Hiện trạng và xu thế thị trƣờng bất

động sản tại Việt Nam

7/2011

Vũ Xuân ThiệnPhó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản– Bộ Xây dựng

Giới thiệu về Việt Nam

• Diện tích: Tổng diện tích 330.992 km2

• Dân số: 85,84 triệu, trong đó 25,43 triệu

người sống tại các khu đô thị và 60,41 triệu

người sống ở vùng nông thôn.

• Kinh tế: GDP tăng trưởng với tốc độ bình

quân 7% trong 20 năm sau chính sách mở

cửa và 6,5% trong năm 2010.

• GDP/đầu người đạt 1000USD vào năm 2010

I.1. Hiện trạng (năm 2009)

I. Thị trƣờng Nhà ở

• Số lƣợng hộ gia đình:

- Tổng số: 22,6 triệu

- Tại các khu đô thị: 6,9 triệu (30.5%)

- Tại vùng nông thôn: 15,7 triệu (69.5%)

• Loại nhà:

- Kiên cố: 47%

- Bán kiên cố: 37.8%

- Không kiên cố: 7.8%

- Đơn giản: 7.4%

22,6

16,6

6,9

4,0

15,7

12,6

0,010,012

0

5

10

15

20

25

Triệu

Tổng

số

Nông

thôn

Năm 2009

Năm 1999

47

37.8

7.87.4

Kiên cố

Bán kiên cố

Không kiêncố

Đơn giản

Loại nhà

• Tổng quỹ nhà ở tại ViệtNam: 1,41 tỷ m2

- 476 triệu m2 tại các khu đô thị

- 939 triệu m2 tại các vùng nôngthôn

• Tỷ lệ bình quân nhà ở/đầungƣời là 16,7 m2/đầu ngƣời.

- Tại các khu đô thị: 19.2

- Tại các vùng nông thôn: 15.7

1,415

709476

251

938

457

0200400600800

1000120014001600

Triệu

Tổng số Đô thị Nông

thôn

Quỹ nhà ở

Năm 2009

Năm 1999

I.1. Hiện trạng (năm 2009)

Nhà ở/Đầu ngƣời

16.7 19.2 15.7

9.510.29.7

0

5

10

15

20

Tổng

số

Đô thị Nông

thôn

sq

.m Năm 2009

Năm 1999

• Tốc độ đô thị hóa cao

• Số lượng hộ gia đình tăngnhanh do quy mô hộ gia đìnhnhỏ đi:

• - Năm 1999 quy mô hộ giađình trung bình là 4,5người/hộ, đến năm 2009, quymô đó chỉ còn 3,7 người/hộ vàtheo dự báo đến năm 2020 sẽlà 3,2 người/hộ.

• Nhu cầu nhà ở cho công nhânlàm việc tại các khu côngnghiệp. Có 245 khu côngnghiệp với số lượng côngnhân 2,4 triệu người, được dựbáo sẽ tăng lên 4 triệu ngườivào năm 2020.

Dự báo Dân số

Năm Tổng số Đô thị Nông thôn

2009 85.847 25.437 60.410

2015 91.583 30.763 60.820

2020 96.179 36.654 60.525

2025 100.129 40.743 59.387

2030 103.117 45.804 57.312

12 10 8 6 4 2 0

Male

0 2 4 6 8 10 12

0-4

10-14

20-24

30-34

40-44

50-54

60-64

70-74

80+

Female

I.3. Nhu cầu về Nhà ở

I.4. Lịch sử phát triển nhà ở

Trƣớc năm 1996

Sau năm 1996

1. Trƣớc thời kỳ Đổi mới – Giai đoạn Nhà nƣớc phân nhà: (1954 – 1985)

• 30% số cán bộ nhà nƣớc đƣợc phân nhà. 70% còn lại và các viên

chức/công chức ở nông thôn phải tự lo nhà ở hoặc phải sống trong

các điều kiện nhà ở rất tồi tàn.

I.4. Lịch sử phát triển nhà ở

2.Thời kỳ Đổi Mới : (1986-1996)

• Nhà nƣớc xóa bỏ chính sách phân nhà và tạo điều kiện thuận

lợi để mọi ngƣời tự xây dựng nhà riêng.

• Những ngƣời sống trong các ngôi nhà thuộc sở hữu Nhà nƣớc

phải trả tiền thuê nhà chứ không tiếp tục đƣợc ở miễn phí nhƣ

trƣớc đây.

I.4. Lịch sử phát triển nhà ở

3. Giai đoạn thuần túy định hƣớng thị trƣờng (sau

năm 1996)

• Nhà nƣớc đẩy nhanh tiến độ bán nhà ở thuộc sở

hữu Nhà nƣớc cho những ngƣời đang thuê.

• Nhà nƣớc cũng tạo các điều kiện thuận lợi cho

hoạt động đầu tƣ vào xây dựng nhà ở và khuyến

khích các chủ đầu tƣ xây dựng nhà ở phát triển

các khu đô thị và khu dân cƣ lớn mới.

I.4. Lịch sử phát triển nhà ở

Rất nhiều tòa nhà chung cƣ cao tầng tại các khu đô thị và khu dân cƣ

lớn đã đƣợc xây dựng

I. Tổng quan về Phát triển Nhà ở…

Trung Hòa – Nhân Chính

The Manor - Hà Nội

Ciputra - Hà Nội

Khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính

Khu đô thị Phú Mỹ Hƣng – TP. HCM

I.5. Chiến lƣợc phát triển nhà ở

Mới đây, Bộ Xây dựng (MOC) đã trình Chính phủ Chiến lƣợc Phát triển

Nhà ở tới năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 với các mục tiêu lớn sau:

• Phát triển một thị trƣờng nhà ở ổn định, cởi mở, minh bạch để giúp

mọi ngƣời đều có thể tiếp cận và mua nhà ở.

• Ƣu tiên phát triển nhà cho thuê, bao gồm cả các tòa nhà thƣơng mại

cho thuê và nhà công cộng cho thuê; thay đổi cảm nhận của mọi

ngƣời về thuê nhà thay vì sở hữu nhà.

• Thực hiện các chƣơng trình nhà ở xã hội cho những ngƣời nghèo và

ngƣời có thu nhập thấp

• Tới năm 2020, phấn đấu tăng tỷ lệ nhà ở trên đầu ngƣời lên 29m2/đầu

ngƣời tại các khu đô thị.

II.1. Nhà ở cho sinh viên các trƣờng đại học, cao đẳng

II. Các chƣơng trình nhà ở xã hội hiện tại

• Quyết định số 65/2009/QD-TTg ngày 24/4/2009 của Thủ tƣớng

Chính phủ.

• Hiện trạng: Chỉ có 20% trong tổng số 3 triệu sinh viên đƣợc ở

nội trú trong các ký túc xá, số còn lại phải đi thuê nhà.

• Mục tiêu: Trong vòng 7 năm tới (2009-2015), 60% sinh viên có

nhu cầu sẽ đƣợc bố trí ở ký túc xá.

• Giá thuê thấp đƣợc chính phủ trợ giá cho sinh viên.

• Tổng ngân sách phân bổ cho chƣơng trình ƣớc tính là 8.000 tỷ

đồng trong 2 năm (2009-2010) và khoảng 35.000 tỷ đồng trong 5

năm tới sẽ đƣợc đầu tƣ từ ngân sách nhà nƣớc.

II.2. Nhà ở có mức giá cho thuê thấp dành cho công nhân

các khu công nghiệp

• Quyết định số 66/2009/QD-TTg ngày 24/4/2009 của Thủ tƣớng Chính phủ.

• Hiện trạng: Có 245 khu công nghiệp với 1,4 triệu công nhân và chỉ mới có 20%

trong số đó có nhà ở phù hợp. Số còn lại phải sống trong các điều kiện nhà ở

rất khó khăn.

• Mục tiêu: Khuyến khích các chủ đầu tƣ xây dựng nhà cho thuê dành cho công

nhân có sự hỗ trợ từ chính phủ.

• Chính sách hỗ trợ:

– Chính quyền địa phƣơng bố trí quỹ đất sẵn có

– Miễn phí tiền thuê đất

– Ƣu đãi thuế thu nhập ở mức độ cao nhất

– Đƣợc vay ƣu đãi nguồn vốn từ chính phủ

• Nghĩa vụ của các chủ đầu tƣ:

– Không đƣa các ƣu đãi vào phí thuê nhà

– Mức lợi nhuận không đƣợc vƣợt quá 10% mức đầu tƣ

– Không chuyển đổi nhà ở dành cho công nhân thành nhà ở thƣơng mại

II.3. Nhà ở công cho thuê với giá rẻ tại các đô thị

• Quyết định số 67/2009/QD-TTg ngày 24/4/ 2009 của Thủ tƣớng

Chính phủ.

• Mục tiêu: Các dự án nhà ở công cộng cho thuê với giá thấp

đƣợc đầu tƣ từ ngân sách địa phƣơng để đáp ứng nhu cầu về

nhà ở của bộ phận dân cƣ có thu nhập thấp nhất tại các đô thị.

Sở Xây dựng tại các tỉnh/thành chịu trách nhiệm quy hoạch và

đầu tƣ các dự án mới.

• Tiêu chí xét các gia đình đủ điều kiện:

– Diện tích sống/đầu ngƣời < 5 m2/đầu ngƣời

– Thu nhập/đầu ngƣời dƣới mức bình quân thu nhập/đầu ngƣời của

thành phố

– Công chức, viên chức trong điều kiện trên sẽ đƣợc ƣu tiên hơn

II.4. Nhà ở hàng hóa giá rẻ cho ngƣời thu

nhập thấp tại các đô thị

• Mục tiêu: Nhà ở hàng hóa giá rẻ phù hợp với ngƣời thu nhập thấp là

một thể loại nhà ở đặc biệt đƣợc phát triển bởi các chủ đầu tƣ nhà ở

thƣơng mại và đƣợc hƣởng hỗ trợ ƣu đãi từ chính phủ.

• Nhà ở hàng hóa chỉ đƣợc bán cho các hộ gia đình có thu nhập thấp

theo các tiêu chí và giá cả do chính phủ quy định.

• Tiêu chí xét các hộ gia đình đủ điều kiện:

– Diện tích sống bình quân/đầu ngƣời < 5 m2/đầu ngƣời

– Thu nhập/đầu ngƣời thấp hơn mức thu nhập bình quân/đầu ngƣời của

thành phố

– Công chức, viên chức trong điều kiện trên sẽ đƣợc ƣu tiên hơn

• Không đƣợc chuyển nhƣợng hoặc bán căn hộ trong vòng 10 năm

• Nghĩa vụ của chủ đầu tƣ:

– Không bao hàm các ƣu đãi vào giá thuê

– Mức lợi nhuận không đƣợc vƣợt quá 10% mức đầu tƣ

III. Thị trƣờng văn phòng

HẠNG A HẠNG B HẠNG

C

TỔNG SỐ

(m2)

HÀ NỘI 170,000 400,000 210,000 780,000

TP.

HCM

305,000 690,000 750,000 1,745,000

Tổng nguồn cung

• Bất chấp khủng hoảngkinh tế toàn cầu và bấtổn kinh tế vĩ mô trongnƣớc, số lƣợng các tổchức kinh tế mới đƣợcthành lập vẫn gia tăngvà đòi hỏi thêm khônggian văn phòng.

• Các xu thế phát triểnhƣớng tới các khônggian văn phòng đạt tiêuchuẩn quốc tế.

• Giá thuê giảm nhẹnhƣng cầu sẽ vẫn mạnhtrong tƣơng lai.

HẠNG A HẠNG B HẠNG

C

TỔNG SỐ

(m2)

HÀ NỘI $38/

10%

$25/

18%

$15/

10%

$26/

13%

TP.

HCM

$35/

25%

$20/

15%

$15/

11%

$20/

17%

Giá cho thuê và tỷ lệ bỏ trống

• Dự án tòa nhà Keangnam tại Hà Nội

• Dự án Kumho Asiana tại TP. HCM

IV. Thị trƣờng Bán lẻ

SIÊU THỊ TRUNG

TÂM MUA

SẮM

TỔNG SỐ

(m2)

Hà Nội 20,000 100,000 120,000

TP. HCM 120,000 240,000 360,000

Tổng nguồn cung

• Các cửa hàng mặt phố vẫn rất phổ

biến nhƣng thị trƣờng cũng đã

quen hơn với các trung tâm mua

sắm/siêu thị.

• Với sự tăng trƣởng liên tục về nhu

cầu và sự phát triển của các khu

dân cƣ lớn, các trung tâm mua sắm

sẽ trở thành phƣơng thức bán lẻ

phổ biến hơn trong tƣơng lai.

• Các đơn vị bán lẻ trong nƣớc và

quốc tế đƣợc dự báo là sẽ tiếp tục

các kế hoạch mở rộng mạnh mẽ và

đòi hỏi thêm nhiều không gian mới.

SIÊU THỊ TRUNG TÂM

MUA SẮM

TỔNG SỐ

(m2)

Hà Nội $45/

5%

$30/

10%

$37/

12.5%

TP. HCM $45/

3%

$35/

8%

$40/

5.5%

Giá thuê thuê/tỷ lệ bỏ trống

• Trung tâm Mua sắm Grand Plaza tại Hà Nội

• Trung tâm mua sắm Vincom tại TP. HCM

V. Thị trƣờng Khách sạn

5-SAO 4-SAO 3-SAO TỔNG SỐ

(Phòng)

Hà Nội 3,500 1.600 2,500 7,600

TP.

HCM

4,000 2,500 3,000 9,500

Tổng nguồn cung

• Bất chấp bối cảnh khủng hoảngkinh tế toàn cầu, Việt Nam vẫntiếp đón 5,1 triệu lƣợt kháchquốc tế trong năm 2010, tăng32% so với năm 2009 cùng với28 triệu du khách trong nƣớc.

• Việt Nam đứng thứ 12 về tốc độtăng trƣởng du lịch trong dàihạn (WTTC). Theo dự báo, tớinăm 2020, Việt Nam sẽ đón tiếp12 triệu du khách quốc tế và 45triệu du khách trong nƣớc mỗinăm.

• Các khách sạn sẽ đƣợc xâydựng trong các khu phức hợpđa chức năng hoặc sân golf.

• Các khu nghỉ dƣỡng và biệt thựnghỉ dƣỡng là một xu thế pháttriển mới dọc theo các khu vựcbờ biển, đặc biệt là tại các tỉnhmiền Trung Việt Nam.

5-SAO 4-SAO 3-SAO TỔNG SỐ

(Phòng)

Hà Nội $110/

60%

$70/

55%

$40/

65%

$73/

60%

TP.

HCM

$120/

70%

$80/

65%

$40/

66%

$80/

67%

Giá thuê phòng và tỷ lệ chiếm dụng

1922.6

59

7

7.6

20

0

10

20

30

40

50

60

70

2008 2009 2010

Tỷ đ

ô l

a

Tổng số Trong thị trƣờng bất động sản

• Luật Đầu tư Nước

ngoài đầu tiên được

thông qua năm 1987

VI. Vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài (FDI) vào

Thị trƣờng Bất động sản

I.1. Các Chính sách về Nhà ở …

I. Tổng quan về Phát triển Nhà ở

4. Luật Nhà ở 2005 :

• Các tòa nhà đƣợc phân thành ba loại: Các tòa

nhà thƣơng mại, các tòa nhà xã hội và các tòa

nhà cá nhân.

• Cả công dân Việt Nam và ngƣời nƣớc ngoài

đều đƣợc phép xây dựng các tòa nhà thƣơng

mại, các dự án phát triển đô thị mới để cho thuê

và bán theo nguyên tắc thị trƣờng

III.1. Luật Đất đai 2003:

III. Môi trƣờng thể chế về bất động sản tại Việt Nam

III.1.1. Giao đất:

- Theo Luật Đất đai, đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, đƣợc

Nhà nƣớc thống nhất quản lý.

- Nhà nƣớc giao đất cho các hộ gia đình và các cá nhân sử dụng lâu

dài phục vụ mục đích xây dựng nhà ở

- Các cá nhân và tổ chức đã đƣợc Nhà nƣớc giao đất sẽ đƣợc cấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có quyền chuyển nhƣợng,

cho thuê, thừa kế hoặc thế chấp quyền sử dụng đất, …

- Các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài và các doanh nghiệp có vốn đầu tƣ

nƣớc ngoài tại Việt Nam có quyền thuê đất từ Nhà nƣớc để xây

dựng cơ sở hạ tầng, các tòa nhà ở cho thuê hoặc bán, …

III.1. Luật Đất đai 2003:

III. Môi trƣờng thể chế về bất động sản tại Việt Nam

Phí sử dụng đất (Giá đất)

- Giá đất sẽ do Nhà nƣớc quy định để phục vụ các mục đích tính toán

giá thuê, trả tiền sử dụng đất hay đền bù giải phóng mặt bằng, vv…

- Chính quyền địa phƣơng sẽ công bố khung giá đất hàng năm cho

từng tỉnh thành.

III.2. Luật Giao dịch Bất động sản 2006:-Luật Giao dịch Bất động sản đã đƣợc Quốc hội phê chuẩn và có

hiệu lực từ ngày 1/1/2007.

- Các tổ chức và cá nhân nƣớc ngoài đƣợc phép đầu tƣ vào phát

triển bất động sản cho thuê hoặc bán. Họ cũng đƣợc phép cung

cấp các dịch vụ liên quan đến giao dịch bất động sản, bao gồm cả:

các dịch vụ giao dịch bất động sản, dịch vụ định giá bất động sản

và dịch vụ quản lý bất động sản.

CẢM ƠN!