pravni izraz i za[titu ekonomskog prisvajanja i korišćenja materijalnih dobara. Pravnim putem fiksira se ekonomsko prisvajanje. Propisi su izraz socio-ekonomskog prisvajanja, i povratno-štite prisvajanje i obezbedjuju mu razvoj koji odgovara interesima društva na vlasti, u čijem se interesu i vrši prisvajanje. Pravni propisi (Ustav, zakoni) regulišu razna prava u raspolaganju dobara. Pravno regulisanje u svim socio-ekonomskim sistemima.

Dva pravna koncepta zemljišnog vlasništva:

• Rimsko pravo, dominira na evropskom kontinentu, poznaje apsolutno pravo nad stvarima kao osnovu za njihovu upotrebu,

• Englesko običajno pravo, prema kome se iz prava upotrebe izvodi i pravo vlasništva (zato postoji “vlasnik prava”, odnosno vlasnik interesa na stvarima). Ovaj pristup pravu korišćenja zemljišta, kao osnove za uspostavljanje vlasništva, značajan je zbog sagledavanja mogućnosti društvene zajednice da zadrži pravo nad zemljištem kao prirodnim dobrom i označava da koncept apsolutnog privatnog prava nad zemljištem nije tako univerzalan kao što se misli.

• U savremenoj tržišnoj ekonomiji, postoji razlika izmedju stvarnog vlasništva i donošenja odluka o upotrebi tog vlasništva.

• Postojanje razlike izmedju posedovanja i vlasništva-posedovanje omogućava korišćenje datog dobra, a vlasni[tvo pravo da se ono upotrebi.

Pravo na zemljište-deo ljudskih prava

• Svrstava se u oblast stvarnih prava, koja su različito regulisana u raznim sistemima, • U sistemima u kojima pravo privatne svojine čini osnov društva, država zadržava prava

da u javnom interesu ekspropriše zemljište,

2

• Pravo na zemljištu čine: pravo prodaje, pravo davanja u zakup, pravo stavljanja pod hipoteku, pravo povraćaja, pravo planske kontrole, pravo promene namene, pravo izgradnje, pravo uklanjanja objekta i dr.

• Sa stanovišta korišćenja gradskog zemljišta, posebno javnog zemljišta (u tržišnom ili socijalističkom sistemu), najvažnije je pravo lizinga koje predstavlja obligaciono-pravni odnos i zakonsku osnovu za rentiranje zemljišta u svim oblicima svojine na odredjeni (duži) period.

Sadržina prava svojine i njegova ograničenja

• Pravo svojine je isključivo, nedeljivo, jedinstveno, elastično. • Ovlašćenje vlasnika da se usprotivi bespravnom uznemiravanju u vršenju svojine i

njegova obaveza da trpi ona uznemiravanja koja imaju pravni osnov (npr.urbanističku pravnu normu);

• Pravo svojine, čija se sadržina konkretno odražava kroz pravo korišćenja, pravo raspolaganja i ubiranja efekata, ograničeno je u onoj meri u kojoj je vlasnik dužan da u korist zajednice/države trpi uznemiravanja u vršenju tog prava. Razlikuje se i obim ograničenja prava svojine.

• Iako pojedinci i grupe uživaju maksimalna svojinska prava na zemljištu, ova prava su podložna odredjenim ograničenjima koja propisuje država, regioni i lokalne samouprave.

• Ograničenja prava svojine u javnom interesu • Ograničenje svojine na zemljištu (npr.zemljišni maximum); • Ograničenja zbog urbanističkih potreba (urb.pravnih normi-veličina parcela, oblik,pravila

gradjenja i dr.); • Ograničenja radi zaštite spomenika kulture i zaštite prirode (npr.zabrana prometa

predmetau svojini gradjana koja su većeg kulturnog značaja); • Ograničenja radi zaštite biljnog i životinjskog sveta; • Gradjevinsko zemljište ima liberalniji pravni režim od režima dobara od opšteg interesa.

Pravo korišćenja je dosta ograničeno-kome se daje i kakva je namena tog zemljišta Oblici ograničenja prava svojine u javnom interesu

• Porezi (država ustanovljava imovinske poreze, porez na uvećanu vrednost zemljišta), • Javna, planska i urbanistička regulativa, koja obuhvata: (a) javnu kontrolu privatnog

zemlji[ta preko urbanističkih planova, pravila parcelacije, zoninga, pravila gradjenja, zaštite životne sredine isl. (b) javnu kontrolu javne svojine.

• Eksproprijacija (oduzimanje i/ili ograničavanje prava radi javnog interesa za potrebe za koje privatni sektor obično nije zainteresovan.

Ograničenja svojine u interesu pojedinaca (trećih lica, suseda)

• Pravo pristupa na nečije dobro u stanju nužde/hitnosti; • Pravo pristupa na tudje zemljište radi sakupljanja plodova (palih na tudje) i traženja

izgubljenih stvari; • Ograničenje prava na otudjenje nepokretnosti;

3

• Ograničenje prava korišćenja u interesu suseda (tj.za[tita susedskih prava, kao što su:zaštita od imisija, pravo nužnog prolaza, zabrana potkopavanje, granični odnosi i dr.)

Podela svojine

• Privatna svojina, • Javna svojina (državna, opštinska, lokalna, komunalna, svojina preduzeća u javnom

sektoru, institucionalni vlasnici-penzioni fond, fond socijalnog osiguranja i sl) • Privatni vlasnici gradjevinskog zemljišta moraju da poštuju urbanističke pravne

norme i urbanističke pravne akte – iz čega sledi da nema nadmoći privatne svojine. Vrste svojine:

• Državna, (društvena)-oblik u kome se država pojavljuje kao jedinstveni i nepodeljeni titular,

• Privatna, • Lična svojina, • Privatna svojina-oblik svojine kao društvenog odnosa prisvajanja u kome postoji

individualno, monopolsko i isključivo raspolaganje sredstava za proizvodnju, potrošnju dobara (npr.korišćenje sredstava za proizvodnju, prisvajanje predmetne potrošnje)

• Lična svojina-takav društveni odnos u kome je individualno, isključivo pravo raspolaganja predmetima zaličnu potrošnju;

• Razlika izmedju privatne i lične svojine očigledna: posedujući privatnu svojinu može se po tom osnovu iskorišćavati tudji rad, što nije moguće posedujući predmete u ličnoj svojini.

POJAVNI OBLICI GRADJEVINSKOG ZEMLJIŠTA

• Prirodno (dato prirodom, fiksirano u prostoru i odredjeno, ograničeno) • Ekonomsko (ulaganjem u opremanje i korišćenjem za razne namene postaje roba • dru[tveno (njegova vrednost se povećava donošenjem društvenih odluka o planiranju i

investicijama) • javno dobro (svima dostupno, ood opšteg interesa i dr.) • vremenom ne gubi vrednost-koristi se za razvoj, a ima i oblik investicija ili štednje.

2. SVOJINSKI STATUS I ZEMLJIŠNA POLITIKA U EX-KOMUNISTIČKIM ZEMLJAMA Ključni principi:

• javno vlasništvo nad urbanim/gradjevinskim zemljištem; • tretman gradjevinskog zemljišta kao neekonomskog dobra marginalne tržišne vrednosti,

koje nije u slobodnom prometu (jer nema institucija tržišta); • administrativna alokacija gradjevinskog zemljišta; • korišćenje zemljišta se odredjuje tehničkim normama;

4

• standardizacija i javna kontrola; • javno finansiranje najvažnije infrastrukture; • ulogu urbanističkog planiranja kao svojevrsnog supstituta tržišta, a ne korektiva tržišta; • primena velikog broja različitih arhitektonskih metoda radi minimiziranja negativnih

efekata u prostoru; • Proces transformacije gradova ima socioekonomsku dimenziju i uključujue ekonomske,

socijalne, istorijske, kulturne i druge faktore • Urbanističko planiranje kao oblik državne intervencije u upravljanju resursima (posebno

gradjevinskim zemljištem) i rutinska praksa, koordinira procese usmeravanja gradjevinskog zemljišta i optimizacije aktivnosti u skladu sa mogućnostima prostora;

• Generalno, proces planiranja gradova u socijalističkom društveno - ekonomskom sistemu ima za rezultat nedovoljno efikasno korišćenje zemljišta, tj." iskrivljenu potrošnju i alokaciju zemljišta"

• Slobodno tržište gradjevinskog zemljišta i cene zemljišta, koji treba da reflektuju potencijale urbanih naselja i pojedinih lokacija, su posebno bezuspešni.

• Primarna determinanta je uspostavljanje slobodnog tržišta zemljišta i nekretnina i mehanizama ponude i tražnje, bez obzira na svojinu zemljišta;

• tržišna ekonomija i oživljavanje investicione aktivnosti podrazumeva promenu upravljanja gradjevinskim zemljišta i različitim intervencijama u obnovi gradova, uz sve veću javnost procesa planiranja.

• Novije promene u načinu korišćenja zemljišta gradjevinskog/urbanog zemljišta su rezultat serije adhoc rešenja i vezane su za proces korišćenja profitabilnih atraktivnih gradskih lokacija.

3. SVOJINSKI STATUS I ZEMLJIŠNA POLITIKA U ZEMLJAMA TRŽIŠNE PRIVREDE Osnovne karakteristike trži[nog sistema korišćenja gradjevinskog zemljišta

• Ravnopravnost privatne i javne svojine nad gradjevinskim zemljištem • Puno pravo korišćenja i transakcija vlasnika zemljišta u skladu sa planskom regulativom i

urbanističkim uslovima, • Promet zemljišta se obavlja posredstvom tržišta, koje je specifično u odnosu na druga, • Upravljanje gradjevinskim zemljištem se odvija tržišnim mehanizmima, odnosno

delovanjem na ponudu i tražnju za gradjevinskim zemljištem • Opremanje zemljišta vrše investitori (housing developers, promoters) koji mogu biti

fizička lica, preduzeća (privatna, javna, poludržavna i sl.), • Planovi su osnova za uključivanje vlasti, tj. javnih sredstava u komunalno opremanje, • Investitori sami donose odluke o ulaganjima, a vlasti imaju pravo ne/posedne kontrole, • Investitori opremljeno zemljište prodaju ili daju u zakup, • Pribavljanje,opremanje i aktiviranje gradjevinskog zemljišta za razne namene u

zemljama tržišne privrede obavlja se kombinovanjem tržišnih mehanizama i planskih faktora,

• Planski faktori su osnova za definisanje regulacionih parametara, pravila i rezervisanja zemljišta za pojedine namene, koje putem delovanja tržišnih mehanizama,

5

specijalizovanih organizacija (privatne, javne, kombinovane) kupuju ili zakupljuju, opremaju, prodaju i daju pod zakup potencijalnim investitorima.

Elementi sistema upravljanja gradskim zemljištem

• Dominacija privatne svojine nad gradjevinskim zemljištem (u delu zemalja), • tržišnoj alokaciji zemljišta; • U pojedinim zemljama tržišne privrede dominira javna svojina nad gradskim zemljištem. • Kod javne svojine promet i transakcije na tržištu gradjevinskog zemljišta se odvijaju

izmedju fizičkih i pravnih lica i države (lokalne vlasti). • U slučaju dominacije javne svojine nad gradskim zemljištem država može da bude kupac

i prodavac gradjevinskog zemljišta. • javna svojina nad gradskim/gradjevinskim zemljištem može da bude ograničenje za

efikasan razvoj privrednih aktivnosti; • konflikt izmedju: sposobnosti i efikasnosti korišćenja zemljišta, slobodnog tržišta i

perfektnog planiranja (na relaciji tržište - plan). • značajnu ulogu ima sistem planiranja korišćenja zemljišta, tržište zemljišta i zemljišna

politika, uticajem na direktno povećanje konkurentnosti pojedinih regiona i gradova. • Mogućnost posedovanja gradjevinskog zemljišta omogućava efikasnije poslovanje,

fleksibilnost, restrukturiranje i podsticaj preduzetništva, • specifičnosti tržišta gradjevinskog zemljišta; • javna kontrola individualnih interesa/ korišćenja zemljišta, uz tržišne mehanizme,

generiše okvire odluka o razvoju i urbanoj rekonstrukciji i afirmiše pojedine prostore. • Urbana rekonstrukcija sa primenom politike “zelenih pojasa” ograničava periurbane

procese u ivičnom pojasu grada, odnosno predstavlja protivtežu suburbanizacije grada. • uloga urbanističkog planiranja, kao vida intervencije kojim se koriguju pojedini oblici

nesavršenosti tržišta gradjevinskog zemljišta-veći nesklad tržišta zemljišta-veća društvena korist urbanističkog planiranja.

• u zemljama u tranziciji, uključujući i našu, koje nemaju pravo tržište gradskog zemljišta, urbanističko planiranje ima veći značaj i obezbedjuje društvene koristi.

• procena tražnje za gradjevinskim zemljištem nije autonomna/nezavisna već je uslovljena tražnjom za izgradjenim prostorom za različite namene/aktivnosti.

• Ponekad nema evidentnog porasta tražnje za gradjevinskim zemljištem već se ruše postojeći objekti i grade veći. Neoklasična ekonomska teorija proizvodne funkcije ovaj proces označava kao supstituciju zemljišta, proizvodnim faktorom kapitalom.

Karakteristike efikasnosti tržišta zemljišta

• Efikasnost - ohrabrivanje brzog razvoja i transakcija zemljišta, • Ravnopravnost- dostupnost svim akterima, • Envajronmentalna zasnovanost-zaštita i održiva upotreba dobara za sadašnje i buduće

generacije, • Kompatibilnost -intergisanost sa drugim sistemima i regulativom- npr. Planiranjem,

oporezivanjem i javnim infrastrukturnim i drugim uslugama.

6

Mehanimi pribavljanja (kupovine) gradjevinskog zemljišta na tržištu zemljišta • hipotekarni krediti, • obveznice na nekretnine (oblik hartija od vrednosti), • berzanske akcije (hartije od vrednosti), • donatorstvo, • udruživanje u trustove za investicije u nekretnine, • eksproprijacija (koristi se retko, i to uglavnom za izgradnju objekata ili infrastrukture

kapitalnog značaja.)i dr. U državama gde je dominantni oblik javne/državne svojine nad zemljištem

• prodaja/kupovina (vlasti kupuju zemljište budžetskim sredstvima I prodaju zemljište na tržištu nekretnina, pogodba i tender)

• lizing (leasehold) • prenos prava korišćenja, • eksproprijacija i dr.

Osnovni faktori tražnje za zemljištem/nekretninama su: -ekonomski prosperitet (uslovljava povećanje tražnje poslovnog i “proizvodnih” prostora), - privredno restrukturiranje (dovodi do pada tražnje za industrijskim lokacijama, jer sa porastom efikasnosti privredjivanja intenzivnije se koriste proizvodni faktori i resursi, medju njima i zemljište), - porast stanovništva i porast kupovne moći (utiču na porast stambene tražnje, posebno za odredjenim tipom stambene izgradnje), - finansijski podsticaji (povoljni krediti, smanjenje kamata podstiču gradnju stanova), - ekonomska nestabilnost i inflacija (podstiču ulaganja u nekretnine radi očuvanja i bezbednosti kapitrala), - poreska politika (smanjenjem poreskih stopa u oblasti zemljišne politike podstiče se tražnja za lokacijama). Tržište gradskog zemljišta, mehanizmi i institucije na tržištu zemljišta

• Gradjevinsko zemljište je resurs dvojnog karaktera: proizvodni i faktor potrosnje, • neizgradjeno zemljište nije samo sebi cilj, već je njegov značaj samo zajedno sa

objektom. • Povećanjem intenziteta korišćenja gradjevinskog zemljišta i efikasnijom/rentabilnijom

namenom raste i vrednost gradjevinskog zemljišta. • Lokaciona neelastičnost gradjevinskog zemljišta uslovljava ograničenu ponudu

zemljišta. • Zbog sve većih ekoloških pritisaka, ekoloških zahteva I standarda-pojava “lokacione

kontraverze” - imobilnosti kapitala i mobilnosti zaposlenih u ekološki rizična područja, • Porastom cene zemljišta podstiče se njegova ponuda,tj. elastičnost ponude. • Elastičnost ponude gradjevinskog zemljišta postiže se obično na račun poljoprivrednog

zemljišta u ivičnim delovima grada.

7

• funkcionalna segregacija tržišta gradjevinskog zemljišta na poslovno, stambeno, proizvodno, a u okviru ovih segmenata i podela prema kupovnoj sposobnosti potencijalnih i stvarnih korisnika gradjevinskog zemljišta.

U zemljama tržišne privrede promet gradskog zemljišta ostvaruje se

• direktnim ugovornim i obligacionim odnosom vlasnika/korisnika lokacije, u skladu sa urbanističkim planom;

• ugovornim odnosom preduzimača/developera na uredjenju lokacije i lokalne/ gradske vlasti

• mogućnost dugoročne otplate troškova lokacije. • U većini zemalja tržišne privrede dominira privatna svojina nad gradskim zemljištem. • U zemljama sa dominacijom javne/državne svojine na zemljištu promet je uglavnom

putem lizinga (leasehold) i retko prodajom državnog zemljišta, uz uvažavanje svih tržišnih mehanizama.

Osnovni oblici korišćenja gradjevinskog zemljišta u privatnoj svojini odvijaju se u okviru odnosa:

• vlasnik - istovremeno korisnik i vlasnik - zakupac. • Vlasnici gradskog zemljišta mogu da budu

1. fizička lica (uglavnom za stambene namene, prema odnosu vlasnik/korisnik), 2. privredna preduzeća (industrijska - uglavnom zakupci, ostala - prema odnosu vlasnik/

korisnik i zakup), 3. osiguravajuća društva (vlasnik/zakupac), 4. penzioni fondovi (vlasnik/zakupac), 5. dobrotvorne fondacije (vlasnik/zakupac) , 6. kompanije/trustovi za nekretnine (za komercijalne lokacije, prema odnosu vlasnik/

zakupac ili vlasnik/ korisnik). • Zemljišni resursi u privatnoj svojini teže da budu efikasniji, • minimiziranje troškova i maksimiziranje dobiti. • Pravo raspolaganja zemljištem sadrži skup različitih svojinskih prava, od kojih je

najvažnije pravo prometa svojinskim pravima. • To generalno ukazuje na veću efikasnost gradjevinskog zemljišta u privatnoj

svojini. Elementi zemljišne politike u gradovima zemalja tržišne privrede:

• Cena i način upotrebe zemljišta i imovine fundamentalno utiču na strukture i funkcionisanje grada. Zemljište ima brojne ekonomske aspekte delovanja u urbanom razvoju. Parcele zemljišta su kombinovane sa osnovnim proizvodnim faktorima - zaposlenima i kapitalom, infrastrukturom, tako da je tržište zemljišta vezano za ponudu i potražnju prostora/ lokacija, uključujući prisustvo imovine. Zemljišne parcele nisu samo različite veličine i pogodnosti, već one imaju i različitu pristupačnost od značaja za pojedine namene i aktivnosti.

• Način uskladjivanja individualnog korišćenja zemljišta i karakter zemljišta kao javnog dobra, ima ključnu ulogu u urbanoj rekonstrukciji.

• Uloga zemljišne politike je da spreči berzanske spekulacije u budućem korišćenju zemljišta i uoči tendencije u konkurentnosti na tržištu zemljišta.

8

• Ograničenja raznih vrsta mogu da dovedu do pada cena zemljišta, posebno na dugi rok. Ograničena ponuda gradskog zemljišta može da donese i dosta dobiti u ekonomskom progresu, a može da omogući i prisvajanje dobiti bez napora.

• zemljište je javno dobro sa značajnim eksternim efektima u svim sferama urbanog razvoja.

• ^ikaška škola liberalne ekonomije zalaže se za doktrinu “slobodnog tržišta”, • To podrazumeva odgovarajući pristup i različite forme biroktatskog planiranja, kojima

treba da budu ublaženi nedostaci tržišta zemljišta. • visina i dinamika cena zemljišta odražava se na špekulaciju cena imovine, porast ponude

zemljišta, razvoj, suburbano širenje, područja monofunkcionalnog korišćenja zemljišta, dislokaciju dohodovno manje sposobnih stanovnika, smanjenja obima stambene izgradnje i porast troškova izgradnje infrastrukture i dr.

• Okviri planskih/ razvojnih odluka (zanemarivanje ili afirmisanje pojedinih prostora) utiču na generisanje cena gradjevinskog zemljišta i spekulacije.

Cene gradskog zemljišta u gradovima zemalja tržišne privrede (bez obzira na status svojine)

• realne i relativno stabilne. • Stabilizacija cena zemljišta je evidentna u [vedskoj, Holandiji, Danskoj i Francuskoj, • blago opadanje npr. u UK, pojedinim gradovima Nemačke, • U zemljama Južne Evrope cene gradskog zemljišta imaju trend povećavanja. • Cene gradjevinskog zemljišta u pojedinim evropskim gradovima veoma se razlikuju

prema namenama (stanovanje, proizvodnja, komercijalne namene) i po pojedinim državama.

• Naprimer, u Danskoj cena zemljišta je 13 puta veća u Kopenhagenu nego u ostalim, • u Nemačkoj cena zemljišta u [tutgartu je 7 puta veća nego u Bremenu; • u Francuskoj Pariz ima 20 puta veće cene u odnosu na gradove regiona Bretanje; • u Britaniji, London ima 10 puta veće cene zemljišta od gradova severnog područja. • Cena gradj.zemljišta odražava njegovu sadašnju vrednost i planirano orišćenje, • Ekonomska cena zemljišta je rezultat troškova (rada, kapitala, tehnologije, preduzetništa),

koja pored cene poljoprivrednog zemljišta obuhvata i cenu komunalnog opremanja, • Renta predstavlja cenu zemljišta koja se formira na tržištu (ponuda i potražnja). Renta se

realizuje upotrebom zemljišta, objekta i dr.imovine. • Ekonomska renta-ekstra prihod koji nastaje kao rezultat izuzetne lokacije-determinisana

je faktorom tražnje, a realizuje se uvećanim obimom prometa na odredjenoj lokaciji • Razlike izmedju vrednosti i cene zemljišta dovode do spekulacija (kupovine po nižoj ceni

i prodaje po višoj). Zemljište iste vrednosti može imati različite cene u zavisnosti od raznih faktora koji utiču na tržište lokacija,

• U Srbiji prisutne spekulacije cena zemljišta: položaj zemljišta uz krupnu javnu infrastrukturu (autoput, obilaznicu, aerodrom i sl.) podiže vrednost zemljišta (npr.poljoprivrednog, ostalog gradjevinskog) 10 puta, javne odluke o planiranim namenama gradjevinskog zemljišta 10 puta, komunalno opremanje i drugi faktori još do 10 puta, -ukupno 1000 puta (Izveštaj WB o investicionoj klimi u Srbiji, 2004.),

• Pove]anje cene zemljišta u okolini Kopenhagena je npr.oko 800-1.800 puta, Madridu 500 puta, Minhenu 40 puta.

9

• Struktura cene 1m2 opremljenog zemljišta u većim evropskim gradovima: do 5% na ime poljoprivrednog zemljišta, 15-20% troškovi opremanja zemljišta, 75-80% uvećana vrednost zemljišta-renta,

• U Beogradu je u slobodnoj kupovini oko 20,000 ha pretvoreno iz poljoprivrednog u gradjevinsko-sa prisvajanjem najvećeg dela rente od strane vlasnika, bez oporezivanja,

• U promeni vrednosti zemljišta tri praga: položaj u odnosu na gradski centar, planske odluke kao osnova za privodjenje nove namene, stepen infrastrukturne opremljenosti.

• Svi veliki gradovi Evrope sa dominacijom javnog vlasništva na zemljištu primenjuju metod rezidualnih vrednosti u politici cena zemljišta (Stokholm, Amsterdam, Helsinki, Beč, frankfurt, Stutgard.

CENE ZEMLJIŠTA-GRADSKA RENTA Cene gradskog zemljišta u urbanim područjima, su veoma različite imajući u vidu razlike u urbanim politikama. Tabela : Gradska renta u velikim gradovima prema nameni, u USD/ m2 gradovi stanovanje kancelarije industrija komercijalni šoping centri centar grada Kopenhagen 90 98 49 907 729 Madrid 102 268 78 366 244 Pariz 170 354 126 472 472 Atina 29 80 - 58 275 Dablin 58 130 36 863 432 Milano 58 324 34 431 - Oslo 87 189 73 725 363 Lisabon 46 234 33 312 332 Stokholm 78 352 110 470 470 London - 718 103 3.233 - Tokio 198 847 - - - Njujork 300 600 400 1.700 - Izvor: “Land use management and environmental improvement in cities”, Proceedings of a European Workshop, European Foundation for the Improvement of Living and Working Conditions,Lisbon , 1992. UPOREDNI PREGLED CENA ZEMLJIŠTA U VELIKIM GRADOVIMA ZA POSLOVNE I STAMBENE NAMENE, u USD/m2 1970. Grad Poslovanje Stanovanje Cirih 14.000 350 Tokio 11.000 850 Njujork 9.000 1.000 London 8.000 160 Pariz 7.000 1.200 Minhen 4.500 600

10

Madrid 3.500 700 Milano 3.000 600 Amsterdam 2.700 170 Stokholm 1.000 150 Helsinki 1.000 170 Kopenhagen 1.000 100 Tel Aviv 1.700 500 Izvor:Janić M.”Upravljanje gradjevinskim zemljištem u tržišnim uslovima”, Juginus, 2004.Beograd Pregled stopa rasta cena zemljišta, cena na malo i GDP/per capita (u %) (1950-1970) Grad/zemlja Rast cena gradjevinskog

zemljišta Rast cena na malo

Rast GDP?per capita

Pariz 21,0 4,3 5,5 Madrid 20,5 5,3 7,5 Milano 16,0 3,0 5,8 Cirih 13,0 1,9 3,0 London 12,0 3,7 1,7 Kopenhagen 11,4 4,2 6,5 Svi holandski gradovi 10,5 3,4 3,8 Stokholm 6,6 3,5 4,2 Američki gradovi 6,0 1,5 6,0 Japanski gradovi 19.9 0,8 8,2 Izvor:Janić M.”Upravljanje gradjevinskim emljištem u tržišnim uslovima”, Juginus, 2004.Beograd Primer: Politika cena gradjevinskog zemljišta u Amsterdamu (dominacija javne svojine)

• Grad Amsterdam od 1896.kupuje i prodaje ili daje u najam (leasehold) gradjevinsko zemljište koje je u javnoj svojini,

• Grad priprema gradjevinsko zemljište za izgradnju i razvoj nekretnina, • Zemljište se daje jednom ili više developera koji će graditi, tenderom ili dogovorom, u

skladu sa pravilima koje odredjuje Gradski savet. • Pravila se odnose na urbanističke planove,programe, korišćenje zemljišta, uslove

finansiranja i dr. • Korišćenjezemljišta je regulisano zonskim planom i ugovorom o lizingu (leasehold

contract), • U Amsterdamu Razvojna korporacija, kao odeljenje, upravlja i usmerava i odredjuje cenu

zemljišta na osnovu tržišnih kretanja transakcija, ponude i tražnje po namenama, nadgleda monitoring tražnje i ponude zemljišta,

• Osnovna cena zemljišta je rezultat ponude i tražnje i rezultat slobodnog tržišta zemljišta, • Cene gradjevinskog zemljišta su definisane i usvojene u dokumentu opštinske politike

cena zemljišta i primenjuju se na svako zemljište u svojini grada/opštine koja su u granicama grada,

• Cene zemljišta su važne jer omogućavaju razvoj, stabilan rast tržišta nekretnina i odredjuju prihode generisane u planiranim zonama grada,

11

• Cene zemljišta se odredjuju na osnovu tržišne vrednosti različitih tipova nekretnina i skale gradjevinskih troškova za razne tipove nekretnina, lokacije i namene,

• Cene zemljišta su obavezne za ceo grad, u skladusa tržišnim kretanjima, uz teškoće u koordinaciji, ravnopravnosti u različitim delovima grada,

• Zemljište se daje u lizing (leasehold), a plaćanje cene zemljišta/rente je na godišnjem nivou, za 10godina, 25 godina; svakih 3 meseca Gradski savet odredjuje stope za lizing ugovore-za plaćanja unapred za duži period (10 ili 25 god), stope su više,

• Cena gradjevinskog zemljišta se odredjuje metodom rezidualne vrednosti (Residual Value Approach). Odredjuje se kao razlika tržišne komercijalne cene i gradjevinskih troškova za odredjeni tip planirane nekretnine/objekta (uključuju i troškove infrastrukture); Prvi korak je odredjivanje komercijalne vrednosti nove nekretnine koja se gradi na zemljištu, u zavisnosti od njene namene. Ova vrednost je odredjena funkcijom te nekretnine,

• Cene zemljišta su različite po sledećim namenama:komercijalne stambene i poslovne funkcije, biznis aktivnosti, socijalno stanovanje, hotelske funkcije, rekreativne i slobodne površine, trgovina i parkiranje.

• U obračun cene zemljišta uzimaju se gustine izgradjenosti kao standard, posebno kod biznis aktivnosti; koristi se floor space index -indeks izgradjenosti: akoje<1 cena zemljišta se obračunava po površini parcele, ako je >1 cena zemljišta se obračunava po m2 gross floor area.

• cene zemljišta za poslovne namene u Amsterdamu više su “politička odluka” jer su postignute političkim dogovorom (pored delovanja tržišnih mehanizama),

• Amsterdam je jedan od retkih evropskih gradova koji stimuliše gradnju podzemnih garaža,

• Grad ima ažurne katastre zemljišta, statistike, praćenje transakcija, evaluaciju zemljišta i dr. Kao informacionu osnovu koja prati tokove na tržištu nekretnina, zemljišta, kapitala, kao i blisku povezanost sa fiskalnom upravom,

• Glavni cilj Razvojne korporacije je odredjivanje zemljišta koje se sprema za izgradnju i administrativne procedure u vezi sa lizingom (leasehold-om); izradjuje i prati analize opravdanosti i fizibiliteta planiranih intervencija u gradu,

• Kada je vlasnik parcele privatno lice i ako je vrednost privatnog zemljišta veća od planirane cene zemljišta (grada Amsterdama) to će biti predmet dogovora sa gradskim odeljenjem za nekretnine o tome koliko privatni vlasnik bi trebalo da kompenzuje gradu, odnosno da se utvrdi koji deo troškova je posledica razvoja infrastrukture javnim sredstvima, koje je on dužan da vrati gradu

RENTA

• Specifičan oblik dohotka-ekstra dohodak, nezaradjeni dohodak koji ostvaruje vlasnik nepokretnosti bez rada, izdavanjem u zakup, iznajmljivanjem (kao rezultat tražnje i zbog ograničenosti –oskudice resursa);

• Označava dohodak dobijen od zemljišta, • Na tržištu -renta predstavlja cenu zemljišta, plate-cenu rada, kamate-cenu kapitala), • Vrednost zemljišta se determiniše kroz transakcije i odnose ponude i tražnje na relativno

slobodnom tržištu zemljišta ili administrativno kontrolisanom tržištu, • Renta koja prisvaja vlasnik zemljišta je funkcija tražnje (zbog neelastičnosti ponude) i

rapidno raste sa procesom urbanizacije i izgradnje,

12

• Suština rente je da je prisvajanje rente ekonomski oblik u kome se realizuje zemljišna svojina, tj. da svaki oblik svojine ispoljava rentu,

• Zemljišna svojina je uzrok postojanja rente,(diferencijalne rente), zakupac podiže kvalitet zemljišta i koristi ekstra profit. Vlasnik nakon isteka zakupa realizuje ekstra profit izdavanjem zemljišta po višim cenama,

• Položajna renta, diferencijalna I i II, monopolska renta, • Za ispoljavanje rente neophodno da tržišni mehanizmi slobodno deluju (zakonom ponude

i tražnje), uz urbanističko planiranje kao korektiv, • U našim uslovima naknada za korišćenje zemljišta ne može ispoljiti izvorna svojstva

rente zbog nedostatka tržišta zemljišta (u povoju), veoma ograničenog prometa javnog gradjevinskog zemljišta i dr.

• Sa druge strane, oko naših gradova, krupne infratsrukture, turističkih centara i sl. Usled neovlašćene i nekontrolisane parcelacije poljoprivrednog zemljišta, enormne rente od zemljišta prelivene su privatnim vlasnicima, raznim posrednicima u ovom poslu, investitorima (spekulacije sa zemljištem, bespravna izgradnja, podstandardna urbanizacija i dr. Procene su od !0-15 puta u razvijenim do 1800 puta npr.u [paniji. U Srbiji oko 1000.

• Stopa oporezivanja rente 40-70% (u Evropi), kod nas kvazi-tržišne osnovice cene zemljišta,

• Država i lokalna zajednica gube potencijalna poreska sredstva u ovim transakcijama, naknade za promenu namene polj.u gradjevinsko zemljište i dr.

Osnovni oblici državne intervencije na tržištu gradskog zemljišta su: Razlozi za intervencije države na tržištu gradjevinskog zemljišta:

• eliminacija tržišne nesavršenosti i nedostataka i nedovoljne efikasnosti tržišta zemljišta i nekretnina,

• otklanjanje eksternih uticaja, • redistribucija/preraspodela društvenih resursa tako da svi akteri učestvuju u tome i td. • Sprečavanje neefikasnog urbanog razvoja i razmeštaja (koji povećava troškove

poslovanja, komunikacija, urbane disekonomije i dr.), • Prevencija spekulacija, • Prevencija nastanka slamova, • Prevencija i održavanje kvaliteta životne sredine,

Oblici intervencije države

1. Registri zemljišta (katastar i evidencije), radi bezbednosti vlasništva i prava; efikasnog transfera zemljišta, sigurnosti kredita (kao kolateral za kredit); javne kontrole tržišta zemljišta; podrške za sistem oporezivanja zemljišta; poboljšanja korišćenja i upravljanja zemljištem; sistem informacija o zemljištu.

2. Planska sredstva (urbanističko paniranje): generalni, regulacioni planovi, strukturni planovi, zoning korišćenja zemljišta (kontrola gustina i uslova življenja), društveno prihvatljivi minimum standarda u raspodeli zemljišta, pravila gradjenja i dr.

3. Razvoj zemljišta • Preuredjivanje zemljišta (readjusment) kao komplementarni razvojni metod,

obično uredjenje poljoprivrednog u gradjevinsko zemljište ili reorganizaciju parcela u starim urbanim strukturama radi rekonstrukcije; pogodan za manja

13

područja i mešovite tipove namene zemljišta; zgodan oblik za partnerstvo privatnog i javnog sektora.

• Uvodjenje zemljišta za razvoj-to je tehnika upravljanja zemljištem za konverziju privatnog vlasištva zemljišta na urbanoj periferiji za urbane namene; podrazumeva ulogu vlasti za obezbedjenje infrastrukture, provodjenje izmena u katastru i sl.; oblik partnerstva vlasnika zemljišta sa vlastima koji plaćaju usluge opremanja sopstvenog zemljišta donacijom svoga dela zemljišta za javnu infrastrukturu i plaćanje poreza; ovaj oblik intervencije ima glavnu prednost zbog nižih troškova u odnosu na slobodnu kupovinu zemljišta.

4. Pravna i poreska sredstva • Limitiranje zemljišne parcele u vlasništvu za sva pravna i fizička lica, • Eksproprijacija zemljišta i formiranje banke zemljišta • Porez na kapitalnu dobit od zemljišta • Oporezivanje zadržavanja zemljišta (van f-je)

Oporezivanje investitora/ vlasnika zemljišta sprovodi se različitim vrstama poreza koji se “razrezuju” na nivou grada: porez na imovinu, promet nepokretnosti i prava, porez na razne oblike prihoda, porez na kapitalnu dobit i dr. Oporezivanje je alternativni oblik urbanističkom planiranju. 5. Subvencije su oblik intervencije države radi potpunog ili delimičnog podsticanja ili olakšavanja razvoja privrednim subjektima, fizičkim licima, u procesu urbane rekonstrukcije. 6. Oduzimanje pojedinih ili svih svojinskih prava privatnim vlasnicima gradjevinskog zemljišta, tj, njihovo prenošenje u javno vlasništvo je jedan od načina intervencije u upravljanju gradskim zemljištem. Forme državne intervencije u urbanističkom planiranju (sa stanovišta gradjevinskog zemljišta)

• Kontrola namene gradskog zemljišta (zabranjene i izričito dozvoljene), • Intenzitet korišćenja zemljišta (površine, spratnost, gabariti), • Kontrola veličine parcela (minimalne i maksimalne veličine i parcelacija), • Zabrana izgradnje/rekonstrukcije objekata, • Standardi/pravila izgradnje, • Ekolo[ki standardi i dr.

4. GRADJEVINSKO ZEMLJIŠTE U SRBIJI POJAM GRADJEVINSKOG ZEMLJIŠTA-VAŽEĆI ZAKON O PLANIRANJU I IZGRADNJI Definicija (Zakon o planiranju i izgradnji)-Gradjevinsko zemljište je zemljište na kojem su izgradjeni objekti i zemljište koje služi redovnoj upotrebi tih objekata, kao i zemljište koje je odgovarajućim planom predvidjeno za izgradnju i redovno korišćenje objekata Vrste gradjevinskog zemljišta

• javno gradjevinsko zemljište –gradjevinsko zemljište na kojem su izgradjeni javni objekti od opšteg interesa i javne površine i koje je u državnoj svojini, kao i planom namenjeno zemljište za navedene namene; ne može se otudjiti iz državne svojine;

14

• Ostalo gradjevinsko zemljište-izgradjeno zemljište i zemlji[te namenjeno za izgradnju, koje nije javno gradjevinsko zemlji[te. Ostalo gradjevinsko zemljište je u svim oblicima svojine i u prometu je.

Metod dodeljivanja/ustupanja državnog zemljišta

• Javno nadmetanje (51%) • Prikupljanje ponuda (30%) • Neposredna pogodba (19%)

Ko upravlja građevinskim zemljištem?

• Javno preduzeće (71%) • Opštinski organ uprave (29%)

GLAVNI INSTRUMENTI POLITIKE GRAĐEVINSKOG ZEMLJIŠTA

• Naknada za korišćenje građ.zemljišta • Naknada za uređenje građ.zemljišta

NAKNADA ZA KORIŠĆENJE GRAĐEVINSKOG ZEMLJIŠTA 1. Šta je naknada za korišćenje građevinskog zemljišta? 2. Šta je njen osnov? 3. Zašto postoji?

1. Građevinsko zemljište je u državnoj svojini i korisnici su ustvari zakupci pa plaćaju zakupninu koja se zove – NAKNADA ZA KORIŠĆENJE GRAĐ. ZEMLJIŠTA

2. Naknada je namenjena uređenju građevinskog zemljišta komunalnom infrastrukturom

3. Naknada je miks 2 komponente – zakupnine za korišćenje državnog zemljišta – dažbine za usluge komunalnih delatnosti (zajedničke komunalne usluge)

4. Tržišna vrednost objekta sadrži i vrednost prava korišćenja građevinskog

zemljišta 5. Dvostruko oporezivanje prava korišćenja građevinskog zemljišta kroz

- naknadu za korišćenje građ. zemljišta - porez na imovinu

6. Naknada za korišćenje građevinskog zemljišta u Srbiji u 2005, -5,5 milijardi

dinara (60 mil.EUR) ili 5,1% budžeta 7. Naknada se plaća po m2 izgrađene površine objekta

15

8. opštine određuju visinu naknade, kriterijume i merila za naplatu 9. zonski sistem naplate u gradovima (3-6 zona) 10. veoma niska visina naknade (u BG IX 2008. 1 din/m2 stana/mesečno)

NAKNADA ZA UREĐIVANJE GRAĐEVINSKOG ZEMLJIŠTA

• Naknadu plaćaju investitori pre izgradnje • Sadrži troškove pripreme terena i komunalne infrastrukture • naknada za uređenje u 2005. godini - 10,5 milijardi dinara (120 miliona EUR) ili

10,3% fiskalnih prihoda opština i gradova u Srbiji • naknada se obračunava prema stvarnim troškovima uređenja i opremanja

zemljišta • troškovi komunalne infrastrukture na gradskim lokacijama slični – vrednost

lokacija različita, zavisno od komercijalne atraktivnosti • sledi – da investitor plaća ne samo troškove komun. infrastrukture već i način

zahvatanja gradske rente • „stvarni“ troškovi uređenja zemljišta kao minimalna licitaciona cena na tenderu • licitacioni metod određivanja naknade pokazuje da vlasti i same misle da sistem

utvrđivanja – kroz formule – nije najbolji • Prekomerno izlicitirana cena naknade predstavlja JEDNOKRATNU

KAPITALIZOVANU RENTU tj.cenu kupovine prava korišćenja za atraktivnu lokaciju

• Država pri tome ne prodaje vlasništvo već pravo zakupa na određeno vreme • Plaćanje zakupa državnog zemljišta kroz

- jednokratko plaćanje kroz naknadu za uređenje zemljišta - mesečno plaćanje naknade za korišćenje zemljišta - prema kriterijumu - m2 izgrađene površine, nameni objekta,

zonski sistem

• dvojni karakter instrumenata naknade za uređenje - deo za komunalnu infrastrukturu - deo je ustvari naplata kapitalizovane gradske rente, tj.cene

zemljišta Principi transparentnosti u tranziciji ka tržišnom sistemu

– davanje državne parcele investitoru u zakup – naplata zakupnine u prihvatljivom obliku obema stranama (periodično,

jednokratno, kombinovano) – zakupnina/naknada za korišćenje zemljišta trebalo bi da se plaća mesečno

u umerenim iznosima – to je osnova za leashold – zakup državnog zemljišta kao u tržišnim

ekonomijama

16

Pravci transformacije naknade za uređenje građevinskog zemljišta (privatna svojina nad zemljištem)

• Umesto naknade za uređenje zemljišta moguće je uvođenje naknada za infrastrukturu ili infrastrukturnih naknada

• Transformacija naknade je u sferi a) reforme komunalne privrede i finansiranja kom.infrastrukture b) sprege sa urbanom politikom lokalne zajednice

• Namensko finansiranje komunalne infrastrukture ima opravdanost zbog budžetskog usmeravanja

• efikasan instrument za efikasnije korišćenje građevinskog zemljišta • Odredjivanje visine pojedine infrastrukturne naknade zavisi od konkretne komunalne

usluge, programa razvoja komunalne infrastrukture u konkretnoj lokalnoj zajednici • transformacija naknade za uređenje zemljišta prenosi se u domen ekonomske regulacije

komunalnih delatnosti Licitiranje lokacija gradjevinskog zemljišta u suštini je način naplate cene zemljišta, kao i cene prenošenja prava korišćenja zemljišta obzirom da zakon ne omogućava druga rešenja. Postojeći sistem ne omogućava utvrdjivanje cene zemljišta, što ilustruje praksa da troškovi opremanja čine početnu cenu na licitaciji/aukciji. Izlicitirane sume za naknadu za uređenje predstavljaju jednokratnu naplatu cene zemljišta definisane kao kapitalizovana renta. Previsoka naknada u stvari je plaćanje za kupovinu prava korišćenja atraktivne lokacije. Ova izlicitirana cena nije realna-prava kupovna cena nego zakup na određeno vreme (99 godina), jer država ne prodaje vlasništvo. Naknada u suštini predstavlja relikt prethodnog perioda i očigledno je da visina naknade ne zavisi od troškova uređenja infrastrukture već od drugih merila i kriterijuma. Praksa da se na osnovu „formule“ ustanovi vrednost zemljišta u suštini nije zavisna od stvarnih troškova infrastrukture, posebno što danas postoji mogućnost naplate ne navodnih troškova infrastrukture, već iznosa zakupnine na konkretnoj lokaciji u zavisnosti od njene atraktivnosti (licitacijom). Budući da opština ustupa parcelu u zakup investitoru, ima i pravo naplate zakupnine. Ovaj iznos može da bude jednokratno isplaćen ili u više rata. MODEL KORIŠĆENJA GRADJEVINSKOG ZEMLJIŠTA U SRBIJI

• Monopol javne/državne svojine nad gradskim zemljištem, • Nepostojanje stvarnog tržišta zemljišta, • Administrativna alokacija gradskog zemljišta, • Naknade kao parafiskalni mehanizmi za pribavljanje lokalnih javnih prihoda (nema

privatne svojine nad gradskim zemljištem i nema oporezivanja • Nesputana i korumpirana država (lokalna vlast); • Visoka stopa poreza na promet zemljišta/nepokretnosti –transakcije (5%), što podstiče

jačanje „sive zone” prodaje/prometa svojinskih prava i pravnu nesigurnost.

Glavni problemi gradjevinskog zemlji[ta u gradovima

17

• Deficit gradjevinskog zemljišta različitog stepena opremljenosti, po prihvatljivim

cenama u skladu sa kupovnom moći domaćinstava, • Visoki troškovi uredjivanja gradjevinskog zemljišta (30-50% u ceni izgradj.m2), • Neorganizovano i neuredjeno tržište gradj.zemljišta, lokacija, • Neefikasni javni programi uredjenja gradjevinskog zemljišta, • Nespremnost preduzetnika da prate nerealne planove, programe uredj.zemljišta i dr.-

posledica ogromna bespravna izgradnja, urbanistički nered, podstandardna naselja, problemi kvaliteta življenja, ekološki problemi i niz drugih.

Slabosti postojećeg informacionog sistema o zemljištu

• nedostatak adekvatnih statističkih podataka, pokazatelja, posebno na nivou gradova,

• nedostatak adekvatnog katastra imovine I podzemnih instalacija (oko 30% nekretnina je uknjiženo u katastru, u Beogradu oko 35%),

• utemeljenost dokumentacione osnove o vlasništvu nad objektima uglavnom na zemljišno-knjižnim podacima kod sudova (koji su potpuniji i često se razlikuju I odstupaju od katastra),

• nedostatak regulative za hipotekarne kredite pravnih I fizičkih lica (vlasnika nekretnina),

• postojanje više paralelnih I neuskladjenih sistema o pojedinim podacima o nekretninama u sastavu državne poreske uprave, lokalnih opštinskih direkcija za gradjevinsko zemljište I izgradnju, opštinskih službi za planiranje, statistike I sl.

UPRAVLJANJE GRADSKIM ZEMLJIŠTEM U SRBIJI

• gradjevinsko zemljište u našim gradovima je uglavnom u državnoj svojini. (javno gradj.zemlj.)

• U povoju tržište kapitala, rada, gradjevinskog zemljišta, • sredstva društvenog/državnog kapitala usmerena u izgradnju javnih komunalnih dobara,

infrastrukture i opremanja gradskih lokacija se ne realizuju uz profit, čak ni uz marginalnu efikasnost.

• uloženi društveni kapital u javna dobra i zemljište ima za cilj efikasnost, ali ne i “oplodjavanje” tj. kapitalizaciju - vraćanje kroz profit.

• ovakva situacija omogućila je kapitalizaciju uloženih sredstava od strane pojedinih investitora/ korisnika, uz zanemarivo nizak nivo učešća šire zajednice (grada, opštine) u procesu “otudjivanja” efekata društvenih sredstava.

• kod ustupanja gradjevinskog zemljišta investitori ne plaćaju vrednost/cenu zemljišta kao resursa, ali kod prenosa prava korišćenja zemljišta, tj. prodaje objekta drugom licu isti investitor naplaćuje vrednost zemljišta zajedno sa izgradjenim objektom.

• prisvajanjem dela vrednosti gradjevinskog zemljišta od strane investitora, deo gradske zemljišne rente se “odliva” u privatni sektor.

• nekompatibilnost različitih vidova svojine (npr.vlasnik stana/ poslovnog prostora - suvlasnik nad zajedničkim prostorom i ne-vlasnik gradjevinskog zemljišta).

• slivanje zemljišne gradske rente u privatne ruke, iako nisu vlasnici zemljišta.

18

• korisnici gradjevinskog zemljišta u državnoj svojini postaju “trgovci” pravom korišćenja državnog vlasništva.

• mehanizmi privatne kapitalizacije uloženih društvenih sredstava su praksa i realnost u svim našim gradovima

• zaključuje se da urbana rekonstrukcija podstiče internalizaciju (prisvajanje) eksternih efekata planiranih sadržaja i gradske rente.

• U oblasti javnog gradjevinskog zemljišta po pravilu ne vladaju ekonomske zakonitosti-postojeći instrumenti zemljišne i fiskalne politike ustanovljeni su tako da ne omogućavaju povraćaj i kapitalizaciju društvenih ulaganja, čak ni u dugom ekonomskom veku

• Procena kapitalizacije trebalo bi da obuhvati efekte sa stanovišta javnog interesa (grada) i interesa pojedinih investitora/ korisnika prostora/lokacija.

• U dosadašnjoj praksi urbanistički planovi su veoma lako predvidjali rušenje postojećih objekata i eksproprijaciju zemljišta i nekretnina,

• U našoj praksi urbanističkog i prostornog planiranja zemljište se često tretira kao “planerski” resurs/dobro.

• situacija u kojoj planeri planiraju korišćenje ovog resursa (kao “svog”) bez učešća vlasnika i korisnika, pojedinih interesnih grupa, vodi u brojne planske, imovinske, socioekonomske konflikte, posebno u velikim gradovima.

• povećavanje uloge legalnih tehnika u procesu planiranja, koje se primenjuju u procedurama sve veće složenosti problema urbane rekonstrukcije, imaju tendenciju sve većeg “isključivanja” privatnih vlasnika i korisnika (gradjana) da intervenišu u planiranju transformacije urbane sredine.

• država kao vlasnik najvećeg dela gradskog/gradjevinskog zemljišta ima korišćenje prava ekskluzije.

• Ovo pravo podrazumeva da samo vlasnik zemljišta donosi odluke o njegovom korišćenju, što u slučaju javne svojine nad zemljištem znači da je ono rašireno na veliki broj individualnih učesnika i da se praktično gubi.

• To ukazuje da javna svojina nad zemljištem ne reflektuje podsticaje za efikasno korišćenje gradskog zemljišta.

Karakteristike zemljišne politike u gradovima Srbije • neefikasnost sredstava uloženih u gradjevinsko zemljište jer se ne vraćaju u reprodukciju

novih lokacija, zbog odsustva tržišta zemljišta i adekvatnih mehanizama upravljanja gradskim zemljištem,

• odsustvo bilansnog pristupa u upravljanju i uredjivanju gradjevinskog zemljišta, • mnoštvo različitih izvora finansiranja gradjevinskog zemljišta fiskalnog i parafiskalnog

karaktera, a nije obezbedjen mehanizam njihovog povraćaja i efikasnosti (ili se delimično efektuira na različitim nivoima),

• masovna pojava nekontrolisane kapitalizacije uloženih društvenih sredstava u javne gradske komunalne fondove, posebno u centralnim zonama gradova-gubitak društvenog bogatstva,

• nedostatak tržišta gradjevinskog zemljišta, regulatornih mehanizama i institucija, novog načina finansiranja gradjevinskog zemljišta.

Slabosti i ndostaci drzavne svojine na zemljistu

• ograničavanje gradjanskih prava na svojinu (pitanja restitucije),

19

• administrativno upravljanje gradjevinskim zemljištem, • duge administrativne procedure sa pribavljanjem zemljišta kao ozbiljna barijera za

privlačenje stranih i drugih ulaganja, • implicira različite „pragove” za razvoj ekonomskih aktivnosti, jer neraščišćeni

imovinsko-pravni odnosi usporavaju i poskupljuju izgradnju objekata i td. • ograničenja prometa zemljišta i drugo, • oko 20% predmeta kod civilnih sudova odnosi se na pitanja zemljišta, imovinsko-

pravne odnose i nekretnine • nedostatak političke volje da se rešavaju pitanja reforme gradjevinskog zemljišta. • neefikasnost sredstava uloženih u gradjevinsko zemljište, • zbog odsustva regulatornog mehanizma nema povraćaja uloženih društvenih

sredstava, • mnoštvo različitih izvora finansiranja opremanja gradjevinskog zemljišta (naknade,

budžetska, udružena sredstva, krediti...) fiskalnog i parafiskalnog karaktera, • nije obezbedjen mehanizam povraćaja i efikasnosti uloženih sredstava (ili se

delimično efektuira na različitim nivoima), • zbog ograničenja postojeće regulative nije moguća primena kriterijuma tržišnog

privredjivanja u zemljišnoj politici (npr. ponude i tražnje za zemljištem, princip kapitalizacije zemljišta, kriterijumi efikasnosti ulaganja u gradjevinsko zemljište).

• masovna pojava nekontrolisane kapitalizacije uloženih društvenih sredstava u javne gradske fondove u centralnim zonama gradova od strane investitora/privatnih vlasnika,

• socio- ekonomske konsekvence planskih odluka • neefikasno administrativno upravljanje zemljištem, prouzrokuje negativne

eksternalije (urbane disekonomije), uključujući smanjenje kvaliteta izgradjene sredine, posebno u gradskom centru.

Prednosti državne svojine nad gradskim/gradjevinskim zermljištem

• velika sloboda planiranja unapred (gde je dominantan princip javnog vlasništva zemljišta), • mogućnost intervencije države na cenu zemljišta, • obezbedjivanje gradjevinskog zemljišta u državnoj svojini može da ostvari pozitivne efekte

na dugi rok. • Lakše obezbedjenje javnog interesa i dr. Pribavljanje gradjevinskog zemljišta (1) kupovina na tržIštu zemljišta u privatnoj I državnoj svojini -čl.79 Zakona (kategorija “ostalo gradjevinsko zemljište”, ako je u prometu). Zbog otudjenja gradjevinskog zemljišta iz državne svojine, obavezan je javni tender, u skladu sa Zakonom o sredstvima u svojini Republike, (2) kupovina prava korišćenja na gradjevinskom zemljištu u državnoj svojini –neizgradjenom ostalom gradjevinskom zemlji[tu u državnoj svojini čl.84 Zakona (kupovinom prava korišćenja od ranijeg sopstvenika), uz prenos prava korišćenja I porez na promet apsolutnih prava, (3) zakup zemljišta u državnoj svojini (neizgradjenog ostalog gradjevinskog zemljišta na 99 godina, na javnom tenderu ili neposrednom pogodbom u zakonom odredjenim slučajima), uz

20

zaključivanje ugovora izmedju opštine, odnosno organizacije koja upravlja gradjevinskim zemljištem u državnoj svojini I licem/ zakupcem, (4) zakupom na odredjeno vreme neizgradjenog javnog gradjevinskog zemljišta. (5) Eksproprijacija, Eksproprijacija (prema Zakonu o eksproprijaciji)

• Iskustva sa eksproprijacijom, kao osnovnim oblikom pribavljanja zemljišta koji ima prisilni karakter, ukazuju na brojne probleme,

1. - oduzimanje svih ili pojedinih svojinskih prava gradjaninu (fizičkom licu) čija je imovina predmet eksproprijacije,

2. - plaćanje naknade po tržišnim cenama zahteva obezbedjivanje velikih ulaganja unapred, 3. - zbog dugotrajnog karaktera procesa eksproprijacije, usled nezadovoljstva privatnih

vlasnika i sudskih procesa, evidentno je usporavanje realizacije planskih rešenja, poskupljivanje i neefikasnost investicija u izgradnju objekata i drugo.

PRIVATIZACIJA PREDUZE]A I PRAVA NA IZGRADJENOM GRADJEVINSKOM ZEMLJI[TU U DRžAVNOJ SVOJINI KOJA SE STIčU KUPOVINOM OBJEKATA

• Prema Zakonu o privatizaciji preduzeća i Uredbi koja reguliše procenu društvenog kapitala), potrebna je izrada procena društvenog kapitala.

• U praksi ova procena uključuje i gra|evinsko zemljište po dva osnova: prava korišćenja i vlasništva.

• Predvi|a se prenos prava korišćenja zemljišta na novog vlasnika bez procene njegove vrednosti (kao konstanta se uzima neka mala vrednost troškova administrativne promene korisnika).

• Na ovaj način u procesu aukcije (ili tendera) potencijalni kupci mogu jeftino da do|u do atraktivnih i dobrih lokacija zemljišta, kupujući npr. neuspešna ili preduzeća sa starim objektima, koje u formi investicionog programa mogu da izgrade, modernizuju i sl. (a nakon isteka kupoprodajnog ugovora i da prodaju- razume se po tržišnim cenama koje uljučuju i tržišnu vrednost lokacije).

• U nekim slučajevima, kupci preduzeća (novi vlasnici) smatraju da su kupili i zemljište kupujući preduzeće i lokaciju tretiraju kao vlasništvo.

• Prenosom prava svojine na objektima smatra se da je preneto pravo korišćenja na zemljištu u državnoj svojini,

• Ako se pravo korišćenja zemljišta smatra društvenim kapitalom, znači da je predmet privatizacije,

• U situaciji nerešenih imovinsko-pravnih odnosa na nekretninama, privatizacijom se prodaje i gradjevinsko zemljište koje je prinudnim putem oduzeto ranijim vlasnicima,

• Pravni položaj lica koja privatizacijom steknu pravo svojine na gradjevinskom zemlji[tu, izuzetno je neizvesan,

• Najjači motivi privatizacije-kupovine preduzeća su pogodnosti lokacije na kojoj se nalazi preduzeće koje se privatizuje,

• Dešava se da država proda npr.hotel sa pravom korišćenja parcele koja je u centralnom banjskom parku (dakle javno gra|evinsko zemljište u državnoj svojini, obično nacionalizovano, a postoje naslednici-ali nema zakona o restituciji), a u kupoprodajnom ugovoru stoji da je kupac obavezan da realizuje podneti investicioni program (koji često

21

podrazumeva širenje kapaciteta objekata, nove objekte), što znači da gradi na javnom gra|evinskom zemljištu (banjskom parku).

• Ako to ne uradi može doći do raskida kupoprodajnog ugovora zbog njegovog nepoštovanja (investicionog programa), a ako to planira da uradi postavlja se pitanje ko će mu dati odobrenje za gradnju na javnom gra|evinskom zemljištu (banjskom parku).

• U slučaju da je gra|evinsko zemljište vlasništvo preduzeća, u praksi se uzima cena kao za neizgra|eno ostalo gra|evinsko zemljište, bez vrednosti komunalne infrastrukture u koju je preduzeće koje se prodaje uložilo sredstva. Tada se obično uzima neka iskustvena cena iz prometa gra|evinskog zemljišta.

Efekti postojećeg sistema građevinskog zemljišta Neefikasnost (slabosti) korišćenja zemljišta Građevinsko zemljište je jedan od najvrednijih resursa savremene privrede. U odsustvu tržišta nekretnina odnosno građevinskog zemljišta, na formiranje cene ne utiču ponuda i tražnja već drugi kriterijumi. Administrativni način određivanja korisnika zemljišta i to odlukom nadležnog organa lokalne vlasti. U dodeljivanju zemljišta investitori /korisnici ne plaćaju tržišnu vrednost zemljišta u skladu sa pogodnostima lokacije već troškove opremanja tj. Na administrativni način određene zakupnine. Neprenosivost prava korišćenja zemljišta na treća lica što uslovljava da imobilnost korisnika u dugom periodu, odnosno neefikasnost u korišćenju prostora. Politička dimenzija u upravljanju zemljišta i u tranzicionom periodu. Socijalna dimenzija u upravljanju zemljištem – npr. dugo držanje zemljišta od strane firme koja je pred stečajem radi odlaganja otpuštanja radnika. Najkrupniji socijalni upliv u upravljanju zemljištem ogleda se u diferenciranju naknade za korišćenje građevinskog zemljišta po namenama, uz česte procene o platežnoj moći korisnika. To vodi ka daljem neefikasnom korišćenju zemljišta jer podržava korisnike koji ne mogu da plate realne/tržišne cene za zemljište. Smanjenje izgradnje i investicija Pravna nesigurnost investitora, Neizvesna stabilnost sistema upravljanja zemljišta zbog čestih promena odluka, Neizvesnost u budućem procesu privatizacije građevinskog zemljišta (može da poveća troškove investitora zbog kupovine zemljišta iako je ranije platio za naknadu za uređenje građevinskog zemljišta, neizvesnosti o naknadi za korišćenje građevinskog zemljišta – npr. rast tržišne vrednosti osnovice za oporezivanje, promet zemljišta je moguć samo sa objektom što onemogućava određivanje cene zemljišta) Smanjenje lokalnih prihoda od zemljišta Manji fiskalni efekti zbog manje efikasnog korišćenja građevinskog zemljišta Zavisnost fiskalnih prihoda gradova od tržišne vrednosti nekretnina (kao poreske osnove) – veća cena nekretnina – veći prihodi od imovine Smanjenje i usporavanje ulaganja u nekretnine

22

REFORMSKE OSNOVE UPRAVLJANJA GRADJEVINSKOG ZEMLJIŠTA

• Formulisanje zemljišne politike je rezultat političke volje. • Vlastima je potrebno definisanje jasnih ciljeva zemljišne politike radi obezbedjivanja

efikasnosti tržišta zemljišta, socijalne ravnopravnosti i ekološke održivosti. • Proces formulisanja zemljišne politike podrazumeva razumevanje poslova na tržištu

zemlji[ta i • Vrednovanje sredstava i instrumenata politike.

Osnovna pitanja za formulisanje zemljišne politike u gradovima

• [ta je neefikasno na postojećem tržištu gradskog zemljišta? • Koji su uticaji tekućeg tržišta gradjevinskog zemljišta? • Koje su teškoće ograničenja u postojećoj politici zemljišta? • Ko je profitirao od nepravilnosti i teškoća u funkcionisanju postojećeg tržišta zemljišta? • Koliko politička moć utiče na reformu zemljišne politike? • Koja sredstva politike su adekvatna za prevazilaženje neefikasnosti, i obezbedjenje

ravnopravnosti i ekološke održivosti? • Koji nivoi vlasti su odgovorni za primenu nove politike zemljišta? • Koje institucionalne i tehničke kapacitete bi trebalo primeniti i na kom nivou, u novoj

politici zemljišta? • Koja regulativa i na kom nivou je potrebna za primenu nove politike? Koja sredstva,

kadar i vreme? • Da li političkoj volji nedostaje regulativa i politika implementacije? Ako ne, kako kreirati

političku volju za promenama? • Kojim kriterijumima i indikatorima bi trebalo meriti uspešnost ili nedostatke politike

zemljišta u gradovima? PRAVCI REFORME

• Svojinska pitanja (restitucija, razvoj novih svojinskih oblika javne svojine, npr.opštinskog zemljišta, zadružnog zemljišta, institut kondomijuma za višespratne zgrade-zemljište kao zajednička svojina, institut ortakluka/partnerstva, ograničenog zakupa (leasehold) za komercijalne i visokoprofitne namene i neograničenog zakupa-(freehold) za stanovanje, kontrola transakcija zemljišta

• Sredjivanje evidencija o zemljištu (katastar oko 30%, zemljišne knjige), cena 200 mil.eura,

• Urbanistička i prostorno-planerska regulativa • Intervencije države na tržištu zemljišta.

Reformisan i transparentan sistem i politika gradskog zemljišta

• moćna poluga politike konkurentnosti prostora, konkurentnosti ekonomije, • garant efikasnog koriscenja gradjevinskog zemljista, • sredstvo za obezbedjenje boljih fiskalnih efekata, • poluga u prevenciji procesa korupcije i spekulacija sa građevinskim zemljištem, eliminisanju

mogućih berzanskih manipulacija, • sprečavanju potencijalnih aktivnosti tzv.“urbane mafije“,

23

• suzbijanju i ograničavanju bespravne izgradnje, itd. Preporuke za reformisanja politike gradskog zemljišta u zemljama u razvoju (WB)

1. Opšta pitanja sistema gradskog zemljišta (tržište, analiza postojećeg sistema zemljišne politike – šta „radi“ a šta ne „radi“, politička dimenzija oblasti regulisanja zemljišta, moguća poboljšanja postojećeg sistema i sl.).

2. Dug, konfuzan i težak put ka pravnom statusu zemljišta (ustanovljavanje registracija/evidencija gradskog zemljišta i razvoj sistema i politike zemljišta itd.).

3. Razlozi blokiranja procesa upravljanja zemljištem (šta je loše u postojećem sistemu upravljanja zemljištem, ko su gubitnici i dobitnici, problemi i trendovi u glavnim institucijama...)

4. Pregled stanja neefikasnog funkcionisanja procesa upravljanja gradjevinskim zemljištem i instrumenata politike, posebno u u domenu: a) svojinskih prava (oblika zakupa zemljišta), zakonske osnove, problema politike zakupa, dostupnosti slobodnog držanja zemljišta (freehold) i zakupa (leasehold), modela odnosa vlasnika i zakupca (landlord-tenant), ograničenja za transakcije zemljišta, tehnike reforme zakupa i dr.); b) registracije transakcija i titulara zemljišta (obuhvata i ciljeve registracije zemljišta, troškova i dobiti od registracije, procesa registracije, sigurnosti zakupa, pravila sporova oko otvorenih pitanja, registracije i rasta poreskih prihoda, razloga sprečavanja/ne preduzimanja reforme sistema registracije u zemlji, institucionalnih, finansijskih problema i problema motivacije i sl.); c) Okvira regulacije korišćenja zemljišta (uticaja raznih faktora, pritisaka, prinuda, na tržište zemljišta, nabavke/pribavljanja zemljišta, troškova razvoja, pitanja načina de/regulisanja, uloge planera itd.); d) direktnih javnih/državnih intervencija u kupovini zemljišta; e) nacionalizacije zemljišta; f) prisilne kupovine zemljišta i drugih nepokretnosti (eksproprijacija); g) potrebe formiranja banke zemljišta za razvoj; h) rekonstrukcije i raseljavanja pojedinih naselja, zona, objekata; i) preuređenja zemljišta (readjustment).

5. Okviri i pravci reforme (prioriteti i principi, osnovna pitanja i problemi u upravljanju gradskim zemljštem, strategija i aktivnosti, reforme institucija, administrativnih procedura, aktivnosti i uloga pravnih institucija, institucija privatnog sektora, reforme instrumenata zemljišne politike, uvođenje raznih oblika zakupa, sprovođenje registracije zemljišta/nekretnina, bolje regulisanje korišćenja zemljišta, javne-državne intervencije, procena očekivanih rezultata i dobiti, itd.).

PREPORUKE ZA ZEMLJIŠNU POLITIKU U SRBIJI WB 2004. Preporučene akcije prioritet Vreme do 1

godine Srednji rok 1-3 godine

Dugoročno >3 godine

Uvodjenje zakonskih dopuna kao okvir za poboljšanje sigurnosti svojine, finansiranje tržišta nekretnina i privlačenje FDI, promene koncepta gradj.zemljišta u Ustavu-konverzija u moderan sistem lease ili privatnim vlasništvom

Visok X

Izrada i prihvatanje zakona o denacionalizaciji Visok X Smanjenje poreza na promet nepokretnosti radi racionalnog prometa nekretnina (sada 5%), uz kompenzaciju i povećanje drugih poreza

srednji X

Priprema studije poboljšanja administrativne procedure u procesu pribavljanja gradj. zemljišta i predlog mera za poboljšanje; otklanjanje administrativnih barijera u pitanjima i proceni zemljišta

Srednji X

24

Evaluacija postojećeg zakona o planiranju i izgradnji i predlog izmena i poboljšanja; poboljšanje sistema evidencije zemljišta i nekretnina (katastar) kao informacione osnove za upravljanje zemljištem

srednji X

Legalizacija objekata OTVORENA PITANJA PRIVATIZACIJE ZEMLJIŠTA-DA LI I KAKO PRIVATIZOVATI GRADJEVINSKO ZEMLJIŠTE U DRŽAVNOJ SVOJINI?

• Otvoren problem modela, metoda privatizacije gradjevinskog zemljišta; • Složenost i heterogenost tipova parcela (sa objektima i raznim namenama) zahteva više

metoda privatizacije gradjevinskog zemljišta; • Sledbenici neoliberalnog shvatanja privatizacije zemljišta (Begovići Mijatović)

identifikovali 7 tipova parcela i metode privatizacije za svaku od njih; • Vraćanje imovine (naturalna restitucija) jedan od metoda privatizacije (za neizgradjeno

gradjevinsko zemljište, veoma ograničen obim primene) • Naturalna restitucija ne može da ispoštuje načela efikasne i pravedne restitucije zbog

suprotstavljenih legitimnih interesa (stečenih prava), bez efikasnog mehanizma za re[enje konflikta;

• Potrebna denacionalizacija dela gradskog zemlji[ta putem kompenzacija predjašnjim vlasnicima (trebalo bi da se zasniva na vrednosti imovine u trenutku nacionalizacije);

• Trebalo bi omogućiti direktnu prodaju gradjevinskom zemljišta domaćim i stranim investitorima radi povećanja pravne sigurnosti trasakcija;

• Radi podsticanja novih ulaganja, trebalo bi stvoriti uslove za tretman gradjevinskog zemljišta kao dela imovine domaćih društvenih i drugih preduzeća (aktive, pa time i kapitala), radi privatizacije zemljišta u postupku privatizacije preduze]a koja je u toku;

• Za dobro funkcionisanje tržišta zemljišta i slobodnog prometa, ključnu ulogu ima ponuda zemljišta (zavisi od raspodele vlasništva i podsticaja vlasnika zemljišta da učestvuju u prometu)

• Uloga države i lokalne vlasti trebalo bi da bude minimalna i strogo ograničena Prednosti privatizacije gradjevinskog zemljišta

• jačanje javnog budžeta, • potencijalno uvećavanje privatizacionih prihoda od prodaje preduze]a (ako uključe i

gradjevinsko zemljište), • poboljšanje efikasnosti korišćenja ovog osnovnog gradskog resursa, uključujući

ekonomsku efikasnost, • olakšavanje procesa svojinske transformacije privrednih preduzeća. • Ubrzavanje preduzetničkih i investicionih inicijativa, • Mišljenja eksperata po ovom pitanju su krajnje suprotstavljena- Milićević G. smatra da

“bolje je izostaviti barem centralna područja iz programa celokupne reprivatizacije, da se ne bi ometao proces transformacije društvene u privatnu svojinu na svim ostalim poljima privredjivanja.”, dok neoliberalni diskurs promoviše privatizaciju najvećeg dela gradjevinskog zemljišta (restitucija, reprivatizacija-npr.7 modela (Hiber, Begovic, Parivodic, Mijatovic i dr.)

25

Lizing gradjevinskog zemljišta (leasehold). Da li javno gradjevinsko zemljište prodavati ili dati u lizing?

• Lizing-je pravo držanja i upotrebe zemlji_ta koje pripada drugom vlasniku (državi, privatnom vlasniku).

• Kod lizinga, u svim transakcijama sa zemljištem vlasnici zadržavaju svojinu nad stvarima, a dozvoljavaju promet prava i interesa na korišćenje gradjevinskog zemljišta,

• Držalac zemljišta je dužan da plaća naknadu -zemljišnu rentu za vreme trajanja lizinga (>50 godina ili neograničeno)

• Lizing zemljišta omogućava korespodentnost interesa vlasnika, korisnika i opštine. Cilj vlasnika je da zemljište bude u profitabilnoj upotrebi, cilj vlasnika kapitala je da ga kapitalizuje po povoljnoj stopi povraćaja, cilj opštine je da ubiranjem rente (kao vlasnik) i oporezivanjem rente (kao državna f-ja) poboljša materijalni položaj (stopa oporezivanja rente prosečno 50-70%),

• Lizing zemljišta zahteva veća ulaganja u gradjevinsko zemljište iz javnih fondova, tj.da opština lakše pribavlja zemljište i da zemljišnu politiku prilagodjava urbanim i socio-ekonomskim promenama,

• Lizing zahteva efikasno imovinsko i poresko zakonodavstvo, • Lizing omogućava opštini da na osnovu feasibility studija oceni efekte lizinga

ili prodaje i da donosi odluke, • Lokalna vlast uspostavlja jasna pravila upotrebe zemljišta, koje je u gradovima

uglavnom u njenom vlasni[tvu, • U Holandiji i [vedskoj deo opština daje javno gradjevinsko zemljište pod lizing, a deo

opština prodaje ovo zemljište; u Izraelu je veoma duga tradicija lizinga zemljišta; u mnogim zemljama anglosaksonskog prava razvijeno je privatno tržište lizinga.

• Gradovi Amsterdam i Stokholm su primeri dobre kontrole i usmeravanja urbanog rasta i korišćenja lizinga, zbog dobre koordinacije planerske i finansijske službe i službe za javne radove,

• Vlasništvo nad zemljištem ima značajne socijalne posledice • Razlike izmedju zakupa i lizinga-zakup se ne može naslediti, zakupac ne može dati

nekretninu u pazakup, dok je kod lizinga to moguće, zakupac je dužan da se drži ugovora, a kod lizinga držalac lizinga ima prava identična vlasničkim pravima. Interes vlasnika je da zakupac lizinga što efikasnije koristi zemljište radi ustupanja vlasniku što veće rente/

UPOREDNI PREGLED ATRIBUTA SVOJINE I LIZINGA Atribut Svojina Lizing 1. Rok trajanja Neograničen Neograničen/obnovljiv 2. Novčani izdatak Jednokratno-prilikom

kupovine godišnje plaćanje gradske rente ili za 10, 25 god.

3. Hipoteka Moguća Moguća 4. Gradjevinska dozvola Vlasnik Držalac lizinga 5. Prodaja Dozvoljena Dozvoljena

26

6. Nasledjivanje Moguće Mogu]e 7. Ograničenja Obavezan otkup za slučaj

opšteg interesa (zakon) Obavezan otkup za slučaj opšteg interesa (statut)

Izvor:Land leasing in Amsterdam, Real Estate Department, 1996. ZAKLJUČAK: LIZING JE U SVEMU IDENTIČAN PRIVATNOJ SVOJINI A NIJE PRIVATNA SVOJINA I -Osnovni elementi reforme sistema gradskog zemljišta- Neoliberalni pristup

• privatizacija gradskog zemljišta, • uvodjenje tržišta gradskog zemljišta, • uvodjenje modernih tržišnih, finansijskih i pravnih institucija i mehanizama u

korišćenje gradskog zemljišta i • redefinisanje i umanjenje uloge države u korišćenju gradskog zemljišta. • identifikacija mehanizama koji će da operacionalizuju funkcionisanje tržišta

zemljišta, • uloga javnog sektora, • značaj javnosti i vlasnika zemljišta/ nekretnina u procesu planiranja, i • uklanjanje imovinske, materijalne i pravne nesigurnost vlasnika/gradjana.

II -Reforma sistema gradjevinskog zemljišta -prema iskustvu skandinavskih zemalja

• dominacija javnog/državnog vlasništva, • lizing zemljišta, • razradjeni institucionalni i organizacioni mehanizmi, aranžmani, instrumenti zemljišne i

urbane politike, • uvažavanje tržišnih mehanizama, • visok nivo razvijenosti, • stabilan odnos cena zemljišta za komercijalne i druge namene, • težnja ka idealnom uskladjivanju prirodnih, ekonomskih, socio-političkih, ekološko-

prostornih zahteva) i dr. KOMPARATIVNI PRIKAZ MODELA GRADJEVINSKOG ZEMLJIŠTA U SRBIJI (POSTOJEĆI SISTEM I CILJNI TRŽIŠNI SISTEM)

POSTOJEĆI SISTEM CILJNI TRŽIŠNI SISTEM (neoliberalni pristup)

CILJNI TRŽIŠNI SISTEM (skandinavski pristup)

27

Monopol javne svojine nad gradskim zemljištem

Privatna svojina nad gradskim zemljištem

Javna svojina nad gradskim zemljištem (uz dominaciju lizinga)

Nepostojanje stvarnog tržišta zemljišta,

Trži[te gradskog zemljišta kao mehanizam njegove alokacije

Trži[te gradskog zemljišta kao mehanizam njegove alokacije

Administrativna alokacija gradskog zemljišta,

Ograničena državna intervencija Ograničena državna intervencija

Naknade kao parafiskalni mehanizmi za pribavljanje lokalnih javnih prihoda (nema privatne svojine nad gradskim zemljištem i nema oporezivanja)

Porezi kao osnovni javni prihodi lokalne zajednice

Porezi kao osnovni javni prihodi lokalne zajednice

Nesputana i korumpirana država (lokalna vlast), neodgovoran i nepravedan administrativni sistem

Sputana i odgovorna država odnosno lokalna vlast

Sputana i odgovorna država odnosno lokalna vlast

Nesvojinska prava, pravna nesigurnost Svojinska prava i njihova sigurnost Ravnopravnost svojinskih prava i obligacionih prava i njihova sigurnost

Privatizacija gradskog-građevinskog zemljišta Uloga države u privatizaciji (država vlasnik, opština njen agent)? Ko će raspolagati i distribuirati privatizacione prihode? Ko će donositi privatizacione odluke i sprovoditi privatizaciju? Strategija privatizacije građevinskog zemljišta

- Politička volja i odluka da se pristupi privatizaciji zemljišta - Obim - Šta se privatizuje – identifikacija zemljišta - Načela privatizacije - Modeli i politika privatizacije - Potrebne promene regulative - Institucionalni i kadrovski kapaciteti - Postprivatizaciona regulacija (registri, prava, evidencije

nepokretnosti, urbanističko I prostrorno planiranje,….) KORACI

• Čl.87 Ustava RS predviđa da se privatizacija građevinskog zemljišta može obaviti po osnovu zakona.

• Potrebna je politička odluka da se pristupi privatizaciji građevinskog zemljišta, • donošenje zakona o privatizaciji gradskog-građevinskog zemljišta, sa elementima: 1) model 2) metodi 3) obim i dinamika privatizacije 4) raspodela nadležnosti između centralnih i lokalnih vlasti

Koncept/model privatizacije građevinskog zemljišta

28

1. Ministarstvo za ekonomske odnose sa inostranstvom (Privatizacija posle restitucije) 2. CLDS (Privatizacija odmah a denacionalizacija u hodu, kao jedan od modela privatizacije, jer je to praksa svih bivših socijalističkih zemalja – Hober D.) Izabrani pokazatelji o građevinskom zemljištu u Srbiji, 2005. Pokazatelji Srbija Grad Beograd Ukupno građ. zemljište 695.415 123.673 % ukupne površine 9,0 38,3 Gradsko građ. zemlj. (u državnoj svojini) 194.441 63.005 % građ. zemljišta izvan gradskog područja 47,5 15,3 Udeo sektora nekretnina u BDP (u %) 4,23 8,4 Udeo poslova sa nekretninama u zaposlenosti (mart 2008.) u %

3,68 7,35

Cilj modela privatizacije građevinskog zemljišta

• brojne promene u upravljanju ovim resursom • napuštanje postojećeg administrativnog načina ustupanja/ dodeljivanja zemljišta

investitoru od strane lokalnih vlasti • isključivanje netransparentnog i kvazitržišnog načina izbora investitora/korisnika

zemljišta • Nestajanje prakse da se naknada za uređenje zemljišta određuje i naplaćuje

ugovorom sa lokalnim vlastima • mogućnost da se naknada naplaćuje isključivo za opremanje građ.zemljišta,

odnosno uvođenje naknade za infrastrukturu • uvođenje tržišnih mehanizama i instrumenata u upravljanju zemljištem

Metodi privatizacije građevinskog zemljišta 1 – Restitucija građevinskog zemljišta (fizički povraćaj bivšim vlasnicima zemljišta iste parcele koju je država konfiskovala ili nacionalizovala) 2 – Poklanjanje gradskog zemljišta korisnicima (fizičkim i pravnim licima) 3 – Javna prodaja-aukcija/tender (princip “ko da više”) 4 – Javna prodaja postojećim korisnicima (po simuliranim tržišnim cenama - preko agencije) 5 – Davanje zemljišta u vremenski ograničen zakup (tretira se kao “pomoćni” metod I prelazno rešenje) Problemi stranih investitora radi građevinskog zemljišta

29

• Građevinsko zemljište I dalje skoro isključivo u državnoj svojini • Manjak većih parcela u centralnim urbanim oblastima • Ne primenjuje se čl.86 Zakona o planiranju I izgradnji koji predviđa prestanak

prava korišćenja ako se objekti ne izgrade na državnom zemljištu u roku • Pravni okvir ne reguliše zakup zemljišta • Nema Zakona o imovini lokalnih zajednica koji bi regulisao obaveze vlasti u

pogledu raspolaganja zemljištem • Najnižu cenu zemljišta određuju opštine, ministarstvo postupak, umesto da to

tržište reguliše Ključna pitanja vrste I tipa promena sistema planiranja (sa stanovišta gradjevinskog zemljišta) u periodu tranzicije • Premošćavanje teorijsko-metodološkog “gapa” u postojećem sistemu planiranja I ciljnom

tržišnom sistemu gradjevinskog zemljišta u periodu tranzicije (neoliberalni ili pristup reafirmacije novog sistema zemljišta i javnih interesa, na osnovama ravnopravnosti raznih oblika svojine). Taj proces znatno otežava nedostatak društvenog dijaloga o glavnim ciljevima I metodima transformacije planiranja I mogućim metodima privatizacije gradjevinskog zemljišta .

• Traganje za novim modelom/sistemom planiranja ili promenama/transformacijama postojećeg sistema gradjevinskog zemljišta i urbanističkog i prostornog planiranja. Mogući tipovi promena –ciljni modeli su: (a) liberalni pristup tržištu uz dominaciju privatne svojine na gradjevinskom zemljištu, sa pratećim mehanizmima, instrumentima, (b) tržišni model zemljišta skandinavskog tipa, (c) ostalo.

• Nedostatak političke volje da se rešavaju problemi reforme gradjevinskog zemljišta u novim tržišnim uslovima,

• Deklarativno i sporadično tretiranje pitanja svojine i privatizacije gradjevinskog zemljišta, i izostanak inicijativa za ustanovljavanjem novog sistema tržišta zemljišta,

• kreiranje novog sistema planiranja I upravljanja gradjevinskim zemljište, respektujućI postojeće probleme I potrebu institucionalnih I organizacionih promena.

• ustanovljavanje političkih I profesionalnih foruma radi dijaloga oko važnih pitanja razvoja i izgradnje pojedinih segmenata prostora/objekata/investicionih zahvata;

• razvoj metodologije održivog planiranja -urbanističkog I envajronmentalnog planiranja (koji podrazumeva razvoj institucija, infrastrukture I kadra),

• ustanovljavanje demokratskih principa planiranja, posebno uključivanja bolje komunikacije sa javnošću, trećim sektorom I dr.

• Podrška pro-aktivnom, otvorenom, transparentnom pristupu, uvodjenju održivog planiranja, primenu novih instrumenata u održivom planiranju (npr. SEA), razvoj tržIšta nepokretnosti I efikasno organizovanje I poboljšanje zakonskog okvira o uspostavljanju, razvoju I postojanosti prava svojine na nepokretnosti, utvrdjivanje procedura/pravila legalizacije oko 1 milion bespravnih objekata, restitucija imovine)

30

GRADJEVINSKO ZEMLJIŠTE I JAVNI INTERES

• Opšti interes se poklapa sa interesom društvene zajednice u celini • Nosilac opšteg interesa je društvena zajednica u celini, • Često je izjednačavanje opšteg i javnog interesa- postoji razlika koja se vidi u sledećoj

definiciji: • Javni interes je opšti interes uzdignut na rang pravnog regulisanja, tj. onaj opšti

interes koji je pravno utvrdjen i izražen, • Odrednice javnog interesa: 1. to je interes cele društvene zajednice ili pojedinih delova; 2. javni interes je sastavni deo pravnog poretka zemlje; 3. u slučaju protivljenja da se ostvare zahtevi sadržani u javnom interesu, njihovo

ostvarivanje se može obezbediti primenom državne prinude. • U gradovima je koncentrisano mno[tvo različitih legitimnih interesa na malom

prostoru, • Interesi se regulišu op[tim pravnim propisima :ustavno, upravno, stvarno, obligaciono

i druga prava, • Interesi se regulišu i posebnim propisima –Zakonom o planiranju i izgradnju

(urbanističkim i prostornim planovima- pravilima gradjenja, zoningom, ekološkim pravilima i sl.),

• Urbanistički pravni odnos je usmeren na stvaranje uredjenog prostora i racionalne regulacije naselja u javnom interesu,

• Svi ovi propisi iako ograničavaju volju vlasnika, zakupaca, korisnika, zemljišta, istovremeno štite njihove interese u okviru stvarno-pravnih, obligaciono-pravnih i administrativnih odnosa.

• Iz aspekta tržišta, prava i interesi imaju fizička i ekonomska obeležja; • Fizička obeležja prava i interesa na zemljištu su:imobilisanost (nefleksibilnost),

neuništivost, korisnost, heterogenost (npr.parcela); • Ekonomska obeležja prava i interesa: tražnja, prenosivost, pozicioniranost u gradu-

lokacione preferencije, retkost resursa, trajnost ulaganja, eksterne dis/ekonomije (na kvalitet življenja, sredinu, funkcionisanje aktivnosti, privlačenje drugih sadržaja, ograničavanje drugih aktivnosti i dr.)

• Pravo preče kupovine kao prisilna mera je jedini vid implementacije javnog interesa,

Javni i privatni interesi

JAVNI INTERESI PRIVATNI INTERESI CILJ OPŠTA KORIST POJEDINAČNA KORIST KO IH STVARA DRŽAVA LOKALNA

SAMOUPRAVA PRIVATNA SVOJINA

PROMET I TRŽIŠTE

EFEKTI

31

UREĐENJE TERITORIJE DRŽAVE

REGULACIJA PODRUČJA NASELJA

UPOTREBNA VREDNOST PROSTORA

PROMETNA VREDNOST PROSTORA

Izvor: Д. Пајовић, ’Урбанистички закони јужнословенских земаља – Босна и Херцеговина, Црна Гора, Хрватска, Македонија, Словенија, Србија – приказ важећих закона’, у Планирање, инвестиције и реализација у транзицији ка европском законодавству, Врњачка Бања, Београд, Удружење урбаниста Србије, 2006. Javni interes u uređenju prostora takav način proizvodnje uređenog prostora koji je u opštem i zajedničkom interesu svih pripadnika zajednice, jer svim članovima pruža korist I život u uređenom prostoru, te je zato zaštićen pravom. Javni interes. Zakon o planiranju i izgradnji Republike Srbije javni interes pominje samo u cl.130 na jednom mestu-kod zaštite opšteg interesa u obavljanju stručnih poslova I pomena inzenjerske komore. Neophodno je revidirati shvatanje javnog interesa u planiranju i uređenju prostora. Potrebno je propisati da javni interes u ovoj oblasti ima prvenstvo (načelo održivog razvoja i načelo javnog interes.

32

Investiranje u gradovima

• Jedan od uslova tranzicije u ex-socijalističkim zemljama je promena svojinskih odnosa, sistema planiranja, uz uvodjenje trži[nih institucionalnih mehanizama;

• Investiranje u urbanizmu označava uvek promene u prostoru, • Promene u prostoru (zbog investiranja/nove izgradnje) podrazumevaju regulisanje

društvenih odnosa zbog uredjenja prostora, kroz pravila, pravne norme, urbanističke pravne norme i akta,

• Investicije u gradovima objedinjavaju tržište nekretnina/zemljišta i tržište kapitala, tj. transformaciju novca/kapitala u investicije;

• Tržište zemljišta/nekretnina je jedan od osnovnih faktora i garant sigurnosti ulaganja i kreditiranja (hipotekarni krediti, založna prava i dr.) izgradnje u gradovima;

• Evidencije zemljišta (katastar, zemljišne knjige) su osnova za bilanse i vrednovanje zemljišta, promet, zakup, oporezivanje i dr.

• Promet zemljišta se vrši na formalnim trži[tima (tender, aukcija) i neformalnim (u organizaciji posrednika, agenata, dilera, oglašavanjem i dr.);

• Tržište zemljišta ima stratifikovanu tražnju (prema nameni-komercijalne namene, proizvodno-industrijske, stambene, prema alokaciji –po pojedinim gradovima, lokalnim sredinama,

• Pojam nekretnina uključuje zemljište sa svim objektima i stvarima koje se na njemu nalaze;

• Nekretnine obuhvataju sva nepokretna dobra, sva prava i interese koji pripadaju vlasniku; • Investiranje ima pravni okvir koji je , pre svega, u urbanističkom zakonodavstvu.

Barijere za investiranje (sa stanovišta pravnog miljea o gradj. zemljištu)

• Obezbedjenje/pribavljanje gradjevinskog zemljišta, kao prvi korak investitora, je izuzetno pravno nesiguran kod pribavljanja zemljišta iz državne svojine (zakup ili kupovina),

• najatraktivnije lokacije u gradovima su u državnu svojinu prešle oduzimanjem od ranijih vlasnika prinudnim putem (nacionalizacija, konfiskacija i dr.),

• zbog ovakvog pravnog porekla dobrog dela gradjevinskog zemljišta, nema pouzdanog pravnog garanta sigurnosti investitora za ovako zemljište,

• javne licitacije za davanje u zakup ili prodaju državnog zemljišta ne raspolažu pouzdanim podacima o tome da li ima pravo na to ili ne, jer zakon o restituciji nije donet,

• nedostatak i neažurnost podataka u javnim knjigama o katastru i upisu prava na nepokretnosti, bez upisa tih prava u javne knjige (katastar, zemljišna knjiga) doveli su i državu na teren pravne nesigurnosti da rasplolaže zemljištem koje joj legitimno pripada, kao i investitora (u položaju zakupca ili vlasnika)

Literatura Begović B.:” Reforma sistema korišćenja gradskog zemljišta u Beogradu”, Ekonomski institut, Beograd, 1990. Begović B.:”Ekonomika urbanističkog planiranja”, Centar za ekonomske studije CES MECON, Beograd 1995., Begovic B., Mijatovic B.:”The urban land privatization strategy for post-communist countries:a suggestions” Journal of international and comparative economics”, vol.3, 1994., p.263-278 Country Profile: Serbia and Montenegro, Document for World Bank/ IFC/ OECD, Workshop on Investment Climate Reform, 2003.

33

”District contracts” urban renewal and areas of deprivation, European foundation for the Improvement of Living and Working Conditions, 1993.s. 51 -58 Ekonomska I poslovna enciklopedija, Savremena administracija, Beograd, 1995. Ekonomska enciklopedija, Beograd, 1986. (I i II tom) Gams A.:”Svojina”, Naučna knjiga, Beograd, 1988. Hiber D. „Svojina u tranziciji”, Pravni fakultet, Beograd, 1998. “Imovina I I javni interes u javnim preduze]ima lokalne samouprave”, UUS I Posloovno udruženje javnih preduzeća za stambene usluge I gradjevinsko zemljište, Beograd, 2000. Janić M.:”Upravljanje gradjevinskim zemljištem u tržišnim uslovima”, Juginus, Beograd, 2004. Konferencija „Reforma zakonodavstva o gradskom zemljištu, planiranju i izgradnji”, CLDS, januar 2002. „Land price policies in European cities-Comparative survey”, City of Amsterdam, Development Corporation, September 2005. “Land use management and environmental improvement in cities” , Proceedings of a European Workshop, Lisbon, 6-8.V 1992., European Foundation for the Improvement of living and working condition , McMillan J., Johnson S., Woodruff C., Property Rights and Finance, American Economic Review, no 92/2002., vol.5 Zeković S.”Gradjevinsko zemljište I planiranje prostora lokalne samouprave”, u knjizi “Imovina I I javni interes u javnim preduze]ima lokalne samouprave”, UUS I Posloovno udruženje javnih preduzeća za stambene usluge I gradjevinsko zemljište, Beograd, 2000. Zeković S.:” Mogućnosti kapitalizacije i upravljanja gradskim i zemljišnim fondom”, časopis “Izgradnja” br.7/1995, Beograd Zeković S.:”Gradsko zemljište i urbana rekonstrukcija”, IAUS, Posebna izdanja, 1996.godine, Beograd Milićević G.:”Urbana ekonomika”, EF, Beograd, 1990. Milićević G.:”Argumenti za i protiv uvodjenja privatne svojine u gazdovanju gradskim zemljištem” u Kostić K.: ”Generalni urbanistički plan i ekonomija grada”, Zavod za planiranje grada,Beograd, 1992. „Strategija reformi”,CLDS, Beograd, 2003. Mirić S.:”Pravni aspect pribavljanja zemljišta za izgradnju”, Letnja škola urbanizma “Investicije na Zapadnom Balkanu”, Velika Plana, 2005.,UUS, Inženjerska komora Srbije Pajović M.”Urbanistička pravna norma I urbanistički pravni akt”, Letnja škola urbanizma “Investicije na Zapadnom Balkanu”, Velika Plana, 2005.,UUS, Inženjerska komora Srbije Radonjić B., Vujošević V.”Osnove urbanog menadžmenta-okvir za reforme urbanih podsistema”, Agencija za prestrukturiranje I strana ulaganja I Direkcija javnih radova, Podgorica, 2002. Reforming Urban Land Policies and Institutions in Developing Countries, UMP, World Bank, Washington, 1997. “Urban land policies for the uninitiatied”, Asian Countries, 2005. World Bank, Serbia investment climate assessment, Finance and Private Sector Development Unit (ECSPF), Europe and Central Asia Region, december, 2004. European Commission, »The EU Compendium of Spatial Planning Systems and Policies«, 1997 Gams, A., »Uvod u građansko pravo - opšti deo«, deseto izdanje, Naučna knjiga, Beograd, 1979., 91.). Krtalic V., »Uređenje građevnog zemljišta - Analiza inozemnih propisa i prijedlog

sadržaja hrvatskih propisa«, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i stanovanja, Zagreb, 2000.

34

Д. Пајовић, ’Урбанистички закони јужнословенских земаља – Босна и Херцеговина, Црна Гора, Хрватска, Македонија, Словенија, Србија – приказ важећих закона’, у Планирање, инвестиције и реализација у транзицији ка европском законодавству, Врњачка Бања, Београд, Удружење урбаниста Србије, јун 2006. CLDS – dokumentacija i studije u oblasti gradjevinskog zemljista, 2006.

35