樓市專題打通單位自製相連創造理想生活空間

潮‧型家居擺設

喇叭也Phone狂

這一站‧鴨脷洲

港鐵駕到 工廈活化鴨脷洲屋苑樓價起錨

這一站‧九龍站

高鐵、西九文化區起航九龍站豪宅更顯氣派

這一站‧元朗

YOHO Midtown入伙快樂生活由此展開

理財有道

泡沫之聲處處聞

樂易玲視圈女強人無懼壓力 有子萬事足

樓宇買賣服務專線：3182 3282　傳真：2521 3050

總　機：3182 3182 辦事處傳真： 3182 6333辦事處：香港中環德輔道中141號中保集團大廈4樓

麥黃張律師行由黃宏孝律師、麥祺偉律師及張有洪律師成立，多

年以來，帶領經驗豐富的法律團隊，透過專業培訓，以豐富的法

律知識為客戶提供最全面可靠的法律意見及專業服務，堅持為每

位客戶做到最好。

法律服務多元化：

－ 住宅、商廈、舖位之買賣契約

－ 銀行按揭

－ 贖樓、轉讓物業

－ 民事訴訟

－ 刑事訴訟

－ 離婚及家事訴訟

－ 遺產承辦

－ 公司法

－ 商標、版權及專利權註冊登記

－ 草擬各類商業文件及合同

GARY MAK, DENNIS WONG & CHANG, SOLICITORS

麥黃張律師行 法律精神 造福社群

誠實誠懇

專業專注

誠實誠懇

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HO

ME Feel 季

刊 Issue 0

5 2

01

0.1

2

家的

感覺

‧利

嘉閣

2010. 1205

201011_homefeel_cover_03.indd 1 23/11/2010 17:52:55

法律精英團隊 優質專業服務

王光榮律師 (左二 )及潘文彥律師為王潘律師行其中兩位合夥人，

另有鄭俊橋律師 (左一 )及王威信律師 (右一 )。

王潘律師行總經理

王德信先生 9385 6839

王潘律師行各分行經理

林興原先生9130 0156

許文翹先生6113 8018

元朗總行

何耀強先生9870 6126

林麗娟小姐9461 0181

荃灣分行

盧銘恆律師9862 1122

米桌嶸先生9472 5816

將軍澳分行

劉泇緯先生9850 7571

李志康先生9850 7572

淘大分行

高嘉華先生9846 3889

大埔分行

王光偉先生9099 1465

屯門分行

李豐麟先生9850 7573

馮嘉諾小姐9221 6886

施建榮先生9021 7929

香港分行

陳偉林先生9389 1648

林宛穎小姐6533 6768

沙田分行

王德信會計師

元 朗 總 行 電話：2478 1769 新界元朗青山道99-109號元朗貿易㆗心20樓

香 港 分 行 電話：2544 6868 香港德輔道㆗263號海外銀行大廈2樓201室

將軍澳分行 電話：2706 7770新界將軍澳坑口培成路18號海悅豪園UG13

淘 大 分 行 電話：2305 5550㈨龍㈨龍灣牛頭角道77號淘大商場第㆕期S190號舖

沙 田 分 行 電話：2637 7787沙田㈫炭山尾街18-24號沙田商業㆗心12樓17號室

荃 灣 分 行 電話：2691 3288新界荃灣青山公路264-298號南豐㆗心18樓1801-1802室

大 埔 分 行 電話：2667 7678新界大埔安泰路1號大埔廣場商場2樓A33號舖

屯 門 分 行 電話：2618 6163新界屯門鄉事會路50號㆞㆘

元朗

㆗環

將軍澳

淘大

沙田荃灣

大埔

屯門

辦事處遍佈港、㈨、新界

元 朗 總 行 新界元朗青山道99-109號元朗貿易㆗心20樓 電話：2478 1769 香 港 分 行 香港德輔道㆗263號海外銀行大廈2樓201室 電話：2544 6868 將軍澳分行 新界將軍澳坑口培成路18號海悅豪園UG13 電話：2706 7770 淘 大 分 行 ㈨龍㈨龍灣牛頭角道77號淘大商場第㆕期S190號舖 電話：2305 5550沙 田 分 行 新界沙田第㆒城銀城商場㆞㆘97號舖 電話：2637 7787荃 灣 分 行 新界荃灣青山公路264-298號南豐㆗心18樓1801-1802室 電話：2691 3288大 埔 分 行 新界大埔安泰路1號大埔廣場商場2樓A33號舖 電話：2667 7678屯 門 分 行 新界屯門鄉事會路50號㆞㆘ 電話：2618 6163

元朗

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辦事處遍佈港、㈨、新界 網址：www.wongpoon.com.hk 電郵：wongpoonyl@yahoo.com.hk

王 光 榮 律 師 於1994 年 創 立 了 王 潘 律 師 行 , 至 今

已有15年歷史。王潘律師行總行設於元朗，另有

七 間 分 行 ， 分 別 設 於 屯 門 、 荃 灣 、 大 埔 、 沙 田 、

將 軍澳、淘大及上 環，現時員工約140人，包括

多 名 資 深 的 律 師 、 經 驗 豐 富 的 客 戶 經 理 及 員 工 ，

為 客 戶 任 何 時 間 提 供 法 律 意 見 及 處 理 土 地 及 物 業

買賣。

王 潘 律 師 行 為 大 型 地 產 發 展 商 處 理 不 少 一 手 樓 宇

成交，亦是約50間銀行的代表律師，處理二手樓

宇 買 賣 ， 加 上 深 得 鄉 事 及 圍 村 人 士 信 任 ， 處 理 新

界 鄉 村 小 型 屋 宇 及 土 地 買 賣 極 多 ， 所 以 根 據 田 土

註 冊 錄 ， 由2000年 至 今 ， 連 續 十 年 成 為 全 港 處

理二手樓宇買賣最多的律師行。

在 這 個 資 訊 發 達 的 年 代 ， 服 務 性 行 業 為 主 道 的 香

港 ， 王 潘 律 師 行 承 諾 為 您 們 提 供 優 質 、 專 業 的 法

律服務。

主要服務範圍：

樓宇買賣Conveyancing•

遺產承辦Letter of Administration•

破產Bankruptcy•

婚姻監禮Civil Celebrant•

改名契Deed Poll•

離婚Divorce•

王 光 榮 律 師 ( 左 二 ) ， 另 有 王 德 信 會 計 師

(左一 )及王威信律師 (右一 )。

家 的 感 覺02

利 嘉 閣 編 輯 委 員 會 主 辦

顧 問 ： 廖 偉 強主 編 ： 關 碧 紅編 輯 ： 盧 嘉 儀 / 胡 蕊 婷 / 梁 思 敏資 料 研 究 統 籌 ： 周 滿 傑 / 麥 志 樑 　廣 告 及 設 計 統 籌 ： 馬 靜 宜 / 陳 耀 愉 /　 　 　 　 　 　 　 　 呂 珮 琳 / 陳 惠 燕

本 刊 物 載 列 的 資 料 由 利 嘉 閣 地 產 有 限 公 司 （ 下 稱 本 公 司 ） 編 製 ， 只 供 一 般 參 考 。 本 公 司 雖 已 盡 力 確 保 該 等 資 料 準 確 ， 但

對 於 該 等 資 料 在 任 何 特 定 情 況 下 使 用 時 的 準 確 性 或 恰 當 性 ， 並 沒 有 作 出 任 何 明 示 或 隱 含 的 陳 述 、 申 述 、 保 證 或 擔 保 。

本 刊 物 可 能 載 有 由 其 他 人 士 或 機 構 所 提 供 的 資 料 ， 本 公 司 現 明 文 述 明 ， 本 公 司 並 沒 有 核 准 或 認 可 由 其 他 人 士 或 機 構 在 本

刊 物 所 提 供 的 資 料 ， 對 於 該 等 資 料 亦 不 承 擔 任 何 責 任 。

本 刊 物 所 包 含 的 資 料 亦 不 應 視 為 出 售 要 約 、 訂 購 招 攬 或 向 閱 讀 者 提 出 任 何 建 議 。 閱 讀 者 在 作 出 任 何 投 資 、 財 務 決 策 或 購

買 任 何 物 業 前 ， 應 自 行 尋 求 專 業 顧 問 意 見 。

對 於 因 或 就 本 刊 物 所 載 的 任 何 資 料 而 引 起 的 任 何 損 失 或 損 害 ， 本 公 司 並 不 承 擔 任 何 責 任 。

除 另 外 列 明 作 者 外 ， 本 公 司 擁 有 本 刊 物 內 資 料 （ 包 括 但 不 限 於 所 有 文 字 、 數 據 、 插 圖 及 照 片 ） 的 版 權 。 只 有 獲 本 公 司 書

面 批 准 者 方 可 使 用 ， 否 則 嚴 禁 改 編 、 複 製 、 分 發 或 提 供 本 刊 物 內 的 資 料 作 商 業 或 公 開 用 途 。

廣 告 刊 登 及 查 詢 熱 線 ： 3 1 0 3 5 5 1 3 m k t @ r i c a c o r p . c o m

12.2010CONTENTS04 名人暢聚

樂易玲卸下強人本色

享受蒙神祝福的快樂

08 飲食推介

「過江龍」鉄板焼 Kaika

09 滋味共嚐

賀聖誕 好煮意

10 至潮選．宅

榛園 「泰」簡單的家

14 潮．型家居擺設

喇叭也Phone狂

16 樓市專題 打通單位自製相連

創造理想生活空間

21 觀圖論市 - 豪宅 豪宅二手成交量價走勢圖

22 這一站．鴨脷洲 港鐵駕到 工廈活化

鴨脷洲屋苑樓價起錨

26 這一站．九龍站 高鐵、西九文化區起航　

九龍站豪宅更顯氣派

31 觀圖論市 - 屋苑

屋苑二手成交量價走勢圖

32 這一站．元朗 YOHO Midtown入伙

快樂生活由此展開

38 健康新世代

營養標籤‧纖得健康

40 財務錦囊

從施政報告看香港大勢

42 理財有道

泡沫之聲處處聞

47 海外樓市 - 上海

『滬十二條』新政解讀

48 海外樓市 - 澳門 新政無礙澳門樓市發展

第三季成交量飆升四成

49 工商舖動向 資金追逐大額物業　

買家也懂快準狠貼

50 置業小貼士 如何安排租客提供

『工作入息証明』

51 精打細算

自製壓力測試 加息化險為夷

53 置業預算好幫手 銀行按揭貸款組合、

樓宇買賣釐印費一覽表

54 按揭新知

詳談金管局新政策

情 報 站科大EMBA課程蟬聯 全球最佳美譽

香 港 人 不 單 只 識 飲 識 食 識 享 受 ， 教 育

課 程 的 質 素 亦 相 當 高 ！ 有 1 2 年 歷 史 、

由 科 大 與 美 國 西 北 大 學 凱 洛 格 管 理 學

院 合 辦 的 行 政 人 員 工 商 管 理 碩 士 課 程

( EMBA ) ， 今 年 已 連 續 第 二 年 獲 英 國 倫

敦 《 金 融 時 報 》 評 為 全 球 最 佳EMBA課

程 第 一 位 ， 據 稱 報 讀 這 課 程 的 學 生 於 畢

業 後 3 年 的 平 均 年 薪 達 3 9 萬 美 元 ( 即 約

3 1 0 萬 港 元 ) ， 冠 絕 全 球 ！ 至 於 中 大 的

EMBA課 程 亦 首 度 躋 身 全 球 十 大 ， 名 列

第10位，值得恭喜！

”

“義德道3及5號地皮 成『九龍新地王』 今 個 財 政 年 度 ， 多 幅 地 皮 相 繼 推 出 拍

賣 ， 吸 引 大 、 小 發 展 商 爭 相 競 投 ， 其 中

位於九龍塘義德道3及5號地皮，不單只

吸 引 到 兩 間 發 展 商 華 懋 及 嘉 里 「 單 打 獨

鬥 」 59 回 才 有 結 果 ， 由 華 懋 以 16 .3 億

元 奪 得 地 皮 ， 而 該 地 皮 每 方 呎 樓 面 呎 價

達 17 ,976 元 ， 亦 令 它 成 為 『 九 龍 新 地

王』，果然犀利！

”

“

動態版《清明上河圖》掀熱潮

電 子 動 態 版 《 清 明 上 河 圖 》 堪 稱 是 上 海

世 博 中 國 館 的 鎮 館 之 寶 ， 今 次 安 排 於 9月 份 在 港 展 出 ， 自 然 成 為 全 城 焦 點 。 大

家 為 一 睹 這 幅 動 態 版 《 清 明 上 河 圖 》 ，

逾75萬張門票迅即被搶購一空，就連場

館 內 相 關 精 品 亦 成 爭 購 目 標 ， 未 前 大 家

有否前往欣賞一下這幅名作呢？

”

“香港「美食之都」 食府品質出眾 香 港 不 愧 為 「 美 食 之 都 」 ！ 由 權 威 飲

食 指 南 《 Mie le Gu ide 》 選 出 的 本 年

度 亞 洲 2 0 大 最 佳 餐 廳 ， 本 港 食 府 就 佔

有 6 個 席 位 ， 成 為 區 內 之 冠 ， 而 上 榜 食

府 就 包 括 位 列 第 二 名 的 中 環 法 國 餐 廳

L´Atelier de Joel Robuchon，好想

去試一試呢！

”

“

中環中心呎價破紀錄 豪 宅 及 甲 級 商 廈 一 直 都 受 都 外 資 追 捧 ，

令造價屢創紀錄，就如11月初，中環中

心 頂 樓 全 層 以 3 . 3 8 億 元 易 手 ， 呎 價 逾

25,581元，打破全港商廈呎價紀錄！

”

“

ICC天際100年底啟用

台 灣 有 「 台 北101觀 景 台 」 ， 香 港 就 有

「 天 際100」 ！ 位 於 全 港 最 高 大 廈 環 球

貿 易 廣 場 ( ICC)100 樓 的 觀 景 台 『 天 際

100 』 ， 今 年 第 4 季 就 正 式 啟 用 ， 更 有

國 際 級 食 府 設 於101樓 ， 屆 時 大 家 乘 搭

高速升降機，2秒就由2樓直達100樓，

360度 俯 瞰 全 港 美 景 ， 真 的 猶 如 「 大 地

在我腳下」！

”

“

家 的 感 覺 03家 的 感 覺 03

名 人 暢 聚

樂易玲卸下強人本色享受蒙神祝福的快樂

即使你不是電視藝員，但是每當聽到「樂小姐」這個稱謂，還是不會覺得陌

生。樂易玲(Virginia)，電視廣播有限公司製作資源部總監，記不起她的

職銜不足為奇，但你一定知道她是「電視台高層」。位高權重，行內經常謠

言滿天飛，承受著不足為外人道的壓力，然而，一次幾乎生離死別的經歷，

讓她明白自己是個幸運透頂的人，肩膀再重，還是懷著最感恩的心。

家 的 感 覺04

名 人 暢 聚

影圈強人回到演藝圈 Wil ly 大家都知道你是個大忙人，在此要特別感

謝你在百忙之中抽空，與我們分享你的故

事 。 提 起 「 樂 易 玲 」 三 個 字 ， 馬 上 就 會

讓人聯想到「電視台高層」，其實在此之

前，你做過什麼行業？

Virginia 我畢業後在銀行工作了一段短時間，後來

儲夠錢，就到日本留學。回來後，我入了

「佳視」，在製作部工作，後來輾轉入過

「 麗 的 」 ， 由 助 理 編 導 做 到 編 導 ， 其 來

又當過電影製片，加盟了邵氏之後就負責

電影策劃及監製的工作。邵氏當年拍了不

少賣座的電影，但經常要出埠拍外景，就

在我最忙碌的時候，父親發現患上末期癌

症，我希望陪伴在他身邊照顧他，於是毅

然辭職，離開了影視圈。

Wil ly 對你來說，這是不是一個很艱難的決定？

之後在那裡工作？

Virginia當然不是！當時一心要照顧父親，而且現

在回想，也覺得幸好當年離開了影視圈，

否 則 很 有 可 能 嫁 不 去 ， 因 為 工 作 實 在 太

忙，大概沒有男人可以接受女朋友經常不

在 身 邊 ！ 結 婚 後 ， 我 在 丈 夫 的 則 樓 公 司

幫手，一做十多年，直至02年方小姐找

我，我才回到TVB工作。

Wil ly 脫離了娛樂圈十多年，是不短的時間，為

什麼又回到這個花花世界？

Virginia 其 實 在 此 之 前 ， 我 和 方 小 姐 一 直 間 有 聯

絡，她多次提出希望我回到TVB幫她手，

但我當時覺得TVB是一個大機構，心裡有

點擔心。後來經過禱告，還是答應了回去

這個離開了多年的演藝圈工作，相信這一

切都是神的帶領。

無懼壓力 有子萬事足 Wil ly 回到TVB擔任要職，工作包括管理數以百

計的藝員，你如何適應？

Virginia 今年是我回歸的第七年，這些年來我都是

一邊做一邊學，幸好TVB的架構很完善，

也有很多很賣力工作的好同事幫手，加上

TVB的藝員都很好、很專業，讓我工作起

來事半功倍。

Wil ly 很多人只看到我們位高權重，卻看不到我們

所承受的壓力亦比別人多，你會如何調適

自己，或用甚麼方法為自己減壓？

Virginia 我們行內謠言很多，又經常要面對市場壓

力，所以我要學習將EQ提高，才能抵受

得住壓力。每當放假，我都會和家人旅行

藉 此 減 壓 ； 至 於 平 時 ， 無 論 我 工 作 有 多

忙 ， 甚 或 工 作 至 深 夜 ， 但 只 要 我 回 到 家

中，看到我的兩個兒子，我就很滿足、很

感恩，因為我曾經幾乎失去他們，是神將

他們留在我身邊。

02 03

01

利嘉閣董事總經理廖偉00 強 (Wi l l y ) (左 )與樂易玲

(Virginia)(右)兩位大忙

人聚首一堂，從事業到

家庭，無所不談。

現今社會競爭激烈，因00 此Vi rg in ia不會對兒子

的將來有特別要求，只

寄望他們健康快樂地成

長。

同 時 要 兼 顧 事 業 與 家00 庭，Vi rg in ia是現今女

強人的寫照。

家 的 感 覺 05

Vi rg in ia自言投資經驗00 不多，過往曾經投資物

業 ， 但 原 則 是 量 力 而

為，不為炒賣。

Virginia(右)與Willy(左)00 分享南亞海嘯的經歷，

至今仍然瀝瀝在目。

W i l l y ( 左 ) 在 聚 餐 上 給00 Virginia(右)送上名筆，

希望她未來簽下更多受

觀眾歡迎的藝人。

在 電 視 圈 打 滾 多 年 ，00 Vi rg in ia直言未有退休

的念頭，即使將來退休

亦有很多事可做，不會

跟社會脫節，最理想是

可以重返校園，跟兒子

們一起上學去。

南亞海嘯 領悟至深 Wil ly 我從報章得知你和家人曾經經歷03年的南

亞海嘯，最後一行二十多人都能夠平安而

回，你說的就是這件事嗎？

Virginia 是。我和妹妹們及母親等幾個家庭一起到

泰國旅行，當日分兩艘舢舨出海浮潛，海

嘯突然而來，我們的艘舢被撞散了，巨浪

幾 次 將 我 們 來 回 捲 入 海 底 ， 心 知 「 死 定

了」。當時我兩個兒子只有五歲及六歲，

二人都不諳泳術，由於我和大兒子原本坐

同一艘舢舨出海，所以事後很快就在海中

心找回了他，但在另一艘舢舨上的小兒子

卻下落不明。

後來，我見附近有個小島，島上所有的樹和

房屋都被沖塌，只剩下一間小白屋，於是我

和大兒子向島上游去，看看屋裡有沒有電

話可讓我們求救。就在距離小島愈來愈近之

際，我看到屋前有人影，起初以為有人救，

但原來這個人就是我五歲的小兒子。當時不

明白他為何會在那裡等我，其他的人呢？到

底是誰將他救起？他為何會一個人站在那

裡？我抱著他時，還不相信他是實實在在的

存在，生怕是他的靈魂回來等我啊！

後來我帶著兩個兒子向山上逃命，沿途還有

一起逃命的島上居民和遊客，我看到好像電

影裡的場面，拖男帶女，老老幼幼，有已經

受傷的，也有家長背著子女的屍體，生人

死人一起逃亡，場面很悽涼。在山上我們鑽

木取火，希望有人透過火光發現我們前來

拯救，幸運的是，我在入黑前逐一找回了家

人，最後第二天泰國軍機才來接我們返回甫

吉島，經過連日來的難民生涯才輾轉回到香

港。後來我們才知道，我們在蒄立住的六星

級渡假酒店原本住了6,000多人，最後只有

60多人生還，可以完整回來的家庭只有兩

個，我們是其中一個，另外的一家五口在海

嘯當日去了攀山登高。

Wil ly 我自己也有兩個兒子，你的故事讓我感受

很深，這件事給了你甚麼啟示？

Virginia 事情發生之後，我一直在想，這麼多人死

去，但我們卻可以一個不漏地回來，這是一

個很大的神蹟。神恩賜這麼大的神蹟給我

們一家，所以我告訴自己，以後要行神的恩

典，「做得到的要盡量做」。自此，我用心工

作，甚至不再炒樓、炒股票，因為我覺得我已

從神身上得到最大的福氣，可以體驗這次祝福

是我一生中最大的得著，我已無所求。

Wil ly 雖然你的工作很繁忙，但是你和兒子的經

歷很多，感情一定特別深厚，你們平時如

何相處？

Virginia 我們的關係很密切，我會盡量找機會讓他

們知道我對他們的愛，亦會毫不吝嗇地誇

讚他們，當然也要賞罰分明。無論我有多

忙 ， 即 使 星 期 一 至 五 要 工 作 至 深 夜 才 返

家，有時也要出外公幹，但我仍會將星期

六的晚上及星期日留給家人。

04 05

家 的 感 覺06

名 人 暢 聚

Wil ly 對丈夫也是一樣嗎？

Virginia 我認為婚姻在不同階段，有不同的相處方

式，我們結婚17年，信任很重要，要給對

方足夠的自由度，他不想說的事情我不會

問，有事他自然會來找我，明白大家都是為

工作、為家庭而努力就足夠，儘管我們都很

忙，但無論如何周末都一定聚在一起。

品味生活 天倫之樂 Wil ly 你之前提到，丈夫是開則樓公司的，你們

對家居設計是不是特別有要求？

Virginia 我現居於清水灣，屋內沒有金碧輝煌的裝

修，但算是有點品味，我們都很捨得花錢

買 傢 私 ， 好 像 衣 帽 間 和 工 作 用 的 梳 妝 台

等，我會特別有要求，因為每天我都花上

很長時間在這兩個地方。另外，我和先生

要 各 自 有 一 個 私 人 洗 手 間 ， 小 小 的 也 可

以，因為那是一個可以給自己有私人空間

和很私隱的地方。

Wil ly 那麼如果再讓你重新裝修，你會為你們的

安樂窩注入甚麼原素？

Virginia 我 希 望 有 一 個 酒 窖 ， 方 便 我 閒 時 招 呼 朋

友；另外亦要有一個Breakfast area，最

好是望海和有透光天花，讓我可以和家人

望著美景，一邊享受日光浴，一邊用餐。

06

07

“每當我回到家中，看到我的兩個兒子，

我就很滿足、很感恩，因為我曾經幾乎失

去他們，是神將他們留在我身邊。＂

家 的 感 覺 07

鉄 板 燒 K a i k a 焼 「 過 江 龍 」

鉄板燒 Kaika 主店位於日本銀座，香港

分店坐落於尖沙咀中心The ONE，提供

鐵板燒日本料理，餐廳居高臨下，可俯瞰

尖沙咀一帶迷人景色。

特上盛刺身拼盤00

鐵板燒鵝肝.山芋餅00

特上盛壽司拼盤00

美國牛肉薄燒00

鐵板燒帆立貝00

鐵板燒活海蝦00

01 02 03 04

05

06

鉄板焼Kaika香港九龍尖沙咀彌敦道100號The ONE 19樓電話：+852 2972 2888www.jcgroup.hk

08 家 的 感 覺

飲 食 推 介

又到聖誕啦！趁這個普天同慶的日子，當然要同家人或者

約班朋友開個聖誕派對，盡情歡聚一番。為了營造一個難

忘聖誕，最好就是自己動手做個聖誕蛋糕，又或者煮個特

色美食，盡顯心思。

資料提供 Winnie姐烹飪是由小到大的興趣，任兼職烹飪導師16年，著作共16本。《轉載自am730》

1

1 2/3 4

2 2 3 4

11 黑朱古力刨碎，與牛油、忌廉於熱水座溶至滑身，取出，拌勻，置涼；白

朱古力於熱水座溶至滑身，取出置涼。

21 將瑞士卷平放成圓柱體，淋上一層黑朱古力，以抹刀抹勻，隔一會待朱古

力略為凝固後，再重複一次。

31 以叉子在朱古力面打直畫出樹皮紋。

41 用唧袋將白朱古力於樹面上劃出年輪，最後灑上糖霜及放置聖誕飾物即可。

11 羊髀扒解凍，加入醃料、蒜茸2茶匙醃透。

21 燒熱少許欖橄油，將羊髀扒兩面略煎，盛起。

31 將羊髀扒放焗爐，以150度焗約30分鐘。

41 以小量欖橄油及蒜茸將雜菜炒片刻，最後伴碟即可。

賀聖誕 好煮意

簡易聖誕木頭蛋糕材料：瑞士卷半件、糖霜少許、白朱古力少許

朱古力裝飾：黑朱古力100克、牛油1湯匙、忌廉 (whipping cream) 4湯匙

慢烤香草羊髀材 料 ： 羊 髀 扒 2 件 、 蒜 茸 3 茶 匙 、 雜 菜 適 量 ﹝ 西 蘭

花、紅蘿蔔、西椒等﹞

醃料：鹽半茶匙、雜香草半茶匙、黑椒碎1/4茶匙

家 的 感 覺 09

滋 味 共 嚐

榛園 「泰」簡單的家

想 足 不 出 戶 、 但 每 天 都 有 度 假 的 感 覺 ？ 最 直 接 的 方 法 ， 就 是

將 愛 巢 打 造 成 一 個 「 五 星 級 的 家 」 。 今 次 介 紹 的 單 位 ， 是 位

於 壽 山 村 道 的 榛 園 獨 立 屋 ， 女 主 人 既 崇 尚 簡 約 家 居 ， 又 酷 愛

泰式傢私擺設，不式豪花170萬元，要求設計師將泰式度假

屋的概念帶入4,000餘呎的家。

01

家 的 感 覺10

至 潮 選 ‧ 宅 - 榛 園

02

03 04

一樓為客飯廳及廚房，單位女主人00 崇尚簡約主義，設計師特意在沙發

後的牆身塗上淡灰色，使之成為巨

廳的Feature Wall，既觸目而又不

會破壞單位簡約的整體感覺。

面對大門是另一道FeatureWall，00 與客廳的淡灰色同出一徹，並加

上射燈增強效果，既與客廳互相映

照，亦巧妙地以此帶出這裡正是客

飯廳的分界點。此外，設計師亦特

別在牆身加上陳列架，讓屋主及訪

客甫踏入大門就看到屋主心愛的泰

式擺設。

看似採用開放式設計的廚房，其實00 以玻璃分隔，既有開放式廚房的視

覺效果，又可以避免煮食油煙攻出

客飯廳，令牆身和天花薰黃，一舉

兩得。

設計師在樓梯牆身加設低燈，燈光00 射向地下，方便屋主及家人出入。

家 的 感 覺 11

06

07

05

至 潮 選 ‧ 宅 - 榛 園

三樓為主人套房，由於單位樓底高達15呎，因此設計師特別以泰式柱床作為屋主的大床，令00 室內空間更有層次感，同時讓屋主感覺尤如置身於泰式度假酒店。

主人房自設衣帽間，化身成為大衣櫃，讓女屋主陳列心愛的「戰利品」。00

主人房套廁為全開放式設計，令房間整體感覺更歸一。設計師特意將坐廁隱藏於圖片中最右末00 端位置，令房間增添美感。

甫踏入二樓，就被眼前鮮艷奪目的「紅牆」所吸引，與一樓的Feature Wall形成強烈對比，讓00 人清楚感覺到已進入另一個空間。為滿足女屋主要將愛巢打造成泰式度假屋的意願，設計師遂

以泰式木製家俱佈置這個偏廳及書房。

家 的 感 覺12

Clifton Leung’s Profi le

Cli f ton Leung梁顯智，生於香港，成長於加拿大，在多倫多

Ryerson University取得室內設計學位。

1997年創立Cli f ton Leung Design Workshop (智設計工

房 )，設計哲學為「簡約的無限創造」 ( f rom minimalism to maximization)，曾包辦超過一百間香港豪宅的室內設計，並著

有《簡約至最》一書。

08

工程總支出

清拆項目 90,000

泥水雲石 426,000

打磨工程 480,000

玻璃工程 120,000

油漆工程 90,000

電工項目 320,000

喉管工程 128,000

雜項 50,000

總計(HK$) 1,704,000

一樓 二樓 三樓

相片提供 Clifton Leung Design Workshop電話 3106 8384www1cl i f tonleungdesignworkshop1com

家 的 感 覺 13

喇叭也Phone狂說 蘋 果 襲 地 球 ， 絕 不 為 過 。 現 代 人 的 上 網 模

式、吸收多媒體資訊的方法明顯已被iPhone徹

底 改 變 。 iPhone的 周 邊 產 品 自 然 湧 進 市 場 分

一 杯 羹 ， 就 如 專 為 iPhone、 iPod用 家 而 設 的

高 質 揚 聲 器 ， 只 要 一 回 家 將 i Phone 放 上 揚 聲

器，即可播放音樂兼充電，省時省力。

由 世 界 知 名 設 計 師 P h i l i p p e S t a r c k 創 作 的 Z i k m u ｀ i n

color´系列，集藝術性外型、先進科技與清脆音色於一身，

其NXT技術，能準確呈現高音與中音，低音揚聲器則置於低

部，藉反射來獲得最佳重低音效果。

JBL On Time Micro一改以往傳統左右兩個

喇叭的設計，使其更輕巧方便，重量只有018

Kg，配備兩枚Phenix釹合金單元，音質有保

證。

DS9000為Phi l ips Fidel io Docking的旗艦型號，外殼以加厚的12

毫米天然木材製造，有效防震，其Pure Digi tal音響處理技術能保

持音質的清晰度。

售價：$13,800頻率響應：50Hz – 20kHz輸出功率：100W RMS支援機種： iPod及 iPhone，可充電

售價：$1,599頻率響應：70 Hz-20kHz輸出功率：2 X 6 W輸入阻抗：>80Db支援機種： iPod及 iPhone，可充電

售價：$4,999頻率響應：50 Hz – 25kHz輸出功率：100W RMS輸入阻抗：47k ohm支援機種： iPod及 iPhone，可充電

Phil ips Fidelio Docking DS9000

JBL On Time Micro

Parrot ‘in Color’ Parrot by Starck

家 的 感 覺14

潮 ‧ 型 家 居 擺 設

除此之外，市面上亦有不少具型格設計的揚聲氣可供 iPhone或mp3播放之用。

與 D S 9 0 0 0 屬 同 一 系 列 的 D S 3 0 0 0 具 D y n a m i c B a s s B o o s t 音 效 ， 能 提 供 較 佳 的 重 低 音 效 果 。 用 家 亦 可 安 裝

專為Ph i l i p s Fide l i o Dock ing系列而設的 i Phone app 「Fidel io」以設定多種音效。

飛 利 浦 獨 特 的 直 立 式 設 計 ， 慳 位 之

餘 亦 易 於 融 入 家 中 的 裝 潢 。 除 支 援

i Phone，還有內置光盤，亦可播放收

音 機 。 單 單 一 部 機 已 經 可 以 提 供 到

411的立體聲，免卻拉線的煩惱。

JBL Creature I I I 保留了上一代的精髓，以科幻

外型配上簡約主義的設計，有黑、白兩色，更容

易融入現代家居的裝潢。 超重低音由底部發出，

中高音則清澈圓潤，細緻柔和。

Harman/ka rdon精心炮製的限量製品，其

多層切割的外殼，尤如水晶般耀眼，擺脫以

往揚聲氣四四方方的箱子外型，為家居增添

美感。 透過獨有的At las和CMMD單元，使

高、中、低音都發揮得淋漓盡致。

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售價：$899頻率響應：45Hz – 20kHz輸出功率：25W total at 1% THD輸入阻抗：>5k ohms*不能充電，需以315mm線接駁

售價：$7,999頻率響應：60Hz – 20kHz輸出功率：112W 輸入阻抗：>10k ohms*不能充電，需以315mm線接駁

DS3000DCM580 iPhone

Harman/kardon GLA-55

Creature I I I

Thinking Group Ltd. Tel: 2955 1000

家 的 感 覺 15

樓 市 專 題

打通單位自製相連 創 造 理 想 生 活 空 間

樓市、股市近年表現向好，買樓買股個個賺到盤滿砵滿，所以不少業主近來換樓時自然想住大

啲、住豪啲同住得特別啲，不過，一般屋苑分層單位面積有限，而且房間數目亦較少，公用活

動空間常常出現衝突，嚴重的話更會覺得單位處處「頂手頂腳」，故此，近來有不少業主腦筋

急轉彎，購買兩間相鄰單位，然後按照家人實際需要，再自行將兩伙單位的間隔佈局重組，擴

大生活空間之餘，同時亦可提升生活質素。

今期專題報導特別介紹自製相連單位的製作過程、注意事項

外，並會帶領各位讀者，遊走港島、九龍及新界各區屋苑的自

製相連單位，並且登堂入室，親身感受自製相連單位的魅力所

在！

自製相連單位的好處大家庭精選

中國人重視「家」的觀念，並認為一家人能居住在一起是一種

福氣，不過香港地少人多，住宅供應以2房及3房單位為主，

一些5、6人的大型家庭隨著小朋友日漸長大，各自需要有自

己的房間，舊居便會不敷應用。

不過，大多屋苑不設原則4至6房的大型單位，即使有，供應

亦相當有限，於是有大家庭便選擇將相鄰單位買入再打通，

有業主甚至買入一個3房單位及一個2房單位，並重新組織成

5房雙套房單位，單位除了可容納6至8人的大家庭外，更備

有特大主人套房，讓大家庭在共聚天倫之餘，各成員又可獨

自享受個人空間。

改善生活質素

兩個單位打通後，家庭活動範圍顯著擴大，生活質素亦會因此

提高，相連單位大廳面積往往可達600、700平方呎，除了氣

派過人之外，大廳用途更多元化，喜歡與一班親朋戚友聚首一

堂的話，大廳可用作大型派對甚至開幾台麻雀，十分過癮；喜

歡收藏精品的話，可以將多出來的房間變成私人展覽館；電影

發燒友更可以盡用大廳深度，設置特大銀幕及強勁音響，化身

為私家影院，在餘暇盡情投入電影世界，極盡官能刺激！

生活便利

大面積單位，香港到處有，但要兼有大型屋苑的生活便利，自

製相連是一大途徑。以龍頭屋苑太古城為例，太古城既享港鐵

之利，生活環境理想，屋苑配套齊全，向來是不少中產人士的

置業夢想，不少居於太古城多年的業主，都對屋苑有深厚感

情，即使財力豐厚亦不願搬走，然而屋苑最大單位僅 1 ,232呎，未必能滿足業主需要，因此區內有不少業主選擇自製相連

單位，製作出自己的理想家園，改善生活空間外，更可享受屋

苑完善配套，一舉兩得。

家 的 感 覺16

依足正路 住得安心

升值潛力優越

相連單位除了改善生活居所外，由於該類單位放盤少質素高但

需求大，造價因此會較同屋苑為高，所以相連單位作為投資產

品的話，升值潛力亦看高一線。以熱門相連單位屋苑宇晴軒作

例子，8月份宇晴軒非相連單位平均成交呎價為6,097元，但

相連單位平均成交呎價則高達8,296元，單位經打通後每呎可

賣貴36%，升值能力不言而喻。

自製相連單位的流程一般而言，自製相連單位大部份要重整單位佈局後才會得到理

想效果，但當中卻涉及不少拆卸、裝嵌工序方可完成，工程繁

複外，部分工程更需要經由屋宇署審批才可施工

由於業主未必清楚要拆的牆是否主力牆，而且打通兩個樓11 宇的單位往往涉及拆建間隔牆和排水渠管等的建築工程，

所以業主應聘任《建築物條例》的認可人士進行可行性研

究，例如測量師及結構工程師，到現場作實地視察，並且

從屋宇署申請取得現有樓宇圖則，再由以上認可人士進行

評估工作；

由結構工程師設計圖則，並向屋宇署呈交圖則，再等候待21 屋宇署審批，過程可歷時約五十多天；

向 屋 宇 署 申 請 監 工 計 劃 書 ， 並 等 候 屋 宇 署 發 出 同 意 書31 (Let ter of Consent)，過程可歷時約二十多天；

向屋宇屋遞交表格BA10(註冊承建商聘任通知、展開建築41 工程或街道工程通知及註冊承建商承擔責任書 )，過程需

時約7天，然後取得屋宇署發出的『開工紙』；

由註冊承建商按屋宇署批則圖施工，視乎工程複雜性，整51 個工程約需時60天，而整個過程須由合資格人仕按『監

工計劃書』要求監管工程；

呈交記錄圖則、證明書、測試報告及文件，並在工程將完61 結前請屋宇署驗樓，最後由屋宇署發出完工紙。

其他注意事項01年起政府為鼓勵發展商在不少興建樓宇時加入窗台或11 環保式設計露台，於是有條件性地豁免地積比率計算。如

果將兩個單位或房間打通，單位改動後的面積可能不符豁

免條件；

部份樓宇的地契內規定了車位與單位數目的比例，由於打21 通單位後整棟樓宇的總單位數目減少，車位與單位數目的

比例會因此增加，有機會抵觸地契；

有大廈公契會訂明，任何改動作相連單位均需物業經理及31 政府部門批准；並要查清楚所改動的位置是否影響公眾地

方。例如很多新型屋苑為統一大廈外觀，均在大廈公契規

定業主不能封閉或改動大門款式，因此業主在施工前最好

先問清楚屋苑物業管理經理；

倘若業主有意向發展商買入兩個單位打通相連，不妨先與41 發展商訂立協議，承諾在相關工程獲屋宇處批准後，才正

式簽署買賣合約，若果工程不獲批，則無須完成交易；

作為業主，當知道有人同時洽購自己和比鄰的單位時，難51 免會「坐地起價」，因此買家最好委託中介代理討價還

價，較為有利。

自製相連單位設計要點更改間隔首重平衡

對設計師而言，裝修自製相連最大難度是兩個單位打通後，會

出現兩組客、飯廳、兩組廚房、兩組浴室等問題，重新規劃空

間佈局，成為設計師首要任務。

一般而言，分層單位的客房面積最多只有50至60方呎，打通

兩伙原有單位而沒有相應更改房間面積，容易出現「廳大房

細」的問題，所以，建議自製相連單位後擴闊大廳的同時，業

主亦需將原有客房擴闊到80至100方呎才較為合理。

外露橫樑需掩蓋

製作相連單位另外一個常見問題是外露的橫樑。建議利用假天

花燈槽遮蓋橫樑，方法簡單又實用。

兩伙地台有高低

兩伙單位的地台未必在相同水平，即使是輕微高低級亦相當礙

眼，建議業主無論如何也要重整地台，再安裝新地板或地磚。

條例監管：11 若無向政府提出加建申請，或在完成後才申請，業主有機會違反《屋宇署

條例》，最高可被罰款40萬元及監禁2年，及按規定還原單位本來間隔。曾聽說有業

主因此違例被罰款及監禁，所以有意加建的業主，為免影響建築結構，在作出如此大

型的加建時，為人為己，還是應遵守有關條例及諮詢有關專業人士的意見。

影 響 買 賣 成 交 ：21 曾聽說有業主因單位未曾提出加建及改建申請，無法成功售出自製

複式單位，單位最終要還回原貌，再向屋宇署申請加建工程，逐一完成申請後才施

工，浪費人力及物力，更加得不償失。

家 的 感 覺 17

樓 市 專 題

建築面積 約2,143方呎

間　　隔 客飯廳、三房雙套房、連工人房及設有露台

特　　色 望青馬全海景及翠綠山景

叫　　價 3,500萬元

查　　詢 利嘉閣地產泓都分行

電　　話 2818 9002

建築面積 約1,506方呎

間　　隔 客飯廳、三房套房連工人房

特　　色 客飯廳面積約500方呎、主人套房面積約450方呎

叫　　價 1,380萬元

查　　詢 利嘉閣地產柏蕙苑分行

電　　話 2811 9119

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自製相連單位睇真啲

家 的 感 覺18

建築面積 約1,475方呎

間　　隔 客飯廳、三房套房、連多用途室

特　　色 坐擁維港美景、客飯廳設南北對流窗

屋苑設地鐵出入口直達荔枝角站

叫　　價 1,200萬元

查　　詢 利嘉閣地產宇晴軒分行

電　　話 2242 2282

建築面積 約1,496方呎

間　　隔 客飯廳、四房套房、連工人房

特　　色 特大主人套房，內設衣帽間，景觀開揚，環境清靜

叫　　價 980萬元

查　　詢 利嘉閣地產麗港城分行

電　　話 2775 9399

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主㆟房

主㆟房

　　

家 的 感 覺 19

樓 市 專 題

建築面積 約1,418方呎

間　　隔 四房兩廳

特　　色 罕有放盤、景觀開揚

叫　　價 488萬元

查　　詢 利嘉閣地產嘉湖銀座分行

電　　話 2180 8808

建築面積 約1,732方呎

間　　隔 五房兩廳

特　　色 望汲水門大橋海景

叫　　價 998萬元

查　　詢 利嘉閣地產珀麗灣分行

電　　話 2496 0168

嘉 湖 山 莊 相 連 單 位 市 場 罕 有

珀 麗 灣 相 連 五 房 設 計 望 汲 水 門 大 橋 　　

珀 麗 灣 31 座 高 層 C 、 D 室

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9 座 高 層 G 、 H 室 相 連 單 位

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家 的 感 覺20 家 的 感 覺20

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海怡半島㆓手成交量價按㈪走勢

德福花園㆓手成交量價按㈪走勢

將軍澳㆗心㆓手成交量價按㈪走勢

盈翠半島㆓手成交量價按㈪走勢

嘉湖山莊㆓手成交量價按㈪走勢

全港35㊠指標豪宅㆓手成交量價走勢 全港50指標屋苑㆓手成交量價走勢

註│以上資料綜合全港35項指標豪宅物業之樓價制訂而成　　　資料來源│利嘉閣地產

灣仔區蚊型新盤呎價動輒超過1萬元甚至115萬元，陽明山莊貴為港島區傳統豪

宅，現價亦只是115萬元多一點，你認為合理嗎？

港景峰樓齡雖淺，但樓價相對落後。九龍站上蓋物業造價長升長有，大部份已經

造價超越08年高峰，反觀，港景峰現價水平只是剛剛突破08年高位阻力，你話

落後唔落後？相信趁低購入值博率高。

同區麵粉呎價賣到萬六蚊，畢架山一號的麵包價只是萬四元多一點。

有未來港鐵概念支持的寶翠園，樓價走勢真係零舍不同，現價可與今日九龍站上

蓋物業爭一日長短。有廣泛客源及實力業主穩守貨源支持，何愁未來樓價停滯不

升？

擎天半島成交量高，可謂九龍站上蓋物業的造價走勢的「代言人」，隨著高鐵效

應熱炒下，樓價一浪高於一浪，相信升勢方興未艾，未來仍有一定升值空間。

倘若買家追求寧靜的生活環境，呎價八千餘元的市區豪宅又一居，應該係你杯

茶。

豪宅二手成交量價走勢圖

家 的 感 覺 21

觀 圖 論 市 - 豪 宅

港鐵駕到 工廈活化 鴨脷洲屋苑樓價起錨

這 一 站 ‧ 鴨 脷 洲

隨著港鐵南港島綫（東段）預計於2015年落成，把港島南包括鴨脷洲及黃竹坑一帶地方納入港鐵大版圖之中，與核心商業區金

鐘、中環及尖沙咀連在一起，大大提升對外交通能力，更為沿線物業增添「鐵路概念」，預計未來樓價將可藉此一吐烏氣，大追

落後；加上城規會已同意將鴨脷洲西面一塊工業用地轉為商業用途，相信該處經重建成商廈後，鴨脷洲將更添生氣。

南港島綫（東段）走綫及車程資料

鴨脷洲區空氣清新而且環境醉人，可惜由於缺乏港鐵恩澤，樓價走勢始終執輸，真係同遮唔同

柄、同人唔同命。不過，數年之後，情況將180度轉變！

㈮鐘 海洋公園4 分鐘

10 分鐘 海怡半島㈮鐘

10 分鐘 海洋公園尖沙咀

圖片來源｜港鐵公司

圖片來源｜港鐵公司

* 以上為港鐵申請模擬圖片，部份相片或印象示意圖已由電腦作畫面處理，如需要清晰之實地情況及環境，務請親自視察為要。** 以上之所有資料及圖片均只作參考用途，一切以有關政府部門最後審批為準。利嘉閣並未對該等資料及圖片之準確性及真實性作出任何形式的保証或陳述。

家 的 感 覺22

港鐵南港島綫 (東段 )尾站在海怡 配套更添完美港鐵南港島綫（東段）的終站將建在龍頭屋苑海

怡半島之下，車站出入口將分別設置在海怡東街

市、海怡半島1 9座及3 3 A座對出位置，惠及整

個海怡半島，估計住客只需最多5分鐘步程，便

可由住所直接前往車站出入口，方便程度媲美港

島東太古城。

通 車 後 ， 由 海 怡 半 島 到 金 鐘 全 程 只 需 1 0 分 鐘 ，

解決香港仔隧道經常擠塞問題，令香港仔區交通

更便捷，升值潛力不容忽視。

海怡半島規模大 單位數量近萬回看海怡半島，是港島區第二大私人屋苑，項目

共分4期，單位總數9,812伙，數量僅次於港島

東太古城，單位間隔多樣，一般分層單位包括兩

房 （ 6 3 2 至 6 7 9 方 呎 ） 、 兩 房 半 （ 7 2 6 至 7 5 5方 呎 ） 、 三 房 （ 7 5 7 至 8 5 6 方 呎 ） 、 三 房 半

（ 8 6 6 至 9 8 6 方呎）、四房（1 , 0 7 8 至 1 , 1 2 1方呎）等多樣設計，另有面積更大的相連及複式

等特色單位，任君選擇。

此外，海怡半島多數的大廈都是沿海岸而建成，

所以大部份的單位均可以欣賞到全海景，加上屋

苑 自 設 會 所 及 停 車 場 ， 鄰 近 商 場 學 校 ， 設 施 齊

全，深得用家歡心。

單位數目表

期數 座數 單位數目

1期 1至6座 1,750

2期 7至16座 3,074

3期 17至23座、23A座 2,468

4期 25至33座、33A座 2,520

成交個案表

成交類別 成交單位 面積(方呎) 成交價(萬元) 呎價(元) 備註

買賣 15座中層G室 1,100 970 8,818 單邊遼闊海景

買賣 17座高層F室 1,121 900 8,029 園池少海

買賣 12座高層G室 936 780 8,333 優美園池海

租賃 9座高層A室 931 211 2216 醉人市景

租賃 18座高層G室 1,121 215 2213 園池海美景

租賃 1座中層G室 636 113 2014 內園兩房

放盤叫價表

買賣/租賃 成交單位 面積(方呎) 叫價(萬元) 呎價(元) 備註

買賣 21座高層E室 1,078 918 8,516 東南全海景

買賣 20座高層AB室 1,473 1,150 7,807 罕有相連

買賣 8座高層E室 931 820 8,808 園池海景觀豐富

租賃 9座高層A室 931 212 2316 醉人園景

租賃 19座高層G室 1,121 216 2312 園池海景觀豐富

租賃 16座中層E室 1,093 218 2516 東南海景

屋苑近況利嘉閣地產海怡半島區域經理梁國輝指出，受惠

港鐵南港島綫（東段）落實興建，海怡半島樓價

才 開 始 起 步 大 升 ， 但 綜 觀 歷 史 ， 樓 價 現 水 平 與

97年高峰期比較大約有最少20%差距，反觀，

港島東太古城現價已超越九七！反映屋苑現價依

然低水，估計在港鐵南港島線通車大日子越來越

接近，屋苑自有龐大升值潛力等待發揮。此外，

來年黃竹坑區將有豪宅項目登場，初步預料項目

平均成交呎價可達2萬元，亦可望引領海怡半島

樓價突然出現跳級式的上升。

樓 市 十 月 份 再 次 轉 勢 後 ， 海 怡 半 島 成 交 高 度 暢

旺，屋苑十月份共錄逾100宗買賣個案，平均呎

價 6 , 9 9 5 元 ， 入 場 費 已 升 逾 3 8 0 萬 元 。 至 於 海

景 單 位 呎 價 逾 8 , 0 0 0 元 ， 其 中 最 優 質 全 海 景 分

層 單 位 ， 更 創 下 9 , 9 0 9 元 的 新 高 紀 錄 ， 可 見 樓

價升勢凌厲。至於買家方面，區內換樓客雖屬主

力，但外區換樓客的入市比例卻見日漸增加，在

對外交通改善的前提下，屋苑的買賣客源正逐步

擴大。

0

50

100

150

200

買賣成交量（㊪）

3500

4500

5500

6500

7500

平均成交呎價（元）買賣成交量（㊧軸）

加權平均成交呎價（㊨軸）

㈪份

海怡半島㆓手成交量價按㈪走勢

98

24

22

18

41

17

16

24

16

36

46

41

35

43

52

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69

62

35

53

62

41

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66

22

63

49

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81

70

38

44

101

08年1㈪

3㈪

5㈪

7㈪

9㈪

11㈪

09年1㈪

3㈪

5㈪

7㈪

9㈪

11㈪

10年1㈪

3㈪

5㈪

7㈪

9㈪

6,2

06

6,0

10

5,7

19

5,8

95

6,4

87

6,5

31

6,1

23

5,3

98

5,7

44

4,8

23

4,2

53

4,2

16

4,7

82

4,7

08

5,4

19 5,8

32

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5,8

16

6,4

81

6,0

92

5,8

07

6,1

38

6,2

73

6,5

59

6,8

43

6,5

34

6,4

84

6,6

19

6,8

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6,5

81

6,9

18

6,9

95

4,89

2

4,72

1

資料來源│利嘉閣地產分行資料

圖片來源｜港鐵公司

家 的 感 覺 23

這 一 站 ‧ 鴨 脷 洲

介紹單位 ：19座高層G室

建築（實用）面積 ：1,627（1,329）方呎 連541呎平台

間隔 ：3房套房、2廳

開價 ：2,480萬元（每呎15,243元） 每月供款 ：約56,917元 (五成按揭、廿年期、H-PLAN) 賣點 ：無敵海景、日落晚霞、特大露台、清雅格調 預約參觀 ：利嘉閣地產海怡半島 (西翼 )分行A組 2580 3553

屋苑小檔案

物業名稱 海怡半島

發展商 和記黃埔有限公司

樓齡 15

座數 34座

單位總數 9,812個

單位建築面積 632至1,633呎

實用率 7814%至8219%

間隔 2房、3房、4房

管理費（元/每方呎） 0.0

設施住戶俱樂部、室內暖水泳池、噴射按摩浴池、健身室、壁球室、籃球場、

羽毛球場、健身舞室、遊戲室、室外大型泳池、網球場、兒童遊樂場

校網 幼稚園：南區，小學：18，中學：南區

BEST BUY放盤推介夕陽美景盡收眼底

西區專業團隊

Cathy Chiu

薄扶林及西區助理營業董事

9277 4644

Kenneth Leung

海怡半島西翼分行(A組)區域經理

9236 6826

Alex Cheung

海怡半島西翼分行(B組)經理

9388 0799

Dicky Lam

海 怡 廣 場 分 行 經 理

9739 9292

家 的 感 覺24

長線投資買地段

港 島 精 選

很多人有現錢，都總喜歡做形形色色的投資，就個人而言，由於工作繁忙，實在

難以投放太多時間看股票做功課，故寧做回老本行買「磚頭」作較長遠的投資。

物價飆升，通漲厲害，買賣物業一般持貨幾年，通常都有錢袋走。 不過，縱然

有錢賺，也寧可將物業放租，皆因放賣物業兌換現金，現金亦不保值，尤其現

時港元與美元掛勾，銀紙無疑變相更貶值。 因此，個人喜好「長揸」多於短

炒，「長揸」物業好處在於免卻多番轉手的釐印費、律師費、代理佣金等額外

費用，開支較穩定，同時亦能節省不斷尋覓新物業的時間。

由於持貨時間較長，對物業的選址自然不可馬虎，以免「眼冤」。 本人向來偏

愛豪宅和市區樓，兩者均以地段作首要考慮。 投資豪宅尤愛港島傳統豪宅區，

物業不用金碧輝煌，原因是新興起、以富麗堂皇作賣點的豪宅呎價一般較市價

高，相對水位較低。 而市區樓則會選擇樓齡較新、擁大型會所，且鄰近地鐵的

高質屋苑，升值潛能高之餘，收租亦必然有保證。張偉文 Eric Cheung

利嘉閣董事（香港區）

註：所有資料僅供參考，詳情請向有關機構查詢。

東半山愉富大廈

2028´極高煙海 全新豪裝

3,980萬2838 1466

北半山賽西湖大廈

1260´翠綠山巒 環境優美

1,550萬2571 9922

東區嘉亨灣933´

全海三房 豪華會所880萬

2111 1383

東區太古城662´

罕有靚景 百年一遇608萬

2911 0001

中半山富匯豪庭5219' 雙連

市場罕有 維港煙花1億4仟萬

2506 0100

南區淺灣複式

4800'五房全海 五車交吉

8,000萬2506 0060

薄扶林寶翠園1830'

繁華美景 園海雙輝2,050萬

2816 2811

薄扶林薄扶林花園

1345'寬敞闊落 達洋海景

1,300萬2550 8882

家 的 感 覺 25

各 區 樓 盤

這 一 站 ‧ 九 龍 站

高鐵、西九文化區起航九龍站豪宅更顯氣派九 龍 站 位 置 得 天 獨 厚 ， 完 善 的 港 鐵 網 絡 覆 蓋 香 港 每 個 角 落 ， 令 九 龍 站 上 蓋

住 戶 可 以 早 著 先 鞭 ， 盡 享 交 通 便 利 ； 機 鐵 線 直 達 機 場 ， 繼 而 通 向 世 界 ， 正

在 興 建 的 廣 深 港 高 鐵 ， 正 是 連 接 神 州 的 捷 徑 ， 九 龍 站 上 蓋 住 宅 身 處 其 中 ，

自 然 大 受 中 、 港 、 外 人 士 垂 青 ， 再 加 上 西 九 龍 文 化 中 心 正 進 行 得 如 火 如

荼 ， 第 二 期 諮 詢 正 式 展 開 ， 預 料 項 目 落 成 後 ， 九 龍 站 一 帶 將 成 為 集 文 化 、

交通及經濟樞紐於一身的超級都會，皇者氣派不言而喻。

* 以上為港鐵申請模擬圖片，部份相片或印象示意圖已由電腦作畫面處理，如需要清晰之實地情況及環境，務請親自視察為要。** 以上之所有資料及圖片均只作參考用途，一切以有關政府部門最後審批為準。利嘉閣並未對該等資料及圖片之準確性及真實性

作出任何形式的保証或陳述。

九龍站Kowloon Station

西九文化區WKCD

柯士甸站Austin Station

西九龍總站West Kowloon

Terminus

家 的 感 覺26

西九文化中心

政府早在98年已經計劃把九龍站對出一塊約40公 頃 的 填 海 地 皮 ， 發 展 成 一 個 大 型 文 化 中 心 ，

將 文 化 、 藝 術 及 消 閑 集 於 一 身 ， 在 提 高 港 人 人

文 修 養 之 外 ， 項 目 本 身 亦 會 為 香 港 另 一 地 標 ，

吸引客到港。

項 目 現 時 暫 定 有 一 個 佔 地 最 少 3 公 頃 的 廣 場 以

及 1 5 個 表 演 場 地 ， 當 中 包 括 多 個 劇 院 、 演 奏

廳 及 戲 曲 中 心 。 另 外 ， 文 娛 藝 術 區 內 亦 設 有 一

所 聚 焦 於 2 0 至 2 1 世 紀 視 覺 文 化 的 文 化 博 物 館

「M+」，以及一座關於創意產業的展覽中心。

計 畫 剛 完 成 第 二 期 諮 詢 ， 不 少 市 民 已 經 透 過

巡 迴 全 港 各 地 的 展 覽 ， 一 窺 分 別 由 F o s t e r + Pa r t n e r s 、 許 李 嚴 建 築 師 事 務 有 限 公 司 及

Off ice fo r Met ropol i tan Arch i tec tu re提出

的3個概念圖則方案，並且對項目發表意見，相

信 透 過 各 界 公 眾 的 參 與 ， 西 九 文 化 區 將 發 展 成

世上獨一無二的文化娛樂中心！

高鐵

廣 深 港 高 鐵 項 目 在 立 法 會 正 式 通 過 撥 款 後 ， 工

程正進行得如火如荼。預計整項工程可於2015前 完 工 ， 並 正 式 通 車 。 高 鐵 通 車 後 ， 九 龍 站 上

蓋 居 民 可 經 基 座 商 場 「 圓 方 」 的 天 橋 直 接 步 行

到 總 站 ， 8 小 時 後 到 達 上 海 ， 或 者 1 0 小 時 到 達

北 京 。 屆 時 ， 九 龍 站 上 蓋 業 主 將 會 透 過 高 鐵 ，

第一時間分享到內地經濟快速增長的成果。

另 外 ， 高 鐵 西 九 龍 總 站 上 蓋 將 會 發 展 為 地 標 性

甲 級 商 廈 項 目 ， 與 環 球 貿 易 廣 場 鼎 足 而 立 。 西

九 龍 總 站 上 蓋 或 興 建 三 座 商 業 大 廈 ， 為 減 少 屏

風 效 應 以 及 保 護 附 近 沿 海 物 業 的 維 多 利 亞 港 景

觀 ， 降 低 建 築 物 高 度 ， 並 相 信 在 高 鐵 的 優 勢 以

及 西 九 龍 本 身 的 吸 引 力 下 ， 預 料 項 目 將 吸 引 不

少 中 資 巨 企 ， 並 與 九 龍 站 上 蓋 的 球 貿 易 廣 場 ，

打 造 出 九 龍 站 的 超 級 商 業 地 位 ， 附 近 物 業 價 值

自然大大提升。

享無敵海景 間隔選擇多

凱 旋 門 屬 機 鐵 九 龍 站 第 三 期 發 展 項 目 ， 地 盤 面

積達1712萬平方呎，單位總數1,054伙，建築

物 處 於 臨 海 地 皮 ， 因 此 大 多 數 單 位 可 享 開 揚 維

港景致。單位樓底介乎3米至416米。

另 有 面 積 更 大 特 色 單 位 ， 包 括 面 積 8 伙 2 , 3 1 6呎頂級四房單位、32伙面積2,517呎的「大宅

門」單位、12伙3,465呎「至尊門」單位。不

過，屋苑最豪華單位莫過於5伙面積3,500呎至

5 ,500呎、離地700呎的「天際獨立屋」，單

位三複式開則，間隔5房至7房不等，當中部份

單 位 頂 層 更 設 有 私 人 泳 池 或 按 摩 池 ， 單 位 又 設

有空中花園及部份玻璃窗天幕，盡顯氣派。

Foster + Partners的設計「城市中的公園」，以大量的植物及林蔭小徑，打造鬧市中的綠色空間，

將郊野帶到西九龍。

許李嚴建築師事務有限公司所設計的「文化經脈 － 持久活力」，設計層次分明，將項目由外至內分

為綠化帶、城市帶及文化帶。

Office for Metropoli tan Archi tecture 設計的「文化新尺度」，將園林概念融入全區規劃，東、

中、西三個文化村落由富特色的街道相連。

圖片來源｜西九文化區管理局

圖片來源｜西九文化區管理局

圖片來源｜西九文化區管理局

家 的 感 覺 27

凱旋門㆓手成交量價按㈪走勢

平均成交呎價（元）

46 27 34 30 29 22

8 2 5 6 12 8 9 8 20 21 19 26 11 16 17 13 8 20 21 9 17 16 12 16 17 13 14 23

16,5

30 17,8

87

18,6

53

17,3

67

18,1

57

17,2

29

15,9

07

14,6

19

12,1

47

10,7

89

9,99

5

10,1

75

12,3

28

12,1

50

15,3

66

19,2

51

13,7

52

14,8

44

14,7

32

13,9

20

14,1

10

16,3

73 18,0

74

14,5

39 16,3

68 17,7

09

16,6

50

15,8

31

18,5

74

21,2

98

16,6

56

18,5

13

11,3

34

12,3

22

0

20

40

60

80

100

08年1㈪ 3㈪ 5㈪ 7㈪ 9㈪ 11㈪

09年1㈪ 3㈪ 5㈪ 7㈪ 9㈪ 11㈪

10年1㈪ 3㈪ 5㈪ 7㈪ 9㈪

㈪份

買賣成交量 (㊪)

9000

12000

15000

18000

21000

24000

買賣成交量 (㊧軸)

加權平均成交呎價 (㊨軸)

資料來源│利嘉閣地產分行資料

西九龍專業團隊

這 一 站 ‧ 九 龍 站

Kenneth Woo

西九龍高級營業董事

9483 9150

James Yiu

西九龍(豪宅)助理營業董事

9809 8486

Kelvin Wong

九龍站分行經理

9881 9141

Ben Tang

天璽分行經理

6023 6368

Brian Choi

港景峰分行(B組)高級經理

9855 4444

CK Cheung

擎天半島分行助理區域經理

9642 3210

Jack Sung

曼克頓山分行助理區域經理

9836 9830

Thomas Tse

港景峰分行(A組)助理區域經理

9211 8611

Esmond Kan

名鑄分行助理區域經理

9104 4033

屋苑近況

利嘉閣地產港景峰分行（Ａ組）助理區域經理謝

家 華 指 出 ， 凱 旋 門 由 於 鄰 近 高 鐵 西 九 總 站 ， 基

座又有機鐵直達機場，向來受各地豪客及專才歡

迎。雖然政府剛將房地產項目從投資移民計劃中

剔 除 ， 不 過 該 類 客 源 佔 凱 旋 門 成 交 比 例 不 高 ，

對屋苑成交影響不大，反而隨著豪宅市況持續向

好，多個一手豪宅項目量價兼備，推動凱旋門買

賣氣氛。預料未來數個月凱旋門成交將能保持在

20宗以上的高水平。

環球貿易廣場內的投資銀行及跨國企業為凱旋門

帶來優質而穩定的客源，隨著全球經濟復甦，企

業營利上升，屋苑交投亦因此受惠，十月份屋苑

共錄23宗買賣個案，創下近16個月新高，當中

更不乏成交價3,800萬以上的大型單位成交，而

入場費已升逾780萬元。屋苑放盤叫價由115萬

元至6萬元不等。

買 家 客 源 方 面 以 投 資 者 為 主 ， 與 用 家 成 七 三 之

比，投資者又以中長線為主，其中1房單位較容

易 承 租 ， 租 客 不 乏 附 近 跨 國 公 司 及 投 資 銀 行 員

工，因此質素較高，加上價碼較細，最適合打算

收租等升值的中長線投資者。

呎數表

單位間隔 呎數

一房 528至602方呎

兩房 712至760方呎

三房連工人房 1,101至1,338方呎

四房連工人房 1,650至1,925方呎

成交個案表

成交類別 成交單位 面積(方呎) 成交價(萬元) 呎價(元) 備註

買賣 映月閣極高層Ａ室 1,650 4,100 24,484 東南全海連車位

買賣 觀星閣低層C室 565 752 13,310 內園一房

買賣 映月閣低層C室 602 918 15,249 園景一房

租賃 觀星閣高層G室 558 212 3914 園海雙景

租賃 映月閣低層B室 1,341 4135 3214 東南全海

租賃 映月閣中層D室 715 217 3718 園海雙景

放盤叫價表

成交類別 成交單位 面積(方呎) 成交價(萬元) 呎價(元) 備註

買賣 摩天閣中層A室 2,517 8,000 31,784 四房套雙 正南全海

買賣 摩天閣高層D室 1,156 1,880 16,263 醉人園景

買賣 朝日閣中層D室 715 1,200 16,783 醉人園景

租賃 觀月閣中層D室 715 218 3912 醉人園景

租賃 摩天閣中層B室 1,101 410 36133 正南海景

租賃 觀月閣高層A室 1,665 718 4618 東南全海

家 的 感 覺28

廚房

睡房

露台

睡房 睡房客飯廳 主㆟房

浴室

浴室

浴室

浴室

浴室

儲物室

浴室介紹單位 ：凱旋門朝日閣高層B室

建築（實用）面積 ：2,316（1,853）方呎

間隔 ：4房雙套房、2廳連士多房

開價 ：9,800萬元（每呎42,314元）

每月供款 ：約224,911元 (五成按揭、廿年期、H-PLAN)賣點 ：罕有放盤，全凱旋門只得10間同類單位

預約參觀 ：利嘉閣地產擎天半島分行 2736 9799

屋苑小檔案

物業名稱 凱旋門

發展商 新鴻基地產有限公司及地鐵公司

樓齡 4

座數 4座

單位總數 1,054個

單位建築面積 528至5,500呎

實用率 76%至80%

間隔 1房、2房、3房、4房、5房、6房

管理費（元/每方呎） 2195

設施室內恆溫泳池、日光晒台、水力按摩池、冷水池、蒸氣室、水療及桑拿設施、更衣室、平台、閒座間、閱讀室、遊戲

室、水吧、備餐間、桌球室、乒乓球室、兒童遊樂場、健身室、室內多用途球場、多用途活動室、圖書館

校網 幼稚園：油尖旺，小學：31，中學：油尖旺

BEST BUY放盤推介四房套雙 罕有放盤

家 的 感 覺 29

「 家家有求 」

九 龍 精 選

伍洽強 Louis Ng利嘉閣董事(九龍區)

註：所有資料僅供參考，詳情請向有關機構查詢。

畢架山花園複式

2711' + 963'靈秀青翠 矜貴不凡(雙 ) 4,980萬 (車 )

2711 6660

九龍塘又一居

560' 最平兩房 連約

450萬2713 8393

將軍澳都會駅

604' +124'東南海景 特色平台

438萬2207 0178

將軍澳蔚藍灣畔

657'內園泳池 獨家筍盤

375萬2628 6388

東九龍峻弦 (飛鵝山畔 )

1105'四房一套房+工人套房

1,000萬2305 3222

土瓜灣譽港灣1701´

啟德郵輪 維港地標1,800萬

2320 9339

西九龍一號銀海

1216'地標大宅 正南全海

1,650萬2322 0266

西九龍君臨天下

1385´維港海景 正南連車

3,280萬2736 3233

論投資物業，在九龍區大抵可分為三類，正所謂家家有求，投資者可選擇適合自己

資本的路線進駐九龍區的物業。

類別1：九龍站當炒豪宅 (一擲千金型)買樓要買地段，九龍站可算是九龍區新一代的地段王，其上蓋物業盡享覆天蓋地的

鐵路網優勢，近年受中、港、外人士垂青，身價狂飆，投資本錢自然較大。 而且

受惠於他日落成的廣深高鐵和西九文化中心，實在「錢」途無限，回報必定可觀。

類別2：中型二線奧運站 (奮勇向上型)相比九龍站，處於二線區的奧運站可謂另一類投資路線。樓價相對較低，而其回

報亦較三線屋苑為高，區內配套完善，且交通便利，深受中產人士愛戴。

類別3：東九屋苑長收租 (穩健保守型)位處東九龍，屬十大屋苑的麗港城、匯景花園等樓價變幅較平穩，但勝在

有一定的交投量，回報也算合理，長期收租冇有怕。

各 區 樓 盤

家 的 感 覺30

屋苑二手成交量價走勢圖

陽明山莊㆓手成交量價按㈪走勢

寶翠園㆓手成交量價按㈪走勢

港景峰㆓手成交量價按㈪走勢

擎㆝半島㆓手成交量價按㈪走勢

畢架山㆒號㆓手成交量價按㈪走勢

又㆒居㆓手成交量價按㈪走勢

太古城㆓手成交量價按㈪走勢

海怡半島㆓手成交量價按㈪走勢

德福花園㆓手成交量價按㈪走勢

將軍澳㆗心㆓手成交量價按㈪走勢

盈翠半島㆓手成交量價按㈪走勢

嘉湖山莊㆓手成交量價按㈪走勢

全港35㊠指標豪宅㆓手成交量價走勢 全港50指標屋苑㆓手成交量價走勢

陽明山莊㆓手成交量價按㈪走勢

寶翠園㆓手成交量價按㈪走勢

港景峰㆓手成交量價按㈪走勢

擎㆝半島㆓手成交量價按㈪走勢

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海怡半島㆓手成交量價按㈪走勢

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盈翠半島㆓手成交量價按㈪走勢

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全港35㊠指標豪宅㆓手成交量價走勢 全港50指標屋苑㆓手成交量價走勢

陽明山莊㆓手成交量價按㈪走勢

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全港35㊠指標豪宅㆓手成交量價走勢 全港50指標屋苑㆓手成交量價走勢

陽明山莊㆓手成交量價按㈪走勢

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全港35㊠指標豪宅㆓手成交量價走勢 全港50指標屋苑㆓手成交量價走勢

陽明山莊㆓手成交量價按㈪走勢

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全港35㊠指標豪宅㆓手成交量價走勢 全港50指標屋苑㆓手成交量價走勢

陽明山莊㆓手成交量價按㈪走勢

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全港35㊠指標豪宅㆓手成交量價走勢 全港50指標屋苑㆓手成交量價走勢

陽明山莊㆓手成交量價按㈪走勢

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全港35㊠指標豪宅㆓手成交量價走勢 全港50指標屋苑㆓手成交量價走勢

註│以上資料綜合全港50個指標屋苑樓價制訂而成　　　資料來源│利嘉閣地產研究部

太古城樓價由今年八月起已連續三個月企穩在每方呎8,500元以上，配合十月份

以「破百」的大成交量，確認樓價成功超越97年7月頂峰，預期樓市突破長線阻

力後，往後樓價勢必大躍起，估計未來一年樓價可再升15%至20%。

樓價依然原地踏步，毗鄰淘大花園500方呎以下的高層單位呎價已達5,500元，

但集中多項便利元素於一身的德福花園，仍有單位售價以相若成交，著實便宜，

用家如求平貨，入市德福花園應是一個不俗的選擇。

盈翠半島與奧運三寶（維港灣、帝柏海灣及柏景灣）只是三個港鐵站之隔，但兩

地樓價差距卻已逐步拉闊至2,000元之多，相對「低水」；奧運三寶海景三房呎

價高逾一萬元，但盈翠半島同類海景單位的造價卻是每呎7000元有找，以性價

比計可能選擇後者更為相宜。

樓價向來落後的海怡半島，受惠港鐵南港島線落實動工，屋苑樓價近月飛快上

升，直撲每方呎7,000元大關，相信增強對外交通網絡後，屋苑造價可望與港島

東屋苑與太古城及康怡花園等看齊，大追落後，預期未來一年樓價升勢可跑贏大

市。

新區新樓加上鐵路及屋苑商場的便利優勢，賣點不必東九龍的淘大花園及德福

花園少，現價只賣5,500餘元，既然考慮買淘大、德福，何不考慮一下將軍澳

中心呢？

若嫌市區樓價貴，天水圍嘉湖山莊可以說是上車客的最後選擇。倘若讀著睇見上

圖仍然無動於衷，望天打卦的話，還不如算了吧！無謂再嘥時間睇樓、還價啦！

不如實實在在將空餘時間揾多份工，努力賺啲多錢仲好過。

觀 圖 論 市 - 屋 苑

家 的 感 覺 31

這 一 站 ‧ 元 朗

YOHO Midtown入 伙 快 樂 生 活 由 此 展 開元朗早年社區發展緩慢，鄉郊味道較重；不過，經過政府多年來積極發展，加上

道路、鐵路網絡日益完善，再配合YOHO Town及YOHO Midtown等相繼

落成，已令今天的元朗區搖身一變，成為新界西線的「最大型潮流商住都會」。

在「硬件」及「軟件」不斷完善下預期將吸引大量新世代家庭遷入全新落成的

YOHO Midtown居住，相信亦會自然成為用家及投資者入市的首選熱點。

YOHO Midtown設基座商場 100%生活便利垂手可得

元朗全新快樂社區住宅YOHO Midtown，在上月中

正式發信收樓，標誌住客的快樂生活正式展開！發

展商自04年起打造YOHO Town 成為市鎮級樓盤開

始，今天YOHO Midtown成為經典延續。物業落成

後並不僅僅是提供1,890伙高尚住宅單位外，伴隨

8幢住宅高樓還有總樓面面積逾100萬平方呎的屋苑

基座商場 — YOHO MegaTown（預計13年底啟

用），預期規模能媲美沙田新城市廣場，住客將可

不假外求，全天候在商場內享受多元化的娛樂消閑

活動，100%的生活便利可說是盡在其中。

西鐵、輕鐵及三號幹線匯聚 對外交通往來無煩惱

此外，由於物業將會開設行人天橋，接駁近在咫尺的

港鐵元朗站，住客更可以輕易擁攬西鐵、輕鐵的匯聚

優勢，輕鬆往返市區上班上學；而且，物業接連三號

幹線的出入口，住客亦可享受「零燈號」阻隔的便捷

及樂趣，自行駕車周遊全港各區，甚至透過港深西部

通道出入深圳，直入廣東各縣市遊覽及工作。

超級豪華會所同區獨有

除此一系列社區基建的「硬件」配套之外，項目的

圖片來源｜新鴻基地產* 以上為港鐵申請模擬圖片，部份相片或印象示意圖已由電腦作畫面處理，如需要清晰之實地情況及環境，務請親自視察為要。** 以上之所有資料及圖片均只作參考用途，一切以有關政府部門最後審批為準。利嘉閣並未對該等資料及圖片之準確性及真實性作出任何形式的保証或陳述。

家 的 感 覺32

屋苑近況

利嘉閣地產元朗及天水圍區域經理何華安指出，

屋苑正值入伙高峰期，不少之前一直等睇樓的準

買 家 紛 紛 入 市 ， 就 以 剛 過 去 的 十 月 份 為 例 ， 市

場 共 錄 逾 4 0 宗 二 手 轉 讓 個 案 ， 平 均 成 交 呎 價 約

5,500元，原業主賣樓帳面利潤約10%，成交表

現理想主要因為買家參觀現價及會所後深深吸引

所致。至於買家方面，區內換樓客雖屬主力，但

外區換樓客的入市比例已見日漸增加。

隨著項目正式入伙，租賃活動也見活躍起來。物

業入伙至今至少錄得逾30宗租賃成交，成交呎租

介乎14 15元至16 15元不等，較1期單位現時租

金14至15元高出4%至10%不等。目前，屋苑有

約600個買賣放盤，平均開價約每方呎5,200至

8,000元。至於放租單位則有80個，平均叫租約

每方呎16元。

成交個案表

成交類別 成交單位 面積(方呎) 成交價(萬元) 呎價(元) 備註

買賣 M5座高層A室 483 272 5,631 罕有一房

買賣 M9座低層E室 692 395 5,708 單邊全會所

買賣 M1座中層E室 991 570 5,752 單邊三房

租賃 M3座中層B室 621 0195 1513 抵住兩房

租賃 M5座中層E室 653 110 1513 會所兩房

租賃 M7座高層F室 897 1145 1612 正泳池三房

放盤叫價表

買賣/租賃 成交單位 面積(方呎) 叫價(萬元) 呎價(元) 備註

買賣 M3座低層B室 621 340 5,475 兩房實用

買賣 M6座低層A室 553 305 5,515 罕有特色

買賣 M9座低層D室 1,035 620 5,990 單邊三房

租賃 M1座高層A室 573 0195 1616 望西鐵站

租賃 M3座中層C室 803 114 1714 寧靜內園

租賃 M8座高層E室 1,235 212 1718 單邊山景

對外交通極為便利

「軟件」亦非常齊全。發展商更耗資多達3億元

打造美輪美奐的住客會所Club Midtown。整個

會所樓高4層，總面積達22萬方呎，相信是元朗

區私人屋苑中最大型會所，主要設施包括一個室

內外的相連泳池，室外泳池長50米，室內一方則

長約25米的恆溫泳池，另有大型豪華健身中心、

住客餐廳及兒童天地。

最 大 賣 點 則 是 兩 間 全 港 獨 有 的 董 事 泳 池 派 對 大

屋，其中「 M i d t o w n董事大屋」面積約 9 0 0方

呎，設有一個10米獨立泳池、更衣室及燒烤區，

室內則設有客廳、備餐間、用餐間、以及大型電

視作電影院或作私人豪華K房或打機房；另一間

設施相同的「Midtown行政大屋」則規模更大，

所佔樓面約達1,200方呎，獨立泳池長度則達13米，可以容納更多親朋玩樂其中。

意念新穎則有「廚藝學堂」，為住客提供寬敞且

設備齊全的烹飪學習空間，會所將負責提供多元

化的烹飪課程，讓學員在舒適、寫意的環境下學

習烹飪。

多功能物業管理iPhone App 全港首創

YOHO Midtown設計匠心獨運，發展商不單花

盡心思建構新時代的社區規劃外，照顧住戶生活

細節亦無微不至。事實上，屋苑特設全港首創的

多功能物業管理 i Phone App，讓住戶可以透過

i Phone或 i Pad，24小時全天候查閱會所設施的

預訂情況，並可以透過My Booking功能，提醒已

預訂場地及有關詳情；住戶亦可查閱最新會所活

動、興趣班的報名情況及活動內容，盡情享受屋苑

會所設施，體驗會所活動帶來的無比樂趣。

元朗區不斷變天、不斷增值

YOHO Midtown落成後，元朗區發展商並非自

此便停頓下來，相反，發展商正積極籌備在毗鄰

地皮發展商新一期的住宅項目— YOHO三期；

此外，區內亦會多個住宅項目動工，當中包括同

系住宅項目寶業街18號（337伙），預期將會在

短期內開售；另有港鐵元朗站上蓋及朗屏站上蓋

項目、元朗邨重建項目以及元朗大棠路多個大型

住宅項目，亦會在未來三至七年內陸續落成，可

以預期，元朗區日後社區發展將更加美好。

家 的 感 覺 33

這 一 站 ‧ 元 朗

介紹單位 ：YOHO Midtown M3座中層C室

建築（實用）面積 ：803（615）方呎

間隔 ：3房2廳

開價 ：480萬元（每呎5,978元）

每月供款 ：約15,423元（七成按揭、廿年期、H-PLAN）

賣點 ：座向正南、望內園泳池景致

預約參觀 ：利嘉閣地產YOHO Midtown分行 2470 9488

BEST BUY放盤推介三房間隔 設施齊備

元朗及天水圍區專業團隊

Ringo Choi

荃灣、青山公路、屯門、元朗及天水園營業董事

9123 8010

Yu Lap San

翹翠峰分行市務經理

6132 5588

Ken Wong

新元朗中心分行B組經理

9018 8341

Teddy Ho

元朗教育路分行B組經理

9047 2602

Alex Wong

嘉湖銀座分行高級經理

9717 7718

Bryant Man

栢慧豪園分行經理

6440 4119

Jackson Ho

元朗及天水圍區域經理

9437 8857

Mick Wong

YOHO M id town分行經理

6378 2288

屋苑小檔案

物業名稱 YOHO Midtown

發展商 新鴻基地產

樓齡 0

座數 新鴻基地產

單位總數 1,890個

單位建築面積 483至1,563呎

實用率 74% - 80%

間隔1房、2房、3房、3房套房、3房套房加工人房、3房套房加士多房及

工人套房及4房套房價工人套房

管理費（元/每方呎） 1168

設施住戶俱樂部、室內暖水泳池、噴射按摩浴池、健身室、壁球室、籃球場、

羽毛球場、健身舞室、遊戲室、室外大型泳池、網球場、兒童遊樂場

校網 幼稚園：元朗，小學：74，中學：元朗

飯廳

客廳

露台工作平台

睡房 睡房

浴室

廚房

主㆟房

c

家 的 感 覺34

新界樓繼續發力 一手供應百花齊放

新 界 精 選

陳大衛 David Chan利嘉閣董事（新界區）

註：所有資料僅供參考，詳情請向有關機構查詢。

大圍名城

1030´三鐵四隧 四通八達

728萬2699 3008

馬鞍山銀湖‧天峰

977´間格實用 高層全海

655萬2631 3390

元朗Yoho Midtown

582'核心地段 投資首選

320萬2470 9488

荃灣萬景峯671´

東南內園 入門必選450萬

2419 8832

大埔淺月灣3708´

創意無限 全海House 2,228萬

2671 0098

元朗御葡萄2021'

品味裝修 時尚設計1380萬

2482 4998

青衣盈翠半島

1505' 相連大宅 機鐵上蓋

1,080萬2436 2223

東涌東堤灣畔

1090'毗鄰港鐵 山海為鄰

500萬2403 6176

以往在很多人的觀念裡，新界屬於偏遠地區，往來市區需要花上很長的時

間，而區內物業亦以上車價格的屋村為主。然而隨著近年公路、鐵路網絡等

基建項目的高速發展，新界區已跟市區連成一線；加上樓價追落後，令新界

樓逐漸抬頭。

此外，回歸之前市民大眾往來中港兩地不及現時普遍及頻密，但97之後，本

港經貿與國內緊密連繫，新界作為與國內只有一河之隔的重鎮，無論是自住

或是投資，區內物業都成為經常穿梳兩地的商人的首選，為市場提供了穩固

的承接力。

最後有一點值得注意的是，現時各大地產發展商在新界區的土地儲備比例較

重，換言之，未來有質素的大型一手項目亦會集中在新界區出現，除了區內

分支家庭追捧的上車盤之外，深受內地廠家及投資者歡迎的過億元超豪物業

亦不乏供應，百花齊放，滿足到每一個階層人士的需求。

各 區 樓 盤

家 的 感 覺 35家 的 感 覺 35

開始踏入秋季, 除了天氣添了點涼意外, 亦意味著是時候替衣櫃來個大換季吧! 在

添置新裝的同時, 何不也為家居來個大換季呢? 用熱烘烘的紅色還是暖笠笠的棕色

來 驅 走 室 外 的 寒 氣 好 呢 ? 但 最 緊 要 的 是 選 購 一 隻 安 全 可 靠 、 環 保 又 易 於 打 理 的 漆

油 ─ 多樂士環保漆油系列。沒有難聞氣味的屋企, 住得開心，自然日日黐家啦！

裝修寵愛多樂士環保漆油系列

裝 修 寵 愛

家 的 感 覺36

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家 的 感 覺 37

健 康 新 世 代

─註冊營養師劉碧珊

潮流興瘦身？ 現在說這話已經俗氣兼過時，今時今日，「健康」這旗幟來得

更合時合用。 「當然，冇絕對健康，但都可以『盡量健康』，如果貪食貪

靚又要健康，就更加要勤力！」註冊營養師劉碧珊 （Doris）以實際角度出

發，教你一分耕耘一分收獲，根據營養標籤嚴選食物，實行健康簡易三步曲。

二零一零年七月一日，香港特別行政區實施了「營

養標籤」，為一眾注意健康的市民帶來了喜訊。 包裝食品一律需標明食物的1+7營養資料〈即能

量（kcal）+ 蛋白質、總脂肪、飽和脂肪、反式

脂肪、碳水化合物、糖和鈉〉，而標榜「低脂」、

「無糖」和「低鈉」的食物亦會受到規管。

第一步 ─ 成份標籤 首三甲一大堆的化學名稱，令人眼花撩亂，但原來只要

看得其法，便可輕而易舉地選擇有營養而又健美

的食品。 「食得健康，自然能減少多餘的脂肪

積聚，健康與纖體，可謂同出一轍，所以營養標

籤對個人或家庭而言，都非常重要。」駐聯合醫

院的基督教聯合那打素社康服務社區註冊營養師

Doris說。

在食物包裝紙上，有「成份標籤」和「營養資料

標籤」之分。 Doris娓娓道來：「先看『成份標

籤』，其實只需留意頭三個成份，皆因食物材料

由多至少排列，故留意主要成份已經足夠。」以

營養標籤‧纖得健康

即食麵為例，成份以「小麥粉」（屬澱粉質）、

「棕櫚油」（屬飽和脂肪，即壞脂肪）和食鹽（含

鈉質）為首，可見此乃油炸麵餅，並不健康。

第二步 ─ 食物參考 量不同再細心看「營養成份標籤」，營養含量可以不同

方 式 標 示 ， 例 如 ： 「 每 食 用 份 量 」 、 「 每 1 0 0克/毫升」或「每包裝」。 根據相同的食物參考

量，消費者便能輕易比較不同食物的能量、總脂

肪、鈉和糖的含量。

Do r i s解釋：「很多人對食物份量的換算會感到

困難，其實只需記著：『每食用份量』是有助了

解該包食品的營養含量，讓人容易計算每天的攝

取量；而『每100克 /毫升』則可用作比較不同

的產品，以篩選營養較高的食物。」即食麵的能

量 (kca l )為473，已相等於兩包半40克的蝦條；

而其總脂肪更是米粉的515倍，結果實在驚人。 「常以即食麵做宵夜的人士，不妨以熱量較低的

杯裝粉絲或米粉代替，已經可以『瘦』得多。」

家 的 感 覺38

有關以低脂、低糖、低鈉作宣傳的特定條件

低脂每100克固體食物含不超過3克總脂肪每100毫升液體食物含不超過1.5克總脂肪

不含脂肪 每100克/毫升食物含不過過0.5克總脂肪

低糖 每100克/毫升食物含不超過5克糖

不含糖 每100克/毫升食物含不超過0.5克糖

低鈉 每100克/毫升食物含不超過120毫克鈉

很低鈉 每100克/毫升食物含不超過40毫克鈉

不含鈉 每100克/毫升食物含不超過5毫克鈉

五色均衡飲食法

營養師建議，可利用五色蔬果配搭不同的餐單，促進身體健康。

顏色 食物例子 抗氧化元素 作用

紅色 番茄、西瓜、紅肉西柚、紅椒 番茄紅素 提高免疫力及具防癌作用。

黃橙色 南瓜、芒果、胡蘿蔔 β胡蘿蔔素是維他命A的前驅物質，有助維持眼睛於暗弱光線下

保持正常視力和預防夜盲症。

綠色菠菜、莧菜、芥蘭、菜心、西洋菜、

通菜、青椒、西蘭花

葉黃素、

玉米黃素

可減慢黃斑病變的視力退損及保持眼睛細胞及促進腸

道健康。

白色 蒜頭、香蕉、洋蔥 蒜素 可防止膽固醇形成及提升免疫力。

紫藍色 紫心番薯、茄子、藍莓、黑提子 花青素 保護心血管健康，有助預防心臟病及中風。

劉碧珊

（澳洲註冊營養師）

Doris展示相等於一磅脂肪的脂肪模型，還不忘提醒大家，只要每

天減少攝取500kcal，一星期便可從身體取走這「舊」脂肪，相

當有警剔作用。

依照「健康飲食金字塔」的比例進食，再加上恆常運動，便能促

進身體健康，控制體重。 圖片來源│衛生防護中心

2000年

‧畢業於澳洲悉尼大學營養及膳食

治療學碩士課程

2003至今

‧義務為香港特殊奧運會健康運動

員計劃(健體有營)項目統籌

2009-2011

‧義務為香港營養師協會對外事務

主任

現職基督教聯合那打素社康服務社

區營養部服務經理

出版書籍包括：

《抗膽固醇營養師私房菜》

《營養師話你知100不可不知的健

康營養真相》

《快樂餐單-全方位抗壓食療坊》

《輕鬆抗癌營養師食譜》

第三步 ─ 營養標籤 逐格睇眾所周知，能量（kcal）乃人體必需的，每日的

能量消耗包括代謝食物和活動所致的能量消耗，

以及靜態能量消耗。 若所攝取的能量遠超出每

日所能消耗的，便會引致失衡、脂肪積聚，簡稱

「肥胖」。 「適當飲食與運動可謂老生常談，

重要是要做到持之以恆！」Dor i s指，中等身型

﹝約115米高，重100磅﹞的女士每天應攝取約

1500kcal/千卡，並配以適量的運動。

想踢走脂肪，保持健康，Dor i s亦建議大家盡量

揀 選 「 低 脂 」 、 「 低 糖 」 和 「 低 鈉 」 的 食 品 。 在正常情況下，認清「總脂肪」列便已足夠，但

若家中有老人家，則應細看飽和脂肪和反式脂肪

這 兩 列 ， 「 飽 和 脂 肪 的 攝 取 度 高 會 導 致 身 體 的

「低密度脂蛋白膽固醇」（LDL，俗稱：壞膽固

醇） 增加，而反式脂肪能提升壞膽固醇的機會

更甚。」長期嗜油脂和攝取過高熱量均會令膽固

醇提升，膽固醇過高會引致肥胖、心血管病變，

甚至癌症，後果實在不容忽視，必需多加注意。

「 平 日 應 以 健 康 油 煮 食 ， 如 含 單 元 不 飽 和 脂 肪 （好脂肪）的橄欖芥花籽油、葡萄籽油，而且要

多 吃 含 植 物 性 蛋 白 質 如 豆 腐 及 較 低 脂 的 白 肉 類

別，如魚及去皮雞肉。」Doris說。

近 年 相 繼 出 現 很 多 標 榜 「 低 脂 」 、 「 低 糖 」 、

「低鈉」的食品，為免生產商混水摸魚，條例也

健康纖體 無不勞而獲Dor i s坦言：「只要平日多用心搜尋食品，健康

纖體，其實並不痛苦。」

原 來 市 面 上 ， 也 有 不 少 可 以 讓 人 吃 完 亦 不 至 於

太 罪 疚 的 零 食 ， 例 如 焗 薯 片 、 9 8 % 無 糖 的 爆

谷，以及與即食麵質感、味道相類似的非油炸麵

餅 。 她 笑 說 ： 「 每 日 少 食 5 0 0 k c a l ， 配 以 約 半

小 時 如 跑 步 的 帶 氧 運 動 ， 持 續 七 天 已 經 能 減 省

3500kcal，相等於一磅的脂肪。」Doris不忘勸

勉，節食能減少攝取能量，卻不等於能夠消除脂

肪，故以運動消脂，是必需的。 急步行、跳舞、

球類運動、游泳均能有助健康纖體，任君選擇，

但切記要持之以恆。

「世上冇免費午餐，一眾想健康纖體的朋友，要

加油啊！」

對「低」這字眼作出了特定的條件 （請參閱下

表）。 若看到標籤所列的成份和宣傳字眼與特定

條件不符，市民可向食物安全中心舉報。

健康飲食金字塔(成人 )

奶品類

每日1-2杯

油、鹽、糖類

吃最少

每天應喝6至8杯流質如開水、清茶、果汁、清湯

肉、家禽、魚、蛋及豆類

每日5-6兩

水果類

每日2-3份

五穀類

每日3-6碗

蔬菜、瓜菜

每日6-8兩

家 的 感 覺 39

曾特首對樓市發功成效如何，尚待時間驗證，但從施政報告的

字裡行間，可以看到港府高層願景中香港的未來方向，既不是

什麼創意產業城市，也不是現時的金融中心，而是一個M型社

會式的超級富豪都市。

提高投資移民門檻 = 只收真正超富曾特首在施政報告中將房地產於投資移民計劃的資產類別中

剔除，並將相關投資額門檻由650萬 港元提高至1,000萬港

元。此舉不難令人聯想內地投資移民就是令近年樓價颷升的一

大原兇。但實情是，過去幾年投資移民於房地產的投資，只佔

物業市場總額約1%，那麼特首此舉的真正用意為何？

同時，這做法等於間接地對內地有點錢但並不十分富有的人說

『不』。因為對於一般有能力把1 ,000萬港元只投資股票、

債券等，或者只把存款放在銀行的人來說，這筆金額通常不會

等於其資產的全部，他們還需要額外資金去置業及作生活費之

用，變相令投資移民的門檻上升逾一倍。以一個四人家庭為

例，經投資移民計劃申請來港的最新實際最低要求應為：

1,000萬港元 (申請投資移民之投資額 )+400萬港元 (購買二手

單位 )= 1,400萬港元

香港的投資移民計劃於03年10月推出至今，有約8,200個申

請人及15,500名受養人獲准來港定居；若假設未來申請投資

移民香港的人數不變，那往後七年估計將有過千億港元進入香

港股票市場、銀行體系和房地產市場，在這樣的大前題下，銀

行利息和資產價格的未來走勢可想而知。

高通脹令中產階層消失自87年至今，世界經濟體系經歷了多番股災及經濟危機，但

中國國家的外匯管制政策可謂築起了一道「萬里長城」，令內

地經濟受損輕微以至能迅速復元。而香港作為國際金融中心，

港元為國際自由對換貨幣的這個性質，就成了這道「萬里長

城」中不可或缺的一道防火牆。

從施政報告看香港大勢普羅市民對曾特首最新施政報告的感覺，可能與早前對超級颱風「鮎魚」來襲的感覺差不多，

都是「來前期待，過後無奈」。施政報告中最受關注的必然是其房屋政策，當中「將房地產於

投資移民的資產類別中剔除」及「置安心計劃」均受外界批評，認為只是政府的門面功夫，對

樓價降溫的實質效用成疑。

財 務 錦 囊

由於外資會經由香港再注資內地投資，故縱使外資對國內經濟

失去信心而抽走熱錢資金，受影響的主要是香港金融市場。有

了香港這道防火牆，內地可以繼續用外匯管制政策，在吸收國

際熱錢投資的同時避免了熱錢進出的動盪，故可預期中央政府

在短期內不會放棄外匯管制政策。

然而，因現時大多數的國際貿易仍以美元結算，使港元不太可能冒

險和美元脫鉤。但美國為解決其經濟困局，來來去去只得一招量化

寬鬆政策；在美國大印銀紙的同時，港元的貶值也在所必然。

港元貶值和資產價格膨脹所帶來的只會是高通脹，首當其衝的

會是誰？當然就是曾特首呼籲要自力更新的中產階層是也！

上層入市區 蟻民向北追當多了一班內地超級富豪和他們所帶來的熱錢，而中產階層又

在高通脹洪流下不知不覺地消失了的時候，香港會變成了一個

怎樣的都市？在這方面實在不得不讚香港政府和地產發展商的

高瞻遠矚！只要留心一下曾特首「置安心計劃」所發展的地區

（大多數在新界），和近年市區舊樓外牆一幅又一幅恭賀成收

購的大紅橫額，就不難理解現時的大勢不外乎地產發展商廉價

購入港九舊區住宅，再將整個舊區包裝為高上豪宅區，高價賣

給外來超富以獲取豐厚利潤。對於這種改變，香港政府是樂於

合的，大家可從近年的西九發展和高鐵選址等政策上細味港府

的心意。至於之前港九舊區的中下階層「原住民」，在高通脹

和高樓價的大環境下，就只有往北走這條路了，新界區的「置

安心」、「居屋」和「公屋」林立，豐儉由人任君選擇。

可以預期，港府高層願景中港九市區未來的面貌將會有很大程

度上的改變，但卻不是什麼創意產業城市，也不是常被掛在口

邊的金融中心，而是一個專為富豪權貴而設的大型服務式公

寓！哪新界呢！？就當然是服務式公寓的員工宿舍嘛！

作者簡介 - 陳肇倫

澳洲註冊會計師及香港專業會計師，出身於全球四大會計師事務所之一的安永會計師事務所，現為高仕輪集團（Kossilon Group）之執行董事。

家 的 感 覺40 家 的 感 覺40

高仕輪集團（Kossi lon Group）由一班資深會計師、商業顧問及財務策劃師

於2003年成立，致力為大中華地區之客戶提供一站式的顧問及咨詢服務。

‧香港及海外公司註冊成立服務

‧公司秘書服務

‧企業架構重組

‧企業內部監控及調查

‧投資盡職調查

‧香港及海外投資移民咨詢

自成立以來，我司就上述各種服務已處理過個案逾千，客戶主要來自香港、

中國內地、台灣、大洋洲及北美。

稅務‧ 企業及個人稅務申報及策劃

‧ 處理稅務局的稅務調查

‧ 上市前之企業架構重組

審計及上市‧ 法定審計

‧ 財務盡職審查

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企業重組及清盤‧ 企業債務管理及顧問

‧ 企業接管 財富保障策劃‧ 保障家庭財富

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理 財 有 道

泡 沫 之 聲 處 處 聞近日有許多人談論本港樓市是否出現泡沫，政府高官亦多次提醒市民樓市已出現泡沫，置業人士應

量力而為；但有市場人士則持不同意見，認為樓價可進一步上升，現階段仍可買樓保值。有些手持

物業的朋友，聽到高官說樓市有泡沫的言論，便對我說他打算賣清所有物業，包括自住的單位，租

樓住算了；但亦有朋友對我說，高官提醒了他樓市有得炒，是十年一遇的賺大錢黃金機會，他準備

放手一搏。言猷在耳，香港政府在11月19日突然宣佈一系列打擊炒樓措施，向短線買賣物業的人

士徵收額外印花稅，並收緊按揭成數，務求令樓市即時降溫，防止炒風惡化。

事實上，自從2008金融海嘯之後，世界各國政府都大量增加

貨幣供應去救經濟及金融系統，大量游資湧入市場，不獨本

港樓市，還有多種資產的價格亦大升，包括黃金、亞太區房地

產、美國債券，以及一些新興國家的股票等等。在這環境之

下，正確判斷投資方向變得極為重要。為此，筆者重溫了一些

金融歷史，加上自己多年來在市場上所見所聞，寫下了以下一

些筆記，作為自己日後的備忘錄。它雖然未盡完善，但希望對

讀者有一讀的價值。

資產泡沫及投機狂潮

過去幾百年，金融史上充滿了各式各樣的泡沫及投機熱潮，

尤 其 是 最 近 5 0 年 出 現 的 次 數 比 過 去 多 ， 規 模 比 過 去 的 更

大 ， 更 加 極 端 。 早 期 較 著 名 的 例 子 有 1 6 3 7 年 荷 蘭 的 鬱 金

香 狂 潮 （ Tu l i p M a n i a ） ， 1 7 2 0 年 法 國 的 密 西 西 比 公 司

(Mi s s i s s ipp i Scheme) 及英國南海公司泡沫（Sou th Sea B u b b l e ） 。 較 近 代 的 例 子 有 1 9 2 9 年 美 國 股 市 狂 潮 ， 香 港

1973年的股票狂潮，1979至1980年的黃金及白銀暴漲，

1989年的日本股票狂升，2000年科網股泡沫，2007年美

國樓市泡沫及次按危機等等。

從上述事件顯示，資產泡沫 (Bubb le )是形象化地描述一些集

體投機活動，其間一些資產被投資者認定會變得更值錢，因

而被大量買入，博取短期利潤，令整體需要遠遠超過供應，

造成價格持續上升至遠高於它應有的價值，甚至升到荒謬的高

水平。往往在價格暴跌之後，投資者才會醒覺到這些東西的價

值其實是沒有想像那麼高的，好像泡沫爆破之後，只剩下空氣

一樣。

同樣地，投機狂潮 (Mania)也是形容一些集體投機活動，不過

它所強調的是活動的規模，指出大量投資者及投機者大規模

地、非理性地將資金投入一些投機對象，將其價格推至極高水

平，最後亦難逃大跌的命運。資產泡沫與投機狂潮並不是普通

的牛市上升浪，而是出現極大升浪的狂牛市況，資產/投機對

象的價格最後被推高至極高水平的。

投機熱潮是很誘人的，因為它令人有錯覺，以為可以很容易賺

快錢。然而，它只是一個泡沫不能持久，一旦爆破，會令人損

失慘重；愈多人參與，殺傷力愈大，甚至危及金融系統，嚴重

損害實體經濟。例如30年代的經濟大蕭條，就正是1929年美

國股市狂潮爆破之後遺症。雖然每次狂潮中的投機對象及細節

不盡相同，但其中總有一些共通的地方，有助我們看清楚泡沫

或投機狂潮的本質和特性。

投機狂潮出現的先決條件

幾乎所有投機狂潮都需要有資金氾濫為背景才可以成型。其間

出現利率低企，累積資金變為熱錢四處流竄，再加上信貸寬

家 的 感 覺42 家 的 感 覺42

鬆、工商業營商環境不太好，引致資金在實質經濟發展中缺乏

出路，資金回報率偏低，令資金持有者被迫要冒較高的風險去

博取較高回報，甚至借入廉價資金去作高槓桿投資及投機，以

爭取高回報。然而，單有充裕資金只具備了基本需要的條件，

仍未有足夠的條件令投機狂潮出現。

投 機 熱 潮 出 現 需 要 有 大 批 投 資 者 的 集 體 思 維 改 變

（Disp lacement），代替了原有的思維，幻想著新的發展或

事物出現了，令投資者認為有賺快錢的巨大機會。造成集體思

維改變的催化劑，一定是令人很興奮或恐慌的故事，促使大量

投資者動心，勇於採取行動。例如70年代的石油危機，令人

們恐懼超級通脹出現會危及金融系統，集體尋求實物如黃金和

物業去保值；1996至2000年的互聯網科技突破，令許多人

覺得它可以代替了許多傳統交易方式，令成本大減，網上商機

無限，因而對科網股有無限憧憬。

人們不相信自己正在投機

集體思維改變在投機狂潮中佔有關鍵的角色　　它令人們對一

些受惠的資產類別具有無比的信心，人們相信新的時代來臨，

將會令這些資產獲得更高的價值。因此，他們一窩蜂地以高價

搶購，期望著日後得到高回報。當時，人們自以為正在投資，

而不相信自己正在進行風險投機，但事後證明他們當時是錯

的。

人們的信心來自兩個層面：首先是新事物帶出的新投資機會，

它的發展證明投資在這些事物是正確的，而且它還包含了一個

很令人信服、讓人有無限幻想的故事，因此才吸引到千千萬萬

投資者的注意；其次是事情的發展如大眾所料逐一兌現，一部

份先進投資者賺錢的個案吸引更多人加入。時間愈長，趨勢愈

明顯，令人的信心更大。人們愈來愈堅信「只有買貴了、不會

買錯的」。問題出現在由於太多人投入太多資金，甚至以借貸

資金入市，令整體需求遠遠大過供應、價格被進一步推高至不

合理的水平。投資必賺的過程於是自我完成，讓人們更堅信自

己的投資決定是正確的，而不會相信市場已由投資市進入投機

市，亦不會相信自己正在進行投機活動而不再是投資了。就算

有頭腦清醒的人提出警告，這些人的回應往往是「這次與以往

不同」，因此是沒有問題的。

例如美國在60至70年代的經濟黃金期，許多投資者在合理水

平買入股份後，在牛市上升浪中見證了公司每年的高增長，漸

漸地認為上市公司的利潤可以達每年15％或以上的增長率，

並且無限期地延續下去，因此願意高價買入並打算永遠持有，

令股份流通量不斷下降，股價不斷上升，吸引更加多人加入，

股價因此進一步高升，達至不合理水平，當時有許多人認為市

價盈利率達60至70倍的股份仍算是理性的投資。歷史證明，

沒有公司盈利可以長期以15％或以上的年增長率維持下去，

當牛市從最後急升轉為下跌時，大部份高價買股的人士遭受巨

大損失。

同 樣 地 ， 香 港 恒 生 指 數 由 1 9 6 8 年 的 1 0 0 點 升 至 1 9 7 3 年 的

1,700點，亦有大量買家追捧，當時的平均市盈率已超過100倍，遠高於傳統14至15倍的合理水平，但他們當時正在投機

而不自知。在70年代，人們恐怕超級通脹出現，大量買入黃

金作保值之用，將每安士價格由1970年的35美元，逐步推

高至1979年中的300美元，大量賺錢的故事吸引更多自以為

理性投資的投機性買盤，將金價瘋狂地再推高至1980年初的

840美元。

投機對象的價值可能極難評估

在投機熱潮中，被人們追逐的資產可能只有動人的故事而沒有

實質價值；它就算有實質價值，也不易評估，甚至被人極度誇

大。當中亦會出現弄虛作假或誤導投資者、甚或利益衝突或欺

詐的活動，將沒有價值的東西包裝成有升值潛力的資產。

例如在1637年荷蘭的鬱金香狂潮中，人們願意付出不切實際

的高價去買入當時認為是無價寶的鬱金香稀有品種。當價格上

漲之後人人賺錢，投機者瘋狂地將價格進一步推高。有人甚至

變賣莊園、珠寶和貨物去換取這些東西。最後，有少數審慎投

資者沽售退出，便引發了價格暴跌。

1996至2000年科網股熱潮期間，新成立、仍然虧損的上市

公司，大受投資者歡迎，認為它們是前景無限，發展空間亦無

限，價格升幅可以數十倍或百倍計，有業績、有盈利紀錄的公

司反而被受冷落。

熱潮的持續期比想像中更長 許多人在投資或投機潮中賺了不俗的利潤之後，便傾向獲利回

套，希望等候市場出現下調，以較低價再買回有關資產。但在

一些大投機熱潮裏，市場可能在短期內窄幅上落，但整體趨勢

是反覆向上，許多投資者在沽售獲利之後，根本無法以原價或

較低價買回有關資產。他們眼見身邊沒有選擇沽售套回資金的

人士，比自己賺了更多的利潤，便覺得不是味兒，他們被迫投

入更多資金，在更高價買回資產，才能夠追回失去的利潤。升

勢持續愈長久，愈多人傾盡所有投入市場，甚至以升上了高價

的投機品作抵押品，借取更多貸款去增持資產，令市場有動力

維持一個比人想像中長的升浪。

例如在1985年，中英簽署聯合聲明、香港的政治前途明朗化

之後，樓市由谷底回升。1990年港英政府更宣佈投資數百億

元興建赤鱲角新機場，藉此帶動經濟，為香港打造「玫瑰園」

的美好遠景。當時樓市開始升溫，筆者亦在該年購入杏花邨一

個974呎中層向海的單位作自住之用，當時的成交價是174萬

元。上手業主持有物業僅僅一年便賺了一倍，很高興地賣樓套

利。

之 後 樓 市 持 續 上 升 ， 筆 者 之 物 業 至 1 9 9 2 年 已 升 值 至 3 8 0 多

萬。當時香港政府覺得樓市過熱，推出一些冷卻樓市的措施，

令樓市輕微調整及淡靜下來。到1993年初樓市再上升，筆者

的單位已升至430多萬。由於物業升幅已大，加上筆者計劃離

開香港一段時間，故此決定沽售套現。1994年政府再大力打

壓樓市，令樓價下調10％至20％。但1996年樓價再上升，

將過去兩年積聚了的購買力一併爆發出來，出現了報復性上

升。筆者曾經擁有的單位在1996年中已升值至600多萬元，

1997年更飈升至700多萬元才隨大市見頂回落。筆者亦估不

到樓市可由1985年反覆上升十多年至1997年，物業可升值

達10倍。今日回想起來亦覺得不應過早出售該單位，尤其是

自住的單位更不應輕易賣出。

狂潮的尾聲：全民入市、價格直線上升

在市況最熾熱期間，大量投機者入市炒賣，令期間的成交量比

之前的階段高出很多；股市亦會出現許多上市公司的集資活

動，規模非常之大。除此之外，更可能出現一些特殊現象。例

如90年代的中資股在香港上市，極受歡迎，每次都獲得數百

倍超額認購，往往申請數萬股只獲配1 ,000股。其中一些上

市公司的認購表格供不應求，出現炒賣申請表的活動，一張免

費的表格竟然有人願出70至100元購買，這只是一張可能申

家 的 感 覺 43

理 財 有 道

請不到股票，或只能認購股票數量不多的表格而矣。另外，在

80年代後期，香港很多投資者追捧亞太區的股票基金，一些

知名的投資基金公司收到源源不絕的資金，尤其是專做零售客

戶的公司，更其門如市，工作量大增。有公司更因客數量戶太

多，不勝負荷，需要暫停接受新客戶數個月。更極端的例子是

80年代初期，中東產油國科威特出現股票及地產投機狂潮，

大量投機活動竟然可以用期票方式，在銀行系統之外進行。當

市場崩潰之後，才發現有接近1,000億美元的期票不能兌現。

投機狂潮到最後的階段，都會出現價格急速地大幅上升，以接

近垂直的上升至極不合理的水平，當中不乏升幅超過一倍的

例子。由於這些價格大大偏離實質價值，因此這些升浪不能

持久，通常只可維持六個月便見頂。例如1973年的恒生指數

（圖一）和1980年的黃金（圖二）都出現過類似的狂態。

圖㆒：恒生指數(1968-1974年)走勢

1968年1㈪

1968年4㈪

1968年7㈪

1968年10㈪

1969年1㈪

1969年4㈪

1969年7㈪

1969年10㈪

1970年1㈪

1970年4㈪

1970年7㈪

1970年10㈪

1971年1㈪

1971年4㈪

1971年7㈪

1971年10㈪

1972年1㈪

1972年4㈪

1972年7㈪

1972年10㈪

1973年1㈪

1973年4㈪

1973年7㈪

1973年10㈪

1974年1㈪

1974年4㈪

1974年7㈪

1974年10㈪

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時期

圖㆓：黃㈮ 每㈪收市價 (1970-1982年)

1970年1㈪

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1971年1㈪

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1972年1㈪

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安士㈮價 (US$)

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圖㆔：黃㈮ 每㈪收市價 (1994-2010年)

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安士㈮價 (US$)

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圖㆕：㆗原城市指數 (CCI)

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圖㆒：恒生指數(1968-1974年)走勢

1968年1㈪

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時期

圖㆓：黃㈮ 每㈪收市價 (1970-1982年)

1970年1㈪

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1975年1㈪

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1976年1㈪

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1978年1㈪

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1979年1㈪

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圖㆔：黃㈮ 每㈪收市價 (1994-2010年)

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安士㈮價 (US$)

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圖㆕：㆗原城市指數 (CCI)

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這時候，投資者及投機者的樂觀情緒高漲，人們的信心隨著

價格直線上升。原來抱猶豫態度的觀望者，開始改變主意而入

市。看淡而沽空的投機者，要忍痛割掉損失而高價補倉，甚或

掉轉槍頭買入更多數量，希望順勢賺回之前的虧損。大量的資

金因而集中在火熱上升的資產之上，令升勢火上加油，一發不

可收拾。市場上最後的樂觀者亦進了場，這陣急升將市場上餘

下的熱錢消耗殆盡，因此被稱為「消耗性上升」。這時候，市

場會出現大量投資專家，街頭巷尾都遇見賺大錢的人士。人們

對於政府的勸告亦充耳不聞，甚至連政府在推行緊縮金融的措

施亦不以為意，要等到數月或數年後，市塲才對這些改變作出

反應。

狂潮之後：綿綿不絕的跌市

當市場最熾熱，人們最興高采烈，信心最高漲之時，一些不祥

的訊號出現了。例如一些上市公司財政不穩繼而停止買賣，或

者是一些正熱炒的股票或資產莫明其妙地突然急跌，一日跌了

一成或以上，反映市況已去到強弩之末，都會令市場上的樂觀

情緒減退。少數投資者或投機者會急忙出售手上資產避險，但

大部者市場人士都傾向否認，或拒絕相信大跌市將臨。

例如2007年初美國開始出現一些次按的違約事件，繼而在6月出貝爾斯登（Bears S tern）管理的對沖基宣佈停止讓客戶

贖回資金，在8月英國宣佈接管一家名叫Northern Rock的銀

行。這些不祥之兆，揭開了歷史上最大的環球金融海嘯之序

幕，大部份投資者都不知道大禍臨頭。

當市況進一步轉壞，價格進一步下跌，只有少數人驚覺熊市來

臨，需要沽貨離場。大部份人不是被嚇至不知所措，便是心存

僥倖，希望大市會反彈至較高水位才沽售，因而不採取沽售行

動。然而，市場通常是先進一步急跌才出現反彈，令他們沒法

在高位套現。就算市場出現反彈，大量沽盤浮現，沒法找到足

夠買盤去承接，令反彈只是曇花一現，便再急跌。市場愈跌，

便愈沒有買家。

一般而言，市場升得愈高，跌得愈重、愈低、愈慘烈、下跌期

愈長。大部份的投機狂潮，完結之後都會由高位下跌七成至九

成，才會真正見底。下跌期間會出現多次反彈，但每次反彈都

是投資陷阱，令搏反彈的投機者被困多年，甚至在下跌潮中

沒頂。例如香港的樓市自1997年中見頂回落至1998年初出

現短暫輕微反彈，再下跌到1998年尾才出現較大的反彈，然

後，再下跌至2003年中才真正見底，結束了長達六年多的熊

市。還有眾所周知的例子，就是黃金價格在 1980年一月升至

840美元一安士之後，出現了單日下跌100美元的紀錄，然後

展開了20年長的熊市，直至2000年在接近200美元才見底回

升，令黃金持有者損失不菲。「十年黃金變爛銅」正是這景況

的寫照。

野火燒不盡 春風吹又生

雖然歷史上出現了許多投機狂潮及崩潰，總結了不少經驗和知

識，但人們仍然每隔一段時間便集體製造更多的泡沫和投機狂

潮，大部份人無視各種訊號的出現，當跌市來臨都因走避不及

而被困，再一次付出重大代價。為甚麼人們不會汲取歷史教訓

呢？筆者覺得可能有3個主要原因。

首先，泡沫多由低息環境造成，資金缺少出路，加上長期通脹

令資金持有者被迫投機一搏。大家都本著「不入虎穴，焉得虎

子」的心態去投資或投機；其次是一個泡沫爆破之後，通常經

過一段較長的低潮令損手的投資者忘卻痛苦。當市場慢慢回

升，人們的恐懼感慢慢消除。當他們經過長期的休養生息、積

累財富，便會再有信心投資，希望收復失地。與此同時，在經

歷一段較長時間之後，市場上會出現一批生力軍，他們未經跌

市洗禮，心態上比有經驗的投資者更進取，勇於入市；第三是

人類很多時都覺得「今時與往日不同」，時代不斷進步，金融

市場發展比以前更完善，加上新的科技及社會發展，會令許多

人相信「這次與以往不同」，認為以往的事情不適用於今日。

然而，事物發展表面不同，但往往是本質不變，特別是人們的

集體表現，如貪念，基本上是沒有改變的。

目前情況

從以上的歷史啟示，筆者感覺到目前有多個泡沫已形成或在醞

釀中。首先是各國政府為了拯救大受金融海嘯衝擊的金融及經

濟系統，聯手增加貨幣供應，規模之大，前所未有。美國更透

過發行巨額國債賣給外國央行及投資者，不足之數便賣給美國

聯儲局，後者只消印製更多美元便可買下所有餘下的國債。結

果是美國國債在近年不但大增，更以比過去數十年更高的速度

增長。看來美國已跌落至以債養債的深淵，不能自拔；其次是

理 財 有 道

家 的 感 覺44 家 的 感 覺44

自2008年起各國政府皆調低利率，希望令廉價資金流入實體

經濟，減低通縮機會，避免失業率急升，但結果是大部份資金

流入了投機市場，造成了資產價值上升。以上兩點已符合泡沫

及投資狂潮出現的必需條件。

自金融海嘯發生以來，各類資產有不同程度的下跌，但由於各

國快速應變，令各地股市從2009年初低位反彈至年中高位，

然後調整了差不多一年，再向上突破。黃金更一再創出新高，

中國及亞太區的房地產價格亦出現不少的升幅。人們對通縮漸

漸少了恐懼，愈來愈多人相信各國增印的貨幣遲早帶來高通

脹，持有紙幣長期會喪失購買力，於是湧入黃金，物業及股票

市場。這是一個集體恐懼紙幣價值消失的思維改變，提供了泡

沫及投機狂潮出現的足夠條件。

以目前的情況來看，黃金自2000年谷低上升至近日的每安士

1,400美元，升幅已達六倍（圖三），市場有言論認為黃金泡

沫隨時爆破。但觀乎多國政府大增貨幣供應，美國不斷大幅出

售國庫債券及人為地壓低利率，令債券價格大升，而美國不斷

以新債支付開支，毫無還債的意圖，加上美元的購買力長期大

降，這些超低利率的國債其實沒有持有的價值，與其說黃金是

大泡沫，倒不如說美元及美國國庫債券是兩個超級泡沫，一旦

爆破，威力驚人。因此，有「最後貨幣」之稱的黃金豈有不升

之理。然而，黃金的升浪是典型的投機狂潮，參與者對它有無

比的信心，忘記了它的真正價值亦很難計算，純粹是千百年來

人類對它儲存價值的功能投下信心一票，不排除它在日後亦有

可能如1979至1980年一樣狂升暴跌。最大可能是美元及美

債爆破時黃金暴升，迫各國收拾殘局，推出一些新措施，才能

令黃金馴服下來。

圖㆒：恒生指數(1968-1974年)走勢

1968年1㈪

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圖㆓：黃㈮ 每㈪收市價 (1970-1982年)

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圖㆕：㆗原城市指數 (CCI)

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除了黃金之外，物業亦是許多投資者的保值工具。各國紙幣的購

買力繼續跌不停，物業的名義價格將會保持反覆上升。尤其是香

港堅持港元與美元掛鈎，美元貶值令港元被迫貶值，資金被迫尋

找保值的工具，物業成為許多人當然之選。不過，歷史證明，由

於物業亦有居住用途，在樓價上升的中途，必定有人會向政府施

壓，要政府推出行政手段，打壓樓市，令樓市出現短暫調整。調

整之後，市場會將樓市再推向更高水平，直至爆破為止。

最近香港政府亦受到壓力，宣布向買入物業不足兩年出售者徵

收印花稅：由不足6個月者，收樓價的15%；6個月至不足一

年者收10%；1至2年者5%。目的是急速冷卻正在擴大的樓巿

泡沫，投資及投機的需求即時大減。與此同時，短線投資者的

放盤量亦大跌，結果是市場成交萎縮，樓價相信會展開向下調

整的過程。但政府此舉不能解決市民資金需要保值的難題，部

分資金持有者會等樓價下調，擇肥而噬，作長期投資，或轉投

其他市場，如股市、黃金、郵票、古董、名畫等等。

目前香港樓價是否已升到隨時爆破的水平呢？許多人都擔心樓

市已升到1997年的瘋狂水平。如果我們參考歷史的教訓，泡

沫爆破之前本港樓價必有一段約半年時間近乎垂直急升的日

子。以中原城市指數（CCI）近年的表現，這情況尚未曾出現

（圖四）。因此，政府的干預只會令樓市出現調整，而不至於

暴跌，估計情況會如1994至1995年較大的調整。

圖㆒：恒生指數(1968-1974年)走勢

1968年1㈪

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圖㆓：黃㈮ 每㈪收市價 (1970-1982年)

1970年1㈪

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1972年1㈪

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1973年1㈪

1973年7㈪

1974年1㈪

1974年7㈪

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1979年1㈪

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1981年1㈪

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安士㈮價 (US$)

時期

圖㆔：黃㈮ 每㈪收市價 (1994-2010年)

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安士㈮價 (US$)

時期

圖㆕：㆗原城市指數 (CCI)

1994年1㈪

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1996年1㈪

1996年7㈪

1997年1㈪

1997年7㈪

1998年1㈪

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2000年1㈪

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2007年1㈪

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㆗原城市指數 (㊧軸)

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另外，如果樓宇和黃金都是保值的工具，兩者的表現應該相近

的。然而，當我們將CCI對美元安士黃金價之比例繪成圖表，

便會發覺香港樓價兌黃金的真實價值，自1997年至今日其實

仍然是一浪低於一浪，尚未擺脫下降的趨勢（圖四）。這反映

在1997年樓價相對金價貴，而今天是樓價相對金價便宜。如

果黃金仍然看升，同樣有保值能力的本港樓市在中短期應只

有溫和調整，而不至於大跌。說不定調整過後會追落後，進一

步上升，向金價靠攏。如果這情況出現的話，便很像1996至

1997年樓市的翻版。

何紹章

中原策略投資有限公司總裁

結論

筆者相信各類資產市場已變為投機市場，一場巨大狂潮正開

始，在未來不短的日子裏反覆向上，極有可能升至人們不敢

相信的高位。當大家都迷信它還會不斷急升時才突然結束。

因此，大家不宜錯過這機會，過早離場。但必須注意以下情況：

意識到現在已進入投機市，要保持警惕；11

量力而為，尤其是退休或預備退休人士，不宜將過大21 比例的資金投入；

不應過份貪婪，孤注一擲，將全部資金放在同一資產31 類別，或以高比率借貸投機，博取最大利潤；

應盡量避免市況愈升，投資金額愈大的危險動作。相41 反地，應在價格升幅已大時，分段減持，但減持之後

不應再回頭在更高位買入；

耐心等候最後的急升出現，才進一步大量減持，甚至離場；51

當市價急速下跌，如跌幅超過15%至20%，應盡快沽61 貨離場，盡量保存自己的資金。

家 的 感 覺 45

家 的 感 覺46

王俊琳

利尊房地產經紀(上海)有限公司董事總經理

從事地產代理行業逾16年，最初主戰香港物業市場，之後隨

公司發展，衝出香港，帶領精英團隊成為澳門最具規模的地

產代理，至2009年，更進軍國內市場，出任利尊房地產經紀

(上海)有限公司董事總經理，拓展國內版圖。

公司網址│ht tp : //sh . r i cacorp .com/

作者電郵│denn iswong@r icacorp .net

此次『滬十二條』內容共分三方面：

二、三級住宅市場的限購與限貸。•

房地產開發商的土地增值稅等級繳納與預售條件升級。•

保障性住房的供應增加。•

對於上海物業二手市場而言，這次『滬十二條』就早前國務院

發佈的「國十條」所明確列出的商業貸款、公積金貸款、組合

貸款之中，對於「購房次數」的定義與其相應的貸款規則做了

重申：認房又認貸。另外，亦就9月29日國務院公佈的新政

策中，對於「契稅交付稅率規定」與「個人所得稅 -保證金抵

扣」的執行規則做了重申。

在此基礎上，『滬十二條』宣佈以家庭（夫妻雙方加未成年子

女）為計算單位，每個家庭在2010年10月7日後，最多只能

再新購一套商品住房（含二手存量住房）；同時，規定了動遷

安置房（即專售給拆遷戶和最低收入人士之配套商品房）的上

市時間，由原來限定的5年減少至3年。

限購令針對投資客筆者認為，「限購令」的頒布對於現時市場的影響不大，因為

其針對的投資、投機類客戶，在今年上半年已撤出市場。對於

目前上海物業市場而言，真正影響其成交量，即左右購買力入

市的主要因素是商業房貸與公積金貸款的發放規則，包括規定

首套房首期需付三成、第二套房首期需付五成、暫停第三套及

以上住房的貸款等。

由於目前已近年底，銀行房貸指標已無壓力，故料普遍銀行將

對地方政策嚴格執行，預期會導致成交量自9月份17,000餘

套的高位向下震盪回落。

對於一手市場而言，除上述談及的“限購”與“限貸”對於需

求方面的影響之外，『滬十二條』更主要對房地產開發商的供

應層面，施以資金鏈壓力，從而達到加快推盤速度與抑制價格

上漲的兩方目的。

『滬十二條』規定，對2010年7月1日後取得《建築工程施工

許可證》的商品住房項目，需在物業封頂並通過驗收後，才能

申請預售。這將令原本計劃於項目建設至三分之二即可申請預

售的房地產開發商，增加現金流的壓力。

同時，新政在土地增值稅預徵率上作出規定，以同區 (區域按

外環內、外環外劃分 )作比較，若新推出樓盤銷售均價低於區

內上一年度新樓均價，預徵率為2%；高於但不超過1倍的，預

徵率為315%；超過1倍的，預徵率將為5%計算，目標是透過

財政政策調控新房定價。

間接控制二手市場此外，房地產開發商需嚴格按照申報價格明碼標價、一房一價

對外銷售，若銷售價格超出申報價格，便應當再次向房管部門

備案。由於在同一地區內，新建商品房市場的價格將直接影響

存量房市場的價格變化，故此，新政亦間接調控二手市場的價

格，抑制過快上漲局面。

綜合上述種種因素，預期上海物業市場未來交投走勢，在主力用

家客源包括首次置業及換樓客戶，因「限貸令」而導致資金受限

制，加上「限購令」及「預徵率」等規定的影響下，令住房需求

被抑制，相反供應加快增加，價格升幅亦被抑制，力求平衡供求

情況，故料成交量將會縮減；成交均價將有輕微回落。

『滬十二條』新政解讀： 限購勢單 限貸力厚 開發承壓 供應增量

2010年10月7日，上海市政府發佈通知，批轉了由上海市住房保障和房屋管理局、上海市城

鄉建設和交通委員會等部門制定的《關於進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工

作的若干意見》（簡稱『滬十二條』）。

家 的 感 覺 47家 的 感 覺 47

海 外 樓 市 - 上 海

利嘉閣（澳門）地產執行董事廖梓嘉指出，由於4月份一手市

場非常熾熱，消耗大量新盤，因此第三季一手樓成交量明顯下

跌約55%，但卻造就二手市場成為資金的主要出口，成交比次

季激增一倍，當中還不乏商舖等貴重物業的大額成交，反映投

資者看好澳門市場未來發展。

樓市調整措施 有利長遠發展廖梓嘉續稱，政府於九月下旬公佈十項樓市調整措施，主要是

要加重樓宇炒賣成本，當中取消中間轉移稅，改為直接收物業

轉移稅，以及收緊樓宇按揭等措施，均令買賣成本上升，不

過，澳門中上價物業的客源財力一般較為穩健，新政策對此類

物業的交投影響不大。加上早前美國的QE2政策，巿民唯恐其

手持貨幣資產貶值，令大量熱錢投入物業巿場以對抗通脹，故

反而令樓宇買賣交投轉旺。

新政無礙澳門樓市發展 第三季成交量飆升四成次季負面消息逐漸被市場消化，澳門住宅交投再度升溫，在內地及香港政府打擊炒風之下，資金注入澳

門樓市，加上澳門當地累積的購買力，買家承接力大增，成交隨之增多，整體成交量比次季上升近40%

廖梓嘉

利嘉閣(澳門)地產執行董事

在澳門居住及生活接近20年，於05年5月利嘉閣(澳門)地產

正式成立時獲邀加盟，展開截然不同的地產代理生涯，一

直奮力向上，屢創佳績，現更成為利嘉閣(澳門)地產之執

行董事。

公司網址│ht tp : //www.r icacorp .com.mo/

作者電郵│ j ane l iu@r icacorp .com

至於其他的政策，如增加透明度及規管中介行為等，均對物業

市場長遠發展有利，相信可以彌補原有規範的不足，令澳門樓

宇買賣程序更為成熟，增加外來投資者的信心，並對澳門整體

經濟帶來正面的影響。

多個新樓盤整裝待發另外，澳門於11月底或12月上旬陸續有觸目新盤推出，當中

包括由文華東方及信德集團合作的「文華薈」。項目位於澳門

中心黃金地段，建於文華東方酒店之上，是亞洲唯一可以作分

拆業權登記的文華東方酒店式住宅項目，由文華東方集團全權

管理，規格與其下酒店項目無異。住客專屬一級豪華會所、

全酒店式服務如24小時送餐、房間清潔及代客泊車等，都突

顯出住客的尊貴身份；室內傢俬及廚具更用上世界頂級品牌

如”MIELE”、”KAIDEWE”及”ARTCERAM”等，讓住客盡

享文華東方六星級酒店的偧華享受。

雍景灣

(853) 2883 8301(852) 6148 4846

南灣

(853) 2871 5933(852) 6508 1238

寰宇天下

(853) 2843 7000(852) 6978 4866

濠景

(853) 2883 3093(852) 6508 1611

濠庭都會

(853) 2883 6300(852) 9663 3792

海擎天

(853) 2822 0638(852) 6399 4347

文華薈簡介

物業間格

開放式 695-765呎

一房 1,041-1,114呎

兩房 1,390-1,528呎

複式

三房 (一套房 ) 2,565-3,020呎

三房 (三套房 ) 3,340-3,383呎

四房 (一套房 ) 3,005-3,208呎

四房 (兩套房 ) 3,086-3,487呎

三複式 四房 (兩套房 ) 4,957呎

家 的 感 覺48 家 的 感 覺48

海 外 樓 市 - 澳 門

利嘉閣近期促成全幢及全層之逾億成交

總 額 近 2 0 億 港 圓現時大手及全幢工商舖物業已被市場「掃」到有缺盤現象，

一些在市場放了以年計的盤口上月也被市場吸納了。這類盤

口現時通常有最少兩個買家同時出價競爭，所以名符其實是「快者得」。

大手物業之買家因為市場經驗豐富，所以很多都眼光準、判

斷準、數口準。經紀只需要提供物業資料、租約資料、重建

可行性分析、土地契約、入伙紙及土地查冊資料等等……買家便懂得自行

「計數」。

很多成交是買家按業主之叫價同價達成交易，與一般住宅物

業「有價講」之情況有很大不同，很多大手及全幢物業是

「冇價講」，部份成交更是業主反價兼買家要追價達成交易。很多買家會

知道出價及追價「狠」是購得心頭好之不二法門。

很多專業之物業投資者比經紀還勤力，聽說有一位資深投資

者每早五點起床開始閱讀各大報章地產版，日間收集各大相

熟經紀之盤口資料，篩選後便到各區睇貨與還價，晚上便在家動腦筋為有

興趣之目標盤口策劃怎樣增值及比較同區其他物業叫價及成交數據，這麼

「貼市」的資訊及分析，很多經紀真的望塵莫及啊！

約3億中環甲級寫字樓

全層樓面

約6億土瓜灣宋皇臺道及

木廠街重建頊目

約1.6億尖沙咀山林道

全幢商廈連地鋪

約2.6億北角電器道

全幢商廈連地鋪

約3.15億觀塘海濱道全幢

工業大廈

約1.2億及1.4億尖沙咀柯士甸路及柯士甸道

分別兩幢商廈連地鋪

資金追逐大額物業 買家也懂快準狠貼

「快」

「準」

「狠」

「貼」

過去半年本港工商舖物業之大手及全幢買賣特別暢旺，資金在市場內戀棧不走，很多業主剛收了

買家之臨時訂金及簽署臨時合約，便立刻物色別的物業投資機會，並以最迅速的時間確定新的交

易。箇中原因非常簡單，皆因現時之工商舖大手及全幢市況非常暢旺，優質實盤只要買到手就會

嬴，而這類坐擁雄厚資金的買家比我們地產代理更「快、準、狠、貼」。

強大管理人員團隊

工商部Raymond Chu 區域董事 9632 1008Amy Lam 聯席董事 9269 7898 Ken Cheung 聯席董事 9860 2989Athen Ng 聯席董事 9013 2225Kitty Fok 聯席董事 9803 1633Eddie Tsang 聯席董事 9127 1172

商業部Keith Leung 區域董事 9022 1227 Jonathan Lau 聯席董事 9190 0740Ken Wong 聯席董事 9860 3629Norris Lam 聯席董事 9095 0050Johnny Chung 聯席董事 9551 5724

舖位部Roy Chan 聯席董事 9135 3547

投資及項目部Chris Sam 聯席董事 9213 3579

黃應年

利嘉閣(工商舖)地產董事

擁有豐富地產代理經驗，縱橫本港工商舖

市場逾20年，見證樓市多番起跌，現出任

利嘉閣(工商舖)地產董事，繼續大展權腳。

公司網址│ht tp : //www.r icacorp .com/rs l /

作者電郵│roywong@r icacorp .com

工商舖市場部Isaac Wai 經理 9602 3215

工商舖董事 Roy Wong 9499 9801

家 的 感 覺 49

工 商 舖 動 向

文 利嘉閣地產中央事務部聯席董事何明高 │ 作者電郵 jho@ricacorp1com

現行香港租務法例中，並沒有指定要求『租客必須向業主提供

工作入息証明』。故此，業主如沒事先向租客提出並落實『提

供工作入息証明』此項安排，待雙方簽訂有關租務合約後，業

主才向租客要求工作入息証明，租客是有權不向業主提供的。

所以，各位身為「有樓收租」的業主，要清楚知道這個不是

『必然』有的權利。若然到最後，在業主沒有事先協議要求的

情況下，租客不肯提供有關的工作入息証明，而業主亦因此不

肯租出物業，那麼，業主便會變成「悔約方」，需要根據合約

作出賠償。因此，『需要租客提供入息証明文件』一事，應在

簽訂臨時租約時落實。

留意爭拗項目即使臨時租約上寫明『租客需於XX年X月X日前向業主提供入息

証明文件』，但仍需留意以下時常會出現爭拗之項目：

11 租客提供入息証明給業主，是只供業主『查閱』還是業主

可以保存副本？

21 租客提供之文件與『入息証明』不相關的地方，如戶口號

碼等，是否可以作有限度遮蓋？

31 入息証明是指『有入息』 (即現時有工作 )還是『入息多少』

(即每月收入數額 )？

4 1 入 息 証 明 是 指 『 稅 單 』 、 『 職 員 証 』 、 『 公 司 咭 片 』 、

『僱傭合約』、『糧單』、『公司信件並需列明其年資/職位/薪金』或是任何一項也可接受？

51 如租客為多於一人，例如兩夫妻，要求的入息証明是二人

同時提供還是其中一人提供便可？

61 如業主最後收到的入息証明是租客剛『失業』 (即租客有提

供入息証明，滿足合約上之要求 )，但是業主是否仍同意租出

物業？

就以上種種情況，為避免當中因使用字眼而引來之爭拗，臨時

租約上可能真的要寫成：

『租客 (包括合約中之所有租客 )需於XX年X月X日前，向業主提

供最近年度之稅單及僱傭合約之副本 (任何無關入息金額/年資

/職位証明之資料租客可作遮蓋但該文件無任何遮蓋之正本需

同時交予業主核對及查閱 )予業主保存以確定租客之入息能支

付租金，如於起租前該提供之文件証明租客每月入息不能支付

本合約中之每月租金，業主有權單方取消本合約並沒收所有租

客之按金及上期合共港幣XXXX元』 (例子 )

保持雙贏局面但現實世界中，如業主真的寫上以上句子作出要求，應該會趕

走不少準租客！有些業主會要求租客提供公司聘用信，對某些

租客來說亦十分困難 (因公司未必能夠配合 )。因此，各位業主

在每個獨立個案中，對租客之『工作入息証明』要求，可能要

多加留意或只引入部分條款，以確保業主本身利益受到保障之

餘，在現實中亦可以同時被準租客接受，以達至雙贏局面。

如何安排租客提供『工作入息証明』很 多 香 港 人 都 喜 歡 「 買 樓 收 租 」 ， 而 身 為 業 主 ， 當 然 希 望 出 租 物 業 時 ， 可 確 定 租 客 是 有 固 定

職 業 及 穩 定 收 入 ， 以 證 明 租 客 有 能 力 交 租 。 因 此 ， 大 多 數 業 主 會 要 求 租 客 提 供 『 工 作 入 息 証

明』，但原來這個安排也曾引來不少爭議。

家 的 感 覺50 家 的 感 覺50

置 業 小 貼 士

文 利嘉閣地產資料研究部麥志樑 │ 作者電郵 clmak@ricacorp1com

畢竟現時息口仍然處於偏低水平，供款佔入息比例較低，而且

物業租金亦往往足以抵銷供樓開支，加上房地產本身具抗通漲

的特質，令房地產成為現時理想投資工具之一。不過，每項投

資均帶有風險，倘若實體經濟好轉，環球進入加息周期，按揭

息口向上的話，每月供款金額便會大增，對日常生活構成一定

財政壓力。其實，在買樓及選擇供款計劃時只要多加分析，好

好計算，為各個最壞可能性制訂應變措施，即使面對加息，也

可以化險為夷。

息口長遠向上 須防加息風險利息是借貸的成本，由於各地的貨幣政策不同，影響息口的因

素也就不同。香港採用聯繫匯率制度，美元兌港元匯價固定

在1比718水平，也正因如此，香港不能自由浮動利率，息口

亦需要跟美國水平相若。自金融海嘯爆發以來，美國政府為刺

激經濟，不斷推低息率以增加資金供應，香港按揭息口只好隨

之下調。由於超低息環境屬罕見現象，而買樓置業卻是長線決

擇，無論正打算入市或已經身為業主，也可以透過計算，模擬

加息對增加供款的影響。

上述公式描述了息口變化與供款變化的關係，當中 i是現時息

率，n是餘下的供款年期，Δ i是息率改變的百份比，而ΔP是

供款改變的百分比。

假設有一按揭還款計畫，現時按息每年1厘，供款20年，如果

息口上升至2厘，則代入n = 20， i = 0101，Δ i= (0102-0101)/0101 = 1，經計算後ΔP = 01100687，也就是說這

次息口上升會令供款大約上升10107%。

自製壓力測試 加息化險為夷隨著港元跟隨美元不斷貶值，加上輸入通脹壓力逼近，相信不少本身未有置業打算的讀者，也

開始盤算入市計劃，做好保值及投資的準備。

以供款20年期計算息口變動下的供款增幅

加息後供款增幅 (%)

+ 9.4%+ 9.5%

+ 9.6%+ 9.7%

+ 9.8%+ 9.9%

+ 10.0%+ 10.1%

9.0%

9.5%

10.0%

10.5%

按息變動1厘↓

2厘

1.25厘↓

2.25厘

1.5厘↓

2.5厘

1.75厘↓

2.75厘

2厘↓

3厘

2.25厘↓

3.25厘

2.5厘↓

3.5厘

2.75厘↓

3.75厘

+ 10.1%

透過上述的壓力測試方法，有意入市者可以按自己最高可供款

金額以及現時的按息水平，推算出最高可接受的加息水平。而

業主亦可以透過以上公式，測試出轉按及延長還款期後，新計

劃對息口波動的影響，令財務安排更具彈性。

總結：所謂天有不測之風雲，雖然息口短期內上升的可能性不大，不

過買樓是一項長年期的投資，期間息口的轉變可以很大，無論

正在打算入市或者已經身為業主都應該抱著居安思危的心態，

為各類風險做好準備，這樣才能在物業市場上百戰百勝！

註：上述公式是以微分方程導出的近似值，如需要更精準的計

算可使用本公司網頁 ht tp://www1ricacorp1com 內的按揭計

算機

P = 1 (1 + ) 1×

家 的 感 覺 51家 的 感 覺 51

精 打 細 算

家 的 感 覺52

置 業 預 算 好 幫 手

註：所有資料僅供參考，詳情請向有關機構查詢。另外，讀者須注意政府可不時修訂釐印費。

* 以上資料僅供參考，一切銀行公布為準，而有關按揭條款隨時因應相關銀行修訂而有所更改。

0.7%

銀行最優惠利率P

按揭計劃 現金回贈 (貸款額計算 )

罰息年期

渣打銀行 5125% 浮息按揭：全期利率P-311% 015%至016% 3

HIBOR按揭：全期 (1個月 )HIBOR+018% 0185% 3

Mortgage One 存按組合：全期利率P-311% 016% 3花旗銀行 5125% 浮息按揭：全期利率P-311% 1% 3

HIBOR按揭：全期 (1個月 )HIBOR+017% 015% 3

Home Smart 存按組合：全期利率P-2165% 017% 3永亨銀行 5125% 浮息按揭：全期利率P-311% 1% 3

HIBOR按揭：全期 (1個月 )HIBOR+017% 014% 3

Flexi Mortgage 存按組合：全期利率P-2165% 015% 3東亞銀行 5125% 浮息按揭：全期利率P-311% 018% 3

HIBOR按揭：全期 (1個月 )HIBOR+017% 015% 3星展銀行 5125% 浮息按揭：全期利率P-311% 018% 3

HIBOR按揭：全期 (1個月 )HIBOR+0175% 018% 3中國建設銀行 5125% 浮息按揭：全期利率P-3115% 1% 2

(亞洲 ) HIBOR按揭：全期 (3個月 )HIBOR+017% 015% 3中國工商銀行 5125% 浮息按揭：全期利率P-311% 1% 3

(亞洲 ) HIBOR按揭：全期HIBOR+017% - 2智息按揭計劃 (存按組合 )：全期利率P-219% 013% 3

大眾銀行 5125% 浮息按揭：首年利率P-3125%、其後P-3% 013% 3

(香港 ) HIBOR按揭：全期 (1個月 )HIBOR+018% 0125% 3存按組合 (村屋 )：全期利率P-1% 013% 3

豐明銀行 5125% 浮息按揭：全期利率P-311% 019% 3HIBOR按揭：全期 (3/6/9個月 )HIBOR+017% 016% 3

「1+1」存按組合：全期利率P-2155% 013% 3

銀行最優惠利率P

按揭計劃 現金回贈 (貸款額計算 )

罰息年期

大新銀行 5125% 浮息按揭：全期利率P-311% 019% 3

HIBOR按揭：全期 (3/6/9個月 )HIBOR+017% 016% 3

「1+1」存按組合：全期利率P-2155% 013% 3

富邦銀行 5125% 浮息按揭：全期利率P-3105% 1% 3

HIBOR按揭：全期 (1個月 )HIBOR+017% 017% 2

南洋商業銀行 5% 浮息按揭：全期利率P-2% 1% 3

HIBOR按揭：全期 (1個月 )HIBOR+1% 011% 3「置理想」及「置合適」 存按組合：全期利率

P-216% 015% 3

中國銀行 5% 浮息按揭：全期利率P-2% 1% 1

HIBOR按揭：全期HIBOR+017% 1% 2「至理想」及「至合適」 存按組合：全期利率

P-2135% 015% 2

匯豐銀行 5% 浮息按揭：全期利率P-2% 1% 2

HIBOR按揭：全期HIBOR+1% 019% 3

恆生銀行 5% 浮息按揭：全期利率P-219% 1% 3

HIBOR按揭：全期HIBOR+1% 0185% 3

Mortgage Link 存按組合：全期利率P-215% 0158% 2

交通銀行 5125% 浮息按揭：全期利率P-311% 1% 3

HIBOR按揭：全期 (1個月 )HIBOR+017% - 3

「好息按」存按組合：全期利率P-218% 0160% 2

中信銀行國際 5125% 浮息按揭：全期利率P-2175% 0180% 3

銀行按揭貸款組合一覽表

有關各銀行按揭計劃詳情，歡迎致電利嘉閣按揭代理有限公司查詢，電話：2836 6183 / 2836 6121。

政府部門 / 公共服務機構

客戶服務熱線 網址

土地註冊處 3105 0000 http://www1landreg1gov1hk/

差餉物業估價署 2152 2152 http://www1rvd1gov1hk/

屋宇署 2626 1616 http://www1bd1gov1hk/

地政總署 2231 3294 http://www1landsd1gov1hk/

郵政署 2921 2222 http://www1hongkongpost1com/

水務署 2824 5000 http://www1wsd1gov1hk/

香港電燈有限公司 2887 3411 http://www1heh1com/hehWeb/Index_zh1htm

中華電力有限公司 2678 2678 https://www1clpgroup1com/Pages/default 1aspx

香港中華煤氣有限公司 2880 6988 http://www1towngas1com/Chi/Cust/index1aspx

蜆殼石油氣 2435 2064 http://www1shel l 1com1hk/home/content/hkg-zh/

電訊盈科(網上行/NOW寬頻電視) 1000 http://www1pccw1com/chi/

有線寬頻 183 2832 http://www1i-cable1com/

香港寬頻 128 100 http://www1hkbn1net/2010/b5_index1html

和記環球電訊 1220 http://www1hgc1com1hk/chi/res_index1html

新世界電訊 1239 http://www1newworldtel1com/tc/consumer-services/voice-services/home-connect1html

樓價收費

超逾 不超逾

- $2,000,000 $100

$2,000,000 $2,351,760 $100 + 超逾$2,000,000的款額的10%

$2,351,760 $3,000,000 樓價的115%

$3,000,000 $3,290,320 $45,000 + 超逾$3,000,000的款額的10%

$3,290,320 $4,000,000 樓價的2125%

$4,000,000 $4,428,570 $90,000 + 超逾$4,000,000的款額的10%

$4,428,570 $6,000,000 樓價的3%

$6,000,000 $6,720,000 $180,000 + 超逾$6,000,000的款額的10%

$6,720,000 $20,000,000 樓價的3175%

$20,000,000 $21,739,120 $750,000 + 超逾$20,000,000的款額的10%

$21,739,120 - 樓價的4125%

樓宇買賣釐印費(即印花稅率 Stamp Duty Rates)

家 的 感 覺 53

文 利嘉閣按揭代理有限公司聯席董事黃詠欣 │ 作者電郵 cookiewong@ricacorp1com 或 rma@ricacorp1com

設定豪宅物業按揭上限樓價1 ,200萬元或以上之豪宅物業，按揭成數由七成降至六

成，但貸款額則不設上限；而低於1,200萬元的物業沿用七成

按揭上限準則，唯實際按揭貸款額不得超過720萬元。

假設樓價為1,100萬元，以七成計算，應借貸770萬元，但根

據現時規定，最多只可借貸至上限的720萬元，即按揭成數變

相降至約65%。換言之，樓價介乎1,028萬元至1,200萬元間

的物業，實際上最多只可借720萬元，即按揭成數根本不足七

成。

筆者認為現時樓市熾熱，實在是一群富有的投資者、炒家、甚

至內地客所造成，現在雖然為豪宅按揭設定上限，但事實上他

們一般對按揭之需求不大，即使有借貸，成數亦非常低，故這

項新安排根本作用不大，亦限制不了他們。

限制非自住物業按揭成數所有非自住物業，包括連租約物業及加按套現之物業，不論樓

價多少，其按揭成數上限一律由七成降至六成，樓按申請人亦

須向銀行聲明物業是否自住。

筆者認為對於一些想多買一間物業作收租之用的中產人士來

說，在此項政策下，就未必能夠實現得到他們的計劃，因為即

使他們有高供款能力，但現在又要儲備多些資金作首期，方可

進行他們之買樓收租大計。

設定供款入息比率上限新措施之下，置業者的供款與入息比率上限，將由介乎50%至

60%，統一為50%；同時，銀行須為置業者進行壓力測試，假

設按揭利率上升最少2%，他的供款比率仍需處於60%之內，

否則須延長還款期或增加本金。

假設物業貸款額為700萬元，置業者的每月入息為514萬元，

以 按 息 1 % 、 供 款 期 2 0 年 計 算 ， 現 時 每 月 供 款 額 為 3 2 , 1 9 2元，佔入息比率約60%。但在新政策下，置業者就需要將供款

期延長5年，令每月供款額降低至26,381元，佔入息比率約

49%。

之後，銀行需再進行壓力測試，如加息2%後，每月供款額增

加至38,821元 (以按息3%、供款期20年計算 )，佔入息比率

達 7 2 % ， 故 置 業 者 需 延 長 供 款 期 6 年 ， 令 每 月 供 款 額 回 落 至

32,340元，佔入息比率降回約60%。故此，上述例子的借款

人，最終供款期須為26年方可符合所有條件。

暫停九成半按揭新政策亦修訂按揭保險計劃，暫停九成半按揭，最高只能做九

成按揭，此政策對有自用需要之上車族而言，確實有一定打

擊，例如想購買200萬元物業的人，過往只要儲有10萬元 (申請九成半按揭 )，便有機會入市，但現時卻要儲足20萬元 (申請九成按揭 )，才有足夠首期，加上在目前薪金寸步不增之年

代，確實是難為了他們。

其次，新政策亦設訂總貸款額上限，包括按揭保險計算，由

1,200萬元降至720萬元。

詳談金管局新政策由於樓市持續升溫，樓價不斷創新高，民間紛紛出現抱怨之聲。所以，早前政府推出一系列新

措施，希望為樓市降溫，當中包括金管局於按揭信貸方面，推出以下四方面的新政策：

總貸款額計算程式 = 樓價x按揭成數x(100%+保費) ≦ 720萬元

假設按揭成數為90%，供款期為30年，即保費為3155%，樓價最高

只可為7,725,736元，而假設按揭成數為80%，供款期為20年，

即保費為114%，樓價最高只可為8,875,740元。

故此，買家計劃置業時，必須先考慮按揭成數及供款期，以計算最

高可購入之樓價，免得失去預算。

上述新政策已於2010年8月13日生效，於該日或以前已簽訂的臨時

買賣合約將不受新政策所影響。

按 揭 新 知

家 的 感 覺54 家 的 感 覺54

家 的 感 覺 55

分 行 網 絡

香 港 區 九 龍 區 新 界 區

山頂南區

壽臣山廣場分行 2506 0060深水灣分行 2518 8929富豪海灣分行 2870 1999赤柱分行 2813 0130淺水灣分行 2328 2660南灣分行 2813 8138紅山廣場分行 2899 0110

東半山

跑馬地奕蔭街分行 2575 0918跑馬地樂活道分行 2881 7707跑馬地藍塘道分行 2575 6510跑馬地禮頓山分行 2890 2880跑馬地禮頓道分行 2669 2122跑馬地成和道分行 2575 3033跑馬地景光街分行 2891 7101黃泥涌道分行 2838 1466

北半山

雲景道分行 2806 8810賽西湖分行 2571 9922天后柏景台分行 2338 9119天后廟道分行 2508 0668寶馬山分行 2566 1789豪廷峰分行 2802 6677城市花園分行 2508 1678

半山區

中半山分行 2506 0100西摩道分行 2506 0106堅尼地道分行 2810 7778中環分行 2521 8191蘇豪分行 2506 3322般咸道分行 2559 2131雍景臺分行 2522 2003嘉兆臺分行 2152 9321堅道寶華軒分行 2857 7383寶翠園分行 2817 8999

灣仔

尚翹峰分行 2328 7710灣仔分行 2328 7720

薄扶林及海怡

碧瑤灣分行 2515 9696薄扶林分行 2550 8882泓都分行 2818 9002貝沙灣分行A組 2896 3939貝沙灣分行B組 2551 9688貝沙灣分行C組 2551 6262寶翠園貝沙灣分行 2816 2811海怡半島 (西翼 )分行A組 2580 3553海怡半島 (西翼 )分行B組 2580 3011海怡廣場分行 2580 1083

鰂魚涌及康怡

康怡 (南座 )分行 2884 2552逸樺園分行 2911 0808栢蕙苑分行 2811 9119

嘉亨灣

嘉亨灣分行 2660 0063鯉景灣分行 2111 1383

杏花村及藍灣半島

杏花村分行 2897 6363藍灣半島分行 2111 0033

太古城

太古城恒山閣分行 2662 2661太古城智星閣分行 2911 0001太古城順安閣分行 2967 4868

九龍豪宅及西貢

又一村分行 2713 8393

京士柏分行 2711 6660

君頤峰 2338 9923

何文田分行 2715 3698

森麻實道分行 2882 9819

東南九龍

麗港城分行 2775 9399

匯景廣場分行 2243 6998

淘大分行 2305 3222

海濱南岸分行 2303 0118

黃埔二行 2363 3332

黃埔海逸分行 3156 1155

黃埔分行 2334 0628

海名軒分行 2330 2111

譽．港灣 2320 9339

翔龍灣分行 2262 2601

將軍澳

東港城分行 2628 6388

都會駅分行 2207 0027

維景灣畔分行 2207 0178

新都城一期分行 2623 3123

蔚藍灣畔一行 2141 0001

蔚藍灣畔二行 2623 7393

將軍澳中心分行 3417 4228

坑口站分行 2706 3988

君傲灣分行 2207 4997

日出康城分行 2350 0325

將軍澳廣場分行 2662 9226

都會豪庭分行 2706 7688

南豐廣場分行 2177 3393

寶琳站 2623 6083

奧運站

維港灣分行 2380 2289

帝柏海灣分行 2322 0266

柏景灣分行 2634 8111

港灣豪庭 3144 3033

長沙灣

泓景臺分行 2959 2120

宇晴軒分行 2242 2282

昇悅居分行 2351 0500

西九龍 (豪宅 )

港景峰分行 2736 3233

名鑄分行 2736 1919

九龍站分行 2730 0477

擎天半島分行 2736 9799

天壐分行 2377 0822

美孚華景

美孚四期分行 2744 3536

美孚廣場分行 2786 1808

美孚萬事達廣場分行 2370 9923

馬鞍山

銀湖天峰分行A組 2631 3390

銀湖天峰分行B組 2836 3522

馬鞍山廣場分行A組 2631 3606

馬鞍山廣場分行B組 2631 3342

馬鞍山中心分行 2631 8877

馬鞍山海柏分行 2633 4696

沙田及大圍

沙田第一城銀城分行A組 2646 2388

沙田第一城銀城分行B組 2637 0018

沙田偉華中心分行 2699 3033

碧濤花園分行 2606 1189

沙田希爾頓分行 2601 0080

沙田大涌橋路分行 2602 6606

沙田廣場分行 2602 6811

好運中心分行 2601 2286

大圍一行 2607 1788

大圍名城分行A組 2601 6022

大圍名城分行B組 2602 8824

大圍盛薈分行 2699 3008

加州錦繡

加州分行 2482 4998

錦繡商場分行 2486 2818

錦繡大道分行 2471 0608

大埔及北區

大埔太湖花園分行 2662 9299

大埔豪宅–比華利山分行 2638 0999

大埔廣場分行 2664 8080

大埔新達分行 2638 0066

大埔及北區豪宅分行 2671 0098

天巒分行 2638 0999

上水粉嶺豪宅分行 2891 3139

粉嶺名都分行 2669 1868

花都廣場分行 2676 0188

沙田及大圍 (豪宅 )

駿景園分行 2601 2232

大圍豪宅分行 2601 2218

沙田豪宅分行A組 2601 2033

沙田豪宅分行B組 2601 3434

九肚山分行 2601 4393

荃灣、麗城及深井

荃灣南豐二行 2413 1228

荃豐分行 2499 2231

愉景新城分行 2940 0818

萬景峯分行A組 2408 6808

萬景峯分行B組 2408 6041

御凱分行 2419 8832

爵悅庭分行 3665 0388

荃灣麗城3期分行 2412 3666

深井麗都分行 2491 9800

豪景花園分行 2491 8933

屯門

屯門大興分行 2430 1277

屯門時代分行 2617 0633

康麗花園分行 2618 6099

屯門海典軒分行A組 2618 1515

屯門海典軒分行B組 2618 1056

屯門置樂分行 2618 8110

澳 門

雍景灣分行 (853) 2883 8301

南灣分行 (853) 2871 5933

寰宇天下分行A (853) 2843 7111

寰宇天下分行B (853) 2843 7000

濠景分行 (853) 2883 3093

濠庭都會分行 (853) 2883 6300

海擎天分行 (853) 2822 0638

上 海

魯班路分行 (8621) 51505028

中華路分行 (8621) 63662999

西藏南路分行 (8621) 63680333

新天地分行 (8621) 53822233

河南南路分行 (8621) 63166767

肇嘉浜路分行 (8621) 64031777

辛耕路分行 (8621) 64698111

宛平南路分行 (8621) 33685799

政立路分行 (8621) 51537002

佳木斯路分行 (8621) 65480099

工 商 舖

香港商業部 2836 3939

九龍商業部 2721 6833

商舖部 2392 3392

西九龍工商部1組 2525 0022

西九龍工商部2組 2959 0366

西九龍工商部3組 2610 0688

東九龍工商部 2172 6668

新界工商部 2866 7772

投資及項目部 2840 0166

銀 主 部

2506 2388

投 資 移 民 部

2506 2219

按 揭 部

2836 6121

元朗及天水圍

元朗教育路分行A組 2470 1156

元朗教育路分行B組 2470 7617

公園南路-翹翠峰分行 2479 1663

新元朗中心分行B組 2442 2668

Yoho Midtown 2470 9488

嘉湖銀座分行 2180 8808

栢慧豪園分行 2617 2600

葵涌．珀麗．青衣及東涌

葵涌廣場分行 2610 2182

珀麗灣分行 2496 0168

灝景灣分行 2433 9011

青衣翠怡分行 2436 2223

映灣園一行A組 2162 5656

映灣園一行B組 2986 3088

映灣園二行 2179 6161

藍天海岸分行 2162 5038

東涌分行 2403 6176

歡迎致電下列各利嘉閣分行查詢

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樓宇買賣服務專線：3182 3282　傳真：2521 3050

總　機：3182 3182 辦事處傳真： 3182 6333辦事處：香港㆗環德輔道㆗141號㆗保集團大廈4樓

麥黃張律師行由黃宏孝律師、麥祺偉律師及張㈲洪律師成立，多

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