8 CentriCommerciali& n. 6/2011

Negli ultimi contributi abbiamo analizzato la distribuzione dicentri commerciali in differenti regioni italiane: questa voltavogliamo ampliare geograficamente l’indagine considerandol’intera offerta dello Stivale.Premettiamo due aspetti metodologici:• nel calcolo della GLA regionale e nazionale abbiamo tenu-to in considerazione solo i centri commerciali tradizionali e iparchi commerciali, lasciando da parte i factory outlet, permaggiore omogeneità; • poiché l’analisi vuole essere di tipo strutturale e basata uni-camente su elementi oggettivi abbiamo volutamente privilegia-to la presenza di dati e di mappe piuttosto che di testi di com-mento.Le informazioni di base sulla popolazione e i valori economiciche figurano di seguito sono stati tratti da fonti ufficiali eappositamente elaborati, mentre i dati inerenti alle strutturecommerciali derivano dalle banche dati di Sincron Inova.

Per cominciare proponiamo due mappe dell’Italia che mostra-no a livello regionale rispettivamente la densità della popola-zione (abitanti per kmq) e i mq di GLA ogni 1.000 abitanti.Due gli elementi che saltano all’occhio immediatamente, facceperaltro della stessa medaglia:• la distribuzione della GLA segue solo in parte la densitàdella popolazione,• la dotazione per abitante di GLA in centri commerciali èdecisamente maggiore nelle regioni del Nord e del Centrorispetto al Sud e alle Isole.La tabella con i valori di popolazione e di GLA permette disvolgere alcune considerazioni più specifiche.In termini di GLA assoluta, la Regione con la più elevata offer-ta è la Lombardia con oltre 3.800.000 mq, più del doppiorispetto al secondo e terzo classificato, rispettivamente Venetoe Piemonte – quest’ultimo quasi ex equo con l’Emilia Romagna- mentre la regione più sguarnita è la Valle D’Aosta.

Questa evenienza èabbastanza logica,dal momento cheLombardia e Valled’Aosta sono rispetti-vamente la regionecon il maggiore eminore numero diabitanti d’Italia.E’ invece più signifi-cativo il confronto diGLA ogni 1.000 abi-tanti a livello regio-nale: a fronte di unamedia italiana di 280mq, la regione chepuò contare sullamaggiore offerta è ilFriuli-Venezia Giuliacon 450 mq – il 61%in più – mentre laregione con l’offertaminore è la Valled’Aosta con 129 mq,meno della metàdella media naziona-le. Come abbiamo giànotato nelle mappe la

ANALISI DI BACINO di Barbara Taccini

• opposta è invece la situazione di Piemonte ed EmiliaRomagna, che registrano una percentuale di GLA superiorealla percentuale di popolazione, ma soprattutto dellaLombardia dove il 16,4% della popolazione italiana ha adisposizione il 22,5% di tutta l’offerta del Belpaese.La popolazione residente non è però l’unico criterio che gliinvestitori/promotori considerano nel localizzare un nuovoinvestimento commerciale; fondamentale è anche la capacitàdi spesa dei potenziali consumatori. Come dato economico disintesi significativo della capacità di acquisto proponiamoquindi una mappa dell’Italia che illustra i numeri indice delconsumo delle diverse regioni.E’ evidente come la capacità di spesa sia di gran lunga mag-

giore nel Nord-CentroItalia, per scendere manmano che si procedeverso il Sud e nelle Isole. Per un’analisi più imme-diata proponiamo nelgrafico un confronto traNumeri Indice di GLA eNumeri Indice diConsumo (NIC).Alcune situazioni meri-tano di essere commen-tate:•Molise e Abruzzo pre-sentano un indice diGLA superiore allamedia italiana, a frontedi un indice di consumoinferiore: in Abruzzol’indice di GLA è pari a

9CentriCommerciali& n. 6/2011

distribuzione della GLA rispecchia solo in parte quella dellapopolazione; analizzando in dettaglio i numeri le eccezionirisultano più evidenti:• Campania, Sicilia e Puglia hanno una percentuale di GLAsignificativamente inferiore rispetto alla percentuale di popo-lazione: in particolare la Campania, a fronte di un 9,6% dellapopolazione italiana, può contare soltanto sul 5,9% della GLAtotale;

in collaborazione con

10 CentriCommerciali& n. 6/2011

ANALISI DI BACINO

GEO-VIEWER ON VIRTUAL MARKET“Geo-Viewer è la nuova applicazione di VirtualMarket che consente di applicare differenti tematismi a dati importati dall’utente, per

creare mappe che rappresentino al meglio la distribuzione degli stessi sul territorio italiano. Il tutto nella modalità che ha da sempre

contraddistinto il programma: completa autonomia, semplicità ed immediatezza degli output.

Completa autonomia: essendo un modulo di VirtualMarket, per utilizzarlo basta accedere al sito dedicato www.virtual-market.it 24

ore su 24 per 365 giorni l’anno, senza richiedere l’installazione di alcun elemento hardware o software da parte dell’utente.

Semplicità: l’utente può importare, anche tramite un semplice “copia/incolla” ogni tipo di dato a sua disposizione (ad es. vendite, fat-

turato, numero di rivenditori) su base comunale, provinciale, regionale o di codice di avviamento postale.

Immediatezza degli output: in pochi secondi sullo schermo è visualizzata la mappa tematica corrispondente ai dati inseriti, evitando

quindi di dover fare ricorso ai tradizionali strumenti GIS che richiederebbero un impegno in tempo e risorse decisamente maggiore.

Come per ogni modulo di VirtualMarket, anche Geo-Viewer è nato per rispondere a precise richieste dei nostri clienti e, per soddi-

sfarle al meglio, è stata prevista la possibilità di variare i colori dei tematismi a piacimento e di suddividerli in classi cromatiche secon-

do le diverse necessità.”

Lorenzo Martagni, Responsabile Progetti Tecnologici di Sincron Inova

ANALISI DI BACINO

Metodologia e glossario1. I dati relativi alla popolazione sono aggiornati al dicembre 2010.

2. La banca dati a cui si fa riferimento è aggiornata all’agosto 2011 e consta di 1.202 realtà (ovvero 1.033 Centri Commerciali,

146 Parchi Commerciali e 23 Outlet) per 17.526.364 mq di GLA complessiva (14.765.346 mq relativi a C.C., 2.194.486 mq relativi

a Parchi Commerciali e 566.532 mq a FOC). Tali dati differiscono da quelli forniti in precedenza, poiché le banche dati sono costan-

temente aggiornate per recepire le nuove aperture, gli ampliamenti, ma anche le chiusure delle strutture commerciali.

3. Per CENTRO COMMERCIALE TRADIZIONALE* si intende un complesso architettonicamente e funzionalmente omoge-

neo di attività commerciali, pianificato e realizzato da uno o più soggetti con criteri unitari, integrato con attività paracommerciali,

di somministrazione alimenti e bevande e di servizi, dotato comunque di spazi o di servizi comuni e che si avvale permanentemen-

te di una gestione unitaria funzionale alla generazione di sinergie determinanti un valore aggiunto rispetto alle singole unità che lo

compongono.

4. Per PARCO COMMERCIALE* si intende un agglomerato commerciale aperto, ideato, progettato, costruito e gestito in

modo unitario, dove la prevalenza degli esercizi commerciali è rappresentata principalmente da una pluralità di medie/grandi strut-

ture con accesso diretto del pubblico dal parcheggio o da passaggi pedonali aperti.

5. NUMERO INDICE DEI CONSUMI: dai dati di “Contabilità Nazionale” di fonte ISTAT è possibile desumere a livello nazio-

nale i valori monetari dei consumi complessivi delle famiglie. Da questi è calcolabile un valore medio pro-capite italiano. Il proble-

ma è quello di riportare e di ricalcolare per le diverse realtà territoriali l’effettiva entità delle diverse voci economiche. A tale scopo

Sincron Inova ha elaborato e aggiorna periodicamente un modello econometrico che individua la posizione di ogni comune, pro-

vincia e regione rispetto alla media italiana in termini di consumo complessivo delle famiglie. Questa posizione è espressa appun-

to nei numeri indice, fatto 100 il numero indice nazionale.

*Secondo la definizione del Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali

Obiettivi dell’indagineTre i principali obiettivi dell’indagine:

1. Verificare la distribuzione dei Centri Commerciali in Italia.

2. Valutarla in relazione alla distribuzione della popolazione e dei consumi.

3. Analizzare l’incidenza dei Parchi Commerciali sul totale.

Un’ultima nota riguardo al fatto che abbiamo finora conside-rato la superficie complessiva costituita da centri commercia-li tradizionali e parchi commerciali: l’ultima tabella che pro-poniamo mostra l’incidenza di questi ultimi sul totale dell’of-ferta e lo scostamento se la consideriamo al netto di questatipologia di struttura. Ciò offre uno spunto per ulteriori consi-derazioni. L’unica regione italiana in cui non sono presenti par-chi commerciali è il Molise, mentre quelle dove si trova lostock dimensionale maggiore sono Veneto e Lombardia.In Valle d’Aosta la superficie dei parchi commerciali è supe-riore a quella dei centri tradizionali, ma è l’unico caso; ingenerale la loro incidenza nel Belpaese è modesta, rispetto aquella dei centri commerciali che risulta essere 6,7 volte supe-riore, rappresentando circa l’87% della dimensione complessi-va di centri e parchi commerciali.

(Le rappresentazioni cartografiche sono state realizzate conGeoviewer di VirtualMarket, vedi riquadro)

148 (secondo solo al Friuli-Venezia Giulia) mentre il NIC èpari a 90, mentre in Molise i due valori sono rispettivamentepari a 126 e 84;• esattamente l’opposto di Valle d’Aosta, Trentino-Alto Adigee Liguria, regioni dove a NIC superiori alla media (rispettiva-mente 124, 118 e 112) corrispondono bassi numeri indice diGLA (46, 49 e 64); una situazione analoga, ma con un minorscarto fra i due indici, caratterizza Toscana e Lazio.A questo punto è necessaria una precisazione: la disamina quiproposta è di tipo “macro” e a livello di singole regioni, all’in-terno delle quali per le diverse province si possono manifesta-re risultanze contraddittorie. Due esempi paradigmatici(Lombardia e Campania), sono illustrati nelle mappe, con rife-rimento alla dotazione di GLA per abitante.Abbiamo visto che la Lombardia è la prima regione per GLAin termini assoluti e la terza per GLA ogni 1.000 abitanti. Questi numeri manifestano peraltro una grande varietà se con-frontati a livello provinciale: con situazioni come Brescia, Lodie Mantova, in cui i consumatori hanno a disposizione oltre 500mq di GLA ogni 1.000 residenti, e altre tre province, segnata-mente Lecco, Varese e Como, con un valore inferiore allamedia nazionale.In Campania, dove la situazione regionale è invece opposta –GLA ogni 1.000 abitanti bassa – la provincia di Caserta puòcontare su un’offerta commerciale maggiore di un quarto diquella nazionale.

11CentriCommerciali& n. 6/2011

ANALISI DI BACINO

www.sincron-inova.it - inova@sincron-inova.it

Headquarters:via Alberto Brasili 91 - 41122 Modena - Italy

Tel. + 39 059 340003 - Fax +39 059 343753

Guest Welcome:via Orefici, 2 - 20123 Milano

via del Circo Massimo, 9 - 00153 Roma

R.E.A. MODENA 281049 - REG. IMP. MO N° 02306520368 - C.F. e P.IVA 02306520368 - CAPITALE SOCIALE € 100.000 I.V.