HUREN OF KOPEN? ir. Rene P.M. Stevens MBA

Een afweging tussen huren of kopen is aileen maar zinvol

als zowel de invloed op het rendement op het vastgoed

alsmede het rendement op het eigen vermogen van de

onderneming wordt meegewogen. Welke van de twee

financieringsvormen het beste is verschilt van geval tot geval.

In dit artikel wordt een aantal belangrijke ingredienten

en afwegingen genoemd die de keuze kunnen be"lnvloeden.

I 5 invcstcrcn in cigco onroercnd goed verant­

woard of is hct beteT de huisvesting te

hUTen? Dc vraag om huisvcsting tc huren of te

kapen is ccnvoudig gcsteld, maar minder cen­

voudig tc bcantwoordcn. Het hangt er namelijk

vanaf wat de doelstellingen cn randvoorwaardcn

zijn. Een keuze voar de meest passcndc finan ­

cieringsvorm wordt voor cen beJangrijk decl

bepaald door de geformuleerde onderncmings­

strategic. Verwachtingen met betrekking tot groei

of krimp van cen organisatic, nieuwe markten

waar men aetief wil worden, andere vestigings­

plaatscn of ciscn met bctrckking tot de werkplek

van wcrknemcrs hcbbcn gcvolgcn voor de llUis­

vesting en daarmee vaar de passende financie­

ringsvann.

Eigendom

Menig andememer is geschrokken van het grote

negatlevc gat dat sams zit tussen de investe­

ringskostcn die kamen kijken bij het aanschaf­

fen van een pand en de waarde in het ('cono­

misch ve rkeer. De oorzaak van dit financiele ver­

schil is vaak terug te voeren op een slechte voor­

bereiding. Om in cen vrocgtijdig stadium een

juist inzicht in kosten en wilarde te krijgen is

het essentieel am ook al cen tilxiltie van een

nieuwbouw of (her)ontwikkcling te laten milken.

Op zich is ecn hogcrc prijs betalen dan de

markhvaardc natuurlijk geen bezwaar als men

zich bij het maken van deze keuze daarvan maar

be\'rost is.

Huur

andere met afschrijvingen te maken. Dc beleg­

gcr heeft namelijk exact dczclfde lasten am het

vilstgaed in stand Ie houden als de eigenaarl

gebruiker. Echter voor de vastgaedbelcgger is

het verhu ren zijn en igc bran va n inkomsten en

dus is cr een winstopslag. Bovendien berekent

de belegger een risico-opslag v~~r le~gstand.

Dit zou de eigenaarl gebruiker overigens net zo

mocten doen maar dit gebcurt vrijwe[ nooit.

Indien men zaken zoals inrichtingscomponenten

in de huur mee laat finanderen is dit meestal

duurder dan het zeU op de balans ilctiveren. De

jaarlijkse huurindexatie gaat diln nilmelijk oak

over dit via de huur gefinancierde bedrag.

Eigendom versus huur

Bij groci van cen bedrijf is vastgoed in eigendom

'an asset', bij krimp kan het 'a pain'zijn. Vanuit

vrijheid va n kcuze is cigcndom flexibelcr dan

huur. Voor het eigcndom kan men zclf bcpalcn

of men het vcrkoopt of dat men het (tijdelijk)

verhuurt in afwachting van een geschikter

moment voor verkoop, of omdat het uiteindelijk

toch weer nod ig is voor eigen gebruik. Om cen

huurcontract voortijdig af te kunnen brcken is

de medewcrking van de verhuurder nodig. Als

de markthuur hager is dun hctgeen men aan

huur betaait, is het meestu l geen probleem. Is dit

niet het geval dan kiln het veel geld Kosten.

Het gaat dus om de afweging tussen de hoogte

van de baetc voar het afkapen van cen huurcon-

Waamm huisvesting? Wie ka n er legenwoordig nog perioden va n 5 tot tract en het mogelijkc financiele verl ies (d it kan

Productiemiddel voor de eindgebruiker, winst- 10 jaar vooruit kijken? Oil zijn echter wei de bctekenen cen boekverlies maar ook het missen

maker voor dc ontwikkelaa r, continuYteit voor de gangbare huurpcrioden. Uit crvaring blijkt dat van cen eventuele waardestijging van het onroe-

belegger, zekerstcUing veor de financier. ills men huisvcsting langer dan circa 8-10 jaar rend goed) bij noodzakc!ijke verkoop van een

Vaslgoed is een beslissende factor in de ",rinstge- gebruikt, eigendom in de meestc gevallen gocd- eigendomsgebouw in cen slcchtere vastgoed-

vendheid van bedrijven.De basisvraag die aller- Koper is dan de huulVariant. Oit hccft onder markt. Dit laatste va ll everigens wei mee als

eerst beantwoord moet worden, iuidt: wie hccft

er huisvesting/vastgoed nodig? In feite zijn er

hvee belangengroepen. De eCfste wil geld ver-

dienen IN het vastgoed. Dit zijn de eindgebrui ­

kers die huisvesting nodig hebben als productie­

middel. De hveede groep bestaat uit partijen als

onhvikkelaars, financiers en beleggers die geld

verdiencn MET vaslgoed. V~~r deze partijen is

onhvikkelcn, financieren en verhuren van huis­

ves ting (een van) de bcdrijfsactiviteit(en). Dc

focus ligt per groep wezen lijk anders. Dit artikel

kijkt met name vanuit het perspectief van de

eindgebruikcr.

Hoe financieren? (Huur versus keop)

Nevenstaand staatje somt de pro's en contra's

van eigendom en huur op vanuit het perspectief

van de eindgebruiker.

Pro's eigendom:

- baas in elgen huJs;

- keuzevrljheJd am overlol1ig vaslgoed Ie

verkopen orte verhuren;

- waardestijging;

- appelt je VOOI de dorsi in slechlere tijden,

door verkoop komen er liquide

middelen vllj.

Pro's huu r:

• (l1 jkt) nexibeler. Oil heeft echter weI

een pri js;

- huurverpl1chtlngen van maximaal

510110 JailT;

• liquide middelen, c.q. leenc<lpaciteit die

door huur worden uilgespaard kunnen in

het prima Ire proces legen een hager

rendemenl worden lngezet.

(antra's elgendom:

- aanslag op llqulde mlddelen;

- invloed op balansverhoudlngen;

• meeslal een lager rendement (circa B'9%)

op in he! vaslgoed geTnvesleerd vermogen

dan op de kernactivileil(en) van de

onderneming;

- kans op kapll<lalvelnieliging door waarde·

vermindeling bij leegstand of gedwongen

verkoop In slech!e l iiden.

(ontra 's huur:

- boete bij voortljdlg afbreken van he!

huurconlract;

- bij incourant vastgoed Is een extra

rislcopremle In de huur verdlsconleerd •

Figllllr 1: Pro's CII cOlltm's vnll eigelldom ell !lIIl1 r vn/lltit lIet perspcctiefvnll de eilldgebruiker ,

men zich goed laat adviseren bij de verwetving

van nieuw of bestaand vastgoed. Courant vast­

goed kan namelijk vaak nag worden verhuurd

tegen in het algemeen minstens kostprijsdek­

ken de huren in afwaehting van bctere

(verkoop)tijden.

Marktconfonne kwaliteit

Vastgoed/huisvesting heeft een eeonomiseh joel.

Voor de belegger is het zijn bran van inkomsten,

voor de gebruiker is het een 'noodzakelijk

kwaad' om de onderncmingsdoclstellingen te

kunnen realiseren. Dc belegger beoordeelt het

resultaat op basis van de internal rate of return

(IRR) en de gebruiker op basis van het rende­

ment op het lotale vermogen (RTV). Het kwali­

teitsniveau bepaalt dan weliswaar in mind ere

mate de kostprijs doeh is naast de locatie (de

buurt) het belangrijkste aspect voor de

(gebruiks)waarde. Om aan het eeonomisch doel

voor de belegger te voldoen dient het vastgoed

te beanhvoorden aan de funetionele en ruimte­

lijke visuele kwaliteitseisen van zijn (potentiele)

huurders. Kwaliteit is in feite een matltstaf voor

de mate waarin de huisvesting voor een specifie­

ke gcbruiker voldoet.

Wat betekent nu een marktconforme kwaliteit

en welke prijs hoort daarbij? Om hierop ant­

woord te geven moet u maar eens proberen dit

te besehrijvlOn voor lOcn markteonforme auto. Bij

automobielen spreekt men van klassen. Een

marktconforme auto uit het topsegment is iets

anders dan uit het middenklasse segment. Bij

vastgoed bestaat deze indIO ling eigenlijk nict. U

zult makelaars vaak de woorden toplocatie of A­

loeatie horen gebruiken. Hiermee doelt men met

name op het duurste vastgoedobjeet in hun

lokale markt. Wat duur is hoeft nog niet voor de

gebruiker de juiste kwaliteit te hebben voor de

activiteiten die hij daar wil uitvoeren. Bovendien

is een zogenaamde A-Ioeatie aan de Zuid-as in

Amsterdam eeht iets anders, in ieder gcval in

prijs, dan een A-Ioeatie in bijvoorbeeld

Maastricht. Waarbij het een of het ander nict

beter of sleehter hoeft te zijn. Het hangt er maar

vanaf wat de gebruiker voor ogen staat met zijn

huisvesting en hoeveel geld hij daarvoor over

heeft. Vanuit'vastgoed-standpunt'bezien kan de

prijs van een gebouw op een bepaalde loeatie

alleszins redelijk zijn gezien de voorhanden

alternatieven. Eehter vanuit bedrijfseconomiseh

perspectief kan het v~~r de ondernemer tach te

duur zijn omdat hij met zijn bedrijf boven zijn

stand woont.

Topkwaliteit is een mooie kreet in de brochures

van menig makelaar. Kwalitcit van een gebouw

wordt echter bepaald door de match met een

gebruiker. Voor de lOne gebruiker kan het uiter- haar eigen hoofdkantoor huurt bij een eoncur-

mate geschikt zijn tenvij l hetzelfde gebouw voor rent belegger, zelfs als het overall rendement

een andere gebruiker of gebruik absoluut niet voor de ondernem~ng beter is.

past, al was het maar vanwege de uitstraling. De rest van de huisvestingsportefeuille dient bij

Ais ccn gebouw kwalitatief voldoet voor gebrui- voorkeur courant te zijn. Courant wil in deze

ker A, hoeft dit niet au tom a tisch te betekenen context zeggen dat lOr relatief makkelijk cIOn

dat het ook voldoet voor gebruiker B, ook al zijn ander gebruik en/of gebruiker y oor het vastgoed

be ide bedrijven actief in dezelfde branche. gevondcn kan worden als het voor de huidige

Vergelijk het hoofdkantoor van de Rabobank in cigenaar/gebruiker overcompleet wordt. De pie-

Utrecht met het hoofdkantoor van de INC Bank ken en dalen in de huisvestingsbehoefte dienen

in Amsterdam-Zuidoost.ln beide geval!en gaat hier bij voorkeur middels huur te worden gefi-

het om ongeveer geJijk grate hoofdkantoren van nancierd. De rest van het courante vastgocd

een bankinstelling, toeh zien ze lOr totail! ver- behelst de zogenaamde strategische voorraad

schillend uit en hebben ze andere gebruiksmo- waarvan men redelijkerwijs kan inschatten dat

gelijkheden. In de kern draait het om de Vfilag of deze gedurende minstens 10 jam voor eigen

het product onroerend goed aansluit bij de ver- gebruik nodig blijft. Moch t onverhoopt tach de

wachting van de'consument/bewoner'. ruimtebehoefte in de toekomst veranderen dan

bn, omdat het tens lotte om redelijk courant

Een gedegen analyse voorafgiland aan de ver- vastgoed gaat, tijdelijk ook ruimte uit de strate-

werving van zoiets duurzaams als vastgoed is gisehe voorraad worden vcrhuurd. Blijkt de afna-

zeer aan te bevel en. Bij de meeste kantoorhou- me aan ruimtebehoefte structurcel te zijn, dan

dende bedrijven zijn dc totale huisvestingskos- kan het worden afgestoten.

ten de hveede of derde kostenpost (10- 15% van

de totale kosten). Dc (gebruiks)waarde, en dus Ais de boete om een !opend huurcontraet voor-

de prijs, hangt af door welke bril het onroerend tijdig af te breken als te hoog wordt ervaren, is

goed wordt bekeken. Oak hier geldt 'meten is cr nu een alternatief om de leegstand te ver-

weten en gissen is missen.'

Samenstelling huisvestingsportefeuille

Indien u als eindgebruiker meerdere objectIOn in

gebruik hecft, is hct verstandig cen spreiding in

de financieringsvorm aan te brengcn.

~ ~ {

Huur

Eigendom - marktconform (courant)

Eigendom - incourant

- ldentiteit L-__________________ ~

tijd

Figllllr 2: Strntcgisc/lc Jlllisvcstillgsvoorrnl1ri

Bij ineourant vastgoed, bijvoorbeeld zeer speci­

fieke productieruimten, is de premietoesiag die

men in de huur voor het Icegstandsrisieo aan

een projeetontwikkelaar of belegger moet beta­

len meestal zo hoog dat het beter is zelf de

investcring te doen en het vastgoed in eigendom

te houden. Dan zijn lOr nag gevallen dilt emotic

de overhand hecft bij de beslissing om huisves­

ting in eigcndom te houden, bijvoorbeeld het

gebouw waar de onderneming ooit gestart is of

het prestige dat een onderneming nastrccft. Het

is bijvoorbeeld ondenkbaar dat ecn belegger

plilatsen naar de eigendomspanden en deze te

verhuren aan derden. Hierbij is zclfs de moge­

Iijkheid om dit tegen een kostprijsdekkende

huur te docn zander winstopslag waarbij het

tegcn een concurrerend tarief in een (verzadig­

de) markt kan worden ilangeboden.

Waardcpotcntic

I-let is verstandig om voorilf een aantal scena­

rio's te laten doorrekenen alvorens cIOn besluit

over de financieringsvorm eigendom, huur of

sale en lease back te nemen. In het algemeen

ligt bij sale en lease back, het verkopen van het

vastgoed en het vervolgens weer terughuren, de

nadruk op het verkorten van de balans. Dit hecft

eigenlijk aileen maar zin als het geld dat daar­

mee vrij komt tegen cen fors hoger rendement

dan de gangbare 8-lJ% die professionele beleg­

gers op hun vastgoed maken in de eigen onder­

neming kan worden ingezet. Het tafclzilver kan

maar een keer worden verkocht. Dc waarde die

u als ondernemer aan uw vastgoed toekent is

doorgaans cen andere dan de potenliele koper

of huurder eraan toekent. Dit kan zowcl cIOn

hogere als een lagcre waarde zijn.

Ais u koopt denk dan ook na over een tweede

leven van het vastgoed, voor wat of wie zou het

na u gesehikt te maken zijn. Ais II overtollig

vastgoed IlCeft laat dan eerst ecn masterplan

maken van het mogelijke hergebruik om

zodoende de (waarde)potentie van het vastgocd

te achterhalen. Pro beer vervolgens zclf de onze-

kerhcden voor een potentiele koper weg te

halcn zoals bestemmingswijziging (laten) rege­

len, milieuvervuiling laten venvijderen, eventu­

cle ovcrbodige opstallen slopen. Een potentiele

koper zal vanuit zijn optick de kosten hiervoor

aan de bovenkant van de bandbreedte inschat­

ten en in de koopprijs willen verdisconteren.

Schakel voor uw huiswerk een onafhankelijke

vastgoeddeskundige in die u helpt bij het inzich­

telijk maken van de (waarde)potentie van uw

(overtollige) huisvestingsvoorraad zodat u min­

stens zo goed beslLlgen te ijs komt als de profes­

sionele kopende projectontwikkelaar of make­

ILlar. Ga hiervoor de dialoog aan met een vast­

goedadviseur, dit proces is voor het management

minstens even belangrijk als de uiteindelijke uit­

komsten. Door de dialoogvorm wordt namelijk

interne en externe kennis gecombineerd.

Schaarste in de vastgoedmarkt

Wat blijft er nu over van bovenstaLlnde stel!ingen

als er schaarste is in de markt? Indien u in een

schaarse markt vastgoed moet venverven, IlCeft

u slechts de keuze om de schaarse objecten af te

wegen om tot de minst slechte te komen. Bij het

afstoten van overtoUig vastgoed liggen aile kan­

sen open. Wat voorheen niet rendabel te maken

was is het nu door de hogere prijzen die er door

kopers en huurders (noodgedwongen) worden

betaald meestal weI.

Wat blijft er overeind bij een malaise in de (vast­

goed)markt? Bij het venverven van panden weet

u precies wat u wilt en kunt u tegen relatief

gunslige condities inkopen en/of huren. Bij het

afstoten van overtollige huisvesting heeft u het­

zelfde problcem als een professionele vastgoed­

belegger. Echter als cindgebruiker hoeft u niet

perse winst te maken op de investering in uw

vastgoed. U zou derhalvc kunnen besluitcn om

het tegen boekwaarde, die bij een reeel gevoerd

afschrijvingsbeleid ongeveer gelijk zou moe ten

zijn aan de actuele waarde in het economische

verkecr, ondanks de tegenziUcnde markt tc ver­

kapen. Ook kunt u overwegen om tegen ccn

lager dan gangbare huur te verhuren in afwach­

ting van betere tijden.

Rendementsanalyse

Er dient een balans te worden gevonden lussen

het I'lnge termijnvoordeel van lagere huisves­

tingskosten bij eigendom en het korte termijn­

voordeel van huur doordat men de niet in huis­

vesting gei"nvesteerde liquide middelen tegen

een in het algemeen fors hog.er rendement in

het primaire proces kan investeren. Het is de

afweging tussen een betere internal rate of

return (lRR) op het vastgoed dat men in eigen­

dom heeft (een gangbare IRR voor vastgoedbe-

leggers Iigt op circa 8-9%) len opzichte van een

beter rendement op het totale vermogen (RTV)

van de gehele onderneming (bij vee! onderne­

mingen Iigt het RTV ruim boven de "]2%).

, Huur per m' WO

Brulo + jm,wo

huurinkomslen

Opbrengslen

Restwilalde

IRR

Aan:a! parkeerpl~~15en

Huur per parkeerplaals

{

m,wo

up~o!taue ullgaven

perm'WO

r wo

Inve:leringen m' WO

Figllllr 3: Opbrellgstell versus lIitgavell

Kostenreductie

Indien vastgoed beter gemanaged wordt, zijn

kostenbespuringen van 15 tot 20% van de totale

huisvestingskostcn haalbaar. Elke kostenbcspa­

ring schuift direct door als winst onder de

streep, echter het reduceren van kosten is nict

aileen een eindig praces maar ook een gevaarlijk

proces. Reduceren van kasten knn men vergelij­

ken met afslanken, cr kan altijd weI een paar

kilo af. Maar het afslanken gaat geleidelijk over

in vermageren en vervolgcns in anorexia. Omdat

men vooraf niet weet waar de omslagpunten lig­

gen, kunnen er uileindelijk meer organisatori­

sche en logistieke kostenverhogingen ontstaan

dan beoogde financicle besparingen op huisves­

ting.

Verhoging van het rendement

Een betere insteek is om het rendement op het

eigendomsvnstgoed te verhagen. Een rende­

mentsanalyse op basis van de internal rate of

return kan behulpzaam zijn om de stuurvariabe­

len te ontdekkcn en een intern referentiekader

te ontwikkelen. Nog beter is het om te ondcr­

zoe ken hoe de huisvesting bij kan dragen aan de

productivileit van de onderneming als geheel en

dus direct het bedrijfsrendement ktln be"invloe­

den. Zogenaamde Balanced Scorecards bieden

hierbij een handig hulpmiddel om verschillende

aspecten met elkaar in balans te brengen. De

Btllanced Scorecard combineert een financieel

perspectief met een perspectief op klan ten,

bedrijfsprocessen en innovatie. Deze vier

managementperspectieven kunnen de basis vor­

men voor het onhvikkelen van prestatie-indica­

toren en -maatstaven.

Flnantleel perspectlef

Wat tel! vaar onze ,

aandeelhouders?

Klantenperspedlef

Hoe komen we over

op onze klanten?

leervermagen

In welke male zijn we

in staat lot innovalieve

veranderingen en

verbeteringen?

Bedrljfsprocessen

Wat is de loe.s;evoegde

waarde van onze

belangriiksle

bed rii Fsprocessen?

Fig/lllr 4: Bnlallced Scorecard

Vastgoed is een strategisch bedrijfsmiddel dat

direct invloed llCeft op het ondernemingsresul­

taat en indirect invloed op het welbevinden en

de tevredenheid vnn de medewerkcrs, en het

imago en herkenbnarheid vnn de onderneming.

Relalie ondernemingstralegie en huisvesting

Dc gebruikersoptiek en de eigennarsoptiek die­

nen ingebed tc zijn in het onroerend goed beleid

dat weer een link moet hebben naar de algeme­

ne ondernemingsstrategie.

Onroerend goed beleld ----,

Ondernemlngs

Stralegie

Gebrulke rsopUek

(Hulsvestlng)

Eigenaarsoptlek

(Vastgoed)

Figllllr 5: Ollrocrelld gaed be/eid

Prestatie-indicatoren zijn een belangrijk hulp­

middel om op de relatie ondernemingsstrategie

en huisvesting te kunnen sturen. Zij zijn een

belangrijk element in het creeren van een

gemeenschappelijke taal en een gedeeld inzicht

in het functioneren van een onderneming. Op

basis van dit inzicht kan een welovcnvogen

keuzc voor de meest passende financieringswij ­

ze van het vastgoed worden gemailkt.

ir. Rell/! P.M. Stevens MBA,

a/gelllecll directellr bij Diepflllis Stevells B. V. te

Amsterdam