Henry Ståhl Fastigheter AB - årsredovisning 1999

ÅRSREDOVISNING1999

VI GER LITE MER

INNEHÅLL VD:s kommentarer 2-3

Välkommen till fi nrummet 4-5

Miljöarbete 6-7

Personalklipp 8-9

ÅRSREDOVISNING Förvaltningsberättelse 10-11 Fem års översikt 12 Resultaträkning 13 Balansräkning 14-15

Mittuppslag med 1999 i korthet samt grafi ska presentationer 16-17

Finansieringsanalys 18

Tilläggsupplysningar med redovisningsprinciper och noter 19-25 Fastighetsförteckning 26-29 Revisionsberättelse 30

Styrelse, affärsidé och ägare 31

Adresser och telefonnummer till våra kontor 32

Omslagsbild: Birgitta Jonsson ansvarar för kontorsservice på Ståhl.

Foto: Leif Hallberg, Åby Foto AB

Under 1999 har grunden lagts för en fortsatt stabil utveckling av

bolaget. Som ett av få stora familjeägda fastighetsbolag kommer

Ståhl att vara en kraftfull och självständig aktör in i det nya mil-

lenniet. Vid halvårsskiftet tillträdde vi fem centrala fastigheter i Norrkö-

ping och Linköping efter bolagets hittills största enskilda affär. Samtliga

utlandsfastigheter är avyttrade och bestånden koncentreras alltmer till

våra huvudorter, till vilka alltså Linköping numera räknas. Vårt ägande i

Norrköpings Kultur- och Kongresscentrum är likaså avvecklat med gott

resultat. Efter dessa rejäla affärer, och en del mindre, är vår likviditet

mycket god, liksom vår beredskap för investeringar i nya projekt och

affärer.

Som framgår av årsredovisningen är resultatet för 1999 mycket gott.

Bruttoresultatet (eller förvaltningsresultatet) slutar på 186 Mkr och över-

träffar fjolårsresultatet med cirka 7 Mkr. Resultatet före skatt blev 77

Mkr - en fördubbling från förra året. Naturligtvis är resultatet delvis en

följd av de gynnsamma försäljningarna.

Långsiktighet och begränsad risk präglar också fi nansverksamheten.

Räntebindningstider utspridda över lång tid, skyddade med derivatin-

strument har inneburit en angenämt låg medelränta kombinerat med en

betydande grad av okänslighet inför ränteförändring.

AKTUELLA STRATEGIERBolagets något ensidiga inriktning mot hög direktavkastning har delvis

fått ändrat fokus. I takt med att resultaten förbättras och kassafl ödena

ökar uppkommer ordentliga utrymmen för mera framåtsträvande syn-

sätt. Dagens vision innebär att prioritering även läggs på värdetillväx-

ten och då över en fyra- till femårsperiod. Detta mäts exempelvis som

ökning av justerat eget kapital.

I mål- och strategibesluten ingår att andelen lokaler ska bli större

liksom att fastighetsbeståndet på orter med god utvecklingsprognos ska

utökas. Detta innebär i praktiken att expansion kommer att ske med

kommersiella lokaler på ett fåtal orter (se nedan). En ökande andel av

verksamheten handlar om fastighetsutveckling. Investeringsinsatserna

tar sin utgångspunkt i framtida förädlingsvärde i såväl redan ägda som

nyinskaffade objekt. Fastigheter i Norrköpings Industrilandskap och

byggplanerna i Linköping är exempel på detta.

Reparationer och underhåll utförs i en ökande takt för att säkerställa

fastigheternas framtida värde. Vårt fl eråriga arbete med miljöfrågor fort-

sätter planenligt. Våra hyresgäster erbjuds möjlighet till bredbandsan-

slutning, i minst den takt som erforderlig efterfrågan uppstår.

De stabila ekonomiska fundament som idag råder i Sverige och i

omvärlden skapar möjligheter att mera aktivt arbeta med balansräkning-

ens passivsida. Arbetet inriktas på att i begränsad omfattning och genom

tillgängliga fi nansiella instrument, främst räntetak, swappar och swap-

tioner, utnyttja förändringar i räntemarknaden så att den totala fi nansie-

ringskostnaden minskas avsevärt. Alla åtgärder sker med begränsad och

kalkylerad risk.

ÖVERVÄRDEN I BALANSRÄKNINGENI vårt fastighetsbestånd fi nns betydande övervärden. Marknadsvärdena

överstiger väsentligt de bokförda. Vi genomför regelbundet egna detal-

”Långsiktighet och

VD har ordet

f

Henry Ståhl Fastigheter AB Sida 2 Årsredovisning 1999


relativt höga vakanser. Vi planerar särskilda insatser för de fastig-

heter där vi kan förvänta ökande problem. I Söderköping har vi

huvudsakligen bostäder i ett något för litet bestånd. Där bedömer

vi läget som mycket stabilt och med bra framtidsutsikter. Linkö-

ping är en expansiv och spännande marknad för lokaler. Vi plane-

rar både nyproduktion i form av kontorshus på Mjärdevi och ytter-

ligare förvärv i attraktiva lägen.

I Mälar- och Hjälmardalarna har Ståhl av tradition starka fästen

med egenproducerade fastigheter. I Kumla, som har stark tillväxt,

äger vi både bostäder och stora delar av centrum. Närheten till

Örebro och industrins expansion gör orten intressant trots sin ringa

storlek. I Arboga håller vi ställningarna väl och har rimliga vakan-

ser i våra bostäder. Det fi nns större potential i Västerås där vi har

ett mycket gott bostadsbestånd och där vi gärna expanderar.

Stockholm med sina förstäder - i vårt fall Solna och Nacka - är

naturligtvis den mest spännande fastighetsmarknaden i landet. Vi

har i princip endast bostäder i beståndet men har tyvärr inte någon

positiv tro på en god hyresutveckling, detta på grund av nuvarande

regelsystem och politisk (o)vilja. Obalansen på marknaden speg-

las tydligt av de närmast oemotståndligt höga priserna på fastighe-

ter sålda till nybildade bostadsrättsföreningar. I Uppsala har vi mer

lokalyta än bostäder och även om innehavet är i minsta laget för en

rationell förvaltning så uppvägs detta av centrala och bra lägen.

SLUTORDEn god framtidsprognos för Ståhl är både välgrundad och välmo-

tiverad. Vi räknar med att ytterligare förbättra fjolårets bruttore-

sultat och att samtidigt sänka fi nansieringskostnaderna. Det slut-

liga resultatet kommer att avgöras av eventuellt försäljningsresul-

tat med eventuellt åtföljande förändringar i fastighetsinnehavet.

Personalens betydelse för utvecklingen såväl hittills som i

framtiden kan inte nog värderas. Inom alla områden i företaget

och på alla nivåer arbetas lojalt och ambitiöst med sikte på bola-

gets långsiktigt bästa. Med gemensamma ansträngningar minskar

vakanserna både för lokaler och bostäder, även på marknader där

konkurrenterna tappar i uthyrning. Denna årsredovisning ska för-

hoppningsvis spegla vår gemensamma optimism inför det nya mil-

lenniet samtidigt som personalens framträdande roll poängteras.

Jan LinderothVD

hjerade värderingar av fastigheterna. Sista mars i år anser vi att fast-

igheterna inklusive byggrätter med mera motsvarar ett marknads-

värde på cirka 3 100 Mkr. Som grund för denna bedömning ligger

driftsnetton baserade på budgeterade värden för hyror och drifts-

kostnader, schablonvärden för reparationer och underhåll samt en

rimlig utveckling av budgeterade vakanser. De ansatta direktav-

kastningarna är anpassade efter respektive marknaders aktuella

krav med ett vägt genomsnitt för hela beståndet på drygt sju pro-

cent. Justeringar har därefter gjorts för byggrätter med mera.

Övervärden fi nns även i låneportföljen. Med hänsyn till alla

övervärden samt till latent skatt och förlustavdrag blir det juste-

rade egna kapitalet cirka 800 Mkr vilket ger en justerad soliditet

på 26 procent.

TRE FÖRVALTNINGSOMRÅDENHemmamarknaden Östergötland utgör vårt primära förvaltnings-

område, där vi har cirka 60 procent av beståndet. Norrköping,

som är huvudort, väntar ännu på ”det stora lyftet”. Vår och många

andras bestämda tro är dock, att de närmaste åren kommer att

innebära minskande vakanser och ökande hyror särskilt i attrak-

tiva lägen och i fastigheter med god kvalitet. Finspång är en annan

av de orter, där vi har både bostäder och lokaler i centrala lägen.

Tyvärr har orten en negativ befolkningsutveckling och därmed

förnyelse”


V Varför satsar ett fas-tighetsbolag på IT?

Svaret är enkelt. Vi vill erbjuda våra kunder mer än bara hyra av lägenhet eller lokal. Vi kommer närmare våra hyresgäster, underlättar kommunikationen med kunden och får möjlighet

att erbjuda andra tjän-ster som förenklar och sätter guldkant på tillva-ron. Det uppnår vi genom att skapa en plattform för dessa erbjudanden och ha en bra anslutning mot internet för våra hyres-gäster. Denna plattform är Ståhlnet och anslutnin-gen är bredband.

älkommen

Ståhlnet-satsningen ger den närhet till

våra hyresgäster vi tycker är så viktig.

Till skillnad mot internet som är till-

gängligt för alla, skapar vi ett intranet som

bara vissa har tillträde till. Vi bildar en platt-

form - ett fi nrum där en exklusiv grupp

användare, det vill säga alla våra hyres-

gäster - kan nyttja en mängd olika tjänster

och service som vi erbjuder via vår hem-

sida. Där ska fi nnas en portal, en samling

länkar där man klickar sig fram och utför

vardagliga uppgifter som att boka tvättstu-

gan, läsa tidningen och beställa mat från

affären eller restaurangen - här fi nns inga

begränsningar!

–Vi vill att hyresgästen upplever ett

mervärde att vara kund hos oss. De får ett

användarnamn och lösenord som de anger

på hemsidan och det ger tillgång till ett

fi nrum med alla dessa tjänster säger Mikael

Nilsson, administrativ chef och projektle-

dare för IT-utvecklingen hos Ståhl.

–Vi genomför enkätundersökningar där

hyresgästen lämnar förslag på länkar och

service de anser vara värdefulla för dem.

Bredband för ökat mervärdeStåhl går vidare med konceptet IT-hus och

utbyggnaden av bredband där hyresgästen

–Vi utvecklar kontinuerligt vår hemsida. Just nu förbättrar vi pre-sentationen av lediga lägenheter och lokaler med funktioner för att kunna hitta våra hus via kartor med mera, Mikael Nilsson mitten. Mia Franson och Michael Öhlund.

”...för en exklusiv grupp

användare

- alla våra hyresgäster”

till


får en så snabb och säker anslutning mot internet som möjligt.

Under år 2000 kopplas bredband in i våra kvarter på Kungsgatan

för att sedan fortsätta i Vilbergen.

–Detta är pilotinstallationer där vi utvärderar olika teknik för

bästa möjliga resultat. Ambitionen är att bolaget på sikt ansluter

alla fastigheter och att statusen på våra lokaler och bostäder därmed

höjs, säger Mikael Nilsson.

–Vi binder oss heller inte till en specifi k internetleverantör utan

har frihet att kunna välja och göra egna lösningar. Genom att vi

själva äger nätet gör vi det enklare och billigare för hyresgästerna

som slipper egna abonnemang och krångel som följer med det.

Ståhl upplever också mervärdet av att komma kunderna närmare.

Tillgång till utrustning och kunskapEn stor fördel med bredband och särskilt den typ av lösning Ståhl

installerar är att våra hyresgäster, speciellt mindre och medelstora

företag, får tillgång till utrustning de aldrig skulle ha resurser att

skaffa på egen hand.

–Kunskapen, tekniken och servicen står vi för! avslutar Mikael

Nilsson. Ståhl går ett steg längre.

FINRUMMET

...en portal, en samling länkar, på Ståhl´s hemsida där vi erbjuder en mängd olika

tjänster och service.


Våra lägenheter och lokaler ska vara funktionella, trivsamma och sunda. Det är devisen vi arbetar efter sedan företaget grundades. God kvalitet är så mycket mer än bara funktion.

G od kvalitet inkluderar också ett engagemang och ansvar för

miljön. Ett engagemang innehållande traditionellt miljötän-

kande men där också exempelvis tillgång på dagsljus för

våra hyresgäster ryms. Tillsammans med våra kunder genomför vi

enkätundersökningar och samarbetar om källsortering för att få en

bättre miljö att bo och leva i.

Bra innomhusmiljö Vi har ett miljöprogram, inlett 1998, som fortskrider under verksam-

lägenheter

hetsåret och resultaten är positiva. Miljöinventering av våra fas-

tigheter är en stor del av det programmet.

Avsikten är att våra hyresgäster får en så bra inomhusmiljö som

möjligt och en bättre kvalitet på sitt boende eller sin arbetsplats. Vi undersöker såväl lokaler och bostäder som allmänna utrym-

men. Kontroller och analyser sker av ventilation, buller, tillgång

till dagsljus och eventuella förekomster av miljöförstörande ämnen

med mera.

Sven-Inge Carlsson, snickare, förbättrar miljön i lägenheterna. Här i kvarteret på S:t Persgatan i Norrköping.

Ljusa


Vi frågar de boendeInventeringen är ett omfattande arbete och för att få del av hyres-

gästernas kunskap om närmiljön utför vi även enkätundersökningar

i de aktuella fastigheterna. Tillsammans med vår miljöansvarige

Andreas Grenestam genomförde experter på området denna inven-

tering 1998 i Finspång och Norrköping, under 1999 i Arboga och

Västerås. I alla våra hus kommer sedan, efter eventuella åtgärder,

att fi nnas intyg av inventeringen.

Stort som... Förutom att vi är noga med vår omedelbara omgivning försöker vi

även vara ledande i vårt arbete med de stora miljöfrågorna. Som

ett led i detta är målsättningen att ta bort alla förekommande miljö-

farliga kemikalier i vår förvaltning. Ståhl införde dessutom käll-

sortering av avfall i Västerås och Kumla 1999, något vi på sikt gör

i alla fastigheter.

Ett annat angeläget område i miljöprogrammet vi riktar in oss

på är energisparande åtgärder. I Finspång och Söderköping går vi

från att använda olja vid uppvärmning av våra hus till fjärrvärme.

I framtiden ska fjärrvärme användas i Ståhls samtliga fastigheter

runt om i landet.

...småttVi ser även till våra anställdas bästa ur miljösynpunkt och en så

till synes enkel åtgärd som att byta ut heltäckningsmattor mot lino-

leummattor på kontoret ger ett så mycket bättre arbetsklimat. Att

vi sedan kan garantera rökfria lokaler i hela vårt kvarter Motorn på

Lindövägen ser vi som en miljömerit.

miljö&

”Miljötänkande- i stort och smått”

”samarbete är grunden i ett företag”

samarbete


Ståhl´s viktigaste


Ståhl har fastigheter och därmed

anställda på ett fl ertal orter runt

om i Sverige, fl est anställda har

vi i Norrköping där huvudkontoret är

beläget. Bolaget har dessutom perso-

nal i Linköping, Söderköping, Fin-

spång, Åtvidaberg, Kumla, Arboga,

Västerås, Solna och Uppsala. I orga-

nisationen har Ståhl både tjänstemän

och kollektivanställda, men vi anli-

tar även entreprenörer. Alla är lika

viktiga i vår strävan att ge bästa möj-

liga service till våra hyresgäster!

”Alla är lika viktiga”

konkurrensmedel


ÅRSREDOVISNINGRäkenskapsåret 1999-01-01--1999-12-31

Styrelsen och verkställande direktören för Henry Ståhl Fastigheter AB får härmed avge årsredovisning jämte koncernredovisning för räkenskapsåret 1999, dess 52:a verksamhetsår.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Information om verksamhetenVerksamheten består i att långsiktigt förvalta och utveckla egna fastigheter i mellansverige.

Bolaget har under året namnändrats till Henry Ståhl Fastigheter AB.

Bolaget har huvudkontor i Norrköping samt avdelningskontor i Stockholm, Finspång, Arboga,Söderköping, Västerås, Uppsala och Linköping.

Resultat och ställning, koncernen, tkr 1999 1998 1997 1996

Nettoomsättning 338 831 317 265 303 840 300 264

Resultat efter fi nansiella poster 77 449 38 337 31 959 17 949

Balansomslutning 2 549 425 2 376 890 2 158 176 2 106 288

Soliditet % 11,9 9,7 9,6 8,4

Avkastning på totalt kapital % 8,7 7,9 8,1 8,3

Avkastning på eget kapital % 29,0 17,6 16,7 10,6

Antal anställda 52 50 54 48 Defi nitioner framgår av not 25.

Koncernens disponibla likviditet, d v s inklusive beviljade men outnyttjade krediter, uppgick vid årets slut till 138 Mkr (84).

FastighetsförvaltningenBruttoresultatet ökade med 3,6 % till 186.106 tkr (179.555). Koncernens totala hyresintäkter för året ökade med 6,8 % till 338.831 tkr (317.265).

Vakansgraden uppgår till 4,5 % (6,9) av hyresintäkterna.

De beräknade hyresintäkterna för koncernens fastighetsbestånd uppgår för 2000 till 391 Mkr.

Under året har två fastigheter i Norrköping samt tre stycken i Linköping förvärvats. Den sammanlagda köpeskillingen för dessa fastigheter uppgår till 330 Mkr. Vidare har återstående fastigheter i Köpenhamn avyttrats liksom två mindre fastigheter i Solna. Bolagets del i Norrköpings Kultur- och Kongresscentrum KB har avyttrats till Norrköpings kommun.Bibliotek i Söderköping har under året färdigställts.Ombyggnadsarbeten i kv Krejaren, Stockholm, har under hösten färdigställts. Vidare pågår renoverings- och ombyggnadsarbeten på fastigheten i Industrilandskapet i Norrköping samt färdigställande av lokaler för Kunskapsskolan i kv Knäppingsborg.

Övriga investeringar består av hyresgästanpassningar.

Någon heltäckande extern värdering har inte utförts under året. Enligt våra egna värderingar, med hänsyn taget till aktuella avkastningskrav på respektive orter, har övervärdena på våra fastigheter ökat från föregående år. Koncernens färdigställda svenska fastigheter gav en direktavkastning på 8,9% (9,3).


Finansiella verksamhetenKoncernens räntebärande skulder uppgick 1999-12-31 till 2.157 Mkr. Medelräntan uppgick under året till 6,3% (72).

Låneportföljen är hanterad enligt den fastlagda strategin med ränterisken fördelad över en 10-årsperiod. Bindningstider framgår av not 19.

Räntebidragen uppgick till 2 Mkr. Lån i utländsk valuta motsvaras av tillgångar i samma valuta.

Väsentliga händelser efter årsskiftetI Söderköping har en fastighet avyttrats och i Linköping har en exploateringsfastighet förvärvats.

Framtida utvecklingBruttoresultatet beräknas bli förbättrat under år 2000.

Moderbolagets resultatBruttoresultatet uppgick till 119 497 tkr (106 119).

Nettoomsättningen uppgick till 230 095 tkr (202 547).

Moderbolagets nettoinvesteringar i fastigheter inklusive om- och tillbyggnader, uppgick till 343 860 tkr (157 359).

FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION

KoncernenKoncernens fria egna kapital uppgår till 236 293 tkr varav 72 949 tkr utgör årets vinst.Någon avsättning till bundna reserver i koncernen är ej erforderlig.

ModerbolagetStyrelsen och verkställande direktören föreslår att de till bolagsstämmans förfogande stående vinstmedlen 240 917 tkr, disponeras på följande sätt:

- Utdelning till aktieägare utgår med 14,-/aktie 7 182 000- och att återstoden överföres i ny räkning 233 735 820

240 917 820


FEM ÅRS ÖVERSIKT

Mkr 1999 1998 1997 1996 1995Ur resultaträkningenNettoomsättning 339 317 304 300 298

Bruttoresultat 186 180 174 175 183

Rörelseresultat 211 178 169 169 176

Resultat efter fi nansiella poster 77 38 32 18 17

Årets resultat 73 38 32 18 17

Ur balansräkningenFastigheter 2 515 2 338 2 088 2 075 2 066

Övriga anläggningstillgångar 3 11 11 11 10

Omsättningstillgångar 32 28 59 20 12

Summa tillgångar 2 549 2 377 2 158 2 106 2 088

Eget kapital 303 230 206 176 163

Avsättningar 0 15 14 14 13

Långfristiga skulder 2 126 2 005 1 777 1 794 1 785

Kortfristiga skulder 120 127 161 122 127

Summa eget kapital och skulder 2 549 2 377 2 158 2 106 2 088

Nyckeltal

Synlig soliditet, % 11,9 9,7 9,6 8,4 7,8

Direktavkastning, % 8,9 9,3 9,3 10,2 11,7

Vinstmarginal, % 22,8 12,0 10,5 5,6 5,7

Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 1,3 1,2 1,1 1,1

Skuldsättningsgrad, ggr 7,0 8,7 8,7 10,3 11,1

Avkastning på eget kapital, % 29,0 17,6 16,7 10,6 10,8

Avkastning på totalt kapital, % 8,7 7,9 8,1 8,3 8,4

Antal anställda 52 50 54 48 56

DEFINITIONER

Synlig soliditet SkuldsättningsgradSynligt eget kapital i relation till balansomslutningen. Räntebärande skulder i förhållande till synligt eget kapital.

Direktavkastning Avkastning på eget kapitalBruttoresultat i förhållande till fastigheternas bokförda Resultat efter fi nansiella poster i procent av genomsnittligtvärden vid årets slut avs färdigställda svenska fastigheter. synligt eget kapital.

Vinstmarginal Avkastning på totalt kapitalResultat efter fi nansiella poster exkl poster av engångs- Resultat efter fi nansiella poster med tillägg för räntekostnader karaktär i relation till intäkter. i förhållande till genomsnittlig balansomslutning.

RäntetäckningsgradResultat efter fi nansiella poster ökat med räntekostnader i relation till räntekostnader.


RESULTATRÄKNING

Koncernen Moderbolaget Tkr Not 1999 1998 1999 1998

Nettoomsättningar 338 831 317 265 230 095 202 547

Kostnader för produktion och förvaltning 2 -152 725 -137 710 -110 598 -96 428

BRUTTORESULTAT 186 106 179 555 119 497 106 119

Central administration och marknadsföring -9 326 -9 391 -9 791 -9 169

Resultat fastighetsförsäljning 34 383 9 798 -1 129 7 788

Övrig verksamhet 0 -1 496 0 0

RÖRELSERESULTAT 211 163 178 466 108 577 104 738

Resultat från fi nansiella investeringar

Resultat från andelar i koncernföretag 7 0 0 40 591 2 157

Resultat från övriga fi nansiella anläggningstillgångar 8 -5 141 -904 1 490 -2 184

Övriga ränteintäkter 2 106 1 029 0 0

Räntekostnader och liknande resultatposter -130 679 -140 254 -92 534 -100 123

Resultat efter fi nansiella poster 77 449 38 337 58 124 4 588

Bokslutsdispositioner 9 0 0 10 820 9 575

Skatt på årets resultat 10 -4 500 0 0 0

ÅRETS RESULTAT 72 949 38 337 68 944 14 163


BALANSRÄKNING

Koncernen Moderbolaget

Tkr Not 1999 1998 1999 1998

TILLGÅNGARANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Materiella anläggningstillgångar

Byggnader, mark och markanläggningar 11 2 512 505 2 321 797 1 549 379 1 166 176

Pågående ny-, till- eller ombyggnader 11 2 653 16 335 2 653 16 335

Maskiner och inventarier 11 2 616 2 237 2 616 1 895

2 517 774 2 340 369 1 554 648 1 184 406

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag 12 0 0 513 678 520 997

Fordringar hos koncernföretag 0 0 0 122 443

Andra långfristiga värdepappersinnehav 13 23 8 729 465 503

23 8 729 514 143 643 943

SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 2 517 797 2 349 098 2 068 791 1 828 349

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

Varulager m m

Pågående arbeten för annans räkning 14 117 746 1 072 3 005

Kortfristiga fordringar

Kundfordringar 1 653 457 1 653 378

Övriga fordringar 3 649 11 891 3 241 4 909

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 10 183 7 323 8 431 5 704

15 485 19 671 13 325 10 991

Kassa och bank 16 026 7 375 14 239 4 729

SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 31 628 27 792 28 636 18 725

SUMMA TILLGÅNGAR 2 549 425 2 376 890 2 097 427 1 847 074


BALANSRÄKNING

Koncernen Moderbolaget

Tkr Not 1999 1998 1999 1998

EGET KAPITAL OCH SKULDERBundet eget kapital

Aktiekapital 15 51 300 51 300 51 300 51 300

Bundna reserver/Reservfond 15 841 10 431 11 041 11 041

Fritt eget kapital

Fria reserver 163 344 130 137 0 0

Balanserad vinst 0 0 171 973 162 940

Årets resultat 72 949 38 337 68 944 14 163

303 434 230 205 303 258 239 444

Avsättningar

Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 16 0 14 562 0 14 562

0 14 562 0 14 562

Långfristiga skulder 19

Förlagslån 17 10 000 10 000 10 000 10 000

Checkräkningskredit 18 4 312 11 400 4 312 11 400

Skulder till kreditinstitut 2 111 334 1 984 121 1 504 547 1 290 640

Skulder till koncernföretag 0 0 176 079 169 154

2 125 646 2 005 521 1 694 938 1 481 194

Kortfristiga skulder

Leverantörsskulder 13 116 16 668 13 082 15 203

Skatteskulder 4 500 0 0 0

Övriga skulder 19 42 034 44 821 33 669 38 405

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 60 695 65 113 52 480 58 266

120 345 126 602 99 231 111 874

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 549 425 2 376 890 2 097 427 1 847 074

Ställda säkerheter 21 2 343 871 2 119 574 1 794 792 1 508 776

Ansvarsförbindelser 22 7 807 8 603 88 501 89 297


1999 1998

Hyresintäkter Mkr 339 317

Uthyrningsgrad % 95 93

Bruttoresultat Mkr 186 180

Rörelseresultat Mkr 211 178

Resultat fastighetsförsäljningar Mkr 34 10

Resultat efter fi nansnetto Mkr 77 38

Disponibla likvida medel Mkr 138 84

Direktavkastning % 8,9 9,3

STÅHL I

FINANSIELL VERKSAMHETLånens bindningstid per mars 2000 Räntebärande Räntesats Andel av skuld, Mkr % låneskuld, %

Löpande krediter 548 4,3 25,39

0-12 månader 40 8,5 1,85

12-24 månader 462 7,5 21,41

24-36 månader 106 6,9 4,91

36-48 månader 242 5,4 11,21

48-60 månader 311 5,6 14,41

60 månader eller längre 449 5,8 20,81

Totalt 2 158 5,8 100,00

Innehav av Caps 260 Mkr, ca 3 år, stibor 7%

Genomsnittlig räntesatsBeräknad genomsnittlig räntesats för kommande 12-månadersperiod.

RäntekänslighetGenomsnittlig räntesats per kalenderår med olika antagna räntesatser vid ny räntebindning.

4

5

6

7

8

Sept 2001

Sept 2000

Sept 1999

Sept 1998

Sept 1997

%

4

5

6

7

8R nta 7R nta 6R nta 5

20042003200220012000

%


KORTHET

Procentuell fördelning av uthyrningsbar yta, per ort. Procentuell fördelning av fastigheternas värde enligt intern värdering, per ort.

FASTIGHETSFÖRVALTNINGS derk ping/V stervik, 4%

Finsp ng, 12%

rebro/Kumla, 9%

Arboga, 7%

V ster s, 8%

Link ping, 4%

Norrk ping, 4

Uppsala, 3%

Stockholm, 9% S derk ping/V stervik, 3%

Finsp ng, 9%

rebro/Kumla, 7%

Arboga, 4%

V ster s, 6%

Link ping, 6% Norrk ping, 42

Uppsala, 4%

Stockholm, 19%

Procentuell fördelning av uthyrningsbar yta, per objektstyp.

Lokalhyreskontrakt fördelade efter förfallotid.

20

40

60

80

100Efter 2004-12-31 13 26 861

Under 2004 16 34 818

Under 2003 20 42 489

Under 2002 17 36 266

Under 2001 18 37 783

Under 2000 5 11 603

Vakant 2000-04-01 11 22 850

TOTALT 100 212 670

Procent Yta m2

0 10 20 30 40 50 60

Fritid och hantverk 3%

Utbildning, vård och omsorg 5%

Butiker och restauranger 8%

Lager och industri 10%

Kontor 15%

Bostäder 59%

%


Koncernen Moderbolaget Tkr 1999 1998 1999 1998

KASSA OCH BANK VID ÅRETS BÖRJAN 7 375 6 447 4 729 5 759

Internt tillförda medelRörelseresultat 211 163 178 466 108 577 104 738

Justeringar för poster som inte ingår i kassafl ödet

Avskrivningar 743 646 743 638

Finansnetto -133 714 -140 129 -50 453 -100 150

Skatter -4 500 0 0 0

Erhållet koncernbidrag 0 0 10 820 9 575

Utdelning -5 130 -3 078 -5 130 -3 078

Summa internt tillförda medel 68 562 35 905 64 557 11 723

FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITALFörändring av kortfristiga skulder -6 257 -34 041 -12 643 -26 882

Förändring av saldo i pågående arbeten 629 -67 1 933 -1 996

Förändring av kortfristiga fordringar 4 186 32 612 -2 334 2 758

Förändring av rörelsekapital -1 442 -1 496 -13 044 -26 120

Nettofi nansiering från verksamheten 67 120 34 409 51 513 -14 397

LÅNGFRISTIG KAPITALANVÄNDNINGInvesteringar Byggnader, mark, markanläggning -177 026 -250 133 -369 521 -129 702

Finansiella anläggningstillgångar 8 706 -223 129 800 23 902

Maskiner och inventarier -1 122 -621 -1 464 -271

Omräkningsdifferens 5 410 -11 547 0 0Långfristig kapitalanvändning -164 032 -262 524 -241 185 -106 071

Kapitalbehov -96 912 -228 115 -189 672 -120 468

LÅNGFRISTIG FINANSIERINGLångfristiga skulder 120 125 228 540 213 744 118 935

Avsättningar -14 562 503 -14 562 503

Långfristig fi nansiering 105 563 229 043 199 182 119 438

Förändring av likvida medel 8 651 928 9 510 -1 030

KASSA OCH BANK VID ÅRETS SLUT 16 026 7 375 14 239 4 729

FINANSIERINGSANALYS


NOTERNOT 1 Redovisningsprinciper

KONCERNREDOVISNINGÅrsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisnings-lagen. Koncernredovisningen följer Redovisningsrådets rekom-mendation och har upprättats enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att anskaffningskostnaden för aktier i dotterbolag elimi-nerats mot förvärvat eget kapital.Dagkursmetoden tillämpas för omräkning av bokslut för utländ-ska dotterbolag. Detta innebär att de utländska dotterbolagens tillgångar och skulder omräknas till balansdagens kurs. Poster ingående i det egna kapitalet omräknas till de kurser som rådde vid respektive förvärvstidpunkt. Samtliga poster i resultaträk-ningarna omräknas till årets genomsnittskurs. Omräkningsdif-ferenser förs direkt till koncernens egna kapital.

VÄRDERINGARTillgångar och skulder har upptagits till anskaffningskostnad där ej annat anges. Fordringar har upptagits till det belopp, varmed de beräknas infl yta. Avsättning för förlustrisker har skett efter individuell prövning. Fordringar i utländsk valuta har tagits upp till balansdagskurs.

Pågående arbeten och anläggningsfastigheter under uppförande har värderats till direkta tillverkningskostnader samt skälig del av indirekta kostnader. Med direkta kostnader förstås i detta sammanhang materialkostnader, löner och andra ersättningar samt socialförsäkrings- och andra arbetsgivaravgif-ter i den mån de är hänförliga till arbetare och arbetsledare på byggarbetsplatserna, arkitekt-, konstruktions- och kontroll-kostnader till utomstående, kostnader för underentreprenader mm.

Anläggningsfastigheter, som förvärvats från utomstående, har upptagits till anskaffningsvärdet. Byggnader som uppförts i egen regi har värderats till summan av direkta tillverknings-kostnader enligt ovanstående redogörelse, samt skälig andel av indirekta kostnader.

Investeringar i tomtmark och exploateringsfastigheter är bokförda till anskaffningskostnad. Räntor och övriga driftskost-nader har belastat respektive års resultat.

Skulder i utländsk valuta har värderats till balansdagskurs.

Avskrivning på maskiner och inventarier har gjorts med 25%.

Avskrivning i resultaträkningen görs inte på fastigheterna, då de anses ha ett bestående värde överstigande det bokförda värdet.Värdeminskningsavdragen, som ackumulerat uppgår till 326 Mkr i koncernen och till 251 Mkr för moderbolaget, har endast gjorts vid taxeringen. Av värdeminskningsavdragen har 1999-12-31 144 Mkr skattemässigt utnyttjats i koncernen och 146 Mkr i moderbolaget.

NOT 2 Kostnad för produktion och förvaltning, tkr

1999 1998

Koncernen

Driftskostnader 119 646 100 200

Underhålls- och hyresgäst-

anpassningskostnader 20 935 20 810

Fastighetsskatt 11 698 16 312

Avskrivningar 446 388 152 725 137 710

Driftskostnader

Reparationer 25 316 11 206

Fastighetsskötsel 21 073 19 786

Taxebundna kostnader 24 121 20 311

Uppvärmning 30 366 27 260

Fastighetsadministration 13 543 13 700

Övriga kostnader 5 227 7 937 119 646 100 200

Moderbolaget

Driftskostnader 87 878 71 216

Underhålls- och hyresgäst-

anpassningskostnader 14 383 14 046

Fastighetsskatt 7 891 10 783

Avskrivningar 446 383 110 598 96 428

Driftskostnader

Reparationer 18 997 7 563

Fastighetsskötsel 14 104 13 561

Taxebundna kostnader 17 301 14 853

Uppvärmning 21 069 19 163

Fastighetsadministration 14 242 13 370

Övriga kostnader 2 165 2 706 87 878 71 216


NOTERNOT 3 Medeltal anställda 1999 1998Förutom VD i dotterbolaget Förvaltnings AB Constructor har endast moderbolaget haft anställd personal.

Män 27 26

Kvinnor 25 24

52 50

NOT 4 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader

Löner och andra ersättningar 1999 1998Styrelse och VD 1 198 1 035

Övriga 12 009 11 655

13 207 12 690

Sociala kostnader 6 680 6 073

(varav pensionskostnader) (556) (520)

Av pensionskostnaderna avser 336 tkr gruppen styrelse och VD. Bolagets utestående pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 0 tkr.

NOT 5 Avtal om avgångsvederlagVid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till avgångsveder-lag motsvarande två årslöner.Utfästelse om förtida pensionering föreligger ej.

NOT 6 Avskrivningar och nedskrivningar Koncernen 1999 1998Avskrivningar fördelar sig enligt följande:Kostnader för förvaltning: Maskiner och inventarier 446 388

Centraladministration och marknadsföring:

Maskiner och inventarier 297 258Totala avskrivningar 743 646

Några nedskrivningar har inte gjorts under räkenskapsåret.

Moderbolaget 1999 1998Avskrivningar fördelar sig enligt följande:Kostnader för förvaltning:

Maskiner och inventarier 446 383

Centraladministration och marknadsföring:

Maskiner och inventarier 297 255

Totala avskrivningar 743 638

Några nedskrivningar har inte gjorts under räkenskapsåret.

NOT 7 Resultat från andelar i koncern- företag, tkr 1999 1998Moderbolaget

Utdelningar 40 591 2 157

40 591 2 157

NOT 8 Resultat från övriga fi nansiella anläggningstillgångar, tkr 1999 1998Koncernen

Utdelningar 3 5

Kursdifferenser -5 036 - 1 370

Övrigt - 108 - 461 -5 141 -904

Moderbolaget

Likvidationsvinst 0 73 036

Nedskrivning aktier i dotterbolag 0 -74 353

Utdelningar 1 500

Kursdifferenser -5 036 -1 370

Räntor 347 1 023

Räntor koncernföretag 6 176 -1 020

Övrigt 2 0 1 490 -2 184

NOT 9 Bokslutsdispositioner 1999 1998

Moderbolaget

Erhållet koncernbidrag 10 820 9 575 10 820 9 575

NOT 10 SkatterSkattekostnaden 4,5 Mkr hänför sig till eftertaxering från år 1992 gällande storleken på fordringar hos utländska dotterbolag.


NOTERNOT 11 Materiella anlägggnings tillgångar 1999 1998KoncernenByggnader och mark

Ingående anskaffningsvärde 2 338 132 2 087 999

Inköp, ny-, till- och ombyggnad 377 960 286 690

Försäljningar -200 934 -36 557

Bokfört värde byggnader och mark 2 515 158 2 338 132

Skattemässigt restvärde 1 577 619 2 043 132

Taxeringsvärde, byggnad 1 383 579 1 263 534

Taxeringsvärde, mark 250 133 277 784

1 633 712 1 541 318

Maskiner och inventarier

Ingående anskaffningsvärde 12 169 11 638

Inköp 1 516 768

Försäljningar -500 -237

13 185 12 169

Ingående ackumulerade avskrivningar -9 932 -9 376

Försäljningar 106 82

Årets avskrivningar -743 -638

Utgående ackumulerade avskrivningar -10 569 -9 932

Bokfört värde 2 616 2 237

ModerbolagetByggnader och mark

Ingående anskaffningsvärde 1 182 511 1 052 809

Inköp, ny-, till- och ombyggnad 386 461 168 100

Försäljningar -16 940 -38 398

Bokfört värde byggnader och mark 1 552 032 1 182 511

Skattemässigt restvärde 1 046 461 926 511

Taxeringsvärde, byggnad 855 461 731 178

Taxeringsvärde, mark 158 943 152 018

1 014 404 883 196

NOT 11 fortsättning 1999 1998Maskiner och inventarier

Ingående anskaffningsvärde 11 827 11 638

Inköp 1 516 426

Försäljningar -158 -237

13 185 11 827

Ingående ackumulerade avskrivningar -9 932 -9 376

Försäljningar 106 82

Årets avskrivningar -743 -638

Utgående ackumulerade avskrivningar -10 569 -9 932

Bokfört värde 2 616 1 895

LeasingFramtida betalningsåtaganden avseende i koncernen förhyrda tillgångar per 1999-12-31 fördelar sig enligt följande:

År 2000 2001 2002 2003 2004

Tkr 600 630 650 650 650

Årets kostnad för leasing uppgick till 547 tkr. Beräknat anskaff-ningsvärde uppgår till 3 600 tkr.


NOTERNOT 12 Andelar i koncernföretag

Aktier Kapital- Antal Bokf andel % värde

Fastighets AB Skvallertorget 100 1 000 100

Fastighets AB Refvens Grund 100 1 000 100

Allmänna Bränsle AB 100 1 000 100

General Oilex Company AB 100 1 000 100

Förvaltnings AB Constructor 100 123 500 16 346

AB Realvärden Henry Ståhl 100 1 000 256 833

AB Norrköpings-Fundamentet 100 1 000 100

Förvaltnings AB Ståhl Invest 100 10 000 3 000

Henry Ståhl Kobenhavn ApS 100 125 164

Henry Ståhl Fastigh i Uppsala AB 100 181 850 35 824 312 667

Kapital Röster Bokf andel andel värdeAndelar % % tkr

Prostructor KB 100 100 25

Byggn AB H Ståhl Kultursektor 100 100 21

Fastighetsbolaget Fiskaren HB 100 100 0

KB Centrumfastigheter 100 100 31 400

Förvaltnings AB Intector KB 100 100 1 000

Fastighetsbolaget Giganten KB 100 100 38 901

Fastighetsbolaget Spetsen HB 100 100 129 708

Kungsbävern KB 100 100 0

Fastighetsbol Kuttingen 2 KB 100 100 -44 201 011

Totalt aktier och andelar 513 678

NOT 12 Fortsättning

Uppgifter om dotterföretagens organisationsnummer och säte

Namn Organisationsnr Säte

Fastighets AB Skvallertorget 556439-2404 Norrköping

Fastighets AB Refvens Grund 556439-2388 Norrköping

Allmänna Bränsle AB 556110-0032 Norrköping

General Oilex Company AB 556108-9268 Norrköping

Förvaltnings AB Constructor 556061-5014 Norrköping

AB Realvärden Henry Ståhl 556223-5928 Norrköping

AB Norrköpings-Fundamentet 556218-3060 Norrköping

Förvaltnings AB Ståhl Invest 556092-0398 Norrköping

Henry Ståhl Kobenhavn ApS 238-947 Köpenhamn

Prostructor KB 916412-6741 Norrköping

Byggn AB H Ståhl Kultursektor 916695-5576 Norrköping

Fastighetsbolaget Fiskaren HB 916588-8497 Stockholm

KB Centrumfastigheter 916414-5576 Norrköping

Förvaltnings AB Intector KB 916412-1338 Norrköping

Fastighetsbolaget Giganten KB 916609-4400 Stockholm

Fastighetsbolaget Spetsen HB 916695-1104 Norrköping

Henry Ståhl Fastigh i Uppsala AB 556065-8956 Uppsala

Kungsbävern KB 916671-8511 Uppsala

Fastighetsbol Kuttingen 2 KB 969655-0590 Norrköping


NOTERNOT 13 Andra aktier och andelar tkr

Aktier och andelar i intresseföretag

Kapital Röster Antal Bokf andel andel värde % % tkr Moderbolagets innehav:

Fastighetsbol Ekudden HB 50 50 50% 465

Dotterbolaget Byggnads AB Henry Ståhl Kultursektor KB’s innehav:

Fastighets AB Kajkanten 20 20 201 21

Dotterbolaget Henry Ståhl Fastigheter i Uppsala AB:s innehav:

Brf Mercur 45 324

Varav redovisas under andra rubriker i koncernredovisningen -787

Koncernens bokförda värde 23

Uppgifter om bolagens organisationsnummer och säte

Namn Organisationsnr Säte

Fastighetsbolaget Ekudden HB 902002-8313 Stockholm

Fastighets AB Kajkanten 556443-0261 Norrköping

NOT 14 Pågående arbeten för annans räkning 1999 1998

Koncernen

Nedlagda kostnader 117 746

Fakturerade delbelopp 0 0

117 746

Moderbolaget

Nedlagda kostnader 1 072 3 005

NOT 15 Förändring av eget kapital Koncernen Aktie- Bundna Fria Tot eget

kapital reserver reserver kapital

Belopp vid årets ingång 51 300 10 431 168 474 230 205

Omräkningsdifferens 5 410 0 5 410

Utdelning - 5 130 - 5 130

Årets resultat 72 949 72 949

Belopp vid årets utgång 51 300 15 841 236 293 303 434

Moderbolaget Aktie- Reserv Balans. Tot eget

kapital fond vinst kapital

Belopp vid årets ingång 51 300 11 041 177 103 239 444

Utdelning - 5 130 - 5 130

Årets resultat 68 944 68 944

Belopp vid

årets utgång 51 300 11 041 240 917 303 258

Antal aktier 1999 1998

Serie B nom 100,- (1 röst) fria 513 000 513 000


NOTERNOT 16 Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser, tkr 1999 1998

Koncernen

Avsättningar PRI pension 0 14 562

Moderbolaget

Avsättningar PRI pension 0 14 562

NOT 17 Konvertibelt förlagslånKonvertibelt förlagslån på 10 Mkr vilket medför rätt att teckna aktier i Henry Ståhl Fastigheter AB till en kurs av 2.000,-/aktie har upptagits under 1993 med en räntesats av 4 %. Lånet medför rätt till konvertering tidigast 1999-01-01 och senast 2001-12-31, och förfaller i sin helhet till betalning 2001-12-31 såvida konvertering dessförinnan inte skett.

NOT 18 CheckräkningskreditBeviljat belopp på checkräkningskredit uppgår till126 000 tkr.

NOT 19 Bindningstid räntebärande skulder

Bindningstid Räntebärande Räntesats skuld Mkr % 0-12 mån 588 6,7

12-24 mån 442 7,6

24-36 mån 60 7,0

36-48 mån 295 5,4

48- mån 772 5,6

2 157 6,3

NOT 20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1999 1998

Koncernen

Förutbetalda hyror 32 718 32 213

Upplupna räntor 13 992 24 709

Övrigt 13 985 8 191

60 695 65 113

Moderbolaget

Förutbetalda hyror 32 718 32 113

Upplupna räntor 10 060 19 286

Övrigt 9 702 6 867

52 480 58 266

NOT 21 Ställda säkerheter

1999 1998

Koncernen

För skulder till kreditinstitut

Fastighetsinteckningar 2 341 671 2 117 374

Företagsinteckningar 2 200 2 200

2 343 871 2 119 574

Moderbolaget

För skulder till kreditinstitut

Fastighetsinteckningar 1 692 818 1 406 798

Fastighetsinteckningar ställda av dotterbolag 99 778 99 778

Företagsinteckningar 2 200 2 200

1 794 796 1 508 776

NOT 22 Ansvarsförbindelser 1999 1998

Koncernen

Garantiförbindelser 0 291

Ansvarsförbindelser 4 000 4 000

Kapitalvärde av pensionsåtagande 3 807 4 312

7 807 8 603

Moderbolaget

Garantiförbindelser 0 291

Ansvarsförbindelser 84 694 84 694

Kapitalvärde av pensionsåtagande 3 807 4 312

88 501 89 297


NOTERNOT 23 Jämförelse enl 9 § lagen(1975:1132) om förvärv av hyresfastighet mm, tkr

Förteckning över bolagets fastighetsinnehav lämnas på

sidorna 26-29

Koncernens tillgångar enligt koncernbalansräkning 2 549 425

Koncernens hyresfastigheter, bokfört värde - 1 974 249

Bokfört värde av övriga tillgångar enligt

koncernbalansräkningen 575 176

Taxeringsvärde, koncernens hyresfastigheter 1 518 510

Hyresfastigheternas taxeringsvärde 1 518 510

Bokfört värde av övriga tillgångar 575 176

Eftersom taxeringsvärdet på koncernens hyresfastigheter är större än det bokförda värdet av koncernens övriga tillgångar enligt koncernbalansräkningen skall förvärv av aktier i bolagetenligt 9 § lagen om förvärv av hyresfastighet anmälas för even-tuell prövning av hyresnämnd.

NOT 24 Information angående ersättning till revisor, tkr

Koncernen 1999Till revisor och revisonsföretag har ersättning utgått:

För revision och annan granskning enligt aktiebolagslagen mm samt rådgivning och annat biträde som föranleds av iaktagelser vid granskningen 200

För fristående rådgivning, biträde ect 163

363

Moderbolaget 1999Till revisor och revisonsföretag har ersättning utgått:

För revision och annan granskning enligt aktiebolagslagen mm samt rådgivning och annat biträde som föranleds av iaktagelser vid granskningen 130

För fristående rådgivning, biträde ect 163

293

NOT 25 Nyckeltalsdefi nitioner

Soliditet Synligt eget kapital i relation till balansomslutningen.

Avkastning på Resultat efter fi nansnetto med totalt kapital tillägg för fi nansiella kostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning.

Avkastning på Resultat efter fi nansnetto i pro-eget kapital cent av genomsnittligt synligt kapital.

Norrköping den 31 mars 2000

Mikael Ståhl Bengt Hellström Robert IssalOrdförande

Pia Althin Jan Linderoth Ann Christin Ståhl VD

Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning och koncernredovisning

har avgivits den 17 april 2000

Olof Bröte Mats Bergkvist Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

= 2,64


FASTIGHETSFÖRTECKNING, per 2000-04-01

Norrköping Amerika 4 * Söderleden 101 12 532 1988 Beryllen 1 Urbergsgatan 90 0 1971/89 802 Bokhållaren 2 Erikslundsplan 9 5 771 1959 2 610 Diket 7 Drottninggatan 64 19 697 1940 1 666 1 800 Fotogenen 4 Importgatan 32 13 784 1980 Fotogenen 5 Importgatan 30 3 887 1971 178 Järnstången * Östra Promenaden 8 5 050 Kapellhorvan 10 Bredgatan 18-24 54 582 1909/91 9 369 300 Knäppingsborg 7 Järnbrogatan 13 552 1840/1930 293 2 197 Krokekshult 1:196 Sjöviksvägen 80 4 953 1989 825 Kullerstads-Åby 3:7 Eskilsvägen 6 1 365 1954 402 100 Kvarnen 1+4 Västgötegatan 13 7 622 1855/1997 73 926 Kvarnen 2 Västgötegatan 1 342 1890/1994 Liljan 16+17 Nygatan 105 8 482 1929 1 909 560 Linjen 3 Idrottsgatan 31-61 40 899 1968 16 568 Lyckan(Vår Andel 50%) * Hantverkaregatan 37-43 1 863 Markattan 11 Drottninggatan 32 18 678 1969 81 4 034 Markattan 5 och 12 Drottninggatan 36-38 10 890 1934 745 1 350 Montören 19 * Butängen 586 Motorn 12 Lindövägen 5b 45 124 1948/90 12 593 Proppen 2 Malmgatan 16 26 923 1978/90 Ruddammen 7 Trädgårdsgatan 33 0 1899 2 019 Safi ren 1 Vilbergsgatan 34-44 ,48-50 55 833 1973 22 225 205 Smaragden 1 Vilbergsgatan 55-125 39 612 1971 15 405 Sparven 9 S:T Persgatan 139 A-M 55 816 1981 11 715 399 Spetsen 10 Kungsgatan 36-38 23 923 1991/97 583 Spiran 12 Drottninggatan 50-52 49 355 1972 7 175 Stallet 5 Slottsgatan 130-136 36 838 1973 9 404 510 Steglitsan 6 Nelinsgatan 14 4 887 1969 1 641 256 Sågen 7 * Rörgatan 6 2 789 1964 Tuvan 5, Torvan 1 Skogvaktaregatan 4,7-15 13 788 1966 4 738 70 Vattenkonsten 5 Fleminggatan 30 17 597 1895/1987 3 584 150 Ångan 4 Surgatan 10 600 1962 Total Norrköping 608 620 102 428 37 032 Arboga Gesällen 15 Storgatan 61 8 506 1958/84 5 050 Gropgården 4 * Nygatan 21 307 Hjulmakaren 25 Vikingagatan 4 A-C 6 736 1978 3 634 Ringsborg 1 Kapellgatan 29 2 900 1983 1 488 Riskan 1 Österled 26 A-G 6 265 1963 3 849 Vilsta 9 Lundborgsesplanaden 2-6 13 083 1960 7 452 Vilsta 10 Lundborgsesplanaden 12 13 097 1964 8 273 Vilsta 21 Lundborgsesplanaden 8-10 9 997 1969 6 546 Total Arboga 60 891 34 804 1 488 Finspång Generatorn/Klubben 5 Villavägen 14-16 8 222 1964 4 670 Hårstorp 4:7 Norrköpingsvägen 30 0 1970 Kalkugnen 3 Kalkugnsvägen 1 12 903 1968 1 740 Kjusorna 12 Stora Allen 24-26 6 734 1963/84 2 196 297 Klubben 6 Östermalmsvägen 29 5 771 1963 3 449 Kuggväxeln 7+8 Östermalmsvägen 30-32 18 012 1957/59 10 473 Köpmannen 3 Bergslagsvägen 6 1 908 1940/86 551 339 Köpmannen 6 Vallonvägen 15 0 1981 5 397 Lodet 1 Kanalgatan 9 2 759 1956 1 708 0 Luntan 1 Kanalgatan 11-13 2 207 1954 1 379 Läkaren 2 * Bergslagsvägen 271 Manan 1+2 Kalkugnsvägen 10 6 039 1957/66 2 574 575 Manteln 9 Gröna Vägen 25-27 2 637 1955 1 646 Murklan 1 Storängsvägen 38 5 202 1958 3 554 Ringugnen/Lervagnen Östermalmsvägen 36-44 15 092 1965 8 644 Soldaten 10 Bergslagsvägen 41-43 6 659 1971 2 519 251 Trasten 7 Kraftkärrsvägen 15-19 5 841 1957 3 876 Vinkelhaken 4 Bergslagsvägen 9 13 404 1969/89 1 400 Total Finspång 113 661 47 239 9 999

Ort / Fastighet Adress Tax.värde Byggår / Bostäder Kontor ombyggår * = Exploateringsfastigheter Tkr m2 m2

2 286 2 286

3 653 1 129 4 482 127 10 193 5 2 615

1 610 328 150 5 554 7 689 7 689 1 499 1 677 0

1 972 950 113 264 12 968149 2 450 2 632 2 904 10 62572 897

258 760 1 537 2 536 3 346 28 3 374 70 2 539 374 150 37 17 129 0 108 4 223

1 549 232 47 370 4 293 0 778 13 371 18 820 18 820 625 258 2 902 50 162 22 642 46 68 15 519

281 2 986 205 316 15 902676 8 394 9 653

1 005 436 8 616483 1 009 11 406

1 897 935 935

99 4 9071 370 5 104

6 500 6 50012 919 21 750 10 819 42 584 227 532

436 31 158 5 675 0 3 634 1 488 283 4 132

835 200 15 31 8 533 59 25 8 357 6 546

835 636 388 214 38 365 190 4 860 1 882 1 882

1 535 3 275897 275 41 3 706

18 3 467492 184 11 149432 48 1 370

5 397 1 708 1 379 0 3 149 75 1 721 164 3 718 169 216 9 029

436 3 206 3 876

2 765 400 4 5656 557 169 2 537 956 67 457

Butik och Utbildning, Fritid och Lager, SUMMArestaurang vård och hantverk industri,

omsorg och förråd m2 m2 m2 m2 m2



FASTIGHETSFÖRTECKNING, per 2000-04-01

Linköping Borgmästaren 11 Badhusgatan 2-4 16 285 1976 1 072 3 040 Decimalen 17 Storgatan 24 68 829 1981 8 773 Idékretsen 4 Teknikringen 9 39 153 1991 5 315 Total Linköping 124 267 1 072 17 128 Stockholm Bergsfallet 20 Hantverkaregatan 60 8 363 1927/94 975 22 Björnen 10 Lundagatan 11 6 566 1965 1 927 100 Björnen 11 Lundagatan 9 7 187 1965 1 923 132 Eldaren 10 Rörstrandsgatan 10 24 543 1929/85 1 984 Eposet 1 Ekensbergsvägen 81-85 7 381 1954 1 616 397 Gruvan 6 Duvnäsgatan 3 11 427 1928/94 1 272 120 Harvpinnen 14 Östgötagatan 75-79 24 815 1914/85 2 792 82 Kadetten 18 Tomtebogatan 36 12 025 1905/87 1 150 225 Kastanjen 1 Råsundavägen 131 4 273 1938 1 205 Kastanjen 7 Uppfartsvägen 4 3 370 1938 1 124 Krejaren 15 Nybrogatan 32 30 296 1909 706 298 Kvadraten 24 Allhelgonagatan 13 7 435 1931/92 1 276 Kvadraten 25 Allhelgonagatan 11 8 650 1930/89 1 224 Kvadraten 28 Allhelgonagatan 3 8 990 1930/93 909 Latona 7 Västerlånggatan 71 3 675 Okänt/91 202 45 Lönnen 5 Lilla gatan 4 3 609 1938 1 095 33 Orion 11 Odengatan 62 18 260 1901/93 1 796 315 Rådslaget 14 Storgatan 21 8 180 1954 1 351 Sicklaön 146:13+17(Vår Andel 50%) * Fjällstigen 1/Järlavägen 2 1 217 Sicklaön 37:24 Finnbergsvägen 2, 3, 6-60 69 684 1954/91 13 601 156 Total Stockholm 269 946 38 128 1 925 Söderköping Engelbrekt 11 Skönbergagatan 2-4 4 362 1977 Gillet 3 Ågatan 8-14 15 492 1964 8 151 299 Idun 1/Ymer 1 Alviksgatan 2-4 5 232 1963 2 808 Mjölnaren 8 Prästgatan 1-3 7 711 1981 144 309 Tor 12 Ringvägen 21-23 8 074 1959 4 345 Total Söderköping 40 871 15 448 608 Västervik Banken 2, 3+4 Kvarngatan 24 5 150 1926/88 714 515 Total Västervik 5 150 714 515 Västerås Fältmössan/Vapenrocken Rönnbergagatan 1-39 40 032 1965 14 343 45 Klockarkärleken 2 Rönnbergagatan 4-8 13 162 1962 5 778 Knekten 4 Rönnbergagatan 10-36 41 847 1963 19 154 134 Total Västerås 95 041 39 275 179 Uppsala Dragarbrunn 20:1 Kungsgatan 45-47 27 375 1860/1938 1 283 1 663 Fjärdingen 28:6+7 Drottninggatan 8 7 717 1810/1995 226 942 Kungsängen 6:10 Kungsängsgatan 29 8 434 1941/1996 996 Kungsängen 40:1 Hamnplan 9-13 6 235 1935/1994 951 Kvarngärdet 1:8 Portalgatan 6B 7 126 1976/1984 476 Luthagen 78:1 Götgatan 1-3 18 218 1962/1995 2 880 1 376 Total Uppsala 75 105 4 389 6 404 Örebro/Kumla Byggmästaren 9, Kumla Trädgårdsgatan 15-17 6 284 1956/62 1 393 170 Fiskalen 1, Kumla Trädgårdsgatan 5-9 4 046 1947 1 988 115 Fiskalen 6, Kumla Vattugatan 1 4 440 1961 1 090 Guldsmeden 15, Kumla Köpmangatan 13-17 17 599 1969/91 2 765 Köpmannen 6, Kumla Köpmangatan 18-20 42 028 1975/87 7 283 1 199 Lastaren 1, Örebro Transportgatan 22 13 360 1997 Notarien 1, Kumla S Kungsvägen 2 11 135 1965 5 604 Rådmannen 1, Kumla Marielundsgatan 3 A-D 10 250 1950 4 759 358 Skräddaren 14+15, Kumla * Sveavägen-Odengatan 1 422 Trädgårdsm. 22+23, Kumla Köpmangatan 29 3 846 1964 1 953 Total Örebro/Kumla 114 410 26 835 1 842 TOTALT 1 507 962 310 332 77 120

Ort / Fastighet Adress Tax.värde Byggår / Bostäder Kontor ombyggår * = Exploateringsfastigheter Tkr m2 m2

690 105 4 907994 173 9 940

300 102 5 7171 684 0 300 380 20 564

997 2 027 2 055

307 506 77 50 2 924 10 2 023 1 392

574 60 3 508 1 375

174 1 37936 1 160

1 169 2 173 1 276 27 1 251

120 60 1 08941 23 311

52 1 180649 101 36 2 897620 80 2 051

0122 97 206 14 182

3 812 506 302 577 45 250 1 200 1 200

319 48 8 817 155 165 3 128

1 092 556 2 101465 4 810

1 876 711 1 200 213 20 056

601 1 830601 0 0 0 1 830

60 45 14 493 116 64 5 958 370 19 658

60 0 531 64 40 109

1 435 59 48 101 4 589242 170 94 1 67415 265 312 122 1 710

80 1 031 964 1 440 65 4 321

1 692 324 530 1 426 14 765

1 302 147 110 3 122345 115 2 563633 104 251 2 078

2 255 5 0205 687 50 14 219

6 293 6 293 5 604

551 115 75 206 6 064 0

71 87 2 11110 844 366 75 7 112 47 074

40 880 24 462 16 682 53 526 523 002


Butik och Utbildning, Fritid och Lager, SUMMArestaurang vård och hantverk industri,

omsorg och förråd m2 m2 m2 m2 m2


Till bolagsstämman i Henry Ståhl Fastigheter AB

Org.nr 556050-0380

Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och

bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens

förvaltning i Henry Ståhl Fastigheter AB för räkenskapsåret

1999. Det är styrelsen och verkställande direktören som har

ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen. Vårt

ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredo-

visningen och förvaltningen på grundval av vår revision.

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i

Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisio-

nen för att i rimlig grad försäkra oss om att årsredovisningen

och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga fel. En

revision innefattar att granska ett urval av underlagen för

belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I

en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna

och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av

dem samt att bedöma den samlade informationen i årsredo-

visningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt

uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut,

åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma

om någon styrelseledamot eller verkställande direktören

är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat

om någon styrelseledamot eller verkställande direktören

på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, års-

redovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår

revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan.

Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprät-

tats i enlighet med årsredovisningslagen och ger därmed

en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och

ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige.

Vi tillstyrker att bolagsstämman fastställer resultaträk-

ningen och balansräkningen för moderbolaget och för kon-

cernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget

i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter

och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskaps-

året.

Norrköping den 17 april 2000

Olof Bröte Mats Bergkvist

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

REVISIONSBERÄTTELSE

Revisor Mats Bergkvist från Ernst & Young AB, tillsammans med fi nanschef Bert Lundblad och redovisningschef Roland Karlsson.


ÄGAREHenry Ståhl Fastigheter AB bildades 1947 av Byggmästare Henry Ståhl. Idag ägs bolaget till 91 % av familjen Ståhl och till 9 % av Henry och Ella Margareta Ståhls stiftelse för handikappade och långvarigt sjuka personer.

STYRELSE

Henry Ståhl Fastigheter AB ska långsiktigt och med god kvalitet förvalta och utveckla egna fastigheter på ett begränsat antal stora och

medelstora orter

Mikael Ståhl

Pia Althin

Jan LinderothVD

Bengt HellströmOrdförande

Ann Christin Ståhl

Robert Issal

Förvaltningskontor UPPSALA

Drottninggatan 8

750 02 Uppsala

Tel 018-10 11 40 Fax 018-10 14 40

VÄSTERÅS

Rönnbergagatan 10

723 46 Västerås

Tel 021-14 90 98 Fax 021-83 08 38

ARBOGA

Kapellgatan 29

732 45 Arboga

Tel 0589-194 50 Fax 0589-170 45

KUMLA

Trädgårdsgatan 15

692 30 Kumla

Tel 019-57 18 64 Fax 019-58 16 87

NACKA

Finnbergsvägen 3

131 31 Nacka

Tel 08-644 32 89 Fax 08-641 96 93

SOLNA

Hasselstigen 8

171 31 Solna

Tel 08-83 15 84

FINSPÅNG

Box 104

612 23 Finspång

Tel 0122-412 28 Fax 0122-103 41

HUVUDKONTOR NORRKÖPING 601 77 Norrköping Tel 011-23 30 00 Fax 011-23 30 01

SÖDERKÖPING

Ågatan 10 B

614 34 Söderköping

Tel 0121-214 91 Fax 0121-102 09

LINKÖPING

Storgatan 24

582 23 Linköping

Tel 013-13 33 55 Fax 013-23 80 83

E-post [email protected] www.staahl.se

Documents

Henry Ståhl Fastigheter AB - årsredovisning 1999