IAS 40 - OIC 16: Investimenti immobiliari LEZIONE DEL... · dall’azienda); • perdite operative ... del mobilio, poiché il ricavo derivante dall’affitto tiene in considerazione

Prof. Riccardo Acernese

IAS/IFRS ANALISI E CONFRONTO CONLA DISCIPLINA NAZIONALE

IAS 40 - OIC 16: Investimenti immobiliari

Roma, marzo/maggio 2015


Finalità e ambito di applicazione

Un investimento immobiliare è una proprietà immobiliare posseduta per:

Percepire canoni d’affittoOttenere un apprezzamento

Lezione 9 Pagina 2IAS/IFRS ANALISI E CONFRONTO CONLA DISCIPLINA NAZIONALEProf. Riccardo Acernese

Percepire canoni d’affittoOttenere un apprezzamento

del capitale investito

Un investimento immobiliare genera flussi di cassa in modo indipendente dalle

attività possedute da un’impresa.



Le seguenti categorie di immobili non rappresentano investimenti immobiliarie dunque non sono oggetto di applicazione dello IAS 40:

Immobile destinato alla vendita nel corso del normalesvolgimento dell’attività imprenditoriale o in fase dicostruzione per una futura vendita

IAS 2


Immobile costruito per conto terzi IAS 11

Immobile dato in locazione attraverso un leasing finanziario IAS 17

• Immobile ad uso del proprietario

• Immobile in via di sviluppo

• Immobile ad uso dei dipendenti

IAS 16



Quali dei seguenti esempi sono classificabili come investimenti immobiliari?

• Un terreno posseduto per un apprezzamento a lungo termine del

capitale investito, piuttosto che per la vendita nel breve termine

nel normale svolgimento dell’attività imprenditoriale.

SI’


• Un immobile destinato alla vendita, nel corso del normale

svolgimento dell’attività imprenditoriale o nel processo di

costruzione o sviluppo finalizzato ad una successiva vendita. Per

esempio un immobile acquisito esclusivamente in prospettiva di

una sua successiva dismissione nel futuro prossimo o perché

esso sia sviluppato e successivamente venduto.

NO

IAS 2Rimanenze




• Un immobile che viene costruito o sviluppato per conto terzi. NO

IAS 11Lavori su


SI’

• Un terreno posseduto per un utilizzo futuro al momento non

ancora determinato. (Se l’entità non ha ancora deciso se utilizzerà

il terreno a uso del proprietario o per la vendita nel breve periodo,

nel normale svolgimento dell’attività imprenditoriale, il terreno è

trattato come se posseduto per l’apprezzamento del capitale

investito).

Lavori suordinazione




• Immobili che sono dati in locazione a un’altra entità tramite un

leasing finanziario.NO

IAS 17Leasing


SI’• Un edificio attualmente non occupato ma posseduto al fine di

essere locato tramite una o più operazioni di leasing operativo.

Leasing



Nel caso in cui una parte dell’immobile fosse destinata ad uso del proprietario, mentre

un’altra parte fosse destinata all’ottenimento di canoni di locazione o detenuta per

l’apprezzamento del capitale, occorre distinguere:

Le due partipossono essere

sì no


L’immobile è consideratoinvestimento immobiliare solo se unaparte non significativa dello stesso è

utilizzata:• o nella produzione di beni o servizi;• o dal proprietario.

possono esserevendute

separatamente?

Devono essere contabilizzate inmodo separato.


Valutazione al momento della rilevazione iniziale

Un investimento immobiliare deve essere valutato inizialmente al costo.

I costi dell’operazione devono essere inclusi nella valutazione iniziale.

• Prezzo di acquisto


IL COSTOINIZIALE COMPRENDE

• Qualsiasi spesa a esso direttamente attribuibile.

(Es. compensi professionali per la prestazione di servizi

legali; imposte per il trasferimento della proprietà degli

immobili; qualsiasi altro costo dell’operazione).


Valutazione al momento della rilevazione iniziale

Il costo di un investimento immobiliare non è incrementato da:

• i costi iniziali di avvio (a meno che questi occorrano a mettere il bene nelle

condizioni necessarie affinché il bene possa essere operativo come voluto

dall’azienda);

• perdite operative sostenute prima che l’investimento immobiliare raggiunga il


• perdite operative sostenute prima che l’investimento immobiliare raggiunga il

pianificato livello di impiego;

• importi anomali di materiale perso, costo del personale o altre risorse impiegate per

costruire o migliorare l’immobile.


Valutazione successiva

Un’impresa deve scegliere, come criterio contabile:


IL COSTO IL FAIR VALUEoppure

Il criterio scelto dovrà essere applicato a tutti gli investimenti immobiliari


Valutazione successiva: contabilizzazione al costo

Se l’impresa opta per la contabilizzazione al costo:

deve valutare tutti i propri investimenti


deve indicare il fair value

dell’investimento immobiliare

nelle note al bilancio

deve valutare tutti i propri investimenti

immobiliari in base a quanto previsto dallo

IAS 16 o dall’IFRS 5 a seconda della

classificazione dei beni.


Valutazione successiva: contabilizzazione al fair value

Gli investimenti immobiliari sono valutati al fair value e i cambiamenti dello stesso

sono rilevati nel conto economico


Gli investimenti immobiliari valutati a fair value non devono essereammortizzati:

non è lo stesso trattamento previsto dallo IAS 16 nel caso diapplicazione del metodo della rideterminazione dei valori

(costo rivalutato)



Il fair value dell’investimento immobiliare:


Coincide solitamente

con il suo valore di

mercato

È valutato come il prezzo più probabile

ragionevolmente ottenibile sul mercato

alla data di riferimento del bilancio

Non considera gli

oneri derivanti dalla

vendita del bene



In assenza di prezzi correnti in un mercato attivo si considerano:

Prezzi correntidi un mercato attivo

di immobili

Di diversa natura, condizione, localizzazione o soggetti ad affitti o altricontratti differenti, rettificati per riflettere tali differenze.


Prezzi recentidi mercati meno

attivi

Proiezioni sui flussifinanziari attualizzati

Con rettifiche appropriate per riflettere qualsiasi cambiamento che siè verificato nelle condizioni economiche dalla data delle operazioniche furono effettuate a quei prezzi.

Basate su stime attendibili di flussi finanziari futuri, supportate dallecondizioni di qualsiasi affitto e di altri contratti esistenti e daconoscenze acquisite da fatti esterni quali i canoni di locazioneapplicati nel mercato corrente a immobili simili aventi medesimelocalizzazione e condizioni.



In assenza di prezzi correnti in un mercato attivo si considerano:

Nel determinare il fair value dell’investimento immobiliare, l’entità evita il doppio conteggio di

attività e passività che sono rilevate separatamente nello stato patrimoniale come attività o

passività distinte, quali ad esempio:

• i macchinari quali ascensori o condizionatori di aria sono spesso parte integrante di un

edificio e sono generalmente inclusi nel fair value (valore equo) dell’investimento


edificio e sono generalmente inclusi nel fair value (valore equo) dell’investimento

immobiliare, invece che essere rilevati separatamente come immobili, impianti e

macchinari;

• se un ufficio è affittato già arredato, il fair value (valore equo) dell’ufficio generalmente

include il fair value (valore equo) del mobilio, poiché il ricavo derivante dall’affitto tiene in

considerazione il fatto che l’ufficio è arredato. Quando il mobilio è incluso nel fair value

(valore equo) dell’investimento immobiliare, l’entità non lo rileva come attività distinta.


Cambiamenti di destinazione

I cambiamenti che portano a qualificare un bene che non era un investimento come tale o

viceversa, devono essere effettuati solo quando vi è un cambiamento nell’uso, evidenziato da:

l’inizio dell’uso dell’immobile da parte del proprietario, per un cambiamento di destinazione

da investimento immobiliare a immobile ad uso del proprietario;

l’inizio di un progetto di sviluppo con la prospettiva di una vendita futura, per un

cambiamento di destinazione da investimento immobiliare a rimanenza;


cambiamento di destinazione da investimento immobiliare a rimanenza;

la cessazione dell’uso da parte del proprietario, per un cambiamento di destinazione da

immobile a uso del proprietario ad investimento immobiliare;

l’inizio di un contratto di leasing operativo con terzi, per un cambiamento di destinazione da

rimanenza ad investimento immobiliare; o

il completamento della costruzione o dello sviluppo per un cambiamento di destinazione da

immobile in via di costruzione o di sviluppo (IAS 16) ad investimento immobiliare.



Se un immobile ad uso proprietario diviene un investimento immobiliare che verrà

iscritto al fair value

Occorrerà applicare lo IAS 16 sino alla data in cui si verifica il cambiamento d’uso.


Occorrerà applicare lo IAS 16 sino alla data in cui si verifica il cambiamento d’uso.

Qualunque differenza esistente a tale data tra il valore contabile dell’immobile secondo

quanto previsto dallo IAS 16 e il fair value deve essere trattata allo stesso modo di una

rivalutazione, secondo quanto previsto dallo IAS 16.

Quindi sino alla data in cui un immobile ad uso del proprietario diviene un investimento

immobiliare occorrerà ammortizzare l’immobile e rilevare qualsiasi perdita per riduzione

di valore che si sia verificata.



Nel caso di un cambiamento di destinazione da investimento immobiliare iscritto al

fair value a immobile ad uso del proprietario o a rimanenza


Il fair value alla data del cambiamento di destinazione deve essere considerato il

sostituto del costo dell’immobile per la successiva contabilizzazione secondo quanto

previsto dallo IAS 16 o dallo IAS 2.


Dismissioni

Il valore di un investimento immobiliare deve essere completamente eliminato all’atto della

sua dismissione o quando l’investimento immobiliare è permanentemente inutilizzato e non

si prevede alcun beneficio economico futuro dalla sua dismissione.


I proventi o gli oneri derivanti dalla dismissione o altra disposizione di investimenti

immobiliari devono essere determinati come differenza tra il ricavato netto della

dismissione e il valore contabile dell’attività e devono essere imputati al conto

economico nell’esercizio di cessione o dismissione.


Informativa di bilancio

L’impresa deve indicare:

Se usa il criterio del fair value o quello del costo.

Se usa il criterio del fair value, i casi in cui un immobile posseduto con un leasingoperativo sia contabilizzato secondo lo IAS 40.

I criteri che sono stati definiti per distinguere un investimento immobiliare da:

a)

c)

b)


- un immobile ad uso del proprietario;- un immobile posseduto per la vendita nel normale svolgimento dell’attività

imprenditoriale.

Quando la classificazione risulta difficoltosa, l’impresa deve indicare i diversi tipi di criteriutilizzati per distinguere un investimento immobiliare dagli immobili appartenenti alle altre

categorie.

I criteri che sono stati definiti per distinguere un investimento immobiliare da:c)




I criteri e le significative assunzioni applicate nel determinare il fair value dell’investimentoimmobiliare. In particolare, deve indicare se il fair value è stato determinato in base aindicazioni provenienti dal mercato o se la sua determinazione è stata significativamentebasata su altri fattori a causa della natura dell’investimento o della mancanza di dati dimercato comparabili.

d)

e)


La misura in cui il fair value dell’investimento immobiliare si basa su di una stimaeffettuata da un perito in possesso di riconosciute e pertinenti qualifiche professionali econ una recente esperienza nella localizzazione e nella tipologia dell’investimentoimmobiliare oggetto della valutazione. Deve essere indicato, inoltre, se non sono stateusate tali stime.

e)




Gli importi inclusi nel conto economico per:f)

- canoni derivanti da investimenti immobiliari;- costi diretti operativi (incluse manutenzioni e riparazioni) relativi a investimenti

immobiliari distinguendoli tra quelli relativi a investimenti che hanno prodottoricavi e quelli relativi a investimenti che non hanno prodotto ricavo.


L’esistenza e gli importi relativi a restrizioni sulla realizzabilità degli investimenti

immobiliari o sul pagamento di ricavi e incassi connessi alla dismissione.

g)

Obbligazioni contrattuali rilevanti per l’acquisizione, la costruzione o lo sviluppo degli

investimenti immobiliari o per riparazioni, manutenzione, migliorie.

h)


Confronto con la disciplina nazionale

IAS 40

Qualificazione di una specifica categoriafunzionale.

Valutazione al costo o fair value.

PC-OIC-16

Assenza di norme specifiche per la categoriafunzionale definita nello IAS 40 ad eccezionedi quella definita investimento di mezzifinanziari (OIC 16 par. 14).

Aspetti generali


I fabbricati civili che non rappresentanoinvestimenti immobiliari sono soggetti adammortamento.

Solo la valutazione al costo ammortizzato esvalutato per perdite permanenti di valore èammessa.

I fabbricati civili se investimento di mezzifinanziari, possono non essere ammortizzati(OIC 16 par. 52).

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