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HIPOTECAIsabel Menéres Campos
Professora Auxiliar daEscola de Direito da Universidade do Minho
Plano da exposição
• Caracterização da hipoteca
• Efeitos da hipoteca em sede executiva (processo executivo ou insolvência)
Definição
• Artigo 686º: “a hipoteca confere ao credor o direito de ser pago pelo valor de certas coisas imóveis ou equiparadas, pertencentes ao devedor ou a terceiro, com preferência sobre os demais credores que não gozem de privilégio especial ou de prioridade de registo”
Função
• Assegurar o cumprimento de uma obrigação• Como garantia real, a hipoteca consiste na afectação
de uma coisa, garantindo um determinado valor, que o credor poderá realizar, por via executiva, para se satisfazer do seu crédito
Reforço da garantia geral das obrigações que representa o todo o património do devedor (artigo 601º)
Caracterização
• Características gerais, que resultam da sua
natureza real
Preferência Sequela e oponibilidade erga
omnes Especialidade
• Características particulares
Acessoriedade Indivisibilidade
Preferência
• Derrogação do princípio da par conditio creditorum (igualdade dos credores – artigo 604º)O credor tem o direito de ser pago com o produto da venda da coisa, preferentemente em relação aos demais credores, quer a execução tenha sido movida por si, quer tenha sido movida por terceiro, quer se trate de uma execução universal (insolvência)
Direito ao valor
Meios de defesa do credor
• Artigo 701º - direito ao reforço ou à substituição da garantia no caso de perecimento ou insuficiência
• Artigo 692º - o credor conserva a preferência no caso de o devedor receber uma indemnização pela perda ou desvalorização da coisa hipotecada (sub-rogação real)
• Nos termos do artigo 9º do Código das Expropriações, o credor hipotecário é considerado interessado e deve ser chamado ao processo, embora não seja credor da indemnização a pagar pela expropriação mas passa a exercer o seu direito sobre aquela que vier a ser atribuída ao proprietário
• Artigo 702º - seguro da coisa hipotecada
Sequela e eficácia absoluta
• A garantia é inerente à coisa, acompanhando-a em posteriores alienações ou onerações e seguindo-a onde quer que a coisa se encontre – Droit de suite
Consequências
O terceiro adquirente de coisa hipotecada tem de suportar a oneração: torna-se responsável pela dívida na medida das forças do imóvel, sofrendo a consequente penhora e venda, não podendo opor-se
Especialidade(princípio de Direitos Reais)
Especialidade quanto ao objecto: a hipoteca tem de incidir sobre bens especificamente determinados, quer no título constitutivo, quer no registo
• Artigo 716º - nulidade das hipotecas genéricas (que incidem sobre todos os bens dos devedores, sem os determinar)
• As hipotecas legais e judiciais são hipotecas de título geral; a especificação é feita no momento do registo
• Extensão da hipoteca: artigo 691º - abrange as árvores, arbustos, frutos, acessões naturais, benfeitoriasE também as acessões industriais: no caso das construções posteriores, persiste a oneração sobre todo o prédio
Especialidade(princípio de Direitos Reais)
Especialidade quanto ao crédito: é necessária especificação do crédito que a hipoteca garante, quer no título constitutivo, quer no registo:
• Determinação do montante• Fundamento e origem do crédito• Juros e acessórios do crédito
Protecção de terceirosTutela do devedor
Acessoriedade
• Conexão funcional: garantia do cumprimento de uma obrigação
ProblemasHipoteca em garantia de créditos futuros
Hipoteca omnibus
Razões da sua admissibilidade: • Menção do montante máximo garantido é obrigatória• Necessidade de documentos complementares (artigo 50 º do
CPC)
Indivisibilidade
Princípio supletivo - artigo 696º
Indivisibilidade quanto ao objectoIndivisibilidade quanto ao crédito
IndivisibilidadePrincípio supletivo - artigo 696º
Indivisibilidade quanto ao objecto: a hipoteca subsiste sobre todas as coisas abrangidas, podendo o credor executar qualquer uma delas para satisfação do seu crédito por inteiro Hipoteca constituída sobre uma pluralidade de objectos Hipoteca constituída sobre uma coisa que posteriormente é
dividida (ex.: fraccionamento do imóvel por força da constituição da propriedade horizontal)
Vide Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 12 de Fevereiro de 2004 (Relator: Pires da Rosa) sobre a questão do distrate parcial da hipoteca incidente sobre um prédio constituído em propriedade horizontal
IndivisibilidadePrincípio supletivo - artigo 696º
Indivisibilidade quanto ao crédito: são irrelevantes as alterações supervenientes da dívida, com excepção da extinção total (a qual acarreta a extinção da garantia)• Pagamento parcial: a hipoteca permanece irredutível até ao pagamento
integral• Pluralidade de devedores: o co-devedor que pague a sua parte da dívida
não pode exigir o cancelamento parcial da hipoteca (solidariedade passiva)
• Pluralidade de credores: cada um dos co-credores conserva a garantia por inteiro, podendo executar o imóvel na sua totalidade (solidariedade activa); os restantes co-credores serão citados nos termos do artigo 865º
Execução de hipoteca
Efeitos da hipoteca em sede executiva
Especificidades do processo executivo
Legitimidade passiva
• Princípio geral: artigo 55º do CPC – a execução deve ser movida contra quem no título figura como devedor
• Havendo hipoteca: artigo 56º do CPC – a execução de dívida provida de garantia real sobre bens de terceiro é movida contra o proprietário
– Terceiro adquirente– Proprietário não devedor (hipoteca de terceiro)
Competência do tribunal
• Artigo 94º, nº 2 do CPC: o tribunal competente é o do lugar da situação do imóvel – forum rei sitae
• Artigo 100º - conhecimento oficioso da incompetência territorial
Penhora
• Artigo 697º: o devedor proprietário da coisa tem o direito de se opor à penhora de outros bens enquanto não se demonstrar a insuficiência da garantia
• ARTIGO 835º do CPC: a execução hipotecária começa, independentemente de nomeação, pelo objecto da garantia e só verificada a insuficiência deste é que pode prosseguir quanto a outros bens
Concurso de credores
Finalidade: expurgar os bens dos direitos de garantia que os oneram, de modo a assegurar que estes sejam transmitidos livres de quaisquer ónus
(artigo 824º do Código Civil)
• Artigo 865º do CPC: o credor hipotecário tem de ser citado para exercer os seus créditos na execução onde seja penhorado o objecto da garantia
Posição processual do credor hipotecário
• Tem direito a pronunciar-se quanto a todas as questões que tenham a ver com o objecto da garantia (venda, embargos de terceiro, etc.)
• Os seus poderes processuais esgotam-se com a venda da coisa hipotecada
• Artigos 885º, 920º e 279º, nº 4
Regime substantivo do concurso de credores (processo executivo e insolvência)
Grau de preferência Regra geral
Princípio da prioridade registalExcepções
Privilégios creditóriosDireito de retenção
Graduação especial
• Havendo vários bens penhorados no processo executivo (ou apreendidos no processo de insolvência) e sendo invocadas garantias reais, a graduação terá de ser especial para cada um desses bens
Privilégios creditórios
• A hipoteca só cede perante privilégios creditórios especiais, pois só estes são considerados verdadeiras garantias reais
• Acórdãos do Tribunal Constitucional relativamente aos privilégios gerais
Acórdão n.º 362/2002, de 17 de SetembroAcórdão n.º 363/2002, de 17 de Setembro
Declarada a inconstitucionalidade, com força obrigatória e geral, por violação do princípio da confiança, ínsito no princípio do Estado de direito democrático, consagrado no artigo 2º da Constituição, das normas que consagram os privilégios imobiliários gerais do Estado e da segurança social, na interpretação segundo a qual tais privilégios prevaleceriam sobre a hipoteca, nos termos do artigo 751º do Código Civil
Créditos dos trabalhadores
• Artigo 333º do Código do Trabalho: - os créditos emergentes do contrato de trabalho e da sua violação ou cessação, pertencentes ao trabalhador, gozam de privilégio imobiliário especial sobre os bens imóveis do empregador nos quais o trabalhador preste a sua actividade, devendo ser graduados antes dos créditos referidos no artigo 748º do Código Civil e ainda dos créditos das contribuições devidas à segurança social
Direito de retenção do promitente-adquirenteartigo 755º, n.º 1, alínea f)
• Ratio legis: norma de tutela do consumidor • deve ser interpretado restritivamente – só deve beneficiar da
protecção quem se encontra numa posição de consumidor (parte mais débil) perante o construtor, promitente-vendedor num contrato-promessa sinalizado
• Foi essa protecção a razão de ser das alterações ocorridas em 1980 e 1986 no regime do contrato-promessa
• É à luz dessa ideia que a alínea f) do artigo 755º deve ser interpretada
• Na nossa opinião, nas relações entre particulares (em que não há propriamente uma parte considerada mais débil), a prevalência conferida ao direito de retenção sobre a hipoteca não se justifica
Obrigações hipotecáriasDecreto-Lei n.º 59/2006 de 20 de Março
Estas hipotecas de garantia de "créditos hipotecários" - constituídas com obediência
aos requisitos estabelecidos no Diploma prevalecem sobre o direito de retenção e até
sobre os privilégios imobiliários especiais • Acórdão STJ, de 11-01-2005 (Alves Velho)• Acórdão STJ, de 19-10.2010 (João Camilo)
Venda executiva ou em processo de insolvência
• Artigo 824º do Código Civil: caducidade dos direitos reais de garantia e caducidade de
outros direitos reais
Arrendamento
• Caduca com a venda executiva (ou com a venda em insolvência)?
• Arrendamento constituído anteriormente à hipoteca – não caduca• Arrendamento constituído posteriormente à hipoteca:
caduca nos termos do artigo 824º do Código Civil
Caducidade dos direitos de gozo
• Deve considerar-se que, à luz do artigo 824º, n.º 2, caducam todos os direitos de gozo, sejam de natureza real, sejam de natureza pessoal
» Arrendamento» Comodato» Direito do retentor (cujo crédito garantido se transmite
para o produto da venda)» Quaisquer outros direitos pessoais de gozo
Jurisprudência quanto à caducidade do arrendamento
• Acórdão da Relação de Lisboa de 6 de Março de 2007 (Relator: Arnaldo Silva)
I- Caduca com a venda em execução, nos termos os artigo 824.º,n.º 2 do Código Civil, o arrendamento celebrado pelo proprietário de fracção de imóvel anteriormente hipotecada, não relevando por conseguinte que a execução e penhora da fracção tenham ocorrido posteriormente à data do arrendamento, não se aplicando em tais casos o disposto no artigo 1057.º do Código Civil.II- A expressão “ direitos reais” contida no nº 2 do artigo 824.º do Código Civil abrange os contratos de arrendamento sujeitos a registo, bem como os não sujeitos a registo.
• Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 27 de Maio de 2010 (Relator: Álvaro Rodrigues)
Mesmo considerando que o arrendamento se reveste de natureza obrigacional, a verdade é que a locação é uma forma de proporcionar o gozo temporário de uma coisa, havendo notória semelhança funcional e sócio-económica com os direitos reais menoresA ratio legis do artigo 824º, nº 2 é, sem dúvida, a tutela dos direitos dos credores titulares das garantias reais, registadas com anterioridade relativamente ao estabelecimento da relação locatícia. Daí que o preceito se aplique por analogia ao arrendamento que, assim, caduca, com a venda judicial