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I
CREANDO ESPACIOS Y EMPRESAS BAJO LOS LINEAMIENTOS DE LA NUEVA
ARQUITECTURA EN EL SECTOR NORTE DE BOGOTÁ
MARÍA ALEJANDRA GÓMEZ DAVID
NATALY CAROLINA RODRÍGUEZ VIATELA
OLGA LUCIA MURCIA PARRA
UNIVERSIDAD PILOTO DE COLOMBIA
FACULTAD DE CIENCIAS SOCIALES Y EMPRESARIALES
ESPECIALIZACIÓN EN GERENCIA DE PROYECTOS
BOGOTÁ D.C - 2020
II
CREANDO ESPACIOS Y EMPRESAS BAJO LOS LINEAMIENTOS DE LA NUEVA
ARQUITECTURA EN EL SECTOR NORTE DE BOGOTÁ
MARÍA ALEJANDRA GÓMEZ DAVID
NATALY CAROLINA RODRÍGUEZ VIATELA
OLGA LUCIA MURCIA PARRA
Formulación e iniciación del proyecto (entregable 1) para obtener el título de Especialista en
Gerencia de Proyectos
Asesor: MARCELA VELOSA GARCÍA
MGP-PMP
UNIVERSIDAD PILOTO DE COLOMBIA
FACULTAD DE CIENCIAS SOCIALES Y EMPRESARIALES
ESPECIALIZACIÓN EN GERENCIA DE PROYECTOS
BOGOTÁ D.C-2020
III
Tabla de Contenido
Introducción ................................................................................................................................... 13
Objetivos ........................................................................................................................................ 14
1. Antecedentes Organizacionales .......................................................................................... 15
1.1. Descripción de la Organización Ejecutora ......................................................................... 15
1.2. Objetivos Estratégicos de la Organización ......................................................................... 15
1.3. Misión, Visión y Valores .................................................................................................... 15
1.4. Mapa Estratégico ................................................................................................................ 16
1.5. Cadena de Valor de la Organización .................................................................................. 17
1.6. Estructura Organizacional .................................................................................................. 18
2. Evaluación y Formulación .................................................................................................. 19
2.1. Descripción del Problema o Necesidad .............................................................................. 19
2.2. Árbol de Problemas ............................................................................................................ 19
2.3. Árbol de Soluciones ........................................................................................................... 20
2.4. Árbol de Acciones .............................................................................................................. 22
2.5. Determinación de Alternativas ........................................................................................... 23
2.6. Evaluación de Alternativas ................................................................................................. 23
2.7. Descripción de la Alternativa Seleccionada ....................................................................... 26
3. Marco Metodológico para Realizar Trabajo de Grado ....................................................... 28
3.1. Tipos y Métodos de Investigación ...................................................................................... 28
3.2. Herramientas para la Recolección de Información ............................................................ 28
3.3. Fuentes de Información ...................................................................................................... 28
4. Estudios y Evaluaciones ..................................................................................................... 29
4.1. Estudio Técnico .................................................................................................................. 29
4.1.1. Diseño conceptual de la solución. ...................................................................................... 29
4.1.2. Análisis y descripción del proceso. .................................................................................... 30
4.1.3. Definición del tamaño y localización del proyecto. ........................................................... 35
4.1.4. Requerimiento para el desarrollo del proyecto (equipos, infraestructuras, personal e
insumos). .................................................................................................................... 35
4.2. Estudio de Mercado ............................................................................................................ 36
IV
4.2.1. Población. .................................................................................................................... 36
4.2.2. Dimensionamiento de la demanda...................................................................................... 37
4.2.3. Dimensionamiento de la oferta. .......................................................................................... 37
4.3. Estudio Viabilidad Financiera ............................................................................................ 37
4.3.1. Estimación de costos de inversión del proyecto. ................................................................ 37
4.3.2. Definición de costos de operación y mantenimiento del proyecto. .................................... 38
4.3.3. Análisis de tasas de interés para costos de oportunidad. .................................................... 39
4.3.4. Análisis de tasas de interés para costos de financiación. .................................................... 40
4.3.5. Tablas de amortización y/o capitalización. ........................................................................ 41
4.3.6. Flujo de caja. .................................................................................................................... 42
4.3.7. Evaluación financiera y análisis de indicadores. ................................................................ 44
4.4. Estudio Social y Ambiental ................................................................................................ 45
4.4.1. Análisis y categorización de riesgos................................................................................... 45
4.4.2. Análisis ambiental del ciclo de vida de proyecto. .............................................................. 46
4.4.3. Responsabilidad social-empresarial (RSE). ....................................................................... 51
5. Planes de gestión del proyecto ........................................................................................... 53
5.1. Plan de Gestión de la Integración ....................................................................................... 53
5.1.1. Acta de Constitución (Project Charter). ............................................................................. 53
5.1.2. Registro de supuestos y restricciones. ................................................................................ 58
5.1.2. Plan de gestión de beneficios. ............................................................................................ 59
5.1.3. Registro de lecciones aprendidas. ....................................................................................... 60
5.2. Plan de Gestión de los interesados ..................................................................................... 63
5.2.1. Registro de interesados. ...................................................................................................... 64
5.2.2. Estrategias para involucrar los interesados. ........................................................................ 67
5.3. Plan de Gestión del Alcance ............................................................................................... 68
5.3.1. Plan y matriz de trazabilidad de requisitos. ........................................................................ 70
5.3.2. Enunciado del Alcance. ...................................................................................................... 70
5.3.3. Estructura de descomposición del trabajo (EDT). .............................................................. 73
5.3.4. Diccionario de la EDT. ....................................................................................................... 75
5.4. Plan de Gestión del Cronograma ........................................................................................ 75
5.4.1. Listado de actividades con análisis PERT. ......................................................................... 76
V
5.4.2. Diagrama de red del proyecto............................................................................................. 76
5.4.3. Línea base del cronograma. ................................................................................................ 78
5.4.4. Técnica para desarrollar el cronograma aplicado. .............................................................. 83
5.5. Plan de Gestión del Costo................................................................................................... 86
5.5.1. Estimación de costos en MS Project. ................................................................................. 88
5.5.2. Estimación ascendente y determinación del presupuesto. .................................................. 92
5.6. Plan de Gestión del Recursos ............................................................................................. 92
5.6.1. Estimación de los recursos. ................................................................................................ 92
5.6.2. Estructura de desglose de recursos (RBS). ......................................................................... 93
5.6.3. Asignación de los recursos. ................................................................................................ 95
5.6.4. Calendario de Recursos. ................................................................................................... 102
5.6.5. Plan de capacitación y desarrollo del equipo. .................................................................. 102
5.7. Plan de Gestión de Comunicaciones ................................................................................ 103
5.7.1. Canales de comunicación ................................................................................................. 105
5.7.2. Sistemas de información de las comunicaciones.............................................................. 106
5.7.3. Matriz de comunicaciones. ............................................................................................... 106
5.7.4. Estrategia de comunicaciones. .......................................................................................... 106
5.8. Plan de Gestión de Calidad ............................................................................................... 106
5.8.1. Métricas de calidad. .......................................................................................................... 108
5.8.2. Documentos de prueba y evaluación. ............................................................................... 110
5.8.3. Entregables verificados. ................................................................................................... 110
5.9. Plan de Gestión del Riesgo ............................................................................................... 112
5.9.1. Matriz de riego ................................................................................................................. 114
5.9.2. Matrices de probabilidad- impacto (inicial y residual). .................................................... 114
5.10. Plan de Gestión de adquisiciones ..................................................................................... 117
5.10.1. Matriz de las adquisiciones. ............................................................................................. 117
5.10.2. Cronograma de compras. .................................................................................................. 118
6. Gestión de Valor Ganado ................................................................................................. 119
6.1. Indicadores de Medición del Desempeño ......................................................................... 119
6.2. Análisis de Valor Ganado y Curva S ................................................................................ 120
7. Informe de avance de proyecto......................................................................................... 128
VI
Conclusiones ................................................................................................................................ 130
Recomendaciones ......................................................................................................................... 132
Referencias ................................................................................................................................... 134
Apéndice ....................................................................................................................................... 136
VII
Índice de Tablas
Tabla 1. Representación visual de la estrategia .............................................................................. 17
Tabla 2. Cadena de valor ................................................................................................................ 18
Tabla 3. Matriz de selección de alternativa A ................................................................................ 24
Tabla 4. Matriz de selección de alternativa B ................................................................................ 25
Tabla 5. Matriz de selección de alternativa C ............................................................................... 26
Tabla 6. Gestión de recursos .......................................................................................................... 36
Tabla 7. Costos de Inversión .......................................................................................................... 38
Tabla 8. Costos de Operación y mantenimiento del proyecto ....................................................... 38
Tabla 9. Tasa de interés para costos de financiación. ................................................................... 40
Tabla 10. Tazas de amortización. ................................................................................................... 41
Tabla 11. Flujo de Caja. ................................................................................................................. 42
Tabla 12. Evaluación financiera y análisis de indicadores. ............................................................ 44
Tabla 13. Registro de interesados .................................................................................................. 64
Tabla 14. Caracterización de los interesados. ................................................................................ 65
Tabla 15.Steholders Prominencemode. .......................................................................................... 66
Tabla 16. Estrategias para involucrar los interesados .................................................................... 67
Tabla 17. Duración de la ruta crítica con una probabilidad de éxito del 84%. .............................. 77
Tabla 18. Análisis de costos. .......................................................................................................... 84
Tabla 19. Sobrecostos a la actividad .............................................................................................. 85
Tabla 20. Análisis predecesora. ...................................................................................................... 85
Tabla 21. Canales de información. ............................................................................................... 105
Tabla 22. Métricas de calidad del proyecto. ................................................................................. 109
Tabla 23. Entregables del proyecto verificados ........................................................................... 111
Tabla 24. Procesos aplicados para la implementación del plan de gestión de riesgo. ................. 112
Tabla 25. Estimación del impacto de riesgo/ amenaza ................................................................ 115
Tabla 26. Estimación del impacto de riesgo/ oportunidad ........................................................... 115
Tabla 27. matriz probabilidad /impacto amenaza ....................................................................... 116
Tabla 28. Matriz probabilidad/ impacto oportunidad ................................................................... 116
Tabla 29. Indicadores de medición de desempeño del proyecto. ................................................. 119
VIII
Tabla 30. Información valor ganado corte 02 de noviembre del 2019 ........................................ 121
Tabla 31. Información valor ganado corte 20 de octubre 2020 ................................................... 123
Tabla 32. Información valor Ganado corte 30 enero 2021 .......................................................... 125
IX
Índice de Figuras
Figura 1. Estructura organizacional. .............................................................................................. 18
Figura 2. Árbol de problemas.. ....................................................................................................... 20
Figura 3. Árbol de soluciones. ....................................................................................................... 21
Figura 4. Árbol de acciones.. .......................................................................................................... 22
Figura 5. Localización del proyecto. .............................................................................................. 35
Figura 6. Análisis tasa de interés para costos de operación. .......................................................... 40
Figura 7. EDT ................................................................................................................................. 74
Figura 8. Línea base del cronograma ............................................................................................. 82
Figura 9. Cronograma corte avance corte 20 octubre 2020. .......................................................... 83
Figura 10. Valor ganado corte avance 20 de Octubre 2020.. ......................................................... 83
Figura 11. Aplicación técnica Crashing corte 30 de enero de 2021.. ............................................. 86
Figura 12. Estimación de costos en MS Project. F ......................................................................... 91
Figura 13. Diagrama de red del proyecto.. ..................................................................................... 94
Figura14. Asignación de recursos. ................................................................................................. 99
Figura 15. Sistemas de Información. ............................................................................................ 106
Figura 16. Curva S corte 02 de noviembre del 2019. ................................................................... 122
Figura 17. Curva S corte 20 de octubre del 2020. ....................................................................... 124
Figura 18. Curva S cortes 30 de enero del 2021. ......................................................................... 127
X
Índice de apéndices
Apéndice A. Plantas arquitectónicas. ........................................................................................... 136
Apéndice B. Reindeer Fachadas ................................................................................................... 137
Apéndice C. Análisis de PESTEL ................................................................................................ 141
Apéndice D. Ecobalance. ............................................................................................................. 145
Apéndice E. Matriz P5. ................................................................................................................ 147
Apéndice F. Matriz de trazabilidad de requisitos. ........................................................................ 154
Apéndice G. Diccionario de la EDT ............................................................................................ 157
Apéndice H. Listado de actividades con análisis PERT .............................................................. 159
Apéndice I. Diagrama De Red Del Proyecto ............................................................................... 162
Apéndice J. Estimación ascendente y determinación del presupuesto ......................................... 163
Apéndice K. Estimación de los recursos ...................................................................................... 166
Apéndice L. Cronograma de capacitaciones. ............................................................................... 170
Apéndice M. Formulario de evaluación de desempeño. .............................................................. 171
Apéndice N. Matriz de Comunicaciones. ..................................................................................... 176
Apéndice O. Registro de Incidentes. ............................................................................................ 177
Apéndice P. Actas de Reuniones. ................................................................................................. 178
Apéndice Q. Informes de Desempeño. ......................................................................................... 179
Apéndice R Lecciones Aprendidas. ............................................................................................. 180
Apéndice S. Métricas del Producto. ............................................................................................. 181
Apéndice T. Formatos/plantillas para la calidad. ......................................................................... 184
Apéndice U. Matriz registro de riesgos ........................................................................................ 185
Apéndice V. Matriz de las adquisiciones ..................................................................................... 189
Apéndice W. Cronograma de compras ........................................................................................ 191
XI
Resumen
En el sector Norte de Bogotá por la carrera 15 con calle 94, actualmente priman edificaciones de
uso habitacional, lo cual ha minimizado la cantidad de espacios en la zona para el emprendimiento
del comercio y/o negocios; por lo anterior la empresa Hitos Urbanos SAS, ha analizado posibles
opciones para emprender el desarrollo de un proyecto, tratando de subsanar las necesidades de la
comunidad, ayudando a promover el comercio de la zona.
Después de hacer un análisis de la identificación de las causas, soluciones y acciones que se pueden
tomar frente al problema, Hitos Urbanos SAS presenta como propuesta al sponsor GDP
Construcciones el proyecto “Creando Espacios y Empresas Bajo los Lineamientos de la Nueva
Arquitectura en el Sector Norte de Bogotá” , cuyo nombre se debe básicamente a la construcción
de una edificación de ocho pisos con distribución de espacios para la implementación de oficinas
y negocios, que se rige bajo las normas LEED y la implementación de nuevo sistema constructivo
denominado TOP DOWN, con los cuales se incrementa el rendimiento en el cronograma de
actividades y se genera una construcción con ambiente sostenible con la incorporación de insumos
que contribuyan al medio ambiente y al aprovechamiento eficiente del agua y la energía.
Palabras clave: normas LEED, TOP DOWN, rendimiento, sostenible, aprovechamiento.
XII
Abstract
In the North sector of Bogotá along Carrera 15 with Calle 94, currently buildings for housing use
prevail, which has minimized the amount of spaces in the area for the undertaking of commerce
and / or businesses; Therefore, the company Hitos Urbanos SAS, has analyzed possible options to
undertake the development of a project, trying to remedy the needs of the community, helping to
promote trade in the area.
After making an analysis of the identification of the causes, solutions and actions that can be taken
to face the problem, Hitos Urbanos SAS presents as a proposal to the sponsor GDP Construcciones
the project “Creating Spaces and Companies Under the Guidelines of the New Architecture in the
Sector Norte de Bogotá ”, whose name is basically due to the construction of an eight-story building
with distribution of spaces for the implementation of offices and businesses, which is governed by
LEED standards and the implementation of a new construction system called TOP DOWN, with
which increases the performance in the schedule of activities and generates a construction with a
sustainable environment with the incorporation of inputs that contribute to the environment and the
efficient use of water and energy.
Keywords: LEED standards, TOP DOWN, performance, sustainable, use.
13
Introducción
Hitos Urbanos SAS después de identificar las causas, las acciones y las soluciones al déficit de
espacios para la creación y emprendimiento de negocios que hay en la carrera 15 con calle 94 al
norte de Bogotá, concluye la necesidad de emprender el proyecto “Creando Espacios y Empresas
Bajo los Lineamientos de la Nueva Arquitectura en el Sector Norte de Bogotá”, el cual se destaca
por la incorporación de las normas LEED y el sistema constructivo Top Down, que permite ofrecer
a los interesados un mejor rendimiento del cronograma en la ejecución de las actividades e innovar
y minimizar el impacto medioambiental de la industria de la construcción.
La ejecución del proyecto consiste en la construcción de un edificio de 8 pisos y tres sótanos
para parqueaderos, el cual desde el piso No. 2 hasta el piso No.8 tiene una distribución de 6 oficinas
por piso, que se entregan en obra gris; con el fin de brindar la oportunidad a los clientes de
acondicionar las instalaciones al gusto de ellos, cuenta con zonas de esparcimiento amplias para
promover espacios de socialización en los puntos fijos. Adicionalmente en los parqueaderos se
encuentras instalaciones eléctricas actas para la carga de autos eléctricos y espacios para bicicletas,
las fachadas de la edificación presentan retrocesos con ventanales que le permiten brindar una
visual de movimiento al edificio.
14
Objetivos
Objetivo General
Construir en la carrera 15 con calle 94 en el sector norte de Bogotá, un espacio arquitectónico
en verticalidad de ocho pisos, con una distribución a partir del segundo piso de seis oficinas, bajo
la incorporación de las normas LEED y la nueva técnica constructiva denominada Top Down, en
un tiempo estimado de veinte meses.
Objetivos Específicos
Instalar las redes para el suministro de servicios básicos (acueducto, energía eléctrica, voz y
datos) a los 8 pisos de la edificación.
Cumplir con la normatividad sismo-resistente establecida en la NRS-10, para la elaboración de
los elementos estructurales (columnas, vigas de cimentación, pilotes, vigas aéreas y losas), que
conforman la edificación.
Ejecutar y construir un edificio con la implementación de materiales e insumos que contribuyan
con el medioambiente, para la obtención de una edificación sostenible.
Proveer la dotación de la edificación de insumos y elementos mobiliarios, que cumplan con los
estándares de calidad, para mejorar las expectativas del cliente en cuanto a la funcionalidad y
confortabilidad de los espacios.
15
1. Antecedentes Organizacionales
1.1. Descripción de la Organización Ejecutora
Hitos Urbanos SAS, es una empresa dedicada a la construcción de obras civiles especializada
en la arquitectura y diseño, fue constituida por cuatro socios en septiembre de año 1990,
actualmente se encuentra ubicada en Cra 19B No. 83-49 de Bogotá.
1.2. Objetivos Estratégicos de la Organización
Crear un desarrollo alternativo y medios de negocio que sean accesibles a todos los clientes para
suplir las necesidades que se presenten en los aspectos de calidad, diseño y costos en las estructuras.
Actualizar permanentemente los conocimientos en el ámbito de la Construcción, propiciando la
incorporación de nuevas tecnologías e innovaciones en los proyectos que desarrolle.
1.3. Misión, Visión y Valores
Misión, prestamos servicios integrales, centrados en la promoción y desarrollo de proyectos
inmobiliarios, ejecutando actividades de estructuración, gerencia, construcción y venta de los
proyectos. Estamos comprometidos a entregar siempre productos innovadores y de gran calidad.
Generamos valor agregado para nuestros accionistas, clientes proveedores construyendo
relaciones de largo plazo.
Aseguramos la integridad de las personas, el medioambiente e instalaciones, mediante la
implementación de un sistema de gestión de riesgos, el trabajo en equipo y la mejora permanente
de los procesos.
Contamos con talento humano capacitado, entrenado y comprometido con el desarrollo del
negocio, los valores corporativos y su mejora personal.
16
Visión, Hitos Urbanos SAS será un referente en nuestro sector, y áreas geográficas de influencia,
en la materialización de proyectos de gran calidad y diseño, siempre desde las perspectivas de dar
la mejor respuesta a las necesidades y preferencias de nuestros clientes.
En el año 2025 seremos una empresa reconocida por su competitividad, la excelencia en gestión,
seguridad, la preservación del medio ambiente, su compromiso social y con talento humano que
busca la excelencia y su desarrollo integral.
Valores corporativos, para dar sentido a las actividades y nuestra forma de actuar, con personas
que dentro y fuera del trabajo tengan el sentido de pertenencia, apropiación de los objetivos de la
empresa como su propia familia y ser una empresa con identidad propia y un ejemplo para la
comunidad, HITOS URBANOS plasma los siguientes valores como un sistema:
A). Respeto
B). Honestidad
C). Responsabilidad
D). Trabajo bien hecho
E). Equidad
1.4. Mapa Estratégico
En la tabla 1. Representación visual de la estrategia, Hitos Urbanos SAS, expone la
representación visual de la estrategia, por medio de la cual se busca involucrar al equipo ejecutivo
y dar una mayor claridad de los compromisos para lograr los objetivos plasmados.
17
Tabla 1. Representación visual de la estrategia
ESTRATEGIA
PRODUCTIVA
ESTRATEGIA DE CRECIMEINTO
PERSPECTIVA DE
LOS CLIENTES,
CIUDADANIS Y
DEMAS GRUPOS
DE INTERES
Hacer todos los espacios
únicos, crear lugares
especiales que dialoguen
con el entorno y aporten
calidad de vida a quienes lo
habiten.
Conseguir que todo
lo que se diseña,
costruye sea
innovador, retador,
impredecible y
realmente distinto.
Diseñar lugares que
aporten calidad de
vida a quienes los
habiten.
PERSPECTIVA
FINANCIERA
Conseguir un alto grado de
eficiencia en la gestión de
presupuesto.
Ajustar un
crecimiento
sostenible para
matener la misión y
alcanzar la vision.
Reducir morosidad
de bebeficiarios.
PRESPECTIVA DE
LOS PROCESOS
INTERNOS DE
GESTIÓN
Tramitar con agilidad y
cumplimiento los
estándares de calidad las
contrataciones
administrativas.
Mantener
actuaizado el marco
juridico.
Total transparencia
de la gestion
desarrollada.
PRESPECTIVA DE
APRENDIZAJE Y
CRECIEMIENTO
Crear y dearrollar sistema
de la direccion estratégica.
Alaborar un espacio
para el entorno de
trabajo colaborativo
y counicativo.
Adaptar según los
fines y acrgas de
trabajo a la
organización
Fuente: Autor
1.5. Cadena de Valor de la Organización
En la tabla 2. Cadena de valor, se expone la cadena de valor de la Organización, que es una
herramienta estratégica de análisis necesaria para identificar las ventajas competitivas de Hitos
Urbanos frente al mercado.
18
Tabla 2. Cadena de valor
CADENA DE VALOR
AC
TIV
IDA
DE
S
SO
PO
RT
E
APROVISIONAMIENTOS-compras
Compra y renovacion de equipos y su respectivo mantenimiento, maquinaria
proviciones de materia
M
argen
DESARROLLO TECNOLÓGICO
Redes, sistemas de gestión, procedimientos tecnologicos
RECURSOS HUMANOS
Selección, promoción, destinar cargos, progerso continuo, gerencia participativa
INFRAESTRUCTURA DE LA EMPRESA
Gerencia comercial, finanzas, contabilidad, gestión de calidad, aspectos legales
AC
TIV
IDA
DE
S
PR
EL
IMIN
AR
ES
LOGÍSTICA
INTERNA
Recepción
almacenaje
inventario
control
OPERACIONES
Cimentación
estructura
instalaciones
mamposteria
LOGÍSTICA
EXTERNA
Pagos a
proveedores
MARKETING
Y VENTAS
Publicidad
enfocada a cada
proyecto
SERVICIOS
POSVENTA
Servicio
Atencion al
cliente
postventa
Fuente: Autor
1.6. Estructura Organizacional
En la figura 1. Estructura organizacional, Hitos Urbanos expone la organización jerárquica
interna y administrativa de la empresa, para relacionar el reparto de trabajo por áreas y dar a
conocer los departamentos existentes en la organización.
Figura 1. Estructura organizacional. Fuente: autores.
MA
RG
EN
19
2. Evaluación y Formulación
2.1. Descripción del Problema o Necesidad
En la carrera 15 con 94 al norte de Bogotá, es muy difícil conseguir espacios para la creación
de negocios u oficinas; debido a que en gran parte del sector está conformado por viviendas, lo
cual reduce el espacio para el emprendimiento de nuevas empresas en el sector. Por ello la solución
inmediata a abordar y con conocimiento real de lo que sucede, es accionar sitios con perspectivas
de negocio a favor de la comunidad perimetral, en el cual se incorporen técnicas innovadoras como
lo son la aplicación de Normas LEED y el sistema constructivo Top Down, que permiten obtener
un mayor rendimiento en obra y minimizar los impactos ambientales ocasionados por la ejecución
del proyecto.
2.2. Árbol de Problemas
En la Figura 2. Árbol de problemas, se representa la identificación de problema, con la
identificación de causas y efectos de la problemática de la carrera 15 con 94 del norte de Bogotá:
20
Figura 2. Árbol de problemas. Fuente: Autor.
2.3. Árbol de Soluciones
En la figura 3. Árbol de soluciones, se representa el árbol de objetivos, con la identificación de
las soluciones, los medios y los fines para lograr el objetivo propuesto:
Efectos
Causas
Déficit de oficinas en el
sector norte kr 15 con 94
Falta de
inversionistas
en la zona
Deficiencia de
predios en el
sector
Prevalencia de
edificaciones para uso
doméstico
Insuficiencia de
estudios de factibilidad
para el emprendimiento
de negocios en el sector
Baja productividad en la
zona
Disminución del
desarrollo comercial y
urbanístico
Baja inserción y/o
capacidad laboral
Ausencia de oficinas en el
ámbito profesional medio
jurídico médico y/o
comercial jurídico
Poca
accesibilidad a
establecimientos
comerciales
Déficit de
variedad de
comercio en la
zona
Precios elevados del
m2 construido en el
sector
21
Figura 3. Árbol de soluciones. Fuente: Autor
Fines
Soluciones
Oferta suficiente de oficinas
en el sector norte kr 15 con 94
Incremento de
inversionistas
en la zona
Valorización de
los predios en el
sector
Negociación y formas
de pago del área
construida en la parte de
la adquisición del
inmueble
Desarrollo de
estudios de
factibilidad para
el
emprendimiento
de negocios en el
sector
Aumento de
accesibilidad a
establecimientos
comerciales
Aumento de
productividad y
valorización en la zona
Aumento del desarrollo
comercial formal
Mayor inserción y/o
enganche laboral
Presencia y mayor
demanda de oficinas en el
ámbito profesional médico
y/o comercial jurídico
Construcción de
edificaciones para
uso comercial y
Financiero
Medios
Aumento de
variedad de
comercio en la
zona
22
2.4. Árbol de Acciones
En la figura 4. Árbol de acciones, se representa el árbol de acciones, con la identificación de
alternativas para la solución del problema de la carrera 15 con 94 del norte de Bogotá:
Medios
Figura 4. Árbol de acciones. Fuente: Autor.
Oferta suficiente de oficinas en
el sector norte kr 15 con 94
Incremento de
inversionistas en
la zona
Alta demanda de
predios en el sector
Negociación y formas de
pago del área construida en la
parte de la adquisición del
inmueble
Desarrollo de estudios
de factibilidad para el
emprendimiento de
negocios en el sector
Mayor accesibilidad a
establecimientos
comerciales
Construcción de
edificaciones para
de uso comercial
Aumento de variedad
de comercio en la zona
Soluciones
Alternativas Construcción de
edificación
vertical de 8 pisos
Componente 2
Remodelación de
viviendas
existentes para
uso comercial
Componente 4
Implementación de
planes de negocio
Componente 1
Arrendamiento de
locales existentes
Componente 3
Implementación
de normas
LEED, para
garantizar
ambientes
agradables y
sostenibles a los
interesados
Componente 6
Compra de inmuebles
existentes, para demolición
y aprovechamiento del área
Componente 5
23
2.5. Determinación de Alternativas
Alternativa A: integrado por el componente 1, 5 y 4, implementación de planes de negocio
complementado con la compra de inmuebles existentes, para demolición y aprovechamiento del
área y remodelación de viviendas existentes para uso comercial.
Alternativa B: integrado por el componente 1 y 3, implementación de planes de negocio
complementado por el arrendamiento de locales existente.
Alternativa C (creando espacios y empresas bajo los lineamientos de la nueva arquitectura
basada en la aplicación de Normas LEED y el sistema constructivo Top Down en el sector norte
de Bogotá): integrado por el componente 1, 2 y 6, implementación de planes de negocio
complementado con la construcción de un edificio de 8 pisos con tres sótanos para parqueadero e
implementación de normas LEED, para garantizar ambientes agradables y sostenibles a los
interesados.
2.6. Evaluación de Alternativas
En la tabla 3. Matriz de selección de alternativa A, se establece la matriz de selección de las
diferentes alternativas, para darle una solución oportuna y apropiada al problema, por medio de la
implementación de criterios de ponderaciones teniendo en consideración los componentes 1, 5 y 4.
24
Tabla 3. Matriz de selección de alternativa A
ALTERNATIVA A
Factor de
Análisis
Ponderación
del Factor
Elementos
de Análisis
Ponderación
Elemento 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Calificación
Ponderada
Pertenecía 15% necesidad de
la población 100% 10 1,50
Coherencia 20%
relación entre
problema y la
solución
30% 9 0,54
relación entre
el fin y el
propósito
30% 8 0,48
relación entre
el propósito y
los resultados
40% 8 0,64
Viabilidad 10%
comprensible
en su entorno
cultural
15% 7 0,11
deseable en su
entorno
cultural
25% 6 0,15
manejable en
términos de la
organización
existente
25% 7 0,17
factible en sus
aspectos
técnicos y
económico
35% 8 0,28
Sostenibilidad 25%
económico 30% 9 0,68
ambiental 5% 5 0,06
social 25% 7 0,44
Impacto 30%
político 40% 8 0,80
contribuirá a
mejorar la
calidad de los
involucrados
60% 5 0,90
el impacto
que genera es
significativo
40% 7 0,84
TOTAL PONDERACIÓN 7,59
Fuente: Autores.
En la tabla 4. Matriz de selección de alternativa B, se establece la matriz de selección de las
diferentes alternativas, para darle una solución oportuna y apropiada al problema. por medio de la
implementación de criterios de ponderaciones teniendo en consideración los componentes 1 y 3.
25
Tabla 4. Matriz de selección de alternativa B
ALTERNATIVA B
Factor de
Análisis
Ponderación
del Factor
Elementos de
Análisis
Ponderación
Elemento 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Calificación
Ponderada
Pertenecía 15% necesidad de la
población 100% 10 1,50
Coherencia 20%
relación entre
problema y la
solución
30% 5 0,30
relación entre el fin
y el propósito 30% 6 0,04
relación entre el
propósito y los
resultados
40% 4 0,32
Viabilidad 10%
comprensible en su
entorno cultural 15% 7 0,11
deseable en su
entorno cultural 25% 4 0,10
manejable en
términos de la
organización
existente
25% 5 0,13
factible en sus
aspectos técnicos y
económico
35% 6 0,21
Sostenibilidad 25%
económico 30% 5 0,38
ambiental 5% 4 0,05
social 25% 3 0,19
Impacto 30%
político 40% 5 0,50
contribuirá a
mejorar la calidad
de los involucrados
60% 7 1,26
el impacto que
genera es
significativo
40% 9 1,08
TOTAL PONDERACIÓN 6,17
Fuente: Autores.
En la tabla 5. Matriz de selección de alternativa C, se establece la matriz de selección de las
diferentes alternativas para darle una solución oportuna y apropiada al problema. por medio de la
implementación de criterios de ponderaciones teniendo en consideración los componentes 1, 2 y 6.
26
Tabla 5. Matriz de selección de alternativa C
ALTERNATIVA C
Factor de
Análisis
Ponderación
del Factor
Elementos de
Análisis
Ponderación
Elemento 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Calificación
Ponderada
Pertenecía 15% necesidad de la
población 100% 10 1,50
Coherencia 20%
relación entre
problema y la
solución
30% 7 0,42
relación entre el
fin y el propósito 30% 9 0,54
relación entre el
propósito y los
resultados
40% 8 0,64
Viabilidad 10%
comprensible en
su entorno
cultural
15% 7 0,11
deseable en su
entorno cultural 25% 8 0,20
manejable en
términos de la
organización
existente
25% 9 0,23
factible en sus
aspectos técnicos
y económico
35% 10 0,35
Sostenibilidad 25%
económico 30% 6 0,45
ambiental 5% 7 0,09
social 25% 8 0,50
Impacto 30%
político 40% 9 0,90
contribuirá a
mejorar la
calidad de los
involucrados
60% 8 1,62
el impacto que
genera es
significativo
40% 9 0,96
TOTAL PONDERACIÓN 8,51
Fuente: Autores.
2.7. Descripción de la Alternativa Seleccionada
La alternativa C denominada “Creando espacios y empresas bajo los lineamientos de la nueva
arquitectura sector norte de Bogotá”, consiste en la construcción de un edificio de 8 pisos con tres
sótanos para parqueadero, en el cual desde el piso No.2 hasta el No.8 se cuenta con una distribución
27
de 6 oficinas por piso, cuyo método constructivo de aplicaciones es un Sistema Top Down,
adicionalmente está contemplada la construcción del edificio bajo las normas LEED, con el fin de
implementar estrategias de construcción sostenible para logar una mayor eficiencia energética,
mejorar la calidad ambiental interior, la eficiencia del consumo de agua e innovación en el diseño.
28
3. Marco Metodológico para Realizar Trabajo de Grado
3.1. Tipos y Métodos de Investigación
El tipo de método en el Proyecto “Creando Espacios Y Empresas Bajo Los Lineamientos De
La Nueva Arquitectura Sector Norte De Bogotá” está basado en una Investigación Proyectiva dado
que plantea soluciones a una situación determinada en tiempo - espacio - lugar según lo
considerado y/o establecido en el árbol de problemas.
Adicionalmente se desprende que es un proyecto Factible, en el cual se considera el diseño y la
ejecución del mismo, que encaja dentro de su perspectiva y planificación.
3.2. Herramientas para la Recolección de Información
A partir de una investigación precisa (Investigación Proyectiva), se aclaran los rumbos de la
propuesta en mención, con tendencia a cubrir las necesidades tanto económicas como futuristas, es
decir en base a los estudios de un proceso investigativo. La propuesta Proyectiva, ayuda a visualizar
las alternativas para alcanzar el objetivo del proyecto de forma adecuada, fundamentado en un
proceso sistemático de búsqueda e indagación.
Lo proyectivo, se desarrollará bajo el modelo de ejecución de informes en los que se expone el
avance del proyecto de acuerdo a las exigencias del mismo cubriendo los diferentes estadios.
3.3. Fuentes de Información
Algunos documentos para la satisfacción de la demanda de información son:
A). Plan de Ordenamiento Territorial
B). Informes Técnicos
C). Normas Técnicas
D). Artículos
29
4. Estudios y Evaluaciones
4.1. Estudio Técnico
En el proyecto “Creando Espacios y Empresas bajo los lineamientos de La Nueva Arquitectura
Sector Norte Chico Bogotá”, el estudio técnico hace alusión al análisis de operatividad y
funcionamiento del proyecto, por medio del cual Hitos Urbanos SAS busca optimizar los recursos
disponibles para lograr los objetivos plasmados.
4.1.1. diseño conceptual de la solución.
El Proyecto “Creando Espacios y Empresas bajo los lineamientos de La Nueva Arquitectura
Sector Norte Chico Bogotá” es un Edificio de Oficinas con un área de 13.000 M2 que contará con
3 sótanos de parqueaderos, con una capacidad aproximada de 181 automóviles entre ellos 25 con
conexión eléctrica para cargar los autos eléctricos, Cuartos técnicos ubicados en los sótanos 1,2 y
3, en el primer piso un lobby, 2 locales comerciales y un teatrino con una capacidad de 60 personas,
lo anterior se entregará con cielo Razo tipo Dry Wall, puertas, ventanearías piso techo, muros
repellados, estucados y pintados con iluminación tipo LEED, dotado con muebles para la recepción
y silletería para el teatrino. Desde del piso No.2 al piso No.8 habrá una distribución de 6 oficinas
por piso; las cuales se entregarán a espacio abierto sin divisiones, con el fin de buscar la
consecución de 1 cliente por piso, estas oficinas se entregarán sin acabados, con piso en concreto
sin afinar, cielo Razo con la estructura en concreto a la vista. Para el desplazamiento de una planta
a otra se instalarán los ascensores, todo los puntos fijos y baterías sanitarias se entregarán con
acabados, y por último en la cubierta pasto verde transitable con un espacio destinado para la
elaboración de un restaurante, lo anterior buscando promover las iniciativas de negocio y comercio
en la zona.
En el Apéndice A. Registro fotográficos ejecución de entregables, se anexan los avances de los
entregables y en el Apéndice B. Reindeer Fachadas y Plantas Arquitectónicas, Se agregan imágenes
para tener una mejor noción visual del resultado final del proyecto.
30
Esta solución está compuesta por una serie de actividades entre ellas las actividades preliminares
que se desarrollan con el fin de adecuar el lote para la ejecución del proyecto, también se ejecutarán
las estructuras en concreto y acero para lograr la elaboración de todos los elementos estructurales
que componen al edificio y como complemento de ello se desarrollan los elementos no estructurales
entre ellos muros en mampostería común, revestidos en con un mortero, adicionalmente se
instalaran todas las redes necesarias para suministrar los servicios públicos necesarios (la energía
eléctrica, el gas, telecomunicaciones y evacuan el agua), siguiendo los lineamientos de las normas
LEED y el sistema constructivo Top Down, las entregas de todos estos elementos serán verificadas
con el fin de rectificar que cumplan con los objetivos del proyecto.
4.1.2. análisis y descripción del proceso.
Para el desarrollo de la construcción del edificio en el sector norte de Bogotá se iniciará con la
ejecución de actividades preliminares, siguiendo las especificaciones técnicas del proyecto que se
complementan con planos, diagramas y detalles entregados. Es importante resaltar que todos los
materiales y suministros usados en la obra deben ser nuevos, de primera calidad libre de defectos.
La ejecución de Actividades preliminares, están compuestas por una serie de actividades que
se deben ejecutar para la adecuación del lote donde se va a edificar. Para poder llevar acabo esta
actividad es necesario desarrollar las siguientes actividades:
Implementación del plan de impactos ambientales, que se encarga de ejecutar un plan de gestión
ambiental, seguridad y salud ocupacional del proyecto.
Localización y replanteo, que es una referenciación topográfica del proyecto e identificación
del terreno para la excavación y cimentación.
Cerramiento de obra, que consiste en el cierre del perímetro del lote donde se llevará a cabo el
proyecto.
31
Movimiento de tierras, que radica en la remoción de estructuras existentes, retirar las raíces y
capa de suelo con materia orgánica.
Campamento, que es la construcción de un espacio para la adecuación de oficinas para el
personal administrativo que dirige y construye el proyecto.
Servicios públicos provisionales, que consiste en la obtención temporal de servicios públicos
como el agua y energía eléctrica durante la ejecución del proyecto.
Posteriormente se procede a la construcción de estructuras en concreto y acero, que consisten
en la ejecución de todos los elementos estructurales tales como, columnas, vigas, pantallas y losas.
Para el desarrollo esta actividad se complementa con la ejecución de las siguientes actividades:
Localización y replanteo de estructuras: corresponde a la ubicación en el terreno o superficie
de construcción de los ejes principales, paralelos y perpendiculares que se encuentra señalados en
los planos del proyecto, para la ubicación de los elementos estructurales.
Corte y figurado de acero, esta actividad se puede ir adelantando con el fin de lograr un mayor
rendimiento en la reproducción de las figuras en varilla de acero necesarias según planos para la
elaboración de los elementos estructurales.
Amarre de acero: cuando se encuentre figurado el acero y ubicado en la posición que se requiere
se procede a desarrollar el amarre con alambre negro del acero longitudinal y transversal.
Encofrado de elementos estructurales: cuando los elementos estén a plomo y ubicados en los
ejes correspondientes, se procede a la Instalación de elementos necesarios tales como tableros
metálicos o de madera, cercas, gatos y tijeras dispuestas para recibir el hormigón fresco hasta que
se endura y cumpla el tiempo de curado.
32
Producción del concreto para elementos estructurales: una vez este encofradas las estructuras
se elabora el hormigón, acorde a la proporción que requiere cada uno de los elementos estructurales
siguiendo las especificaciones técnicas para su proporción.
Instalación de concreto para elementos estructurales: cuando ya se fabrica el concreto este se
deposita en cada uno de los sitios requeridos para obtener así, finalmente todos los elementos
estructurales.
La actividad de instalación de redes que consiste en la ejecución de sistemas que suministran
el agua, la energía eléctrica, el gas, las telecomunicaciones y evacuan el agua, siguiendo los
lineamientos de las normas LEED. Par poder desarrollar este entregable es necesario ejecutar las
siguientes actividades:
Instalación de redes para suministro de agua potable, es un sistema de tuberías y accesorios en
PVC de 2” y ½” presión, para el suministro de agua potable al edificio.
Instalación de redes para la evacuación de aguas sanitarias, es un sistema de tuberías y
accesorios en de PVC de 4” y 2” para las desagüe y evacuación de aguas sanitarias.
Instalación de red de gas, es una red de tubería que permite el traslado de gas natural para el
suministro del mismo.
Instalación red contra incendios, es una red de tubería que conduce agua en caso de que se
genere un incendio en el edificio.
Instalación red de voz y datos, es un sistema que unifica en una estructura de telecomunicaciones
los servicios de voz y datos.
Instalación red electica, es una red interconectada que permite el suministro de electricidad a
los diferentes equipos e instalaciones de las futuras oficinas, siguiendo las normas LEED.
33
Las instalaciones de redes sanitarias, hidráulicas, eléctricas y de telecomunicaciones quedan
embebidas en medio de las losas de entre piso y son camufladas de piso a piso por medio de
buitrones.
La ejecución de la mampostería es un procedimiento que sirve para unir los ladrillos en hiladas,
que conforman elementos no estructurales como muros.
Localización y replanteo de muros, que corresponde a la ubicación en el terreno o superficie de
construcción los ejes principales, paralelos y perpendiculares señalados en el plano del proyecto,
para la ubicación de los elementos no estructurales.
Ejecución de muros en soga, consiste en la disposición de ladrillo en la horizontal de su lado
más largo, para formar una pared, que divide las oficinas.
La ejecución de repellos pisos y muros corresponde a la elaboración de capas delgadas de
mortero para el cubrimiento de muros, vigas, columnas, pantallas y pisos. Para la ejecución de este
entregable es necesaria el desarrollo de las siguientes actividades:
Checheo de niveles, que es determinación de cotas para producir desniveles y calcular el espesor
del repello.
Mezcla mortero de nivelación, que consiste en la producción de mortero dependiendo del sitio
en donde se requiera instalar en este caso hay que diferenciar si es para piso o para paredes.
La ejecución de acabados, entregable que corresponde a la instalación de materiales que
proporcionan una visión estética y confortable al edificio. Para el desarrollo de este es necesario la
ejecución de las siguientes actividades:
Instalación de estucos: que corresponde al recubrimiento de paredes con estuco listo, para
eliminar las porosidades de las paredes.
34
Instalación de pintura blanca: que consiste en la disposición de Pintura blanca para interiores
que mejora el entorno de habitación del edificio.
Instalación de enchapes: que es el cubrimiento del mortero de nivelación con porcelanato,
mármol en el caso de pisos, y cerámicas en el caso de las baterías sanitarias.
Instalación cielo Razo: que consiste en la instalación en los puntos fijos de dry wall terminado.
Instalación de Baterías sanitarias: que es la instalación de muebles de baño en madera, sanitario
de fluxómetro, lavamanos tipo Vessel.
Instalación de ventanearía y Carpintería en aluminio: que corresponde al montaje de la
ventanearía y carpintería de aluminio en los puntos fijo y fachadas, oficinas y espacios para centros
comerciales.
Instalación de cubierta Verde: que es un sistema que permite el crecimiento de vegetación en
la cubierta.
La instalación de ascensores, corresponde al sistema de trasporte vertical, diseñado para el
transporte de personas y objetos de poco peso en el edificio.
El recibo y la entrega de obra, consiste en el desarrollo de una lista de chequeo para que el
entregable final cumpla con las expectativas del cliente. Para llevar a cabo esta actividad es
necesaria la ejecución de los siguientes entregables:
Verificación, recibo y entrega de la obra: que es verificar que la obra esté terminada en su
totalidad y realizar los ajustes debidos y seguido realizar la entrega.
Ejecución de postventas: que corresponde al servicio de mantenimiento de productos y garantía
de lo entregado en el edificio durante un año.
35
La Gestión de proyectos, es una actividad que se ejecuta durante toda la duración del proyecto,
con el fin de planificar y orientar los procesos del proyecto.
4.1.3. definición del tamaño y localización del proyecto.
El proyecto es un edificio de 13.000 m2, ubicado en la carrera 15 calle 94 en el sector chico,
en el norte de la ciudad de Bogotá.
En la figura 5. Localización del proyecto, se relaciona la ubicación del edificio.
Figura 5. Localización del proyecto. Fuente: Google Earth
4.1.4. requerimiento para el desarrollo del proyecto (equipos, infraestructuras, personal
e insumos).
En la tabla 6. Gestión de recursos, se expone el personal, los materiales de construcción y los
equipos de construcción que se requieren durante la ejecución del proyecto.
36
Tabla 6. Gestión de recursos
Gestión de recursos
Recursos humanos Und Cantidad
Director de obra Und 1
Ingenieros civiles Und 2
Arquitecto Und 1
Inspector de obra Und 2
Almacenista Und 1
Maestro de obra Und 2
oficial Und 10
ayudantes Und 40
Recursos de equipamiento
Máquina perforadora de pilotes Und 1
retroexcavadora Und 2
Planta eléctrica Und 3
Hormigonera de concreto Und 5
bomba de concreto Und 1
Equipo de trabajo en alturas Und 15
Recursos materiales
Acero de 60000 psi Kg 155500
Cemento estructural Kg 980
Arena M3 1050
Graba M3 1750
Recursos de accesorios
andamios Und 40
Fuente: Autores
4.2. Estudio de Mercado
Hitos Urbanos SAS, desarrollo un estudio de mercado para lograr obtener un análisis del
posicionamiento del proyecto con respecto a la industria y a sus competidores, con la finalidad de
obtener estrategias y mejorar su posición.
4.2.1. población.
Para la Construcción del Proyecto la Localidad de Chapinero tiene 136.000 habitantes, donde
se localizan 23.581 empresas que equivalen al 14%, cuyo mayor número de empresas servicios
inmobiliarios y empresariales 30.2%, comercio 22.8%, financiera 8.4%, hoteles y restaurantes 7%.
37
4.2.2. dimensionamiento de la demanda.
La localidad de Chapinero de acuerdo a los últimos estudios de Camacol el 60.2% (81.872 hab.)
ratifican la adquisición de oficinas en el sector Norte.
4.2.3. dimensionamiento de la oferta.
Para surtir esta demanda el Proyecto ofrece la construcción de 48 oficinas, área por persona 7
M2 promedio área oficina 173 M2 para un total de personas por oficina de 25 personas.
48 oficinas x 25 personas = 1200 personas
4.3. Estudio Viabilidad Financiera
Para el proyecto “Creando Espacios y Empresas bajo los lineamientos de La Nueva
Arquitectura Sector Norte Chico Bogotá”, se desarrolló un estudio de viabilidad financiera con el
fin hacer un análisis de la disponibilidad del dinero, para poder efectuar todo los pagos y las
inversiones que se requieren a lo largo de vida del proyecto, al igual que los frutos recibidos por la
ejecución del mismo.
4.3.1. estimación de costos de inversión del proyecto.
En la tabla 7. Costos de inversión, se estima los siguientes costos directos y los costos indirectos
del proyecto, necesarios para cumplir con el desarrollo de todas las actividades requeridas para
culminar el proyecto con éxito.
38
Tabla 7. Costos de Inversión
Costos de Inversión (i)
Costos Directos
Mano de Obra $ 1.822.660.889
Subcontratistas $ 8.279.320.811
Materiales $ 12.638.067.501
Maquinaria y Equipos $ 7.283.401.663
Reserva contingencia $ 383.639.233
Costos indirectos
Lote $ 3.018.018.385
Estudios y Diseños $ 1.065.500.678
Licencia de Construcción $ 1.163.621.000
Personal de Ventas $ 25.000.000
Costo Publicidad y Promoción $ 6.000.000
Otros Gastos $ 6.500.000
Honorarios $ 1.805.000.000
Total $ 27.768.552.144
Fuente: Autores
4.3.2. definición de costos de operación y mantenimiento del proyecto.
En la tabla 8. Costos de Operación y mantenimiento del proyecto, se estima los gastos que se
afrontaran durante la etapa posterior a la ejecución del proyecto.
Tabla 8. Costos de Operación y mantenimiento del proyecto
Gastos Fijos Mes anual
Revisor Fiscal $ 2.500.000 $ 30.000.000
Contador $ 2.000.000 $ 24.000.000
Asesoría Técnica $ 980.000 $ 11.760.000
Administración $ 6.500.000 $ 78.000.000
Aseo $ 8.500.000 $ 102.000.000
Vigilancia $ 15.578.000 $ 186.936.000
Acueducto Zonas Comunes $ 4.000.000 $ 48.000.000
39
Gastos Fijos Mes anual
Energía Zonas Comunes $ 7.000.000 $ 84.000.000
Mantenimiento de Jardines $ 2.000.000 $ 24.000.000
Seguros copropiedad $ 7.083.333 $ 85.000.000
Otros gastos $ 7.000.000 $ 84.000.000
$ 63.141.333 $ 757.696.000
Mantenimientos Equipos
Mantenimiento Ascensor $ 1.750.000 $ 12.250.000
Mantenimiento Bombas $ 541.666 $ 6.499.992
Mantenimiento Cámaras $ 541.666 $ 6.499.992
Mantenimiento Puertas $ 541.666 $ 6.499.992
Mantenimiento Red incendio $ 541.666 $ 6.499.992
Mantenimiento cctv $ 375.000 $ 4.500.000
Limpieza Tanque $ 150.000 $ 1.800.000
Mensuales $ 3.712.497 $ 44.549.968
valor total anual $ 802.245.968
Fuente: Autores.
4.3.3. análisis de tasas de interés para costos de oportunidad.
En la figura 6. Análisis tasa de interés para costos de operación, se exponen análisis Basados en
el estudio de avaluó comercial “Cra 90 No. 90-06 Empresa de Telecomunicaciones de Bogotá y
Cade Chico Barrio El Chico localidad de Chapinero noviembre 2017” elaborado por la firma
Borrero Ochoa y Asociados Ltda., de acuerdo a los análisis estadísticos se obtiene una renta
mensual de 0.7% para el sector del Chico.
40
Figura 6. Análisis tasa de interés para costos de operación. Fuente: Barrero Ochoa y Asociados
Ltda.
4.3.4. análisis de tasas de interés para costos de financiación.
En la tabla 9. Tasa de interés para costos de financiación, se exponen las tasas de interés para
costos de financiación que se aplicaran en el desarrollo del proyecto teniendo en cuenta los recursos
propios y un crédito constructor.
Tabla 9. Tasa de interés para costos de financiación.
Financiamiento Valor % participación % Tasa Nominal
Recursos Propios $13.884.276.072 50%
Crédito Constructor $13.884.276.072 50% 11.12%
Total, Inversión $27.768.552.144 100%
Fuente: Autores
41
4.3.5. tablas de amortización y/o capitalización.
En la tabla 10. Tazas de amortización, se relacionan los pagos generados por la ejecución del
proyecto al obtener el crédito constructor.
Datos Básicos
Plazo 5 años
Monto $13.884.276.072
TEA 11.75%
TNA 11.12%
Pago Anual $3.763.990.875
Tabla 10. Tazas de amortización.
TABLA DE AMORTIZACION CREDITO CONSTRUCTOR
No.
Periodos TEP
SALDO
INICIAL CUOTA FIJA INTERES
AMORTIZA-
CION SALDO FINAL
0 $13.3.84.276.072
1 0,11 $13.884.276.072 $3.763.990.875 $1.543.889.292 $2.224.101.583 $13.992.209.385
2 0,11 $11.660.174.488 $3.763.990.875 $1.296.575.957 $2.471.414.918 $11.026.511.483
3 0,11 $9.188.759.569 $3.763.990.875 $1.021.762.130 $2.746.228.744 $7.731.036.989
4 0,11 $6.442.530.824 $3.763.990.875 $716.389.842 $3.051.601.033 $3.390.929.791
5 0,11 $3.390.929.791 $3.763.990.875 $377.061.084 $3.390.929.791 -$0,00
Fuente: Autores
42
4.3.6. flujo de caja.
En la tabla 11. Flujo de caja, se relaciona un detallado de flujos de ingresos y egresos del proyecto durante el ciclo de vida del mismo.
Tabla 11. Flujo de Caja.
Descripción
AÑO
2019-2020
AÑO
2021- 2022
AÑO
2023 – 2024
AÑO
2025 -2026
AÑO
2027 -2028
AÑO
2029 -2030
INGRESOS (I)
Arriendos
Cuotas
Administración
GASTOS (G)
Costos Fijos
INTERESES (I)
UTILIDAD
OPERACIONAL
G. NO
DESEMBOLSABL
ES
Depreciaciones
UTILIDAD ANTES
IMPUESTOS
Impuestos
UTILIDAD NETA
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
-
$34.106.608
0.00
$12.500.816.730
$10.550.476.800
$1.950.339.930
$1.632.570.545
$1.632.570.545
$3.543.391.009
$7.324.855.176
-2.2296.320.973
$5.028.534.204
-$1.659.416.287
$3.369.117.916
$12.840.188.751
$10.750.935.859
$2.089.252.892
$1.748.850.382
$1.748.850.382
$2.168.289.888
$8.923.048.281
-2.296.320.973
$6.626.727.508
$2.186.820.078
$4.439.907.431
$3.821.591.265
$11.583.531.336
$2.238.059.929
$1.873.412.250
$1.873.412.250
$470.371.837
$11.477.807.177
$2.296.320.973
$9.181.486.205
-$3.029.890.448
$6.151.595.757
$14.878.072.084
$12.480.606.337
$2.397.465.747
$2.006.846.038
$2.006.846.038
$12.871.226.046
$2.296.320.973
$10.574.905.073
-$3.489.718.674
$7.085.186.399
$16.015.379.659
$13.447.154.414
$2.568.225.245
$2.149.783.647
$2.149.783.647
$13.865.596.012
$2.296.320.973
$11.569.275.039
-
$3.817.860.763
$7.751.414.276
43
Descripción
AÑO
2019 -2020
AÑO
2021- 2022
AÑO
2023 - 2024
AÑO
2025 -2026
AÑO
2027 -2028
AÑO
2029 -2030
INVERSIONES (I)
Lote
Estudios y Diseños
Licencia construcción
Costo Construcción
Costo Sala de ventas
Personal de Ventas
Costo Publicidad y
promoción
Otros Gastos
Honorarios
Capital de Trabajo
Crédito 50% Inv.
Cuota anual con
amortización x año -
$2.224.101.584+año
siguiente
$2.471.414.919
FLUJO DE CAJA
VP=VF/(1+i)^n
-$27.768.552.144
-$3.018.018.385
-$1.065.500.678
-$1.163.621.000
-$20.264.766.097
-$13.023.000
-$25.000.000
-$6.000.000
-$6.500.000
-$1.805.000.000
-$401.122.984
$13.884.276.064
-$13.884.276.064
-$13.884.276.064
-$28.569.985
-$28.569.985
-$4.695.516.503
-$1.412.312.661
$1.255.194.896
-$30.604.882
-$30.604.882
-$5.797.829.778
-$1.195.986.146
$901.437.996
-$32.782.714
-$32.782.714
-$3.390.929.791
$5.086.720.428
$3.168.695.993
-$35.119.806
-$35.119.809
$9.346.387.566
$5.104.789.346
-$18.847.083
-$18.847.083
$10.029.248.166
$4.661.323.564
Fuente: Autores.
44
4.3.7. Evaluación financiera y análisis de indicadores.
A continuación, se exponen los datos básicos usados para el desarrollo de la Tabla 12. Evaluación financiera y análisis de indicadores,
para obtener un análisis del nivel rentabilidad que se puede alcanzar con la ejecución del proyecto.
Datos Básicos
VPN $1.207.165.813
TIR 9.70%
ROI 47.49%
B/C 1.09
Tabla 12. Evaluación financiera y análisis de indicadores.
INDICADOR
ECONOMICO
AÑO
2021 -2022
AÑO
2023 - 2024
AÑO
2025-2026
AÑO
2027-2028
AÑO
2029-2030
P/R Normal -$26.356.239.483 -$26.572.565.998 -$22.681.831.716 -$18.422.164.578 -$17.739.303.978
P/R Dinámico -$26.513.357.158 -$26.867.114.148 -$24.599.856.151 -$22.663.762.798 -$23.107.228.580
Pir Rentabilidad $2.367.914.093 -$2.339.708.925 -$1.764.958.202 -$330.767.637 $1.254.070.143
Retorno -$955.601.433 $3.535.695.071 $6.851.678.631 $9.677.155.203 $8.775.178.022
Saldo de la
Inversión -$29.145.527.465 -$24.317.982.612 -$14.159.728.546 $5.739.445.231 $23.704.584.496
Fuente: Autores
45
4.4. Estudio Social y Ambiental
Para llevar a cabo el proyecto, se desarrolló un estudio social y ambiental; para identificar los
efectos sociales y ambientales potenciales y crear las medidas para mitigar los efectos
oportunamente.
Es muy importante mencionar que el proyecto se va a ejecutar bajo los lineamientos de las
normas LEED, obteniendo como producto final un entregable amigable con el medio ambiente; en
el cual se logra reducir en promedio el 30% del uso de energía, el 25% de las emisiones de CO2 y
hasta un 40% del consumo de agua; adicionalmente genera unos ahorros en el 80% de la
disposición final de residuos pétreos y no pétreos.
4.4.1. análisis y categorización de riesgos.
En el proyecto “Creando Espacios y Empresas bajo los lineamientos de La Nueva Arquitectura
Sector Norte Chico Bogotá, se desarrolló un análisis y categorización de riegos, con la finalidad de
identificar medidas de prevención para evitar peligros potenciales al proyecto.
Por lo anterior en el Apéndice C. Análisis de PESTEL, se expone un estudio del entorno general
del proyecto en los sectores económico, político, tecnológico, legal, social y ambiental, en el cual
se representa la incidencia de estos componentes para el proyecto.
Del análisis PESTEL se concluye que es importante tener en consideración el plan de
ordenamiento territorial de la ciudad de Bogotá; ya que puede haber restricciones en algunas
localidades, en cuanto al tipo de comercio y número de pisos de una edificación.
Un cambio brusco en los indicadores económicos puede producir el fracaso del proyecto.
El cambio de un sistema político democrático a socialista podría causar un impacto gravemente
negativo en el proyecto.
46
Es importante conocer la normatividad ambiental colombiana, para la generación de protocolos
del vertimiento de sustancias y todos los permisos ambientales necesarios para la construcción
del proyecto. Ya que la omisión de ello puede generar sanciones, y en algunos casos se puede llegar
aparar la obra por ello, generando retrasos en la programación.
Adicionalmente se hacen las siguientes recomendaciones:
Es relevante conocer las normas y certificados que deben tener las canteras que suministran los
materiales (agregados finos y gruesos) para no incurrir en la compra de materiales ilegales.
Se debe iniciar todos los trámites para los permisos de movilidad de maquinaria, equipo y
materiales. Para el transporte de materiales granulares (las volquetas deben estar encapadas), con
el fin de evitar derrame y desprendimiento y solidos que puedan provocar accidentes.
Se debe solicitar a la escombrera y los volqueteros que transportan los materiales los recibos
expedidos por las escombreras elegidas una vez se verifique los certificados y licencias para el
depósito de los mismos.
Se debe hacer un plan o cronograma para el mantenimiento preventivo de los equipos.
4.4.2. Análisis ambiental del ciclo de vida de proyecto.
Hacer un análisis de los impactos ambientales en el proyecto “Creando espacios y empresas
bajo los lineamientos de la nueva arquitectura en el sector norte de Bogotá” es de gran
importancia; ya que permite conocer y evaluar las alteraciones que se producen al medio ambiente
por la ejecución del proyecto.
A continuación, se hace una breve descripción de los impactos ambientales, sociales y
económicos que se deriva del uso de la materia prima, equipos e insumos en la etapa de ejecución
del proyecto.
47
Impactos Ambientales
Para ejecutar el proyecto es necesaria la implementación de equipo y maquinaria pesada, tales
como: retroexcavadora, martillo demoledor, volquetas, minicargador, mixer, torre grúa, vibrador,
mezcladora, plumas, entre otros, que para su funcionamiento necesitan lubricantes tales como
aceite hidráulico, combustibles y refrigerantes, que en caso de tener fugas o derrames ocasionan
una gran contaminación del suelo y aguas subterráneas, debido a la elevada cantidad de metales
pesados y la baja biodegradabilidad que estos tienen. Afectando gravemente la fertilidad del suelo.
(Silva y Galindo. 2016)
Adicionalmente, son necesarios otros equipos tales como taladros, pulidoras, tronzadores
sopletes, roscadoras, cortadora de bloque, cortadora de cerámica y compresor, que al ser
implementados producen material particulado que contaminan el aire.
Es preciso también mencionar que la maquinaria pesada produce emisión de gases y generación
de ruido.
Para el desarrollo de la estructura se necesitan materiales como: arena, triturado, cemento y
concreto, los cuales al ser explotados producen un gran impacto ambiental en la flora y la fauna,
adicional a ello al ser transportados usualmente en volquetas (arena y triturado) producen derrames
de material particulado contaminado el aire y el entorno.
Sumado a lo anterior la materia prima agua, es fundamental para la ejecución de casi el 80% de
las actividades, como elaboración de materiales, lavado de maquinaria y curado del concreto, en
las cuales se presentan desprendimientos de solido que afectan el suelo, los sistemas de aguas e
incrementa el uso desmedido de este recurso no renovable.
48
Impactos Sociales
la generación de ruido producto de los maquinaria y equipo pesado, puede ocasionar
alteraciones emocionales a los trabajadores y vecinos, viéndose afectada la comodidad, los hábitos
de sueño y la salud de los residentes.
Al transportar las materias primas (arena y cemento) en volquetas se produce derrames de
partículas en el suelo, lo cual consigue ocasionar accidentes a los transeúntes; ya que pueden
resbalar o tropezar.
La producción de partículas pequeñas (polvo) ocasiona enfermedades respiratorias a los
trabajadores y vecinos del proyecto.
El inadecuado almacenamiento y demarcación de los materiales de construcción o
estacionamiento de maquinaria afecta la movilidad peatonal y vehicular, impidiendo la libre
movilidad de los transeúntes.
Impactos Económicos
Debido a la elevada demanda de personal que requiere el proyecto se genera empleo en el área
de influencia del proyecto.
Las fuertes vibraciones ocasionadas por los rellenos pueden ocasionar daños en las estructuras
aledañas que representan gastos adicionales para el proyecto.
Una vez se ejecute el proyecto el producto genera los siguientes impactos ambientales y sociales:
49
Impactos Ambientales Del Producto
El producto final del proyecto “Creando espacios y empresas bajo los lineamientos de la nueva
arquitectura sector norte de Bogotá” es un edificio destinado para oficinas, que produce un cambio
en el paisaje, ya que se causan cambios en la visibilidad, la calidad visual e intervención antrópica
que afectan el valor escénico.
El producto final se fundamenta bajo la normatividad LEED en la que se busca obtiene edificio
sostenible, por medio del cual optimiza el agua y energía atmosférica.
Impactos Sociales del Producto
Con la construcción de las oficinas se busca activar el comercio de la localidad y por lo tanto la
generación de empleo del área aledaña.
A futuro el edificio se asentará, lo cual puede ocasionar daños en las estructuras aledañas,
incomodando a los propietarios y creando conflictos legales.
Generar espacios agradables para promover la socialización y recreación en la comunidad.
Con el análisis ambiental del ciclo de vida del proyecto, se caracterizan e identifican los
impactos ambientales a los que se puede someter el proyecto o el producto final del mismo.
Apéndice D. Eco balance, se socializan las entradas y salida del ciclo de vida del proyecto, con
el fin de expresar las consecuencias que se producen por el uso de insumos, equipos y maquinaria
en la ejecución del proyecto.
Análisis ciclo de vida del producto: según las fuentes Canadian Standards Association, 2001,
Australian Building Codes Board, 2006 e International Standards Organization, 2000, la vida útil
de diseño para edificios residenciales, comerciales, de oficinas y de educación puede oscilar entre
los 50 y los 99 años.
50
Análisis de los impactos generados por la disposición final de los productos y equipos: Para
llevar a cabo la disposición final de los productos resultantes de la ejecución del proyecto, se
seleccionarán escombreras autorizadas y adicionalmente se buscará aprovechar los desechos para
la elaboración de rellenos, con el fin de minimizar los impactos que esto pueda ocasionar. Las bolsas
de cemento se almacenarán y serán recolectadas por una empresa autorizada para tal fin. Se harán
limpiezas semanales y se dispondrá de un lugar específico para el almacenamiento de chatarra
(puntillas, alambre, acero oxidado), para finalmente ser trasportada a chatarrerías que se encargaran
de clasificar y separaran los materiales para ser reutilizados. En caso de derrame de combustibles,
lubricantes o aceites se recolectarán con el Kit de derrames y serán trasladados y recolectados
por empresas autorizadas.
El estudio de impactos ambientales permite valorar todos los impactos del proyecto sobre el
medio ambiente.
Para mitigar los impactaos identificados se recomienda:
Se deben optimizar los tiempos de usos de los equipos y la maquinaria pesada, para reducir los
impactos al ambiente.
Es relevante hacer un estudio de las horas en las que menos transitan vehículos para movilizar
las volquetas con material de escombros a los botaderos o con materia granular de las canteras a
la obra.
Hay que estudiar la posibilidad de reutilizar los escombros en los rellenos.
Los escombros que no puedan ser reutilizados en obra deben ser transportados a un botadero
certificado.
Se debe preservar el orden y el aseo en obra.
51
4.4.3. responsabilidad social-empresarial (RSE).
La responsabilidad social y empresarial (RSE), es básicamente una contribución activa y
voluntaria que tiene la empresa para lograr un mejoramiento social, económico y ambiental, con el
ánimo de obtener una eficiencia empresarial, logrando optimar las condiciones de los
colaboradores y posteriormente de los consumidores.
Es importante mencionar que el producto final del proyecto “Creando espacios y empresas bajo
los lineamientos de la nueva arquitectura sector norte de Bogotá”, se encuentra integrado a una
estrategia RSE, ya que la construcción y ejecución está ligada a los lineamientos de la norma LEED
que se fundamenta con las construcciones sostenibles.
Los espacios certificados LEED ahorran dinero a las familias y empresarios, reducen las
emisiones de carbono y contribuyen con ambientes saludables para el uso de residentes,
trabajadores y la comunidad en general.
En el Apéndice E. Matriz de sostenibilidad, se representa el análisis, estudio y evaluación de
cada una de las fases que compone el proyecto para determinar si finalmente el proyecto es
sostenible.
Una vez desarrollada la matriz de sostenibilidad se concluye que:
la categoría de sostenibilidad más crítica es la ambiental ya que se obtiene un valor de 61 de
impactos negativos, una de las causas es el tráfico vehicular y el uso de maquinaria pesada las
cuales generan contaminación en el aire y un alto nivel de ruido, de los cuales en el Plan de manejo
ambiental se establecen las formas de mitigar este impacto.
La fase de sostenibilidad más positiva es la social, se obtiene un valor de -142 de impactos
positivos, ya que una de las políticas de la empresa es el Bienestar del personal que labora y su
crecimiento personal.
52
Con la matriz de sostenibilidad se hace un análisis, estudio y evaluación de cada una de las
fases que componen al proyecto, con el fin de estudiar los impactos positivos y negativos que se
pueden producir en la ejecución del mismo y plantear las estrategias de mitigación para que los
impactos negativos se vuelvan positivos.
Para no afectar el medio ambiente se recomienda: Se deben optimizar los tiempos de usos de
los equipos y la maquinaria pesada, para evitar la producción de CO2, y contaminantes que
afectan el ambiente.
Hacer capacitaciones al personal para inculcar la importancia de los recursos no renovables
(agua) y la optimización de los mismos.
Publicar y socializar en las inducciones las políticas de bienestar social de la empresa.
53
5. Planes de gestión del proyecto
5.1. Plan de Gestión de la Integración
Con el plan de gestión de la integración en el proyecto se busca incluir todos los procesos y
actividades necesarias para identificar y unificar los procesos de dirección y ejecución del proyecto;
lo anterior con el fin de lograr un adecuado engranaje y equilibrio en el mismo.
Es importante tener en cuenta que para la aplicación oportuna del pan de gestión de la
integración se aplicaran los siguientes procesos:
Desarrollar del acta de constitución del proyecto, consiste en la ejecución de un documento en
la que GDP Construcciones autoriza la existencia del proyecto “Creando Espacios y Empresas
Bajo los Lineamientos de la Nueva Arquitectura en el Sector Norte de Bogotá”.
Desarrollar del plan para la dirección del proyecto, es un proceso en el que GDP construcciones
unifica todos los planes que se aplicaran al proyecto.
Dirigir y gestionar la dirección del proyecto, es el proceso que GDP construcciones lidera para
llevar acabo todo lo estipulado en el plan de dirección del proyecto.
monitorear y controlar el trabajo del proyecto, es el proceso que consiste en la ejecución de
informes de avance y monitoreo del proyecto con el fin de velar el cumplimento de los objetivos
definidos en el plan de dirección del proyecto.
cerrar el proyecto o fase, es el proceso de finalizar las actividades del proyecto, una vez GDP
construcciones haya recibido a satisfacción la ejecución del proyecto.
5.1.1. Acta de Constitución (Project Charter).
En el Acta de constitución, GDP construcciones autoriza la existencia del proyecto.
54
CONTROL DE VERSIONES
Versión Elaborada por Aprobada por Fecha Ajuste
01 MARÍA ALEJANDRA GÓMEZ
DAVID
NATALY CAROLINA RODRÍGUEZ
VIATELA
OLGA LUCIA MURCIA PARRA
15/03/20
02 MARÍA ALEJANDRA GÓMEZ
DAVID
NATALY CAROLINA RODRÍGUEZ
VIATELA
OLGA LUCIA MURCIA PARRA
22/03/20
PROYECTO “CREANDO ESPACIOS Y EMPRESAS BAJO LOS LINEAMIENTOS DE LA
NUEVA ARQUITECTURA SECTOR NORTE BOGOTA”R NORTE DE BÁ
NOMBRE DEL CLIENTE O SPONSOR
G D P CONSTRUCCIONES
1. DESCRIPCION DEL PROYECTO
el proyecto “Creando Espacios y Empresas Bajo Los Lineamientos De La Nueva Arquitectura Sector Norte De
Bogotá", se basa principalmente en la incorporación de nuevas técnicas arquitectónicas como son la NORMA
LEED y el sistema de construcción Top Down, con la primera se busca obtener un proyecto sostenible, con
eficiencia en el aprovechamiento del agua y energía, implementando materiales y recursos que aporten a este
objetivo y el segundo es una técnica que se incorpora para obtener un mayor rendimiento en la ejecución del mismo.,
la cual consiste básicamente en la construcción inicial de las paredes perimetrales y columnas de soporte de la
estructura con los muros de pantalla o pilotes excavados, para posteriormente hacer las excavaciones del terreno
hasta encontrar la cota inferior de la primera losa y vaciar las vigas y las losas directamente en el terreno, repitiendo
este mismo procedimiento en cada nivel de sótano, mientras que la construcción de la estructura puede iniciarse de
manera independiente apoyándose en la primera losa ya construida.
El patrocinador de este proyecto es la empresa GDP CONSTRUCIONES, liderada por el Arq. Cristian Moreno y la
empresa ejecutora del proyecto es HITOS URBANOS SAS. Liderada por el Ing. Guillermo Zapata que es el gerente
del proyecto.
El tiempo estimado para la terminación del proyecto es de 20 meses, y se desarrollara en la carrera 15 con calle 94 al
norte de Bogotá.
2. DESCRIPCION DEL PRODUCTO DEL PROYECTO
En la primera etapa del proyecto se entregara un Edificio de Oficinas, a continuación se hace una descripción
detallada del producto final del proyecto:
Sótano 3: Consta de 63 parqueaderos, 4 parqueaderos con conexión eléctrica para carga de vehículos eléctricos, área
para bicicletero solo se entrega el espacio demarcado, cuarto de bombas con sus respectivos equipos, tanque de agua
lluvias, 3 pozos eyectores, 2 escaleras de emergencia, 3 ascensores, pisos en concreto endurecido, sistema de
extracción e inyección de aire a través de ventilación mecánica, gabinetes de incendio, redes de servicio, iluminación,
sensores de movimiento, techo en concreto a la vista acabado del material aligerante que es icopor.
Sótano 2: Consta de 61 parqueaderos, 5 ascensores, 2 escaleras de emergencia presurizadas con iluminación de
emergencia, rampa de acceso en concreto, área para bicicleteros solo se entrega demarcación, planta eléctrica con
suplencia total, piso en concreto endurecido, gabinetes de incendio, redes de servicio, techo en concreto a la vista
acabado del material aligerante que es icopor, sistema de extracción e inyección de aire a través del sistema de
ventilación mecánica, iluminación con sensores de movimiento.
55
Sótano 1: 57 parqueaderos de los cuales 21 parqueaderos son con duplicadores, área demarcada para bicicletero, 5
ascensores, 2 escaleras de emergencia presurizadas con iluminación de emergencia, rampa de acceso, sistema de
extracción e inyección de aire a través de una ventilación mecánica, subestación eléctrica de 400 kva, redes de
servicio, techo en concreto a la vista acabado del material aligerante que es icopor, sistema de extracción e inyección
de aire a través del sistema de ventilación mecánica, iluminación con sensores de movimiento.
Piso 1: Se entregara 2 locales comerciales con puertas en vidrio y ventanearía piso techo, piso enchape tipo
porcelanato, punto fijo de 4 ascensores, 3 escaleras de emergencia presurizadas con pasamanos acabado de piso en
concreto, salida de ascensores en mármol, un gran lobby manejado a una doble altura, cielo raso en Dry Wall
terminado, muros estucado y pintados en color blanco, iluminación tipo led, mueble de recepción en madera,
casillero, puerta de ingreso al edificio en vidrio de seguridad, sistema de circuito cerrado de televisión, teatrino para
capacidad de 60 personas, totalmente acabado silletería, sistema de sonido, equipos de reproducción, pantalla, piso
en alfombra, iluminación, talanqueras para acceso vehicular, cámaras, cuarto técnico para armarios de medidas,
señalización.
Exteriores: Andenes tipo Idu, jardineras dotados con vegetación, postes de iluminación, bordillos, rampa de acceso
en concreto con dilataciones.
Piso 2 Mezanine: Para este piso solo se entregará un área de 150 M2 en piso en concreto sin afinar, escaleras de
emergencia presurizada con iluminación de emergencia, y 1 cuarto técnico, muros de cerramiento en bloque,
estucados y pintados, estructura en concreto a la vista, placa con vigas en concreto a la vista sistema tipo Joist (vigas
metálicas a la vista).
Punto Fijo Oficinas 3 a piso 8: Para cada piso se entregara con acabados el área de Punto Fijo 4 ascensores, piso en
tipo porcelanato, 2 baterías sanitarias (mueble de baño en madera, sanitario de fluxómetro, lavamanos tipo Vessel)
muros en bloque estucados y pintados color blanco, cielo raso en Dry Wall terminado, iluminación tipo led, cámara,
circuito cerrado de televisión, 2 escaleras presurizadas iluminación tipo emergencia, iluminación tipo led área de
circulación, 1 punto cero para sistema red de incendio con rociadores, 1 medidor de acueducto y energía por piso.
Área de Oficinas Piso 3 a Piso 8: Se entregará un espacio abierto solo muros de culatas en bloque estucados y
pintados color blanco, sin divisiones internas, cielo raso se entrega la estructura en concreto a la vista con sistema
tipo Joist donde se deja a la vista los soportes metálicos, acabado de piso en concreto sin afinar, bordillo para
ventanearía, vidrios laminado color gris de acuerdo a los lineamientos LEED, tubería de red eléctrica tipo emt solo 6
salidas de iluminación, pases para red de incendio,
Cubierta: Cubierta verde transitable, área para zona de restaurante (no se entrega solo el espacio sin zona verde)
iluminación tipo poste, sistema de pararrayos, cuarto de máquinas de ascensores, 3 ascensores, punto a gas, sistema
de riego, sifones, pisos en concreto área de circulación, 2 escaleras presurizadas con iluminación de emergencia.
Fachadas: Fachada Principal manejada por módulo de 1.60 que crecen en sentido norte sur con paneles en ladrillo a
la vista color cocoa y se retroceden 15 cms para dar un movimiento a la fachada, ventanearía vidrio laminado 4 + 4
tono visto desde el exterior claro/neutro, transmisión energética del 30%, reflexión del 20%. Fachada posterior
ventanearía piso techo por módulos 1.60 x 2.90 bajo la misma especificación de vidrio de la fachada principal.
3. ANALISIS COSTO – BENEFICIO
La construcción de un Edificio de Oficinas de 8 pisos, 3
sótanos área construida 13.000 M2
Credibilidad y rentabilidad ofreciendo un buen
producto para una buena inversión y crecimiento
Inversión total $27.768.552.144 Valor presente a la versión $1.207.165.813
TOTAL $27.768.552.144 BENEFICIO/COSTO 1.09
TIEMPO RECUPERACIÓN DE LOS COSTOS 3 AÑOS
4. OBJETIVOS DEL PROYECTO
56
CONCEPTO OBJETIVOS MÉTRICA INDICADOR DE
ÉXITO
1. ALCANCE Construcción y entrega de un edificio
de 8 pisos de oficinas espacio abierto
sin acabados para el área de oficina
solo puntos fijos con acabados, 3
sótanos totalmente terminados e
igualmente sus puntos fijos.
Entregables
terminados y en
funcionamiento y
aceptados por el
Sponsor
Ejecución 100% del
Proyecto
2. CRONOGRAMA Proyecto para desarrollar en un tiempo
máximo de 20 meses
Avance de las tareas SPI ≥1
3. COSTO Presupuesto de $27.768.552.144 Pesos colombianos CPI≥1
4. CALIDAD Para este proyecto se contrató la
empresa Green Loop con el fin de
entregar un edificio certificado bajo el
sistema LEED.
Ensayos de laboratorio,
Certificados de
calidad, formatos,
norma ISO 9000
Calificación Silver
de acuerdo al
lineamiento LEED
5. SATISFACCIÓN DEL
CLIENTES
Realizar la entrega del Producto en
cuanto a calidad - tiempo y costo
100%
5. CRONOGRAMA DEL PROYECTO
6. HITOS DEL PROYECTO
HITO O EVENTO SIGNIFICATIVO FECHA PROGRAMADA
Entrega de Diseños Arquitectónicos con sus detalles 30/03/20
Definición de si es estructura metálica o en concreto 15/01/20
Entrega de foso ascensor 20/05/20
Entrega final 21/05/21
7. RESTRICCIONES DE ALTO NIVEL
INTERNOS A LA ORGANIZACIÓN AMBIENTALES O EXTERNOS A LA
ORGANIZACIÓN
Procesos de Contratación y compras Restricción de horarios en la zona de
7 am a 6 pm
Aprobaciones por parte del Gerente Técnico de Construcciones Parqueo de vehículos sobre la Cra 15
solo permite 1 vehículo.
8. SUPUESTOS
INTERNOS A LA ORGANIZACIÓN AMBIENTALES O EXTERNOS A LA
ORGANIZACIÓN
57
Importante que las proyecciones guarden coherencia entre el ingreso y el
costo
Temporadas de Lluvias fuertes
inherentes al proyecto
9. PRINCIPALES RIESGOS DE ALTO NIVEL
Cierre de la Obra por no cumplir con los horarios de acuerdo al PMT y el código de Policía
Atrasos en las fases de los entregables por no realizar pedidos y compras a tiempo
Demoras de las importaciones en los equipos especiales (ascensores, bombas, planta eléctrica)
Paros en vías que afecten los pedidos de acero
10. PRESUPUESTO PRELIMINAR
CONCEPTO MONTO ($)
1. Mano de Obra $1.1.82.660.889
2. Materiales $12.638.067.501
3. Subcontratos $8.279.320.811
4. Maquinaria y Equipo $7.283.401.663
5. Reserva de Contingencia $383.639.233
TOTAL LÍNEA BASE $20.264.766.097
6. Reserva de gestión 2.90% $607.929.953
TOTAL PRESUPUESTO $20.872.696.050
11. LISTA DE INTERESADOS CLAVES (STAKEHOLDERS)
NOMBRE ROL EN EL
PROYECTO
FASE DE MAYOR
INTERÉS
EXPECTATIVAS
PRINCIPALES
CLASIFICACIÓN
INTERNO
/
EXTERNO
APOYO /
NEUTRAL /
OPOSITOR
GDP
CONSTRUCCIONES
Gerente de
Obra
Cumplimiento del
Alcance del
Proyecto
Funcionamiento
edificio Primera
Etapa
X
HITOS URBANOS Gerente
Técnico
Control
Presupuestal y
Calidad
Cumplir con el
entregable y con la
utilidad esperada
X
DRP Supervisión
Técnica
Control
Cronograma,
control de
afectaciones,
estudios, ensayos
requeridos
Realizar la entrega
dentro de los tiempos
y los parámetros de
calidad
X
12. NIVELES DE AUTORIDAD
ÁREA DE AUTORIDAD DESCRIPCIÓN DEL NIVEL DE AUTORIDAD
GERENCIA DE OBRA Establece las especificaciones de acabados
GERENCIA TÉCNICA DE
OBRA
Define los sistemas de contratación para cada fase del proyecto
PLANEACIÓN Establece los costos y programación del entregable
13. DESIGNACIÓN DEL DIRECTOR DEL PROYECTO
NOMBRE ARQ. JOHN ACOSTA NIVEL DE AUTORIDAD
REPORTA A ING. GUILLERMO ZAPATA GERENTE TÉCNICO DE OBRA
SUPERVISA A
14. APROBACIONES
CARGO FECHA FIRMA
GUILLERMO ZAPATA GERENTE DEL PROYECTO
58
5.1.2. Registro de supuestos y restricciones.
Para el Proyecto “Creando Espacios y Empresas bajo los lineamientos de la nueva Arquitectura
en el sector norte de Bogotá” las restricciones son las siguientes en las actividades de:
Restricciones
Cimentación y Pilotaje, la limitante para la ejecución de la actividad en mención, es la variación
del clima; ya que es una actividad ejecutada a cielo abierto que se vge afectada por la presencia del
invierno exponiendo al personal y la estabilidad de las construcciones vecinas.
Excavación Mecánica, para la ejecución de esta actividad se tiene como restricción realizar
excavaciones completas a cielo abierto, por ello se deben respetar los procesos indicados por el
Suelista en los que indica y expone el manejo de módulos de 9 x 9 mts alternados para no afectar
la estabilidad de las edificaciones vecinas.
Horarios aprobados por el PMT, el PMT del proyecto tiene una restricción en horarios de
entrada y salida de vehículos que es de 10 am a 5 pm, igualmente solo permite un vehículo en el
área de ingreso a la obra.
Supuestos
Para la ejecución de preliminares, se tendrán todos los equipos y maquinarias necesarias cinco
días antes del inicio de las actividades que componen el entregable, con los certificados de
inspección validados.
Construcción de estructuras, Se supone que los planos, especificaciones y memoria de cálculo
se guiaron bajo la NSR-10.
Instalación de redes, se supone que las especificaciones expuestas en los planos eléctricos
cumplen con la norma RETIE.
59
Ejecución mampostería, no se presentaran modificaciones representativas en los planos
arquitectónicos que modifiquen la distribución de la edificación.
5.1.2. Plan de gestión de beneficios.
CONTROL DE VERSIONES
Versión Elaborada por Aprobada por Fecha Ajuste
01 MARÍA ALEJANDRA GÓMEZ
DAVID
NATALY CAROLINA
RODRÍGUEZ
OLGA LUCIA MURCIA PARRA
Área Costos 22/03/20
PLAN DE GESTIÓN DE BENEFICIOS
PROYECTO
Creando espacios y empresas bajo los lineamientos de la nueva
arquitectura sector norte de Bogotá
1. BENEFICIOS TANGIBLES
CONCEPTO PLANEADO REAL % VARIACIÓN RESULTADO DE LA MEDICIÓN
1. VALOR ACTUAL NETO
(NPV) $1.207.165.813
2. RETORNO DE LA
INVERSIÓN (ROI) 47%
3. TASA INTERNA DE
INVERSIÓN (TIR) 9.70%
4. RELACIÓN COSTO-
BENEFICIO (BCR) 1.09
2. BENEFICIOS INTANGIBLES
DESCRIPCIÓN PLANEADO REAL RESULTADO DE LA MEDICIÓN
Incremento de
inversionistas en la zona
100%
Valorización de los predios
en el sector
100%
aumento de variedad de
comercio en la zona
Negociación y formas de
pago del área construida en
la parte de la adquisición
del inmueble
100%
Aumento de accesibilidad
a establecimientos
comerciales
100%
3. INTEGRACIÓN DE LOS ENTREGABLES EN EL ENTORNO OPERATIVO DE LA
ORGANIZACIÓN
60
El proyecto se integra con las actividades preliminares que se desarrollan con el fin de adecuar el lote para la ejecución
del proyecto, también se ejecutarán las estructuras en concreto para lograr la construcción de todos los elementos
estructurales que componen el edificio y como complemento de ello, se desarrollan los elementos no estructurales
entre ellos muros en mampostería común, revestidos en con un mortero, adicionalmente se instalaran todas las redes
necesarias para suministrar los servicios públicos necesarios (la energía eléctrica, el gas, telecomunicaciones y
evacuan el agua), siguiendo los lineamientos de las normas LEED, las entregas de todos estos elementos serán
verificadas con el fin de rectificar que cumplan con los objetivos del proyecto. Finalmente obtener el entregable final
el cual se basa en la elaboración del edificio de oficinas de un área de 13.000 M2 construidos en el sector de Chico
Norte el cual consta de 3 sótanos de parqueaderos, Piso 1 local comercial, lobby y teatrino, piso 2 a piso 8 espacio
abierto distribuido para 6 oficinas por piso con un área vendible de 1.042 M2 por piso y cubierta verde con proyección
de un restaurante y una futura ampliación del Proyecto hacia el costado Sur.
4. PLAZO PARA OBTENER LOS BENEFICIOS
1. PLAZO PARA OBTENER LOS
BENEFICIOS Corto plazo (1 año y 8 meses)
2. ESTADO FUTURO DESEADO DE LA
ORGANIZACIÓN
• Una constructora con máxima experiencia en la construcción.
• Tener una imagen favorable entre las empresas de la construcción.
• Incrementar activos.
• Mejorar la imagen de la organización frente a la comunidad por el
excelente cumplimiento de los entregables ofrecidos.
1. DUEÑO DE LOS BENEFICIOS - INTERESADOS (STAKEHOLDERS)
BENEFICIO OBJETIVO INTERESADO SEGUIMIENTO
Seguimiento de calidad y
estabilidad de los vecinos,
procesos constructivos
Supervisión Técnica DPR y
Gerencia de Obra GDP
A través de informe, ensayos de laboratorio, control
de asentamientos, controles de geotecnia
Seguimiento de costo
presupuesto - proyectado
Área de Costos – Hitos
Urbanos
Control de precios, tipo de contratación, manejos de
los procesos, pagos de anticipos de la obra – con el
dpto. de compras en el cual se debe hacer
seguimiento al costo de presupuesto vs lo proyectado
2. APROBACIONES
CARGO FECHA FIRMA
Analista de costo 20/02/20
Gerencia de Obra 20/02/20
5.1.3. Registro de lecciones aprendidas.
En el registro de lecciones aprendidas se identifica todos los problemas que se han presentado
durante el proceso de ejecución del proyecto, para ir generando conocimiento de las correcciones
o soluciones que se le dieron a los mismos.
61
CONTROL DE VERSIONES
Versión Hecha por Revisada por Aprobada por Fecha Motivo
01 MARÍA ALEJANDRA GÓMEZ DAVID
NATALY CAROLINA RODRÍGUEZ VIATELA
OLGA LUCIA MURCIA PARRA
22/03/20
REGISTRO DE LECCIONES APRENDIDAS
PROYECTO CREANDO ESPACIOS Y EMPRESAS BAJO LOS LINEAMIENTOS DE LA NUEVA
ARQUITECTURA SECTOR NORTE DE BOGOTÁ
FECHA
CÓDIGO DE
LECCIÓN
APRENDIDA
CATEGO
RÍA
ENTREGABLE
AFECTADO DESCRIPCIÓN
PROBLEMA CAUSA IMPACTO
ACCIÓN
CORRECTIVA LECCIÓN APRENDIDA
22/03/20 LA001 II ID 1.2. Falla
mecánica de
la
hormigonera
de concreto.
Falta de
aceite en el
motor.
Retraso para
la producción
de concreto
en la
fundición
programada.
Plan de
mantenimiento
s preventivos
para el equipo o
maquinaria.
Hacer una revisión
del equipo a
implementar antes de
una fundición de
concreto y tener más
de un equipo
disponible para tal
fin.
22/03/20 LA002 II ID 1.4. Perdida de
humedad en
la mezcla
para pega de
mampostería.
Falta de
hidratación
de los
ladrillos
antes de
instalar.
Retraso en el
avance de
muros en
mampostería.
Cronograma
para la
hidratación de
la
mampostería.
Inspeccionar que dos
días antes de la
ejecución de muros se
hayan hidratado los
ladrillos.
62
22/03/20 LA003 II ID 1.2. Error en la
localización
de los ejes de
la estructura.
Fallas en la
calibración
del equipo
de
topografía.
Localización
inadecuada
de los
elementos
estructurales.
Plan de
calibración para
los equipos de
topografía.
Hacer una revisión de
la fecha de
calibración del
equipo y verificar con
cinta métrica las
distancias entre ejes.
22/03/20 LA004 II ID 1.3 Disminución
de presión en
la red de agua
potable.
Fugas
internas,
provocadas
por micro
fisuras en la
tubería.
Limitaciones
en el
suministro de
agua en
algunos
sectores de la
edificación.
Coordinar y
programar
pruebas de
presión.
Hacer una revisión
detallado de las
condiciones del
material recibido y
desarrollar pruebas
de presión en cada
piso de la edificación.
22/03/20 LA005 II ID 1.4 Rebose de
aguas
sanitarias.
Exceso de
residuos en
la tubería.
Evacuación
inadecuada
de las aguas
residuales.
Programar el
sondeo de la
tubería e instalar
tapones en los
bajantes de
aguas
residuales.
Inspeccionar la
instalación tapones
en los bajantes para
evitar la entrada de
residuos en la tubería.
63
5.2. Plan de Gestión de los interesados
Con el plan de gestión de los interesados Hitos urbanos pretende determinar e identificar las
personas u organizaciones que se encuentren activamente afectadas o favorecidas con el desarrollo
del proyecto. Lo anterior con el fin de suplir las necesidades de los interesados y resolver las
polémicas que se presentan entre ellos.
Es importante mencionar que si se ejerce una adecuada gestión de los interesados se reduce la
posibilidad de desvió del proyecto, puesto que disminuyen las interrupciones y las inconformidades
de los stakeholders, ya que ellos tienen una responsabilidad y autoridad variable al participar en el
proyecto. Para el desarrollo adecuado del plan de gestión de interesados Hitos Urbanos se guiará
por el siguiente proceso:
Identificación de interesado, en esta etapa de busca identificar a todas las personas que se
encuentren afectadas o impactadas por el desarrollo del proyecto “creando espacios y empresas
bajo los lineamientos de la nueva arquitectura sector norte de Bogotá”.
Planificar la gestión de los interesados, se buscan alternativas para gestionar una adecuada
participación de los interesados del proyecto en mención.
Gestionar la participación de los interesados, en este proceso se desarrolla un trabajo en
conjunto y equipo con los interesados del proyecto.
Controlar la participación de los interesados, en esta etapa se hace un seguimiento de las
responsabilidades, roles e influencia de los interesados.
El gerente del proyecto “creando espacios y empresas bajo los lineamientos de la nueva
arquitectura sector norte de Bogotá”, se apoyará con la técnica de juicio de expertos, desarrollando
una gestión en conjunto con el equipo de trabajo, adicional a lo anterior se tendrán en cuenta las
lecciones aprendidas, con el fin de identificar y decidir el nivel de participación y la influencia
representada por cada uno de los interesados.
64
Hitos Urbanos gestionará reuniones según las necesidades del proyecto con el fin de determinar
si hay o no cambios, para lograr la satisfacción e interés de los involucrados, por lo anterior es muy
relevante considerar la participación de los involucrados, ya que el accionar incidirá de menor o
mayor manera en el desarrollo del proyecto.
5.2.1. registro de interesados.
Para la clasificación de los interesados se emplearán las siguientes matrices: en la tabla No.13
registro de interesados, en la tabla 14. Caracterización de los interesados, en las cuales se registran
las personas y organizaciones afectadas por el desarrollo del proyecto, En la tabla 15. Steholders
Prominencemode, se registran los interesados basado en su nivel de influencia o poder.
Tabla 13. Registro de interesados
NOMBRE DEL
PROYECTO:
“Creando Espacios y Empresas Bajo los Lineamientos de la
Nueva Arquitectura Sector Norte De Bogotá"
ORGANIZACIÓN
:
Hitos Urbanos SAS.
SPONSOR: GDP CONSTRUCCIONES
GERENTE DE
PROYECTO:
Ing. Guillermo Zapata
INTERÉS EN EL PROYECTO (nivel de autoridad)
BAJO ALTO
INF
LU
EN
CIA
EN
EL
P
RO
YE
CT
O
(pa
rti
cip
ació
n
acti
va
)
AL
TA
S-7, S-10
S-1, S-2, S-3, S-4, S-8
BA
JA
S-5,S-6
S-9
Fuente: Autores.
65
Tabla 14. Caracterización de los interesados.
INFLUENCIA /
INTERÉS
CARACTERIZACIÓN DE LOS INTERESADOS
ID P1 P2 P3 P4 NOMBRE ORGANIZACIÓN ROL INTERÉS EN EL
PROYECTO
REQUISITOS
PRINCIPALES
EXPECTATIVAS PRINCIPALES
R
eg
istr
o
de I
nte
resa
dos
Inte
rn
os
S-1
x
Arq. Cristhian
Moreno
GDP Construcciones
Sponsor
El interesado
contribuye
económicamente en
el proyecto
Tener la suficiente
capacidad financiera para
la culminación total del
proyecto.
1. El proyecto este alineado con los objetivos y estrategias y por
lo tanto este sea viable en términos de costos y beneficios.
2. Que el proyecto se finalice satisfactoriamente en el tiempo
determinado y rendimiento planificado.
S-2 x Ing. Guillermo
Zapata Hitos Urbanos SAS.
Gerente del
Proyecto
Para el interesado es
importante cumplir
con los Objetivos
del contrato.
Persona idónea con
habilidades de líder, de
organización y control.
1. Es quien dirige y organiza el equipo del proyecto con el propósito
de dar cumplimiento al alcance y líneas base.
2. Lograr empatía entre los interesados del proyecto para aprovechar
el aporte de cada uno en el proceso y ejecución del proyecto.
S-3 x Ing. Camilo Bello Hitos Urbanos SAS. Jefe área de
planeación
Para el interesado es
importante cumplir
con los Objetivos
del contrato,
teniendo en cuenta
el alcance, el
cronograma y los
costos.
Personal capacitado y
con experiencia en la
dirección de proyecto,
con habilidades de líder,
de seguimiento, control y
solución de problemas.
1. Cumplir los lineamientos dados por el gerente en cada una de las
fases del proyecto.
2. Lograr el cumplimiento de los objetivos del proyecto.
3. Cumplir en totalidad los requerimientos solicitados
S-4 x Ing. Camilo
Bohórquez Hitos Urbanos SAS.
Ing.
Residente
Cumplir con las
especificaciones
técnicas del
contrato.
Personal capacitado con
conocimiento en la
aplicación de la norma
LEED y Top Down.
1. Cumplir los lineamientos dados por el gerente en cada una de las
fases del proyecto.
2. Lograr el cumplimiento de los objetivos del proyecto.
3. Cumplir en totalidad los requerimientos solicitados
Ex
tern
os
S-5 x Clientes Interesados en la compra de
los inmuebles Clientes
Recibir un producto
que cumpla con sus
expectativas
Personas con la
suficiente capacidad
financiera para adquirir
un bien.
1. Recibir las oficinas y locales de acuerdo a las especificaciones,
requerimientos y tiempos establecidos y que estos cumplan con
las normas y leyes correspondientes.
S-6 x Contratistas Fundaciones y Pilotes Contratistas
Cumplir con las
especificaciones,
calidad y tiempo de
ejecución del
contrato.
Personal con maquinaria
para incido de pilotes y
herramientas para la
instalación de asesores.
1. Tiene una participación en el proyecto según la necesidad de sus
servicios o insumos.
2. Satisfacción por parte del proyecto por la entrega oportuna y de
gran calidad de sus servicios o insumos.
S-7 x Proveedores Almasa, Concreta Tremix,
Ferreterías Proveedores
Suministrar
productos de
calidad
Negocio o ferretería
tenga la suficiente
capacidad y calidad para
brindar los insumos.
1. Tiene una participación en el proyecto según la necesidad de sus
servicios o insumos.
2. Satisfacción por parte del proyecto por la entrega oportuna y de
gran calidad de sus servicios o insumos.
S-8 x Banco Fiduciaria Alianza Entidad
financiera
Brindar un apoyo
económico, sin
correr riegos en la
inversión.
Prestar bajas tasa de
interés, y facilidades de
pago.
1. Cumplimiento de las condiciones establecidas.
2. Cumplimiento de las obligaciones financieras establecidas en el
convenio del proyecto.
S-9 x Comunidad localidad de Chapinero Veedore s
Obtener espacios de
esparcimiento que
promuevan la
economía.
Estar informado sobre el
proyecto.
1. Evitar que la comunidad cerca al proyecto no presente molestias
o incomodidades debido a la ejecución de este.
2. Generar un mejoramiento al espacio y que sea de beneficio para
el sector y la comunidad.
S-10 x Reguladores Externos Alcaldía, Corporaciones
Autónomas, Curaduría. Veedores
especificaciones
técnica del
proyecto y licencias
Personal idóneo para
monitorear las
especificaciones técnicas
1. Cumplimiento a la respectivas normas y adquisición de licencias
y permisos
Fuente: Autores.
66
LEGITIMIDAD
PODER
LISTA DE INERESADOS
INT
ER
NO
S S-1 Arq. Cristhian Moreno
S-2 Ing. Guillermo Zapata
S-3 Ing. Camilo Bello
S-4 Ing. Camilo Bohórquez E
XT
ER
NO
S
S-5 Clientes
S-6 Contratistas
S-7 Proveedores
S-8 Banco
S-9 Comunidad
S-10 Reguladores Externos
Tabla 15.Steholders Prominencemode.
STEHOLDERS PROMINENCE MODE
PRIORIDAD
BAJA MEDIA ALTA
1.
DU
RM
IEN
TE
S
2.
DE
MA
ND
AN
TE
S
3.
DIS
CR
EC
ION
AL
ES
4.
DO
MIN
AN
TE
S
5.
PE
LIG
RO
SO
S
6.
DE
PE
ND
IEN
TE
S
7.
DE
FIN
ITIV
OS
NOMBRE DEL PROYECTO: “Creando Espacios Y Empresas Bajo Los Lineamientos De La Nueva Arquitectura
Sector Norte De Bogotá" ORGANIZACIÓN: Hitos Urbanos SAS
SPONSOR: GDP Construcciones
GERENTE DE PROYECTO: Ing. Guillermo Zapata
X
X
4
X
X
X
X
X
X
X
X
LEGITIMIDAD
PODER
URGENCIA
1. Durmiente
3. Discrecionales
6. Dependientes
7. Definitivos
5. Peligrosos
2. Demandantes
4. dominantes
Fuente: Autores.
67
5.2.2. Estrategias para involucrar los interesados.
En la tabla 16. Estrategias para involucrar los interesados, se relacionan las tácticas necesarias
para envolver a los interesados al proyecto.
Tabla 16. Estrategias para involucrar los interesados
REGISTRO DE INTERESADOS Versión:
01 Nombre del Proyecto: “creando espacios y empresas bajo los lineamientos de la nueva
arquitectura sector norte de Bogotá”
Fecha de elaboración: 21/08/2020
INTERESADO ESTRATEGIA DE GESTIÓN
Sponsor - Proporcionar recursos y apoyo económico para que el
proyecto culminé con éxito.
Gerente del Proyecto - Informar periódicamente a través de informes escritos sobre el
avance del proyecto al sponsor.
- Seguir y controlar las fases del proyecto, tomando como base
los objetivos, el alcance, los costos y el tiempo de duración del
proyecto.
- Tener identificado los riesgos y dar un adecuado manejo de
ellos.
Equipo de Dirección de
Proyectos
- Entregar oportunamente la documentación solicitada por el
gerente del proyecto, mediante la elaboración de informes
semanales, siguiendo la plantilla, las pautas y las fechas
suministrado por el Gerente .
- Entregar oportunamente informes a los interesados del
proyecto para conocer los requerimientos durante el diseño y
construcción del proyecto.
Cliente - Interacción directa mediante la asignación de citas previstas
entre administración del edificio y el arrendador.
Contratistas y Proveedores - Acuerdos pactados mediante contratos o minutas soportados
con las respectivas pólizas por incumplimiento o garantía en
caso de no llevar a cabo lo pactado.
Comunidad - Generar permisos y licencias para crear confianza de la
comunidad.
- Crear pasos peatonales para evitar accidentes por causa del
proyecto.
- Crear un manejo de tráfico para mitigar los impactos
producidos por el proyecto
Banco - Tener claro los lineamientos, acuerdos y cláusulas con el fin
de dar un cumplimiento a los objetivos dados
Entes Reguladores - Gestionar y tramitar las respectivas autorizaciones solicitadas
para el debido cumplimiento y ejecución del proyecto.
Fuente: Autores.
68
5.3. Plan de Gestión del Alcance
Con el plan de gestión del alcance Hitos Urbanos SAS, busca incluir todos los procesos
necesarios para garantizar que el proyecto cumpla con todo lo requerido y completar con éxito el
proyecto.
Para lograr una adecuada planificación y verificación del alcance del proyecto Hitos Urbanos
SAS, seguirá los siguientes procesos:
Planificar la gestión del alcance, consiste en la creación del proceso de definir y controlar el
alcance del proyecto.
Recopilar requisitos, consiste en la recopilación adecuada y oportuna de los interesados.
Definir el alcance, mediante el cual se desarrolla una descripción detallada del proyecto y del
producto, para tener una mayor visual y claridad de las metas del proyecto.
Crear la EDT, es el proceso mediante el cual identificaron todos los entregables que se
encuentren contemplados para lograr y culminar el proyecto con éxito.
CONTROL DE VERSIONES
Versión Elaborada por Aprobada por Fecha Ajuste
01 MARÍA ALEJANDRA GÓMEZ DAVID
NATALY CAROLINA RODRÍGUEZ
OLGA LUCIA MURCIA PARRA
22/03/20
PLAN DE GESTIÓN DEL ALCANCE
PROYECTO
CREANDO ESPACIOS Y EMPRESAS BAJO LOS LINEAMIENTOS DE LA
NUEVA ARQUITECTURA SECTOR NORTE DE BOGOTÁ
PROCESO PAR MANTENER L LÍNEA BASE DEL ALCANCE
El proyecto consiste en la construcción de un edificio de 8 pisos de oficinas manejado bajo un sistema de
top Down que nos permita trabajar dos fases simultáneamente (excavación mecánica y estructura).
Ubicado en la localidad de Chapinero Chico Norte.
los responsables del proyecto:
Ing. Guillermo Zapata Gerente Técnico
Arq. John Acosta Gerente De Construcciones
69
Ing. Camilo Bohórquez Director De Obra
La fecha de inicio del proyecto se cuenta a partir del 06 de diciembre de 2019 fecha de inicio de la etapa
de cimentación y pilotaje y con fecha de terminación 22 de diciembre de 2020.
PROCESO PARA LA ACEPTACIÓN DEL ALCANCE
para el proceso de aceptación del entregable se manejará bajo los siguientes parámetros:
1. informe quincenal de control y seguimiento del cronograma presentado al sponsor.
2. informe mensual de los costos y balance de menores y mayores cantidades.
3. se manejarán formatos de calidad para cada una de las actividades (cimentación, estructura,
mampostería y pañete, instalaciones etc.) con la firma de la supervisión técnica y del sponsor que se
verifique la calidad del entregable de acuerdo a su especificación.
4. actas de comité de obra con el personal técnico y el sponsor, para la definición o cambio de
especificaciones y solución de situaciones que se puedan afectar a la ejecución del proyecto (cierre
de obra por paro, clima, cambio de especificaciones) y aprobaciones.
FLUJOGRAMA DE PROCEDIMIENTO
1. APROBACIONES
CARGO FECHA FIRMA
Gerente de Planeación y Gestión 15 marzo
70
5.3.1. Plan y matriz de trazabilidad de requisitos.
En el a apéndice F. Matriz de trazabilidad de requisitos, que relaciona los requisitos del proyecto
con los entregables del mismo.
5.3.2. Enunciado del Alcance.
En el enunciado del alcance, se hace una descripción de lo que se incluye y no se incluye en la
ejecución del proyecto.
CONTROL DE VERSIONES
Versión Elaborada por Aprobada por Fecha Ajuste
01 MARÍA ALEJANDRA GÓMEZ DAVID
NATALY CAROLINA RODRÍGUEZ VIATELA
OLGA LUCIA MURCIA PARRA
15/03/2020
02 MARÍA ALEJANDRA GÓMEZ DAVID
NATALY CAROLINA RODRÍGUEZ VIATELA
OLGA LUCIA MURCIA PARRA
22/03/2020
ENUNCIADO DEL ALCANCE
PROYECTO
CREANDO ESPACIOS Y EMPRESAS BAJO LOS LINEAMIENTOS DE LA
NUEVA ARQUITECTURA SECTOR NORTE DE BOGOTÁ
5. ENTREGABLES.
ID ENTREGABLE DEFINICIÓN
1. Construcción de edificio
para oficinas
Realizar un edificio de Oficinas con un área de 13.000 M2 construidos en el
sector de Chico Norte, el cual consta de 3 sótanos de parqueaderos, Piso 1
local comercial, lobby y teatrino, piso 2 a piso 8 espacio abierto distribuido
para 6 oficinas por piso con un área vendible de 1.042 M2
1.1 Ejecución de Preliminares Ejecutar actividades para la adecuación del lote donde se va a edificar.
1.1.1 Implementación del plan
de impactos ambientales
Ejecutar un plan de gestión ambiental, seguridad y salud ocupacional del
proyecto.
1.1.2 Localización y replanteo Localización topográfica del proyecto e identificación del terreno para la
excavación y cimentación.
1.1.3 Cerramiento de obra Cerrar el perímetro del lote donde se llevará a cabo el proyecto.
1.1.3.1 Hincado de guaduas Instalación de postes de guadua para sostener la poli sombra del cerramiento.
1.1.3.2 Instalación de poli sombra Montaje de poli sombra para el cerramiento cada 2 mts.
1.1.4 Movimiento de tierras Remoción de estructuras existentes, retirar las raíces y capa de suelo con
materia orgánica.
1.1.4.1 Descapote del lote Retiro de la capa de suelo de materia orgánica presente en el lote.
1.1.4.2 Excavación mecánica Corte de material sobrante con retroexcavadora para llegar al nivel adecuado
del sótano 1.
1.1.4.3 Acopio de escombros Seleccionar e identificar un solo punto para la acumulación de materiales no
reutilizables.
1.1.4.4 Cargue y transporte de
materiales no reutilizables.
Cargue con retroexcavadora material de escombros y suelo sobrantes para
trasportarlo a un botadero.
71
1.1.4.5 Excavación manual Excavación de terreno para pulir las actividades de excavación desarrolladas
por la retroexcavadora y lograr excavaciones con más detallado.
1.1.4.6 Nivelación del terreno Determinación de cotas del terreno, para la determinación de cotas altas que
indican que se debe desarrollas un corte.
1.1.5 Campamento Construcción de un espacio pata adecuar oficinas para los que dirigen y
construyen el proyecto.
1.1.6 Servicios públicos
provisionales
Obtención de temporal de servicios públicos como el agua y energía electrica
durante la ejecución del proyecto.
1.1.6.1 Instalación provisional red
hidráulica
Es una red de tubería PVC de presión provisional, que permite el suministro
de agua a toda la obra.
1.1.6.2 Instalación provisional red
eléctrica
Es una red electica temporal, que permite el suministro de energía eléctrica a
toda la obra.
1.2. Construcción de
Estructuras en concreto y
acero
Ejecución de todos los elementos estructurales tales como, columnas, vigas,
pantallas y losas.
1.2.1 Localización y replanteo
de estructuras
Ubicación en el terreno o superficie de construcción los ejes principales,
paralelos y perpendiculares señalados en el plano del proyecto, para la
ubicación de los elementos estructurales.
1.2.2 Corte y figurado de acero Reproducción de las figuras en varilla de acero necesarias según planos para
la elaboración de los elementos estructurales.
1.2.3 Amarre de acero Amarre con alambre negro del acero longitudinal y transversal.
1.2.4 Encofrado de elementos
estructurales
Instalación de elementos necesarios tales como tableros metálicos o de
madera, cercas, gatos y tijeras dispuestas para recibir el hormigón fresco hasta
que se endura y cumple el tiempo de curado.
1.2.5 Producción del concreto
para elementos
estructurales
Elaboración de hormigón, acorde a la proporción que requiere cada uno de los
elementos estructurales siguiendo las especificaciones técnicas para su
proporción.
1.2.5.1 Cimentación y Pilotaje Ejecución de los elementos estructurales durante la etapa de cimentación y
pilotaje de acuerdo a las especificaciones técnicas, estudios suelos y cálculos
estructurales NSR-10
1.2.5.2 Estructuras en concreto Ejecución de los elementos estructurales pantallas, columnas y placas de
entrepiso de acuerdo a los cálculos estructurales y NSR-10
1.2.6 Instalación de concreto
para elementos
estructurales
Depósito de concreto hidráulico que se requiere en cada uno de los elementos
estructurales.
1.3 Instalación de redes Sistemas que suministran el agua, la energía eléctrica, el gas,
telecomunicaciones y evacuan el agua, siguiendo los lineamientos de las
normas LEED.
1.3.1 Instalación de redes para
suministro de agua potable
Sistema de tuberías y accesorios en PVC de 2” y ½” presión, para el
suministro de agua potable al edificio.
1.3.2 Instalación de redes para la
evacuación de aguas
sanitarias
Sistema de tuberías y accesorios en de PVC de 4” y 2” para las desagüe y
evacuación de aguas sanitarias.
1.3.3 Instalación de red de gas Red de tubería que permite el traslado de gas natural para el suministro del
mismo.
1.3.4 Instalación red contra
incendios
Red de tubería que conduce agua en caso de que se genere un incendio en el
edificio.
1.3.5 Instalación red de voz y
datos
Sistema que unifica en una estructura de telecomunicaciones los servicios de
voz y datos.
1.3.6 Instalación red electica Es una red interconectada que permite el suministro de electricidad a los
diferentes equipos e instalaciones de las futuras oficinas, siguiendo las normas
LEED
1.4 Ejecución de la
mampostería
Procedimiento para unir los ladrillos en hiladas.
72
1.4.1 Localización y replanteo
de muros
Ubicación en el terreno o superficie de construcción los ejes principales,
paralelos y perpendiculares señalados en el plano del proyecto, para la
ubicación de los elementos no estructurales.
1.4.2 Ejecución de muros en
soga
Disposición de ladrillo en la horizontal de su lado más largo, para formar una
pared, que divide las oficinas.
1.5 Ejecución de repellos
pisos y muros
Elaboración de capas delgadas de mortero para el cubrimiento de muros,
vigas, columnas, pantallas y pisos.
1.5.1 Checheo de niveles Determinación de cotas para producir desniveles para calcular el espesor del
repello.
1.5.2 Mezcla mortero de
nivelación
Producción de mortero dependiendo del sitio en donde se requiera instalar en
este caso hay que diferenciar si es para pio y para paredes.
1.6. Ejecución de acabados Instalación de materiales que proporcionan una visión estética y confortable
al edificio.
1.6.1 Instalación de estucos Recubrimiento de paredes con estuco listo, para eliminar las porosidades de
las paredes.
1.6.2 Instalación de pintura
blanca
Pintura blanca para interiores que mejora el entorno de habitación del edificio.
1.6.3 Instalación de enchapes Cubrimiento del mortero de nivelación con porcelanato, mármol en el caso de
pisos, y cerámicas en el caso de las baterías sanitarias
1.6.4 Instalación cielo Razo Instalación en los puntos fijos de dry wall terminado
1.6.5 Instalación de Baterías
sanitarias
Instalación de muebles de baño en madera, sanitario de fluxómetro,
lavamanos tipo Vessel.
1.6.6 Instalación de ventanearía
y Carpintería en aluminio
Montaje de la ventanearía y carpintería de aluminio en los puntos fijo y
fachadas, oficinas y espacios para centros comerciales.
1.6.7 Instalación de cubierta
Verde
Sistema que permite el crecimiento de vegetación en la cubierta.
1.7. Instalación de ascensores Sistema de trasporte vertical, diseñado para el transporte de personas y objetos
de poco peso en el edificio.
1.8. Recibo y entrega de obra Lista de chequeo para que el entregable final cumpla con las expectativas del
cliente.
1.8.1 Verificación, recibo y
entrega de la obra
Verificar que la obra esté terminada en su totalidad y realizar los ajustes
debidos y seguido realizar la entrega
1.8.2 Ejecución de postventas Servicio de mantenimiento de productos y garantía de lo entregado en el
edificio durante un año.
1.9 Gestión de proyectos planificar y orientar los procesos del proyecto de principio a fin
6. CRITERIOS DE ACEPTACIÓN.
1. TÉCNICOS Todos los elementos estructurales deben tener resistencia a la compresión mayores o
iguales a 3000 psi.
2. CALIDAD Todo elemento como acero, tubería, acero entre otro deben cumplir con las normas NTC.
3. ADMINISTRATIVOS Presentación de informes de verificación quincenales en donde se reporte el cumplimiento
y verificación de los entregables.
4. SOCIALES
5. COMERCIALES Verificación e implementación de la publicidad como son: vallas, página de internet,
volantes.
7. EXCLUSIONES
1. No se entrega estructura para bicicletero, solo se demarca el área.
2. El área de oficinas no tiene divisiones internas, son espacios abiertos.
3. El área de oficinas no incluye el recubrimiento de cielo Razo, se entrega la estructura en concreto a la vista
tipo Joist.
4. El área de oficinas se entrega sin mortero de nivelación de pisos.
5. El área de las oficinas no se entrega con enchapes.
6. La red eléctrica de las oficinas es tipo EMT y solo se entregan las salidas de iluminación.
73
8. APROBACIONES
CARGO FECHA FIRMA
Gerente de Planeación 21 Dic. 2019
5.3.3. Estructura de descomposición del trabajo (EDT).
En la figura 7. EDT, Hitos Urbanos SAS, expone el organigrama de la EDT, para dar a conocer
los entregables del proyecto.
74
||
1. Construcción de edificio para oficinas
ID1.9. Gestión
de proyectos
ID1.5.
Ejecución de repellos
pisos y muros
ID 1.4.
Ejecución de la
mampostería
ID1.6. Ejecución de
acabados
ID1.7. Instalación
de ascensores
ID1.8. Recibo y
entrega de obra
ID 1.3.
Instalación de redes
ID 1.2. Construcción de
Estructuras en concreto y
acero
ID1.1.
Ejecución de
Preliminares
ID1.1.1.
Implementación
del plan de
impactos
ambientales
ID1.1.2.
Localización y
replanteo
ID1.1.6.
Servicios
públicos
provisionales
ID1.1.3.
Cerramiento de
obra
ID1.1.4.
Movimiento de
tierras
ID1.1.5.
Campamento
ID1.1.3.1.
Hincado de
guaduas
ID1.1.3.2.
Bloque +pañete
pintado blanco
ID1.1.4.1.
Descapote del
lote
ID1.1.4.2
Excavación
mecánica
ID1.1.4.3.
Acopio de
escombros
ID1.1.4.4. Cargue
y transporte de
materiales no
reutilizables
ID1.1.4.5.
Excavación
manual
ID1.1.4.6.
Nivelación del
terreno
ID1.1.6.1.
Instalación
provisional red
hidráulica
ID1.2.1. Localización y
replanteo de estructuras
ID1.1.6.2.
Instalación
provisional red
eléctrica
ID1.2.5.1.
Cimentación y
Pilotaje
ID1.2.5.2.
Estructuras en
concreto
ID1.2.6. Instalación de
concreto para
elementos
estructurales
ID1.2.5. Producción del
concreto para elementos
estructurales
ID1.2.4. Encofrado de
elementos estructurales
ID1.2.3. Amarre de
acero
ID1.2.2. Corte y
figurado de acero
ID1.3.3. Instalación
de red de gas
ID1.3.1. Instalación de
redes para suministro
de agua potable
ID1.3.2. Instalación
de redes para la
evacuación de aguas
sanitarias
ID1.4.2. Ejecución
de muros en soga
ID1.3.5. Instalación
red de voz y datos
ID1.3.4. Instalación
red contra incendios
ID1.3.6. Instalación
red eléctrica
ID1.4.1.
Localización y
replanteo de muros
ID1.6.1. Instalación
de estucos
ID1.5.1. Checheo de
niveles
ID1.6.2. Instalación
de pintura blanca
ID1.5.2. Mezcla
mortero de nivelación
1.6.6. Instalación de
ventanearía y
Carpintería en
aluminio
1.6.7. Instalación de
cubierta Verde
ID1.6.3. Instalación
de enchapes
1.6.5. Instalación
de Baterías
sanitarias
ID1.6.4. Instalación
cielo Razo
ID1.8.1.
Verificación,
recibo y entrega
de la obra
ID1.8.2.
Ejecución de
postventas
Figura 7. EDT Fuente: Autores
75
5.3.4. Diccionario de la EDT.
En el Apéndice G. Diccionario de la EDT, Hitos Urbanos SAS, expone una descripción
detallada de cada uno de los entregables, que componen al proyecto.
5.4. Plan de Gestión del Cronograma
En el plan de gestión del cronograma se establece la manera en cómo se configuraron cada una
de las actividades para el cumplimiento del objetivo y entregables según los tiempos estipulados.
Durante la ejecución del proyecto, se le hará control a la línea base de tiempo por medio el uso de
la herramienta Microsoft Project, mediante el uso de esta herramienta, se podrá evidenciar la ruta
critica la cual según el estado del proyecto y los imprevistos que se puedan presentar y dará alerta
necesaria para la toma de decisiones y ajuste de los recursos para que al final, todo se ajuste a lo
planificado inicialmente.
En esta área se establecen las metodologías y las políticas necesarias para planificar, gestionar,
ejecutar y controlar el cronograma, mediante el establecimiento de actividades derivadas de
paquetes de trabajo procedentes de la EDT.
Para ello es importante la identificación de las fases del proyecto “Creando espacios y empresas
bajo los lineamientos de la nueva arquitectura sector norte de Bogotá”. Ya que con ello se logra
identificar y construir la Estructura de Desglose del Trabajo (EDT, descrita en el numeral 5.3.3),
adicionalmente permite construir el diccionario de la EDT (descrito en el numeral 5.3.4) que
contextualiza la definición de los entregables y facilita la identificación y verificación de las
actividades relevantes necesarias para ejecutar cada uno de los paquetes de trabajo.
Una vez definidas las actividades se procede a identificar la secuencia de las mismas, teniendo
en cuenta la relación y dependencia que existe entre ellas, estas pueden ser final inicio, final final,
e inicio final.
76
Para tener un mejor control de los avances respecto a los entregables, se establecieron una serie
de hitos de inicio y fin y de igual manera hitos intermedios de control como herramienta para quien
controla la programación. Cabe aclarar que la definición de estas actividades se hace con base al
juicio de expertos y a diferentes reuniones entre el equipo de trabajo.
Posteriormente se procede a estimar la duración de actividades teniendo en cuenta las unidades de
medida de cada actividad, el desempeño del personal, la metodología y las herramientas de
programación a emplear
5.4.1. Listado de actividades con análisis PERT.
En el Apéndice H. listado de actividades con análisis PERT, se exponen las actividades a
ejecutar con la respectiva secuencia y duraciones, ya que con este diagrama se encuentran las
relaciones que existen entre las diferentes tareas del proyecto y actuar en consecuencia. Por lo
tanto, la planificación será mucho más acertada y se evitaran imprevistos relacionados con la
interdependencia de tareas.
5.4.2. Diagrama de red del proyecto.
En el Apéndice I. Diagrama de red del proyecto, se representan las diferentes actividades con
las dependencias y rutas a seguir para la ejecución del proyecto, para complementar la actividad
anterior se anexa la tabla 17. Duración de la ruta crítica con una probabilidad de éxito del 84%, por
medio de la cual se hace un análisis del tiempo estimado y el cálculo de la varianza de las
actividades que pertenecen a la ruta crítica.
77
Tabla 17. Duración de la ruta crítica con una probabilidad de éxito del 84%.
NOMBRE
CORTO
NOMBRE DE LA
ACTIVIDAD
DURACIÓN
OPTIMISTA
DURACIÓN
ESPERADA
DURACIÓN
PESIMA
TIEMPO
ESTIMADO VARIANZA
A1 cortar las guaduas a 2.5m 12 15 25 16 4,694
A3 martillar las guaduas 5 8 15 9 2,778
B1 medir el área donde se va a
instalar 5 8 12 8
1,361
B2 Instalar la poli sombra 15 12 15 13 0,000
B3 grapar y ajustar la poli sombra en
las guaduas 10 17 30 18
11,111
C1 extracción de troncos, tocones y
raíces 10 20 30 20
11,111
C3
determinar el nivel de referencia,
teniendo como base el andén o
sardinel
1 3 5 3
0,444
D1
liderar y coordinar las medidas
de prevención de un accidente
durante la excavación
8 10 15 11
1,361
K1 estudiar las especificaciones
técnicas del diseñador 15 25 30 24
6,250
K2
seleccionar cantera con permisos
de extracción y procesamiento de
material pétreo
65 75 80 74
6,250
K3
verificar que los materiales
cumplan con las normas técnicas
colombianas
2 3 6 3
0,444
L3
Realizar ensayos de cilindros y
verificar la resistencia a la
compresión y flexión del
concreto
10 15 20 15
2,778
R1 Simbrar muros de acuerdo a
medidas de planos 45 60 80 61
34,028
Ñ1 Replanteo de redes de gas por
piso 15 18 30 20
6,250
Ñ2 Instalación de tubería por placa y
verticales 33 38 45 38
4,000
Ñ3 Pruebas 5 10 20 11 6,250
Y1 Instalación de Estructura 33 35 45 36 4,000
Y2 Instalación de láminas y
masillado 45 50 60 51
6,250
Y3 Lijada y aplicación de 2 manos
de pintura 25 35 45 35
11,111
HI1 Clasificar y programar el tipo de
postventa 5 8 12 8
1,361
JK1 Elaborar acta de finalización 3 5 8 5 0,694
JK2 Elaboración de liquidaciones a
contratistas 15 25 35 25
11,111
JK3 Elaboración documentos
lecciones aprendidas 12 15 20 15
1,778
total 135,417
desviación estándar 11,637
Fuente: propia
78
5.4.3. Línea base del cronograma.
En la figura 8. línea base del cronograma, se relacionan el inicio y el fin de cada una de las actividades identificadas para el desarrollo
del proyecto.
79
80
81
82
Figura 8. Línea base del cronograma Fuente: Autores.
83
5.4.4. Técnica para desarrollar el cronograma aplicado.
La técnica utilizada para el Proyecto “Creando Espacios y empresas bajo los lineamientos de la
nueva arquitectura en el sector Norte de Bogotá” se aplicará la técnica de CRASHING por lo cual
se le asignará un mayor número de recursos a la actividad (dinero, personal y/o maquinaria) para
disminuir la duración de la actividad y no afecta la entrega final del Proyecto:
Figura 9. Cronograma corte avance corte 20 octubre 2020. Fuente: autores.
Figura 10. Valor ganado corte avance 20 de Octubre 2020. Fuente: autores.
La actividad de Estructura de piso 5 a piso 7 la fecha de corte de avance 20 de octubre de 2020
como lo muestra la figura deberia estar en un 92% y a la fecha de corte del 20 de Octubre de 2020
se encuentra en un 70% y por ser una actividad que hace parte de la ruta critica como DP del
proyecto se identifica las siguientes falencias:
84
Demoras en la subida del equipo ya que se cuenta con una sola torre grua para el trasporte y
trasiego de material.
Se cruzan las fundidas de placas con la fundida de afinado de pisos.
Para dar continuidad con la actividad y no se presente inconvenientes con el desarrollo de otras
actividades se definio en el comité de Obra que se requiere realizar el arquiler de plumas o malacate
para la mamposteria y afinado de pisos por un tiempo estimado de 60 dias en el cual estos equipos
estarian exclusivos para estas actividades y asi la torre grua estaria disponible para la actividad de
estructura.
En la tabla 18. Análisis de costos, se anexa el análisis del precio unitario del alquiler de la pluma.
Tabla 18. Análisis de costos.
B. DATOS ESPECÍFICOS
ANÁLISIS DE PRECIO UNITARIO
DESCRIPCION (alquiler pluma) UN mes CANTIDAD 2
Ítem Descripción U.M. Cantidad Fecha
1. EQUIPO
Descripción UN Cantidad Vr Unitario Vr Total
Pluma Eléctrica dia 1 450000 $ 450.000
SUBTOTAL $ 450.000
2. MATERIALES
Descripción UN Cantidad Vr Unitario Vr Total
SUBTOTAL $ -
3. TRANSPORTES
Descripción UN Cantidad Vr Unitario Vr Total
Transporte ida y vuelta und 1 160000 $ 160.000
SUBTOTAL $ 160.000
4. MANO DE OBRA
Trabajador UN Cantidad Vr Unitario Vr. Total
Plumero mes 1 $1.200.000 $ 1.200.000
SUBTOTAL $
TOTAL, COSTO DIRECTO $ 1.810.000
Fuentes: autores.
85
En la tabla 19. Sobrecostos actividad, se deduce que el sobrecosto de la actividad es de $
10.860.000.
Tabla 19. Sobrecostos a la actividad
Descripción unid cantidad Valor unitario Valor Total
Alquiler Pluma (2 unidades) mes 1 $3.620.000 $10.860.000
Fuente: autores.
En la tabla 20. Análisis predecesora, se analiza los sobrecostos de la actividad que se ve afectada.
Tabla 20. Análisis predecesora.
Actividad Predecesora Costo Normal Dura.
normal
(dia)
Costo
Crashing
Duración
Crashing
Costo
sobrecosto
Est. piso 5
a piso 7
Est. Piso 8 a
cubierta
$4.598.297.545 100 $4.609.157.545 120 $10.860.000
Fuente: autores.
Para mitigar el riesgo de la falta de equipo para el transporte vertical de los materiales (concreto,
bloque, cemento) por lo cual se toma la decisión del alquiler de equipos de elevación (pluma) cuyo
costo se tomará Reserva de Contingencia:
Reserva de Contingencia $383.639.233
Costo $ 10.860.000
Total, Reserva de Contingencia $372.779.233
En la figura 11. Aplicación técnica Crashing corte 30 de enero de 2021. Se resalta la actividad
predecesora.
86
Figura 11. Aplicación técnica Crashing corte 30 de enero de 2021. Fuente: autores.
Con la aplicación de la técnica Crashing se disminuyó el tiempo de la actividad predecesora
estructura piso 8 y cubierta la cual se redujo el tiempo de duración en 15 días para esta actividad y
dar continuidad con las demás actividades de obra civil mampostería, pañetes y afinados.
5.5. Plan de Gestión del Costo
Para la obtención del Plan de Gestión de costos del proyecto es preciso tener claridad del
objetivo y alcance del producto final del proyecto, por lo anterior es relevante el conocimiento de
los siguientes documentos:
Acta de constitución de proyecto, que proporciona los recursos financieros y requisitos
aprobados para la ejecución del proyecto.
Plan para la Dirección del Proyecto del cual se desprenden los componentes: el Plan de Gestión
de Cronograma, para tener conocimiento de las actividades que conforman los paquetes de trabajo
y poder monitorear y controlar el cronograma acorde a lo establecido. El Plan de Gestión de
Riesgos con el cual se controla, identifica y analiza los riesgos para no afectar la Gestión de los
Costos.
Definición de los factores ambientales de la empresa que afectan al proyecto, ya que la cultura
organizacional y las condiciones del mercado que rodean el proyecto pueden afectar los cotos del
mismo.
87
Activos de los procesos de la organización, por medio del cual se obtienen bases de datos para
tener una referencia en los costos del proyecto.
Una vez se tenga conocimiento de los documentos y políticas mencionadas se inicia a desarrollar
la estimación de costos, por medio de la cual se hace un análisis e identificación de los recursos
humanos necesarios para la ejecución de cada actividad, teniendo en cuenta el porcentaje de
participación en cada una de las actividades, adicional a ello se analizan los materiales e insumos
para el desarrollo completo de cada entregable a lo largo del proyecto. Estos costos se obtienen de
lecciones aprendidas o de cotizaciones y consultas en el medio.
88
5.5.1. Estimación de costos en MS Project.
En la figura 12. estimación de costos en MS Project, se relaciona una apreciación aproximada de los recursos y las actividades
necesarias para culminar el proyecto.
89
90
91
Figura 12. Estimación de costos en MS Project. Fuente: Autores.
92
5.5.2. Estimación ascendente y determinación del presupuesto.
En el apéndice J. Estimación ascendente y determinación del presupuesto se anexa el desarrollo
de este numeral, que consiste básicamente en el análisis aproximado de los recursos monetarios
necesarios para completar y culminar el proyecto.
5.6. Plan de Gestión del Recursos
El Plan de Recursos tiene como propósito prever los recursos necesarios para cada una de las
actividades del proyecto. Los recursos se irán incorporando a lo largo de las diferentes etapas del
proyecto y serán asignados por un tiempo determinado. Algunos recursos estarán presentes en
todas las etapas del proyecto y otros sólo en algunas etapas. El personal asignado contará con el
conocimiento y las habilidades necesarias; adicionalmente se anexarán los materiales y los equipos
necesarios para desarrollar cada una de las actividades del proyecto.
Algunos de los aspectos que se deben tener en cuenta para alcanzar la efectividad del Plan de
Gestión de los Recursos son: planear con anticipación los recursos necesarios para el desarrollo de
cada una de las actividades, establecer los tiempos máximos para dar respuestas a los
inconvenientes y/o riesgos que se presenten tanto en el ámbito físico como humano y vincular todo
el equipo humano bajo unas funciones y niveles jerárquicos establecidos por la Organización.
5.6.1. Estimación de los recursos.
En el apéndice K. Estimación de los recursos, se relacionan los perfiles del recurso humano
necesario para la ejecución del proyecto, con sus respectivas responsabilidades y obligaciones.
Nota: la cantidad de contratistas referenciada en el apéndice K. Estimación de los recursos, hace
alusión solo al contratita encargado de la actividad, mas no a la cantidad de personas que se
requieren al desarrollo total de esa actividad.
93
5.6.2. Estructura de desglose de recursos (RBS).
En la Figura 13. Estructura de desglose de recursos (RBS), se anexa un diagrama en el que se
exponen los recursos necesarios para el desarrollo del proyecto, previamente identificados y
distinguidas por categoría.
94
1. Construcción de edificio para oficinas RECURSO EQUIPO HUMANO (288)
RECURSO FISICO (139)
TOTAL 10:
TECNICO TOTAL 278:
OPERATIVO
(9) SISO (15) PERS.
OBRA
(254)
Contratistas
(13) EXC.
MECANICA
(75)
ESTRUCTURA
(26)
INS.ELECTRIC
A
(23) INS.
HIDROSANITA
RIA Y GAS
(21) PERS.
MAMPOSTERI
A
(31) PERS.
ACABADOS
(30) PERS.
OFICIOS
VARIOS
TOTAL 44:
HERRAMIENTA
TOTAL13:
MATERIALES
TOTAL34:
MAQUINARIA Y
EQUIPO
TOTAL44:
MOBILIARIO
(1)
MAESTRO
(1) OP.
TORRE
GRUA
(1) EJERO
(4)
OFICIALE
S
(8)
AYUDANTE
S
(1) SISO
OBRA
(4) SISO
CONTRATIS
TAS
(4) VIGIA Y
PALETEROS
(10) Provis. Y
CERRAMIENT
O
(24) PERS.
PAÑTES Y
PISOS
( 1)DIR.
OBRA
( )ING.
RESIDENTE
(1)
GERENTE
OBRA
(1) COORD.
SISOMA
(1)
GERENTE
TECNICO
(1) SUPER.
TECNICO
(1)
ABOGADO
(1) RES.
ADMINISTR
AT..
(1) Aux.
Técnico
(1)
Almacenista
(5) Palas
(5) Picas
(5) Barra
(5) Martillo
(3) Escuadra
(4) Metros y
Decámetros
(50) Baldes
(20) Carretilla
(3) Plomada,
nivel
(10) Cincel
(10) Llana
(10) Brocha
(10) Rodillo
(15) Espátula
(1) Arena
(1) Cemento
(1) Bloque y
ladrillo
(1) Concreto
(1) Acero y
alambre
(1) Red.
Eléctrica y
accesorios
(1) Red.
Hidrosanitaria
s y accesorios
(1) Red.
Incendio y
accesorios
(1) Mat.
Cerámico y
complemento
(1) Mat.
Pintura y
complemento
(1) Mat. Madera y
complemento
(2) Retro
(1) Minicargador
(10) Volquetas
(1) Mezcladora
(1) Est.
Topografía
(4) Pulidora
(2) Vibrador
(1) Torre Grúa
(4) Taladros
(1) Roscadora y
soplete gas
(3) Cortadora
mat. cerámico
(1) Compresor
(3) contenedor
(7) Escritorio
(5) computador
(1) impresora
(10) Software
(1) Teléfono
(2) Tableros
(1) acta entrega
de obra
TOTAL4:
DOCUMENTOS Y
PAPELERIA
(15) Sillas
(1) Bomba y
Mixer concreto
(1) acta
posventas
(1) Papelería
(10) Kit Aseo
(16)
Herramienta
Menor
(1) Seg. Industrial
(1) Mat. Protec.
Industrial
(1) Dotación y EPP
(1) Andamios y
Escaleras
(1) Hidrolavadora
(1) Cafetería
(1) SUBC.
ASCENSOR
Figura 13. Diagrama de red del proyecto. Fuente: Autores.
95
5.6.3. Asignación de los recursos.
En la figura No.14 Asignación de recursos, se anexa la retribución de los recursos del proyecto,
teniendo encuentra todas las alternativas posibles para la distribución de las mismas.
96
97
98
99
100
101
Figura14. Asignación de recursos. Fuente: Autores.
102
5.6.4. Calendario de Recursos.
En el Proyecto inicialmente se manejaba el siguiente horario para el Personal administrativo
(director de obra, residente, residente administrativo, almacenista, residente siso) y operativo
(maestro de obra, oficiales, ayudantes, conserjes, contratistas y subcontratistas):
Lunes a jueves: 7:00 am a 12:00 am
1:00 pm a 4:30 pm
Viernes: 7:00 am a 12:00 am
1:00 pm a 5:00 pm
Sábado: 7:00 am a 12:00 a.m.
A partir del 07 mayo 2020 en el cual se reanudan actividades después de la cuarentena quedo
establecido el siguiente horario:
Lunes a jueves: 10:00 am a 1:00 pm
2:00 pm a 7:00 pm
Viernes: 10:00 am a 1:00 pm
2:00 pm a 7:00 pm
Sábado: 10:00 am a 1:00 p.m.
2:00 pm a 3:00 p.m.
5.6.5. Plan de capacitación y desarrollo del equipo.
Con el programa de Capacitaciones protocolizado para el Proyecto “Creando Espacios y
Empresas bajo los lineamientos de la Nueva Arquitectura Sector Norte de Bogotá” cuyo objetivo
principal es brindar espacios para la ejecución de capacitaciones efectivas estableciendo los
periodos, tiempo y tipo de capacitación en coordinación con el Personal de obra y Oficina.
103
Para cada capacitación el responsable dejara constancia a través de la planilla de asistencia
firmada por cada uno de los participantes. Se anexa el Apéndice L. el cronograma de capacitaciones
y en el Apéndice M. Formulario de evaluación de desempaño.
5.7. Plan de Gestión de Comunicaciones
Con el Plan de Gestión de las Comunicaciones se pretende garantizar una comunicación
oportuna, con una adecuada compilación, almacenamiento y disposición de toda la documentación
e información relacionada con el proyecto.
Las actividades de comunicación pueden ser internas o externas, formales e informales,
verticales u horizontales, oficiales o no oficiales, escritas u orales y verbales o no verbales. Esta
clasificación depende de la dimensión en las que estas se estén ejecutando.
Es importante mencionar, que si se ejerce una adecuada gestión de las comunicaciones se
disminuyen las probabilidades de fallas e imprevistos en el proyecto, puesto que mantener una
comunicación fluida y congruente ayuda a corregir e identificar las falencias del proyecto a tiempo.
Adicional a lo anterior es preciso resaltar, que para obtener una buena dirección general del
proyecto, el director debe escuchar de manera activa y eficaz; preguntar y sondear ideas para
mejorar la comprensión; educar para acrecentar el conocimiento de su equipo; investigar para
engrandecer sus conocimientos; identificar y gestionar las expectativas; negociar para llegar a
acuerdos; resolver conflictos para evitar afectaciones al proyecto y finalmente debe identificar las
siguientes etapas del mismo para tener una buena programación.
Para el desarrollo adecuado del Plan de Gestión de las Comunicaciones es relevante guiarse por
los siguientes procesos:
Planificar la Gestión de las Comunicaciones, en esta etapa se determinan las necesidades de
información de los interesados y se define cómo abordar las comunicaciones internas y externas
entre proveedores y clientes.
104
Para el desarrollo de este proceso inicialmente se necesita, el acta de constitución de proyecto,
el plan de dirección del proyecto, el registro de interesados, los factores ambientales y los activos
de la organización, para los resultados finales de este asunto se emplearan herramientas tales como
juicio de expertos, tecnologías de la comunicación, métodos y modelos de comunicación, reuniones
y habilidades interpersonales; esto con el fin de obtener el plan de gestión de las comunicaciones
y las actualizaciones correspondientes al cronograma del proyecto “Creando Espacios y Empresas
Bajo los Lineamientos de la Nueva Arquitectura en el Sector Norte de Bogotá”.
Gestionar las Comunicaciones, busca la creación y recopilación oportuna de la información del
proyecto. La principal ventaja de este proceso es que permite un flujo de comunicación eficiente y
eficaz entre las partes interesadas del proyecto.
Para la ejecución de este proceso se necesita, el plan para la dirección del proyecto, la
recopilación de los registros de cambio, incidentes, lecciones aprendidas, informes de desempeño
de trabajo, factores ambientales y activos de la empresa Hitos Urbanos SAS. Para el resultado final
este método se ayuda de las herramientas como: tecnologías de la comunicación, reuniones,
habilidades de la comunicación, presentación de informes, todo lo anterior para obtener las
comunicaciones del proyecto, las actualizaciones de los registros de incidentes, las lecciones
aprendidas, el cronograma del proyecto, el registro de incidentes y las lecciones aprendidas.
Controlar las Comunicaciones, este proceso permite monitorear y controlar las comunicaciones
a lo largo de todo el ciclo de vida del proyecto; lo cual ayudara a identificar si todas las actividades
de comunicación implementadas en el proyecto han tenido efectos positivos en el aumento de los
interesados.
El gerente del proyecto “creando espacios y empresas bajo los lineamientos de la nueva
arquitectura sector norte de Bogotá”, se apoyará con la técnica de juicio de expertos, habilidades
interpersonales y presentación de informes para ir desarrollando una gestión de la comunicación
en conjunto con su equipo de trabajo.
105
Se gestionaran reuniones según las necesidades del proyecto con el fin de comunicar si hay o
no cambios para lograr la satisfacción de los interesados y el objetivo final del proyecto, por lo
anterior es muy relevante mantener una comunicación fluida y constante entre los involucrados,
para tener soluciones oportunas de los cambios que se pueden presentar en el proyecto.
5.7.1. Canales de comunicación
Los canales de comunicación expuestos en la tabla 21. Canales de información, se contemplarán
cuando se presenten los siguientes casos:
Solución de conflictos (receptor- emisor)
Seguimiento de actividades (emisor- receptor)
Seguimiento de compromisos (emisor- receptor)
Seguimiento cronograma (emisor- receptor)
Tabla 21. Canales de información.
NIVEL EMISOR RECEPTOR
Nivel 16 Sponsor Gerente del proyecto
Nivel 15 Gerente del Proyecto Sponsor Nivel 14 Gerente del proyecto Jefe del área de planeación
Nivel 13 Jefe área de planeación Gerente del proyecto
Nivel 12 Jefe del área de planeación Ing. Residente
Nivel 11 Ing. Residente Jefe del área de planeación
Nivel 10 Ing. Residente Clientes
Nivel 9 Clientes Ing. Residente
Nivel 8 Ing. residente Contratistas
Nivel 7 Contratistas Ing. Residente
Nivel 6 Jefe del área de planeación Proveedores
Nivel 5 Proveedores Jefe del área de planeación
Nivel 4
Entidad financiera Sponsor
Nivel 3 Sponsor Entidad financiera
Nivel 2 Veedores Gerente del proyecto
Nivel 1 Gerentes del proyecto veedores
Fuentes: autores.
106
5.7.2. Sistemas de información de las comunicaciones.
En el proyecto “creando espacios y empresas bajo los lineamientos de la nueva arquitectura
sector norte de Bogotá”, para optimizar la comunicación de las directrices empleara herramientas
tales como computadores (para envió de email), celulares (para llamadas u mensajes), circulares
(para expresar memorando o cambios trascendentales en el proyecto), radio ( para una
comunicación urgente e inmediata) e informes para transmitir el cumplimiento de las metas y las
responsabilidades del equipo de trabajo.
Figura 15. Sistemas de Información. Fuente: Autores.
5.7.3. Matriz de comunicaciones.
En el apéndice N. Matriz de Comunicaciones, se relaciona una descripción de toda la información
que se debe proporcionar a los Stakeholders del proyecto.
5.7.4. Estrategia de comunicaciones.
En el apéndice O. Registro de Incidentes, apéndice P. Actas de Reuniones, apéndice Q. Informes
de Desempeño, apéndice R. Lecciones Aprendidas, se anexan herramientas que periten planificar
y compartir la información a tiempo y de forma organizada.
5.8. Plan de Gestión de Calidad
“Creando espacios y empresas bajo los lineamientos de la nueva arquitectura en el sector norte
de Bogotá”, es un proyecto que busca promover el comercio y la implementación de negocios,
EMISOR TRADUCTOR CANAL RECEPTOR
107
mediante la construcción de un edificio con una distribución de áreas destinadas para oficinas,
cumpliendo con todos los requisitos legales vigentes en Colombia, primando principalmente la
implementación de las nomas NSR-10, RETIE, NTEC-1500 y normas LEED, con el fin de
garantizar la calidad del producto final del proyecto.
Contribuyendo positivamente con el medio ambiente, por el compromiso de la aplicación
buenas prácticas empresariales y la elección adecuada de materiales e insumos de alta calidad
amigables con el ambiente. Comprometido con el mejoramiento continuo, a través de la
incorporación del sistema de gestión de calidad.
Las herramientas a implementar al plan de gestión de calidad del Proyecto “Creando Espacios
y empresas bajo los lineamientos de la nueva arquitectura en el Sector norte de Bogotá” que
facilite la implementación y verificación del mismo son:
Estudios Comparativos, a través de los estudios y análisis entregados por la firma Green Loop,
se dedujo para el proyecto analizar las diferentes propuestas en cuanto a las áreas de: iluminación,
ventilación, ventaneria, equipos de bombas, ascensores, planta eléctrica y equipos sanitarios, para
obtener un ahorro significativo y lograr alcanzar el estándar SILVER con una puntuación de 55
puntos, exigiendo los ensayos de calidad para los insumos de concretos, granulometría de
agregados, compresión a los materiales de arcilla.
Análisis Costo – beneficio, Por medio de los cuadros comparativos que se realizaran en conjunto
con el área de compras se puede evaluar las diferentes alternativas de tecnología y calidad que se
encuentran en el mercado, todo en pro y beneficio del Proyecto evaluando riesgos, costos y
beneficio. Para las contrataciones de mano de obra se debe realizar licitaciones o pliegos de
condiciones y para las compras se debe tener claridad en las especificaciones de los insumos
adquirir, verificando las garantías que cada proveedor ofrece.
Planificación de Pruebas e Inspección, De acuerdo a la norma NSR -10, se establece que los
tipos de ensayos que se deben aplicar a los concretos, grouting y morteros utilizados en obra
establecidos en las especificaciones entregadas por cada diseñador. Igualmente se debe contar con
108
el Plan de calidad que son los formatos de calidad aprobados por la supervisión técnica en el cual
se registra desde el inicio de ejecución de una actividad hasta la recibida a satisfacción de la misma,
esta revisión es aprobada por la firma GDP COLOMBIA.
5.8.1. Métricas de calidad.
En la tabla 22. Métricas de calidad del proyecto se exponen los procesos de control de calidad
que Hitos Urbanos SAS, aplicara en el proyecto. Lo anterior teniendo en cuenta el objetivo de las
métricas, el método y frecuencia de medición y la asignación del responsable de la verificación de
las pautas estipuladas.
109
Tabla 22. Métricas de calidad del proyecto.
Nombre de la
Métrica
Objetivo de la
Métrica
Factor de Calidad Método de medición Frecuencia de
Medición
Meta Responsable del
Factor de calidad
Cumplimiento
Entrega
Edificio de
Oficinas
Ejecutar la edificación
con las
especificaciones y los
diseños aprobados por
el Sponsor, el cliente y
la Curaduría Urbana
No. 02
El factor de calidad es
la Certificación LEED
nivel SILVER con
una puntuación de 55
puntos.
Cumplimiento con las
puntuaciones y
especificaciones de la norma
NT -SC -004 LEED CS V4
La frecuencia se
establece quincenal
mediante el informe de
control y seguimiento
de las actividades y
costo ejecutado a la
fecha.
Cumplir con la
certificación SILVER
y entregar a
Satisfacción al
Sponsor y al Cliente
de un Edificio en
funcionamiento al
100%
Sponsor - Gerente de
Construcciones –
Supervisión Técnica y
Director de Proyecto.
Cumplimiento
al
Cronograma
Establecer los
métodos y procesos
que el desarrollo de los
ítems se ejecute en los
tiempos establecidos
dentro del cronograma
Para esta métrica el
factor de calidad es
cumplir a cabalidad
con un 90% del tiempo
en las actividades de
ruta crítica para evitar
reprocesos o
reprogramaciones
En cada comité de obra se
presentará un informe semanal
con corte a los días miércoles
verificando el avance de lo
programado contra lo ejecutado
y cuál es la desviación para
tomar las medidas correctivas y
evitar atrasos en las actividades
de la ruta crítica.
Se ejecutar
semanalmente con
fecha de corte los días
miércoles.
Dar cumplimiento del
100% al cronograma,
sin incurrir en tiempos
extras que afecten la
entrega del proyecto.
Gerente de
Construcciones –
director de obra-
Residente de obra y
personal operativo y
administrativo.
Cumplimiento
de Costos
Manejar y administrar
cada rubro establecido
para la ejecución de
cada actividad sin
generar sobrecosto al
proyecto.
Estimar un proyectado
en un 90% de lo
presupuestado.
Por medio de los cuadros
comparativos tanto para la
contratación de mano de obra
como de compra de insumos se
evaluará si hay sobrecosto y en
qué actividades se puede
compensar este sobrecosto.
La medición se
realizará
mensualmente durante
la presentación del
informe de costo
realizado por el
analista de costo,
residente
administrativo y
director de oba.
No sobrepasar en un
90% el costo
proyectado con el
costo del
Presupuestado.
Analista de costo-
Director de Obra –
Residente
Administrativo - Dpto.
de Compras.
Satisfacción
del Cliente
Entregar un edificio de
Oficinas en
Funcionamiento al
Sponsor y al Cliente.
Entrega de un edificio
bajo certificación
LEED nivel SILVER.
A través del Acta de Entrega
por pisos con un mínimo de
detalles que no superen más de
5 observaciones.
La medición se
realizará 15 días antes
de la entrega final del
proyecto con entregas
parciales al Sponsor y
al cliente.
Entrega de un edificio
nivel SILVER a un
100% en
funcionamiento de los
equipos y sistemas
ofrecidos al sponsor y
al cliente, y dando
cumplimiento a las
especificaciones
establecidas.
Sponsor – Gerente
Hitos Urbanos –
Cliente –
Administración
temporal del edificio.
Fuente: autores
110
En el apéndice S. Métricas del producto, se exponen los procesos de control de calidad que Hitos
Urbanos aplicara en el producto, teniendo en consideración el grado de satisfacción del cliente e
interesados.
5.8.2. Documentos de prueba y evaluación.
Son documentos que permiten detectar los defectos y errores que se están presentado en la etapa
de construcción y ejecución del proyecto.
En el apéndice T. Formatos/plantillas para la calidad, se adiciona el formato que se implantará
en el proyecto “Creando Espacios y Empresas Bajo los Lineamientos de la Nueva Arquitectura en
el Sector Norte de Bogotá”.
Nota: estos formatos fueron aplicados a los entregables: hincado de guaduas, instalación de poli-
sombra, descapote del lote, excavación mecánica, acopio de escombros, cargue y transporte de
materiales no reutilizables, excavación manual, nivelación del terreno, instalación red provisional
hidráulica, instalación provisional red electiva, cimentación, estructuras de concreto, instalación de
redes para suministro de agua potable, instalación de redes para evacuación de aguas sanitarias,
instalación de red de gas, instalación de red contra incendio, instalación red eléctrica, localización
y replanteo de muros, instalación de muros en soga, chequeo de niveles, mezcla de mortero de
nivelación, instalación de cielo raso , pero por cuestión de espacio solo se relaciona un formato de
plantilla diligenciado del entregable excavación mecánica.
5.8.3. Entregables verificados.
Hace alusión a los productos entregables que han sido completados y construidos
satisfactoriamente.
En la tabla 23. Entregables del proyecto verificados, se plasman todos los entregabas que se han
recibido a satisfacción hasta la fecha.
111
Tabla 23. Entregables del proyecto verificados
Entregables ID
Fecha De
Aceptación Y Cierre
Del Entregable
Observaciones
1.1.3.1 Hincado de Guadua A1-A2 3/ 10/2019 Se realizo la actividad de hincado de la
guadua para el cerramiento provisional
1.1.3.2 Instalación de
Polisombra B1-B2-B3 25/10/2019
Instalación correctamente de la polisombra
grapada a las varas de guadua para el inicio
de las actividades de la obra
1.1.3.3 Descapote del Lote C1-C2-C3 14/10/2019
Se realiza el retiro total de los residuos
producto de la demolición de las viviendas
para el replanteo de los elementos
estructurales
1.1.4.2 Excavación Mecánica D1-D2-D3 24/06/2020
Actividad que corresponde a la excavación
de los 3 sótanos con el sistema top Down
nos permite continuar con la estructura sin
restricciones
1.1.4.3 Acopio de Escombros E1-E2-E3 4/02/2020
Actividad correspondiente a la ubicación de
donde se ubicará los escombros producto de
otras actividades
1.1.4.4 Cargue y transporte
de materiales no reutilizables F1-F2-F3 14/10/2019
Retiro del material producto de la
demolición de casas y escombros
1.1.4.5 Excavación Manual G1-G2-G3 13/02/2020 Excavación manual para las placas cabezal
del piso 1 sótano 1 sótano 2 sótano 3
1.1.4.6 Nivelación del
Terreno H1-H2-H3 20/11/2019
Nivelación con maquina después del
descapote del lote para el replanteo de los
elementos estructurales
1.1.6.1 Instalación red
provisional I1-I2-I3 18/10/2019
Tramites y conexión por parte de la EAAB
para el medidor de red provisional
1.1.6.2 Instalación
Provisional eléctrica J1-J2-J3 2/11/2019
Contratación, tramite e instalación y
aprobación por parte de Enel codensa para
la provisional eléctrica de la obra y retiro de
medidores existentes
1.6.3 Instalación de enchapes 05/02/21
Consiste en el recubrimiento de diferentes
elementos que se encuentran en la
edificación como los muros, escaleras,
vigas o columnas con el fin de aumentar su
durabilidad y resistencia.
1.3.2 Instalación De Redes
Para La Evacuación De
Aguas Sanitarias
N1-N2-N3 14/01/20
Instalación de las redes para la evacuación
de aguas sanitarias provenientes de los
baños y puntos sanitarios.
1.2.5.1 Cimentación K1-K2-K3 17/02/20
Esta actividad comprende la fundida de
pantallas perimetrales, barrretes y barretes
centrales
1.2.5.2 Estructura en
concreto L1-L2-L3 12/02/2021
Esta actividad corresponde a lo referente de
fundida de placas y columnas con estructura
metálica del piso 1 a cubierta ya se cuenta
con un 90% ejecutado
1.3.1 Instalación de redes
para suministro de agua
potable
M1-M2-
M3 30/12/19
Instalación de la red potable para los baños
de puntos fijos
112
Entregables ID
Fecha De
Aceptación Y Cierre
Del Entregable
Observaciones
1.3.3 Instalación red de gas Ñ1-Ñ2-Ñ3 7/09/20 Tubería vertical de la red para el punto gas
de cubierta
1.3.4 Instalación Red De
Incendio O1-O2-O3 05/12/19
Instalación de los puntos fijos para la red de
incendios.
1.3.6 Instalación De Red
Eléctrica Q1-Q2-Q3 01/12/20
Adecuación e instalación de todos los
puntos fijos eléctricos.
1.4.1 Localización y
replanteo de muros R1-R2-R3 22/09/20
Replanteo por piso de los muros en bloque
y fachada y la distribución del material por
piso
1.5.1 Chequeo De Niveles T1-T2-T3 03/03/20
Determino las cotas para producir
desniveles para calcular el espesor del
repello.
1.5.2 Mezcla Mortero De
Nivelación U1-U2-U3 07/11/20
Producción de mortero dependiendo del
sitio en donde se instaló en este caso se
colocó para piso y para paredes.
1.6.4 Instalación De Cielo
Razo Y1-Y2-Y3 23/11/20
Instalación en los puntos fijos de dry wall
terminado
1.6.7 Instalación De Cubierta
Verde BC1-BC3 19/10/20
Se instaló el sistema que permito el
crecimiento de vegetación en la cubierta.
Fuente: autores.
5.9. Plan de Gestión del Riesgo
La metodología que se implementara en el Plan de Gestión de riesgos del proyecto “Creando
Espacios y Empresas Bajo los Lineamientos de la Nueva Arquitectura Sector Norte Bogotá, se
basa principalmente en la implementación de plantillas en formato Excel, por medio de las cuales
se identifican los riesgos, para posteriormente analizarlos y evaluarlos, con el fin de lograr tratar
todos los riesgos identificados.
En la elaboración del mapa de riegos del proyecto en mención, se aplicarán las variables de
probabilidad e impacto cuantitativo y cualitativo que generan la matriz de calor.
En la tabla 24. Procesos aplicados para la implementación del plan de gestión de riesgo, se hace
una descripción de los procesos con las respectivas herramientas necesarias para el desarrollo
adecuado y oportuno del plan de gestión de riegos.
Tabla 24. Procesos aplicados para la implementación del plan de gestión de riesgo.
113
PROCESO DESCRIPCION HERRAMI
ENTAS
FUENTES DE
INFORMACION
Planificación
Gestión de
Riesgos
Elaborar plan de gestión de Riesgos PMBOK Sponsor
Gerente de
Construcciones
Área de Seguridad
industrial obras
Identificación
de los Riesgos
Identificar los riesgos por cada una
de las fases de construcción
(cimentación, estructura,
mampostería y acabados)
Check List
Riesgos
Listado de
riesgos
lecciones
aprendidas
de otros
proyectos
Sponsor
Coordinadora de
Seguridad industrial
Director del Proyecto
Lecciones Aprendidas
Análisis
Cualitativo de
Los Riesgos
Probabilidad de ocurrencia de cada
riesgo e impacto posible que incidan
sobre los objetivos del proyecto en
alcance- tiempo – costo – calidad.
Establecer la prioridad de
importancia.
Juicio de
Expertos
Matriz de
Probabilidad
impacto
Coordinadora Seguridad
industrial
Director del Proyecto
Inspector
Ingeniero residente
Análisis
Cuantitativo de
Los Riesgos
Análisis monetario que estima el
valor en el momento que se
materialice el riesgo
Juicio de
Expertos
Árbol de
decisión
Análisis de
Escenarios
Ingeniero residente
Director del Proyecto
Plan de
respuesta de los
riesgos
Elaborar documento para la
aplicación de medidas correctivas
Estrategias
para riesgos
positivos o
negativos.
Juicio de
Expertos.
Estrategia de
respuestas a
contingencias.
Coordinador Seguridad
industrial
ARL
Residente Siso
Seguimiento y
Control de
Riesgos
Es el proceso de identificar, analizas
y planificar y detectar riesgos
nuevos o que cambien.
Reevaluació
n de riesgos.
Análisis de
variación y
medición del
desempeño
técnico.
Informes del desempeño
del trabajo.
Director de Proyecto
Fuente: autores.
114
5.9.1. Matriz de riesgo.
Identificar los riesgos que pueden afectar el proyecto “Creando Espacios y Empresas bajo los
lineamientos de la nueva arquitectura en el Sector norte de Bogotá” constituye el primer paso para
dar inicio a la ejecución del Plan de Gestión de Riesgos, ya que a partir del reconocimiento de los
riesgos se puede emprender acciones para erradicar o minimizar los efectos.
La identificación de los riegos presentes en el proyecto se hizo desde la etapa inicial, con el fin
de generar grandes pérdidas económicas y pérdidas de tiempo durante la etapa de ejecución. Lo
anterior para documentar e identificar las características y poder llevar un mejor control y
anticiparse a los impactos.
La identificación de riesgos dentro del proyecto es un proceso iterativo; puesto que se han ido
identificando riesgos a medida que el proyecto avanza.
En el apéndice U. Matriz registro de riesgos, se documentan todas las características de las
amenazas y oportunidades identificados para el proyecto.
5.9.2. Matrices de probabilidad- impacto (inicial y residual).
La matriz de probabilidad e impacto, es una herramienta que le permite a Hitos Urbanos SAS,
clasificar los riesgos identificados, en función de la probabilidad de que ocurran.
En la tabla 25. Estimación del impacto de riesgo/amenaza, y en la tabla 26. Estimación del
impacto de riesgo/oportunidad, se relacionan los impactos de oportunidad y amenaza que afectan
al proyecto y la probabilidad materializarse.
En la tabla 27. Matriz probabilidad /impacto amenaza y en la tabla 28. Matriz probabilidad/
impacto oportunidad, se relacionan la clasificación de los riesgos identificados.
115
Tabla 25. Estimación del impacto de riesgo/ amenaza
Estimación del Impacto de Riesgo / Amenaza
OBJETIVO
DEL
PROYECTO
IMPACTO
MUY BAJO
2
IMPACTO
BAJO
4
IMPACTO
MODERADO
6
IMPACTO
ALTO
8
IMPACTO MUY
ALTO
10
Tiempo Atraso inferior
al 5%
cronograma
Atraso entre el
6% y 9% del
cronograma
Atraso entre el
10% y 15%
del
cronograma
Atraso entre el
15% y 20%
del
cronograma
Atraso mayor al
20% cronograma
Alcance Requiere ajuste
en algunas
tareas
Control de
cambios en
áreas
secundarias
Control de
cambios en
objetivos
principales
Detiene el
proyecto o
requiere
decisiones de
nivel alto
Cancela el
proyecto o
inutiliza el
producto del
proyecto
Costo Sobrecosto
manejable con
ajustes menores
Sobrecosto
entre el 5% y
10%
Sobrecosto
entre el 10% y
20%
Sobrecosto
entre el 20% y
30%
Sobrecosto mayor
al 30%
Calidad Degradación
manejable
Afectación en
requisitos que
requieren
ajuste
Requiere
aprobación por
parte del
patrocinador
Requiere
cambios
mayores al
proyecto
El producto es
inutilizable o el
desempeño es
inaceptable
Fuente: Autores.
Tabla 26. Estimación del impacto de riesgo/ oportunidad
Estimación del Impacto de Riesgo / Oportunidad
OBJETIVO
DEL
PROYECTO
IMPACTO
MUY BAJO
2
IMPACTO
BAJO
4
IMPACTO
MODERADO
6
IMPACTO
ALTO
8
IMPACTO
MUY ALTO
10
Tiempo Ahorro al
menor del 5%
cronograma
Ahorro del 5
– 9.9% del
cronograma
Ahorro del 10
– 19.9 % del
cronograma
Ahorro del 20 –
29.9 % del
cronograma
Ahorro mayor
del 30% del
cronograma
Costo Beneficio
menor al 5%
del presupuesto
Beneficio
menor al 5 al
9.9 % del
presupuesto
Beneficio
menor al 10 al
19.9% del
presupuesto
Beneficio menor
al 20% al
29.9%del
presupuesto
Beneficio mayor
al 30% del
presupuesto
Fuente: Autores.
116
Tabla 27. matriz probabilidad /impacto amenaza
IMPACTO
AMENAZAS Muy Bajo Bajo Medio Alto Muy Alto
2 4 6 8 10
PR
OB
AB
ILID
AD
Muy
Alta 0,8
Alta 0,65 (ID010; 2,6)(ID015; 2,6) (ID006; 3.9) (ID013; 5,2)
Media 0,5 (ID008; 2) (ID 003;1,2)(ID014; 3)
Baja 0,3 (ID 001;1,2)(ID 002; 1,2)(ID
004;1,2)(ID007; 1,2)(ID012; 1,2)
(ID005;1,8)(ID009;
1,8)(ID011; 1,8)
Muy
Baja 0,1
Fuente: Autores.
Tabla 28. Matriz probabilidad/ impacto oportunidad
IMPACTO
OPORTUNIDADES Muy Bajo Bajo Medio Alto Muy Alto
2 4 6 8 10
PR
OB
AB
ILID
AD
Muy
Alta 0,8
Alta 0,65 (ID 019/2.6) (ID 016/3.9)
Media 0,5
Baja 0,3 (ID 017/1.20), (ID 018/1.2), (ID 020/1.2)
Muy
Baja 0,1
Fuente: Autores.
117
5.10. Plan de Gestión de adquisiciones
Para el Proyecto “Creando Espacios y Empresas bajo los lineamientos de la nueva arquitectura
en el Sector norte de Bogotá” la constructora Hitos Urbanos SAS, implementa el Plan de Gestión
de Adquisiciones, con el fin de suplir las necesidades y requerimientos del proyecto.
El director del Proyecto analizara primero todos los entregables expuestos en la EDT, para
posteriormente identificar las adquisiciones y tener claridad en los procesos de contratación de
acuerdo a la tipología (mano de obra, compra, alquiler).
Para poder implementar la gestión de las adquisiciones en el proyecto, se implementarán tres
procesos, el primero denominado “Planificar” que consiste el proceso de documentar, especificar
e identificar los proveedores; el segundo “Efectuar” que hace referencia al proceso de selección de
los proveedores prestadores de servicios y adjudicación de los contratos y el tercero “Controlar las
Adquisiciones” que hace alusión al proceso de monitorear la ejecución de los contratos, y generar
cambios o correcciones según corresponda, lo anterior hasta lograr el cierre del proyecto.
Cada proceso se entrelaza entre si dependiendo de los requerimientos y lo establecido en la
implantación y puesta en marcha del Plan de Gestión de Adquisiciones, lo anterior se relaciona en
la matriz de adquisiciones.
5.10.1. Matriz de las adquisiciones.
En el apéndice V. Matriz de las adquisiciones, Hitos Urbanos SAS, relaciona la forma de gestión
de la contratación de los bienes y servicios a lo largo del ciclo de vida del proyecto. Con esta matriz
define los bienes y servicios que deben ser adquiridos.
118
5.10.2. Cronograma de compras.
En el apéndice W. Cronograma de compras, Hitos Urbanos SAS expone de manera organizada
la programación para la compra o contratación de los implementos que se requiere para la ejecución
de las actividades del proyecto.
119
6. Gestión de Valor Ganado
La Técnica de Gestión de valor ganado en el proyecto proporciona un enfoque para medir el
desempeño del proyecto a partir de la comparación de su avance real frente a lo planeado,
permitiendo evaluar tendencias para formular pronósticos.
6.1.Indicadores de Medición del Desempeño
En la tabla 29. Indicadores de medición de desempeño, se relacionan los indicadores para la
detección de sobrecostos y actividades atrasadas.
Tabla 29. Indicadores de medición de desempeño del proyecto.
Indicador Evaluación Frecuencia Formula Seguimiento Acciones
CPI
(rendimien
to en
costos)
CPI>1 si el
resultado es
mayor que 1 no
hay sobrecosto
durante el periodo
CPI<1 Si el
resultado es
menor que 1 se
genera sobrecosto
durante el periodo
Informe
Quincenal y
Mensual
CPI=EV/AC
Director de
Proyecto/Profe
sional de
costos
Si el resultado es
mayor se debe
identificar cuáles son
las actividades
involucradas y
revaluar los insumos o
contrataciones.
Si es menor se debe
revisar la proyección
para compensar las
actividades en
sobrecosto.
SPI
(rendimien
to del
cronogram
a)
SPI>1 si el
resultado es
mayor que 1 la
actividad tiene un
adelanto
SPI<1 si el
resultado es
menor la actividad
y/o proyecto
presenta atraso
Informe
Quincenal y
Mensual
Gerente de
Construccione
s/Director de
Proyecto
Cuando tenemos una
actividad atrasada se
debe utilizar
cualquiera de las dos
técnicas CRASHING
/FAST TRACKING y
evaluar de acuerdo a
los requerimientos y
necesidades
CV(variaci
ón del
costo)
VP – CR si el
resultado es
negativo significa
que el proyecto
está costando más
de lo
presupuestado
Informe
Mensual
Gerente de
construcciones
/Profesional de
costo
Para no tener
sobrecostos en el
proyecto se debe tener
una buena
comunicación con el
Área de compras y el
director de obra para
realizar las
120
Indicador Evaluación Frecuencia Formula Seguimiento Acciones
contrataciones de
acuerdo a las
especificaciones igual
o similar sin
desmejorar la calidad
SV
(Variación
del
Cronogram
a)
SV=EV-PV si el
resultado es
positivo presenta
un adelanto el
proyecto, si es
negativo presenta
un atraso y cero
avanza de acuerdo
al cronograma
Actas de
comité
semanal
Gerente de
construcciones
/director de
Proyecto
Con este indicador se
evalúa semanalmente
el avance del proyecto,
inconvenientes y
posibles soluciones
inmediatas para las
actividades que están
generando atrasos
Fuente: autores.
6.2.Análisis de Valor Ganado y Curva S
El análisis del valor ganado, permite tener un control económico y temporal del proyecto,
adicionalmente considera las repercusiones económicas que produce por el retraso en el plazo de
ejecución del mismo.
Para tener una mayor visual del avance real respecto al avance planificado del proyecto en un
periodo de tiempo hasta la fecha Hitos Urbanos SAS empleará la herramienta grafica denominada
como curva “S”.
En la tabla 29. Información valor ganado corte 02 de noviembre del 2019, se hace un análisis
de las percusiones económicas que se pueden generar en el proyecto en la fecha de corte estipulada.
121
Tabla 30. Información valor ganado corte 02 de noviembre del 2019
ACTIVIDADES
INDICADORES
VALOR
PLANEADO
(VP)
VALOR
GANADO (EV)
COSTO
ACTUAL (CA)
SPI CPI
Proyecto Oficinas $3.040.686.921 $243.962.052 $284.728.450 0.08 0.86
Hincado de guadua $23.938.273 $23.938273 23.220.000 1 1.03
Instalación de
polisombra $17.336.400 $17.336.400 $17.836.400
1 0.97
Descapote de lote $21.645.800 $21.645.800 $21.146.450 1 1.02
Excavación mecánica $107.049.792 $95.196.910 $120.365.000 0.89 0.79
Acopio de escombros $0 $0 $0 0 0
Cargue y transporte de
materiales reutilizables $10.482.600 $8.982.600 $10.224.600
0.86 0.88
Excavación manual $30.404.500 $27.153.120 $39.300.00 0.89 0.69
Nivelación del terreno $15.062.315 $15.062.149 $19.426.00 1 0.78
Instalación red
provisional $11.504.000 $10.940.800 $10.504.000
0.95 1.04
Instalación red eléctrica
provisional $23.706.000 $23.706.000 $22.706.000
1 1.04
Cimentación y pilotaje $0 $0 $0
Estructura en concreto $0 $0 $0
Instalaciones de redes
para suministro de agua
potable
$0 $0 $0
Instalación de redes para
la evacuación de aguas
sanitarias
$0 $0 $0
Instalación de redes de
gas $0 $0 $0
Instalación red de
incendio $0 $0 $0
Instalación de red de voz
y datos $0 $0 $0
Instalación red eléctrica $0 $0 $0
Localización y replanteo
de muros $0 $0 $0
Ejecución de muros en
soga $0 $0 $0
Chequeo de Niveles $0 $0 $0
Mezcla mortero de
nivelación $0 $0 $0
Instalación de estuco $0 $0 $0
Instalación Pintura
blanca $0 $0 $0
Instalación de enchape $0 $0 $0
Instalación de cielo raso $0 $0 $0
Instalación batería
sanitaria $0 $0 $0
Instalación ventanearía y
carp. Metálica
$0 $0 $0
122
Instalación cubierta
verde
$0 $0 $0
Instalación de
ascensores
$0 $0 $0
Verificación recibo y
entrega de la obra
$0 $0 $0
Ejecución postventa $0 $0 $0
Gestión de proyectos $0 $0 $0
Fuente: Autores.
Figura 16. Curva S corte 02 de noviembre del 2019. Fuente: autores.
De acuerdo a la relación de valor planeado con el valor actual estamos por debajo del valor
planeado a la fecha de corte de 2 noviembre teniendo en cuenta que la obra inicio el 16 de
septiembre, en el cual se evidencia algunas actividades que debían estar al 100% y se encuentra en
el rango del 80% al 90%.
En la actividad excavación de vigas de cimentación fecha, el SPI es igual a 0,6 por lo cual se
puede concluir que la actividad presenta atraso con relación a lo planeado.
0,00
100.000.000,00
200.000.000,00
300.000.000,00
400.000.000,00
500.000.000,00
600.000.000,00
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CREANDO ESPACIOS Y EMPRESAS BAJO LOS LINEAMIENTOS DE LA NUEVA ARQUITECTURA
SECTOR NORTE DE BOGOTA (comparativo costo planeado vs costos reales)
CORTE FECHA 02 NOVIEMBRE 2019
Costo Acumulado del…Sumatoria de Costos Reales
123
Para esta etapa inicial en la Actividad de Excavación de Sótano 1 y 2 en el cual evidenciamos
que al 20% y con el resultado del índice de desempeño de costos CPI es menor a 1, alertando que
a la fecha de corte esta actividad tiene un sobrecosto con relación al costo planeado a la fecha,
debido a que por las temporadas de lluvia los botaderos han incrementado el valor por viaje.
En la tabla 30. Información valor ganado corte 20 de octubre del 2020, se hace un análisis de
las percusiones económicas que se pueden generar en el proyecto en la fecha de corte estipulada.
Tabla 31. Información valor ganado corte 20 de octubre 2020
ACTIVIDADES
INDICADORES
VALOR
PLANEADO
(VP)
VALOR
GANADO (EV)
COSTO ACTUAL
(CA)
SPI CPI
Proyecto Oficinas $15.161.028.339 $11.896.078.829 $12.278.118.789 0.78 1.02
Hincado de guadua $23.938.273 $23.938273 23.220.000 1 1.03
Instalación de
polisombra $17.336.400 $17.336.400 $17.836.400
1 0.97
Descapote de lote $21.645.800 $21.645.800 $21.146.450 1 1.02
Excavación mecánica $574.135.376 $5740135.376 $603.943.620 1 0.95
Acopio de escombros $34.830.800 $34.830.800 $34.110.000 1 1.02
Cargue y transporte de
materiales reutilizables $10.482.600 $10.482.600 $10.224.600
1 1.03
Excavación manual $55.585.200 $55.585.200 $47.800.000 1 1.16
Nivelación del terreno $23.455.200 $23.455.200 $19.426.000 1 1.21
Instalación red
provisional $11.504.000 $11.504.000 $10.504.000
1 1.10
Instalación red eléctrica
provisional $23.706.000 $23.706.000 $22.706.000
1 1.04
Cimentación y pilotaje $4.994.274.536 $4.994.274.536 $4.883.233.579 1 1.02
Estructura en concreto $5.198.889.530 $3.429.600.750 $3.963.300.000 0.66 1.04
Instalaciones de redes
para suministro de agua
potable
$915.326.236 $649.690.085 $686.123.180
0.71 0.95
Instalación de redes
para la evacuación de
aguas sanitarias
$528.832.200 $528.832.200 $522.383.480
1
1.01
Instalación de redes de
gas $378.800.000 $378.800.00 $399.700.000
1 0.95
Instalación red de
incendio $560.662.000 $560.662.000 $578.824.980
1 0.98
Instalación de red de
voz y datos $254.400 $0 $265.800
0 0
Instalación red eléctrica $586.186.720 $0 $304.400.700 0 0
Localización y
replanteo de muros $239.987.603 $122.082.801 $159.970.000
0.51 0.76
124
Ejecución de muros en
soga $0 $0 $0
Chequeo de Niveles $0 $0 $0
Mezcla mortero de
nivelación $0 $0 $0
Instalación de estuco $0 $0 $0
Instalación Pintura
blanca $0 $0 $0
Instalación de enchape $0 $0 $0
Instalación de cielo raso $0 $0 $0
Instalación batería
sanitaria $0 $0 $0
Instalación ventanearía
y carp. Metálica
$0 $0 $0
Instalación cubierta
verde
$0 $0 $0
Instalación de
ascensores
$0 $0 $0
Verificación recibo y
entrega de la obra
$0 $0 $0
Ejecución postventa $0 $0 $0
Gestión de proyectos $0 $0 $0
Fuente: Autores.
Figura 17. Curva S corte 20 de octubre del 2020. Fuente: autores.
A fecha de corte 20 de octubre la actividad que menos representa porcentaje de avance es la
actividad de alambrado por piso con un porcentaje del 30%.
0,002.000.000.000,004.000.000.000,006.000.000.000,008.000.000.000,00
10.000.000.000,0012.000.000.000,0014.000.000.000,0016.000.000.000,0018.000.000.000,00
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CREANDO ESPACIOS Y EMPRESAS BAJO LOS LINEAMIENTOS DE LA NUEVA ARQUITECTURA
SECTOR NORTE DE BOGOTA (comparativo costo planeado vs costos reales)
CORTE FECHA 20 OCTUBRE 2020
Costo Acumulado del Trabajo Planeado
Sumatoria de Costos Reales
125
En la actividad alambrado por piso el SPI es igual a 0,3, por lo cual se puede concluir que la
actividad presenta atraso con relación a lo planeado.
La actividad replanteo para rectificar las conexiones el CPI es igual a 1,39, como el valor
referenciado es mayor que 1, significa que el avance es más a lo invertido a la fecha de corte, por
lo tanto, estoy por debajo de presupuesto.
En la tabla 31. Información valor ganado corte 30 de enero del 2021, se hace un análisis de las
percusiones económicas que se pueden generar en el proyecto en la fecha de corte estipulada.
Tabla 32. Información valor Ganado corte 30 enero 2021
ACTIVIDADES
INDICADORES
VALOR
PLANEADO
(VP)
VALOR
GANADO (EV)
COSTO ACTUAL
(CA)
SPI CPI
Proyecto Oficinas $16.976.847.404 $14.362.714.959 $15.546.510.209 0.85 0.96
Hincado de guadua $23.938.273 $23.938273 23.220.000 1 1.03
Instalación de
polisombra $17.336.400 $17.336.400 $17.836.400
1 0.97
Descapote de lote $21.645.800 $21.645.800 $21.146.450 1 1.02
Excavación mecánica $574.135.376 $5740135.376 $603.943.620 1 0.95
Acopio de escombros $34.830.800 $34.830.800 $34.110.000 1 1.02
Cargue y transporte de
materiales reutilizables $10.482.600 $10.482.600 $10.224.600
1 1.03
Excavación manual $55.585.200 $55.585.200 $47.800.000 1 1.16
Nivelación del terreno $23.455.200 $23.455.200 $19.426.000 1 1.21
Instalación red
provisional $11.504.000 $11.504.000 $10.504.000
1 1.10
Instalación red eléctrica
provisional $23.706.000 $23.706.000 $22.706.000
1 1.04
Cimentación y pilotaje $4.994.274.536 $4.994.274.536 $4.883.233.579 1 1.02
Estructura en concreto $5.198.889.530 $5.194.685.813 $5.521.300.000 1 1.04
Instalaciones de redes
para suministro de agua
potable
$915.326.236 $649.690.085 $686.123.180
1 1.33
Instalación de redes
para la evacuación de
aguas sanitarias
$528.832.200 $528.832.200 $522.383.480
1 1.01
Instalación de redes de
gas $378.800.000 $378.800.00 $399.700.000
1 0.95
Instalación red de
incendio $560.662.000 $560.662.000 $578.824.980
1 0.98
126
Instalación de red de
voz y datos $254.400 $0 $265.800
0.01 0.96
Instalación red eléctrica $918.740.480 $86.919.466 $720.800.000 0.09 0.14
Localización y
replanteo de muros $239.987.603 $230.137.603 $165.170.000
0.96 1.39
Ejecución de muros en
soga $864.268.000 $335.529.880 $877.930.000
0.39 0.38
Chequeo de Niveles $356.831.944 $340.401.544 $365.515.240 0.95 0.93
Mezcla mortero de
nivelación $18.486.880 $73.630 $18.346.880
0
Instalación de estuco $0 $0 $0
Instalación Pintura
blanca $0 $0 $0
Instalación de enchape $0 $0 $0
Instalación de cielo raso $0 $0 $0
Instalación batería
sanitaria $0 $0 $0
Instalación de cielo raso $0 $0 $0
Instalación batería
sanitaria
$0 $0 $0
Instalación ventaneria y
carp. Metálica
$0 $0 $0
Instalación cubierta
verde
$0 $0 $0
Instalación de
ascensores
$0 $0 $0
Verificación recibo y
entrega de la obra
$0 $0 $0
Ejecución postventa $0 $0 $0
Gestión de proyectos $0 $0 $0
Fuente: Autores.
127
Figura 18. Curva S cortes 30 de enero del 2021. Fuente: autores.
Para el corte de Fecha 30 de enero de 2021 en el cual se debió iniciar con la actividad de estuco
de pintura que refleja un porcentaje de ejecución del 0%, y se puede convertir en ruta crítica para
cumplir en las fechas del cronograma.
Hasta el momento el comportamiento del valor planeado contra el valor ejecutado se evidencia
que existen actividades donde hay sobrecostos que no superan el 5% y así mismo actividades que
generan ahorro balanceando el presupuesto final.
128
7. Informe de avance de proyecto
CONTROL DE VERSIONES
Versión Elaborada por Aprobada por Fecha AJUSTE
01 MARÍA ALEJANDRA
GÓMEZ DAVID
NATALY CAROLINA
RODRÍGUEZ VIATELA
OLGA LUCIA MURCIA
PARRA
07/02/2021
NOMBRE DEL PROYECTO: “CREANDO ESPACIOS Y EMPRESAS BAJO LOS LINEAMIENTOS DE
LA NUEVA ARQUITECTURA SECTOR NORTE BOGOTA”
SPONSOR: G D P CONSTRUCCIONES
ENTIDAD EJECUTORA: HITOS URBANOS SAS
GERENTE DEL PROYECTO JHON ACOSTA
FECHA INICIO: 16/09/16 FECHA FIN: 21/05/21
1. ESTADO GENERAL DEL PROYECTO
El proyecto se encuentra en un 70 % de ejecución, terminando las actividades de cimentación y pilotaje,
excavación de sótanos (S1, S2 y S3) y estructura en concreto hasta cubierta, paralelamente para ir avanzando con
la etapa de obra gris se realizó la distribución del material de bloque en cada uno de los pisos para facilitar el
desarrollo y rendimiento de la actividad de mampostería y pañete.
En el momento el proyecto presenta un atraso mínimo que se espera recuperar en las actividades de acabados,
por su concepto de entregar espacios abierto a sus clientes para la adecuación y requerimiento de cada necesidad
de su negocio y/o empresa.
2. ENTREGABLES DEL PROYECTO EN CURSO
Elemento de la EDT en curso
Id
entregable
concluido
Fecha de comienzo
ejecución
Fecha fin de
ejecución
Instalación De Red De Voz Y Datos 1.3.5 17/07/20 18/05/21
Instalación De Estuco 1.6.1 27/01/21 20/05/21
Instalación De Pintura Blanca 1.6.2 15/03/21 20/05/21
Elaboración Diseños De Mezcla 1.5.2 04/02/20 12/02/21
Ejecución De Muros En Soga 1.4.2 15/05/20 10/04/21
Instalación De Baterías Sanitarias 1.6.5 16/12/20 23/03/21
Ejecución De Postventa 1.8.2 03/05/21 21/05/21
Instalación Ventanearía y Carpintería Metálica 1.6.6 19/03/21 18/05/21
Instalación De Ascensores 1.7. 30/03/21 20/05/21
Verificación, Recibo, Y Entrega De La Obra 1.8.1 05/05/21 21/05/21
Gestión De Proyectos 1.9 07/05/21 21/05/21
3. ESTADO DE ENTREGABLES CONCLUIDOS
129
Elemento de la EDT concluidos a la fecha de
corte
Id
entregable
concluido
Observaciones
Soporte de
aceptación del
entregable
Hincado De Guaduas 1.1.3.1 16/09/19 03/10/19
Instalación De Polisombra 1.1.3.2 03/10/19 25/10/19
Descapote Del Lote 1.1.4.1 16/09/19 14/10/19
Excavación Mecánica 1.1.4.2 18/09/19 24/06/20
Acopio De Escombro 1.1.4.3 10/01/20 04/02/20
Cargue y Transporte De Materiales Reutilizables 1.1.4.4 18/09/19 14/10/19
Excavación Manual 1.1.4.5 11/10/19 13/02/20
Nivelación del Terreno 1.1.4.6 09/10/19 20/11/19
Instalación Red Provisional 1.1.6.1 18/09/19 18/10/19
Instalación Red Eléctrica Provisional 1.1.6.2 18/09/19 02/11/19
Cimentación Y Pilotaje 1.2.5.1 02/10/19 17/02/20
Instalación De Enchapes 1.6.3 27/07/20 05/02/21
Instalación de Redes Para Suministro De Agua
Potable 1.3.1 20/11/19 30/12/19
Instalación De Redes Para La Evacuación De Aguas
Sanitarias 1.3.2 20/11/19 14/01/20
Instalación De Redes De Gas 1.3.3 15/05/20 07/09/20
Instalación Red De Incendio 1.3.4 05/12/19 07/02/20
Instalación De Red Eléctrica 1.3.6 27/07/20 01/12/20
Localización Y Replanteo de Muros 1.4.1 15/05/20 22/09/20
Chequeo De Niveles 1.5.1 14/01/20 03/03/20
Mezcla Mortero De Nivelación 1.5.2 17/07/20 07/11/20
Instalación De Cielo Razo 1.6.4 06/08/20 23/11/20
Instalación De Cubierta Verde 1.6.7 05/08/20 19/10/20
4. FECHA CIERRE PROYECTO
Fecha Final Proyecto 21/05/21
5. RESULTADOS RELEVANTES A LA FECHA DE CORTE
# Actividad
TCPI
BAC La actividad con costo mayor a lo presupuestado es la excavación mecánica.
EAC Al corte queda un presupuesto $5.262.873 por ejecutar para las actividades de acabados.
ETC
ACEPTADO POR
NOMBRE DEL CLIENTE, SPONSOR U OTRO FUNCIONARIO FECHA
G D P CONSTRUCCIONES 07/02/21
DISTRIBUIDO Y ACEPTADO
NOMBRE DEL INTERESADO FECHA
HITOS URBANOS SAS. 07/02/21
130
Conclusiones
En el Proyecto de grado “Creando Espacios y Empresas bajo los lineamientos de la nueva
arquitectura en el sector Norte de Bogotá”, y agotando todos los estudios de investigación que
van desde el marco teórico y metodológico, objetivos, descripción del problema o necesidad,
alternativas, estudios técnicos de población y mercadeo, viabilidad financiera, e incorporando
técnicas innovadoras como la aplicación de las normas LEED y un sistema constructivo de TOP
DOWN; y a partir de unas necesidades en la zona como la demanda de oficinas, mayores enganches
laborales, aumento del comercio formal que se traducen en ultimas en un aumento de productividad
y valorización en la zona; podemos concluir que si es factible la construcción de espacios de
oficinas sostenibles tanto comercial como amigables con el medio ambiente.
Anotado lo anterior consideramos que aplicación de la NRS-10 fue de gran importancia para la
ejecución de los elementos estructurales; pues con estos se garantizó la respuesta estructural de la
edificación frente a la presencia de un SISMO, protegiendo la vida de los usuarios y visitantes de
la edificación.
Se demostró que a través de la instalación de materiales sostenibles en la ejecución del proyecto;
se pretende reducir los costos de operación del edificio como agua y energía entre otros, que como
proyecto sostenible le proporciona un valor agregado de rentabilidad en el mercado.
La implementación de procesos, fundamentos y herramientas estipuladas en el sistema de
gestión de calidad durante de la ejecución del proyecto, ayudo a controlar y garantizar los
estándares de eficacia para la satisfacción de los clientes.
Justificado lo anterior con los estudios agotados, podemos anotar que como valor agregado en
la materialización del Proyecto “Creando Espacios y Empresas bajo los lineamientos de la nueva
arquitectura en el Sector Norte de Bogotá”, desde el punto de vista de la ingeniería/arquitectura,
es un complemento urbanístico de mayor relevancia en la zona no solo en el incremento de
131
proyectos inmobiliarios, sino brindando además zonas de descanso, esparcimiento y encuentro
social para los compradores y/o comerciantes del lugar
132
Recomendaciones
Se recomienda aplicar la capa de estuco a los muros que se encuentran repellados y que hayan
expulsado toda la humedad de los morteros, lo anterior con el fin de evitar la presencia de fallas y
burbujas en los muros. Si llegase a identificar muros que no han expulsado en su totalidad la
humedad se deberá instalar ventiladores.
Se deben recolectar muestras representativas de los materiales granulares, siguiendo la norma
para evitar errores y demoras en el cálculo de las dosificaciones.
Se debe hacer un seguimiento exhaustivo de los rendimientos de la mano de obra de la
instalación de muros en soga, puesto si este entregable se atrasa trae repercusiones en los
entregables de instalación de estuco y pintura, lo anterior teniendo en cuanta que si el repello de
los muros no se alcanza a secar a tiempo se ven afectadas los entregables mencionados.
El inspector de obra deberá detectar la presencia de fisura y micro fisuras en los muros, antes
de la aplicación e instalación de pintura; lo anterior con el fin de hacer los resanes a tiempo y
reducir el número de posventa.
Se deberán recubrir las baterías sanitarias con plásticos, para evitar que estos sean manchados
de estuco y pintura y reducir contratipos a la hora de entregar el proyecto.
Para poder ejecutar el entregable de ventanearía y carpintería metálica, se recomienda que el
personal cuente con el permiso de trabajo en alturas y tenga todo el equipo de seguridad para el
desarrollo del mismo.
El foso del asesor deber estar delimitado y demarcado, lo anterior con el fin de evitar accidentes
o incidentes mortales del personal de obra.
133
Previa a la entrega y recibo de obra se recomienda al personal de inspección hacer un recorrido
minucioso de las oficinas a entregar, lo anterior con el fin de evitar contratiempos a la hora de
entregar la obra.
134
Referencias
interiorgrafico.com/edicion/sexta-edicion-noviembre-2008/el-analisis-metodologico-de-los-
edificios.
Lledó, Pablo: Administración de Proyectos: El ABC para un director de Proyectos Exitosos, 6
ta ed. – USA, 2017.
Project Management Institute (2017). La guía de los fundamentos para la dirección de proyectos
(6ta ed). Newtown Square, PA: Project Management Institute.
Oriol Borrás Gené (2019), Fundamentos de la gestión de proyectos:
es.slideshare.net/orioltic/tema-1-fundamentos-de-la-gestin-de-proyectos-201920-170907689.
investigacionholistica.blogspot.com/2008/02/la-investigacin-proyectiva.html.
bibliotecaformacion/BPOL/FUENTESDEINFORMACION/tiposdefuentesdeinformacin.html.
bibliotecadigital.ccb.org.co/bitstream/handle/11520/2879/6222_perfil_economico_chapinero.p
df?sequence=1&isAllowed=y.
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Loaiza, W., Reyes, A., y Carvajal, Y. (2011). Modelo para el monitoreo y seguimiento de
indicadores de sostenibilidad del recurso hídrico en el sector agrícola. Revista Colombiana de
geografía. 77-89. Recuperado de https://revistas.unal.edu.co/index.php/rcg/article/view/20641.
Castro, E. (2015). Panorama Regional del Desarrollo Sostenible en América. Revista Luna
Azul.40 195-212. Recuperado de http://www.redalyc.org/articulo.oa?id=321733015013.
135
Vida útil de los activos fijos y depreciables, Gerencia.com (2019).
https://www.gerencie.com/vida-util-de-los-activos-fijos.html.
Rakia, IVA Colombia. Tipos, tarifas, cálculos y periodos gravables( Torres, 2019):
http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/constitucion_politica_1991.html.
La República, la inflación está controlada, mientras el Producto Interno Bruto se recupera(Ripe,
2018): https://www.larepublica.co/especiales/anuario-ripe-2018/la-inflacion-estacontrolada-
mientras-el-producto-interno-bruto-se-recupera-2808497.
DANE, Producto interno bruto (PIB): https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-
portema/cuentas-nacionales/cuentas-nacionales-trimestrales.
La empresa y su entorno: https://www.edebe.com/educacion/documentos/830343-0-
529830343_LA_EIE_CAS.pdf.
Gladys Gbegnedji, Project Manager PMP : https://www.gladysgbegnedji.com/gestion-de-los-
interesados-del-proyecto
136
Apéndice
Apéndice A. Registro fotográfico ejecución de entregables.
Inicio cimentación y pilotaje Excavación pantallas y barretes Izado de parrillas
Excavación sótano 1 Camisas metálicas Fundición de placas
Estructuras de concreto
Fuente: Autores
137
Apéndice B. Reindeer Fachadas y plantas Arquitectónicas.
138
139
140
Fuente: Autores.
141
Apéndice C. Análisis de PESTEL
Componente factor Descripción del fator en el entorno del proyecto
Fase de análisis Nivel de incidencia
¿Describa como incide en el proyecto?
¿cómo potenciaría los efectos
positivos y disminuiría los
negativos? I P IM C CR Mn N I P
M
p
Político
Relaciones
de poder
En Colombia existe un sistema político democrático, que se
gobierna bajo los preceptos de su constitución política, La
estructura del estado se compone de:
Ramas del Poder Público: Rama ejecutiva, Rama legislativa y
Rama judicial.
Organismos estatales: Órganos de Control, Organización electoral
estatales y otros (incluido el Banco Central). (Constitución
política, 2019)
X X Incidencias gubernamentales a favor o en contra de
las empresas y el sector construcción.
El proyecto pertenece al sector
privado, por lo cual se genera una
independencia en cuanto a la
inversión en el mismo, pero
claramente los diseños deben
regirse bajo las normas del
gobierno colombiano; por lo cual
se harán los diseños pertinentes
para la aprobación de la
construcción del mismo.
IVA
El Impuesto de valor agregado, es un impuesto indirecto, que
recae sobre los costos de producción y se devenga de los
precios que paga el consumidor final. Valor en Colombia
(19%). (ASOBANCARIA,2019).
X X Incremento del valor de la materia prima para la
construcción.
Generar acuerdos con
proveedores anticipados para que
mantengan precios durante el
proyecto.
Sub-contratar actividades a todo
costo y pactar precios.
Económico Indicadores
PIB (Producto interno Bruto): Durante 2017 el PIB creció un 4,3%
respecto al 2016 (el sector construcción creció un 9,8% en este
mismo periodo) (Departamento Administrativo Nacional de
Estadística DANE, 2018) y se proyecta para 2018 un crecimiento
del 4,7% respecto al 2017 (Ministerio de Hacienda Colombia,
2017).y para el 2019 el sector construcción e inmobiliario
Estima crecer un 9,7% que refleja la estabilidad económica del
país y unas favorables perspectivas que crean un ambiente
propicio en el cual desarrollar este proyecto.
En el cuarto trimestre de 2019 (octubre-diciembre), el PIB a
precios constantes aumentó 3,4% con relación al mismo trimestre
de 2018. Al analizar el resultado del valor agregado por grandes
ramas de actividad, se observa un decrecimiento de 0,1% del valor
agregado del sector construcción. Este resultado se explica
principalmente por la variación anual negativa en el valor
agregado de las edificaciones 7,1% y en el valor agregado de
actividades especializadas 2,5%. Por su parte el valor de las obras
civiles presentó un incremento de 8,3%. (DANE
2019-2020).
En abril de 2020 frente a marzo de 2020, la variación mensual
del Índice de Costos de la Construcción Pesada - ICCP fue 0,41%.
Esta tasa porcentual es superior en 0,16 puntos porcentuales frente
al mismo mes del año anterior (0,25%) y superior en 0,25 puntos
porcentuales con relación al Índice de Precios al Consumidor
(IPC) de abril de 2020 (0,16%). (DANE,2020).
En abril de 2020, la variación mensual del ICCV fue 0,33%, en
comparación con marzo de
2020. Esta tasa es superior en
0,23 puntos porcentuales frente a la presentada en abril
X X
Lo anterior Muestra un excelente escenario en
términos de producción de la economía
colombiana y de su crecimiento, pero
principalmente en el sector construcción que es un
aspecto clave y relevante en todo lo que relaciona
el Sector inmobiliario, principalmente al
destacar su crecimiento por encima del PIB,
indicando así que la construcción crece más rápido
que la economía del país se observa como el
sector construcción supera el crecimiento del país,
generando así oportunidades para el sector
inmobiliario, el cual se mantiene estable y acorde
con el comportamiento de la economía nacional.
Por insumos, Las mayores alzas se presentaron en
los siguientes insumos: lámina de acero (2,88%),
cables de alta resistencia (2,70%) y tubería metálica
(2,67%). En contraste, las principales bajas se
registraron en acpm (-6,55%), cadenero (-1,73%)
y disolvente xilol (-0,97%).
Por insumos, las mayores alzas se presentaron en:
lavamanos (4,81%), alambres (3,80%) y equipo de
presión (3,72%) y las principales bajas se registraron
en: adhesivo para enchape (-6,33%), lubricantes (-
5,41%) y transformadores (-
4,74%).
En cuanto a la ciudad de Bogotá D.C. el IPC en lo
corrido del año 2020 (ENE-ABR) muestra que tanto
el consolidado de todos los sectores como el sector
Vivienda son superiores al total nacional, lo que
Compara los insumos o materias
primas
al por mayor para que se generen
descuentos, y
Evitar fluctuaciones en los
valores.
Adicional a ello tener en cuenta
las fluctuaciones en precios que
se han tenido de los materiales
más representativos para tener un
margen de seguridad en el
presupuesto.
142
Factor Descripción del fator en el entorno del proyecto I P IM C CR Mn N I P Mp ¿Describa como incide en el proyecto?
¿cómo potenciaría los efectos
positivos y disminuiría los
negativos?
de 2019 (0,10%) y superior en 0,17 puntos porcentuales con
relación a la variación mensual total del Índice de
Precios al Consumidor (IPC) de abril de 2020 (0,16%). La
variación mensual del IPC para Alojamiento, Agua,
Electricidad, Gas y Otros combustibles fue de 0,15%.
(DANE,2020).
indica que el acceso a vivienda y los gastos que se
derivan de este sector son más elevados, siendo esta
una variable que toma relevancia para este proyecto
ya que impacta directamente en los costos asociados
a los servicios de la construcción y a los precios de
estos servicios para esta ciudad en la cual se Centrará
la operación del proyecto
desempleo
En marzo de 2020, la tasa de desempleo en el total de las 13
ciudades y áreas metropolitanas fue 13,4%, lo que representó
un aumento de 1,4 puntos porcentuales respecto al mismo periodo
del 2019 (12,0%). La tasa global de participación se ubicó en
60,9%, lo que significó una disminución de 5,8 puntos
porcentuales frente a marzo de 2019 (66,7%). Finalmente, la tasa
de ocupación fue 52,8%, presentando una disminución de 5,9
puntos porcentuales comparado con el mismo mes de 2019
(58,7%). (Desempleo,2020)
X X
Otro aspecto importante y relevante para
este el proyecto es la Tasa de Desempleo de la Ciudad
de Bogotá D.C. donde se Establecerá la Empresa
Inmobiliaria, la cual se ha dado un incremento en la
tasa nacional lo que indica que la situación laboral de
esta ciudad no está en el mejor momento, derivándose
de esta situación una baja estabilidad económica de
los Hogares con menos condiciones en su calidad de
vida y bajas posibilidades económicas de acceso a
propiedades o servicios relacionadas con el mundo
constructivo.
Construir y crear oficinas y
locales para fomentar la cultura
de comercio y negocio en la zona,
creando oportunidades de empleo
e inversión.
Tasa de
interés
el Banco de la República mantiene la tasa de interés de
intervención en 4,25%. (Dinero,2020). Con lo cual se logra una
estabilidad de los costos financieros.
X X Con este factor se mantiene la rentabilidad del
proyecto.
Brindar oportunidades de pago
mediante la obtención de créditos
a los interesados.
Social Demográfico
La población de Colombia en 2019 (Jun 30) es de 50,37Millones
de Habitantes de los cuales 11,12 Millones de habitantes
corresponden a la Ciudad de Bogotá D.C. lo que equivale a un
22,08 % de la Población del País, lo que la convierte en la ciudad
con mayor número de habitantes de Colombia (Mayor número de
Mujeres que Hombres), Destacándola como una plaza favorable
para el negocio de la construcción dada sus proyecciones
demográficas de crecimiento que demandaran predios para
vivienda y comercio lo que impactara en la dinámica de los
temas inmobiliarios
.(Lamudi, 2019).
Otro Aspecto demográfico que es relevante para este proyecto
inmobiliario es la segmentación de la cuidad de Bogotá D.C. en
estratos que clasifican las zonas de la ciudad y los inmuebles
residenciales con base en sus características físicas y el nivel
socioeconómico. (SECRETARÍA DISTRITAL DEHACIENDA
DE BOGOTA D.C.)
X X
Este aspecto incide en el valor de los terrenos e
inmuebles de la Ciudad de Bogotá D.C. (Zona
Urbana) está ligado a esta estratificación, al igual que
los impuestos y el costo de los servicios públicos
Domiciliarios que tenga vinculados el inmueble
(Agua, Energía Eléctrica, Teléfono, Gas y Otros)
(Departamento Administrativo Nacional de
Estadística DANE) Por lo tanto a mayor estrato
Socioeconómico mayor será el valor del M2 dado
que su ubicación y entorno presentan mejores
condiciones físicas, sociales, urbanísticas y de
transporte (Vías y Rutas) y a menor estrato estas
condiciones desmejoran proporcionalmente.
Fomentar en las personas una
visión de negocio, para él su
sustento y
proyecto de vida.
Con la construcción del edifico
generar un impacto visual, que
promueva el comercio y la
integración
social, generando una
valorización
tecnológico Tecnología
disponible
el Gobierno Nacional, con la aprobación de la ley de
modernización de este sector –sancionada en julio pasado–,
comenzó la contrarreloj para reglamentar el uso de las APP en las
TIC, de tal modo que más temprano que tarde entren los privados
a operar las diferentes redes que tiene el país, a través de contratos
de concesión. De hecho, la norma determinaría que la figura de
contratación aplicaría cuando se le “encargue a un inversionista
privado el diseño y construcción de una infraestructura y sus
servicios asociados, o su construcción, reparación, mejoramiento
o equipamiento, actividades todas estas que deberán involucrar la
operación y mantenimiento de dicha infraestructura”.
X X
este aspecto incide en el proyecto; ya que permitirá
que el país tenga, a mediano plazo, el soporte
necesario para llevar a cabo proyectos de internet,
redes 5G, movilidad basada en inteligencia artificial y
blockchain, entre muchos otros, aspecto que puede
estar a
en contra del proyecto; ya que en él no se tiene
previsto esta visión.
Crear e inculcar a los
inversionistas del proyecto una
visión tecnológica
futura.
Ambiental Ecológico
El manejo medioambiental Nacional y Distrital de Bogotá D.C.
se enfoca principalmente en las siguientes 9 Políticas (Secretaria
Distrital de Ambiente, 2018):
X X
Estas políticas enmarcan y controlan a todo el
ámbito empresarial y residencial por lo que son un
factor de gran relevancia para este proyecto, ya que
Implementar y construir el
edificio bajo las normas
LEED, con el fin de generar
143
Factor Descripción del fator en el entorno del proyecto I P IM C CR Mn N I P Mp ¿Describa como incide en el proyecto?
¿cómo potenciaría los efectos
positivos y disminuiría los
negativos?
Salud Ambiental (Aire, Ruido, Radiación electromagnética,
Calidad del agua, Seguridad química, Alimentos Sanos,
Medicamentos seguros, Cambio Climático, Hábitat, espacio
Público y Movilidad).
Conservación de la Biodiversidad. Manejo del Suelo de
Protección en el D.C. Educación ambiental Humedales del D.C.
Ruralidad (Política Pública y plan de gestión para el
desarrollo sostenible). Producción sostenible.
Eco urbanismo y
construcción sostenible. Protección y Bienestar animal.
este sector, aunque ha sido gran impulsor de la
economía distrital de Bogotá D.C. También ha sido en
gran medida responsable de un crecimiento
desmedido con poca planificación y falto de
coherencia en el uso de
los recursos naturales, aportándole mayor validez a la
intervención del gobierno a través de estas políticas
las cuales adquieren total protagonismo en este
análisis del entorno Ecológico no solo por la
obligatoriedad en el cumplimiento de las mismas sino
por la responsabilidad social empresarial que tendrá
este proyecto donde unos de los principales aspectos
será el cuidado medioambiental y el sostenimiento y
mejoramiento en la
Calidad del entorno en que se desarrolle.
un proyecto sostenible en el que
se preserva el medio ambiente.
Presentación
Ley 99 de 1993, Numeral 12º del Artículo
31: otorga a las Corporaciones
Autónomas Regionales funciones de control y seguimiento
ambiental de los usos del agua, suelo, aire y los demás recursos
naturales renovables.
X X
lo cual impedirá el vertimiento, emisión o
incorporación de sustancias o residuos líquidos,
sólidos y gaseosos que afecten
al agua, al aire o a los suelos que pueden ser generados
en el proyecto.
Generar protocolos para el
vertimiento de sustancia como
aceites, gasolina etc.
Hacer mantenimientos
preventivos a
la maquinaria y cambio de aceite
oportuno para evitar la emisión
de gases.
Contaminaci
ón
Debido a las características geográficas de la sabana
de Bogotá, el Distrito Capital es un territorio de agua, donde se
destacan tres cuencas hidrográficas
principales, de sur a norte: cuenca del río Tunjuelo, cuenca del río
Fucha y cuenca del río Salitre, las cuales constituyen los
principales tributarios de las cuencas alta y media del río Bogotá;
Así miso, gran número de cuencas de segundo, tercero y cuarto
orden, recorren y bañan nuestro territorio capitalino alimentando
ecosistemas acuáticos estratégicos para la oferta hídrica y de
hábitats para la ciudad como son humedales, lagos, aljibes
y nacederos entre otros.
X X
tiene gran incidencia ya que con el proyecto se
incrementarán crecimiento urbano ha conducido al
confinamiento de muchos de estos
cuerpos de agua, a la contaminación y a la
colmatación.
Instalación de combos
sanitarios y lavamanos
ahorradores de agua, generar
cultura.
legal
Permisos y
tramites
ambientales
El POT (Plan de Ordenamiento Territorial) en términos
legales es el Decreto Distrital 364 de 2013 con suspensión
provisional conforme con lo ordenado por la Sección Primera del
Consejo de Estado en auto del veintisiete (27) de marzo de dos mil
catorce (2014) (Secretaria Distrital de Planeación de Bogotá
D.C., 2019).
Constitución Política de Colombia de 1991, Artículo 80:
impone al Estado el deber de planificar el manejo y
aprovechamiento de los recursos naturales, para garantizar su
desarrollo sostenible y conservación. restauración o sustitución.
Además, deberá prevenir y controlar los factores de deterioro
ambiental, imponer las sanciones legales y exigir la reparación de
los daños causados.
Constitución Política de Colombia de 1991, Artículo 82: impone
al Estado velar por la protección de la integridad del espacio
público y por su destinación al uso común, el cual prevalece sobre
el interés particular.
X X
La importancia del POT sobre el uso del suelo y
el díselo urbanístico de la ciudad genera un impacto
directo en este proyecto ya que tiene incidencia y
consecuencias directas sobre el avaluó y/o arriendo de
los inmuebles los cuales pueden cambiar de uso de
acuerdo con los cambios en esta normatividad y de
esta manera modificar los valores de dichos
servicios de la construcción o en casos extremos
obligar a la venta o expropiación de predios,
terrenos e inmuebles que sean requeridos para el
desarrollo del POT.
Tiene gran incidencia en el proyecto ya que se
analizar escombreras con los permisos
pertinentes para el desecho de materiales de
construcción.
Generando un diseño con el
que se logre el mayor
aprovechamiento del suelo
posible, acorde con el diseño
urbanístico de la ciudad, con
zonas
comunes que generen un
acogimiento de la comunidad.
Solicitud de permisos
anticipados para la elección de
la escombrera más cerca
o aprovechamiento máximo de
los residuos en la construcción
del mismo.
Generar protocolos e iniciar
con permisos para la movilidad
144
Factor Descripción del fator en el entorno del proyecto I P IM C CR Mn N I P Mp ¿Describa como incide en el proyecto?
¿cómo potenciaría los efectos
positivos y disminuiría los
negativos?
Tiene gran incidencia; ya que para el transporte de
materiales no reutilizables en el proyecto será
necesario el tránsito de maquinaria pesada que
invadirá el especio público por ello se debe
gestionar los permios pertinente.
e invasión del espacio
público. Adicional a ello en
caso de invadir el andén se
harán pasos peatonales
provisionales
para preservar la
vida de los transeúntes.
Fuente: autores.
145
Apéndice D. Ecobalance.
146
Fuente: Autores
147
Apéndice E. Matriz P5.
INTEGRAD
ORES DEL
P5
INDICADO
RES
CATEGORÍA
S DE
SOSTENIBIL
IDAD
SUB
CATEGO
RÍAS
ELEMENTO
S
FASE 1.
EJECUCIÓ
N DE
PRELIMIN
ARES
JUSTIFICA
CIÓN
FASE 2.
CONSTRUC
CIÓN
ESTRUCTU
RAS EN
CONCRETO
Y ACERO
JUSTIFICA
CIÓN
FASE 3.
INSTALA
CIÓN DE
REDES
JUSTIFICA
CIÓN
FASE 4.
EJECUCIÓ
N DE
MAMPOST
ERIA
JUSTIFICA
CIÓN
FASE 5.
EJECUC
IÓN DE
REPELL
O DE
PISOS Y
MUROS
JUSTIFICA
CIÓN
FASE 6.
EJECUC
IÓN DE
ACABAD
OS
JUSTIFICA
CIÓN
FASE 7.
INSTALA
CIÓN DE
ASCENSO
RES
JUSTIFICA
CIÓN
FASE 8.
RECIB
O Y
ENTRE
GA DE
OBRA
JUSTIFICA
CIÓN
TOT
AL
ACCIONES DE
MEJORA/RESP
UESTA
Produ
cto
Proce
so
Objeti
vos y
metas
Impact
os
Vida útil del
producto
Servicio
posventa del
producto
Madurez del
proceso
Eficiencia y
estabilidad
del proyecto
Sostenibilidad
económica
Retorno de
la inversión
Beneficios
financieros
directos
0
En esta fase
no aplica los
beneficios
financieros
0
En esta fase
no aplica los
beneficios
financieros
-3
Durante esta
fase se
obtienen
beneficios
por la compra
de los equipos
si se compran
8 meses antes
de la
instalación de
acuerdo a los
lineamientos
LEED
0
En esta fase
no aplica los
beneficios
financieros
0
En esta fase
no aplica los
beneficios
financieros
0
En esta fase
no aplica los
beneficios
financieros
-2
tributarios
por la compra
de los equipos
antes de 8
meses de la
instalación de
acuerdo a los
lineamientos
-2
Se obtienen
utilidades si
se entrega el
proyecto en
las fechas
estipuladas
-7
Hacer un
seguimiento
oportuno del
cronograma de
actividades, para
cumplir con las
metas
establecidas.
Adicionalmente,
hacer
averiguaciones
pertinentes para
gestionar la
compra de los
equipos antes de
las instalaciones.
Valor presente
neto -2
Al tener un
presupuesto
establecido y
un
cronograma
se obtiene un
flujo de caja
0
En esta fase
no aplica el
valor presente
neto
0
En esta fase
no aplica el
valor presente
neto
0
En esta fase
no aplica el
valor presente
neto
0
En esta fase
no aplica el
valor presente
neto
0
En esta fase
no aplica el
valor presente
neto
0
En esta fase
no aplica el
valor presente
neto
-2
Esto se
obtiene a
través de un
buen manejo
de flujo de
cajas
-4
hacer un
seguimiento
oportuno del flujo
de caja e incluir
planes de
contingencia en
caso de ser
necesario
Agilidad
del negocio
Flexibilidad/O
pción en el
proyecto
se ofrecen
facilidad de
cambios o
remodelacion
es durante
esta etapa
para los
propietarios
que pueden
incidir en el
cronograma
del proyecto
Los cambios
en los
acabados
pueden
afectar tanto
los costos
como el
tiempo de
ejecución de
las
actividades
Flexibilidad
creciente del
negocio
-2
el proyecto
cuenta con el
punto de
equilibrio
para inicio del
proyecto
-2
Durante esta
etapa se
puede
alcanzar al
100% de
ventas
0
no aplica en
esta fase la
flexibilidad
creciente del
negocio
0
no aplica en
esta fase la
flexibilidad
creciente del
negocio
0
no aplica en
esta fase la
flexibilidad
creciente del
negocio
0
no aplica en
esta fase la
flexibilidad
creciente del
negocio
0
no aplica en
esta fase la
flexibilidad
creciente del
negocio
-3
Obtener las
utilidades
esperadas
dentro una
factibilidad e
inversión
-7
Establecer
estrategias
comerciales para
impulsar la venta
de inmuebles
Estimulació
n
económica
Impacto local
económico -3
Con el inicio
de la
ejecución del
proyecto se
proyecta el
impacto que
se desea
implantar en
el entorno
-2
Con la
culminación
de esta fase
en el proyecto
se logra un
impacto
visual en los
interesados
del proyecto
0
no aplica el
impacto local
económico
0
no aplica el
impacto local
económico
0
no aplica el
impacto local
económico
0
no aplica el
impacto local
económico
0
no aplica el
impacto local
económico
-2
Con la
entrega de las
oficinas a los
propietarios e
interesados
se aproxima
la apertura de
los locales y
se promueve
el comercio
-7
Cumplir con los
estándares de
calidad y entrega
oportuna de las
oficinas para
acelerar la
apertura de
oficinas y locales
que generen y
promuevan el
comercio en la
zona
Beneficios
indirectos 0
En esta fase
no aplica los
beneficios
indirectos
0
En esta fase
no aplica los
beneficios
indirectos
0
en esta fase
no aplica los
beneficios
indirectos
0
En esta fase
no aplica los
beneficios
indirectos
0
En esta fase
no aplica los
beneficios
indirectos
0
En esta fase
no aplica los
beneficios
indirectos
0
En esta fase
no aplica los
beneficios
indirectos
-2
Terminar el
proyecto de
su
cronograma
es una
ganancia de
nuevos
clientes e
inversionistas
-2
Crear unos
acabados
acogedores para
que genere un
ambiente
agradable para la
implantación de
negocios y
promover el
comercio
Sostenibilidad
ambiental Transporte
Proveedores
locales 2
El suministro
de materiales
como guadua,
poli-sombra
son extraídos
-2
El suministro
de material de
acero y
concreto son
traídos de
-3
El material
para esta fase
es de
proveedores
locales
-2
los
proveedores
cuentan con
el presupuesto
para entrega
2
los
proveedores
no cuentan
con el
presupuesto
-2
los
proveedores
cuentan con
el presupuesto
para entrega
3
los
proveedores
locales no
cuentan con
el
0
para esta fase
no se
necesitan
proveedores
locales
-2
averiguar qué
productos pueden
ofrecer los
proveedores
locales, para hacer
148
de
proveedores
locales
proveedores
locales a
traves de una
programacion
semanal y asi
evitar
congestion
vehicular
del material
requerido en
esta fase
para entrega
del material
requerido en
esta fase
del material
requerido en
esta fase
conocimiento
para la
implementaci
ón de
ascensores y
equipos para
el desarrollo
de esta fase
la compra de estos
productos a ellos
Comunicación
digital -2
implementaci
ón de
comunicación
por radio
-2
implementaci
ón de
comunicación
por radio
-2
implementaci
ón de
comunicación
por radio
-3
implementaci
ón de
comunicación
por radio
-3
no se
requieren
desplazamient
os fuera de la
obra ya que se
cuenta con
comunicación
digital
-3
no se
requieren
desplazamient
os fuera de la
obra ya que se
cuenta con
comunicación
digital
-3
no se
requieren
desplazamient
os fuera de la
obra ya que se
cuenta con
comunicación
digital
0 no aplica -18
implementación de
comunicación por
radio, para evitar
desplazamiento
que pueden
provocar retrasos
en el cronograma
Viajes 2
viaje de
materiales e
insumos para
el inicio de
obra
3
se realizan
viajes para la
elección de
insumos
1
viajes para la
compra de
insumos
2
viajes para el
transporte de
ladrillos,
cemento y
agregado fino
3
viajes para el
transporte de
materiales
2
viajes para el
transporte de
insumos
como pintura,
estuco,
cerámica
2
transporte de
las piezas que
componen el
ascensor
1
viajes del
inspector para
el desarrollo
del acta de
entrega y el
consumidor
final
16
calcular la
cantidad de
maquinaria,
equipo e insumos
totales que se
requieren en el
proyecto, para
hacer las compras
en mayores
cantidades y
evitar tantos
transportes
Transporte 3
transporte de
materiales
resultantes de
las
excavaciones
3
Incremento
alto de
vehículos de
transporte de
concreto y
acero, el cual
afecta el
tráfico en la
zona
1
transporte de
materiales a
la obra
3
transporte
terrestre de
materiales
3
transporte
terrestre de
insumos
como ladrillo,
cemento, y
agregado fino
2
transporte
terrestre de
insumos
2
trasporte
aéreo de
piezas
importadas
3
transporte
terrestre de
los
interesados e
inmuebles o
muebles para
la apertura de
las oficinas
20
calcular la
cantidad de
maquinaria,
equipo e insumos
totales que se
requieren en el
proyecto, para
hacer las compras
en mayores
cantidades y
evitar tantos
transportes,
optimizar los
recursos
Energía Energía usada 1
en esta fase
solo se
requiere del
uso del
martillo
demoledor
quien requiere
de energía
para su uso
3
en esta fase se
requiere de
taladros,
pulidoras,
vibradores,
tronzadora,
hidro
lavadoras
que requieren
de energía
para su uso.
3
en esta fase se
requiere de
taladros,
pulidoras,
soplete,
roscadora y
saca núcleos
que requieren
de energía
para su uso
3
en esta fase se
requiere de
cortadora de
bloque,
pulidoras y
sopladora que
requieren de
energía para
su uso.
2
en esta fase
solo se
requiere de
cortadora de
pisos que
requiere de
energía para
su uso.
2
para esta fase
solo se
requiere de
pulidoras,
cortadora de
cerámicas,
taladro y
compresor el
cual requiere
energía para
su uso.
2
en esta fase se
requiere de
pulidora,
cortadora de
metal y
taladro. Los
cuales
requieren de
energía para
su uso.
2
en esta fase se
requiere de
computador,
impresora,
taladros y
pulidoras que
requieren de
energía
eléctrica.
18
llevar un mejor
control de
consumo de
energía de los
equipos, capacitar
al personal para
que desconecten
los equipos
cuando no se estén
usando
149
Emisiones
/CO2 por la
energía usada
3
en esta fase se
tiene una
emisión de
contaminante
s de CO2 de
7,0203 Ton
3
afectación de
la calidad del
aire por
generación de
polvo y gases
con una
emisión de
CO2 de
13,1011 Ton
1
afectación del
aire por
generación de
polvo,
emisión de
CO2 de
0,4601 Ton
3
afectación del
aire por alta
generación de
polvo,
emisión de
CO2 de
4,9111 Ton
3
emisión de
CO2 de
4,6161 Ton
1
emisión de
CO2 de
1,4015 Ton
-1
emisión de
CO2 de
0,1383 Ton
1
emisión de
CO2 de
0,3541 Ton
14
hacer
mantenimiento
preventivo a los
equipos para evitar
fugas y
producción de
gases
Retorno de
energía limpia 0
no aplica para
esta fase 0
no aplica para
esta fase -2
instalación de
accesorios
ahorradores
de energía
0 en esta fase no
aplica 0
no aplica para
esta fase 0
no aplica para
esta fase 0
no aplica para
esta fase 0
no aplica para
esta fase -2
instalar geo celdas
para transforma
energía solar en
energía eléctrica
Residuos
Reciclaje -2
reciclaje del
material de
demolición
como el
bloque,
concreto,
vigas etc.… el
cual se utiliza
para rellenos
-2
se reciclan las
bolsas de
cemento y el
acero restante
se traslada a
las
chatarrerías
-1 se recicla
cableado 3
no se reciclan
materiales 3
no se reciclan
materiales -2
se recicla
madera,
galones de
pintura vacíos
-1 madera de los
guacales -3
Disposición
de material
reciclado
papel, cartón,
tóner
-5
jornadas de aseo
semanales, y
selección de
materiales para el
reciclaje
Disposición
final -2
disposición de
material
producto de la
excavación en
botaderos
certificados y
el material
que pueda ser
reutilizado en
rellenos para
no generar
muchos
materiales
-2
las bolsas de
cemento son
recolectadas
por empresas
autorizadas y
la madera con
el acero y
alambre
sobrante es
llevado a
chatarrería,
para ser
transformados
-2 chatarrerías -2 botaderos
certificados -2
los residuos
de mortero
son
depositados
en botaderos
certificados
-3
manejo de los
residuos de
acuerdo al
plan RCD
-1 botadero
certificado -3
disposición en
chatarrerías,
botaderos y
recolección
de basura o
residuos
-17
instalación de
canecas, marcadas
para la disposición
de materiales, para
ser trasladados a
botaderos,
chatarrerías,
basura o
realizados
Reusabilidad 2
material
realizado para
rellenos, pero
no
necesariament
e todos
pueden ser
reciclados
-1
la madera que
es usada para
formaleta, es
reutilizada
3
cuando las
cantidades
son muy
pequeñas no
pueden ser
reutilizados
2 no son
reutilizables 3
no son
reutilizados -1
los valores de
pintura vacíos
son usados
para
transportar
agua y
materiales
0 no aplica para
esta fase -1
el papel de
impresión es
reutilizado
por ambas
caras
7
recolección y
separación
cuidadosa de los
residuos
Energía
incorporada 0
no aplica para
esta fase 0
en esta fase no
aplica -2
instalación de
equipos para
la obtención
de energía
solar
0 no aplica para
esta fase 0
no aplica en
esta fase 0
no aplica para
esta fase 3
funciona con
energía
eléctrica
0 no aplica para
esta fase 1
instalación de
paneles solares la
optimización de la
energía eléctrica
Residuos -2
generación de
escombros y
material de
excavación
-3
generación de
madera,
acero,
alambre y
bolsas de
cemento
-1
porcentaje
bajo de
residuos
finales
1
generación de
residuos
sólidos y
escombros
2
generación de
residuos
sólidos como
mortero
3
residuos
peligrosos
pegantes y
solventes
1
generación de
residuos
sólidos y
maderas de
guacales.
1 papel y cartón 2
optimización de
los materiales para
evitar la
producción de
residuos.
Agua Calidad del
agua 1
el desarrollo
de la
excavación
puede generar
solidos que
contaminen el
agua
3
agua
resultante es
altamente
compuesta
por solidos
0 en esta fase
no aplica 3
vertimiento
y/o
contaminació
n del agua
producto de la
cortadora de
bloque.
3
vertimiento
de agua
contaminada
con partículas
solidad
producto del
repello como
arna y
cemento
3
vertimiento
de agua con
solventes y
pintura
0 no aplica para
esta fase 1
agua
combinada
con
detergentes
producto de la
limpieza de la
zona que se
va a entregar
14
manejo de aguas
contaminadas con
solventes, ácidos
150
Consumo del
agua 0
En esta fase el
consumo de
abajo es un
nivel muy
bajo
3
el consumo
de agua en
esta fase es
alto ya que es
usado para la
elaboración y
curado del
concreto
0
no se requiere
de agua para
esta fase
3
alto consumo
de agua, ya
que se
requiere para
la hidratación
de los
ladrillos y la
elaboración
del mortero
3
alto consumo
de agua para
la producción
de mortero y
curado del
repello
3
el consumo
de agua es
alto para la
elaboración e
instalación
del estuco e
instalación de
pintura
0 no aplica para
esta fase 1
consumo de
agua para el
aseo
13
optimizar el
consumo del agua
y concientizar al
personal para
cerrar las llaves
cuando no se
requiera de este
insumo.
Sostenibilidad
social
Prácticas
laborales y
trabajo
decente
Empleo -1
Durante esta
etapa la
contratación
de personal es
mínima
-2
Para esta
etapa se
cuenta con el
65% del
equipo de
trabajo
operativo y
administrativ
o
-2
Se cuenta con
el 65% de
personal
operativo y
100%
administrativ
o
-2
Se realiza un
incremento de
personal de
un 15% para
esta actividad
-2
se continua
con el mismo
personal de la
fase 3 y 4
-3
En esta etapa
es donde se
abre el
empleo que
ya requiere el
máximo del
personal
operativos
-1
cantidad de
personal
calificado
mínima
-3
contratación
de
inmobiliarias
o vendedores
de inmuebles,
con las
oficinas se
generan
empleos
-16
cada cuadrilla
debe manejar u
personal
independiente,
para no interferir
en el avance del
proyecto
Relaciones
laborales -3
Contar con un
buen equipo
de trabajo,
ayuda a
equilibrar los
diferentes
estados
emocionales
2
Durante esta
fase es donde
se
incrementan
los conflictos
laborales y de
los mismos
patrocinadore
s por los
compromisos
económicos y
legales
2
desarrollo de
trabajo
adecuado en
equipo y
buena
comunicación
0 no aplica -2
comunicación
con los
mamposteros
para poder
iniciar labores
2
El
cumplimiento
del alcance
del proyecto,
durante esta
fase hace que
se pierdan
más intensas
y donde se
pueden
incrementar
los conflictos
y/o relaciones
laborales
0 no aplica para
esta fase -2
se mantiene
una relación
laboral con
los empleados
para poder
saber fechas
de entregas
-1
creación del
departamento de
resolución de
conflictos que
actúen en el
momento
requerido
Salud y
seguridad -3
Tener todos
los
documentos
legales en
Salud y
seguridad del
trabajo para el
personal de
obra
-3
Implementar
y prevenir
todos los
posibles
riesgos en
cada etapa de
construcción
y trabajo en
alturas
-3
Implementar
y prevenir
todos los
posibles
riesgos en
cada etapa de
construcción
-3
Implementar
y prevenir
todos los
posibles
riesgos en
cada etapa de
construcción
-3
Implementar
y prevenir
todos los
posibles
riesgos en
cada etapa de
construcción
-3
Implementar
y prevenir
todos los
posibles
riesgos en
cada etapa de
construcción
-3
Implementar
y prevenir
todos los
posibles
riesgos en
cada etapa de
construcción
-3
Implementar
y prevenir
todos los
posibles
riesgos en
cada etapa de
construcción
-24
Tener una repuesta
inmediata y
cumplir con la
normativa y
prevención de
salud y seguridad
del trabajo incide
positivamente en
el proyecto, y
hacer un
seguimiento
oportuno de la
conducta de los
empleados
Educación y
capacitación -2
se capacita a
los
operadores
de la
-2
capacitación
para trabajo
en alturas
-2
capacitación
dl personal
para prevenir
riesgos o
-2
Durante esta
fase se puede
implementar
un apoyo en
-1
capacitación
del personal
para cuidado
personal
-2
capacitación
del personal
para nuevas
-2
capacitación
del personal
para el uso
del ascensor
-3
capacitación
del personal
para entrega y
-16
El apoyo al
estudio del
personal operativo
y las
151
maquinaria
para el
desarrollo de
prácticas de
autocuidado
descargas
eléctricas
el crecimiento
educativo al
trabajador a
través de
programas
como "mi
escuelita en
obra"
técnicas de
acabados
venta de los
inmuebles
capacitaciones del
personal ayuda al
rendimiento
laboral
Aprendizaje
organizaciona
l
-1
inducción del
personal para
dar a conocer
las políticas
de la empresa
incluyendo
las políticas
de seguridad
-3
Durante esta
fase la
capacitación y
el
reentrenamien
to de trabajo
seguro en
alturas ayuda
a mitigar los
riesgos de los
mismos y
prevención
donde todo el
personal esté
involucrado
-3
capacitación
del personal
para el
aprendizaje
de primeros
auxilios y
prevención de
riesgos por
descargas
eléctricas
0 no aplica para
esta fase 0
no aplica para
esta fase 0
no aplica para
esta fase 0
no aplica para
esta fase -3
Establecer el
registro de
lecciones
aprendidas y
poder
establecer la
balanza en
cuanto
beneficio -
costo
-10
brindar
capacitaciones
para crear líderes
que impulsen a su
equipo para
obtener mejores
rendimientos
Diversidad e
igualdad de
oportunidades
-3
no se
discrimina al
personal, solo
se requiere
tener
experiencia y
ganas de
trabajar
-3
no se
discrimina al
personal, solo
se requiere
tener
experiencia y
ganas de
trabajar
-3
no se
discrimina al
personal, solo
se requiere
tener
experiencia y
ganas de
trabajar
-3
no se
discrimina al
personal, solo
se requiere
tener
experiencia y
ganas de
trabajar
-3
no se
discrimina al
personal, solo
se requiere
tener
experiencia y
ganas de
trabajar
-3
no se
discrimina al
personal, solo
se requiere
tener
experiencia y
ganas de
trabajar
-3
no se
discrimina al
personal, solo
se requiere
tener
experiencia y
ganas de
trabajar
-3
Durante esta
etapa
podemos
tener un
impacto
positivo con
el incremento
de mujeres
cabezas de
familia
-24
Establecer
políticas para la
contratación de
personas
discapacitadas en
el área
administrativas y
el incremento de
mujeres en la rama
de la construcción
como ejemplo en
igualdad de
derechos y deberes
Derechos
humanos
No
discriminació
n
-3
Dentro de la
política de la
empresa y del
Proyecto no
hay
discriminació
n de raza,
sexo o edad.
-3
Dentro de la
política de la
empresa y del
Proyecto no
hay
discriminació
n de raza,
sexo o edad.
-3
Dentro de la
política de la
empresa y del
Proyecto no
hay
discriminació
n de raza,
sexo o edad.
-3
Dentro de la
política de la
empresa y del
Proyecto no
hay
discriminació
n de raza,
sexo o edad.
-3
Dentro de la
política de la
empresa y del
Proyecto no
hay
discriminació
n de raza,
sexo o edad.
-3
Dentro de la
política de la
empresa y del
Proyecto no
hay
discriminació
n de raza,
sexo o edad.
-3
Dentro de la
política de la
empresa y del
Proyecto no
hay
discriminació
n de raza,
sexo o edad.
-3
Dentro de la
política de la
empresa y del
Proyecto no
hay
discriminació
n de raza,
sexo o edad.
-24
el sector
construcción es
muy versátil, no se
requiere de
distinciones para
la ejecución del
trabajo
Libre
asociación 0
en esta fase no
aplica 0
en esta fase no
aplica 0
en esta fase no
aplica 0
no plica para
esta fase 0
no aplica para
esta fase 0
no aplica para
esta fase 0
no aplica para
esta fase 0
no aplica para
esta fase 0
no aplica en las
fases del proyecto
Trabajo
infantil 0
en esta fase no
aplica 0
en esta fase no
aplica 0
en esta fase no
aplica 0
no aplica para
esta fase 0
no aplica para
esta fase 0
no aplica para
esta fase 0
no aplica para
esta fase 0
no plica para
esta fase 0
no aplica en las
fases del proyecto
Trabajo
forzoso y
obligatorio
2
durante esta
fase los
operadores
desarrollan
actividades
de alto riesgo
3
Durante esta
fase se
pueden
presentar
trabajos de
alto riesgo y
que se
sobrepasen
los horarios
legales
establecidos
2
durante esta
actividad
están
expuestos a
descargas
eléctricas
2
durante esta
fase se
desarrollan
actividades
que requieren
trabajo
forzado, para
el transporte
de cemento,
bloques y
agregados
0
durante esta
fase se
desarrollan
actividades
que requieren
trabajo
forzado, para
el transporte
de cemento,
bloques y
agregados
3
Debido al
cumplimiento
del
cronograma
establecido se
desmejorar la
calidad de
trabajo
estableciendo
horarios
forzosos
2
se requiere de
trabajos
obligatorios
en alturas
0 no aplica para
esta fase 14
Establecer turnos
de trabajo para
mejorar la calidad
de vida laboral
Sociedad y
consumidor
es
Apoyo de la
comunidad -3
Durante esta
fase se realiza
un
acercamiento
a los vecinos
-2
durante esta
fase se hace
un
seguimiento
detallado de
0 en esta fase
no aplica 0
en esta fase
no aplica 0
no aplica para
esta fase 0
no aplica para
esta fase 0
no aplica para
esta fase -3
Reparar los
daños físicos
en los que se
puedan ver
afectado la
-8
Establecer desde
el inicio del
proyecto una
buena relación con
la comunidad,
152
y obtener las,
mejores
relaciones
durante toda
la ejecución
ya que el
proyecto
puede afectar
la
tranquilidad
del sector y
actas de
vecindad
los daños que
se han
producido a
las viviendas
aledañas
comunidad
del entorno
estar en constante
comunicación
intervenir en los
daños causados
Políticas
públicas/
cumplimiento
-3
para el inicio
de esta fase se
deben tener el
permiso de
curaduría y
para ello se
debe cumplir
con la
normatividad
colombiana
-3
el concreto
debe cumplir
con la
resistencia y
las
especificacion
es técnicas de
los
diseñadores,
los elementos
estructurales
deben seguir
la norma
NSR- 10
0
la instalación
de redes
eléctricas
debe cumplir
con las
normas de
RETIE, los
insumos de
las redes
sanitarias e
hidráulicas
deben cumplir
con las
especificacion
es técnicas de
la
normatividad
colombiana
0
los bloques
deben cumplir
con las
normas de
calidad
colombiana
-2
el mortero de
pega y de
repello
cumple con
las
especificacion
es técnicas
requeridas
-2
instalación de
cerámica para
exteriores
para evitar
accidentes
0 no aplica para
esta fase -3
entrega del
producto final
a los
interesados
con todo lo
pactado
-13
cumplir con todas
las normas de la
construcción para
edificaciones en
Colombia,
garantizando la
calidad de los
insumos y el
producto final.
Especialmente
hacer un
seguimiento
detallado de la
noma de NSR-10
Salud y
seguridad del
consumidor
0 esta fase no
aplica -3
la elaboración
de los
elementos
estructurales
cumple con
las normas de
calidad y
especificacion
es de
Colombia
-2
las
instalaciones
de redes
deben ser
adecuadas
para prevenir
fugas de agua
y problemas
eléctricos
0 en esta fase
no aplica -2
se deben
rectificar los
plomos de los
muros y
traslapar los
ladrillos para
garantizar la
estabilidad
de los muros
0 no aplica para
esta fase -3
instalación
adecuada y
mantenimient
o oportuno de
los ascensores
para evitar
accidentes
-3
implementaci
ón de la
construcción
de las oficinas
con todas las
especificacion
es técnicas de
calidad para
afectar la
seguridad de
los habitantes
del edificio de
oficinas
-13
hacer un
seguimiento
oportuno de todas
las fases y etapas
del proyecto,
especialmente
analizar todos los
resultados de
resistencia
obtenidos del
concreto
Etiquetas de
productos y
servicios
-2
se instala
señalización,
que emiten
mensajes para
prevenir
accidentes
-2
se instala
señalización,
que emiten
mensajes para
prevenir
accidentes
-2
demarcación
con
señalización
de seguridad
industrial
-2
se instala
señalización,
que emiten
mensajes para
prevenir
accidentes
1
no se
demarcan los
muros
frescos, esto
puede
provocar
accidentes
0 no aplica para
esta fase -1
señalización
de la
ubicación del
ascensor y
capacidad
-3
señalización
de salidas de
emergencia y
planos
-11
demarcar y
señalizar todos los
focos que
representen un
riesgo para el
recurso humano y
de la comunidad
aledaña,
ocasionada por la
ejecución del
proyecto
Mercadeo y
publicidad 2
El manejo de
la publicidad
del proyecto
puede afectar
favorable o
desfavorable
al entorno
-2
en esta fase
mejor visión
del producto
final, para la
imaginación
de los
interesados
0 en esta fase
no aplica -2
en esta fase se
observa un
mayor avance
del producto
final de
proyecto, que
causa un
mayor
impacto a los
interesados
-3
los muros
implantados
permiten
tener una
mayor visual
del resultado
final del
proyecto
-3
en esta fase es
muy viable, la
publicidad, ya
que se genera
una mayor
perspectiva
del resultado
final
0 en esta fase
no aplica -3
publicidad
para la
apertura de
las oficinas y
negocios
-11
hacer campañas
de publicidad en
ferias de
edificaciones,
plataformas en la
web y con
inmobiliarias
Privacidad
del
consumidor
0 en esta fase
no aplica 0
en esta fase
no aplica 0
en esta fase
no aplica 0
no aplica para
esta fase -3
los muros
permiten una 0
en esta fase
no aplica 0
en esta fase
no aplica -3
producto
final, oficinas
totalmente
-6
Establecer límites
en las relaciones
del personal
153
+3 Impacto negativo alto
+2 Impacto negativo
medio
+1 Impacto negativo bajo
0 No aplica o Neutral
-3 Impacto positivo alto
-2 Impacto positivo
medio
-1 Impacto positivo bajo
independenci
a de oficinas
independiente
s que no
interfieren en
el trabajo de
las demás
oficinas
operativo con el
cliente final
Comportam
iento ético
Prácticas de
inversión y
abastecimient
o
-1
la inversión
en esta fase es
mínima y los
insumos no
requieren de
especificacion
es técnicas
-3
la inversión
en esta fase es
alta; ya que la
obra negra
requiere de
muchos
insumos,
equipo y
maquinaria.
-3
la inversión
en esta fase es
alta ya que se
compran
todos los
insumos para
la instalación
de redes
sanitarias,
hidráulicas,
vos y datos y
eléctricas.
-2
la inversión
en esta fase es
alta ya que se
compran
todos los
insumos
como
cemento,
agregado fino
y bloques
-1
la inversión
es moderada
para la
compra de
cemento y
agregado fino
-3
inversión alta
para la
implementaci
ón de
materiales de
la obra blanca
-1
inversión
moderada
para la
instalación y
producción de
ascensores
0 en esta fase
no aplica -14
el departamento
de compras debe
hacer cotizaciones
pertinentes para
hacer
comparaciones y
comprar los
insumos al mejor
valor.
Adicionalmente se
debe optimizar los
insumos y no
ocasionar tantos
desperdicios
Soborno y
corrupción 0
en esta fase
no aplica 2
Es una de las
fases donde
se puedan
presentar
sobornos por
parte de los
contratistas
con el
personal de
obra
0 no aplica para
esta fase 0
no aplica para
esta fase 0
no aplica para
esta fase 0
no aplica para
esta fase 0
no aplica para
esta fase 0
no aplica para
esta fase 2
inculcar en el
equipo de trabajo
la importancia de
la ética y los
valores, y las
sanciones que
podrían tener en
casos de cometer
actos inmorales,
que afecten el
desarrollo del
proyecto
Comportamie
nto anti ético 0
en esta fase
no aplica 3
Durante esta
la ejecución
de esta fase se
presenta
conductas
anti éticas por
parte del ente
regulador
(debido a la
ejecución de
actividades
en horarios no
permitidos)
-3
compra de
materiales de
alta calidad
que cumplen
con las
especificacion
es técnicas
-2
compra de
materiales de
alta calidad
que cumplen
con las
especificacion
es técnicas
-2
compra de
materiales de
alta calidad y
proporciones
que cumplen
con las
especificacion
es técnicas
-3
compra de
materiales de
alta calidad y
proporciones
que cumplen
con las
especificacion
es técnicas
-3
elaboración
del ascensor
con los
insumos
adecuados
3
entrega tardía
del producto
final
-7
rectificar las fichas
técnicas de los
materiales y
comprar los
productos
legalmente, evitar
el contrabando y
alteración de los
productos e
insumos
Fuente: Autores
.
154
32
33 34 35
Apéndice F. Matriz de trazabilidad de requisitos.
CODIGO DESCRIPCIÓN DEL REQUISITO VERSIÓN
ÚLTIMA FECHA
ESTADO
REGISTRADO
ESTADO
ACTUAL (AC,
CA,DI, AD,AP)
ESPECIFICACIÓN CRITERIOS DE ACEPTACIÓN ID ENTREGABLES (EDT)
INTERESADO
(STAKEHOLDER)
DUEÑO DEL
REQUISITO
NIVEL DE
PRIORIDAD
001 tener la licencia de construcción V01
15/03/2020
CU
Decreto 1203 de 2017
Tener todos los planos con el sello de
aprobados por curaduría 1
Construcción de edificio para
oficinas Gerente 1
002 tener el plano de curvas de nivel del
terreno V01 15/03/2020 CU N/A N/A 1.1 Ejecución de Preliminares Gerente 1
003 el personal obrero debe tener permiso
de trabajo e alturas V01 15/03/2020 AC Resolución 14009 del 2012
Certificado vigente del trabajo en
alturas 1.1.1
Implementación del plan de
impactos ambientales HSEQ 2
004 tener las coordenadas y linderos del
lote V01 15/03/2020 AC N/A N/A 1.1.2 Localización y replanteo Topógrafo 1
005 tiene que tener una altura de tres
metros V01 15/03/2020 CU N/A N/A 1.1.3 Cerramiento de obra Inspector 4
006 se deben instalas cada 2 metros V01 15/03/2020 CU N/A N/A 1.1.3.1 Hincado de guaduas inspector
4
007 Mampostería bloque pañetado con
dilataciones y pintado en bloque V01 15/03/2020 AC Bloque No. 04 + Pañetes Formato de recibido del producto 1.1.3.2 Instalación de poli sombra almacenista 4
008 tener un estudio del perfil
estratigráfico del suelo V01 15/03/2020 AC Norma INVE-101-07 N/A 1.1.4 Movimiento de tierras geo tecnólogo 1
009 contar con permisos de la corporación
ambiental para la tala de arboles V01 15/03/2020 AC decreto 2811 de 1974 N/A 1.1.4.1 Descapote del lote ingeniero ambiental 1
010 tener niveles para identificar las cotas,
de los desniveles de excavación V01 15/03/2020 AC
estipular el nivel de desplante y el número de
punto N/A 1.1.4.2 Excavación mecánica topógrafo 2
011 los acopios no deben ser mayores a 70
m3 V01 15/03/2020 AC
la zona desde ser delimitada y acordona con
cinta peligro y colombinas reflectivas N/A 1.1.4.3 Acopio de escombros HSEQ 5
012 se deben depositar en un botadero con
permiso. V01 15/03/2020 AC decreto 357 de 1997 N/A 1.1.4.4
Cargue y transporte de
materiales no reutilizables. Inspector 1
013 no debe ser mayores a 1.5 m de
profundidad V01 15/03/2020 AC resolución 2400 de 1979 capitulo E N/A 1.1.4.5 Excavación manual HSEQ 2
014 tiene que desarrollarse con un nivel de
precisión V01 15/03/2020 AC certificado de calibración de equipos
certificado de calibración de equipo
vigente 1.1.4.6 Nivelación del terreno topógrafo 2
015 debe terne un ancho mínimo de 10 mtr V01 15/03/2020 AC norma de construcción campamentos,
almacén y oficinas NEGC 101-00
formato de aceptación foral del
entregable 1.1.5 Campamento ingeniero residente 3
016 deben gestionarse los permisos antes
de iniciar obra V01 15/03/2020 AC decreto 302 de 2000-EVA N/A 1.1.6 Servicios públicos provisionales Gerente 1
017 la tubería blanca PAVCO V01 15/03/2020 AC Tubería de presión RDE 21 Formato de recibido del producto 1.1.6.1 Instalación provisional red
hidráulica almacenista 2
155
CODIGO DESCRIPCIÓN DEL REQUISITO VERSIÓN ÚLTIMA FECHA
ESTADO
REGISTRADO
ESTADO
ACTUAL (AC,
CA,DI, AD,AP) ESPECIFICACIÓN CRITERIOS DE ACEPTACIÓN ID ENTREGABLES (EDT)
INTERESADO
(STAKEHOLDER)
DUEÑO DEL
REQUISITO
NIVEL DE
PRIORIDAD
018 se debe usar cable de cobre THW # 4 V01 15/03/2020 AC Norma 2050 código eléctrico colombiano Formato de recibido del producto 1.1.6.2 Instalación provisional red
eléctrica almacenista 2
019 tener y seguir todas las
especificaciones técnicas estructurales. V01 15/03/2020 AC NSR-2010
formato de resultados de resistencia a
la compresión mayores a los 3000 psi 1.2.
Construcción de Estructuras en
concreto y acero
ingeniero residente
de obra 1
020 se debe hacer con estación total V01 15/03/2020 AC certificado de calibración de equipos certificado de calibración de equipo
vigente 1.2.1
Localización y replanteo de
estructuras topógrafo 2
021 el acero debe ser de 60000 psi V01 15/03/2020 AC Norma Técnica Colombiana NTC 2289 formato de aceptación foral del
entregable 1.2.2 Corte y figurado de acero inspector 1
022 se debe emplear alambre negro calibre
No.14 V01 15/03/2020 AC INVE 230-113 Formato de recibido del producto 1.2.3 Amarre de acero almacenista 2
023 se debe aplicar SEPAROl para que la
formaleta no se pegue al concreto V01 15/03/2020 AC Ficha técnica SEPAROL Ecológico SIKA
formato de aceptación foral del
entregable 1.2.4
Encofrado de elementos
estructurales inspector 2
024
la proporción debe los materiales debe
ser tal que la resistencia no de menor a
3000 psi.
V01 15/03/2020 AC NSR-10 título C, capitulo C5 formato de aceptación foral del
entregable 1.2.5
Producción del concreto para
elementos estructurales inspector 2
025
se deben hacer mezclas de concreto
para seleccionar la adecuada para cada
elemento estructural
V01 15/03/2020 AC NSR-10 Titulo C N/A 1.2.5.1 Selección del material geo tecnólogo 2
026 hacer la caracterización completa del
material granulométrico grueso y fino V01 15/03/2020 AC NTC 3318 N/A 1.2.5.2
Elaboración de diseños de
mezcla geo tecnólogo 2
027 se deben tomar muestras V01 15/03/2020 AC NSR-10 título C, capitulo C5 formato de aceptación foral del
entregable 1.2.6
Instalación de concreto para
elementos estructurales inspector 1
028 no se deben romper elementos
estructurales para su instalación V01 15/03/2020 AC NSR-10 1.3 Instalación de redes
ingeniero residente
de obra 1
029 se debe instalar tubería de presión PVC
RD 21 V01 15/03/2020 AC ISO R-161 (1960)
Formato de recibido y entrega del
producto 1.3.1
Instalación de redes para
suministro de agua potable almacenista 3
030 tubería sanitaria PVC V01 15/03/2020 AC NTC 1087 formato de aceptación foral del
entregable 1.3.2
Instalación de redes para la
evacuación de aguas sanitarias
ingeniero residente
de obra 3
031 se debe seguir la norma técnica NTC
colombiana V01 15/03/2020 AC NTC 2505
formato de aceptación foral del
entregable 1.3.3 Instalación de red de gas
ingeniero residente
de obra 3
032
se debe tener la aprobación de
bomberos para el desarrollo de esta
actividad
V01 15/03/2020 AC NTC 1669 formato de aceptación foral del
entregable 1.3.4 Instalación red contra incendios
ingeniero residente
de obra 3
033
se debe seguir de La normatividad de
la comisión de regulación de
comunicaciones (CRC)
V01 15/03/2020 AC la resolución 5405 DE 2018 formato de aceptación foral del
entregable 1.3.5 Instalación red de voz y datos
ingeniero residente
de obra 4
156
CODIGO DESCRIPCIÓN DEL REQUISITO VERSIÓN ÚLTIMA FECHA
ESTADO
REGISTRADO
ESTADO
ACTUAL (AC,
CA,DI, AD,AP) ESPECIFICACIÓN CRITERIOS DE ACEPTACIÓN ID ENTREGABLES (EDT)
INTERESADO
(STAKEHOLDER)
DUEÑO DEL
REQUISITO
NIVEL DE
PRIORIDAD
034
se debe cumplir con las normas
técnicas de instalaciones eléctricas
colombianas (RETIE)
V01 15/03/2020 AC decreto 18039 de 2004 formato de aceptación foral del
entregable 1.3.6 Instalación red electica
ingeniero residente
de obra 3
035 rectificar el plomo del muro V01 15/03/2020 AC NSR-10 formato de aceptación foral del
entregable 1.4 Ejecución de la mampostería inspector 2
036 ubicación de ejes V01 15/03/2020 AC N/A formato de aceptación foral del
entregable 1.4.1
Localización y replanteo de
muros inspector 2
037 ladrillo macizo común V01 15/03/2020 AC NTC 4205 Formato de recibido y entrega del
producto 1.4.2 Ejecución de muros en soga almacenista 3
038 espesor del repello de 3 cm V01 15/03/2020 AC NTC 3356 formato de aceptación foral del
entregable 1.5
Ejecución de repellos pisos y
muros inspector 2
039 verificación de niveles con codal V01 15/03/2020 AC NTC 3356 formato de aceptación foral del
entregable 1.5.1 Checheo de niveles inspector 1
040 proporción de mortero 1:3 V01 15/03/2020 AC NTC 3356 formato de aceptación foral del
entregable 1.5.2 Mezcla mortero de nivelación
ingeniero residente
de obra 1
041 erar que las estructuras boten la
humedad V01 15/03/2020 AC N/A 1.6. Ejecución de acabados
ingeniero residente
de obra 1
042 Estucor (estuco listo ) Corona V01 15/03/2020 AC seguir la ficha técnica de aplicación de
estuco listo corona
Formato de recibido y entrega del
producto 1.6.1 Instalación de estucos almacenista 3
043 vinilo blanco tipo II V01 15/03/2020 AC NTC 1335 Formato de recibido y entrega del
producto 1.6.2 Instalación de pintura blanca almacenista 4
044 rectificación de desniveles V01 15/03/2020 AC N/A certificado de calibración de equipo
vigente 1.6.3 Instalación de enchapes topógrafo 2
045 Dry Wall V01 15/03/2020 AC Seguir ficha técnica Formato de recibido del producto 1.6.4 Instalación cielo Razo almacenista 4
046 sanitario de fluxómetro, lavamanos
tipo Vessel V01 15/03/2020 AC NTC- 5659
Formato de recibido y entrega del
producto 1.6.5 Instalación de Baterías sanitarias almacenista 4
047
Instalación de vidrio laminado 4 + 4
tono visto desde el exterior
claro/neutro
V01 15/03/2020 AC transmisión energética del 30%, reflexión
del 20%
Formato de recibido y entrega del
producto 1.6.6
Instalación de ventanearía y
Carpintería en aluminio almacenista 3
048 siembra de Callistemon citrinus o
Calistemon V01 15/03/2020 AC N/A
formato de aceptación foral del
entregable 1.6.7 Instalación de cubierta Verde inspector 5
051 instalación de asensores con capacidad
para 10 personas V01 15/03/2020 AC NTC 276 N/A 1.7. Instalación de ascensores
ingeniero residente
de obra 4
052 acta de entrega V01 15/03/2020 AC Formato interno de la empresa el formato debe estar firmado a
satisfacción del cliente 1.8. Recibo y entrega de obra gerente 5
053 aseo exhaustivo de producto a entregar V01 15/03/2020 AC N/A formato de aceptación foral del
entregable 1.8.1
Verificación, recibo y entrega de
la obra inspector 5
054 un año de garantías como postventas V01 15/03/2020 AC 1 año de garantía después de haber firmado
el acta de entrega de la obra N/A 1.8.2 Ejecución de postventas
ingeniero residente
de obra 5
055 cumplir con el objetivo principal del
proyecto V01 15/03/2020 AC seguir los lineamientos de la empresa
formato de verificación del avance del
proyecto 1.9 Gestión de proyectos gerente 1
Fuente: Autores
157
Apéndice G. Diccionario de la EDT
ID 1.1 Cuenta de
Control Actualización 15/03/20 Responsable
ENTREGABLE Ejecución de Preliminares
DESCRIPCIÓN Consiste en ejecución de actividades que contribuyen a la adecuación del lote
que se va a edificar y a la solución y suministro de insumos necesarios para
arrancar el proyecto.
CRITERIO DE
ACEPTACIÓN
Cumplimiento de la lista de verificación para el cumplimento del alcance del
proyecto.
SUPUESTOS Se supone que la maquinaria y equipo (retroexcavadora, volquetas, contactor)
llegan 5 días después del inicio de la actividad correspondiente.
RECURSOS ASIGNADOS $797.643.276
DURACIÓN Nueve meses
HITOS Inicio: 16/09/19
Fin:24/06/20
COSTO $797.643.276
ID 1.2 Cuenta de
Control Actualización 15/03/20 Responsable
ENTREGABLE Construcción de Estructuras en concreto y acero
DESCRIPCIÓN Radica en la ejecución de actividades para la elaboración de los elementos
estructurales que componen la edificación, cumpliendo con las normas
legales vigentes para la construcción y las especiaciones técnica estipuladas
por el ingeniero estructural en las memoria y planos.
CRITERIO DE
ACEPTACIÓN
Cumplimiento de la lista de verificación de la norma NRS-10.
SUPUESTOS se supone que todo en los planos estructurales están todas las especificaciones
estructurales.
RECURSOS ASIGNADOS $10.193.057.966
DURACIÓN Quince meses
HITOS Inicio:02/10/19
Fin: 12/02/21
COSTO $10.193.057.966
ID 1.3 Cuenta de
Control Actualización 15/03/20 Responsable
ENTREGABLE Instalación de redes
DESCRIPCIÓN Consiste en la instalación de todas las redes que suministran servicios
públicos a los clientes interesados del proyecto.
CRITERIO DE
ACEPTACIÓN
Cumplimiento de la lista de verificación de la norma RETIE.
SUPUESTOS Se supone que todos los materiales llegaran a la obra una semana antes de
iniciar la actividad
RECURSOS ASIGNADOS $3.739.111.470
DURACIÓN Veintiún meses
HITOS Inicio:20/11/19
Fin:18/05/21
COSTO $3.739.111.470
ID 1.4 Cuenta de
Control Actualización 15/03/20 Responsable
ENTREGABLE Ejecución de la mampostería
DESCRIPCIÓN Radica en la ejecución de elementos no estructurales como muros fabricado
por ladrillo pegados con mortero, rectificando siempre el plomo del mismo.
CRITERIO DE
ACEPTACIÓN
Cumplimiento de la lista de verificación de la calidad de los insumos y la
preparación de os mismo.
SUPUESTOS Se supone que no habrá modificaciones de los planos arquitectónicos.
RECURSOS ASIGNADOS $1.104.212.800
DURACIÓN 11 meses
HITOS Inicio:15/05/20
Fin:10/04/21
COSTO $1.104.212.800
ID 1.5 Cuenta de
Control Actualización 15/03/20 Responsable
ENTREGABLE Ejecución de afinados de pisos y Mampostería - pañetes
DESCRIPCIÓN Consiste en la preparación de mortero para la elaboración de capas delgadas
para cubrir los elementos estructurales y no estructurales.
CRITERIO DE
ACEPTACIÓN
Cumplimiento de la lista de verificación de calidad.
SUPUESTOS Se supone que las pareces estarán húmedas para prevenir la perdida de
humedad en la mezcla.
RECURSOS ASIGNADOS $3.739.111.470
DURACIÓN Diez meses
HITOS Inicio:14/01/20
Fin:07/11/20
COSTO $3.739.111.470
158
ID 1.6 Cuenta de
Control Actualización 15/03/20 Responsable
ENTREGABLE Ejecución de acabados
DESCRIPCIÓN Radica en el conjunto de materiales y actividades que proporcionan una
visión estética y confortable al edificio.
CRITERIO DE
ACEPTACIÓN
Se debe rectificar que las paredes hayan exudado toda la humedad.
SUPUESTOS Se asume un que se tendrán todos los materiales para el desarrollo de esta
actividad antes del 31 de agosto.
RECURSOS ASIGNADOS $2.895.809.505
DURACIÓN Diez meses
HITOS Inicio: 27/07/20
Fin:20/05/21
COSTO $2.895.809.505
ID 1.7 Cuenta de
Control Actualización 15/03/20 Responsable
ENTREGABLE Instalación de ascensores
DESCRIPCIÓN Es un sistema de trasporte vertical, diseñado para el transporte de personas
con capacidad máxima 10 personas.
CRITERIO DE
ACEPTACIÓN
Cumplimiento de la lista de verificación de calidad y funcionamiento técnico
de los asesores.
SUPUESTOS Se suponen que todos los equipamientos de los asesores llegaran entes del 17
de junio del 2020.
RECURSOS ASIGNADOS $1.893.820.000
DURACIÓN 1 mes y 20 días
HITOS Inicio:30/03/21
Fin:20/05/21
COSTO $1.893.820.000
ID 1.8 Cuenta de
Control Actualización 15/03/20 Responsable
ENTREGABLE Recibo y entrega de obra
DESCRIPCIÓN Desarrollo de las actividades necesarias para poder evidenciar y observar que
la obra esté terminada en su totalidad y realizar los ajustes debidos, para
proseguir con la entrega del inmueble.
CRITERIO DE
ACEPTACIÓN
Cumplimiento de la lista de verificación de calidad, funcionamiento,
cronograma de entrega del producto.
SUPUESTOS se supone que, para la entrega del producto, el cliente debe desembolsar la
totalidad del costo del producto.
RECURSOS ASIGNADOS $350.045.900
DURACIÓN 17 días
HITOS Inicio: 03/05/21
Fin:21/05/21
COSTO $350.045.900
ID 1.9 Cuenta de
Control Actualización 15/03/20 Responsable
ENTREGABLE Gestión de proyectos
DESCRIPCIÓN Planificar, orientar y ejecutar planes de contingencia para que se cumplan los
objetivos del proyecto.
CRITERIO DE
ACEPTACIÓN
Cumplimiento de la lista de verificación de todas las áreas que pueden afectar
el proyecto, y cumplimento de los planes de contingencia en caso de haberlos.
SUPUESTOS Se tendrá el equipo necesario y capacitado para el desarrollo del proyecto.
RECURSOS ASIGNADOS $10.824.500
DURACIÓN 14 días
HITOS Inicio: 07/05/21
Fin:21/05/21
COSTO $10.824.500
Fuente: Autores
159
Apéndice H. Listado de actividades con análisis PERT
ÚLTIMO
NIVEL DE
LA EDT
NOMBRE DEL
ENTREGABLE
NOMBRE
CORTO
NOMBRE DE LA
ACTIVIDAD PREDECESORA
DURACIÓN
OPTIMISTA
DURACIÓN
ESPERADA
DURACIÓN
PESIMA PERT
1.1.3.1 Hincado de
guaduas
A1 cortar las guaduas a 2.5m 0 12 15 25 6
A2 Marcar con Cal la ubicación
de las guaduas A1CC 5 8 15 9
1.1.3.2 Instalación de
poli sombra
B1 medir el área donde se va a
instalar A2;A3 5 8 12 8
B2 Instalar la poli sombra B1cc 15 12 15 13
B3 grapar y ajustar la poli
sombra en las guaduas B2CC 10 17 30 18
1.1.4.1 Descapote del
lote
C1 extracción de troncos,
tocones y raíces B3 10 20 30 20
C2
retirar la vegetación
superficial (hierba y
maleza)
C1CC 15 20 25 20
C3
determinar el nivel de
referencia, teniendo como
base el andén o sardinel
C1;C2 1 3 5 3
1.1.4.2 Excavación
mecánica
D1 delimitar y señalizar la
excavación F3;F2 8 10 15 11
D2 Excavación sótanos 1 y 2 G1;E2 75 75 80 76
D3 Excavación sótano 3 C3 90 90 100 92
1.1.4.3 Acopio de
escombros
E1 Adecuar el área para la
disposición de escombros D2 3 5 8 5
E2
seleccionar el material que
no pueda ser reutilizado en
la obra
E1 10 15 25 16
E3 señalizar el espacio
destinado para tal fin E1 5 8 10 8
1.1.4.4
Cargue y
transporte de
materiales no
reutilizables.
F1 seleccionar escombrera
autorizada D1CC 3 5 15 6
F2
calcular la cantidad de
volquetas que se requieren
para esta actividad
F1 3 5 8 5
F3 Expedir permisos para la
obstrucción del tráfico. F1 8 15 20 15
1.1.4.5 Excavación
manual
G1 Excavación de vigas de
cimentación F3;F2 12 25 45 26
G2
Clasificar el material
producto de excavación
(barro, conglomerado, roca)
G1;E2 10 15 25 16
G3
identificar si la excavación
supera los 1.5 m, para
desarrollar entibados
C3 5 8 15 9
1.1.4.6 Nivelación del
terreno
H1 Localización topográfica de
niveles en el terreno. C2 5 8 15 9
H2 instalación de estacas con
chaflanes H1 10 20 25 19
H3 rectificación de niveles H2 5 8 12 8
1.1.6.1
Instalación
provisional red
hidráulica
I1 compra de tubería para la
red provisional hidráulica D1CC 5 10 15 10
I2
diligenciar y tramitar el
permiso para la acometida
temporal de la red
hidráulica
I1 7 9 15 10
I3
rectificación de pendientes
para la instalación de la red
hidráulica
I1 8 15 20 15
1.1.6.2
Instalación
provisional red
eléctrica
J1 Compra de materiales que
se requieren D1CC 8 12 25 14
J2
diligenciar y tramitar el
permiso para la acometida
temporal de red eléctrica
J1 7 9 15 10
160
J3 hacer pruebas para rectificar
las conexiones J2 8 12 25 14
1.2.5.1 Cimentación
K1 Replanteo elementos
perimetrales y centrales D1 15 25 30 24
K2 Cimentación y pilotaje F1;K1 65 75 80 74
K3
verificar que los materiales
cumplan con las normas
técnicas colombianas
K2 2 3 6 3
1.2.5.2 Estructura en
concreto
L1 Estructura piso 1 a piso 4 K1 60 50 70 55
L2 Estructura piso 5 a piso 7 l1 30 35 45 36
L3 Estructura piso 8 y cubierta K3;L2 10 15 20 15
ÚLTIMO
NIVEL DE
LA EDT
NOMBRE DEL
ENTREGABLE
NOMBRE
CORTO
NOMBRE DE LA
ACTIVIDAD PREDECESORA
DURACIÓN
OPTIMISTA
DURACIÓN
ESPERADA
DURACIÓN
PESIMA PERT
1.3.1
Instalación de
redes para
suministro de
agua potable
M1 rectificar el diseño de la
red hidráulica H3 8 12 20 13
M2 verificación de accesorios
hidráulicos M1 5 8 12 8
M3 verificación de presión M2 6 12 20 12
1.3.2
Instalación de
redes para la
evacuación de
aguas sanitarias
N1 verificación de la red
sanitaria H3 8 20 30 20
N2 instalación de accesorios
de la red sanitarias N1 8 12 25 14
N3 verificación de pendientes
de la red sanitaria N2 5 8 15 9
1.3.3 Instalación de
red de gas
Ñ1 Replanteo de redes de gas
por piso R1 15 18 30 20
Ñ2 Instalación de tubería por
placa y verticales Ñ1 33 38 45 38
Ñ3 Pruebas Ñ2 5 10 20 11
1.3.4 Instalación red
contra incendios
O1 Tendido de red por piso M1 30 40 50 40
O2 Instalación de gabinetes y
rociadores O1 8 15 25 16
O3 Pruebas con equipos O2 3 5 12 6
1.3.5 Instalación red
de voz y datos
P1
verificar que los materiales
cumplan con las normas
técnicas colombianas
S1 3 5 12 6
P2 Instalación de red por piso
hasta punto cero S3;P1 30 50 80 52
P3 Instalación de equipos y
citofonía P2 15 25 35 25
1.3.6 Instalación red
electica
Q1 Instalación de tubería por
placa y verticales P1 30 40 80 45
Q2 Alambrado por piso Q1 30 45 50 43
Q3 Instalación de aparatos Q2 12 25 45 26
1.4.1
Localización y
replanteo de
muros
R1 Cimbrar muros de acuerdo
a medidas de planos L3 45 60 80 61
R2 distribución de bloque en el
sitio R1 45 70 85 68
R3 revisión de medidas y áreas
en sitio R1;R2 20 35 50 35
1.4.2 S1 Mampostería R1 130 140 150 140
161
Ejecución de
muros en soga
S2 Humedecer la base y pega
de la primera hilada S1 40 50 60 50
S3 Pañete de muros S2 50 60 65 59
1.5.1 Checheo de
niveles
T1 Establecer nivel de piso N3 20 30 45 31
T2 verificar la cota en cada
área N3 15 20 30 21
T3 verificar la pendiente para
desagües T2;N3 15 20 30 21
1.5.2 Mezcla mortero
de nivelación
U1 Seleccionar el tipo de
mortero aplicar S1 3 5 12 6
U2 Dosificar las cantidades U1 2 5 12 6
U3 Ensayos de mezcla U2 1 2 5 2
1.6.1 Instalación de
estucos
V1 Preparación mezcla (yeso +
cemento) S2 80 90 110 92
V2 Raspado de muros S2 50 60 70 60
V3 Aplicación de 2 capas de
estuco V2 60 70 80 70
ÚLTIMO
NIVEL DE
LA EDT
NOMBRE DEL
ENTREGABLE
NOMBRE
CORTO
NOMBRE DE LA
ACTIVIDAD PREDECESORA
DURACIÓN
OPTIMISTA
DURACIÓN
ESPERADA
DURACIÓN
PESIMA PERT
1.6.2
Instalación de
pintura blanca
W1 limpieza de los muros a
pintar V2 75 90 120 93
W2 Preparación de pintura V2 70 85 90 83
W3 Aplicación de 3 manos de
pintura R3 70 85 90 83
1.6.3 Instalación de
enchapes
X1 Revisión de niveles y
pendientes U1 15 20 30 21
X2 Pegue de enchape X1 60 70 80 70
X3 Emboquillado de enchape X1 25 30 40 31
1.6.4 Instalación cielo
Razo
Y1 Instalación de Estructura Ñ3 33 35 45 36
Y2 Instalación de láminas y
masillado Y1CC 45 50 60 51
Y3 Lijada y aplicación de 2
manos de pintura Y2 25 35 45 35
1.8.2 Ejecución de
postventas HI1 Clasificar y programar el
tipo de postventa Y3 5 8 12 8
1,9 Gestión de
proyectos
JK1 Elaborar acta de
finalización HI1 3 5 8 5
JK2 Elaboración de
liquidaciones a contratistas JK1CC 15 25 35 25
JK3 Elaboración documentos
lecciones aprendidas JK2 12 15 20 15
Fuente: Autores.
162
Apéndice I. Diagrama De Red Del Proyecto
Fuente: Autores.
163
Apéndice J. Estimación ascendente y determinación del presupuesto
CUENTA DE
CONTROL
ÚLTIMO
NIVEL DE
LA EDT
NOMBRE DEL
ENTREGABLE
NOMBRE DE LA
ACTIVIDAD
COSTO POR
ACTIVIDAD
RESERVA DE
CONTIGENCIA
POR ACTIVIDAD
TOTAL,
COSTOS
ACTIVIDAD
COSTO POR
PAQUETE DE
TRABAJO
COSTO POR
CUENTA
CONTROL
LINEA
BASE DE
COSTOS
RESERVA
DE
GESTION
PRESUPUESTO
1,1
PR
EL
IMIN
AR
ES
1.1.3.1 Hincado de guaduas
cortar las guaduas a
2.5m $ 13.180.000 $ 13.180.000
$ 24.961.900
$ 7
97.6
43.2
76
$ 2
1.3
59.8
04.2
46
$ 6
40.7
94.1
27
$ 2
2.0
00.5
98.3
74
Marcar con Cal la
ubicación de las
guaduas
$ 1.770.000 $ 1.770.000
martillar las guaduas $ 8.706.000 $ 1.305.900 $ 10.011.900
1.1.3.2 Instalación de poli
sombra
medir el área donde se
va a instalar $ 2.916.000 $ 874.800 $ 3.790.800
$ 17.336.400 Instalar la poli sombra $ 5.116.000 $ 1.534.800 $ 6.650.800
grapar y ajustar la poli
sombra en las guaduas $ 6.268.000 $ 626.800 $ 6.894.800
1.1.4.1 Descapote del lote
extracción de troncos,
tocones y raíces $ 8.022.000 $ 3.208.800 $ 11.230.800
$ 21.645.800
retirar la vegetación
superficial (hierba y
maleza)
$ 8.930.000 $ - $ 8.930.000
determinar el nivel de
referencia, teniendo
como base el andén o
sardinel
$ 1.188.000 $ 297.000 $ 1.485.000
delimitar y señalizar la
excavación $ 3.410.000 $ 1.705.000 $ 5.115.000
Excavación sótanos 1 y
2 $ 360.327.640 $ 360.327.640
Excavación sótano 3 $ 208.692.736 $ 208.692.736
1.1.4.3 Acopio de
escombros
Adecuar el área para la
disposición de
escombros
$ 14.360.000 $ 14.360.000
$ 34.830.800 seleccionar el material
que no pueda ser
reutilizado en la obra
$ 12.927.200 $ 12.927.200
señalizar el espacio
destinado para tal fin $ 7.543.600 $ 7.543.600
1.1.4.4
Cargue y transporte
de materiales no
reutilizables.
seleccionar escombrera
autorizada $ 2.118.000 $ 2.118.000
$ 10.482.600
calcular la cantidad de
volquetas que se
requieren para esta
actividad
$ 864.600 $ 864.600
expedir permisos para
la obstrucción del
tráfico.
$ 7.500.000 $ 7.500.000
1.1.4.5 Excavación manual
Excavación de vigas de
cimentación $ 36.561.200 $ 36.561.200
$ 55.585.200
Clasificar el material
producto de
excavación (barro,
conglomerado, roca)
$ 13.228.000 $ 13.228.000
identificar si la
excavación supera los
1.5 m, para desarrollar
entibados
$ 5.796.000 $ 5.796.000
1.1.4.6 Nivelación del
terreno
localización
topográfica de niveles
en el terreno.
$ 5.076.000 $ 5.076.000
$ 23.455.200 instalación de estacas
con chaflanes $ 15.179.200 $ 15.179.200
rectificación de niveles $ 3.200.000 $ 3.200.000
1.1.6.1
Instalación
provisional red
hidráulica
compra de tubería para
la red provisional
hidráulica
$ 3.622.000 $ 3.622.000
$ 11.504.000
diligenciar y tramitar el
permiso para la
acometida temporal de
la red hidráulica
$ 4.500.000 $ 4.500.000
rectificación de
pendientes para la
instalación de la red
hidráulica
$ 3.382.000 $ 3.382.000
1.1.6.2
Instalación
provisional red
eléctrica
Compra de materiales
que se requieren $ 15.017.200 $ 15.017.200
$ 23.706.000
diligenciar y tramitar el
permiso para la
acometida temporal de
red eléctrica
$ 4.500.000 $ 4.500.000
hacer pruebas para
rectificar las
conexiones
$ 4.188.800 $ 4.188.800
164
CUENTA DE
CONTROL
ÚLTIMO
NIVEL DE
LA EDT
NOMBRE DEL
ENTREGABLE
NOMBRE DE LA
ACTIVIDAD
COSTO POR
ACTIVIDAD
RESERVA DE
CONTIGENCIA
POR ACTIVIDAD
TOTAL,
COSTOS
ACTIVIDAD
COSTO POR
PAQUETE DE
TRABAJO
COSTO POR
CUENTA
CONTROL 1,2
CO
NS
TR
UC
CIO
N E
ST
RU
CT
UR
AS
EN
CO
NC
RE
TO
Y A
CE
RO
1.2.5.1 Cimentación
Replanteo elementos
perimetrales y
centrales
$ 1.996.800 $ 499.200 $ 2.496.000
$ 4.994.274.435
$ 10.193.057.966
Cimentación y Pilotaje 4.967.778.435,36 $ 4.967.778.435
verificar que los
materiales cumplan
con las normas t
24.000.000,00 $ 24.000.000
1.2.5.2 Estructura en
concreto
Estructura de piso 1 a
Piso 4 $ 2.015.020.093 $ 2.015.020.093
$ 5.198.783.530 Estructura de piso 5 a
Piso 7 $ 1.514.929.584 $ 1.514.929.584
Estructura Piso 8 y
Cubierta $ 1.112.555.902 $ 556.277.951 $ 1.668.833.853
1,3
IN
ST
AL
AC
ION
DE
RE
DE
S
1.3.1
Instalación de redes
para suministro de
agua potable
rectificar el diseño de
la red hidráulica $ 886.271.990 $ 886.271.990
$ 915.654.390
$ 3.739.111.470
verificación de
accesorios hidráulicos $ 1.462.400 $ 1.462.400
verificación de presión $ 27.920.000 $ 27.920.000
1.3.2
Instalación de redes
para la evacuación
de aguas sanitarias
verificación de la red
sanitaria $ 51.200.000 $ 51.200.000
$ 528.832.199 instalación de
accesorios de la red
sanitarias
$ 426.921.600 $ 426.921.600
verificación de
pendientes de la red
sanitaria
$ 50.710.599 $ 50.710.599
1.3.3 Instalación de red de
gas
Replanteo de redes de
gas por piso $ 5.420.000 $ 5.420.000
$ 378.788.000 Instalación de tubería
por placa y verticales $ 372.400.000 $ 372.400.000
Pruebas $ 968.000 $ 968.000
1.3.4 Instalación red
contra incendios
Tendido de red por piso $ 506.240.000 $ 506.240.000
$ 560.662.000 Instalación de
gabinetes y rociadores $ 25.894.000 $ 25.894.000
Pruebas con equipos $ 28.528.000 $ 28.528.000
1.3.5 Instalación red de
voz y datos
verificar que los
materiales cumplan
con las normas técnicas
colombianas
$ 254.401 $ 254.401
$ 436.434.401 Instalación de red por
piso hasta punto cero $ 291.200.000 $ 291.200.000
Instalación de equipos
y citofonía $ 110.000.000 $ 34.980.000 $ 144.980.000
1.3.6 Instalación red
electica
Instalación de tubería
por placa y verticales $ 352.800.000 $ 352.800.000
$ 918.740.480 Alambrado por piso $ 385.280.000 $ 35.060.480 $ 420.340.480
Instalación de aparatos $ 145.600.000 $ 145.600.000
1,4
EJE
CU
CIO
N D
E L
A
MA
MP
OS
TE
RIA
1.4.1 Localización y
replanteo de muros
Cimbrar muros de
acuerdo a medidas de
planos
$ 13.320.000 $ 5.328.000 $ 18.648.000
$ 239.937.600
$ 1.104.212.800
distribución de bloque
en el sitio $ 206.869.600 $ 206.869.600
revisión de medidas y
áreas en sitio $ 14.420.000 $ 14.420.000
1.4.2 Ejecución de muros
en soga
mampostería muros $ 308.482.000 $ 308.482.000
$ 864.275.200 Humedecer la pega de
la primera hilada 86.443.200,00 $ 86.443.200
Pañete de muros $ 469.350.000 $ 469.350.000
1,5
EJE
CU
CIO
N D
E R
EP
EL
LO
S P
ISO
S Y
MU
RO
S
1.5.1 Checheo de niveles
Establecer nivel de
piso $ 94.633.000 $ 14.194.950 $ 108.827.950
$ 356.831.950
$ 375.278.830
verificar la cota en cada
área $ 6.552.000 $ 6.552.000
verificar la pendiente
para desagües $ 241.452.000 $ 241.452.000
1.5.2 Mezcla mortero de
nivelación
Seleccionar el tipo de
mortero aplicar $ 235.200 $ 211.680 $ 446.880
$ 18.446.880 Dosificar las
cantidades $ 1.200.000 $ 1.200.000
Ensayos de mezcla $ 16.800.000 $ 16.800.000
1,6
EJE
CU
CIO
N D
E A
CA
BD
OS
1.6.1 Instalación de
estucos
Preparación mezcla
(yeso + cemento) $ 66.140.000 $ 66.140.000
$ 332.700.000
$ 2.895.809.505
Raspado de muros $ 50.400.000 $ 20.160.000 $ 70.560.000
Aplicación de 2 capas
de estuco $ 196.000.000 $ 196.000.000
1.6.2 Instalación de
pintura blanca
limpieza de los muros a
pintar $ 65.100.000 $ 13.020.000 $ 78.120.000
$ 303.930.000 Preparación de pintura $ 11.620.000 $ 11.620.000
Aplicación de 3 manos
de pintura 214.190.000,00 $ 214.190.000
1.6.3 Instalación de
enchapes
Revisión de niveles y
pendientes $ 14.700.000 $ 14.700.000
$ 303.781.000 Pegue de enchape $ 228.500.000 $ 15.081.000 $ 243.581.000
Emboquillado de
enchape $ 45.500.000 $ 45.500.000
1.6.4 Instalación cielo
Razo
Instalación de
Estructura $ 25.920.000 $ 25.920.000
$ 106.127.400
Instalación de láminas
y masillado $ 42.840.000 $ 42.840.000
Lijada y aplicación de
2 manos de pintura $ 29.400.000 $ 7.967.400 $ 37.367.400
165
ÚLTIMO
NIVEL DE
LA EDT
NOMBRE DEL
ENTREGABLE
NOMBRE DE LA
ACTIVIDAD
COSTO POR
ACTIVIDAD
RESERVA DE
CONTIGENCIA
POR ACTIVIDAD
TOTAL,
COSTOS
ACTIVIDAD
COSTO POR
PAQUETE DE
TRABAJO
1.6.5 Instalación de
Baterías sanitarias
Realizar pruebas de
flujo $ 3.952.000 $ 3.952.000
$ 59.046.105
Instalación de bridas
Sanitarias $ 8.921.000 $ 8.921.000
Montaje de aparatos
sanitario, lavamanos y
duchas
$ 31.093.000 $ 15.080.105 $ 46.173.105
1.6.6
Instalación de
ventanearía y
Carpintería en
aluminio
Verificar medidas de
acuerdo acta de vanos $ 80.000.000 $ 80.000.000
$ 1.718.000.000
Instalación de marcos $ 294.000.000 $ 294.000.000
Instalación de vidrio y
selle exterior 1.344.000.000,00 $ 1.344.000.000
1.6.7 Instalación de
cubierta Verde
Impermeabilizar con
manto la cubierta $ 21.888.000 $ 21.888.000
$ 72.225.000 Instalación de geotextil
y riego $ 24.320.000 $ 14.592.000 $ 38.912.000
Siembra de vegetación $ 11.425.000 $ 11.425.000
1,8
IN
ST
AL
AC
ION
AS
CE
NS
OR
ES
1.7. Instalación de
ascensores
Entrega foso de
Ascensor (obra civil,
pintura, plomos)
$ 15.300.000 $ 15.300.000
$ 1.893.820.000 $ 1.893.820.000
Instalación de rieles $ 1.841.800.000 $ 1.841.800.000
Montaje de cabina e
instalación de puertas $ 12.240.000 $ 12.240.000
Instalación de
acabados (cielo raso,
pasamanos, espejos)
$ 8.160.000 $ 8.160.000
Puesta en marcha
(ajustes, nivelación) $ 16.320.000 $ 16.320.000
1,8
RE
CIB
O Y
EN
TR
EG
A F
INA
L
1.8.1 Verificación, recibo
y entrega de la obra
Revisión de acabados a
entregar por piso $ 766.400 $ 766.400
$ 195.665.900
$ 350.045.900
Verificación de las
áreas a entregar vs
planos
$ 124.850.000 $ 43.697.500 $ 168.547.500
Entrega de oficinas y
zonas comunes a la
copropiedad
$ 14.400.000 $ 11.952.000 $ 26.352.000
1.8.2 Ejecución de
postventas
Clasificar y programar
el tipo de postventa $ 5.150.000 $ 5.150.000
$ 154.380.000
Reparación de fugas en
tuberías hidráulicas y
sanitarias
$ 7.800.000 $ 22.230.000 $ 30.030.000
Sello y reparación de
fisuras en muros y cielo
rasos
$ 55.600.000 $ 55.600.000 $ 111.200.000
Cambio de piezas de
ladrillo en fachada por
fisuras
$ 8.000.000 $ 8.000.000
1,9
GE
ST
ION
DE
1,9 Gestión de proyectos
Elaborar acta de
finalización $ 1.275.000 $ 1.275.000
$ 10.824.500 $ 10.824.500
Elaboración de
liquidaciones a
contratistas
$ 3.967.500 $ 3.967.500 $ 7.935.000
Elaboración
documentos lecciones
aprendidas
$ 1.614.500 $ 1.614.500
Fuente: Autores.
166
Apéndice K. Estimación de los recursos
Rol Cant Obligaciones
Gerente de obra 1
Seguimiento a los diseños por parte de cada consultor
Estar en relación directa con el área de financiera
Entrega de informes quincenales de avance de obra a la Dirección General
de Obra
Entrega y supervisión de informes de costos a la Dirección General de Obra
Supervisión técnica del Proyecto
Vigilar que el proyecto cuente con todos los insumos requeridos que no
afecten el avance de obra
Gerente técnico y director
de obra 1
Planeación y Control del Proyecto (alcance, tiempo, costo, calidad,
comunicaciones, contrataciones).
Elaboración de Informes de costos.
Elaboración de Informes avance de obra.
Elaboración de Actas de comité o reunión con las diferentes áreas y/o
Contratistas.
Coordinar y realizar mejoras en el diseño si fuesen necesarias para no
interferir en el avance del mismo.
Supervisar e inspeccionar las actividades diarias de la obra
Supervisar y controlar los pedidos de insumos y maquinarias requeridos.
Elaboración del Cronograma de compras y contrataciones.
Elaboración de Cronograma de Obra.
Supervisar y controlar los documentos legales (contratos, pólizas).
Estar en contacto con los vecinos y mantener las buenas relaciones.
Supervisar los informes por parte del área administrativa: anticipos,
insumos críticos, nomina.
Ing. Residente 1
Control y aseguramiento de la calidad.
Solicitud de pedidos de insumos.
Cumplir con el Cronograma de Obra.
Sacar cantidades de obra y verificarlas con presupuesto.
Realizar actas de comité o reuniones con contratistas. Verificando los
cumplimientos de programaciones semanales.
Generar documentos técnicos cuando sean requeridos por el director de
obra.
Cumplir y verificar que se cumplan todos los protocolos de seguridad y
salud en el trabajo.
Coordinador SISO 1
Realizar reuniones mensuales con el SISO de obra y los SISOS de los
contratistas.
Cerciorarse de que todo el personal que ingrese este afiliado a seguridad
social.
Inspeccionar que los trabajos en alturas y excavación se hagan con las
normas de seguridad pertinentes.
Socializar un informe mensual detallado de los incidentes accidentes de
obra al director de obra.
Inspeccionar que todo el personal en obra cuente con los EPP y su
respectiva dotación.
Supervisor Técnico 1
Supervisar que la ejecución de las actividades del proyecto se ejecute según
la norma.
Tomar pruebas de probetas, para el desarrollo del desarrollo de resistencia
a la compresión de los elementos estructurales.
Vigilar que los certificados de calibración de los equipos se encuentren
vigentes.
167
Rol Cant Obligaciones
Residente administrativo 1
Realizar los informes de anticipos e insumos críticos y enviarlos al área de
costos los 5 y los 20 de cada mes.
Realizar inventarios aleatoriamente al almacén.
Realizar pedidos de aseo, cafetería y papelería.
Realizar cuadros comparativos y cotizaciones de compras menores a
$3.000.000.
Realizar los seguimientos de la facturación de acuerdo a las entradas.
Manejo y tramite de la caja menor.
Realizar los pre-ajustes requeridos para contratación y compras.
Elaborar junto con el Director de Obra el informe de Costos
Auxiliar técnico 1
Atender a todos los interesados.
Informar a los interesados de todos los beneficios que tiene el proyecto.
Controlar el acceso del personal a la obra y ejecución de la obra.
almacenista 1
Realizar pedidos semanales junto con el Residente de Obra y Maestro
general.
Mantener rotulado y organizado el almacén.
Recibir y supervisar la llegada de insumos y maquinaria que estén
funcionando correctamente.
Verificar que la maquinaria y/o equipos lleguen con sus garantías
respectivas.
Diligenciar el cuadro de control de acero y concreto.
Realizar salidas diarias de almacén.
Enviar a Proveedores las entradas respectivas y hacer seguimiento hasta la
radicación de la facturación.
Supervisar y controlar el uso de los insumos que no interfieran con el avance
del proyecto.
SISO obra 1
Presentar ante las entidades competentes el Plan de Gestión Ambiental.
Capacitaciones diarias al personal operativo.
Realizar de pausas activas.
Realizar brigadas de emergencia y simulacros de evacuación
Mantener el orden y aseo en la obra y sitios de trabajo
Supervisar y velar que todo el personal cuenta con las protecciones de
seguridad.
Realizar permisos de altura
Realizar los informes mensuales junto con la ARL y enviarlos al área de
Salud y Seguridad en el Trabajo.
SISO contratistas 4
Presentar ante las entidades competentes el Plan de Gestión Ambiental.
Capacitaciones diarias al personal operativo.
Realizar de pausas activas.
Realizar brigadas de emergencia y simulacros de evacuación
Mantener el orden y aseo en la obra y sitios de trabajo
Supervisar y velar que el personal del contratista cuente con las
protecciones de seguridad.
Realizar permisos de altura para aquellas actividades en las que los
contratistas requieren
Realizar los informes mensuales junto con la ARL, enviarlos al área de
Salud y Seguridad en el Trabajo y socializarlos a la siso de la obra.
Vigías 2 Hacer rondas en los predios de las instalaciones del proyecto con el fin de
inspeccionar y reportar situaciones anormales de la obra.
paleteros 2
Regular el tráfico cuando se vea afectado por el transporte de materiales
granulares de la obra.
Velar por la adecuación de pasos para peatones, con el fin de evitar
incidentes o accidente.
Vigilar y controlar las normas de tránsito y transporte.
168
Rol Cant Obligaciones
Maestro de obra 2
Planificar junto con el Residente de Obra las actividades diarias y señales
Interpretar y plasmar los diseños en campo de acuerdo a su respectivo plano
Establecer y vigilara que el personal de obra cumpla con las actividades
designadas
Programar junto con el Residente de Obra los insumos requeridos
Operador torre grúa 1
Hacer mantenimiento preventivo de la torre grúa y registrarlo en la el
formato de inspección.
Tener presente siempre el peso máximo que puede transportar la torre grúa.
Ejero 1
Chequear y cerciorarse de que los ejes estén debidamente marcados.
Revisar que el equipo de topografía tenga los equipos calibrados.
Medir en el terreno las dimensiones de la obra.
oficiales 4
Ejecutar los trabajos designados para la construcción de la obra civil del
proyecto.
Servir de apoyo logístico en actividades requeridas en los diferentes
departamentos pertenecientes al proyecto.
ayudantes 8
Cargar y descargar materiales de construcción y moveros a las áreas que se
necesitan.
Mezclar, regar y extender el concreto para los elementos estructurales.
Apoyar el montaje de andamios para la elaboración de mampostería.
Retirar escombros y organizarlos en un solo lugar.
Contratista excavación
mecánica 1
Cumplir con la normativa para excavaciones en Colombia.
Hacer mantenimientos oportunos a la maquinaria.
Tener operadores de maquinaria preparados y certificados.
Chequear los niveles de excavación.
Contratista provisional y
cerramiento 1
Chequear los linderos.
Medir los distanciamientos entre las guaduas, para garantizar que los
espacios sean uniformes.
Ajustar de manera adecuada las tela o poli-sombra para evitar que esta se
rasgue.
Contratista estructura 1
Cumplir con las especificaciones estipuladas en los planos estructurales.
Tomar pruebas de cilindros para corroborar la resistencia a la compresión
de los elementos estructurales.
Presentar un informe a los directores de obra con todos los resultados de
laboratorio obtenidos.
Figurar el acero de los elementos estructurales según especificaciones
técnicas.
Contratista estructuras
eléctricas 1
Cumplir con las especificaciones estipuladas en los planos eléctricos.
Cumplir con las normas de RETIE Colombianas.
Presentar un informe semanal de los avances en las instalaciones ejecutadas.
Mantener una continua y fluida comunicación con los contratistas de la
estructura para evitar afectar un elemento estructural al hacer un pase.
Contratista instalaciones
hidrosanitarias y de gas 2
Cumplir con las especificaciones de instalación estipuladas en los planos
hidrosanitarios y de gas.
Manejar de forma oportuna los niveles de la tubería para garantizar las
pendientes.
Contratista mampostería 1
Ubicar los elementos no estructurales en los lugares estipulados por los
planos.
Hidratar los ladrillos, para evitar la pérdida de humedad en la mezcla.
Rectificar los plomos de los muros.
Desarrollar la pega de la mezcla siguiendo las especificaciones.
169
Rol Cant Obligaciones
Contratistas pañetes y
pisos 1
Rectificar el plomo de los muros.
Humedecer los muros para evitar fisura y pérdidas de humedad en los
muros.
Fabricar morteros de alta calidad, con las proporciones especificadas.
Contratistas acabados 1 Instalar materiales que aporten al medio ambiente.
Cumplir con las especificaciones de calidad contratadas.
Contratista oficios varios 1 Asear constantemente la obra.
Evitar que se acumulen residuos en el proyecto.
Sub contratista instalación
asesores 1
Cumplir con las dimensiones y características contratadas, siguiendo los
planos.
Fuente: autores.
170
Apéndice L. Cronograma de capacitaciones.
FECHA PROGRAMADA
TEMA
OBJETIVO
CONTENIDO
RESPONSABLE
PARTICIPANTES
HERRAMIENTAS
E F
X
M A M J
J
X
A S O N D N F M A M
PRESENTACION DE
COMPRAS
Presentación de los procesos de
contrataciones y compras
1. Solicitudes de cotización
2. Procesos de compras y contrataciones
superiores a 15 mm 3. Alquileres de equipos
4. Presentación de cuadros comparativos
Área de Compras Ing. Verónica
Lara
Dirigido a Directores de Obra,
Residente de Obra, Res.
Administrativos y almacenistas
Video Beam, Micrófono y
Refrigerios
X
AYUDAS CAPACITACION
PROCESOS
ADMINISTRATIVOS Y
COSTOS
Control de Costos y
Presupuestos de Obra
1. Seguimiento del Costo (Procesos de
Almacén y Procesos de Contratación)
2. Informes Mensuales de Presupuesto 3. Flujo de Control de Presupuesto
Área de Planeación y Compras
(Ingeniera Adriana Angulo y/o
Norma
Dirigido a Gerentes de
construcción, directores de
obra y Administrativos
Video Beam, Micrófono,
Grabación de Conferencia y
refrigerios
X
INICIO MODULO SGP SINCO
Implementación Nuevo módulo
de planificación y
Programación de Obra SINCO
1. Acta de constitución
2. Estrategia de Gestión de Interesados
3. Integración SINCO CBR 4. Clasificación, identificación y análisis
de riesgos
5. Matriz de Comunicaciones 6. Seguimiento y Control -Re planeación
Área de Planeación Arq. Ana
María Cespedes
Dirigido a Gerentes de
Construcción y Directores de
Obra
Video Beam y/o Plataforma
Virtual
X
X
X
EPP
Concientizar y Divulgar al
Personal de obra sobre los
efectos y consecuencias el no
uso de EPP
1. Utilización de los EPP de acuerdo a cada
una de las actividades
2. Diligenciamiento de Formatos
Coordinador Seguridad y Salud
en el trabajo y ARL
Todo personal de obra y
contratistas
Video Beam, micrófono,
bolígrafo, papel y refrigerio
X
X
PRIMEROS AUXILIOS Capacitar al personal de obra como reaccionar ante un
accidente de trabajo
1. Tipos de Accidentes 2. ¿Como actuar ante un accidente?
3. ¿A quién recurrir?
4. Procedimiento
Coordinador Salud Ocupacional y ARL
Dirigido a personal de Obra, contratistas y subcontratistas
Video Beam, Micrófono, camilla, botiquín de primeros
auxilios, Refrigerios
X
X
HERRAMIENTAS
MANUALES
Brindar el conocimiento del uso
adecuado de manejo de
herramientas
1. Manejo de Herramientas (pulidoras,
taladros, cortadoras, caladoras)
Área de Compras y proveedores
de insumos
Almacenistas y personal
operativo de obra
Herramientas (taladro, pulidora,
cortadora, caladora)
X
TRABAJO DE ALTURAS Guiar las buenas prácticas de
Salud y Seguridad para trabajos en altura
1. Datos esenciales de la norma.
2. Responsabilidades del Empleador 3. Manejo de los protocolos de seguridad
4.
Coordinador Salud Ocupacional y Arl
Dirigido a Director de obra,
residentes y personal operativo de obra
Video Beam, papel, lapicero y
refrigerios
X
TOMA DE MUESTRAS
Capacitar al personal en la toma
de asentamiento y toma de muestras de concreto
1. Método de ensayo asentamiento del
concreto 2. Toma de muestra
3. Curado
4. Diligenciamiento Formato de control
Laboratorio Contecon Urbar Almacenista y personal
autorizado por el Director de Obra
Cono, Varilla, Cilindro, pendón
informativo
Fuente: Autores.
Mes
171
Apéndice M. Formulario de evaluación de desempeño.
Coordinación de Talento Humano
Formulario de Evaluación de Desempeño
Nombre: _____________________________Período de Evaluación: ______________
Puesto: _______________Nombre del evaluador (a): __________________________
Sede: _________________Proceso: _______________________________________
Evaluación de Competencias
En este formato se evalúan las competencias del personal del Proyecto “Creando espacios y
Empresas bajo los lineamientos de la Nueva Arquitectura en el Sector Norte de Bogotá”, de
acuerdo a las competencias, indique la puntuación que otorga a las mismas. Evalúe cada
competencia y asigne una puntuación de acuerdo a estos niveles de evaluación:
Niveles de Evaluación
5 Sobresaliente Desempeño que consistentemente excede las expectativas de la
competencia evaluada y produce resultados más allá de lo esperado.
4 Satisfactorio Desempeño que cumple con las expectativas de la competencia
evaluada. Este es un desempeño sólido, esperado de personas que tienen
las experiencias y conocimientos necesarios para ejecutar las funciones
de su cargo de acuerdo a sur rol dentro del Proyecto.
3 Necesita
Mejorar
Desempeño por debajo de lo esperado, por lo general hace su trabajo,
pero no satisface todas las expectativas de la competencia evaluada.
Necesita Plan de Mejoramiento.
172
2 No
Satisfactorio
No cumple con los requisitos de desempeño de la competencia
evaluada. Requiere un Plan de acción de parte del (la) jefe inmediato
(a) y evaluación de seguimiento en tres meses.
1 No
Competente
No es competente bajo los requisitos requeridos, por lo tanto, se enviará
a reubicación en el cargo en el que encontraba o más se ajuste.
Definiciones
I. Competencias Organizacionales 1 2 3 4 5
Atención al cliente y vecinos
1
.
Ofrece el servicio esperado por su cliente interno y externo
con rapidez, eficiencia y cortesía, ya sea tomando acción
por cuenta propia, o buscando aprobación y recomendando
las alternativas y canales de solución correspondientes.
2
.
Demuestra interés en identificar las necesidades básicas de
sus clientes internos y externos.
Competencia
funcional
Capacidad que tiene el empleado para desempeñar de forma exitosa los
procesos y tareas del puesto.
Competencia
organizacional
Conducta o comportamiento que tiene el empleado orientado hacia el
logro de las comunicaciones con el Stockholder y su entorno (vecinos)
Seguridad en el
área de trabajo
Responsabilidad que tiene el asociado de cumplir con las políticas y
procedimientos de salud y seguridad ocupacional y la custodia de
equipos asignado a sus funciones.
173
Trabajo en Equipo
3
.
Coopera efectivamente con sus compañeros de trabajo.
Ofrece ayuda sin solicitársela y se preocupa por ayudar a
conseguir los resultados esperados por el equipo.
4
.
Interactúa efectivamente en un grupo de trabajo aportando
ideas para llegar a un consenso. Es tolerante con las
personas que piensan diferente.
Comunicación
5
.
Expresa ideas claras verbalmente.
6
.
Redacta memos, cartas, planillas, documentos propios y
otros documentos con el mínimo de errores.
7
.
Es asertivo en su comunicación, utiliza las palabras
correctas y el tono apropiado para comunicar lo que quiere.
8 Se comunica efectivamente con su grupo de trabajo
llegando a consenso sobre las ideas o propuestas de trabajo.
Compromiso
9. Demuestra compromiso con las tareas y/o actividades de
su cargo de acuerdo a las instrucciones de su jefe directo.
Organización y Planificación de Trabajo
11
.
Organiza su trabajo, materiales y equipos necesarios para
manejar adecuadamente su tiempo y establecer
174
prioridades. Anticipa y visualiza posibles consecuencias
antes de actuar.
Solución de Problemas
12
.
Busca soluciones efectivas considerando las reglas
instrucciones y procedimientos impartidos por su jefe(a) y
contenidos en los manuales operacionales relacionados a
su área de trabajo.
Mejoramiento de Procesos
13
.
Continuamente está receptivo y mantiene buena actitud
ante los cambios para mejorar procesos de trabajo. Tiende
a identificar posibles mejoras a los procesos que conoce y
ofrece recomendaciones.
Orientación a Resultados
14
.
Demuestra auto motivación, entusiasmo, dedicación y
confianza en lograr los resultados. Se esmera por
conseguirlos e informarlos.
Manejo de Conflicto
15
.
Se adapta y mantiene control ante situaciones nuevas, bajo
presión o cambios en planes de trabajo o instrucciones.
Escucha y evalúa antes de reacciona o enfrentar
situaciones conflictivas.
175
Desarrollo Profesional
16
.
Muestra interés y se preocupa por adquirir nuevos
conocimientos, ya sea mediante cursos, adiestramientos o
lecturas para mantenerse actualizado en sus funciones.
17
.
Asiste a las capacitaciones programadas por la Empresa.
Firma del evaluado_______________________________________________________
Firma del evaluador______________________________________________________
Resultado_______________%
Una evaluación de desempeño aplicada correctamente permitirá mejorar ostensiblemente la calidad
de nuestro trabajo.
De acuerdo a las políticas de la Empresa esta Evaluación para el personal operativo de obra la
realiza el director de obra y/o residente de obra cada 3 meses evaluando sus fortalezas, capacidades,
insuficiencias, aptitudes, problemas, motivación e integración de una manera amable para lograr
los mejores resultados.
Fuente: Autores.
176
Apéndice N. Matriz de Comunicaciones.
PROYECTO: Creando Espacios y Empresas bajo los lineamientos de la nueva arquitectura en el
Sector Norte de Bogotá
ORGANIZACIÓN: HITOS URBANOS SAS
SPONSOR: GDP CONSTRUCCIONE SAS
GERENTE DE
PROYECTO: Arq. CRISTHIAN MORENO
insertar mapa de interesados
45
COMUNICACIÓN ROL - NOMBRE CONTROL
TIPO MÉTODO MOTIVO FRECUENCIA CONTENIDO /
ANEXOS URGENCIA SENSIBILIDAD EMISOR DESTINATARIO AUTORIZA ASISTENTES
REGISTROS -
DOCUMENTOS SEGUIMIENTO OBSERVACIONES
INT
ER
AC
TIV
A
LLAMADAS TEL reportes del
proyecto
2 veces por
semana NA alta/media
gerente del
proyecto esponsor NA consecutivo NA
CHAT seguimiento a
contratistas semanalmente contratos Media
director de
proyectos
personal
encargado NA Backup Quincenal
TELECONFERENCIA reunión con el
personal
seguimiento de
procesos
Programación de
compra,
planeación y
coordinación de
diseños
Media director de
obra
Área de planeación
y compras
Director de
Obra
personal de la
obra Grabaciones Semanal
VIDEOCONFERENCIA seguimiento
del proyecto quincenal
informes del
proyecto media
gerente de
proyecto entes interesados
Gerente de
construcciones
interesados del
proyecto Grabaciones Semanal
REUNIÓN EQUIPO
PROYECTO
inicio del
proyecto una sola vez
Acta de inicio de
Obra alta/media
Gerente de
Proyecto/
Gerente
Construcciones
Equipo del
Proyecto
Gerente de
Proyecto
Personal de
obra Acta de reunión
Inicio del
Proyecto
COMITÉ
SEGUIMIENTO
PROYECTO
reporte avance
del proyecto una vez al mes
documentos de
validación y
cumplimiento de
los entregables
alta/media gerente de
proyectos equipo de gerencia
Gerente de
construcciones codificado Semanal
JUNTA DE SOCIOS
PU
SH
CARTAS avisos permanente
Comunicación
entre obra y
oficina
alta/media gerente de
proyecto partes interesadas consecutivo diario
MEMORANDOS Notificaciones
a personal
Cuando se
requiera
Llamados de
atención a
personal de obra,
contratistas y
subcontratistas
alta/media
Director de
Obra,
Administración
de Obra
Personal,
contratista,
subcontratista y
proveedores
Dirección de
Obra consecutivo diario
CORREO
ELECTRÓNICO
Informativo,
avance,
sugerencia,
consulta
permanente
Planos,
especificaciones,
consultas,
pliegos,
licitaciones,
cuentas de
cobros, facturas,
pólizas
alta-media
gerente
construcciones,
sponsor,
director obra,
Proveedores,
contratista
equipo del
proyecto Backup Mensual
INFORME ESTADO
Y PRONÓSTICO
recopilación
de la
información
única vez
Evaluación de
costos
financieros del
Proyecto
director del
proyecto
equipo del
proyecto
Gerente de
Construcciones Consecutivo Mensual
COMUNICADO DE
PRENSA
COMUNICADO
INTERESADOS
ACTA COMITÉ
PROYECTO
Avance de
obra Quincenal
Evaluación -
avance y estado
del proyecto
alta/media Director de
Obra
Gerencia de
Proyecto
Director de
Obra
Gerente
técnico,
gerente
construcciones,
planeación
Consecutivo Semanal
ACTA SOCIOS
PU
LL
REPOSITORIO
INTRANET
PÁGINA INTERNET
BASE DATOS
PROYECTO
E-LEARNING
PROYECTO
Fuente: Autores.
177
Apéndice O. Registro de Incidentes.
REGISTRO DE INCIDENTES
PROYECTO: Creando Espacios y Empresas bajo los lineamientos de la nueva arquitectura Sector Norte de
Bogotá
ORGANIZACIÓN: HITOS URBANOS SAS
SPONSOR: GDP CONSTRUCCIONES SAS
GERENTE DE
PROYECTO: Arq. Cristian Moreno
IDENTIFICACIÓN INCIDENTE INVOLUCRADOS SOLUCIÓN INCIDENTE
CÓDIGO
INCIDENTE
FECHA
APARICIÓN
PRIORIDAD
(A-M-B) DESCRIPCIÓN
IMPACTO EN EL
PROYECTO NOMBRE ROL ACCIONES TOMADAS
ACUERDOS
TOMADOS FACILITADOR
RESULTADO
OBTENIDO
FECHA
SOLUCIÓN OBSERVACIONES
1
Fundidas que
sobrepasan el
horario
permitido por el
código de
policía
ALTA
Debido a que la planta de
concreto no realizo el
suministro con la frecuencia
que se le envió en su
programación, el cual
ocasiono que la fundida se
extendiera hacia las 11 pm
1. Afecta primero que
todo el posible cierre de
la obra por
incumplimiento de los
horarios
Arq. John Acosta Gerente de
Construcciones 1. Se realizó reunión con el
Proveedor del Concreto para
organizar las fundidas desde las
7 am y mejorar la frecuencia de
la flota
1. Uno de los
compromisos por parte
de la planta de concreto
es mejorar la frecuencia
de los vehículos
Arq. John Acosta
Hitos Urbanos / Jorge
Velandia Gerente
Planta Tremix
Se evidencio en la
siguiente fundida ya
que se dio inicio a la 7
am y se terminó a las
6 pm sin ningún
inconveniente
La reunión fue
el día Jueves y
la siguiente
fundida fue el
día Viernes
Para evitar este tipo de
inconvenientes es mejor
hacer una reunión
pequeña entre las partes
para que cada uno ajuste
los tiempos y recursos y
evaluar las posibles
eventualidades que se
presenten para atacar en el
momento.
2. Por ser un elemento
estructural de cimentación no
se debe dejar cortado si se
inició se debe terminar.
2. Incide enormemente
dentro de la
programación de las
actividades
predecesoras
Ing. Camilo
Bohórquez
Director de Obra
2. Que la obra mejore el
descargue del concreto
para que el carro no se
demore más de los 45
minutos establecidos
3. El incremento de
costos de horas extras
Barrio Chico
Norte
Comunidad
Fuente: Autores.
178
Apéndice P. Actas de Reuniones.
ACTA DE REUNIONES
PROYECTO: Creando Espacios y Empresas bajo los
lineamientos de la nueva arquitectura en el Sector Norte de Bogotá
ORGANIZACIÓN: Hitos Urbanos COMITÉ Nª 13 TIPO DE COMITÉ FRECUENCIA
SPONSOR: GDP CONSTRUCCIONES SAS FECHA: 03 septiembre 2020
JD S EP C P O S Q M O
GERENTE DE PROYECTO: Arq. CRISTHIAN MORENO X X
AGENDA DE LA REUNIÓN ASISTENTES
ROL NOMBRE
1 Dr. Rafael Cardona Representante
legal DPR CONSTRUCCIONES
2 Arq. Cristian Moreno Gerente Proyecto
DPR CONSTRUCCIONES
3 Arq. John Acosta Gerente
Construcciones HITOS URBANOS
4 Ing. Camilo Bohórquez Director de
Obra HITOS URBANOS
5 Ing. Camilo Bello Planeación HITOS URBANOS
6 Arq. Cesar Martínez Asesor externo LK CONSTRUCCIONES SAS
7 Ing. Juan Carlos Sánchez compras HITOS URBANOS
8 Ing. Jeison Provisional
Energía TESLA
9 Ing. Fanny Director de
Obra FUNDACIONES Y PILOTAJE SAS
TEMAS TRATADOS
1 Provisional de Energía y Acueducto: Continua pendiente la instalación del medidor por parte de la Empresa de Acueducto y Alcantarillado
2 El Arq. Cristian informa que de acuerdo a un comunicado de Fundaciones y Pilotaje en el día de ayer miércoles 29 de enero en el que retiran la máquina de la obra y solo van a ejecutar lo contratado solo lo perimetral, la segunda etapa que es la central que a la fecha no se tendría ni maquina ni contratista por lo cual se urge hacer el desembolso del anticipo lo antes posible
3 El Arq. Cristian informa que por Felipe recomendación es para la ventanearía es vidrio cámara, por el análisis de Green loop con justificación y ahorros energético Vidrio laminado por lo cual se decide por Laminado, Ventanar realizara la cotización y enviara detalles constructivos para tener en cuenta en la fachada flotante e igualmente las muestras de vidrios los más traslucidos para verificar que tan reflectivos son.
4 En cuanto a la reunión en el día de hoy con el Ing. Carlos Restrepo para definir si se hace el anillo perimetral + vigas o con cartelas, de acuerdo al planteamiento inicial del proceso de excavación se va excavando por módulos y a su vez se va fundiendo placa de sótano 1 apuntalando a las pantallas y barrotes perimetrales.
5 El Arq. Cesar sugiere que se debe hacer con vigas sin cartelas debido a que la excavación es mas rápido, el Comité define que se hace con viga puntal.
6 El Comité define que son vigas, en base a esto se debe definir el proceso constructivo y el cual se debe validar con el excavador; en ese orden de ideas obra lo dibuja lo planteado y se concreta reunión el día lunes 03 de febrero con Sigfredo contratista de excavación. Después de ese planteamiento Planeación se encargara de presentarlo a Soic y que entregue a obra el proceso constructivo
7 Se concreta reunión para el día martes 04 de septiembre en Edificio Santa Rita con los diseñadores Hidrosanitarios y Electicos para coordinación de planos.
8 El Arq. Cristian aclara que en vista de que a la fecha no ha iniciado Tesla con la provisional de obra que posibilidades hay de mirar el segundo proponente que esta 4 millones por encima de lo contratado, para que el Dpto. de compras revise este tema ya que no lo comparten con obra y con Gerencia de Proyecto.
9 El Ing. Camilo informa que debido a que la cuchara de 60 cms está en ajuste no se puede continuar con la pantalla MP-2, por lo cual solo se cuenta con cuchara de 50 cms para lo cual se requieren 2 días para realizar traslado de almacén y campamentos, y el rendimiento semanal se bajara a 3 módulos y no a 4 módulos.
10 En cuanto a certificación de retiro de lodos del 14 de Junio al 30 de Julio se han retirado 340 M3 de los cuales se anexa certificación por 138 M3 correspondientes al mes de diciembre, Fundaciones entrega certificación de 202 M3 del mes de Agosto el día 14 de Febrero.
COMPROMISOS DE LA REUNIÓN
ASUNTO RESPONSABLE FECHA
MÁXIMA
CUMPLIDO OBSERVACIONES
SI NO
1 Instalación de medidor de acueducto Dr. Paulo Zapata 18-sep x
2 Gestionar Pago de Anticipo Fundaciones y Pilotajes Arq. John Acosta 11-sep
3 Entrega del Proceso Constructivo de excavación para firmar del Suelista Ing. Camilo Bohórquez 4-sep x
4 Reunión coordinación de planos Ing. Camilo Bello 4-sep x
5 Ingreso de cuchara de 60 cms Ing., Fanny 7-sep
Vo. Bo. Asistentes: Dr. Paulo Zapata
Arq. John Acosta
Ing. Camilo Bohórquez
Ing. Camilo Bello
Ing., Fanny
Fuente: Autores.
179
Apéndice Q. Informes de Desempeño.
PROJECT PERFORMANCE REPORT
NOMBRE PROYECTO: Creando Espacios y Empresas bajo los lineamientos de la nueva arquitectura en el sector norte de Bogotá
INFORME N°: 5 FECHA: 1-sep-20
SPONSOR: GDP CONSTRUCCIONES
GERENTE PROYECTO: Arq. Cristian Moreno CIUDAD: BOGOTA
NOMBRE EMPRESA: HITOS URBANOS SAS
GRÁFICA EVM ACTUAL INDICADORES EVM ACTUAL
Insertar gráfica
Eficiencia costo Eficiencia cronograma
PERIODO PV AC EV % EJEC. CPI CV SPI SV TCPI
1 150 100 150 100% 1,5 50 1,0 0 1,0
2 300 300 300 100% 1,0 0 1,0 0 1,0
3 475 300 428 90% 1,4 128 0,9 -48 1,0
4 650 700 585 90% 0,8 -115 0,9 -65 1,0
5 3.297 3.297 2.638 80% 0,8 -659 0,8 -659 1,0
6 5.947 1.000 4.163 70% 4,2 3.163 0,7 -1.784 0,8
7 7.597 6.000 5.318 70% 0,9 -682 0,7 -2.279 1,0
8 9.147 5.300 4.574 50% 0,9 -727 0,5 -4.574 1,0
9 11.472 1,0
10 14.940 1,0
11 16.855 1,0
12 18.380 1,0
13 20.092 1,0
14 21.310 1,0
SITUACIÓN DEL ALCANCE
1 PORCENTAJE DE AVANCE REAL 21,4%
2 PORCENTAJE DE AVANCE PLANEADO 42,7%
ESTADO DE HITOS / ENTREGABLES
WBS PRINCIPALES HITOS % EJEC.
FECHA LINEA BASE
% EJEC.
FECHA REAL
INICIO FIN INICIO FIN
CIMENTACION Y PILOTAJE 100% 2-oct 17-feb 100% 2-oct 15-jun
ESTRUCTURA PISO 1 A PISO 4 100% 30-oct 7-ene 70% 1-dic
LOGROS DEL PERÍODO:
1 Debido a los inconvenientes de la cuarenta el proyecto estuvo quieto aproximadamente 6 meses por lo cual como logro por el momento no se puede descartar en su momento ninguno
2
3
4
SOLICITUDES DE CAMBIO APROBADAS
1 Se realizó el cambio del sistema HVAC en el cual las escaleras presurizadas van desde nivel de piso 1 a piso 8.
2 Se dejaron 3 escaleras por piso
3 Se definió que el piso 7 y 8 queda a un solo piso
4
INCIDENTES IDENTIFICADOS RIESGOS MATERIALIZADOS
1 Reprogramación de actividades por el tema de cuarentena Debido a este riesgo presentado se está negociando con los contratista el incremento de personal sobre todo en la estructura y mampostería para cumplir con el entregable
2 Flujo de caja para la compra de materiales y anticipos a proveedores La situación financiera debido al no ingreso de dinero, debido a los atrasos en los entregables dentro de las fechas previstas
3
PROBLEMAS POR RESOLVER / PRÓXIMOS PASOS
1 Llegar a un acuerdo con los proveedores y contratistas para el pago de anticipos ya que por el estado actual del país, se realizaran por abonos
2
3
4
Fuente: Autores.
-
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
EVM
PV AC EV
180
Apéndice R Lecciones Aprendidas.
PROJECT LESSON LEARNED
PROYECTO: Creando Espacios y Empresas bajo los lineamientos de la nueva arquitectura en el sector norte de Bogotá
ORGANIZACIÓN: GDP CONSTRUCCIONES
SPONSOR: Arq. Cristian Moreno
GERENTE DE PROYECTO: HITOS URBANOS SAS
ID
Nª CATEGORÍA
IMPACTO DESCRIPCIÓN DEL
ENTREGABLE
DESCRIPCIÓN DEL
PROBLEMA
DESCRIPCIÓN DE
LAS CAUSAS
ACCIONES CORRECTIVAS
TOMADAS
¿QUE SALIÓ BIEN Y
POR QUE?
¿QUE SALIÓ MAL Y
POR QUE?
¿QUE SE HABRÍA
EJECUTADO DE FORMA
DIFERENTE?
LECCIONES PARA
FUTUROS
PROYECTOS A M B
1 planificación 0 x 0
La planificación debe ser
multidisciplinaria ya que se
determinan diferentes
situaciones y como aún no se ha
construido es más fácil hacer
modificaciones.
determinar los posibles
cambios a tiempo y así
evitar imprevistos
se presentaron varias
opciones de diseños que se
acomodaran a lo requerido
se trabajó más a la hora de
diseñar para evitar posibles
problemas durante la
construcción
se dio lo esperado ya que
se tuvo en cuna la
importancia de rediseñar
sobre planos
la realización y demora al
iniciar el proyecto
tener desde un comienzo el
diseño adecuado
No se debe dar inicio del
proyecto hasta que este
no sea revisado y
aprobado.
2 diseño 0 x 0
Revisar los proyectos para evitar
modificaciones en obra que
incidan directamente en los
costos.
Realizar los planos con
los acabados para que el
presupuesto y los
cronogramas sean reales.
Desperdicio del material y
remates innecesarios
incrementando costos
innecesarios.
Revisiones minuciosas de los
estudios preliminares y así
mismo la cantidad de materiales
requeridos.
que se manejó a tiempo el
desperdicio de material
que se presentó
desperdicio de material
evitar costos de más por no
tener claro las cantidades
específicas de material
Debe existir una relación
estrecha del diseño con
respecto al método
constructivo.
3 Adquisiciones x 0 0
considerar la importancia de los
materiales y herramientas
principales en la obra y así
establecer estrategias
específicas en épocas de
desabastecimiento
falta de maquinarias e
insumos por no tener
previsto el requerimiento
faltaron mezcladoras a la
hora de fundir debido al
incumplimiento de los
proveedores
Mantener comunicación y
seguimiento continuo con los
proveedores para lograr la
entrega oportuna y del material
requerido.
que para las próximas
actividades se evitara de
nuevo estos improvistos
se tuvo retrasos debido a
la falta de estas maquinas
Tener previsto la necesidad de
las máquinas y así adquirirlas
con anticipación evitando
retazos por falta de estas.
tomar en consideración
de "planes B" para
posibles imprevistos
4 ejecuciones x 0 0
Colocar la información
importante, tal como
cronogramas, objetivos,
compromisos de manera
impresa en un sitio visible por
todos dentro de la oficina de
obra; de esta manera se tiene la
información en el momento, se
reduce el tiempo de búsqueda.
retrasos por causas del
clima
se presentaron varas
semanas con lluvias
frecuentes lo que evitaba
algunas actividades
planificar instalaciones
provisionales que pudieran
evitar estos retrasos por causa de
la lluvia
que algunas actividades se
pudieron realizar bajo
techo y evitar retrasos
que otras actividades no
se pudieron realizar ya
que no se pudo trabajar
bajo techo
aprovechar al máximo los días
de verano así cuando se
presentaran lluvias seria menos
la afectación
planificar acciones que se
llevaran a cabo cuando se
presenten lluvias durante
la obra
5 áreas 0 x 0
cuidar que lo ofrecido al cliente
corresponda con la construcción
real, omitiendo así
consecuencias importantes
se hicieron
modificaciones en el
diseño de las oficinas
algunas oficinas quedaran
más pequeñas de los que
se había establecido al
comienzo
realizar presentaciones y
reportes del proyecto por parte
del diseño al sponsor para
informar y actualizar las
modificaciones realizadas
que la mayoría de las
oficinas cumplieron con el
área estipulada desde el
comienzo
las oficinas quedaron más
pequeñas debido a que no
se tuvieron los espacios a
la hora del diseño
se habría hecho un nuevo
diseño donde se repartiera
mejor el espacio y cumplir con
el objetivo
integrar el diseño con la
construcción
Fuente: Autores.
181
Apéndice S. Métricas del Producto.
ID: 1.1.6.2. Instalación provisional red eléctrica
Nombre de la métrica Centralización de contadores
Objetivo de la métrica: (especificar para
que se desarrolla la métrica).
Se realizará mediante conjuntos de módulos envolventes total
aislante, estos tendrán la forma y dimensiones que se observarán
en los diseños entregados.
Factor de calidad (especificar cuál es el
factor e la calidad relevante que da origen
a la métrica).
Las concentraciones de contadores estarán concebidas para
albergar los aparatos de medida, mando, control y protección de
todas y cada una de las derivaciones individuales que se alimentan
de la misma concentración.
Método de medición (definir los pasos y
consideraciones para efectuar la
medición)
Esta unidad funcional contiene los contadores, interruptores
horarios y/o
dispositivos de mando de medida de la energía eléctrica.
Frecuencia de medición Se realizará de manera mensual
Meta (resultado deseado para la métrica) Tener un 100% de lo establecido y con un resultado esperado
Responsable del factor de calidad Director de obra y contratistas de la parte eléctrica
ID: 1.2.6. Instalación de concreto para elementos estructurales
Nombre de la métrica Elementos estructurales
Objetivo de la métrica: (especificar para
que se desarrolla la métrica).
Producir una estructura que
desempeñe una función eficiente, segura y económicamente.
Factor de calidad (especificar cuál es el
factor e la calidad relevante que da origen
a la métrica).
predecir las cargas y condiciones de servicio, calcular los
esfuerzos corre pendientes en los componentes estructúrale y
comparar estos esfuerzos con esfuerzos crítico de falla lo cuales
dependen
del modo de falla.
Método de medición (definir los pasos y
consideraciones para efectuar la
medición)
Conocer las características de fractura de la estructura en
consideración, usualmente
involucra recomendaciones de diseño, selección de materiales,
especificaciones de niveles de esfuerzo, fabricación, inspección y
mantenimiento.
Frecuencia de medición Durante la ejecución del proyecto
Meta (resultado deseado para la métrica) seguridad y con fiabilidad de una estructura
Responsable del factor de calidad Director de obra y personal encargado
ID1.3.6. Instalación red eléctrica
Nombre de la métrica Instalación de acometida
Objetivo de la métrica: (especificar para
que se desarrolla la métrica).
Establecer las condiciones en la instalación de las acometidas
eléctricas aéreas y subterráneas derivadas de la red secundaria
aérea o subterránea, y desde transformadores en centros de
transformación de distribución.
Factor de calidad (especificar cuál es el
factor e la calidad relevante que da origen
a la métrica).
Cumplir con las dimensiones de la zanja con la situación,
protección y
señalización de los cables, así como las distancias a mantener con
otros
servicios.
Método de medición (definir los pasos y
consideraciones para efectuar la
medición)
Según el tipo de instalación del
edificio se tiene que escoger una caja u otra que proteja la línea
general de
alimentación, además se tiene que buscar el sitio más idóneo para
ubicarla y que
pueda acceder tanto la compañía como los usuarios de la
instalación.
Frecuencia de medición mensual
Meta (resultado deseado para la métrica) Una correcta conexión de la red eléctrica del edifico
Responsable del factor de calidad Gerente de proyecto y contratista de la parte eléctrica
182
ID 1.4.2 ejecución de muros en soga
Nombre de la métrica Chequeo de plomos y escuadras
Objetivo de la métrica: (especificar para
que se desarrolla la métrica).
Verificar que las paredes que componen las oficinas estén
totalmente verticales, brindando una adecuada estabilidad y
distribución del peso de la estructura.
Factor de calidad (especificar cuál es el
factor e la calidad relevante que da origen
a la métrica).
Los muros deberán estar a 90° con respecto a la losa de entrepiso.
Método de medición (definir los pasos y
consideraciones para efectuar la
medición)
Empleo de niveles de alta precisión para la verificación de plomos.
Frecuencia de medición Se medirá cuando una oficina este totalmente terminada y acorde
al cronograma.
Meta (resultado deseado para la métrica) Que la ubicación de los muros corresponda a la especificada en
plano y sean totalmente perpendiculares.
Responsable del factor de calidad Director de obra y equipo de trabajo.
ID1.5.2. Mezcla mortero de nivelación
Nombre de la métrica Control de calidad
Objetivo de la métrica: (especificar para
que se desarrolla la métrica).
Se recogen las características y prestaciones generales que
deben reunir este material, así como las pautas que cabe adoptar
para su control.
Factor de calidad (especificar cuál es el
factor e la calidad relevante que da origen
a la métrica).
Los morteros deben cumplir
las condiciones funcionales y de calidad fijadas en los documentos
fijados del proyecto, así como, en general, las indicadas.
Método de medición (definir los pasos y
consideraciones para efectuar la
medición)
La supervisión y aceptación de estos materiales, establecer su
dosificación, etc., cometidos que tienen encomendados eel
director de obra.
Frecuencia de medición Las veces que se requieran
Meta (resultado deseado para la métrica) Un material con las condiciones y resultados deseados
Responsable del factor de calidad Director de obra
1.6.7. Instalación de cubierta Verde
Nombre de la métrica Superficie en piso sintético
Objetivo de la métrica: (especificar para
que se desarrolla la métrica).
Suministro e instalación de piso sintético en el área de cubierta
Factor de calidad (especificar cuál es el
factor e la calidad relevante que da origen
a la métrica).
Nivelación y fijación a la placa de cubierta.
Método de medición (definir los pasos y
consideraciones para efectuar la
medición)
Se medirá por m2 de piso instalado incluyendo remates y aseo del
área intervenida.
Frecuencia de medición Se medirá una vez la actividad esté terminada y entregada a la
interventoría
Meta (resultado deseado para la métrica) Entrega a satisfacción de la interventoría y del cliente-
Responsable del factor de calidad Director de obra – residente de obra y proveedor.
ID1.7. Instalación de ascensores
Nombre de la métrica Suministro e instalación equipos especiales (ascensor)
Objetivo de la métrica: (especificar para
que se desarrolla la métrica).
Entrega de 5 ascensores para el punto fijo en funcionamiento.
Factor de calidad (especificar cuál es el
factor e la calidad relevante que da origen
a la métrica).
Nivelación de los rieles, cumplimiento de la norma NTC 5926-1,
entrega de las cabinas de acuerdo a los requerimientos y
especificaciones establecidas por el sponsor y el cliente.
Método de medición (definir los pasos y
consideraciones para efectuar la
medición)
Por unidad de ascensor instalado y en funcionamiento.
183
Frecuencia de medición De acuerdo a la fecha estipulada dentro del cronograma aprobado
por la gerencia de obra.
Meta (resultado deseado para la métrica) Entrega de 5 ascensores en el cual la velocidad y el confort sean a
satisfacción del cliente y el sponsor.
Responsable del factor de calidad Director de obra – residente de obra y proveedor.
ID1.8.2. Ejecución de postventas
Nombre de la métrica Servicio de posventa
Objetivo de la métrica: (especificar para
que se desarrolla la métrica).
Atender al cliente y dar respuesta rápida a cualquier inquietud o
reclamo que tenga con relación al funcionamiento de los espacios.
Factor de calidad (especificar cuál es el
factor e la calidad relevante que da origen
a la métrica).
Satisfacción del cliente y respuesta a la brevedad ante cualquier
situación que implique el correcto funcionamiento de los equipos.
Método de medición (definir los pasos y
consideraciones para efectuar la
medición)
Recibido a satisfacción y calefacción de la postventa de acuerdo al
formato establecido por la empresa Hitos Urbanos.
Frecuencia de medición Inicialmente y de acuerdo al manual se tiene las siguientes
postventas o garantías 3 meses (carpintería madera) 6 meses
(aparatos sanitarios, redes eléctricas y equipos) 12 mese (fisuras
por asentamientos)
Meta (resultado deseado para la métrica) Satisfacción del cliente por la atención y la respuesta que la
constructora ofreció en el momento de la postventa o garantía.
Responsable del factor de calidad Residente de obra – personal operativo y proveedor.
Fuente: autores.
184
Apéndice T. Formatos/plantillas para la calidad.
Código: IMF-002
FORMATO DE REVISION Y PRUEBA
Versión: 0
LISTA DE VERIFICACION EDIFICACIONES - EXCAVACION
PROYECTO:
CREANDO ESPACIOS Y EMPRESAS BAJO LOS
LINEAMIENTOS DE LA NUEVA
ARQUITECTURA EN EL SECTOR NORTE DE
BOGOTA
REGISTRO No. 001
ACTIVIDAD: Excavación mecánica REVISADA A: Excavación mecánica de cimentación
PRIMERA REVISION
ETAPA ITEM
EVALUADO
ASPECTO A
CONTROLAR
TOLERANCIA
/ CRITERIO
DE
ACEPTACIÓN
ENTREGA
CONTRATISTA
REVISION
INTERVENTORIA
RESULTADO VB
HITOS
VB
INTERVENTORIA
MAGNITUD CUMPLE
Etapa
Inicial
1 Localización y
replanteo .+/- 5 cm 18/09/19 OK X X X
2
Definición y
aprobación
proceso
constructivo
Según plano
aprobado 20/09/19 OK X X X
3 Definición cotas
de excavación
De acuerdo al
ángulo
contemplado en
el estudio de
suelos
21/09/19 OK X X X
Etapa
Final 4
Nivel de
excavación y
Dimensiones
.+/- 5 cm 21/09/19 OK X X X
NOMBRE
DIRECTOR DE
OBRA:
Ing. Guillermo Zapata NOMBRE RESIDENTE
DE OBRA: Ing. Camilo Bohórquez
NOMBRE DE
INTERVENTORÍA: GDP CONSTRUCCIONES
SEGUNDA REVISION
ETAPA ITEM
EVALUADO
ASPECTO A
CONTROLAR
TOLERANCIA
/ CRITERIO
DE
ACEPTACIÓN
ENTREGA
CONTRATISTA
REVISION
INTERVENTORIA
RESULTADO
VB
HITOS
VB
INTERVENTORIA
MAGNITUD CUMPLE
Etapa
Inicial
1 Localización y
replanteo .+/- 5 cm 01/10/19 OK X X X
2
Definición y
aprobación
proceso
constructivo
Según plano
aprobado 02/10/19 OK X X X
3 Definición cotas
de excavación
De acuerdo al
ángulo
contemplado en
el estudio de
suelos
04/10/19 OK X X X
Etapa
Final 4
Nivel de
excavación y
Dimensiones
.+/- 5 cm 05/10/19 OK X X X
NOMBRE
DIRECTOR DE
OBRA: Ing. Guillermo Zapata
NOMBRE RESIDENTE
DE OBRA: Ing. Camilo Bohórquez
NOMBRE DE
INTERVENTORÍA: GDP CONSTRUCCIONES
OBSERVACIONES
PRIMERA REVISION: Se identificó presencia de nivel freático alto, por lo cual se deberá tener prevenciones para evitar deslizamientos en la excavación.
SEGUNDA REVISION: se identificaron estratos de suelo con características altamente expansivas, todo este material debe ser remplazado.
Fuente: Autores.
185
Apéndice U. Matriz registro de riesgos
Registro de Riesgos
Proyecto CREANDO ESPACIOS Y EMPRESAS BAJO LOS LINEAMIENTOS DE LA NUEVA ARQUITECTURA EN EL SECTOR NORTE DE BOGOTÁ
Fech
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Gerente de Proyecto
(Integrantes)
MARÍA ALEJANDRA GÓMEZ DAVID
NATALY CAROLINA RODRÍGUEZ VIATELA
OLGA LUCIA MURCIA PARRA
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Fuente: Autores.
189
Apéndice V. Matriz de las adquisiciones
Matriz planificar las adquisiciones
PROYECTO Creando Espacios y Empresas bajo los lineamientos de la nueva arquitectura sector norte de
Bogotá
COSTO
$___22,005,598,374_____________
GAC42-Gp9 INTEGRANTES DEL
EQUIPO:
MARIA ALEJANDRA GOMEZ CADAVID/NATALY
CAROLINA RODRIGUEZ VITELA/OLGA LUCIA MURCIA
PARRA
PLAZO (meses) _______11___
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SUBENTREGABLE EDT 1,2.5,1 cimentación y pilotaje 1,7 instalación de ascensores 1,1,4,2 excavación mecánica
NOMBRE DE LA
ADQUISICIÓN
mano de obra, excavación y
fundida de pilotes, pantallas y
barrotes
suministro e instalación de
ascensores excavación mecánica
ENUNCIADO DEL
TRABAJO DE
ADQUISICIONES
(ALCANCE DETALLADO)
excavación, amarre de acero y
fundida de pantallas , barrotes
y pilotes
suministro e instalación de 5
ascensores
excavación de sótano 1, sótano 2 y
sótano 3 con disposición final y
certificación
CANTIDADES A
CONTRATAR 2183,50 m3 5 unid 15310 m3
ENTREGABLES
pantallas perimetrales,
barrotes perimetrales y
centrales, pilotes definitivos y
constructivos
suministro e instalación de
ascensores 1(2 unid) ascensor de
sótano 2 a cubierta, ascensor 2 de
sótano 3 a piso 8, ascensor 3 (1 unid)
piso 1 a piso 3
excavación y retiro del material de los
3 sótanos de acuerdo a los
requerimientos por parte del estudio de
suelos, con disposición final del
material retirado
CRITERIOS DE
ACEPTACIÓN DE
ENTREGABLES
los elementos deben quedar
alineados con un desplome de
aceptación de 3 cms para no
interferir con el área de
parqueaderos
ascensores a una velocidad el área del sótano debe quedar
totalmente perfilada
RESTRICCIONES Y
SUPUESTOS no aplica no aplica
la restricción que se tiene para esta
actividad es que se debe excavar
módulos de 9 x 9 m y en forma
alternada
OBSERVACIONES O
CONDICIONES
ESPECIALES PARA
CONTRATACIÓN
dentro de la contratación debe
estar incluida retiro de lodos,
sacada de barro, amarre de
acero, piloteadora, maquina
auxiliar residente de obra,
siso
el contratista y/o proveedor debe
garantizar la instalación en 4meses,
realizar la importancia del equipo en
3 meses, garantizar la velocidad de
2,5 m/seg, excelentes acabados,
capacidad para 8 personas
debe garantizar la seguridad en el área
de vacíos, disponer de un residente y
un siso, y personal para el aseo de la vía
en el momento que salgan las volquetas
ACTIVIDAD INCLUIDA
EN RUTA CRÍTICA si si
INSPECCIONES,
CONTROL Y PRUEBAS
formato de registro ubicación
del módulo, profundidad,
concreto teórico, concreto
total fundida, nivel de
referencia de la parrilla
formato de entrega foso ascensor,
plomos de la estructura por piso,
pruebas de ascenso y descenso,
programación de apertura de puertas
y cierre
con topografía revisión del nivel de
excavación para cada piso, y revisión
de certificaciones de botadero
entregadas por el contratista
DOCUMENTOS DE LAS
ADQUISICIONES
solicitud de cotización,
cámara de comercio, Rut,
fotocopia de cc representante
legal, certificación bancaria,
póliza , especificaciones
técnicas, cotización
actualizada
solicitud de cotización, cámara de
comercio, Rut, fotocopia de cc
representante legal, certificación
bancaria, póliza , especificaciones,
cotización actualizada
solicitud de cotización, cámara de
comercio, Rut, fotocopia de cc
representante legal, certificación
bancaria, póliza , especificaciones,
cotización actualizada
PROVEEDORES
SUGERIDOS*
fundaciones y pilotajes,
geofundaciones, espinos y
Restrepo, galante
kg, Hyundai, estilo ingeniería,
Mitsubishi
Mac excavaciones, abastecer
demoliciones, Cortez cañón, Riaño
construcciones
CRITERIOS DE
SELECCIÓN DEL
PROVEEDOR
Experiencia por más de 10
años, disponibilidad del
equipo, años de uso del
equipo, tiempo de ejecución,
respaldo financiero.
experiencia por más de 15 años,
cumplimiento tiempo de instalación,
acabados, velocidad 2,5 m/s,
ajustarse a las medidas del foso del
ascensor
experiencia certificada en excavación
de sótanos, retroexcavadora 200
propia, mínimo 10 volquetas
disponibles diarias
PRESUPUESTO
ASIGNADO
$
2.950.385.295,00 $ 1.893.820.000,00 $ 625.000.000,00
VR. UNITARIO $
342.000,00
$
378.764.000,00 $ 39.967,00
FORMA DE PAGO 30% anticipo saldo según
cortes de obra
30% anticipo, 40% llegada de los
equipos a obra y saldo entrega de los
equipos
30% anticipo
TIPO DE CONTRATO
SUGERIDO precio unitario fijo precio unitario fijo precio unitario fijo
FECHA ESTIMADA DE
INICIO DE CONTRATO martes, 1 de octubre de 2019 lunes, 25 de enero de 2021 sábado, 5 de octubre de 2019
FECHA ESTIMADA DE
FINALIZACIÓN DE
CONTRATO
jueves, 20 de febrero de 2020 jueves, 15 de abril de 2021 viernes, 15 de mayo de 2020
GARANTÍAS-PÓLIZAS-
SEGUROS
anticipo- cumplimiento -
estabilidad y responsabilidad
civil
anticipo- cumplimiento - estabilidad
y responsabilidad civil
anticipo- cumplimiento - estabilidad y
responsabilidad civil
190
Matriz efectuar de las adquisiciones
PROYECTO creando espacios y empresas bajo los lineamientos de la nueva arquitectura sector norte de
Bogotá
COSTO
$___22,005,598,374_____________
GAC42-Gp9 INTEGRANTES DEL
EQUIPO:
MARIA ALEJANDRA GOMEZ CADAVID/NATALY
CAROLINA RODRIGUEZ VITELA/OLGA LUCIA MURCIA
PARRA
PLAZO (meses) _______11___
PL
AN
IFIC
AC
IÓN
DE
LA
S A
DQ
UIS
ICIO
NE
S
ID 1 2 3
SUBENTREGABLE
EDT 1,2.5,1 cimentación y pilotaje 1,7 instalación de ascensores 1,1,4,2 excavación mecánica
NOMBRE DE LA
ADQUISICIÓN
mano de obra, excavación y
fundida de pilotes, pantallas y
barrotes
suministro e instalación de
ascensores excavación mecánica
ENUNCIADO DEL
TRABAJO DE
ADQUISICIONES
(ALCANCE
DETALLADO)
excavación, amarre de acero y
fundida de pantallas , barrotes y
pilotes
suministro e instalación de 5
ascensores
excavación de sótano 1, sótano 2 y sótano 3
con disposición final y certificación
CANTIDADES
CONTRATADAS 2183,50 m3 5 unid 15310 m3
ENTREGABLES
pantallas perimetrales, barrotes
perimetrales y centrales, pilotes
definitivos y constructivos
suministro e instalación de
ascensores 1(2 unid) ascensor de
sótano 2 a cubierta, ascensor 2 de
sótano 3 a piso 8, ascensor 3 (1
unid) piso 1 a piso 3
excavación y retiro del material de los 3
sótanos de acuerdo a los requerimientos por
parte del estudio de suelos, con disposición
final del material retirado
CRITERIOS DE
ACEPTACIÓN DE
ENTREGABLES
los elementos deben quedar
alineados con un desplome de
aceptación de 3 cms para no
interferir con el área de
parqueaderos
ascensores a una velocidad el área del sótano debe quedar totalmente
perfilada
RESTRICCIONES Y
SUPUESTOS no aplica no aplica
la restricción que se tiene para esta actividad
es que se debe excavar módulos de 9 x 9 m y
en forma alternada
PROVEEDOR
SELECCIONADO fundaciones y pilotaje sas Hyundai abastecer demoliciones
FECHA INICIO DEL
CONTRATO 6-dic-19 15-jul-20 7-ago-20
FECHA
FINALIZACIÓN DEL
CONTRATO
7-jul-20 15-abr-21 7-mar-21
GARANTÍAS-
PÓLIZAS-SEGUROS
anticipo - cumplimiento -
estabilidad y responsabilidad
civil
anticipo - cumplimiento -
estabilidad y responsabilidad civil
anticipo - cumplimiento - estabilidad y
responsabilidad civil
VALOR DEL
CONTRATO SIN IVA
$
1.750.835.960,00
$
1.350.456.890,00 $ 722.000.000,00
IVA $
1.663.294.162,00
$
256.586.809,10 $ 4.115.400,00
VALOR TOTAL DEL
CONTRATO CON
IVA
$
3.414.130.122,00
$
1.607.043.699,10 $ 726.115.400,00
FORMA DE PAGO anticipo 30%, saldo cortes de
obra
anticipo 30%, 40% llegada del
equipo a obra, saldo puesta y
marcha de los ascensores
anticipo 30%, saldo cortes de obra
REQUIERE
ANTICIPO (SI/NO) si si si
VALOR DEL
ANTICIPO (SI
APLICA)
$
525.250.788,00
$
482.113.109,73
$
217.834.620,00
FECHA DE PAGO
DEL ANTICIPO martes, 17 de diciembre de 2019 miércoles, 15 de abril de 2020 jueves, 30 de julio de 2020
FECHA ESTIMADA
DE FACTURACIÓN
FINAL
25 de cada mes 25 de cada mes 25 de cada mes
No. DE CONTRATO 3080024 3080045 3080030
OBSERVACIONES ninguna por el tema de la pandemia se
realizó acta de suspensión
por el tema de la pandemia se realizó acta de
suspensión
Fuente: Autores.
191
Apéndice W. Cronograma de compras
GERENCIA DE COMPRAS - CREANDO ESPACIOS Y EMPRESAS BAJO LOS LINEAMIENTOS DE LA NUEVA ARQUITECTURA SECTOR NORTE DE BOGOTA
No. ACTIVIDAD A
CONTRATAR
2019 2020 2021
Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct NovDic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul
S1
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S3
S4
S1
S2
1 Cimentación profunda
2 Ascensor
3 M.O. Estructura
4 Excavación
5
Muros internos (M.O.
mampostería)
6
Red hidráulica (RCI y
Gas)
7
Ventanearía (ventanas
y puertas ventanas)
9
Aparatos sanitarios y
griferías
10 Planta eléctrica
11 Mesones
12 Torre grúa y Malacate
13
Carpintería de madera
(Puertas baños,
auditorio, casillero)
15 Carpintería metálica
16 Pisos y Enchapes
17
Instalaciones
Eléctricas y CCTV
18 Puertas de seguridad
19 Equipos de Presión
20
Ventilación mecánica
o HVAC
21 Cerraduras
22
M.O. Pisos y
Enchapes
23 Dry Wall
25 Iluminación
26 Transformadores
27 Estuco y Pintura
28 Muro de limpieza
29 Impermeabilizaciones
30 Lavado de fachada
31 Aseo
Hito entrega Preparacion contratacion
Ejecucion
del
conrato Cierre
Fuente: AutoreS.
![La [No] Formación. Creando Nuevos Espacios para el Aprendizaje en Red](https://img.pdfslide.tips/doc/110x75/5586826dd8b42a15468b46e0/la-no-formacion-creando-nuevos-espacios-para-el-aprendizaje-en-red.jpg)
