HIGHEST AND BEST USE

HIGHEST AND BEST USE

Disampaikan Oleh : Ir. Muhammad amin, MSc, mappi (cert.)

nipp : pb-1.08.00012mappi : 92-s-00212

Dalam rangka sharing informasi KJPP Y& R

Tidak sedikit property dikembangkan memberikan hasil yang tidak memuaskan bagi pemiliknya, bahkan ada yang gagal sama sekali. Hal ini terjadi mungkin dikarenakan pengembangan dilaksanakan dengan opsi pemanfaatan bukan yang terbaik dan maksimal, dengan kata lain property tersebut tidak highest and best use.

Idealnya sebelum diambil keputusan tentang rencana pengembangan suatu lahan, terlebih dahulu dilaksanakan suatu kajian yang detail dan mendalam tentang alternatif-alternatif opsi pemanfaatan lahan tersebut dalam kerangka analisa penggunaan terbaik dan paling menguntungkan.

Kajian alternatif-alternatif opsi pemanfaatan lahan tersebut harus ditopang oleh analisa mendalam mengenai kondisi pasar sektor-sektor properti terkini maupun kajian mengenai rencana pengembangan itu sendiri.

PENGERTIAN

PENGERTIANBasic Concepts and Terminology (Market Analysis for Real Estate Concepts and Applications in Valuation and Highest and Best Use, by Stephen F.Fanning, MAI) Highest and best use is the reasonably probable and legal use of vacant land or an improved property that is physically possible, appropriately supported, financially feasible, and results in the highest value. The four criteria that highest and best use must meet are legal permissibility, physical possibility, financial feasibility, and maximum productivity.*) *) The Dictionary of Real Estate Appraisal, 4th ed

SPI 2007, KPUP 6.3 : Penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut.

PENGERTIAN

Suatu property dikatakan Highest and Best Use harus memenuhi 4 (empat) kriteria yaitu :

Physically possible, secara fisik dimungkinkan Legally permissible, secara legal diizinkan Financially feasible, layak secara finansial Maximally productive, produktivitas maksimum (menghasilkan

nilai tertinggi)

Untuk mengetahui pengembangan suatu tanah memenuhi kriteria tersebut, maka diperlukan suatu kajian yang comprehensive yang meliputi aspek fisik, aspek legal, market dan finansial serta aspek produktivitas. Hasil analisa ini akan menghasilkan alternatif-alternatif produk pengembangan, alternatif yang diharapkan adalah alternatif pengembangan terbaik yang memberikan tingkat keuntungan tertinggi.

PENGERTIAN

Highest and Best Use Study merupakan suatu rangkaian kegiatan inspeksi lapangan, penelitian, analisa untuk mengetahui product development yang paling sesuai dan optimal atas suatu tanah. Sesuai dimaksudkan adalah penggunaan terbaik sementara optimal dimaksudkan memberikan keuntungan maksimal.

PENGERTIAN

HBU as Though Vacant• Apakah sebaiknya tanah dikembangkan atau

dibiarkan kosong ?• Jika sebaiknya dikembangkan, opsi

pengembangan seperti apa yang sebaiknya dilakukan dan kapan waktunya ?

HBU Property as Improved• Apakah bangunan saat ini telah memberikan

produktivitas yang maksimum sehingga tetap dibiarkan atau sebaiknya dibangun bangunan lain yang lebih bernilai ?

LINGKUP ANALISA

Problem DefinitionThe reasonably probable and legal use of vacant land or an improved property that is physically possible, appropriately supported, financially feasible, and that results in the

highest value

The Six-Step Process and Four Parallel Test (by Stephen F.Fanning)

LINGKUP ANALISA

Location Macro Analysis

Site Characteristics Market Environment Accessibility, Circulation Supply & Demand Regulation (Current & Future)

Neighborhood Context Potential Market Infrastructure & Utilities SWOT Site Analysis

DCF MODEL (Forecast the expected future benefits and cost) INVESTMENT CRITERIA

POTENSI SITE

SITE ANALYSIS

MARKET ANALYSIS

ALTERNATIF OPSI PENGEMBANGAN

DEVELOP FINANCIAL ANALYSIS

REKOMENDASI OPSI PENGEMBANGAN

Tahap pertama, analisa lokasi merupakan pertimbangan pertama untuk menjawab dua pertanyaan : 1) pemanfaatan apa yang dapat direalisasikan secara fisik (tapak, lokasi, lingkungan). 2) pemanfaatan apa yang secara legal dizinkan. Tahapan ini sangat penting sebagai kajian awal untuk mengidentifikasikan karakteristik tertentu sebagai dasar pertimbangan atas opsi pengembangan yang dimungkinkan untuk dijadikan alternative produk pengembangan.

Analisa ini meliputi antara lain :

LINGKUP ANALISA

Location Site Characteristic: site area & dimension, shape, orientation,

topography, views, climate, and etc Infrastructure, Utilities & Public Facilities Accessibility, Traffic Circulation & Transportation Neighborhood Condition and Context Local Regulation Requirement (Zoning, BCR, FAR, Max High Level) SWOT Site Analysis

Tahap kedua, market dan marketability analysis untuk menjawab produk property apa yang marketable memungkinkan untuk dikembangkan di atas suatu site. Analisa ini dilaksanakan atas seluruh jenis property yang mungkin dapat dikembangkan yang meliputi potensi dan daya serap pasar, harga & tingkat persaingan. Analisa ini meliputi antara lain :

LINGKUP ANALISA

Macro Economic and Demographic Analysis : Macro and Micro Economic growth and Characteristics Investment climate Inflation rate Population growth & characteristics

Existing Demand & Supply Future Demand & Supply Catchment Area Analysis (khusus shopping center) Potential Market Target Market Pricing, Rental and Take up Rate Competitors Analysis

Melakukan analisa pasar detail per type property yang mungkin dapat dikembangkan di atas tanah tersebut (Residential, Shop Houses Complex, Office Park, Shopping Center, Apartment, Hotel, Convention, Recreation Center, Etc) meliputi :

Tahap ketiga, berdasarkan kombinasi hasil analisa lokasi (tahap-1) dan analisa pasar (tahap-2) selanjutnya ditentukan alternative opsi pengembangan yang memungkinkan untuk dikembangkan, meliputi :

LINGKUP ANALISA

Type of property product (classification, level/grade) Quantum (units, size) Facilities & Utilities Price, Rental, Service Charge, Take up rate Sales program, occupancy level Dan lain-lain

Tahap keempat, atas masing-masing alternative opsi pengembangan dilaksanakan analisa finansial untuk melihat tingkat kelayakan secara finansial atas masing-masing alternative opsi pengembangan. Analisa dimulai dengan analisa biaya pengembangan, analisa penjualan dan pendapatan, biaya operasional, proyeksi cash flow dan analisa kelayakan investasi :

LINGKUP ANALISA

Total and Draw Down Project Cost: Sales & Revenue Projection Operating Expenses Projection Cash Flow Projection Investment Criteria Analysis

- Net Present Value- Internal Rate of Return- Modified/Adjusted Internal Rate of Return

Risk Analysis

Tahap kelima, berdasarkan rangkaian analisa di atas, maka dapat direkomendasikan salah satu alternatif terbaik. Rekomendasi opsi pengembangan tersebut dapat saja berupa peruntukan tunggal (single-use) maupun peruntukan campuran (multi-use / mixed use).

LINGKUP ANALISA

Highest and Best Use Conclusions :

Propose development and the optimal target market Size, mix and pricing level of the propose development Timing and Development Stages

PROYEKSI CASH FLOW

Proyeksi cash flow dibuat untuk setiap alternatif opsi pengembangan, contoh model cash flow sebagai berikut :

HIGHEST AND BEST USE DECISIONS

DISCOUNTED CASH FLOW MODELS

Net Present Value (NPV)Investasi bisa diterima jika NPV > 0

Internal Rate Of Return (IRR)Project bisa diterima jika IRR > Tingkat balikan

yang diharapkan



USER PRICE SALES METHOD

LAND RESIDUAL METHOD



USER PRICE SALES METHOD





LAND RESIDUAL METHOD



DATA

Inspeksi Lapangan Secara Langsung Dinas Tata Kota / Bapeda / Pemda Pekerjaan Umum Badan Otoritas Pemegang Hak

Pengelolaan Tanah Referensi dari Lembaga Riset / Penelitian Pemilik Tanah Lain-Lain

MANFAAT DAN KEGUNAAN HBUHasil HBU Studi ini bermanfaat bagi :

Pemiliki Tanah Calon Investor Konsultan Pendamping Investasi (Investment

arranger) Konsultan Perencana

Hasil HBU Studi ini dapat digunakan sebagai acuan bagi pemilik tanah dalam rencana pengembangan tanah tersebut, acuan dalam menawarkan kerjasama pengembangan dengan pihak investor

Hasil HBU Studi ini dapat digunakan sebagai acuan bagi Calon Investor dalam melakukan penawaran kerjasama atas rencana pengembangan suatu tanah

Hasil HBU Studi ini dapat digunakan sebagai acuan bagi Konsultan Investment Arranger dalam menjalankan perannya sebagai mediasi rencana kerjasama pengembangan suatu tanah

Hasil HBU Studi ini dapat digunakan sebagai acuan bagi Konsultan Perencana/Arsitek dalam perencanaan pengembangan suatu tanah

MANFAAT DAN KEGUNAAN HBU Win-win Situation

REKOMENDASI OPSI PENGEMBANGAN

REVIEW OF INVESTOR RECOURSES

DEVELOP of SCENARIO ANALYSIS

Acquisition

B. O.T

Joint Venture

RECOMMENDED OF INVESTMENT DECISION

HBU STUDY DALAM RANGKA OPTIMALISASI ASET

Kegiatan HBU Studi idealnya merupakan bagian dari suatu paket pekerjaan dalam rangka optimalisasi aset (Pemda, Pemko, Instansi/Lembaga/Departemen, BUMN/D).

Kegiatan ini ditujukan untuk mengetahui : Pemilahan mana aset yang sudah optimum

pemanfaatannya dan mana aset yang belum optimum pemanfaatannya

Mengetahui opsi pemanfaatan yang paling optimum atas aset yang belum optimum pemanfaatannya

Mengetahui Pola Kerjasama yang paling menguntungkan atas aset tersebut

HBU STUDY DALAM RANGKA OPTIMALISASI ASET

SISTEM INFORMASIMANAJEMEN ASET

(SIMA)

ASSETDAERAH

• Tanah• Bangunan

• Mesin & Peralatan• Fixture, Furniture &

Equipment

DATABASE ASET

AUDIT LEGAL

PENILAIAN

OPTIMALISASI ASET

MASALAH?

NILAI ASET

IDENTIFIKASI, VERIFIKASI DAN INVENTARISASI

FISIK

Tidak

Ya OPINI LEGAL REKOMENDASI SOLUSI

Feedback

Feedback

Feedback

I

II ASETOPERASIONAL? OPTIMAL?

Ya

Feedback

Ya

Belum

DAPATDIOPTIMALKAN?

OPTIMALISASI

RENCANA & STRATEGI DISPOSAL

STUDI HIGHEST & BEST USE

Tidak

PENGEMBANGANJV, KSO, BOT, Sendiri

Bukan

A

B

C

Step 1. Inventarisasi Aset

Pembentukan TIM INVENTARISASI yang melibatkan semua dinas/badan/unit kerja terkait yang terintegrasi dengan KONSULTAN secara formal dengan penunjukan Person In Charge yang jelasSosialisasi program ini kepada segenap instansi Pemda untuk mendukung kegiatan iniMempersiapkan kelengkapan data/dokumen aset yang tercatat di buku inventaris, kartu inventaris barang, kartu inventaris ruangan, laporan tahunan inventaris, laporan mutasi barang, laporan pengadaan barang, daftar barang yang dikuasai tetapi tidak masuk dalam Daftar Barang Milik Kekayaan Daerah, dan daftar inventaris lainnya (tidak boleh ada yang tidak tercatat!)Mempersiapkan peralatan inventarisasi : form entry data, aplikasi komputer untuk entry data, ruang studio kerja, peralatan survei lapangan dan lain-lain

1. Tahap Persiapan

1.

2.3.

4.

2. Tahap PelaksanaanIdentifikasi fisik aset : lokasi, luas/volume, kondisi, umur, peta, kategori aset, penguasaan aset, dan lain-lain

Identifikasi aspek legal : dokumen penguasaan, status legal aset menurut kategori (operasional, penyertaan, penggunausahaan, dll), status penguasaan aset (kuat, lemah, sengketa, dikuasai pihak lain, dll), dan aspek legal lainnya

Identifikasi potensi ekonomi : potensi pasar lokal & regional, potensi intrisik aset, rencana tata ruang, dan aspek potensi ekonomi aset lainnya

1.

2.

3.

Step 2. Penilaian Aset

Database Aset

INVENTARISASI ASET

OPERASIONAL

NON-OPERASIONAL

Nilai buku

JENIS NILAI

Nilai pasar

Nilai buku

JENIS NILAI

Nilai pasar

Nilai potensiProses

PENILAIAN

*) Standar Penilaian Indonesia (SPI)

Step 3.(a) Penilaian Aspek Hukum Mempelajari dokumen dan surat bukti kepemilikan areal tanahnya:

Sertifikat Hak Penguasaan Sertifikat atau surat-surat tanah hak lainnya Surat-surat bukti pembebasan tanah berikut surat tanah sebelum dibebaskan Surat-surat tanah yang bermasalah Berita acara pengesahan tanah dan surat-surat perjanjian penyerahan penggunaan bidang-bidang tanah

(bagian-bagian dari tanah HPL) kepada pihak ketiga (instansi pemerintah, lembaga non departemen dan perusahaan swasta)

Surat-surat perjanjian dan pengembangan tanah dengan pihak ketiga (BOT, disewakan dll)

Mempelajari dan mengadakan pemeriksaan peta-peta rincikan dari masing-masing areal tanah kawasan, meliputi batas-batas areal tanah melalui plotting, gambar situasi atau surat-surat ukur setiap bidang tanah serta bidang-bidang tanah yang bermasalah pada areal bersangkutan

Mempelajari status tanah yang tersedia, peruntukan tanahnya sekarang dan peruntukan tanahnya menurut regulasi tata ruang

Mempelajari pemasalahan hukum yang berlangsung atas tanah-tanah yang bermasalah Analisis yuridis mengenai penyelesaian tanah-tanah bermasalah Tinjauan aspek hukum dalam penerapan estate management dalam rangka pengelolaan tanah pada areal

kawasan

Step 4.(a) Strategi Manajemen Aset

Investment

opportunity

Locationalquality

Assetperformanc

eUtilisation

quality

Marketopportunit

y

1. Identifikasi kinerja aset (asset performance)

Kinerja aset dapat dianalisis dengan 4 (empat) kriteria, yaitu : Kualitas lokasi, yaitu lokasi aset dilihat dari aspek aksesibilitas, nilai tanah,

pertumbuhan ekonomi kawasan, rencana tata ruang dan lain-lain. Utilisasi penggunaan, yaitu kinerja penggunaan aset dilihat dari okupansi ruang,

biaya sewa/operasional, level of services, dan aspek lainnya. Peluang pasar, yaitu potensi peluang pasar properti berkaitan dengan aset,

meliputi sektor properti, daya tarik pasar, daya saing aset, dan lainnya. Peluang investasi, yaitu peluang investasi berkaitan dengan aset bersangkutan,

meliputi daya tarik investasi, investment sustainability, preferensi pelaku investasi dan aspek lainnya.

Operational assets

Non operational ass.

Asset reformation framework

Utili

zati

on

Cost

mgm

t

Serv

ice

stan

dard

Loc a

t ion

qu

a l

Mar

ket

opp.

Inve

stm

ent

opp.

Ke-empat indikator tersebut akan diterapkan dalam dua kelompok : Aset operasional, yaitu aset-aset yang terkait dengan

operasionalisasi pemerintah daerah Aset non operasional, yaitu aset-aset yang tidak secara

langsung berkaitan dengan operasionalisasi, yaitu aset surplus, aset ditempatkan, aset disewakan, dan lain-lain

High Utilization

EFFICIENCY STANDARDIZED

UP GRADE OPTIMALIZED

Quadrant II Quadrant I

Quadrant IV Quadrant III

High Utilization

High cost

Low cost

Low Utilization

Step 4.(b) Strategi Manajemen Aset

2. Strategi pengelolaan aset operasional

Strategi pengelolaan aset operasional meliputi 4 (empat) hal, yaitu : Standarisasi, yaitu penetapan pengelolaan aset yang mampu mencapai tingkat

utilisasi tinggi dengan biaya yang rendah sebagai acuan baku (benchmark) Efisiensi, yaitu penetapan efisiensi dalam pengelolaan aset yang tingkat utilisasi

tinggi namun masih memerlukan biaya tinggi pula Optimalisasi, yaitu menetapkan strategi optimalisasi atas utilisasi aset yang

memiliki biaya rendah Up-grade, yaitu melakukan restrukturisasi untuk meningkatkan kinerja atas aset

yang memiliki kriteria tingkat utilisasi rendah namun berbiaya tinggi

Untuk implementasi ke-empat strategi pengelolaan aset operasional tersebut perlu dilakukan langkah-langkah, yaitu : Penetapan kriteria pemanfaatan aset berdasarkan tingkat utilisasi dan biaya operasional Pemetaan aset operasional berdasarkan kriteria tingkat utilisasi dan pemakaian biaya operasional Penetapan strategi pengelolaan aset : program, time frame, implementasi, monitoring, evaluasi

High UtilizationRESTRUCTUR

E& REVITALIZE

REVITALIZE

DISPOSE RESTRUCTURE

& REVITALIZE

Quadrant II Quadrant I

Quadrant IV Quadrant III

High Market opp.

High Inve stm

ent opp.

Low

Inve

stm

e nt

o pp.

Low Market opp.

Dis

pose

BOT

sche

me

Leas

e sc

hem

e

Join

t ve

ntur

e

Join

t op

erat

ion

Corp

o rat

ion

Asset restructuring

Asset revitalization

Asset Revitalization Framework

Step 4.(c] Strategi Manajemen Aset

3. Strategi pengelolaan aset non-operasional

Strategi pengelolaan aset operasional meliputi 4 (empat) hal, yaitu : Revitalisasi, yaitu strategi untuk pemanfaatan aset untuk meraih peluang pasar

dan keuntungan investasi yang tinggi Restrukturisasi dan revitalisasi, yaitu strategi untuk melakukan restrukturisasi

atas pemanfaatan aset untuk kemudian melakukan revitalisasi aset atas aset non operasional yang memiliki peluang pasar atau peluang investasi tinggi

Dispose, yaitu melakukan dispose actiaon atas aset yang dinilai kurang memiliki peluang pasar maupun keuntungan investasi, biasanya disinergikan dengan kebutuhan pemanfaatan aset untuk program non profit atau darurat

Strategic Planning Framework

Asset Infrastructure

Refo

rmat

ion

Rest

ruct

uri

ng Revi

taliz

atio

n

Fina

ncin

g

Inst

itut

iona

l

Tech

nolo

gy

Step 4.(d) Strategi Manajemen Aset

4. Strategi infrastruktur pengelolaan aset

Strategi infrastruktur pengelolaan aset daerah, yaitu : Keuangan, yaitu mekanisme, penganggaran maupun alokasi dana

dalam upaya pengelolaan aset daerah terkait dengan misi dan pencapaian kinerja pengelolaan aset daerah yang dituju

Institusional, yaitu penetapan infrastruktur kelembagaan (institusional) yang mendukung upaya pengelolaan aset daerah secara optimal, meliputi tugas, kewenangan, mekanisme & prosedur

Teknologi, yaitu infrastruktur teknologi yang memudahkan dan membantu upaya pengelolaan aset daerah berupa SIMA : sistem informasi manajemen aset daerah yang merupakan pengembangan dari SIMBADA : sistem informasi barang daerah

Accountable, Manageable, Implementable, Profitable

TERIMA KASIH

ATAS KESEMPATAN DAN PERHATIANNYA

Documents

HIGHEST AND BEST USE