Embed Size (px)
Citation preview
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
------------------
NGUYỄN ANH KHOA
PHÁT TRIỂN DỊCH VỤ CHO THUÊ NHÀ Ở TẠI CÁC
KHU CÔNG NGHIỆP TẬP TRUNG Ở VIỆT NAM
Chuyên ngành: Kinh tế Chính trị
Mã số: 60 31 01
LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ CHÍNH TRỊ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS, TS PHẠM VĂN DŨNG
Hà Nội - 2008
MỤC LỤC
Mục lục
Mở đầu
Chƣơng 1: Dịch vụ nhà ở cho thuê: Một số vấn đề lý luận
và kinh nghiệm quốc tế
1.1 Đặc điểm và vai trò của dịch vụ cho thuê nhà ở
1.1.1 Đặc điểm của dịch vụ cho thuê nhà ở
1.1.2 Vai trò của dịch vụ cho thuê nhà ở
1.2 Vai trò của Nhà nước trong việc hình thành hệ thống dịch
vụ cho thuê nhà ở
1.3 Dịch vụ cho thuê nhà ở tại một số nước trên thế giới và
những bài học kinh nghiệm
1.3.1 Dịch vụ cho thuê nhà ở tại một số nước trên thế giới
1.3.2 Những bài học kinh nghiệm
Chƣơng 2: Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các
khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam
2.1 Khái quát về quá trình phát triển các khu công nghiệp tập
trung ở Việt Nam.
2.2 Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công
nghiệp tập trung ở Việt Nam.
2.2.1 Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công
nghiệp tập trung của một số tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm
Bắc Bộ
Trang
2
6
15
15
15
16
21
23
23
32
35
35
37
37
2.2.2 Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công
nghiệp tập trung của một số tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm
Trung Bộ
2.2.3 Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công
nghiệp tập trung của một số tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm
Nam Bộ
2.2.4 Các yếu tố tác động đến nhu cầu nhà ở cho thuê tại các
khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam
2.2.5 Các yếu tố tác động đến việc cung cấp nhà ở cho thuê ở
các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam
2.3 Đánh giá tổng quát dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu
công nghiệp tập trung ở Việt Nam
2.3.1 Những thành tựu đã đạt được của dịch vụ cho thuê nhà ở
tại các khu công nghiệp tập trung
2.3.2 Những tồn tại trong việc phát triển dịch vụ cho thuê nhà
ở tại các khu công nghiệp tập trung
2.3.3 Nguyên nhân của những tồn tại trong việc phát triển
dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung
Chƣơng 3: Quan điểm và các giải pháp chủ yếu phát triển
dịch vụ nhà ở cho thuê tại các khu công nghiệp tập trung tại
Việt Nam
3.1. Bối cảnh mới tác động đến dịch vụ cho thuê nhà ở tại các
khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam
3.2 Các quan điểm cơ bản
3.2.1 Phát triển các khu đô thị, khu nhà lưu trú cho công nhân
42
45
50
51
53
53
58
66
76
76
77
77
gần kề với các khu công nghiệp, khu chế xuất
3.2.2 Bên cạnh việc huy động mọi nguồn lực xã hội, Nhà
nước cần giữ vai trò chủ đạo trong việc phát triển dịch vụ cho
thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất
3.2.3 Việc phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công
nghiệp tập trung, khu chế xuất cần có những bước đi thích hợp.
3.3 Các giải pháp phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các
khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam
3.3.1 Các giải pháp liên quan đến cơ chế, chính sách chung
3.3.1.1 Về qui hoạch và đền bù giải phóng mặt bằng
3.3.1.2 Về kiến trúc, xây dựng
3.3.1.3 Về thuế và ngân sách
3.3.1.4 Về huy động vốn
3.3.1.5 Về hỗ trợ người lao động tại các khu công nghiệp, khu
chế xuất
3.3.2 Các giải pháp liên quan đến các doanh nghiệp
3.3.2.1 Đối với các doanh nghiệp hoạt động trong các khu
công nghiệp tập trung, khu chế xuất
3.3.2.2 Đối với những doanh nghiệp phát triển cơ sở hạ tầng
khu công nghiệp, khu chế xuất
3.3.3 Các giải pháp liên quan đến các hộ dân tại các vùng phụ
cân khu công nghiêp, khu chế xuất
3.3.3.1 Đối với những hộ dân có đất bị thu hồi trong quá trình
xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất
3.3.3.2 Đối với những hộ dân trong vòng chịu ảnh hưởng của
khu công nghiệp, khu chế xuất
79
81
84
85
85
87
87
88
89
89
89
90
90
90
91
3.3.4 Kiến nghị đối với chính quyền các cấp
3.3.4.1 Đối với chính quyền cấp tỉnh, thành
3.3.4.2 Đối với chính quyền cấp quận, huyện
3.3.4.3 Đối với chính quyền cấp phường, xã
Kết luận
Tài liệu tham khảo
91
92
92
92
93
94
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Tình hình phát triển kinh tế của Việt Nam trong thời gian vừa qua đã đạt
được sự ổn định và tương đối cao, tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội
(GDP) trong vòng một thập niên qua đạt mức tăng bình quân hàng năm xấp xỉ
8%/năm. Theo báo cáo giữa kì, cập nhật tình hình phát triển kinh tế của Việt Nam
năm 2008 của Ngân hàng Thế giới (6/2008), mặc dù tình hình kinh tế vĩ mô trong
nước và của thế giới gặp nhiều biến động và khó khăn, Quí I năm 2008, tốc độ tăng
trưởng tổng sản phẩm quốc nội (GDP) vẫn đạt 7,4%, thấp hơn cùng kỳ 2007 song
không nhiều (7,8%); dự kiến mức tăng trưởng GDP cả năm trong khoảng từ 6,5%-
7%. Cơ cấu kinh tế tiếp tục phát triển theo hướng tiến bộ, tổng sản phẩm của các
ngành nông, lâm, ngư nghiệp đạt mức tăng 2,9% so với cùng kì năm trước; tổng
sản phẩm của các ngành công nghiêp, xây dựng đạt mức tăng 8,1%; đồng thời dịch
vụ cũng đạt mức tăng 8,1%.
Tăng trưởng và chuyển dịch nhanh cơ cấu kinh tế đã dẫn đến dịch chuyển
đáng kể đến cơ cấu lao động thuộc các ngành có liên quan; cụ thể như: lao động
nông nghiệp đã giảm từ gần một nửa trên tổng dân số trong độ tuổi lao động vào
đầu thập niên 1990 xuống dưới 40% như hiện nay. Tỷ lệ đi xuống này được bù lại
bằng tỷ lệ người làm công ăn lương tăng lên. Do có sự thay đổi như vậy, nên một
số lớn lao động đã chuyển từ nông thôn ra thành thị và các khu công nghiệp tập
trung. Hiện tượng di dân ra các thành phố, đặc biệt là các thành phố lớn như Hà
Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một số tỉnh thành có các khu công nghiệp tập
trung phát triển đã và đang diễn ra với tốc độ nhanh hơn. Đồng thời với việc di dân
cơ học là việc tăng trưởng dân số tự nhiên tại các thành phố đã làm gia tăng nhanh
chóng số lượng dân cư tại các thành phố.
Theo kết quả điều tra của Bộ Xây dựng, cơ quan có chức năng quản lý nhà
nước về nhà ở cho thấy; tại các đô thị có tới 31% cán bộ, công chức, viên chức,
trong đó có tỷ lệ đáng kể các hộ gia đình trẻ chưa có nhà ở (phải ở ghép hộ, ở nhờ,
ở tạm); 4% phải thuê nhà tạm, nhà cấp 4 của tư nhân để ở; 19% đang thuê nhà
chung cư thuộc sở hữu nhà nước xây dựng từ trước năm 1990; 14,6% đã được mua
nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo qui định của Nghị định 61/CP; 31,4% đã xây
được nhà riêng. Tổng hợp kết quả điều tra về nhà ở của cán bộ công nhân viên
chức cho thấy có trên 32% có nhu cầu về nhà ở.
Hiện nay, trên toàn quốc các khu công nghiệp được hình thành tại 55 tỉnh
thành phố trực thuộc trung ương đã tạo việc làm cho hàng vạn lao động, góp phần
quan trọng trong việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, xoá đói giảm nghèo cho các địa
phương. Theo kế hoạch đến năm 2010, các khu công nghiệp tập trung sẽ thu hút
trên 1,5 triệu lao động. Tuy nhiên, sự phát triển mạnh các KCN đã và đang đặt ra
vấn đề nan giải về nhà ở cho người lao động. Hầu hết các khu công nghiệp tập
trung đều thiếu nhà ở cho công nhân vì số lượng lao động tăng nhanh trong điều
kiện qui hoạch phát triển các khu công nghiệp thiếu đồng bộ. Trên thực tế, hiện
nay tại các KCN mới chỉ có khoảng 20% tổng số công nhân lao động có chỗ ở ổn
định, số còn lại vẫn chưa có chỗ ở hoặc đang phải thuê chỗ ở tạm. Đa số công
nhân ngoại tỉnh làm việc tại các khu công nghiệp tập trung trên cả nước đều phải
thuê nhà trọ của dân với giá thuê đắt đỏ, không ổn định. Các phòng trọ thuê của tư
nhân hầu hết đều rất chật hẹp (diện tích sử dụng bình quân từ 2-3m2/người), điều
kiện vệ sinh, môi trường không đảm bảo. Chỉ có khoảng 7-10% số công nhân được
ở trong các nhà trọ do các chủ doanh nghiệp sử dụng lao động và các tổ chức đoàn
thể xây dựng.
Việc di dân do nhu cầu lao động của quá trình tăng trưởng kinh tế và tỷ lệ
tăng dân số tự nhiên đã làm gia tăng nhu cầu về nhà ở tại các đô thị, các khu công
nghiệp tập trung đặc biệt là nhu cầu về thị trường dịch vụ nhà ở cho thuê.
Nhà ở là hàng hoá đặc biệt chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá trị tài sản quốc
gia, là tài sản có giá trị lớn của mỗi hộ gia đình, cá nhân và có vị trí quan trọng trên
thị trường bất động sản. Trong đời sống xã hội, cải thiện chỗ ở là một trong những
yêu cầu thiết yếu nhằm góp phần nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân
dân. Có chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những quyền cơ bản của mỗi
người, là điều kiện cần thiết để phát triển nguồn lực phục vụ cho sự nghiệp phát
triển đất nước.
Tuy nhiªn, trong lÜnh vùc ph¸t triÓn vµ qu¶n lý nhµ ë t¹i ViÖt Nam ®· vµ
®ang xuÊt hiÖn nhiÒu vÊn ®Ò bøc xóc, cÇn cã gi¶i ph¸p vµ chÝnh s¸ch ®Ó
th¸o gì, gi¶i quyÕt. T×nh tr¹ng ph¸t triÓn nhµ ë manh món, tù ph¸t diÔn ra kh¸
phæ biÕn ë nhiÒu n¬i. Quü nhµ ë ®« thÞ mÆc dï cã sù gia t¨ng ®¸ng kÓ,
nhng tû lÖ nhµ ë x©y dùng theo dù ¸n cßn thÊp. Nhµ ë trong c¸c dù ¸n ®· ®îc
®Çu t x©y dùng trong thêi gian qua chñ yÕu lµ nhµ ë cã quy m« vµ chÊt lîng
cao ®Ó b¸n cho ngêi kh¸ gi¶ (thu nhËp cao), cã kh¶ n¨ng vÒ tµi chÝnh. Nhµ ë
dµnh cho c¸c ®èi tîng cã thu nhËp thÊp (nhµ ë x· héi) t¹i khu vùc ®« thÞ vµ
ngêi lao ®éng t¹i c¸c khu c«ng nghiÖp tËp trung cha ®îc quan t©m ®óng
møc. Ho¹t ®éng kinh doanh nhµ ë chñ yÕu ®îc thùc hiÖn th«ng qua giao dÞch
mua b¸n, hÇu nh rÊt Ýt chñ ®Çu t thùc hiÖn viÖc x©y dùng nhµ ë ®Ó cho
thuª.
DÞch vô cho thuª nhµ ë ngoµi viÖc lµ c¸c ho¹t ®éng kinh doanh ®Ó t×m
kiÕm lîi nhuËn cña c¸c tæ chøc, doanh nghiÖp vµ c¸ nh©n cßn lµ thÞ trêng
®Ó phôc vô sù di chuyÓn lao ®éng trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng, phôc vô cho
nhu cÇu di tró, kh¶ n¨ng tµi chÝnh vµ nh÷ng vÊn ®Ò kh¸c trong cuéc sèng x·
héi ... Nhng trªn thùc tÕ, nhu cÇu thuª nhµ hiÖn nay rÊt lín song l¹i Ýt ®îc
ngêi kinh doanh ®Çu t. §©y lµ mét khiÕm khuyÕt cña thÞ trêng bÊt ®éng
s¶n. Ngêi ta quan niÖm r»ng x©y nhµ ë ®Ó b¸n th× cã l·i suÊt cao, cßn nhµ
x©y cho thuª th× l·i suÊt thÊp l¹i cÇn trêng vèn.
Vì vậy, khuyến khích phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở là biện pháp quan
trọng nhằm góp phần giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho các tầng lớp dân cư tại khu
vực đô thị, người lao động tại các khu công nghiệp tập trung - đặc biệt là những
đối tượng lao động có thu nhập thấp, đồng thời thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển
đồng bộ. Đây chính là lí do mà tác giả đề tài chọn để nghiên cứu.
2. Tình hình nghiên cứu về thị trƣờng dịch vụ nhà ở cho thuê
- Trên thế giới, việc nghiên cứu khuyến khích phát triển thị trường dịch vụ
nhà ở cho thuê do thể chế chính trị, sự phát triển kinh tế - xã hôi, đặc thù dân tộc và
hệ tư tưởng của mỗi quốc gia mà có những sự quan tâm khác nhau. Tuy nhiên,
theo nghiên cứu " Nhà Cho Thuê - Lựa chọn tất yếu cho dân nghèo thành thị ở
các nước đang phát triển " của Tổ chức Liên Hiệp Quốc (Rental Housing - UN
HABITAT, 2002), mặc dù có nhiều quốc gia cố gắng gia tăng tỷ lệ người sở hữu
nhà thì trên thực tế việc thuê nhà vẫn không ngừng gia tăng, đặc biệt ở các quốc
gia đang phát triển. Ngoài việc nêu rõ tầm quan trọng của dịch vụ cho thuê nhà ở,
nghiên cứu này của Liên Hiệp quốc cũng đã tổng hợp những nghiên cứu, những
kinh nghiệm tại một số quốc gia có dịch vụ cho thuê nhà ở phát triển để đề xuất
những giải pháp để mở rộng và cải thiện nguồn nhà cho thuê đáp ứng nhu cầu của
người dân.
- Tại Việt Nam, trong những năm vừa qua, Đảng và Nhà nước đã có sự quan
tâm trong việc giải quyết nhà ở của nhân dân ở cả khu vực đô thị và nông thôn. Cụ
thể, ngày 29/11/2005 Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở, đồng thời để Luật Nhà ở
được thi hành và đi vào cuộc sống, ngày 06/9/2006 Chính phủ cũng đã ban hành
Nghị định số 90/2006/NĐ-CP về việc qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật
Nhà ở. Nội dung của Nghị định 90/2006/NĐ-CP nhấn mạnh đến việc phát triển
nhà ở, bao gồm phát triển nhà ở thương mại và nhà ở xã hội (trong đó có lĩnh vực
phát triển nhà ở cho thuê). Công tác phát triển và quản lý nhà ở đạt được những kết
quả đáng khích lệ, góp phần đáng kể vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của
đất nước.
Như đã trình bày ở phần trên, cùng với sự tăng trưởng mạnh của kinh tế
trong những năm vừa qua thì thị trường nhà ở (bao gồm nhà sở hữu và nhà cho
thuê) tại Việt Nam chưa thực sự đáp ứng đủ nhu cầu, đặc biệt là nguồn cung về nhà
cho thuê. Nguồn cung cấp dịch vụ cho thuê nhà ở tại Việt Nam hiện nay phần lớn
do tư nhân cung ứng với qui mô manh mún, với những điều kiện cơ sở dịch vụ còn
yếu kém và giá thuê đắt đỏ, không được kiểm soát.
Việc nghiên cứu để khuyến khích, phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở hiện nay
còn hạn chế, cũng có lẽ là do đây không phải là dịch vụ hứa hẹn mang lại lợi nhuận
cao, mà bù lại là thị trường đòi hòi phải có sự đầu tư lâu dài, thu hồi vốn lâu mà
việc nghiên cứu về lĩnh vực này ít được sự quan tâm, sự đầu tư chuyên sâu.
Đến nay đã có một số đề án, đề tài nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực này.
Cụ thể như: đề án "Nhà ở xã hội" hay còn gọi là "Đề án phát triển nhà ở cho các
đối tượng thu nhập thấp" năm 2006 của Bộ Xây dựng do Thủ tướng Chính phủ
giao. Đề án này, đã chỉ ra những búc xúc về nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập
thấp, trong đó nhu cầu về thị trường nhà ở cho thuê. Đề án cũng đã đề cập tới
những khiếm khuyết của thị trường nhà ở cho người thu thập thấp ở nước ta hiện
nay. Điều cốt lõi, đề án đã đề xuất vai trò của Nhà nước và được một số giải pháp
nhằm phát triển quỹ nhà ở xã hội, trong đó có quỹ nhà ở cho thuê. Ngoài ra, còn
phải kể đến đề tài khoa học "Phát triển thị trường nhà ở cho thuê" năm 2005 của
Cục Quản lý Nhà - Bộ Xây dựng. Nội dung của đề tài này đã mô tả được bức tranh
tổng quát của thị trường cho thuê nhà ở của Việt Nam và đã có những đánh giá
cũng như đề xuất một số giải pháp phát triển thị trường nhà ở cho thuê ở Việt Nam.
Gần đây, tháng 12/2007, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã có báo cáo trình Chính phủ về
kết quả khảo sát các khu nhà ở cho công nhân và báo cáo tổng hợp tình hình của
các địa phương về vấn đề nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp, khu
chế xuất. Ngoài những nghiên cứu trên, còn một số buổi hội nghị, hội thảo nhằm
tìm kiếm những ý kiến đóng góp về một số lĩnh vực nhà ở cho nguời có thu nhập
thấp có liên quan đến dịch vụ nhà ở cho thuê, ví dụ như hội thảo được tổ chức hồi
tháng 01/2006 do Bộ Xây dựng tổ chức nhằm xác định qui mô, mẫu nhà cho thuê,
kết quả của hội thảo này là "Kỷ yếu hội thảo - Xây nhà ở xã hội cho người thu
nhập thấp".
Cùng với những đề án, đề tài trên, một số nhà khoa học trong những năm
gần đây cũng đã có những bài báo liên quan đến dịch vụ nhà ở cho nguời có thu
nhập thấp nói chung và dịch vụ nhà ở cho thuê nói riêng; đó là "Quên căn hộ cho
người thu nhập thấp" của tác giả Hà Phan bàn về giá nhà cho thuê đắt đỏ so với thu
nhập của người lao động; "Chúng ta còn thiếu tài chính nhà ở" của tác giả Phạm Sỹ
Liêm nội dung đề cập tài chính nhà cho thuê; "Để thị trường bất động sản ổn định,
cần giải quyết hài hoà giữa phát triển và quản lý cải tạo" của tác giả Nguyễn Cao
đề xuất những cơ chế chính sách quản lý nhà ở cho thuê, ....
Tuy nhiên, những nghiên cứu, những bài báo mới chỉ mang tính chất mô tả
thị trường dịch vụ nhà ở cho thuê đối với người thu nhập thấp nói chung và thị
trường dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập chung, khu chế xuất nói
riêng. Cụ thể hơn là một vài những đề xuất hoặc những ý kiến đóng góp về một số
lĩnh vực của thị trường dịch vụ cho thuê nhà ở.
Cho đến nay, việc nghiên cứu mang tính tổng quát nhằm phát triển thị
trường dịch vụ cho thuê nhà ở tại các đô thị nói chung và dịch vụ cho thuê nhà ở
tại các khu công nghiệp tập trung nói riêng còn rất ít. Vì vậy, đòi hỏi việc nghiên
cứu nhằm tìm ra những nguyên nhân hạn chế sự phát triển của dịch vụ này, cũng
như tìm cách khắc phục những hạn chế còn tồn tại và đề xuất những giải pháp
nhằm phát triển thị trường dịch vụ cho thuê nhà ở là rất cần thiết.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu:
- Mục đích: Mục đích nghiên cứu của đề tài là đưa ra các giải pháp góp phần
phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung để tạo thêm
nhiều chỗ ở đảm bảo chất lượng và phù hợp với thu nhập của người lao động tại
các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam.
- Nhiệm vụ: Luận văn có nhiệm vụ
+ Tìm hiểu lí luận chung về dịch vụ cho thuê nhà ở, những kinh nghiệm về
việc khuyến khích phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở mà các quốc gia trên thế giới
đã đạt được.
+ Tìm hiểu thực trạng dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập
trung ở Việt Nam, từ đó đánh giá tình hình phát triển của dịch vụ này.
+ Đề xuất những biện pháp khắc phục các hạn chế và những giải pháp nhằm
khuyến khích phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở
Việt Nam.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công
nghiệp tập trung ở Việt Nam.
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Không gian: Dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung,
khu chế xuất ở Việt Nam (cụ thể một số khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất
tại các vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc, miền Trung và miền Nam).
+ Thời gian: Từ năm 1990 đến nay.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu:
Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu duy vật biện chứng và duy vật
lịch sử, kết hợp với phương pháp thống kê, phân tích tính toán từ những số liệu cụ
thể mà tác giả luận văn đã thu thập, khảo sát trong quá trình nghiên cứu luận văn;
đồng thời tham khảo, kế thừa kết quả của những nghiên cứu đã được công bố của
thế giới và ở Việt Nam trong lĩnh vực này để làm cơ sở cho việc nghiên cứu đề tài
này.
6. Dự kiến những đóng góp mới của luận văn:
Luận văn nghiên cứu đề xuất những biện pháp khắc phục các hạn chế còn
tồn tại và đưa ra những giải pháp nhằm khuyến khích phát triển dịch vụ cho thuê
nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam, cụ thể là:
- Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về dịch vụ cho thuê nhà ở.
- Từ việc nghiên cứu dịch vụ cho thuê nhà ở tại một số nước, rút ra bài học
kinh nghiệm cho Việt Nam.
- Làm rõ thực trạng dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung
ở Việt Nam; chỉ ra những thành tựu và hạn chế trong việc phát triển dịch vụ này.
- Đưa ra các quan điểm và giải pháp cho sự phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở
tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam trong thời gian tới.
7. Bố cục của luận văn:
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung chính của luận văn được kết cấu
thành 3 chương, bao gồm:
+ Chương 1: Dịch vụ cho thuê nhà ở: Một số vấn đề lý luận và kinh nghiệm
quốc tế.
+ Chương 2: Thực trạng dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập
trung ở Việt Nam.
+ Chương 3: Quan điểm và các giải pháp chủ yếu nhằm phát triển dịch vụ
nhà ở cho thuê tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam.
CHƢƠNG 1
DỊCH VỤ CHO THUÊ NHÀ Ở:
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ
1.1 Đặc điểm và vai trò của dịch vụ cho thuê nhà ở
1.1.1 Đặc điểm của dịch vụ cho thuê nhà ở:
Dịch vụ cho thuê nhà ở là loại hình dịch vụ nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của
những cư dân có nhu cầu về chỗ ở trong ngắn hạn hoặc dài hạn, do chưa đủ điều
kiện và khả năng về thu nhập để sở hữu nhà ở. Ngoài việc đáp ứng nhu cầu của
người thuê nhà, dịch vụ cho thuê nhà còn thỏa mãn nhu cầu của người có nhà cho
thuê, dù vì mục đích lợi nhuận hoặc phi lợi nhuận. Người cho thuê nhà có thể là
nhà nước, tổ chức xã hội (không vì mục đích lợi nhuận) hoặc đơn vị kinh doanh, cá
nhân riêng lẻ (vì mục đích lợi nhuận).
Đặc điểm chính của dịch vụ kinh doanh cho thuê nhà ở việc cung cấp đòi
hỏi phải có sự đầu tư vốn lớn, nhưng tỷ suất lợi nhuận thu từ hoạt động kinh doanh
dịch vụ lại thấp, thời gian thu hồi vốn chậm và nhà ở không có khả năng di chuyển
là những nguyên nhân hạn chế việc hấp dẫn với các nhà đầu tư tham gia vào dịch
vụ này. Trong khi đó, những người có nhu cầu thuê nhà ở lại thường là những
người có thu nhập thấp vì không đủ tiền để sở hữu nhà ở riêng, dẫn đến việc kinh
doanh dịch vụ này cũng như việc đầu tư xây dựng quỹ nhà ở cho thuê không được
phát triển.
Ngoài yếu tố về thu nhập hay lợi nhuận, còn nhiều yếu tố khác ảnh hưởng
đến dịch vụ thuê nhà ở, ví dụ như sự thay đổi cấu trúc dân cư xã hội, về văn hóa,
về sự phát triển của các đô thị và về việc làm không ổn định cũng ảnh hưởng đến
quyết định của những người đi thuê nhà. Do vậy, dịch vụ cho thuê thường chỉ xuất
hiện tại các đô thị hoặc các vùng công nghiệp cũng là một đặc điểm của loại hình
dịch vụ này.
Dịch vụ cho thuê nhà ở cũng rất đa dạng về nguồn cung cấp cho thuê, loại
hình cho thuê. Trong khi một số nước, khu vực Nhà nước vẫn cung cấp một lượng
lớn nhà cho thuê thì ở một số nước khác việc đó lại do các tổ chức kinh doanh hoặc
các cá nhân riêng lẻ.
1.1.2 Vai trò của dịch vụ cho thuê nhà:
Cho đến nay, mặc dù nhiều quốc gia trên thế giới cố gắng gia tăng tỷ lệ
người sở hữu nhà ở thì trên thực tế việc thuê nhà vẫn không ngừng gia tăng và vẫn
là một bộ phận lớn trong quỹ nhà ở tại nhiều quốc gia (Bảng 1). Nếu chỉ có một sự
chọn lựa duy nhất là sở hữu một ngôi nhà thì rất nhiều quốc gia sẽ phải đương đầu
với một làn sóng lấn chiếm đất đai và sự phát triển đô thị một cách bất thường.
Hầu hết các thành phố lớn trên thế giới hiện nay cần một lượng lớn nhà cho thuê
dành cho các hộ độc thân hoặc hộ gia đình.
Bảng 1: Hình thức nhà ở của các quốc gia trên thế giới (giai đoạn 1994-2002)
Tỷ lệ: 100%
Quốc gia Năm Nhà sở
hữu
%
Nhà thuê
%
Hình thức
khác %
Châu Phi
Benin
Ai cập
Nigieria
Nam Phi
1994
1996
1998
1996
63
69
93
77
37
31
7
22
-
-
-
1
Châu á
ấn độ
Iran
Hàn quốc
2001
1996
1995
87
81
75
11
19
25
3
-
-
Singapore
Thái lan
1995
1996
91
87
8
13
1
-
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tiếng Việt
1. Bộ Kế hoạch và Đầu tư (12/2007), Báo cáo Tổng hợp tình hình của các địa
phương về vấn đề nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất,
Hà Nội.
2. Bộ Kế hoạch và Đầu tư (12/2007), Báo cáo Khảo sát khu nhà ở cho công
nhân tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, Hà Nội.
3. Bộ Xây dựng (2002), Dự án Điều tra, đánh giá nhu cầu nhà ở cho người thu
nhập thấp, Hà Nội.
4. Bộ Xây dựng (2006), Đề án Nhà ở xã hội, Hà Nội.
5. Bộ Xây dựng (2006), Kỷ yếu hội thảo - Xây nhà ở xã hội cho người thu nhập
thấp, Hà Nội.
6. Cục Quản lý Nhà - Bộ Xây dựng (2005), Đề tài khoa học Phát triển thị
trường nhà ở cho thuê, Hà Nội.
7. Luật Nhà ở được Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông
qua ngày 29/11/2005.
8. Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ ban hành về
việc qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
9. Luật Đầu tư được Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông
qua ngày 29/11/2005.
10. Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày22/9/2006 của Chính phủ ban hành về
việc qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư.
11. UBND TP Hồ Chí Minh (2006), Quyết định số 75/2006/QĐ-UBND Quy chế
quản lý nhà ở cho công nhân, người lao động thuê để ở trên địa bàn TP Hồ Chí
Minh, TP Hồ Chí Minh.
12. WB (2003), Báo cáo phát triển Việt Nam 2004 - Nghèo, Hà Nội
13. WB (2004), Báo cáo phát triển Việt Nam 2005 - Quản lý và điều hành, Hà
Nội.
14. WB (2005), Báo cáo phát triển Việt Nam 2006 - Kinh doanh, Hà Nội
15. WB (2006), Báo cáo phát triển Việt Nam 2007 - Vươn tới tầm cao mới, Hà
Nội.
16. WB (2008), Báo cáo cập nhật tình hình kinh tế Việt Nam 2008, SaPa
17. Đăng Vỹ (2007), Bao giờ người nghèo có nhà ở, Vietnamnet.
18. Nguyễn Ngọc Châu (2001), Quản lý đô thị, Hà Nội
19. Nguyễn Cao (2007), Để thị trường bất động sản ổn định, cần giải quyết hài
hoà giữa phát triển và quản lý cải tạo, Hanoinet
20. Phạm Sỹ Liêm (2007), Chúng ta còn thiếu tài chính nhà ở, Vneconomy.
21. Hanoinet (2007), Thiếu nhà giá thấp, Hà Nội.
Tiếng Anh:
1. Haloe, M (1993) "Social rented housing in Europe and America" Blackwell.
2. Haloe, M (1994) "Social housing: Past, present and future" Housing studies.
3. Huchzermeyer,M (2001) "Housing for the poor? Negotiated housing policy in
South Africa"
4. Shidlo, G(ed) (1990) "Housing policy in developing countries" Routledge,
London.
5. UN - HABITAT (2004) "Rental housing - An essential option for the urban
poor in developing countries".
6. UN -HABITAT (2004) "Strategies for low-income shelter and services
development: the rental - housing option".
7. Yap, KS and K.de Woudeler (1990) "Low-income sental land and housing in
Bankok: An overview"
8. Yoon, I-S (1994) "Housing in a newly industrialised economy: Structures of
provision in South Korea" Avebury.
