I DIRITTI REALI SU COSA PROPRIA

Soggetti del diritto e i diritti soggettivi

Diritti Reali

• Attribuiscono al titolare un potere più o meno ampio su un bene

Diritti Reali

• Caratteri:• Assolutezza: il titolare può far valere verso

chiunque, pretendo di non essere disturbato o comunque pregiudicato da qualsiasi terzo.

• Immediatezza: per la realizzazione del suo interesse il titolare non ha bisogno della collaborazione di altri soggetti.

• Tipicità: i diritti reali sono solo quelli previsti e disciplinati dalla legge.

Diritti Reali

• Classificazione:

• Proprietà

• Diritti reali su cose altrui

LA PROPRIETÀ

• La Proprietà:è il diritto reale di contenuto più ampio. Consiste nel potere di godere e di disporre della cosa in modo pieno ed esclusivoesclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico. (nel linguaggio comune si esprime con l’aggettivo possessivo MIO)

Limiti al diritto di proprietà

• I limiti posti dalla legge, come delineata dalla Costituzione (art. 42 comma 3°), non è più diretta all’esclusivo ed egoistico tornaconto del proprietario, ma svolge una funzione sociale, cioè è strumento per il perseguimento di interessi collettivi.

Limiti al diritto di proprietà

• I limiti che l'ordinamento giuridico impone al diritto di proprietà possono raggrupparsi in:

• limiti imposti nell'interesse pubblico;

• limiti imposti nell'interesse privato.

limiti imposti nell'interesse pubblico;

• I limiti imposti nell'interesse pubblico: La legge dispone che, in determinate circostanze, gli interessi privati possano essere sa crificati in nome di quelli collettivi: questo può verificarsi:

• nella espropriazione;

• nella requisizione;

espropriazione

• Affinché si possa procedere a regolare espropriazione, è innanzitutto necessario che esista una legge ordinaria che indichi in quali casi e con quali procedure tale espropriazione si possa effettuare; l'ente pubblico interessato deve poi dichiarare la pubblica utilità del bene espropriato e pagare al proprietario un indennizzo economico, che deve fondamentalmente corrispondere al valore di mercato del bene.

requisizione

• Nelle situazioni di grave ed urgente necessità pubblica, quali si verificano, ad esempio, in caso di terremoti, inondazioni, guerre ecc., la pubblica autorità può sottrarre determinati beni, mobili o immobili, ai legittimi proprietari, per metterli a disposizione di chi si trova in situazione di bisogno.

• Si parla in tal caso di requisizione; essa può essere disposta a titolo permanente o temporaneo e comporta il pagamento di una giusta indennità.

I limiti imposti nell'interesse privato

• Le immissioni

• Le distanze

• Le norme urbanistiche

• L'accesso al fondo

• Lo stillicidio

Le immissioni

• lì codice civile, all'articolo 844, disciplina le immissioni: " Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.

• Nell'applicare questa norma l'autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso".

Le distanze

• Il codice civile stabilisce, a partire dall'articolo 873, una serie di distanze che i proprietari devono rispettare quando costruiscono immobili, piantano alberi, innalzano recinzioni, aprono nei loro edifici luci (aperture che consentono il passaggio alla luce) o vedute (aperture che permettono di affacciarsi).

• I limiti più rigorosi si hanno in materia di costruzione di edifici; va tuttavia osservato che i piani regolatori dei Comuni possono imporre misure più severe.

Le norme urbanistiche• Il materia urbanistica, ogni Comune deve dotarsi di un

piano regolatore Si tratta• di un documento che disciplina l'assetto del territorio

comunale, indicando le zone industriali, le aree destinate a verde pubblico, gli spazi abitativi le zone destinate a servizi sociali, le aree agricole; esso stabilisce, inoltre, i criteri da rispettare nelle opere di costruzione o ristrutturazione.

• I proprietari che intendono costruire sui propri fondi o apportare modifiche, sia esterne che interne, a immobili già esistenti; devono presentare una specifica richiesta al Comune, precisando modalità e fini dell'opera.

• Solo dopo avere ricevuto la relativa concessione edilizia, il proprietario potrà procedere a quanto richiesto, dopo aver pagato un contributo al comune

L'accesso al fondo• Normalmente, il proprietario di un fondo può impedire

l’ingresso di altre persone in esso. In determinati casi, tuttavia, il codice civile ammette la possibilità di entrare nel terreno altrui. Vediamone gli esempi principali.

• Esercizio della caccia: si deve consentire ai cacciatori di entrare nel proprio fondo, a meno che non vi siano al momento colture che potrebbero venire dan neggiate, oppure qualora il fondo sia chiuso nei modi stabiliti dalla legge sulla caccia.

• Recupero della propria cosa: il proprietario deve consentire che altri entri nella sua proprietà per riprendersi una cosa o un animale che vi si trovi accidentalmente; può evitarne l'ingresso consegnando direttamente l'oggetto al suo titolare.

• Costruzione di un muro: è legittimato a entrare in un fondo altrui chi deve costruire o riparare un muro proprio o comune.

Lo stillicidio

• Il codice civile si occupa, all'articolo 908, del cosiddetto stillicidio (letteralmente significa: caduta dell'acqua goccia a goccia). La norma dispone che ogni proprietario deve costruire i tetti del proprio edificio in modo tale che le acque piovane scolino nel suo terreno e non cadano sul fondo del vicino. Se esistono dei colatoi pubblici, deve provvedere affinché le acque piovane vi siano immesse con gronde o canali.

Modi di acquisto della proprietà

• A titolo derivato: se l’acquisto si collega direttamente all’esistenza, all’ampiezza e alle limitazioni del precedente proprietario;

• A titolo originario: se l’acquisto prescinde dal diritto del precedente proprietario

titolo derivato

• I modi di acquisto a titolo derivativo, che sono i più diffusi, sono:

• i contratti;

• la successione a causa di morte (gli eredi diventano infatti proprietari dei beni che appartenevano al defunto).

titolo originario• l'occupazione:Si acquista la proprietà per

occupazione quando ci si appropria di cose mobili che non appartengono a nessuno, o perché non hanno mai avuto un proprietario o perché il proprietario le ha abbandonate.

• Pensiamo, in tal senso ai cacciatori e ai pescatori che si impossessano degli animali che uccidono o catturano (naturalmente, devono rispettare le leggi vigenti), oppure a chi si impossessa di cose che si trovano in una discarica.

LA COMUNIONE, LA COMPROPRIETÀ

• si parla di comunione quando un diritto reale può spettare contemporaneamente a più persone;

• si parla di comproprietà nel caso in cui la comunione riguardi la proprietà;

diritti e gli obblighi dei partecipanti

• Diritto di godimento: ogni titolare può usare il bene comune, purché ne rispetti la destinazione e non limiti il diritto degli altri.

• Diritto di disposizione della quota: ognuno può fare ciò che crede ella sua quota, quindi può anche venderla o concederla in uso ad altri.

• Diritto di chiedere lo scioglimento della comunione: ogni partecipante può chiedere in qualsiasi momento che la comunione o la comproprietà venga sciolta a meno che non si sia precedentemente concluso un accordo di mantenere in comune per un certo periodo, la titolarità (patto che non può però superare la durata di 10 anni).

L'amministrazione della cosa comune

• I tipi di maggioranza richiesti sono:• la maggioranza semplice (oltre la metà del valore

del bene) per le deliberazioni relative all'ordinaria manutenzione della cosa, all'approvazione del regolamento, alla nomina e alla revoca di un amministratore del bene in comproprietà;

• la maggioranza qualificata (due terzi del valore del bene) per le decisioni di amministrazione straordinaria, quali, ad esempio, le innovazioni;

• l'unanimità In relazione alla vendita della cosa comune o alla costituzione su di essa di diritti reali.

Il condominio

• Un tipo di comunione molto diffuso è il condominio. Si tratta di una figura particolare di comproprietà immobiliare: se un immobile è diviso in più unita appartenenti a diversi soggetti, questi sono, per legge, comproprietari delle parti comuni dell'edificio, quali, ad esempio, i muri maestri, le scale, gli ascensori, i portoni d'ingresso, i locali per la portineria e la lavanderia (art. 1147 c.c.)

La multiproprietà

• la multiproprietà, utilizzato soprattutto nelle ipotesi di acquisto di case per le vacanze. In pratica, la multiproprietà offre la possibilità di diventare proprietari di un immobile solo per un certo periodo dell'anno (una settimana, un mese ecc.); altri proprietari si alternano nei periodi rimanenti.

LE AZIONI A DIFESA DELLA PROPRIETÀ

• L'azione di rivendicazione

• L'azione negatoria

• L'azione di regolamento dei confini

• L'azione di apposizione dl termini

rivendicazione

• Con l'azione di rivendicazione il proprietario di un bene si rivolge a un giudice per chiedere che gli sia restituito il possesso del bene stesso, di cui altri si è ingiustamente impossessato.

• Naturalmente il richiedente dovrà provare di essere il legittimo proprietario, altrimenti la sua domanda verrà respinta. Se l'esito del processo è favorevole l’altra parte viene condannato a restituirgli la piena disponibilità del bene;

• nell'ipotesi in cui egli abbia ceduto il bene ad altri, la legge dispone che può essere in tal caso condannato à recuperare la cosa a sue spese, oppure a pagarne il valore al proprietario, oltre al risarcimento dei danni, nel caso che il recupero della cosa non sia possibile.

negazione

• l'azione negatoria può essere esercitata dal proprietario per dimostrare l'inesistenza di diritti affermati da altri sulla cosa e per farne cessare le eventuali azioni di molestia (come, per esempio, il passaggio sul fondo).

• L'esercizio di questa azione serve dunque a ottenere una pronuncia giudiziale che attesti il carattere pieno della proprietà in questione,

• pronuncia che può rivelarsi molto importante qualora si decidesse di vendere il bene: è infatti evidentemente preferibile, e quindi più costoso, acquistare un bene in modo pieno, anziché limitato.

regolamento dei confini

• l'azione di regolamento dei confini può essere proposta dal proprietario di un fondo quando vi sia una controversia tra lui e il proprietario del fondo vicino in relazione ai con fini; si tratta dunque di un'azione di accertamento. Compito del giudice è quello di sta bilire quale sia la situazione reale. Entrambe le parti potranno presentare al giudice ogni elemento di prova in loro possesso; in mancanza di altri elementi saranno valutati i dati che risultano dalle mappe catastali.

apposizione di termini

• L'azione di apposizione di termini può essere proposta quando il proprietario di un fondo, essendo i termini tra il suo fondo e quello vicino mancanti o divenuti irriconoscibili, chiede che essi siano apposti o ristabiliti a spese comuni.

• Scopo dell'azione è quindi quello di costringere il proprietario dell'altro fondo a concorrere alle spese necessarie per porre o ristabilire i termini di confine (ad es.: un muretto o una siepe).