‐ 1 ‐

Philip Bacon ‐ HVS Madrid

Enero 2010

Hostelería 2010: ¿Dónde estamos? ¿Hacia dónde vamos?

‐ 2 ‐

Un bajón algo más profundo…

-6.0%

-4.0%

-2.0%

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

World European UnionFuente: World Economic Outlook Database, IMF

Proyección IMF10/09

‐ 3 ‐

% de ocupación hotelera – Europa

-4.0%

-3.0%

-2.0%

-1.0%

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

-2%

2%

-6%

0%

-4%

4%

6%

8%

-8%

Fuente: HVS Research

Anticipamos una recuperación a partir del 4º trimestre 2010

‐ 4 ‐

Cambios en tarifa diaria (%) – Europa

-4.0%

-3.0%

-2.0%

-1.0%

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

199019911992199319941995199

6199

7199

819

9920

0020012002200320042005200620072008200

9201

0201

1201

220

13

-2%

2%

-6%

0%

-4%

4%

6%

8%

-8%

10%

12%

Fuente: HVS Research

‐ 5 ‐

¿Por qué es diferente ahora?

Después de los 90…

● Crecimiento de los hoteles “budget” y de las líneas aéreas “low cost”

● La tecnología – internet, gestión de producción, nuevos canales de distribución – tiempo de respuesta más rápida

● Más vacaciones y más cortas – reservas a través de internet

● Aumento de la demanda por y el uso de hoteles

● Modelo de negocio – “ladrillos vs. cerebro” (bricks vs. brains), (algo de) consolidación and racionalización

● Operadoras más ágiles

● Los Bancos – “club deals”, “securitization”

Esta vez, el descenso es más global

‐ 6 ‐

Observaciones y estratégias

La experiencia de otros ciclos nos demuestra que bajando tarifas no se fomenta nueva demanda

Este ciclo tendrá un impacto negativo para:

– Hoteles “sin marca”

– El segmento de lujo

– Hoteles de grupos y convenciones

– Hoteles comerciales con tarifas corporativas

En otros ciclos, los bancos que se quedaron con hoteles esperando unarecuperación del valor salieron mejor que los que optaron por unaventa forzada

En caso de tratarse de proprietarios serios, que mantienen losinmuebles y pagan sus impuestos y seguros, puede que la ejecución de hipotecas no beneficie a nadie

Si no tienes que vender – aguanta – los valores se recuperaran

‐ 7 ‐

Observaciones y estratégias

No dejes a tu banco o tasador valorar tu hotel en base a una ventaforzada o suponiendo 100% patrimonio a largo plazo (10 años)

– Así surgieron los problemas de los precios ajustados al mercado(“mark to market”)

Si dispones de patrimonio – intenta liquidar algo de (o todas) tusdeudas

– Busca rendimientos de 15% a 20%

2010‐2011 representa la mejor oportunidad para comprar hoteles en casi 20 años

Si eres comprador de hoteles, no pretendas conocer el futuro

– Si encuentras un hotel que encaja en tus requerimientos, debesconseguir un buen precio si cierras la operación en 2010/2011

‐ 8 ‐

Nuevos supuestos para valorar hoteles

Purchase with 50% LTVor all equity

Refinance in 2012 with

70%-75% LTVSell in 2018

Purchase with 50% LTVor all equity

Comprarcon 50% LTV

o 100% equity

Refinance in 2012 with

70%-75% LTV

Refinanciar en 2013

70% -75% LTVSell in 2018Vender en 2019

‐ 9 ‐

Valoración por habitación según nuevametodología de HVS (€)

Refinanciar

AñoIngresos netos

para cubrir costede financiación

Coste anualfinanciación

Ingresos porVenta

Flujos de cajanetos

2010 20,025 9,675 10,350

2011 16,668 9,675 6,993

2012 15,543 9,675 5,868

2013 17,184 9,675 123,312 130,821

2014 21,630 19,326 2,304

2015 28,299 19,326 8,973

2016 34,779 19,326 15,453

2017 35,820 19,326 16,494

2018 36,894 19,326 17,568

2019 38,001 19,326 180,813 199,488Vender

‐ 10 ‐

Valoración por habitación según nuevametodología de HVS (€)

AñoFlujos de caja

NetosVAN de 1€

a 19%Valor

Descontado

2010 10,350 0.8403 8,697

2011 6,993 0.7062 4,938

2012 5,868 0.5934 3,482

2013 130,821 0.4987 65,236

2014 2,304 0.4190 965

2015 8,973 0.3521 3,160

2016 15,453 0.2959 4,573

2017 16,494 0.2487 4,102

2018 17,568 0.2090 3,671

2019 199,488 0.1756 35,031

133,856

109,107

242,963

Valor de patrimonio

Valor total por habitación

Más: Valor de hipoteca inicial

‐ 11 ‐

Comparación de valores

50%

50%

100%

100%

100%

75%

65%

70%

65%

None

€243,000

€238,500

€210,500

€208,500

€166,500

2010Patrimonio

2013Refinanciar (LTV)

ValorPor habitación

50%

50%

100%

100%

100%

50%

50%

100%

100%

100%

75%

65%

70%

65%

None

75%

65%

70%

65%

0%

€243,000

€238,500

€210,500

€208,500

€166,500

€243,000

€238,500

€210,500

€208,500

€166,500

‐ 12 ‐

Gestión de activos 

2010 – el año de la gestión de activos

● Ser un “pesao” – que no se escape nadie de la faena

● Presupuestos – adelantar análisis de varios escenarios

● Comparar costes – marca por marca, hasta los detalles del proceso de reservas

● Reducir gastos – siempre hay más posibilidades

● Gestión de tesorería – ¡ojo! cuentas a cobrar

● Marketing – viajes en turísta, viajes imprescindibles

● Estándares de la marca – retrasar implementación

● Innovación – nuevas ideas para generar ingresos – el trabajo de todos

‐ 13 ‐

Conclusiones

● Tendencia en valores – abajo, pero no necesariamente para TODOS

● Fuentes individuales de negocio – ¡ojo! si >25%

● Presupuesto 2010 – multiples escenarios, reacciones rápidas

● Garantías bancarias – vigilar, anticipar cambios

● Retar la gestión – reducir costes (variables y fijos), precio vs. valorañadido, marketing, cuentas a cobrar, mantenimiento, inversiones

● Ocupación vs. Tarifa Diaria – el precio tardará mucho más en recuperarse

● ¡Ser un pesao!

‐ 14 ‐

Philip Bacon

HVS Hospitality Services

Madrid Office

pbacon@hvs.com

+34 91 781 66 64

+34 606 35 30 91

Consulting & Valuation Services

Asset Management & Advisory Services

Shared Ownership Services