BAB IPENDAHULUAN1. Latar BelakangDewasa ini perkembangan arus globalisasi ekonomi dunia dan kerjasama di bidang perdagangan dan jasa berkembang sangat pesat. Masyarakat semakin banyak mengikatkan dirinya dalam suatu perjanjian dengan anggota masyarakat lainnya, sehingga kemudian timbul bermacam-macam perjanjian, salah satunya adalah perjanjian sewa menyewa. Perjanjian sewa menyewa banyak digunakan oleh para pihak pada umumnya, karena dengan adanya perjanjian sewa menyewa ini dapat membantu para pihak, baik itu dari pihak penyewa maupun yang menyewakan akan saling mendapatkan keuntungan. Penyewa memperoleh keuntungan dengan kenikmatan benda dari benda yang di sewa, dan yang menyewakan akan memperoleh keuntungan dari harga sewa yang telah diberikan oleh pihak penyewa. Secara yuridis pengertian perjanjian diatur dalam buku ketiga tentang perikatan. Definisi perjanjian menurut Pasal 1313 KUHPerdata adalah : suatu perbuatan dengan mana [footnoteRef:2]satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih.1 Sewa menyewa merupakan perbuatan perdata yang dapat dilakukan oleh suatu subyek hukum (orang dan badan hukum). Perjanjian sewa menyewa di atur di dalam Pasal 1548-1600 KUHPerdata. Pengertian sewa menyewa adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang Dewasa ini perkembangan arus globalisasi ekonomi dunia dan kerjasama di bidang perdagangan dan jasa berkembang sangat pesat. Masyarakat semakin banyak mengikatkan dirinya dalam suatu perjanjian dengan anggota masyarakat lainnya, sehingga kemudian timbul bermacam-macam perjanjian, salah satunya adalah perjanjian sewa menyewa. Perjanjian sewa menyewa banyak digunakan oleh para pihak pada umumnya, karena dengan adanya perjanjian sewa menyewa ini dapat membantu para pihak, baik itu dari pihak penyewa maupun yang menyewakan akan saling mendapatkan keuntungan. Penyewa memperoleh keuntungan dengan kenikmatan benda dari benda yang di sewa, dan yang menyewakan akan memperoleh keuntungan dari harga sewa yang telah diberikan oleh pihak penyewa. [2: Purwahid Patrik, Dasar-Dasar Hukum Perikatan, Mandar Maju, Bandung, 1994, hlm. 94. ]

Secara yuridis pengertian perjanjian diatur dalam buku ketiga tentang perikatan. Definisi perjanjian menurut Pasal 1313 KUHPerdata adalah : suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. Sewa menyewa merupakan perbuatan perdata yang dapat dilakukan oleh suatu subyek hukum (orang dan badan hukum). Perjanjian sewa menyewa di atur di dalam Pasal 1548-1600 KUHPerdata. Pengertian sewa menyewa adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari sesuatu barang selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran sesuatu harga yang oleh pihak tersebut belakangan ini disanggupi pembayarannya. [footnoteRef:3]Sewa menyewa meliputi perbuatan dua pihak secara timbal balik, dimana pihak yang memiliki benda di sebut yang menyewakan dan pihak yang memakai benda disebut penyewa, oleh karena itu dapat dikatakan bahwa penyewa memiliki tanggung jawab terhadap kerusakan yang terjadi atas barang yang disewakan jika hal tersebut menyimpang dari apa yang diperjanjikan. [3: ]

Berkaitan dengan hal tersebut, unsur-unsur yang tercantum dalam sewa menyewa sebagaimana diatur dalam Pasal 1548 KUHPerdata tersebut adalah adanya pihak yang menyewakan dari pihak penyewa, adanya konsensual antara kedua belah pihak, adanya objek sewa menyewa yaitu barang, baik barang bergerak maupun tidak bergerak, adanya kewajiban dari pihak yang menyewakan untuk menyerahkan kenikmatan kepada pihak penyewa atas suatu benda dan lain-lain, serta adanya kewajiban dari penyewa untuk menyerahkan uang pembayaran kepada pihak yang menyewakan. Di dalam pelaksanaan perjanjian sewa menyewa kadang terjadi permasalahan dimana pihak penyewa dan pihak yang menyewakan tidak memenuhi kewajiban sesuai dengan yang disepakati dalam perjanjian. Tidak dipenuhinya kewajiban tersebut dapat disebabkan karena kelalain atau kesengajaan atau karena suatu peristiwa yang terjadi diluar kemampuan masing-masing pihak. Dengan kata lain disebabkan oleh wanprestasi atau overmacht. Overmacht atau keadaan memaksa adalah keadaan tidak dapat dipenuhinya prestasi oleh debitur karena terjadi suatu peristiwa bukan karena kesalahannya, peristiwa mana tidak dapat diketahui atau tidak dapat diduga akan terjadi pada waktu membuat perikatan. [footnoteRef:4]Wanprestasi adalah tidak memenuhi atau lalai melaksanakan kewajiban (prestasi) sebagimana yang ditentukan dalam perjanjian yang dibuat antara kreditor dengan debitor. [footnoteRef:5]Wanprestasi dapat berupa: Pertama, tidak melaksanakan apa yang disanggupi akan dilakukannya. Kedua, melaksanakan apa yang dijanjikannya, tetapi tidak sebagaimana mestinya. Ketiga, melakukan apa yang dijanjikannya tetapi terlambat. Keempat, melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya. [footnoteRef:6]Wanprestasi timbul dari persetujuan (agreement). Artinya untuk mendalilkan suatu subjek hukum telah wanprestasi, harus ada lebih dahulu perjanjian antara kedua belah pihak. Dari perjanjian tersebut maka muncul kewajiban para pihak untuk melaksanakan isi perjanjian (prestasi). Prestasi tersebut dapat dituntut apabila tidak dipenuhi. Menurut Pasal 1234 KUHPerdata prestasi terbagi dalam 3 macam: [4: Abdul Kadir Muhammad, Hukum Perikatan, Citra Adhitya Bakti, Bandung, 1992, hlm. 27. ] [5: Salim HS, Hukum Kontrak: Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak, Sinar Grafika, Jakarta, 2003, hlm. 98. ] [6: Subekti, Hukum Perjanjian, PT Intermasa, Jakarta, 1984, hlm. 45. ]

a. Prestasi untuk menyerahkan sesuatu (prestasi ini terdapat dalam Pasal 1237 KUHPerdata). b. Prestasi untuk melakukan sesuatu atau berbuat sesuatu (prestasi jenis ini terdapat dalam Pasal 1239 KUHPerdata). c. Prestasi untuk tidak melakukan atau tidak berbuat sesuatu (prestasi jenis ini terdapat dalam Pasal 1239 KUHPerdata). Apabila suatu pihak tidak melaksanakan atau memenuhi prestasi sesuai dengan perjanjian itu, maka pihak tersebut dianggap telah melakukan wanprestasi. Dalam Pasal 1564 KUHPerdata menyebutkan bahwa penyewa bertanggung jawab untuk segala kerusakan yang diterbitkan pada barang yang disewa selama waktu sewa, kecuali jika ia bisa membuktikan bahwa kerusakan itu terjadi diluar kesalahannya jadi pihak penyewa bertanggung jawab terhadap segala kerusakan yang terjadi terhadap barang yang disewanya, kecuali penyewa bisa membuktikan bahwa kerusakan yang terjadi diluar kesalahannya. Selanjutnya, dalam Pasal 1560 Ayat 1 KUHPerdata mengenai kewajiban pihak penyewa disebutkan: untuk memakai barang yang disewa sebagai bapak rumah yang baik sesuai dengan tujuan yang diberikan pada barang itu menurut perjanjian sewanya, atau jika tidak ada suatu perjanjian mengenai itu, menurut tujuan yang dipersangkakan berhubung dengan keadaan. Penyewa juga diwajibkan melakukan pembetulan-pembetulan kecil dan sehari-hari. Pasal 1583 KUHPerdata memberikan penjelasan tentang apa yang dimaksudkan dengan pembetulan-pembetulan kecil dan sehari-hari itu, sebagai berikut: jika tidak ada persetujuan, maka dianggap sebagai sedemikian: pembetulan-pembetulan pada lemari-lemari toko, tutupan jendela, kunci-kunci dalam,kaca- kaca jendela dan segala sesuatu yang dianggap termasuk itu, menurut adat kebiasaan setempat[footnoteRef:7]. [7: Ibid, hlm. 43. ]

Mengenai waktu berakhirnya sewa yang dibuat dengan perjanjian tertulis diatur di dalam Pasal 1570 KUHPerdata yaitu jika sewa dibuat dengan tulisan, maka sewa itu berakhir demi hukum (otomatis), apabila waktu yang ditentukan telah habis, tanpa diperlukannya sesuatu pemberhentian untuk itu, oleh karena itu jka waktu sewa menyewa yang ditentukan di dalam perjanjian telah habis maka pihak penyewa harus segera menyerahkan barang yang disewa dalam keadaan semula pada waktu barang diserahkan[footnoteRef:8]. [8: R. Subekti dan R Tjitrosudibi, op.cit. hlm. 385. ]

2. Rumusan MasalahBerdasarkan latar belakang diatas, maka penyusun dapat merumuskan masalah sebagai berikut :a. Apa yang dimakseud dengan sewa-menyewa?b. Dasar hukum yang mengatur tentang sewa-menyewa?c. Apakah jenis-jenis dari perjanjian sewa-menyewa?d. Bagaimanakah mekasnisme perjanjian sewa-menyewa?e. Bagaimanakah kasus dalam sewa-menyewa?

3. TujuanBerdasarkan rumusan masalah diatas, maka tujuan dari penyusunan makalah ini adalah sebagai berikut :a. Mendeskripsikan mengenai definisi sewa-menyewa.b. Mengklasifikasikan tentang pasal-pasal dalam sewa-menyewa.c. Menjelaskan jenis-jenis perjanjian sewa-menyewa.d. Menjelaskan mekasnisme perjanjian dalam sewa menyewa.e. Menjelaskan kasus dalam sewa-menyewa.

BAB IIPEMBAHASAN1. Pengertian sewa-menyewaPerjanjian adalah suatuDefinisi Perjanjian dan Perjanjian Sewa peristiwa di mana seorang berjanji ke pada seorang lain atau di mana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal. (1990: Subekti) www.lekslawyer.com.Sewa-menyewa, ialah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikat dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lain kenikmatan dari sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu dengan pembayaran sesuatu harga yang oleh pihak terakhir disanggupi pembayarannya. (Pasal 1548 Kitab Undang-undang Hukum Perdata). www.lekslawyer.com. Perjanjian sewa-menyewa diatur di dalam babVII Buku III KUH Perdata yang berjudul Tentang Sewa-Menyewa yang meliputi pasal 1548 sampai dengan pasal 1600 KUH Perdata. Definisi perjanjian sewa-menyewa menurut Pasal 1548 KUH Perdata menyebutkan bahwa: Perjanjian sewa-menyewa adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainya kenikmatan dari suatu barang, selama waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan telah disanggupi pembayaranya. Sewa-menyewa dalam bahasa Belanda disebut dengan huurenverhuur dan dalam bahasa Inggris disebut dengan rent atau hire . Sewa-menyewa merupkan salah satu perjanjian timbal balik.Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia sewa berarti pemakaian sesuatu dengan membayar uang sewa dan menyewa berarti memakai dengan membayar uang sewa.[1]Menurut Yahya Harahap, sewa-menyewa adalah persetujuan antara pihak yang menyewakan dengan pihak penyewa. Pihak yang menyewakan menyerahkan barang yang hendak disewa kepada pihak penyewa untuk dinikmati sepenuhnya.[2]Menurut Subekti, perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seseorang berjanji kepada orang lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal. [footnoteRef:9]Selanjutnya Soedikno memberikan pengertian perjanjian adalah hubungan hukum antara dua pihak atau lebih berdasarkan kata sepakat untuk menimbulkan akibat hukum, dua pihak sepakat menentukan peraturan hukum atau khaidah atau hak dan kewajiban yang mengikat mereka untuk menimbulkan hak dan kewajiban kalau kesepakatan ini dilanggar, maka ada akibatnya si pelanggar dapat dikenakan akibat hukum dan sanksi. Sedangkan pengertian perjanjian sebagaimana tercantum dalam pasal 1313 KUHPerdata adalah: Suatu perbuatan dengan nama satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih. Dengan adanya pengikatan antar satu orang atau lebih dengan orang lain, maka ada hubungan timbal balik antar kedua belah pihak, yang keduanya mempunyai kewajiban, maka dapat dimengerti bahwa arti perjanjian disini adalah suatu hubungan hukum antara dua pihak, yaitu pihak satu berjanji untuk melakukan atau dianggap berjanji untuk melakukan atau tidak melakukan suatu hal, sedang pihak lain berhak menuntut pelaksanaan janji itu. Jadi suatu perjanjian mempunyai kebenaran mengikat bagi pembuatnya untuk menepati apa yang mereka janjikan. Dalam pelaksanaan perjanjian diperlukan syaratsyarat untuk sahnya suatu perjanjian seperti yang diatur dalam pasal 1320 KUHPerdata, yaitu[footnoteRef:10]: [9: Subekti, op.cit. hlm. 1.] [10: Soedikno Mertokusumo, Mengenal Hukum, Liberty, Yogyakarta, 1991, hlm. 77. ]

a. Sepakat mereka untuk mengikatkan dirinya. b. Kecakapan untuk membuat suatu perjanjian. c. Sesuatu hal tertentu. d. Klausa sebab yang halal. Syarat-syarat ini harus dipenuhi apabila para pihak tidak memenuhi syarat-syarat ini maka perjanjian itu dianggap batal demi hukum atau tidak sah. Istilah sewa menyewa berasal dari bahasa Belanda yaitu Huur onver hurr, menurut bahasa sehari-hari sewa artinya pemakain sesuatu dengan membayar uang . [footnoteRef:11]Untuk lebih jelasnya, maka perlu kita ketehui lebih dahulu pengertian dari pada perjanjian sewa menyewa dalam Pasal 1548 KUHPerdata, yaitu suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari suatu barang selama waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga, yang oleh pihak terakhir itu disanggupi pembayarannya. Perjanjian sewa menyewa harus disesuaikan dengan syarat sahnya perjanjian dalam Pasal 1320 KUHPerdata, serta tiga unsur pokok yang harus ada dalam perjanjian sewa menyewa tersebut, yaitu: [11: Hilman Hadikusumo, Bahasa Hukum Indonesia, Alumni, Bandung, 1984, hlm. 102. 9 ]

a. Unsur essensialia, adalah bagian perjanjian yang harus selalu ada di dalam suatu perjanjian, bagian yang mutlak, dimana tanpa adanya bagian tersebut perjanjian tidak mungkin ada. Unsurunsur pokok perjanjian sewa menyewa adalah barang dan harga. b. Unsur naturalia, adalah bagian perjanjian yang oleh undang-undang diatur, tetapi oleh para pihak dapat diganti, sehingga bagian tersebut oleh undang-undang diatur dengan hukum yang sifatnya mengatur atau menambah. c. Unsur aksidentalia, adalah bagian perjanjian yang ditambahkan oleh para pihak. Undang-undang sendiri tidak mengatur tentang hal tersebut, jadi hal yang diinginkan tersebut juga tidak mengikat para pihak karena memang tidak ada dalam undang-undang, bila tidak dimuat, berarti tidak mengikat. d. Klausula aksidentalia yang terbentuk berdasarkan unsur aksidentalia sebagai salah satu unsur pokok dari suatu perjanjian, mempunyai peranan yang penting dalam perjanjian sewa menyewa, karena dengan adanya klausula aksidentalia yang dibuat dan disepakati sendiri oleh para pihak dapat melengkapi ketentuan-ketentuan yang belum diatur dalam peraturan perundangundangan, peraturan pemerintah maupun hukum kebiasaan. Sehingga dapat terangkum dalam suatu perjanjian yang mengikat dan berlaku layaknya undangundang bagi para pihak yang membuat dan menyepakatinya (facta surt servanda). Dengan demikian, perlindungan hukum bagi para pihak terutama pemilik atau pihak yang menyewakan akan lebih terjamin.Dalam setiap perjanjian secara teoritis berlaku asas antara lain: a. Asas kebebasan berkontrak yaitu dapat mengadakan perikatan apa saja asalkan tidak bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan dan ketertiban umum yang diatur dalam Pasal 1337 KUH Perdata. b. Asas konsesualisme yaitu dalam perikatan didasarkan pada kesepakatan para pihak yang diatur di dalam Pasal 1320 KUHPerdata. c. Asas kekuatan mengikat (pacta suntservanda) yaitu kekuatan mengikat sebagai undang-undang. d. Asas kepribadian yaitu untuk menentukan personalia dalam perjanjian sebagai sumber perikatan. e. Asas kepercayaan atau vertrouwensabeginsel artinya seseorang yang mengadakan perjanjian dan menimbulkan perikatan dengan orang lain, antara para pihak ada kepercayaan bahwa akan saling memenuhi prestasi. f. Asas iktikad baik atau tegoeder trouw yaitu dalam melaksanakan perikatan didasarkan pada iktikad baik. Perjanjian sewa menyewa, seperti halnya dengan jual beli dan perjanjian lain pada umumnya adalah perjanjian konsensual, artinya ia sudah terjadi dan mengikat pada detik tercapainya sepakat mengenai unsur-unsur pokoknya, yaitu barang dan harga. Kewajiban pihak yang menyewakan adalah menyerahkan kenikmatan suatu barang, sedangkan kewajiban pihak penyewa adalah membayar harga sewa.Setelah syarat-syarat telah dipenuhi oleh kedua belah pihak maka perjanjian sewa menyewa dapat dilaksanakan. Konsekuensi dari perjanjian tersebut menimbulkan hak dan kewajiban bagi masing-masing pihak, baik pihak penyewa maupun pihak yang menyewakan. Hak dan kewajiban itu harus dilaksanakan oleh masing-masing pihak sebagai konsekuensi adanya perjanjian. Pasal 1550 KUHPerdata mengatur mengenai kewajiban pokok pihak yang menyewakan sedangkan Pasal 1560 KUHPerdata mengatur mengenai kewajiban pokok pihak penyewa.2. Dasar hukum tentang sewa-menyewaKetentuan Perundangan + tinjauan juridisI. Unsur perbuatan hukum perjanian sewa menyewa: Pasal. 1548,- Terdapat para pihak yg mengikatkan diri- Pihak yang satu memberikan kenikmatan & ketenteraman kpd pihak lainnya :- Atas suatu barang - Dengan pembayaran suatu nilai harga sewa yang disanggupi oleh pihak yang menyewa.- Untuk suatu jangka waktu tertentu yang ditegaskan dalam pasal 1579 , bahwa penghentian sewa dapat dilakukan apabila telah ditetapkan sebelumnya , yang berarti harus ditetapkan jangka waktunya. Jenis kontrak : Konsensual. Demikian ada kesepakatan sudah terjadi ikatan.II. Subyek Sewa menyewa : a. Yang menyewakan / menyerahkan Pemilik barang Atau tidak perlu sebagai pemilik barang ( Seorang yang mempunyai hak menikmati hasil atas suatu barang sudah dapat dengan persyaratan tertentu - secara sah menyewakan barang tersebut. )b. Yang menerima sertra menikmati barang tersebut dengan memberikan imbalan/ harga sewa.Catatan : Harga sewa ,tidak harus berupa uang, dapat berupa barang mis: emas , dsb.Sebagai Pembanding , A pabila jual beli , harga harus berupa uang , bila berupa barang = tukar menukar.III. Obyek Sewa menyewa : Barang dengan harga sewa, Barang tak bergerak.Barang bergerak Carter : berasal dari peristilahan untuk sewa kapal laut ) , kemudian berkembang sebagai istilah sewa alat angkut / kendaraan lain , mis: mobil , kapal terbang, dsb Carter dengan pengemudi / pilot , harus tunduk kepada perintah pennyewa selama jangka waktu persewaan tersebut.IV. Kewajiban Pihak Yang menyewakan Pasal 1551 -15521. Menyherahkan barang sewa kepada penyewa2. Melakukan pemeliharaan brng sehingga dalam kondisi dapat dipakai sebagaimana kesepakatan.3. Melakukan pembetulan semua kerusakan kerusakan, kecuali jenis jenis kerusakan yang diperjanjikan / disepakati sebaliknya.4. Termasuk cacat-cacat yang sebelumnya tidak diketahui oleh penyewa.5. Apabila cacat tersebut mengakibatkan kerugian bagi penyewa, wajib mengganti kerugian tersebut.Pasal 1556Jaminan kenikmatan dan ketenteraman yang diberikan :a. Berupa tuntutan hukum atas hak pemakaian barang / obyek.b. Bukan gangguan pisik pihak ketiga yang terjadi selama jangka waktu sewa ( tetangga mebuang sampah dst ).V. Kewajiban Pihak Yang menyewa Pasal 1561Memakai barang barang sewa sebagai bapak yang baik sesuai tujuan sebagaimana kesepakatan. Bila tidak, dan berakibat pada kerugian yang menyewakan ( mis: sewa rumah tinggal ttp untuk benkel ) , maka dapat dituntut untuk pembatalan persewaan tersebut. Pasal 1581 Membayar harga sewa pada waktu yang disepakati .Dengan jaminan : Bila rumah yang disewa tsb disepakati untuk tempat tinggal, 0. harus diisi dengan perabotan rumah tangga 0. kecuali memberi jaminan lain yang cukup untuk harga sewa.Pasal 1583Perbaikan perbaikan kecil , bila tidak diatur lain : Lemari toko, tutup jendela, kaca jendela, d.l.l sebagaimana kebiasaan setempat.Pasal 1591( dalam hal obyek sewa adalah tanah ), maka Penyewa wajib melaporkan / memberitahu kepada pihak yang menyewakan apabila terjadi kegiataan yang meskipun tidak berkaitan dengan tuntutan hak dari pihak ketiga, sehingga dapat diantisipasi apabila terjadi hal-hal yang dapat menyebabkan kerusakan pada tanah tersebut.VI. Resiko( kewajiban untk. memikul kerugian yg terjadi pada obyek disebabkan oleh peristiwa diluar kesalahan para pihak) Pasal 1533Resiko ditranggung pemilik bila obyek musnah , sewa menyewa batal demi hukum.Pasal ini sering dipakai untuk memutuskan hub sewa menyewa ( yg. tidak diatur jangka waktunya), dengan dalih ketika rumah selesai dipakai tentara dinyatakan hilang kenikmatan nya, dan persewaan gugur.VII. Mengulang sewakan atau Melepaskan sewa , Boleh Menyewakan A = Pemilik obyek sewa / Yang menyewakan B = Pihak yang menyewa C = Pihak ke tiga X = Obyek sewa a. Mengulang sewakan Mengadakan perjanjian sewa menyewa kepada C , dengan obyek X.b. Melepaskan SewaB mengundurkan diri dari perjanjian sewa dengan A, dan menunjuk C untuk menggantikannya.Bila hal tersebut ( a dan b ) tidak diatur dalam perjanjian antara A dan B, maka :- A dapat meminta pembatalan perjanjian sewa menyewa dengan B- A tidak diwajibkan untuk mentaati perjanjian sewa menyewa antara B dengan Cc. Boleh menyewakan B boleh menyewakan sebagian dari obyek yang disewanya tersebut kepada C , kecuali sudah ada kesepakatan antara A dan B bahwa hal tersebut tidak diperkenankan.Simpulan : Peristiwa a+b , pada dasarnya dilarang, kecuali apabila sebelumnya. sudah ada kesepakatan untuk diperkenankan . Peristiwa c , pada dasarnya diperkenankan, kecuali sebelumnya. sudah ada kesepakatan untuk dilarang. VIII. Pengaturan berakhirnya masa sewa a. Bila perjanjian dibuat tertulis Pasal 1570Pada dasarnya sewa berakhir secara serta merta sesuai dengan ketentuan yang telah disepakati.Pasal 1587Bila setelah berakhirnya masa sewa jang diperjanjikan, padahal penyewa dibiarkan menempati rumah atau ruangan , maka dianggap penyewa diperkenankan menguasai obyek tersebut dengan syarat yang sama , dalam waktu sebagaimana kepatutan yang berlaku setempat. Penyewa baru dapat dikeluarkan dari obyek sewa bialama telah diberitahu waktu pemberhentian sewanya sesuai dengan ketentuan yang berlaku setempat.b. Bila perjanjian tidak tetulis Pasal 1571 Hanya dapat diakhiri pada waktu tertentu sesuai dengan adat kebiasaan masyarakat setempat.IX . Hubungan sewa menyewa dengan penjualan obyek.Pasal 1576Penjualan obyek sewa tidak memutuskan ikatan sewa beli yang dibuat sebelumnya. Pengertian penjualan diartikan luas sebagai pemindahan hak atas obyek , misalnya , tukar menukar, hibah , pewarisan, dsb.Catatan : Pasal 1576 , menafsirkan arti sewa secara sempit0. Meskipun telah diperjanjikan bahwa , penyewa mendapat hak opsi , misal setelah menyewa selama 10 tahun dapat membeli rumah tersebut dengan harga murah, hal tersebut diabaikan oleh pemilik baru.0. Juga dalam hal terjadi penanggungan ( borgtoch , guaranty ), demikian terjadi perpindahan hak, maka penanggung dapat melepaskan diri, karena ybs melakukan perjanjian dengan pemilik lama.XI. Pand beslag Pasal 1140 , 1152.Bila terjadi eksekusi (lelang sita) pada rumah yang disewakan, dan dilain pihak penyewa lalai membayar uang sewa, maka pihak yang menyewakan mendapat hak utama / privilige untuk meperoleh perabot rumah tersebut dalam jumlah yang cukupuntuk melunasi tunggakn sewa tersebut :0. Meskipun perabot tersebut bukan milik penyewa tetapi dipakai menghias / melenghkapi rumah tersebut0. Meskipun barang barang tersebut sudah tidak berada di rumah obyek sewa tersebut ( asalkan claim tersebut diajukan dalam waktu 14 hari setelah barang tsb dipindahkan).Pasal 1141Hak utama / privilige juga diberikan kepada kreditur gadaiContoh Naskah Perjanjian Sewa Menyewa Rumah .1. Naskah ini sekedar contoh, dapat ditambahkan dengan ketentuan yang lebih rinci lagi ataupun dikurangi, dengan syarat bahwa (a) tidak melanggar ketentuan perundang undangan dan (b) merupakan kesepakatan para pihak.2. Bagi awam naskah berikut ini mungkin Nampak ber tele-tele, mengatur hal-hal yang telah diketahui secara umum . Namun hal hal tersebut perlu dipertimbangkan dengan alasan bahwa sebagaimana diuraikan dalam Bab terdahulu, bahwa naskah perjanjian harus dapat dipakai sebagai: bahan pembuktian, sumber hukum, meniadakan salah tafsir, serta dapat memberikan jalan keluar apa bila terjadi permasalahan dalam pelaksanaan perjanjian tersebut.3. Kata / kalimat yang mengawali setiap bagian dari naskah perjanjian ini, misalnya Heading/Judul , Opening / pembukaan / Komparasi , Unsur Essensialia, dan seterusnya jangan ditulis dalam naskah perjanjian , kata kata tersebut merupakan penjelasan dari bagian / alasan menuliskan uraian pada bagian naskah perjanjian tersebut yang akan dibahas dalam Bab IV tentang Analisis Naskah Perjanjian Heading / Judul :NASKAH PERJANJIAN SEWA MENYEWA rumah di Jalan Raya Permata Nomor 77, SurabayaOpening /Pembukaan:Pada hari ini R a b u , tanggal 20 ( dua puluh ) bulan Nopember tahun 2010 (dua ribu sepuluh) pukul 09.00 WIBB, di Surabaya , kami para pihak:Komparasium / Para PihakI. N a m a: Wahyuadji.Alamat : Jalan Berlian Selatan 55, Surabaya.Pekerjaan : Swasta.Pemegang Kartu Tanda Penduduk No. 235.060367.0001 untuk selanjutnya disebut sebagai Pihak Kesatu yang menyewakan.danII. N a m a: Zulkifli Lubis Alamat JI. Taman Indah No.66, Surabaya.Pekerjaan : Swasta.Pemegang Kartu Tanda Penduduk No. 234.180966.0001untuk selanjutnya disebut ; Pihak Kedua sebagai penyewa Resital / Premis / Dasar Pertimbangan , Dapat diabaikan / tidak perlu ditulisDengan ini para pihak sepakat untuk melaksanakan perjanjian sewa-menyewa sebuah bangunan rumah tempat tinggal yang terletak di Jalan Raya Permata Nomor 77,Surabaya milik Pihak Kesatu, , dan dalam hal ini Pihak Kesatu menjamin bahwa obyek yang disewakan berdasarkan perjanjian ini belum dijual atau dipindahkan dengan cara lain, dan juga tidak dalam keadaan disewakan / dijaminkan pada Bank manapun, atau sipapun juga.Selanjutnya perjanjian sewa menyewa ini dilakukan dengan syarat-syarat dan /atau ketentuan-ketentuan sebagai berikut : Unsur Esensialia , Obyek PerjanjianBab I. OBYEK SEWA-MENYEWAPasal 1a. Rumah-sewaObyek perjanjian ini adalah sebuah bangunan rumah tinggal, terletak pada sebidang tanah seluas : 230 m2 ( dua ratus tiga puluh meter persegi ), dengan bukti Sertipikat ( Tanda Bukti Hak-Milik ) Nomor: 67, Kelurahan Sukomoro, Kecamatan Sukodadi, Kota Madya Surabaya, yang dikeluarkan oleh Instansi yang berwenang di kota Surabaya tanggal 04-01-1986 (empat -Januari seribu sembilan ratus delapan puluh enam), tertulis atas nama Wahyuadji ; setempat dikenal sebagai tanah dan rumah di jalan Raya Permata 77, Surabaya, yang dalam naskah perjanjian ini untuk selanjutnya disebut sebagai Rumah-Sewa, ---Unsur Aksidentalia ( tanda bukti hak )Sertipikat ( Tanda Bukti Hak - Milik ) tersebut telah ditunjukkan , diperiksa dan diakui kebenarannya oleh Pihak Kedua, dengan demikian tidak dilampirkan dalam naskah perjanjian ini. Unsur Naturalia (fasilitas)b. Fasilitas dan kelengkapan rumahRumah-sewa tersebut dilengkapi dengan fasilitas :Saluran air minum dari PDAM Kota Surabaya Instalasi dan aliran listrik dari PT. PLN ( Persero ) dengan daya sebesar 2.200 ( dua ribu dua ratus ) KVA; 1 ( satu ) sambungan telphon dari PT TELKOM (Persero) dengan pesawat Nomor:78919999 ; Berikut barang barang perabot rumah tangga berupa : Lemari Es Hitachi type 1234; TV berwarna LG type 4444, 17 Inc dan Parabola; Mesin cuci Sanyo-E-2345 ; Kompor Gas Rinai - 9122; Tempat tidur 2 (set ) set beserta lemari pakaian ; Sofa 1 ( satu ) set; lemari Buffet 2 ( dua ) buah; 1 (satu) buah kursi santai ; dan 1 (satu) set meja makan. Bahwa rumah-sewa serta fasilitasnya tersebut dalam keadaan dan berfungsi dengan baik, dan telah diperlihatkan serta diketahui oleh Pihak Kedua , oleh karena itu tidak memerlukan penjelasan lebih lanjut dalam perjanjian ini. Unsur Naturalia (kewajiban & batasan, pemanfaatan rumah-sewa)c. Pemanfaatan Rumah-Sewa.Rumah-Sewa tersebut hanya dapat dipakai untuk tempat tinggal saja, dan tidak diperkenankan sebagai tempat - usaha apapun dan atau tempat tinggal yang melanggar kesusilaan , keagamaan serta ketertiban umum. Unsur Naturalia (pemindahan hak) dan Unsur Aksidentaliad. Penyerahan Rumah-Sewa.Pihak Kesatu berkewajiban untuk menyerahkan rumah sewa tersebut kepada Pihak Kedua dalam keadaan kosong dari hunian, atau apabila Pihak Kedua mewakilkan penerimaan atas penyerahan tersebut , maka yang mewakili diwajibkan menyerahkan surat kuasa . Penyerahan rumah-sewa tersebut dilaksanakan dalam waktu 3 ( tiga) hari setelah transfer uang sewa diterima oleh Pihak Kesatu, dengan menandatangani naskah penyerahan rumah-sewa yang disiapkan oleh Pihak Kesatu. Bersamaan dengan penyerahan rumah-sewa tersebut Pihak Kesatu menyertakan foto copy pelunasan tagihan PLN, PDAM, TELKOM, bulan Oktober 2010 ( duaribu sepuluh ) serta Pelunasan PBB tahun 2010 ( dua ribu sepuluh ).Dengan demikian pihak Kedua menyatakan menerima segala sesuatu yang telah disewanya tersebut dalam keadaan sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 1.b.---Unsur Naturalia (kewajiban) e. Kewajiban pembayaran tagihan / biaya fasilitas oleh Pihak Kedua Pihak Kedua berkewajiban untuk :1) Selama masa sewa menanggung dan membayar seluruh tagihan pemakaian listrik PLN, air PDAM, telepon TELKOM , dan dana-dana kampung serta tagihan PBB tahun 2011 (duaribu sebelas ) dan tahun 2012 ( duaribu dua belas).2) Melaksanakan dengan baik dan benar sebagaimana seharusnya atas pelunasan biaya terhadap semua peraturan- peraturan dari yang berwajib atau peraturan kampung / lingkungan, yang berkaitan dengan penghunian rumah beserta segala resikonya.Unsur Naturalia (sanksi ) f. Sanksi kealpaan pembayaran fasilitas1) Apabila Pihak Kedua lalai tidak membayar tagihan-tagihan sebagaimana dimaksud dalam Pasal.1.e. di atas, yang mengakibatkan dikenakan denda, ataupun hukuman, maka denda dan tunggakan-tunggakan serta hukuman tersebut menjadi tanggungan Pihak Kedua.2) Apabila kelalaian tersebut mengakibatkan aliran air, listrik, dan atau sambungan telepon, diputus oleh instansi yang berwenang, maka setelah tenggang waktu 2 (dua) bulan sejak pemutusan aliran listrik, air dan/atau sambungan telepon tersebut, maka Pihak -Kesatu berhak untuk menghentikan perjanjian sewa menyewa ini secara sepihak.Berkaitan dengan penghentian sewa menyewa tersebut,Pihak Kedua berkewajiban untuk: Mengosongkan rumah tersebut dari segenap penghuni dan barang-barangnya miliknya. Mengganti biaya pemasangan kembali aliran listrik, air dan atau sambungan telepon yang telah diputus.Sebagai akibat penghentian masa sewa yang disebabkan oleh hal tersebut, Pihak Kedua tidak akan menuntut pengembalian sisa uang sewa yang telah dibayarkan kepada Pihak Kesatu. untuk masa sewa yang belum dijalaninya.Apabila dipandang perlu Pihak Kesatu dapat meminta bantuan yang berwajib untuk pengosongan rumah sewa tersebut. Unsur Naturalia ( pemeliharaan rumah dan sanksi )g. Kewajiban memelihara rumah-sewa dan resiko Pihak Kesatu memperbaiki dan menanggung sepenuhnya kerusakan-kerusakan rumah-sewa yang disebabkan oleh kondisi bangunan yang nilainya lebih dari Rp.100.000,- (seratus ribu rupiah ). termasuk barang-barang milik Pihak Kedua yang rusak sebagai akibatnya. Apabila terjadi kerusakan rumah-sewa yang disebabkan force majeur atau adanya huru hara dan perang, sepenuhnya merupakan resiko Pihak Kesatu, namun apabila hal tersebut menyebabkan kerusakan barang-barang milik Pihak Kedua maka merupakan resiko Pihak Kedua.Pihak Kedua berkewajiban untuk menjaga kebersihan rumah dan halaman, got-got, serta segala sesuatu yang berkaitan dengan obyek yang disewakan menurut perjanjian ini. Khususnya, tidak diperkenankan untuk menebang pohon mangga dan palem-merah yang berada dihalaman , melainkan diwajibkan merawatnya dengan baik.Apabila terjadi kerusakan kecil pada bagian bangunan karena pemakaian sehari-hari,misalnya kunci-kunci, engsel pintu, dan sebagainya senilai kurang dari Rp.100.000,- (seratus ribu rupiah) maka untuk perbaikannya merupakan tanggungan Pihak Kedua.Apabila kerusakan tersebut tidak segera diperbaiki, kemudian mengakibatkan kerusakan yang lebih parah maka biaya perbaikannya merupakan tanggungan sepenuhnya dari Pihak Kedua.Apabila selama masa sewa tersebut karena perbuatan yang tidak semestinya ataupun kelalaian Pihak Kedua yang mengakibatkan terjadi kebakaran atau malapetaka yang menyebabkan kerusakan fungsi bangunan mapun fasilitas, maka segala akibat dari kerusakan tersebut harus diperbaiki / dipulihkan sebagaimana kondisi semula dan biayanya wajib dibayar oleh Pihak Kedua.Unsur Naturalia (pengalihan hak) merubah bangunan (pengawasan)i. Mengalihkan Sewa Pihak kedua dalam bentuk cara dan dengan alasan apapun, dilarang mengalihkan / menyewakan lagi, baik sebagian maupun seluruh rumah-ewa tersebut kepada pihak -lain, kecuali ada persetujuan tertulis terlebih dahulu dari Pihak Kesatu. j. Merubah dan atau menambah bangunan Rumah-Sewa Pihak Kedua tidak diperkenankan untuk merubah dan atau menambah bangunan / instalasi / fungsi dari rumah-sewa tersebut, kecuali apabila sebelumnya sudah mendapatkan ijin tertulis terlebih dahulu dari Pihak Kesatu.k. Hak Pengawasan oleh pihak Kesatu. Selama masa sewa berlangsung , Pihak Kesatu atau yang mewakilinya, berhak untuk memeriksa kondisi rumah-sewa, dengan cara memberitahukan terlebih dahulu kepada Pihak Kedua.Unsur Naturalia (penyerahan kembali, dan sanksi )l. Penyerahan kembali rumah-sewa Pada saat berakhirnya sewa menyewa ini Pihak Kedua berjanji serta sanggup, diwajibkan untuk menyerahkan rumahsewa tersebut kepada Pihak Kesatu dalam keadaan terpelihara baik sebagaimana pada saat awal masa sewa , serta kosong dari penghuni serta barang-barang milik Pihak Kedua.Unsur Aksidentalia (tanda bukti pembayaran, menghindari penarikan ganda )Penyerahan rumah-sewa tersebut diikuti dengan penyerahan bukti-bukti pembayaran tagihan PLN, PDAM, TELKOM, serta iuran Kampung dan tagihan lainnya Unsur Naturalia (penyerahan kembali, dan sanksi )Apabila selama masa sewa berlangsung terdapat penambahan bangunan rumah sebgaimana dimaksud dalam Pasal 1.j., maka pada saat berakhirnya sewa menyewa ini bangunan / instalasi tambahan kepada Pihak Kesatu, dan dalam hal ini Pihak Kesatu tidak memberikan ganti rugi dalam bentuk apapun kepada Pihak Kedua.Bilamana pada tanggal 30 ( tiga puluh ) bulan Nopember tahun 2012 ( duaribu dua belas ), Pihak Kedua belum dapat mengosongkan rumah sewa dari segenap penghuni dan barang-barang Pihak kedua dan segera menyerahkan bangunan rumah tersebut kepada Pihak Kesatu , maka Pihak Kedua dikenakan denda uang tunai sebesar Rp. 100.000,00 (seratus ribu rupiah)untuk tiap-tiap hari kelambatan, denda tersebut dapat ditagih dan harus dibayar sekaligus dan seketika itu juga. --Apabila pada tanggal 10 (sepuluh) bulan Desember tahun 2011 ( duaribu sebelas ), Pihak Kedua belum juga dapat mengosongkan rumah-sewa segera menyerahkan kembali kepada Pihak Kesatu maka dengan ini Pihak Kedua memberikan kuasa penuh dan mutlak serta tanpa pemberitahuan terlebih dahulu kepada Kepada Pihak Kesatu untuk mengosongkan bangunan rumah-sewa dan bilamana perlu meminta bantuan Instansi pemerintah / yang berwajib. Unsur Esensialia Harga sewa

Bab II HARGA SEWAPasal 2 .a.Harga sewa.Harga sewa selama masa sewa yang disetujui oleh kedua belah pihak dalah sebesar Rp. 45.000.000.00 (empat puluh lima juta rupiah) Unsur Naturalia (cara pembayaran)b.Cara pembayaran.Paling lambat pada tanggal 25-10-2010 ( dua puluh lima Oktober dua ribu sembilan ) harga sewa sebagaimana tersebut Pasal 2.a. dibayar oleh Pihak kedua kepada Pihak Kesatu dengan cara melakukan transfer sejumlah uang sewa tersebut sekaligus ke Nomor Rekening : 333.002.9999 pada BANK CENTRAL INDONESIA Cabang Darmo Surabaya atas nama Wahyuadji. Pembayaran harga sewa tersebut dinyatakan sah apabila nilai uang sebesar tersebut di atas sudah masuk dan dibukukan pada rekening sebagaimana tersebut diatas.---Unsur Aksidentalia (tanda bukti pembayaran)Sebagai bukti pembayaran Pihak Kesatu menyerahkan tanda terima uang / kwitansi kepada Pihak Kedua, dengan dilampiri bukti pembukuan bank atas penerimaan uang sewa tersebut.---Unsur Esensialia Jangka waktu sewaBAB III Jangka Waktu Sewa-MenyewaPasal 3a. Jangka waktu sewa-menyewa.Masa sewa yang dimaksud dalam Pasal 2 ( dua ) di atas, yang juga merupakan masa berlakunya perjanjian ini, disepakati selama 2 (dua) tahun, terhitung mulai tanggal 30 ( tiga puluh ) bulan Nopember tahun 2010 ( duaribu sepuluh ) sehingga dengan demikian berakhir pada tanggal 30 ( tiga puluh ) bulan Nopember tahun 2012 ( duaribu duabelas ).Unsur Naturalia (pencegahan pembatalan hak sewab. Pencegahan pembatalan hak sewa.Bahwa masa sewa , dan juga perjanjian sewa-menyewa ini tidak akan menjadi batal atau berhenti / berakhir ; Walaupun salah satu pihak meninggal dunia, maka persewaan tetap diteruskan oleh para pihak yang masih hidup yang diwakili oleh ahli waris pihak yang meninggal dunia ; Walaupun rumah-disewa ini dijual / dipindahkan hak kepemilikannya kepada oleh Pihak Kesatu kepada pihak tiga lainnya, maka persewaan tetap diteruskan oleh Pihak Kedua dengan pemilik baru.Unsur Naturalia (jaminan Pihak Kesatu atas ketenteraman penyewa)c. Jaminan Pihak KesatuSelama masa sewa tersebut Pihak Kesatu menjamin bahwa Pihak Kedua tidak akan dapat dipaksa untuk meninggalkan Rumah-Sewa tersebut oleh Pihak Kesatu dan atau ahli waris Pihak Kesatu maupun oleh pihak ketiga manapun---Unsur Naturalia ( berakhirnya masa sewa )d. Berakhirnya masa sewaMasa sewa dan juga perjanjian ini berakhir pada tanggal pada tanggal 30 ( tiga puluh ) bulan Nopembertahun 2012 ( duaribu dua belas ). Perjanjian / masa-sewa menyewa ini dapat diperpanjang apabila sebelumnya telah mendapat persetujuan tertulis dari Pihak Kesatu, untuk kemudian dirumuskan dalam Addendum Perjanjian Sewa menyewa ini.Apabila Pihak Kedua menginginkan penghentian masa sewa sebelum tanggal 30 ( tiga puluh ) bulan Nopember tahun 2012 ( duaribu dua belas ), maka Pihak Kedua tidak berhak untuk mendapatkan pengembalian uang sisa masa sewa dari Pihak Kesatu.Clossing / penutup BAB IV . penutupPasal 4Addendum / tambahan ketentuan .Apabila terdapat permasalahan yang belum diatur dalam naskah perjanjian ini maka berdasarkan kesepakatan para pihak akan diterbitkan ketentuan tambahan yang berlaku sebagai addendum dan sekaligus merupakan ketentuan yang tidak terpisahkan dari naskah perjanjian ini.Pasal 5Penyelesaian sengketaApabila terjadi perselisihan dalam melaksanakan perjanjian ini, maka akan diselesaikan dengan secara musyawarah, apa bila tidak berhasil akan diselesaikan di Pengadilan Umum dalam hal ini para pihak memilih tempat kedudukan umum dan tidak berubah di kantor Kepaniteraan Pengadilan Negeri di Surabaya. Naskah perjanjian ini, beserta lampirannya dibuat dalam 2 ( dua ) berkas, masing masing sama bentuk isi dan bunyinya, dengan dibubuhkan meterai yang cukup, satu berkas untuk Pihak Kesatu, dan satu berkas untuk Pihak KeduaMeterai Tanda tangan para pihak Pihak Kesatu , Pihak Kedua ,

Wahyuadji Zulkifli LubisTanda tangan para saksi Saksi-saksi

Dimas Prasetyo Lumban Tobing

Lampiran lampiran*Saran Diharapkan seluruh masyarakat indonesia lebih memahami konteks dari hukum yang ada di Indonesia dan dapat menerapkan hukum tersebut sesuai dengan tata cara yang telah ditetapkan di dalam undang-undang dan pasal yang telah ditentukan:0. Jenis-jesis sewa-menyewaa. Sewa Menyewa Rumah rumah ialah suatu perbuatan yang mana pihak penyewa bermaksud menyewa suatu rumah dari pihak yang menyewakan untuk dijadikan tempat tinggal atau keperluan lainnya. www.lekslawyer.com. b. Sewa Menyewa Kios pada Mall atau Sewa menyewa kiosPertokoan pada Mall atau Pertokoan ialah suatu perbuatan yang mana pihak penyewa bermaksud menyewa sebuah kios dari pihak yang menyewakan yang pada umumnya untuk tujuan komersil atau bisnis. www.lekslawyer.com. c. Sewa menyewa unit rumah susun(Cont)3. Sewa Menyewa Rumah Susun (apartemen) ialah suatu perbuatan yang mana pihak penyewa bermaksud menyewa satuan unit rumah susun dari pihak yang menyewakan untuk tujuan tempat tinggal atau komersil. www.lekslawyer.com. 4. Mekanisme dalam sewa-menyewaDari penjelasan sebelumnya, tentang pengertian sewa-menyewa dapat disimpulkan adalah sebagai berikut :a. Ada dua pihak yang saling mengikatkan diriPihak yang pertama adalah pihak yang menyewakan yaitu pihak yang mempunyai baRang. Pihak yang kedua adalah pihak penyewa, yaitu pihak yang membutuhkan kenikmatan atas suatu barang. Para pihak dalam perjanjian sewa-menyewa dapat bertindak untuk diri sendiri, kepentingan pihak lain, atau kepentingan badan hukum tertentu.b. Ada unsur pokok yaitu barang, harga, dan jangka waktu sewaBarang adalah harta kekayaan yang berupa benda material, baik bergerak maupun tidak bergerak. Harga adalah biaya sewa yang berupa sebagai imbalan atas pemakaian benda sewa. Dalam perjanjian sewa-menyewa pembayaran sewa tidak harus berupa uang tetapi dapat juga mengunakan barang ataupun jasa (pasal 1548 KUH Perdata). Hak untuk menikmati barang yang diserahkan kepada penyewahanya terbatas pada jangka waktu yang ditentukan kedalam perjanjian.[4]c. Ada kenikmatan yang diserahkanKenikmatan dalam hal ini adalah penyewa dapat menggunakan barang yang disewa serta menikmati hasil dari barang tersebut. Bagi pihak yang menyewakan akan memperoleh kontra prestasi berupa uang, barang, atau jasa menurut apa yang diperjanjikan sebelumnya.Perjanjian sewa-menyewa merupakan perjanjian konsensuil, yang berarti perjanjian tersebut sah dan mengikat apabila sudah tercapai kata sepakat diantara para pihak tentang unsur pokok perjanjian sewa-menyewa yaitu barang dan harga. Di dalam KUH Perdata tidak dijelaskan secara tegas tentang bentuk perjanjian sewa-menyewa sehingga perjanjian sewa-menyewa dapat dibuat secara lisan maupun tertulis. Bentuk perjanjian sewa-menyewa dalam praktek khususnya sewa-menyewa bangunan dibuat dalam bentuk tertulis. Para pihak yang menentukan subtansi atau isi perjanjian sewa-menyewa biasanya yang paling dominan adalah pihak yang menyewakan dikarenakan posisi penyewa berada dipihak yang lemah.d. Subyek dan Obyek Perjanjian Sewa menyewaPihak-pihak yang terlibat dalam Perjanjian sewa-menyewa adalah:1) Pihak yang menyewakanPihak yang menyewakan adalah orang atau badan hukum yang menyewakan barang atau benda kepada pihak lainya unuk dinikmati kegunaan benda tersebut kepada penyewa. Pihak yang menyewakan barang atau benda tidak harus pemilik benda sendiri tetapi semua orang yang atas dasar hak penguasaan untuk memindahkan pemakaian barang ke tangan orang lain. Hal tersebut dikarenakan didalam sewa-menyewa yang diserahkan kepada pihak penyewa bukanlah hak milik atas suatu barang melainkan hanya pemakaian atau pemungutan atas hasil dari barang yang disewakan.2) Pihak PenyewaPihak penyewa adalah orang atau badan hukum yang menyewa barang atau benda dari pihak yang menyewakan. Obyek barang yang dapat disewakan menurut Hofmann dan De Burger, yang dapat di sewa adalah barang bertubuh saja, namun ada pendapat lain yaitu dari Asser dan Van Brekel serta Vollmar berpendapat bahwa tidak hanya barang-barang yang bertubuh saja yang dapat menjadi obyek sewa melainkan hak-hak juga dapat disewa, pendapat ini diperkuat dengan adanya putusan Hoge Raad tanggal 8 Desember 1922 yang menganggap kemungkinan ada persewaan suatu hak untuk memburu hewan (jachtrecht).[5] Tujuan dari diadakanya perjanjian sewa-menyewa adalah untuk memberikan hak pemakaian kepada pihak penyewa sehingga benda yang bukan bersetatus hak milik dapat disewakan oleh pihak yang mempunyai hak atas benda tersebut. Jadi benda yang dapat disewakan oleh pihak yang menyewakan dapat berupa hak milik, hak guna usaha, hak pakai, hak mengunakan hasil, hak pakai, hak sewa (hak sewa kedua) dan hak guna bangunan. Perjanjian sewa-menyewa menurut Van Brekel, bahwa harga sewa dapat berwujud barang-barang lain selain uang, namun barag-barang tersebut harus merupakan barang-barang bertubuh, karena sifat dari perjanjian sewa-menyewa akan hilang jika harga sewa dibayar dengan suatu jasa. Pendapat tersebut bertentangan dengan pendapat dari Subekti yang berpendapat bahwa dalam perjanjian sewa-menyewa tidaklah menjadi keberatan apabila harga sewa tersebut berupa uang, barang ataupun jasa.[6] Jadi obyek dari perjanjian sewa-menyewa adalah segala jenis benda, baik benda bergerak maupun benda tidak bergerak, benda berwujud maupun benda tidak berwujud.e. Hak dan Kewajiban Para pihakPerjanjian sewa-menyewa merupakan perjanjian timbal balik sehingga ada hak dan kewajiban yang membebani para pihak yang melakukan perjanjian. Kewajiban pihak yang menyewakan dapat ditemukan di dalam pasal 1550 KUH Perdata. Kewajiban-kewajiban tersebut, yaitu :1) Menyerahkan barang yang disewakan kepada penyewa.2) Memelihara barang yang disewakan sedemikian rupa sehingga barang tersebut dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan.3) Memberikan si penyewa kenikmatan yang terteram dari pada barang yang disewakan selama berlangsungnya sewa-menyewa.Kewajiban pihak yang menyewakan adalah menyerahkan barang yang disewa untuk dinikmati kegunaan barang tersebut bukan hak milik. Tentang pemeliharaan barang yang disewakan pihak yang menyewakan barang diwajibkan untuk melakukan perbaikan-perbaikan yang diperlukan atas barang yang disewakan. Ketentuan tersebut diatur di dalam Pasal 1551 ayat (2) KUH Perdata yang berbunyi: Ia harus selama waktu sewa menyuruh melakukan pembetulan-pembetulan pada barang yang disewakan, yang perlu dilakukan kecuali pembetulan-pembetulan yang menjadi wajibnya si penyewa.Pasal 1552 KUH Perdata mengatur tentang cacat dari barang yang disewakan. Pihak yang menyewakan diwajibkan untuk menanggung semua cacat dari barang yang dapat merinangi pemakaian barang yang disewakan walaupun sewaktu perjanjian dibuat pihak-pihak tidak mengetahui cacat tersebut. Jika cacat tersebut mengakibatkan kerugian bagi pihak penyewa maka pihak yang menyewakan diwajibkan untuk menganti kerugian.Pihak yang menyewakan diwajibkan untuk menjamin tentang gangguan atau rintangan yang menggangu penyewa menikmati obyek sewa yang disebabkan suatu tuntutan hukum yang bersangkutan dengan hak milik atas barangnya. Hal tersebut sesuai dengan ketentuan pasal 1556 dan 1557 KUH Perdata. Jika terjadi yang demikian, maka penyewa berhak menuntut suatu pengurangan harga sewa menurut imbangan, asalkan ganguan dan rintangan tersebut telah di beritahukan kepada pemilik. Akan tetapi pihak yang menyewakan tidak diwajibkan untuk menjamin sipenyewa terhadap rintangan-rintangan dalam menggunakan barang sewa yang dilakukan oleh pihak ketiga dengan peristiwa yang tidak berkaitan dengan tuntutan atas hak milik atas barang sewa.Pihak yang menyeakan disamping dibebani dengan kewajiban juga menerima hak. Hak-hak yang diperoleh pihak yang menyewakan dapat disimpulkan dari ketentuan pasal 1548 KUH Perdata, yaitu: Menerima uang sewa sesuai dengan jangka waktu yang telah ditentukan dalam perjanjian. Menegur penyewa apabila penyewa tidak menjalankan kewajibanya dengan baik.Pasal 1560, 1564, dan 1583 KUH Perdata menentukan bahwa pihak penyewa memiliki kewajiban-kewajiban, yaitu:a. Memakai barang yang disewa sebagai bapak rumah yang baik, sesuai dengan tujuan yang diberikan pada barang itu menurut perjanjian sewanya, atau jika tidak ada perjanjian mengenai itu, menurut tujuan yang dipersangkakan berhubungan dengan keadaanb. Membayar harga sewa pada waktu-waktu yang telah ditentukan.c. Menanggung segala kerusakan yang terjadi selama sewa-menyewa, kecuali jika penyewa dapat membuktikan bahwa kerusakan tersebut terjadi bukan karena kesalahan si penyewa.d. Mengadakan perbaikan-perbaikan kecil dan sehari-hari sesuai dengan isi perjanjian sewa-menyewa dan adat kebiasaan setempat.f. Pihak penyewa memiliki hak, yaitu:1) Menerima barang yang disewa2) Memperoleh kenikmatan yang terteram atas barang yang disewanya selama waktu sewa.3) Menuntut pembetulan-pembetulan atas barag yang disewa, apabila pembetulan-pembetulan tersebut merupakan kewajiban pihak yang menyewakan.g. Risiko dalam Perjanjian Sewa-MenyewaRisiko adalah kewajiban untuk memikul kerugian yang disebabkan oleh suatu peristiwa yang terjadi diluar kesalahan salah satu pihak, yang menimpa barang yang menjadi obyek dari suatu perjanjian.[7]Risiko merupakan suatu akibat dari suatu keadaan yang memaksa (Overmacht) sedangkan ganti rugi merupakan akibat dari wanprestasi.Pembebanan risiko terhadap obyek sewa didasarkan terjadinya suatu peristiwa diluar dari kesalahan para pihak yang menyebabkan musnahnya barag / obyek sewa. Musnahnya barag yang menjadi obyek perjajian sewa-menyewa dapat dibagi menjadi dua macam yaitu :1) Musnah secara total (seluruhnya)Jika barang yang menjadi oyek perjanjian sewa-menyewa musnah yang diakibatkan oleh peristiwa di luar kesalahan para pihak maka perjanjian tersebut gugur demi hukum. Pengertian musnah disini berarti barang yang menjadi obyek perjanjian sewa-menyewa tidak lagi bisa digunakan sebagai mana mestinya, meskipun terdaat sisa atau bagian kecil dari barang tersebut masih ada.Ketentuan tersebut diatur di dalam pasal 1553 KUH Perdata yang menyatakan jika musnahnya barang terjadi selama sewa-menyewa berangsung yang diakibatkan oleh suatu keadaan yang diakibatkan oleh suatu keadaan yang tidak bisa dipertanggung jawabkan pada salah satu pihak maka perjanjian sewa-menyewa dengan sendirinya batal.2) Musnah sebagianBarang yang menjadi obyek perjanjian sewa-menyewa disebut musnah sebagian apabila barang tersebut masih dapat di gunakan dan dinikmati kegunaanya walaupun bagian dari barang tersebut telah musnah. Jika obyek perjanjian sewa-menyewa musnah sebagian maka penyewa mempunyai pilihan, yaitu : Meneruskan perjanjian sewa-menyewa dengan meminta pengurangan harga sewa. Meminta pembatalan perjanjian sewa-menyewa.3) Mengulang sewakan dan melepas sewa kepada pihak ke tigaPihak penyewa dilarang untuk mengulang sewakan obyek sewa kepada pihak ketiga tapa sepengetahuan dan persetujuan dari pemilik obyek sewa. Mengenai hal ini diatur di dalam pasal 1559 ayat (1) KUH Perdata yang menyatakan bahwa. Si penyewa, jika kepadanya tidak telah diperzinkan, tidak diperbolehka mengulang sewakan barang, yang disewanya, ataupun melepas sewanya kepada orang lain, atas ancaman pembatalan perjanjian sewa dan pengantian biaya, rugi, dan bunga, sedangkan pihak yang menyewakan, setelah pembatalan itu, tidak diwajibkan mentaati perjanjian ulang sewa. Dari ketentuan yang berlaku dari pasal 1559 ayat (1) KUH Perdata tersebut dapat diketahui bahwa: Mengulang sewakan kepada pihak ketiga hanya dapat dilakukn oleh seorang penyewa apabila diperbolehkan di dalam perjanjian sewa-menyewa atau disetujui oleh para pihak. Jika pihak penyewa mengulan sewakan obyek sewa dalam massa sewa maka pihak yang menyewakan obyek sewa dapat melakukan pembatalan perjanjian sewa-menyewa dan menuntut ganti rugi. Akibat pembatalan perjanjian sewa-menyewa tersebut maka perjanjian sewa-menyewa yang dilakukan oleh pihak penyewa dengan pihak ketiga juga batal demi hukum. Pasal 1559 ayat (1) KUH Perdata tersebut dapat diketahui tentang istilah mengulang sewakan dan melepas sewa. Pada prinsipnya kedua perbuatan tersebut dilarang dilakukan bagi pihak penyewa. Meskipun demikian perbutan-perbuatan tersebut boleh dilakukan oleh penyewa jika sebelumnya telah diperjanjiakan sebelumnya. Berikut ini perbedaan kedua perbuatan tersebut: Mengulang sewakan yaitu penyewa bertindak sendiri sebagai pihak yang menyewakan obyek sewa dalam suatu perjanjian sewa-menyewa yang diadakan olehnya dengan pihak ketiga. Melepaskan sewa adalah pihak penyewa mengundurkan diri sebagai pihak yang menyewa dan menyuruh pihak ketiga untuk mengantikan kedudukanya sebagai penyewa sehingga pihak ketiga tersebut berhadapan sendiri dengan pihak yang menyewakan obyek sewa.h. Berakhirnya Perjanjian Sewa MenyewaPerjanjian berakhir secara umum diatur di dalam undang-undang. Penentuan berakhirnya perjanjian sewa-menyewa terkait dengan bentuk perjanjian. Ketentuan hukum perjanjian sewa-menyewa di dalam KUH Perdata membedakan antara perjanjian sewa-menyewa yang dibuat secara lisan dan tertulis. Berikut ini cara-cara berakhirnya perjanjian sewa-menyewa:1) Berakhir sesuai dengan batas waktu tertentu yang sudah ditentukan Perjanjian sewa-menyewa tertulis.Diatur didaam pasal 1570 KUH Perdata yang berbunyi: jika sewa dibuat dengan tulisan, maka sewa tersebut berakhir demi hukum, apabila waktu yang ditentukan telah lampau tanpa diperlukanya suatu pemberitahuan untuk itu.2) Perjanjian sewa-menyewa lisan. Diatur dalam pasal 1571 KUH Perdata yang berbunyi: jika sewa tidak dibuat dengan tulisan, maka sewa tersebut tidak berakhir pada waktu yang tidak ditentukan, melainkan jika pihak lain menyatakan bahwa ia hendak menghentikan sewanya, dengan mengindahkan tenggang waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat.3) Batas akhir sewa-menyewa tidak ditentukan waktunya. Penghentian atau berakhirnya waktu sewa dalam perjanjian sewa-menyewa seperti ini didasarkan pada pedoman bahwa berakhirnya sewa-menyewa pada saat yang dianggap pantas oleh para pihak. Undang-undang tidak mengatur berakhirnya perjanjian sewa-menyewa tanpa batas waktu, sehingga penghentianya diserahkan pada kesepakatan kedua belah pihak.[8] Berakhirnya sewa-menyewa dengan ketentuan khususa. Permohonan / pernyataan dari salah satu pihakPenghentian perjanjian sewa-menyewa hanya dapat dilakukan atas persetujuan dua belah pihak yaitu pihak yang menyewakan dengan pihak penyewa. Penghentian karena kehendak para pihak ini bisa dilakukan tanpa putusan dari pengadilan. Di atur di dalam pasal 1579 KUH Perdata yang menyatakan bahwa pemilik barang tidak dapat menghentikan sewa dengan mengatakan bahwa ia akan mengunakan sendiri barangnya, kecuali apabila waktu membentuk perjanjian sewa-menyewa ini diperbolehkan.4) Putusan PengadilanPenghentian hubungan sewa-menyewa yang dikehendaki oleh salah satu pihak saja, hanya dapat dilakukan dengan putusan pengadilan seperti yang diatur di dalam pasal 10 ayat (3) PP No. 49 Tahun 1963 jo PP No. 55 Tahun 1981.5) Benda obyek sewa-menyewa musnahPasal 1553 KUH Perdata mengaur apabila benda sewaan musnah sama sekali bukan karena kesalahan salah satu pihak, maka perjanjian sewa-menyewa gugur demi hukum. Dengan demikian perjanjian berakhir bukan karena kehendak para pihak melainkan karena keadaan memaksa (Overmacht).5.Kasus dalam sewa-menyewaSewa Menyewa RumahKontrak Rumah Pada saat ini ditengarai cukup banyak penduduk di perkotaan yang belum beruntung memiliki rumah sendiri, sehingga untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal, mereka memerlukan menyewa rumah milik orang lain. Sedangkan disisi lain bagi yang mereka yang beruntung memiliki satu atau beberapa rumah , cenderung untuk menyewakannya sebagai salah satu bentuk usaha yang mendatangkan penghasilan. Selain diperlukan menyewa rumah untuk tempat tinggal, banyak pengusaha yang meskipun telah mempunyai rumah sendiri, memilih untuk menyewa rumah atau tempat usaha milik orang lain karena alasan letaknya yang strategis untuk menjalankan dan memajukan usahnya tersebut. Bahkan ada pengusaha yang memang melakukan kegiatan bisnis di bidang perumahan ataupun ruko, dengan cara menyewakan kepada yang memerlukannya.Apabila pihak pemilik rumah dan calon penyewa bertemu, maka kemungkinan akan terjadi ataupun terjalin suatu kesepakatan sewa menyewa, yang secara umum dikenal dengan perkataan kontrak; sehingga sering kita dengar bahwa :- Amran mengontrak rumah di jalan Kepodang No. 5 ; - Saya masih tinggal dirumah kontrakan- Rencananya rumahmu di kontrakkan berapa tahun ?Padahal dikalangan ilmu hukum, yang diistilahkan dengan kontrak = berarti perjanjian, maka kata dikontrakkan, ditafsirkan menjadi diperjanjikan, dengan demikian kata kontrak saja belum mempunyai arti yang lengkap, karena harus mejawab pertanyaan kontrak apa ? Misalnya kontrak jual beli = perjanjian jual beli ; kontrak sewa menyewa = perjanjian sewa menyewa. Dengan demikian untuk selanjutnya istilah kontrak rumah disebut sebagai = Sewa-menyewa rumah. Diperlukan Surat / Naskah Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Berdasarkan ketentuan perundang - undang (UU No. 4 Tahun 1992 , dan PP no. 44 / 1994) , disebutkan bahwa sebagai persyaratan untuk menyewa rumah, baik untuk tempat tinggal maupun usaha, berdasarkan baik perorangan maupun badaan usaha / badan hukum diwajibkan untuk membuat Surat Perjajian Sewa-menyewa Rumah/Tempat tinggal . Apabila tidak dibuatkan surat perjanjian maka kegiatan sewa menyewa tersebut tidak berdasar hukum, dengan akibat tidak mendapatkan perlindungan hukum.Surat perjanjian yang dimaksud harus memenuhi persyaratan / kaidah kaidah hukum , yang mengatur hak dan kewajiban para pihak ( pemilik rumah maupun penyewa rumah), demikian obyek hukumnya ( rumah yang disewakan ). Apabila hal tersebut tidak dipenuhi, maka perjanjian tersebut dapat dibatalkan, atau batal demi hukum. Dengan sendirinya tidak dapat dipergunakan sebagai alat bukti dalam sengketa hukum.Penyusunan surat perjanjian dengan kriteria dan akibat tersebut di atas tentu tidak mudah bagi para awam ( hukum ) . Namun hal tersebut dapat di atasi dengan meminta bantuan jasa notaris, dengan meminta dibuatkan Naskah perjanjian Sewa Menyewa Rumah yang dimaksud. Namun demikian karena Naskah Perjanjian Sewa-menyewa Rumah tersebut bukanlah termasuk Akta Otentik, artinya suatu akta / naskah / dokumen yang harus dibuat oleh pejabat yang ditetapkan oleh pemerintah misalnya Notaris , karena Naskah Perjanjian Sewa Menyewa rumah ini termasuk akta dibawah tangan, yang boleh dibuat oleh siapa saja yang memenuhi persyaratan tertentu. Agar dapat menyusun surat perjanjian yang dimaksud, dalam Bab II, III dan IV di buatkan panduan dan pemahaman Penyusunan Naskah Kontrak / Perjanjian Sewa Menyewa Rumah, yang mudah dipahami dan telah didasari dengan kaidah kaidah hukum, sehingga dapat mengamankan kepentingan para pihak, serta mendapat perlindungan hukum.

BAB IIIPENUTUP2. KesimpulanPerjanjian sewa-menyewa adalah Perjanjian adalah suatuDefinisi Perjanjian dan Perjanjian Sewa peristiwa di mana seorang berjanji ke pada seorang lain atau di mana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal. (1990: Subekti) www.lekslawyer.com.Sewa-menyewa, ialah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikat dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lain kenikmatan dari sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu dengan pembayaran sesuatu harga yang oleh pihak terakhir disanggupi pembayarannya. (Pasal 1548 Kitab Undang-undang Hukum Perdata). www.lekslawyer.com. Di dalam perjanjian sewa-menyewa trdapat pihak-pihak yang berperan di dalamnya, misalnya pihak yang menyewa dan menyewakan. Di dalamnya, terdapat aturan-aturan bagaimana sistematika sewa-menyewa dapat dilaksanakan. Misalnya, pada pasal 1570 terdapat aturan mengenai sewa-menyewa berdasarkan aturan mekanisme tertentu.

Daftar PustakaPurwahid Patrik, Dasar-Dasar Hukum Perikatan, Mandar Maju, Bandung, 1994, hlm. 94. R. Subekti dan R, Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Ctk. Ketiga puluh empat, PT. Pradnya Paramita, Jakarta, 2004, hlm. 381. Abdul Kadir Muhammad, Hukum Perikatan, Citra Adhitya Bakti, Bandung, 1992, hlm. 27. Salim HS, Hukum Kontrak: Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak, Sinar Grafika, Jakarta, 2003, hlm. 98. Subekti, Hukum Perjanjian, PT Intermasa, Jakarta, 1984, hlm. 45. http://eprints.undip.ac.id/17951/1/JANSEHAT_ARITONANG.pdfhttp://www.docstoc.com/docs/2685390/Perjanjian-Sewa-Menyewa-Tanahhttp://www.4shared.com/document/nvgucwvB/2_SURAT_PERJANJIAN_SEWA-MENYEW.htmlhttp://bachtiarpropertydotcom.wordpress.com/2011/02/12/contoh-surat-%E2%80%9Cperjanjian-sewa-menyewa-apartemen%E2%80%9D/http://bachtiarpropertydotcom.wordpress.com/2011/02/12/contoh-surat-%E2%80%9Cperjanjian-sewa-menyewa-apartemen%E2%80%9D/

1