72
2015 VERKSAMHETEN HSB SÖDRA NORRLAND

HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

Embed Size (px)

DESCRIPTION

Årsredovisningen för 2015 och HSB Södra Norrland.

Citation preview

Page 1: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

1

2015VERKSAMHETEN HSB SÖDRA NORRLAND

Page 2: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

LAYOUT OCH TRYCKACCIDENS

Page 3: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

3

4. VD HAR ORDET

6. VISION, AFFÄRSIDÉ OCH MÅL

8. SYNSÄTT OCH STYRDOKUMENT

10. MÅLKARTA OCH NYCKELTAL

12. MEDARBETARE

14. KUNDER

19. MEDLEMSKAP

20. KVALITETS- OCH MILJÖARBETE

22. HYRESFASTIGHETER

24. NYPRODUKTION

26. FÖRSTÄRKT DEMOKRATI I ORGANISATIONEN

29. KOMMUNIKATION OCH DIGITALA KANALER

30. VERKSAMHETESPLANERING OCH UPPFÖLJNING

32. FÖRENINGSSTYRNINGSRAPPORT

38. EKONOMISK REDOVISNING

69. KONTAKT

INNEHÅLL

Page 4: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

4

Samarbetet mellan före detta HSB Gävleborg och HSB Mitt började på allvar 2012. Gemensam organisation bildades 2014 och fusion till en juridisk person gjor-des 2015.

Om dessa tidigare år präglats av mycket samverkan, förankring, beslut, väntan och massor av hårt arbete, har det fortsatt på samma sätt under 2015, men med en väsentlig skillnad; tidigare har vi känt total kontroll i alla led. Under 2015, då fusionen implementerats i tek-niska system, har kontrollen av naturliga skäl inte kun-nat vara lika bra.

Nästan hela HSB i landet har övergått till ett gemen-samt system för hyror och avgifter. Dessutom fusione-rade vi data, fakta och mängder av uppgifter mellan de två gamla föreningarna till den helt nya. Aldrig har så många inom de administrativa tjänsterna kämpat så hårt för att vardagen för styrelserna i bostadsrättsför-eningarna ska fungera smärtfritt. Trots det så har allt inte gått smärtfritt. Det nämndes vid flera tillfällen un-der hösten 2014 att vi misstänkte att det skulle bli så. Samtidigt har tekniken kommit för att stanna. Allt fler frågar efter smarta tekniska lösningar för att lösa sina behov när det passar var och en, oavsett om det är un-der dagen eller på natten. Vi behöver hänga med i den utvecklingen för att vara den bästa leverantören av förvaltningstjänster och svara upp mot medlemmar-nas önskemål. Bankerna med flera har gjort det sedan länge, så vanan finns hos våra medlemmar att hantera sina frågor över internet.

BALANSEN MELLAN GAMMALT OCH NYTT

Men det räcker inte! Trots den enorma teknikutveck-lingen vi är inne i, har vi samtidigt kravet på oss att fin-nas lokalt genom våra tretton kontor och vår största verksamhet som bedrivs utanför kontoren av alla lo-kalvårdare, fastighetsskötare, reparatörer med flera. Det finns möjlighet att besöka en handläggare när det finns behov av det på de allra flesta av de platser där vi är verksamma. Vi är nu ett modernt HSB men i gam-mal tappning, allt för att tillvarata alla medlemmars önskemål. En svår kombination som jag tycker vi har lyckats bra med!

Trots utvecklingen och den tid som krävts av med-arbetarna, har vi upprätthållit den ordinarie verksam-heten. Fantastiska medarbetare har gjort det möjligt! Det har i och för sig krävt sitt i ekonomin där vi haft

extra anställda för att klara alla utmaningar. Investe-ringar i tekniken kostar också, men med tanke på slut-resultatet med nöjda kunder och medlemmar, är det givetvis värt allt slit och alla kostnader.

FRAMTIDA MÖJLIGHETER

I samband med fusionen och bildandet av en stör-re och resursmässigt starkare förening ser vi också re-sultat inom nyproduktionen och de egna hyresrätter-na. Hyresrätten har fått större betydelse i HSB än vad den historiskt haft, eftersom den väldigt ofta är det för-sta boendet för många unga. Tricket är att hitta befint-liga fastigheter och ny mark för nya bostadsrättsfören-ingar där våra bosparande medlemmar vill bo. Där är det viktigt att vi finns på många orter. Vi skiljer oss åt mot våra kollegor och konkurrenter som oftast väljer de största orterna med högst köpkraft. HSB finns över-allt i landet och i HSB Södra Norrland med våra tre län finns vi över en stor del av Sveriges yta, och där ska vi fortsätta att utveckla det goda boendet.

VD HAR ORDET

2015

CHRISTER BERGLUND VD, HSB SÖDRA NORRLAND

Page 5: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

5

Vi är nu ett modernt hsb men i gammal tappning.

Page 6: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

6

2015

DE KOOPERATIVA PRINCIPERNA

Tusentals företagare och organisationer över hela världen baserar sin verksamhet på ett antal gemen-samma internationella kooperativa principer. Så gör även HSB.

1. Frivilligt och öppet medlemskap

2. Demokratisk medlemskontroll

3. Medlemmarnas ekonomiska deltagande

4. Självständighet och oberoende

5. Utbildning, praktik och information

6. Samarbete mellan kooperativa föreningar

7. Samhällshänsyn

VISION, AFFÄRSIDÉ OCH MÅL

VISION

Vi utvecklar det bästa boendet.

AFFÄRSIDÉ

HSB Södra Norrland ska tillhandahålla kvalificerade be-hovsanpassade förvaltningstjänster som präglas av ständig utveckling, förnyelse och långsiktighet samt bygga, förvär-va, utveckla och erbjuda attraktiva bostäder med ETHOS som värdegrund.

STYRELSENS MÅL

Rörelseresultatet ska uppgå till 2,5 procent av omsätt-

ningen i rörelsen, egna fastigheter ska ligga på ett snitt av

6 procent i omsättningsresultat och finansrörelsen ska ge en

marginal motsvarande 2 procent av det egna kapitalet

Index för nöjda kunder skall uppgå till minst 4.0 inom alla

övergripande verksamhetsdelar

Vi ska uppnå klimatavtalet

Index för nöjda medarbetare ska uppgå till minst 4.0 inom

alla övergripande verksamhetsdelar

Page 7: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

7

2015

Page 8: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

8

2015

SYNSÄTT OCH STYRDOKUMENT

STARKARE TILLSAMMANS

HSB är en av Sveriges största boendeorganisationer. Vi ägs av våra medlemmar och vårt uppdrag är att tillsam-mans med dem skapa det goda boendet. Som koopera-tiv organisation har HSB hela tiden fokus på medlems- nytta och medlemsinflytande. Genom kombinationen av medlemsverksamhet, förvaltningstjänster och ny-produktion hänger hela vår verksamhet ihop och det gör att vi har goda förutsättningar att möta medlem-marnas behov.

HSB är en federation där verksamheten vilar på ge-mensam grund. För att underlätta samverkan och ut-nyttja den styrka det ger att verka under samma varu-märke, finns tre gemensamma styrdokument. De utgår från de kooperativa principerna och våra kärnvärde-ringar ETHOS och fungerar som ett verktyg för läran-de, utveckling och föreningsstyrning inom HSB.

HSBs KOMPASS innehåller vision, upp-

drag och strategier med övergripande

nyckeltal som underlättar för HSB-

föreningarna att samverka och lära av

varandras goda exempel.

HSBs KOD FÖR FÖRENINGSSTYRNING

är ett internt verktyg för att säkerstäl-

la en öppen och genomlyst organisation

där varje medlem får insyn i verksam-

heten och möjlighet att påverka.

HSBs VARUMÄRKESRIKTLINJER finns

som stöd för att HSB-organisationen

ska vårda, utveckla och använda det ge-

mensamma varumärket på ett effektivt

och korrekt sätt.

Page 9: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

9

2015 SYNSÄTT OCH STYRDOKUMENT

VÅRA KÄRNVÄRDERINGAR – ETHOS

HSB-organisationen har enats om att all verksamhet ska genomsyras av ett antal grundläggande värdering-ar som har kategoriserats i de fem huvudområdena Engagemang, Trygghet, Hållbarhet, Omtanke och Samverkan. De inledande bokstäverna bildar tillsam-mans ordet ETHOS, som står för förtroende.

ENGAGEMANG: HSB engagerar sig i det som rör livet, både för

den enskilda människan och för samhället. Via engagemang

skapas rum för samverkan och medlemsinflytande.

TRYGGHET: Det vilar en känsla av trygghet i HSB. Tillsammans

skapar medlemmarna trygghet. HSB ger utrymme att leva livet

på det sätt som passar var och en.

HÅLLBARHET: Det finns ett långsiktigt tänkande i all verksam-

het inom HSB.

OMTANKE: HSB gör mer än att bygga och förvalta bostäder. Vi

har omtanke om livet i och mellan husen.

SAMVERKAN: All verksamhet i HSB bygger på samverkan

människor emellan.

Page 10: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

10

HSB Södra Norrland har tagit fram mål och nyckeltal för att kunna följa verksamhet och processer samt pla-nera verksamheten så att de övergripande målen upp-fylls. Som utgångsmaterial används de övergripande

målen och strategierna i HSBs kompass och styrelsens övergripande mål i verksamhetsplanen. Respektive av-delning bryter sedan ner målen till sin verksamhet.

MÅLKARTA OCH NYCKELTAL

2015

Ekonomi & medlemsnytta

Rörelseresultatet ska uppgå till 2,5 procent av omsättningen i rörelsen, egna fastigheter ska ligga

på ett snitt av 6 procent i omsättningsresultat och finansrörelsen ska ge en marginal motsvarande

2 procent av det egna kapitalet.

Medlem, kund

Index för nöjda kunder skall uppgå till minst 4.0 inom alla övergripande verksamhetsdelar.

Process & struktur

Vi ska uppnå klimatavtalet.

Medarbetare

Index för nöjda medarbetare ska uppgå till minst 4.0 inom alla övergripande verksamhetsdelar.

STYRELSENS MÅL

Page 11: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

11

2015

ÖKA EFFEKTIVITETEN

Öka lönsamheten.

Rätt kvalitet – ökad

tjänsteförädling och

konsultation.

Rätt pris –

ökad effektivitet och

automatisering.

Stärka vår kultur av

ständiga förbättringar.

ÖKA TILLVÄXTEN

Öka intäkterna.

Kundnöjdhet – ökad

service och dialog.

Bibehållen och

växande marknad – mer

kvalificerade tjänster.

Utveckla en mer

affärsmässig kultur.

STÄRKT ROLL I SAMHÄLLET

Trovärdighet och

förtroende.

Erbjuda det

bästa medlemskapet

för boende.

Erbjuda ekologiskt och

socialt hållbara tjänster.

Alla anställda på HSB

fungerar som ambassa-

dörer för organisationen.

Trovärdighet och förtroende.

ETHOS

Page 12: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

12

2015 har varit ett intensivt år för många medarbetare. Fu-sionen mellan HSB Gävleborg och HSB Mitt till HSB Söd-ra Norrland samt byte av ekonomi- och fastighetssystem har påverkat stora grupper medarbetare. Ett otroligt ar-bete har genomförts för att få allt att fungera på ett så bra sätt som möjligt. Fusionen har lett till ett stort erfarenhets-utbyte mellan medarbetarna. Det utvecklar oss som före-tag och medarbetarna hittar förbättringspotentialer i leve-ransen mot kund.

Kompetensutveckling är en nyckel till framgång, inte minst i ett tjänsteföretag som HSB. Av den anled-ningen har vi en kompetensutvecklingsplan som vi föl-jer under året. Den ger oss en bra överblick av de behov som finns och hur vi på bästa sätt sätter in resurser för att maximera nyttan av dem.

Vi försöker få en bra balans av externa och interna utbildningar, allt för att fånga upp nya rön samtidigt som vi vill förmedla kunskap som finns inom företaget vidare till yngre eller senare anställda medarbetare. Vi försöker också utnyttja de samordnade utbildningar som genomförs av HSB Riksförbund, vilka ofta är an-passade för vår verksamhet på ett bättre sätt än öppna utbildningar som finns att köpa.

Sjukfrånvaron har under året minskat något för kollektivanställda och ökat vad gäller tjänstemän. Ge-nerellt är sjukfrånvaron högre bland kollektivanställ-da än bland tjänstemän. Detta skiljer inte HSB Södra Norrland från övriga samhället. Den ökande sjukfrån-varon bland tjänstemän beror främst på ett ökat antal

långtidssjukskrivningar. HSB Södra Norrland tar detta på stort allvar och vi har ökat fokus på uppföljning på ledningsnivå för att kunna följa detta snabbare och vid-ta åtgärder som kan tänkas krävas.

En medarbetarundersökning genomfördes under hösten 2015. Det totala resultatet hamnar på samma nivå som tidigare och vi ligger stabilt runt 3,7 på en femgradig skala. Vad gäller samarbete och chefen samt våra kärnvärderingar har vi väldigt goda resultat. Dä-remot ser vi förbättringspotentialer i till exempel ar-betstempo och organisation. Det senaste rör främst tjänstemännen. Det är naturliga följder av de föränd-ringar vi genomför, och en extra insats har gjorts un-der hösten för att öka förståelsen bland medarbetarna för den organisation vi nu har och syftet med den ur ett kundperspektiv.

För att vara en attraktiv arbetsgivare idag krävs ett bra samarbete med medarbetarna men också bra vill-kor i övrigt. Ett exempel på detta kan vara personalför-måner av olika slag. Hos oss omfattas samtliga anställ-da av företagshälsovård. Medarbetarna erbjuds också hälsoprofilbedömningar vart femte år. Utöver det finns också ett friskvårdsbidrag upp till 2 000 kronor per an-ställd och år samt en rabatterad sjukvårdsförsäkring som den anställde kan teckna till en månatlig kostnad som dras på lönen. Utöver detta erbjuder vi Riksku-ponger och en fjällstuga i Gräftåvallen dit medarbetar-na mot en rimlig kostnad kan resa för rekreation och avkoppling.

MEDARBETARE

2015

Ålder Tjänstemän Kollektiva Totalt

<29 7 8 15

30–49 53 57 110

50< 46 52 98

106 117 223

Hänvisning: siffrorna är från den 1 december 2015

ÅLDERSFÖRDELNING 2015

<29

30–49

50<

Page 13: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

13

2015 MEDARBETARE

5

4

3

2

1

0

2011 2013 2015

* Mätningen gjordes olika år i Mitt och Gävleborg

NMI (Nöjdmedarbetarindex)

2009/2010 * 3,6

2011 3,8

2013 3,7

2015 3,7

Tjänstemän Kollektiva

År Tjänstemän Kollektiva

2014 3,00% 9,24%

2015 5,40% 8,02%

Förändring 2,40% -1,22%

SJUKFRÅNVARO 2014 20142015 2015

2014 Tjänstemän Kollektiva Summa

Börjat 7 8 15

Slutat 4 17 21

Omsättning 11 25 36

2015 Tjänstemän Kollektiva Summa

Börjat 14 2 16

Slutat 12 6 18

Omsättning 26 8 34

PERSONALOMSÄTTNING - ANTAL PERSONER

2009/2010

Page 14: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

14

KUNDER

Samverkan mellan HSB Gävleborg och HSB Mitt under 2013 och 2014 gav nya fusionerade HSB Södra Norr-land en flygande start in i 2015. Organisationen och medarbetarna var väl förberedda att ta sig an det nya året. Under våren 2015 störde tyvärr de omfattande förändringarna inom IT både våra kunder och medar-betare.

Systemskiftet inom våra affärssystem var dock nöd-vändigt för att göra oss rustade inför framtiden. Myck-et av förändringsarbetet handlar om transparens och lättillgänglighet. Kunderna ska ha tillgång till nödvän-diga uppgifter och dokument oavsett tid på dygnet, till exempel under styrelsemöten kvällstid. Medarbe-tarna ska kunna erbjuda ännu bättre service till kun-derna med hjälp av nya digitala verktyg. Några av de synpunkter som kunderna tog upp i NKI 2014 (Nöjd Kundindex) handlade om återkoppling, långsiktighet och lättillgängliga tjänster.

NKI är en viktig värdemätare för oss, och det är vik-tigt att hela tiden stämma av vad våra medlemmar och kunder tycker om vår verksamhet och vilka förändring-ar man vill se.

UTBYTE AV ERFARENHETER

Förutom NKI har vi många andra kanaler för att förvis-sa oss om att vi är på rätt väg:

Ägarträffar – VD och ordförande träffar kunder och medlemmarDistriktsråd – representanter för kunder som regelbun-det träffar sina respektive affärsområdeschefer och stämmer av verksamhetenDriftmöten inom fastighetsservice – arbetsledare och fast-ighetsskötare träffar representanter från styrelsenFörvaltare och övriga medarbetare – kontinuerliga möten med kunderna i vardagenHSB-ledamöter – deltar i styrelsemöten och på stämmor

Det är också viktigt att vi och våra kunder hålls upp-daterade kring allt som gäller fastighetsförvaltning (lagar, regler, ekonomi, juridik, ny teknik, energief-

fektivisering och underhåll). Vi anordnar därför ut-bildningar, temakvällar, seminarier och mässor. Två händelser under 2015 som var extra trevliga var dels vårens förvaltningskonferens och höstens resa med HSB-båten. Här gavs möjlighet att träffas under trev-liga former och få tillgång till mycket nyttig informa-tion.

LOKAL NÄRVARO VIKTIG

Något som våra kunder, vår styrelse och vi själva anser vara mycket viktigt är den lokala närvaron. Trots utma-ningen att verka i tre län har HSB Södra Norrland där-för kontor på 13 orter, vilka är samma som i tidigare HSB Gävleborg och HSB Mitt. För att hålla ihop detta och agera som ett företag har vi valt en organisations-form och ett arbetssätt med gemensamma processer och rutiner med stöd av anpassade affärssystem.

Kundansvar har våra affärsområdeschefer som ansvarar för våra geografiska affärsområden: Gäst-rikland, Hälsingland, Jämtland, Sundsvall/Timrå och Ångermanland. I deras mer lokala organisation finns förvaltare, arbetsledare och fastighetspersonal.

Vi har valt att samla fastighetsekonomer, konsul-ter, kundtjänst/felanmälan i grupper som arbetar över hela vårt geografiska område för bästa samverkan och kompetensåterföring.

Affärsområdescheferna skapar varje år affärspla-ner som baseras på styrelsens verksamhetsplan. Affärs-planerna skapar struktur inför kommande år gällande kvalitetsarbete, kundnöjdhet, kundevent, lönsamhets-mål, medarbetaraktiviteter och mycket annat. Målen stäms sedan av mot kundundersökningar, medarbe-tarundersökningar, lönsamhet, marknadsandelar med mera.

POSITIV TREND FÖR MERFÖRSÄLJNINGEN

Vi har haft en långsiktigt positiv utveckling under många år, med fler och nya kunder och med stadigt ök-ande merförsäljning. Förvaltning är en bransch med relativt låg avkastning, vilket gör det extra viktigt att skapa volym för att få en rationell och kostnadseffektiv

2015

Page 15: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

15

2015

Page 16: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

16

KUNDER 2015

organisation. Vi är också utsatta för konkurrens vilket gör att vi ibland tappar avtal. Därför är det viktigt med ständig kunddialog, rätt priser och kostnader samt att vi marknadsför oss på rätt sätt. Vi har också under en lång rad av år lyckats teckna avtal med betydligt fler kunder än som lämnat oss.

Under 2015 har vi bland annat tecknat avtal med Diös (78 fastigheter) i Östersund samt det allmännytti-ga bolaget Mitthem i Sundsvall. Vi förvaltar idag cirka 350 bostadsrättsföreningar, ett stort antal hyresfastig-heter samt kommersiella byggnader. Vi utför dessutom omkring 30 000 beställningar varje år.

MERVÄRDEN FÖR KUNDERNA

Kundnöjdhet är naturligtvis kopplat till förmågan att skapa mervärde för kunderna. Vi försöker göra det på flera sätt. Med gemensamma upphandlingar skapar vi bra villkor när det gäller försäkring, elleverans, ramav-talade leverantörer och entreprenörer med mera. Våra konsulter ansvarar för att större underhållsåtgärder utförs på rätt sätt. Våra fastighetsekonomer hanterar

kundens ekonomi på bästa möjliga sätt. På samma sätt försöker vi oavsett tjänst att överträffa våra medlem-mars och kunders förväntningar.

KOSTNADSUTVECKLING

Diagrammen visar hur kostnader för vatten, el och av-fall förändrats i vårt verksamhetsområde i förhållan-de till riket. Kostnadsprisutvecklingen inom dessa om-råden är betydande, vilket medför att det finns stor besparingspotential. Driftkostnaderna är en stor ut-giftspost i bostadrättsföreningars och fastighetsäga-res ekonomi. Här är också den sparade kilowattimmen den miljövänligaste. Med utgångspunkt i de lagstifta-de energideklarationerna som ska utföras under 2016-2018, kommer vi som certifierad regionförening att erbjuda och utföra energideklarationerna. Utförd de-klaration kommer sedan att överlämnas till respekti-ve styrelse/fastighetsägare tillsammans med förslag till åtgärder som ska leda till energi- och kostnadseffekti-va fastigheter.

30

25

20

15

10

5

0

Avfall

I tabellen nedan återfinns

medelvärdena för hämt-

ning av hushållsavfall ut-

tryckt i kr/kvm inkl moms.

2014 2015 Riket Västernorrland Jämtland Gävleborg

20,2 20,6 20,9 20.6

26,5

28,5

18,217,5

Page 17: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

17

2015 KUNDER

100

80

60

40

20

0

80

70

60

50

40

30

20

10

0

Vatten & Avlopp

I tabellen nedan återfinns

medelvärdena för VA ut-

tryckt i kr/kvm inkl moms.

El

I tabellen nedan återfinns

medelvärdena för elnäts-

avgifter uttryckt i öre/kWh

inkl moms.

2014

2014

2015

2015

Riket

Riket

Västernorrland

Västernorrland

Jämtland

Jämtland

Gävleborg

Gävleborg

61,7

75,877,9

76,0 77,6

86,4

92,9

71,173,7

63,8

76,779,0

66,269,6 70,4

73,6

Page 18: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

18

Page 19: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

19

DITT MEDLEMSKAP GER DIG PRIVATA FÖRDELAR

På hsb.se kan du se samtliga fördelar som ditt medlem-skap ger dig. Bland annat kan du som medlem i HSB Södra Norrland boka en semestervecka i vår lägenhet i Spanien. Under 2015 har vi påbörjat byggandet av bo-ende i Vemdalen, där det kommer att finnas möjlighet för medlemmar att boka en lägenhet. Är du intresse-rad av teater kan du boka biljetter till föreställningen Gården-Ett livsöde som utspelar sig i Hälsingland som-maren 2016.

För att främja studier och utbildning har vi under 2015 hittat nya vägar i vårt samarbete med ABF. Under våren 2016 har HSB medlemmar rabatterat pris på de utbildningar som HSB och ABF tagit fram tillsammans på ett flertal orter inom våra affärsområden.

HSBs bosparande är rikstäckande, våra bosparare har förtur till vår nyproduktion och hyresrätter. Under 2015 har det blivit enklare att börja bospara. Du kan öppna bosparande åt dig eller någon annan direkt på webben. Du kan välja att placera ditt sparande i olika former. Du väljer mellan HSB Fasträntekonto, SPAX el-ler HSB Bospar.

Hemma i HSB ges ut med sex nummer per år till

alla medlemmar. HSB Södra Norrland har en egen in-laga på fyra sidor som tar upp lokala projekt, tips och nyheter.

Medlemskapet för din bostadsrättsförening ger trygghet och stöd i det löpande arbetet för styrelsen och medlemmarna. Med medlemskapet kommer dess-utom den viktigaste fördelen, den erfarne HSB-leda-moten som är ett stöd i styrelsearbetet i frågor som rör lagstiftning, föreningskunskap och förvaltning.

Vi erbjuder styrelseutbildningar som är skräddar-sydda för en bostadsrättsförenings behov. Utöver det får förtroendevalda dessutom tidningen HSB Uppdra-get och har möjlighet att nyttja de många samarbetsav-tal som HSB förhandlat fram med utvalda leverantörer.

Har föreningen behov av juridisk rådgivning er-bjuder HSB erfarna fastighetsjurister.

Som HSB bostadsrättsförening har man tillgång till en rad praktiska mallar för allt från trapphusanslag och brevmallar till powerpointmallar.

Tack vare våra samarbetsavtal med noggrant utval-da leverantörer har brf-medlemmar i HSB alltid till-gång till förmånliga erbjudanden.

MEDLEMSKAP

2015

Page 20: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

20

MILJÖ- OCH KVALITETSPOLICY

Vi strävar efter att god miljöhänsyn tas och god kvalitet i hela vår verksamhet. Vi utgår från en helhetssyn på människa, boende och miljö.

Det är kunden som avgör kvaliteten på vårt arbete

vilket förutsätter en kontinuerlig kunddialog.

Det är medarbetarnas arbete som skapar nöjda

kunder vilket förutsätter kunskap och kompetens,

engagemang och eget ansvar samt delaktighet i vårt

kvalitets- och miljöarbete.

Vi ska i all verksamhet följa gällande lagar och för-

ordningar.

Vi ska i all vår verksamhet bedriva ett ständigt ef-

fektiviserings- och förbättringsarbete för miljö och

kvalitet, samt förebygga föroreningar till luft, vatten

och mark.

Vi ska hushålla med resurser, samt använda sun-

da och kretsloppsanpassade material och metoder.

Vi ska öppet redovisa resultatet av våra miljö- och

kvalitetsmål.

Page 21: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

21

HSB Södra Norrland är kvalitets- och miljöcertifiera-de enligt internationella standarderna ISO 14001:2004 och 9001:2008. Som grund till verksamheten finns en miljö- och kvalitetspolicy som årligen revideras.

AKTIVITETER OCH VERKTYG

Vi har reviderats av ett certifieringsföretag för kvalitet och miljö. Under 2015 låg fokus på orterna Sundsvall och Gävle. Vi har även utfört ett antal interna revision-er. Revisionerna är ett stöd för oss att ständigt utveck-la vår verksamhet och ett verktyg för att hjälpa oss att uppfylla de krav som ställs på verksamheten.

Under året har ett nytt verktyg, Chemgroup, som hanterar våra kemikalier och säkerhetsdatablad, bli-vit tillgängligt på intranätet. Chemgroup kommer att göra säkerhetsdatabladen mer lättillgängliga och in-formationen mer lättförståelig. Verktyget finns även som applikation för smarta telefoner. Under hösten har vi utbildat medarbetare i det nya verktyget.

I verksamheten finns det rutiner för att skriva ner förbättringsförslag och även sådant som inte blev helt rätt, så kallade avvikelser. Vi satsar på att öka antalet

förbättringsrapporter och händelserapporter för att förbättra kvalitets- och miljöarbetet.

MILJÖMÅL

HSB har som mål att halvera miljöpåverkan till 2023. HSB Södra Norrland arbetar med att minska sin mil-jöpåverkan och har sedan starten 2008 minskat kol-dioxidutsläppen med 33 % kg CO2e/Atemp fram till 2014. Det innebär att HSB Södra Norrland uppnådde delmålet som är uppsatt till 2016, -30 %, redan 2014. HSB Södra Norrland arbetar aktivt med att fortsätta med energieffektiviseringar i egna fastigheter och vi använder miljömärkt el och vindkraft.

För att ytterligare förstärka vårt bidrag till god miljö har vi kompletterat vår miljö- och kvalitetspolicy med en resepolicy. Vårt första val är tåg och vi använder vi-deokonferens när det är möjligt.

Vi hjälper även bostadsrättsföreningar att minska deras miljöpåverkan genom att erbjuda ett antal ener-gitjänster som kan optimera energianvändningen i bo-stadsrättsföreningen, minska miljöpåverkan och spa-ra kostnader.

KVALITETS- OCH MILJÖARBETE

2015

Page 22: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

22

ANTAL HYRESLÄGENHETER

Sundsvall ................................................................754 st

Härnösand ............................................................... 68 st

Örnsköldsvik ............................................................ 11 st

Östersund .............................................................. 137 st

Söderhamn ............................................................129 st

Bollnäs ...................................................................... 45 st

Gävle .......................................................................822 st

TOTALT .............................................................. 1 966 st

HYRESFASTIGHETER 2015

SUNDSVALL

SÖDERHAMN

HÄRNÖSAND

ÖRNSKÖLDSVIKÖSTERSUND

BOLLNÄS

GÄVLE

Page 23: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

23

För vår verksamhet med hyresfastigheter blev 2015 ett på många sätt händelserikt år. Under året genomför-des ett antal fastighetstransaktioner och förändring-ar inom koncernens bolagsstruktur. Bildandet av HSB Södra Norrland medförde att vi i januari kunde förvär-va Sätralyan AB med 239 lägenheter i Gävle. Förutom att förvärvet visade sig vara en god investering har det också stärkt HSBs roll som den största privata aktören på hyresrätter i Gävle.

AKTIV FÖRVALTNING AV HYRESRÄTTER

I juli avyttrades 279 lägenheter i Nolby strax söder om Sundsvall till Kraften Invest. Bakom försäljningsbe-slutet låg ett bra anbud med god vinst, men framfö-rallt en låg boendeefterfrågan hos våra medlemmar. Även i Gävle såldes ett mindre bestånd om 40 lägenhe-ter fördelat på tre fastigheter till en lokal aktör. 2015 års transaktioner är att betrakta som startskottet på en mer aktiv förvaltning av vårt hyresbestånd där såväl förvärv och nyproduktion som avyttring är naturliga aktiviteter för att vidareutveckla HSBs fastighetsport-följ. Det totala antalet hyreslägenheter är i dagsläget 1 966 stycken varav merparten är belägna i eller i an-gränsning till våra större städer. Efter årets transak-tioner är den sammanlagda lägenhetsarean 136 000 kvadratmeter och den totala lokalarean 8 400 kvadrat-meter.

FASTIGHETSBOLAG SAMLADE UNDER

GEMENSAMT TAK

Som ett led i bildandet av HSB Södra Norrland beslu-tade styrelsen att samla våra fastighetsbolag under ett och samma tak. Den 28 september fusionerades därför HSB Hyreshem och Sätralyan AB in i HSB Hyresrätt.

Utöver HSB Hyresrätt har HSB Södra Norrland också egna hyresfastigheter samt hyresfastigheter i Grävling-en HB. Under 2016 kommer arbetet med att samla hy-resfastigheterna i HSB Hyresrätt att fortsätta varför yt-terligare strukturella förändringar är att vänta.

UNDERHÅLL OCH ENERGIARBETE ALLT VIKTIGARE

Ett långsiktigt ägande är utgångspunkten i vår förvalt-ning vilket kräver väl underhållna fastigheter med hög servicenivå på skötseln. Under året har vi investerat 37,5 Mkr i reparationer och underhåll, vilket motsva-rar 261 kr/kvm. Till de största underhållsåtgärderna kan räknas hissbyte på Lilla Centralgatan i Gävle, föns-termålning i Söderhamn samt fasadmålningsarbeten på Ljungan och i Johannedal. Arbetet med att minska energiförbrukningen har fortsatt, och under 2015 har vi bland annat datoriserat undercentralerna på Sätra-fastigheterna i Gävle samt bytt samtliga undercentraler på fastigheterna i Johannedal norr om Sundsvall. För dessa fastigheter kommer under 2016 ett optimerings-skede att ta vid där målsättningen är att minska för-brukningen med 15 procent.

LÅNGSIKTIG STRATEGI ANTAS UNDER 2016

En god förvaltning medför låga vakanser och per den 31/12 2015 uppgick lägenhetsvakanserna till 31 styck-en vilket ger en uthyrningsgrad på 98,4 procent. Under året motsvarar det totala hyresbortfallet 1,8 Mkr där den största delen går att härleda till vakanser i Nolby.Under 2016 kommer styrelsen att fastlägga en långsik-tig strategi i vilken det bland annat ska framgå på vil-ka orter vi ska ha hyresfastigheter, hur många vi ska ha, kriterier vid förvärv och avyttring samt standard på våra fastigheter.

HYRESFASTIGHETER

2015

Page 24: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

24BRF VARPEN

BRF MAJORENAntal bostäder: 48

Antal rum: 1–4 rum och kökBoarea: 33–117 kvm

Antal bostäder: 24Antal rum: 2–4 rum och kök

Boarea: 76–121 kvm

Page 25: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

25

Som en konsekvens av den bostadsbrist som för när-varande råder i vårt land har nyproduktionen av bo-städer tagit rejäl fart. Även i våra län har vi märkt att efterfrågan på nyproducerade lägenheter ökat mar-kant. De två projekt som under 2015 färdigställdes var båda slutsålda innan inflyttningen och försäljningen i de projekt som påbörjats har gått över förväntan. Den stora utmaningen framöver blir att ha tillräckligt med detaljplanerade fastigheter i egen ägo så att en konti-nuerlig produktion av nya bostäder kan tryggas när marknaden så tillåter.

INFLYTTNING I BRF VARPEN OCH BRF MAJOREN

I juni stod brf Varpen i Bollnäs klar för inflyttning, drygt tjugo år efter det att HSB senast byggde i Bollnäs. Brf Varpen med 24 lägenheter är ett bevis på att ny-produktion av bostadsrätter kan fungera även på min-dre orter, förutsatt att såväl produkten och läget är det rätta, och att det finns lokalt engagemang. I Öster-sund färdigställdes brf Majoren där inflyttningen sked-de i augusti. De 46 lägenheterna har alla inglasade bal-konger och tillgång till garageplats i bottenplanet. I kombination med närheten till centrum har det gjort projektet till en given succé.

SÄLJSTART FÖR BRF STRANDKANALEN OCH

BRF SOLGLÄNTAN

Under hösten 2015 säljstartades brf Strandkanalen i Gävle med 90 lägenheter belägna på Gävle Strand. Brf Strandkanalen är det femte projektet HSB har på Gäv-le Strand och säljnivån för att få sätta spaden i backen uppnåddes redan före årsskiftet. Produktionstiden är planerad till 24 månader, vilket medför en inflyttning under kvartal två 2018.

I Sundsvall, som tidigare betraktats som en svår marknad för nyproducerade flerfamiljsbostäder, har efterfrågan ökat kraftigt. Mitthems nyetablering på Norra Kajen har banat väg för en rad bostadsprojekt där HSB bidrar med 35 lägenheter i brf Solgläntan. Projektet ligger i stadsdelen Norra Haga och består av fyra huskroppar i souterräng med ett gemensamt par-keringsgarage. Även i detta projekt har nivån för pro-duktionsstart uppnåtts, och färdigställandet är plane-rat till kvartal fyra 2017.

NYFÖRVÄRV I GÄVLE

I mars förvärvade HSB fastigheten Brynäs 18:6 på Söd-ra Skeppsbron i Gävle. Fastigheten, som har en gällan-de detaljplan, medför en byggrätt motsvarande cir-ka 210 lägenheter, vilket borgar för en produktion så snart brf Strandkanalen färdigställs. Med sitt läge vid Gavleån och närhet till centralstationen och centrum kan inte förutsättningarna vara bättre. Under 2016 av-ses projekteringsarbetena påbörjas och en blandning av bostadsrätter och hyresrätter är fullt möjlig.

SPÄNNANDE OPTIONSAVTAL I SUNDSVALL

I inre hamnen i Sundsvall har vi tecknat ett options-avtal med Sundsvalls kommun som är markägare och som medför att vi har rätt att förvärva fastigheten så snart en ny detaljplan finns framtagen. Projektets sto-ra utmaning är den begränsade markytan, grundlägg-ningen längst ute på kajen samt parkeringsfrågan för de boende. Till projektets tillgångar kan räknas läget med närhet till centrum, möjligheten att göra något extraordinärt samt den genuina vattenkontakten. Ett beslut om och i så fall vad vi avser gå vidare med kom-mer att tas under 2016.

I Sundsvall är vi även engagerade i ett projekt där Diös har optionsrätten för Kvarteret Noten. För när-varande pågår ett detaljplaneärende där ambitionen är att HSB tillsammans med Diös i framtiden ska om-vandla den nuvarande parkeringsytan till en attrak-tiv fastighet bestående av både kommersiella lokaler och bostäder. Med tanke på projektets omfattning och komplexitet beräknas en byggstart ske tidigast under 2018.

FÖRSTUDIER I HÄRNÖSAND OCH SANDVIKEN

Förstudier om ytterligare två mindre projekt har ini-tierats under 2015. I Härnösand undersöker vi möjlig-heten om att inom ramen för gällande detaljplan be-bygga Kvarteret Muraren, som vi sedan många år är ägare till, med ett tjugotal lägenheter. Även i Sandvi-ken undersöker vi möjligheten att uppföra motsvaran-de volym, men då krävs också ett markförvärv vilket vi för närvarade förhandlar om. Faller förstudierna väl ut kan vi ha en nyproduktion igång under 2017 både i Härnösand och i Sandviken.

NYPRODUKTION

2015

Page 26: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

26

FÖRSTÄRKT DEMOKRATI I ORGANISATIONEN

Gästrikland

Leif Nordmark

Ulla Backman Kock

Elisabeth Hedström

Kjell Kvarnlöf

Håkan Palmgren

Hälsingland

Britt-Louise Ångh

Birgit Värhammar

Bengt Sundström

Sune Thalin

Magnus Jonsson

Jämtland/Ånge

Jan Holm

Kent Brobacke

Maria Forslund

Martin Källerstedt

Helena Åsemar

Örnsköldsvik

Lars-Erik Eriksson

Lennart Lundgren

Mats Abrahamsson

Anders Fransson

Ann-Christine Vestin

Sundsvall/Timrå

Lena Ströberg

Anna-Karin Möller

Hans Deldén

Harry Raatikainen

Kaj Wesslén

Härnösand/Kramfors/Sollefteå

Morgan Ericsson

Per Gyllenberg

Björn Skoglund

Jan Johansson

Carin Edlund

DISTRIKTSRÅD

2015

Tidigare fanns distriktsråd i HSB Mitt och ägarträffar i HSB Gävleborg. För att stärka demokratin i den nya or-gansationen har HSB Södra Norrland valt att arrange-ra både distriktsrådsträffar och ägarträffar.

DISTRIKTSRÅD

Distriktsråden är en länk mellan bostadsrättsförening-arna och styrelsen för HSB Södra Norrland. Beroen-de på behov och efterfrågan kan de olika distriktsrå-

den skilja sig en del åt vad gäller aktiviteter, men till de vanligaste hör temakvällar, deltagande vid fastighets-mässor, arrangemang av kultur- och sportevenemang, utbildning och konferenser. Distriktsråden har ingen beslutande funktion.

Distriktsråden väljs på föreningsstämman med mandattid på två år. Det finns fem personer vardera från sex olika geografiska områden inom HSB Södra Norrland.

ÄGARTRÄFFAR

På ägarträffarna deltar ordförande och vd i HSB Söd-ra Norrland samt styrelserepresentanter från olika bostadsrättsföreningar för att diskutera bland annat kvaliteten på utförda tjänster, behov av nya tjänster,

personalens bemötande och förslag till förbättringar generellt.

Syftet med träffarna är att fånga upp och korrigera våra medlemmars och kunders behov så att vi hela ti-den kan utvecklas och bli bättre.

Page 27: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

27

2015

Page 28: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

28

Page 29: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

29

Vi försöker ständigt utveckla vår kommunikativa för-måga och kompetens, och vi arbetar med kommuni-kation i digitala kanaler gentemot både externa och interna målgrupper. Arbetet görs enligt kommunika-tionsstrategi, digital strategi och strategier och riktlin-jer för sociala medier. De kanaler som vi jobbar med är hsb.se, HSBs gemensamma intranät, HSB Portalen och sociala medier. HSB Affärsstöd ansvarar för utveckling och gemensamt innehåll i HSBs digitala kanaler.

WEBBPLATSEN HSB.SE

Under våren 2015 lanserades nya hsb.se, som är riks-täckande och gemensam för landets HSB-föreningar. På hsb.se blandas rikstäckande information med lokalt innehåll.

Den nya webbplatsen är modern, målgruppsanpas-sad och anpassad för surfplattor och smarta mobiler. Den ger bostadsrättsföreningarna möjlighet att kopp-la på en egen hemsida. Drygt 150 bostadsrättsfören-ingar i HSB Södra Norrland är idag anslutna till den-na möjlighet. Under första kvartalet utbildades nästan lika många webbredaktörer för att övergången till den nya hemsidan med dess nya verktyg skulle bli så smidig som möjligt.

INTRANÄTET

HSB Södra Norrlands intranät innehåller stöd av olika slag för att medarbetarna ska kunna utföra sina upp-drag på ett bra sätt samt nyheter, malldokument och information av annan karaktär.

KOMMUNIKATION OCH DIGITALA KANALER

2015

Page 30: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

30

VERKSAMHETSPLANERING OCH UPPFÖLJNING

Under hösten 2013 fattade styrelserna för HSB Södra Norrland beslut om att anta en verksamhetsplan som gäller för perioden 2014-2016.

Där slår vi fast att vi vill vara det naturliga valet inom fastighetsförvaltning och att vi vill förknippas med funktionslösningar och bästa totalekonomi. Vi ska därför erbjuda kvalitetsprodukter med trygghet, långsiktighet, kvalitet och lokal närvaro.

Under 2015 har verksamhetsplanen tydligare kopp-lats till HSBs övergripande kompass och de tre strate-gier som där lyfts fram:

Ökad effektivitet i hela HSB

Öka tillväxten i hela HSB

Förstärka HSBs roll i samhället

Varje affärschef ansvarar sedan för att verksamhetspla-nen konkretiseras löpande i affärsplaner för våra fem geografiska affärsområden. HSB Södra Norrlands ut-vecklingsarbete styrs också mot ovanstående strategier och mål.

Stort fokus har legat på att under 2015 göra styrel-sens och ledningens övergripande mål mer relevanta för enskilda medarbetare genom att ta fram specifika mål för enskilda avdelningar.

Utmaningen har också varit att hitta en gemensam uppföljningsstruktur för HSB Södra Norrland som stöds av det gemensamma ekonomisystem som imple-menterades under våren 2015.

Resultatet av ovanstående arbete gör oss bättre rus-tade än på länge att styra verksamheten mot våra över-gripande strategier och löpande följa upp resan dit.

2015

Page 31: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

31

Page 32: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

32

Föreningsstyrningsrapporten är upprättad enligt rikt-linjer i HSBs kod för föreningsstyrning. Koden är ut-formad särskilt för HSB-rörelsen och utgår från Svensk kod för bolagsstyrning, de kooperativa principerna och HSBs värderingar. Syftet med koden är att den ska vara ett verktyg för en öppen demokratisk medlemskontroll av hur beslut fattas inom HSB. Den bidrar också till en ökad öppenhet och transparens, att utvärdera styrel-sens arbete och lägga grunden för ett systematiskt sty-relsearbete. HSBs kod för föreningsstyrning omfattar HSB-föreningar, HSBs nationella bolag samt HSB Riks-förbund.

TILLÄMPNING AV HSB KOD

Årsredovisningen kompletteras med denna förenings-styrningsrapport som översiktligt beskriver hur fören-ingen tillämpat HSBs kod för föreningsstyrning under räkenskapsår 2015.

HSB Södra Norrland tillämpar koden som styrme-del i ”Instruktion för valberedning”, ”Arbetsordning för styrelsen” och ”Funktionsbeskrivning för VD”. Vi ser HSB Kod som ett viktigt komplement till HSB Kom-passen som beskriver HSBs uppdrag, vision, mål, vär-deringar och synsätt.

På föreningens hemsida finns en särskild avdelning för HSB Kod, där man kan finna den information som krävs av koden.

FÖLJ ELLER FÖRKLARA

Koden ska tillämpas enligt principen ”följ eller förkla-ra”. Det innebär att avvikelser från någon del av koden ska redovisas i föreningsstyrningsrapporten. Inga avvi-kelser finns att redovisa för år 2015.

FÖRENINGSSTÄMMA

Föreningsstämman är föreningens högst beslutande organ. Föreningsstämmans befogenhet utövas helt av fullmäktige som utses av varje bostadsrättsförening ge-nom fördelningstalet 1 fullmäktig per 200 lägenheter för bostadsrättsföreningar.

På ordinarie föreningsstämma den 17 april 2014 deltog 104 fullmäktige och 36 övriga vilket inkluderar HSB Södra Norrlands styrelse, revisor, personal och särskilt inbjudna gäster. Fullmäktige gavs möjlighet att ställa frågor, kommentera och lämna förslag till beslut. Protokoll från föreningsstämman fanns tillgängligt på hemsidan två veckor efter stämmans genomförande.

På hemsidan lades det ut information den 10 no-vember 2015 att föreningsstämman år 2016 hålls den 3 maj i Sundsvall med videolänk från fyra andra orter, Gävle, Söderhamn, Östersund och Örnsköldsvik. Även information om fullmäktiges rätt att få ett ärende be-handlat på stämman och vid vilken tidpunkt en sådan begäran måste ha nått föreningen för att med säkerhet kunna tas in i kallelsen lades ut den 22 december 2015.

FÖRENINGSSTYRNINGSRAPPORT

2015

Page 33: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

33

VALBEREDNING

HSB Södra Norrlands valberedning representerar för-eningens medlemmar och består av representanter från bostadsrättsföreningar i våra distrikt. Förening-ens valberedning väljs på ordinarie föreningsstämma med en mandattid på två år.

Valberedningen ska i enlighet med sin instruktion som fastställdes på föreningsstämman 2015:

Lämna förslag på ledamöter i styrelsen och förslag

på styrelseordföranden

Lämna förslag på styrelsearvode uppdelat mellan

ordförande och övriga ledamöter

Lämna förslag till val och arvodering av revisor

Lämna förslag till ordförande för ordinarie förenings-

stämma

Lämna förslag till valberedning

Lämna förslag till distriktsråd i respektive affärsområde

Medlemmar har möjlighet att vända sig till valbered-ningen och lämna förslag på nomineringar. Informa-tion om valberedning och nomineringsförfarande pre-senterades på hemsidan november 2015 samt genom utskick till samtliga bostadsrättsföreningar i januari 2016. Valberedningens förslag kommer att publiceras i kallelsen till 2016 års föreningsstämma och på fören-ingens hemsida.

Valberedningen påbörjade sitt arbete i oktober 2015 med en allmän genomgång av uppdraget samt upprättande av arbetsplan. Valberedningen har tagit del av styrelsens utvärdering som genomfördes i sep-tember 2015. Med denna som utgångspunkt för styrel-sens arbete och kompetens har kravprofil upprättats för nya styrelsekandidater.

2015 HSB SÖDRA NORRLANDS FÖRENINGSSTYRNINGSRAPPORT

Ulf Gidlund, Sundsvall, sammankallande

Invald år 2015 (2008 Mitt)

Inga-Lill Gustafson, Bollnäs

Invald år 2015 (2009 Gävleborg)

Bo Olofsson, Örnsköldsvik

Invald år 2015 (2008 Mitt)

Gunilla Grahn Brandell, Sandviken

Invald år 2015 (2010 Gävleborg)

Kent Brobacke, Östersund

Invald år 2015

Tord Fredlund, Hudiksvall

Invald år 2015 (1996 Gävleborg)

VALBEREDNINGEN HAR FÖLJANDE SAMMANSÄTTNING

Page 34: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

34

HSB SÖDRA NORRLANDS FÖRENINGSSTYRNINGSRAPPORT 2015

STYRELSEN

Styrelsen består av nio ledamöter varav två är fackligt utsedda. Inga suppleanter utses till styrelsen. VD ingår inte i styrelsen. Samtliga ledamöter är oberoende i för-hållande till föreningen och ledningen. Varje ny styrel-seledamot erbjuds en introduktion om bl a HSB, styrel-sens roll och ansvar, de kooperativa principerna, våra miljö- och kvalitetsledningssystem, medlemskontroll och ETHOS.

Styrelsen bör normalt ha sex sammanträden om året varav ett tillfälle är en tvådagars konferens som ägnas åt mer långsiktig och strategisk planering. Då tar styrelsen fram mål, vision och ägardirektiv med ett flerårigt framtidsperspektiv. Som underlag för arbetet får styrelsen en verksamhetsredovisning.

Inför varje styrelsemöte skickas en VD rapport som be-skriver det aktuella läget i verksamheten. Under 2015 har styrelsen haft sex sammanträden. Inför varje sam-manträde skickas material och underlag ut minst en vecka innan. VD och protokollförare deltar alltid på sammanträdena. När det finns skäl för särskilt föredra-gande närvarar den föredragande men deltar för öv-rigt inte i sammanträdet.

Varje år fastställer styrelsen en arbetsordning. I denna beskrivs styrelsens och ordförandes uppgifter, befogenheter och ansvarsområden. Styrelsen har gjort en utvärdering av sitt arbete för år 2015. Här identifie-ras utbildningsbehov hos såväl enskilda styrelseleda-möter som styrelsen i helhet.

NÄRVARO VID STYRELSESAMMANTRÄDE 2015 26/2 17/4 22/5 28/8 20/10 3/12

Tina Mansson x x x x x x

Bo Nilsson x x x x x x

Ossian Olsén

Tomas Åberg x

Jan Holm x

Sven-Erik Svensson x

Per E Backlund

Johanna Olofsson x

Camilla Törnell x

Per Norredahl x

Lars Gunnar Björk x x x x x

Anna-Karin Ragnarsson x x x x x x

Maritha Jonasson x x x x x x

Sven-Gunnar Johansson x x x x x

Erik Fällmer x x x x x x

Björn Könberg x x x x x

Daniel Johansson x x x x x

Ossian Olsén, Tomas Åberg, Sven-Erik Svensson, Per E Backlund, Jan Holm, Johanna Olofsson, Camilla Törnell och

Per Norredahl avgick i samband med föreningsstämman 17 april 2015.

Page 35: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

35

2015 HSB SÖDRA NORRLANDS FÖRENINGSSTYRNINGSRAPPORT

ANNA-KARIN RAGNARSSON

LEDAMOT

Född: 1970 Invald: 2012

Boende i Hudiksvall

Studerat till civilingenjör

VA-chef

MARITHA JONASSON

LEDAMOT

Född: 1957 Invald: 2009

Boende i HSB bostadsrätt, Sundsvall

Grundskoleutbildning

Systemförvaltare

BJÖRN KÖNBERG

UNIONENREPRESENTANT

Född: 1972 Invald: 2011

Boende i bostadsrätt, Timrå

Gymnasial utbildning

Tjänsteman

DANIEL JOHANSSON

FASTIGHETSREPRESENTANT

Född: 1979 Invald: 2014

Boende i hyresrätt Sundsvall

Gymnasial utbildning

Fastighetsskötare

ERIK FÄLLMER

LEDAMOT

Född: 1976 Invald: 2009

Boende i villa Kramfors

Högskoleutbildning

Rektor

SVEN-GUNNAR JOHANSSON

LEDAMOT

Född: 1950 Invald: 2014

Boende i HSB bostadsrätt, Söderhamn

Teknisk gymnasial utbildning

Projektledare, byggprojekt

BO NILSSON

VICE ORDFÖRANDE

Född: 1943 Invald: 2009

Boende i HSB bostadsrätt, Östersund

Studerat statistik och ekonomi

Pensionär

LARS GUNNAR BJÖRK

LEDAMOT

Född: 1956 Invald: 2000

Boende i HSB bostadsrätt, Östersund

Studerat ekonomi

Affärscontroller

TINA MANSSON

ORDFÖRANDE

Född: 1964 Invald: 2011

Boende i HSB bostadsrätt, Bollnäs

Studerat till leg. sjuksköterska

Sjuksköterska (MAS)

STYRELSEN HSB SÖDRA NORRLAND

Page 36: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

36

DEN FINANSIELLA RAPPORTERINGEN

Utöver Årsredovisningen behandlar styrelsen komplet-ta tertialbokslut två gånger per år. Finansiell rapport lämnas vid varje styrelsemöte och då kommenteras även eventuella risker i den finansiella verksamheten. Större avvikande resultatpåverkande faktorer kom-menteras särskilt. Resultat per resultatområde framgår av årsredovisningen.

INTERN KONTROLL

Styrelsen följer verksamheten löpande och beslutar vid sin årliga konferens om vision, mål och ägarkrav. Allt i enlighet med Kompassen och Koden. Styrelsen fastställer en gång per år samt vid behov attestinstruk-tion för verksamheten. Revisionen avrapporterar sin granskning av efterlevnaden av attestinstruktionen till styrelsen. I VDs instruktioner ingår återrapportering till styrelsen om hur verksamheten löper.

HSB SÖDRA NORRLANDS FÖRENINGSSTYRNINGSRAPPORT 2015

VD

VDs uppdrag finns beskrivet i Funktionsbeskrivning VD som fastställs varje år av styrelsen. VD är ansvarig för föreningens fortlöpande förvaltning och förväntas genom eget arbete och delegering till sina medarbe-tare utveckla, planera, leda och kontrollera verksam-heten så att fastställda mål för verksamheten förverkli-gas och att lagar, förordningar, stadgar och avtal följs. I VDs ansvarsområde ingår också föreningens hel- och delägda dotterbolag. VD ska också se till att bokföring-en fullgörs enligt lag och att medelsförvaltningen sköts på ett betryggande sätt. Han ska särskilt:

■ Tillse att styrelsen kontinuerligt får aktuell och be-

lysande information om samtliga delar av föreningens

verksamhet och tillfredsställande underlag för beslut

■ Tillse att styrelsen kontinuerligt får information om

HSBs gemensamma program och riktlinjer

■ Hålla sig väl underrättad om samhällsutvecklingen

och förhållandena på bostadsmarknaden så att verk-

samheten kan anpassas därtill

■ Svara för föreningens externa kontakter med myndig-

heter, organisationer, allmänhet och massmedia

■ Medverka i aktiviteter med syfte att stärka medlem-

marnas engagemang och samhörighet med föreningen

■ Utveckla och planera föreningens organisation, yt-

terst ansvara för personalutveckling samt skapa god

kontakt och samarbete med de anställda och deras or-

ganisationer

Under året har styrelsen gjort en utvärdering av VD och resultatet gav åter igen ett bra betyg.

Enligt HSB kod för föreningsstyrning ska CV för VD redovisas.

CHRISTER BERGLUND, VD

FÖDD .......................................................................... 1962

UTBILDNING ...................................................... Gymnasial

ANSTÄLLD I HSB SEDAN 1987

1987–1995 .........................................................Förvaltare

1995–1998 ....... Information och utbildningssekreterare

1998–2007 ................................ Kommunalråd Sundsvall

2007– .............................................................................. VD

VÄSENTLIGA UPPDRAG UTANFÖR FÖRENINGEN:

LEDAMOT.................................Stiftelsen HSB Garantifond

ORDFÖRANDE .......................................... HSBs Vd förening

ORDFÖRANDE ...............Stiftelsen Mellanorrlands Hospice

LEDAMOT.............................................. Ung företagsamhet

LEDAMOT................................................. HSB Riksförbund

LEDAMOT..............................................HSB Projektpartner

Page 37: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

37

Page 38: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

38

2015

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2015

EKONOMISK REDOVISNING

HSB Södra Norrland Ekonomisk Förening, Org nr 785000-1384. Årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2015

HSB Södra Norrland ekonomisk förening

Styrelsen och verkställande direktören för HSB Söd-ra Norrland ekonomisk förening får härmed avge års-redovisning och koncernredovisning för verksam-hetsåret 2015, föreningens 83:e räknat från starten i Sandviken 1933.

15 januari 2015 fusionerades före detta HSB Mitt org. nr. 789200-2358, med HSB Gävleborg org. nr. 785000-1384, och namnändring skedde till HSB Söd-ra Norrland.

KONCERNEN

Koncernen består av moderföreningen HSB Södra Norrland och de helägda dotterbolagen HSB Hyresrätt AB, Boredo AB, Gävleborgs Boservice AB, HSB Södra Norrland Holding AB, Grävlingen Fastigheter HB och HSB Fastigheter i Y-län HB.

ÄGARE OCH MEDLEMMAR

HSB Södra Norrland ägs av sina medlemmar. Medlem-stalet vid årets utgång var 32 191. Av dessa var 1 822 ak-tiva bosparande medlemmar och 302 bostadsrättsför-eningar.

VERKSAMHETSIDÉ

HSB Södra Norrland ska främja medlemmarnas eko-nomiska intressen med bostadskooperationen som grund genom att:

tillhandahålla kvalificerade behovsanpassade för-valtningstjänster

bygga och utveckla goda bostäder, både bostadsrät-ter och hyresrätter

bilda bostadsrättsföreningarfrämja bosparande

HSB Södra Norrland erbjuder även förvaltnings-, kon-sult- och entreprenadtjänster till övriga aktörer på fast-ighetsmarknaden. I all verksamhet värnar vi om miljön och verkar för en långsiktigt hållbar utveckling.

VERKSAMHETEN

HSB Södra Norrland har delat upp marknaden i fem geografiska affärsområden:

1 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gästrikland2 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hälsingland3 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Sundsvall/Timrå4 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ångermanland5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Jämtland

Syftet är att erbjuda kunden ”en väg in” oavsett om frå-gorna gäller teknisk eller administrativ förvaltning. Vidare är en stark lokal närvaro en viktig del av HSBs strategi och den geografiska marknadsuppdelningen underlättar detta.

Under året tecknade ett flertal bostadsrättsfören-ingar förvaltaravtal. Vi har också skrivit avtal med ett flertal nya administrativa och tekniska kunder.

Kund- och medlemsaktiviteter såsom förvaltnings-råd, förvaltningskonferens, utbildning, mässor, med-lemsgolf och andra medlems- och kundevent har ge-nomförts.

Under 2015 infördes Distriktsråd i Hälsingland och Gästrikland samt Ägarträffar i Sundsvall/Timrå, Jämtland och Ångermanland. Därmed har HSB Söd-ra Norrland Distriktsråd och Ägarträffar i samtliga af-färsområden. Råden fungerar som en länk mellan bo-stadsrättsföreningarna och HSB och ansvarar bland annat för temakvällar och informationsmöten. Re-presentanterna till Distriktsråden väljs på HSB Södra Norrlands föreningsstämma. Syftet med Ägarträffarna är att uppmärksamma och diskutera eventuella brister och förbättringsförslag.

Page 39: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

39

HÄNDELSER UNDER VERKSAMHETSÅRET

Fusionen

I början av 2015 bildades HSB Södra Norrland for-mellt, då före detta HSB Mitt och HSB Gävleborg fusi-onerades. Namnändringen hos Bolagsverket registre-rades den 15 januari. På föreningsstämman, som hölls i Bollnäs 17 april och sändes via länk till Sundsvall och Östersund, utsågs den nya styrelsen.

IT-utveckling

Den gemensamma organisationen hade under första halvåret fullt fokus på att få gemensamma system och lösningar. Hopslagningen av våra ekonomisystem pa-rallellt med införandet av ett nytt fastighetssystem var både ekonomiskt och tidsmässigt krävande. Nu har vi nya tekniska system som skapar bättre effektivitet och ännu bättre kvalitet.

Hyresfastigheter och egna fastigheter

HSB Gävleborg respektive HSB Mitt ägde bägge bo-lag där hyresfastigheter ägdes, HSB Hyreshem AB och HSB Hyresrätt AB. HSB Hyreshem AB (som ägdes av HSB Gävleborg) förvärvade i januari bolaget Sätralyan AB med 239 lägenheter. För att bland annat förenkla administrationen och effektivisera förvaltningen togs beslut om att fusionera dessa tre bolag. Så skedde i sep-tember 2015 då HSB Hyreshem AB och Sätralyan AB fusionerades in i HSB Hyresrätt AB. Verksamheten leds av VD i HSB Hyresrätt AB med stöd av en styrgrupp som förvaltar hyresfastigheterna. Vi har nu rätt förut-sättningar för att lyckas med att driva och utveckla våra hyresfastigheter för att uppnå en förbättrad tydlighet, starkare ekonomi och nöjdare hyresgäster.

Inom HSB Södra Norrland finns ett antal egna fast-igheter. En strategisk analys av detta fastighetsbestånd sker i början av 2016 för att sedan avyttra vissa av dessa fastigheter till dotterbolaget HSB Hyresrätt AB.

Under året har ett antal fastighetsaffärer genom-förts. Bland annat har fastigheter i Sundsvall avyttrats, i Nolby har 279 lägenheter sålts till Kraften Invest AB. Även i Gävle har 40 lägenheter sålts till JSF Fastigheter Västra AB.

Under 2015 har verksamheten i bolaget Hyresrätt AB omsatt 111,1 Mkr. Resultat före bokslutsdispositio-ner och skatt uppgår till 23,6 Mkr. Fastigheterna inom HSB Södra Norrland omsatte 16,5 Mkr.

Nyproduktion

I juni stod brf Varpen i Bollnäs klar för inflyttning. Brf Varpen med 24 lägenheter är ett bevis på att det går att bygga på mindre orter, förutsatt att läget och produk-ten är rätt. I Östersund färdigställdes brf Majoren där inflyttning skedde i augusti. De 46 lägenheterna har alla inglasade balkonger och tillgång till garageplatser i bottenplanet.

Under hösten säljstartades brf Strandkanalen i Gäv-le med 90 lägenheter belägna på Gävle Strand. Sälj-nivån för att sätta spaden i marken uppnåddes redan före årsskiftet. Inflyttning beräknas ske under kvartal två 2018.

I Sundsvall har efterfrågan på nyproducerat ökat markant och vi har påbörjat ett nyproduktionsprojekt för brf Solgläntan med 35 lägenheter. Även här är sälj-nivån uppfylld. Färdigställande är planerat till kvartal fyra 2017.

Energi

Energi- och miljöfrågorna med tillhörande åtgärds-förslag har stor betydelse i vår förening. Under 2015 har erbjudande gått ut till samtliga våra föreningar där HSB Södra Norrland erbjuder möjlighet till att genom-föra energideklarationer av certifierad energiexpert. Giltighetstiden på en energideklaration är tio år vilket innebär att många fastigheter ska energideklareras un-der 2016 då tio år har gått sedan lagen om energide-klaration infördes.

Omsättningen för energiverksamheten uppgår till 3,5 (3,3) Mkr.

Byggkonsultverksamhet

Under året har byggkonsultverksamheten fortsatt att utvecklats i den gemensamma organisationen. En kon-sultchef anställdes i slutet av 2015.

Omsättningen för byggkonsultverksamheten upp-går till 5,9 (2,1) Mkr.

Finansverksamhet

Under 2015 har Riksbanken sänkt reporäntan ett fler-tal tillfällen, från 0,0 procent till - 0,35 procent. I fe-bruari 2016 sänktes reporäntan till -0,50 procent. Riksbankens analys är att konjunkturen fortsätter att stärkas men inflationen bedöms bli fortsatt låg och pe-rioden med låg inflation blir därmed längre. Ränte-läget är i slutet av året mycket lågt vilket är positivt för

2015 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Page 40: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

40

HSB Södra Norrlands räntekostnader. Samtidigt är ränteintäkterna lägre än tidigare år. Utdelningen på aktierna i HSB Projektpartner uppgår till 4 976 (1 203) Tkr vilket motsvarar 10,0 (6,0) procents avkastning på aktiekapitalet.

Framtida utveckling

Genom bildandet av HSB Södra Norrland har vi skapat förutsättningar för en organisation med utvecklings-förmåga, stabil ekonomi och lokal närvaro. En utma-ning blir att nu att fokusera ytterligare mot våra med-lemmar och kunder för att även i framtiden vara det självklara valet av förvaltare.

Vi hoppas också att det kommer att märkas att vi är mer proaktiva när det gäller att erbjuda stöd i form av tjänster som medlemmar efterfrågar i syfte att säkra fastigheternas värde över lång tid.

Vi har ambitionen att bygga nya bostadsrättsfören-ingar och skaffa fler hyresrätter där de efterfrågas. Vi inser att det är viktigt att erbjuda hyresrätt som ett för-sta steg i boendekarriären för allt fler medlemmar.

Riskhantering

Vakanserna i fastighetsbeståndet har varit näst intill försumbara. Vi bevakar utvecklingen av uthyrning-en av lägenheter för att kunna sätta in åtgärder om det skulle behövas.

Med en verksamhet som har stora värden i ett låne-finansierat fastighetsinnehav är det angeläget att de fi-nansiella riskerna är under kontroll. I finanspolicyn fastställs regler för att minimera risker i placeringar, fi-nansiering och räntebindningar etc.

Fastigheterna är fullvärdeförsäkrade.HSBs kod för föreningsstyrning anger hur rutiner

för att hantera och minska risker i verksamheten skall organiseras.

KONCERNENS RESULTAT OCH EKONOMISKA

STÄLLNING (Fusion har skett år 2015, jämförelsetal

har inte räknats om)

Årsresultat

Resultatet efter finansiella poster, uppgår till 67,8 (6,8) Mkr. Efter skatt blir resultatet 53,6 (5.5) Mkr.

Nettoomsättning, kostnader, bruttoresultat

Omsättningen uppgick till 325,5 (118,2) Mkr. Utöver moderföretaget bidrar Grävlingen HB med 16,9 (16,7) Mkr och HSB Hyresrätt AB med 111,1 Mkr. Efter av-drag för kostnader blir koncernens rörelseresultat 25,0 (11,6) Mkr. Försäljning av fastigheter har inneburit re-alisationsvinster under året med 46,7 Mkr.

Fastighetsvärdering

En oberoende fastighetsvärdering av samtliga fastighe-ter har genomförts löpande under de senaste tre åren. Värderingen har genomförts genom att 1/3 av fastighe-terna årligen har värderats. Efter tre år har då samtliga fastigheter värderats och använts som underlag för att beräkna det totala marknadsvärdet.

Det totala marknadsvärdet på koncernens fastighe-ter beräknas till 1 110,3 Mkr, vilket innebär ett övervär-de på 342 Mkr i jämförelse med bokfört värde.

Ekonomisk ställning

Koncernens egna kapital uppgår till 323,6 (102,2) Mkr. I finanspolicyn anges att koncernen alltid skall ha en god betalningsförmåga och god betalningsberedskap. Per årsskiftet var kassalikviditeten 112,6 (110,2) pro-cent. Med hänsyn till verksamhetens art där intäkter-na från hyresfastigheterna levereras i förskott är kassa-lividiteten på en nivå som väl motsvarar finanspolicyns krav.

Ekonomisk utveckling 5 år

Den synliga soliditeten uppgår till 21,6 (18,0) pro-cent. Justerad soliditet enligt HSBs kod uppgår till 30,6 (22,4) procent. Den externa värderingen av koncer-nens fastigheter ger en justerad soliditet enligt HSBs kod på 47,6 (42,9) procent vilket ligger högre än kravet enligt HSBs kod som kräver 15-30 procent soliditet be-roende på tillgångsslag.

Avkastningen på justerat eget kapital ligger på 31,9 (6,8) procent.

Räntenetto senaste 5 åren

2015 2014 2013 2012 2011

Ränteintäkter 2 837 3 242 3 673 4 837 4 473

Räntekostnader -2 112 -1 268 -1 909 -2 568 -2 560

Räntenetto 725 1 974 1 764 2 269 1 913

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2015

Page 41: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

41

2015 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

MODERFÖRETAGETS RESULTAT OCH EKONOMISKA

STÄLLNING (Fusion har skett år 2015, jämförelsetal har

inte räknats om)

Nettoomsättning, kostnader, bruttoresultat

Nettoomsättningen uppgår till 208,7 (69,5) Mkr, vilket är en kraftig ökning mot tidigare år. Omsättningsök-ningen beror på att fusion har skett under året mellan de två HSB föreningarna HSB Gävleborg och HSB Mitt.Rörelsens totala kostnader uppgår till 221,8 (79,0) Mkr.Medelantalet anställda är 223 (70) varav 82 kvinnor. Personalkostnaderna uppgår till totalt 118,4 (36,5) Mkr.

Rörelseresultat

Rörelseresultatet före finansiella poster uppgår till -1,7 (-8,2) Mkr.

Finansiella poster, årsresultat och skatt

I finansiella poster ingår räntenettot med 0,7 (2,0) Mkr samt aktieutdelningar och resultat från dotterbolag och övriga andelar med 9,8 (2,8) Mkr. Det totala resul-tatet från finansiella poster uppgår till 10,5 (4,8) Mkr.Resultatet efter finansiella poster uppgår till 8,8 (-3,4) Mkr. Efter bokslutsdispositioner och skatt blir resulta-tet 7,8 (1,5) Mkr.

Ekonomisk ställning

Justerat eget kapital inklusive obeskattade reserver med avdrag för latent skatt uppgår till 260,6 (87,0) Mkr.Kassalikviditeten är i balans och uppgår vid årets slut till 113,5 (106,2) procent. Soliditeten uppgår till 29,3 (28,7) procent.

Bostadsrättsföreningarnas avräkningsmedel place-ras i bank. HSB Södra Norrland uppfyller kravet en-ligt HSBs kod som anger att 80 procent vid behov skall kunna frigöras för utbetalning inom fem bankdagar.Föreningen har ställt säkerheter och ingått ansvarsför-bindelser till ett belopp på 226,2 (69,0) Mkr.

Förslag till vinstdisposition

Till föreningsstämmans förfogande står följande vinst-medel:

Balanserade vinstmedel 213 083 263

Årets vinst 7 837 731

220 920 994

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att:

till reservfonden avsätts 392 000

i ny räkning överförs 220 528 994

220 920 994

KONCERNENS EKONOMISKA UTVECKLING I SAMMANDRAG

2015 2014 2013 2012 2011

Nettoomsättning, tkr 325,5 118,2 123,3 130,9 133,5

Resultat efter finansnetto, tkr 67,8 6,8 7,9 4,1 0,4

Justerat eget kapital, tkr 323,6 102,2 96,6 90,4 87,1

Balansomslutning, tkr 1 499,3 567,4 527,7 541,3 499,6

Medeltal anställda 223 70 81 86 98

Soliditet, % 21,6 18,0 18,3 16,7 17,4

Kassalikviditet, % 112,6 110,2 109,0 100,7 96,1

Avräkningslikviditet, % 131,9 197,9 206,4 160,1 162,6

Avkastning på justerat eget kapital, % 31,9 6,8 8,4 4,7 0,5

Resultat efter finansnetto/anställd, tkr 304 97 98 47 4

Skuldsättningskvot 1,9 2,4 2,7 2,8 3,0

Nyckeltalsdefinitioner framgår av efterföljande redovisnings- och värderingsprinciper.

Page 42: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

42

Page 43: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

43

RESULTATRÄKNING (TKR)

Nettoomsättning 3 325 482 118 239 208 725 69 477

Kostnad för sålda varor 4, 5, 6 -298 696 -100 506 -210 472 -71 571

Bruttoresultat 26 786 17 732 -1 747 -2 094

Administrationsomkostnader 7 -9 918 -7 165 -9 917 -7 165

Övriga rörelseintäkter 3 11 472 1 377 11 399 1 377

Övriga rörelsekostnader -3 354 -296 -1 394 -296

Rörelseresultat 24 986 11 648 -1 659 -8 178

RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER

Resultat från andelar i koncernföretag 8 — — 4 785 1 600

Resultat från övriga andelar 9 55 397 1 203 4 976 1 203

Ränteintäkter och liknande resultatposter 10 1 305 3 249 2 837 3 242

Räntekostnader och liknande resultatposter 11 -13 871 -9 302 -2 112 -1 268

Summa resultat från finansiella poster 42 830 -4 849 10 486 4 777

RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER 67 816 6 799 8 827 -3 401

Bokslutsdispositioner 12 — — -323 4 907

Uppskjuten skatt 13 -10 695 -464 — —

Skatt på årets resultat 13, 14 -3 498 -829 -666 -4

ÅRETS VINST 53 623 5 506 7 838 1 502

NOT MODERFÖRETAGETKONCERNEN

20152015 20142014

Page 44: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

44

BALANSRÄKNING (TKR)

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Materiella anläggningstillgångar

Byggnader och mark 15 753 177 293 846 65 061 7 390

Pågående nyanläggning 16 14 643 — 3 828 —

Inventarier, verktyg och installationer 17 1 031 1 459 1 017 1 440

768 851 295 306 69 906 8 830

Finansiella anläggningstillgångar

Fordringar hos koncernföretag — — 48 873 —

Andelar i koncernföretag 18 — — 15 956 32 145

Andelar i intresseföretag 19 31 559 — 31 559 —

Övriga andelar 20 65 677 26 818 65 677 26 818

Andra långfristiga fordringar 21 11 157 6 041 11 157 6 041

108 393 32 860 173 222 65 004

SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 877 244 328 165 243 128 73 834

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

Varulager m m

Varor under tillverkning 226 17 226 17

Lager av bostadsrätter 534 — 534 —

Pågående arbete för annans räkning 4 730 — 4 730 —

5 489 17 5 490 17

Kortfristiga fordringar

Hyres- och kundfordringar 24 609 7 756 24 167 6 662

Fordringar hos koncernföretag — — 26 173 500

Skattefordringar 8 — — —

Övriga kortfristiga fordringar 4 718 10 134 3 410 2 291

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 22 4 643 1 886 4 100 1 486

33 977 19 776 57 850 10 939

Kortfristiga placeringar

Kortfristiga placeringar 23 45 151 152 819 45 151 152 820

Kassa och bank 537 461 66 600 537 222 66 235

SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 622 078 239 212 645 713 230 011

SUMMA TILLGÅNGAR 1 499 322 567 377 888 841 303 845

NOT MODERFÖRETAGETKONCERNEN

20152015 20142014

TILLGÅNGAR

Page 45: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

45

EGET KAPITAL & SKULDER

EGET KAPITAL

Koncern

Andelskapital 25 065 15 175 — —

Annat eget kapital och årets resultat 298 491 87 008 — —

Bundet eget kapital

Andelskapital — — 25 065 15 175

Bundna reserver — — 11 986 3 523

0 0 37 051 18 698

Fritt eget kapital

Fria reserver — — 213 083 65 959

Årets vinst — — 7 838 1 502

0 0 220 921 67 461

SUMMA EGET KAPITAL 24 323 556 102 183 257 972 86 159

Obeskattade reserver 25 — — 3 348 1 129

SKULDER

Avsättningar

Avsättning för pensioner

och liknande förpliktelser 6 1 512 — 1 512 —

Uppskjutna skatter 13 13 623 2 015 — —

Summa avsättningar 15 135 2 015 1 512 0

Långfristiga skulder 26

Skulder övriga till kreditinstitut 27, 28 608 263 246 175 57 242 —

Summa långfristiga skulder 608 263 246 175 57 242 0

Kortfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 26, 27 4 858 — 898 —

Leverantörsskulder 19 546 9 345 14 615 5 331

Skulder till koncernföretag — — 40 388 9 210

Avräkningsskulder förvaltade företag 441 634 110 884 442 134 110 884

Skatteskulder 2 538 33 — —

Skulder till intresseföretag 20 510 — 20 510 —

Övriga kortfristiga skulder 8 950 85 085 8 546 84 938

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 29 54 332 11 657 41 676 6 194

Summa kortfristiga skulder 552 368 217 004 568 767 216 557

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 499 322 567 377 888 841 303 845

Ställda säkerheter 27 741 272 351 865 113 026 5 000

Ansvarsförbindelser 30 20 040 1 816 113 249 64 005

NOT MODERFÖRETAGETKONCERNEN

20152015 20142014

Page 46: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

46

KASSAFLÖDESANALYS (TKR)

MODERFÖRETAGETKONCERNEN

20152015 20142014

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN

Rörelseresultat före finansiella poster 24 986 11 648 -1 659 -8 178

Justering för poster som inte ingår i kassaflödet, m m 18 388 7 054 2 543 1 280

Erhållen ränta 1 305 3 249 2 837 3 242

Erhållna utdelningar 8 652 1 203 9 761 2 803

Erlagd ränta -13 871 -9 302 -2 112 -1 268

Betald inkomstskatt -3 498 -829 -666 -4

35 962 13 023 10 704 -2 125

Ökning/minskning varulager -5 473 -1 -5 473 -1

Varav via fusion 4 487 — 4 487 —

Ökning/minskning hyres- och kundfordringar -16 853 -1 648 -17 505 -363

Varav via fusion 15 873 — 15 850 —

Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar 2 651 -6 808 -29 406 592

Varav via fusion 21 034 — 20 980 —

Ökning/minskning leverantörsskulder 10 201 3 643 9 284 1 355

Varav via fusion -6 367 — -4 085 —

Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder -5 587 13 412 11 676 16 781

Varav via fusion -67 463 — -40 558 —

KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN -11 535 21 621 -24 046 16 239

Page 47: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

47

MODERFÖRETAGETKONCERNEN

20152015 20142014

INVESTERINGSVERKSAMHETEN

Investeringar i materiella anläggningstillgångar -521 631 -3 618 -76 902 -676

Varav via fusion 381 888 — 73 662 —

Sålda materiella anläggningstillgångar 40 901 2 269 12 548 2 269

Sålda dotterbolag 46 745 — 23 810 —

Uttag från handelsbolag — — 7 678 —

Investeringar i intressebolag -31 559 — -31 559 —

Varav via fusion 5 374 — 5 374 —

Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar -43 975 1 053 -92 848 5 123

Varav via fusion 89 298 — 89 298 —

KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN -32 959 -296 11 061 6 716

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

Förändring av inlåning från förvaltande företag 330 750 22 959 331 250 22 959

Varav via fusion -242 868 — -242 868 —

Förändring av andelskapital 9 890 77 9 890 77

Varav via fusion -9 271 — -9 271 —

Förändring av låneskuld 362 088 -6 425 57 242 -12 600

Varav via fusion -354 584 — -70 639 —

Erhållet koncernbidrag — — — 4 200

KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 96 005 16 611 75 604 14 636

ÅRETS KASSAFLÖDE 51 511 37 936 62 619 37 591

Likvida medel vid årets början 219 419 181 483 219 055 181 464

Likvida medel via fusion 311 682 — 300 699 —

Likvida medel vid årets slut 582 612 219 419 582 373 219 055

Page 48: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

48

Fr o m räkenskapsåret 2014 upprättas års- och koncernredovisnin-

garna med tillämpning av årsredovisningslagen och Bokföringsnäm-

ndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncern-

redovisning (K3). Tidigare tillämpades årsredovisningslagen och

Bokföringsnämndens allmänna råd förutom BFNAR 2008:1 (K2)

och BFNAR 2012:1 (K3).

KONCERNREDOVISNING

HSB Södra Norrland upprättar koncernredovisning. Uppgifter om

koncernföretag finns i not 18. I koncernen intas dotterföretag i vilka

moderföretaget:

1. Innehar mer än hälften av rösterna.

2. Äger andelar samt

a) Genom avtal förfogar över mer än hälften av rösterna

b) Har rätt att tillsätta eller avsätta mer än hälften av styrelsele-

damöterna

c) Genom avtal har det bestämmande inflytandet

Dotterföretagen inkluderas i koncernredovisningen från och med

den dag då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen. De

exkluderas ur koncernredovisningen från och med den dag då det

bestämmande inflytandet upphör.

Koncernens bokslut är upprättat enligt förvärvsmetoden. Förvär-

vstidpunkten är den tidpunkt då det bestämmande inflytandet er-

hålls. Identifierbara tillgångar och skulder värderas inledningsvis till

verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Minoritetens andel av de för-

värvade nettotillgångarna värderas till verkligt värde. Goodwill utgörs

av mellanskillnaden mellan de förvärvade identifierbara nettotillgån-

garna vid förvärvstillfället och anskaffningsvärdet inklusive värdet av

minoritetsintresset och värderas initialt till anskaffningsvärdet.

Mellanhavanden mellan koncernföretag elimineras i sin helhet.

INTÄKTER

Varor

Försäljning av varor redovisas när väsentliga risker och fördelar

övergår från säljare till köpare i enlighet med försäljningsvillkoren.

Försäljningen redovisas efter avdrag för moms och rabatter.

Tjänsteuppdrag

För tjänsteuppdrag till fast pris redovisas de inkomster och utgifter

som är hänförliga till ett utfört tjänsteuppdrag som intäkt respektive

kostnad i förhållande till uppdragets färdigställandegrad på balans-

dagen (successiv vinstavräkning). Ett uppdrags färdigställandegrad

bestäms genom att nedlagda utgifter på balansdagen jämförs med

beräknade totala utgifter. I de fall utfallet av ett uppdrag inte kan

beräknas på ett tillförlitligt sätt, redovisas intäkter endast i den

utsträckning som motsvaras av de uppkomna uppdragsutgifter som

sannolikt kommer att ersättas av beställaren. En befarad förlust på

ett uppdrag redovisas omgående som kostnad.

För tjänsteuppdrag på löpande räkning redovisas inkomsten som

är hänförlig till ett utfört tjänsteuppdrag som intäkt i takt med att

arbete utförs och material levereras eller förbrukas.

Ränteintäkter redovisas i enlighet med effektivräntemetoden.

Utdelning redovisas när rätten att erhålla utdelningen är säker-

ställd.

INKOMSTSKATTER

Aktuella skatter värderas utifrån de skattesatser och skatteregler

som gäller på balansdagen. Uppskjutna skatter värderas utifrån de

skattesatser och skatteregler som är beslutade före balansdagen.

Uppskjuten skatteskuld avseende temporära skillnader som

hänför sig till investeringar i dotterföretag redovisas inte i koncern-

redovisningen då moderföretaget i samtliga fall kan styra tidpunkten

för återföring av de temporära skillnaderna och det inte bedöms

sannolikt att en återföring sker inom överskådlig framtid.

Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra

framtida skattemässiga avdrag redovisas i den utsträckning det

är sannolikt att avdraget kan avräknas mot överskott vid framtida

beskattning.

Fordringar och skulder nettoredovisas endast när det finns en

legal rätt till kvittning.

Aktuell skatt, liksom förändring i uppskjuten skatt, redovisas i

resultaträkningen om inte skatten är hänförlig till en händelse eller

transaktion som redovisas direkt i eget kapital. Skatteeffekter av

poster som redovisas direkt mot eget kapital, redovisas mot eget

kapital.

NOTER (GEMENSAMMA FÖR MODERBOLAG OCH KONCERN)

1 Redovisnings- och värderingsprinciper

Page 49: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

49

MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde

minskat med avskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som

direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången.

När en komponent i en anläggningstillgång byts ut, utrangeras

eventuell kvarvarande del av den gamla komponenten och den nya

komponentens anskaffningsvärde aktiveras.

Tillkommande utgifter som avser tillgångar som inte delas upp i

komponenter läggs till anskaffningsvärdet om de beräknas ge före-

taget framtida ekonomiska fördelar, till den del tillgångens prestanda

ökar i förhållande till tillgångens värde vid anskaffningstidpunkten.

Utgifter för löpande reparation och underhåll redovisas som

kostnader.

I samband med fastighetsförvärv bedöms om fastigheten väntas

ge upphov till framtida kostnader för rivning och återställande av

platsen. I sådana fall görs en avsättning och anskaffningsvärdet

ökas med samma belopp.

Realisationsvinst respektive realisationsförlust vid avyttring av

en anläggningstillgång redovisas som Övrig rörelseintäkt respektive

Övrig rörelsekostnad.

Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över

tillgångens bedömda nyttjandeperiod. När tillgångarnas avskriv-

ningsbara belopp fastställs, beaktas i förekommande fall tillgångens

restvärde. Bolagets mark har obegränsad nyttjandeperiod och

skrivs inte av. Linjär avskrivningsmetod används för övriga typer av

materiella tillgångar.

FÖLJANDE AVSKRIVNINGSTIDER TILLÄMPAS:

Kontorsbyggnader

Stommar .................................................................... 80-120 år

Fasader, yttertak, fönster ...............................................40-50 år

Övrigt .......................................................................... 15-50 år

Hyresfastigheter

Stommar ......................................................................... 120 år

Hissar, ledningssystem ....................................................... 25 år

Fasader, yttertak och övrigt ............................................ 15-50 år

Maskiner och andra tekniska anläggningar ...........................5-8 år

Inventarier, verktyg och installationer ...................................5-8 år

Inga låneutgifter aktiveras.

NEDSKRIVNINGAR AV ICKE-FINANSIELLA TILLGÅNGAR

När det finns en indikation på att en tillgångs värde minskat, görs

en prövning av nedskrivningsbehov. Har tillgången ett återvinnings-

värde som är lägre än det redovisade värdet, skrivs den ner till

återvinningsvärdet. Vid bedömning av nedskrivningsbehov grupperas

tillgångarna på de lägsta nivåer där det finns separata identifierbara

kassaflöden (kassagenererande enheter). För tillgångar, andra än

goodwill, som tidigare skrivits ner görs per varje balansdag en pröv-

ning av om återföring bör göras.

LEASINGAVTAL

De leasingavtal som finns i koncernen är av så oväsentlig karaktär

att vi ej ansett det nödvändigt att bedöma om något eller några

avtal skulle kunna klassificeras som finansiell leasing, utan alla

leasingkontrakt har redovisats som operationella.

FINANSIELLA INSTRUMENT

Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar

värdepapper, kundfordringar och övriga fordringar, kortfristiga place-

ringar, leverantörsskulder, och låneskulder. Instrumenten redovisas

i balansräkningen när HSB Södra Norrland ekonomisk förening blir

part i instrumentets avtalsmässiga villkor.

Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen när rätten att

erhålla kassaflöden från instrumentet har löpt ut eller överförts och

koncernen har överfört i stort sett alla risker och förmåner som är

förknippade med äganderätten.

Finansiella skulder tas bort från balansräkningen när förpliktelser-

na har reglerats eller på annat sätt upphört.

Kundfordringar och övriga fordringar

Fordringar redovisas som omsättningstillgångar med undantag för

poster med förfallodag mer än 12 månader efter balansdagen,

vilka klassificeras som anläggningstillgångar. Fordringar tas upp till

det belopp som förväntas bli inbetalt efter avdrag för individuellt

bedömda osäkra fordringar. Fordringar som är räntefria eller som

löper med ränta som avviker från marknadsräntan och har en löptid

överstigande 12 månader redovisas till ett diskonterat nuvärde och

tidsvärdeförändringen redovisas som ränteintäkt i resultaträkningen.

Page 50: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

50

Kortfristiga placeringar

Värdepapper som är anskaffade med avsikt att innehas kortsiktigt

redovisas inledningsvis till anskaffningsvärde och i efterföljande

värderingar i enlighet med lägsta värdets princip till det lägsta av

anskaffningsvärde och marknadsvärde. I posten kortfristiga place-

ringar ingår värdepapper som innehas för att placera likviditetsöver-

skott på kort sikt.

Andra långfristiga värdepappersinnehav

Posten består huvudsakligen av aktier samt innehav av räntebäran-

de tillgångar. Innehaven innehas på lång sikt. Tillgångar ingående

i posten redovisas inledningsvis till anskaffningsvärde. I efterföl-

jande redovisning redovisas aktierna till anskaffningsvärde med

bedömning av om nedskrivningsbehov föreligger. De räntebärande

tillgångarna redovisas i efterföljande redovisning till upplupet an-

skaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden, minskat

med eventuell reservering för värdeminskning.

Låneskulder och leverantörsskulder

Låneskulder och leverantörsskulder redovisas initialt till an-

skaffningsvärde efter avdrag för transaktionskostnader. Skiljer sig

det redovisade beloppet från det belopp som ska återbetalas vid för-

fallotidpunkten periodiseras mellanskillnaden som räntekostnad över

lånets löptid med hjälp av instrumentets effektivränta. Härigenom

överensstämmer vid förfallotidpunkten det redovisade beloppet och

det belopp som ska återbetalas.

Derivatinstrument

Dokumenterade säkringar av koncernens räntebindning (säkringsred-

ovisning). Avtal om en så kallad ränteswap skyddar koncernen mot

ränteförändringar. Genom säkringen erhåller HSB Södra Norrland

ekonomisk förening en fast ränta och det är denna ränta som

redovisas i resultaträkningen i posten Räntekostnader och liknande

resultatposter.

Säkringsredovisningen avbryts om:

1. säkringsinstrumentet förfaller, säljs, avvecklas eller löses in; eller

2. säkringsrelationen inte längre uppfyller villkoren för säkringsred-

ovisning

Eventuellt resultat från en säkringstransaktion som avbryts

i förtid redovisas omedelbart i resultaträkningen, utom i de fall

säkringsrelationen fortlever i enlighet med koncernens dokumentera-

de strategi för riskhantering.

Kvittning av finansiell fordran och finansiell skuld

En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med

ett nettobelopp i balansräkningen endast då legal kvittningsrätt före-

ligger samt då en reglering med ett nettobelopp avses ske eller då en

samtida avyttring av tillgången och reglering av skulden avses ske.

Nedskrivningsprövning av finansiella anläggningstillgångar

Vid varje balansdag bedömer HSB Södra Norrland ekonomisk

förening om det finns någon indikation på nedskrivningsbehov i

någon utav de finansiella anläggningstillgångarna. Nedskrivning

sker om värdenedgången bedöms vara bestående. Nedskrivning

redovisas i resultaträkningsposten Resultat från övriga värdepapper

och fordringar som är anläggningstillgångar. Nedskrivningsbehovet

prövas individuellt för aktier och andelar och övriga enskilda finan-

siella anläggningstillgångar som är väsentliga. Exempel på indikatio-

ner på nedskrivningsbehov är negativa ekonomiska omständigheter

eller ogynnsamma förändringar av branschvillkor i företag vars aktier

HSB Södra Norrland ekonomisk förening investerat i. Nedskrivning

för tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde beräknas

som skillnaden mellan tillgångens redovisade värde och nuvärdet

av företagsledningens bästa uppskattning av de framtida kassaflö-

dena diskonterade med tillgångens ursprungliga effektivränta. För

tillgångar med rörlig ränta används den på balansdagen aktuella

räntan som diskonteringsränta. Vid prövning av nedskrivningsbe-

hov för värdepappersportföljen med ränteinstrument fastställs på

motsvarande sätt en effektivränta för portföljen som används vid

diskonteringen. Om nedskrivning av aktier sker fastställs nedskriv-

ningsbeloppet som skillnaden mellan det redovisade värdet och det

högsta av verkligt värde med avdrag för försäljningskostnader och

nuvärdet av framtida kassaflöden (som baseras på företagslednin-

gens bästa uppskattning).

VARULAGER

Varulagret värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och net-

toförsäljningsvärdet.

Anskaffningsvärdet fastställs med användning av först in, först

ut-metoden (FIFU).

ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA

Kortfristiga ersättningar: Kortfristiga ersättningar i koncernen utgörs av

lön, sociala avgifter, betald semester, betald sjukfrånvaro och sjukvård.

Kortfristiga ersättningar redovisas som en kostnad och en skuld då det

finns en legal eller informell förpliktelse att betala ut en ersättning.

Page 51: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

51

Ersättningar avseende pensionsåtagande: I HSB Södra Norrland

förekommer såväl avgiftsbestämda som förmånsbestämda pensi-

onsplaner.

I avgiftsbestämda planer betalar företaget fastställda avgifter till

ett annat företag och har inte någon legal eller informell förpliktelse

att betala något ytterligare även om det andra företaget inte kan

uppfylla sitt åtagande. Koncernens resultat belastas för kostnader i

takt med att de anställdas tjänster utförts.

HSB Södra Norrland redovisar förmånsbestämda pensionsplaner i

enlighet med K3s förenklingsregler. Koncernen har bl. a. förmånsbe-

stämda planer som innebär att pensionspremier betalas och dessa

planer redovisas som avgiftsbestämda planer. För pensionsåtagande

i Sverige utöver premiebaserade avtal har tryggats genom överföring

av medel till Konsumentföreningens pensionssstiftelse, som är en

pensionsstiftelse vars verksamhet bedrivs enligt lag (1967:53) om

tryggande av pensionsutfästelse. Inbetalade medel till stiftelsen

förvaltas enligt tre risknivåer och HSB Södra Norrland har valt

risknivån ”mellan”. Enligt årsuppgift för år 2015 från pensions-

stiftelsen uppgår värdet på föreningens andel av förmögenheten i

Stiftelsen till 95,8 Mkr. Värdet på pensionsskulden uppgick till 75,4

Mkr. Av mellanskillnaden 20,4 Mkr utgör 12 % av pensionsskuldens

riskbuffert och resterande del 11,4 Mkr utgör överskott.

Ersättningar vid uppsägning: Ersättningar vid uppsägning utgår då

något företag inom koncernen beslutar att avsluta en anställning före

den normala tidpunkten för anställningens upphörande eller då en

anställd accepterar ett erbjudande om frivillig avgång i utbyte mot

sådan ersättning. Om ersättningen inte ger företaget någon framtida

ekonomisk fördel redovisas en skuld och en kostnad när företaget

har en legal eller informell förpliktelse att lämna sådan ersättning.

Ersättningen värderas till den bästa uppskattningen av den ersätt-

ning som skulle krävas för att reglera förpliktelsen på balansdagen.

RAPPORTERING FÖR VERKSAMHETSGRENAR OCH

GEOGRAFISKA MARKNADER

Moderföreningens verksamhetsgrenar utgörs av teknisk och ad-

ministrativ förvaltning och medlemsverksamhet och förvaltning av

fastigheter.

KASSAFLÖDESANALYS

Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisa-

de kassaflödet omfattar endast transaktioner som medfört in- eller

utbetalningar.

Som likvida medel klassificerar företaget förutom kassamedel,

disponibla tillgodohavanden hos banker och andra kreditinstitut samt

kortfristiga likvida placeringar som är noterade på en marknadsplats

och har en kortare löptid än tre månader från anskaffningstidpunk-

ten eller som lätt kan omvandlas till ett känt belopp och som är

utsatta för en obetydlig risk för värdefluktuationer. Moderförenin-

gens likviditet inklusive kortfristiga placeringar enligt finanspolicyn

ska vara så god att 80 % av avräkningsskulden vid behov inom 5

bankdagar ska kunna återbetalas. Även om löptiden på kortfristiga

placeringar är längre än 3 månader bedöms de kunna klassificeras

som likvida medel i kassaflödesanalysen, räntebärande värdepapper

är marknadsnoterade och vid behov kan de omvandlas till likvida

medel. Likvida medel innestående på klientmedelskonto har dock

inte medtagits i likvida medel utan i finansieringsverksamheten.

MODERFÖRETAGETS REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER

Samma redovisnings- och värderingsprinciper tillämpas i moderföre-

taget som i koncernen, förutom i de fall som anges nedan.

INTÄKTER

Tjänsteuppdrag till fast pris redovisas i enlighet med inkomstskat-

telagens bestämmelser. Inkomster och utgifter från uppdrag till fast

pris redovisas under uppdragets löptid som pågående arbeten i

balansräkningen och resultatredovisas först då uppdraget slutförts.

EGET KAPITAL

Eget kapital delas in i bundet och fritt kapital, i enlighet med ÅRLs

indelning.

OBESKATTADE RESERVER

Obeskattade reserver redovisas med bruttobelopp i balansräknin-

gen, inklusive den uppskjutna skatteskuld som är hänförlig till

reserverna.

BOKSLUTSDISPOSITIONER

Förändringar av obeskattade reserver redovisas som bokslutsdispo-

sitioner i resultaträkningen.

Koncernbidrag redovisas som bokslutsdispositioner. Koncernbi-

drag som lämnas till ett dotterföretag redovisas dock som en ökning

av andelens redovisade värde.

Page 52: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

52

I årets bokslut anser vi inte att det finns några bedömningar som har någon betydande effekt på de redovisade beloppen i den finansiella rapporten.

2 Uppskattningar och bedömningar

I NETTOOMSÄTTNINGEN INGÅR INTÄKTER FRÅN:

Teknisk och administrativ förvaltning 170 035 59 724 181 631 66 089

Medlemsverksamhet 10 263 3 388 10 263 3 388

Egna fastigheter 145 184 55 127 16 831 –

SUMMA 325 482 118 239 208 725 69 477

Av årets försäljning avser 6,4 (9,2) % koncernföretag, till en marknadsmässig prissättning.

3 Nettoomsättningens fördelning per rörelsegren MODERFÖRETAGETKONCERNEN

20152015 20142014

AKTIER OCH ANDELAR I DOTTERFÖRETAG

Aktier och andelar i dotterföretag redovisas till anskaffningsvärde

efter avdrag för eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår

köpeskillingen som erlagts för aktierna samt förvärvskostnader.

Eventuella kapitaltillskott och koncernbidrag läggs till anskaffnings-

värdet när de uppkommer. Utdelning från dotterföretag redovisas

som intäkt.

MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

I moderföretaget görs inga avsättningar för återställandekostnader

i samband med förvärv av materiella anläggningstillgångar. I stället

tillämpas principen att avsättning för återställandekostnader görs

successivt.

VARULAGER

Varulagret värderas till 97 % av anskaffningsvärdet, enligt inkomst-

skattelagens bestämmelser.

LIKVIDA MEDEL

Moderföretaget har medel på koncernkonto hos koncernens finans-

bolag. Dessa klassificeras som fordran i balansräkningen och som

likvida medel i kassaflödesanalysen.

LEASINGAVTAL

Samtliga leasingavtal där företaget är leasetagare redovisas som

operationell leasing (hyresavtal), oavsett om avtalen är finansiella

eller operationella. Leasingavgiften redovisas som en kostnad linjärt

över leasingperioden.

SOLIDITET

Eget kapital och obeskattade reserver (med

avdrag för uppskjuten skatt) i förhållande till

balansomslutningen.

AVKASTNING PÅ TOTALT KAPITAL

Resultat före avdrag för räntekostnader i

förhållande till balansomslutningen.

AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL

Resultat efter finansiella poster i förhållande

till eget kapital och obeskattade reserver

(med avdrag för uppskjuten skatt).

NYCKELTALSDEFINITIONER

Page 53: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

53

FRAMTIDA MINIMILEASEAVGIFTER, SOM SKA ERLÄGGAS

AVSEENDE ICKE UPPSÄGNINGSBARA LEASINGAVTAL:

Förfaller till betalning inom ett år 1 331 470 1 331 470

Förfaller till betalning senare än ett men inom 5 år 1 223 395 1 223 395

SUMMA 2 554 865 2 554 865

Under perioden kostnadsförda leasingavgifter 2 721 725 2 721 725

Framtida minimileaseavgifter som kommer att erhållas

avseende icke uppsägningsbara leasingavtal: – – – –

SUMMA 2 721 725 2 721 725

5 Operationella leasingavtal MODERFÖRETAGETKONCERNEN

20152015 20142014

Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar uppgår till 18 284 (7 054) tkr i koncernen och i moderföretaget till 2 543 (1 280) tkr.

FÖRDELNING PÅ RADER I RESULTATRÄKNINGEN:

Koncernen Kostnad för sålda varor 18 284 (7 054) tkr, Administrationsomkostnader 0 (0) tkr.

Moderföreningen Kostnad för sålda varor 2 543 (1 280) tkr, Administrationsomkostnader 0 (0) tkr.

4 Avskrivningar, nedskrivningar och återföringar

Page 54: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

54

6 Personal

MEDELANTALET ANSTÄLLDA

Kvinnor 82 20 80 19

Män 141 50 136 48

TOTALT 223 70 216 67

LÖNER, ERSÄTTNINGAR, SOCIALA AVGIFTER OCH PENSIONSKOSTNADER

Löner och ersättningar till styrelsen och verkställande direktören 2 769 1 275 1 802 1 260

Löner och ersättningar till övriga anställda 85 132 26 127 83 522 25 059

Summa 87 901 27 402 85 324 26 319

Sociala avgifter enligt lag och avtal 26 822 9 138 25 931 8 787

Pensionskostnader för styrelsen och verkställande direktören 994 404 610 404

Pensionskostnader för övriga anställda 7 422 1 063 6 531 1 015

Summa 35 238 10 605 33 072 10 206

TOTALT 123 139 38 007 118 396 36 525

FÖRMÅNER TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

VD har utöver villkor enligt vanligt I-avtal, rätt till avgångsvederlag med 12 månaders lön vid arbetsgivarens uppsägning. Han ska gå i förtida

pension vid 62 års ålder, med en garanti om pension motsvarande 75 % av gällande lönenivå upp till 7,5 ibb och 70 % på lön mellan 7,5 och

20 ibb och 40 % på lön däröver fram till 65 års ålder. Pensionsåtagandet är återförsäkrat. Bonus- och incitamentsprogram förekommer ej.

KÖNSFÖRDELNING INOM STYRELSEN

Kvinnor 9 11 3 5

Män 14 12 6 7

TOTALT 23 23 9 12

MODERFÖRETAGETKONCERNEN

20152015 20142014

Page 55: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

55

7 Ersättning till revisorerna

REVISION

ÖhrlingsPricewaterhouseCoopers 416 177 325 154

BoRevision AB 136 35 136 35

ANDRA UPPDRAG ÄN REVISIONSUPPDRAGET

Skatterådgivning – 14 – 14

Övriga tjänster 422 70 146 54

BoRevision AB 13 – 13 –

TOTAL 987 296 620 257

KONCERNEN

2015

MODERFÖRETAGET

2015 20142014

9 Resultat från övriga andelar

Utdelning HSB Projektpartner AB 4 976 1 203 4 976 1 203

Realisationsresultat vid försäljningar 46 745 – – –

Resultatandelar HB 3 676 – – –

SUMMA 55 397 1 203 4 976 1 203

MODERFÖRETAGETKONCERNEN

20152015 20142014

Ränteintäkter 1 305 3 249 2 837 3 242

SUMMA 1 305 3 249 2 837 3 242

Av ränteintäkterna i moderföretaget avser 55 (0) % koncernföretag.

10 Ränteintäkter och liknande resultatposter MODERFÖRETAGETKONCERNEN

20152015 20142014

Grävlingen Fastigheter HB 1 100 1 100

Utdelning från HSB Hyreshem AB 500 500

HSB Produktion Södra Norrland HB 3 185 –

Utdelning andelar – –

SUMMA 4 785 1 600

8 Resultat från andelar i koncernföretag MODERFÖRETAGET

2015 2014

Page 56: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

56

11 Räntekostnader och liknande resultatposter

Räntekostnader -13 871 -9 302 -2 112 -1 268

SUMMA -13 871 -9 302 -2 112 -1 268

Av räntekostnaderna i moderföretaget avser 0 (0) % koncernföretag.

MODERFÖRETAGETKONCERNEN

20152015 20142014

13 Uppskjuten skatt

Skillnaden mellan å ena sidan den inkomstskatt som har redovisats i resultaträkningen samt å andra sidan den inkomstskatt som belöper sig på

verksamheten utgörs av:

Uppskjuten skatt på obeskattade reserver 2 327 983 – –

Uppskjuten skatteskuld hänförlig till bokföringsmässiga och

skattemässiga skillnader i byggnader 11 296 1 032 – –

SUMMA 13 623 2 015 0 0

MODERFÖRETAGETKONCERNEN

20152015 20142014

Skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan -323 707

Erhållet koncernbidrag HSB Hyreshem AB – 4 200

SUMMA -323 4 907

12 Bokslutsdispositioner MODERFÖRETAGET

2015 2014

Page 57: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

57

Ingående anskaffningsvärden 372 508 371 268 12 914 14 591

Tillkommande värde i samband med fusion 599 592 – 92 130 –

Inköp 215 3 512 216 595

Försäljning -46 837 -2 272 -14 504 -2 272

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 925 478 372 508 90 756 12 914

Ingående avskrivningar -78 663 -72 916 -5 525 -5 547

Tillkommande värde i samband med fusion -65 080 – -19 736 –

Försäljning 5 252 253 1 222 253

Årets avskrivningar -17 496 -6 000 -1 656 -231

Utgående ackumulerade avskrivningar -155 987 -78 663 -25 695 -5 525

Tillkommande nedskrivning via fusion -16 314 – – –

UTGÅENDE RESTVÄRDE ENLIGT PLAN 753 177 293 846 65 061 7 389

Bokfört värde byggnader 650 873 233 869 52 270 5 618

Bokfört värde markanläggningar 2 503 2 472 382 405

Bokfört värde mark 99 801 44 721 12 409 1 367

MODERFÖRETAGETKONCERNEN

20152015 2014201415 Byggnader och mark

14 Skatt på årets resultat

Aktuell skatt -3 498 -829 -666 -4

Uppskjuten skatt -10 695 -464 – –

Skatt på årets resultat -14 193 -1 293 -666 -4

Redovisat resultat före skatt 67 816 6 799 8 504 1 506

Skatt beräknad enligt gällande skattesats (22%) 14 920 1 496 1 871 331

Skatt hänförlig till tidigare års redovisade resultat 83 -35 -14 –

Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader 440 58 71 58

Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter -11 546 -385 -1 264 -386

Skatteeffeffekt hänförlig till skillnader mellan

bokföringsmässiga och skattemässiga avskrivningar 283 -124 – –

Skatteeffekt hänförlig till skillnader mellan bokföringsmässiga och

skattemässiga aktiveringar i byggnader till följd av övergång till K3 – -259 – –

Skatteeffekt koncernmässiga justeringar -691 71 – –

Skatteeffekt av schablonränta på periodiseringsfond 9 7 3 –

REDOVISAD SKATTEKOSTNAD 3 497 829 666 4

MODERFÖRETAGETKONCERNEN

20152015 20142014

Page 58: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

58

17 Inventarier, verktyg och installationer

Ingående anskaffningsvärden 14 403 17 805 13 133 16 559

Tillkommande värde i samband med fusion 5 022 – 4 496 –

Tillkommande värde i samband med fusion - Konst och liknande tillgångar 156 – 156 –

Inköp 133 106 133 81

Försäljningar och utrangeringar – -3 507 – -3 507

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 19 714 14 403 17 918 13 133

Ingående avskrivningar -12 944 -15 147 -11 694 -13 902

Tillkommande värde i samband med fusion -4 764 – -4 239 –

Försäljningar och utrangeringar – 3 257 – 3 257

Utrangering Konst och liknande tillgångar -83 – -83 –

Årets avskrivningar -892 -1 053 -887 -1 049

Utgående ackumulerade avskrivningar -18 683 -12 944 -16 903 -11 694

UTGÅENDE RESTVÄRDE ENLIGT PLAN 1 031 1 459 1 015 1 439

MODERFÖRETAGETKONCERNEN

20152015 20142014

16 Pågående nyanläggningar

Tillkommande värde i samband med fusion 1 444 – 854 –

Under året nedlagda kostnader 13 199 – 2 975 –

UTGÅENDE NEDLAGDA KOSTNADER 14 643 0 3 829 0

MODERFÖRETAGETKONCERNEN

20152015 20142014

Page 59: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

59

KONCERNEN

Boredo AB 556279-5202 Gävle 100

HSB Hyresrätt AB 556865-6457 Sundsvall 100

Grävlingen Fastigheter HB 969605-7299 Gävle 99

HSB Södra Norrland Holding AB 559010-6224 Sundsvall 100

18 Andelar i koncernföretag 1 Org nr 2 Säte 3 Kapitalandel (%)

1 Kapitalandel % 2 Rösträttsandel % 3 Antal aktier 4 Bokfört värde 15-12-31 5 Bokfört värde 14-12-31

MODERBOLAGET

Boredo AB 100 100 1 000 120 120

Hyresrätt AB 100 100 1 000 15 249

Grävlingen Fastigheter HB 99 99 537 8 215

HSB Södra Norrland Holding AB 100 100 500 50

Gävleborgs Boservice 100 100 1 000 187

HSB Hyreshem AB 100 100 1 000 23 623

SUMMA 15 956 32 145

Ingående anskaffningsvärden 32 145 36 215

Tillkommande värde i samband med fusion 15 249 –

Inköp av andelar 50 –

Tillskott/uttag under året -8 778 -5 170

Försäljningar av andelar -23 810 –

Resultatandel HB 1 100 1 100

Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 15 956 32 145

UTGÅENDE REDOVISAT VÄRDE 15 956 32 145

MODERFÖRETAGET

2015 2014

1 2 3 4 5

1 2 3

Page 60: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

60

Andelsbevis i HSB:s Riksförbund 13 438 5 818 13 438 5 818

Insatskapital HSB GIT Ek förening 40 20 40 20

Andelar i HSB Projektpartner AB 50 020 20 004 50 020 20 004

Andelar i OK, Konsum, Fonus och Folkets Hus 4 1 4 1

Andel i Vindkraft 210 – 210 –

Andel i Gunnebo 8 – 8 –

Andel i Länstidningen 5 – 5 –

Andel i Åregruppen 3 – 3 –

Andel i HSBs brf Äpplet i Söderhamn 120 120 120 120

Andel i HSBs brf Magistern i Bollnäs 300 300 300 300

Andel i HSBs brf Grand i Gävle 556 556 556 556

Andel i HSBs Brf Centrum i Sundsvall 16 – 16 –

Andel i HSBs Brf Förgyllaren i Härnösand 3 – 3 –

Andel i HSBs Brf Ringen i Sollefteå 4 – 4 –

Andel i Brf Fabriken 31 i Stockholm 777 – 777 –

Andel i HSBs Brf Torget i Östersund 139 – 139 –

Andel i HSBs Brf Åkerärtan i Östersund 14 – 14 –

Andel i HSBs Brf Körfältet i Östersund 20 – 20 –

SUMMA 65 677 26 818 65 677 26 818

MODERFÖRETAGETKONCERNEN

20152015 2014201420 Övriga andelar

KONCERNEN

HSB Produktion i Södra Norrland HB 969752-3786 Sundsvall 50

Solriket Holding AB 556980-8453 Sundsvall 50

Fakturatjänst AB 556443-1004 Falun 25

HSB Fastigheter i Y-län HB 916589-5013 Sundsvall 99

MODERBOLAGET DIREKT ÄGDA

HSB Produktion i Södra Norrland HB 50 50 8 259 1 8 259

Solriket Holding AB 50 50 23 050 500 23 050

Fakturatjänst AB 25 25 250 2 500 250

SUMMA 31 559 31 559

Skillnaden mellan redovisat värde i koncernen och koncernens andel av intresseföretagens egna kapital uppgår till 185 237 kr.

1 Org nr 2 Säte 3 Kapitalandel (%)

1 Kapitalandel % 2 Rösträttsandel % 3 Redovisat värde 4 Antal andelar 5 Redovisat värde i koncernen

19 Andelar i intresseföretag

1 2 3

1 2 3 4 5

Page 61: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

61

REDOVISAT VÄRDE, TOTALT 45 151 152 819 45 151 152 819

Placeringarna består av räntebärande placeringar i bank-, företagscertifikat, FRN-lån, förlags- och speciallån. Placeringarnas risknivå och löptid re-

gleras i finanspolicy. Placeringarna är värderade till nominella värden. Marknadsvärde på placeringarna överstiger det nominella värdet med 0,7 Mkr.

MODERFÖRETAGETKONCERNEN

20152015 2014201423 Andelar i intresseföretag

22 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

Förutbetalda kostnader 1 953 1 123 1 565 723

Övriga upplupna intäkter 2 578 467 2 424 467

Upplupna ränteintäkter 112 297 112 297

SUMMA 4 643 1 886 4 101 1 487

MODERFÖRETAGETKONCERNEN

20152015 20142014

21 Långfristiga fordringar m m

Swedbank speciallån 5 025 5 025 5 025 5 025

Reversfordringar 5 942 1 016 5 942 1 016

Fordran försäkringskapital 1 512 – 1 512 –

Värdereglering andra långfr fordringar - osäkra insats/reverslån -1 322 – -1 322 –

SUMMA 11 157 6 041 11 157 6 041

MODERFÖRETAGETKONCERNEN

20152015 20142014

Page 62: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

62

24 Förändring av eget kapital

KONCERNEN

Eget kapital 2014-12-31 15 175 87 008 102 183 102 183

Ingående balans 2015-01-01 15 175 87 008 102 183 102 183

Fusionerat kapital från HSB Mitt ek för 9 271 142 196 151 467 151 467

Övervärde fastigheter/aktier – 52 867 52 867 52 867

Fusionsresultat i dotterbolag – -37 202 -37 202 -37 202

Nettoförändring andelskapital 619 – 619 619

Årets resultat – 53 623 53 623 53 623

EGET KAPITAL 2015-12-31 25 065 298 492 323 557 323 557

MODERBOLAGET

Eget kapital 2014-01-01 15 098 3 458 66 023 84 579

Nettoförändring andelskapital 77 – – 77

Förändring reservfond – 65 -65 –

Årets resultat – – 1 503 1 503

Eget kapital 2014-12-31 15 175 3 523 67 461 86 159

Tillkommande värde vid fusion 9 271 7 764 146 321 163 356

Nettoförändring andelskapital 619 – – 619

Förändring reservfond – 699 -699 –

Årets resultat – – 7 838 7 838

EGET KAPITAL 2015-12-31 25 065 11 986 220 921 257 972

1 Andelskapital 2 Annat eget kapital och årets resultat 3 Summa 4 Totalt eget kapital

1 Andelskapital 2 Reservfond 3 Övrigt fritt eget kapital 4 Summa eget kapital

1 2 3 4

1 2 3 4

25 Obeskattade reserver

Ackumulerad skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan -3 348 -1 129

SUMMA -3 348 -1 129

Häri ingår uppskjuten skatteskuld med 736 248

MODERFÖRETAGET

2015 2014

Page 63: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

63

RÄNTEBÄRANDE SKULDER

Långfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 608 263 246 175 57 242 –

Summa 608 263 246 175 57 242 –

Kortfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 4 858 – 898 –

Summa 4 858 – 898 –

SUMMA 613 121 246 175 58 140 0

FÖRFALLOTIDER

Den del av långfristiga skulder som förfaller till betalning senare än fem år efter balansdagen

SUMMA 0 0 0 0

RÄNTEBINDNINGSTID Genomsnittsränta Andel av lån Summa låneskuld

< 3 månader 1,83% 33% 221 338

2016 1,23% 44% 290 655

2017

2018 3,20% 15% 100 000

2019 2,52% 8% 50 000

TOTALT 1,82% 100% 661 993

Av koncernens upplåning har 120 Mkr fast ränta genom ränteswapar. Underliggande lån motsvarande erhållen ränta i ränteswaparna är amor-

teringsfria och följer korta räntan i ränteswaparna. Inga amorteringar är aktuella inom ett år från balansdagen. Den totala angivna räntan är

vägd i förhållande till den totala lånevolymen. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgår till 0,4 år.

RÄNTESWAPAR Belopp Bindningstid Swapränta

20 000 tkr 2016-07-04 2,86 %

50 000 tkr 2018-08-29 3,52 %

50 000 tkr 2019-11-03 2,52 %

SUMMA 120 000 tkr

26 Upplåning MODERFÖRETAGETKONCERNEN

20152015 20142014

Page 64: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

64

28 Verkligt värde på derivatinstrument som används för säkringsändamål

Det sammanlagda marknadsvärdet på utestående ränteswapar om de skulle stängas per 2015-12-31 uppgår till - 9 217 tkr.

SKULDER TILL KREDITINSTITUT

Fastighetsinteckningar 741 272 351 865 113 026 5 000

SUMMA 741 272 351 865 113 026 5 000

MODERFÖRETAGETKONCERNEN

20152015 2014201427 Ställda säkerheter

29 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Upplupna löner och ersättningar 11 530 4 875 11 277 4 604

Upplupna sociala avgifter 7 305 1 033 7 226 1 026

Upplupna räntekostnader 1 029 – – –

Övriga upplupna kostnader 6 329 1 631 3 980 507

Förskottsbetalda avgifter och hyror 9 891 4 119 946 57

Övriga förutbetalda intäkter 18 248 – 18 248 –

SUMMA 54 332 11 657 41 677 6 194

MODERFÖRETAGETKONCERNEN

20152015 20142014

30 Ansvarsförbindelser

Garantiförbindelse förskott i Brf Varpen i Bollnäs – 630 – 630

Garantiförbindelse förskott i Brf Solgläntan i Sundsvall 450 – 450 –

Garantiförbindelse förskott i Brf Strandkanalen i Gävle 1 400 – 1 400 –

Ansvarsförbindelse i Fastigo 1 681 603 1 681 603

Ansvar för Grävlingen HB:s skulder – – 81 952 62 189

KPs pensionsstiftelse 1 509 583 1 509 583

Borgen HSB Produktion i Södra Norrland HB 15 000 – 15 000 –

HSB Hyresrätt – – 11 258 –

SUMMA 20 040 1 816 113 250 64 005

MODERFÖRETAGETKONCERNEN

20152015 20142014

Page 65: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

65

FÖRSÄKRAN

Undertecknade försäkrar härmed att, såvitt de känner till, årsredovisningen är upprättad i överensstämmelse med

god redovisningssed, lämnade uppgifter stämmer med de faktiska förhållandena och ingenting av väsentlig betydelse

är utelämnad som skulle kunna påverka den bild av föreningen som skapats av årsredovisningen.

Östersund den 16 mars 2016

TINA MANSSON

ORDFÖRANDE

ANNA KARIN RAGNARSSON

ERIK FÄLLMER

MARITHA JONASSON DANIEL JOHANSSON

BO NILSSON

VICE ORDFÖRANDE

LARS GUNNAR BJÖRK SVEN-GUNNAR JOHANSSON

BJÖRN KÖNBERG

CHRISTER BERGLUND

VD

Vår revisionsberättelse har lämnats den 21 mars 2016.

Öhrlings PriceWaterhouseCoopers AB

LILLY ENGLUND

AUKTORISERAD REVISOR

EEVA-RIITTA SALMINEN

REVISOR, BOREVISION AB

Page 66: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

66

Till föreningsstämman i HSB Södra Norrland

ekonomisk förening, org.nr 785000-1384

RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och kon-cernredovisningen för HSB Södra Norrland ekono-misk förening för år 2015. Föreningens årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 38-65.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

för årsredovisningen

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och kon-cernredovisning som ger en rättvisande bild enligt års-redovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och kon-cernredovisning som inte innehåller väsentliga felak-tigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

Revisorns ansvar

Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. För den auktoriserade revisorn innebär detta att den-na utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa stan-darder kräver att den auktoriserade revisorn följer yr-kesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.

En revision innefattar att genom olika åtgärder inhäm-ta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma risker-na för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegent-ligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är re-levanta för hur föreningen upprättar årsredovisning-en och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är än-damålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i för-eningens interna kontroll. En revision innefattar ock-så en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovis-ningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattning-ar i redovisningen, liksom en utvärdering av den över-gripande presentationen i årsredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är till-räckliga och ändamålsenliga som grund för våra utta-landen.

Uttalanden

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och kon-cernredovisningen upprättats i enlighet med årsredo-visningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av föreningens finansiella ställning per den 31 december 2015 och av dess finansiel-la resultat och kassaflöden för året enligt årsredovis-ningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar.Vi tillstyrker därför att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderför-eningen och koncernen.

REVISIONSBERÄTTELSE

Page 67: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

67

RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH

ANDRA FÖRFATTNINGAR

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern-redovisningen har vi även utfört en revision av försla-get till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktö-rens förvaltning för HSB Södra Norrland ekonomisk förening för år 2015.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dis-positioner beträffande föreningens vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt lagen om ekono-miska föreningar.

Revisorns ansvar

Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revi-sionssed i Sverige.

Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med la-gen om ekonomiska föreningar. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncern-redovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktö-ren är ersättningsskyldig mot föreningen. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med årsre-dovisningslagen eller föreningens stadgar. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är till-räckliga och ändamålsenliga som grund för våra utta-landen.

Uttalanden

Vi tillstyrker att föreningsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören an-svarsfrihet för räkenskapsåret.

Gävle den 21 mars 2016

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

LILLY ENGLUND

AUKTORISERAD REVISOR

EEVA-RIITTA SALMINEN

REVISOR, BOREVISION AB

Page 68: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

68

Page 69: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

69

VÄXEL, KUNDSERVICE OCH FELANMÄLAN

026-65 70 [email protected]

SUNDSVALL

Besöksadress: Torggatan 14 852 32 Sundsvall

GÄVLE

Besöksadress: Östra Hantverkargatan 64803 10 Gävle

ÖSTERSUND

Besöksadress: Stortorget 3 A831 30 Östersund

HÄRNÖSAND

Besöksadress: Sälstensgränd 5871 33 Härnösand

BOSVEDJAN

Besöksadress: Bågevägen 59 E856 52 Sundsvall

HUDIKSVALL

Besöksadress: Fiskebyvägen 4 B824 51 Hudiksvall

BOLLNÄS

Besöksadress: Polacksgatan 17821 33 Bollnäs

SANDVIKEN

Besöksadress: Torggatan 33811 39 Sandviken

ÖRNSKÖLDSVIK

Besöksadress: Nygatan 6 A891 33 Örnsköldsvik

LJUSDAL

Besöksadress: Bryggargatan 4 A827 32 Ljusdal

SÖDERHAMN

Besöksadress: Humlegårdsgatan 8826 31 Söderhamn

SOLLEFTEÅ

Besöksadress: Storgatan 102881 40 Solleteå

ÅNGE

Besöksadress: Fridhemsvägen 11841 32 Ånge

KONTAKT

Page 70: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

70

Page 71: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

71

Page 72: HSB Södra Norrland årsredovisning 2015

72