— Hyvän asumisen puolesta —

OULUN LÄÄNIN KIINTEISTÖYHDISTYS

HallituksenKunnossapitotarveselvitys

Pakkalan Sali 16.12. 2010Pekka Luoto

Oulun läänin Kiinteistöyhdistys

Uusi asunto-osakeyhtiölaki

• ”yhtiökokoukselle on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys

tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen

kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden

aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston

käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin

osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin

• sekä hallituksen kirjallinen selvitys yhtiössä suoritetuista

huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden

tekoajankohdat.”

Oulun läänin Kiinteistöyhdistys

Tavoitteet

• Parempi huolenpito yhdestä Suomen

huomattavimmasta omaisuusmassasta

• Johdon ja osakkeenomistajien huomio pitkäjänteiseen

kiinteistön kunnossapitoon ja tulevien toimenpiteiden

rahoituksen järjestämiseen

• Korostetaan kiinteistön kunnon seurannan sekä

ylläpidon suunnitelmallisuutta.

• Huomiota asunto-osakeyhtiöiden arvon säilymiseen

Oulun läänin Kiinteistöyhdistys

Mitä kunnossapidolla tarkoitetaan?

Kunnossapitoa on:

• Kiinteistön ylläpitoon kuuluva toiminta

• Sisältää paitsi juoksevat pienet korjaukset ja vuosikorjaukset, myös suuremmat korjaushankkeet

• Kiinteistön laatutasoa ei kuitenkaan olennaisesti muuteta

Kunnossapitoa ei ole esimerkiksi:

• Esimerkiksi hissinjälkiasennus

• Laajakaistayhteydet

• Perusparannukset

•

Oulun läänin Kiinteistöyhdistys

Mitkä kunnossapitotyöt on ilmoitettava?

Edellytykset:

Olennainen vaikutus

• osakehuoneiston käyttämiseen• yhtiövastikkeeseen

Oulun läänin Kiinteistöyhdistys

Olennainen vaikutus osakehuoneiston käyttämiseen

• Laissa tai sen esitöissä ei ole asiaa avattu

Ainakin seuraavat remontit vaikuttavat olennaisesti huoneiston käyttämiseen:

• käyttövesi-, viemäri-, lämmitysputkistojen sekä ilmanvaihto-, sähkö- ja tietojärjestelmien peruskorjaukset ja uusinnat

• ikkunoiden sekä parvekeovien peruskorjaukset ja uusinnat

• useimmat julkisivu- ja parvekekorjaukset• huoneistojen märkätilojen

vedeneristyskorjaukset

Oulun läänin Kiinteistöyhdistys

Olennainen vaikutus yhtiövastikkeeseen

• Ei ole kerrottu laissa eikä sen esitöissä

• Yleensä olennaisena vaikutuksena voidaan pitää 20-30 %:n vaikutusta yhtiövastikkeeseen

20 % 30 %Vastike 2,60 0,52 0,78

15 huoneistoa 6000 e 9000 e30 huoneistoa 12 000 e 18 000e55 huoneistoa 22 000 e 33 000 e

Oulun läänin Kiinteistöyhdistys

Selvitys annettava kirjallisesti• Lähetetään yhtiökokousmateriaalin mukana osakkaille

• Selvitys ( esim. isännöitsijä tai puheenjohtaja) esitetään yhtiökokoukselle

• Pöytäkirjaan kirjataan esimerkiksi ”Isännöitsijä esitteli viiden vuoden kunnossapitotarveselvityksen osakkaille”

• Vaikka laki ei määrä selvitystä liitettäväksi pöytäkirjaan, kannattaa se tehdä

• Laki ei edellytä kustannusten ilmoittamista, mutta suuruusluokka kannattanee ilmoittaa

Oulun läänin Kiinteistöyhdistys

Selvitys jo tehdyistä kunnossapitotöistä

• huomattavat kunnossapito- ja muutostyöt ja niiden tekoajankohdat

• Käytännössä vastaava kuin mitä isännöitsijäntodistuksessa annetaan

Oulun läänin Kiinteistöyhdistys

Tarvitaanko asiantuntijaa?

Oulun läänin Kiinteistöyhdistys

Mitä lain esityöt kertovat?

– Kunnossapitotarvetta on selvitettävä hyvän

kiinteistönhoitotavan mukaisesti

– tarvittaessa selvitykseen liittyen voidaan hankkia

asiantuntijalausunto tai tehdä kuntotarkastus

– ”Vanhassa yhtiössä voi olla tarkoituksenmukaista, että

kiinteistönhoidon suunnitelmallisuuden kehittämiseen liittyen

aluksi tehdään perusselvityksiä, joita ylläpidetään jatkossa

suunnitelmallisesti.

– ”Uudisrakennuksen osalta on yleensä riittävää, että

kunnossapito on huoltokirjan mukaista tai muuten

suunnitelmallista ja että rakennuksen osien teknistä käyttöikää

on huomattavasti jäljellä.”

Oulun läänin Kiinteistöyhdistys

Hallituksen ja isännöitsijän vastuu

Lain esityöt:

• Vaikka yhtiössä ilmenisi pian yhtiökokouksen jälkeen uusi merkittävä korjaustarve, hallituksen ja isännöitsijän ei voida katsoa rikkoneen selvityksen antamista koskevaa säännöstä, jos selvitys on laadittu ja sen perusteena mahdollisesti olevat ulkopuoliset arviot on hankittu tuolloin noudatetun hyvän tavan mukaisesti.

Oulun läänin Kiinteistöyhdistys

Johdon tehtävä as. oy-laki 1 luku 11 § 1 mom.

• Yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua

=• Jos hallituksessa ei ole tarvittavaa

asiantuntemusta, on sen huolellisuusvelvoitteensa perusteella turvauduttava ulkopuolisen asiantuntijan apuun selvityksen tekemisessä

Oulun läänin Kiinteistöyhdistys

Milloin kuntoarvio on tarpeen?

Lain esityöt• tarvittaessa selvitykseen liittyen voidaan hankkia

asiantuntijalausunto tai tehdä kuntotarkastus

KiinteistöRYL 2009 (Hyvän kiinteistönpitotavan perusteos)

• ”Kiinteistöstä on tehty kiinteistöstrategian tai kiinteistönhoitosuunnitelman mukainen kuntoarvio, jossa esitetään rakennusosien ja järjestelmien tekninen kunto ja korjaustarpeet”

RIL 252-1-2009• ”Suositeltavaa on, että kuntoarvio teetetään, kun kiinteistön

ikä on noin 10-15 vuotta

Oulun läänin Kiinteistöyhdistys

Laissa ei määrämuotoa

• Laissa ei määräyksiä millainen kunnossapitotarveselvitys on kirjalliselta asultaan

• Tärkeämpää on, että sen tekemistä varten hallituksella on ollut käytettävissään riittävä tieto kiinteistön kunnosta

• Huom. Kysymys ei ole korjausohjelmasta!

Oulun läänin Kiinteistöyhdistys

Malleja löytyy kiinteistöliiton ja yhdistyksen kotisivuilta

Oulun läänin Kiinteistöyhdistys

Kiitos