Jus for nyansatte

Oslo 6.- 7. desember 2016

Elisabeth Aas Nilsen, advokat i NBBL

Husleieloven

Hva er husleie?

Avtale om bruksrett til husrom mot vederlag.

Eksempler på forhold faller utenfor:

avtale om vederlagsfri bruk

bruksretter til bolig i eierseksjon

borett til bolig i borettslag

bruksrett til bolig etter ektefelleskifte

Når gjelder husleieloven?

Loven gjelder for leie av bolig, næringslokaler,

garasjer

Loven gjelder ikke utleie av ferie- og fritidsbolig

Næringslokaler § 1-2

Husleieloven gjelder for utleie av næringslokaler.

Hovedregelen i næringsleieforhold er at

husleieloven kan fravikes.

Det bør likevel brukes standardkontrakt.

Leie av bolig

Hensyn bak reglene:

Leiere skal ha stor grad av botrygghet.

Leier skal beskyttes mot vilkårlig og urimelig

behandling.

Leier anses som den «svake» part i

boligleieforholdet og har et klart

beskyttelsesbehov

Leie av bolig

Konsekvensen av dette er at

husleieloven gjelder fullt ut med mindre annet

fremgår av den enkelte bestemmelse

avtaler partene noe i strid med loven vil loven gå

foran avtalen

Leie av bolig

For utleier medfører dette at

det er lett å trå feil

formelle feil kan få store konsekvenser

Bruk derfor standarddokumenter!

NBBLs leiekontrakter

Leiekontrakt, utleiers egen borettslagsbolig

(4.10)

Leiekontrakt for bolig (4.11)

Leiekontrakt for bolig, vanskeligstilte (4.13)

Utleie av garasje (4.12)

Avtaleinngåelsen

Viktige punkt:

leietid

husleiens størrelse

depositum eller annen sikkerhet

utkastelsesklausul

Leietid

Tre alternativer:

tidsbestemt

tidsubestemt

kombinasjon

Leietid, tidsbestemt avtale § 9-2, 9-3

Fra kontraktens pkt 3, alternativ 1:

Leieavtalen løper fra og med <dato> til og med <dato>

uten adgang for partene til å si opp avtalen.

Det er avtalt en bestemt dato for når

leieforholdet opphører.

Hovedregel: minstetid er tre år

Leietid, tidsbestemt avtale § 9-3

OBS!

Utleier må skriftlig opplyse at avtalen ikke kan sies

opp, hvis ikke så har leier likevel

oppsigelsesadgang!

Leietid, tidsbestemt avtale § 9-3

Unntak nr 1:

Ett års minstetid ved utleie av en av to boliger i

utleiers egen bolig.

Tomannsbolig eller lofts- eller sokkelbolig hvor

utleier bo i samme hus.

Leietid, tidsbestemt avtale § 9-3

Unntak nr. 2:

Utleier har saklig grunn til å fastsette kortere

minstetid.

Eksempel: utleier eller en i utleiers husstand skal

benytte boligen, boligen skal selges eller bygges

om, borettslagsleilighet med begrenset leietid

Leietid, tidsbestemt avtale § 9-3

OBS!

Utleier må skriftlig opplyse om grunnen til

tidsavgrensningen.

Hvis avtalen er i strid med bestemmelsen gjelder

ikke tidsavgrensningen og avtalen er tidsubestemt

(oppsigelig)!

Kan en tidsbestemt avtale sies opp? § 9-3

Man kan avtale at en tidsbestemt avtale kan sies opp i

leietiden.

Dette gir partene mer fleksibilitet, samtidig som utleier er

sikret at leieforholdet har en fastsatt sluttdato.

Fra kontrakten punkt 3, alternativ 2:

Leieavtalen løper fra og med <dato> til og med <dato>

med en oppsigelsesfrist for begge parter på <antall>

måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned.

Leietid, tidsubestemt avtale § 9-4

Har ingen fastsatt sluttdato, gjelder til en av

partene sier opp.

Kan sies opp av begge parter med avtalt frist.

Er fristen ikke avtalt er oppsigelsesfristen tre

måneder.

Fra kontraktens punkt 3, alternativ 3:

Leieavtalen løper fra og med <dato> med en

oppsigelsesfrist for begge parter på <antall> måneder

til opphør ved utløpet av en kalendermåned.

Leietid, tidsubestemt (oppsigelig)

Leier står fritt til å si opp, trenger ingen

begrunnelse.

Utleier

må ha saklig grunn

oppsigelsen kan settes til side fordi den er

urimelig

Utleie av egen bolig § 11-4

Viktige unntak ved utleie av egen bolig ved

midlertidig fravær på inntil fem år:

Full avtalefrihet om leieforholdets lengde.

En oppsigelig avtale kan sies opp uten saklig

grunn, og leier kan ikke få prøvd dette rettslig.

Ikke formkrav til oppsigelsen.

OBS! Må opplyses skriftlig ved avtaleinngåelsen.

Husleiens størrelse §§ 3-1, 4-1

Forbud mot å avtale leie som er urimelig høy

sett hen til markedsleie på avtaletidspunktet.

Må være fast beløp, ikke adgang til å kreve

tillegg, for eksempel fakturagebyr,

forholdsmessig andel av kommunale avgifter

eller festeavgift.

OBS! Er det inngått avtale i strid med dette, har

utleier ikke rett til å kreve tillegget.

Tillegg til husleien

Tillatt å avtale noen tillegg til husleien

strøm

brensel

vann og avløp når utleier skal betale dette etter

målt forbruk

Forbruk, ikke installasjonskostnader.

Må være forholdsmessig.

Strøm og brensel § 3-1

Kontraktens punkt 4 har tre alternativer vedr. strøm:

1) Strøm og oppvarming er inkludert i husleien.

2) Strøm og oppvarming betales i tillegg til husleien.

Det beregnes et forskudd på kr <beløp> per måned,

som forfaller sammen med husleien. Forskuddene

avregnes minst en gang i året, og utleier dokumenterer

de faktiske utgiftene til strøm og oppvarming.

3) Strøm og oppvarming er ikke inkludert i husleien.

Leier har egen måler og må tegne eget

strømabonnement gjeldende fra det tidspunkt

leieavtalen løper fra, jf pkt 3.

Kostnader til vann og avløp

Kan kreves når utleier skal betale dette etter målt

forbruk.

Fra kontrakten

1) Vann- og avløpsavgifter er inkludert i husleien.

2) Vann- og avløpsavgifter beregnes etter målt forbruk,

og det avtales at disse betales i tillegg til husleien. Det

beregnes et forskudd på kr <beløp> per måned, som

forfaller sammen med husleien. Forskuddene avregnes

minst en gang i året, og utleier dokumenterer de

faktiske utgiftene til vann og avløp.

Regulering av leien §§ 4-2 og 4-3

To grunnlag for endring av leien:

ved endringer i konsumprisindeks

ved endringer i gjengs leie

Konsumprisindeks § 4-2

Kan kreves av begge parter.

Det må ha gått ett år fra forrige regulering.

Endringen skal være i samsvar med endringen i

konsumprisindeks fra forrige regulering. Se

www.ssb.no (Statistisk Sentralbyrå).

OBS! Skriftlig varsel en måned i forkant.

Regulering til gjengs leie § 4-3

Kan kreves av begge parter.

Gjengs leie er gjennomsnittlig leie leie for

tilsvarende bolig på tilsvarende vilkår.

www.finn.no og kommunale statistikker kan gi en

pekepinn.

Gjengs leie § 4-3

Varsel kan tidligst setts frem når leieforholdet har

vart i to år og seks måneder.

OBS! Skriftlig varsel, seks måneder i forkant av

iverksettelsen.

Depositum og garanti §§ 3-5, 3-6

Økonomisk sikkerhet for leiers forpliktelser.

Skal sikre krav som følger av leieavtalen, for

eksempel:

utestående leie

skader og manglende vedlikehold

Depositum og garanti

Fra kontrakten punkt 5:

Leier skal betale depositum på kr <beløp-maks 6 mnd

husleie> for oppfyllelsen av sine plikter etter

leieavtalen, samt til sikkerhet for skader på boligen,

utgifter til fravikelse og for andre krav som reiser seg

av avtalen. Depositum skal settes inn på særskilt konto

i leiers navn. Den skal bare kunne disponeres ved

underskrift av både utleier og leier. Påløpne renter

godskrives leier. Den avtalte depositumskonto må

være i samme bank som den bank som mottar leien.

Utleier dekker omkostninger til opprettelse av

depositumskonto.

Depositum § 3-5

Depositum er vanligst.

Maks seks måneder leie.

OBS! Skal være på særskilt konto i bank.

Skal stå i leiers navn.

Utleier betaler alle omkostninger.

Leier har krav på renter.

Bør være i samme bank som utleier mottar leien.

Depositum, utbetaling § 3-5

Ingen av partene kan disponere over

depositumet i leietiden.

Relativt kompliserte regler for utbetaling ved

leieforholdets opphør.

Den ander part skal alltid varsles før det skjer

utbetaling.

OBS! Her er det frister begge parter må forholde

seg til.

Vedlikehold § 5-3

Avtalefrihet

Med mindre annet er avtalt er leier ansvarlig for

vedlikehold av:

dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske

kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og

inventar og utstyr i husrommet som ikke er en

del av den faste eiendommen.

NBBLs leiekontrakt er i samsvar med dette.

Vedlikehold § 5-3

Leier er også ansvarlig for

nødvendig funksjonskontroll, rengjøring,

batteriskift, testing og lignende av røykvarsler

og brannslukkingsutstyr

Utleiers plikter

Utleier plikter i leietiden å stille boligen til leiers

disposisjon i samsvar med avtalen.

Utleier plikter i leietiden å holde boligen i den stand

som leier har krav på etter husleielovens kap 2.

Vedlikehold § 5-3

Utskiftning er utleiers ansvar.

Hvorvidt tingen skal vedlikeholdes eller skiftes ut

er avhengig av hva som er regningssvarende.

Utleiers mislighold § 5-7

Boligen er ikke i den stand leier har krav på.

Leier kan kreve

utbedring

avslag i leien

erstatning

heving av avtalen

Leiers mislighold

Leiers mislighold kan for eksempel være

manglende leiebetaling

husbråk og skade

ulovlig fremleie

Leiers mislighold

Utleier kan

si opp avtalen, mislighold er saklig grunn (§ 9-5)

heve avtalen – dersom betalingsmisligholdet er

vesentlig (§ 9-9)

kreve erstatning (§ 5-8)

begjære fravikelse ved betalingsmislighold

(utkastelse tvfl. § 13-2)

Leiers betalingsmislighold, fravikelse

Betaler leier ikke skyldig husleie, kan han kastes ut

ved namsmannens hjelp (fravikelse).

Forutsetter utkastelsesklausul, se pkt 9 i

kontrakten:

Leieren vedtar at tvangsfravikelse kan kreves hvis

leien ikke blir betalt innen 14 dager etter at skriftlig

varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 er sendt, jf

samme lov § 13-2 tredje ledd a).

Fravikelse på grunn av betalingsmislighold

Må varsles 14 dager før begjæring sendes

namsmyndighetene, NBBL-dok. 4.16 og 4.17.

Leier kan unngå utkastelse dersom skyldig leie

betales før utkastelsen skjer.

Tidsbestemt avtale utløper § 9-2

Leier har i utgangspunktet ingen rett til ny

periode.

OBS! Flytteoppfordring innen tre måneder.

NBBL dok. 4.18.

Sendes ikke flytteoppfordring innen fristen går

leieforholdet over til å bli oppsigelig.

Flytte ikke leier frivillig, kan utleier begjære

fravikelse, NBBL dok. 4.19 og 4-20.

Leiers oppsigelse § 9-4

Leier kan si opp etter eget ønske.

I utgangspunktet ingen formkrav, men skriftlighet

kan avtales.

Oppsigelsesfristen beregnes til utløpet av

kalendermåneden, dvs. sier leier opp 15.

desember og det er tre måneders frist, utløper

oppsigelsesfristen den 31.3.

Utleiers oppsigelse § 9-7

OBS! Strenge formkrav så bruk

standarddokument, NBBL dok. nr. 4-21.

Utleiers oppsigelse krever saklig grunn

leiers mislighold

rivning/ombygging

utleier eller noen i hans husstand skal bruke

boligen

Utleiers oppsigelse § 9-8

Leier har rett til å protestere

må være skriftlig og innen én måned

utleier må ved protest bringe oppsigelsen inn for

retten (forliksrådet, husleietvistutvalget eller

tingretten)

retten skal prøve om formkravene er oppfylt, og

om oppsigelsen skal settes til side fordi den vil

virke urimelig

Oppsummering

Husleieretten er

- strengt regulert

- leier har et omfattende vern

- lett for utleier og rådgiver å trå feil

BRUK STANDARDDOKUMENTER DER DU KAN!

TAKK FOR MEG!