HABITAT GROUPÉ :INTRODUCTION A

L’AUTOPROMOTION

Les HabILeSAtelier du 12 Avril 2010

Introduction

•Objet de la présentation▫De la constitution du groupe▫A l’étude de faisabilité

•Origine▫Projet d’habitat groupé en autopromotion▫5 ans de capitalisation connaissances

•Objectif▫Partage d’expérience▫Fournir des repères aux nouveaux groupes

Sommaire

• 1. Vocabulaire : SHON, COS, PLU, VEFA, maîtrise d’œuvre, maîtrise d’ouvrage

• 2. Foncier• 3. Coûts • 4. Logements sociaux• 5. Statuts juridiques• 6. Assurances• 7. Démarrage du groupe• 8. Conclusion

1. Vocabulaire

• COS : Coefficient d'Occupation des Sols ▫ = terrain =1000m2 SHON=400m / Surface totale terrain▫ Ex : Cos = 0,4 SHON max=0.4*Surface Terrain

• SHON : Surface Hors Oeuvre Nette▫ = Surface totale construite (tous les étages)▫Unité de référence, les coûts étant généralement calculés

en € / m² de SHON.• Surface habitable▫ = SHON – (hors murs et locaux techniques)▫ Surface habitable = environ 80-85% de la SHON

1. Vocabulaire

• PLU : Plan Local d’Urbanisme▫Définition des règles d’urbanisme▫Document de référence pour l’architecte▫Contenu non exhaustif

COS du terrain, hauteur et gabarit maximal du bâtit Nombre minimum de places de parking Obligation de garage couvert % de logement sociaux Règles sur les espaces verts

• A consulter impérativement pour tout terrain en vue

1. Vocabulaire

• VEFA : Vente en Etat Futur d’Achèvement▫ Achat classique d’un appartement sur plan▫ Paiement en fonction de l’avancement des travaux

• Maître d’ouvrage▫C’est vous …

• Maître d’œuvre▫ Personne ou structure responsable des travaux

Coordination des artisans et intervenants Suivi de chantier

1. Vocabulaire Travaille Architecte• Phase esquisse▫Gabarit, plan masse, enveloppe bugétaire

• Phase APS (Avant Projet Sommaire)▫ Plan clair 1/100, commun, proposition technique,

Calendrier, estimation coût• Phase APD (Avant Projet Définitif)▫ Plan 1/50, Coupe façade, dimension ouvrage,, Matériaux,

coût par corps d’état, PC.• Phase PRO (Projet)▫ Étude de marché et projet

• Phase DCE (Dossier Consultation des Entreprises)▫ Publication des marchés de travaux

2. Foncier : Nerf de la guerre

• 1er élément du groupe à mutualiser• Contrainte pour la taille du groupe• Type de propriété▫ Terrain privé▫ Terrain appartenant à une collectivité

• Repère de coûts au m2 de SHON en région grenobloise▫Maison individuelle : 1000 €/m² de SHON▫ Immeuble collectif : 400 €/m² de SHON▫ Logement social : 150 €/m² de SHON

Terrain 1 : COS = 0,32 Peut être intéressant pour la construction d’un petit collectif .

Terrain 2 : terrain « pour maison individuelle », même si le terrain est le moins cher au m², c’est le plus cher au m² de SHON (COS faible).Opération d’Habitat Groupé (HG) de type maisons mitoyennes.

Terrain 3 : Le terrain est le plus cher au m², mais c’est le plus rentable en m² SHON: On pourra tirer au maximum de l’exploitation du COS pour avoir un coût plus accessible (les espaces verts seront moins important)

Réalisation d’un collectif :Toujours comparer le prix du foncier au m² de SHON

Surface COS SHON Prix Prix /m² Prix /m² SHONTerrain 1 1244 0,32 400 373200 300 933Terrain 2 3000 0,17 500 750000 250 1500Terrain 3 600 0,50 300 210000 350 700

2. Foncier : Choix du terrain

2. Foncier : Densifier pour réduire le coût

Aux porteurs du projet de définir la bonne densité : compromis entre coût et qualité des espaces

En première approche : prix du logement = prix du foncier + prix du bâtit

Coutdu m2 en fonction du nombre

1800

2300

2800

3300

3800

4300

7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37

7 logts=4000 €/m²

16 logts=2600 €/m² 31 logts=2100 €/m²

Exemple : terrain 3200m² à COS élevé (zone urbaine), avec prix du Bâtit à 1800 €/m²

2. Foncier : Autres points

• Le nombre de places de parking obligatoires peut être une limite à la densification du terrain (nombre à négocier à la baisse avec la commune en cas mutualisation des véhicules)

• Sollicitation des partenaires et du réseau professionnel au courant des opportunités foncières et des projets futurs (architecte, commune, SEM…)

• Utilisation de l’EPFL (Etablissement Public Foncier Local) : créé par La Métro pour le portage foncier

• Prospection des terrains privés• Possibilité de faire appel à un « chasseur de terrain » (cf. le

PasSage par exemple)• 20% d’augmentation de la SHON maximale dans certains cas de

bâtiments très bien isolés (cf. décret)

3. Coût : Principaux contributeurs• Foncier• Bâtit : à partir de 1200 € HT/m²▫Construction écologique avec part d’auto-construction

(finitions intérieures) compter 1600 € HT/m².▫Rénovation : on atteint facilement 1000 € HT /m²

• VRD (Voirie et Réseaux Divers) : Terrassement, viabilisation, réseau d’assainissement, espace vert, voirie

• Maitrise d’Œuvre, architecte : ~12% du coût total• Assurance Dommage ouvrage (3% à 6% coût Chantier) –

Bureau de Contrôle –Assurance complémentaire• Economiste• TVA• Un chiffre de départ ?▫ 2800 € TTC/m² en agglomération Grenobloise

3. Coût : Surface et budget

Surface et budget de l'opérationCoef. SHON/surface habitable (indicatif) = 1,2

Surface Habitable SHON BudgetNom S.H. m² S.H +commun Apport Revente Emprunt Budget total Budget SHON/m²* Travaux ?

1 Dupont 100 105 126 60 000 € 110 000 € 150 000 € 320 000 € 2 540 € finitions2 Durant 60 65 78 10 000 € 0 € 139 500 € 149 500 € 1 917 € non3 Martin 70 75 90 40 000 € 0 € 150 000 € 190 000 € 2 111 € finitions4 Pierre 50 55 66 10 000 € 50 000 € 80 000 € 140 000 € 2 121 € non5 Paul 80 85 102 13 000 € 90 000 € 100 000 € 203 000 € 1 990 € non6789

101112131415 commun 30

S.H.+ commun SHON TotaleApport Revente Emprunt Budget total Budget Moyen SHON/m²TOTAL 390 462 133 000 € 1 002 500 € 2 136 €

3. Coût : Evaluation globaleDétail du coût opération

Bleu : entrées, chiffre en exemple à titre indicatifVersion Date Qui Modifications1.a 05/11/2009 Habiles actualisation estimation VRD

Prix terrain HT 300 000 € TVA terrain suivant structure juridique 0,0%

Prix terrain TTC 300 000 €

Part notaire 8,0%Coût notaire 24 000 €

VRD (terrassement, viabilsation, voirie) 10 000 €

Coût bâtit HT SHON *(€/m2) 1 400 € TVA batît (suivant structure juridique) 19,6%

Coût bâtit HT 546 000 € Coût bâtit TTC 653 016 €

Part architecte+ MO, % HT des travaux 12%Coût architecte - M.O. 65 520 €

Assurance ouvrage (suivant M-O) 25 000 €

Coût operation 1 077 536 € 2 332 € /m²

Budget opération 1 002 500 €

Différence 75 036 €-

3. Coût : Exemple concret(données indicatives, étude de faisabilité automne 2009)

Coût Projet

Foncier18%

VRD3%

Notaire2%

Batit67%

Architecte7%

Assurance ouvrage

3%

3. Coût : La TVA

•Foncier▫Réforme Avril 2010: C’est le vendeur qui paye:

pas de TVA si le vendeur n’est pas assujétit (pas opération commerciale). Droit enregistrement 5%

▫SCI et SCIA ne sont donc plus soumisent à la TVA à 19.6% si la SCI & Le vendeur ne sont pas assujétit.

3. Coût : Les communs

•Les communs (gaines, toiture, hall, etc…)▫Au millième

•Les communs spéciaux (Salle, Studio, buanderie)▫Au millième▫Coopératif: même contrubution pour tous (Le

PasSage)▫Mixte: Gros oeuvre au millième et 2nd oeuvre en

coopératif (Ecologîs)▫Règle interne au groupe (La Salière)

3. Coût : Gérer les Finances = Grosse responsabilité…

• Compétence nécessaire ! Faire appel à une personne extérieur si elle n’existe pas dans le groupe

• Pourquoi bien gérer le finances ?▫Déterminer le prix des logements▫ Suivre au jours le jours le commandes / décalages▫ Suivre résultat prévisionnel du chantier, déclencher les

versements▫Mémoire de réclamation (retard, surcoût)

• Etablir un planning des échéances (anticiper et optimiser les prêts

• Tableau clair des coût: le groupe doit pouvoir suivre et corriger: lourde responsabilité

3. Coût : quelques idées

•Partir sur une surface habitable réaliste par rapport à votre budget.

•Si budget limité : réduire sa surface personnelle au profit des espaces mutualisés (chambre d’amis, buanderie, garage)

•Prévoir 7% de marge (Ecologîs et Salière +25% par rapport au budget prévisionnel)

•Entraide dans le groupe pour soutenir les petits budgets

3. Coût : Concilier les disparitésEx : Dupont dispose de 1900 €/m² et Martin de 4000 €/m²

• Adaptation des surfaces au budget

• En propriété collective (SCI ou coopérative propriétaire du bâtiment), les habitants possèdent des parts sociales (certains possèdent plus de parts que d’autres)▫ Accepter d’acheter un nombre de parts supérieur à la valeur du logement.▫ Problématique de remplacer un gros ‘sociétaire ou coopérateur’▫ Possibilité de faire entrer des coopérateurs extérieurs

• En copropriété / SCIA▫ Coefficient sur le financement des communs en fonction des possibilités de chacun

(cf. La Salière)▫ Financement des communs par une partie de groupe puis revente par la suite aux

autres membres du groupe (cf. Grain de Folie: modification du OC et affectation des lots)

▫ Utiliser le compte courant de la SCIA pour se « prêter » de l’argent

Les règles d’entraide financière doivent être écrites dans une charte. L’argent est souvent source de problème. Faire attention à l’encadrement juridique.

4. Logement social• Plusieurs types de logement social▫ Accession sociale (n’entre généralement pas dans le logement

social imposé par le PLU, plutôt réservé au locatif)▫ Locatif social :

PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) PLS (Prêt Locatif Social), 130% plafond du PLUS PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration)

• Difficulté▫ En France : aide à la pierre et non à la personne (difficulté de

monter des projets mixtes)▫ Le bailleur n’a pas le droit de ‘sélectionner’ les ayants droits

(cooptation difficile pourtant nécessaire en HG)▫ Le bailleur social est assermenté par la préfecture▫ 4 bailleurs sur Grenoble : ACTIS, OPAC 38, PLURALIS, la SDH.

4. Logement SocialLes règles d’attribution

• 25 % par la Préfecture (personnes les plus démunies)• 20 % par la ville• 40 % par les entreprises collectrices du 1% patronal• 15 % par le bailleur (à – de 10 logements, rien)

• Une commission attribue les logements en fonction des critères réglementaires et des critères de priorité (urgence et souci de mixité sociale)

Au final c’est le bailleur qui attribue les logements en fonction des propositions (listes) faites par les différents

ayant droits ci-dessus.

4. Logement SocialLes attributions : Conseils de bailleurs

• Travailler en partenariat avec le bailleur en quête d’innovation (malgré les règles d’attribution)

• Rendre la solution pérenne dans le temps (attention aux changements d’orientation, de politique du bailleur…)

• Types de population▫ Les personnes âgées, jeunes travailleurs, étudiants sont

d’après les bailleurs des populations plus ouvertes à la vie d’un HG.

▫Ces populations remplissent des critères d’attribution spécifique sur certaines opérations (maison personnes âgées, logement étudiant, foyer jeune travailleur)

▫ Elles participent à développer l’aspect intergénérationnelle d’un projet

4. Logement SocialConstruire des logements sociaux

• En VEFA, le bailleur rachète les logements entre 1600 et 2000 € HT/m². Souvent la vente se fait à perte par le promoteur mais compensée par la vente des autres logements en accession=> En HG, la VEFA peut représenter un coût supplémentaire

• En maîtrise d’œuvre partagée, la SCI (HG) et le bailleur achètent ensemble le foncier et co-réalisent le bâtit=> Implication plus forte du bailleur dans le projet

• Pour le foncier, une aide de la Métro est possible, le bailleur achetant max 150 € HT le m² de SHON (Avril 2009)

5. Statuts juridiques• Du plus ‘simples’ et ‘éprouvé’▫ SCI d’attribution▫ Indivision▫Copropriété directe

• Au plus ‘innovant’ ou ‘complexe’…▫Coopérative d’Habitants▫ Association▫ SCIapp : Société Civile Immobilière d’Accession

Progressive à la Propriété▫ SAS : Société par Actions Simplifiée▫ SCCC : Société Civile Coopérative de Construction ▫ SCIC : Société Coopérative d’Intérêt Collectif ▫ Prêt contre usufruit

Avantages Inconvénients

SCIA  "Société Civile

d'Attribution"

Un support juridique clair nous accompagne en cas de litige

Difficulté à obtenir des prêts à taux zéro ou à utiliser les PEL / CEL (info démentie par le notaire qui dit

pouvoir s'arranger avec les banquiers.)Chacun est libre de vendre ses part

sans demander l'avis des autres propriétaires

Entre 1500 et 2500 euros de frais de création de la SCI et encore des frais à la dissolution

Indivision

Pas de TVA à l'achat du terrainObligation d'avoir l'accord de tous les propriétaires pour

vendre ses parts

Possibilité de profiter des prêts à taux zéro et des PEL / CEL

Frais de notaire pour chaque modification du règlement intérieur ou du partage des lots etc...

Frais de dissolution de la structure : 3 % du prix final du terrain et de la construction.

Copropriété directe

Pas de TVASimple en cas de revente. Chacun a

son lot et en fait ce qu'il veut (comme dans un immeuble)

La demande de permis de construire ne peut être déposée que pour un projet individuel ou une personne morale.

La copropriété n'est ni l'un ni l'autre. C'est ILLEGAL ! La Mairie doit donner son accord.

5. Statuts juridiquesStatuts simples...

6. Assurances

Nos projets sont concernés par 2 types d’assurance :

•Assurance Habitation :▫Assurance propriétaire / locataire▫Assurance multirisque immeuble : à souscrire dès

que le toit est posé…▫Assurance syndic bénévole

•Assurance pour la construction▫Assurance Dommage 0uvrage▫Assurance Tout Risque Chantier

6. Assurances : Habitation

Couvre les personnes présentes dans l’habitation.•Assurance de la copropriété : couvre tous les

dégâts sur les communs (mur, hall, dalle, toit…)•Assurance habitation : couvre notre logement :

tout ce qui est à l’intérieur•Si location (logement, salle commune), le

locataire doit s’assurer. Le propriétaire peut souscrire une assurance « propriétaire non occupant » qui s’appliquera lorsque le locataire a pris congé

6. Assurances : Construction

La Dommage Ouvrage :•Cette assurance prend en charge directement

tout les incidents liés à la construction. Elle dédommage le(s) propriétaire(s) et se retourne ensuite vers les artisans pour solliciter leur assurance décennale

•Elle n’est pas obligatoire (pas de sanction), mais en cas de problème c’est au propriétaire de solliciter la décennale de l’artisan : long et peu de garantie d’obtenir réparation….

6. Assurances : ConstructionLa Dommage Ouvrage (10 ans) :• Condition pour l’obtenir: apporter les garanties

décennales de tous les intervenants (attention à l’auto construction), étude de sol

• Coût : entre 3 et 6% du coût des travaux• Conseil : bien montrer qu’on s’est bien « entouré » pour

négocier le prix (bureau SPS…)

La Tout Risque Chantier : • Assure le matériel sur le chantier : peu utilisé. Attention

si on entrepose du matériel nous appartenant… • Coût : 0.25% du coût des travaux

6. Assurances : Auto construction

Si le groupe décide de participer à la construction ou travaux 2nd œuvre ?

•Solution : chacun souscrit l’option « accident de la vie » (50 à 100 € /an) : cette option est la seule qui nous couvre en cas d’accident « seul » (sans recours à un tiers)

Visiter un chantier ?•Prévenir et sous la responsabilité du maître

d’oeuvre

7. Le groupe projetPhase 1 : Constitution du groupe

• A définir▫Charte du groupe

régit les valeurs définie les règles de fonctionnement

▫Nom du groupe▫ Taille du groupe▫Règles d’entrée et participation au groupe▫Dates et lieux des rencontres : voir comment ‘habite’ les

membres du groupes…▫ Secteurs géographiques▫ Bilan compétence du groupe (qui sait faire quoi)▫Ordres du jour pour les réunions à venir

• Programmer des rencontres du groupe▫WE groupes (vivre ensemble)▫ Petits groupes de débroussaillage

• Approcher des intervenants extérieurs▫Collectivité, Habiles…▫ Architecte▫Notaire / Banquier : dégrossir budget et statut juridique

• Pistes de réflexion▫ Budget, délai, lieux géographiques▫ Type de construction▫ Structure juridique▫ Part d’autopromotion (partiel, de A à Z…)

7. Le groupe projetPhase 2 : Cadrage le projet

• Architecte▫ Le « feeling » doit être bon▫ Il est la personne extérieure au groupe capable

de plus de pragmatisme… et de recentrage du groupe

• Maître d’œuvre▫C’est souvent l’architecte

• Conseils▫ Visiter des réalisations existantes▫Discuter avec les maîtres d’ouvrage

Gestion des entreprises Respect des coûts, délais, planning Un HG sort souvent des standards de la construction

7. Le groupe projetPhase 2 : Choix de l’architecte et du maître d’œuvre

• Accélérer le rythme des rencontres• Définir des référents pour les contacts avec les

professionnels• Evaluer les surcoûts éventuels (terrassement…)• Commencer le travail plan masse avec l’architecte • Consolider le budget• Valider avec le maître d’œuvre un budget prévisionnel• Définir et signer des ‘conventions’ avec les partenaires

(bailleur…)• Promesse / compromis d’achat

7. Le groupe projetPhase 3 : opportunité foncière => étude de faisabilité

• L’autopromotion demande un investissement de chacun pour comprendre les mécanismes des métiers relatif à la promotion immobilière

• L’aide de professionnels du milieu est très utile. Provoquez la…• Le partage d’expériences entre les groupes est primordiale pour

avancer plus efficacement• Réaliser un habitat groupé est un processus assez long et demande

beaucoup de temps.• Oui, très peu de groupes réussissent à concrétiser, l’épuisement existe

au bout d’un certain temps => Importance d’une structure telle que les Habiles comme support.

• Même si un projet ne se concrétise pas toujours, la dynamique de groupe, les rencontres, le cheminement du projet est déjà source de partage et de satisfaction. Les acquis permettent de rebondir très vite

• Grâce aux sensibilités de chacun le projet évolue positivement dans sa forme et son fond.

« seul, on va vite, en groupe on va plus loin »• A vous de jouer !

8. ConclusionNotre petite expérience confirme que…