BAB H

L A N D A S A N T E O R I

1. DASAR-DASAR PENILAIAN

1.1. Definisi Penilaian

Penilaian atau disebut juga appraisal mempunyai pengertian sebagai ilmu

dalam menilai, menaksir, suatu harta yang berupa aktiva tetap berwujud. Seperti

tanah, bangunan, mesin-mesin, dan peralatan. Serta aktiva tetap tak berwujud seperti

: patent, hak cipta, hak monopoli, cap dan merek dagang, biaya pendirian, biaya

pengembangan software, dan goodwill atau nama baik perusahaan. Sesuai dengan

tanggal tertentu dan kondisi yang sebenarnya, serta menggunakan sistematika yang

tepat, penyesuaian yang tepat, dan menggunakan logika dengan benar.

( Metode Umuin Dan Prosedur Penilaian jilid 2, Edisi 1,1991).

Properti dalam penilaian dapat dibagi tiga golongan besar, yaitu :

a. Harta Tetap Berwujud.

Harta benda berwujud meliputi benda-benda bergerak, dan tidak bergerak, sampai

kepada benda-benda yang berteknologi tinggi. Terbagi menjadi dua yaitu :

- Real properti, yang meliputi tanah, bangunan, dan pengembangan yang lainnya.

- Personal properti, yang meliputi mesin-mesin, perlengkapan kantor, barang-

barang antik, kendaraan bermotor, dan Iain-lain.

Harta benda tak berwujud meliputi biaya penelitian dan pengembangan, hak paten,

15

hak cipta, merek dagang, ijin-ijin jika dianggap dapat menimbulkan nilai,

goodwill, going concern dan pembayaran atas benda-benda tak berwujud.

c. Surat Berharga.

Surat berharga meliputi saham, investasi, deposito, dan saham langsung.

Skema berikut ini mengenai penggolongan properti atau harta tetap secara

garis besarnya,diambil dari ( Rekayasa Penilaian Buku I, 1994 : 2 ) sebagai

sumbernya, dapat dilihat pada halaman berikut ini.

Gam bar II. 1.1

Skema Penggolongan Properti Secara Garis Besar

16

Berwujud -

Real Properti"

— Personal Properti

-Tanah. -Bangunan. -Pengernbangan lainnya

-Machine dan equipment. -Fixtures dm furniture. -Kendaraan bermotor. -Operation equipment(\i&. dan eskalator),

-Jewellery I antik / art.

Tak Berwujud

-Goodwill. -Hak paten. -Franchises. -Merek dagang (Trade mark). -Hak cipta (Copyright).

Surat-surat Berharga -Saham. -Investasi. -Deposito, -Saham langsung.

Number : Rekayasa Penilaian 1,1994 : 2.

1.2. Prinsip-prinsip Penilaian

17

Dalam mengambil suatu keputusan akhir dalam proses penilaian oleh seorang

penilai, berdasarkan pada prinsip-prinsip penilaian dan berpedoman serta mengikuti

proses dan tata cara penilaian. Sehingga seorang penilai dapat mengemukakan Nilai

Pasar Wajar yang mempunyai nilai sekarang atas perumahan yang dinilai dengan

menggunakan prinsip-prinsip sebagai berikut:

1.2.1. Prinsip keuntungan yang diharapkan properti ( Principle of anticipation )

Nilai suatu properti adalah harapan akan keuntungan di masa yang akan datang

atas penggunaan properti tersebut.

(Marshall, 1992 : 33 )

Sehingga penilai harus mengetahui dan dapat mengikuti trend yang saat ini

sedang terjadi dalam masyarakat, terutama dalam bisnis real estat, baik secara

lokal, regional, maupun nasional. Dengan demikian penilai dapat mengantisi-

pasi perkembangannya.

1.2.2. Prinsip adanya perubahan-perubahan (Principle of change)

Perubahan adalah hasil dari hubungan sebab akibat diantara kekuatan-kekuatan

atau variabel-variabel dalam kehidupan masyarakat yang mempengaruhi nilai

real properti.

( Marshall, 1992 : 33 )

Nilai dan bentuk fisik dari real properti dapat berubah dan nilainya akan

dipengaruhi oleh banyak variabel, antara lain jumlah penduduk, perubahan

18

kondisi ekonomi, kontrol pemerintah terhadap real properti, pembukaan jalan

baru, pertumbuhan penduduk, serta perubahan politik suatu negara.

Perubahan-perubahan yang terjadi tidak dapat dihindarkan, dan

berlangsungnya secara terus menerus sepanjang waktu, namun prosesnya

berjalan secara bertahap dan tidak mudah untuk dilihat atau dipastikan.

1.2.3. Prinsip persediaan dan permintaan

Sama halnya dengan komoditi lain di pasaran, hukum persediaan dan permin­

taan berpengaruh juga terhadap real estate. Dimana nilai suatu properti akan

meningkat bila ada kenaikan permintaan dan atau sebaliknya bila terjadi penu-

runan.

( William L. Ventolo, Jr, 1990 : 7)

Properti akan mempunyai nilai, apabila properti tersebut dapat digunakan.

Dan nilainya akan naik, bila persediaan tanah berkurang, dimana orang

memerlukan tanah. Nilai tanah yang terbaik didapati pada kota dengan

penduduk yang padat, dimana tanah yang tersedia sedikit, sehingga harga ta­

nah menjadi tinggi.

1.2.4. Prinsip persaingan ( Principle of competition )

Semua bentuk usaha pastilah selalu ingin mendapatkan keuntungan, tidak ter-

kecuali dengan bisnis dibidang perumahan. Bila permintaan akan rumah me­

ningkat, maka pengembang akan mendapat keuntungan yang besar. Hal ini

akan membuat pengembang lain masuk ke lokasi tersebut, sehingga timbullah

persaingan yang dapat mengakibatkan keuntungan menurun. Dan ini juga akan

19

berpengaruh terhadap nilai.

(William L. Ventolo, Jr, 1990 : 9 )

1.2.5. Prinsip pengganti ( Principle of substitution )

Prinsip pengganti mendapati bahwa dengan adanya beberapa persamaan atau

keseimbangan pada komoditi, adanya ketersediaan barang atau jasa, dimana

bila salah satu diantaranya memiliki harga terendah akan menarik permintaan

terbesar dan memiliki jalur distribusi terluas.

( Marshall, 1992 : 39 )

Pembeli tanah mentah yang nantinya akan dikembangkan sebagai perumahan,

tidak akan membayar lebih mahal dibandingkan dengan biaya pembelian tanah

mentah yang lain. Jika dalam pasar terdapat dua penawaran atas tanah mentah

yang sama, maka penawaran dengan harga yang lebih rendah akan terjual ter-

jual terlebih dahulu.

1.2.6. Prinsip kesesuaian ( Principle of conformity )

Kesesuaian adalah prinsip dari penilaian yang berpengaruh terhadap nilai real

properti yang mampu menciptakan dan menopangnya saat karakteristik dari

properti menyesuaikan diri dengan permintaan pasar.

(Marshall, 1992:41)

Perumahan yang terletak pada lingkungan yang cocok baik sosial maupun eko-

nominya, akan mempunyai nilai yang maksimum. Sedangkan perumahan yang

terletak di daerah yang kurang cocok, maka nilainya akan lebih kecil.

1.2.7. Prinsip penambahan dan pengurangan pendapatan

20

Penambahan biaya berupa pengembangan tanah pada suatu perumahan belum

tentu akan menambah penghasilan yang diperoleh dari penjualan rumah pada

perumahan tersebut. Nilai dari tanah mentah perumahan tersebut tidak akan

bertambah, bahkan akan berkurang atau menurun. Karena dalam hal ini bobot

pasar akan lebih banyak ditentukan oleh banyaknya persediaan rumah yang te-

telah lama ada di pasar. Kenaikan biaya membangun perumahan baru, menga-

kibatkan berkurangnya persediaan secara cepat, karena harga rumah tidak da-

pat dinaikkan terlalu tinggi dibandingkan dengan harga rumah yang berlaku

bagi rumah-rumah yang telah lamaada di pasar.

(William L. Ventolo, Jr, 1990 : 9 )

1.2.8. Prinsip penggunaan yang tetap ( Principle of consistent use)

Tanah harus dinilai berdasarkan penggunaan yang tetap. Tanah yang diperun-

tukkan untuk perumahan sebaiknya dinilai untuk perumahan. Penilaian dengan

peruntukan yang berbeda dapat menambah biaya bahkan nilainya akan turun

atau sebaliknya.

(GAPPI Jawa Timur, 1994 : 4 )

1.2.9. Prinsip penggunaan yang semaksimal mungkin (Principle of highest and

best use )

Sebelum mengestimasi nilai tanah mentah, sebagai penilai harus menentukan

kegunaan yang semaksimal mungkin dari tanah mentah tersebut. Penggunaan

yang semaksimal mungkin atau highest and best use adalah penggunaan yang

nantinya akan memberi keuntungan yang semaksimal mungkin. Dalam hal ini

21

ada dua kriteria yang menentukan penggunaan yang semaksimal mungkin atau

highest and best use , yaitu :

a). Permintaan, baik yang sekarang ada atau yang akan datang dalam waktu

dekat.

b). Ketentuan mengenai persetujuan untuk peruntukan, tipe bangunan yang di-

ijinkan, maupun ijin-ijin lainnya yang diperlukan.

(Supryanto, 1994 : 3 )

1.3. Tujuan Penilaian

Tujuan penilaian terhadap tanah mentah adalah menentukan nilai pasar

wajarnya yang dikaitkan dengan usaha real estat atau usaha dibidang properti, seperti

bangunan perumahan, bangunan hotel, maupun bangunan komersial lainnya.

Nilai pasar wajar dari tanah mentah yang dimaksud adalah nilai pasar yang

wajar dari tanah mentah dengan bangunan rumah diatasnya untuk dikembangkan

sesuai dengan peruntukan yang berlaku, yaitu sebagai perumahan.

Selain itu ada beberapa tujuan penilaian yang lain, yaitu :

1. Perusahaan yang akan menawarkan saham-sahamnya pada masyarakat melalui

pasar modal.

2. Keperluan pajak dalam menentukan Nilai Jual Obyek Pajak ( NJOP ) untuk pajak

bumi dan bangunan.

3. Untuk keperluan jaminan bagi pihak bank, dalam hal ini untuk mendapatkan

perkiraan nilai harta tetap yang dijadikan jaminan atau sebagai penentuan

kelayakan kredit bagi pihak bank.

22

4. Untuk keperluan asuransi dalam menentukan besarnya penentuan uang

pertanggungan.

5. Bagi perusahaan yang akan melakukan akuisisi atau penggabungan usaha atau

merger.

6. Untuk keperluan internal manajemen, yang dalam hal ini bagi penyesuaian nilai

aktiva tetap perusahaan.

7. Sebagai penentuan perkiraan harga jual suatu properti, apabila properti tersebut

dijual di pasar bebas.

8. Bagi keperluan pembebasan tanah.

(Rekayasa Penilaian, GAPPI Jawa Timur, 1994 : 9 )

1.4. Definisi Nilai

Nilai atau value dapat didefinisikan sebagai:

a). Kekuatan dari suatu benda atau jasa untuk ditukar dengan benda atau jasa yang la­

in,

b). Nilai sekarang dari pendapatan yang akan diterima dimasa yang akan datang.

(Boykin, 1986 : 9 )

1.5. Definisi Nilai Pasar Waiar

Nilai pasar atau market value adalah harga tanah mentah yang paling

memungkinkan jika dijual di pasar terbuka, dimana transaksi terjadi dibawah

23

kondisi-kondisi pasar normal. Kondisi-kondisi pasar tersebut antara lain faktor

ekonomi, politik, sosial yang mampu mempengaruhi nilai.

( William L. Ventolo, Jr, 1990 : 77)

Sedangkan dalam menentukan nilai pasar wajar penilai berpegang pada

International Valuation Standard yang dikeluarkan oleh The International Assets

Valuation Standard Committee ( TIAVSC ), dimana nilai pasar wajar atau open

market value didefinisikan sebagai berikut:

1. Harta tetap ditukar pada saat tertentu.

2. Ada pembeli yang berniat membeli dan penjual yang berniat menjual ( willing

buyer and willing seller ).

3. Pembeli dan penjual bersifat independent.

4. Penjual yang berniat menjual menawarkan harta yang dijual di pasar bebas.

5. Pembeli dan penjual memiliki pengetahuan yang sempurna atas harta tetap yang

dijual ( well informed ).

6. Baik pembeli maupun penjual tidak ada paksaan untuk menjual dan membeli.

(International Valuation Standard Volume I, Juni 1994: 7 )

2. KONSEP PENGGUNAAN TERBAIK ATAU HIGHEST AND BEST USE

" Konsep penggunaan terbaik atau highest and best use didefinisikan sebagai

penggunaan sebidang tanah kosong atau bangunan, yang memungkinkan baik dari

segi hukum, fisik, finansial, serta memberikan kegunaan yang terbaik ".

(Simanjutak, 1994: 9 )

24

Highest and best use tidak ditentukan melalui analisis subyektif dari pemilik,

developer, dan penilai. Tetapi lebih ditentukan oleh faktor-faktor kompetitif di pasar

mana tanah atau bangunan itu berada. Analisis dan interpretasi dari Highest and best

use lebih merupakan suatu studi ekonomi mengenai faktor pasar dengan penekanan

pada tanah mentah yang dinilai. Dalam hal ini faktor pasar ikut menentukan nilai

pasar.

Dengan mengumpulkan dan menganalisis data umum dapat ditentukan nilai

tanah mentahnya, serta dapat digunakan oleh penilai untuk membuat suatu perkiraan

Highest and best use dari tanah mentah tersebut saat penilai melakukan penilaian.

Highest and best use dapat memberikan dasar bagi penelitian menyeluruh

mengenai posisi tanah mentah tersebut dalam persaingan pasar. Sebab itu, Highest

and best use dapat dinyatakan sebagai dasar bagi penetapan nilai pasar.

Highest and best use sendiri dapat dibedakan menjadi dua jenis analisis

seperti uraian berikut dibawah ini.

2.1. Highest And Best Use Dari Sebidang Tanah Yang Dipandane Sebagai

Tanah Yang Masih Kosong Atau Highest And Best Use of Land as Though

Vacant

Konsep ini memandang lahan tersebut sebagai tanah yang masih kosong. Jadi

perumahan tersebut diasumsikan sebagai tanah kosong. Dengan asumsi ini, kegunaan

yang dapat menciptakan nilai dapat diidentifikasi, dan penilai dapat mulai memilih

perumahan pembandingnya serta memperkirakan nilai tanahnya.

25

Dengan menggunakan asumsi bahwa perumahan dianggap sebagai tanah

yang masih kosong merupakan konsep fundamental dalam teori penilaian, serta dasar

bagi pendekatan biaya. Karena pada umumnya penilaian yang dilakukan

memisahkan nilai tanah dan nilai bangunan dari perumahan yang dinilai, maka

analisis ini sering dipergunakan saat melakukan penilaian terhadap perumahan.

Adapun maksud dari analisis Highest and best use of land as though vacant

ini adalah untuk memperkirakan nilai tanah yang sesuai dengan penggunaan terbaik

dari tanah yang dimaksud.

( Boykin, 1986 : 42)

2.2. Highest And Best Use Dari Sebuah Properti Atau Highest And Best

Use of Property as Improved

Analisis ini menelaah mengenai penggunaan suatu bangunan sebagaimana

adanya sekarang. Kegunaan terbaik adalah kegunaan yang memaksimalkan nilai

investasi, dengan memperhatikan tingkat pengembalian jangka panjangnya serta

resiko yang mungkin dihadapi.

Adapun maksud dari analisis Highest and best use of property as improved

ini adalah mengidentifikasi penggunaan investasi lewat pengembangan tanah mentah

bagi perumahan. Yang nantinya diharapkan dapat memberikan pengembalian

tertinggi dari setiap rupiah yang tertanam sebagai modal.

( Boykin, 1986 : 42 )

2.3. Kriteria Dalam Analisis Highest And Best Use

26

Penggunaan tanah mentah lewat pengembangannya sebagai perumahan

nantinya, yang dianggap sebagai Highest and best use harus memenuhi beberapa

kriteria, antara lain:

a. Sah menurut hukum.

b. Memungkinkan jika ditinjau secara fisik.

c. Layak jika ditinjau dari sudut keuangan.

d. Dapat menghasilkan pendapatan yang tertinggi.

( Simanjutak, 1994 : 10)

Kemungkinan terbaik dari penggunaan tanah mentah harus diuji terlebih

dahulu oleh penilai dengan menganalisis semua alternatif yang ada, kemudian

diambil kesimpulan dari analisis tersebut.

3. FAKTOR-FAKTOR EKSTERNAL YANG BERPENGARUH PADA NBLAI

KAWASAN PERUMAHAN

Pada prinsipnya, nilai dapat dibentuk, dipelihara, diubah, atau dirusak oleh

beberapa faktor atau beberapa kekuatan yang ada dalam masyarakat, yang kemudian

dikenal dikalangan penilai sebagai faktor-faktor yang mempengaruhi nilai. Faktor-

faktor yang mempengaruhi nilai tanah mentah tersebut antara lain faktor lingkungan,

faktor politik dan peraturan pemerintah, faktor ekonomi dan perubahan-

perubahannya, faktor standar kehidupan sosial, dan faktor pengaruh alam dan

kemampuan alamnya.

3.1. Faktor Lingkungan

27

Dalam menganalisis faktor lingkungan ini, diperlukan suatu pemahaman

terlebih dahulu mengenai siklus lingkungan. Lingkungan di suatu daerah mempunyai

suatu siklus umur yang dimulai dari:

3.1.1. Masa bertumbuh

Dalam masa bertumbuh, lingkungan suatu daerah akan mempunyai nilai yang

cenderung untuk terus meningkat. Peningkatan nilai tanah tersebut disebabkan

karena lingkungan daerah yang makin asri, bersih, indah, serta tertata baik.

Sehingga daerah tersebut makin banyak diminati oleh masyarakat, sehingga

nilai tanahnya makin lama makin meningkat.

3.1.2. Masa puncak

Dalam masa puncak, lingkungan suatu daerah akan mempunyai nilai yang sa-

ngat tinggi. Hal ini disebabkan disatu sisi lingkungan daerah tersebut memiliki

tingkat hunian yang sudah padatdan memiliki tingkat permintaan terhadap

lingkungan tersebut sangat tinggi. Sedangkan disisi yang lain tanah yang terse-

dia terbatas dan tetap.

3.1.3. Masa menu run

Dalam masa menurun, lingkungan suatu daerah akan mengalami suatu

penurunan nilai. Sehingga harga tanah disekitar lingkungan tersebut cenderung

akan menurun. Penyebab adanya penurunan nilai lingkungan suatu daerah

karena adanya perubahan-perubahan yang terjadi pada daerah tersebut, antara

lain seperti zoning atau peruntukan daerah tersebut, keamanan daerah

tersebut, kebersihan lingkungannya, struktur sosial daerah tersebut, serta

kondisi jalan daerah tersebut.

28

3.1.4. Masa peralihan menuju masa terburuk.

Dalam masa peralihan menuju masa terburuk: ini, suatu lingkungan akan beru-

bah menjadi lingkungan yang mempunyai nilai yang sangat rendah. Hal ini di-

sebabkan adanya faktor-faktor tertentu semacam struktur sosial masyarakat

yang tidak teratur dan tidak teridentifikasi, sistem keamanan yang tidak terkon-

trol, kebersihan dan sistem saluran pembuangan air hujan yang tidak berfungsi.

3.1.5. Masa terburuk.

Dalam masa terburuk ini, suatu daerah kurang mempunyai nilai lagi. Hal ini

disebabkan karena sangat buruknya kondisi lingkungan daerah tersebut. Se-

hingga dalam masa ini, diperlukan adanya pembangunan kembali.

( Boykin, 1986 : 102-104)

3.2. Faktor Politik Dan Peraturan Pemerintah

Peraturan-peraturan pemerintah dalam kaitannya dengan pengaturan tata

ruang kota dapat mempengaruhi nilai tanah mentah. Peraturan-peraturan pemerintah

tersebut antara lain:

3.2.1. Peruntukan atau zoning.

Peruntukan tanah yang dikeluarkan oleh pemerintah dalam bentuk zoning

yang mengatur penggunaan tanah yang ada pada suatu daerah tertentu. Faktor

peruntukan ini mempunyai pengaruh yang besar terhadap nilai tanah. Oleh ka-

renaitutanah atau lahan tersebut perlu ditentukan penggunaannya, untuk

menghindari adanya penggunaan tanah atau lahan yang tidak optimal serta

menghindari adanya ketidakteraturan bangunan.

3.2.2. Pembatasan Iuas tanah yang boleh dibangun atau penentuan Koefisien

Dasar Bangunan (KDB).

Pembatasan ini menyangkut rencana suatu daerah yang mengatur berapa ba-

gaian dari suatu bidang tanah yang dapat dibangun. Suatu bidang tanah yang

peruntukannya sebagai daerah perumahan ditentukan berapa bagaian yang bo­

leh dibangun rumah. Juga ditentukan untuk suatu kavling berapa bagaian lagi

yang boleh ada bangunan rumahnya.

3.2.3. Pembatasan jumlah lantai bangunan.

Ini berhubungan dengan rencana suatu daerah dan perkembangan daerah atau

jalan. Daerah yang semula peruntukannya adalah sebagai daerah perumahan,

karena adanya perkembangan kota atau perkembangan suatu daerah, maka ber-

kembang menjadi daerah perkantoran. Hal ini disebabkan karena kurangnya

lahan perkantoran dan pesatnya permintaan akan kantor di daerah tersebut. Ini

menyebabkan pihak yang berwenang mengatur perencanaan kota dan merubah

pembatasan jumlah lantai bangunan yang boleh dibangun ( KLB atau Koefisi­

en Lantai Bangunan).

3.2.4. Rencana tata kota.

30

Rencana tata kota yang akan menyebabkan suatu tanah memiliki asesibilitas

yang lebih baik, akan menyebabkan nilainya naik. Perencanaan suatu jalan ba-

ru yang menyebabkan kemudahan bagi suatu bidang tanah mencapai berbagai

fasilitas, misalnya sekolah, pasar, dan angkutan umum akan menyebabkan ke-

naikan nilai tanah. Namun sebaliknya, bila ada sebidang tanah yang terletak di

daerah terpencil, akan memiliki nilai tanah yang lebih rendah daripada tanah

yang terletak di daerah yang mudah berhubungan dengan fasilitas umum.

3.3. Faktor Ekonomi Dan Perubahan-perubahannya

Faktor ekonomi yang mempengaruhi nilai tanah mentah mencerminkan

bagaimana tanah mentah tersebut berhubungan dengan ekonomi dari suatu daerah

atau lingkungannya. Yang termasuk dalam faktor ekonomi dan perubahan-

perubahannya antara lain:

3.3.1. Sumber daya alam

Sumber daya alam suatu daerah yang menyebabkan daerah tersebut menjadi

daerah industri, yang menyebabkan perkembangan ekonomi daerah tersebut,

akan mengakibatkan kenaikan nilai tanah.

3.3.2. Perkembangan daerah komersial dan industri.

Perkembangan industri suatu daerah akan memerlukan jumlahtenaga kerja

yang besar, sehingga menyebabkan perkembangan daerah tersebut, yang ber-

arti menaikkan permintaan akan tanah. Baik sebagai tanah industri maupun se-

3

bagai tanah perumahan. Sejalan dengan perkembangan tersebut, berkembang

pula daerah komersial di daerah tersebut. Perkembangan ini akan menyebab-

kan kenaikan nilai tanah suatu daerah.

3.3.3. Kemantapan dalam bidang ekonomi (Daya beli dan suku bunga).

Kemampuan pembeli dipasaran adalah kesediaan uang yang dimiliki oleh ca-

lon pembeli tanah. Apabila terdapat perubahan jumlah uang yang biasa diguna-

kan untuk membeli tanah yang meningkat, dan tanpa ada perubahan faktor-

faktor lain, hal ini akan menyebabkan meningkatnya permintaan akan tanah

dan tentu akan menyebabkan perubahan harga tanah dipasaran.

Sebaliknya bila terjadi penurunan jumlah uang, akan menyebabkan penurunan

permintaan akan tanah dan tentu akan menyebabkan perubahan harga. Perlu

diperhatikan bila seandainya terdapat pertambahan sejumlah uang secara kese-

luruhan dalam perekonomian suatu negara, biasanya akan menyebabkan ke­

naikan pada harga berbagai barang dan ini akan mengakibatkan nilai uang

menjadi berkurang, karena untuk memerlukan sejumlah barang yang sama di-

perlukan jumlah uang yang lebih banyak (terjadi inflasi).

Suku bunga pinjaman yang kecil akibat banyaknya uang, akan mempengaruhi

nilai tanah juga. Suku bunga yang kecil akan menyebabkan para investor untuk

cenderung membeli tanah, dengan harapan capital gain dikemudian hari, hal

ini menyebabkan nilai tanah naik dan sebaliknya tingginya suku bunga akan

menyebabkan turunnya nilai tanah.

3.3.4. Perubahan dalam jenis masyarakat.

32

Perubahan dari masyarakat petani ke masyarakat perindustrian bisa dijadikan

sebagai salah satu contoh yang paling jelas. Dahulu seseorang keluar atau me-

ninggalkan desanya untuk bekerja di kota. Sekarang, bila seseorang mening-

galkan desanya, rumah yang ditinggalkannya biasanya akan dibeli oleh pendu-

duk kota, yang kemudian diubah menjadi sebuah rumah mewah. Perubahan

inilah yang nantinya mengakibatkan perubahan nilai tanahnya, dan akan ber-

pengaruh pula terhadap daerah sekitarnya.

3.4. Faktor Standar Kehidupan Sosial

Yang dimaksud dengan faktor standar kehidupan sosial adalah:

3.4.1. Pertumbuhan penduduk.

Pertumbuhan penduduk jelas akan mempengaruhi nilai tanah. Jikaterjadi ke-

naikan jumlah penduduk, sedangkan yang lain tetap, maka permintaan akan

bertambah. Penduduk yang lebih banyak sudah pasti akan memerlukan tempat

tinggal yang lebih banyak pula, juga akan semakin banyak tempat yang dibu-

tuhkan untuk bekerja atau untuk berbagai aktivitas lainnya.

3.4.2. Kepadatan penduduk.

Kepadatan penduduk suatu daerah, yang berarti memerlukan lahan yang lebih

banyak untuk perumahan, akan mengakibatkan kenaikan harga tanah lebih ce-

pat.

33

3.4.3. Perkembangan pendidikan dan aktivitas sosial lainnya.

Sejalan dengan perkembangan pendidikan dan aktivitas sosial lainnya menye-

babkan masyarakat berkembang dalam hal pendapatan. Hal ini akan me-

nyebabkan meningkatnya tuntutan masyarakat akan kondisi tempat tinggal me-

reka. Berkembangnya tuntutan masyarakat akan tempat tinggal akan me-

nyebabkan naiknya nilai tanah.

3.5. Penearuh Alam Dan Kemampuan Alamnya

Yang dimaksud dengan pengaruh alam dan kemampuan alamnya, adalah :

3.5.1. Iklim dan topografi.

Keadaan iklim dan topografi yang berbeda, akan membedakan nilai suatu ta­

nah. Iklim yang baik dan sesuai untuk tanaman yang menghasilkan akan mem-

punyai nilai yang lebih tinggi daripada tanah dengan iklim yang baik untuk

tanaman non produktif. Topografi suatu tanah juga akan mempengaruhi nilai

suatu tanah.

3.5.2. Kesuburan tanah.

Tanah pertanian yang subur dan dapat menghasilkan hasilyang lebih besar

atau dengan perkataan lain menghasilkan pendapatan yang lebih besar, mem-

punyai nilai yang lebih tinggi.

3.5.3. Sumber mineral.

34

Sumber mineral akan mempengaruhi kondisi ekonomi daerah tersebut. Per-

kembangan daerah tersebut menuju ekonomi industri karena sumber-sumber

mineral yang ada, akan merubah struktur masyarakat sekitar. Kebutuhan akan

tanah yang meningkat, akan menyebabkan naiknya nilai tanah.

4. FAKTOR-FAKTOR INTERNAL YANG BERPENGARUH PADA NILAI

PROPERTI

Yang dimaksud dengan faktor internal properti atau faktor fisik properti yang

berpengaruh pada nilai properti adalah:

4.1. Bentuk Tanah

Bentuk tanah juga turut berpengaruh dalam nilai properti. Bentuk tanah yang

kurang baik, misalnya tanah yang mempunyai luas 900 meter persegi mempunyai

ukuran .panjang 9 meter dan lebar 100 meter. Bentuk tanah yang demikian ini

mempunyai nilai yang lebih rendah apabila dibandingkan dengan bentuk tanah yang

mempunyai luas yang sama, yaitu seluas 900 meter persegi dengan ukuran

panjang tanah 30 meter dan lebar tanah 30 meter. Selain ukuran panjang dan lebar

properti, ada juga bentuk tanah yang berbentuk segitiga tidak beraturan, bentuk tanah

yang mengipas, bentuk tanah yang menyempit ke dalam dan lain sebagainya.

4.2. Ketinggian Pari Permukaan Jalan

35

Tanah yang permukaannya lebih rendah dari permukaan jalan di depannya

mempunyai nilai yang lebih rendah dari tanah yang permukaannya rata atau sedikit

lebih tinggi dari permukaan jalan di depan properti.

4.3. Ketinggian Langit-langit Bangunan

Pada umumnya, bangunan-bangunan kuno memiliki langit-langit yang tinggi,

apabila memakai air conditioner ( AC ) sebagai pendingin ruangan, maka

memerlukan kapasitas AC yang jauh lebih besar. Oleh karenanya, bangunan tersebut

kurang efisien apabila dihuni atau dipergunakan sebagai ruang perkantoran pada

masa sekarang ini.

4.4. Tata Letak Ruang Dan Ukuran Ruang ( Lay Out)

Sebuah rumah tinggal yang memiliki tata letak ruang yang kurang baik,

dengan ukuran ruangan yang tidak ideal atau kurang sesuai dengan yang semestinya,

akan mempunyai nilai yang lebih rendah dibandingkan dengan rumah tinggal yang

memiliki tatanan yang teratur sesuai dengan yang semestinya atau proporsional.

( Metode Umum dan Prosedur Penilaian, Jilid 2 Edisi 1,1991:3 )

5. KARAKTERISTIK LINGKUNGAN

Dalam menganalisis suatu lingkungan,hal-hal yang perlu dianalisa oleh

seorang penilai adalah:

36

5.1. Keadaan Fisik Lingkungan

Unsur-unsur penting yang termasuk dalam keadaan fisik suatu lingkungan

adalah:

a). Lokasi.

b). Keadaan lingkungan alam.

c). Keadaan tanah.

d). Keindahan alam.

e). Sistem pengaliran air hujan atau drainage.

f). Kualitas bangunan dan bentuk arsitektural.

g). Keadaan jalan, lebar jalan, kondisi, dan fasilitas umum.

h). Fasilitas transportasi.

i). Fasilitas sekolah, rekreasi, toko, dan rumah sakit.

j). Bebas polusi.

5.2. Karakteristik Populasi

Yang termasuk dalam karakteristik populasi suatu lingkungan adalah :

a). Golongan dari orang-orang yang menghuni lingkungan tersebut, ditinjau dari

tingkat pendapatan dan pendidikan.

b). Gaya hidup dan kebiasaan serta adat istiadat penghuni wilayah.

c). Kebudayaan dan kewarganegaraan pada suatu wilayah.

d). Skala umur dan ukuran anggota keluarga suatu wilayah.

5.3. Data Ekonomi

37

Yang termasuk dalam data ekonomi meliputi:

a). Tingkat persentase dari pembangunan wilayah.

b). Persentase dari tingkat hunian rumah.

c). Beban pajak yang dikenakan, contohnya: PBB( Pajak Bumi dan Bangunan), re-

kening air, dan rekening listrik.

d). Pembatasan oleh zoning.

e). Kisaran harga jual dan sewa dari rumah-rumah di lingkungan tersebut.

(Boykin, 3 rd, 1986 :106 )

6. PROSES KREATIF PENILAIAN

Proses kreatif penilaian yang akan diuraikan pada bagaian berikut ini, akan

disajikan dalam bentuk gambar bagan-bagan yang berurutan disertai dengan

penjelasan-penjelasan dalam tiap bagaian bagan tersebut. Hal ini dapat kita lihat pada

halaman berikut.

7X

Ganibar 11.6

Proses Kreatif Penilaian

I. IDENTIFIKASI MASALAH

-Identifikasi dari Real Estat. -Identifikasi dan keadaan properti. -Penggunaan penilaian. -Definisi nilai.

-Tanggal penilaian. -Ruang lingkup penilaian. -Batasan-batasan dan asumsi-asumsi.

. • • • , • "

II.ANALISA DAN PENGUMPULAN DATA

DATAUMUM: -Analisa wilayah ( Regional Development Analysis ). -Analisa kota ( City Development Analysis ) . -Analisa lingkungan {Neighbourhood Development Analysis).

DATAKHUSUS: -Analisa lahan dan sarana pelengkap

properti. -Pendapatan dan pengeluaran. -Tingkat diskonto. -Sejarah dari properti dan pengguna­an properti.

KONDISIPASAR PROPERTI: -Tingkat permintaan dan penawaran. -Pesaing-pesaing. -Tingkat harga rumah dan ruko.

msilMiffi^tif^g^mmMaaaaMfcHlas^

[I. ANALISA PENGGUNAAN TERBAIK

IV. ESTIMASI ND1AI PROPERTI

Metode Pengembangan Tanah

V. PENENTUAN NILAI AKHW/REKONSILIASl NILAI AKHIR

•HHHH

VI. PENYUSUNAN LAPORAN PENELAIAN/LAPORAN NILAI AKHD*

Sumber : Metode Umum Dan Prosedur Penilaian.

6.1. Identifikasi Masalah

39

Langkah pertama dalam proses penilaian adalah identifikasi masalah yang

memberikan batasan secara jelas mengenai suatu tugas penilaian sehingga

memudahkan bagi seorang penilai untuk menentukan langkah-langkah selanjutnya

yang harus dilakukan untuk memenuhi kebutuhan kliennya. Sedangkan masalah-

masalah yang harus diperhatikan dalam langkah pertama ini, adalah identifikasi dari

real estat, identifikasi dan keadaan tanah yang dinilai, penggunaan atau tujuan dari

penilaian, definisi dari nilai yang digunakan, tanggal penilaian, ruang lingkup

penilaian, serta batasan-batasan dan asumsi-asumsi.

6.2. Analisa Dan Pengumpulan Data

Setelah penilai mengidentifikasi masalah, langkah selanjutnya adalah

mengadakan suatu analisis pendahuluan untuk menentukan lingkup pekerjaan, serta

banyaknya pekerjaan yang harus dilakukan untuk dapat memperoleh data yang

diperlukan. Adapun jenis data yang diperlukan dalam suatu penilaian meliputi:

6.2.1. Data umum.

Data umum meliputi beberapa analisa, antara lain :

-Analisa wilayah ( Regional Development Analysis).

-Analisa kota ( City Development Analysis ).

-Analisa lingkungan ( Neighbourhood Development Analysis ).

Data umum akan membantu penilai dalam mengenali pasar dan dengan demi-

kian juga dalam menentukan nilai.

40

6.2.2. Data khusus.

Data ini menyangkut segala sesuatu mengenai tanah mentah untuk perumahan

yang dinilai, pemmahan yang menjadi pembanding serta karakteristik dari pa-

sar setempat. "Data untuk pemmahan maupun untuk pembandingnya dapat

menyangkut data yang bersifat fisik, seperti luas tanah atau bangunan material

yang dipergunakan, fasilitas, kondisi pemeliharaan; data yang menerangkan

status hukumnya, data yang menyangkut lokasi serta kondisi lingkungan seki-

tar pemmahan tersebut, data yang menyangkut keuangan seperti pengeluaran

dan pemasukan yang diperoleh dari pemmahan tersebut, serta data lainnya

yang relevan".

(Simanjutak, 1994:5)

6.3. Analisa Penggunaan Terbaik

Dalam menganalisa penggunaan terbaik hams memperhatikan aspek pasar,

aspek hukum, aspek politik, aspek teknis dan aspek keuangan. Analisa penggunaan

terbaik lebih merupakan faktor pasar dengan penekanan pada tanah yang dinilai.

Penggunaan terbaik atau Highest and best use dari tanah yang dinilai memberikan

dasar bagi penelitian menyelumh mengenai posisi properti tersebut dalam persaingan

pasar. Oleh karena itu, Highest and best use dapat dinyatakan sebagai penetapan nilai

pasar.

41

6.4. Estimasi Nilai Properti

Perkiraan nilai dalam suatu tugas penilaian hams didasarkan pada data-data,

baik data umum maupun data khusus. Dalam penilaian ini digunakan metode

pengembangan tanah untuk menganalisa data. Dimana penggunaan suatu metode

tergantung dari tipe atau jenis properti yang dinilai, maksud dari penilaian, serta

jumlah dan kualitas data yang tersedia.

6.4.1. Metode pengembangan tanah

Metode pengembangan tanah digunakan bila tanah yang akan dinilai terletak

pada daerah yang telah berkembang, dimana data-data mengenai harga pasar

wajar dari daerah di sekitarnya sulit diperoleh dengan baik. Sehingga harga

jual dari tanah yang telah dikembangkan dapat diperoleh dari data pasar dari

perumahan terdekat. Selain itu memiliki site plan yang telah disetujui oleh Ba-

dan Pertanahan Nasional atau Agraria setempat dimana lahan tersebut berada.

Sedangkan langkah-langkah untuk menghitung nilai tanah berdasarkan metode

pengembangan tanah adalah sebagai berikut:

1. Menciptakan rencana pengembangan tanah bagi perumahan.

Dewasa ini ketersediaan tanah mentah semakin terbatas. Ini dikarenakan

banyaknya tanah-tanah yang telah dikembangkan, baik untuk perumahan,

perkantoran, kawasan industri, dan Iain-lain. Oleh karena itu diperlukan

rencana pengembangan tanah yang baik. Mula-mula diperlukan pembuatan

site plan, dan persetujuan dari Badan Pertanahan Nasional atau Agraria

atas site plan tersebut. Juga perlu diperhatikan beberapa faktor, antara lain

lokasi tempat tanah mentah tersebut nantinya dikembangkan, harga jual

tanah di pasar properti, zoning-nya, penggunaan terbaik dari tanah mentah

42

tersebut, besarnya biaya pematangan tanah dan konstruksi, dan berapa

lama tingkat pengembalian suatu proyek pengembangan kawasan

perumahan.

2. Meramalkan harga jual yang realistis bagi rumah dan ruko.

Dalam hal ini, penilai mengumpulkan data-data mengenai harga jual rumah

dan ruko dari beberapa perumahan pembanding. Di mana perumahan

pembanding tersebut lokasinya tidak terlalu berjauhan dengan perumahan

Joyo Asri. Serta memiliki karakteristik yang tidak terlalu jauh berbeda

dengan perumahan yang dinilai ( perumahan Joyo Asri ). Baik dari segi

luas tanah, spesifikasi teknis bangunan, type dan harga jual rumah, dan

fasilitas pendukungnya. Adapun keempat perumahan pembanding tersebut

antara lain perumahan Karang Duren Permai, Pondok Asri Kencana, Puri

Cempaka Putin, dan Bukit Cemara Tidar Raya.

Dalam meramalkan harga jual yang realistis bagi rumah dan ruko tersebut,

yaitu dengan jalan:

-Menjumlahkan harga rumah dari keempat perumahan pembanding sesuai

dengan type rumah yang telah dikelompokkan.

-Lalu mengambil nilai rata-ratanya, dengan cara membagi 4 nilai total jum-

lah harga rumah sesuai type dari keempat perumahan pembanding yang

telah dikelompokkan.

-Dari rata-rata harga jual rumah menurut type yang telah dikelompokkan

tersebut, setiap tahunnya mengalami kenaikan harga (dalam prosentase

sesuai tabel 4.5.2).

-Kemudian dari data-data yang telah diolah tersebut, lalu ditarik kesimpu-

41

Ian yang mencerminkan harga jual yang realistis bagi rumah dan ruko pada

perumahan Joyo Asri.

3. Meramalkan secara akurat tingkat daya serap pasar dan macam-macam tipe

tanah yang terjual setiap periode.

Dalam meramalkan tingkat daya serap pasar dari berbagai macam tipe

tanah, yaitu dengan jalan :

-Mengumpulkan data-data penjualan berbagai macam tipe tanah, dari seti-

setiap periode. Yang memiliki karakteristik yang tidak terlalu jauh ber-

beda pada pasar properti.

-Dimana data-data penjualan berbagai macam tipe tanah tersebut dikelom-

pokkan. Berdasarkan periode penjualannya dan karakteristik dari berbagai

macam tipe tanah tersebut.

-Lalu dari data-data yang telah dikelompokkan tersebut, dihitung rata-rata

tingkat daya serap pasarnya dari tiap periode.

-Dengan demikian dapat diestimasi tingkat daya serapnya secara akurat da­

ri berbagai macam tipe tanah.

4. Mengestimasikan secara akurat tahapan dan biaya dari pengembangan

tanah serta biaya-biaya lain yang terkait.

Biaya pengembangan tanah antara lain meliputi biaya untuk penilaian

maupun studi kelayakan bagi pengembangan tanah tersebut. Sehingga

dapat diketahui penggunaan terbaik dari tanah tersebut dan besarnya modal

yang diperlukan. Setelah itu diperlukan biaya untuk pembebasan tanah

serta biaya perijinan yang berkaitan dengan pembebasan tanah tersebut.

Kemudian diperlukan biaya operasional dan biaya konstruksi untuk

44

beberapa kavling efektif, fasilitas jalan, dan fasilitas umum bagi sebuah

kawasan perumahan.

5. Meramalkan biaya pemasaran dan biaya-biaya lain yang terkait.

Mengembangkan program pemasaran dan promosi. Yang berlandaskan

analisa pasar, dalam meramalkan besarnya biaya yang hams dikeluarkan

dan bagi keperluan program-program tertentu. Dengan demikian

diperlukan biaya untuk advertensi, baik dimedia cetak maupun elektronik.

Selain itu diperlukan pula biaya bagi pengadaan ekspo perumahan minimal

dua sampai tiga kali dalam satu tahun.

6. Mengestimasikan pajak dari perumahan selama masa pengembangan dan

pemasarannya.

Selama masa pengembangan, pajak-pajak yang ada berkaitan dengan

perijinan bagi pembebasan tanah dan 1MB selama masa konstruksi.

Sedangkan selama masa pemasarannya, pajak-pajak tersebut berkaitan

dengan pajak dari pendapatan bersih dan pajak dari saham perusahaan

pengembang.

7. Mengestimasikan pengeluaran tambahan lain dan besarnya keuntungan

yang sesuai.

Besarnya biaya tambahan lain untuk pengembangan tanah bagi kawasan

perumahan baik selama masa pematangan tanah, konstruksi, maupun

operasionalnya seringkali terjadi. Ini terjadi akibat kurangnya efesiensi dan

efektifitas kerja. Yang dapat mengakibatkan menurunnya keuntungan

pengembang. Namun adakalanya biaya tambahan tersebut dapat membuat

keuntungan pengembang meningkat. Misalnya, dengan pembangunan

45

fasilitas-fasilitas pendukung yang inovatif dan lengkap. Dimana nantinya

pemmahan tersebut mampu menjadi kota mandiri. Hal ini dapat

meningkatkan daya saing dan nilai jual yang tinggi bagi pemmahan

tersebut, serta tingginya nilai tanah dikemudian hari.

8. Menganalisa pasar untuk menentukan discount rate atau tingkat suku

bunga diskonto yang sesuai seperti yang diharapkan oleh investor bagi tipe

investasinya yang merefleksikan waktu penjualan lahan tersebut yang

semestinya.

Tingkat suku bunga diskonto berasal dari tingkat suku bunga rata-rata

kredit properti dari dunia perbankan dalam negeri. Yang dipengaruhi oleh

kondisi perekonomian dewasa ini. Sehingga bagi pengembang perumahan

kelas menengah kebawah, pemerintah memberikan subsidi bagi tingkat

suku bunga kreditnya. Sehingga pengembang tersebut masih tetap mampu

bertahan dalam menyediakan rumah sederhana. Namun subsidi tersebut

tidak berlaku bagi pengembang perumahan kelas menengah keatas.

( Boykin, 1986 : 158 - 159 )

6.4.3.1. Tingkat suku bunga diskonto (discount rate )

Tingkat suku bunga diskonto atau discount rate adalah tingkat suku bunga

yang mewakili tingkat suku bunga komponded atau compound interest rate

yang digunakan untuk mengubah pendapatan di masa mendatang yang diha­

rapkan menjadi estimasi nilai saat ini. Dalam penerapannya dipenilaian, ting­

kat suku bunga diskonto adalah tingkat suku bunga pengembalian yang pa­

ling kompetitifyangditerapkanpada suku bunga dan analisa aliran kas dan

46

ini diidentifikasikan dengan menambahkan deskripsi terhadap tingkat suku

bunga.

( The Language of Real Estate Appraisal, 1991: 53)

Dalam tugas penilaian ini, digunakan Metode metode pengembangan tanah

sebagai alternatif penggunaan pembahasan dalam skripsi ini.

6.5. Penentuan Nilai Akhir Atau Rekonsiliasi Nilai Akhir

Langkah terakhir dalam proses penilaian adalah menentukan nilai akhir.

Yang diperoleh dengan metode yang digunakan oleh penilai, yang dinyatakan dalam

suatu angka rupiah yang dianggap sebagai nilai yang paling mendekati nilai dari

tanah mentah tersebut.

6.6. Penyusunan Laporan Penilaian Atau Laporan Nilai Akhir

Dalam sebuah laporan penilaian, hendaknya mengandung informasi lengkap

yang memungkinkan orang yang membacanya dapat memahami laporan tersebut

secara layak. Selain itu sebuah laporan penilaian hendaknya juga mencantumkan

asumsi atau batasan khusus yang mempengaruhi suatu proses penilaian dan

menjelaskan pengaruhnya terhadap nilai akhir yang disimpulkan.

(Metode Umum dan Prosedur Penilaian, Jilid 2, Edisi 1,1991)