Stefan Bratkowski

HIPOTEKA,

PAPIERY WARTOŚCIOWE O STAŁYM OPROCENTOWANIU,

KREDYT HIPOTECZNY,

BANKI HIPOTECZNE

I TOWARZYSTWA KREDYTU HIPOTECZNEGO

Przeciętny Polak niewiele wie o hipotece, a już prawie nic - o niezwykłej organizacji długoterminowego kredytu hipotecznego, która stanowiła akurat, o dziwo, polską specjalność. Jej sprawność pozwoliła uznać pewną operację finansową sprzed ponad 180 lat i jej skutki - za cud gospodarczy. I był to naprawdę cud gospodarczy. Ani słowa przesady. Utarła się opinia, że tak zwany socjalizm, wraz z poprzedzającą go okupacją hitlerowską, zatrzymał nas w rozwoju na 50 lat. W rzeczywistości stało się coś gorszego: wycofano Polskę ze współczesnej cywilizacji. „Socjalizm” niszczył nagminnie albo zniekształcał stare, mądre instytucje, które zdążyły przedtem tak wrosnąć w codzienność, że nikt już ich geniuszu nawet nie dostrzegał; były "zawsze" i dopiero, kiedy znikły, odkrywano, co znaczyły. Następne zaś pokolenia nawet nie wiedziały, że coś takiego w ogóle istniało! Dlatego moje opowieści o hipotece w pierwszych latach wolności brzmiały dla większości Czytelników jak bajki o żelaznym wilku. Najbardziej paraliżująco, ogłupiająco i zubożająco wpłynęła na Polskę likwidacja najrozmaitszych instytucji obrotu pieniężnego, a już zwłaszcza - kredytu; kredyt był właściwie niepotrzebny, pieniądz – na razie – rozdzielano i przydzielano, a w przyszłości miało nie być i pieniądza. Tymczasem ludzkość już w XIX wieku doszła do perfekcji w obrotach pieniężnych, czyniąc kredyt polem niemal magicznych operacji: jedne umożliwiały obracanie tym samym pieniądzem pod paroma jego różnymi postaciami równocześnie, inne - pozwalały z tej samej własności, wcale nie sprzedanej, więc nie spieniężonej, czerpać środki równocześnie na dwa sposoby, i to w podwójnej ilości. Bez żadnego szalbierstwa: pomnaża się pieniądz wedle ściśle określonych reguł i dzięki nim właśnie robi się tego samego pieniądza więcej - bez niczyjej krzywdy ani straty.

Jedną z takich instytucji była i jest - HIPOTEKA. Wielka Encyklopedia Powszechna PWN z lat sześćdziesiątych lojalnie informowała, że "w krajach socjalistycznych hipoteki nie istnieją lub mają ograniczone zastosowanie". I niewiele z tego encyklopedycznego hasła można się było o hipotece dowiedzieć. Dorobek dwóch i pół tysiąca lat cywilizacji europejskiej został zaprzepaszczony. A miał być - na domiar - zapomniany. Ateńczycy byli najlepsi Skąd mamy nasze prawo? Jeszcze niedawno wszystko zaczynało się od kilku pocisków z lufy "Aurory", które na lata zmieniły bieg historii, dając bolszewikom sygnał do powstania w Petersburgu. Potem wyszło, że "Aurora" wystrzeliła tylko ślepy nabój, jeszcze później, że nie strzelała wcale, a na koniec, że jeśli już, to strzelała zupełnie niepotrzebnie. Wróciliśmy do historii, jaka była naprawdę. Wracamy zarazem i do prawa, jakie było naprawdę. To nasze prawo nie jest jednak tylko "przedwojenne". Ma za sobą właśnie dwa tysiące lat z górą. Przynajmniej to najważniejsze, prawo cywilne, to, które decyduje o szansie racjonalnego gospodarowania, to, które rządzi posiadaniem i własnością, reguluje zobowiązania czy też spadkobranie. Właśnie to prawo jest dumą naszej europejskiej cywilizacji. Dziedziczymy je po starożytnych jeszcze Rzymianach. Rzymianie bowiem wynaleźli niemal wszystko, co potrzebne dzisiejszemu cywilizowanemu społeczeństwu, by rozstrzygać bez użycia siły, na drodze prawa, czy to o konsekwencjach niedotrzymania umowy, czy - powiedzmy - o rozporządzaniu ruchomościami i nieruchomościami przez kogoś, kto je dostał w ręce. Wynaleźli - niemal wszystko. Ale - nie wszystko. Bo Rzymianie akurat nie potrafiliby nam wyjaśnić instytucji hipoteki, tak, jak ją obmyślili, i to wcześniej, Grecy. Nie brak oczywiście historyków prawa, którzy na zwojach starych kodeksów rzymskich znajdują greckie słowo hypotheca, ba, więcej, także - actio hypothecaria, czyli powództwo, roszczenie hipoteczne. Te słowa trafiają się tam zresztą naprawdę. Być może wpisał je do dzieł swoich starszych kolegów, prawników rzymskich, klasyków z II i III wieku, zasługujący na nieśmiertelność prawnik Trybonian, Rzymianin bizantyjski z VI wieku, prawdziwy autor nieśmiertelnych kodyfikacji (zbiorów praw) cesarza Justyniana. Jednakże nawet jeśli nie on wpisał, to i tak to bardzo chroma hipoteka. Owo na przykład powództwo hipoteczne dotyczyło wydania wierzycielowi rzeczy, którą dłużnik uczynił przedmiotem zastawu... O obciążeniu zobowiązaniem hipotecznym jakiejś nieruchomości, gruntu, sadu czy domu ani tu mowy nie było. Oryginalna grecka hypotheca znaczyła - po prostu - zastaw i była czymś innym. Znacznie doskonalszym. Choć wcześniejszym. I ona pomoże nam zrozumieć naszą hipotekę. Otóż ta grecka hipoteka była zastawem dość szczególnym, właściwie trochę sprzecznym z samą ideą zastawu; prawdopodobnie dlatego Rzymianie w swojej nienagannej logice nie mogli wpaść na nią. Normalny zastaw polega na tym, że wierzyciel bierze jakiś przedmiot, który w razie niespłacenia długu przechodzi na jego własność. Zastaw spełnia rolę zabezpieczenia należności; "dzierży" go, jak się to ładnie po staropolsku mówi, ten, kto udziela pożyczki, wierzyciel. Grecka hipoteka natomiast - jeśli Grek zastawiał swoją nieruchomość - pozwalała mu tę nieruchomość, ten zastaw trzymać nadal w ręku, czyli "dzierżyć" przedmiot zastawu, czerpać z niego przychody na spłatę długu! Innymi słowy, dłużnik użytkował dalej to, czym zabezpieczał zobowiązanie ze swojej strony. Ziemię, dom lub okręt czy też towary na nim. Był to "zastaw bez dzierżenia".

Czemu Rzymianie i tego nie wymyślili? Otóż hipoteka grecka wiodła się z rolnictwa i handlu morskiego, a Rzymianie na dobrą sprawę nigdy rolnikami z prawdziwego zdarzenia nie byli. Żeglarzami też nie. Ateńczyk nie mógł zastawić broni ani łoża; nie mógł - narzędzi pracy, pługa i jarzma; także - kamieni młyńskich. Zastawiał za to ziemię - z prawem używania dla siebie. Prawodawcy ateńscy byli jednak bardzo przewidujący; dłużnik hipoteczny nie miałby nawet jak oszukać wierzyciela, próba sprzedania gruntu cichcem czy też zastawienie po raz drugi nic by nie dała. Na granicy (horos) danego kawałka ziemi stawiano bowiem słupy kamienne albo wprost kamienie, zwane potem właśnie - horoi (liczba mnoga od horos), a na nich wykuwano wszystko, co trzeba: imiona dłużnika, wierzyciela, sumę dłużną oraz imię najwyższego na dany rok urzędnika republiki ateńskiej, który sądził sprawy prywatne (jednego z archontów, jak zwało się tych dziewięciu rządców państwa). Jeśli Ateńczyk zastawiał swój własny dom, umieszczano tablicę na jego ścianie. Nie dopuszczano żadnych dwuznaczności. Nigdy później w historii hipoteka nie osiągnęła takiego stopnia jawności, jak wtedy w Atenach. Nasze księgi wieczyste z zapisami hipotecznymi, czyli zapisami wierzytelności, ciążących na danej nieruchomości, choć niby jawne i dostępne dla wszystkich, leżą po sądach i przeciętny człowiek nic o ich zawartości nie wie. A wielu nawet nie wie, gdzie ich szukać. Ateńczycy ze swoimi kamieniami byli w hipotekowaniu najlepsi... Pokrętna droga do polskiej hipoteki Średniowieczna feudalna Europa Zachodnia budowała swoje prawo na rzymskich podstawach i hipoteki nie znała (Rzesza Niemiecka uczyła się potem instytucji hipotecznych... z Czech). Na wschód od nas nigdy hipoteki nie wprowadzono, Rewolucja Październikowa w 1917 roku uwolniła Rosję od wszelkich potrzeb w dziedzinie prawa. Zresztą w Rosji carskiej ziemi było dosyć, a własność ziemska liczyła się wedle liczby dusz, nie zaś powierzchni; mało kto w ogóle wiedział, ile ma ziemi. Polska aż po wiek XIX też niby miała ziemi dosyć. Aż po wiek XIX była krajem niedoludnionym, dlatego zresztą chętnie ściągała osadników z różnych stron. Był to jednak przede wszystkim - kraj lasów. Ziemię orną osadnik dopiero musiał sobie sam wykarczować. I choć najpierw zdrowo przetrzebiło lasy stare hutnictwo, oparte na węglu drzewnym ("my, Polacy, w żelazie się kochamy..."), a potem wielki eksport drewna, to od nadmiaru użytków rolnych nigdy Polska nie chorowała. Ziemia orna stanowiła wartość i mierzono ją dokładnie. Ba, każdy chciał to umieć! Pierwsze popularne podręczniki matematyczne wydawano w Polsce w XVI wieku właśnie z zakresu geometrii, czyli - mierzenia ziemi; potrzebowano - po prostu - miernictwa; geometria była nauką praktyczną. A już w XIII wieku skrupulatnie wyznaczano granice danej włości, które opisywano w dokumencie służącym w razie czego jako dowód. Opisywano w dokumentach już wtedy, w tymże XIII wieku, bardzo szczegółowo wszelkie uprawnienia właściciela, żeby wykluczyć nieporozumienia. Skąd jednak u nas hipoteka? Prawo rzymskie w dawnej Polsce przyjąć się nie mogło. Kojarzyło się z Cesarstwem Rzymskim Narodu Niemieckiego, a szlachta polska zawsze pilnie wystrzegała się, by nie stworzyć jakiegokolwiek pretekstu dla roszczeń cesarstwa, które chciało rozciągnąć przynajmniej moralne władztwo nad resztą chrześcijańskiego świata. Prawo rzymskie na domiar skodyfikowano w starożytności nie za republiki, lecz - przypomnijmy - dopiero w epoce cesarstwa rzymskiego; tym

bardziej było dla Polaków prawem cesarskim. Dla tej samej wszelako polskiej szlachty starożytny republikański Rzym stanowił najwyższy ideał polityczny i państwowy. Ale prawo rzymskie - nie. Polska hodowała swoje własne tradycje. W czym ich nie miała, odwoływała się do tego, co akceptował Kościół, czyli - wprost do Rzymu, byle ponad i poza cesarstwem. A Kościół, dla przykładu, zakazywał lichwy, jak nazywano wszelkie, podkreślam - wszelkie pożyczanie pieniędzy na procent. Kanoniczny zakaz lichwy obracał się w praktyce - przeciw kredytowi. I nie przypadkiem miasta handlowe zawsze były siedliskami różnorakich herezji, kupcy zaś ich nosicielami. Bo handel nie mógł istnieć bez kredytu. A "wekslarstwem", czyli pożyczaniem na procent, w pobożnych bardzo chrześcijańskich miastach mieli prawo zajmować się tylko Żydzi jako innowiercy. Kto wymyślił kredyt, zabezpieczony hipotecznie? Ani chybi jakiś bardzo świątobliwy, a pomysłowy cysters... Gospodarni, zapobiegliwi cystersi musieli coś zrobić ze swoimi pieniędzmi, a sami (do czasu) żyli oszczędnie, jak późniejsi pierwsi protestanci. Cóż starszego nad księgi wieczyste Ta nasza wspaniała hipoteka do dziś nie ma swojej pełnej historii, napisanej przez współczesnego polskiego historyka prawa. Dawniej zresztą również mało kogo zajmowała poza samymi zainteresowanymi. Nawet wielcy historycy naszego prawodawstwa nie odróżniali czasem precyzyjnie "hipoteki" od "ksiąg wieczystych"... Co to są - "księgi wieczyste"? Zowie się je również "księgami hipotecznymi", ale - mówiąc między nami - nie jest to wcale określenie prawidłowe. Niby zgadza się: w tych księgach notuje się hipoteki i głównie dla potrzeb hipotecznych zaczęto je w późniejszych wiekach systematycznie w sposób odrębny prowadzić, jednakże wpisywano do nich i nadal wpisuje się znacznie więcej najrozmaitszych informacji. I to informacji znacznie bardziej podstawowych niż zastaw – poczynając od stwierdzenia własności... Innymi słowy, "księgi wieczyste" to jedynie zbiory dokumentów, a te zbiory mają postać ksiąg, w nich zaś tylko rejestruje się, obok innych danych, powstanie lub wygaśnięcie hipotecznych obciążeń. Formalnie dzieje polskiej hipoteki rozpoczyna konstytucja sejmowa z roku 1588. Pomyśleć – ponad czterysta lat temu! Ale już ta ustawa jedynie porządkowała bardzo wiekowe, rozbudowane procedury. Zwała się konstytucją o ważności zapisów. Jasno i ostatecznie ustalała, kto ma pierwszeństwo w razie, gdyby na jednych i tych samych dobrach zapisano kilka wierzytelności. Przyznawała pierwszeństwo temu, kto mógł wykazać, że pierwszy uzyskał wpis swojej wierzytelności do właściwych ksiąg (ziemskich, w tym przypadku). Prior tempore, potior iure - "za wcześniejszym terminem (wpisu) idzie prawo", taką zasadę położono wówczas u podstaw systemu.. Jeżeli zrobił to w innym sądzie ziemskim lub grodzkim niż ten sąd, który był właściwy terytorialnie dla danych dóbr, jego wpis nie miał mocy prawnej. Co najwyżej uwiadamiał zainteresowanych, że istnieje dług sądowo stwierdzalny. Dopiero gdy wierzyciel przeniósł wpis do właściwych ksiąg, miał prawo do swojej hipoteki, miał ją naprawdę. Wynika z tego, że od dawien dawna zapisywano te hipoteki, że bardzo, bardzo stara jest ta nasza hipoteka. "Zastaw bez dzierżenia", i to na nieruchomościach ziemskich, znano w Polsce już w XIV wieku! Wcześniej nie mogłeś skutecznie pod względem prawnym przenieść własności, czyli darować komuś lub sprzedać, jeśli tego twojego aktu nie potwierdził władca; w XIV wieku potwierdzenie ze strony władcy straciło znaczenie, bo przez minione wcześniej wieki stracili na znaczeniu i sami władcy. Teraz akt darowizny, kupna czy zapisu spadkowego nabierał mocy z

chwilą wpisania do ksiąg sądowych. I pojawiły się - "księgi wieczyste", czyli księgi z "prawem wieczności". Skąd przydomek "wieczności"? Umowom o kupno, darowiznę czy zamianę towarzyszyły uroczyste formuły, które gwarantowały, że dotychczasowy właściciel wyrzeka się swych praw na zawsze, na "wieczność", nie na czas ograniczony, do końca czyjegoś życia czy do upływu jakiegoś terminu. "Wieczność" stanowiła znamię zobowiązania i przenosiła się na sam wpis, „inskrypcję" sądową. Wpisy były "wieczyste" i księgi, które zawierały te wpisy, wraz z nimi stawały się "wieczyste". Początkowo "wieczystymi" były jedynie księgi sądowe "ziemskie", dla danej "ziemi", to jest swoistego pra-województwa (takiego sprzed „reformy administracyjnej” 1997 r.). Potem stopniowo zdobyły sobie "prawo wieczności" i księgi "grodzkie", czyli - miejskie. Nad ziemskimi miały pewną istotną praktyczną przewagę: były otwarte dla wpisów nie przez kilka tygodni w roku, lecz codziennie. Dlatego z czasem także im tę "wieczność" przyznano, czyli że już nie trzeba było przenosić wpisu do odpowiedniej terytorialnie księgi "ziemskiej". I to nieprawda, co stoi w niektórych podręcznikach historii polskiego prawa, jakoby Rzeczpospolita szlachecka nie wykształciła osobnych ksiąg hipotecznych. Do XIX wieku rzeczywiście nie prowadziła osobnych kart w księgach dla każdej nieruchomości, ale księgi grodzkie już pod koniec XVI wieku - miały dokładnie wyodrębnione działy "inskrypcji" (libri inscriptionum). Co ważne zaś było, to wpisy w księgach sądowych ziemskich z kwalifikacją „wieczystości”. A to już dziś sześć wieków z górą... Niejasne pochodzenie Wedle niektórych opinii idea "ksiąg wieczystych" przyszła do Polski z... Czech, gdzie znacznie wcześniej prowadzono tabulae terrae, spisy ziemi, by rejestrować w nich obroty nieruchomościami ziemskimi. Księgi gruntowe miały z ziem czeskich rozprzestrzenić się na teren Polski. Czechy XIV wieku były krajem znacznie bardziej rozwiniętym. Nie musiały sobie radzić z miażdżącymi najazdami tatarskimi XIII stulecia. Chlubiły się górnictwem i hutnictwem, zamożnością nie ustępowały ówczesnemu eldorado europejskiemu, jakim był Śląsk. Ich uniwersytet (Karola) powstał przed naszym Kazimierza Wielkiego, późniejszym Jagiellońskim, ich żołnierze słynęli walecznością i kudy było do nich ówczesnym Polakom! Ba, jeszcze przez dwa wieki nasi bracia Czesi będą liczyli się do kręgu najdzielniejszych wojaków Europy, późniejsi husyci byli postrachem wszystkich przeciwników, dopiero zbiorowa śmierć czeskiej szlachty pod Białą Górą w 1620 roku zerwała ciągłość wszelkich tradycji. Jednakże - Czechy XIV wieku to był jeden z krajów "cesarskich". A zatem - jeden z krajów prawa rzymskiego, którego dawni Polacy bali się jak władzy cesarza Świętego Cesarstwa Rzymskiego Narodu Niemieckiego. Pamiętamy zaś, że prawo rzymskie nie znało hipoteki, to jest zastawu bez dzierżenia (czyli bez oddania przedmiotu zastawu w ręce wierzyciela, a w językach słowiańskich rzymskiemu „posiadaniu”, possidendum, odpowiadało właśnie „dzierżenie”). Choć niby hipotekę wcielono do justyniańskich kodyfikacji w Bizancjum VI wieku, dziedzictwo zachodnio-europejskie nie objęło hipoteki. I dlatego coś mi się nie wydaje, by mogła się ona rozwinąć wcześniej w Czechach, kraju cesarskim, z samych ksiąg gruntowych... W Polsce mamy jej dokumenty już dla XIV wieku (jest o nich cenna, źródłowa praca Zygfryda Rymaszewskiego). A już od dwóch wtedy wieków każdy właściciel ziemi w Polsce skrupulatnie przechowywał wszelkie dokumenty swoich praw własności! Stare zbiory dokumentów pełne są takich aktów, ukazujących - przy okazji - jak musiała być już w Polsce XII wieku rozpowszechniona znajomość sztuki czytania...

Być może rodowód ksiąg gruntowych nie jest ani polski, ani czeski, tylko - po prostu - miejski. W miastach średniowiecza, bardzo ciasnych, liczył się każdy metr gruntu; sądy miejskie utrzymywały specjalne rejestry, libri czy też tabulae, w których notowano zmiany własności na gruntach w mieście. Najpierw po to, żeby był jakiś dowód zawartej transakcji, potem - wręcz jako sposób przeniesienia własności, które bez tego wpisu nie było ważne. W mieście już od dawna książę mu panujący, król, margrabia czy biskup nie miał w tych sprawach nic do powiedzenia, ważyły jedynie własne miejskie sądy i ich księgi. Tyle tylko, że te libri i tabulae prowadziły sądy miast niemieckich, a mimo to na terenie Cesarstwa w Niemczech ani księgi gruntowe ziemskie, ani hipoteka na nieruchomościach ziemskich wcale się nie rozwinęły. Przyszły tam właśnie później - z Czech. I w państwach niemieckich dopiero w XVIII wieku upowszechniła się zasada, że bez wpisu do właściwej księgi sądowej nie ma skutecznej tranzakcji gruntami. Jedno nie ulega wątpliwości - hipoteka ma w Polsce na pewno ciągłość sześciu wieków, a może i dłuższą... I wszystko to nie są takie sobie, wbrew pozorom, wyłącznie igraszki historyczne. Odnowienie bądź ustanowienie ksiąg gruntowych, zwanych u nas "wieczystymi", ma ogromne, praktyczne znaczenie dla naszego dnia dzisiejszego. Bez nich kredyt hipoteczny nie da się odbudować. Chwała Wyczechowskiemu Warto być dumnym z tradycji prawa. Dobre prawo to skarb. Dziś przychodzi odgrzebywać je i oczyszczać z zapomnienia jak archeologiczne znaleziska. Nic o nim nie wiemy. Zapytajmy, proszę, kogokolwiek ze znajomych, gdzie najwcześniej obowiązywało w naszej części Europy nowoczesne prawo cywilne i nowoczesne prawo handlowe? Ani chybi rozmówca wskaże Prusy albo monarchię austriacką. Nikomu nie wpadnie do głowy, że to chodziło o nas. W krótkiej, a dramatycznej epoce Księstwa Warszawskiego doszło do pewnego historycznego fenomenu: Feliks Łubieński, minister sprawiedliwości Księstwa, przeszczepił nam francuski kodeks cywilny, zwany Kodeksem Napoleona, i francuski Kodeks Handlowy, najdoskonalsze ówczesne dzieła europejskiego prawodawstwa. Więcej: mimo klęski Napoleona oba te "przeszczepy" zachowały moc obowiązującą na terenie Królestwa Polskiego, poddanego Aleksandrowi I, i na tym obszarze panowały u nas aż po czasy niepodległej Rzeczypospolitej! Prawnicy rośli na nich świetni, takich podręczników na przykład jak prawa upadłościowego Bełzy sprzed ponad stu lat, nikt w Polsce nigdy później nie napisał. Podręcznik zaś prawa hipotecznego, opracowany przez Walentego Dutkiewicza i wydany w 1850 roku, wznawiano jeszcze - nie do wiary! - w latach trzydziestych naszego stulecia! Ba, gdyby nie popsuto naszego prawa hipotecznego po Drugiej Wojnie Światowej, można by się z niego spokojnie uczyć do dzisiaj... Tak: akurat prawa hipotecznego niepodległa Rzeczpospolita zmieniać nie musiała. Odziedziczyła w sumie po okresie niewoli aż cztery różne systemy prawne w zakresie prawa cywilnego i handlowego: francuski właśnie, na terenie byłego Królestwa Kongresowego, obok niego - niemiecki z terenu zaboru pruskiego, austriacki z Galicji i rosyjski na ziemiach za Bugiem, tych

poza dawnym Królestwem Polskim. Wobec tego nadmiaru bogactwa Rzeczpospolita włożyła ogromny wysiłek w to, by zainstalować na całym swym terytorium (też nie od razu) jednolite prawo dla całego państwa. Ale prawo hipoteczne zachowała. Mimo że pochodziło z czasów znacznie wcześniejszych niż podręcznik Dutkiewicza… Nie poprawiali Polacy w tej specjalności tak doskonałego prawa francuskiego - akurat Francja, dziedziczka prawa rzymskiego, też hipoteką się nie pasjonowała, a kredyt zabezpieczony hipotecznie nie miał przed Wielką Rewolucją Francuską większego znaczenia. I teraz przypomnę tu postać wielkiego polskiego prawnika, któremu zawdzięczamy nasze współczesne prawo hipoteczne. Zwał się Antoni Wyczechowski. O Wyczechowskim, pracowniku Komisji Rządowej Sprawiedliwości, jego współcześni mówili nie najlepiej, ale nie wykluczone, że po prostu z zawiści. Zresztą nie jego opinia nas interesuje, lecz – kompetencje. Niczego nie wymyślał - w przeciwieństwie do wielu naszych współczesnych legislatorów, którzy nie badają dorobku poprzednich pokoleń i wszystko na nowo koncypują z kapelusza. Zbadał nowe, bardzo zaawansowane przepisy pruskie, przeanalizował francuskie, oparł się na znajomości dorobku polskiego i zbudował system, który przynosi chwałę naszemu prawodawstwu. Jego "deputacja" pracowała, swoją drogą, zdumiewająco szybko. Członkowie deputacji byli, ma się rozumieć, zwolnieni od bieżących zajęć w Komisji Sprawiedliwości, która większość ich zatrudniała. Powołano to grono późną jesienią 1817 roku, w początku roku 1818 Wyczechowski przedstawił założenia, a już 26 kwietnia sejm Królestwa Polskiego mógł uchwalić „Prawo o ustaleniu własności dóbr nieruchomych, o przywilejach i hipotekach”, które następnie ogłoszono 20 lipca tegoż roku. Przepisy tego prawa nieco skorygowano w roku 1825 i rozszerzono ich zakres obowiązującej mocy, ale było to, rzecz jasna, to samo prawo. Wyczechowskiego. Zwróćmy uwagę: w tytule ustawy na pierwszym miejscu wyeksponowano porządek i powagę "ksiąg wieczystych" (które wtedy właśnie przemianowano na "hipoteczne"). Tych ksiąg, których "socjalizm" w naszych czasach omal... nie zlikwidował w ogóle. Zasady polskie

Zasady dla tej dziedziny określone, polskie zasady prawne, obowiązują od setek lat. Inaczej niż prawo karne czy rodzinne, tak zależne od zmienności obyczajów. Nasza cywilizacja hipoteczna trwa od wieków, od wieków tak samo przemyślana i mądra. Niemal od początku wiedziała, że wpisy hipoteczne muszą być JAWNE; polskie prawo zatem od kilkuset lat każdemu zainteresowanemu gwarantowało dostęp do akt sądowych. Za opłatą, naturalnie. Ale też nigdy nie zgadzało się na obciążenie dóbr nieruchomych (a więc - potencjalnego przedmiotu zastawu) jakimikolwiek tajnymi zapisami. Chociaż takie zapisy dopuszczało na przykład prawo francuskie... U nas to, co wpisano do ksiąg, musiało być zgodne z rzeczywistym stanem obciążenia danych dóbr, ponieważ takiej zgodności wymagała inna zasada tej cywilizacji hipotecznej - zasada DOBREJ WIARY. Oczywiście, można argumentować, że chodziło tu o interes wierzycieli, że chciano udaremnić nabieranie wierzycieli gwarancjami na dobrach, które niczego nie mogły już zabezpieczyć, bo je wcześniej po cichu obciążono zobowiązaniami na korzyść kogoś innego. I oczywiście tak właśnie było. To jedynie dla "socjalistycznych" ideologów prawa wierzyciel z definicji był kimś moralnie

dwuznacznym, bo miał pieniądze, których potrzebował dłużnik; tymczasem w dawnej Rzeczypospolitej zaciągali pożyczki, zabezpieczone hipoteką, głównie szlacheccy utracjusze, pożyczali im zaś ci gospodarniejsi, więc nawet moralność powinna była stać po ich stronie... Nasze stare prawo było jeszcze skrupulatniejsze w tej mierze, niżby wynikało z samej ogólnej zasady dobrej wiary. Żądało - SZCZEGÓŁOWOŚCI. Nie zostawiało miejsca na krętactwo. Nie mógł hipoteczny zapis dotyczyć wszystkich dóbr właściciela. Ani też nie dopuszczało, że właściciel dopiero potem wybierze, których dóbr. Wpis musiał konkretnie i precyzyjnie określić, o jaką nieruchomość chodzi. I równie precyzyjnie - ile długu ma na niej ciążyć. Co nie było bez znaczenia w czasach, gdy monety o tej samej nazwie mogły różnić się wartością nawet i dwukrotnie... Kodeks Napoleona kłócił się z tymi polskimi zasadami. Bo też nie rozumiał hipoteki. Znał, dla przykładu, "hipotekę prawną". Taka hipoteka przysługiwała - z mocy prawa - mężatce wobec dóbr jej męża, jeśli zarządzał jej majątkiem lub korzystał z pieniędzy od niej pożyczonych (podobnie przysługiwała małoletniemu wobec majątku opiekuna prawnego). Bez określenia, której nieruchomości obciążenie dotyczy. Kodeks Napoleona nie żądał też, by to obciążenie wpisywano do ksiąg gruntowych (hipotecznych), mogła więc funkcjonować hipoteka tajna - co rujnowało naszą zasadę jawności. No i, co łatwo wywnioskować, Kodeks Napoleona dopuszczał hipotekę "ogólną", na całym majątku; w rezultacie nie była to już właściwie hipoteka... Kiedy Antoni Wyczechowski kodyfikował polskie prawo hipoteczne zimą 1817-1818, przywrócił pełną moc wszystkim zasadom polskiej cywilizacji hipotecznej. Nawet problem ochrony praw małoletniego wobec opiekuna rozwiązał bez żadnej "tajnej" hipoteki. Od tej pory znowu liczyło się to, co wpisane; to, co wpisane wcześniej w księdze hipotecznej danej nieruchomości; to, co wpisano konkretnie i szczegółowo. Dla pewnych tylko należności zachował Wyczechowski - za Kodeksem Napoleona - pierwszeństwo przed wszelkimi wpisami: dla należności pracowników, czyli sług i czeladzi, oraz dla pewnych zobowiązań z tytułu, że tak powiem, konieczności cywilizacyjnych - jak podatek gruntowy czy też ubezpieczenie od ognia. Nazwano to PRZYWILEJAMI. Ale te "przywileje" znał teraz każdy i zasadom polskim znowu stało się zadość. Roszczenia książkowe

Żeby dojść do historii kredytu hipotecznego, a potem do historii jego organizacji i banków hipotecznych, musimy zapoznać się pokrótce z historią papierów wartościowych o stałym oprocentowaniu, których emisja stanowi podstawę ich działalności. Nim jednak zajmiemy się wyłącznie papierami wartościowymi na okaziciela, które nie wymagają dla dokonania cesji żadnych wpisów w jakichkolwiek księgach, musimy trochę uwagi poświęcić papierom, które je poprzedziły – choć nie miały żadnych związków z obciążeniem hipotecznym. Roszczenia książkowe, czyli oparte na zapisie w odpowiednich księgach, dawno już sprzedawano i kupowano; ale przeniesienie ich własności musiało być stwierdzone właściwym zapisem w księgach, i to na ogół w obecności dotychczasowego właściciela lub jego pełnomocnika. Wierzycielowi miasta (bo to były głównie udziały w długu publicznym samorządnych miast późnego średniowiecza) nie wydawano w zasadzie żadnych dokumentów potwierdzających jego prawa; tylko wolne miasta niemieckie, też zresztą nie wszystkie, wystawiały poświadczające ich zobowiązanie "listy rentowe" (Rentenbriefe), których sprzedaż jednak też wymagała odpowiedniego wpisu w księdze długów miasta.

Wyderki

Kościół zakazywał lichwy, ale dopuszczał - rentę płatną od danej majętności: właściciel zobowiązywał się płacić od jakiegoś kawałka posiadanej ziemi jakiś procent przychodów lub jakąś określoną sumę czy ilość płodów rolnych. Tym sposobem ustanawiał wierzytelność na danym majątku, a taką rentę można już było - sprzedać. Wierzyciel w rzeczywistości więc pożyczał dłużnikowi pieniądze, ale formalnie - kupował od niego rentę z jakiejś nieruchomości. Pożyczał grosze, ale mógł "kupić" za to prawo do przychodów wartych kilka razy więcej, tak że grzech wygórowanej lichwy robił się śmieszny przy tym zdzierstwie... Tę rentę można było sprzedać. Ale także – wykupić dla uregulowania długu. System renty wykupnej, choć od wieków przyjęty w Polsce, przyszedł prawdopodobnie ze Śląska lub z wielkopolskiego Lądu, siedziby cystersów z Altenbergu. Można hipotetycznie odtwarzać proces narodzin pomysłu. Jakiś bystry, niemiecki krzyżowiec zapoznał się w Grecji z hipoteką i wstąpił do jakichś równie inteligentnych, mówiących po niemiecku cystersów na Śląsku lub w Lądzie. On sam lub razem ci cystersi wymyślili, jak pożyczać szlachcie swoje pieniądze na procent, omijając zakaz „lichwy”. Że pomysł był niemiecki, dowód mamy prosty: nazwano tę rentę "wyderkafem" albo wprost - "wyderką", od niemieckiego wiederkaufen – choć na terenach Niemiec nigdy się taki zakup renty nie pojawił, aż do XVIII wieku. Szlachta z wiekami dobrobytu straciła umiar w swoich wydatkach i zadłużaniu się. Polska konstytucja sejmowa z 1635 roku uregulowała zatem parowiekową już instytucję renty wykupnej na rzecz duchowieństwa, czyli kredytu od niego: można nią było teraz obciążyć dane dobra tylko do połowy ich wartości i płacić rocznie nie więcej niż 7 procent. Co więcej, dłużnik mógł wypowiedzieć ją wcześniej i wcześniej zatem spłacić. W roku 1659 papież Pius V specjalną bullą dla Polski dopuścił „kupno rent”, zabezpieczonych na własności ziemskiej. W naszej historiografii nie było jednak aż po dziś dzień miejsca na historię kredytu, udzielanego przez gospodarne duchowieństwo rozrzutnej szlachcie. Renty wieczyste – mało wieczyste Nie sądzę, by należało uznać za poprzednika interesujących nas papierów wartościowych - francuską "rentę wieczystą", którą w XVI wieku Franciszek I ustanowił na swych dochodach z pewnego swojego majątku i na podatku od wina w Greves, przekazując te dochody w administrację miastu Paryżowi wzamian za przymusową nb pożyczkę. Miasto wydawało wierzycielom króla obligacje, potwierdzające ich uprawnienia, ale pamiętać trzeba, że renty wieczyste nie obejmowały obowiązku dłużnika co do spłaty kapitału; król-dłużnik mógł, co więcej, w dowolnym momencie wymówić rentę, spłacając dług, i zależało to jedynie od jego woli. Był królem kochanym, pełnym fantazji, więc rozrzutnym; mało wydawał tylko wtedy, kiedy, przegrawszy bitwę pod Pawią, siedział rok w niewoli u Karola V.

Na świdnickiej skórze

Sławne skórzane listy zastawne, używane w dawnym księstwie świdnickim, te, od których formalnie zaczął się nowoczesny kredyt hipoteczny z obrotem obciążeniami, figurują w wielu podręcznikach historii handlu jako... skórzane pieniądze. Błąd nie jest szokujący: owe skórzane dokumenty rzeczywiście kursowały w obrocie handlowym, zastępując złote i srebrne monety, których przy ogólnej tu nędzy po Wojnie Trzydziestoletniej (1618-1648) wszystkim na zachód pod granicy Polski brakowało. Nie robiono ich jednak wcale z pergaminu, wbrew temu, co sugerował

jedyny autor dziejów długoterminowego kredytu ziemskiego w Polsce; pergamin nie wytrzymałby takiej funkcji. Produkowano je naprawdę ze skór, odpowiednio wyprawionych, utrwalonych i prasowanych tak, by dało się na nich pisać w niewytrawialny sposób. Nie była to zresztą zupełnie nowa idea: majstrowano już skórzane pieniądze w średniowieczu, między innymi Jan bez Ziemi i czternastowieczni królowie francuscy, niewyczerpani, jeśli chodzi o pomysły na zdobycie gotówki... Ówczesna Świdnica mówiła już głównie po niemiecku. Księstwo świdnickie, z końcem XIV wieku najpotężniejsze księstwo piastowskie Śląska, przeszło po Bolesławie II, zmarłym bez męskiego potomka, w ręce Korony Czeskiej. Pieniędzy w tej krainie złota i srebra nigdy nie brakowało; dopiero w XVII stuleciu, gdy wypłukano resztki złotego piasku ze strumieni sudeckich, zaś „odganiać ołów (świniec po staropolsku) od srebra” nie było już z czego, Wojna Trzydziestoletnia przypieczętowała tylko upadek. Jednakże to ziemie Korony Czeskiej, wtedy już pod władzą Habsburgów, znały hipotekę; z nich przecież hipoteka rozpowszechni się na Niemcy... Oczywiście, ktoś, kto wykoncypował owe pierwsze "listy zastawne", nie mógł być tylko pomysłowczykiem, musiał znać doświadczenia i czeskie, i polskie. Bez tradycji handlu rentami wykupnymi nie narodziłby się i pomysł świdnicki. Ale pomysł był, i to rewolucyjnie oryginalny: po raz pierwszy oderwano dług od osoby wierzyciela. "List skórzany" oznaczał bowiem równowartość zobowiązania, które odpowiednim zapisem w księgach gruntowych zabezpieczono wprawdzie na określonej własności ziemskiej, jednakże nie na korzyść określonego wierzyciela, lecz - na korzyść anonimowego okaziciela! Odcinki skóry, dowód zapisu obciążenia hipotecznego danych dóbr w księgach gruntowych, były więc upłynnionym długiem hipotecznym. Powiem z żalem, że nigdy później żadne listy zastawne, którymi się zajmiemy, emitowane przez instytucje kredytu ziemskiego, nie doszły tak poręcznej formy użytkowej. Listy zastawne weszły do grupy papierów wartościowych, którymi obracano na giełdach; regulowano nimi zobowiązania, spłacano długi, handlowano nimi, ale nigdy nie miały służyć jako forma pieniądza, równoważnik gotówki, którym wszak w rzeczywistości papiery wartościowe są... Obligacje na okaziciela

Obligacje z klauzulą zobowiązania wobec okaziciela nasz autor międzywojenny, Zbigniew Siemieński, wiąże z francuskim edyktem królewskim z 1716 r. (faktycznie - regenta, ks. Orleanu, za małoletniości Ludwika XV). Edykt ten zastrzegał prawo wystawiania obligacji na okaziciela wyłącznie dla państwa i banków. Jednakże papier o stałym oprocentowaniu, wystawiony na okaziciela, jest dzieckiem Amsterdamu, tej stolicy postępu w drugiej połowie XVII wieku, i stamtąd rozszedł się po Europie. Tak pożyczały pieniądze od swoich obywateli Stany Generalne Niderlandów i samo miasto Amsterdam, tak pożyczała Kompania Wschodnio-Indyjska (holenderska). Płacono zresztą w Amsterdamie procent nie za duży, ponieważ ówczesne Niderlandy prawie po koniec XVIII w. miały nadmiar pieniądza do lokowania. I nie tylko dług publiczny podlegał takim sposobom upłynniania; była to w Amsterdamie naturalna praktyka, kiedy przychodziło zmobilizować środki na jakieś handlowe lub handlowo-wojenne przedsięwzięcie. Przede wszystkim zaś tak pożyczał pieniądze w Amsterdamie - król Francji, Ludwik XIV (ten sam, który nieco wcześniej wysłał armię ze słynnym Tureniuszem na czele, by zbrojnie Amsterdamem zawładnąć). Emitował obligacje dłużne na sumy okrągłe i na tyle niewielkie, by mogli je kupować nie tylko wielcy kupcy i bankierzy Amsterdamu, ale i "oficjaliści", urzędnicy bankowi, dependenci, słowem,

każdy, kto miał jakąś rezerwę pieniężną do solidnego zabezpieczenia i dałby się królowi Francji naciągnąć. Emisję takiej obligacji król Francji powierzał naturalnie któremuś z amsterdamskich domów bankowych, który potrącał pewien procent dla siebie. Obligację na okaziciela już wtedy uzupełniały tzw. kupony i tzw. talon, jest to więc doświadczenie około trzystu lat. Kupon był asygnatą na odsetki do wypłaty w ciągu następnych kilkunastu lat; talon - asygnatą na odbiór dalszych kuponów po wyczerpaniu otrzymanych. Wierzycielem pozostawał zawsze posiadacz obligacji, ale odsetki odbierał ten, kto przedstawił do wypłaty w oznaczonym terminie - kupon. Wierzyciel mógł sprzedać obligację wraz z kuponami i talonem, ale mógł również same kupony na wypłaty w najbliższych latach eskontować, czyli sprzedać za potrąceniem przez nabywcę procentu dyskonta. Długi państwowe austriackie

Całą tę technikę najlepiej znamy w naszej części Europy z XVIII-wiecznego doświadczenia austriackich Habsburgów. Pieniędzy wiecznie im brakowało (to był jeden z głównych powodów ich udziału w rozbiorach Polski, tego ówczesnego eldorado bogactw płynących z rolnictwa, lasów i żup solnych). I w tym przypadku emisję obligacji powierzano jakiemuś bankierowi, któremu władca wystawiał skrypt dłużny na łączną sumę pożyczki (skrypt dłużny w razie niewywiązywania się dłużnika ze swych zobowiązań wymagał dla egzekucji należności odrębnego postępowania sądowego; dopiero zobowiązanie z tytułu weksla będzie oznaczało płatność pod rygorem natychmiastowej egzekucji przez organy przymusu). Bankier dopiero ogłaszał subskrypcję i sprzedawał obligacje. Cesarstwo potrafiło zastrzec sobie, że będzie płaciło procenty nie w oznaczonych terminach, a w miarę, jak uda mu się zgromadzić na ten cel dostateczne wpływy. Wszelako, summa summarum, cesarstwo austriackie uchodziło za wypłacalne, i to nie tylko dopiero w czasach Franciszka Józefa. Starało się regulować swe zobowiązania i dzięki swej wiarygodności... rozdęło dług państwowy Austrii do niebotycznych rozmiarów. To tylko Fryderyk pruski, zwany Wielkim, zabrawszy Austrii Śląsk w wojnie 1740 roku, nie chciał płacić amsterdamskiemu domowi bankowemu Deutzów długu, zabezpieczonego Śląskiem. Bony skarbowe

Z czasem wykrystalizowały się różne postacie tych papierów wartościowych - o różnych zastosowaniach. Obligacje krótkoterminowe, zwane zwykle bonami skarbowymi (Schatzscheinen), emitowano przeważnie w razie niedoboru wpływów podatkowych. Przy trudnościach budżetowych w momencie terminu płatności wymieniano je na nowe bony, obejmujące wartość niespłaconego bonu wraz z zaległymi odsetkami. Specjalną formą tych bonów skarbowych były emitowane dopiero za Franciszka Józefa po 1848 r. Salinenscheinen, bony salinarne, interesujące dla nas o tyle, że zabezpieczone hipotecznie na cesarskich kopalniach soli w Górnej Austrii, nie na żupach krakowskich. Wysoko oprocentowane, wystawiano je na bardzo krótkie terminy, cztery, osiem i dwanaście miesięcy, adresując do warstw średniozamożnych (drugi powód naszego zainteresowania). Mogły

te warstwy kupować bony wartości nawet zaledwie stu i dwustu koron. Tak państwo austriackie zaciągało pożyczki nawet u mniej majętnych poddanych. Zobowiązania długoterminowe

Technika operowania zobowiązaniami długoterminowymi też była zróżnicowana. W przypadku długu „niespłacalnego” państwo, emitując rentę, zaciągając, innymi słowy, dług rentowy, zapewniało nabywcy określony stały procent od sumy wyłożonej na zakup obligacji, ale nie zobowiązywało się do zwrotu samego kapitału. Jeżeli chciało się uwolnić od dalszego płacenia procentów rentowych, skupywało obligacje na giełdzie i niszczyło je lub zatrzymywało do ewentualnej ponownej sprzedaży. To był właśnie tzw. dług niespłacalny. Takie zadłużenie było, dodajmy, normalną praktyką rządów Francji, Anglii, Niemiec, Austrii i Stanów Zjednoczonych aż po wiek XX. Dług „spłacalny” oznaczały obligacje emitowane z zobowiązaniem stopniowej spłaty wedle jakiegoś z góry określonego planu. Żeby uniknąć nadmiernych kłopotów rachunkowych, nie stosowano równoczesnej, a stopniowej spłaty wszystkich wypuszczonych obligacji naraz, lecz co roku lub co pół roku losowano do "amortyzacji" (umorzenia) pewną część obligacji. Spłacano je po cenie nominalnej, innymi słowy, nie były to losy premiowe. Pożyczki losowe pominiemy tu w ogóle, bo wprawdzie cieszyły się one ogromnym wzięciem w środowiskach warstw niższych, więc najuboższych, i uciekano się do nich nagminnie nawet w "przyzwoitym" wieku XIX, ale były interesem spekulacyjnym, nie wartym polecania ani naśladowania. Nb przed Drugą Wojną Światową Henryk Tennenbaum konstatował, że "polska publiczność ma wyraźną predylekcję do walorów z premiami i wygranymi"; cóż, tę samą skłonność wykazywała niemal każda publiczność na świecie, ilekroć taki chwyt zastosowano. Obligacje prywatne. Obligacje kolejowe

Obligacje, emitowane przez osoby prywatne, nie narodziły się dopiero z obligacjami kolejowymi w Anglii lat trzydziestych XIX wieku (jak chciał Zb. Siemieński). Wypuszczali je w XVIII wieku nie tylko bankierzy, ale np. w Austrii wielcy magnaci, którzy, jak hr. Palffy czy książę Clary, uciekali się też do pożyczek losowych. Obligacji kolejowych zresztą nie zabezpieczano hipotecznie. Zabezpieczano je dochodami przyszłych linii kolejowych, dla sfinansowania budowy których te obligacje emitowano. Odnotujmy tylko istotną ciekawostkę, że obligacjom tym, niby pierwszej hipotece, przysługiwało pierwszeństwo wobec dochodów spółki budującej kolej - przed dywidendami udziałowców (na terenach niemiecko-języcznych - Eisenbahnprioritaetsobligationen). Rodowód polski, pomysł pruski Pierwsza organizacja swoistego kredytu „wzajemnego” hipotecznego narodziła się na pruskim Śląsku. Na pruskim już, bo Fryderyk, zwany Wielkim, wojną 1740 r. zabrał Śląsk Austrii. Zaczęło się nie przypadkiem na Śląsku, ponieważ tam, dzięki mieszanym wpływom czeskim i polskim, hipoteka na ziemiach języka niemieckiego rozwinęła się najwcześniej. I tam też wskutek kolejnej

wojny (Siedmioletniej) doszło do kolejnego wyniszczenia rolnictwa. I brakowało pieniędzy na jego odrodzenie... Pierwszy pomysł kupca berlińskiego, Wolfganga Buehringa, nie przebił się przez dwór do Fryderyka. Dlaczego pomysł? Toż kredyt hipoteczny istniał od dawna? Tak, istniał, co więcej, w ówczesnych Prusach, które nauczyły się hipoteki z ziem polskich, kupcy swoje własne rezerwy lokowali akurat w ziemi lub kredytach dla własności ziemskiej, zabezpieczonych hipotecznie - choć w handlu kredytu nie uznawali. Buehring jednak naprawdę coś wymyślił. Wymyślił w 1767 r. ZBIOROWE obciążenie takim samym zobowiązaniem wielu właścicieli ziemskich - po to, by uzbierać jak najwięcej pieniędzy na kredyty dla nich. Rodowód pomysłu był o tyle polski, że chodziło tylko o dobra "rycerskie", czyli wyłącznie dobra śląskiej szlachty - jak w polskim systemie kredytu hipotecznego dotyczącym własności szlacheckiej. Ale wspólna solidarna odpowiedzialność, którą wprowadził baron Johann Heinrich von Carmer, wielki reformator prawa, kanclerz u Fryderyka, minister sprawiedliwości, była ideą... szkocką. To Szkoci, nie docenieni dziś ojcowie nowoczesnego kapitalizmu, wynalazcy głównych instytucji obrotu pieniężnego, wymyślili zasadę, że za pokrycie dla banknotów emitowanych przez dany bank odpowiadali solidarnie, czyli razem, wszyscy jego wspólnicy, i to całym swoim majątkiem. Gwarantowało to, że wspólnicy zrobią wszystko, by dobrze gospodarować zgromadzonymi środkami. A po drugie, dawało wkładcom depozytów i ludziom przyjmującym banknoty stuprocentową właściwie gwarancję wypłacalności banku: suma wartości majątków wspólników zawsze była znacznie większa niż zobowiązania banku. Ojcem sformalizowanego już systemu był Carmer. Opracował założenia organizacji, która miała "uczynić wszystko, co konieczne, dla utrzymania kredytu publicznego i dla gospodarowania tym kredytem wedle najlepszych zasad w sposób wolny i nieskrępowany". To jego projekt zatwierdził Fryderyk. Schlesische Landschaft, Śląskie Ziemstwo Kredytowe, jak ładnie to na polski przetłumaczono, uzyskało 29 sierpnia 1769 r. aprobatę króla, a 15 lipca 1770 r. zatwierdził on podstawy działalności "Głównej Komisji Ziemstwa". Ze świdnickich "listów skórzanych" Carmer zrobił - Pfandbriefe, czyli w precyzyjnym polskim tłumaczeniu - "listy zastawne", w pierwotnym tłumaczeniu potocznym "listy fantowe" (od "Pfand", zastaw, poręka, mamy i nasz "fant"). Te "listy zastawne" były papierami wartościowymi. Emitować je miała ta "landszafta", jak potem z niemiecka pod pruskim zaborem zwano u nas tę organizację. Solidarna odpowiedzialność członków Ziemstwa za te papiery gwarantowała ich pewność i zaufanie do nich. Fryderyk, na szczęście dla projektu, nie znał się na tym. Wiek XVIII miał na Zachodzie katastrofalne doświadczenia z pieniądzem papierowym, opartym na wartości ziemi. John Law, Szkot, nie uwiódł Szkocji swoimi finansowymi konceptami, ale - opętał Francję; swoim późniejszym bankructwem załamał wszelki kredyt. Jednakże baron Carmer stworzył papiery wartościowe - naprawdę wartościowe. List zastawny był świetnym pomysłem. W swej późniejszej, dojrzałej już formie, wolnej od wad carmerowskich, oznaczał wedle opinii jednego z największych ekonomistów w naszej historii, Adama Krzyżanowskiego, "szczęśliwe pogodzenie sprzecznych interesów dłużnika i wierzyciela": oznaczał wprawdzie długoterminowy kredyt dla dłużnika, ale nie był nim dla wierzyciela, który w każdej chwili mógł swoją wierzytelność sprzedać.

Jak powiadali niektórzy, zapewnił listom zastawnym powodzenie swoim orędziem Fryderyk, ponieważ jego poddani byli tak zdyscyplinowani, że wierzyli, w co król kazał. Ale kanclerz Carmer nikomu nie kazał wierzyć w listy zastawne śląskiego Ziemstwa Kredytowego. One same kazały w siebie wierzyć. W ciągu pierwszego roku śląskie Ziemstwo Kredytowe mogło wypuścić ich za niebotyczną sumę 4 400 000 talarów, a w ciągu następnych trzech lat - za drugie tyle. I mogło obniżyć ich oprocentowanie z pięciu procent na cztery i dwie trzecie procenta rocznie. A mimo to sprzedawano je po kursie o parę procent powyżej nominału! Rozwinęła się instytucja listów zastawnych najpierw w królestwie Prus. Za przykładem polskim, przejąwszy po pierwszym rozbiorze część ziem rdzennie polskich z parusetletnią tradycją hipoteki, zaprowadziły Prusy - ustawą hipoteczną w 1783 r. - porządne księgi hipoteczne w całym państwie. Prusy, a później i Austria, zastosowały przymus hipoteczny: wszelkie nieruchomości musiały być "intabulowane", opisane i wprowadzone do ksiąg wieczystych. Pierwsze instytucje kredytu hipotecznego mogły objąć tylko dobra "tabularne", tj. opisane w księgach wieczystych. Na ziemiach polskich, przy całej tradycji hipoteki, przymusu takiego nie było; na terenie państwa carów tym bardziej. W Polsce jeszcze w wieku XX wiele małych miast nie miało zaprowadzonych hipotek na swoim obszarze, tym bardziej nie obejmowały one i do dziś nie obejmują gruntów gospodarstw chłopskich. Ziemstwa kredytowe Ziemstwu śląskiemu nadano status jednostki prawa publicznego. Było organizacją właścicieli dóbr i tylko oni mogli dostać od niej kredyt, oprocentowany na 5 proc. rocznie, ale miało prawo samo, bez postępowania sądowego, zasekwestrować dobra zalegającego dłużnika i zarządzać nimi ze wszelkimi upoważnieniami sekwestratora. Carmerowskie listy zastawne miały różne swoje wady. Kiedy obniżono płacony w kuponach procent roczny od listów zastawnych z pięciu na cztery i dwie trzecie, a potem, w 1788 r., nawet do czterech procent, kurs tych obligacji mimo to przekraczał ich nominalną wartość o cztery, a nawet pięć procent – bo kupując za tę cenę list zastawny z kuponami na dalsze lata, kupowało się niemałe przychody za i tak niedużą cenę. Tracili w tych okolicznościach ci właściciele listów zastawnych, które danego roku wylosowano do umorzenia, jako że wykup następował al pari, po cenie nominalnej; Ziemstwo radziło sobie z tym, przekazując im zamiast gotówki nowe listy zastawne. Korzystać mogli na tej różnicy dłużnicy - członkowie Ziemstwa, płacili bowiem swe długi, określone wysokością obligacji wystawionej na ich dobra, gotówką po cenie nominalnej. Wprowadzono więc korektę: musieli spłacić dług listami zastawnymi kupionymi od Ziemstwa po kursie bieżącym (zauważmy na marginesie, że z braku gotówki i rząd pruski przystąpił ze swymi dobrami do Ziemstwa, by móc w nim zaciągać pożyczki). Istotniejszą wadą była wyjściowa wada ustrojowa. List zastawny, ta obligacja, emitowana przez ziemstwo, obciążała określone, konkretne dobra, z zapisem na ich hipotece. Ziemstwo, czyli członkowie ziemstwa, solidarnie odpowiadali za jej spłatę dopiero w razie niewypłacalności określonego obligacją dłużnika. Z pozoru dawało to pewną gwarancję, ale nie było takiej gwarancji po drugiej stronie: nabywcy tych obligacji mieli prawo w każdej chwili je wypowiedzieć - co spowodowało później, w okresie wojen napoleońskich, poważne zaburzenia. Kiedy właściciele listów zastawnych, ogarnięci paniką, masowo je wypowiadali, ich kurs spadł do 60 proc., a w 1807 r. niewypłacalne okazało się i Ziemstwo śląskie w całości. Musiało odwołać się do zaakceptowanego przez rząd pruski moratorium na wypłatę procentów; wypłacało je wtedy

posiadaczom listów zastawnych dalszymi listami, czyli dalszymi obligacjami. Zastępczo emitowane listy zastawne z lat 1813-1814 spłacono dopiero z końcem 1814 r. Innym pruskim "landszaftom" nie szło tak dobrze: ziemstwo, utworzone w 1787 r. dla ziem Pomorza i dawnych Prus Królewskich, zabranych Polsce w pierwszym rozbiorze, korzystało z moratorium od r. 1807 aż do roku 1831. Dopiero w późnych latach dwudziestych XIX stulecia zrezygnowano z obciążania emitowanymi listami zastawnymi jednych tylko określonych dóbr i za wzorem Towarzystwa Kredytowego Ziemskiego w Królestwie Polskim, utworzonego w 1825 r. przez Druckiego-Lubeckiego, przyjęto zasadę solidarnej odpowiedzialności wszystkich członków Ziemstwa za emitowane obligacje. Założone przedtem w obrębie państwa pruskiego w r. 1821 przez polską szlachtę Wielkopolski takież "Towarzystwo Kredytowe" dla Wielkiego Księstwa Poznańskiego przewidywało jeszcze obciążenie listem zastawnym w pierwszej kolejności określonych nim dóbr, a dopiero potem - dóbr pozostałych członków. To jednak Towarzystwo poznańskie za wzorem ziemstwa Księstwa Luneburgu, które tę innowację wprowadziło pierwsze w r. 1790, zastosowało zasadę niewymagalności kredytu, czyli zasadę jego stopniowej amortyzacji, tj. stopniowej spłaty przez dłużnika, co oznaczało, że nie można wymówić dłużnikowi pożyczki przed upływem jej terminu. Ta zasada wywołała potem ogromnie dużo sporów przy założeniu Towarzystwa Kredytowego Ziemskiego w Polsce. Nazwano ją "przedłużeniem moratorium na 28 lat", przeciwny był jej nawet Staszic. Z kolei w latach trzydziestych, wzorem Druckiego-Lubeckiego, wyeliminowano w ziemstwach Prus możliwość wypowiedzenia listów zastawnych przez ich posiadacza (najpierw ograniczywszy ich spłatę do wysokości funduszu umorzeniowego, jaki zgromadziło dane ziemstwo). W tych latach trzydziestych kurs listów zastawnych Ziemstwa Śląskiego wzrósł znowu, aż do 107%, tak, że obniżono oprocentowanie tych obligacji do 3,5%. Dopiero w latach wojen pruskich, czyli w latach pięćdziesiątych i sześćdziesiątych XIX wieku, kiedy kredyt w całych Niemczech podrożał, Ziemstwo musiało podnieść to oprocentowanie do 4, potem zaś do 4,5 proc. rocznie. Obniżyło je znowu w ostatnim ćwierćwieczu XIX wieku. Doświadczenie tegoż XIX wieku, innymi słowy, sugeruje długofalowy charakter tendencji zwyżkowych i zniżkowych na rynku papierów wartościowych o stałym oprocentowaniu. Sumy bajońskie Kiedy Prusacy objęli po trzecim rozbiorze kawał ziem centralnej Polski i nazwali je Prusami Południowymi, udzielali kredytów rozrzutnej polskiej szlachcie, ile kto sobie życzył. Ale założyć tu własnego "ziemstwa", własnej instytucji kredytu długoterminowego - nie pozwolili. Polska własność miała krok za krokiem upadać pod ciężarem długów. Załamanie przyszło wcześniej, niż się ktokolwiek spodziewał. Wojny ograniczyły rynek, popyt spadł, ceny też. A procenty - rosły... Zadłużenie w całości tym bardziej. Prusacy jednak przeliczyli się także. Przegrali z Napoleonem. Na części ziem polskich utworzył on kadłubowe Księstwo Warszawskie. Wierzytelności pruskich wobec szlachty polskiej z terenu Księstwa nie zlikwidował. Przeciwnie, uznał się za sukcesora Prus i... przejął je po prostu. Na dalsze wojny potrzebował jednakże gotówki, nie kwitów. I - sprzedał Księstwu całą wierzytelność, obliczoną na 43 000 000 franków, za 20 000 000, czyli po kursie 46,5, tyle, że w gotówce. Obie strony zrobiły dobry interes: Polacy i tak chcieli pomóc Cesarzowi w wojnie przeciw caratowi, którą byli zainteresowani, a przy

okazji wykupili swoje zadłużenie. Kontrakt w tej sprawie podpisano w Bajonnie i stąd sumy "bajońskie", rzeczywiście ogromne. Ale Polacy zebrali te pieniądze dla Napoleona! Co dla mnie najciekawsze w tamtych czasach, to nieoczekiwana, a ujmująca gotowość ówczesnych Polaków, by uczyć się od innych, przejmując dobre wzory. Bo to właśnie wtedy, iście błyskawicznie, zainstalowano w Polsce ów świeżo promulgowany we Francji, słynny już kodeks cywilny, ochrzczony Kodeksem Napoleona, i zaraz po nim - francuski Kodeks Handlowy. W tym samym dosłownie czasie, w 1809 roku, poseł koniński, August Bielski, drukował w Kaliszu swoją broszurkę pod tytułem „Sposoby do ocalenia majątków obywateli Księstwa Warszawskiego od przypadków im zagrażających służące”. Zaproponował w niej - przetransponowanie na grunt polski wzoru śląskiego Landschaftu. Książę Warszawski, poczciwy i mądry Sas, Fryderyk August, w 1811 r. wystąpił już ze szczegółowym projektem (mówiąc nawiasem, poprzedni elektorowie sascy trafili na tron polski nie żadnym przekupstwem, tylko dzięki swej wzorowej gospodarności; wykoleił obu Augustów dopiero tron polski). Po Kongresie Wiedeńskim uformowano w miejsce Księstwa Warszawskiego jeszcze mniejsze Królestwo Polskie (zwane Kongresowym) pod rządami cara Aleksandra I jako króla Polski. Ministrem spraw zagranicznych tego mądrego cara był przez jakiś czas książę Adam Jerzy Czartoryski, a kiedy opuścił to stanowisko, pozostał z carem w przyjaznych stosunkach – dzięki temu Królestwo Kongresowe było jedynym w Europie państwem konstytucyjnym! Szacunek dla prawa umożliwiał reformy. Niestety, zadłużenie polskiej własności ziemskiej przez następne dziesięć lat znów rosło, zwłaszcza, że wiecznie głodny rynek angielski słynnymi prawami zbożowymi zamknął się przed polskim eksportem. W końcu długi sięgały prawie dwóch trzecich wartości polskiej własności ziemskiej (63,3%)! I wtedy genialny mistrz gospodarki Królestwa, Ksawery Drucki-Lubecki, postanowił zastosować śląską receptę na długoterminowy kredyt rolny – rozpoznawszy wszystkie jej słabości i wady... Oczywiście wtedy, kiedy już funkcjonowało w 1825 prawo hipoteczne, opracowane przez Wyczechowskiego. Geniusz Lubecki zaprojektował polskie Towarzystwo Kredytowe Ziemskie, zorganizował i w tymże 1825 roku uruchomił. On mu też dał świetnego szefa, swego współpracownika, znawcę finansów, Kajetana Kalinowskiego (był to pierwszy polski menedżer, który zmarł - z przepracowania; w roku 1828). Napotkał zaciekły opór, kiedy – inaczej niż było na Śląsku - wprowadził solidarną odpowiedzialność wszystkich właścicieli dóbr, członków Towarzystwa, za emitowane przez nie "listy zastawne". Nie złamał się. Ale - zadłużonych upoważnił do spłaty długów nie gotówką, lecz tymiż... listami zastawnymi. Znowu zareagowano na to dzikimi protestami. Spodziewał się ich i dlatego powołał nie znaną pruskim ziemstwom instytucję - Komitet Właścicieli Listów Zastawnych. Nabywcom listów zastawnych Towarzystwa oraz tym, którzy musieli teraz przyjąć zwrot udzielonych pożyczek w listach zastawnych (nadano im kurs przymusowy), zapewnił kontrolę nad działalnością Towarzystwa, czyli nad rozliczeniami listów zastawnych. Komitet czuwać miał nad regularnością wypłacania procentów posiadaczom kuponów i nad porządkiem umarzania listów (losowano co pół roku do umorzenia określoną ich część, po cenie jednak nominalnej). Stał się tym samym gwarantem bezpieczeństwa emitowanych papierów, ale w praktyce nigdy w historii Towarzystwa nie musiał skorzystać ze swych upoważnień do ingerencji – nawet po Pierwszej Wojnie Światowej, kiedy bardzo by się to przydało.

Rady Wojewódzkie Królestwa przed powstaniem Towarzystwa urągały: z czegóż to "asocjacje bankrutów" miałyby tworzyć pieniądze? Kiedy już Towarzystwo powstało, pisano, że Lubecki wtrąci Królestwo w przepaść. Zapanowała niemal - czarna rozpacz. Nikt niczego nie rozumiał. Dwa lata później uznano Towarzystwo Kredytowe Ziemskie za - "arcydzieło". Po co?

O co w ogóle chodziło Lubeckiemu w tym kredycie hipotecznym, tak, jak go obmyślił (i jak można by go dla współczesnego nam rolnictwa odbudować)? Towarzystwo Kredytowe Ziemskie to nie to samo, co "stary", indywidualnie udzielony kredyt zabezpieczony hipotecznie, który wymyślili starożytni Grecy. Przy ich kredycie hipotecznym wierzyciel nie pytał, na co dłużnikowi pożyczka. Podczas gdy Lubeckiemu chodziło o pewien określony cel - długoterminowy kredyt inwestycyjny, do spłaty w dostatecznie długim okresie, miał wymusić na właścicielu dóbr czy gospodarstwa gospodarność, by zdołał on w określonym terminie podnieść jego wydajność. Z ziemi, jeśli nie liczyć uprawy koki, nigdy nie czerpało się i nie czerpie zysków szybko. Pieniądze ulokowane choćby na przykład w nawodnieniu gruntów nigdy nie zwracały się w tempie inwestycji przemysłowych (nie mówiąc już o handlowych). Ale za to ziemia była zawsze pewnym zabezpieczeniem i z wyjątkiem szczególnie katastroficznych okresów jej wartość z upływem czasu na ogół rosła. Kredyt ze strony Towarzystwa różnił się tak samo od zwykłego bankowego kredytu rolnego, zabezpieczonego hipoteką. Kredyt hipoteczny banku zależy od tego, jak bank gospodaruje swoimi depozytami - bo jeżeli musi nagle wypłacić na żądanie swoje depozyty, a nie ma zdrowych weksli do zdyskontowania, przychodzi mu dla ściągnięcia gotówki wypowiedzieć czasem i pożyczkę hipotecznie zabezpieczoną. Na dobitek stopa procentowa od tych depozytów zmienia się w zależności od fluktuacji rynkowych, od stopy dyskonta bankowego, w rezultacie więc i oprocentowanie kredytu może się zmienić w okresie spłaty. Dłużnik nie może być stuprocentowo pewny, co go czeka. Inaczej dłużnik Towarzystwa Kredytowego Ziemskiego: jeśli tylko regularnie płacił swe półroczne zwykle raty, podatki, ubezpieczenie od ognia, a gospodarował prawidłowo - był wolny od takich zagrożeń. Towarzystwo Kredytowe Ziemskie było organizacją dłużników, która wypuszczała "listy zastawne". Były to jakby swoiste zbiorowe weksle na okaziciela, zabezpieczał je cały majątek członków, oraz – narastający z upływem czasu kapitał rezerwowy. Nic tu nie ma formalnie do rzeczy, że zarówno w Prusach, jak w Królestwie Polskim przystępowały do "landszafty" czy Towarzystwa Kredytowego Ziemskiego władze państwa ze swoimi dobrami; podnosiło to jedynie wiarygodność listów zastawnych Towarzystwa, ale istoty sprawy nie zmieniało. Listy oznaczały, że w określonym terminie ten, kto je nabył, ich właściciel, otrzyma swoje odsetki od ich wartości w postaci "kuponów", a losowanie wskaże, w jakim wcześniejszym terminie które swoje listy zastawne Towarzystwo wykupi, czyli umorzy. Członek Towarzystwa, i tylko on, mógł otrzymać od Towarzystwa kredyt gotówkowy - z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży tychże listów zastawnych na giełdach lub bezpośrednio poza giełdami (listy zastawne naszego warszawskiego Towarzystwa cieszyły się ogromnym powodzeniem na giełdzie paryskiej jeszcze w latach dwudziestych, aż po Wielki Kryzys). Towarzystwo nie miało obowiązku spłacać swoich listów zastawnych przed ich wylosowaniem, a właściciel listu nie mógł wypowiedzieć przed terminem swego kapitału, ulokowanego w liście zastawnym - inaczej niż ktoś, kto zdeponował swe pieniądze w banku czy kasie oszczędności. Mógł list po prostu – sprzedać.

Można to uznać za paradoks, ale system ziemstw, jak i Towarzystwa Kredytowego Ziemskiego, górował nad późniejszymi "bankami hipotecznymi", opartymi na zasadach spółek akcyjnych (taki sam paradoks chce, że ubezpieczenia wzajemne, pierwotny tryb ubezpieczeń, górują nad ubezpieczeniami komercyjnymi). Po prostu ziemstwa ("landszafty"), towarzystwa kredytowe ziemskie i publiczne banki ziemskie - pracowały taniej, wystarczało im bowiem pokrycie kosztów swojej działalności, „zyskiem” były korzyści stowarzyszonych członków. Dla ścisłości: niektóre z nich rezygnowały nawet z solidarnej odpowiedzialności członków, ale wtedy na pokrycie możliwych strat ściągały większe raty od stowarzyszonych dłużników, gromadząc niezbędny fundusz rezerwowy. Bank akcyjny, inaczej niż towarzystwo kredytowe, nie jest stowarzyszeniem dłużników. Jest stowarzyszeniem właścicieli kapitału, który wnoszą oni do spółki, wykupując akcje. Jeśli bank akcyjny wypuszcza listy zastawne, zabezpiecza je swoim kapitałem zakładowym, kapitałem rezerwowym i - dodatkowo - hipoteką na nieruchomościach sobie poddanych. Bierze prowizje i szuka zysku. Szukając zysku, musi też ryzykować. Także tym, że dopuszcza, jak to się zdarzało, obciążenie ziemi do dwóch trzecich jej wartości (nie tylko do połowy, jak pozwalały ziemstwa i Towarzystwo Kredytowe Ziemskie). Ryzykuje i sposobem lokat. Musi. Z natury swego biznesu. Co czasem kosztuje - klęskę... Poszukującym lokaty dla swoich pieniędzy towarzystwa kredytu hipotecznego oferowały lokaty najporęczniejsze i najpewniejsze. Bo towarzystwo kredytowe (ziemstwo) uwalniało posiadacza kapitału, ba, nawet małych oszczędności, od negocjacji z pożyczkobiorcą. Samo oceniało, na ile można daną nieruchomość obciążyć hipotecznie. Samo ściągało należności od dłużników, uniezależniało wierzyciela od kłopotów w razie śmierci dłużnika. Wierzytelność, gdyby ją przyszło podzielić między spadkobierców zmarłego wierzyciela, dawała się podzielić łatwo. Dawała się też - dzięki swej postaci papieru wartościowego – „upłynnić”, sprzedać częściowo lub w całości na giełdzie. Ten dłużnik nie bankrutował i zawsze był wypłacalny. Rozwiązania wzorcowe i ostateczne

Polskie Towarzystwo Kredytowe Ziemskie wniosło do operowania tym rodzajem obligacji rozwiązania właśnie wzorcowe i ostateczne. Usunęło słabości i wady ziemstw pruskich. Po pierwsze, uregulowano jednoznacznie tryb szacowania wartości majątku. Przyjęto za podstawę "czysty dochód", czyli zysk (stanowiący zresztą wówczas podstawę i wymiaru podatku). Wartości majątku równał się roczny dochód, pomnożony przez dwadzieścia. Tę mnożną w razie szczególnych okoliczności, obniżających lub podwyższających wartość majątku, można było w granicach pięciu procent obniżyć lub podwyższyć. Ta podstawa szacunku miała ogromne znaczenie praktyczne. Przesądziła raz na zawsze, że nieruchomości, nie przynoszące dochodu, nie mogą funkcjonować jako oparcie dla emisji obligacji, po drugie zaś, że nie wchodzą w rachubę szacunki "na oko", przez "zaprzyjaźnionych" taksatorów ani podbijane spekulacyjnymi kombinacjami. Pożyczkę hipotekowano na całości danych, określonych dóbr, których bez zgody Towarzystwa nie wolno było ani parcelować, ani sprzedać; w razie działów spadkowych dzielono obciążenie z tytułu pożyczki odpowiednimi nowymi wpisami do ksiąg wieczystych. Dłużnik spłacał udzielony kredyt w 28 "annuitetach", czyli ratach rocznych, równej wysokości. Obejmowały one i procent, i spłatę skredytowanego kapitału. Stopniowo zmniejszał się więc w tej

racie udział opłacanych procentów, a rósł udział sumy przeznaczonej na umorzenie. Dłużnik mógł jednak spłacić pożyczkę wcześniej, w całości lub w części, gotówką lub listami zastawnymi z bieżącym kuponem, upoważniającym do odbioru procentów. Każda zwłoka w opłaceniu raty, nawet uzasadniona klęską żywiołową, wywoływała dodatkowy co miesiąc wzrost oprocentowania danego annuitetu. Po trzech miesiącach zwłoki Towarzystwo, jak pruskie Landszafty upoważniona prawem jednostka prawa publicznego, przejmowało bez postępowania sądowego administrację majątku. Jeśli administrator nie mógł doprowadzić do uregulowania zaległości, Towarzystwo mogło ogłosić przetarg na dzierżawę dóbr, a w ostatecznej konieczności - sprzedać w trybie licytacji (subhasty). Członek Towarzystwa płacił jednak nie tylko określony procent kredytu (cztery procent), ale i dodatkowo dwa procent na fundusz amortyzacyjny (umorzeniowy, pozostający w wyłącznej dyspozycji Towarzystwa, służący jako rezerwa na wypadek niedoboru środków płatniczych), oraz 0,2 proc. rocznie na koszty administracji. Opłacał też koszt druku i przygotowania listów zastawnych, sporządzanie aktów hipotecznych i opłaty skarbowe. W sumie - nieporównywalnie mniej, niż musiałby zapłacić innemu kredytodawcy w Królestwie, gdzie nadmiaru wolnej gotówki nie było. Interesy wcale nie tak łatwe

Od czasów Powstania Listopadowego Towarzystwo jako instytucja polskiej samoobrony gospodarczej nie cieszyło się poparciem władz carskich i dopiero w r. 1888 uzyskało formalnie prawo wykupu własnych listów zastawnych na giełdzie warszawskiej i innych giełdach Europy. Pozwoliło mu to wpływać swoim popytem na wzrost kursu listów - w interesie zarówno wierzycieli, właścicieli listów, jak i dłużników, członków Towarzystwa, odbierających swe pożyczki w listach zastawnych. Kurs listów na giełdzie warszawskiej na ogół nie sięgał ich nominalnej wartości - Królestwo Polskie, jak wspomnieliśmy, nie miało, zwłaszcza wobec kolejnych kataklizmów historycznych XIX wieku, nadmiaru wolnej gotówki do lokowania. Doświadczenie Towarzystwa Kredytowego Ziemskiego jest o tyle cenne dla późniejszych banków hipotecznych, o ile pouczający był system gwarancji wypłacalności Towarzystwa. Towarzystwo dysponowało rosnącym stopniowo funduszem rezerwowym. Odpisywano nań co pół roku pięć procent od dochodu brutto Towarzystwa, nie wliczając weń jednak ani rat od dłużników, ani składek na koszta administracyjne. Szło na ten cel oprocentowanie własnych środków pieniężnych, a głównie - kary za zwłokę. Ten fundusz rezerwowy służył w przypadku niedoboru środków na procenty dla właścicieli listów zastawnych, gdy niedobór taki wywołały zaległości ze strony dłużników. Towarzystwo jako osoba prawna dorobiło się z czasem swoich własnych ruchomości i nieruchomości, których losem po Drugiej Wojnie Światowej - mówiąc nawiasem - warto by się zainteresować. Miało swoje gmachy i biura; okresowo - majątki ziemskie, których nie udało się sprzedać w drugiej kolejce licytacji. Majątek Towarzystwa stanowił dodatkową rezerwę i - nie ukrywajmy - żywił jego biurokrację. Przekraczał znacznie swą skalą rzeczywiste potrzeby administracyjne Towarzystwa. Wyszło to na jaw, kiedy wyeliminowano dwuszczeblowość jego organizacji, likwidując biura lokalne bez żadnego uszczerbku dla efektywności jego pracy.

Z trzeciej gwarancji, czyli solidarnej odpowiedzialności członków, rozłożonej w proporcji do wysokości obciążeń hipotecznych danych dóbr, Towarzystwo od r. 1826 przez ponad sto lat z górą, mimo powstań, rewolucji 1905 roku i Pierwszej Wojny Światowej nigdy nie musiało korzystać (nie skorzystało, z innych względów, także w stanie załamania w okresie hiper-inflacji wczesnych lat dwudziestych XX stulecia). Dopiero zaangażowanie Towarzystwa w okresie międzywojennym w akcyjny bank hipoteczny, "Bank Ziemiański", który z nadejściem Wielkiego Kryzysu przyniósł poważne straty, doprowadziło do obciążenia tymi stratami ogółu członków Towarzystwa. Ale i to były - straty cudze, niezwiązane z bezpośrednią działalnością kredytową Towarzystwa. Co robić w razie groźby niewypłacalności

Nie jest prawdą, że Towarzystwo nigdy nie przeżyło poważnych kłopotów - które nb St. Zalewski w swoim cennym studium o dziejach długoterminowego kredytu ziemskiego w Polsce dyskretnie pominął. Po Powstaniu Styczniowym i uwłaszczeniu chłopów w r. 1864 długi hipoteczne ziemian obciążyły znacznie mniejsze teraz powierzchnie i często mocno podniszczone majątki. Zaległości w spłatach rat przez dłużników rosły, wypłacalność Towarzystwa stanęła pod znakiem zapytania, kurs giełdowy jego listów zastawnych spadł do dwóch trzecich nominalnej wartości. I wtedy Towarzystwo wypuściło - korzystnie oprocentowane, średnioterminowe obligacje z terminem płatności do sześciu lat, zabezpieczone - oczekiwanymi ratami spłat. Z jakim efektem? Dłużnicy zdążyli stanąć na nogi w ciągu pięciu lat, uregulowali wszystkie zaległości i obligacje zostały umorzone w całości na rok przed terminem. Przy niskim popycie listy zastawne nie osiągały w cedułach giełdowych poziomu swej wartości nominalnej. W tej sytuacji wylosowanie do umorzenia jakiegoś listu zastawnego, kupionego przez jego właściciela po kursie giełdowym, oznaczało dlań premię w wysokości różnicy między kursem giełdowym a wartością nominalną. Wobec takiego stanu rzeczy dłużnicy emitenta listów zastawnych musieli mu raty z tytułu swego długu uiszczać w gotówce, a nie w listach. Emitent mógł też listy zastawne umarzać, wykupując corocznie na giełdzie określoną ich porcję, oczywiście - poniżej ich wartości nominalnej. Mogąc zapłacić swoim wierzycielom, tj. właścicielom listów zastawnych, mniej, niż opiewał nominał listu, pozwalał i dłużnikom spłacać swe zobowiązania listami zastawnymi; stawiał tylko jeden warunek - idealnej punktualności w spłacie swoich rat. Na ogół praktykowano system mieszany, czasem z góry obwieszczając w momencie emisji, jaki procent listów zostanie umorzony w pierwszym, a jaki w tym drugim trybie. Drugi ze sposobów umarzania przynosił wedle niektórych dawnych teoretyków straty właścicielom listów zastawnych, zwłaszcza tym, którzy, ufając pewności rzetelnych spłat lokowali w nich swoje oszczędności; podnosiły się więc, jeszcze z końcem XIX wieku, głosy w obronie "wdów i sierot". Jednakże stracić mogli naprawdę tylko ci właściciele listów zastawnych, którzy je wystawili do obrotu giełdowego; kto trzymał swoje, zakupione od emitenta lub na giełdzie, papiery w swoim sejfie czy szufladzie, nie tracił nic. Pobierał wartość kuponów, a przy umorzeniu – nominalną wartość, nie obniżoną. W roku 1898 rosyjski minister skarbu, Witte, udzielił zgody rosyjskim bankom hipotecznym na umarzanie swych listów hipotecznych poprzez wykupywanie ich na giełdzie - tak, jak to robiły już wcześniej towarzystwa kredytowe. Paradoksalnie, rozwiązanie, które wyszło na zdrowie organizacjom nie obliczonym na zysk, czyli towarzystwom kredytowym, dało w przypadku instytucji o charakterze handlowym efekt odwrotny - przeważył doraźny interes dłużników i samych banków, a w rezultacie kurs listów zastawnych, emitowanych przez banki hipoteczne, miast wzrosnąć, spadł...

Towarzystwa Kredytowe Miejskie Wzorem Towarzystwa Kredytowego Ziemskiego zaczęły powstawać i towarzystwa kredytowe miejskie. Warszawa takie próby podjęła już w r. 1840, jednakże władze carskie konsekwentnie je torpedowały, stąd pierwsze takie towarzystwo powstało w rezultacie - na polskich wzorach, przy polskiej aktywności - w Petersburgu w r. 1861, a następne w Moskwie w r. 1863. Towarzystwo Kredytowe Miejskie w Warszawie założyli ludzie o największych w Polsce nazwiskach, które jednak musiały długo czekać na wybaczenie ze strony Petersburga. Powstało wreszcie w r. 1870. Cieszyło się ono dużym powodzeniem. Po Pierwszej Wojnie Światowej władze odrodzonej Rzeczpospolitej udzieliły mu prawa rozciągnięcia swej działalności na cały kraj (w praktyce Towarzystwo warszawskie objęło po Pierwszej Wojnie Światowej tylko ziemie b. Królestwa Polskiego, tzw. Kongresówki). Ta powojenna decyzja była realizacją projektu z roku 1876, projektu odrzuconego przez Petersburg. Potem zresztą w latach 1884-5 przedstawiciele prowincjonalnych miast Królestwa Polskiego chcieli zawiązać wspólne towarzystwo kredytowe dla wszystkich mniejszych miast. Carski minister finansów znów odmówił zgody na założenie takiego towarzystwa i w efekcie zawiązało się wówczas dalsze dziesięć pomniejszych miejskich towarzystw kredytowych (w Łodzi powstało już wcześniej, w r. 1872). Odegrały owe towarzystwa niemałą rolę w rozbudowie miast polskich z końcem XIX i początkiem XX wieku, choć trudno "kamienicznikom", korzystającym z tego źródła kredytu, oddać jakieś szczególne zasługi społeczne - budowa domów czynszowych dla najuboższych środowisk robotniczych odtwarzała piekło społeczne znane ze slumsów Manchesteru i Lille. Jednakże nawet groszowe czynsze z tych slumsów pozwalały właścicielom nie tylko na spłatę kredytu, ale i na zyski; inaczej by ich nie budowali... Pierwsza Wojna Światowa i katastrofa inflacyjna lat dwudziestych załamała aktywność wszystkich prawie pomniejszych towarzystw, a trzy z nich, w Białymstoku, Łomży i Suwałkach, nigdy nie wznowiły swej przedwojennej działalności. Urzędnicy niektórych wręcz zapomnieli, że kiedyś emitowały one własne listy zastawne... W Niemczech zaczęło się później. Ale kiedy w r.1868 powstał Berliner Pfandbriefamt, Berliński Urząd Listów Zastawnych, na niemieckim rynku kapitałowym było za ciasno dla jego wiarygodności. Miał spore kłopoty z plasowaniem swych listów zastawnych na rynku i długie lata wegetował, nawet w okresie grynderstwa lat 1871-73, kiedy pieniądze z kontrybucji francuskiej, wpompowane w rynek Niemiec, pozwalały sprzedawać akcje spółek zakładanych, byle było co sprzedawać. Po katastrofie 1873 r. niemałą część berlińskich nieruchomości wykupił zresztą prawie za bezcen Guido Henckel von Donnersmarck, śląski król cynku. Wiarygodność, a więc powodzenie, zyskała dopiero - regionalna Stadtschaft prowincji Brandenburgii, dzięki jednak, uwaga!, gwarancjom udzielonym jej listom zastawnym przez władze prowincji. Po Pierwszej Wojnie Światowej powstało w Niemczech dalsze dziesięć tak samo pomyślanych towarzystw kredytowych miejskich, ale - co ważniejsze - powstało i grupujące je towarzystwo „centralne", czyli ogólnokrajowe, emitujące wspólne obligacje, wspólne listy zastawne. Podstawy prawne towarzystw kredytowych miejskich

Członkami wszystkich tych towarzystw również mogli zostać tylko właściciele nieruchomości, przynoszących dochód lub mogących go przynosić. Od instytucji kredytu ziemskiego, czyli rolnego, różniło towarzystwa kredytowe miejskie, poza gwarancjami danego związku komunalnego i kontroli z jego strony, ograniczenie odpowiedzialności członków do 5 proc. pożyczki na pierwszą hipotekę i do 10 proc. na drugą hipotekę. W Polsce już wolnej rozporządzenie Prezydenta RP z 17 marca 1928 o prawie bankowym jako ustawa ramowa także dla stowarzyszeń długoterminowego kredytu rolnego i miejskiego, ograniczało odpowiedzialność członków towarzystw miejskich albo do całej wartości określonej nieruchomości (a więc nie było mowy o odpowiedzialności członka całym swym majątkiem), albo tylko do wysokości długu plus ew. 5 proc. obciążenia hipotecznego. W Niemczech towarzystwa udzielały pożyczek i na pierwszą, i na drugą hipotekę (tylko w Berlinie ów Pfandbriefamt wyłącznie na pierwszą, zaś Berliner Hypothekenbankverein, Zrzeszenie Bankowo-Hipoteczne, wyłącznie na drugą), którym to problemem zajmiemy się bliżej, analizując działalność banków hipotecznych. Odpowiedzialność w Niemczech za listy zastawne towarzystwa "centralnego" ponosiły towarzystwa lokalne jako członkowie do wysokości wziętych kredytów, a w razie konieczności - solidarnie wszyscy. Building societies

W Anglii, gdzie pierwsze organizacje długoterminowego kredytu hipotecznego rolnego narodziły się dopiero po Pierwszej Wojnie Światowej, i to z inicjatywy władz państwa, rolę towarzystw kredytowych miejskich spełniały permanent building societies, stałe towarzystwa budowlane, swoiste spółki akcyjne, bliższe właściwie swymi założeniami bankom akcyjnym. Nie emitowały one jednak obligacji na finansowanie zabezpieczonych hipotecznie pożyczek. Przyjmowały zwykłe oprocentowane wkłady i depozyty terminowe oraz rozprowadzały "udziały", shares, na ogół niedużej wysokości, dostępne dla najuboższych warstw społeczeństwa, za to - imienne. Taki udział zapewniał prawo głosu na zebraniach i prawo do dywidendy, której minimum objęte było gwarancją. Aż po lata trzydzieste liczba takich towarzystw nie spadała poniżej tysiąca; niektóre z nich, działające na terytorium całej Anglii, były prawdziwymi potęgami finansowymi, które obsługiwały swoimi kredytami ponad sto tysięcy właścicieli nieruchomości. Kredyt komunalny Zbigniew Siemieński wspominał o pierwszych obligacjach komunalnych, wyemitowanych w roku 1832 przez Krajową Kasę Kredytową, Landeskreditkasse, w Kassel, stolicy ksiąstewka Hessen-Kassel, kiedyś specjalizującego się w wynajmowaniu swoich żołnierzy. Podkreślał, że już w XVIII wieku "szereg instytucji bankowych" w Niemczech udzielało długoterminowego kredytu hipotecznego osobom publiczno-prawnym, czerpiąc nań środki z rozsprzedaży obligacji prowincjonalnych. W rzeczywistości dotyczyło to głównie zamożnych wolnych miast, takich, jak Hamburg, Brema czy Frankfurt, oraz prowincji państwa pruskiego. Dziesiątki drobnych władców państewek niemieckich, królów, arcyksiążąt, książąt, margrabiów, hrabiów i biskupów starało się za pośrednictwem różnych bankierów emitować własne obligacje, z różnym zresztą powodzeniem.

W rzeczywistości w różnych państewkach niemieckich, głównie - w wolnych miastach, tudzież w prowincjach państwa pruskiego, powstawały od początków XIX wieku publiczne instytucje kredytu hipotecznego, opierające emisję swoich listów zastawnych nie tylko na hipotece dłużników, ale i na gwarancjach ze strony władz publicznych - w skali państwa, kraju (Landu), prowincji, powiatu lub miasta. Oczywiście, to władze powoływały też zarządy takich instytucji. Kredytobiorcami tych zakładów hipotecznych były jednak nie same gminy miejskie, a więc nie osoby publiczno-prawne, lecz właściciele nieruchomości rolnych (wielkich i małych) i miejskich. To tłumaczy, dlaczego towarzystwa kredytowe miejskie nie mogły w Niemczech znaleźć rynku dla swych listów zastawnych - obligacje z dodatkową gwarancją były po prostu wiarygodniejsze. Gwarancje dla kredytu komunalnego

Pionierską instytucją kredytu dla gmin był od 1817 r. specjalny angielski urząd państwowy, Rada Pożyczek na Roboty Publiczne, Public Works Loans Board. Gminy angielskie mogły dowoli emitować swoje własne obligacje, ale obligacje pomniejszych gmin z reguły nie były konkurencyjne jako lokata na głównej ówcześnie giełdzie świata, czyli w Londynie, która obracała zobowiązaniami rządów i królów. Public Works Loans Board emitował więc sam na ten cel osobne obligacje na rachunek dobrze stojącego na giełdach angielskiego długu państwowego, tzw. Local Loans Stocks, oprocentowane na 3 proc. w skali rocznej. Ze środków w ten sposób zgromadzonych kredytował gminy, biorąc od nich procent trzy i ćwierć do trzech i trzech ćwierci. Umożliwiało to nawet małym gminom dostęp do stosunkowo taniego kredytu - przy gwarancjach ze strony państwa dla nabywców obligacji. Anglia pilnie wystrzegała się wszelkich zbędnych regulacji prawnych w sprawach gospodarki. Regulowała jednak stopniowo, aż w końcu w 1875 r. ostatecznie uregulowała ustawowo - tryb zaciągania pożyczek przez gminy, a więc tym samym - emitowania obligacji. Żadna gmina miejska nie mogła zadłużyć się na sumę wyższą, niż dwuletnie wpływy z podatku od nieruchomości (assesable value, wartości dającej się oszacować) na swoim terenie. Miała prawo zaciągać mocą własnych decyzji kredyty wyłącznie na roboty publiczne, i to wyłącznie na takie, które dadzą w rezultacie powstanie jakiejś trwałej wartości majątkowej (permanent works). Później rozszerzono tę swobodę decyzji na inne wydatki do pokrycia kredytem spłacalnym ratalnie w ciągu lat, ale i one zależały od opinii Local Government Board, Rady, tj. ministerstwa samorządu lokalnego. Ewentualne inne kredyty wymagały wręcz zgody parlamentu! Wykluczono wszelkie pożyczki na cele bieżące, wszelkie łatanie pożyczkami niedoborów w budżetach gmin i długi "skonsolidowane", czyli renty, długi niespłacalne. Ten porządek wpłynął i na zwiększenie wiarygodności obligacji lokalnych Public Works Loans Board. Podobne ograniczenia obowiązywały, jak się łatwo domyślić, we wszystkich krajach Europy kontynentalnej poza Szwajcarią, która była i jest federacją wolnych kantonów. Operować swymi obligacjami mogły gminy angielskie w sposób swobodny i elastyczny. Mogły np. zacząć od małego kredytu krótkoterminowego, a potem skorzystać z prawa odnowienia pożyczki, right of reborrowing, i obrócić ją w pożyczkę długoterminową, emitując nowe obligacje. Miasta w Anglii oddawały emitowane przez siebie obligacje do sprzedaży bankom – w zamian za ustaloną z góry prowizję lub też sprzedawały je bankom, które potem zarabiały na sprzedaży ich po swoim kursie.

Stosowano też dla takich obligacji tzw. "miękki" (tender) tryb sprzedaży. Polegał on na tym, że pierwszą transzę obligacji sprzedawano po możliwie najwyższym kursie, jaki mógł przyjąć rynek, a potem obniżano cenę dalszych kolejnych transz do poziomu, jaki rynek mógł zaakceptować. Bo, jak już była o tym mowa, rynek ten nie był najbardziej chłonny akurat na takie papiery. Trudności ciasnoty rynku

Angielskie doświadczenia z ograniczoną chłonnością rynku okażą się tym cenniejsze, że podobne trudności z plasowaniem swych ewentualnych obligacji na giełdach będą miały wszelkie gminy miejskie, tak w XIX, jak w XX wieku, i wszędzie będzie ważna pomoc państwa w postaci odpowiednich gwarancji. W Rosji miasta miały dostęp do środków pozostających w dyspozycji banku pod nazwą Kasa Gorodskawo i Ziemskawo Kredita, którego obligacje od r. 1912 kupowały państwowe kasy oszczędności. Na odmianę w Niemczech, gdzie pieniądza przed Pierwszą Wojną Światową nie brakowało, co silniejsze gminy (miasta) nie uciekały się nawet do pomocy akcyjnych banków hipotecznych czy też komunalnych instytucji kredytu długoterminowego; emitowały samodzielnie własne obligacje. Tylko miasta Saksonii miały swój Kommunalbank des Koenigreichs Sachsen. Niemieckie akcyjne banki hipoteczne, takie jak Preussische Zentralbodenkredit A.G., Preussische Pfandbriefbank, Schlesische Bodenkreditaktionbank i inne, nieraz awansowały korporacjom samorządowym na poczet kredytu środki nawet z własnych zasobów, wstrzymując się z emisją odpowiednich obligacji komunalnych do bardziej dogodnej chwili. Oczywiście, koszty tych pożyczek były nieco wyższe, bowiem banki hipoteczne potrącały dłużnikowi na wstępie 1 i trzy ósme proc. sumy dłużnej i obciążały go opłatami stemplowymi, od których podmioty prawa publicznego były zwolnione. Po Pierwszej Wojnie Światowej sytuacja w Niemczech zmieniła się i górę wzięły formy kredytu zbiorowego. Główną tu rolę odegrały centrale żyrowe kas oszczędnościowych, bowiem w papierach, emitowanych przez te centrale, kasy oszczędności lokowały swe rezerwy. W konkurencji o popyt na rynku papierów wartościowych obligacje tych central żyrowych rywalizowały skutecznie z listami zastawnymi i obligacjami, emitowanymi przez akcyjne banki hipoteczne (podobną zresztą, dominującą rolę odgrywały kasy oszczędnościowe w innych krajach Europy). Spółka akcyjna kredytu komunalnego

Belgia stworzyła w 1860 r. - Societe du Credit Communal, Towarzystwo Kredytu Komunalnego. Była to formalnie spółka akcyjna samorządnych gmin-dłużników, nie bez jednak pewnych elementów spółdzielczości, przy odpowiedzialności członków ograniczonej do wysokości udziału w kapitale zakładowym. Na ów kapitał zakładowy składały się akcje imienne po 1000 franków lub w odcinkach po 100 franków belgijskich; wolno je było przekazać innej gminie tylko za zgodą rady. Obligacje, imienne i na okaziciela, emitowało Towarzystwo pod kontrolą i przy gwarancjach ze strony państwa, które poprzez swego komisarza nadzorowało działalność Towarzystwa. Za 5 proc. udzielonej sobie pożyczki gmina musiała kupić dalsze akcje Towarzystwa, tak więc kapitał zakładowy rósł w miarę wzrostu zadłużenia Towarzystwa i jego członków wobec niego.

Z czystego zysku po rozdzieleniu dywidend resztę przekazywano na fundusz rezerwowy, który od czasu do czasu też częściowo dzielono między akcjonariuszy. Co ciekawe, do takiego podziału funduszu rezerwowego w ciągu pierwszych 50 lat istnienia Towarzystwa doszło aż 15 razy, co najlepiej świadczy o powodzeniu tej organizacji. Jeszcze lepiej zaś o tym powodzeniu świadczył rozkwit miast belgijskich. Rozwiązania duńskie

Oryginalne zupełnie rozwiązanie zastosowała Dania, wykorzystując, prócz doświadczeń niemieckich ziemstw i towarzystw kredytowych, swoje doświadczenia spółdzielcze i ubezpieczeń wzajemnych. Gminy duńskie powołały w 1899 r. "Duńskie Komunalne Towarzystwo Kredytowe", związek kredytowy gmin miejskich i wiejskich oraz powiatowych związków gmin. Opierało się ono na solidarnej odpowiedzialności członków - bez gwarancji ze strony państwa, ale przy kontroli państwowej, wykonywanej przez rewidentów ministerstwa spraw wewnętrznych (gdyby Towarzystwo nie było zdolne do zaspokojenia swych wierzycieli i nie zastosowało się do wskazań rewidentów, ministerstwo miało prawo zawiesić działalność Towarzystwa lub ustanowić zarząd komisaryczny, do czego jednak nigdy nie doszło). Towarzystwo emitowało obligacje, swoje listy zastawne, do wysokości swych wierzytelności wobec zadłużonych w nim gmin, tak w walucie duńskiej, jak w niemieckich markach i francuskich frankach (z myślą o ulokowaniu ich na rynku berlińskim i paryskim). Pożyczek udzielało w tychże obligacjach po cenie nominalnej, ale dłużnik mógł zażądać gotówki bez żadnych dodatkowych kosztów, tylko za potrąceniem rzeczywiście poniesionych kosztów. Tyle, że przed uzyskaniem pożyczki starająca się o nią gmina musiała wpłacić na konto Towarzystwa pół procent wartości oczekiwanej pożyczki i wykazać się decyzją upoważnionych władz gminy; potem płaciła co pół roku na fundusz rezerwowy Towarzystwa 0,05 proc. wartości pożyczki. Towarzystwo dzieliło się na dwa wydziały - samorządów miejskich i wiejskich. Członkowie odpowiadali solidarnie za długi swego wydziału; jeśli jeden z wydziałów miał trudności z regulacją zobowiązań, wspomagał go drugi, ale za późniejszym zwrotem wyasygnowanej sumy. Dla jasności: korzystały z usług Towarzystwa głównie gminy małe. Kopenhaga ani Aarhus nie musiały. Natomiast emitowało Towarzystwo swe listy zastawne w małych, tanich odcinkach, tak, że stały się one główną lokatą oszczędnościową uboższych warstw społeczeństwa i warstwy średniej, spełniając tę funkcję aż po nasze czasy. To doświadczenie jest bardzo pouczające dla krajów, gdzie brakuje wielkiego pieniądza, szukającego lokat, i można się oprzeć w emisji takich papierów wartościowych na popycie ze strony warstw niższych, szukających po prostu lokat bezpiecznych. Kredyt komunalny w Polsce

Na ziemiach polskich pod zaborami długoterminowy kredyt komunalny, jeśli w ogóle, realizowano głównie poprzez własne obligacje miast. Wprawdzie na terenie Galicji powstały w 1883 r. Bank Krajowy Królestwa Galicji i Lodomerii wraz z Wielkim Księstwem Krakowskim mógł udzielać kredytu długoterminowego, ale w praktyce kredytem komunalnym prawie się nie zajmował. Zaraz po Pierwszej Wojnie Światowej przeniesiono go do Warszawy jako Polski Bank Krajowy i wtedy

podjął emisję obligacji komunalnych; działalność tę zahamowała inflacja. Podobnie też inflacja zablokowała aktywność założonego w 1919 r. przez miasta b. Galicji Zakładu Kredytowego Miast Małopolskich. W 1924 r. z inicjatywy Władysława Grabskiego rozporządzenie prezydenta Wojciechowskiego połączyło ów Zakład ze wspomnianym wyżej Polskim Bankiem Krajowym oraz Państwowym Bankiem Odbudowy w Bank Gospodarstwa Krajowego. BGK miał prawo emitować obligacje komunalne do wysokości pożyczek udzielonych miastom i dość prędko zaczął odgrywać w sferze polskiego kredytu komunalnego rolę dominującą. Udzielał też miastom poważnych kredytów ze środków własnych oraz administrowanych przez siebie funduszy państwowych. Nie zawsze umiejętnie gospodarowano tymi środkami. Emitowanymi przez BGK, oprocentowanymi na 8 proc. obligacjami polskie miasta poprzez nowojorski Chase National Bank płaciły amerykańskiej firmie Ulen & Company, budującej systemy kanalizacyjne, wodociągi, rzeźnie, place targowe itp. Ulen Co. – jak to często się zdarza w takim budownictwie - notorycznie przekraczała kosztorysy, załamując budżety miejskie. Nie należy z kredytem komunalnym wiązać aktywności ani Polskiego Banku Komunalnego, założonego w r. 1919, ani Komunalnego Banku Kredytowego w Poznaniu, przekształconego z dawnej, powstałej w 1912 r. Girozentrale der Provinz Posen. Oba one były nadbudową ruchu oszczędnościowego - Komunalnych Kas Oszczędności w b. zaborze rosyjskim i takichże kas w b. zaborze pruskim. Oba emitowały obligacje, ale ich kredyty dla związków komunalnych były bardzo skromne i nie skrypty dłużne tych związków były oparciem dla ich obligacji. Wojewódzki Bank Pożyczkowy w Poznaniu, wyrosły z założonej przez władze pruskie w 1847 r. Provinzialhilfkasse der Provinz Posen, nie miał z kolei nawet osobowości prawnej i mógł emitować tylko obligacje związku samorządowego województwa poznańskiego, którego był organem. Ale nawet tę aktywność skrępowało wkrótce państwo - nie udzielając po prostu zezwoleń na emisję nowych obligacji, które w sferze długoterminowego kredytu komunalnego miał skoncentrować BGK. W r. 1923 uregulowano też specjalną ustawą zaciąganie pożyczek przez związki komunalne, tak długo-, jak i krótkoterminowych. Nie ograniczono jednak, jak to zrobiono w Anglii, przeznaczenia pożyczek, ani ich form; wprowadzono wszelako mądrą zasadę, że płatności, obciążające związki komunalne z tytułu ich zadłużenia, nie mogą przekraczać 25 proc. zwykłych dochodów danego związku komunalnego, co oznaczało, że nie mógł on zaciągnąć pożyczki, której następstwem byłoby przekroczenie tej bariery i groźba niewypłacalności. Na wszelki też wypadek ustawa ubezwłasnowolniła związki komunalne - każda decyzja o zaciągnięciu pożyczki wymagała od tej pory zatwierdzenia ze strony państwowego nadzoru. Ale, jak już wiemy, nie uchroniło to ani miast, ani państwa przed konsekwencjami "pożyczek ulenowskich". Uważano je za blamaż, ale z perspektywy czasu wydaje się, że związki komunalne, korzystające z „ulenowskiego” budownictwa, nie popełniły błędów, a i sama spółka Ulena nie oszukiwała dla atrakcyjności oferty, lecz popełniała zwykłe, dość częste błędy w kosztorysowaniu projektów na nieznanym sobie rynku. Banki hipoteczne – Credit Froncier de France

Czy list zastawny upowszechnił się "po całym świecie" dopiero z emitowaniem go przez akcyjne banki hipoteczne, jak chciał Zbigniew Siemieński?

W świecie anglosaskim, gdzie pieniądza w XIX wieku nie brakowało, list zastawny nigdy nie przyjął się specjalnie szeroko. Dopiero w XX wieku instalowano go, nieledwie sztucznie, w Stanach Zjednoczonych. Pierwszym znanym historii poważnym bankiem hipotecznym był francuski Credit Foncier de France, najpotężniejszy w Europie bank akcyjny dla kredytu hipotecznego. Życie mu dało - polskie Towarzystwo Kredytowe Ziemskie. Polski filozof, znany własnemu narodowi jako mistyk i mesjanista, z drugiej profesji - mądry ekonomista, August Cieszkowski, swoim studium "O kredycie i obiegu" (napisanym i opublikowanym po francusku) uświadomił francuskim ludziom interesu, jakie możliwości tkwią w kredycie hipotecznym. Po nim inny znakomity i wpływowy w Paryżu polski ekonomista, człowiek z Wielkiej Emigracji, czyli emigracji po Powstaniu Listopadowym, Ludwik Wołowski przedstawił francuskiej Akademii Nauk Moralnych i Politycznych memoriał na ten temat. Początkowo uznano projekt za "profesorską utopię", coś wymyślonego przez jakichś gorącogłowych „polskich powstańców”. Wszelako po kilku latach drugie wydanie dzieła Cieszkowskiego i jego renoma, a także wiadomości o polskich doświadczeniach zrobiły swoje: Napoleon III po objęciu władzy cesarskiej 10 grudnia 1852 roku podpisał dekret o powołaniu Credit Foncier, Kredytu Ziemskiego. Był to we Francji pierwszy akcyjny bank hipoteczny w pełnym tego słowa znaczeniu. Do tego czasu ani Prusy, ani Austria, ani ziemie carskie, ani kraje skandynawskie, nie wychodziły poza formę towarzystw kredytowych i publicznych instytucji kredytu hipotecznego. Pierwszy akcyjny bank hipoteczny, założony we Francji w r. 1824, nie utrzymał się i jest znany jedynie wyspecjalizowanym historykom. A i Credit Foncier nie był normalną spółką akcyjną. Początkowo wcześniejszy o parę miesięcy dekret z ostatnich dni republiki zezwalał na zakładanie, po uzyskaniu koncesji, kontrolowanych przez państwo spółek akcyjnych dla emisji obligacji imiennych lub na okaziciela, zabezpieczonych pożyczkami na hipotekę. Takich banków powstało trzy, wśród nich - Banque Fonciere de Paris (Bank Ziemski Paryża). Dekret Napoleona III przekształcił go w Credit Foncier de France, Kredyt Ziemski Francji, obdarzając go monopolem emisji obligacji zabezpieczonych hipotecznie (obligations foncieres, obligacji ziemskich). W 1860 r. rozszerzono działalność Credit Foncier na kredyt komunalny i pozwolono mu dyskontować weksle przedsiębiorców budowlanych, żyrowane przez inną pół-państwową instytucję kredytową - których to uprawnień nie objęły już inne ustawodawstwa europejskie dla tej dziedziny. Credit Foncier na pierwszą hipotekę mógł udzielić kredytu nawet na 75 lat (co najmniej na 10 lat). Nieruchomości wiejskie i miejskie wolno było opożyczyć do 50 proc. wartości, a leśne i winnice - do jednej trzeciej. Suma emitowanych przez Credit Foncier obligacji nie mogła przekroczyć jego kapitału zakładowego więcej niż 50 razy, ale to pseudo-ograniczenie nie miało większego znaczenia wobec faktu, że nie mogła przekroczyć łącznej wartości zabezpieczeń w hipotekach i zobowiązaniach komunalnych; gdyby Credit Foncier chciał wypuścić obligacje ponad tę granicę, uzyskane środki musiałby ulokować w innych, określonych statutem, papierach wartościowych. Oprocentowanie pożyczek Credit Foncier ograniczono, wobec braku konkurencji, na maksimum 3 proc. więcej, niż oprocentowanie obligacji. Chciano też z góry ograniczyć rozmiary annuitetów (rat rocznych spłaty), ale ten zapis ustawy pozostał martwy. No i jako instytucja pół-państwowa Credit Foncier nie podlegał żadnej poza swymi władzami kontroli; nie wymagano odeń prowadzenia

rejestrów pokrycia dla jego obligacji, ani też nie nadzorował go nikt z zewnątrz. Za to, jak nasze Towarzystwo Kredytowe Ziemskie, mógł egzekwować wierzytelności bez uciekania się do sądu. Paradoksalnie, Credit Foncier, Kredyt Ziemski, wbrew swojej nazwie oraz intencjom inicjatorów, prawie nie zajmował się kredytowaniem rolnictwa; po Pierwszej zaś Wojnie Światowej skoncentrował się wyłącznie na kredycie komunalnym... Rolnictwo francuskie, przy braku porządnych regulacji prawnych, musiało kontentować się formami organizacyjno-prawnymi kredytu hipotecznego bardzo kulawymi, mało pewnymi i zarazem - kosztownymi. We Francji też rozwinęły się różne, prawie loteryjne, a i wprost loteryjne formy zaciągania długu publicznego, zaś na rynku papierów wartościowych francuskich dominowały zawsze - papiery państwowe. Rozwój banków hipotecznych

Banki hipoteczne pojawiły się dość późno dlatego, że dla uzyskania wiarygodności swych papierów wartościowych wymagały zgromadzenia dużego kapitału zakładowego. Nie mnożyły się w czasach, gdy szybkie pieniądze rodził przede wszystkim postęp przemysłowy i kolejnictwo; nie mnożyły się nawet tam, gdzie, jak w Anglii czy Niemczech, założenie akcyjnego banku hipotecznego nie wymagało zezwolenia władz (inaczej, niż w Austrii). Jednakże Anglia specjalną ustawą w 1865 r. ograniczyła emisję listów zastawnych przez banki akcyjne do wysokości sumy udzielonych przez dany bank pożyczek hipotecznie zabezpieczonych, a te zabezpieczenia od tej pory nie mogły służyć żadnym innym celom, chyba że pozostałe hipoteki banku wystarczałyby na pokrycie wartości wyemitowanych przez bank listów zastawnych. W Niemczech pierwszy taki bank powstał dopiero, dzięki impulsowi przykładu Credit Foncier, w Lipsku w 1856 r., jednakże bez udziału państwa i bez uprawnień monopolu. W Austrii - jeszcze później, w 1864 r., tylko dla obsługi kredytu rolnego. Pierwszy polski bank akcyjny, a zarazem pierwszy polski akcyjny bank hipoteczny, Uprzywilejowany Galicyjski Akcyjny Bank Hipoteczny, założono w Galicji w r. 1868 we Lwowie (taką datę, a nie r. 1867, podaje Józef Buzek, autor "Administracji Gospodarstwa Społecznego" z 1912 r., rodowity "galicjanin", najwybitniejszy polski administratywista historii). Ten też bank, już bez przymiotników "Uprzywilejowany" i "Galicyjski", działał potem z niejakim powodzeniem i w Polsce niepodległej. W Galicji listy zastawne, oparte na hipotecznym zabezpieczeniu, emitował nie tylko ten bank, ale i późniejszy, znany już nam Bank Krajowy, niewiele w tym zakresie słabszy, natomiast opożyczający także nieruchomości chłopskie, czyli kredytujący i wieś chłopską.

Hipoteczne niepowodzenia

Długoterminowym kredytem hipotecznym miał zająć się specjalny, założony we Lwowie w 1868 r. Zakład Kredytowy Włościański. To niesławnej pamięci przedsięwzięcie przyniosło chłopom więcej strat, niż korzyści. Najpierw dobrze płatni ajenci Zakładu nakłaniali chłopów do występowania o pożyczki, zabezpieczone hipoteką na ich gospodarstwach, dyrekcja nie interesowała się ani tym, na co owe pieniądze idą, ani ściąganiem spłat. Obudziła się za późno - i w rezultacie doszło do masowych licytacji gospodarstw chłopskich (w samym 1877 r. 2139 licytacji w 1209

miejscowościach). Zakład sam w roku 1884 wszedł w stan likwidacji, zakończonej nb dopiero 1899 r. Podobny los spotkał dwa następne galicyjskie akcyjne banki hipoteczne - założony w Krakowie w 1872 r. Galicyjski Zakład Kredytowy Ziemski, który w 1899 r. postawiono w stan likwidacji, zakończonej w r. 1903, oraz założony następnego roku, tj. 1873, Ogólny Zakład Rolniczo-Kredytowy dla Galicji i Bukowiny, postawiony w stan likwidacji w r. 1886. Były to polskie „dzieci” wielkiej epidemii grynderskiej lat 1871-73, zamkniętej wielkim krachem na giełdach w Wiedniu i Berlinie; polscy spryciarze chcieli dorobić się na łatwej emisji listów zastawnych, które okazały się papierami bez pokrycia. Założony później, w 1911 r. (wg. H. Nowaka w 1910), we Lwowie Galicyjski Ziemski Bank Kredytowy, a także od 1912 r. Galicyjski Bank dla Handlu i Przemysłu w Krakowie, choć miały również podjąć działalność w sferze długoteminowego kredytu hipotecznego, nie zdążyły przed Pierwsza Wojną Światową wykazać się większą aktywnością. Pierwszy z nich po wojnie emitował listy zastawne w znikomej skali, a powstały po Pierwszej Wojnie Światowej we Lwowie Ziemski Bank Hipoteczny jedynie konwertował przedwojenne listy zastawne.

Polskie banki hipoteczne

Niemieckie banki hipoteczne operowały naturalnie i na ziemiach polskich, poddanych władzy Prus, jednakże polska własność rolna nie korzystała z nich prawie wcale. Swój bank hipoteczny z zadaniem udzielania długoterminowego kredytu hipotecznego polskiemu chłopu, Bank Włościański, założyli Polacy z inicjatywy Związku Spółek Zarobkowych w chwili, gdy banki epoki grynderskiej padały jak muchy. Zgromadzić w owym czasie wyjściowy kapitał zakładowy, 200 tys. talarów, nie było jednak łatwo. Bank ruszył dopiero w połowie maja 1873 r., wtedy, gdy połowę tego kapitału subskrybował ze swoich środków hr. Działyński. Ów Bank Włościański aż do roku 1880, zanim jeszcze powstał w Poznaniu własny Bank Związku Spółek Zarobkowych, spełniał jednocześnie rolę centrali finansowej tychże banków spółdzielczych (spółek zarobkowych)Wielkopolski i Pomorza. Kiedy wszakże tani długoterminowy kredyt dla wsi uruchomiło nowe, już sterowane przez Niemców Ziemstwo Poznańskie, a w działalności parcelacyjnej Bank Włościański nie odnosił sukcesów, zmienił specjalność i skoncentrował się na finansowaniu polskiego handlu i przemysłu. Pod zaborem rosyjskim Towarzystwo Kredytowe Ziemskie pokrywało szczelnie potrzeby regionu Królestwa Kongresowego. Poza nim funkcjonował polski w swym składzie Wileński Bank Ziemski, założony w 1872 r., kiedy to równocześnie założono na terenie Rosji przeduralskiej dziewięć analogicznych banków i nie wypadało odmówić zgody na inicjatywę Polaków. Była to placówka finansowo potężna - obieg jej listów zastawnych sięgał swą wartością ponad połowy wartości listów zastawnych warszawskiego Towarzystwa Kredytowego Ziemskiego przed Pierwszą Wojną Światową. W Polsce niepodległej Wileński Bank Ziemski musiał ograniczyć swój zasięg, poniósłszy przy tym ogromne straty - odpadły bowiem wszystkie lokaty w nieruchomościach na ziemiach, które znalazły się poza obrębem państwa polskiego; przetrzymał jednak te straty, i to z większym powodzeniem, niż lwowski Akcyjny Bank Hipoteczny.

Załamała działalność emisyjną obu tych polskich banków hipotecznych dopiero inflacja lat dwudziestych. Oba musiały po niej ograniczyć się do operacji krótkoterminowych, które uprzednio były dla nich interesem ubocznym. Dawnej swej pozycji nie odzyskały już nigdy. Zabezpieczenia dla listów zastawnych banków hipotecznych

Co różniło autentyczny akcyjny bank hipoteczny od ziemstwa czy towarzystwa kredytowego, już wiemy: zabezpieczał on wartość emitowanych przez siebie listów zastawnych nie tylko hipotekami na nieruchomościach dłużników, a więc spłatą ich zadłużeń, ale - poza kapitałem rezerwowym - także swoim kapitałem zakładowym, na który składały się akcje udziałowców. Tak w tym biznesie zastąpiono solidarną odpowiedzialność członków towarzystwa kredytowego. W Niemczech akcyjne banki hipoteczne do roku 1896 mogły emitować listy zastawne bez żadnych ograniczeń, przy regulacji lokalnymi tylko przepisami, i w Niemczech rzeczywiście zdominowały one zupełnie rynek kredytu hipotecznego. Było ich przed Pierwszą Wojną Światową kilkadziesiąt (dokładnej liczby nie udało mi się ustalić) i dwie trzecie niemieckich listów zastawnych pochodziło właśnie od nich. Dotknęła również i te banki po Pierwszej Wojnie Światowej klęska hiper-inflacji lat dwudziestych. Jednakże niemieckie akcyjne banki hipoteczne, podobnie jak potem Credit Foncier, koncentrowały się głównie na kredycie miejskim, tak więc na rynku kredytu rolnego panowały nadal ziemstwa. Rywalizowały tylko ziemstwa z bankami na rynkach kapitałowych w lokowaniu swych listów zastawnych. Tu warto przypomnieć, że na każdą nieruchomość można było zaciągnąć więcej niż jeden dług zabezpieczony hipoteką na niej. I miasta niemieckie przed Pierwszą Wojną Światową spostrzegły, jak bardzo zabagniły się stosunki finansowe w sferze operowania tymi obciążeniami... Sprytni lub - nieświadomi właściciele realności miejskich zaciągali na drugą hipotekę krótkoterminowe, wypowiadalne, czyli wymagalne długi do wysokości czasami wręcz 90 proc. wartości danej nieruchomości. To przy pierwszeństwie prawa wierzytelności z hipoteki pierwszej odstręczało ew. kredytodawców, czyli banki, od ryzyka zabezpieczenia drugą hipoteką. Miasta niemieckie zaczęły wtedy tworzyć miejskie instytucje hipoteczne dla konwersji przynajmniej hipoteki pierwszej na amortyzacyjną, niewypowiadalną, tj. na dług umarzalny stopniowo - co miało zmniejszyć obciążenie nieruchomości bieżącymi płatnościami. Przyszła jednak wojna i trudno ocenić skuteczność tych operacji. Podjęto je i tak dosyć późno, choć już w roku 1893 władze Prus sugerowały miastom takie rozwiązanie... Specjalna łączna ustawa ogólno-niemiecka z r. 1899, Hypothekenbankgesetz, regulująca działalność banków hipotecznych, przyszła za późno, ale podsumowała całe europejskie doświadczenie. Stała się ustawą wzorcową, naśladowaną potem przez wiele krajów, także przez ustawodawstwo polskie (rozporządzenie Prezydenta RP o prawie bankowym z 17 marca 1928 r.). Wymagała dla założenia banku uzyskania koncesji, wyznaczała minimum kapitału zakładowego i maksimum (procentowe) opożyczenia nieruchomości (do 50 proc. wartości), określała zasady szacunku ich wartości (taksacji), podstawy emisji listów zastawnych i obligacji komunalnych w proporcji do pokrycia w hipotekach i do kapitałów własnych, faktycznie wpłaconych (nie więcej, niż 15 razy ponad jego wysokość), zakres dopuszczalnych czynności bankowych. Kontrolę nad legalnością działania banku powierzała specjalnemu urzędnikowi państwowemu, nazwanemu "powiernikiem" (Treuhaender); uczestniczył on w posiedzeniach zarządu banku i kontrasygnował obligacje emitowane przez bank.

Procesy koncentracji w Niemczech

Na inflację powojenną akcyjne banki hipoteczne Niemiec zareagowały - dość późno zresztą - koncentracją. W r. 1921 zawarły odpowiednie porozumienie trzy banki hipoteczne Bawarii, a dwa banki pruskie utworzyły "Wspólnotę Interesów" (Interessengemeinschaft), która w następnych latach objęła i banki z Weimaru, Frankfurtu, Kolonii, z Niemiec zachodnich i północnych. Rada Wspólnoty, złożona z przedstawicieli banków-członków, miała prawo kontrolowania rachunkowości banków, decydowała o ew. zmianach kapitału zakładowego, o składzie zarządu banku, o emisji listów zastawnych i obligacji komunalnych, o nabyciu i zbyciu innych papierów wartościowych lub wartości majątkowych. Dywidendę każdy z banków-członków musiał wypłacać równą jak w całej Wspólnocie, a zyski jej szły do jednego pool'u, dzielone potem w proporcji do wysokości kapitału zakładowego banków-członków. Kiedy w drugiej połowie lat dwudziestych wróciła koniunktura, ze wszystkich zawartych "porozumień" utrzymała się tylko ta Wspólnota Interesów. Następna fala trudności gospodarczych, jeszcze przed Wielkim Kryzysem, doprowadziła z kolei do szeregu bardzo poważnych fuzji, które wzmocniły głównie jednak wspomnianą Wspólnotę - w 1930 r., u początku Wielkiego Kryzysu, należące do niej banki emitowały 45 proc. wartości listów zastawnych, wypuszczonych przez niemieckie akcyjne banki hipoteczne. Ale i tak było tych banków w roku 1930 jeszcze aż 33. Dodajmy, że po Pierwszej Wojnie Światowej niemieckie akcyjne banki hipoteczne stanęły w emisji listów zastawnych wobec nieoczekiwanej konkurencji. Po inflacyjnym załamaniu rynku długoterminowego kredytu hipotecznego i komunalnego państwo niemieckie utworzyło specjalną instytucję dla jego popierania, Deutsche Rentenbankkreditanstalt, Niemiecki Urząd Kredytu Bankowo-Hipotecznego. Nie miał on udzielać i nie udzielał sam kredytów zabezpieczonych hipotecznie. Pożyczał jedynie instytucjom kredytowym, ale opierając się na zabezpieczeniu z ich strony (ich hipotekami, ich własnymi listami zastawnymi lub obligacjami komunalnymi), emitował na pokrycie tych pożyczek własne obligacje. Te zaś obligacje cieszyły się znacznie większym zaufaniem rynku, przede wszystkim - zagranicznego. Akcyjne banki hipoteczne Niemiec też starały się lokować swe listy zastawne zagranicą. Ich papiery dzięki wysokiemu oprocentowaniu szły wcale nieźle, nawet w Ameryce. Padły dopiero w roku 1931, kiedy Wielki Kryzys na dobre ogarnął Niemcy i amerykańscy posiadacze niemieckich papierów wartościowych w panice rzucili je do sprzedaży w samych Niemczech (rynek francuski zamknął się w tym momencie dla niemieckich papierów wartościowych, ale z przyczyn już politycznych). Bankowy kredyt hipoteczny a inne źródła kredytu

Na czym polegała przewaga długoterminowego kredytu hipotecznego, udzielanego przez banki, nad kredytem udzielanym przy zabezpieczeniu hipotecznym przez inne instytucje kredytowe? Odpowiedź na to pytanie przesądza o celowości zakładania banków hipotecznych w ogóle. Stopa procentowa zależy od zmian na rynku kapitałowym i każda normalna instytucja kredytowa, czy to bank depozytowo-kredytowy, czy kasa oszczędności, musi regulować oprocentowanie swoich kredytów stosownie do tych zmian i może od swoich dłużników hipotecznych zażądać np. wyższych odsetek. W przypadku runu na kasy teoretycznie może nawet zażądać od swych

dłużników przyspieszonej spłaty części lub całego kapitału. Innymi słowy, może wypowiedzieć warunki kredytu. Jest to więc kredyt wymagalny, wypowiadalny, czyli w dawnym języku handlowym - "wypowiedzialny". Bank hipoteczny emituje listy zastawne, obligacje w określonej części umarzane corocznie, jego wierzyciele nie mogli mu ich wypowiedzieć, a co za tym idzie, w razie ogólnej podwyżki stopy procentowej bank będzie nadal płacił takie oprocentowanie, do jakiego się zobowiązał; w konsekwencji, nie musi podwyższać oprocentowania od pożyczek już przyznanych, i co za tym idzie - nie może wypowiedzieć dłużnikom warunków kredytu. Jeżeli stopa kredytowa spada, bank hipoteczny może obniżyć oprocentowanie swych obligacji jedynie wobec nowo-emitowanych listów zastawnych; w stosunku do tych, które już wypuścił, może obniżyć je tylko wobec tych właścicieli listów zastawnych, którzy się na to zgodzą, innych spłacając gotówką, by emitować nowe, niżej oprocentowane; w ślad za tym może obniżyć i oprocentowanie pożyczek dłużnikom. Zrobi to jednak tylko przy zarysowującej się długofalowej perspektywie utrzymania się niskiej stopy procentowej (analogicznie, vice versa, wysokiej), ponieważ rynek faluje i przy kredycie długoletnim zwyżki i spadki stopy procentowej zwykle się kompensują. Drugi element przewagi banków hipotecznych, zaznaczający się zwłaszcza w XIX wieku, to oprocentowanie pożyczek z reguły niższe od oprocentowania kredytu w jakichkolwiek innych instytucjach kredytowych. Było ono możliwe dzięki udzielaniu pożyczek nie w gotówce, a w listach zastawnych emitowanych przez bank. Jeśli kurs giełdowy danych listów zastawnych nie sięgał ich wartości nominalnej, dłużnik dostawał do ręki tyle, na ile opiewał ich kurs. Jeśli więc listy zastawne szły na giełdzie po kursie, załóżmy, 99,1 proc., to zaciągając pożyczkę w wysokości nominalnej wartości listu, dłużnik otrzymywał realnie od banku o te 0,9 proc. mniej, czyli, że płacił w rzeczywistości procent wyższy, niż formalne oprocentowanie pożyczki w wysokości, powiedzmy, 4 proc., płacił bowiem 4,036 proc. Wszelako było to mniej, czasem wręcz znacznie, niż w innych instytucjach kredytowych. Możliwości konwersji

Ta przewaga niewypowiadalnych, czyli niewymagalnych długów hipotecznych uczyniła listy zastawne najkorzystniejszą formę długoterminowego kredytu hipotecznego, stąd w wielu państwach europejskich jeszcze przed Pierwszą Wojną Światową specjalne ustawy wręcz ułatwiały konwersję wyżej z reguły oprocentowanych, wypowiadalnych długów hipotecznych na niewypowiadalną formę długów, zaciągniętych w listach zastawnych. Niespodziewaną przewagę listy zastawne wykazały po katastrofie hiper-inflacji, w trakcie powrotu do zdrowej marki w Niemczech lat dwudziestych. Rewaloryzacja wszelkich obligacji sprzed Pierwszej Wojny Światowej, a ściślej - sprzed 30 czerwca 1920, Altbesitz, "starego portfela", a tym bardziej - obligacji "nowego portfela", Neubesitz, wywołała, jak i w Polsce sławna lex Zoll, niemało rozgoryczenia i wściekłości. Tymczasem listy zastawne rewaloryzowano stosownie do ich pokrycia zrewaloryzowanymi hipotekami, te zaś dawały się przeliczyć w swej oryginalnej wersji na określony, ten sam przecież procent wartości nieruchomości. Nie uchroniło to posiadaczy listów zastawnych pruskich ziemstw przed dużymi wcześniejszymi stratami, wywołanymi, jak sądzę, tymi samymi procesami, które obserwowaliśmy w Polsce wczesnych lat dwudziestych. Teza, że powodem ich był niedostatek uprawnień ziemstw co do

uprawiania czynności bankowych w szerszym zakresie, jest mocno dyskusyjna. Polskie Towarzystwo Kredytowe Ziemskie też takich uprawnień nie miało, zaś upadek jego listów zastawnych jasno sam się tłumaczy: ziemianie, członkowie Towarzystwa, okazali się nielojalni wobec niego i siebie wzajem, po prostu – nie uczciwi, spłacając w przyspieszonym tempie swoje zobowiązania gotówką, pieniędzmi o coraz niższej wartości, władze zaś Towarzystwa, jak władze ziemstw pruskich, nie wykazały się ani umiejętnościami, ani wolą zapobieżenia temu procederowi odpowiednimi decyzjami. Straciły głowy wobec nieznanego od ponad stu lat zjawiska. Mogły ustalić bieżące przerachowywanie wszelkich zobowiązań wedle pierwotnego procentu obciążenia wartości majątku i co najwyżej żądać spłaty w zbożu, jak to uczyniono na terenie Wielkopolski, albo zastosować "klauzulę złota". Mój dziadek, „rachmistrz” Towarzystwa i jego patriota, syn solidnego kiedyś dłużnika, zmarł wtedy, 64-letni, nie na „hiszpankę”, epidemię grypy, ale z przejęcia nieuczciwością współczesnych sobie dłużników Towarzystwa… Jeśli papiery wartościowe Towarzystwa po ustabilizowaniu złotego odzyskały później wiarygodność i pozycję giełdową, całą zasługę przypisać trzeba ponad stuletniej tradycji zaufania, które na rynku papierów wartościowych o stałym oprocentowaniu liczy się czasem bardziej niż bieżąca płynność. Państwo a długoterminowy kredyt hipoteczny

W większości państw, których doświadczenie w tej dziedzinie warto rozważać, władze państwowe świadomie i planowo popierały długoterminowy kredyt hipoteczny, i to nawet w krajach takich, jak Anglia, ojczyzna leseferyzmu, czy też Stany Zjednoczone. W Ameryce z inicjatywy prezydenta Wilsona powołano do życia specjalną ustawą wzorowane na organizacji ziemstw niemieckich federalne banki kredytu rolnego, Federal Farm Loan Banks, których działalność koordynował Federalny Urząd Kredytu Rolnego, Federal Farm Loan Board. Podobną specjalną ustawą stworzyła ziemski bank hipoteczny w 1928 r. Anglia - Agricultural Mortgage Corporation, Rolną Korporację Hipoteczną. W roku 1938, kiedy kredytowanie budownictwa w USA ciągle jeszcze nie mogło się podnieść z Wielkiego Kryzysu, uruchomiono w ramach „New Deal’u” Roosevelta - Federal National Mortgage Association, Federalne Ogólnokrajowe Stowarzyszenie Hipoteczne, zwane skrótowo, a pieszczotliwie – Fannie Mae. Wzorem dla niej był, jak sądzę, Deutsche Rentenbankkreditanstalt. Fannie Mae też miała dostarczać rządowych pieniędzy bankom lokalnym na kredyty hipoteczne dla podupadłego budownictwa, przywrócić płynność na tym rynku. Środki z Fannie Mae pozwalały bankom obciążać swoje kredyty niskim oprocentowaniem, a że zagraniczni inwestorzy chętnie lokowali swe pieniądze w korporacji z gwarancjami rządowymi, czyli pewnością tych lokat, nawet przy jeszcze niższym oprocentowaniu – Fannie Mae zarabiała na tym i jej papiery cieszyły się dużym popytem. Kupowała obciążenia hipoteczne od uznanych kredytodawców i dodając do nich swoją za nie odpowiedzialność, mogła je sprzedawać na rynku wtórnym. W roku 1968, kiedy budżet USA potrzebował pieniędzy na wojnę w Wietnamie, prezydent Johnson wyprowadził Fannie Mae z listy pozycji budżetu, sprywatyzował ją i rozsprzedał prywatnym inwestorom, zapewniając jednak operacjom spółki zwolnienie od podatków i od nadzoru federalnego. Cofnął Fannie Mae rolę instytucji gwarantującej odpowiedzialność rządu za jej operacje, a tę odpowiedzialność przeniesiono na Government National Mortgage Association, nazwaną per analogiam Ginnie Mae. Fannie Mae została GSE, Government Sponsored Enterprise, Przedsiębiorstwem Sponsorowanym przez Państwo, i nadal - monopolistą. Żeby uniknąć dalszej monopolizacji rynku przez nią, utworzono drugie GSE – Federal Home Loan Mortgage Corporation, która została Freddie Mac, Federalną Korporację Mieszkaniowego Kredytu

Hipotecznego. Dziś obie one kontrolują ok. 90% rynku kredytu hipotecznego w USA, z olbrzymimi wręcz aktywami (sama Fannie Mae miała w 2008 r. 882,5 mld dol., czyli więcej niż Citigroup, pierwszy bank listy światowej). Nim doszło w roku 2007 do załamania rynku budownictwa indywidualnego w USA, obie korporacje pod naciskiem administracji Clintona starały się rozszerzać możliwości nabywcze drobnych i średniej klasy przyszłych właścicieli. Już jednak w roku 2003 śledztwo Departamentu Sprawiedliwości i SEC, Securities and Exchange Commission, Komisji Papierów Wartościowych i Giełdy, wykryło błędy w rachunkowości Freddie Mac rzędu 4,5 do 4,7 mld dolarów. W roku 2006 Federal Housing Enterprise Regulatory Reform Act, Federalna Ustawa o Regulacyjnej Reformie Przedsiębiorczości Budowlanej, wskazała, że zyski Fannie Mae były „iluzjami świadomie i systematycznie tworzonymi przez najwyższe władze spółki”. Nie tu miejsce na opowieść o zawirowaniach, wywołanych nieopatrzną polityką kredytową banków, zwiększających obroty bez oglądania się na przyszłość, i gospodarką samej Fannie Mae, dość, że Fannie Mae straciła kontrolę nad rynkiem tych kredytów, a sami jej menedżerowie stracili umiar w swej pożądliwości i kontrolę nad nią (zmuszono ich do zwrotu olbrzymich pieniędzy). Tak czy inaczej, nie jest to model do polecenia w krajach europejskich. Państwo polskie a długo terminowy kredyt hipoteczny

Polska międzywojenna, planując przebudowę swego ustroju rolnego i przeprowadzając reformę rolną, powołała do życia już w r. 1921 Państwowy Bank Rolny dla zapewnienia emisyjnego kredytu hipotecznego także rolnictwu chłopskiemu (oczywiście, działalność emisyjną w sferze długoterminowego kredytu hipotecznego PBR mógł podjąć dopiero po przezwyciężeniu klęski inflacji i ustabilizowaniu złotego, w r. 1925). Anglia, zwróćmy uwagę, nadawała różnorakie przywileje nabywcom obligacji państwowych, zwłaszcza zaś różne ulgi podatkowe i możliwość płacenia podatków obligacjami o niskim kursie -wedle ich cen nominalnych. Analogicznie, Królestwo Polskie nadało było listom zastawnym Towarzystwa Kredytowego Ziemskiego kurs przymusowy, zrównując je z pieniądzem w obiegu, co wzbudziło zresztą chwilowo gorące protesty. Towarzystwom kredytowym ziemskim i miejskim współczesne państwa, które ich aktywność popierały, udzielały bardzo ważnego prawa - prawa samodzielnej egzekucji wierzytelności bez udziału organów sądowych. Oznaczało to nadanie tym towarzystwom, jako organizacjom nie obliczonym na zysk, statusu osób prawa publicznego i przekazanie im określonych prerogatyw aparatu państwowego. Takich przywilejów nie można było jednak przyznać akcyjnym bankom hipotecznym jako podmiotom prawa prywatnego (pominę bzdurę polskiego prawa bankowego, które artykułem 35 ust. 2 przyznawało bankom - na szczęście, do czasu - uprawnienia osób prawa publicznego). Pewnym podstawowym trudnościom rynku papierów wartościowych o stałym oprocentowaniu państwo jednak zaradzić nie mogło. W warunkach ciasnoty na rynku kapitałowym, czyli przy braku wolnych kapitałów, rozwijać się musiał wyścig do zaufania inwestorów, konkurencja, w której papiery słabszych emitentów, nawet wiarygodnych, nie miały szans. Znajdowano lekarstwo na to w opisanej tu już koncentracji, a także - w gwarancjach państwa. Nie rozszerzało to rynku, ale pozwalało wydrenować to, co było dostępne. Ciasny rynek pociągał za sobą konieczność wysokiego oprocentowania emitowanych papierów. W Polsce międzywojennej po przełamaniu inflacji, ale po zachwianiu złotego w roku 1927, na porządku dziennym było oprocentowanie w wysokości 8 proc., czyli w wysokości dawnego, przed

Pierwszą Wojną Światową, oprocentowania kredytu krótkoterminowego; listy zastawne niektórych towarzystw kredytowych miejskich oprocentowywano nawet na 10 proc. To zwrotnie oznaczało wyższe oprocentowanie udzielanych kredytów, a więc ograniczenie aktywności kredytowej. W rzeczywistości zaś obciążenie kredytów udzielanych w samych listach zastawnych było jeszcze wyższe, bo kursy tych papierów nie sięgały przecież wartości nominalnej. Przy wspomnianej ciasnocie rynku warszawskie Towarzystwo Kredytowe Miejskie żądało, by pożyczkobiorca co najmniej przez 3 miesiące wstrzymywał się przed ich sprzedażą! W tej sytuacji, podobnie, jak w innych krajach Europy, wkroczyło państwo i w r. 1933 ustawą "konwersyjną" ograniczyło oprocentowanie pożyczek do tradycyjnych wysokości, właściwych długoterminowemu kredytowi hipotecznemu. Musiało to automatycznie obniżyć wysokość oprocentowania emitowanych obligacji i listów zastawnych; niestety, nie dysponuję danymi, ukazującymi, jak wpłynęło to na rynek i sprzedaż nowoemitowanych papierów. Nie sądzę, by wystarczyło dla jego uzdrowienia. Bezpieczeństwo papierów wartościowych

W pewnych przypadkach - państwo samo kłopoty stwarzało. Państwa europejskie po raz pierwszy od epoki asygnat z końca XVIII i początku XIX wieku same zachwiały w XX stuleciu rynkami pieniężnymi w swoich krajach: drukowały bez umiaru pieniądze i dla łatania budżetów zaciągały gigantyczne długi kolejnymi emisjami swoich obligacji, tracących przy tym wartość z każdą transzą banknotów drukowanych ponad miarę równowagi. Jednocześnie poza jednorazowymi regulacjami, dotyczącymi podstaw przerachowania zobowiązań, państwo nigdzie nie stworzyło mechanizmu systematycznych korekt zobowiązań w miarę procesu inflacyjnego - mimo że proces deprecjacji pieniądza zachodził także w wolnych praktycznie od skutków wojny Stanach Zjednoczonych. Przed Drugą Wojną Światową, mimo wczesnych bardzo alarmów Irvinga Fishera, uparcie traktowano inflację jako wypadek przy pracy, jako błąd techniczny, błąd nieuwagi, którego przy większej solidności banków centralnych dałoby się uniknąć. To podejście, rzecz zabawna, obowiązuje w praktyce do dzisiaj i do dzisiejszego dnia na całym świecie prowadzi się rachunkowość tak, jakbyśmy mieli do czynienia ze stałą wartością pieniądza. W przypadku długoterminowego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu podważa to, podkreślmy, wszelką szansę na wiarygodność jego instytucji. Na kontynencie przyznawano papierom wartościowym o stałym oprocentowaniu przywilej bezpieczeństwa pupilarnego (prawnego). To pojęcie, pochodzące z rzymskiego jeszcze obowiązku najwyższej dbałości, ciążącego na zarządcy majątku sieroty, dziś w postsocjalistycznych stosunkach polskich zapomniane (nie uwzględniła go ani Wielka Encyklopedia Powszechna, ani encyklopedia prawa "Wiedzy Powszechnej", ani nowa encyklopedia PWN, której patronowała „Gazeta Wyborcza”), oznaczało, że ktoś lokujący swoje środki w określonych papierach mógł liczyć na stuprocentowe bezpieczeństwo takiej lokaty, na stuprocentową wypłacalność emitenta. W Polsce okresu międzywojennego prawo bankowe przypisywało walor bezpieczeństwa pupilarnego: a) papierom wartościowym, emitowanym przez państwo i przez państwo gwarantowanym, b) obligacjom Polskiego Banku Komunalnego i Komunalnego Banku Kredytowego jako organów systemu oszczędnościowego,

c) listom zastawnym, emitowanym przez towarzystwa kredytowe ziemskie, towarzystwa kredytowe miejskie i banki hipoteczne, zabezpieczonym dwoma trzecimi wartości własności rolnej lub połową (pierwszą!) wartości nieruchomości miejskiej. Zaznaczmy, że osoby prawa publicznego - znów pojęcie zanikłe w naszych postsocjalistycznych stosunkach prawnych - nie mogły lokować swych środków w innych papierach, niż właśnie papiery o bezpieczeństwie pupilarnym. Dotyczyło to więc m.in. fundacji, które nie mogły, jak dzisiaj, dokonywać ze swoimi środkami kombinacji narażających je na ryzyko strat. Poza osobami prawa publicznego takie zobowiązanie dotyczyło też, co nie wymaga komentarza, funduszów zarządzanych w imieniu osób ubezwłasnowolnionych. Wnioski ogólne dla obecnej sytuacji w Polsce

Dziś mamy w Polsce przed sobą, i to wszędzie, gdzie są jacyś właściciele nieruchomości, na wsi i w mieście, szansę odbudowy długoterminowego kredytu hipotecznego. Wtedy uratowała się dzięki Lubeckiemu własność szlachecka. Dziś - własność chłopska i własność miejska, ta prywatna i ta komunalna, mogą mieć własne źródła taniego długoterminowego kredytu hipotecznego na potrzeby rozwoju. Jednego to wymaga bezwarunkowo: uporządkowanych "ksiąg wieczystych", uporządkowanych stosunków własnościowych. Grunty nie oznaczonej powierzchni i granic, parcele miejskie i domy nie wiadomo do kogo należące, nie wchodzą w rachubę jako podstawa dla tego systemu kredytowego. Jeśli zrobimy ostatecznie porządek w prawodawstwie hipotecznym, pokancerowanym, i to chaotycznie, w epoce "socjalizmu", jeśli zrobimy porządek w hipotekach miejskich, likwidując bezpodstawne wpisy na korzyść „socjalistycznych” użytkowników i „właścicieli”, wtedy jedno-budynkowa spółdzielnia lub spółka wcale nie najbogatszych mieszkańców będzie mogła - jako właściciel nieruchomości lub dzierżawca „wieczysty”, uwidoczniony w księgach hipotecznych - być członkiem miejskiego towarzystwa kredytowego lub też obciążyć swoją nieruchomość w banku hipotecznym i w ten sposób zdobyć pieniądze na remont kapitalny, pieniądze, których w żadnym trybie inaczej nie uświadczy, pieniądze do spłaty w ciągu dwudziestu lub nawet i trzydziestu lat... Dziś można zakładać księgi wieczyste nie tylko dla całych nieruchomości, ale także dla budynków i mieszkań. Z punktu widzenia starej rzymskiej tradycji prawa rzeczowego jest to oczywista herezja - wedle niego wszystko, co znajduje się na powierzchni gruntu danej nieruchomości, należy do niej, a więc w konsekwencji nie można ustanowić odrębnej hipoteki na samym budynku, czyli zastawić go, zabezpieczyć nim kredytu (a już tym bardziej – ustanowić hipoteki na mieszkaniu). Ale z austriackiego źródła przejęliśmy już przed wojną pewną bardzo pomysłową niemiecką innowację. Niemcy ustalili, że na gruntach państwowych czy też komunalnych można założyć dla budynku odrębną hipotekę i na trzydzieści do osiemdziesięciu lat udzielić praw właściciela hipotecznego komuś, kto ów budynek postawił lub kupił. Dzięki temu, kto budował na przykład mieszkania, nie wydawał dodatkowych wielkich pieniędzy na zakup działki, a urzędnicy miasta czy też Skarbu Państwa byli zwolnieni od podejrzeń, że biorą łapówki za sprzedaż gruntów publicznych. W obecnych warunkach Polski zapotrzebowanie na kredyt długoterminowy to kwestia kredytu komunalnego, kredytu dla średnich i dużych chłopskich gospodarstw rolnych oraz dla właścicieli nieruchomości miejskich lub innych podmiotów, gotowych inwestować w budynki mieszkalne, biurowe i handlowe na gruntach miejskich bądź państwowych (na zasadzie tzw. prawa zabudowy,

inkorporowanego przez nasze prawo rzeczowe z prawa niemieckiego). Innymi słowy, istnieje klientela dla takiego kredytu. Z drugiej strony, nie ma właściwie wolnego pieniądza, który by gotów był skonsumować emitowane obligacje lub listy zastawne. W Polsce rozwój przedsiębiorstw w ogromnej większości obywa się bez kredytów, rzec można - ze środków własnych ludności, i też 60 % dochodu narodowego Polski produkują średniej wielkości i drobne przedsiębiorstwa; kredyty bierze się w większości tylko obrotowe. Obligacje państwowe "psują" rynek, ponieważ nie uwzględniając postępów inflacji, rekompensują swoją finansową nieatrakcyjność przywilejami kursu przymusowego wobec systemu podatkowego. Jednakże: amatorska reforma systemu bankowego, która w r. 1988 "ubankowiła" PKO, zlikwidowała praktycznie system oszczędnościowy (ponieważ wielkiemu bankowi, jakim jest PKO BP, nie opłaca się obsługa drobnych wkładów). 65 proc. społeczeństwo przestało odkładać drobne oszczędności w ogóle - bo nie ma gdzie. Emisja listów zastawnych w drobnych odcinkach mogłaby więc liczyć na szeroką klientelę. Jednakże warunkiem powodzenia byłby własny system szacowania inflacji (wg. sprawdzalnego publicznie, podanego do publicznej wiadomości koszyka bieżących kosztów otrzymania), a co za tym idzie - oprocentowanie, choćby nawet niskie, ale dopiero powyżej wyniku corocznego przerachowania nominalnej wartości listów zastawnych (obligacji) stosownie do postępów inflacji. Nabywcom papierów z takiej emisji powinny przysługiwać pewne przywileje podatkowe, zaś instytucji emisyjnej - być może - przywileje egzekucyjne wobec dłużników. Cała ta problematyka, zauważę, wymagałaby porządnego, już nie fragmentarycznego uregulowania prawnego, opartego (wyjściowo) na wspomnianej niemieckiej Hypothekenbankgesetz, nowelizowanej, niestety, za czasów hitlerowskich. No i należałoby zadbać o zaprowadzenie hipotek tam, gdzie ich do dzisiejszego dnia nie ma... Wnioski bardziej szczegółowe - Kwestia mieszkaniowa jako łamigłówka

Posłużę się poniżej doświadczeniem i tekstem autorstwa mojego brata, Andrzeja Bratkowskiego, specjalisty od budownictwa. Kwestia mieszkaniowa to niewątpliwie pewnego rodzaju łamigłówka. Była nią pod koniec poprzedniego i z początkiem obecnego wieku, jest i teraz. Jeśli rząd chce się z nią zmierzyć, musi najpierw przedstawić społeczeństwu, z czym i rząd, i społeczeństwo mają do

czynienia. Rząd, a w nim minister budownictwa - w poprzednim ustroju był wszechmocnym szefem państwowego super-koncernu. Dziś minister jest tylko jednym z wielu organów administracji.. Problem nie tkwi w budownictwie. Problemem jest polityka mieszkaniowa państwa, z jej wielostronnym uwikłaniem - społecznym, gospodarczym i przestrzennym, także zaś ideologicznym i politycznym – na tyle, że rozstrzygnąć o niej może tylko cały rząd. Dlatego właśnie gabinet Hanny Suchockiej w 1993 roku przyjął na wniosek Andrzeja Bratkowskiego jako ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa kierunkowy dokument – „Nowy ład mieszkaniowy", już dla nowych wówczas warunków ustrojowych gospodarki rynkowej. Udało się w nim określić jako całość strategię i praktyczne metody rozwoju polskiego mieszkalnictwa. Rządowi następcy Hanny Suchockiej wybrali z tego tylko pewne fragmenty (np. dotyczące towarzystw budownictwa społecznego i wspólnot mieszkaniowych), nie mieli jednak tyle woli, czy może raczej odwagi, by rzecz w całości pociągnąć dalej (np. zlikwidować schedę kwaterunkową). Andrzej Bratkowski kierował przygotowaniem podobnie całościowego dokumentu w 2005 roku dla rządu Marka Belki:

należało uwzględnić i kontekst budżetu Unii Europejskiej na lata 2007-2013, i pewien w ogóle nowy dla Polski problem - spójności zagospodarowania całej europejskiej przestrzeni XXI wieku. Za niedawno minionego rządu nadal jednak usiłowano zbawiać mieszkalnictwo bez ujęcia całości problemu, uciekając od spraw konfliktowych, z pomysłami „na skróty" i kolejnymi obiecankami. Na placu boju pozostawał i pozostaje samotny odpowiedzialny wobec opinii publicznej minister właściwy dla spraw budownictwa. Od jego postawy i profesjonalizmu zależy co najwyżej, czy - reprezentując rząd wobec opinii publicznej – potrafi być w Radzie Ministrów skutecznym lobbystą kwestii mieszkaniowej. W dalszym ciągu bowiem przegrywa ona z różnorakimi interesami, ograniczona i barierami mentalnymi. W rezultacie np. od 15 lat nie możemy nawet oczyścić

prawnego i ekonomicznego przedpola dla rzeczywistego rozwoju mieszkalnictwa.

Oswoić się z czynszami

Warto przypomnieć tu, ile szkody zrobiły demonstracje na rzecz tzw. powszechnego uwłaszczenia, uwłaszczenia za darmo. Jeszcze dzisiaj odbija się to w Sejmie populistyczną czkawką wobec spółdzielczych zasobów mieszkaniowych, co naprawdę nie ma nic wspólnego z polityką społeczną, jako że chodzi jedynie o głosy wyborców. W mieszkalnictwie trzeba najpierw było, jeśli już, przywrócić ekonomiczny charakter powstawaniu, dystrybucji i korzystaniu z mieszkań. Nie w trybie zwykłego „urynkowienia”, bo to by oznaczało, że państwo ma się po prostu wycofać i pozostawić ten proces tylko wolnemu rynkowi. To jednak w dającej się przewidzieć przyszłości nie da się przy naszym poziomie zamożności i uwarunkowaniach cywilizacyjnych zrobić. Chodzi więc o to przynajmniej, żeby reguły ekonomii funkcjonowały jednak we wszystkich fazach tworzenia i użytkowania mieszkań. Wspomniany wyżej minister robił w swoim czasie wszystko, by czynszowe oswajanie naszego mieszkalnictwa z gospodarką rynkową nie trwało dłużej niż dwa lata. Sejm w swojej łaskawości wydłużył ten okres do końca 2004 roku. Pod rządem Belki Andrzej Bratkowski próbował uporządkować wreszcie politykę czynszową, o tyle chociaż, o ile wpływ na nią mają władze publiczne. Tym bardziej, że w Strasburgu Polska przegrywała wówczas i zresztą nadal przegrywa procesy z ludźmi, których kiedyś pozbawiono własności, a dzisiaj zmusza się do świadczenia usług mieszkaniowych na zasadach nie mających żadnego związku z realnymi kosztami wynajmu. Ostatecznym skutkiem takiej polityki jest m.in. ogromna dekapitalizacja substancji

mieszkaniowej w Polsce. Oczywiście dziś trudno liczyć, że państwo polskie wypłaci właścicielom kamienic czynszowych odszkodowania, które by ich zadowoliły. Ich roszczenia są jednymi z wielu, na które nas - jako społeczeństwa, jako podatników - nie stać. Ale kary już zasądzone w Strasburgu musimy zapłacić. Dlatego należało szukać cywilizowanego rozwiązania tego problemu. Sprawa skończyła się, jak się skończyła. Rząd miał poparcie w wyrokach Trybunału Konstytucyjnego, ale prawo- i lewostronni bolszewicy w Sejmie przegłosowali taką ustawę mieszkaniową, że nadal będziemy przegrywać tego typu procesy. A dopóki nie rozwiąże się spraw związanych z dawnym kwaterunkiem, nie można w sensie ekonomicznym myśleć o efektywnym popycie mieszkaniowym. Hasło powszechnego uwłaszczenia motywowała polityka. A jako budownictwo mieszkaniowe traktuje się u nas wyłącznie budowę domów i mieszkań na własność, nie zauważając, że w Polsce jest to rynek dosyć ograniczony, obejmujący do 20 - 25 % społeczeństwa, klientów, zdolnych wyłożyć lub spłacić z kredytu zakup własnego domu bądź mieszkania. Na własność buduje się po świecie wille, samodzielne domki jednorodzinne, nie mieszkania, które można zmieniać (przeciętny Amerykanin zmienia miejsce pobytu w ciągu życia sześć razy). Rynek bywa ograniczony nawet w USA: deweloperzy rozczarowali się, pozostając rok przed załamaniem giełdowym z niesprzedanymi

pięknymi domami w hrabstwie Loudun blisko Waszyngtonu; nie było już więcej nabywców mimo obniżenia cen o 20 %. Rynek się nasycił i ceny musiały dalej spadać; to była zapowiedź załamania popytu, przesilenia giełdowego i spadku wartości pieniądza. Europa jest w lepszej sytuacji o tyle, że budować lub kupować mogą całe związki przyszłych mieszkańców, zorganizowanych w spółdzielnie lub spółki cywilne, korzystając z kredytu długoterminowego nie pod naciskiem natychmiastowej spłaty. Polski zaś rynek budownictwa mieszkaniowego to nieograniczone zapotrzebowanie na mieszkania czynszowe. Niestety, „realny socjalizm” odkrył w spółdzielniach budownictwa mieszkaniowego, odradzających się wzorem WSM po roku 1956, sposób na ratowanie pustego rynku zwykłych towarów - nadmiar pieniądza odpływał do budownictwa mieszkaniowego mimo jego „gomułkowskiego”, kajutowego standardu. „Realny socjalizm” sprzedawał ciasne mieszkanka na własność, żeby zdjąć z rynku „nawis inflacyjny”. Zostawił nam mieszkanie jako lokatę oszczędnościową, na dobitek niezbyt pewną, bo nie wiemy, jakie mieszkanie i gdzie będzie dobrą lokatą, a zwłaszcza - jak długo. W gospodarce rynkowej ciasne mieszkanko, parę kajut, jako lokata jest ekonomicznym nonsensem. Niemniej w czasach demokracji polityka z programem powszechnego uwłaszczenia utrwaliła tylko w społeczeństwie mit własności jako jedynej gwarancji dostępu do mieszkania, każdy więc „musi" mieć mieszkanie na własność, bez względu na poziom zamożności. Mimo że potrzebę

dachu nad głową zaspokoiłby – znacznie taniej! - wynajem mieszkania, zamiast kupowania go na własność. Niestety, rynkowy wynajem zablokowała na długie lata przedobrzona regulacja ochrony lokatorów, znów dla głosów wyborców, i kółko się zamyka. W tak obłąkanym modelu posiadanie mieszkania na własność rzeczywiście staje się jedynym racjonalnym rozwiązaniem. W konsekwencji ludzie mogą poszukiwać pracy tylko w okolicy już posiadanego na własność mieszkania, zamiast szukać mieszkania do wynajęcia w pobliżu miejsca zatrudnienia. Ogranicza to mobilność na rynku pracy i podtrzymuje bezsensowne bezrobocie. Ze swą wiedzą o mechanizmach funkcjonujących w zdrowej gospodarce, a także z określonymi osobistymi doświadczeniami, Andrzej Bratkowski, sprawując funkcję ministra, usiłował przekonywać posłów, że wszystko jedno, ile byśmy pieniędzy publicznych wpompowali w popsuty mechanizm polskiego mieszkalnictwa, nie rozwiąże to problemu. Dopóki nie zracjonalizuje się

popytu - a to jest możliwe tylko na wolnym rynku - zawsze będziemy mieli nieefektywną

alokację (mieszkań, działek budowlanych, lekarstw, łóżek szpitalnych itd.). Np. Warszawa jest właścicielem ok. 100 000 mieszkań komunalnych i buduje następne. Mimo to stoi wobec nierozwiązywalnego problemu kilkuset czy tysiąca kilkuset rodzin „bezdomnych" z tytułu ubóstwa, eksmitowanych z przydzielonych im dawniej lokali.

Stan błogiej nieodpowiedzialności

Kolejny element bzdurnej układanki to mieszkania kwaterunkowe. Gminy za grosze je wyprzedają aktualnym użytkownikom. Tak stworzyliśmy kolejny problem: powstała klasa właścicieli-

nędzarzy, których na kupno „swojego" mieszkania było jeszcze jakoś stać, ale na jego

utrzymanie - nie mówiąc o remontach - już nie. Nie tylko finansowo, ale i mentalnie. Ilu spośród udziałowców licznych dziś wspólnot mieszkaniowych rzeczywiście poczuwa się do odpowiedzialności za stan techniczny budynku, w którym mieszka? Każdy ogląda się na innych, a najchętniej, z przyzwyczajenia, na komunalną władzę, w stanie błogiej nieodpowiedzialności - aż przyjdzie podejmować bardzo trudne decyzje i zobowiązania finansowe. Wówczas okaże się nagle, co taka „własność" jest warta.

Na Zachodzie udaje się rozwiązywać i takie problemy. Jeden ze sposobów polega na tzw.

odwróconej hipotece: bank daje właścicielowi na konserwację i remont pożyczkę hipoteczną na dożywocie, a po jego śmierci przejmuje mieszkanie i sprzedaje na wolnym rynku. U nas ochrona lokatorów uniemożliwia takie rozwiązanie, bo lokator jest święty i nie do ruszenia. A jeśli bank nie ma żadnej pewności, że ostatecznie dostanie to, za co zapłacił - takiej pożyczki oczywiście nie udzieli. Bardzo wielu domów nie remontowano u nas od kilkudziesięciu lat. W najgorszym stanie są budynki z czasów Bieruta i Gomułki oraz generalnie na ziemiach zachodnich. Część z nich da się jeszcze uratować, inne taniej będzie zburzyć. Nikt nie wie jednak, ile jest domów wymagających takiej decyzji, jakie są wzajemne proporcje obu tych kategorii, ani ile pieniędzy potrzeba na remonty. Ani – skąd, z jakiego źródła i kto miałby je wziąć czy dostać. Byłoby nam łatwiej, gdyby rynek funkcjonował choćby w niewielkim fragmencie kompleksu lokali wynajmowanych. Dziś wobec administracyjnej reglamentacji czynszów nie mamy podaży

tanich mieszkań do wynajmu. Ludzie, którzy okazyjnie kupili „swoje” mieszkania, nie mogą ich sprzedać, bo nie mają się dokąd wyprowadzić i w efekcie nie mieliby gdzie mieszkać. Mamy więc teoretycznie ogromny majątek, ale niemal całkowicie wyłączony z obiegu gospodarczego. Tego problemu nie da się rozwiązać samymi rządowymi decyzjami. Wymaga on szerokiej dyskusji, opartej na szeroko upowszechnionych, merytorycznych informacjach.

Gdzie budować

Bez uporządkowania tego wszystkiego nie ma co myśleć o rozwiązaniu problemów, które stoją przed polskim budownictwem mieszkaniowym. Bo na dobitek w Warszawie nie ma gdzie budować. Ba, w Polsce nie ma gdzie budować! Jeśli chcemy zrównać standard naszego mieszkalnictwa z krajami Europy Zachodniej (a przecież chcemy), musimy wybudować 4 do 6 milionów mieszkań. Perspektywą realną z technicznego punktu widzenia jest 20-25 lat - i tak zapewne będzie. Ale żeby zdać sobie sprawę, co znaczą te miliony mieszkań, należy to przełożyć na konkrety, czyli np. na 200

000 hektarów uzbrojonych gruntów budowlanych. Pod same domy! Nie licząc infrastruktury,

zatem bez ulic, ratuszy, kościołów, szkół i muzeów.

Tutaj pojawiają się dalsze pytania, nad którymi nikt się poważnie nie zastanawia. Zagęszczamy istniejące miasta, czy budujemy nowe? Osiem dodatkowych Warszaw, kilkaset Kielc, czy kilkanaście tysięcy Ełków? W praktyce to jest raczej pytanie o wybór: zagęszczanie miast czy ich ekspansja. I jak to robić? W dzisiejszym stanie prawnym i przy obecnych stosunkach własnościowych nie dałoby się wybudować nawet Podkowy Leśnej, cóż dopiero mówić np. o podwojeniu zasobu mieszkaniowego naszej stolicy. Oznacza to wszystko tworzenie jakiejś nowej polskiej wyobraźni przestrzennej - z perspektywą racjonalnego układu komunikacyjnego, który przełamie dziedzictwo zaborów. Tak, bo nadal mamy sieć kolejową, jak ją podyktowały zaborowe podziały. Przykłady? Budowa szybkiej kolei miejskiej od Górnego Śląska przez Kraków i potem wzdłuż lewego brzegu Wisły do Sandomierza - wraz z autostradą - zasiedliłaby prześliczne, zielone dolinki na tej trasie, dziś wyludniające się z braku nowych miejsc pracy... Dziś z Warszawy do Płocka, Włocławka i Torunia trzeba jeździć koleją okrężnym szlakiem przez Kutno, a szosa na prawym brzegu Wisły jest szosą prawie lokalną - i tu zarówno szybka kolej

miejska, jak autostrada, pozwoliłyby rozwinąć aglomerację warszawską i płocką w prawidłowym kierunku, skupiając osadnictwo nad rzeką, nad matką-Wisłą, zamiast na bezwodziach Mazowsza. Budowę szybkich kolei miejskich można wyposażyć w przywileje, jakie niegdyś Stany Zjednoczone przyznawały swoim Baltimore-Ohio czy Union Pacific - prawo przymusowego wykupu sąsiadujących działek, tak, by je potem sprzedawać wedle wartości, jaką uzyskają dzięki dojazdowi kolejowemu. Można ewentualnie oddać te budowy w ręce spółek zainteresowanych gmin miejskich i wiejskich...

Ile rządu

Co mógłby i powinien zrobić rząd? Przeforsować ustawę nakazującą wszystkim miastom w Polsce opracowanie perspektywicznych planów rozwoju, z uwzględnieniem wariantów zagęszczania lub ekspansji przestrzennej. Tyle że po drodze trzeba np. rozwiązać problem gruntów rolnych, które dziś, nie do wiary!, potrafią zajmować kilkadziesiąt procent powierzchni miast - Warszawy, Krakowa czy Poznania. Jesteśmy krajem, w którym uporczywie chroni się grunty rolne kosztem

rozwoju sieci osiedleńczej, a co zabawne, ludzie, mianujący się znawcami ekologii, z góry zgłaszają pretensje o zbytnią „terenochłonność" budownictwa mieszkaniowego. Tego problemu nie może rozwiązać urzędnik, sam i wedle swego uznania decydujący o warunkach odrolnienia każdego ara. To trzeba zrobić - i z sensem - na poziomie planu rozwoju całego państwa. Wspomniany wyżej minister usiłował namówić ministerstwo rolnictwa, żeby o przeznaczeniu

ziemi decydowały same gminy, przynajmniej w obecnych granicach administracyjnych miast, by nie paraliżowały ich rozwiązania prawne z czasów, kiedy mieliśmy z jednej strony „każdy kłos na wagę złota", a z drugiej puste półki. Niestety, nie udało się ani za pani premier Suchockiej, ani za premiera Belki. Wprawdzie np. minister Olejniczak sprzyjał takiemu rozwiązaniu, ale resortowi obrońcy polskiego rolnictwa niższego szczebla okazali się nie do pokonania. Podobny problem to ogródki działkowe, których władze na mocy obecnej ustawy są prawdziwym państwem w państwie – raz jeszcze z uwagi na kartki wyborcze, tym razem - działkowców. Mało kto dzisiaj pamięta, że to był ponad 100 lat temu pomysł na wyprowadzenie biednych ludzi z suteren na świeże powietrze. Kto dziś mieszka w suterenie i z tego tytułu potrzebuje świeżego powietrza? A jednocześnie w ciągu ostatnich 15 lat nie założono bodaj w Polsce ani jednego parku, zaś obrońcy środowiska naturalnego nie posadzili ani hektara lasów w kraju bardzo wylesionym - w Słowacji lasy zajmują 40% powierzchni kraju, w Czechach i na Białorusi 30%, w Niemczech 29%, w Polska 27,8%. Mniej lasów niż my mają tylko Litwa 26% i Ukraina 15,3%. Słaba pociecha. Szansa na boom budowlany

Jedynym dziś prawdziwym sprzymierzeńcem naszego mieszkalnictwa jest na razie demografia, bo każde mieszkanie po zmarłych oznacza poprawę. Na dłuższą metę nikogo to jednak nie zadowoli. Z pewnością wolelibyśmy w Polsce przyrost naturalny, a nie degresję; z drugiej strony byłoby dobrze, gdyby kwestię mieszkaniową potraktowano w najbliższych latach równie ciepło i z nadzieją, jak pospolite ruszenie związane z organizacją EURO 2012. Oby. W warunkach ogólnoeuropejskiej depresji mówić o boomie budowlanym wydaje się niewczesnym żartem. Ale jeśli o nim nie dzisiaj, to kiedy? Wielki ruch budowlany dał po zniszczeniach w drugiej wojnie światowej długoletni napęd gospodarkom Francji i Niemiec – przy potężnej pomocy kredytowej USA. Tak samo słynny „boom Reagana” w latach 80. ubiegłego wieku miał za główny swój napęd budownictwo, nie elektronikę, Reagan rozkręcił owe półpaństwowe systemy kredytowe,

które wydawały się niewyczerpane, aż po paru dziesięcioleciach same ze swymi menedżerami i klientami zwariowały z chciwości nie do opanowania. W Polsce boom budowlany jest nie tylko możliwy. Jest wręcz konieczny - choć polski rynek na budownictwo „własnościowe” nasycił się (w USA wcześniej i wcześniej przyszła recesja), koło napędowe gospodarki przestało działać. Żeby dorównać standardom zachodnioeuropejskim, zbudować trzeba u nas, jak wspomniano, kilka milionów mieszkań. I to nie 40-metrowych. Nie na sprzedaż. Właśnie do wynajmu. Tanich w dostępie – po prostu czynszowych, dla młodego pokolenia, dla zapewnienia jego mobilności. Kredyty na taki boom

Na to, by co roku budować pół miliona mieszkań, by uruchomić na 10 – 15 lat boom budowlany, trzeba dla budownictwa czynszowego, inaczej niż dla własnościowego - kredytu

długoterminowego. Długoterminowego, bo spłacać go można nie ze sprzedaży mieszkań, lecz z pobieranych przez 20 – 30 lat czynszów. Spotyka się w USA kredyty i 40-letnie, nawet niezbyt wysoko oprocentowane, ale to na rynku zamożnych, spokojnych banków. Lokowały one część swoich środków w długoterminowych, pewnych zobowiązaniach dobrze ustawionych życiowo, sprawdzonych klientów, którzy dla spłaty kredytu nie potrzebowali gry giełdowej (inaczej niż ci, którzy teraz padli), a w razie jakiejś katastrofy oddaliby swe obciążone hipotecznie nieruchomości. Takich banków nie mamy. Innymi słowy, źródła tych środków trzeba szukać gdzie indziej. Pytanie brzmi więc prowokacyjnie: czy można stworzyć dla budownictwa mieszkaniowego

możliwości kredytowe? Tak, pod warunkiem, że da się sprzedać dla zgromadzenia środków

papiery wartościowe wiarygodnego emitenta, wysoko ocenione przez giełdę i chętnie kupowane przez szeroką publiczność. Takimi są – opisywane tu papiery wartościowe o stałym oprocentowaniu, poszukiwane szczególnie w warunkach niepewności i wahań kursów. Sprzedawać je można (dzięki temu) w małych odcinkach - nawet drobnemu nabywcy jako lokatę oszczędnościową. Takimi papierami były właśnie „listy zastawne”, papiery publiczne, przynoszące nabywcy stały dochód w postaci wypłacanych regularnie odsetków. Nic nie stoi na przeszkodzie, byśmy ten rodzaj papierów wartościowych spożytkowali i dzisiaj. Wszelako dziś jeden z młodych ludzi, słysząc o starej polskiej instytucji długoterminowego kredytu hipotecznego (polskiego wynalazku), spytał, nie bez ironii, czy musimy wracać do Sobieskiego? Uznał to za powrót do za-przeszłości. Otóż tą naszą za-przeszłością była zdrowa, doświadczona gospodarka rynkowa, a nie amatorskie miotanie się w cwaniactwie początkującej gospodarki rynkowej. W tej doświadczonej gospodarce rynkowej polscy przedsiębiorcy budowlani, głównie zresztą Żydzi polscy, umieli budować, nie szukając pieniędzy w dostatecznie bogatym banku, od którego można by je pożyczyć. Dlatego warto wykorzystać doświadczenie instytucji miejskiego długoterminowego kredytu hipotecznego, która w najlepsze funkcjonowała w Polsce gospodarki rynkowej przez 70 lat aż do roku 1939. Ba, co ciekawe, okupanci hitlerowscy, którzy zawłaszczyli wszystkie polskie przedsiębiorstwa, przekreślając wszelkie ich transakcje i zobowiązania, wywiązywali się podczas okupacji z zobowiązań finansowych tej właśnie instytucji. Zapewne z regulowania tych zobowiązań, z „odcinania kuponów”, jak się domyślamy - korzystali warszawscy „reichsdeutsche” i „volksdeutsche”.

Kredyt – z przyszłych dochodów

Za wzór posłużyło Towarzystwo Kredytowe Ziemskie. Wprowadził w nim Lubecki, jak już wiemy, solidarną odpowiedzialność wszystkich członków za "listy zastawne", emitowane przez Towarzystwo – ze sprzedaży tych papierów wartościowych miały płynąć pieniądze na kredyty. Liczył na takich nabywców, którzy chcieliby ulokować swe środki w solidnym papierze

wartościowym, przynoszącym regularne, gwarantowane dochody. Obciążenie hipoteczne rozkładano na wszystkie dobra, objęte członkostwem Towarzystwa. Lubecki umiał wyperswadować opornym, że obciążanie pojedynczych dóbr nie ma sensu, bo nikt nie zaryzykuje nabycia listów zastawnych, tak niepewnie zabezpieczonych. Towarzystwo, uwaga!, kredytowało jedynie rozwój. I skrupulatnie kontrolowało, co kredytobiorca robi z użyczonymi pieniędzmi. Tu – jeszcze raz - różnica w porównaniu z kredytem bankowym, zabezpieczonym hipotecznie. Jeśli bank musi nagle wypłacić swoje depozyty, wówczas dla ściągnięcia gotówki wypowiada i kredyt zabezpieczony hipotecznie; może też zmienić oprocentowanie kredytu. Bank musi brać prowizje od swych usług i musi szukać zysku; jeśli ktoś inwestuje w bank, to nie dla filantropii. Szukając zysku, bank musi ryzykować. Stąd banki dopuszczały obciążenie majątku długiem do dwóch trzecich jego wartości (a nie do połowy, jak Towarzystwo). Ryzykowały i sposobem lokat. Musiały. Z samej swej natury. Przy złej koniunkturze, jak dzisiejsza na Zachodzie, padały więc jak inne... Towarzystwu to nie groziło. Dłużnik Towarzystwa, jeśli tylko regularnie płacił swoje półroczne zwykle raty, jeśli regulował solidnie podatki i opłacał - uwaga! - ubezpieczenie od ognia, takich zagrożeń bać się nie musiał. Towarzystwo Kredytowe Ziemskie i jego śladem Towarzystwa Kredytowe Miejskie pracowały po prostu taniej od przyszłych banków hipotecznych; celem nie były nadwyżki bilansowe, czyli zysk członków, lecz tani dla nich kredyt, wystarczało więc pokrycie kosztów własnych. Towarzystwo nie amortyzowało (nie spłacało, nie wykupywało) swoich listów zastawnych przed ich wylosowaniem do spłaty. Nabywca, właściciel, nie mógł - inaczej niż gdyby ulokował wkład w banku - wypowiedzieć swego kapitału ulokowanego w liście zastawnym przed terminem, mógł co najwyżej list zastawny sprzedać. Jeśli jego papier wylosowano do pełnej spłaty (płacono wedle stałego procentu aktualnej wartości gruntów, a nie wedle kursu pieniądza), mógł tylko kupić następny. Tak powstała wzorowa instytucja długoterminowego kredytu hipotecznego - bez grosza kapitału zakładowego, bez dotacji. W listy zastawne już wtedy inwestowali, czyli kupowali je niezamożni nabywcy, bo to zarazem była najpewniejsza lokata oszczędnościowa.

Towarzystwo Kredytowe Miejskie emitowało listy zastawne, zabezpieczone przyszłymi dochodami ze zrzeszonych posesji. Towarzystwa Kredytowe Miejskie były towarzystwami długoterminowego budowlanego kredytu hipotecznego, opartego na nieruchomościach miejskich, mogących przynosić dochody po zabudowie (inaczej niż przy kredycie bankowym – także własności miejskiej i państwowej). Towarzystwa te były ostrą konkurencją dla przyszłych banków hipotecznych; ich papiery wartościowe, „listy zastawne”, stały na giełdach wysoko, bo były pewne, nie tak ryzykowne, jak banków hipotecznych, które przyjmowały obciążenie parcel do 66% ich wartości. Tym właśnie towarzystwom, ich długoterminowym kredytom hipotecznym – tańszym, co zrozumiałe, niż kredyty banków – zawdzięczały swą rozbudowę już przed pierwszą wojną światową Warszawa i Łódź. Stały się trzecim i piątym co do wielkości miastami w obrębie imperium carów Rosji.

Dziś każde większe miasto, grupa mniejszych miast lub dostatecznie duża grupa właścicieli parcel (wieczystych dzierżawców) może uruchomić analogiczny system. Jest, gdyby to kogo zainteresowało, stary „podręcznik”, z instruktażem i statutami, praca Artura Bardzkiego z roku 1912 „Towarzystwa Kredytowe Miejskie”. Byle przedtem obmierzyć oraz „intabulować”, czyli wpisać do ksiąg hipotecznych grunty – które mogą przynosić dochody po zabudowie… Przy takim długoterminowym kredycie hipotecznym budować może dziś tzw. deweloper, czyli po prostu przedsiębiorca budowlany – jako przyszły właściciel, wynajmujący mieszkania. Może też właściciel kapitału, który go chce ulokować w długoterminowym, trwałym źródle dochodów. I może - spółdzielnia mieszkaniowa, także - przyszłych mieszkańców, która zaciągnie kredyt na budowę domu. Trzeba na nowo odkryć spółdzielnie budownictwa mieszkaniowego. Wymyśliła je gospodarka rynkowa, by zrobić partnerami gospodarczymi uboższych współobywateli. Walorem listów zastawnych takiego Towarzystwa w obrocie giełdowym jest pewność lokaty, niezależność od wahnięć w wartości waluty i od innych zaburzeń rynkowych. Te papiery wartościowe o stałym oprocentowaniu, przypomnę, mają za podstawę procent od aktualnej

wartości nieruchomości, objętych członkostwem Towarzystwa – innymi słowy, wartość „kuponu” nie spada. Emitowane w tańszych odcinkach, mogą być właśnie cenną, bo stałą i pewną lokatą oszczędnościową nawet dla najniżej zarabiających… W każdym razie nie jesteśmy skazani na recesję i sami jej możemy zaradzić – „cofając się do Sobieskiego”. Bez żadnej pomocy, ani z zewnątrz, ani wewnątrz. A gdybyśmy uruchomili ten boom budowlany, to musielibyśmy prawdopodobnie sprowadzić z pół miliona rzemieślników budowlanych z Ukrainy i Białorusi. Bo ich tylu dzisiaj nie mamy – po rezygnacji ze szkół zawodowych. Podstawowa literatura dostępna w Polsce:

Artur Bardzki - Towarzystwa Kredytowe Miejskie, Warszawa, 1912 Józef Buzek - Administracya gospodarstwa społecznego, Lwów, 1913 August Cieszkowski - Du Credit et de la circulation, Paris, 1847 Henryk Nowak - Bankowość w Polsce, Warszawa, 1932 Kazimierz Olszowski - Polski Bank Miejski, Warszawa, 1917 Zbigniew Siemieński - Papier wartościowy o stałem oprocentowaniu, Kraków, 1935 Konstanty Sienkiewicz - Organizacja miejskiego kredytu komunalnego, Warszawa, 1916 Ludwik E. Wołowski - De l'organisation de Credit Foncier, Paris, 1848 Stanisław Zalewski - Ewolucja kredytu długoterminowego ziemskiego w Polsce, Warszawa, 1938 28.1.2005