UVOD

Hipoteka je založno pravo na nepokretnim stvarima koje se stiče upisom poveriočevog prava

u javne knjige, a opterećena nepokretnost ostaje i dalje u državini dužnika. Hipotekovana

nepokretnost ostaje i dalje u državini dužbenika, te on može stvar upotrebljavati I pribirati

plodove san je, za vreme dok postoji to založno pravo. Treća lica koja žele da saznaju da li je

nepokretnost opterećena hipotekom, mogu se o tome obavestiti uvidom u sadržinu javnih

knjiga. Hipoteka je redovan način zalaganja nepokretnosti. Ali i pokretne stvari mogu se

hipotekovati. Za to je potrebno da se za pokretne stvari uvedu u javni registari slični

zemljišnim knjigama i drugim javnim knjigama u koje se upisuju nepokretnosti i stvarna

prava na njima.

1. POJAM HIPOTEKE

Reč hipoteka je grčkog porekla. Ona je nastala od dveju reči čija su značenja bila: pod i

stavljam. Otuda je etimološko značenje ove reči podstaviti ili opteretiti, što ukazuje da se time

htelo reći kako hipoteka predstavlja teret na stvari. I danas se reč hipoteka, u prenosnom

značenju, upotrebljava da se njome obeleži svaki neprijatan teret koga bismo se rado

oslobodili. U našoj pravnoj terminologiji za založno pravo na nepokretnstima upotrebljava se

nayiv hipoteka.

Zalaganje nepokretnosti razlikuje se od ručne zaloge pre svega po tome što dužnik ne predaje

stvar u državinu poverioca. Naime, hipotekovana nepokretnostostaje i dalje u državini

dužnika, te on može stvar upotrebljavati i pribirati plodove san je, za vreme dok postoji

založno pravo. Reč je o dragocenoj pogodnosti za dužnika kome je založena nepokretnost

važan, a često i jedini izvor prihoda iz koga on crpi sredstva za isplatu duga. Publicitet

založnog prava koji se kod ručne zaloge postiže posredstvom državine stvari, kod zalaganja

nepokretnosti obezbeđuje se upisom u javne knjige (zemljišne, intabulacione i sl.).

2.NASTANAK HIPOTEKE

Nastanak hipoteke određen je i regulisan Zakonom o hipoteci, prema kome hipoteka nastaje

upisom u „nadležni registar nepokretnosti". To može biti zemljišna knjiga ili katastar u koji je

upisana svojina na nepokretnosti. Upis hipoteke u javnom registru predstavlja konstitutivni

način sticanja.

Upis ugovorne hipoteke vrši se na zahtev:

1)vlasnika nepokretnosti, odnosno njegovog staraoca ili zakonskog zastupnika;

2)dužnika;

3)poverioca.

Prema momentu upisa utvrđuje se rang hipoteke i obezbeđuje pravna sigurnost hipotekarnog

poverioca i trećih lica.

Pored toga, publicitet hipoteke se pojačava i upisom u novoosnovanu Centralnu evidenciju

hipoteka (CEH). Centralna evidencija hipoteka je

jedinstvena elektronska javna baza podataka na nivou Srbije, u koju se evidentiraju hipoteke

upisane u nadležne registre nepokretnosti, radi olakšavanja pretraživanja i prikupljanja

informacija o hipotekama. Pristup podacima iz Centralne evidencije hipoteka je slobodan,

putem elektronskog pristupa, a zainteresovana lica će uz naknadu, moći da dobiju i određene

podatke u pismenoj formi.

Osnov za upis hipoteke u nadležni registar može biti: ugovor ili sudsko poravnjanje, založna

izjava, zakon i sudska odluka.

3. SUBJEKTI HIPOTEKARNOG ODNOSA

Hipoteka (hipotekarni odnos) je akcesornog karaktera (sporedno i nesamostalno pravo) koje je

u funkciji obezbeđenja tražbine (obligacioni odnos) kao glavnog i samostalnog prava. Ona

služi obezbeđenju potraživanja izraženog u novcu, u domaćoj ili stranoj valuti. Potraživanje

treba da bude punovažno, određeno i sadašnje, a samo izuzetno buduće i uslovno.

Hipotekarni poverilac i hipotekarni dužnik mogu biti sva fizička i pravna lica. Hipotekarni

poverilac je ujedno i poverilac potraživanja čije se izvršenje obezbeđuje hipotekom tako da je

uvek subjekt oba pravna odnosa (obligacionopravnog i stvarnopravnog). Samo vlasnik ili

ovlašćeno lice mogu založiti stvar. Za zalaganje stvari hipotekarni dužnik mora biti poslovno

sposobno lice, kao i za prenos svojine (potpuna poslovna sposobnost).

Hipotekarni dužnik je vlasnik hipotekovane nepokretnosti i najčešće je i dužnik potraživanja.

U slučaju kad je vlasnik predmeta hipoteke treće lice, onda je on realni dužnik, a dužnik iz

obligacionog odnosa je lični dužnik. Lični dužnik garantuje založnom poveriocu za isplatu

duga svojom imovinom. Realni dužnik je obavezan da trpi namirenje potraživanja samo iz

vrednosti predmeta hipoteke. Ovo razdvajanje nosioca obaveze može nastati prilikom

konstituisanja hipoteke, a može i naknadno, tako što hipotekarni dužnik prenese pravo svojine

na hipotekovanoj stvari trećem licu ili dužniku, uz saglasnost poverioca, ustupi obavezu

trećem licu.

4.VRSTE HIPOTEKE

Vrste hipoteka se mogu razvrstati prema osnovama za upis hipoteke u nadležni registar. Pa

shodno tome postoje:

1) ugovorna hipoteka (osnov za upis hipoteke u nadležni registar je ugovor ili u sudsko

poravnjanje)

2)jednostrana hipoteka (osnov za upis hipoteke u nadležni registar je založnaizjava),

3)zakonska hipoteka (osnov za upis hipoteke u nadležni registar je zakon),

4)sudska hipoteka (osnov za upis hipoteke u nadležni registar je sudska .odluka).

4.1.Ugovorna hipoteka

Ugovorna hipoteka predstavlja najčešći oblik hipoteke u pravnoj praksi. Pretpostavke za

nastanak ugovorne hipoteke mogu biti:

1) Postojanje svojine, susvojine ili prava raspolaganja (pravo građenja, pravo preče gradnje ili

pravo korišćenja nepokretnosti u dravnoj ili društvenoj svojini i dr.) založnog dužnika

predmetom koji se zalaže. Samo vlasnik može opteretiti stvar hipotekom. Suvlasnik može

opteretiti hipotekom svoj idealni deo na nepokretnosti, ali celokupni objekt susvojine mogu

opteretiti samo svi suvlasnici saglasno. Ugovor o hipoteci na objektu u izgradnji može da

zaključi i investitor i kupac objekta u izgradnji.

2)Postojanje punovažnog pravnog posla (ugovora o hipoteci, izvršnog ugovora, ili izvršne

založne izjave) usmerenog na sticanje hipoteke.

Ugovor o hipoteci mora biti zaključen u pismenoj formi, a potpisi ugovarača moraju biti

overeni u sudu ili kod drugog zakonom ovlašćenog organa za overu potpisa na aktima o

prometu nepokretnosti. Ovaj ugovor jr formalan, teretan i kauzalan pravni posao. Ugovor o

hipoteci treba da sadri bitne elemente, kao što su: podaci o poveriocu, zalogodavcu i dužniku,

ako su to različita lica: podaci o potraživanju koje se obazbeđuje , kamatnoj stopi, valuti

obračuna i valuti plaćanja, o iznosu pojedinih rata i vremenu njihove dospelosti, kao i o mestu

i načinu plaćanja, podatke o predmetu nepokretnosti, uključujući i dokaz o vlasništvu, o

pripatcima i plodovima koje obuhvata, kao i bezuslovnu izjavu vlasnika da pristaje da

poverilac upiše na njegovoj nepokretnosti (clausula intabulandi), a koja se može i posebno

dati.

4.2. Jednostrana hipoteka

Jednostrana hipoteka nastaje na osnovu izjave vlasnika stvari kojom se obavezuje da, ukoliko

dug ne bude isplaćen o dospelosti, poverilac naplati svoje potraživanje iz vrednosti te

nepokretnosti.

Po formi i sadržini ona odgovara ugovoru o hipoteci. Upis se vrši na osnovu zahteva vlasnika

ili poverioca, a opšti uslovi za nastanak su odgovarajući uslovima za nastanak ugovorne

hipoteke.

Jednostrana hipoteka je novi oblik sticanja zaloge koji je regulisan Zakonom o hipoteci. Ali s

obzirom da je hipoteka akcesornopravo, osnov za davanje jednostrane založne izjave je

određeni osnovni (glavni) pravni posao - ugovor kojim se reguliše nastanak potraživanja i

obaveza konstituisanja hipoteke kao sredstva obezbeđenja. Osnov za davanje jednostrane

založne izjave može da bude i zaveštanje u kome se, nasledniku ili isporukoprimaocu koji su

se prihvatili nasleđa, nalae konstituisanja hipoteke na stečenoj nepokretnosti radi

obezbeđivanja određenogOsnov za davanje jednostrane založne izjave može da bude i

zaveštanje u kome se, nasledniku ili isporukoprimaocu koji su se prihvatili nasleđa, nalae

konstituisanja hipoteke na stečenoj nepokretnosti radi obezbeđivanja određenog potraživanja.

Ugovor o hipoteci ukoliko je sastavljen u skladu sa zakonom, ima karakter izvršne isprave i

podoban je da bude osnov izvršenja.

4.3.Sudska hipoteka

Sudska hipoteka se stiče na osnovu pravosnažne i izvršne sudske odluke. Sudska odluka je

pravni osnov, a hipoteka nastaje tek momentom upisa u javni registar.

Ona nastaje po pravilima Zakona o izvršnom postupku, a)kao sudsko založno pravo na

nepokretnosti ili b)sporazumno založno pravo na nepokretnosti ili pokretnim stvarima.

a)Sudska hipoteka radi obezbeđenja je prinudno založno pravo na nepokretnostima koje se

zasniva odlikom suda po zahtevu poverioca koji poseduje izvršnu ispravu. Izvršna isprava

poverioca treba da glasi na novčano potraživanje. Uknjižba ove hipoteke i zabeležba

izvršivosti potraživanja imaju ti dejstvo da se izvršenje na hipotekovanoj nepokretnosti može

sprovesti i prema trećem licu koje je svojina na toj nepokretnosti ranije steklo, i to neposredno

bez podnošenja posebne tužbe. Na sudsku hipoteku se shodno primenjuju odredbe o rangu i

redu namirenja poverioca.

b)Sporazumna hipoteka radi obezbeđenja nastaje na osnovu zajedničkog predloga poverioca i

dužnika o zasnivanju i uknjižbi ove hipoteke. Postojanje potraživanja je uslov njenog

zasnivanja. Poravnjanjem se utvrđuje postojanje saglasnosti stranaka o punovažnosti

potraživanja, o vremenu njegove dospelosti i o zasnivanju i uknjižbi hipoteke. Iako je ovo, u

osnovi, sporazumna hipoteka, ona se tretira kao sudska jer sud razmatra predlog - poravnjanje

poverioca i dužnika, i ceni njegovu dopuštenost, a zatim na osnovu ovog sudskog poravnjanja

donosi rešenje o upisu hipoteke.

Prednosti ovih hipoteka jeste u mogućnosti da nakon ispunjenja uslova za realizaciju hipoteke

zahteva od suda prodaju hipotekovane stvari u izvršnom postupku, bez prethodnog vođenja

parničnog postupka.

U postupku zasnivanja sporazumne hipoteke radi obezbeđenja može učestvovati i treće lice

kao realni dužnik. Na osnovu sudskog poravnjanja sud po službenoj dužnosti donosi rešenje o

sprovođenju uknjižbe.

4.4.Zakonska hipoteka

Zakonska hipoteka nastaje momentom kada se ispune uslovi za njen nastanak. Ona se, po

pravilu, ne upisuje u javni registar i njen publicitet se temelji na pretpostavci poznavanja

zakona. To može ugroziti interese trećih lica i hipotekarnog poverioca. Ovo predstavlja razlog

zbog kojeg je Zakonom o hipoteci predviđeno da i zakonska hipoteka nastaje upisom, ali će ta

odredba biti teško sprovedena s obzirom na slučajeve kada je ona predviđena.

Zakonska hipoteka ima prednost nad ugovornom hipotekom, bez obzira na momenat

nastanka, jer spada u grupu privilegovanih potraživanja.

Zakonska hipoteka je prinudna, a razlog za to je to što za njen nastanak nije potrebna ni

saglasnost dužnika, niti zahtev poverioca.Ova hipoteka nastaje po sili, snazi zakona i ima

svrhu da zaštiti opšti interes.

U našoj pravnoj praksi zakonska hipoteka je predviđena za potraživanja države za neplaćeni

porez na hipotekovanu nepokretnost, dospeo za poslednju godinu.

5. SADRŽINA HIPOTEKE

Sadržinu hipoteke čine prava (ovlašćenja) i obaveze hipotekarnog poverioca i hipotekarnog

dužnika. Za hipotekarnog poverioca hipoteka se manifestuje kao skup prava, a određene

obaveze nastaju tek u fazi gašenja hipoteke. Za hipotekarnog dužnika hipoteka predstavlja

ograničenje svojine i stvari, odnosno on prvenstveno ima određene obaveze, dok su njegova

prava sekundarnog karaktera.

5.1.Prava hipotekarnog poverioca

Hipotekarni poverilac ima sledeća prava: pravo namirenja (odnosno prodaje i naplate), prava

u slučaju smanjenja vrednosti predmeta hipoteke, pravo sledovanja, prvenstva i raspolaganja

hipotekom.

Pravo namirenja je primarno ovlašćenje hipotekarnog poverioca. Pravo namirenja predstavlja

mogućnost hipotekarnog poverioca da izdejstvuje prodaju predmeta hipoteke na zakonom

određeni način i naplati svoje potraživanje iz vrednosti predmeta hipoteke. Uslovi za

relizaciju prava namirenja su: dospelost potraživanja, docnja dužnika i izbor namirenja

tražbine korišćenjem hipoteke. Ostala prava imaju pomoćni karakter i predstavljaju modalitete

prava namirenja koja služe njegovom sigurnijem i uspešnijem realizovanju.

Poverilac ima pravo da zahteva da mu dužnik pruži dodatno obezbeđenje sličnog stepena

sigurnosti ako:

1)je zbog ponašanja, odnosno radnji vlasnika, vrednost predmeta hipoteke smanjena; ili

2)zbog radnji koje vlasnik namerava da preduzme preti opasnost od smanjenja vrednosti

predmeta hipoteke.

Hipoteka najpre podstiče dužnika da ispuni obavezu iz obligacije da bi izbegao prodaju

založene stvari i tek ako ovaj tzv.psihološki pritisak ostane bez efekta, sledi realizacija

hipoteke.

U pravnoj teoriji se ovlašćenja hipotekarnog poverioca razvrstavaju u statičnu i dinamičnu

fazu.

-Statična faza ima funkciju da konzervira vrednost založene stvari i zaštiti je od eventualnih

opasnosti koje mogu ugroziti buduće zadovoljenje poverioca.

-Dinamična faza ima funkciju da pravo namirenja sprovodi prinudnim putem.

5.2.Pravo sledovanja

Pravo sledovanja predstavlja mogućnost titulara stvarnog prava da može realizovati pravo

namirenja protiv svakog trećeg lica u čijoj se svojini ili državini nađe hipotekovana stvar.

Pravo sledovanja je opšta karakterisika stvarnih prava koja je posledica njihovog dejstva

prema svima, ali je njegova sadržina različita kod pojedinih stvarnih prava.

Zalogoprimaocu i vlasniku pravo sledovanja omogućava da zahtevaju povraćaj državine

stvari od lica koje stvar drži bez pravnog osnova ili po slabijem pravnom osnovu. Zbog

specifičnosti kod hipoteke, pravo sledovanja je neophodno izučavati kao posebno ovlašćenje

založnog poverioca.

Realizacija prava sledovanja je omogućena publicitetom hipoteke koji se vrši upisom u

zemljišne ili druge javne registre. Hipotekarni poverilac ima pravo sledovanja ako je upis

hipoteke izvršen pre otuđenja hipotekovane stvari.

5.3.Pravo preuzimanja hipoteke

Pravo preuzimanja hipoteke (ius offerendi) je ovlašćenje hipotekarnog poverioca da isplati

tražbinu hipotekarnom poveriocu koji zahteva prinudnu prodaju predmeta hipoteke i da stupi

na njegovo mesto. Hipotekarni poverioc stupa na mesto poverioca čije je potraživanje isplatio

(lična subrogacija), i to kako u obligacionom odnosu - preuzimajući potraživanje, tako i u

hipotekarnom odnosu - preuzimajući hipoteku.

Hipotekarni poverilac, korišćenjem ovog prava , stiče jop jednu hipoteku, a pritom ne gubi

dosadašnju. Pravo na preuzimanje hipoteke najčešće koristi relni dužnik ili založni poverilac

sa kasnijim i založni poverilac sa ranijim redom prvenstva. Međutim, ovo pravo ima i svako

treće lice koje isplatom duga poveriocu stiče potraživanje prema dosadašnjem dužniku i

hipoteku koja ga obezbeđuje.

5.4.Prava i obaveze hipotekarnog dužnika

Hipoteka za vlasnika predmeta hipoteke ima odložno i eventualno dejstvo. Ona vlasnika ne

lišava svojinskih ovlašćenja, niti mu nameće posebne obaveze do momenta realizacije. Iz

ovoga sledi da prava hipotekarnog dužnika, uslovljena hipotekom, deluju tek u fazi realizacije

hipoteke. Ta prava mogu biti: pravo na povraćaj viška vrednosti, pravo na ispis i pravo

raspolaganja hipotekom.

Hipotekarni dužnik zadržava sve atribute svojine na založenoj stvari npr.da stvar dri, da je

koristi, kao i da sa njom i pravno raspolaže, što znači da može da je proda, da u zakup itd.. Za

preduzimanje tih aktivnosti mu nije potrebna saglasnost hipotekarnog poverioca. Ali, hipoteka

ograničava pravo raspolaganja, odnosno faktičko pravo raspolaganja hipotekovanom stvari je

ograničeno obavezom hipotekarnog poverioca da očuva vrednost stvari.

-Pravo na ostatak vrednosti (hiperocha) je ovlašćenje hipotekarnog dužnika da, po naplati svih

potraživanja iz prodajne cene predmeta hipoteke, preostali deo vrednosti pripadne njemu.

Ostatak vrednosti je omogućen činjenicom da se u poslovnoj praksi, prilikom zasnivanja

hipoteke za predmet hipoteke prihvata dobro koje sa 50%, a samo izuzetno 75% vrednosti

pokriva iznos potraživanja koje obezbeđuje, jer poverilac ne želi da rizikuje nemogućnost

prodaje hipotekovanog dobra po realnoj ceni i nemogućnost naplate pripadajućih kamata i

troškova. Zadržavanje ovog dela vrednosti predstavljalo bi sticanje bez pravnog osnova.

-Pravo raspolaganja rangom hipoteke je pravo hipotekarnog dužnika koje je ustanovljeno

Zakonom o hipoteci. Hipotekarni dužnik može raspolagati: neispisanom hipotekom, izvršiti

zabeležbu prvenstvenog reda i izvršiti predbeležbu nove hipoteke.

Osnovne obaveze hipotekarnog dužnika su:

-Obaveza čuvanja vrednosti hipotekovane stvari, prema kojoj se hipotekarni dužnik obavezuje

da se prema založenoj stvari ponaša ekonomski racionalno kako bi očuvao njenu vrednost. On

mora da se uzdržava od radnji koje predstavljaju neekonomsko i neracionalno postupanje sa

hipotekovanom stvari, na koje bi imao pravo da nije hipoteke. Vlasnik ili držalac

hipotekovane stvari treba da sa njom postupa sa pažnjom „dobrog domaćina", odnosno

„dobrog privrednika".

-Obaveza trpljenja namirenja potraživanja iz vrednosti predmeta hipoteke je obaveza

hipotekarnog dužnika kao vlasnika založene stvari. Ova obaveza podrazumeva da hipotekarni

dižnik dopusti hipotekarnom poveriocu da posredstvom suda proda predmet hipoteke i naplati

potraživanje iz dobijene cene.

6. PRESTANAK HIPOTEKE

Razlozi prestanka hipoteke mogu biti: -Formalnopravni razlozi;

-Materijalnopravni razlozi prestanka potraživanja;

-Materijalnopravni razlozi prestanka hipoteke (odricanje od potraživanja i odricanje od

hipoteke; konfuzija i konsolidacija; propast hipotekovane stvari; amortizacija potraživanja

obezbeđenog hipotekom);

-Eksproprijacija.

-Formalnopravno sticanje hipoteke može prestati samo suprotnim aktom od njenog sticanja.

Iz ovoga proizilazi da je hipoteka pravo koje nastaje uknjižbom (intabulacijom), a prestaje

ispisom (ekstrabulacijom) iz javnog registra. Pravo brisanja hipoteke može zahtevati dužnik,

vlasnik ili poverilac. Uz zahtev za brisanje, vlasnik, odnosno dužnik mora podneti pismenu

izjavu hipotekarnog poverioca da je saglasan da se iizvrši ipis hipoteke (tzv.brisovna dozvola)

ili pravosnažnu odluku kojom se utvrđuje da je potraživanje hipotekarnog poverioca prestalo.

-Materijalnopravni razlozi prestanka potraživanja uslovljavaju prestanak hipoteke kao

sporednog prava. Gašenjem potraživanja , u celosti, gasi se razlog nastanka hipoteke. Razlozi

gašenja potraživanja su regulisani Zakonom o obligacionim odnosima, a to su: prebijanje

(kompenzacija), oproštaj (otpust duga), nemogućnost ispunjenja, protek roka, otkaz itd.

-Materijalnopravni razlozi prestanka hipoteke su: odricanje, konsolidacija, propast

hipotekovane stvari i amortizacija hipoteke.

-Odricanje od potraživanja i odricanje od hipotekeke posledica autonomije volje i

dispozitivnosti građanskih subjektivnih prava. Odricanjem od potraživanja prestaje i

mogućnost realizacije hipoteke. Odricanje se može pobijati samo ako je imalo za cilj

oštećenje poverioca.

-Konfuzija i konsolidacija su razlozi prestanka hipoteke usled okolnosti da prestaje pravni

odnos zbog nedostatka dva lica kao subjekta ovlašćenja i obaveze. Konfuzija nastaje kada isto

lice stekne i potraživanje i dug, odnosno svojstvo poverioca i dužnika. Konsolidacija postoji

kada isti pravni subjekat postane i hipotekarni poverilac i hipotekarni dužnik. Nastaje kada

hipotekarni poverilac stekne svojinu na hipotekovanoj nepokretnosti. (nasleđivanjem,

spajanjem itd.)

-Propašću hipotekovane stvari prestaju i sva stvarna prava povodom te stvari, ukoliko ne dođe

do realne subrogacije.Propađću hipotekovane stvari u celosti nastaje razlog za traženje

prestanka hipoteke (ako izgori kuća, sruši se garaža ili poslovni prostor, dođe do erozije

zemljišta itd.).

-Amortizacija potraživanja obezbeđenog hipotekom je regulisna Zakonom o hipoteci. Ona se

vrši na osnovu pravosnažne sudske odluke donete na predlog vlasnika, suvlasnika ili titulara

zajedničke svojine. Sudska odluka o amortuzaciji se možee doneti ako je prošlo dvadeset

godina dospelosti obezbeđenog potraživanj a, a za koje vreme hipotekarni poverilac ili drugo

lice nisu zahtevali, niti primili isplatu glavnog potraživanja ili kamate.

-Eksproprijacija predstavlja prestanak hipoteke, po Zakonu o hipoteci, koji je u cilju opšteg

interesa. Ona podrazumeva da svojina na predmetu pređe na treće lice. Ispis se vrši na zahtev

novog vlasnika, a hipotekarni poverilac stiče založno pravo na isplaćenoj naknadi.

7.ZAKON O HIPOTECI

Zakon o hipoteci je usvojen od strane Narodne skupštine Srbije i stupio je na snagu

22.12.2005.godine.

Prema Zakonu o hipoteci koji se primenjuje na teritoriji Srbije hipotekarni poverilac može,

ako dužnik ne isplati dug o dospelosti, da namiri svoje potraživanje iz vrednosti hipotekovane

nepokretnosti, bez obzira u čijoj svojini ili državini se ona nalazi u tom trenutku. Prema ovom

zakonu se reguliše da ukoliko hipotekarni dug isplati lice koje nije dužnik, ono stupa na mesto

hipotekarnog poverioca prema dužniku i trećim licima.

Zakon o hipoteci Republike Srbije reguliše da kada je jedan predmet hipoteke založen

nekolicini hipotekarnih poverilaca, redosled po kome se isplaćuju njihova potraživanja iz cene

dobijene prodajom predmeta hipoteke određuje se prema danu, času i minutu nastajanja

hipoteke, računajući od momenta prve upisane hipoteke. Ako dužnik ne isplati dug o

dospelosti, hipotekarni poverilac iz verodostojne isprave ili izvršne isprave iz člana 15. ovog

zakona, poslaće opomenu u pismenoj formi istovremeno dužniku i vlasniku predmeta

hipoteke (ako su različita lica), čime se pokreće postupak vansudskog namirenja po ovom

zakonu. Ukoliko u roku od 30 dana od dana prijema prve opomene dužnik ne isplati dug,

poverilac će dužniku i vlasniku nepokretnosti uputiti opomenu o prodaji nepokretnosti.

Zakonom o hipoteci regulisana je i ništava odredbi. Ništava je odredba ugovora o hipoteci na

osnovu koje, ako dug ne bude isplaćen o dospelosti:

1)poverilac može da proda nepokretnost suprotno odredbama ovog zakona;

2)nepokretnost po neodređenoj ili unapred određenoj ceni prelazi u svojinu poverioca ili

trećeg lica.

Ništava je odredba ugovora o hipoteci na osnovu koje poverilac ima pravo da upotrebljava

predmet hipoteke, odnosno da pribira plodove koje daje predmet hipoteke.

8. PRIBAVLJANJE I PREDMET HIPOTEKE

8.1. UOPŠTE

Hipoteka se stiče upisom u zemljišnu knjigu na osnovu ugovora koji zaključuju hipotekarni

poverilac i dužnik (ili treće lice koje zalaže nepokretnost za dužnika). Ugovor, predstavlja

pravni osnov za nastanak hipoteke, a uz to je potreban i upis. Hipoteka se upisuje u teretni list

zemljišne knjige. Upis hipoteke, kao i upis ostalih zemljišno-knjižnih prava je kauzalan, što

znači da zavisi od postojanja i punovažnosti pravnog osnova (iustus titulus) na kome počiva.

Da bi se hipoteka konačno mogla steći upisom u zemljišne knjige (ukniženje)potrebni su ovi

uslovi: 1)knjižni predhodnik i 2)isprava za upis. Hipoteka može nastati samo ako lice, koje je

u zemljišnoj knjizi upisano kao sopstvenik, izrečno izjavi u pismenom obliku (clausula

intabulandi) da pristaje da se nepokretnost optereti hipotekom.

Za upis u zemljišne knjige potrebna je naročita zemljišno-knjižna isprava.Isprava treba da

sadrži pravni osnov za uknjiženje. To je najčešće ugovor o zajmu, ali može biti I neki drugi

ugovor. Ugovor treba da je punovažan, a potpisi overeni u sudu.Potraživanje obezbeđeno

hipotekom treba da bude određeno i kad je reč o pravnom osnovu i u pogledu iznosa. Samo

kod kaucione i kreditne hipoteke, dovoljno je da bude određen najviši iznos do koga je

potraživanje obezbeđeno hipotekom. Sem tela na kome se zasniva hipoteka, izrečenu izjavu

knjižnog predhodnika da pristje na uknjižbu hipoteke na njegovoj nepokretnosti.

Načelno, hipoteka se odnosi na nepokretne stvari. Izuzetno, brodovi i vazduhoplovi, na njima

se konstituiše hipoteka kao na nepokretnostima. Hipoteka obuhvata nepokretnosti u celini sa

svim njenim delovima. Ako se vrednost nepokretnosti poveća, hipoteka se odnosi i na

poboljšanje nepokretnosti (takozvani ekstenzivnost hipoteke).

Na području na kome se vode zemljišne knjige, hipoteka ima za predmet zemljišno-knjižno

telo u celini, a to znači da se, po pravilu odnosi na više katastarskih parcela. Ako sopstvenik

hoće hipotekom da optereti samo jednu parcel ili čak deo parcele, potrebno je najpre da se

katastarska parcela otpiše iz dotadašnjeg zemljišno-knjižnog tela u čijem se sastavu nalazila I

da se od nje obrazuje novo zemljišno knjižno telo (sastavljeno sada samo od te izdvojene

katastarske parcele). Ako se na zemljištu nalazi zgrada, hipoteka može postojati na zemljištu

odvojeno od zgrade, a može imati za predmet samo zgradu bez zemljišta. Ovaj slučaj postoji

kada jedno lice ima pravo svojine na zgradi, a zgrada je podignuta na zemljištu u društvenoj

svojini. Tada sopstvenik zgrade, ako uzme zajam odbanke može kao dužnik konstituisati

hipoteku na zgradi. Predmet hipoteke može biti stan koji se nalazi u svojini pojedinca ili

poslovna prostorija.

Kako je zemljišno-knjižno telo precizno određeno katastarskim parcelama, a ove premerom

zemljišta, ta hipoteka ima za predmet određeni deo zemljišne površine, određenu zgradu ili

deo zgrade (načelo specijalnosti). U našem pravu ne može postojati hipoteka na neodređenim

nepokretnostima ili na svim nepokretnostima dužnika, sadašnjim i budućim i za sva

potraživanja koja bi neki poverilac imao prema dužniku (takozvana generalna hipoteka).

8.2.ZAJEDNIČKA (SIMULARNA) HIPOTEKA

Najčešće se za obezbeđenje jednog potraživanja osniva hipoteka na jednom zemljišno-

knjižnom telu. Moguće je konstituisati hipoteku za isto potraživanje na vise zemljišno-

knjižnih tela. Ovako založno pravo na nepokretnostima naziva se zajedniška (simularna)

hipoteka. Zajednička hipoteka se ustanovljava u slučaju kada je vrednost jednog zemljišno-

knjižnog tela manja od iznosa potraživanja, ili kada hipotekarni poverilac nastoji da postigne

što veću sigurnost i traži da dužnik založi vise nepokretnosti, a ne samo jedno zemljišno-

knjižno telo. Zajednička hipoteka se upisuje u zemljine knjige tako što se jedan zemljišno-

knjižni uložak (i zemljišno-knjižno telo koje je u uložak upisano) označava kao glavni, a

ostali zemljišno-knjižni ulošci (sa ostalim zemljišno-knjižnim telima)označavaju se sporedni.

U glavnom ulošku beleže se svi sporedni ulošci u kojima je upisana zajednička hipoteka, a u

svakom sporednom ulošku, zabeleškom se upućuje na glavni uložak. Hipotekarni poverilac

može zahtevati namirenje iz bilo kog zemljišno-knjižnog tela bez obzira da li je ono upisano u

glavni ili sporedni zemljišno-knjižni uložak. Ali, ako zajedničku hipoteku jednog

hipotekarnog poverioca postoje I hipoteke drugih poverilaca postavlja se pitanje kako će se

namiriti poverilac koji ima zajedničku hipoteku? Pravilo je da se u ovakvim slučajevima

potraživanje, obezbezbeđeno zajedničkom hipotekom, namiruje srazmerno iz vrednosti svih

nepokretnosti.

9.ZALOŽNOPRAVNI ODNOS

9.1. HIPOTEKA I POTRAŽIVANJE

Kao i svaki založni poverilac hipotekarni poverilac ima dve vrsta prava: 1)pravo potraživanja

prema dužniku i 2)založno pravo na hipotekarnoj nepokretnosti. Hipotekarni poverilac se

nalazi u obligacionom odnosu sa dužnikom. On ima pravo da zahteva od dužnika da vispuni

obavezu, a ako ovaj to ne učini dobrovoljno, može tražiti da se nameri iz dužnikove

imovinske mase, a to znači iz vrednosti bilo koje dužnikove stvari.

Činjenica, što pored prava potraživanja ima založno pravo na nepokretnosti, ne sprečava ga da

zahteva namirenje iz bilo koje stvari u imovinskoj masi dužnika1.

Na pasivnoj strani, kod hipote najčešće postoji samo jedno lice.Ono je dužnik u obligacionom

odnosu i istovremeno sopstvenik hipotekovane nepokretnosti. Događa se da je jedno lice

dužnik u obligacionom odnosu, a da neko drugo lice pristaje da se hipoteka konstituiše na

njegovoj nepokretnosti. Na primer, sin student želi da uzme kredit od banke za kupovinu (ili

izgradnju) stana. Njegov otac može kao sopstvenik kuće konstruisati hipoteku u korist banke

za sinovljev dug. Banka, kao poverilacc, ima potraživanje prema dužniku, ali ako dužnik ne

ispuni svoju obavezu, banka može zahtevati da svoje potraživanje namiri iz vrednosti

hipotekovane nepokretnosti koja se nalazi u svojini dužnikovog oca.

1 „Sama činjenica,što je tužena tazbina osigurana pravom zaloga na nepokretnostima tuženika, još ne sprečava tužitelju da postigne parnicu za plaćanje dužnog iznosa i da na taj način ishodi izvrši naslov na osnovu kojega će moći realizovati svoju tažbinu“. Presuda Saveznog vrhovnog suda, Rev.1602/60 od 25.oktobra 1960. (iz arhive Suda).

9.2. PRAVA HIPOTEKARNOG POVERIOCA I SOPSTVENIKA HIPOTEKARNE

NEPOKRETNOSTI

Hipotekarni poverilac ima najpre pravo zahtevanja namirenja iz vrednosti hipotekarne

nepokretnosti, ako hipotekarni dužnik ne ispuni svoju obavezu o dospelosti.To je osnovno

pravo hipotekarnog poverioca. Pravo hipotekarnog poverioca da se naplati iz vrednossti

stvari je I jedino ovlašćenje koje on ima kad je reč o hipotekarnoj nepokretnosti. Hipotekarni

poverilac nema ni pravo da upotrebljava nepokretnosti, niti pravo da pribira plodove, niti ima

državinu na stvari. Da bi došlo do realizacije potraživanja, hipotekarni poverilac treba da

dobije izvršnu ispravu. Ako je dužnik istovremeno i sopstvenik hipotekarne nepokretnosti,

hipotekarni poverilac treba da podnese tužbu kojom će od dužnika zahtevati isplatu.

Pravosnažna odluka suda kojom se udovoljava tužbenom zahtevu u parnici, predstavlja izvšnu

ispravu. Na osnovu ovakve ili slične izvršne isprave (platni nalog, sudsko poravnanje itd.)

hipotekarni poverilac podnosi molbu sudu da se izvrši javna prodaja hipotekovane

nepokretnosti.

Hipotekarni poverilac ima pravo prvenstva prilikom naplate svog potraživanja iz vrednosti

hipotekovane nepokretnosti. Ako je vrednost hipotekovane nepokretnosti veća od iznosa

hipotekovanog potraživanja, hipotekarni poverilac će se namiriti u potpunosti, a hirograferni

poverilac će moći da svoja potraživanja naplate iz ostatka vrednosti. Ako je pak, vrednost

hipotekarne nepokretnosti manja, hipotekarni poverilac će naplatiti svoje potraživanje u visini

vrednosti dobijene prodajom nepokretnosti. Preostali deo svog potraživanja, može naplatiti iz

imovinske mase dužnika, ali u tom slučaju on nema pravo prvenstva i namiruje se kao obični

poverilac prema pravilu o srazmernom namirenju.

Hipotekarni poverilac ima pravo prvenstva naplate i u odnosu na sve ostale hipotekarne

poverioce čije je založno pravo docnije upisano u javne knjige. Kad postoji vise hipotekarnih

potraživanja upisanih u zemljišne ili druge javne knjige, namirenje vrednosti hipotekovane

nepokretnosti vrši se prema pravilu prior tempore potior iure.

Hipotekarni poverilac ima pravo da se naplati iz vrednosti koja se dobija prodajom

hipotekarne nepokretnosti bez obzira da li se stvar nalazi u rukama hipotekarnog dužnika ili je

prešla u svojinu trećeg lica (pravo sledovanja).

Kod hipoteke stvar ostaje u državini dužnika, i on je može upotrebljavati i pribirati plodove sa

nje, kao što je može i otuđiti pravnim poslom ili dalje založiti. Da bi hipotekarni poverilac

bio obezbeđen i u slučaju otuđenja hipotekarne nepokretnosti trećem licu, neophodno je da

hipoteka sadrži pravo sledovanja, ato znači da hipotekarni poverilac može da se naplati iz

hipotekarne nepokretnosti bez obzira na to u čijim se ona rukama nalazi. Stoga je za hipoteku

potrebno da se dosledno sprovede načelo upisa (formalno načelo) i načelo pouzdanja u

zemljišne knjige. Pravo sledovanja hipotekarnog poverioca, a s njim i čitava hipoteka, zavise

od toga da li je poštovano načelo upisa.

Od trenutka upisa hipoteke u javne knjige, sopstvenik ne sme smanjivati vrednost

hipotekovane stvari, niti na bilo koji način dovoditi u opasnost poveriočevu mgućnost

namirenja. Ako sopstvenik oštećuje hipotekovanu stvar ili joj na drugi način smanjuje

vrednost, hipotekarni poverilac ima pravo zahtevati da sopstvenik prestane sa ovakvim

postupcima. Ako ovaj nastavi da smanjuje vrednost, poverilac može zahtevati prinudnu naplat

potraživanja i pre dospelosti.

Isto tako hipotekarni poverilac ima pravo da zahteva zaštitu i protiv postupka trećih lica

kojima se nanosi šteta hipotekovanoj nepokretnosti.

10. PRENOS PRAVA I OBAVEZA

10.1.PRENOS HIPOTEKE

Hipotekarni poverilac može preneti svoje pravo potraživanja prema dužniku na treće lice2.

Zajedno sa potraživanjem na treće lice prelazi i hipoteka kao sporedno pravo3. Za to prema

opštim pravilima obligacionog prava nije potreban pristanak dužnika(dovoljno je da dužnik

bude obavešten o prenosu potraživanja)4, ali je zbog prelaza hipoteke na treće lice potreban

upis u zemljišnu knjigu (ili drugu javnu knjigu u koju je hipoteka upisana). Inače se hipoteka

ne može prenositi sama od sebe, odvojeno od potraživanja čije je ispunjenje obezbeđujuće5.

Ugovor o prenosu hipoteke bez potraživanja bio bi ništav. Prenos potraživanja obezbeđenog

hipotekom događa se i u slučaju kada sopstvenik hipotekarne stvari isplati dug hipotekarnom

poveriocu. Na njega prelazi po samom zakonu i potraživanje i hipoteka kao sporedno pravo6.

10.2. NATHIPOTEKA

Među pravima koja mogu biti predmet hipoteke nalazi se i sama hipoteka. Predhodni pojam

nadhipoteke možemo dakle odrediti kao pravo hipoteke na hipoteci. U tom smislu o

2Čl. 463, st. 1. Zakona o obligacionim odnosima.3Čl. 437, st. 1. Zakona o obligacionim odnosima.4Čl. 438, st. 1. Zakona o obligacionim odnosima.5Čl. 66. Zakona o osvovnim svojinsko-pravnim odnosima.6Čl. 300. Zakona o obligacionim odnosima.

nathipoteci se govori u Zakonu o osnovnim svojinsko-pravnim odnosima7.Naime, kao i svako

drugo, tako se i potraživanje obezbeđeno hipotekom može hipotekovati i tada nadhipotekarni

poverilac dobija obezbeđenje koje se u prvom redu sastoji u potraživanju hipotekarnog

poverioca prema dužniku, a tek u drugom redu uz to potraživanje ide i hipoteka kao

akcesorno pravo.Sobzirom da je reč i o zemljišno-knjiženom pravu, potrebno je, kao i kod

ostalih takvih prava da se upiše u zemljišne knjige.

10.3. PREUZIMANJE DUGA

Sopstvenik može prodati hipotekovanu nepokretnost i preneti pravo svojine na treće lice. U

tom slučaju on ostaje dužnik hipotekarnog poverioca, a hipoteka opterećuje nepokretnost koja

se nalazi u svojini kupca. Međutim, moguće je da se prilikom prodaje ugovornici saglase da

će kupac preuzeti i dug prema hipotekarnom poveriocu. Prema opštim pravilima obligacionog

prava za preuzimanje duga potrebaan je pristanak poverioca. U slučaju preuzimanja duga

obezbeđenog hipotekom, smatra se da je hipotekarni poverilac dao pristanak, ako ga nema na

pismeni poziv sopstvenika-prodavca nije odbio u roku od tri meseca od prijema8.

ZAKLJUČAK

7Uporediti: Čl.66, st. 1.Zakona o osnovnim svojinsko-pravnim odnosima „Hipotekarni poverilac može zasnovati hipoteku na postojećoj hipoteci u korist trećeg lica bez pristanka hipotekarnog dužnika“.8Čl. 447, st. 1. Zakona o obligacionim odnosima.

Prestanak hipoteke može nastati usled prestanka potraživanja i nezavisno od prestanka

potraživanja. Kod prestanka hipoteke usled prestanka potraživanja slučajevi prestanka su:

kada dužnik plati potraživanje obezbeđeno hipotekom, kada jedno lice postane I poverilac i

dužnik(sjedinjenje-konfuzija), izuzetak je u slučaju zastarelosti, jer dužnik ne može tražiti

ispis hipoteke iz zemljišnih knjiga zbog toga što je potraživanje zastarelo. Kod prestanka

hipoteke nezavisno od prestanka potraživanja slučajevi prestanka su: ima nekih slučajeva u

kojima hipoteka nestaje iz nekih drugih razloga, a ne zbog toga što je prestalo potraživanje,

hipotekarni poverilac se može odreći hipoteke jednostavnom izjavom volje, može prestati ako

ne nastupi uslov ili ako protekne rok,jer je bila konstituisana za obezbeđenje uslovnog

potraživanja ili ograničenog roka, konsolidacijom takođe prestaje, prodajom hipotekovane

nepokretnosti u izvršenom postupku, kao i kada propadne hipotekarna nepokretnost.

LITERATURA:

1. Kovačević Kuštrimović Radmila, Lazić Miroslav, Uvod u građansko pravo, Gip Punta, Niš, 2008.

2. Kovačević Kuštrimović Radmila, Lazić Miroslav, Stvarno pravo, Sven, Niš, 2006.

3. Radenković Jocić Dragana, Privredno pravo, SKC, Niš, 2006.

4. Službeni glasnik, 115/05.

5. Stanković O., Orlić M.; Stvarno pravo-deveto izdanje, Beograd, 2001.